房地产质量管理体系篇1
关键词：房地产市场；项目建设；质量管理体系
近些年我国的房地产经济得到了飞速的发展，投资规模在整个国家固定资产投资中所占的比例越来越大。成为我国的主导经济正在蓬勃发展，高楼大厦鳞次栉比，各地的房地产项目建设如火如荼，庞大的市场需要有规范和竞争，从而能够使房地产业逐渐市场化、规范化、规模化。目前我国的房地产建设项目的急剧增加给整个国民经济带来了勃勃生机。在这样的大趋势下，地产业的特点是产品造价高、寿命期较长，这样对质量要求非常高，因为房产产品的质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益而备受社会各界关注，因此如何加强房地产的质量管理，树立施工单位的市场良好形象，提高建筑施工质量已成为全社会关注的焦点。
1构建房地产项目质量管理体系
质量是一切建设项目的头等大事，也是永恒的主题。严格控制房地产建设项目的质量，首先要认真贯彻iSo9000标准、推行质量认证。在贯彻这个质量管理体系的过程中，有一些自己的工作体会，深感房地产开发企业在iSo9000贯标中所要特别关注的几个环节：
1.1在项目的立项过程中，首先要明确城市的的整体规划和区域规划策略及地方政策，严格执行当地规划部门的整体意见，严格审查标书和合同。
对于拟建设的项目要认真做好策划工作，房地厂项目的建设是一个非常复杂的过程，要经过市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工等一系列的环节，每一个环节都影响着产品的建设质量，施工单位只有认真地策划，做到运筹帷幄，才能保证建设项目的质量决胜千里；通过科学策划编制质量计划书，采取有计划地实行质量控制手段，促进项目开发建设和确保项目开发建设的质量。
1.2在项目委托规划设计阶段，通常可采用议标的方法、招标的方法、国际招标的方法。设计方案既要符合法律、法规，同时还要符合当地城市规划和开发企业的设计意图。设计过程中注意协调，也就是和城市的风格协调，和周边的环境协调，给小区的业主提供一个舒适、幽雅的生活环境。
1.3项目建设委托施工单位时，除按照正常的资格审查外，还要求施工单位必须是通过iSo9000认证的建筑企业。同时保证施工建设所用材料的质量，注意供货商的选择和质量评价，保证设备和建材具有优质的质量。
2质量保证措施
项目的建设质量涵义很广，主要由以下几方面组成，地块地段选择、可行性研究、项目前期策划、设计、工程实施、物业管理等几方面的质量组成。一个房地产开发项目的的诞生过程中，每一个环节都是质量控制的重点，建设符合市场需要、客户满意的产品，才是施工企业获得利润赢得市场的关键。下面侧重从施工的角度谈谈项目的质量保证措施。
2.1建立项目质量管理责任制。
在项目前期工作都做好后，接下来是施工质量问题，项目的建设质量对房地产开发项目来说是至关重要的，直接关系到项目建设的根本。项目经理制，是我国现阶段建筑施工企业所采用的一种管理体制，项目负责人是开发项目质量的全权负责人，是管理的核心，项目负责人应该是项目的质量负责人，必须亲自抓质量工作。建立一个以项目经理为主管，以项目质量经理为主要负责的质质量管理系统组织，责任到人。明确个人的工作职责，质量经理负责根据投资人项目开发战略，负责编制开发项目质量管理方案，并抓好落实工作；侧重主要质量控制点的验证、检查工作；对施工中的质量问题及时发现及时解决；每一道工序和每一个施工环节都要认真实施检查和验收，在驻地监理的指导下，严格控制施工质量。
2.2制定质量控制计划
了解和掌握项目建设方的战略决策意图和质量要求标准，明确建设项目的特点，明确建筑行业的质量管理标准；根据承建项目的规划和结构特点，结合本企业的技术力量和设备情况，决定如何应用企业的质量管理体系。明确项目开发性质，根据不同情况采取不同的质量管理措施。制定简明扼要的质量管理计划，切实保证其具有科学性和可操作性。
2.3施工阶段质量管理
项目建设的施工阶段，就是成本发生最快的阶段，也是质量管理的重要阶段。规划设计之后，就是施工的实施过程，这个过程中的技术质量管理非常重要，实质的质量问题都发生在施工阶段。施工阶段的质量控制包括辅助施工和直接施工质量控制。对施工队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办、动力供应等都属于辅助施工内容。这是施工质量保证的物质基础，施工质量直接关系着房产质量。选择一支优秀的施工队伍，选择一个信誉良好，资质合格，技术雄厚，设备先进的建筑企业开发施工。选择好建筑材料，材料是施工的物质基础，拥有好的材料才有优质的质量，对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等严格限制，质量必须符合设计要求，达到有关规范、标准的规定，且必须有出厂合格证。建立工地试验室，配合专门的试化验部门，对每一种进场的材料都应该做到严格化验，不合格予以清退。直接施工的质量管理是确保项目质量的核心，管理的重点要强化施工队伍的质量意识。使参与施工的每个人员都树立起“百年大计、质量第一”的观念，在施工过程中，是企业内部形成人人管质量，质量人人管的局面。加强施工人员的技术培训，做好技术交底工作，使每一个人都明确项目建设的质量要求，采用请进来和走出去的多种方法，培养一批企业的技术精英，人员的技术能力就是生产力，强化技能提高。强化施工现场质量管理，把好材料关。对拟使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品等严格检验和检测，不合格的不准使用；随时抽测施工质量，对一些关键环节和关键工艺，要随时抽验。及时发现问题及时解决，不合格坚决返工，尤其是制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，并实行随时抽检制；把好施工关，由质量经理和质量监督员严格按照施工设计图纸、方案施工，协助驻地监理严格进行质量控制，违规施工的，一经发现，立即停止，做出返工处理；现场施工管理人员认真做好施工日记，力争每个环节都达到设计要求，切实保证房产建设项目的质量。房屋交付后，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，要做好售后服务。
房地产建设项目的质量管理，是一项艰巨而复杂的工作，房地产质量管理对于房地产业来说，意义非常重大，是企业树立形象的关键，是企业赢得市场的砝码，也是对投资方和业主负责的表现。建立和完善项目质量管理体系，根据质量管理体系的特点出发进行对策研究，确实保证项目建设的质量。
参考文献
［1］汪越成;司静波;我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究［J］.黑龙江科技信息2008，（9）.
房地产质量管理体系篇2
【关键词】房屋建筑；房屋质量；安全管理
近年来，随着房屋产权的多元化和租赁房屋市场的不断发展，房屋使用安全日益突出，擅自改变建筑使用功能、盲目改造增加房屋对建筑主体结构的完整性，影响结构的安全性、抗震性和耐久性，对人的生命和财产安全的直接威胁。住房保障是一个生产、管理、安全的基本保障，是生活、学习和娱乐的基础。不好的建筑质量，使得发生事故的可能性大大增加，事故一旦发生，就会造成不同程度的损失。当前我国整体的建筑质量安全事故问题还是比较突出的，整体的形式不容乐观。
1房屋质量安全管理现状
从当前我国建筑行业房屋建设情况看来，我国整体的房屋质量安全管理现状还并不十分乐观。层出不穷的房屋质量安全事故在考验着建筑行业对房屋质量的安全管理。目前我国针对房屋质量安全管理问题，提出了一系列的政策和法规来进行规范，例如建立城市危房的管理法规和制度，根据相关的法律法规进行去昂过范围内的危房的安全管理工作，政府部门设立相关的房屋安全鉴定机构，负责房屋质量的安全工作，与此同时还设立了相关的房屋资质审查制度，全国不同地级市相关的房地产行政部门专门负责与房地产相关的问题，包括对房屋质量问题的审查与检定。这样的安全鉴定有着严格的规定和要求。不同城市以及区域对房屋质量安全问题有着不同的要求，在经济水平比较发达的地区，设立了与其经济水平发展相适应的，设立相关的特色房屋质量鉴定与管理机构，从多个角度来对房屋质量安全进行监督与检察，使得房屋质量安全管理能够频发的房屋质量安全事故中起到一定的作用。房屋质量安全事故的发生，所造成的损失是不可估量的，但是这一现状目前正影响着我国的房屋质量安全管理。房屋质量安全管理对建筑行业来说是重中之重，随着建筑行业市场的日臻成熟，安全问题已经上升到更为重要的地位。人们对于房屋质量的需求开始逐渐提高，这就促使相关的房屋质量安全管理工作需要快速补位管理缺陷，只有这样才能够满足日益增长的人们对房屋总体需求。
2房屋安全管理中存在的突出问题
首先是，房屋安全管理法律法规不健全。目前的建筑工程安全生产管理条例和安全生产管理规定，大部分是为建设项目的安全管理，很少涉及到建筑的安全管理，私人住宅在“真空”上形成的安全管理。另一方面，我国建筑安全管理制度的立法不健全，与国外住房保障管理体系不规范，需要补充。例如，缺乏一个“住房保障法”在中国或建筑安全管理条例。发达国家在1970年代初开始建立新的住房保障管理体系以及注销制度。其次房屋质量安全管理鉴定工作缺乏多样性，具有明显的垄断倾向。目前我国的房屋安全鉴定方面的工作缺乏有效的制衡和监督，主要是由房地产行政管理部门来进行鉴定，社会上并没有其它类型的鉴定机构，一些非房地产行政主管部门设立的与此相关的安全鉴定工作却很少拿到业务。社会上专门对房屋质量安全进行鉴定的机构少之又少，加上本身资质问题，使得房屋质量安全鉴定工作方面的业务得不到独立，与此同时，房屋安全鉴定方面的工作目前收取的费用不高，所收取的费用不高，不能满足房屋质量安全鉴定的相关服务费用的开支，使得房屋质量安全鉴定工作不能得到很好的开展。最后，不得不提的一点是房屋质量安全鉴定方面人员整体的执业水平不高，影响了房屋质量安全鉴定的专业度。加上该行业整体的现状影响，使得房屋安全鉴定方面的专业人才匮乏，在房地产行业中从估价到管理等方面已经有了相关的市场准入制度，但是对于建筑质量安全方面的评估还是比较匮乏的。建筑安全方面的评价人员没有经过系统的建筑质量安全方面的培训，整体的专业素质匮乏，使得房屋质量安全鉴定的不能得到科学化、合理化的鉴定，从而在一定程度上影响到房屋质量安全的鉴定。
3房屋质量安全管理工作的对策
我国的房屋数量大、面积较广，房屋质量安全管理工作显得尤其重要，直接关乎到公共安全与社会稳定，房屋质量安全管理目前整体的现状并不容乐观。在房屋质量鉴定方面的垄断性以及缺乏系统性都对房屋质量安全管理存在着一定的挑战。随着房屋质量安全管理问题的不断突出，相信未来房屋质量安全鉴定方面的工作将会变得更加独立，建筑安全鉴定方面的人才也将不断增加，这是建筑市场不断发展所推动的结果。为了促进我国房屋质量安全管理工作的顺利开展，可以采取如下的措施:
3．1完善相关的法律制度
作为国家行政主管部门，需要尽快完善关于房屋质量安全管理方面的法律法规，只有有完善的法律依托，房屋安全管理工作才能够顺利开展，真正的做到有法可依，有据可循，才能够提升管理工作的合理性和规范性。此外，完善的法规还可以对一些不当行为起到震慑效果，促进房地产行业的有序发展。
3．2构建危房改建信息体系
危房改建是一项非常重要的工作，为了促进这一工作顺利开展，有必须要在全国范围内建立一个完善的信息系统，发挥出地区扶持作用，政府要为这项工作的开展提供必备的资金支持，帮助贫困地区来开展危房改建工作，将其与公益性事业结合起来，提升危房改建项目的实施效果。
3．3提升鉴定行业的综合实力
为了满足我国房屋鉴定工作的相关要求，我国有必要完善现有的房屋安全鉴定市场准入制度，实施严格的竞争制度，允许有条件的社会组织进入其中，但是要严格把握好鉴定的质量关。定期进行检查，加强对房屋质量安全鉴定工作人员的培训与教育，提升他们的综合水平和责任意识，保证房屋安全鉴定工作的安全性。国家应当对公共房屋建筑以及其附属的设施进行定期的安全鉴定，对于像学校、医院、商场、机关等公共场所的房屋，都是直接关系到人民群众的生命财产安全的，国家应当组织房屋质量安全鉴定机构定期对其进行“健康检查”，保证能够及时地发现房屋安全隐患，保障人民群众的生命财产安全。
4结语
总之，建筑安全工作是建筑行业的首要任务，建筑的主要目的是为了公共安全，保障人们正常生活，从我国建筑现状来看，还需要全面落实相关的政策措施才能够使得房屋安全管理问题所引发的建筑安全问题能够得到进一步的缓解。
参考文献:
［1］叶祝颐．房屋质量问题频现当反思完善验房制度［J］．民主，2011(06)．
［2］房屋质量有问题是否可以换房［J］．中国防伪报道，2005(03)．
［3］郭玉涛．房屋质量问题的解决方案［J］．北京房地产，2001(10)．
［4］王艳玲．谈房屋建筑安全管理及房屋安全鉴定［J］．才智，2010(22)．
房地产质量管理体系篇3
abstract:alongwithmycityhousingmarket'sfastdevelopment,theLinyiRealestatearchivesservethecommonpeopletakethefile,todrawclosetothecommonpeopleasanobjective,promotestherealestaterecordsmanagementlevelunceasingly,ismycityrealestateenterprise'shealthydevelopment,thesafeguardrealestateobligee'slegitimaterightsandinterests,promotesthehousingsystemreformandbeginslevyingtaxestherealestatetaxrevenue,maintainedthesocialstabilitytomakethepositivecontribution.
关键词:房地产档案管理体系创新服务
keyword:Realestaterecordsmanagementsysteminnovationservice
房产档案部门是房产管理机构的重要组成部分,房产档案是房地产行政主管部门在房地产管理活动中形成的具有保存价值的历史记录,它对城市经济和房地产事业的发展具有十分重要的作用。近年来,随着我市房产市场的快速发展,临沂市房产档案馆以档案服务百姓、贴近百姓为宗旨,以创新档案服务为手段,不断提升房产档案管理水平,为我市房产事业的健康发展,保障房产权利人的合法权益,防范交易风险,推动住房制度改革和开征房地产税收,促进房地产市场繁荣,维护社会稳定做出了积极的贡献。
现在的房地产档案馆,明确由市局直接领导和管理的隶属关系,实行房地产档案集中统一管理和统一开发利用。自档案馆成立以来,就十分重视房产档案的建档工作,将其纳入了议事日程,由主管部门市房管局牵头,市档案局进行业务指导,对房管产权管理过程中形成的属于归档范围的文件材料予以明确,并在实际工作中不断探索和研究,加以补充和完善。同时,结合实际,对档案的收集、分类、整理、保管、利用等工作环节提出了指导意见。市档案局结合房产管理的实际,指导市房产档案馆建立健全了档案管理的各项制度,强化档案的规范管理。如:“产权交易查档验证的初复审核具体操作规程”,很好地协调和理顺了档案馆与其它相关部门的工作衔接关系;完善了“档案立卷归档制度、权属档案归档范围和保管期限,档案保管、保密、查档、利用、借阅、税务协助、司法协助,工作人员岗位责任”等制度,对于加强房产档案的外部和内部的规范管理起到了重要作用;制定了档案业务人员定期学习制度,增强了管理人员的业务能力,提高了整体业务水平和服务质量。该馆已初步形成从归档、整理、保管、利用到档案信息的动态管理的较为完善的科学管理系统。
市房产档案馆馆库设置了查档接待窗口大厅,微机房、阅览室、档案室等。库房配备了密集架、空调、去湿机和防盗防火监控系统,并购置有档案消毒柜,对进库档案进行消毒处理。计算机、扫描等先进设备和技术在档案管理中得到了广泛的应用。
一、房地产档案应创新服务方式
随着房产交易的日趋频繁,档案利用人次的不断增多,陈旧的管理模式已不能适应现在房产档案管理的要求,房产档案馆要想获得更快发展,就必须树立超前的服务意识,主动服务百姓,让档案贴近百姓。因此,使用现代化管理手段,实现房产档案信息化管理势在必行,市房管局投入资金,从2003年6月开始,利用近二年半的时间将馆藏的权属档案全部采用电子扫描录入的方式转化为产权电子档案信息,把产权产籍交易合为一体,使产权登记发证、产权交易、房产抵押、验证等工作逐渐由手工作业过渡到了网络微机作业,实现了房产档案的全文数字化。
经过几年的努力,市房产档案馆建立了房产档案计算机管理系统,面向社会各界人士,迅速准确的提供房产权属人、房屋结构、面积、抵押、产权处理等档案信息查询服务,平均每年对外接待档案利用者逾3万人次,提供档案及档案信息利用逾8万卷次。为构建和谐社会、创造社会效益,促进房产市场理性发展,作出了很大贡献。
二、建立严格的登记质量管理体系
房地产质量管理体系篇4
关键词：房地产开发；工程管理；经济效益；探讨
一、前言
近年来，随着人民经济水平在不断的提高，人们对居住条件的要求也不断提高。为了适应现代社会居住条件的需求，房地产行业在近年来也得到了快速的发展。作为房地产开发企业，房地产工程开发管理对企业的经济效益、工程质量有着重要的地位。如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效果，提高工程质量成为了现代工程项目管理企业面临的首要问题。下文就针对房地产开发管理工作展开几点探讨。
二、关于房地产开发工程管理重要性的分析
房地产开发工程管理工作是房地产开发企业的重要工作之一，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。
三、房地产开发工程管理工作要点
1房地产开发工程管理的基础―――开发企业综合管理水平的提升
房地产开发工程管理工作需要企业项目经理与项目管理部门的有关人员具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力。其需要房地产开发企业较
高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开发企业的经济效益、保障工程施工质量。针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。
因此，现代房地产开发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉及的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益，促进房地产开发工程施工质量的提高。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理保障房地产开发工程顺利进行。
2以市场需求为导向进行房地产规划设计管理工作
现代经济的发展使得快节奏生活中的人们对住宅需求不断提高，其不仅要通过良好的居
住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所
休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。另外，房地产开发企业项目管理人员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。
3以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程的顺利开展
针对现代房地产开发过程中中标企业分包情况，房地产开发企业项目管理部门必须注重
综合协调工作的开展，以施工单位、分包企业监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点开展工程项目的协调工作，保障房地产开发项目的顺利施工。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期等因素同施工过程的各方进行协调，以此保障工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效益。
4注重房地产开发工程的质量管理是房地产开发企业生存与发展的根本
房地产是人们生活中占有重要经济比重的财产，其工程质量关系到业主财产安全与人身
安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求保障工程建设施工质量。作为房地产开发企业项目开发企业其是工程建设的甲方，因此，其甲方现场代表必须认识到自身工作中监督与管理的职责。
在工程技术部领导下负责协调现场各专业技术工程师，监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，对工程质量负直接责任。通过房地产开发企业甲方代表工作的开展保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。
四、加强房地产开发工程的资金控制与管理，保障房地产开发企业的经济利益完善的资金管理与控制体系是保障房地产开发工程资金控制与管理的关键，其关系到房地产开发企业资金的合理使用与管理，关系到房地产开发企业项目资金统筹计划与平衡，关系到企业资金的合理调配，是其现代房地产开发企业管理工作的重点。
房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以全过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。
五、小结
综上所述，现代房地产开发工程的管理工作是房地产开发企业管理工作的重点，其关系
到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以完善的开发管理体系为基础开展全过程的管理工作，保障企业的经济效益、保障工程施工质量、提高开发企业综合市场竞争力，以此为基础促进企业的健康发展那。
参考文献
[1]杨东，房地产开发项目全过程成本控制[J]，建筑经济，2006.
房地产质量管理体系篇5
1房地产开发项目管理的作用和意义
1.1房地产开发项目管理能减小项目风险
房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。
1.2房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理
房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。
1.3房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理
房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。
2房地产开发项目管理过程中存在的问题
2.1房地产开发项目的前期策划准备不充分
房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。
2.2房地产开发项目成本管理不及时
房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。
2.3工程建设完成后质量难保证
房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。
3房地产开发项目管理的具体措施
3.1房地产开发项目的成本控制
房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。
3.2房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制
房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。
房地产质量管理体系篇6
abstract：thisarticlediscussesthedesignandresearchofrealestateengineeringprojectqualitycontrolsystemandcomesupwithsomesuggestionsinhopeofprovidinghelpforthedesignandresearchofrealestateengineeringprojectqualitycontrolsystem.
关键词：房地产工程；项目质量控制；系统设计与研究
Keywords：realestateengineering；projectqualitycontrol；systemdesignandresearch
中图分类号：tp311文献标识码：a文章编号：1006-4311（2013）27-0074-02
0引言
现如今，我国为适应时代和社会的发展和进步，正在不断的改善房地产工程项目质量控制系统设计与研究。据可靠调查和研究，我国房地产经济正在逐渐增长，现在已经成功带动国民经济的发展。然而，住房乃是公民基本需求的重要一部分，即使目前的大量供应却仍然是供不应求的。所以，针对这种情况，我们必须加强房地产工程项目的质量和效率。由此可见，解决好房地产工程项目质量控制系统设计与研究问题极为重要。
1房地产工程项目质量控制系统的现状
目前，针对现有的调查结果来看，房地产工程项目质量控制系统在整个房地产企业扩大再生产的过程中表现得极为重要。房地产工程项目质量控制系统主要包括：在建设施工之前做好质量保障规划、做好预算工作、在建设施工过程中保质保量等。房地产工程项目质量控制系统是一个大规模的建设项目，其中包括着冗杂的建设环节，这些环节环环相扣，一环掉链就会影响整体质量和效率。由此可见，要想真正做好房地产工程项目质量控制系统，还需要完善相关体制，细化责任制度以及保质保量的完成整个建筑施工任务。众所周知，房地产工程项目质量控制系统在整个市场中，收益是十分可观的。但是，我们也应该看到，房地产工程项目质量控制系统的唯一产物就是房产，这种特殊产品具有一定的特殊性质，例如投入大、历时长、更新换代慢等。由此可见，房地产工程项目质量控制系统中的质量问题必须要有严格的保证，这直接关系到人民的生命财产安全。房地产建筑团队在施工过程中，也存在着一些问题，主要表现在：过分逐利，对于建筑施工质量有所忽视；滥用建筑材料，造成不必要的浪费和污染；施工人员素质有待进一步提升等。
2分析房地产工程项目质量控制系统设计与研究策略
现如今，我国在建立和健全房地产工程项目质量控制系统的过程中，主要可以细化为三个方面：第一，房地产工程项目质量控制系统与生俱来的质量控制系统问题。第二，非专业房地产建筑商的房地产工程项目质量控制系统问题。第三，国家和政府对于房地产工程项目质量控制系统的监管和控制问题。由此可见，关于房地产工程项目质量控制系统的设计与研究问题，我们应该按照上述的顺序和条理来实现，笔者经过一些列的研究和切身实践，得出如下解决策略：
2.1大力引进外国先进设备大力引进外国先进设备，对于房地产工程项目质量的控制是极为有利的，主要包括两个方面：第一，大力引进外国先进生产设备。自从我国成功成为wto中的重要一员，国外的先进设备和技术的引进变得方便和快捷。为完善房地产工程项目质量控制系统，我国房地产生产企业应该因地制宜的大力引进外国先进设备，帮助建设施工单位保质保量的完成房地产建筑施工项目。第二，大力引进电子管理设备。这里笔者所说的电子管理设备就是指计算机等先进设备。在整个房地产工程项目质量控制系统中，建设环节一环扣这一环，十分繁琐而复杂。对于这些繁琐而复杂的工作任务，单单依靠人为处理也并不是不可以的，但是由于员工的素质参差不齐，工作上处理难免会出现失误，这对于房地产工程项目质量控制系统的控制设计和研究是极为不利的。
计算机等先进电子管理设备的引进主要有以下优势：①计算机等先进电子管理设备的引进可以帮助企业更好的管理建筑项目施工的进程，实现信息的畅通化。②计算机等先进电子管理设备有利于在意外状况时期，及时调整施工方案和进度。③计算机等先进电子管理设备在数据管理上存在着绝对优势。不同的电子设备都有相应的储存容量，电子计算机等先进电子设备可以长期储存大量的数据，并且相较于人工管理而言更加安全和详实。这些对于房地产工程项目质量控制系统的控制设计和研究是非常重要的。
2.2在生产过程中合理控制房地产开发项目的开发进度房地产开发进度的控制工作是施工过程中的重要组成部分，关于这一点主要还是应该归结到进度这个问题上。要想做好房地产工程项目质量控制系统的控制设计和研究，就必须合理控制进度基准问题。而影响房地产工程项目进度基准的主要因素有三：一是，合理制定工期，将工期最大限度的优化处理；二是，合理利用现有的能源和资源，做好因地制宜，不随意浪费和污染；三是，最大限度的实现房地产工程企业的目的——成本投资最小化和利润回收最大化。关于合理控制房地产开发项目的开发进度的问题，笔者认为主要要注意以下几点：①做好预先规划。在项目建设过程中，将整体规划做好，为房地产建设施工提供指示和引导。②按部就班的完成预先规划。在整个房地产项目建设施工过程中，主要要学会按部就班的做好预先的规划工作，实现房地产建筑施工的质量的优越性。③做好房地产工程项目监督工作。在整个房地产项目建设过程中，监督工作是保证房地产工程项目质量控制系统的控制设计和研究的重要途径，做好监督工作，提高施工人员的积极性和警惕性，保证房地产工程项目质量控制系统的控制设计和研究的完善性。
2.3不断提升房地产工程项目相关人员的职业素质
为实现房地产工程项目质量控制系统的控制设计和研究，相关人员的素质是至关重要的，这些相关人员主要由两部分组成，一是管理人员，二是一线施工人员。①就管理人员而言，管理人员在房地产工程项目质量控制系统的控制设计和研究中主要是占据着领导和指挥的重要作用，所以他们的思想和行为都十分重要。管理人员只有有了先进和科学的思维管理方法，才能在真正意义上帮助实现房地产工程项目质量控制系统的控制设计和研究。主要措施是：定期聘请资深专家将目前最先进的管理方法为中心进行演讲何宣传，不断提升管理人员自身的职业素质，保证整个领导团队的先进性和科学性；管理人员自身也要不断学习和积累各方面的经验，完善和升华自我。只有这样才能在真正意义上做好房地产工程项目质量控制系统的设计与研究工作。②就一线施工人员而言。一线施工人员在完成房地产建设项目的过程中，主要要做好的就是：提升建筑施工技能以及提升职业素质。为了实现这两项任务，最好的解决措施就是：房地产开发企业定期做好员工培训，切实保障每位员工在技能和素质上的提升。
3结束语
现阶段，我国在经过政治体制改革、经济体制改革和文化体制改革等各个方面的改革，促使整个国民经济大幅度增长和提升。在这样的大背景下，整个房地产生产行业也有了大幅度的发展和进步。目前，房地产工程项目质量控制系统的发展现状有好有坏，好的方面我们要继续发扬和壮大，而坏的地方我们则要加以改正。所以，笔者经过长期的研究和实践，认为主要应该做好如下几点：大力外国引进引进先进设备、在生产过程中合理控制房地产开发项目的开发进度、不断提升房地产工程项目相关人员的职业素质等。
参考文献：
[1]苑东亮.工程项目质量与成本控制协调机理研究[J].西安：科技大学校报，2009（09）.
[2]朱瑶翠，张文鉴.企业管理中的网络计划技术[m].上海：上海人民出版社，2011（07）.
[3]薛华成.管理信息系统[m].北京：清华大学出版社，2011（06）.
[4]张前.工程项目质量与成本协调控制机理研究[J].重庆：重庆大学校报，2010（10）.
房地产质量管理体系篇7
1房地产开发项目管理的作用和意义
1.1房地产开发项目管理能减小项目风险
房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。
1.2房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理
房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。
1.3房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理
房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。
2房地产开发项目管理过程中存在的问题
1房地产开发项目的前期策划准备不充分
房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。
2房地产开发项目成本管理不及时
房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。
3工程建设完成后质量难保证
房地产质量管理体系篇8
关键词：房地产工程；管理；控制；对策
一、房地产工程管理对策
房地产工程关系千家万户、社稷民生，必须严格做好工程管理及成本控制工作。要想做好房地产工程管理工作，必须要从以下几个方面入手：
一是要提升房地产工程管理者的管理水平，要建立完善的成本控制体系，准确的定位成本控制管理目标，需要提升管理者的管理能力和职业素养，培养工作能力，养成职业道德，房地产企业需要定期对企业的相关人员进行业务培训，让其了解和详细掌握管理中的发展动态，除了必要的能力培训，还要加强对企业人员的职业道德培养，加强员工的法律观念，增强其法律意识。企业可以建立人才管理系统，针对不同人才的管理能力进行分类登记和考核，统一进行管理。针对不同岗位的管理要求进行管理课程的教育，针对性的提升员工的工作能力，增强企业整体管理能力和综合职业素质文化建设。
第一是要切实提升房地产工程质量。加强工程施工质量是房地产工程管理的重点内容，也是整个建筑工程质量的保障的重要环节。一是要对工程建筑材料进行试验、检验，保证建筑材料的质量性能符合工程的要求。第二是加强房地产工程施工过程的质量管理和控制。加强工程施工过程中的质量管理主要从工程人员的工程质量、工程机械设备的工作性能、工程建筑材料以及应对不可抗力因素的措施等入手，尤其是对隐蔽性的工程质量要加强监督、监测。第三是提高房地产工程施工工艺。在工程过程中采取科学的工艺技术对提升工程质量具有重要的作用，同时也可以提高工程效率。
三是要提高工程进度及建设效率。第一，要编制合理的工程计划。房地产企业在工程的前期应该与有关工程单位进行有效的沟通，对房地产工程整体进行统一规划，制定出具体的工程方案，从整体上协调不同工程部门之间的关系，保障工程单位之间的有效配合与衔接，实现资源的最大利用；第二要提高工程图纸的质量与设计工艺。在工程中经常会出现因为设计图纸与实际工程环境的不符而导致工程方案更改的现象，因为设计图纸变更会给工程进度带来巨大的影响，因此要加强设计图纸的质量，尽可能避免因为设计图纸的因素而导致设计变更的出现。
二、房地产工程成本控制措施分析
1.房地产工程前的成本控制措施
（1）要在招投标过程中对低价中标企业进行分析和评估。有时客观存在承包工程的单位为了顺利招投标而故意压低投标价格，承包单位压低竞标价格一方面是由于市场竞争较为激烈，另一方面可能是出于承包单位是为了提高在后续工程招投标中标的可能性，这可能存在逆向选择问题和道德风险。这样的情况就非常需要房地产开发企业对低价竞标的企业进行评估，要了解承包企业的资信和资金状况，不能仅仅以低价作为选定承包企业唯一的因素。
（2）要多措并举对施工方案进行规划设计。房地产开发企业可以采用招投标和方案设计竞赛等方式来提高方案规划设计的质量和进度，可以缩短方案设计需要的时间，提高方案设计的质量和水平。房地产开发企业可以根据已经批准的设计任务书和投资预算书中的要点要求进行原始的设计，采用合理科学的设计标准并不断的完善设计标准，尽量减少设计不当，质量不高，效率低下等问题给房地产开发企业带来的损失。
2.房地产工程中的成本控制措施
（1）要加强房地产工程变更和索赔控制。在房地产工程的具体工程过程中，常常会有这样或那样的因素导致工程局部设计变更、材料变更、工程工艺变更等，这些变更或多或少都会给工程成本造成一定的影响，因此，施工单位必须严格审批需变更工程，有效控制工程成本增加。
（2）要加强房地产工程造价的动态控制。加强工程造价的动态控制需要对租赁设备、购买材料、工人工资、工程设计变更、隐蔽工程等动态因素都有很充分的了解。在具体的工程过程中，如遇到上述因素的变动，工程造价人员应该为企业认真审核原预算报价，同时对变更内容进行补充预算，另外还需要对价格进行核定和办理签证，把握好工程过程中每一处细微的动态因素。
3.房地产工程竣工结算阶段
一定要重视重点工程决算的审计工作，主要核算工程企业多算重复计算及不合理不应由房地产企业承担的成本，应主动控制工程企业计算报价，防止工程企业不断增大虚报高估部分，可采用超额审计费由工程企业承担。除此之外，要注重动态成本管理。市场是千变万化的，工程开发过程中存在很多不可预见的因素，为了能更好地控制工程成本，必须对动态成本进行有效管理，实时反映和预测工程完工时的整体成本，降低工程风险。
三、结语
房地产工程是不仅仅事关经济发展，决定着房地产企业经济效益，更涉及社稷民生，必须引起高度重视。做好房地产工程的管理与成本控制有助于更好地推进房地产工程的开发及运营。工程管理与成本控制作为两种有效手段，能够极大的影响房产开发工程的工程质量与经济收益。工程管理的科学与否、成本控制能力的强弱直接关系房产工程的状态，科学的工程管理模式，能够有效地保证房地产建设开发工程的工程质量，保证工程建设的有序进行，加快工程建设的建设速度，减少开发周期，从而建设出高质量的住房，有助于企业自身的健康发展，而且在一定程度上，节缩小了房地产企业的资金支出，节约了建设成本，保证了资金链的稳定性，保证了房地产工程的稳定进行。成本控制则通过有效的手段降低房地产企业的额外的支出，在保证工程质量的前提下，最大限度的缩小企业的资金投入，控制开发成本，从而使房地产企业获得最大的利润收益，同时又能在保证房地产企业正当利润收入的前提下，降低房价，减少购房者的经济压力，达到一种双赢的状态。从工程管理与成本控制两个方面入手能够有效地保证房地产企业健康发展，改善生存环境。
参考文献：
房地产质量管理体系篇9
关键词：现代信息技术；房地产文书档案管理；创新
房地产文书档案是房地产管理工作的重要过程记载，是房地产进行科学研究、创新房地产技术、提高房地产水平的重要参考资料，对推动房地产自身及整个房地产事业的发展具有重要意义。随着我国经济的进一步发展房地产文书档案管理工作也必须与时俱进、跟进发展。
1现代信息技术在房地产文书档案管理工作中的作用
将现代信息技术应用于房地产文书档案管理工作，不仅能够为原有管理带来技术创新，还能对管理理念的转变、管理水平的提高以及人员素质的提升起到助推作用，体现出相当的科学技术优势。
（一）有利于提高房地产文书档案管理的效率
房地产文书档案管理工作内容琐屑、庞杂，工作环节多，工作过程长，操作规程细，要求程度高，稍有疏忽就会出现问题，甚至会造成更大的差错。随着现代信息技术的引入，各种数据信息从输入到归类再到检索等等，各个环节均采用智能化操作，不仅节省了大量的人力与体力，也使同一工作量的完成时间大为缩短，管理效率也就大大提高。
（二）有利于提高房地产文书档案管理的质量
管理质量是衡量管理水平的重要指标，管理质量整体的高低涉及到诸多相关因素，针对文书档案管理中的收集、整编、目录、归档、查寻、利用、统计、鉴定等环节，数据化与智能化的操作方式不仅使管理工作的效率大大提高，也减少了人工操作中很容易出现的一些偏差与错误，使整个档案管理工作水平有一个质的提升。
（三）有利于提高档案管理人员的业务素质能力
以现代信息技术作为房地产文书档案管理的技术支，势必需要一批专业的文书档案管理人才，势必要以先进的档案管理理念、专业化的档案管理意识以及高效的档案管理模式来实现高效率、高质量、高水平的文书档案目标，也势必有利于档案管理人员的业务素质能力的提高。
2现代信息技术下房地产文书档案管理工作的创新与发展
房地产文书档案的管理工作必须适应现代化发展的要求，必须以现代化信息技术的运用为基础，大胆创新档案管理工作，使档案管理工作的管理理念、管理体系及管理模式都有新的发展与提升，以更好服务房地产、科研及教学工作。
（一）管理理念的创新
房地产文书档案管理工作的创新首先需要管理理念的创新，而管理理念的创新又与社会的变化与发展密切相关。
首先，随着科技的进步，现代信息技术被运用到各种领域，促使各行各业的工作方式与工作效率发生较大改变，势必要转变理念、更新观念、增强现代化档案管理意识。
其次，房地产文书档案作为房地产过程技术运用的记载，必将为房地产的教学、科研工作带来帮助，房地产档案的信息化管理无疑能够提供全新的检索、对比、归纳与交流方式，档案管理人员必须将工作理念由"看守式管理"转变为"服务式管理"。
再次，随着我国改革的深入及经济的进一步发展，尤其是房地产保险制度的改革与实施，使广大民众对房地产系统寄予了更高的期望，提出了更高的要求，这就要求档案管理人员必须增强现代观念，以适应新形势下的档案管理工作。
（二）管理体系的创新
房地产文书档案管理是一个系统性的工作，房地产应在建立现代信息技术网络平台的基础上，加强管理人员的配备与培训工作，建立新的档案管理体制。
首先，应把房地产文书档案管理建设成为服务型的现代信息技术平台，这是创新管理体系的第一要素。其中，"服务"是档案管理的宗旨，"服务型"是档案管理的模式，"平台"是档案管理的服务窗口，"现代信息技术"则是实现档案管理目标的技术支撑与操作方法。
其次，应提高管理人员的专业能力素质，这是创新管理体系的第三要素。现代信息技术下的房地产文书管理需要具有良好职业道德、具有深厚的专业理论知识以及较强的信息技术应用能力的专门人才，要创新管理体系，就要使管理者在这几个方面都达到新型管理的要求。
最后，应建立适宜现代化档案管理工作的制度机制，这是创新管理体系的第三要素。没有相关制度机制的跟进，没有和现代化信息技术相匹配的管理制度与运行机制，就谈不上真正的管理创新。
（三）管理模式的创新
管理模式涉及具体的管理方法，创新管理模式应在原有方式的基础上加以创新并逐步完善。首先，应在房地产档案室引入iS09000质量管理体系，并结合档案管理的有关文件、制度，编写质量体系文件，融合标准，实现管理程序文件化。其次，构建互联网档案查阅服务平台，把已存档案数据化，以便为更多的用户提供服务；同时应设置管理权限，在保证信息安全的前提下，提高档案管理的现代化和资料利用的高效化。再次，要将档案管理由以管理为主转型为以服务为主，变被动接受为主动收集，积极为档案利用做足准备、创设条件，以最大化发挥房地产文书档案管理工作的价值。
3结语
现代信息技术在房地产文书档案管理中的运用使档案管理工作不再局限于档案部门本身，房地产应调动全员共同配合、齐心协力，才能使房地产档案管理工作充满活力，并发挥出应有的作用。
房地产质量管理体系篇10
[关键词]房地产测绘质量管理客观公正完整
房地产是人们进行生产、生活及各种活动的重要场所,是国家经济建设的基本物质要素。随着我国经济社会的快速发展，房地产市场亦同时获得发展的动力，呈现出在全国范围内的“房地产热”的发展动态。房地产测绘行业是房地产经济发张过程中必须依赖的支撑性行业，在社会主义市场经济条件下，房地产测绘行业以市场化运作的形式来适应房地产经济又好又快发展的需要，随之使得越来越多的测绘单位参与到房地产测绘工作中来，那么如何保证并提高房地产测绘成果的质量，这就对房地产测绘的质量管理工作提出了更高的要求。
一、房地产测绘涵义
房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘指运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况，为房地产产权、产籍管理、房地产开发利用、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。房地产测绘具体可分为房地产基础测绘和房地产项目测绘。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸，既房地产分幅平面图。房地产项目测绘是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。房地产测绘所形成的成果产品只有被房地产行政主管部门确认后，才能在法律上得到认可。因此房地产测绘企业必须具备房地产测绘相应资质，能在统一的房地产平面控制网上对测绘成果成图进行统一编码，并经所在行政区的房地产权属登记机构审核，纳入房地产档案集中统一进行数据处理，建立统一的信息管理系统，为房屋权属登记确权及其档案利用服务，并承担相应的法律责任。
二、房地产测绘的质量管理的内容
1、测绘资格审查
房地产测绘资格审查是《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》等法律法规规定的重要制度，从事房产测绘的单位必须取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》，任何单位和个人不得无证或超出《测绘资格证书》所载明的房产测绘业务范围、作业限额从事房产测绘活动。
2、作业时间管理
进行房地产测绘时，外界环境因素对房地产测绘有较大影响，工作人员应根据实际情况选择合适时间并采取适当措施来较少或消除外界环境因素的影响。
3、仪器管理
保证房地产测绘质量的基本前提是使用质量检验合格的测绘仪器进行房地产测绘。房地产测绘单位应定期检验并校正房地产测绘仪器与工具，经常对其进行保养。在房地产测绘单位的日常经营活动中，管理房地产测绘仪器的精度是一项复杂且经常性的工作。传统的测绘仪器管理方法是通过手工记录方式对测绘仪器进行登记注册及资料变更等工作，随着时间的延续，传统测绘仪器管理方法易出现查询测绘仪器效率低、测绘仪器相关资源繁多、数据冗长、新旧测绘仪器相关资源混淆等弊端。进行改进的方法是使房地产测绘单位利用计算机信息技术建立专门的测绘仪器数据库，随时更新测绘仪器的相关资料，实现测绘仪器的数据共享。
4、人员管理
房地产测绘工作人员也是影响房地产测绘质量的一个重要因素。不管房地产测绘单位采用多么先进的自动化仪器采集数据并进行自动化房地产测绘，但自动化仪器的安装、使用位置与使用时间，仍是由房地产测绘工作人员决定，因此房地产测绘质量必然会受到工作人员的影响。这就要求房地产测绘人员拥有扎实的测量知识、丰富的作用经验以及对测绘仪器操作方法的熟练掌握。房地产测绘工作人员必须经过专业培训，合格之后才可上岗。
三、提高房地产测绘的质量管理水平的措施
1、加强质量意识教育，树立质量责任感
房地产测绘的质量管理是一项长期的系统工程，须各部门各尽其职、协同管理。技术管理部门要依据房地产测绘技术的发展和房地产测绘手段的变化及时修订相应操作规程；质量检验部门要制定相应的检查验收和质量评定的实施细则，为作业员和检查员提供管理制度上的支持。不仅如此，要提高房地产测绘单位的质量水平，还要大力度对干部和职工进行质量教育，提高质量意识，树立“质量第一”的观念。在进度与质量相冲突时，要将质量放在首要位置，处理好房地产测绘质量与进度之间的关系。在考核房地产测绘成果时，应把质量作为考核中最重要的指标。对房地产测绘的质量可实施责任追究制，进而加强企业各个部门和各个员工的责任感。
2、加强业务素质培训，提高员工职业水平
员工业务素质的高低是决定单位竞争力的关键。只有加强对房地产测绘单位员工的技术培训，才能提高其业务素质，从而促进房地产测绘单位的持续发展。对房地产测绘单位员工的培训要按不同类型的员工分层次制定科学合理的培训计划，使培训内容满足不同类型工作的需要。
（1）作业人员。对作业人员的培训应着重于理解和掌握作业流程与房产测量规范，不仅要加强对全站仪的操作使用技能和对住宅建筑设计图纸的辩读技能的培训，还要加强对数字化测图、autoCaD等信息化技术能力的培训，使其能够熟练应对日常测绘工作中出现的问题。
（2）项目负责人。项目负责人肩负技术指导和产品中间过程把关的双重重任，是实际工作中的骨干力量。对项目负责人的培训不仅要使其掌握房地产测绘新技术，还要使其熟悉房地产测绘项目质量管理的全过程及相应技术标准和质量评定标准。
（3）质检人员。质检人员是把握产品质量的重要关口，对质检人员的培训重点应放在熟悉质量把关的过程、关键结点、依据的标准及产生的具体质量记录上。而且还要加强对质检人员执行力度的要求，并针对质检过程中出现的问题具体分析、及时讨论、总结经验，以不断提高质检人员的质检水平，保证成果质量。
3、加强技术创新，提高行业竞争力
随着房地产测绘市场化的不断加深，房地产测绘行业的竞争日趋激烈，只有不断完善测绘成果质量、提高测绘成果含金量，才能在激烈的竞争中站稳脚跟、立足长远。要增加市场竞争力就要不断创新，利用新技术和新手段提高成果质量并缩短作用周期；要增加市场竞争力还要充分利用计算机信息技术开发适用于房地产测绘生产的软件，以减少人工计算的随意性与差错率，提高成果质量；要增加市场竞争力更要针对市场对房地产测绘产品的需求进行客观分析，并根据市场供求关系，结合实际生产情况，提出技术创新的目标和措施，大力扶持新技术的应用，鼓励员工进行技术创新。