房地产经营管理制度篇1
第二条在*市区(包括德城区、*经济开发区、运河经济开发区)和县(市)人民政府所在地城市规划区内从事房地产开发经营活动,均应遵守本办法。
第三条市建设行政主管部门负责全市《房地产开发经营权证明》的管理工作,由市城市建设综合开发房屋拆迁管理办公室具体负责实施。县(市)建设行政主管部门负责本辖区《房地产开发经营权证明》的管理工作。
第四条房地产开发企业必须持有关合法证件,到房地产开发主管部门申请领取《房地产开发经营权证明》,方可进行房地产开发经营。《房地产开发经营权证明》是开发企业依法取得开发项目经营权的法律凭证。
第五条开发企业申请《房地产开发经营权证明》必须提供下列证件:(一)房地产开发经营权证明申请书;(二)房地产开发合同和开发项目手册;(三)《营业执照》和《房地产开发企业资质证书》副本;(四)交缴开发项目价款凭证;(五)开发项目情况简介和总平面图;(六)规划、国土部门的意见和有关证明文件;(七)开发主管部门认为应当提供的其他证件。
第六条房地产开发主管部门接到开发企业申请后,应当在15日内按有关规定进行审查。符合条件的,应当签发《房地产开发经营权证明》;不符合条件的,应当告知该申请企业原因,并退回有关申请材料。
第七条开发企业申领《房地产开发经营权证明》后,方可到有关部门办理开发项目开工手续。
第八条《房地产开发经营权证明》实行一项一证制度,必须发到项目。未经房地产开发主管部门批准,任何单位和个人不得擅自更改、转让和借用。
第九条开发企业依法转让开发项目,应当与受让人持开发项目转让合同到开发主管部门办理《房地产开发经营权证明》变更手续。
第十条开发企业预(销)售商品房时,必须出示《房地产开发经营权证明》并标明其编号。开发项目建筑工程公示牌、规划公示牌应注明《房地产开发经营权证明》编号等内容。
第十一条《房地产开发经营权证明》的内容、规格、式样,由市建设行政主管部门负责统一制定,*市城市建设综合开发房屋拆迁管理办公室和县(市)建设行政主管部门负责组织发放、使用、监督和管理。
第十二条违反本办法,未取得《房地产开发经营权证明》,擅自进行开发经营或转让开发项目的,由建设行政主管部门按照《山东省城市房地产开发经营管理条例》进行处罚。
第十三条建设行政主管部门的工作人员在实施房地产开发经营管理等工作中,、、的,按管理权限由其所在单位或者有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
房地产经营管理制度篇2
【关键词】民营房地产企业；内部控制；解决建议
一、引言
随着经济的持续发展，人民生活水平的不断提高，我国房地产行业得到蓬勃发展，民营房地产企业随之实现了快速发展，并且在房地产行业中占据着十分重要的地位。但是在受到外界各种环境的影响，民营房地产企业面临着十分巨大的挑战，随着房地产企业的管理能力和施工能力不断提高，很多民营房地产企业意识到了内部控制的重要性，这也是增强企业在行业中的竞争实力，同时也对于企业的防范风险的能力具有十分重要的作用。现就民营房地产企业内部控制情况进行探讨。
二、民营房地产企业内部控制中存在的题
1.民营房地产企业内部控制的认识不足
目前，许多民营房地产企业的经营管理者到施工人员对于企业的内部控制仍不够重视，而是将工作重点放在房子的开发和销售上，再加上很多管理人员对于内部控制并没有实践经验，对于内部控制不能够完全理解，片面地认为内部控制就是成本控制，从而认为这是财务部门的职责，或者很多企业认为内部控制就是增加相关的规章制度，这样没有起到强化内部管理的作用，反而使工作更加繁琐，同时也影响了办事的效率，从而对内部控制重视不够，积极性不高。另外，企业员工认为内部控制是领导阶层要考虑的事情，与自己无关，导使得内部控制制度没有得到有效执行，对于企业的良好发展十分不利。
2.民营房地产企业内部控制制度不完善
在民营房地产企业中，内部控制工作实行得比较晚，加上对内部控制工作认识不足，重视不够，使得内部控制的相关制度不健全，在内部控制工作中缺乏合理的依据来开展工作，虽然有些企业建立了内部控制制度，但内部控制制度不完善，缺乏细节性的内容，如财务控制中，对于财务成本控制内容不详细等，或者对于内部控制的执行能力相对较差，同时，有些民营房地产企业的内部控制制度没有结合自己企业发展的实际情况，使得相关制度与实际脱离，导致了企业的难以实现良好的长远发展。同时部分民营房企公司治理结构不太完善，影响了内控制度制定及执行效果；特别是部分2000年代起开始的国企改制潮中改制企业，经过变更，成为两个股东的“夫妻店”，一人说了算，缺乏相对规范的治理结构，内控的规范建立存在较大难度。
3.民营房地产企业内部控制人员的素质相对较低
在大多数的民营房地产企业中家族意识较浓，大多数都是一个大家族管理，很多部门管理人员的能力相对比较欠缺，管理意识不强，使得内部控制工作难以有效开展，加上培训工作不到位，使得内部控制工作开展不到位，影响了企业的发展壮大。
三、民营房地产企业内部控制的解决建议
1.提高民营房地产对企业内部控制的认识
首先，为了保证民营房地产企业的经营状况良好，促使民营房地产企业的经济效益实现最大化，要使得企业内部人员对于内部控制具有正确认识，这样才能够使得从根本上对内部控制重视起来，这也是内部控制工作中一个十分重要的环节。要营造一个良好的内部控制环境，企业内部管理人员要真正重视内部控制工作，为员工做出榜样和宣传，对于企业预防风险的能力也有所提高，同时要加大内部控制的宣传力度，使得每一个工作人员能够意识到内部控制的重要性，使得民营房地产企业内部控制能够有序的进行。同时经营者要转变观念，建立相对规范的公司治理机制，并不断完善内控；寻求外部帮助，借助外部咨询机构测试企业的内控漏洞，帮助企业制定完善的内控制度，并采取有效举措确保有序执行，充分发挥出作用。
2.健全民营房地产企业内部控制的制度
在内部控制中，风险评估是十分重要的一个环节，对于企业的健康、持续发展有着十分重要的意义。为了使得民营房地产的风险能够有效降低，就要建立风险评估制度，这样能够及时的将企业中的各个环节进行有效的分析和控制，科学分析企业经营管理活动中存在的问题，使得企业能够实现良好的发展。此外，还要建立完善的信息沟通制度，这样能够有效使得企业内部和外部的联系交流加强，使的相关的数据能够及时收集和整理，为企业领导层决策提供准确的依据。最后，还要引进信息化的内部控制系统，强化内部管控，提高工作效率，确保工作能够更加的高效快捷。
3.提升民营房地产企业内部控制人员的素质
由于民营房地产企业内部很多都是一个大家族成员在实施内部控制管理工作，为此，一定要加强定期的学习和培训，建立考评制度，对定期学习情况进行考核，使得每一个员工都能够加强学习，提高认识，从而不断提高自身综合素质。同时对于民营房地产企业中的重要岗位要聘请专业人员来进行管理，同时在将相关的知识传授给员工，使得内部控制的人员的整体素质能够得到有效提高。
四、总结
综上所述，随着国家对于房地产的管理控制工作越来越严格，为了能够使得民营房地产企业实现良好发展，就要提高民营房地产企业的管理水平，加强内部控制能力，就要对内部控制有一个全面的认识，并高度重视，及时建立健全内部控制制度，提高民营房地产企业的抵御风险能力，增强参与市场竞争的能力，使得企业能够实现健康、持续发展。
参考文献：
[1]冯志艳，鲁忠军.民营房地产企业内部控制研究[J].企业技术开发（学术版），2011，30（2）：157-158，160.
[2]许国君.广厦a房地产公司内部控制管理分析[D].西南科技大学，2012.
[3]程敏.房地产企业内部控制建设存在的问题与对策[J].经济研究导刊，2013（10）：97-98.
[4]傅冰.房地产企业内部控制存在的问题与对策探析[J].企业研究，2014（16）：31-32.
房地产经营管理制度篇3
关键词：房地产企业；内部控制；问题；建议
一、房地产内部控制简述
在当前房地产市场环境中，受政府宏观调控、银行等金融机构信贷政策的调整以及社会舆论造成的社会性购房欲望下行等因素的影响，房地产市场中的竞争逐步加剧，房地产企业过度追求利润的最大化以应对当前的经营压力，但是房地产企业本身作为一个多因素所构成的经济系统，各要素间存在一定的利益相悖点，导致整体的联系与协作不甚协调，企业的竞争力与获利能力自然下降。在此背景下，房地产企业必须在企业的管理制度上进行改革，使企业管理与市场经济发展需求相协调，建设现代化、精细化管理的体制并贯彻执行，是房地产企业生存发展的必然趋势。
房地产企业的内部控制制度就是针对内部各要素、各部门间垂直管理与水平监督的客观环境进行有效利用，维护房地产企业内部资产安全，通过协调企业内部工作，强化经营信息质量与传递效率，促进生产经营活动的积极发展，以实现精细化管理，在当前环境中对于房地产企业塑造长远的核心竞争实力具有显著作用。
二、房地产企业内部控制存在的问题
（一）内部控制环境缺失
内部控制环境是内部控制管理活动的重要要素之一，对内部控制管理有着奠基作用。目前，我国房地产企业内部控制环境存在以下几点问题：一是缺乏绩效考核制度，房地产企业整体的劳资分配模式不健全，岗位薪资及绩效分配随意，导致房地产企业内部员工在根本上缺乏参与内部控制的动力和积极性；二是房地产企业在管理活动中过于依赖“人治”，对于制度的贯彻和执行力不够，虽然内部控制是企业全员参与的管理活动，但是仍要以企业所制定的制度化规定为准绳，然而实际工作中，大多房地产企业都存在“人治大于法治”的问题；三是中基层管理者缺乏内部控制管理意识，对于内部控制制度的积极意义难以理解或拒绝执行内部控制相关措施，导致上层管理意志难以有效传达到基层，战略部署逐层弱化。
（二）内部控制体系不健全
内部控制是我国房地产企业为适应时展所采用的精细化管理模式，但因种种原因导致房地产企业整体对于内部控制体系的建设不甚完整。不同的企业制定适应其自身需要的内部控制策略，这本无可厚非，但据笔者调研而知，多数房地产企业内部控制管理过于片面，大都缺乏对于风险防范以及内部活动约束机制的管理，造成房地产企业风险的堆积，使得内部控制的事前管理职能弱化。另外较多企业岗位责任制度难以明确，削弱了内部控制的执行力，一旦发生生产经营风险，难以落实责任人，造成大部分风险由企业去承担，无形中增加企业的生产经营压力，削减了房地产企业的利润空间，拉缓企业的发展步伐。
（三）内部监管不完善
内部控制是基于内部岗位联系与矛盾的利用，服务于企业战略目标的实现，因为其是企业全体共同参与的管理活动，所以，在贯彻时更应注意对于内部控制相关活动的监督与管理。因为企业大部分经营活动都是可以通过财务数据来体现的，所以内部控制较为重点的一面就是基于财务管理进行的控制活动，内部审计就是财务监督管理的重要体现之一。但在实际工作中，较多房地产企业将审计部门与财务部门合并，造成监督者与被监督者混为一体，相关财务数据真实性受到严重影响。
三、房地产企业强化内部控制措施浅析
（一）优化内部控制环境
内部控制的质量与效率直接受制于内部控制环境，所以，内部控制环境的优劣必须受到足够的重视。建设完善内部控制环境的首要环节是在意识层面的引导，也就是树立内部控制管理观念，并在企业内部进行普及与推行，使得企业内部从业者充分认识到内部控制的重要性，能够积极参加到内部控制活动中去。另外要将内部控制相关理念在企i经营管理的理念和方式中进行渗透，使得内部控制与企业大环境和根本制度想适应，在组织结构、绩效管理、部门责任落实与权力分配等模块进行细化管理，使得内部生产经营活动和内部控制管理相适应，实现内部控制最优效果，进一步保障企业经营风险的最小化，促进房地产企业的可持续发展。另外，要不断提升财务人员的素质，财务人员是内部控制的主要力量，只有财务人员的能力提高了才能创造良好的内部控制环境，加强对财务人员的培训，充分利用现代信息技术，实现信息共享，为内部控制建立保障条件，降低企业经营风险。
（二）完善内部控制制度
制度是企业实施一项管理的重要依据，完整的内部控制制度除了包含表面的控制活动和监督管理，还应该包含对经营风险的评估与应对、生产经营相关信息的传递与解读等。房地产企业投资大、周转期长，其风险堆积相比较而言更为严重，风险评估与应对必须要进行制度化的规范。而在当今的市场环境中，信息已经成为企业生存发展的重要影响因素之一，所以，在内部控制制度中必须对信息进行详细规划，基于企业生产经营活动的特点与行业特性，研发或采购一套完整的信息化处理系统，保障内部各部门之间信息沟通的时效性，加强内部各部门横向监督的效率与质量，也确保企业内部生产经营信息与外部市场信息的有效沟通。
（三）建立健全内部控制体系
房地产企业采用部门管理制度，将整体的经济体系以部门形式分为几大要素，房地产企业作为各部门的组织与控制核心，必须对其职能、地位等进行严格规划，完善内部控制组织结构框架，将各部门职责进行明确划分，建立健全岗位责任制度，落实责任主体，一方面确保企业在生产经营活动中出现问题可以直接问责，保障企业营业外损失的最小化；另一方面通过落实岗位责任制度与内部控制绩效考核奖惩制度，在企业中塑造出内部控制氛围，提升员工对内部控制活动的参与积极性。各部门间的内部控制岗位应采用不相容职位相分离的原则进行设置，明确权力与责任区间，保障内部控制相关活动的合理和合法，服务于房地产企业整体的内部控制目标。
（四）严肃监督系统独立性
监督系统是房地产企业保障内部控制各项制度得到有效落实、准确实施的重要保障，所以其工作独立性必须要得到有效的控制，不可与其他受监督部门混为一体，监督管理活动的负责人不可同时兼管其他受监督部门的经营活动，做到监督管理独立成为一个系统。必要情况下，监督管理系统应直接由董事会负责，使其监管活动不受其他部门及管理层领导，绩效不受其他部门经营活动盈亏所影响，保障监管独立性和公正性，并依据企业实际情况赋予监督管理部门内部控制范围内足够的监管权限，保障审计监督活动的及时有序进行，维护内部控制成果的完善。
（五）建立健全风险评估与防范机制
房地产企业建立健全并贯彻实施内部控制制度的根本意义在于降低企业生产经营活动风险，保障企业长远战略目标的实现。无论是内部控制制度的建立还是内部控制具体措施的执行，都要在企业经营风险的评估与预防角度进行综合考量，防范房地产企业在经营活动中造成风险堆积。虽然内部控制制度中涵盖了风险评估与防范机制，但是在实际工作中却只有部分房地产企业对该模块进行落实，所以笔者在此就该模块的重要性进行论述，以期能够引起读者在内部控制管理活动中的重视。
四、结束语
在我国市场经济逐步完善的市场环境下，房地产企业除了要注重增强竞争意识，还必须在管理角度增强忧患意识，以内部控制与风险管理进行精细化管理革新，转变传统管理观念，在现代化市场中一方面向生产经营活动要效益，另一方面也要向管理要效益。通过对制度化建设、内控环境优化等方式，增强房地产企业风险评估与抵御能力，稳定房地产企业发展，维护房地产行业与国家经济的稳定。
参考文献：
[1]程敏.房地产企业内部控制建设存在的问题与对策[J].经济研究导向，2013（10）.
[2]张宏景.关于我国房地产企业内部控制的现状及其必要性分析[J].财经界（学术版），2016（02）.
房地产经营管理制度篇4
【关键词】房地产；企业；全面预算；管理；体系
中图分类号：C29文献标识码：a文章编号：
一、前言
房地产企业的预算管理很重要，影响到房地产正常经营的各项工作，同时，预算也是确保房地产企业在进行投资的时候能够科学有效的前提。因此，房地产企业需要实施全面预算管理工作，最大程度的提高预算管理水平。
二、房地产企业全面预算管理理论概述
合理、有效的控制现金流量才能保证房地产企业持续、稳定的发展，在方法上要求公司从粗到细，步步为营。很多企业房地产企业对全面预算管理认识不清，主要是没有仔细分析全面预算管理的特殊性。房地产企业全面预算管理具有现金流量为基础，以工程项目核算为核心以工程形象进度为节点三个典型的特点，这也是区别一般企业全面预算管理的特点。全面预算管理是企业在战略目标的指导下，对未来的经营活动和相应的财务结果进行充分、全面的预测和筹划，并通过对执行过程的监控和执行情况分析考评，进而及时指导经营活动的改善和调整，最终实现企业价值最大化的战略目标。房地产企业全面预算管理模式的选择一般以现金流量为核心，具体操作时可依据产品生命周期的不同阶段细分。在实际操作时公司往往结合自身情况，综合运用各种现代的全面预算管理模式并创新。房地产企业基于公司战略规划和年度经营目标，确立关键业绩指标(Kpi)，以Kpi为基础结合各责任中心的职能，分解Kpi构建二级指标体系。以关键业绩指标Kpi为核心依据集团各子分公司的业务特点和各职能部门的不同职责分配不同的预算目标，并将预算目标以货币的形式分解到各责任单位及其内部结构甚至是个人。
三、全面预算管理在房地产企业经营发展中的作用
全面预算管理是指以目标利润为导向,将企业的所有经营活动都纳入预算管理,即对企业全体人员、全部业务、全部过程实施预算控制和管理。
房地产企业预算包括经营预算(包括项目开发成本、销售费用、销售收入和租赁收入,期间费用预算、税金等其他业务预算)、资本预算(包括固定资产购建、短期投资、长期投资等预算)、筹资预算(包括长短期借款及利息预算)和财务预算(包括现金预算、预计损益表、预计资产负债表)。企业应根据年度收入、经营发展需要、业务活动需要等来编制预算。编制预算时须坚持收支平衡、统筹兼顾、保证重点等原则,不得编制赤字预算。
预算首先是为房地产企业发展战略做准备,编制企业预算应明确预算在企业经营过程中起到的重要作用。全面预算管理在房地产企业经营发展中的作用为；
1、有利于企业总体目标的实现；
2、用来作为评价房地产开发企业管理业绩的标准,反映房地产开发企业的经营管理水平；
3、有利于加强房地产开发企业内部各部门之间相互协调和沟通,提高公司的工作效率；
4、有利于帮助房地产开发企业改善未来的经营状况,降低经营风险。
四、房产企业的全面预算管理现状
1、内部人员对全面预算管理缺乏认识，全员参与度不高
目前许多房产企业内部人员对全面预算管理缺乏认识，全员的参与度不高。虽然全面预算管理体现的是财务收支的预算，但是不能因为这个而认为预算管理就是财务行为，只是专门由财务部门的相关人员负责预算的控制和制定就可以了或者甚至认为全面预算管理就只是由财务管理人员来控制和负责资金的进出行为等。每个项目组成员在支出款项时并不知晓具体能够核准的金额、需要列支的项目，同时支出款项并未在项目组预算编制人员那里登记，致使各编制预算的部门执行数额与财务核算金额无法一致，根本无法实现预算所应具有的作用。另一方面，全面预算管理和预决算的管理、项目工期的管理以及全体员工等都是密切相关的，它是全部管理的一种集中表现。假设预算编制与项目的工程进度没有紧密结合，容易造成现金存量多而浪费或者现金不足而影响工程正常进行。
2、全面预算管理的制度不够完善
如今，很对房产企业和他们实施的项目的各项预算管理均是松散型的，其中基层实施和上层目标缺乏实质的交流和合作，造成预算管理所涉及的上下级之间，部门之间，部门内部成员之间不能得到良好的沟通效果，容易造成前述问题的出现，这归根到底直接的影响因素是因为企业内部未建立一支强有效的全面预算管理组织的体系。
3、全面预算管理中的数据合理性不够
目前，当房地产市场还处在调控的关键时刻且正处在前期的火爆时刻中时，由于不少房地产企业没有真正的调研、考察过国家的调控政策，也没有真正的分析过项目区域内实际的需求等，因此预算依据不够充分、论证相关资料过少并且做出的很多预算的指标没有很好的跟房地产企业的外部环境相容，从而导致全部预算指标的体系较难被市场所接受、预算的指标也缺乏弹性和对房地产市场的应变力、预算失去了其指导作用。其中最典型的做法是房地产企业对销售情况盲目的乐观，当限购政策出台时，就出现了回款不畅，从而导致了财务风险。
4、全面预算管理跟企业战略管理的联系力度不够
全面预算管理跟企业战略管理的联系力度不够，就会使企业内部存在只重短期利益的行为，从而忽略了长期利益，导致短期的预算指标和企业的长期发展战略未能很好的适应，而且各个预算的编制衔接性较差、各月份、季度和年度的预算不利于房地产企业的长期发展战略实现。另外由于在房地产行业中缺乏标准的、规范的预算，因此较多的房产企业都习惯使用单项预算，导致公司在实施战略时缺乏相应的支持，公司战略和预算的联系力度不够。
五、全面预算管理体系建立
1、编制内容
预算编制内容是开展各项经济工作的价值尺度，标准和依据。企业根据企业实际，发展需求，管理需要，以业务预算为基础，以经营创效为目标，开展了营业收入预算、营销预算、利润预算、现金流量预算、资本性支出预算、费用预算、质量安全、人均收入等各项内容的预算。项目管理论坛。
2.、编制方法
采用“盘点与测算相结合”的方法。由于施工行业的特点，目前建筑类企业理论上还没有一个完整的模型来编制预算，这就需要根据企业自身特点制定符合实际的预算编制方法。企业的全面预算主要以“盘点与测算相结合”的方法，重在盘点，对市场跟踪项目的盘点，对合同储备量的盘点，对已施工合同收入的盘点，对存货的盘点，对固定资产的盘点等。只有盘清家底，采用连续性衔接的编制方法，才能正确预测未来经营活动成果。当然，在盘点的基础上对只在当期发生的指标(如人力资源、技术开发、期间费用等)要参照前两年历史数据，结合企业产权结构调整及改制情况，本着降低、节约、内部挖潜的原则合理编制。总之就是要区分预算指标哪些是已落实的，确保的，哪些是没落实的，测算的。也就是哪些是实的、哪些是虚的。这样才能根据未落实的项目有重点地开展各项工作。
3、编制步骤分三步：第一步，以利润表各项要素内容为基础，编制与利润表有关的业务预算，如合同签约额预算、收入预算、各项费用预算等、形成预计利润表;第二步，以经营活动现金流量表各项要素内容为基础，编制与现金流量有关的业务预算，如内部应收款预算、应收账款预算、应付账款付算、人力资源成本预算等，形成经营活动现金流量预算表(总部结合资本预算及筹资预算形成现金流量预算表);第三步，根据预计利润表、现金流量预算表及与资产负债表要素内容有关的业务预算，如存货预算、固定资产预算形成预计资产负债表。项目管理者联盟。
4、编制程序。从上年10月份到下年1月中旬，为预算编制时期。企业应根据“由上而下、由下而上、三上三下、综合平衡、逐步修订”的原则，以战略目标为导向，以指导性目标为依据，参照历史数据，开展预算调研，进行双向沟通。
5、预算执行
预算目标责任层层落实。企业预算文件后，层层落实目标责任，按经营管理层次及职责分工，签定承包责任书。责任书中明确规定其所要完成的各项经营管理指标及考核规定，真正使预算指标层层落实到位。应对承包责任书履行情况进行效果检查，实施严格考核，开展风险控制，以确保预算目标的完成。
六、当前房地产企业实施全面预算管理的思路
1、提高对房地产企业全员对于全面预算的重视
要动员相关部门、人员的全面参与。房地产企业全面预算涉及项目开发前期研发、营销策划、工程管理、物业管理等各个部门，涉及项目开发经营活动的方方面面和各个环节，因此，，房地产企业全面预算讲究的是部门合作、共同努力。应在预算管理委员会的组织下，各相关部门人员共同研究项目目前的状态和可能发生的情况，分工编制预算，具体是：营销部负责收入预算和营销策划广告等费用预算；前期研发、工程、供应等部门负责开发成本项目预算；人力成本、培训费等由人力资源部负责预算；财务部负责税费及其他费用等预算，并担负最后的汇总、分析任务。
2、构建实施房地产企业全面预算的软硬件环境
一是要完善全面预算管理制度。当前房地产企业可结合已有的管理制度、内部控制制度、审批制度等，制定科学合理高效的全面预算制度，必要时可引入咨询公司在全面了解企业需求的前提下进行设计。二是要设置专人进行此项工作。如企业可专门设置预算管理委员会办公，或者授权财务部门代行全面预算管理委员会办公室的职责，全面负责企业的全面预算工作，并配备专职人员进行相关工作，各业务部门也要有一定级别的员工兼职或专职负责此事，以便落实责任，提高效率。
3、注重全面预算指标与企业战略的统一
预算管理与企业战略紧密结合，使全面预算成为实现房地产企业长期发展战略的基石。预算管理是对计划的数字化反映，是落实企业发展战略的一种有效手段。房地产企业在实施预算管理之前，应该进行市场调研和企业资源分析，明确自己的长期发展目标，以此为基础编制各期的预算，这样可以使企业各期的预算前后衔接起来，从而避免预算工作的盲目性，确保预算平稳顺畅的实施。
七、结束语
房地产企业的资金流动比较的频繁，同时资金的流动数目也比较大，所以，对于房地产企业来说，实施全面预算管理变得极其的重要，建立了全面预算管理体系之后，房地产企业才能够提高其预算管理的水平，保证资金的合理流动和使用。
【参考文献】
[1]张清.全面预算在房地产企业运用现状及对策[J].财经界(学术版),2011
房地产经营管理制度篇5
按照省厅下发的《关于转发建设部<关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知>的通知》文件精神，我局精心布署，狠抓落实，与市工商部门联合下发了《关于开展房地产经纪市场检查工作的通知》（宿建发[2008]6号），于元月7-10日在全市范围内开展房地产经纪市场检查工作。为细化经纪市场管理，我局又出台了《关于推行使用<房地产买卖中介合同>（推荐文本）和<房地产委托出售合同（推荐文本）>的通知》（宿建发[2008]2号）、《关于开展房地产经纪机构备案工作的通知》（宿建发[2008]3号）和《关于进一步加强房地产经纪机构管理的通知》（宿建发[2008]4号）三份文件加强对房地产经纪市场的指导管理工作。
一、工作情况
（一）精心布署，成立专门检查小组
为顺利开展检查工作，市建设局、市工商局相关责任处室成立了**市房地产经纪市场秩序专项检查工作小组。由市建设局副局长陈恒同志任组长，市工商局副局长穆海兵任副组长，检查小组成员：夏辉（市房地产管理处主任）、张治国（市房地产管理处副主任）、牛先义（市工商局市场处副主任科员）。各县建设局在接到市建设局文件后，也积极开展经纪检查工作，分别成立了检查领导小组，专项负责房地产经纪检查工作。
（二）明确工作重点，有序开展检查工作
为建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序，我市在《关于进一步加强房地产经纪机构管理的通知》中明确规定，在全市范围内全面推行房地产经纪机构备案公示制度，要求房地产经纪机构自领取营业执照之日起30日内，到建设局房管处登记备案，并严格实行房地产纪纪人员的职业资格制度，加强纪纪人员注册管理，和继续教育制度，提高经纪人员整体素质。在此次经纪市场检查中，把纪纪合同、经纪行为等作为重点检查内容，首先从工商营业执照着手，由工商部门按照营业执照登记的经营范围提供房地产经纪机构的名单、联系方式和地址，在全市范围内全面开展房地产经纪机构检查工作。同时，对房地产经纪人员进行梳理，进一步规范经纪人员的执业行为。在检查抽查阶段，主要针对自查过程中发现的房地产经纪未将营业执照、经纪人员的姓名和联系方式公示等问题和近期业务扩张较快的20家房地产经纪机构进行抽查。
（三）查实查细查到位、检查工作成效显著
自查和抽查结合的方式，强化了检查力度，7-10日，由各县区建设局牵头，工商局配合共同开展对本辖区内房地产经纪机构的检查工作，同时要求各房地产经纪机构开展自查工作。12-14日，市检查工作小组对各县（区）的检查情况进行抽查，强化检查效果，并通过检查规范了全市房地产经纪机构的经营行为，取得了较好的成绩。在自查过程中，沭阳县检查对检查中发现的经纪机构人员无证从事经纪业务的情况要求经纪机构立即整改，春节前必须完成；泗阳县检查组在检查过程中发现5家企业未领取营业执照，3家企业未到房地产主管部门备案，1家企业未使用示范文本，1家企业公布房源信息不规范；泗洪县检查组对3家存在违规操作、影响较大的经纪机构进行调查，责令停止违规行为。在抽查阶段，市检查组只要针对自查过程中发现的未领取营业执照、不公示经纪人员姓名和联系方式以及近期业务扩张较快的20家企业进行了抽查，并要求按照建设部门和工商部门的规定，限期整改到位。
二、存在问题
在此次房地产经纪机构检查中发现，我市的房地产经纪机构和经纪人员基本上能做到规范行为，合法经营，但也还存在一些问题，表现在：一是房地产经纪机构多为外地的分支机构，未在我市注册工商营业执照就从事房地产经纪业务；二是房地产经纪机构从业人员持证上岗率不高；三是部分经纪机构操作不规范;四是目前尚无规范管理，处罚的规章、规范性文件，给规范管理带来了十分巨大的困难。
三、下一步工作计划
（一）规范行为，建立长效管理机制。为了加强我市房地产经纪市场日常监管，我局建立房地产经纪市场长效管理机制。一方面对房地产经纪市场实行不定期检查制度，对纪纪机构、经纪人员、经纪合同等加强日常检查。另一方面抓好源头管理工作。进一步加强房地产经纪机构备案制度，要求在**范围内，开展房地产经纪业务的企业和个人，必须到建设局房管处备案，否则不予办理产权手续；
（二）通力合作，加强部门协作。房地产经纪机构管理涉及到工商、物价等多个部门，我局将在营业执照、合同管理、价格收费等方面与各部门紧密联系、沟通协调、通力合作，共同规范我市房地产经纪市场。
房地产经营管理制度篇6
【关键词】房地产；经营管理；途径；目标
随着我国社会经济的不断发展，房地产行业的社会地位也在逐渐的提高，而人们为了保障我国房地产行业的可持续发展，就将许多新型的管理理念应用到其中，并且严按照我国市场经济发展的相关要求和规律，来对房地产管理模式进行选择。然而，从当前我国房地产经营管理的实际情况来看，其中还存在着许多的问题，为此我们就要通过对当前我国房地产发展的实际情况进行分析，来对其经营管理的途径和目标进行选取，以提高房地产行业发展的经济效益。
一、创造品牌房地产经营管理的核心
在当前我国社会主义市场经济条件下，品牌竞争已经成为了当前各大企业之间经济竞争的主要形式之一，这不仅是为了让消费者对房地产企业有着比较详细的认知，还为企业的长远发展提供了良好的前提条件。可见，在当前我国房地产经营管理的过程中，创造品牌有着十分重要的意义。而且随着时代的不断进步，消防者的生活质量也在逐步的提升，为此大多数房地产企业为了使得自身的经济效益得到有效的提高，使其市场占有率和利润率得到保障，我们就要将品牌创造作为现阶段房地产经营管理的核心内容来对其进行控制处理。
二、房地产管理的成功应具备的基本素质
在房地产管理当中，其自身的管理素质在其中有着十分重要的意义，这也是房地产经营管理的基本要素之一。目前，在我国大多数房地产企业发展的过程中，管理人员都是坚持着以人为本的管理原则，严格按照我国相关管理规范要求，来对企业进行标准化和规范化的管理，并且对企业内部的管理制度、企业文化以及组织结构等方面内容进行建设，从而使其企业内部结构的稳定性得到进一步的提高，只有这样才能保障整个房地产行业的稳定发展。
然而，为了实现企业资源的标准化管理，我们在对企业制度进行制定的过程中，也要严格按照房地产企业经济发展的实际情况和相关要求，来建立相关的管理对策，从而保障了房地产经营管理的有效性。另外，在房地产管理工作当中，管理人员除了要对企业内部管理制度进行严格的控制以外，还要对企业的产品质量进行监管。这样不仅有利于企业的质量管理体制得到进一步的完善，还实现了房地产企业的科学化、合理化的管理。
从当前我国房地产行业发展的实际情况来看，大多数房地产企业对人才的要求也在逐渐的提升，也是当前企业提升自身竞争能力的主要手段之一，使其房地产企业的经济效益得到显著的提升，为我国社会主义市场经济稳定发展打下了扎实的基础。
三、房地产经营管理的相关技能
为了保障房地产经营管理工作的有效性，使其经济效益得到进一步的提升，我们就要根据企业发展的实际情况采用相关的技能，来保障企业经济的稳定发展，其中所涉及到的技能主要有以下几个方面：
1房地产营销策划技能是成功房地产经营管理必备的第一技能
房地产企业所开发项目的成功首先要取决于项目开发前的营销策划。如果企业所开发的项目市场定位不准确，建筑策划不符合顾客的功能要求，广告方案媒体选择不当等，都会导致项目的失败。因此房地产营销策划技能是成功房地产企业必备的第一技能。
2房地产经营管理的项目管理技能
随着境外房地产公司大量涌入境内进行房地产开发，一种新的房地产项目管理模式随之产生，这就是项目公司管理。项目公司负责该项目的开发和销售，当该项目全部开发销售完成后，项目公司可依法注销或转变为物业管理公司。房地产开发项目管理成功的关键是要有一支优秀的技术队伍和三个系统：iSo9000质量保证体系，网络化的开发进度控制系统、动态投资控制系统，三大系统可确保工程的质量、进度、成本控制达到理想的目标。
3房地产经营管理的物业管理技能
虽然物业管理工作，房地产企业可采取外包的形式，交由其他物业公司或由业主确定的物业公司承担。但由于政府制定的物业费用偏低，或由于传统原因顾客对物业交费的不理解，或由于大多数物业企业管理素质的低下，业主与物业公司的纠纷时有发生，这严重损害了房地产开发商的形象。在此背景下，房地产企业需要拥有自己的一支优秀的物业管理队伍，才能使以品牌经营为核心真正实现。当然在自己物业公司的发展初期，物业公司的经营有可能是亏损经营，因此要予以补贴。
四、房地产经营管理要实现的总体目标
1房地产经营管理要实现房地产在建
项目数量和管理能力的平衡。产品的品质取决于管理的质量，管理的质量取决于企业管理资源的多少。较之有限的管理能力，过多的在建项目必然导致房地产企业管理资源的分散，从而个别项目管理能力的不足必然出现，结果是产品的品质无法保证。由于房地产行业是供大于求的行业，如果品质无法保障，企业就难以生存，所以质量是房地产企业的生命。房地产企业同时开发的项目数量一定要和其能力相匹配，切忌盲目乐观、自我膨胀，否则，同时开发过多的项目，由于管理能力的不足，管理的盲点在所难免。
2房地产经营管理要实现房地产品牌
发展和业务扩展的平衡。房地产企业在业务扩展的同时，一定要把握品牌发展与业务扩展的平衡。房地产在业务扩展的同时，除保持管理能力的平衡，还应保持品牌的平衡发展。实际上品牌的发展要在业务扩展之前进行，但是提前量要合理。因为品牌过快发展，企业由于业务能力或管理的局限，无法将已营造的品牌资源迅速转化为经济效益，这是一种浪费。
3房地产经营管理要实现企业发展和企业文化建设的平衡
在没有形成健康的企业文化之前，这个企业实际上还没有成熟。过快发展，尤其是“疯长”，其结果将导致企业“自取灭亡”。另外，企业文化不是静止凝固的，而应与时俱进。随着企业的发展，环境的变化，企业文化必须不断向高级形态发展。房地产企业要取得成功，企业文化建设一定要与企业发展相平衡。
4房地产经营管理要实现企业知名度和企业美誉度的平衡
房地产企业在其规模、知名度不断扩大的同时，一定要注意其美誉度的同步增长。否则，在美誉度不同步增长的情况下，随着企业知名度的不断扩大，企业的发展所面对的社会阻力越来越大，企业的发展就受到了制约。
五、结束语
总而言之，在当前我国房地产经营管理的过程中，对其管理途径确定有着十分重要的意义，这样不仅使得房地产管理工作的效果得到有效的保障，还满足了企业经济发展的相关要求，也是实现房地产经营管理目标的重要手段之一，有利于房地产企业经济的稳定发展。
参考文献
房地产经营管理制度篇7
关键词：房地产企业；资金管理；应用
引言
资金是房地产企业的根本，合理有效的使用资金是房地产企业能够继续发展的根本保障，但是由于种种原因，导致房地产财务风险日益显露。房地产资金管理作为房地产企业进行管理活动的关键，当然在房地产管理活动当中资金管理具有重要的地位，同时资金管理也出现在房地长经营过程中，通过对资金进行有效控制从而让房地产财务管理取得成效性，这对于房地产企业的发展以及整个行业而言都有着积极调的意义。房地产在前期的开发，以及后期建设时期，都是需要大量资金的投入，在开发初期以及建造期间投入的资金比较大，并且需要通过较长的时间才能收回，那么就必须要加强房地产企业的资金管理，以保证房地产企业的长期发展。
1.房地产企业和资金管理
房地产企业指的是从事房地产开发，经营以及管理等活动的，以营利为目的的自主经营、独立核算的经济组织，与其他行业相比房地产企业具有经营对象的不可移动性，经营活动的资金和人才密集性以及经营活动过程中的行业限制性这三个特征[1]。在市场经济条件下，房地产想要长期的经营下去，不仅要建立科学的组织结构，还应该通过改革建立起产权清晰、政企分开、管理科学等为特征的现代企业管理制度，目前我国现阶段的房地产企业按照性质可以划分为全民所有制企业、股份制企业、私营企业以及外资企业等。
资金管理是社会主义国家对国营企业资金的来源以及使用，进行有计划的、有控制等项目工作的总称，进行资金管理需要坚持划清固定和流动的资金以及其他资金的使用界限，一般应该实施计划管理[2]并且不能够相互流用的。加强房地产企业资金的管理，能够有效及时的发现项目资金的短缺，有利于房地产企业和资本市场的有机结合，在此基础上能够让各企业之间形成有效的的沟通、协调机制。财务管理的核心内容，指的是房地产企业在开发、经营以及管理房地产等过程中各项资金的管理和控制，房地产开发需要投入大量的资金，并且要经过较长的一段时间才能够收回，加强对房地产企业资金管理是保证房地产企业开发项目顺利进行的重要手段，同时也是保障房地产企业能够长期发展的重要措施。
2.房地产企业资金管理存在的问题
在房地产企业发展过程中，资金的作用十分重要，那么对房地产资金进行合理管理，也就成为房地产企业健康发展的关键。那么我们需要先分析出房地产企业资金管理方面存在的问题，根据问题的分析来制定房地产企业资金管理的有效措施。
第一，资金管理制度不完善，管理意识不够[3]。有的企业领导在资金管理方面意识较为薄弱，造成了企业制度的缺陷以及执行力的缺失，在企业资金比较丰盛的时候不知道如何有效的进行规划使用，在缺乏资金的时候就开始担心企业的发展，这是缺乏一种长期预算资金管理意识的表现。缺乏专业的房地产资金管理人员，没有建立完善的资金预算管理制度，此外还缺少对企业在项目开发、项目投资等环节的资金预算和管理制度，导致在具体的施工过程中出现成本费用超出预算。
第二，房地产资金管理模式落后。想要高效的完成所有的经济活动，都需要专业的经济人才，对于房地产而言，进行资金管理需要的是更加全面的经济人员，由于房地产涉及的面比较广，产业链也比较繁多[4]，那么在整个管理过程中，所需的管理方法也不尽相同。但是目前的房地产资金管理模式比较落后，实施的管理模式粗放，导致资金分散，使整个企业的整体资金不能合理流通。
第三，融资的形式比较单一。目前我国的资本市场还处于起步阶段，导致房地产融资市场也处于起步阶段，一般情况下房地产进行融资的时候，采用的贷款方式都是短期或者长期的银行，但由于我国企业债券市场发展比较慢，房地产企业很难通过发行企业债券来筹集资金。此外由于房地产企业的融资方式是短期的，并且融资风险也相对较高，还债压力较大，这并不利于房地产企业的资金运作。
第四，房地产企业投资决策不科学。目前我国的房地产市场比较火爆，这就直接导致房地产企业在关注行业利润的时候，忽略了行业发展潜在的危险以及周期性，并且不能够很好的估计企业面临的挑战。甚至有的房地产企业并没有合理的对开发项目以及市场的具体发展情况进行分析，就盲目进行投资，导致房地产企业不能够得到合理的回报，甚至出现破产等严重情况。
3.提高房地产企业资金管理的措施
通过上文我们知道，资金管理不合理，则会直接影响到企业的长久发展，甚至导致企业破产。那么如何更好的做好房地产企业资金管理，就成为我们需要考虑的问题。
第一，增强房地产企业资金管理意识。对于房地产管理而言资金管理意识是十分重要的元素，它是房地产资金管理的导向。房地产企业应该树立统一的资金管理观念，对资金进行规划使用，此外还要加强对控制房地产企业现金流量，严格控制现金的流入和流出[5]，保证企业长期具备支付和偿债的能力，还要提高企业资金管理的意识，充分估计各项项目的投资风险。
第二，建立健全的资金管理制度。在进行资金预算制度构建中，房地产企业应该建立资金预算小组，明确各个小组的工作职责和权利范围，按照整个资金制度进行资金预算计划，并且及时的对项目的各个阶段进行检查，掌握项目的实际情况。在资金管理过程中，对每一环节都设置资金预算小组，并加强和其他部门之间的联系，合理安排资金的利用。
第三，拓宽房地产企业的融资渠道。事实证明单一的融资方式并不利于房地产企业的发展，房地产企业应该拓宽多元化的融资方式。房地产企业不仅可以向银行以及其他的金融机构借款，还可以利用其他的筹资方式来获得所需的企业资金，房地产企业还可以增强自身的经营管理，提高企业在市场中的竞争力[6]，提高房地产企业在市场中的竞争力。对于一些大型的房地产企业而言，还可以开发多元行业，合理的对资金进行调度。
第四，进行合理科学的投资。房地产企业是一个危险系数比较高的产业，房屋销售是房地产企业资金回收的关键环节，在具体的销售过程中，可能会出现供不应求的情况，也可能出现滞销情况。也就是说要想保证销售量，就必须要在前期的项目开发期间做好全面的准备，做好市场调研以保证销售量能够达到最高[7]，正确的分析市场的情况，根据市场情况进行合理的投资，房屋出售，以免出现市场反弹或者是销售下降的情况，全面确保房地产企业能够最大化的资金回收。
不仅如此，还应该对房地产企业的资金进行合理的监控，定期的对资金的使用情况以及资金的流向进行检查，加强对资金的管理，不仅如此还应该对项目的总汇以及账单进行全面的分析，全面保证房地产企业的资金流向问题。企业可以适当的对项目监督负责人员予以适当的奖金奖励，鼓励监督人员更好的实施监督权利，还应该开展内外部审计和监督，严格实施奖惩措施，完善房地产企业的资金管理方式，保证房地产企业的资金流向。
结语
房地产企业的资金管理直接影响到房地产企业的经营，以及获得的经济效益，也可以说房地产企业的经济效益和房地产企业资金管理有着密切的关系，企业进行资金管理是保障企业能够长久发展的根本。房地产企业是一个涉及项目较多的产业，并且房地产市场也存在着较多的不确定因素，那么这就导致房地产企业的资金管理存在着众多的不确定因素。所以房地产企业应该通过完善资金管理制度、加强管理意识、拓宽融资渠道等方式来提高企业的资金管理水平，保证房地产企业最大化的经济效益。（作者单位：南开大学）
参考文献
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[4]余玉钦.房地产企业成本控制存在的问题及策略[J].新西部（下旬.理论版）.2011（03）
[1]解秀丽.房地产企业加强资金管理对策初探[J].经营管理者.2011（02）
[5]安尼.试论房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].中国乡镇企业会计.2013（05）
房地产经营管理制度篇8
随着经济的持续发展，人民生活水平的不断提高，我国房地产行业得到蓬勃发展，民营房地产企业随之实现了快速发展，并且在房地产行业中占据着十分重要的地位。但是在受到外界各种环境的影响，民营房地产企业面临着十分巨大的挑战，随着房地产企业的管理能力和施工能力不断提高，很多民营房地产企业意识到了内部控制的重要性，这也是增强企业在行业中的竞争实力，同时也对于企业的防范风险的能力具有十分重要的作用。现就民营房地产企业内部控制情况进行探讨。
二、民营房地产企业内部控制中存在的??题
1.民营房地产企业内部控制的认识不足
目前，许多民营房地产企业的经营管理者到施工人员对于企业的内部控制仍不够重视，而是将工作重点放在房子的开发和销售上，再加上很多管理人员对于内部控制并没有实践经验，对于内部控制不能够完全理解，片面地认为内部控制就是成本控制，从而认为这是财务部门的职责，或者很多企业认为内部控制就是增加相关的规章制度，这样没有起到强化内部管理的作用，反而使工作更加繁琐，同时也影响了办事的效率，从而对内部控制重视不够，积极性不高。另外，企业员工认为内部控制是领导阶层要考虑的事情，与自己无关，导使得内部控制制度没有得到有效执行，对于企业的良好发展十分不利。
2.民营房地产企业内部控制制度不完善
在民营房地产企业中，内部控制工作实行得比较晚，加上对内部控制工作认识不足，重视不够，使得内部控制的相关制度不健全，在内部控制工作中缺乏合理的依据来开展工作，虽然有些企业建立了内部控制制度，但内部控制制度不完善，缺乏细节性的内容，如财务控制中，对于财务成本控制内容不详细等，或者对于内部控制的执行能力相对较差，同时，有些民营房地产企业的内部控制制度没有结合自己企业发展的实际情况，使得相关制度与实际脱离，导致了企业的难以实现良好的长远发展。同时部分民营房企公司治理结构不太完善，影响了内控制度制定及执行效果；特别是部分2000年代起开始的国企改制潮中改制企业，经过变更，成为两个股东的“夫妻店”，一人说了算，缺乏相对规范的治理结构，内控的规范建立存在较大难度。
3.民营房地产企业内部控制人员的素质相对较低
在大多数的民营房地产企业中家族意识较浓，大多数都是一个大家族管理，很多部门管理人员的能力相对比较欠缺，管理意识不强，使得内部控制工作难以有效开展，加上培训工作不到位，使得内部控制工作开展不到位，影响了企业的发展壮大。
三、民营房地产企业内部控制的解决建议
1.提高民营房地产对企业内部控制的认识
首先，为了保证民营房地产企业的经营状况良好，促使民营房地产企业的经济效益实现最大化，要使得企业内部人员对于内部控制具有正确认识，这样才能够使得从根本上对内部控制重视起来，这也是内部控制工作中一个十分重要的环节。要营造一个良好的内部控制环境，企业内部管理人员要真正重视内部控制工作，为员工做出榜样和宣传，对于企业预防风险的能力也有所提高，同时要加大内部控制的宣传力度，使得每一个工作人员能够意识到内部控制的重要性，使得民营房地产企业内部控制能够有序的进行。同时经营者要转变观念，建立相对规范的公司治理机制，并不断完善内控；寻求外部帮助，借助外部咨询机构测试企业的内控漏洞，帮助企业制定完善的内控制度，并采取有效举措确保有序执行，充分发挥出作用。
2.健全民营房地产企业内部控制的制度
在内部控制中，风险评估是十分重要的一个环节，对于企业的健康、持续发展有着十分重要的意义。为了使得民营房地产的风险能够有效降低，就要建立风险评估制度，这样能够及时的将企业中的各个环节进行有效的分析和控制，科学分析企业经营管理活动中存在的问题，使得企业能够实现良好的发展。此外，还要建立完善的信息沟通制度，这样能够有效使得企业内部和外部的联系交流加强，使的相关的数据能够及时收集和整理，为企业领导层决策提供准确的依据。最后，还要引进信息化的内部控制系统，强化内部管控，提高工作效率，确保工作能够更加的高效快捷。
3.提升民营房地产企业内部控制人员的素质
由于民营房地产企业内部很多都是一个大家族成员在实施内部控制管理工作，为此，一定要加强定期的学习和培训，建立考评制度，对定期学习情况进行考核，使得每一个员工都能够加强学习，提高认识，从而不断提高自身综合素质。同时对于民营房地产企业中的重要岗位要聘请专业人员来进行管理，同时在将相关的知识传授给员工，使得内部控制的人员的整体素质能够得到有效提高。
房地产经营管理制度篇9
关键词：房地产；企业发展管理创新
中图分类号：C29文献标识码：a
1引言
经济信息化和全球化的浪潮彻底掀开了知识经济时代的序幕，随之带来的就是对房地产企业的影响，即挑战与机遇并存。21世纪对于房地产企业而言，已经不是单纯的以自然资源和金融资本来维持发展的传统发展模式，而需要以知识贯穿整个管理，把知识作为新的竞争资源。因此，只有不断地创新管理理念和模式，及时应变市场的需求，把知识管理作为房地产企业管理的核心，才能将企业发展的主动权牢牢的掌握在自己手中，为房地产企业管理开创一片新天地。
2新时期企业管理创新的主要内容及意义
2.1新时期企业管理创新的主要内容
为适应社会的进步和经济的发展，就必须对企业实行管理的改革和创新，使整个管理模式处于动态发展的状态。在知识经济水平不断进步的条件下，企业管理的创新已经成为企业的主要观念，其内容主要包括技术、组织和制度等。
2.1.1观念创新。为了实现企业的整体优化效益，就必须打破陈规，冲出旧思想的牢笼，树立全新的理念。管理观念创新是一种创造性的思维活动，是企业管理创新的灵魂，对企业的行为和效益有着直接的影响；同时，管理创新要求的是企业经营理念和价值观念的同步创新。
2.1.2技术创新。在时代信息化的今天，企业分工的主导因素就是技术，并非资源或者资金问题。新技术的开发可以引导市场的需求，技术更新决定企业的发展方向，可以为企业赢得更大的市场份额，并且已经成了现代化企业竞争的根本途径。
2.1.3组织创新。实行企业组织创新的根本目的就是为了实现企业管理和长远发展目标。运用新的管理方法，对企业进行重组与重置，形成新的比例关系和组织结构，可以让企业的效益得到更大的发挥；同时，企业的观念创新和技术创新，必须以组织创新作为依托。
2.1.4制度创新。制度创新指的就是把观念创新、技术创新、组织创新等一系列创新活动规范化、制度化，与此同时，还要引导观念创新、技术创新和技术创新有序进行。企业制度的创新是实现管理创新的基本保证，同时也是管理创新的最高层次。企业制度创新就是为了能够建立一支更有效的团队，使企业在未来的发展中能有更好的效率和成绩。
2.2新时期企业管理创新的重要意义
我国在工业经济向知识经济转型的特殊时期，发展管理创新是知识经济发展的客观要求，推行企业的管理创新不仅有利于企业科技的进步和创新，还有利于社会生产力的发展。在社会主义条件下，企业的管理创新是必然的，作为房地产企业，其管理创新、技术创新、组织创新和制度创新是固定的，但是这一系列的创新，还是得经过企业的有力执行方能奏效，如：培养具备各专业知识的复合型人才，协调企业各部门之间的配合，强化企业能力等，进而使企业处于统筹兼顾、指挥协调的重要地位。
管理创新是时展和经济一体化的要求，改革开放在我国的广泛推行，使得我国的经济发展已经开始与国际贸易接轨，而目前我国房地产企业的管理现状基本上还是属于松散型和粗放型的管理模式，其管理水平相对比较低下。因此，我国的地产企业应该通过管理创新来完善管理体制、提高专业素养和经营管理水平，为企业日后的发展谋求更大的空间和利益。
3房地产企业管理现状及存在的主要问题
房地产业在近几年的发展速度相当快，整体管理水平也有了较大的提高，但是房地产企业在管理上还是存在很多问题的：
3.1过分依赖经验、缺乏科学的经营理念
部分企业过分依赖自身的经验、缺乏经营理念，而一些自身素质不高的企业家曾因为“别致”手段取得了辉煌的成绩，于是就对房地产的经营理念和操作技能失去了兴趣，不对开发项目做长远规划。然而，房地产项目本身就具有经营周期长和报酬高特点，一些小企业或家族性企业却都是短期行为，无法扩大经营规模，也无法整合建筑产品特色和品牌优势。有些企业虽然已经开始意识到了知识的重要性，但对于项目的开发和销售还是没能做深层次的科学论证，盲目复制他人的案例和经验，缺乏独立思考和分析能力，以致其在市场竞争中处于劣势。
3.2财务失控随意大、成本控制意识薄弱
目前，房地产企业的利润相对是比较高的，这就在一定程度上削弱和降低了部分房地产业加强自身管理并获取合理收益的积极性。我国现在还存在着一些扶持房地产产业的特殊政策，如施工单位的垫资施工等，这就减少了房地产企业前期的投入，降低了其开发的门槛，同时又提高了房地产开发的实际效益。许多房地产企业没有成本控制意识，资金管理缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政、自成体系，母公司无法有效地进行管理……以上种种因素都给房地产企业管理和风险控制带来了很大难度
3.3企业存在结构性缺陷、不利于制度创新
国内很多房地产都从事项目开发，从事资产经营的企业相当少，从事项目开发的企业，要么只经营商业房产，要么只经营住宅房产。这种经营结构单—的资产结构经营模式使得企业普遍拒绝制度创新，无法实现人才资源机制的建立和运行模式，就算是曾经辉煌过的企业，也往往处在于制度创新的盲区，致使人才大量流失，最终降低企业的竞争力。
4新时期推进房地产企业管理创新的主要措施
4.1不断地探索和借鉴新的管理模式
企业的知识管理是一个运用信息创造某种行为对象的过程，只有把信息与人充分结合起来，才能求得企业的长期生存与发展。首先，管理者要开拓视野，认清当前形势，抛弃旧理念，树立新的管理思路和预测意识；其次，企业应该加强人文建设，重视人才、尊重员工、敢于创新，协调好企业内部的人际关系，提高员工的主人翁意识。以这些先进的理念作为基础，企业的管理人员才能明白管理创新的必要性，进而适应市场的需求，加快企业的创新和发展；另外，建立学习型组织也是管理模式的一种创新方法。长久的竞争战需要具备更多更快的应对能力，建立学习型组织，可以把信息技术和互联网技术广泛运用到企业管理中，更有利的实现企业管理模式的创新。
4.2加强投资决策管理,提高资产使用效益
为适应市场的需求，房地产企业必须调整投资结构，彻底改变片面追求产值和规模的生产经营方式，减少呆滞资产以提高企业投资效益。一方面，可以借鉴国家的宏观调整政策调整企业投资方向，优化生产投资结构，明确投资重点，加大住宅及基础设施建设，使自身的产品更具有竞争力，并且能够在市场中处于领先地位；另一方面，房地产企业应该搞清楚市场各类建设的建规模和要求进度，在此基础上调整生产计划，确保项目前景好、见效快，争取做到在同一年开工、竣工并获得良好收益，改变目前老项目无法竣工，新项目资金不足的局面；另外，可以通过控制商品库存量来确定在建规模。对于新项目的施工，要遵循“三不开”原则，即无明确销售前景的高档商住楼和别墅不开，已出现商品房滞销地段的工程不开，不急需的公建及市政配套工程不开。最后，对于那些半截子工程，应该具体情况具体对待，而对于因前期投入资金过大，前景不明朗的熟地，要果断地将土地转让，以加快资金周转，提高经济效益。
4.3进行制度创新、建立适应市场经济的企业制度体系
制度创新与管理创新是息息相关的，制度是一个企业实行管理的根本，而制度创新则是房地产企业管理整体创新的有力保障。房地产企业制度的创新应该立足于我国的基本国情，通过改革企业制度、人才、经营者和股东的共同利益，来改革其经营机制和市场；与此同时，还应该健全公司制的法人治理结构，使各权力机构，如：决策机构、执行机构、监督机构，能够积极配合并且互相监督。所以说，要想适应市场经济的需求，就必须建立有助于企业自主经营、自负盈亏的企业制度，同时完善公司制的法人治理结构，建立面向现代化市场的经营机构，使企业能早日适应市场变化并与国际接轨。
4.4加强人才资源的开发管理
当今世界是知识经济的时代，房地产企业为了能够在竞争激烈的市场中站稳脚跟，就必须大力加强人力资源的开发和管理。人是观念创新、技术创新、组织创新和制度创新的主题，是企业发展的重要元素，房地产企业的管理创新需要依靠大量善于经营管理又懂技术的复合型人才，因此，为日后能更好的迎接知识经济的挑战，房地产企业必须加强对人才资源的开发管理，把人力资源作为企业管理的核心，重视企业高科技人才的培养，加大智力投资的比重，尤其是对复合型人才的培养力度，为企业培养出一直既有技术经验，又有组织能力和创新能力的团队；同时还要建立一套健全的人力资源开发管理的激励制度，包括社会保障制度、薪酬制度、精神激励制度等，真正的既要留住人才，又要培养人才。
5结语
总而言之，面对日益激烈的市场竞争，我国房地产企业要想占有一席之地，就必须对企业实行管理创新，从转变观念到加快制度创新再到注重管理方法的创新，使企业能够合理的配置资源，并且转变企业的组织方式和运营方式。同时，保证在技术、经济和产品领域的创新与经济发展形势相适应，客观分析内部环境，完善管理制度，形成合理的管理模式，走适合企业自身发展的创新之路。
参考文献：
房地产经营管理制度篇10
关键词：房地产企业；经营；经济双重性
房地产行业是国家经济建设发展的命脉，经过政府长期对房地产市场的宏观调控，房地产行业规模不断扩大，逐渐发展成熟，房地产企业的经营水平不断进步，经营方式也更加多样，随着房地产行业市场化改革的不断深化和产业结构调整的深入，房地产行业形态发生了很大的变化，企业盈利空间逐渐缩小，房地产企业需要通过管理思路和经营方式的创新来适应房地产行业形式变化，使之能够在市场中生存下来，实现房地产企业的长远发展。
一、房地产企业经营管理工作的双重管理模式
主要介绍了房地产企业经营管理工作的主要内容，可具体划分成价值链管理和利益分配管理两方面，二者之间形成了明显的相互制衡关系，在房地产企业的经营管理活动中要充分利用其双重性的特点，平衡内外部关系，形成良性循环，逐渐提高房地产企业经营水平，使之能够在日渐激烈的市场竞争中胜出，实现企业的长远发展。
（一）双重管理
1.价值链管理
企业价值的创造来源于一系列经营和生产活动，包括设计、采购、生产、管理、销售、服务等，不同经营活动之间的有机联系就是企业的价值链，价值链中所有能够创造价值的活动称为价值活动，企业的价值链和价值活动客观反映了企业的历史、战略、战略实施方式以及价值活动的经济效果，基于价值链的管理就是对企业所有价值活动的优化、协调、整合，提高企业的经营管理水平，控制企业经营和生产活动成本。
2.利益链管理
利益链的管理主要是对房地产企业生产经营利益的分配，不同于企业行业，房地产行业建设周期长，基础投资大，人才、技术、资金密集，价值链上任何环节都对项目开发的最终效果有着直接影响，不合理的利益分配将会影响生产要素之间的协调和成本控制工作的落实，也就是对价值链的形态产生影响，影响房地产企业的最终经营水平和盈利能力，并最终加剧利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和价值链管理之间应该相辅相成互相协调配合，为了实现房地产的双重管理，可以应用平衡计分卡管理工具，实现房地产企业内外经营目标之间的均衡兼顾。
（二）双重管理的作用
1.适应市场竞争
我国市场经济改革不断深化，政府政策的不断出台，对市场发展形成了有利的规范和引导作用，提高了市场竞争的透明度和公平性，房地产企业之间的公平竞争更加激烈，生存和灭亡成为了每一个房地产企业都面临的问题。房地产行业是我国拉动内需的重要突破口，是国家经济建设最强有力的脉搏，但是行业发展不能过分依赖政策与经济形势的优势，不利于在房地产行业中形成健康的竞争和淘汰机制，对行业整体的经营水平提升十分不利。所以，房地产企业面临的生存难题其实是必要的，能够刺激其主动找寻适应市场环境的发展策略，进行管理方式的创新，形成企业的核心竞争力。
2.企业发展的必然趋势
每一个企业在经营发展过程中都会表现出一定的双重性，企业产品的加工形成过程中不同的加工环节和企业生产要素之间形成了价值链，利益分配上，不同要素投入者之间的利益分配关系又形成了利益链，对于房地产企业，这一客观规律仍然存在，仍然表现出价值链管理和利益链管理的双重性，且彼此之间相互制约，生产要素配置优化工作不到位，成本压缩效果不理想，利益均衡分配必然将受到影响，利益分配不均衡必然会造成协作失败，而协作失败又会造成生产要素配置优化和成本控制不利的问题。
二、现阶段房地产企业双重管理策略
2015年，政策逐渐宽松，房地产行业开始缓慢回暖，但是房地产行业投资总量下降的趋势短时间内难以改变，因此房地产企业转型迫在眉睫，经营管理的双重管理工作也显得十分必要，但是一些管理者在进行双重管理工作时也暴露出了一定的问题，表现为实际操作中指定指标计划完成不理想时考核难以进行，制度理论可操作性差等，需要采取一定的策略有效规避这些问题。
（一）国际平衡计分卡的应用
不同时期，不同发展阶段，不同外部环境条件下，企业经营管理工作的主要目标和任务都是存在差别的，房地产企业想要实现自身的可持续发展，就需要积极学习其他企业的成功经验，并对自身的发展实际情况进行全面调查分析，在科学的管理工具辅助下，制定科学的企业发展目标和规范方案。现阶段，平衡计分卡作为一种优秀的通用管理工具，有着数据显示清晰、可操作性强的优势，对于房地产企业的双重管理来说十分适用。
1.内外部指标的双重设定
平衡计分卡能够同时设定内外部指标，维持企业内外部之间的协调。这样的指标设计能够避免房地产企业出现内部指标显示经营状况良好，但是外部指标却不理想的情况。房地产企业的价值链管理更加倾向于对内部运营效率水平的提高，而利益链管理则关注企业和外部利益相关者之间利益分配的协调合理，而平衡计分卡同时设定了内外部指标，实现了价值链管理和利益链管理工作的均衡。
2.财务指标与非财务指标的双重管理
平衡计分卡的指标设定中同时包含财务指标和非财务指标两部分内容，在企业的绩效考核中占有同样的比重。财务指标主要包括企业资产回报率、利润率等内容，非财务指标则主要包括产品质量以及客户满意度等，双重指标的设定有利于限制企业对盈利的过分追求，对控制房地产项目建设质量有着一定的积极意义。
3.结果性和驱动性衡量指标的双重标准
这两部分内容的设置主要目的是实现不同管理环节的优化，平衡积分卡中的结果性衡量指标主要用于显示房地产行使该策略之后的效果，涵盖质量提升效果与盈利能力提升效果等内容，驱动性衡量指标则用于了解策略实行过程中发生的变化对最终结果的影响程度，主要考察其循环周期。平衡计分卡对驱动性指标更加关注，结果性衡量指标虽然也是十分重要的一部分。但是，考虑到驱动性指标能够实现对最终结果的预见性衡量，所以在双重管理的房地产企业中，驱动性指标能够预见性的进行不同环节和生产要素之间的协调优化，改善最终效果，提高房地产企业的管理水平。
（二）双重内部控制
1.不相容职务分离
房地产企业内部控制工作要严格遵循不相容职务分离的原则，在企业的价值链管理工作中形成相互监督相互牵制的机制，形成完善严密的内部控制体系。首先，要从财务管理工作入手，形成严格的会计人员岗位责任制，明确不同会计岗位之间的权责权限，实现不同岗位和职务之间的相互制衡。在具体业务上，应该实现记账收款和保管现金职务分离，材料采购、验收保管和付款职务分离，发票开具和收款职务之间相互分离，同时明确规定财产的清查范围，制定明确的期限和程序，资产处置、开发投资、资金使用等重要决策的制定和执行要求负责部门之间要相互知情并且共同参与决策，防止出现一个人独立处理业务全过程情况的出现，企业可以制定定期轮换规程，关键岗位轮换频率要适当调高，提高内部控制效果。
2.资金管理流程的完善
房地产属于高投入和高风险的长周期行业，需要通过对资金管理流程的持续优化，通过提高资金的有效性来规避投资风险，可以进行资金的统一监控管理来缩短预售时间，全面提高资金的利用效率，规避投资风险。在房地产企业中，现金流反映了企业现金收支情况，而经营活动现金流作为财务指标的主要反映，应该作为房地产企业资金管理工作的核心，通过对现金流等敏感性财务指标的跟踪监测来预测企业在经营生产活动中可能面临的财务危机。财务风险的规避同样是房地产企业中非常重要的内容，作为高风险行业，房地产企业需要形成严格的内部控制程序和相互制约措施，重大事项要行使报告和集体决策制度，减少决策失误和舞弊行为风险，企业要形成财务预警的短期和长期预警机制，将不同的财务风险划分为远期和当前风险，选择不同的财务风险规避措施组合，控制经营活动财务风险造成的不利影响程度和规模。
三、结语
房地产企业的经营管理活动中表现出价值链管理和利益链管理的双重性，二者之间相互牵制，其中价值链管理倾向于内部生产关系和生产要素之间的协调，利益链条则涉及到利益分配等外部活动，采用平衡计分卡这种管理工具能够协调好利益分配和内部价值链管理之间的关系，形成房地产企业经营管理活动的良性循环，提高企业生产经营效率，改善盈利能力，对提高房地产企业的核心竞争力有着重要意义。
作者:李茜囡单位:中国人民大学
参考文献：