泡沫经济危机篇1
关键词：泡沫;泡沫经济;资本逻辑
中图分类号：F123.16文献标志码：a文章编号：1673-291X（2015）24-0003-03
泡沫经济是一种常见的经济现象，例如历史上著名的16世纪荷兰郁金香泡沫、17世纪英国的南海泡沫、1929年美股泡沫、20世纪末的日本泡沫以及美国最近发生的次贷危机，都是典型的泡沫经济现象。以日本为例，20世纪80年代的经济繁荣被称为“泡沫经济”时代，随后进入“失去十年”的经济停滞期，尽管日本多次采取超常规的量化宽松货币政策，但经济并没有真正走出泡沫破裂的阴影。
一、西方经济学视野中泡沫经济生产的机理
西方经济学从理性和非理性两个角度分别探讨了泡沫及泡沫经济。理解泡沫经济的核心是要理解泡沫本身的内在含义，金德尔伯格认为，泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。开始的价格上升产生进一步价格预期，并且吸引新的买主――投机者一般感兴趣的是来自资产买卖的利润，而不是它的使用或产生盈利的能力。这个价格上升通常跟随着导致金融危机的预期逆转和价格的陡然下降。
根据金德尔伯格的泡沫定义，可以看出界定泡沫主要有三种特质：一是强调资产价格连续陡然上升并随之突然下降的过程;二是强调导致价格发生巨大变化是因为投机者对资产预期发生变化而不是基于该资产的使用价值或者它具有盈利能力;三是根据其他学者的描述，泡沫还具有自我生成和自我确信的特性。也就是说，泡沫具备一个具有生成、扩张以及破灭的自动机制。
西方经济学针对泡沫的解释一般分为两种：一种是基于经济学理性的角度来解释泡沫，一种解释则通过非理性角度来解释泡沫。就理性角度来解释泡沫而言，这种解释是以“有效市场”假设为前提，提出了理性泡沫（thetheoryofrationalbubbles）说，这种解释认为理和理性预期是前提，金融价格除了包含基础价值外，还包含偏离基础价值的理性泡沫的成分，这些理性泡沫并非资产错误定价，而是反映了未来的收益。
理性泡沫的产生机制有内生和外生两种：一种是投资者对泡沫进行投资而非对基础价值进行投资，原因是泡沫也可以带来收益，所以能够吸引一大批投资者介入;另一种是内在因素，例如投资者对股利未来收益的预期也会吸引投资者介入从而产生泡沫。虽然这种理性泡沫可以解释一些资产价格短期偏离现象，但由于条件苛刻，例如由于信息不对称和投资者的认知能力问题，投资者的预期可能存在很大的偏差，这就不是理性能够解释的范围。
但人类社会往往需要解释那些难以解释的现象，管理不可管理的事件。另一种解释看到了人类的理性限制，认为人类不仅具有理性的一面，还具有非理性的一面。凯恩斯较早发现人具有非理性的一面，他称之为“动物精神”，即人的投资冲动依赖于自然本能，后来这种动物精神被不断拓展，发现这种“动物精神”具有躁动性和恐慌性的特性。DeLong等人认为，受到噪音或者伪信号的干扰会导致投资者的非理。同时，投资者过度依赖历史价格的变化、公开信息以及过度自信都会导致投资者采取非理性的行为。当代著名的金融学家罗伯特・席勒的解释是投资者的从众行为会导致市场的“非理性繁荣”：价格上涨导和财富效应诱使新的投资者和资金不断投入，新投入的资金又推动价格上涨，但这种正反馈是有限度的，最终导致负反馈循环，价格突然下跌，泡沫就此破裂。
总之，泡沫的生成机理主要有两种：一种是可以通过理解释的泡沫：一定的泡沫也能给投资者带来收益往往会引导投资者介入，投资者对资产的未来收益投资也会吸引投资者成为泡沫的推动者;另一种解释是投资者由于受到认知水平、心理情绪等驱动，产生盲动行为，导致泡沫产生。当这些泡沫扩展到整个资产市场，就会产生资产泡沫，但资产有泡沫不一定会产生泡沫经济，当资产泡沫影响到整个经济领域才会产生泡沫经济，也就说，随着投机预期的继续强化，某种资产泡沫继续扩张，超过了整个经济系统所能承受的压力，便产生了泡沫经济。
二、资本逻辑与泡沫经济
马克思在《资本论》中深刻揭示了泡沫产生的根源，在马克思看来，有价证券产价格上涨或下跌只是有价证券索取权证书的价格变动，实质是重新分割剩余价值，而不是创造剩余价值。
无论是泡沫内生论还是外生论，都是基于对泡沫经济直接原因进行剖析，马克思对泡沫经济批判可谓入木三分，“人们把虚拟资本的形成叫做资本化”，在这个过程中，有价证券的增值是幻想的。以股票为例，马克思认为：“这个资本不能有双重存在：一次是作为所有权证书即股票的资本价值，另一次是作为在这些企业中实际已经投入或将要投入的资本。它只存在于后一种形式，股票只是对这个资本所实现的剩余价值的相应部分的所有权证书。”它的市场价值取决于索取权大小、可靠程度以及预期决定的，这种“市场价值”只是一种幻想，一旦货币市场紧张，利息率提高，大量的证券投入获取货币，就会出现价格跌落，但在危机中贬值的证券又变成货币集中的一个强有力的手段。“随着生息资本和信用制度的发展，一切资本好像都会增加一倍，有时甚至增加两倍，因为有各种方式使同一资本，甚至同一债权在不同的人手里以不同的形式出现。”这种价值增倍的想法被马克思看成是“纯粹幻想的怪物”。资产价格不断上涨导致这种“幻想的怪物”不断被强化，似乎资本不经过资本主义生产环节就能自动增值，而且金融资本家还积极推动这种自动增值的怪物不断推进，最终扩散到整个经济体系内，直到经济体系不能再承受，经济泡沫破裂，经济危机爆发。
马克思反复强调有价证券只是现实资本的复制本，它只是代表一种所有权的证书，同时也是对未来剩余价值的索取权益。也就是说，虚拟资本只是对剩余价值的一种分割权，它本身并不创造价值，但它却是参与剩余价值的分割。这种所有权证书跌落而造成的盈亏，具有集聚功能，“越来越成为的结果”，“已经取代劳动，表现为夺取资本财产的本来的方法，并且也取代了直接的暴力。”这类人的资本积累可以不按照现实的资本积累方式进行积累，而且从现实中攫取了很大的一部分价值，从而实现资本的超常规积累。
按照马克思的观点，资本的逻辑总结起来有三点：一是最大化的占有工人的剩余价值，无论是绝对剩余价值还是相对剩余价值，当然，由于参与资本运动主体很多，如何在不同的职能资本之间分割剩余价值，也会存在激烈竞争;二是最大化的将剩余价值转化为资本，当资本所有者获得了剩余价值，资本家要有韦伯意义上“禁欲”精神，将剩余价值投入到再生产循环，而不是用来消费，从而增加资本积累和扩张。这两种都是单个资本的积累，而第三种逻辑可以通过兼并以及信用杠杆的方式进行快速扩张，虚拟资本的扩张就是这种逻辑，这种逻辑带有性质，但它却采取了隐蔽的手段。实质上，随着公众对有价证券的投资，这种隐蔽的掠夺不仅仅是资本家之间的剩余价值分割，还掠夺了工资、租金等收入，使得社会财富不断向大资本集聚，从而加速资本的集中和积累。正是由于虚拟资本自我增值的幻想，导致资本主义社会每隔一定时间就会爆发一次危机，这些危机的功能不仅是使得幻想的泡沫被挤掉，而且通过索取权的变更导致资本的集中，增加了大资本的心理和操纵市场的能力，从而加速这种爆发周期。
三、泡沫经济生成机制及其危害
泡沫经济产生的深刻根源是虚拟资本不断重新分割剩余价值以及其它收入，它采取资本自动增值的幻想形式重新对社会财富进行再分配，以加速资本的集中和积累。资本目的是获得自身的增值，它所依附的资产或者说标的物多种多样，表现为该资产的资本化的过程。
泡沫经济产生的直接原因主要有两种情形：在人的行为是理性的条件下，泡沫也会给投资者带来收益以及它会带来预期的利息收入;在人的行为并非理性的条件下，也会导致泡沫的产生，即投资者可能受到信号干扰、认知能力有限、或过度依赖历史价格和公开的信息以及过于自信。
泡沫生成的机制是一种正反馈与负反馈互相循环的过程，即资产价格变高吸引更多的投资者，更多的投资者和资金介入继续推高资产价格，直到无法一直持续下，价格下跌。无法继续进行正反馈的主要原因是人们的资金是有限的，历史条件也是一定的，一些聪明的投资者可能会提前嗅到泡沫破裂的危险从而跳出这种正反馈循环。
泡沫经济是这种资产泡沫不断扩大，财富效应不断显现，诱使大量的投资者介入，最终扩散到整个经济领域，生成了泡沫经济，而社会大众的盲从跟风，使得整体经济承受不了沉重压力，从而导致整个经济泡沫的破裂。
尽管一定的泡沫会对经济有一定促进作用，泡沫意味着资本对未来乐观情绪和扩张倾向，但泡沫经济无论是生成过程还是破裂的危害也非常巨大。
一是它影响了整个国民经济结构的平衡，大量资金配置到无效的市场中去，而不是配置到最需要的产业中去，它带来的国民经济增长是一种虚假的繁荣，一旦破裂则会导致大量企业倒闭、经济萧条。根据马克思的观点，有价证券只是代表所有权证书的索取权，它的价格涨跌并不产生实际的价值，尽管虚拟资本是“虚拟”，但却会导致现实资本配置无效率，也成为一些人攫取现实资本的杠杆，从而导致经济结构失衡。泡沫经济破裂往往会导致所谓经济奇迹的终结，也往往会结束一个霸主统治时代，例如元朝末年纸币超发导致整个元朝政权覆灭;20世纪80年代末90年代初泡沫经济破裂使得日本陷入了“失去的十年”时代;最近美国的次贷危机导致克林顿政府倡导的“美国梦”幻灭，甚至有可能结束美国在全球各个领域的霸权统治。
二是泡沫经济具有财富分配效应，扩大贫富两极分化。假设泡沫不破裂，会导致没有参与者失去财富增值的机会，从而增加了二者的财富分化程度，例如房价上涨导致那些没有买房者与买房者财富差距很大;泡沫经济破裂更会导致财富的集中，一部分投资者成为资本巨头，另一部分投资者变成穷光蛋，这种集中会扩大居民的财富分化程度。
三是金融市场赚钱比实业赚钱快，被称之为“快钱”，这种赚钱模式会增加国民赌性而厌恶劳动。这种替代了劳动，增加了人们的赌性，从而导致真实价值创造减少，并在社会上形成一种“不劳而获”的风气，从而制约整个经济的发展。
四是社会可能因为泡沫经济的破裂而变得不可控，增加了社会不安定因素。泡沫经济破裂会产生经济危机，经济危机会增加失业，增加财政负担，从而导致社会不安定因素不断增加，处理不好则很有可能造成社会动荡。
参考文献：
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泡沫经济危机篇2
并非每一次泡沫的破裂都会引发经济危机，一般来讲，只有那些对金融系统形成较大>中击的泡沫破裂才会引发危机。根据《这次不一样》中的研究，现代金融体系下引发经济危机的泡沫主要表现在股市和楼市；历史上也存在商品泡沫破裂引发危机的案例（如著名的郁金香危机）。对于债券而言，虽然也可能存在泡沫，但价格上涨基本有顶，虽然也有“（做空德国国债）一生一次的机会”，但对于经济的冲击非常有限。
关于泡沫的定义
上述文字已经明确，我们关于泡沫的定义是杠杆上的价格上涨，以及随后流动性约束下的价格下跌。
当某项资产价格持续上涨时，很容易引起有关泡沫的讨论，就好像目前的楼市和大宗商品，但并非每类资产价格的上涨都是泡沫。我们对于泡沫的定义是，首先要有杠杆上的价格上涨，也就是某类资产价格的上涨要伴随债务的膨胀。在现实中，一般某类资产价格的持续上涨都会最终吸引杠杆资金的追逐，反过来讲，杠杆资金的追逐又推动了该类资产价格的上涨。
并非杠杆上的价格上涨就一定会产生泡沫，如果资产产生的收益可以抵补融资（负债）产生的成本，那么就不是泡沫。不过，如果伴随价格上涨和债务膨胀，资产产生的收益开始逐渐无法抵补融资（负债）产生的成本，那么价格上涨将会转为主要由预期推动，当预期无法得到兑现时，价格就可能转而下跌。
并非价格的下跌就是泡沫的破裂，我们对于泡沫破裂的定义是，有流动性约束的价格下跌，也就是至少有部分资产的卖出是被动用于偿还债务，而且相伴有债务违约情况的发生。
因此，我们对于泡沫的定义是，杠杆上的价格上涨，以及随后流动性约束下的价格下跌。
泡沫与危机的联系
并非泡沫的破裂就会引发经济危机，只有其直接或间接形成的资产负债表恶化对金融系统产生较大>中击时，才会引发危机。金融系统是整个经济体系资金融通的枢纽，金融机构的资产负债表恶化，有可能会诱发系统性的流动性危机（债务型通缩），这才是政府需要关心和救助的。
引发经济危机的泡沫主要表现形式：股市和楼市。根据《这次不一样》中的研究，现代金融体系下引发经济危机的泡沫主要表现在股市和楼市；历史上也存在商品泡沫破裂引发危机的案例，比如著名的郁金香危机。事实上，在三轮强美元周期中（1981―1985，1996-2001，2012-2015），伴随大宗商品价格的下跌和本币的贬值，广大新兴经济体也危机频发，在某种意义上讲，也可以看作是（商品和外汇）泡沫的破裂。关于泡沫的思考
罗云峰
何为泡沫？我们对泡沫的定义如下：杠杆上的价格上涨，以及随后流动性约束下的价格下跌。
并非每一次泡沫的破裂都会引发经济危机，一般来讲，只有那些对金融系统形成较大>中击的泡沫破裂才会引发危机。根据《这次不一样》中的研究，现代金融体系下引发经济危机的泡沫主要表现在股市和楼市；历史上也存在商品泡沫破裂引发危机的案例（如著名的郁金香危机）。对于债券而言，虽然也可能存在泡沫，但价格上涨基本有顶，虽然也有“（做空德国国债）一生一次的机会”，但对于经济的冲击非常有限。
关于泡沫的定义
上述文字已经明确，我们关于泡沫的定义是杠杆上的价格上涨，以及随后流动性约束下的价格下跌。
当某项资产价格持续上涨时，很容易引起有关泡沫的讨论，就好像目前的楼市和大宗商品，但并非每类资产价格的上涨都是泡沫。我们对于泡沫的定义是，首先要有杠杆上的价格上涨，也就是某类资产价格的上涨要伴随债务的膨胀。在现实中，一般某类资产价格的持续上涨都会最终吸引杠杆资金的追逐，反过来讲，杠杆资金的追逐又推动了该类资产价格的上涨。
并非杠杆上的价格上涨就一定会产生泡沫，如果资产产生的收益可以抵补融资（负债）产生的成本，那么就不是泡沫。不过，如果伴随价格上涨和债务膨胀，资产产生的收益开始逐渐无法抵补融资（负债）产生的成本，那么价格上涨将会转为主要由预期推动，当预期无法得到兑现时，价格就可能转而下跌。
并非价格的下跌就是泡沫的破裂，我们对于泡沫破裂的定义是，有流动性约束的价格下跌，也就是至少有部分资产的卖出是被动用于偿还债务，而且相伴有债务违约情况的发生。
因此，我们对于泡沫的定义是，杠杆上的价格上涨，以及随后流动性约束下的价格下跌。
泡沫与危机的联系
泡沫经济危机篇3
1636年荷兰郁金香事件，让我们认识到经济中的泡沫。“泡沫”这个物理概念，从此被引入经济领域。此后三百多年中，泡沫成为普遍的经济现象，出现如：金融泡沫，房地产泡沫，网络经济泡沫。经济泡沫对经济发展产生着重要而深远的影响。它决定着经济的繁荣到底是真实的还是虚假的。经济泡沫同时还影响着经济周期，推动经济循环。
马克思认为，价格围绕价值波动。但如果，价格在一定时期内严重偏离价值；或者另一种表述资产的价格严重背离其基础价值，则认为存在泡沫。而暂时性的波动，短暂的严重背离，则非泡沫。泡沫虽然易破，仍能存在一定时问。
经济泡沫的载体不同，种类则不同。经济泡沫即可能存在于债券、股票等虚拟经济，也可能存在郁金香、房地产等实体经济。金融资产的价格严重偏离，叫金融泡沫。金融泡沫也是最普遍的泡沫，是经济泡沫中最重要的一种。
经济泡沫与通货膨胀联系紧密。经济泡沫讨论的是价值和价格的关系，而通货膨胀分析的名义价格与实际价格之间的关系。虽然两者的最终结果都会变现出很高的价格，但两者是不同的经济现象。往往存在经济泡沫都会伴有较高的通货膨胀。经济泡沫可以存在于局部，而通货膨胀一般都针对的是整个社会。
2经济泡沫的形成与破灭
2.1经济泡沫的形成
(1)投资者的过度投机。当市场上的某个子市场出现高利润时，这时投资者往往会蜂拥而至。可能还会伴有国外资金的介入。
(2)市场的不均衡发展。如果各个子市场均衡发展，与均衡利润相一致，那么资金将在各个子市场上均衡分布。一旦某个子市场过度繁荣，将会导致过多资金投入到该市场，同时将加剧该子市场的繁荣，也将会带动与之联系紧密的相关市场。市场的不均衡将进一步加剧，不稳定性进一步加深。
(3)实体经济与虚拟经济背离。目前一般将经济分为实体经济和虚拟经济。实体经济的增长将导致社会财富的增长。而虚拟经济的增长并不一定带来社会财富的增长。通常情况下，实体经济与虚拟经济相一致，这时经济将会良好增长，价格也不会背离价值。一旦虚拟经济与实体经济脱离发展，那么泡沫将会形成，可能会出现虚假的繁荣。
(4)信息不完全。买方与卖方信息不对称，将会导致资产的价格扭曲，从而形成泡沫。泡沫的另一种表述就是价格扭曲，通常情况下会远远高于其基础价值。买方往往处于信息缺失一方，对于风险不能完全了解和掌握。同时，卖方可能存在逆向选择与道德风险。这些都将对泡沫的形成起到催化的作用。
2.2经济泡沫破灭
泡沫形成后，将会持续一段时间，甚至是很长一段时间。在这段时期内，我们将看到经济的繁荣。经济繁荣过程越快，泡沫膨胀越大。大多数学者认为，这时是经济的虚假繁荣，并没有导致经济真实繁荣。泡沫形成后，经济的不稳定性大大增加。经济泡沫化程度越严重，其破灭后产生的破坏力也越严重。如果恶性泡沫形成，并且市场主体不及时采取措施挤出泡沫，一旦恶性泡沫破灭，将会对经济产生致命的打击。
根据价值规律，价格是围绕价值波动的。价格在一定范围内偏离价值，是可能长期存在的。但任何严重背离价值的价格是不可能长期存在的。所以，恶性泡沫终将破裂，它没有存在的基础。
泡沫的破灭一般由外部力引起。经济泡沫是不断急剧膨胀的。通常情况下，不会是其自身破灭，而是由外在因素引起。经济中存在泡沫，则经济将呈现出一定得脆弱性，市场自动调节能力下降。如果市场机制不能抵挡住泡沫破裂的冲击，那么就将形成经济危机，出现大萧条。
经济泡沫破灭的前提是必须膨胀到一定程度。轻微的泡沫就如低通货膨胀一样，会对经济发展起到促进作用。价格可以偏离价值，但必须维持在适当的范围内。
经济泡沫破灭不一定会导致经济危机，对经济产生强大的破坏力，经济泡沫的破灭包括两种形式，一种是缓慢的挤出泡沫，例如中国股市泡沫的破灭，监管当局不停进行干预，以挤出存在的泡沫。另一种破灭是，由于外部剧烈的冲击，导致泡沫突然破灭，比如泰国泡沫。
3经济泡沫的利与弊
经济泡沫既然存在，则必有它存在的意义。由于经济泡沫与经济危机紧密联系在一起，就被误认为它只会对经济产生破坏作用，而没有促进作用。而事实上却并非这样。经济泡沫与经济危机并不是充要条件。经济泡沫并不一定导致经济危机，而经济危机也不一定源于经济泡沫。
经济泡沫对经济产生何种影响关键在于其泡沫化的程度。美国的新经济被认为是存在良性的经济泡沫，促进了美国经济长达十多年的一高两低经济发展。美国新经济泡沫化低，因而能起到促进作用。而日本经济泡沫导致其经济发展一直缓慢，源于泰国金融泡沫的破灭的东南亚金融危机使亚洲各国陷入经济萧条。
经济泡沫将会影响市场机制的调节。泡沫的存在，导致了价格的扭曲。投机大于投资，价格不能体现资产的实际价值，市场的供求状况处于极度不均衡，从而市场自动调节效率下降，甚至是市场失灵。经济泡沫将导致资源配置不合理。泡沫通常都存在于特定的某个领域，一般为股市，债市以及房地产市场。过多的资金投入这些领域，导致这些子市场投资过度，而其他领域投资不足，资源没有得到充分的利用，经济效益下降。经济泡沫将增加市场不稳定性。由于资源配置不合理，各市场发展不均衡，市场波动加剧，经济脆弱性增加。
当然，经济泡沫的存在仅非只有它消极影响的一面，也存在积极影响的一面。经济泡沫能降低过度积累，提高经济的动态效率。如果资本过度积累，在缺乏技术进步时，边际产出下降。过高的储蓄率对于经济的发展无益的。通常情况下，一个社会越节俭，越贫穷。经济泡沫，尤其是金融泡沫，将会刺激部分投资者减少储蓄，加大对金融资产的投资，从而使经济达到黄金律水平。泡沫形成的挤出效应能防止虚假繁荣以及虚假增长。
4总结
总之，经济泡沫对经济的作用取决于其泡沫程度化。经济泡沫可能促进经济的增长，也可能产生巨大的破坏作用。将经济泡沫控制在一个合理的范围内，促进经济的良好发展。规避恶性经济泡沫，需从以下几点出发：
完善经济制度。泡沫的恶性膨胀往往是信息不完全的结果。完善经济制度，降低信息不对称，能在一定程度上阻止价格扭曲以及过度的投机。完善经济体制有利于投资者理性投资，减少“羊群效应”。
提高监管力度。监管力度的提高，有利于规避逆向选择和道德风险，遏制金融过度创新，减少泡沫产生的可能性。金融过度创新，将导致风险增加，经济不稳定性增加。尤其提高虚拟经济的监管力度，除了能遏制金融泡沫的产生，还能促进实体经济与虚拟经济的良好发展。
加快市场化进程。高度发达的市场，其自身稳定器作用强，受到经济泡沫的影响较小，抵御泡沫冲击能力强，能在一定程度上阻止经济泡沫破灭后产生经济危机。市场化程度高，信息不对称相对减少。
泡沫经济危机篇4
关键词:货币政策资产泡沫实体经济虚拟经济
中图分类号:F830.31文献标识码::a文章编号:1006-1770(2009)09-031-03
过去20多年来,资产价格剧烈波动已经成为全球经济的一个显著特征,历次资产泡沫的破灭对金融体系和实体经济所造成的巨大伤害也令各国央行和经济学界对货币政策与资产泡沫的关系愈发重视。但尽管如此,国内外对各国央行应如何应对资产泡沫的话题仍存在广泛的争议:一种观点认为央行应专注于稳定物价而不必对资产泡沫作出直接反应,央行的责任仅在于在资产泡沫破灭时迅速放松银根以避免经济衰退;另一种观点则认为央行应在出现资产泡沫时果断紧缩银根,通过央行货币政策对资产价格较大偏离的快速反应抑制资产泡沫的积累,从而平抑宏观经济的波动。
次贷危机爆发以后,格林斯潘时期的美联储因没有及时收紧宽松的货币政策受到了广泛的批评,被认为是导致次贷危机的元凶之一。然而面对危机的冲击,主要国家所采取的主要解救措施仍然离不开宽松的货币政策,虽然从目前来看这一措施对国际宏观经济的止跌企稳起到了一定的作用,但这一措施带来的副作用是在宏观经济复苏根基未稳之时,资产泡沫又有了风雨欲来之势。从我国的情况来看,以“4万亿投资+信贷超常增长”的救市措施对推动我国经济的率先复苏作用显著,但在宽松货币政策的推动下我国股市和房地产的双泡沫已经开始凸现。在这种背景下,要实现我国宏观经济的健康持续复苏,我们迫切需要深入探讨货币政策与资产泡沫的关系,进而准确把握我国货币政策动态微调的目标。
一、次贷危机与对“格林斯潘主义”的批判
次贷危机的爆发引起了对危机前美联储一直坚持的“格林斯潘主义”的普遍批判。所谓“格林斯潘主义”是指中央银行应该放松资产市场管制,将注意力集中在控制通货膨胀和实现充分就业上。这一观点背后的基础是格林斯潘及其支持者认为,中央银行不能准确判断资产市场是否存在泡沫。即便资产市场泡沫破裂,并出现严重危机,事后收拾残局的成本也比较低。相比之下,为了挤出泡沫,事先采取从紧的货币政策,会提高失业率、减少投资、导致较高的成本。
格林斯潘在2004年回顾科技泡沫破灭后美国经济衰退和复苏的过程时也曾指出,抑制股市泡沫对美联储很有挑战性。即便泡沫在早期就被发现,也很难判断是采取从紧的货币政策、减少泡沫的损失小,还是让经济收缩、金融市场发生动荡的损失小。格林斯潘当时提到:“有人提出,如果适时采取从紧货币政策,20世纪90年代的泡沫就可以避免了,经济也可以平稳运行。但是,这只能是个幻想。我们的政策选择是让泡沫破灭的速度放慢,将调整的痛苦转移到下一轮经济扩张。很多证据表明,我们在科技泡沫前后的政策选择至少暂时是成功的。”
虽然危机前美联储一直坚持的对资本市场不干预的货币操作理念有诸多合理之处,但缺陷同样明显。“事后救助”意味着资产价格上涨时中央银行对其放任自流,泡沫破裂后再施以援手。此举容易让投资者有恃无恐,助长资产价格泡沫,累积更大的风险。这次华尔街正在上演的悲剧已经令人很难继续信奉“格林斯潘主义”。不断恶化的金融危机、攀升的失业率似乎更令人难以接受。人们会认为与其承受今天的苦果,还不如当初承担提高利率的成本,加强对抵押贷款的监管,防止非理性繁荣的出现。
不过需要注意指出的是,尽管“格林斯潘主义”所奉行的完全放松资产市场管制的做法需要予以纠正,但其中所体现的对市场机制的尊重仍然应该是政府调节宏观经济的主要原则。在“无形之手”失灵时我们会想到借助于政府的“有形之手”,但我们仍需要警惕“政府失灵”的代价。由于历史不能重复,事实上我们很难比较如果“当初不这样”是否会有更好的结果。
二、全球通胀机理的变化对货币政策操作的影响
在传统的经济周期理论中,经济进入衰退之前通常是滞涨。滞涨阶段的典型特征是在GDp增长见顶回落的同时通货膨胀仍继续上升,生产率大幅下降,工资――价格出现螺旋上升,这种工资和价格的恶性循环通常要等到失业率急剧上升才能打破。鉴于传统经济周期中通货膨胀与经济增长之间的关系,以通货膨胀为目标的货币政策操作对于经济危机的爆发具有一定抑制作用。
然而,通过观察过去几十年的数据我们可以发现,传统的经济周期中通货膨胀与经济增长之间的典型关系已经开始发生变化。一方面以Cpi衡量的全球通胀在20世纪70年代末期达到顶峰之后,开始大幅回落,且通胀的波动幅度降低、冲击的时间变短;另一方面金融周期性特征却越来越显著,而金融体系的周期性运行中常常伴随着资产价格的大幅波动。对于全球通胀机理发生这种改变的原因,中国人民银行货币政策司司长张晓慧日前在《财经》杂志上撰文将其归为两个方面:一方面是全球性工业生产与供给能力增强,抑制了一般性商品价格上涨;另一方面是全球化带来的经济发展也大大增加了对初级产品和资产的需求。加上金融投机的推动,初级产品和资产价格更容易出现大幅上涨。由于全球通胀机理的这种变化,如果货币政策仅仅以通货膨胀为目标,等到Cpi明显全面上涨时,往往已处在经济金融泡沫最后破灭的前夜。
通货膨胀机理的这种变化在本轮金融危机中也得到了充分的体现。在危机全面爆发之前,由于全球化所带来的供给能力增强,Cpi持续走低,而低通胀又成为美联储迟迟未能收紧宽松政策的主要依据之一,在流动性泛滥、监管缺失和市场投机易的共同推动下,美国房地产泡沫不断走高终至最后破灭。此外,与传统经济周期中衰退阶段通胀下降不同的是,在2007年9月美国次贷危机爆发至2008年7月前后全球Cpi出现了明显上涨。次贷危机爆发后所引发的更为宽松的货币政策导致大量资金涌入初级商品市场,引发初级产品价格大幅上涨,进而推动了全球范围内主要由能源和食品价格上涨带动的结构性通胀,导致增长放缓与Cpi高企并存。
因此,在资产价格对金融稳定及经济运行的影响越来越显著,消费物价与资产价格的背离已成为全球范围的普遍现象的今天,要保持宏观经济的稳定发展、平抑周期性的危机冲击,在货币政策的制定中需要更多关注资产价格的变动。不过实践中对我国来讲,目前资产价格的变化还只能作为央行的直观预警信号,这一方面是因为资产价格波动较大、影响因素比较复杂,将资产价格纳入物价指数面临较大的困难,另一方面由于国际大宗商品的价格影响范围之广,远非一国货币政策所能操控。
三、资产泡沫适度性与虚实经济平衡
保持实体经济和虚拟经济之间的平衡是实践中货币政策关注资产价格的根本目标。以资本市场为代表的虚拟经济作为现代经济发展的重要形态和核心推动因素,对实体经济的促进作用不可磨灭。但同时虚拟经济也不能过度膨胀,从而脱离了实体经济的承受能力。在某种意义上讲,此次金融危机是对全球实体经济和虚拟经济之间严重脱节的重大调整,目的是实现资本市场、金融资产在规模和结构上与实体经济相匹配。在金融结构和金融功能发生巨大变化的今天,我们既不能说实体经济决定一切,也不能说虚拟经济发展可以无限度发展,它们之间需要找到适当的平衡。
对于虚拟经济中的资产泡沫,现阶段主流的观点大多持负面看法。然而需要指出的是,不管我们是否喜欢,以股市和楼市为代表的资产市场在大多数时间内都是与泡沫共存的。这就是说,泡沫化的资产已经成为现代社会的经济财富不可分割的一部分,而资产泡沫客观上已经成为现代市场经济的主要特征之一。在经济成长阶段,伴随着资产泡沫膨胀的通常是投资创业的繁荣。从二次世界大战后的情况来看,以it产业为代表的世界经济中成长最快的高新技术产业发展背后的动力之一正是资本市场的泡沫。对于那些以“高投入、高风险、高回报”为特征的高新技术产业来讲,在其发展的初级阶段,如果没有股市高回报的预期,是无法获得持续稳定的资金支持的。从这种意义上来讲,资产泡沫的不断膨胀和破灭不仅是周期性经济危机的自我调节机制之一,同时也是财富创造不可缺少的过程。此外,从通货膨胀的角度看,资产泡沫也是对超额货币的分流。根据费雪交易方程式:mV=pY,即货币流通量乘以流通速度等于商品价格乘以实际产出,以中国目前远高于实际GDp增长率的货币增速来看,如果超额发行的货币只流向Cpi统计所包括的一篮子商品,必然会导致恶性通货膨胀。可以说,正是由于规模庞大的交易性资产的存在,使得超额货币多了一个出口,从而减轻了现代经济恶性通货膨胀的压力。对现代政府来讲,通过发行超额货币来调节经济已经成为一种常态,正是现代经济大量超额货币的存在,使得资产市场在大多数时间处于泡沫化状态。从这个意义上来看,资产泡沫不仅是经济周期的晴雨表和财富分配的调节器,还充当了通货膨胀的缓冲器。
不过,尽管现代经济已经离不开资产泡沫,而且实践中我们也很难保证从根本上消除资产泡沫的破灭,但过于频繁的资产泡沫破灭对实体经济的危害不容小觑。因此,要尽量减少泡沫破灭的危害,从货币政策的角度来看就是要保持资产泡沫的适度性。对危机后的全球经济来讲,适度的资产泡沫意味着,一方面要使资产价格回复到适当的水平以缓解全球经济去杠杆化的压力,初步实现全球资产负债表的再平衡,另一方面,在全球经济去杠杆化的压力基本消除之后,要及时打破资本市场资金推动的预期,引导资金更多流向实体经济,通过实体经济的进一步复苏来实现与虚拟经济的平衡。
四、当前我国货币政策动态微调的目标
面对国际金融危机的冲击,我国本轮经济刺激计划基本遵循的仍是以信贷增长刺激投资,再由投资拉动内需的思路,目前对稳定经济的效果较为明显,这也是过去的经验一再证明的成功做法。国有主导的银行体系是信贷刺激的基础,与主要发达国家银行系统深陷危机的情况相比,较为健康的银行系统是我国应对本轮国际金融危机冲击的最大优势。在经济下滑阶段最可怕的就是市场持续的通货紧缩预期,矫枉有时需要过正,要及时打破经济下降阶段顽固的通缩预期就必须采取超出市场预期的措施。现在看来,正是基于政府对国有主导的银行体系信贷投放的鼓励,信贷规模的超预期增长对打破通胀紧缩预期起到了决定性的作用,从而稳定了资产市场(如楼市、股市等)以及大宗商品市场,为我国经济止跌回暖赢得宝贵的时机。
从我国宏观经济的现状来看,尽管从发电量的指标、出口增速的环比指标、物价的环比指标来看,经济已经开始远离通缩的风险,步入复苏,但这种复苏并不稳定,这就要求经济的激励政策仍需保持持续性,否则带给经济的将是大起大落,而且,一旦由于调控的原因使经济再次下滑,那么经济再次回升的成本和难度将变得更为巨大,因为到那时全社会的预期都将变坏。因此,在宏观经济回暖的根基尚不稳固之时,货币政策不宜大幅收紧。但另一方面,对于中国2009年上半年7.4万亿元的天量信贷,虽然我们很难准确统计这其中有多少资金流入了房地产和股市,但在实体经济产能过剩的情况下,部分信贷资金流向房地产和股市是无可争辩的事实。虽然眼下就要对中国的股市和楼市“挤泡沫”显然为时过早,但任其继续膨胀却会影响实体经济的资金流入,而且泡沫积累过大,一旦破灭就会对实体经济造成二次打击。
从中国目前实体经济和虚拟经济的现状来看,货币政策微调的目标是要在维持一定程度资产泡沫的同时打消市场对资产价格单边上涨的预期,降低资产市场的赚钱效应,逐步引导资金流向实体经济,通过实体经济的进一步复苏来维持实体经济和虚拟经济的平衡。这一思路在目前我国官方对宏观经济政策的态度中已得到了充分的体现:一是国家领导人反复强调维持当前宽松政策环境的决心。2009年8月上旬,总理在江苏考察时再次强调,保持宏观经济政策的连续性和稳定性,坚持实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策不动摇;二是央行和银监会机构对贷款增长带来的泡沫风险日益警惕,开始运用多种政策手段控制流动性增长。2009年8月7日,央行副行长苏宁在国务院新闻办举行的会上将此解释为,在货币政策基调不变的前提下,运用市场化手段对货币政策的重点、力度、节奏进行微调。
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泡沫经济危机篇5
《支点》记者何辉
无疑，股票市场的泡沫是危险的，但从无数历史经验来看，在所有最危险的泡沫中房地产一直首当其冲。它们之间的区别在于，股市的一次暴跌通常还不足以拖垮银行系统，但是房地产市场的一次崩盘，却有可能颠覆银行业赖以生存的根基。
20世纪的100年以来，全球各地轮番上演着各种各样的房产泡沫悲剧。更要命的是，明明知道泡沫总会破灭，但人们根本抵抗不了大泡沫的诱惑，更不知道泡沫会在哪一天破灭。
“今天不买，明天就买不到了”
上世纪20年代中期，第一次世界大战后的美国经济空前繁荣，建筑业日渐兴盛。20岁左右的雷·克洛克也想在房地产上有所作为，他来到佛罗里达州一家地产公司当起了经纪人。
佛罗里达州位于美国东南端，气候温暖湿润，无论夏天还是冬天，人们都喜欢到这里度假。那个时候，佛罗里达的土地均价较美国其他地方低得多，人们开始在这里购房，随着需求不断增加，其土地价格不断升温。
雷·克洛克的生意很快打开了局面。有资料显示，在1923年至1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。
在佛罗里达州，炒卖房地产变得越来越疯狂，人们拼命地加入到炒家的行列之中，因为大家都看得到，只要地价再上升10%，就能带来近乎100%的利润。在那几年，人们的口头禅是“今天不买，明天就买不到了”！
所有人都处于极度亢奋中，电梯工、接线员甚至报童们都开始买楼、买股票了。然而，“上帝欲要让你灭亡，必先使你疯狂”，到1926年，佛罗里达房地产泡沫破灭，房价大幅下跌，许多破产的企业家、银行家自杀，有的则沦为乞丐。这场泡沫引发了华尔街股市崩盘，最终形成经济危机，史称美国大萧条时期。
雷·克洛克跟很多地产经纪人一样，变得一贫如洗。此后，他做了17年的纸杯推销员。或许正是这样一段“过山车”式的经历，造就了雷·克洛克敏锐的商业头脑，最后他成为大名鼎鼎的“麦当劳教父”。
没有人相信那是泡沫
在经历了美国大萧条那场灾难后，其后的数十年内全球没有再出现类似的大规模资产泡沫了。直到上世纪80年代末，一场新的泡沫在日本酝酿，尤其是房产价格，更是高得离谱。
根据日本官方对1985-1990年间6大城市的土地价格的统计显示，短短五年内地价涨了3倍。泡沫最严重的1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。
日本繁荣的房产市场，被外界广泛认为是一场泡沫，但在日本国内，人们却并不这么认为，他们反而到国外大量投资。1989年10月，日本最大的房地产开发商之一的三菱地所以2200亿日元的天价买下了美国洛克菲勒中心，完全取得洛克菲勒家族的股权，成为日本当年海外投资的经典案例。
洛克菲勒中心是一个由19栋商业大楼组成的建筑群，由洛克菲勒家族投资兴建，1987年被美国政府定为“国家历史地标”。
就在三菱收购洛克菲勒中心的第二年，日本房地产泡沫破灭，经济迅速萧条。几年后，美国人又低价把洛克菲勒中心买了回来，三菱总共损失超过10亿美元。
日本经济自此陷入“失去的十年”。到1998年底，日本的房地产价值缩水了1200万亿日元，经济也因此遭到重创。
当日本还未从危机的阴影中走出来的时候，房产泡沫又在东南亚的泰国开始膨胀。
从1990年开始，泰国的房地产开发贷款和住房贷款以20%-30%的速度高速增长。1992年，泰国政府又推出了一系列政策推动了土地价格的上涨。大量开发商和投机者都涌入房地产市场，而银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的发生。
1995年，泰国房地产事务局对曼谷的住房空置率进行了一项调查显示，当时曼谷的空置住宅大约有30万个，空置率接近14.5%。到1996年，房屋空置率持续升高，仅办公楼就有30万平方米无人问津，空置率达到50%。
1997年，由于房地产市场不景气、未偿还债务急剧上升，泰国金融机构出现资金周转困难，并且发生了银行挤兑事件，最终拉开了席卷东南亚金融危机的大幕。
“房产泡沫可能成为金融危机的策源地”
上世纪三场大危机，给全球经济带来了相当深远的影响。而不论美国大萧条时期，还是日本房产泡沫，或是东南亚金融危机，尽管发生的背景和原因各不相同，但在中南财经政法大学中国投资研究中心研究员卢建新看来，这三场危机都与房产泡沫有着非常紧密的联系。
“实际上，上世纪发生的金融危机还不止这三场。自1980年以来全球就爆发过17次较为严重的金融危机，其中13次与房地产泡沫有关。”卢建新认为，在现代经济中，房地产市场日益成为金融风险高度积聚的重要载体，而房产泡沫甚至可能成为金融危机爆发的策源地。
在全球主要国家，房地产都是个人或家庭最重要的资产之一，且跟金融市场紧密相关，开发商建房、个人买房都有可能会找金融机构贷款，且数额巨大，这使得住房市场与金融市场之间形成共生关系，且房价波动的风险高度集中于银行体系，一旦房地产市场出现较大波动，就有可能会动摇整个金融系统的根基。而金融系统不稳定，不仅会对个人和家庭造成巨大损失，还会对一个国家或地区的宏观经济带来不可估量的影响。
正因为房地产具备金融杠杆的作用，在现代经济中，人们往往放大了房产的投资和抵押功能，忽略了其本身的租住功能，炒房也成了全球所共有的普遍现象。当越来越多的人和资金都投入到房产市场中来，房产的价格极大地偏离了其本身价值，当投机的味道越来越浓时，房产泡沫也就逐步形成。
“人性导致泡沫无法避免”
如果人们知道泡沫越大风险越大，那么为什么不在泡沫不是很大的时候收手呢？
“我认为是无法避免，因为无法改变人的本性。”前任美联储主席格林斯潘在去年底参加一次论坛时表示，人性导致泡沫无法避免，“我们能思考的是，当泡沫破裂的时候，我们该怎么做。”
格林斯潘所指的“人性”，准确来讲指的是贪婪和恐惧的本性。渣打银行北美区研究主管卡尔弗利长期研究泡沫，他对泡沫与人性的关系有明确的阐述。他认为，在泡沫的周期中，人们不断地在疯狂投机和极度悲观中迷失自己。
卡尔弗利的研究表明，泡沫的形成通常与“财富转移”有关。当战争、新技术等一些外部因素改变原有的投资结构时，人们认为出现了新的投资机会。当“财富转移”的效应足够强大时，各股新兴投资力量像洪水般汇入急速发展的经济大潮中，推动价格不断上扬，并制造出更多的获利机会。
此时，会有越来越多的人参与到投机中来，所有人都梦想着可以一夜暴富。在泡沫膨胀到最高点时，甚至街头老太太都在跃跃欲试。如果这时候有人站出来提醒注意泡沫，基本上没有多少人会真正相信。
最终，随着部分投机者攫取了暴利，使得获利空间逐步减小，继而不再有人愿意进入到“击鼓传花”的游戏中来，市场价格上涨的速度也开始放缓。直到某一事件突如其来，引发价格急剧下跌。此时，恐惧心理使人们不顾一切地抛售资产，泡沫宣告破灭。
历史总是不断重复上演。17世纪荷兰郁金香狂潮是如此，21世纪初互联网泡沫是如此，2008年的美国次贷危机也是如此。
没有人能预测泡沫何时会破
人在人性的驱使下，可能无法停下催生泡沫的脚步，但政府或其他机构有没有可能在泡沫增大时采取一些防范措施呢？或者说，能不能找到有关泡沫发生以及破灭的周期性规律，并通过一些手段来规避风险？
“这基本上很难，很难准确说出泡沫破灭的时间。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示，影响房产泡沫的因素非常多，每一次泡沫的形成原因及进程不一样，政府所采用的调控手段也不一样，对泡沫的影响程度也就不一样了。
黄韬还提出，如果把国际上研究泡沫的经验来预测中国房产泡沫，这也不现实。例如，在美国爆发次贷危机后，全球主要国家的房地产市场都受到较大冲击，按理中国也要跟随其后。但实际上，中国房价在2008年跟随国际步伐出现短暂下跌后，在2009年受“4万亿刺激政策”的推动反而再次上扬，“有专家根据国际经验推算出中国房价从2012年起就要暴跌50%，但你看看，现在房价暴跌了吗？”
卢建新也认为“不好准确判断”。他说，在数学、经济学中倒是有一些理论建模，但也很难准确预测，“如果真能那么神预测泡沫，那人们就可以不用工作了，都可以当股神。”
中国房产有泡沫吗？
尽管很难准确预测泡沫什么时候会破灭，但业内比较认可的一条规律是，泡沫总会形成，且迟早会破灭。如此看来，在美国、日本、东南亚国家及地区相继发生房产泡沫后，中国的房产是否也会有泡沫？是否也会破灭？
事实上，近几年关于中国房产泡沫的争议基本未停止过。然而，每次在当喊出泡沫即将破灭的同时，房价就迎来新一轮上涨。时至2014年，这种格局还会继续上演吗？
“有人说当前中国房市存在泡沫，将出现拐点，甚至还提出会崩盘，我认为都是无稽之谈。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，中国房市整体上不存在泡沫，只是局部地区、局部时间会出现下跌现象，但那只是个案，并非主流。
支撑李战军“非泡沫论”的主要理由是，中国经济长期以来是靠投资拉动，而房地产投资又是中国固定资产投资的主力，虽说中国经济正在转型升级和调结构，但并非一朝一夕可完成，未来一段时间内房地产仍是推动中国经济增长的主力军之一。
泡沫经济危机篇6
关键词：房地产泡沫；金融风险；关联机制
文章编号：1003-4625(2008)03-0074-04
中图分类号：F832.21
文献标识码：a
一、引言
近年来，房地产价格的大幅上涨引起了广大购房群众的不满，也引起了社会各界的关注和热议，大致分为三派：一派认为房地产有“泡沫”，这一派的主要代表有易宪容、谢国忠等人，主张加大调控力度，严防金融危机；第二派认为房地产无“泡沫”，主要代表有厉以宁、任志强等人，认为当前房地产业发展是健康的，不要严加调控，以免造成房地产发展由“热”变“冷”；第三派认为房地产有出现泡沫的危险，主要代表有刘志峰、马建堂等人，认为当前我国房地产有出现“泡沫”的危险，应及时进行宏观调控，防范金融风险，实现经济的“软着陆”。社会各界热议房地产有无“泡沫”，防范金融风险，彰显房地产泡沫与金融风险对国家经济的重大影响，因此，对房地产泡沫与金融风险关联机制进行科学研究很重要，也很迫切。
由于房地产业的支柱产业地位及对相关产业的带动效应，以及房地产泡沫与金融风险的关联会造成一国经济的繁荣和衰退，在经济发展周期中起着重要的作用，因此，多年来国内外学术界对房地产与金融危机方面做了大量的研究。1998年东南亚金融危机以来，更多的经济学家开始探讨危机产生的原因，但是，大多数经济学家主要研究各经济因素变化引起房地产价格变化以及房地产泡沫形成的原因，但对房地产泡沫膨胀破灭后，引发金融风险方面研究的较少。Labonte(2003年)指出，之所以政策制定者关注房地产价格，主要是因为房地产泡沫会冲击宏观经济的正常运行，尤其是“泡沫”崩溃时，房地产财富的减少会引起消费下降，房地产价格的下跌会造成建筑业的不景气，给金融系统带来问题，使得个人债务负担沉重。Kim(2000年)总结了房地产价格下降给宏观经济带来冲击的机制，通过负财富效应渠道，房地产价格的下降直接导致消费的减少以及贷款违约率的增加，迫使金融机构减少信贷的发放数量，直接引起企业投资的减少。Guttentag等(1986年)研究了银行在房地产泡沫形成和崩溃中的作用。他们将银行的贷款集中度决策模型化，在控制潜在破产风险概率的条件下，使银行预期盈利最大化。徐滇庆等(2002年)研究了台湾地区的股价和货币供给量分别对房地产“泡沫”的影响和相关关系，结果证明，台湾货币供给领先于房地产泡沫，前期货币大量供给对房价上涨有较强的解释能力。同时，前期股价对房地产也有较强的解释能力。Bertrand(1995年)在对1985―1994年全球房地产周期的研究中，认为在金融自由化和放松金融管制的情况下，金融机构违规借贷和金融风险的累加，加速了房地产周期波动和房地产泡沫的形成与破灭。Krugman(1998年)指出所有卷入东南亚危机的国家和地区在经济危机前都经历了资产市场的剧烈波动。Renaud等(1998年)也指出，房地产资产贷款的违约、房地产抵押的过高估价、商业贷款大量流入房地产投资领域并转化为呆、坏账等现象，是不少东南亚国家和地区在经济危机期间普遍出现的现象。Chen(2001年)观察了1973至1992年间台湾的两类主要资产――房地产和股票的价格波动情况，发现股价是房地产价格波动的Granger原因。在预测两种资产价格运动中，银行贷款比利率的作用显著得多，贷款在资产价格的传导中起了重要的作用。allenandGale(2000年)发展了一些模型，认为资产价格的投机“泡沫”是由银行信贷部门的关系引起的。谢经荣等(2002年)通过一个包括地产商和银行两方面的资本市场局部均衡模型说明，资产价格与信贷数量相关，资产回报的不确定性将导致资产“泡沫”的产生，而人们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高“泡沫”的严重程度。周京奎(2005年)在局部均衡条件下运用博弈和信息经济学构建房地产信息模型、市场不确定性模型、反馈效应与投机行为模型，从理论和实证的角度，提出并证明了金融支持过度导致房地产“泡沫”的假说。
综上所述，房地产泡沫与金融风险关联很大，对国民经济有着重大影响，而国内外的研究主要偏重于各经济基本面对房地产价格的影响，而较少涉及房地产泡沫与金融风险关联的研究，本文拟对此做一尝试。本文结构如下：一、前言；二、房地产业与金融业关联定量分析；三、房地产泡沫与金融风险关联的模型；四、房地产泡沫与金融风险关联的机理分析；五、结论。
二、房地产业与金融业关联定量分析
从产业分类的角度，我国在1994年5月实施的修订后的《国民经济行业分类与代码》方案中，房地产业作为一个独立的门类出现，被列为第十个门类，在统计上，房地产业主要包括房地产管理业、房地产开发与经营业、房地产与经纪业。这种统计口径与国际管理较为接近。房地产业与金融业关联，指的是房地产业与金融业的经济联系，即房地产业的发展对金融业的发展产生的不同程度的连锁反应。关联度是对关联关系的量化，指房地产业投入产出关系的变动，对其他产业投入产出水平的波及程度和影响程度。
从产业之间供给与需求联系的角度，将房地产与其相关产业间的关联关系分为三种，如图1所示。一是后向关联，即房地产业与向本产业供给生产要素的产业的关联(a框)；二是前向关联，即房地产业与需求本产业产品或服务的产业的关联(B框)；三是环向关联，即房地产业与那些既向本产业提供生产要素，又将本产品或服务作为其生产要素的产业的关联(C框)。每种关联关系中，因直接供给与需求产生的产业关联称为直接关联，因直接和间接共同作用供给与需求产生的关联关系称为完全关联。这样，产业之间的关联关系可细分为六种，即后向直接关联、后向完全关联、前向直接关联、前向完全关联、环向直接关联和环向完全关联。
从产业链上看，房地产业与各产业之间的前、后向及环向关联度各不相同，通过对1997年度中国投入产出表直接消耗系数、完全消耗系数的处理和分析，可以得出全国总体水平上房地产业与国民经济其他产业之间的直接、完全关联关系。在此仅以房地产业与金融业关联为例，在40产业中房地产业的主要后向直接关联产业及其直接关联度中，金融保险业在各产业中直接关联度为0.04607，比重为0.19123，比重累加为0.19123，位次第一；124产业中
房地产业的主要后向直接关联产业及其直接关联度中，金融业直接关联度为0.04383，比重为0.18192，比重累加为0.18192，位次第一；在我国40产业中房地产业的主要后向完全关联产业及其关联度中，金融保险业完全关联度为0.05892，比重为0.09408，比重累加为0.19908，位次第二；124产业中房地产业的主要后向完全关联产业及其完全关联度中，金融业完全关联度为0.05531，比重为0.08839，比重累加为0.08839，位次第一。在我国40产业中房地产业的主要前向直接关联产业类型及关联度中，金融保险业直接关联度为0.0732，比重为0.2420，比重累加为0.4997，位次第二；我国124产业中房地产业的主要前向直接关联产业类型及关联度中，金融业直接关联度为0.0560，比重为0.1865，比重累加为0.4463，位次第二；40产业中房地产业的主要前向完全关联产业类型及关联度中，金融保险业完全关联度为0.0865，比重为0.1095，比重累加为0.2532，位次第二；124产业中房地产业的主要前向完全关联产业类型及关联度中，金融业完全关联度为0.0675，结构比例为0.0861，结构比例累加为0.2333，位次第二。40产业中房地产业的主要环向直接关联产业类型中，金融保险业在后向直接关联产业中关联度为0.0461，位次第一，在前向直接关联产业中关联度为0.0732，环向关联度为0.119，位次第二；124产业中房地产业的主要环向直接关联产业类型中，金融业在后向直接关联中关联度为0.0438，位次第一，在前向直接关联产业中关联度为0.0560，环向关联度为0.0998，位次第二；40产业中房地产业的主要环向完全关联产业类型中，金融保险业在后向完全关联产业中关联度为0.0658，位次第一，在前向完全关联产业中关联度为0.0865，环向完全关联度为0.093，位次第二；124产业中房地产业的主要环向完全关联产业类型中，金融业在后向完全关联产业中关联度为0.0553，位次第一，在前向完全关联产业中关联度为0.2333，环向关联度为0.2886，位次第二。1997年我国房地产业对主要关联产业的总带动效应为0.145，在各产业中位次第一。
从上述房地产业与其后向、前向、环向关联产业关联度的总体分析，可以明显看出，房地产业与金融业的关系非常密切，房地产业与金融业相互支撑、相互制约。房地产投资开发周期长，资金额巨大，需要金融业的大力支撑；广大购房消费者因为房地产价值大，也需要银行给予贷款消费；同时，金融业也需要资质优良的抵押担保品作为投资放贷的对象，而房地产可以很好地满足银行的需要。所以，很多国家房地产信贷占总信贷的比重都是很高的。房地产业与金融业如果相互适度支撑，可以促进相互的发展，也可以促进国民经济快速发展；但是房地产业与金融业如果相互支撑过度，就会引发房地产泡沫，造成金融危机，使整个国民经济陷入困境。
三、房地产泡沫与金融风险关联的模型
从世界各国多次发生的金融危机，尤其是1970年以来发生的几次大的金融危机的经验总结，根据国内外知名学者的研究，在查理斯・p・金德尔伯格、海曼・明斯基、欧文斯通爵士等人的模型基础上，本人总结出了如上房地产泡沫与金融风险关联的模型：
房地产市场重大变化往往起因于某些改变了盈利机会的事件，如：降低利率、减少税种、降低税率、制度变迁、金融创新、城市化进程加快、人口增加、房屋拆迁、交通改善等。财富持有人与投机者往往见风而动、快速贷款投向房地产，以抓住更大的盈利机会作为对“外部冲击”事件的反应；大量群众看到他们盈利后也蜂拥加入其行列，这些被称为“羊群效应”和“从众行为”；基于房地产是优质抵押品，具有保值增值性，金融机构为追求短期高额利润，也实行房地产信贷扩张；房地产价格持续攀升，甚至高于所谓的“基本要素水平”；房地产买卖大量增加，形成过度交易；房价的不断上升，房地产交易的大量增加，高涨的市场氛围以及对房地产市场“只涨不落”的神话的心理预期，进一步引发投机狂潮；形成房地产泡沫，市场“非理性繁荣”；大量内外资被吸引到房地产市场，造成货币流通量不断上升，也促使房地产价格不断上升，央行为防范金融风险，开始提高利率，使得贷款利率上升；狡猾的内部人预感到风险即将来临，开始出售持有的房地产，将大量盈利落袋为安，外资也开始从房地产市场抽逃；房地产价格快速下跌；由于房地产作为不动产，流动性差，变现时发生财务困难；人们逐渐地或突然地意识到市场繁荣将难以维持，出售房产的不断增多，造成风云突变；风云突变导致银行停止发放以房地产为抵押的贷款，形成信用终止；风云突变与信用终止更进一步强化了人们对市场变坏的心理预期，导致市场恐慌；大家开始争相从房地产市场中退出，以换取现金的比赛开始了，人们大量抛售手中持有的房地产，违约率大幅上升，呆、坏账大量出现，资产大幅缩水，资不抵债，造成有些银行破产；发生金融危机；房地产泡沫的破灭与金融危机的发生引发全社会投资与消费的大幅减少，终致经济崩溃；国家中央银行或国际金融机构作为最后贷款人进行援救。经济从平地上升，到高峰，至此跌落人深谷之中。
四、房地产泡沫与金融风险关联的机理分析
从上述模型可以看出，银行存贷款利率的下降等外部冲击以及银行房地产信用扩张和金融管制放松，对房地产泡沫的形成起到很大作用，房地产泡沫膨胀后导致房地产市场价格严重偏离一般均衡价格(理论价值)，而多种市场作用及市场预期的逆转又会导致房价大跌，泡沫破灭，泡沫的聚集会给金融机构带来系统性风险，风险聚集到一定程度会引起金融市场恐慌，债务链的崩溃，最终酿致金融危机。可以说，房地产泡沫的形成和破灭与金融机构的信用扩张及信用终止有着紧密相连的关系，是“成也萧何，败也萧何”。金融机构促进了房地产泡沫的形成，但在泡沫破灭时却又成为主要受害者。因而可以说，房地产泡沫是金融机构经营中最大的信用风险之一。银行信贷的扩张推动房地产泡沫的膨胀，国际上一些学者已做了大量研究，allen和Gale(1998)以及Herring和wachter(1999)模型均证明了这一点。美国、日本、东南亚金融危机也证明了在房地产泡沫膨胀时期，银行信贷向房地产业的聚集度很高，比重一般都高达30％左右，泰国、香港等个别国家和地区甚至高达40％左右。在房地产泡沫破灭方面，银行也扮演了重要的角色，如图3所示。
房价下跌导致房地产抵押物价值下降，借贷能力下降，加之银行贷款利率上升，造成房地产贷款违约率上升，房地产信贷减少。得知银行资产缩水、盈利下降，房价下跌，同时传递房地产信贷风险增加的信号，促使银行业不得不减少对房地产业的信贷供给。同时金融监管者为了应对不利局面，可能采取严格的金融管制措施，如提高银行准备金率，提高利率，减少对房地产贷款的信用额度，降低房地产抵押贷款比例，会造成房地产市场的进一步低迷，银行的呆、坏账大量增加，企业的投资减少，家庭由于作为最大财富的房地产价格下降而减少消费，导致经济衰退。
泡沫经济危机篇7
关键词：房地产虚拟化实体经济美国次级债
一、传统一元分析框架的缺陷
房地产被称为“不动产”(property)，是指土地及其土地上的永久建筑。在人类的其他生产和生活活动中，房地产提供的住宅或厂房是保证这些活动正常运行必不可少的条件。因此，在传统的理论视野中，房地产一般都被认为是实体经济中的一个子部门。长期以来，人们也习惯于用实际收入、家庭与人口数量、就业量等实际经济因素来解释和预测房地产经济的周期波动。就房价而言，是否已经产生了泡沫，或者，是高了还是低了，有没有偏离其本身的价值，从目前学术界各种观点来看，主要是从四个方面来衡量。第一个标准是房地产价格收入比(housingprice-to-income-ratio)。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。根据1993年联合国对107个国家的调查，一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右，这是一般的标准。
第二是房地产空置率(vacancies)，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％-10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％～20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。
第三个标准是房价租金比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为300:1～200:1。如果房价租金高于300:1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200:1，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。房价租金比无论是低于200:1还是高于300:1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
第四个标准是经济基本面。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。
不可否认，以上这些指标确实可以解释一些房地产经济活动，但是，研究表明，仅有这些因素不足以对房地产波动给予充分的解释。quigley使用1986-1994年美国41个大城市截面数据，根据居民收入、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空房率等实际经济变量及房地产价格滞后变量对房地产价格进行分析，结果表明，这些解释变量对房地产价格具有一定的解释能力，但是，难以预测价格变动的拐点，预测最准确的模型错误率也高达52.73％。19(见表2-1)这意味着，房地产市场价格出现异常波动时，只根据实际变量无法对房地产市场进行很好的解释和预测。显然，房地产价格的变动已经不能仅由实际经济方面的一元分析来解释，必须联系货币和资本市场等虚拟经济领域的因素。
二、房地产业的二重性
在当代社会经济中，房地产是一个具有二重性的产业。一方面，在传统产业理论中，它是实体经济的一个子部门，强调房地产作为不动产的物理特征和物质价值，认为房地产作为实物资产的一种形式，价格和经济增长以及物价水平大致平行发展。另一方面，却具有非常强烈的虚拟经济属性。在我国，中国证监会(csrc)的上市公司分类指引主要是以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》(国家标准gb/t4754-94)为主要依据。在证监会的分类指引中，房地产业作为单独的一个门类，在所有产业中排行第15位(分类代码：j)。证监会是将房地产业单列出来，不仅是为了突出房地产业的重要性，更是由于房地产行业产业属性的这种复杂性使然，总体来说，证监会是将房地产业列入实体经济的部门。但是美国、英国等国家，不论是摩根斯坦利和标准普尔公司的全球产业分类标准(gics)，还是伦敦金融时报的全球分类体系(gcs)，都将房地产业列入金融产业的范畴。在这些虚拟经济较为发达的国家，房地产业的虚拟化已经非常深刻，所以，房地产业与银行、保险、综合金融等一起被列入的是虚拟经济的范畴。房地产业的二重性特征主要表现在以下几个方面：
第一，房地产的资本化定价特点使房地产价格具有强波动性。从实体经济的角度，在一个完全竞争市场中，一件商品的价格应该等于其成本的加总，是其生产要素投入的总和。以边际成本定价法为例，方法就是使产品的价格与其边际成本相等，即p=mc，当某一产品的价格与其边际成本相等时，实现了帕累托最优。但是，当房地产不再是一种纯粹的消费品或耐用消费品，而作为一种重要的投资品出现在人们视野中的时候，房屋的销售价格就不再是建筑及土地成本决定的供给和由消费者效用决定的需求的一种均衡，而是以未来收益现金流的贴现方式出现，反映的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这是一套与成本定价法完全不同的资产定价理论。在这种定价方式之下，房地产与股票一样，具有了强波动性。传统上人们认为房地产价格波动要远远小于股票价格波动，大约只相当于股票价格波动的五分之一，但是，投资专家、学者和基金管理者认为现在的房地产价格波动要远远高于这一水平，他们估计房地产价格波动大约要相当于股票波动的57％。
第二，房价脱离实体经济因素，资本增值表现出强烈的自主性。由资产价格理论得知，房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定，两者呈正相关关系。假如两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度，就表明房地产市场价格出现了异常。但是，在现实中，房屋销售价格与租金的背离已经是一个较为普遍的现象。从20世纪90年代初期以来，在香港、新加坡、马来西亚等地区，房地产价格的增长速度都远远超过了租金的增长速度。在80年代中期至90年代初期欧洲房地产周期波动中，房地产的价格与租金价格相比，也呈现更强的波动性。这说明房地产作为虚拟资产发展到一定阶段，房地产业的资本增值和实体经济领域的产品生产和劳务提供无关，这也体现了虚拟经济运行的相对独立性。
第三，房地产业资本的虚拟化倾向。房地产业是一个资本密集型行业，传统的房地产业的资金来源主要是自有资金和银行贷款，这使银行系统性风险不断增加，20世纪80年代初美国的储蓄与贷款协会纷纷倒闭就是一个教训。于是，为了分散风险，抵押贷款证券和房地产投资信托(reits)等直接融资方式纷纷发展起来。截止2007年末，国按揭贷款市场规模已经接近110,000亿美元，年增长速度甚至一度达到近16％。(图1)基于1.5万亿美元的信用泡沫，美国创造了超过2万亿的资产证券化产品(mbs)，为了这些证券的高评级，债券保险公司又产生2.4万亿担保产品。眼花缭乱的产品泡沫以及伴随的价格泡沫，创造了一个巨大的市值泡沫。在美国。与房地产有关的金融衍生产品的发展造就了一个倒置的金字塔，(图2)房地产虚拟资本的规模大大超过了房地产实体经济的规模。
三、房地产市场二元分析框架
关于房地产泡沫的研究有三条路径，一是从实体经济层面进行研究，二是从虚拟经济视角展开，三是从产业经济学和政府规制经济学角度进行研究。周建军、鞠方的研究表明，货币政策、利率政策、信贷波动及股价等对房地产的价格存在显著的影响。他们认为，房地产市场的高波动性与经济基本面关系不大，而更多的来自金融因素，主要与金融风险的增加有关。进一步地，他们提出了房地产泡沫的虚拟经济决定假说。
在过去很长一段时间，房地产价格波动基本上是取决于经济基本面或者实体经济决定论，但是到了20世纪80年代中后期尤其是90年代以来，随着虚拟经济包括房地产市场的展壮大，经济虚拟化愈来愈明显，金融危机和房地产价格波动越来越明显，房地产波动越来越脱离实体经济，而更多的与金融发展有关。现代经济实际上是货币经济，货币是连接实体经济和虚拟经济活动的纽带。房地产泡沫归结到底是一种货币现象，因此，应该从货币资金循环和货币政策角度研究房地产泡沫，这有别于一般的强调实体经济因素和金融因素的分析，也有别于存量分析方法。货币资金的流转循环变化是导致房地产价格波动的根本原因。
房地产泡沫既有实体经济的因素，又有虚拟经济的因素，这与现代经济和房地产市场的虚实两重性密切相关，而且，在房地产泡沫中，虚拟经济起着决定性的作用。引入虚拟经济因素可以较好地解释房地产市场和实体经济部门同步发展时所存在的房地产泡沫现象，即使房地产市场和实体经济部门没有出现背离，如果房地产和其他虚拟资产之间的结构不合理，发展速度不平衡，房地产市场和虚拟经济出现背离，同样可能由于大量的货币资金积聚在房地产市场上而造成房地产泡沫。可以说，二元结构分析框架从实体经济和虚拟经济两个角度来判断房地产泡沫，改变了传统的实体经济判断泡沫的局限和不足，为研究房地产泡沫开辟了一条新的道路。
四、美国的房地产泡沫与向实体经济的回归
1、从实体经济因素分析美国泡沫的生成有意义，但存在缺陷
首先，从美国历年来的房价收入比来看，美国的房价收入比一直在2.7-5.2之间，07年底为4.9(见图图2-5)。根据1993年联合国对107个国家的调查，一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右。显然，美国的这个房价收入比尽管近年来有所上升，泡沫风险确实在提高，但是，美国的房价收入比仍还在国际承认的安全范围之内。要知道，在我国，10年来，我国一线城市的房地产估值，如北京、上海、广州和深圳的房价收入比一直在8以上。08年6月北京的房价收入比为21.0；上海的房价收入比为15.6；广州的房价收入比为13.6；深圳的房价收入比为19.4。而且，相较之下，图2-6数据表明，与美国的人均可支配收入相比，美国的单套房价也不是很贵。为什么在中国没有发生次金融危机，而美国却成为金融危机的引爆点呢?显然，从房价收入比等来解释美国的房地产泡沫和次级债危机，说服力并不强。
其次，在次级债危机爆发之前，美国的房价租金比虽有所上升，但仍在安全范围之内。从图2-7中我们可以看到，从1989年到2007年间，美国的房价租金比大体上是上升的，毫无疑问，这加大了房地产市场的泡沫风险。但是，我们也可以发现，直到2007年，美国的房屋租金比不到300:1，应该还是在合理的区间内。
再次，次级债危机前，美国的经济基本面向好。首先，从美国gdp增长率来看，直到2007年，美国gdp增长率仍然保持在2％以上，这说明，在2007年以前，美国并没有出现明显的经济衰退。从就业人口数来看，在危机发生之前，美国就业人口保持着良好的增长势头。而且，我们也从中可以发现，在次级债危机爆发的2007年7月，美国全就业人口就有所下降，相应的失业人口增加。
毫无疑问，通过对以上数据的分析，不论是房价收入比、房价租多比，还是gdp增长率、失业率等，这一系列传统的实体经济因素尽管都有或多或少的征兆，但都无法在根本上解释次级债危机的发生。显然，仅从实体经济因素考察美国次级债危机存在缺陷。
2、金融自由化与货币循环流视野下的美国房地产泡沫
从房地产虚拟经济属性的角度来看，美国的房地产泡沫和次级债危机则是一种金融或货币现象，即房地产市场和虚拟经济部门发展背离，大量的货币资金积聚于房地产市场造成的房地产价格膨胀。但除此之外，美国房地产泡沫不只是单纯的价格泡沫，我们从前文中已经得出结论，美国房价尽管已经开始与其实体经济相背离，但价格泡沫并不是想象中的严重。美国房地产泡沫的本质，还在于它是一种以货币以及金融衍生产品等为基础的信用泡沫。
首先，我们可以从图2-10中看出，房价的走势与货币供应量是正相关的，而且，从图中，我们也可以大约推算一下，房价一般要滞后于货币供应量的变化，换句话说，货币供应量在某种程度上决定了房价的上涨或下跌。此外，利率作为货币的价格，无疑对房地产市场也产生着重要的影响。(1)在利率水平较低的时候，购房者的月供较少，促进了房地产的需求，同时低利率水平也促进了经济的加速增长，居民收入预期增加，也促进了对于房地产的需求；在加息的过程中，人们对于经济前景普遍非常乐观，居民收入预期进一步增长。同时房价的上涨也促使居民进一步购买房产，进一步促进了房价的上涨。(2)在利率水平较高的时候，购房者的月供较大，抑制了房地产的需求，同时高利率水平也促进了经济的增速的下降，居民收入预期减少，也遏止了对于房地产的需隶在降息的过程中，人们对于经济前景普遍非常忧虑，居民收入预期进一步下降。同时房价的下跌也促使居民的观望乃至抛售房产，进一步促进了房价的下跌。从图2-11中可以看到，美国联邦基金利率与美国住房价格存在强烈的反向作用。这说明，房地产泡沫的受货币政策的影响很大。
其次，近年来美国房地产的房屋价格与通胀率背道而驰。根据belke和wiedmann(2005)的观点，房屋的价格增长应与通胀率的走势大致一样。一般来说，从货币循环流的角度，当通胀率高企的时候，投资者会以房地产作为一种投资工具以对冲货币随时间的贬值。因此，房价增长率与通胀率相差的过大正是房屋根本价值与市场价值不相称的表现。从图2-10中，我们可以看到，1995年以来，美国的通胀率均保持了比较稳定的水平，按道理说，从实体经济的角度，这意味着宏观经济较为稳定。但是，从1995年以来，美国房屋价格开始大幅背离通胀率，直到2005年，这一差距被放大到了最高点。房屋价格与通胀率背道而驰的加剧表明，尽管国家通货膨胀并不明显，但房地产领域仍聚集着大量的投机资金，而这，正是房地产泡沫化的一个重要征兆。
在我看来，美国这一次次级债危机的大背景，是上世纪以来的“金融自由化”。金融自由化加剧了货币在各个虚拟经济部门之间自由、快速地流动并投机、套利。毫无疑问，住房金融制度的改革和住房金融约束的放松，为大量货币流转于房地产市场形成房地产泡沫提供了原材料。金融自由化使信贷约束放松，造成流入房地产市场的货币资金增加，也就是需求增加，在供给刚性的情况下，房地产价格的上涨，信贷约束的放松在很大程度上应该对房地产泡沫负责。美国这一次次贷危机，本质上是一种以资产价格泡沫破灭为特征的信用危机。房地产抵押贷款本来是一个信用产品，但是，由于金融自由化和近乎疯狂的金融创新，由于管制的放松，由于法律的不到位、缺位或者刻意被规避，银行的抵押贷款被给了一群没有信用的人。信用标准的降低，次级债款越来越多，使银行的信贷资金过度流入到了房地产市场，制造出了一个巨大的资产泡沫。
更重要的是，自上世纪80年代以来，作为一种金融创新，按揭证券化在美国经历了突飞猛进的发展。(见图2-11)房地产市场和证券市场以及商业银行等整个金融市场通过抵押贷款证券化、担保债务凭证(cdo)等金融衍生产品紧紧联接在一起。在按揭项目不断进行证券化的过程中，银行及其它机构把原本一部分的借贷款及相对风险转移给按揭证券的持有者，由于证券可以在市场自由流通，在货币循环流的作用下，更多人可以间接投资于房地产市场，按揭证券的资金来源也不再只局限于本地的存款金额，也可以来自证券市场，毫无疑问。这又变向增加了房地产及其衍生品市场的资金来源渠道，在扩大房地产市场的影响范围的同时，也在放大房地产的泡沫，在房地产市场不景气的时候，房地产泡沫就会通过这种具有“传递”性质的证券，将房地产领域内的风险转嫁给固定收益市场。很容易理解，这是一整条的泡沫镱信用泡沫一产品泡沫一资金泡沫一价格泡沫一市值泡沫。
3、泡沫的破灭：向实体经济的复归
什么是房地产泡沫，我们知道，所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。然而，实体经济是虚拟经济的基础，虚拟资本虽有其独特的定价方式，有其自身发展的规律，但决不能背离这个基础而孤立的发展。如果虚拟资本的市场价格大大背离它的内在投资价值，形成泡沫，而泡沫作为一种财富幻觉，终有醒来的一天，泡沫被挤出后，虚拟资本的价格会立刻回到其自身价值的水平之上。泡沫破灭之日，就是向实体经济复归之时。从图2-13中可以看到，在房价开始下跌的情况下，股票也开始下跌，泡沫破灭。虚拟经济逐渐向实体经济回归还表现在美国住房投资占gdp的比重上。在图2-14中，从2002年开始，美国住宅投资占gdp比重开始越过均值，比重逐年加大，这意味着，货币更多地流向房地产市场，最终的结果是造成了美国的房地产泡沫和由此而来的次级债危机。紧接着，2006年-2007年间，受次级债危机的影响，美国住宅投资占gdp的比重开始重返均值。
美国房地产泡沫的破灭对实体经济也造成了严重的影响，这主要体现在两个方面。一是造成经济增长速度持续下滑甚至经济衰退。进入2008年以来，美国第一季度的gdp增长率为0.9％，第二季度为1.9％，第三季度为－0.3％，都远低于去年的2.2％。从目前来看，虽然美国经济陷入长期、深度衰退的可能性不大，但是，中性的观点认为，美国会经历2-3年的低迷期。二是失业率呈上升趋势。自2008年1月份以来，受次贷危机的影响，美国非农就业人数就开始下降。2008年10月份，美国非农就业岗位减少24万个，9月份则降28.4万，8月份降127万，这使得美国失业率升至6.5％，创下1994年以来最高纪录。
五、政策含义与建议
通过传统实体经济角度来分析房地产泡沫尽管有一定的解释力，却存在不可避免的缺陷。基于房地产市场的二重性，从虚拟经济和实体经济两方面来看待房地产市场及其泡沫问题，则有着极大的理论和实践意义。显然，房地产泡沫的治理离不开货币金融政策的支持配合。加强与房地产市场相关的货币金融的控制和管理，特别是加强对信用的治理，防止大量货币积聚在房地产市场进行投机活动，消除房地产泡沫的货币根源，是治理房地产泡沫的关键。
泡沫经济危机篇8
一、当前金融市场发展形势
自从中国加入wto后，我国也就加入了全球化经济的进程中，而世界经济的波动对我国的经济同样会产生很大影响。随着近几年国内经济发展的不断完善，以及国内继续对国际金融危机的一揽子计划的继续实施，在一定程度上加快并推进了经济发展方式转变和结构调整，呈现了增长速度较快、就业持续增长、价格基本稳定、国际收支趋向平衡的良好局面。但是，在总体局势良好的情况下，却也存在着诸多危机。首先，各地的投资冲动强烈，财政金融系统性风险加大，到2010年六月末时候，地方政府融资平台贷款余额就达到了7．66万亿元，其中划分为风险级别的贷款占到五分之一还多;其次，农业基础薄弱，农产品供求脆弱平衡关系将长期危机我国物价稳定大局;再次，房价与居民收入之间、保障房建设与需求之间的矛盾依然突出等等。总之，在一向看好的国内金融市场的同时，还要看到其潜在的危机。
二、资金泡沫现象及形成原因分析
在目前我国股市中，国内诸多的股票价格与其内在价值相差甚大，而股市存在泡沫这一事实不可否认。股市走势由于政策和庄家操纵市场的意愿而出现忽高忽低的现象，这也就意味着股市的泡沫更趋于非理性泡沫。笔者通过对相关资料的查阅以及统计对股市泡沫问题有以下研究:
2．1货币供应量与股市中的信息不对称性
纵观国内十来年的货币供应量来看，其总体呈现增长趋势，市场中随着货币量的增加而致使价格不断上涨，最终构成通货膨胀，造成了资金泡沫的形成。在股市中由于其信息的不对称，投资者则非理性的去判断金融资产价格，从而在一定程度上进一步造成股市泡沫产生以及增长。
2．2资金流动
“大规模固定资产投资”启动下的流动性仍将继续。在2009年时，政府就已经实施了大规模的一揽子刺激计划，而其中诸多的投资项目属于大型项目，需要几年甚至更多时间才能完成。因此，若大幅度紧缩政策不仅会面临着地方政府的抵触，也会在一定程度上推迟项目的竣工期限，则对银行来说则成为不良的贷款影响。则资金流动的现象固然给资金泡沫的增长带来机会。
2．3通货膨胀预期下的投资及投机行为
就目前通货膨胀的预期下，有越来越多的投资以及投机资金愿意进入股市等大宗商品市场。而当前的资产价格泡沫就是因为全球流动性泛滥而造成的，同时也是全球化和中国特定发展阶段的产物。就如2011年的金融现状，若当时世界主要经济体的经济刺激退出政策超出预期，如此全球的流动性也将快速降低，同时也会致使资产价格在短期内大幅度下降，最终造成国内的资产价格泡沫“硬着陆”的现象若国内不采取相应的举措。资产膨胀则是资产泡沫形成的基础，也即是在金融市场中，若资产膨胀到一定程度时，在这种虚拟经济下投机导致资产的市场价格高于内在价值。由此，通货膨胀预期下的投资以及投机行为将可能进一步产生泡沫。
三、资金泡沫与金融危机
在金融市场中，经济作为一个整体，其每一部分均是不可或缺的，是有着密切联系的。无论是在股市，还是房地产业中，资产泡沫的破裂后果相当严重。其最直接的后果就是造成了财富中的雪崩效应，也即人们的财富极速缩水。资产泡沫的破裂，财富的消失，失业以及破产随之产生。在其影响下，出现经济秩序混乱甚至陷入了停滞状态。就像股市和房地产，当其出现资金泡沫破裂时，投机者将再无能力偿还银行的贷款，随着量地剧增，银行的不良贷款也将迅速增加，导致了金融机构中的各种体制弱化，其抗风险以及资金周转失灵等问题随即出现。当这种不良的贷款积累到一定程度时，越来越多的银行开始破产。最终会导致金融体系的不稳定，进而引发金融危机。当然，一种资产泡沫的破裂，其造成的经济衰退将会继续扩展，对其他行业的经济造成影响。因此，在世界这个大的经济体中，任何一个行业的资产泡沫破裂，都将会对整个经济体产生严重影响，而作为贯穿这个大经济体中的金融，也将逐步受到影响，甚至造成金融危机的爆发。
四、资金泡沫的应对策略
4．1调整产业结构与拉动内需并行在2008年金融危机来临之前，我国也曾是以出口为主的导向型经济体。然而，作为国内主要的出口对象的西方国家，由于金融危机的爆发，其自身经济的急剧衰退，从而造成对我国的需求减少，进而致使我国在海外市场上的价格不断降低，最终导致我国沿海大批出口导向型企业倒闭。由此看出，当外部环境不断恶化的情况下，拉动内需成为国内经济发展壮大的必要，同时也是有效的抵御国外经济波动对我国经济的影响。就像在1997年东南亚金融危机后，我国以投资基础设施项目为手段，在当时取得了良好的效果，当然这与我国当时的基础设施不完善有很大的关系。在2010年外需萎缩的局面，以及国内部分产业产能过剩的问题将更加突出。而对产业结构的调整，发展低碳经济，从而能有效的应对产能过剩问题。就我国目前的形式来看，国内巨大的消费群体来自农村，当国内投资接近饱和时，通过拉动内需的措施，对农村的社会保障体系建设项目进行投资，从而增强国家的经济发展力的作用。
4．2加强金融监管，推动体制改革创新
就我国金融市场的发展状况来看，一个金融体系是在很大程度上可以提高经济实体的发展质量水平，从而防止资金泡沫的发生吗，而我国的金融市场却不容乐观。笔者认为可以做一下调整。一方面，加强金融方面的监管，特别是对国际上的相关账户的管理，由于我国并没开放资本账户，而国际上的诸多资金却变相由经常账户进入国内，引发资金泡沫的形成，同时由于国内实体经济对这种过剩的流动性经济不能有效的吸收，进而拉大了国内的新产品的价格与其价值的差距;另一方面，建立多层次的资本市场，从而为投资者提供更多的机会与选择，在一定程度上不仅可以推进我顾产业结构的升级，而且还可以将资金从股票以及房地产中分流出来。总之，我国的金融机构应该加强对资本账户以及经常账户进行严格的监督，在推动体制改革创新的基础上，从而健全金融市场，从而防范资金泡沫的形成产生。
4．3调整货币政策
作为经济发展迅速的日本，在当年迫于美国压力以及国际经济的协调，同时在国内投资者非理性预期的状况下，由于没能及时对货币政策进行有效掌控，最终造成日本泡沫经济的破裂。在上个世纪80年代，日本政府就是迫于国际压力，对内实施宽松的经济政策．而对外日元升值，从而造成日本国内资产泡沫严重，而且此时的日本政府也未选择合适的时机来控制这一现象，最终导致日本泡沫经济的产生和破灭，这也使日本经济陷入了长达20年的经济衰退之中。在2008年中，金融危机过后，我国就采取了积极的财政政策以及较为宽松的货币政策，通过降低融资成本来促进企业的生产经营活动，从而拉动国内的经济发展。货币目标在一定程度上不仅要关注实体经济，而且还要对金融经济目标的关注。我国经济应该以日本为鉴，充分认识世界经济发展的不平衡。我国目前的经济对外依赖性太大，而国外对人民币升值欲望较强，同时其存在流动性过剩，这就需要保持我国货币政策的独立性。当然，我国还应在保持自身经济政策独立性的同时，采用有效的适合自身的经济发展政策，在我国也已出现资金泡沫的情况下，如股市和房地产行业，更应该抓住避免泡沫风险这个时机，避免重蹈日本经济泡沫经济的覆辙，立足长远，调整国内货币政策，保证我国金融市场健康快速发展。
泡沫经济危机篇9
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预
售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
泡沫经济危机篇10
关键词房地产经济泡沫危害防范措施
1引言
房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。
2房地产泡沫的实质
经济学上对泡沫的定义，普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·p·金德伯格的观点，他认为泡沫就是"一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，最后以金融危机告终。"
根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
3房地产泡沫的危害
3．1造成经济结构和社会结构的失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。
一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。
3．2导致金融危机
房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
3．3造成生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。
3．4引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。
4房地产泡沫的成因
4．1过度投机
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。
4．2消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
4．3银行信贷非理性扩张
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。
5防止房地产泡沫产生的措施
5．1加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
5．2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。
5．3强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
5．4加强金融监管力度，合理引导资金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
参考文献
1包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[m].北京：中国财政经济出版社，1994