老土地管理法篇1
关键词：康养地产；发展现状；房地产；国家管理；法律研究
近些年，我国人口老龄化的迅速增加现象为我国养老行业发展提供了不少机会，据最新调查报告显示，在我国六十周岁及以上的人数将超过全人口的20%，预估会给养老产业带来将近5000亿元的市场空间，而我国的养老商机也会在此后突破至万亿。随着我国相关养老政策的实施及未来养老模式框架的建立，老龄人口逐渐增加，这些都是在为康养地产提供了庞大的潜在客户。但是尽管形式优越，行业内部还是存在了一部分不确定性因素，其中便包含了不明晰的盈利方式和盈利结构。
一、康养地产的概念及在我国发展的现状
康养地产的主题是养老，该地产所涉及的产业链皆以服务为核心，打造一套适合老年人养老的标准，从而提供最核心的价值，帮助老人度过最安乐的晚年。当下我国人口日趋老龄化，政府和社会机构及各大房地产开发商共同推出康养地产系列住宅产品，无疑是给我国老年人的晚年生活提供了强大而有力的保障，康养地产的研究方向主要是打造一款适合老年人居住并且符合当下老年人的内心特点及生活习惯，同时还能满足老年人的社交活动需求，给予当代老年人健康方面坚实的后盾及依靠的老年住宅产品。
二、康养地产法律存在的不足
（一）立法梳理
按照我国《土地管理法》有关规定，在颁发国家建设项目土地划拨决定书、签署土地出让协议或者租赁契约中，应作出下列规定和条款：1．城市建设用地使用权可以整体转让和出顶，但不能够拆分转让和出顶；2．对不同意或变更规划确定的建设土地用途，或者变更用途以进行居住、商用等房产开发活动的，由市、县级以上土地管理机关依法收回建设用地使用权；3．订立土地出让协议或者租赁契约时，依法协议转让或者出租建设土地使用权可以设置抵押物。划拨的建设用地使用权要设置抵押物，地方人民政府在制定城市规划建设项目决定书时，可以规定划拨的建设用地所有权人不得为自己设置抵押物，虽然设置房地产抵押物的建设用地使用权也是可以以划拨方式获得的，但政府必须在经过处理后所获得的土地价款中，支付了相当于政府所支付的建设土地使用权出让金的款额以后，抵押物人方可从优受偿；4．在养老服务设施用地内修建的老年公寓、宿舍等住宅用房面积，可根据公有租赁的房屋套型面积标准，控制在40平方米之内；5．向具备养老服务提供要求的老年人租赁长者寓所、学生宿舍等住宅用房的，在租赁业务协议中应当规定服务年限一次性最长不得超出五年，期限届满，对原租户仍有最优承租权。
（二）运营方式分析
实践中，康养地产项目的运营方式主要包括自持对外租赁、自持自运营、自持委托管理、售后受托管理等方式。在自持物业运营过程中，运营方主要通过收取租金、床位费、护理费、增值服务费等方式营利。对不可出售的房屋，开发商在实践中根据回款的实际需要也会采取发放会员卡等方式出让10年或者20年期的权利的方法从而变相缴纳了房款，不过按照《土地管理法》的有关条款，租赁业务协议中应规定服务年限一次最长不得超过五年，故该种行为实际上属于违规。此外，发放会员卡也必须经相关机关的同意，分为三个层次：一是实施养老服务会员制业务的，养老服务管理机构必须持有养老服务管理机构设置许可书；二是发行以上门业务和社会居家养老业务单用会员卡的，必须向商务主管部门办理审批登记；三是以信托企业理财产品等方法，推出具有投资收益与社会公共服务双重目的之健康消费信托产品的，都必须先通过信托企业监督管理机关审核同意。否则，则有被认定为非法集资的风险。
（三）养老机构设立许可
根据国家民政部门《养老服务组织监督管理办法》和《养老服务组织设置行政许可方法》，老龄化组织的设置证照都是在营业执照办理后进行补办的，在尚未取得执照或者依法登记注册之前养老机构不能再以其他名目缴纳管理费、收住老人，设置许可有效期为五年，并于期满前必须到原批准部门办理换发证照。［1］
（四）养老机构的安全保障义务
我们检索近年来养老行业的涉案数量，也分析了一下养老纠纷的类型，从案件类型来看，大部分属于服务合同纠纷和生命健康权纠纷，在这些案件中养老机构承担责任的比例是非常大的。这主要是因为在法院裁量的过程中普遍认为，养老机构作为一个专业机构，相对于被侵权的老人来说在资金实力和专业能力上都属于强势群体，在老人受伤的情况下，养老机构多少都会承担一定的责任。在通过关键词检索的养老行业判例中，养老机构的安全保障义务出现频率较高。法院在判定养老机构责任的比例方面来讲，主要基于三点考量：第一点是养老机构是否存在违约、侵权的情形；第二点是养老机构的违约和老人受伤之间是否存在因果关系以及因果关联程度；第三点是老人本身的身体状况，这个原因会导致判决方面比例的适当增加或者减少。一般来说，经营性养老机构根据其业务内涵和受众人群的分析，其安全保护义务应当超出了普通住房、饭店经营者的法律义务，但是养老机构的安全保障义务并不意味着老人在机构内发生的任何意外都归属于机构未尽到安全保障义务，重点在于养老机构在事前是否已经尽到足够的提醒义务，已做到充分的措施来防范事故的发生。
三、康养地产的法律完善
按照原国土资源部办公室颁布的《健康服务配套土地引导若干意见》的有关规定，全国健康服务配套土地在受理供地登记或者建设用地登记时，土地使用单位应当确为清楚医卫慈拨方式供地方式，主要包括划拨、出让、租赁和盘活存量四种方式。
（一）划拨方式取得土地
经国家养老服务主管确认为非营利企业养老服务组织的，对其养老生活服务配套土地也可以采取重划。此外，按照《国务院办公厅有关推动健康服务业蓬勃发展的几个建议》（国发〔2013〕35号）的规定，由民间资金兴办的非营利康复医疗服务组织，和地方政府部门主办的康复医疗服务组织享受同样的土地用途优惠政策，即可依法使用国家规划土地。［2］
（二）出让方式取得土地
养老生活服务设施土地以出让方法提供的，建设土地使用权转让期限按照最高不超过50年期规定确定。由民间资金主办的非营利养老生活服务组织，经养老服务主管研究确认后批准并更改为营利性养老生活服务组织的，其养老生活服务设施土地时需要报经市、县级政府批准后，才能办理协议转让用地登记，并补缴土地出让金。在土地出让计划公告后，同宗养老生活服务设施土地中有二个或二个更多意愿使用土地人的，必须采取公开投标、拍卖或公开交易等方法供地。在采取公开投标、拍卖或挂牌方式提供养老服务设施土地时，不能设定要求竞买方必须具有相关资格、能力等影响社会公平公正的限制性条款。住宅土地中配套兴建养老服务设施的，政府可以将养老服务设施的建筑条件作为土地出让条件，但禁止以养老服务设施经营组织的资格或信用级别等因素作为土地出让条件。
（三）租赁方式取得土地
以出租方式提供的，出租期限在协议中规定，但最长的出租年限不能高于同等使用地块转让最多年期。营利性的企业养老服务设施地块，则必须以出租、转让等有偿方式提供，但原则上仍以出租方式为主。由民间资金主办的非营利企业养老服务组织，经企业养老主管确认后批准并更改为营利性企业养老服务组织的，其企业养老服务设施地块还需要在报经市、县级政府批准后，才能补办协议的出租土地使用登记，并补缴租金。在农村土地租赁计划后，同宗的企业养老服务设施地块中有二个或二个更多意愿使用土地者的，还必须同时以公开投标、拍卖和挂钩等方式供地。以公开投标、拍卖和注册等方式提供的养老服务设施地块时，不宜设定要求竞买人具有相关资质、证书等危害市场公平公正的限制性要求。在住宅工业用地中配套兴建养老服务设施的，也可以将养老服务设施的建筑条件等作为土地出让条件，但禁止以养老服务设施管理组织的证书或资信评级标准等作为土地出让要求。
（四）盘活存量
目前，伴随着房住不炒的调整理念，中央政府的土地政策也持续收紧，调整的表面含义是管住房产增长，更深层含义则是“去房产化”，提倡“地产+行业”，积极活化存量固定资产。根据11号文的规定，主要包括以下四类存量资产的盘活：1．空置的工厂、院校、社区住宅等加以改建与使用。企事业单位、个人，对中心城区内已有空置的工厂、院校、社区住宅等建筑加以改建和利用，或者建立养老服务设施组织，经城市规划部门许可临时变更建筑的利用功能后开展非营利性养老业务并持续运营一年以上的，在五年内可不增收用地年租金及用地收益的差价，土地利用性质也可暂时不做改变。2．已出让的商品房开发用地在尚未进行正式开发前。对营利性的养老服务设施或组织所使用存量建设土地进行的养老设施建设，包括已规划建设土地经营权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），或者办理土地协议转让或租赁登记。3．已建成的尚未对外销售的存量商品房，直接进行改造后。在遵守城市规划的前提条件下，在已建设的居住小区内扩大非营利性养老生活服务设施面积的，政府可不增收用地价格。如后期重新调整为营利性养老服务设施的，则须补缴相关用地价款。4．集体建设用地。新型的乡镇集体经济机构允许依法自主利用本共有耕地，与本集体组织的内部组织成员共同建立非营利养老生活服务设施。由民间资本兴办的非营利养老服务机构和地方政府部门主办的养老服务机构也可依法自主利用乡村共有的耕地。此外，根据第13届全国人大第十二次会议表决批准有关修正《土地管理法》的决策，新《土地管理法》取消了原《土地管理法》第四十三款“一切单元或个人需要使用土地的应当利用国有土地”的条款，指出乡村集体经营性建设用地在符合国家城市规划、法律记录，并经三分之二上述集体经济组织成员批准的情形下，只能采取出让、租赁等方法交由农村集体经济组织之外的单位或个人直接使用，且“采取出让等方法获得的集体经营性建设用地所有权只能转移、交换、出资、赠与或是质押”。修改后的《土地管理法》确定了将集体所有经营性工程建设农村土地入市管理工作，在体制上为农业集体经济组织之外的单位或个人开发利用康养地产打下了基础。［3］
四、康养地产发展的前景展望
依据目前我国城市人口老龄化发展，市场的需求也呈上涨趋势，康养产业也逐渐受到各界人士的关注。这类建设项目不但可以给各政府部门增加相应的税源，同时又可以给本地的人民创造就业的机会，还可以增加民生等社会效益。所以，康复养护产业在未来一定会更加得到全国各个地区政府部门的欢迎。从产业的走向来说、从行业发展的前景来说、从我国政府的政策扶持力度来说，康复养护项目一定会越来越好，这在未来是一种良好的行业，而且发展前景非常广阔。
五、结束语
我国已经进入老龄化社会，当今的一线城市中老龄化现象更加严重，但目前在国家政策支持和“健康中国”这一战略的积极部署下，康养地产将会在未来成为最有力量最有前景的朝阳产业，因此现阶段各大行业纷纷转入其中，尤其是房地产开发商都在积极拓展康养地产相关产业项目，相信在不久的将来，随着相关政策的进一步完善，康养地产也会在政策的指导下为我国的经济发展作出更高的贡献!
参考文献
［1］郑恕．我国产业地产发展现状与相关法律问题研究［J］．中国商论，2017（19）：138-139．
［2］陈清．我国房地产开发相关法律问题研究［J］．陕西行政学院学报，2016，30（4）：95-98．
老土地管理法篇2
根据《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发[2013]35号，以下简称《意见》）要求，为做好养老服务设施规划建设工作，现就有关事项通知如下：
提高对做好养老服务设施规划建设工作重要性的认识
养老服务设施是加快发展养老服务业的重要基础和保障，对促进经济社会科学发展，落实《老年人权益保障法》，实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐“六个老有”的工作目标具有重要意义。在养老服务设施规划建设方面，各地做了大量工作，积累了不少好的经验和做法，为推进养老服务业发展发挥了积极作用。当前，人口老龄化已进入快速发展阶段，老年人对养老服务的需求呈现多元化趋势，养老服务类型和方式不断出现，养老服务设施无论从数量上还是从质量上都急需提高。各地住房城乡建设、国土资源、民政、老龄办等主管部门应对此高度重视，各司其职，密切配合，切实做好养老服务设施规划建设工作。
合理确定养老服务设施建设规划
各地住房城乡建设主管部门要按照“居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑”的要求，结合老年人口规模、养老服务需求，明确养老服务设施建设规划，并将有关内容纳入城市、镇总体规划，加强区域养老服务设施统筹协调，推进城乡养老服务一体化。要按照一定规划期城镇老年人口构成、规模等因素，合理确定养老服务设施类型、布局和规模，实现养老服务设施的均衡配置。
在编制城市控制性详细规划时，要按照城市、镇总体规划要求落实养老服务设施布局、配套建设要求，因地制宜地确定养老服务设施的服务半径和规模；编制养老设施规划应与城市人口布局规划、建设用地规划、居住区或社区规划、医疗卫生规划等相关配套设施规划进行协调和衔接，积极推进相关设施的集中布局、功能互补和集约建设，充分发挥土地综合利用效益，并合理安排建设时序和规模。
严格执行养老服务设施建设标准
工程建设标准和土地使用标准是养老服务设施建设活动的技术依据，严格执行上述标准是保障工程项目质量和安全、实现工程设施功能和性能、促进土地节约集约利用的前提条件。各地住房城乡建设主管部门应当加强养老服务设施建设标准宣贯培训，从2014年起，将有关养老服务设施建设标准培训纳入执业注册师继续教育培训要求，使从业人员全面掌握、正确执行标准规定，提高从业人员技术能力。工程项目建设单位、咨询机构、设计单位、施工单位、监理单位应严格执行有关标准；建设项目土地供应、城市规划行政许可、工程设计文件审查、工程质量安全监管、工程项目竣工备案等职能部门和机构，应按照法律法规和有关标准的规定把好审查关、监督关。
各地住房城乡建设、国土资源、民政主管部门可根据当地实际和工作需要，开展有关养老服务设施建设地方标准编制工作，进一步补充和细化国家标准、行业标准，提高标准的适用性和可操作性，满足实际工作需要。
强化养老服务设施规划审查和建设监管
在城市总体规划、控制性详细规划编制和审查过程中，城乡规划编制单位和城乡规划主管部门应严格贯彻落实《意见》所提出的人均用地不低于0.1m2的标准，依据规划要求，确定养老服务设施布局和建设标准，分区分级规划设置养老服务设施。对于单体建设的养老服务设施，应当将其所使用的土地单独划宗、单独办理供地手续并设置国有建设用地使用权。凡新建城区和新建居住（小）区，必须按照《城市公共设施规划规范》、《城镇老年人设施规划规范》、《城市居住区规划设计规范》等标准要求配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设。
在养老服务设施建设过程中，住房城乡建设主管部门应加强养老服务设施设计、施工、验收、备案等环节的管理，保证工程质量安全，新建居住（小）区的养老服务设施应与住宅同步验收、同步交付使用。国土资源主管部门应对建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况进行检查核验，并提出检查核验意见。
开展养老服务设施规划建设情况监督检查
各地住房城乡建设主管部门应加强养老服务设施规划建设情况监督检查，每年至少开展一次全面检查。养老服务设施规划建设情况监督检查主要内容包括：新建城区养老服务设施规划建设情况、新建居住（小）区养老服务设施实际配套情况、工程建设标准执行情况等。监督检查报告于当年11月底报送住房城乡建设部标准定额司。
各地住房城乡建设主管部门在城市、镇总体规划实施评估中，应加强养老服务设施规划建设情况评估，对养老服务设施规划滞后或总量不足的，应在城市、镇总体规划修编、修改时予以完善。
住房城乡建设部会同国土资源部、民政部、全国老龄办等部门，将对各地养老服务设施规划建设情况适时进行专项督查。
建立养老服务设施规划建设工作协作机制
各地住房城乡建设主管部门会同国土资源、民政和老龄办等部门，应按本通知要求做好沟通协调，建立协作机制，制定年度计划，明确工作任务，落实责任单位，共同推进养老服务设施建设工作，实现《意见》规定的发展目标，使符合标准的日间照料中心、老年人活动中心等服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和60%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。全国社会养老床位数达到每千名老年人35～40张。
各地国土资源主管部门应将养老服务设施建设用地纳入土地利用总体规划和土地利用年度计划，按照住房开发与养老服务设施同步建设的要求，对养老服务设施建设用地依法及时办理供地和用地手续。
各地民政主管部门应加强养老服务业务指导，对养老服务设施选址和布局提出建议。各地老龄办应发挥综合协调作用，对养老服务设施规划建设工作提供支持并给予指导。
做好养老服务设施规划建设宣传工作
各地住房城乡建设主管部门要通过多种形式大力宣传养老服务设施规划建设的重要意义和取得的成果，积极参与民政、老龄办等部门组织的涉老、为老、养老宣传活动，扩大养老服务设施规划建设工作的影响，营造全社会关心、支持、监督养老服务设施规划建设的良好氛围。
各地住房城乡建设主管部门要建立健全养老服务设施规划建设管理制度，加强养老服务设施规划建设情况统计，工作进展情况于每年3月、6月、9月和12月的15日前报送住房城乡建设部标准定额司，全年工作总结于每年12月15日前报送住房城乡建设部标准定额司。
请各地住房城乡建设主管部门确定养老服务设施规划建设工作负责处室及联系人，并填写《养老服务设施规划建设工作联系表》（见附件），于2014年2月28日前报送住房城乡建设部标准定额司。
中华人民共和国住房和城乡建设部
中华人民共和国国土资源部
中华人民共和国民政部
老土地管理法篇3
土地是民生之本、发展之基。近年来，我市认真贯彻落实中央和省委、省政府部署，积极运用土地政策参与宏观调控，切实强化耕地保护开发、保障急需合理用地、推进节约集约用地、加大土地执法力度，各项土地管理措施得到有效落实，土地市场平稳有序健康发展，为社会经济可持续发展提供了有力保障。同时，更应清醒地看到，我市人多地少，后备资源匮乏，发展与用地矛盾突出。当前，正处于工业化、城镇化快速发展阶段，用地需求依然旺盛，土地违法行为时有发生，粗放滥用土地现象仍然存在。严峻的资源压力警示我们，要全面建设小康社会，实现可持续发展，必须坚持以科学发展观为指导，统筹协调保障发展与保护资源关系，倍加珍惜宝贵的土地资源，努力在加快转变土地利用方式上出实招、破难题、出成效。
转变土地利用方式，要力行“促节约”之路。大力促进节约集约用地，是突破我市用地瓶颈的根本出路。“促节约”，要坚持有保有压，区别供地，把有限的土地用在刀刃上。“促节约”，要坚持眼睛向内，深挖潜力、盘活存量，高效用地。“促节约”，要坚持开拓创新，加快处理转而未供、供而未用土地，坚决杜绝闲置土地行为。“促节约”，要加快建立节约集约用地的激励、责任、考核和监管机制，切实优化土地利用布局和结构。
转变土地利用方式，要恪尽“守红线”之责。到年，全国坚守18亿亩耕地红线，是党中央、国务院对全国人民的庄严承诺，也是地方各级政府的重要使命。“守红线”，要坚持最严格的耕地保护制度不动摇，落实行政一把手负总责的制度不动摇，落实现行法律法规和土地调控政策不动摇。“守红线”，要认真落实新一轮土地利用总体规划，加大土地开发整理力度，确保规划确定的基本农田和耕地面积不减少，确保耕地总量动态平衡。“守红线”，要完善土地管理共同责任机制，严厉查处乱占基本农田、滥占耕地的违法行为，严格土地违法问责。
转变土地利用方式，要牢记“惠民生”之本。维护人民群众的根本利益是土地管理工作的出发点和落脚点。“惠民生”，要完善新增建设用地计划管理，优先安排民生项目和基础设施项目用地，实现保障性住房用地的应保尽保。“惠民生”，要进一步推进征地制度改革，依法保障被征地农民的合法权益。“惠民生”，要加强农村集体土地产权制度建设，深化农村土地管理制度改革，加大农村土地综合整治力度，让农民真正得到“看得见、摸得着”的实惠。
老土地管理法篇4
[关键词]规范；土地使用权；土地所有权；土地登记
[Doi]10.13939/ki.zgsc.2015.44.188
1前言
土地登记是指将土地使用权，集体土地所有权，集体土地使用权和土地抵押权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。土地登记作为产权制度的重要组成部分，在市场经济条件下起着重要的法律依据作用，维系着土地市场的正常运行。
随着我国改革开放的深入和市场经济的发展，土地作为一种重要的经济资源，其金融资本的地位日益突出。土地登记不仅关系到土地权利人和利害相关人的切身利益，而且也维系着土地市场的正常与否。规范土地登记事关国土资源依法行政体系建设，意义十分重大。
2土地登记管理工作的问题
2.1全社会土地权利意识淡薄
延边朝鲜族自治州属“老、少、边、穷”地区，在党的民族政策指引下，新中国成立以后尤其是改革开放以来，延边经济有了快速发展，社会有了明显进步。但是与发达地区还有很大的差距，造成了全社会土地权利意识淡薄，农村地区尤为明显。在农村朝鲜族集聚的村屯青壮年到国外和外地打工，留守的绝大部分是老年人。他们年老体弱，行动不便者多，由于文化程度不高，法律意识淡薄，遇事处置能力较差。一些子女们出去打工时，把耕地的承包经营权证、房产证等托付给家里的老人们管理，一有情况，不知所措者居多，导致土地登记的漏报、错报或其他问题，给土地登记管理工作带来问题。
2.2农村宅基地遗留问题突出
近几年，在社会主义新农村建设中，为了改善农村社会文明发展，改善农民的居住环境，全州农村各地规划实施了旧房改造和新房建设，大部分村屯面貌一新。但是普遍存在着旧房拆迁、移地新建带来的新问题。地属变更，宅基地面积变化，房产权属更换等给集体土地使用权登记带来新的任务。还有一些地处边境的村屯整村搬迁，一些旧房未拆，一户多宅，多占土地等问题。宅基地管理制度不规范，不健全，给土地登记管理带来新的问题。
2.3土地登记与不动产登记相互脱节
我国现行体制下，土地登记由国土资源局管理，房产登记由房产管理局管理。这给犯罪分子带来可乘之机，犯罪分子伪造土地证骗取贷款的案件时有发生。近几年，随着国家金融政策的改革，不动产之一的土地与金融的关系日益密切，土地和房产权证作为抵押贷款每年以数十位的百分比递增。虚假土地、房产不良贷款给银行造成很大的损失，有的多重贷款抵押，多重担保骗贷，不能实现网上查询和异地查询，在一定程度上造成了银行信贷调查过程中土地信息的不对称。
2.4办理土地证的意识不强
目前，普遍存在着注重办理房产证，而忽视办理土地产权证的问题。随着农村农民住宅的普遍改造和城市大批新住宅楼的蜂拥而起，给搬迁户带来了变更房地产产权手续的问题，而很多户未能及时到相关部门办理土地证的变更手续，导致原土地使用者找不到而办不了土地证，造成房产证和土地证“两证”产权所有者姓名不一致等现象普遍存在。
3加强土地登记制度的几点意见
土地登记是一项重要的法律制度，是土地产权管理的核心，在国土资源管理中发挥着不可替代的基础保障作用。在我国经济社会发展的新形势下，延边地区土地登记工作面临新的情况下，针对出现的新矛盾、新问题，根据国家和各级政府出台的一系列法律法规和政策文件精神，为了加以规范土地登记工作，维护土地使用权的合法地位，对上述问题的解决提出以下思考意见。
3.1强化土地法规的宣传力度，提高土地登记的法律意识
根据延边地区的农村现状和实际，针对土地发证工作的具体情况，进行全面的翔实的土地法规的宣传活动，提高全社会依法保护自身权利的意识。特别是在朝鲜族集聚的村屯出现的土地闲置、转让、挂失中存在的土地登记问题予以侧重宣传。对老、弱、病、残而子女在国外或外地打工农户的土地登记变更的宣传工作要做到炕头，宣传工作可采用朝鲜语和汉语“双语”，不留死角。通过普法宣传和土地登记工作，解决土地权属纠纷，完善土地管理体系，进一步规范土地管理登记制度，促进边疆少数民族地区的社会安定和民族团结。
3.2加大农村宅基地使用权登记发证工作力度，确保农民的合法权益针对社会主义新农村建设中出现的旧房改造和新房建设现状，要采取有效措施细致进行农村宅基地使用权的调查，查清宅基地的权属、界地、面积等基本情况，加快办理宅基地使用权的登记发证工作。
目前，农村宅基地使用权登记工作量大，问题复杂。土地部门要切实转变工作作风、增强服务意识，积极为农民群众提供周到而细致的服务，方便农民群众申请办理宅基地使用权的登记。根据国家《土地管理法》和《物权法》以及各级政府的相关法规文件精神，严格处理农村中出现的房屋拆迁、改造、翻建、重建中出现的宅基地使用权变更问题，切实做到登记发证工作万无一失，保护国土资源，保护农民的合法权益。
3.3建立不动产登记的配套制度，严厉打击涉及不动产行业的违法犯罪
不动产中土地所有权证应由国土资源部门办理权属登记，住房和建设部门收到消费者信息资料后，应及时转交国土资源管理部门。在此基础上，建立统一的房地产转让信息平台，并对外公布。这样既可避免出现登记工作中的脱节现象，当事人还可根据原始记载事项主张自己的权利。如果登记机关有误或遗失有关证据材料，应承担相关责任。涉及不动产的有关部门共建信息交流平台，可以提升风险管理能力，是防范不动产行业经济犯罪行为的长效机制。
根据国家相关法律法规，在不动产行业中，以土地登记的欺诈行为而出现的经济犯罪，要追究法律责任，予以严厉查处查办。
3.4加强土地产权登记管理制度，保护产权当事人的合法权益
房地产是指土地及其附属房产。国土资源部已经出台了《土地登记办法》，住房和城乡建设部出台了《房屋登记办法》用以规范登记发证程序，含有登记不同的内容，发放不同的证书等。对于房地产产权所有者来看，一定要一并办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，以便进行正常的市场交易。
我国土地登记制度框架已经基本构建，但是由于长期以来忽视土地权利，造成了全社会土地权利意识淡薄，土地权利人的合法权益未能得到有效保护。土地登记工作仍然存在着在登记法律、登记程序、登记机关、登记证书等诸多方面不统一的问题，需要在今后的工作中进一步规范、完善和提升。
我们要以党的“十”精神统领全局，进一步转变观念，转变职能，转变作风，加强土地管理工作，做到保护国土资源更加严格规范，服务社会更加全面优质，民生为重，“以人为本”，建设“和谐国土”，不断提高国土资源对经济社会发展中的贡献。
参考文献：
[1]蔡卫华.土地登记实务精解[m].北京：中国法制出版社，2010.
[2]王世元.解放思想改革创新不断探索土地登记信息社会服务[J].国土资源通讯，2009（5）.
老土地管理法篇5
论文关键词：剩余劳动力；养老保险；社会保障；户籍制度
1问题的提出
农村经济体制的改革促进了农村产业结构的调整，使束缚在土地上的大量农村剩余劳动力转移到乡镇企业或流人到其他产业。经典迁移理论认为，迁移流动的流向一般是从农村流向城市，由不发达地区流向发达地区。我国户籍的城乡二元制结构，为迁移提供了巨大的空间，每年1900万的迁移人口和8000万的流动人口是最好的例子。从历史发展的角度看，农村剩余劳动力的非农化转移是工业化和城市化进程的必然步骤，也是社会走向文明的标志。问题的关键在于发生迁移行为的主体是35岁以下的青壮年，这些“离土又离乡”、“进厂又进城”的人员长年在外务工经商，开阔了视野，转变了观念，传统的农村养老意识开始淡化，这势必会影响对老人的赡养，对传统家庭养老方式产生巨大冲击。
受市场经济大潮的冲击以及外来文化的影响，人们传统的价值观念正在发生变化，亲情淡漠，尊老、敬老、养老的传统渐趋失落，养儿防老的传统观念也逐渐淡化；同时，在我国现阶段农村老年人以从农业生产劳动而获得的收入为其主要收入来源，随着年龄的增大和身体状况的弱化，自我养老的能力逐渐下降。更为重要的是，在农业生产中，生产力比较低下，人均产出率非常低，再加上市场经济带来的竞争和压力，农产品价格长期处于低迷状态，农民来自土地的收入比例也在下降。然而，其从土地获得的微薄收入还要用于日常生活开支和对子女的投资，为此，可以用来养老的储蓄所剩无几。在实行家庭承包责任制后，农村老年人由于劳动能力的减弱和丧失，农业生产的经营自主权和分配权转移到子女身上，致使农村老年人口的自我养老丧失了经济来源，在农村社会养老保险尚未建立的情况下又重新回到家庭。另外，随着农村集体土地流转制度的实施，部分农民将土地流转出去以及耕地被征用，加入到农民工行列，远离了土地的农业生产，获得了高于土地生产的务工收人，同时又由于经济的发展和生活水平的提高，土地的生存保障功能弱化成为必然，这样农村传统的建立在土地生产基础上的家庭养老保障就失去了生存的土壤。鉴此，笔者探讨了农村剩余劳动力转移背景下农村社会养老保险制度的构建。
2农村社会养老保险制度构建的原则
作为社会保障制度的构成部分，农村养老保险制度具体模式的选择取决于国家的社会制度，其构建与发展完善然取决于具体的国情与国力。为此，我国农村养老保险制度应是建立在我国国情基础上的具有中国特色的新型农村社会养老保险制度，其构建要做到4个必须：必须适应农村市场经济发展的需要；必须适应在工业化和城市化进程下农村剩余劳动力非农化转移的需要；必须适应农村家庭人口结构变化的趋势；必须适应农村传统社会保障价值观念的转变。同时，我国农村社会养老保险制度的构建应遵循4个基本原则。
2．1公平与效率相结合的原则农村社会养老保险制度以保障农村老年人的基本生活需要为主要功能，是按社会法理论在社会连带责任基础上实现社会公平，这种社会公平主要是指在资金的筹集和基金的分配方面要公平。但坚持公平并不等于否认没有任何差别，如过分坚持公平就会走向平均主义和大锅饭，就会扼杀农民参加社会养老保险的积极性，使农村社会养老保险制度的激励功能得不到发挥，农村社会养老保险资金的社会统筹受到影响，从而会危及到农村社会养老保险制度得实施。因此，在坚持农村社会养老保险制度公平的原则下，必须适应我国农村社会经济的发展，坚持公平和效率相结合的原则。这里的效率主要是指农村社会养老保险制度自身的效率，就是要求社会养老保险制度本身具有调节机制和自我发展机制，既要考虑到国民经济的发展要求，又要使养老保险基金能够良性循环，实现保值增值，以保障农村老年人的基本生活需要。另外，社会保障制度的产生与建立的根本目的是为了维护社会稳定、矫正“市场失灵”，通过对社会财富的再分配以实现经济社会的协调发展，其制度本身必须是公平优先，在此基础上兼顾效率。在借鉴各国的经验和教训，同时结合我国农村经济社会发展的实际情况，我国农村社会养老保险必须坚持“效率优先，兼顾公平”的原则，即在保证效率优先的同时兼顾机会均等条件下实现社会保障再分配功能，以避免出现收入分配差距过大，坚持保障基本生活需要的给付水平，做到“广覆盖，保基本”。建立个人积累账户，把市场的激励原则引入养老保险制度中；同时还要避免因过分强调效率而忽略养老保险的社会互助性和消灭贫穷的基本目标。
2．2权利和义务对等原则根据马克思主义的法学理论，权利是主体以相对自由的作为或不作为的方式获得利益的一种手段。义务是主体以相对抑制的作为或不作为的方式保障权利主体获得利益的一种约束手段。权利与义务的对等是指行使权利就要履行相应的义务。社会保障法律关系的实质上是权利义务关系。当社会成员遇到困难或有其他法定条件而获得社会保障待遇时，它便属于社会保障权利主体地位。但要成为社会保障权利的主体，必须按照法律的规定缴纳一定的社会保障费用，并按法定缴纳程序履行义务后才能成为社会保障义务的主体。所以，不履行法定社会保障义务，则不能享受法定社会保障权利。社会保障的权利与义务的统一性还表现在，每一个社会成员都平等地享有社会保障的权利，国家和社会负有平等地向社会成员提供基本生活保障的义务。而社会成员则应尽力为社会创造财富。中国传统的社会保障制度只讲求国家和企业的单纯责任，社会成员只享受单纯权利，从而既造成了社会保障权利与义务的脱节，又造成了国家的无限责任，增加了社会成员的依赖心理，致使存当前我国的经济、社会进入新的发展阶段时，社会保障的刚性增长和关系不顺，国家背上了沉重的负担。因此，农村社会养老保险法律制度的构建必须考虑到国家、集体、个人3方利益，将农村社会养老保险权利和义务在3方进行合理分配。农村社会养老保险作为一项社会保险，其重要原则就是合理分配权利与义务，坚持权利与义务对等的原则，这样才能充分调动农民参加养老保险的积极性。
2．3保障水平与经济发展水平相适应原则农村社会养老保险制度是保障农村老年人的基本生活需要，基本生活水平是随着经济的发展而不断提高的，所以经济发展水平决定着社会保障的水平。从世界范围看，各国的社会保障所确定的保障项目、保障对象、筹资的税率及缴费比例、社会保障水平等都与各国经济发展的不同阶段和经济发展水平相适应。
经济发展决定着社会保障的发展水平，社会保障的发展有利于促进经济发展，西方同家的社会保障制度在早期的设计中，由于忽视了这二者之间的关系，使得社会保障水平严重超过经济增长，其弊端在20世纪70年代末显现出来，制约了经济的发展，不得不从20世纪80年代开始进行全方位的社会保障制度改革。因此，我国农村社会养老保险制度的构建应重视经济发展水平与保障水平之间的适应关系，从而促进经济的持续发展。
2．4城乡衔接原则我国户籍制度二元化格局下的城乡社会保障在保障项目、保障水平、社保费的缴纳等方面存在很大的差别，导致城乡劳动者因身份的不同而产生不平等的境遇。但根据我国的国情和城乡的差异，在城乡实行2种不同的社会保险制度并行不悖。但要充分认识到伴随着我国农村城镇化和农业产业化的发展进程，产生了大量的农村剩余劳动力非农化的转移，这部分人口的养老保险如何从农村转接到城市的问题，在建设和谐社会、保障民生的理念下，在构建使我国农村社会养老保险制度时应坚持城乡衔接的原则，使农村社会养老保险制度与城镇相关制度衔接，保障迁移人口的合法权益。
3完善农村社会养老保险制度的建议
农村社会养老保险的推行，离不开健全的农村社会养老保险法律制度在农村长期占据着重要地位的家庭养老和土地养老逐渐淡化，而传统的农村养老保障在立法和实践中又存在着种种不足的情况下，随着我国老龄化进程的加快和土地制度的改革，建立和推行完善的新型农村社会养老保险制度显得日益迫切。
3．1明确政府责任
3．1．1加快农村经济发展，增加农民收入的责任。我围农村社会养老保险制度建立和实施的困难，最主要的原因是我围农村生产力落后，土地生产效率低。虽然改革开放以来，农业和农村经济得到了快速发展，农民的收人水平有了较大提高，但就全国来讲，我国农民主要收入仍来源于土地，在土地生产效率低下、农产品流通体制不健全的情况下，农民收入水平低，作为农村养老保险主体的农民缺少缴纳保险费的资金来源。因此，政府必须采取一切有效措施，大力扶持和发展农村集体经济，健全土地流转体制，实行规模化经营，提高土地生产效率，增加农民收入，增强集体经济的实力；实行农业支持与农业保护政策，通过加大对农业科技和农业信贷资金的投入来增加农业投入，加强和完善农业基础设施建设，完善农产品流通体制，加强对粮食市场价格的调控，从而实现农村经济的可持续发展，提高农业的综合生产能力，保障农民收入稳定提高，保障社会安定和生态环境良性循环。
3．1．2提供财力支持的责任。政府是我国农村社会保障实施的主体，承担着对社会保障基金运营安全监管和基金不足时的补足责任。农村社会养老保险作为社会保障的一个重要方面，就政府对农村社会养老保险资金承担着重大责任，西方发达资本主义国家之所以有健全的社会保障制度，就离不开政府充足的财力支持。政府承担的财力支持责任在于扩大财政在农村社会养老保险中的支出，确保所投资金落实到位，并承担农村社会养老保险基金安全的责任，虽然我国新型农村养老保险基金由个人缴费、集体补助、政府补贴3方构成，但在农业生产效率不高，农民收入较低和收入不稳定的国情下，政府应承担对农村养老保险基金提供财力支持的责任，以保障我国农村社会养老保险民生工程的建立和顺利实施。 3．2进行科学有效的基金管理农村社会养老保险制度的建立和实施，需要建立科学有效的安全的基金管理体系，确立合理的基金管理模式。养老基金的经营方式有公营和民营2种形式。所谓公营，即由政府有关部门直接进行管理，包括行政管理和基金的经营。而民营是指将基金的经营委托给社会专业的基金管理公司进行，受托机构在法律规定的范围内自主地进行投资运营，政府和基金会只负责处理基金的行政事务。
根据养老基金筹集方式的不同也有不同的养老基金管理运营模式，在现收现付制下，养老基金的营运管理通常采取政府直接管理模式，但这种模式由于易受政府多重目标的影响，及对基金投资的过度限制，投资收益普遍较低。
在完全积累模式下则有3种管理模式。①基金会模式。在这种养老基金管理模式下，养老基金通常是由雇主或行业协会发起的职业养老计划，基金设有代表受益人利益的董事会，通过市场竞争来选择基金管理公司进行投资运营，通过市场竞争来减少风险，提高基金投资回报。这种模式的基金运营绩效受资本市场的成熟程度、市场主体的诚信水平以及市场法律环境等影响。如在资本市场发达的美国，许多行业协会发起的职业养老计划的管理成本不足总资产的0．2％。②专门的养老基金管理公司管理模式。这是大多数拉美国家采取的管理方式。在这种管理模式下养老基金管理公司按照法律规定，负责保险资金的收缴、个人账户的管理、基金的投资运营和养老金的发放等工作。这种模式的基金运营主要受基金管理公司治理结构好坏和政府监管水平高低的影响。③中央公积金管理模式。实行这种模式主要是亚洲和非洲国家。在这种养老基金管理模式下，由政府成立专门机构，直接对公积金进行日常运营管理，实行包括基金管理权、经营权、监督权三权合一的管理模式。政府既要承担养老基金的日常支付，又要负责养老基金的投资运营。这种模式的基金运营受政府干预和缺乏竞争性因素的影响，养老基金投资效益较低。
在部分积累模式下，政府直接管理、基金会和专门的养老基金管理公司等各种养老基金管理模式并存。我国农村养老保险在养老基金筹集模式向部分积累制过渡的情况下，随着我国资本市场的逐步规范和完善，也应改变现行的农村养老保险基金由政府机构独自管理的单一模式，实行农村社会养老保险社会化，采取政府机构和私营的基金管理公司相结合的基金管理方式，以提高养老基金的运营效益。
3．3健全对养老保险基金的监管各国政府出于保障养老基金安全的目的，均通过不同手段对养老基金的投资运营进行监管，但不同国家对养老基金的监管方式不同，主要有2种模式。①审慎性监管模式。此模式是根据审慎原则对基金进行监管，引入市场竞争机制，强调基金投资管理人对基金受益人的诚信义务和基金管理的透明度，实行投资的多元化，以分散风险，限制投资管理人的自营业务，以防止利益冲突。这种模式适合于金融体制和资本市场较完善、相关法律比较健全的国家。②严格限量监管模式。此模式是根据政府制定的严格的投资比例对基金进行监管，建立独立的养老保险监管机构，由专门的养老基金管理公司对养老基金按照限制的投资比例进行投资管理。
不同的国家所采取的监管模式与其国情有关。一般而言，主要考虑以下因素。①基金市场的结构。如果基金业发展时间较短，基金管理水平和市场信用程度较低，则需要严格的监管。②资本市场的发达程度。如果资本市场不发达，监管机构就会采取严格的监管方式。③法律完善程度。
在法律不完善的情况下，监管机构就会主要采用行政手段而非法律手段进行监管。从我国目前的国情来看，还是应该采取严格的监管模式，并且应该谨慎选择基金管理机构，进行多渠道、多层次的监管，如充分发挥社会监督的力量，对基金的运营进行全方位的监管，以保证养老基金安全高效地运营，确保养老基金的保值、增值，保障实现农村社会养老保险的目的。
3．4改革农村相关体制，拓展农村社会养老保险保险资金来源完善农村土地流转制度，保障农村养老保险资金来源。随着我国老龄化社会的到来和土地制度的改革，农村传统的养老模式已被弱化，为此，我国农村社会养老保险法律制度的构建与创新，不能脱离于我国农村的土地制度，应该是建立在以土地流转为主要内容的农村土地改革背景下，规模经营的高效率的农业经济基础之上，使农民获得更多的物质财富，为在农村建立新型社会养老保障体系提供物质基础。要充分认识到我国农村土地流转制度对农村传统养老保障体系、对农村养老保险主体的划分、对不同保险主体的保险利益需求、对农村养老保险资金来源等有着重大影响，要完善农村土地流转制度，健全农村土地承包经营体制，提高农业生产效率，为农村社会养老保障体系提供物质基础。
加大农村劳动力向城镇转移力度，减轻农村社会养老保险的财力负担。《劳动合同法》的实施，农民工也享有了参加相关社会保险的权利，应参加城镇医疗和养老保障，从而有利于减轻农村社会养老保险的财政支出压力。因此，要建立城乡统一的人力资源市场，引导农民有序外出就业，鼓励农民就近实现劳动力转移；放宽城镇和中小城市落户条件，使在城镇稳定就业和居住的农民有序转变为城镇居民；同时要通过完善集体土地流转制度，解决因农村劳动力的转移而带来的土地抛荒，增加农民的收入，为缴纳养老保险金提供稳定的经济来源。
老土地管理法篇6
第一条为切实解决被征地农民的基本生活保障问题，维护被征地农民的合法权益，根据安徽省人民政府《关于做好被征地农民就业和社会保障工作的指导意见》（皖政〔2005〕63号）文件精神，结合黟县实际，制定本暂行办法。
第二条被征地农民养老保险的对象为：自2007年1月1日起，在县城（含建制镇）规划区内，经县政府批准征地而失去法定承包土地（以户为单位、以二轮承包土地面积和人口为准）超过80%（含80%）且人均耕地面积不足0.3亩（含0.3亩），被征地时未参加城镇企业职工基本养老保险的年满16周岁在册农业人口（含现役军人、在校学生、两劳人员）。
第三条被征地农民养老保险对象确定的程序为：符合条件的被征地农民本着自愿的原则，以户为单位，由户主提出书面申请，村集体经济组织成员、村民委员会或村民小组讨论，乡镇人民政府或街道办事处研究公示后，经县劳动保障部门会同县国土资源管理部门审核，报县人民政府确定。县劳动保障部门为确定的对象办理基本养老保险参保手续，发放《被征地农民养老保险待遇卡》。
第二章资金筹集和管理
第四条被征地农民养老保险资金由县政府、村（组）集体和个人共同出资筹集。县政府出资部分从土地出让收入等国有土地有偿使用收入中列支，村（组）集体出资部分从所有被征土地村（组）集体留存土地补偿费中提取50%，参保个人出资部分自筹解决。
第五条被征地农民养老保险个人缴费标准设置3个档次，由被征地农民根据经济承受能力自主选择：一档3600元、二档5850元、三档8190元。缴费标准一经选定不再变动。
第六条被征地农民养老保险资金由县劳动保障部门会同财政、国土资源部门和有关乡镇统一征缴，实行收支两条线，由县财政专户管理，专款专用。经办机构不得从社会保险资金中提取任何费用，所需经费全额列入财政预算，由县财政拨付。
第七条被征地农民养老保险资金实行分帐管理，个人出资部分建立个人帐户，并按同期银行活期存款利率计息。
第八条被征地农民养老保险金先从个人帐户中列支，个人帐户支完后，由县级统筹资金支付。参加被征地农民养老保险的人员死亡，其个人帐户有余额的，可以继承，并一次性支付给法定继承人或指定受益人，同时终止被征地农民养老保险关系，不再享受其他待遇。已参加养老保险的被征地农民如属现役士兵退役后安置在外地的、大中专在校生毕业后在外地就业的或户口迁出的，个人帐户余额一次性退给其本人，被征地农民养老保险随之终止。
第九条被征地农民养老保险采取一次性缴费的方式，被征地农民应在土地被征后6个月内办理完毕个人帐户缴费手续，逾期不再办理。
第三章养老保险待遇
第十条参加被征地农民养老保险并已缴清养老保险资金的人员，男性年满60周岁、女性年满55周岁，由本人提出书面申请，经县劳动保障部门审核批准后，从次月起，根据其缴费标准按月发给相应的养老保险金，被征地农民保险金根据缴费情况月发放标准为一档100元、二档130元、三档150元。
第十一条已享受被征地农民养老保险的“两劳人员”在服刑期间暂停领取养老保险金，服刑期满后的次月，恢复领取养老保险金，服刑期间的养老保险金不予补发。
第四章附则
第十二条被征地农民养老保险参保人员，参加城镇企业职工基本养老保险的，其被征地农民养老保险个人帐户资金一次性退给参保人，被征地农民养老保险关系随之终止。
第十三条鼓励被征地农民办理“农转非”手续，纳入城镇居民最低生活保障范围。被征地农民养老保险参保人员办理“农转非”手续后，不再享受被征地农民养老保险，个人帐户资金一次性退给参保人。
第十四条被征地农民养老保险的资金筹集、使用、管理办法由县劳动和社会保障部门会同县财政部门、国土资源管理部门另行制定，报县人民政府批准后实施。
第十五条对被征地农民养老保险资金的筹集、使用、管理实行责任追究制度，对故意隐瞒个人申报情况冒领养老保险金及其它违规挤占、挪用养老保险金的单位、个人，将依法追缴不当所得，情节严重触犯法律的追究当事人法律责任。
第十六条申请参保时尚在劳改和劳教期间的人员回归后可根据其本人意愿，及时按规定办理被征地农民养老保险参保手续，回归后6个月内办理完毕个人帐户缴费手续，逾期不再办理。
老土地管理法篇7
关键词：失地农民；农村养老保障；政府
引论
失地农民是现代化、城市化过程中出现的特殊群体，是中国经济社会二元结构的产物。他们既有别于农民，又不同于城市居民，成为一个边缘群体，处于“进退两难”的尴尬境地。他们既不享有城镇居民的社会保障，也不享有农村的土地保障，生产生活都存在着风险。计划生育的推行，城市化的推进，人口向城市的流动，空巢家庭在农村的大量涌现，导致传统“养儿防老”农村养老体制的崩溃，如何在推进城市化的过程中，保障农民的权利，构建起中国特色社会主义制度下农村养老体制，是一个值得深思的问题。本文希望通过对学界已有文献的梳理，对现有农村养老体制的发展过程及其中存在的问题的探讨，达到初步清晰农村养老体制的目的。
一、失地农民的由来
1.失地农民的界定。关于失地农民的定义，国内学界多有表述，温晶峰说“失地农民是中国在工业化和城市化快速发展的进程中出现的一个新的社会群体，这个群体有别于城市居民，又不同于农民，成为我们社会中的一个被逐步边缘化的特殊群体”；刘长飞认为，失地农民是指因土地被征用失去土地以后的农民,主要的原因是农民的土地被无条件征用。而根据政府文件的表述，失地农民，是指土地被依法征收后,农业户口的家庭人均耕种面积少于0.3亩的农民，并且是因国家征用农村集体土地而导致失去全部或大部分土地，且在征地时仍享有农村集体土地承包权的在册农业人口。
2.失地农民的历史。农民大规模的失去土地，最早可以追溯到欧洲15世纪末至19世纪初的圈地运动。其时，西欧的新兴资产阶级和新封建贵族通过大规模圈占土地，建造私有大牧场，完成了资本原始积累，也造就了大批丧失土地和家园的农民，为之后的产业革命提供大量廉价劳动力。
中国在计划经济时代，失地农民已经出现。为了完成工业化的原始积累，国家通过政策性措施，实行严格的城乡二元结构，通过剪刀差，将利益从农村输送到城市，将大量人口滞留在农村从事种养业和简单手工劳动。到了改革开放时代，家庭联产承包责任制推行之后，土地成为农民几乎唯一的收入来源，扮演着生产资料、经济基础、社会保障等多重角色。陈锡文指出,如果说计划经济时代的“剪刀差”让农民付出了6000亿元~8000亿元的话,那么改革开放以来通过低价征用农民的土地,最少使农民蒙受了2万亿元的损失。
进入到新世纪，随着城市化的不断加速，城市用地的不断扩张，吞并附近的农村用地，使失地农民数量急剧增加，而这一部农民因为无法有效的转变为城镇居民，其社会保障问题日益明显，加上老龄化问题，被征地农民养老保障问题成为迫切需要解决的问题。
3.涉及到失地农民的现行法规。中国《宪法》第10条规定，“城市土地属于国家所有”，第10条第2款规定，“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用”，如果这种从农地向市地的转换并不具有公共利益性质，如征地目的是修建高尔夫球场、开发房地产等纯属盈利性质的用途,这种征用权的行使应属于滥用。1998年修订的《土地管理法》第2条第4款也规定，“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。可见，被征地农民是为了公共利益，被牺牲了个人利益。
同时《土地管理法》第43条同时规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”即在城市化过程中对农村土地的征用首先就是将土地国有化。
老土地管理法篇8
〔论文摘要〕本文具体分析了我国农村养老的现状和面临问题，指出以家庭养老为主、社会养老为辅是我国目前农村养老保障的主要形式。随着农村人口结构的改变和农村经济的发展，目前的养老形式面临着诸多问题，急雷立法予以制度化、规范化。针对我国的具体国情，借鉴国内外相关立法经验，笔者提出了实行农村养老保障单独立法，建立以维持年老农民最低生活水平为目标的农民社会养老制度，进一步完善家庭养老的立法构想。
一、当前我国农村养老保障模式
养老保障模式是指为保证老人在需要的时候得到赡养的方式和方法。这是农村养老保障立法的基础。八届全国人大第四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展“九五计划”和2010年远景目标纲要》明确提出:“农村养老以家庭保障为主，坚持政府引导与农民自愿，发展多种形式的养老保险。”按照这一指导方针，我国基本形成了“以家庭养老为主体和基础，辅之以集体供养、群众帮助和国家救济相结合的农村养老保障模式”。
(一)家庭养老，即指由家庭成员尤其是子女负担赡养老人的养老方式。这是当前中国农村使用最普遍的养老方式，也是中华民族传统美德的具体体现。有关资料显示，老年人口的全部经济来源构成中，来自子女供给部分城市占16.8%，镇占21. 0% ,县(农村地区)占38. 1 %。这说明，子女供养在城镇老年人中占有一定地位，而在农村中则占有重要地位。另据民政部门的统计数据表明，截至1999年6月，农村97. 6%的老人仍然为家庭所供养。目前，农村老人中只有2. 4%的“五保”老人才能获得集体养老。
(二)土地养老。在自给自足的自然经济条件下，土地是农民养老的一个重要保障。土地分配以家庭为单位进行分配，对土地的使用和收益是父母的专有权利。父母退出生产领域后，并不意味着放弃了对生产资料的占有权，子女要想获得土地使用权，必须以赡养父母为前提。千百年来，这种让渡与受让的实践，要求年轻一代必须负责家庭养老。这不但是一种道德约束，而且是一种近乎于因等价交换而产生的强制性义务。直至今日，土地仍然在维系农村养老关系中发挥着一定作用，拥有土地的农民还可以依靠土地的产出作物或有偿让渡给他人使用获得收益来维持生活。
(三)储蓄养老，就是老年人主要依靠自己平时积蓄维持生活的养老类型。这在农村占有一定的比例。这些人年轻时有所为，年老时也能从事力所能及的劳动，同时没有什么负担，生活上可能比子女要好些，因此他们没有向子女提出赡养要求。但是，也有一些农民因为对养儿防老已丧失了信心，认为只有钱财才是可靠的，因而在年轻时尽可能省吃俭用，节约储蓄以备老年之用。
(四)集体养老，就是由农村集体经济组织对年老多病、无依无靠的老人进行赡养的制度。集体养老主要包括五保供养、优抚对象中部分老人的优待抚恤、农民退休养老和养老院制度。
(五)养老保险。从1991年开始，根据国务院的决定，民政部开始有计划、有组织地组织农村社会化养老保险改革的试点。到1998年底，全国已有2000多个县(市、区)的8200多万农民参加了养老保险。
二、我国农村养老模式面临的问题
从多年的实践来看，以家庭保障为主，多种形式并存的农村养老保障形式不仅符合中国国情，也减轻了社会负担。但是，随着社会的发展，各种养老形式都出现了程度不同的问题，养老矛盾重重，赡养纠纷事件逐年增长。
(一)大家庭养老格局解体，家庭养老功能逐渐弱化。首先，家庭规模小型化使多个子女合力赡养老一辈的家庭养老基础和优势在逐渐消失。核心家庭、空巢家庭大量涌现，子女结婚成家随即分家析产的现象相当普遍。家庭规模小型化趋势正在摧毁传统大家庭的养老格局，多子女老人吃“转转饭”的现象日益增多。据1982年到1990年两次人口普查，家庭户规模从4. 3人/户降到3. 97人/户。1995年中国人口抽样调查显示，平均家庭户规模降到3. 9人/户;2000年又降到3. 44人/户。中国的家庭结构也转变为以核心家庭为主体的结构，1990年核心家庭占家庭总数的67. 31%，其中父母与未婚子女组成的完全核心家庭占57. 81%，比1982年增长了4.92个百分点。家庭户平均规模的缩小和完全核心家庭的增多导致纯老年户不断增加。1990年人口普查时，城乡合计60岁及60岁以上老年人生活在单身户和一代户中所占比例为25. 6%。据1992年中国老龄科研中心对全国12个省市的一份调查，老人中一代户的比例，城市达到41%，农村达到43% 。1991年中国老龄科研中心老年人供养体系调查资料表明，我国农村60岁及60岁以上老年人完全依靠家庭养老的比例为63 %;而据2001年国家计划生育委员会农村家庭变化课题组调查，这一比例已下降为50%左右。
其次，人口老龄化加剧了家庭养老的负担。据来自总部位于华盛顿的战略与国际研究中心同保德信金融集团联合的《银发中国—中国养老政策的人口和经济分析》报告显示，我国青壮年群体正在缩水，老龄群体迅速膨胀。中国青壮年人口数量将在2015年达到顶峰，随后逐渐下降。到21世纪中叶，中国总计将失去18%一35%的青壮年劳动力。而此时，中国老龄人口总数将达到4亿人，占人口总数的26%左右，超过法国、德国、意大利、日本和英国目前人口的总和。这种人口老龄现象在农村尤为突出。第五次人口普查资料表明，到2000年底，我国60岁以上的农村老年人口有1亿人左右，是世界上农村老年人口最多的国家。我国农村人口老龄化超前于经济社会的发展水平，明显高于城镇的现实，使农村家庭养老不堪重负。
再者，传统孝道的调整力度减弱。随着家庭人口外流，迫于岗位竞争压力，大量农村的年轻人进城学习或工作，子女无暇顾及在农村的父母。虽然老年人的收人通过子女汇款增加了，但他们在需要时却无法得到子女应有的照顾。传统孝道的调整力度受到削弱，健康不佳的农村老年人在经济供养不足之外，还面临生活不便、照料不够、精神苦闷等问题。
(二)城市化、工业化的冲击影响着农村家庭养老模式得以存在的经济基础，土地养老形式在逐步弱化。历经时代变迁和社会制度的变革，特别是在实行土地联产承包责任制后，土地已不是父母的私有财产，每人都可依其农民身份依法获得一份土地，而不再以对父母的赡养为必要前提。源于老一辈对土地等家庭财产的控制与让渡的家庭养老模式面临存在的危机。此外，受土地制度、土地数量及土地收入的限制，加上我国农业基本上还是“靠天吃饭”的现状，农村老年人单纯依靠农村可耕地养老的形式日显不足。
(三)社会养老保险对农民养老保障作用因地区经济发展水平的差异各有不同。在经济比较发达的地区，农民已经过上了温饱生活，具有了一定参加社会保险的经济承受能力。如东莞、温州的一些地方，农村社会养老保险已全面覆盖。浙江省杭州市的乡镇覆盖率已达到95%，一些富裕的农民通过一次性交纳几千元养老基金，已开始按月50元、60元不等数额领取养老保险金。而有些贫困地区农民因难以承受其经济压力和风险，连一般的保费都无法收齐。从目前农民缴费的情况看，人均缴费不到150元钱，根据他们的缴费额，几十年后，平均每人每月拿不到几元钱的养老保险金，根本达不到保险的目的。尽管到1998年底，全国已有30个省、市、自治区的2000多个县(市、区)开展了农村养老保险改革试点，有8200多万农民参加了养老保险，但社会化养老保险对大部分农民来说达不到理想的保障效果。
(四)农村集体养老面临困境，举步维艰。集体养老存在的物质基础是农村集体经济组织管理的完善和物质的丰富，存在的心理基础是老人社会交际的广泛和子女对养老认识的多元化。在目前农村经济普遍落后的情况下，其适用对象、范围具有一定局限性和特定性，集体养老难以普及化和规模化。
(五)储蓄养老固然具有一定的自主性，但是银行储蓄的低利率、高膨胀、大额的医疗费以及农民收人低的现实，使得单靠储蓄难以保障养老问题。
综上所述，我国目前的农村养老保障模式已经难以适应社会发展和进步的要求，针对我国城乡经济发展水平差别悬殊、农村经济发展不平衡等特点，借鉴吸收各国立法经验，笔者认为应该以维持农村老年人最低生活水平为出发点，以引导农村养老立法向城乡养老立法一体化过渡为目标，尽快建立健全独立的农村养老保障法律制度。
三、我国农村养老保障的立法建议
从理论上讲，城乡养老保障立法一体化是市场经济的必然要求，但是城乡养老保障经济基础的巨大差异和政策性区别决定了农村养老保障立法只能走独立发展的道路，即在城乡养老保障二元化格局难以得到根本改变的社会经济背景下，首先单独制定农村养老保障法，该法的制定将会对我国的社会保障法治管理水平起到积极的促进作用。
(一)立法框架及其主要内容
首先，立法要以《宪法》和联合国《经济、社会、文化权利公约》中的有关规定为依据，同时与《民法》、《继承法》、《婚姻法》、《计划生育法》等法律相协调和衔接。农村养老保障法主要内容应当包括农村养老的原则、对象、形式、种类，家庭养老的内容、土地养老的内容、集体养老的内容、农村社会养老保险的内容、社会养老保险机构及其性质、农村社会养老基金的筹集管理发放、农村养老的责任主体、机构、性质及其法律责任等等。其次，形成以农村养老保障法为基础，以农村社会养老保险法、农村商业养老保险法、农村老年****益保护法、农村家庭养老示范法等相应部门法和农村社会养老保险条例、农村家庭养老条例、农村集体养老条例、农村个人储蓄养老保险办法、农村养老基金管理机构条例、农村养老基金管理条例、农村养老基金管理机构税收减免办法等行政法规为保证的阶梯形立法体系。此外，地方人大和政府可以根据各地经济文化发展状况及现实需要，依法制定地方性法规和地方部门规章，切实保障农村养老法律的贯彻实施。
(二)农村养老保障基本模式
以家庭保障为主，以土地保障、社会保障为辅仍将是我国农村养老保障的基本模式。我国农村养老保障相对于城镇保障，有着非同一般的特殊性、复杂性和艰巨性。也就是说，家庭养老仍然是农村养老的基本方式，家庭成员间的互助是其他任何形式都无法替代的。建立完善的农村养老制度，进行农村养老单行立法，就是要将家庭养老放在重要的位置，在立法中予以突出强调，并辅之以具体措施，使尊老爱幼这一优良传统民风在法律的保障下进一步发扬光大。
(三)完善管理监督体制
老土地管理法篇9
初次与她交谈，便被她独特的性情所吸引，感觉用内向、外向形容都不准确。她悠然地坐在你面前，不时若有所思地望着窗外，平和的语气中始终充满了坦诚、自信和直率。突然脑海中闪现了“笃定”这个词，对!“笃定”这就是省国土资源厅地籍处处长、全国土地登记和土地调查先进个人获得者——××同志给笔者平留下的深刻印象。
2001年8月，××同志凋任地籍处处长，她到任做的第一件事就是搞调研，抓立法。“没有法律法规做保障，何谈依法行政?”仅半年时间，《××省土地登记办法》就完成丁修改稿，并正式上报省政府法制办。与她熟悉的一位法制局的同志笑着说：“你别叫××同志了，应该叫‘冯立法’，在划界处，新《土地权属争议处理办法》出台了；到了地籍处，又一部地方性法规上报了，怎么你到哪儿哪儿立法呀!”
××同志工作思路清晰、有条不紊，仅仅一年多的时间，全省地籍管理工作就进入了全国先进行列，取得了突出成绩：完成城镇住宅登发证80余万本；集体土地所有权登记近90000宗，占全部发证宗地的85％以上；70％的县市建立了新建楼房预登记制度;土地登记率在全同各省市中名列前茅；95．5％的市县完成土地利用现状数据库建设工作，城镇地籍管理信息系统建设得到进一步加强；通过业务培训，全省地籍管理队伍业务素质进一步提高，各项工作都逐步纳入了有序规范管理的轨道。2003年，省国土资源厅荣获“全同土地登记和土地调查先进单位”；阿城市等3个县(市)被命名为“全国地籍管理工作百强县”；××同志等.l4人荣获“全国土地登记和土地调查先进个人”称号。
面对成绩，她谦和地说：“地籍工作难度很大，如今取得的一点点阶段性成绩是全省地籍战线工作者共同努力的结果，是历任地籍处领导不断工作积累的结果。目前，我们面临的任务还很繁重。”
1963年生的××同志是省国土资源厅最年轻的女处长，当问到她如何看待仕途时，她淡淡地笑了，“我是一个从县城走出来的孩子，能有今天也是我以前没有想到的，我很感谢党组织给了我那么多做事的机会。现在回过头来想想，觉得党员干部尤其是年轻干部，还是应
该多想怎么尽职尽责把事儿干好，要立足于干好事儿，干大事儿，不要想做大官。所以我有句座右铭是：但行好事，莫问前程。不管组织上把自己放在什么位置，我都立足于安心做事，以无愧于心。
在外给人以女强人感觉的她，在家的角色扮演的更好。她常说：“如果一个女人连家里的事儿都处理不好，就别出来做事。”她烧得一手好菜，相夫教子样样都行。各种各样的家庭矛盾和问题都在她的一笑巾化干戈为玉帛。结婚16年来，她一直与患有高血压的婆婆住在一起。老人另外几个条件更好的子女多次请老人过去与他们同住，但老人说：“我哪儿都不去，就与立平在一起，只要一看到立平，我的血压就降下来了，好儿子不如好媳妇。”老人的话一点都不夸张，要是没有她的悉心照料，
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近年来，郴州市汝城县农村经济快速发展，农民生活水平大幅度提高，农民对居住环境特别是住房要求也不断提高，新建住房或翻修住房大规模增加。与住房建设大幅增加形成鲜明对比的是农村土地资源逐年降低，农村村民建房用地供需矛盾突出。
宅基地使用乱象丛生
目前，农村宅基地存在问题主要有以下三个方面：
农村建房布局散乱，土地浪费严重。由于大多数农村发展缺乏统一规划，规划意识薄弱，大多数农户建房在选址和建筑规模上存在很大随意性。
违法占地屡禁不止。一些村民在未取得任何审批手续的情况下擅自建房，破坏了耕地甚致基本农田。此外，一些村民没有按照实际批地面积建房，少批多占，甚至出现很多一户多宅的现象。
此外，对农村宅基地的监督管理也存在许多困难。农村宅基地管理面对广大农村，一般一个国土资源中心所只配备了3-4人，但要管理几个乡镇、2000-3000户的土地违法检查等工作，职能无法得到充分发挥，上级的各项政策也难以全面落实。
多项措施规范使用
针对农村存在的宅基地问题，汝城县国土资源局从多方面入手，对这些乱象进行有效规范。
该县根据村庄的不同情况，对每一个村庄的建设用地进行合理划定。此外，在村庄建设规划的编制过程中，充分听取了群众意见，在尊重当地农民的风俗人情、传统文化的基础上，尽可能考虑了当前农民建房实际需求。
针对废弃老宅、“一户多宅”的现象，该县采取了相应的扶持优惠政策，对利用老宅基地建房的给予奖励或补贴，提高农民拆旧建新积极性。同时要大力倡导“一户一宅”制度，对新建住宅且面积达到省政府规定标准的，要自行拆除老房子，退还老宅基地。或者连房带地无偿交由本集体经济组织进行统筹安排，在进行旧村改造过程中不再给予补偿，降低旧村改造成本。
全面加强土地管理法律法规宣传。如对农村个人建房审批程序，汝城县国土资源局加大宣传力度，使村民充分了解建房审批的一系列程序。另外，充分利用各乡镇每年2次集中执法查处土地违法典型案件的机会，使村民了解违法占地要承担法律责任。通过乡镇和村组干部向群众宣传和解释土地管理法律法规及政策，增强守土有责意识。