房地产开发公司规章制度篇1
关键词：房地产；财务管理；对策
中图分类号：F275文献标识码：a文章编号：1001-828X（2014）05-0-01
一、财务管理在房地产企业中的作用
我国的房地产企业涉及资金面广、融资渠道单一等问题，而房地产恰恰是资本密集型企业；因其项目大、周期长等特点，从而使财务管理对于房地产企业的发展起着重要作用。比如恒大地产在财务管理方面就做的很好，在新形势下采取走紧密型集团化管理模式，在“恒大模式”创造无数辉煌的背后，财务管理在成功中是不可缺少的一部分。“紧密型集团化管理模式”体现在公司财务和资金的管理模式上，使财务和资金由集团统一管理，统一执行集团财务管理制度及资金计划。集团资金中心负责集团及各地公司所有地产项目的资金计划管理、资金筹措、融资管理及自己统筹管理等工作。在资金财务管理上，集团实行统筹调配制度，集团资金中心和财务中心对各地公司资金使用严格把关，严格执行资金审批制度，并建立资金使用台账，保证各地公司资金使用的安全和收支平衡。恒大地产正式在“紧密型集团化管理模式”下，是企业的财务管理走在同行的前列，进而创造了被誉为地产界的奇迹。由此可见，财务管理对于我国房地产企业发展至关重要，需要高度的重视。
二、当前我国房地产企业财务管理的问题
1.财务管理制度方面。良好的规章制度对于企业起到规范作用，对于企业来讲必须经历从无到有的发展一个过程；企业应该根据自身的发展，制定出符合实际的规章制度。房地产企业在最初的发展都是凭借管理者的个人决断，很多工作都无据可循，尤其是财务管理相关工作杂乱无章，毫无章法可言，表现为财权分割、资金分散、私设小金库、账外循环等情况时有发生；缺乏对实际成本的严格控制，过多的户头，导致财务部门无法了解公司的具体财政情况，无法提供最新的财务信息。
2.财务员工的责任意识不强。在诸多房地产企业中，员工的流动性很大，加上企业在文化环境建设的滞后，导致员工无法找到归属感，往往缺乏的是集体意识，主动奉献精神；在业务能力上的欠缺，对规章制度不了解，和其他部门员工缺乏交流，导致公司缺乏活力；在具体承担责任的时候容易推卸，导致矛盾激化；这些都严重的制约着财务工作的开展，不利于公司管理层掌握第一手财务信息。
3.部门之间协调效率低下。公司是个部门的组合，其中财务部门是打交道最多的，往往涉及资金问题，按照一般的公司规定，每月需把个部门的开销逐一列出，报经理审批，一层层的上报。可是在具体部门不一样的，比如投资部门就无法预知资金的支出，每月的投资开发金额都是不等数，导致许多项目不能立马开工；反之比如设计部门，在设计新户型的同时，需要一定的周期，资金的使用就不是很急迫，往往占据了大量的闲置资金，使资金的使用率减低。同时各部门之间缺乏应有的交流，导致信息无法跟上公司的发展节奏，使得财政管理拖了公司的后退。
4.成本管理的不规范。在每期的项目开始之时，公司对于投标以后的成本估算缺乏有效的监督。是否的要求能否达到合同标准，及其工地上发生的意外情况都没有纳入后期成本管理之中；比如施工没有按照合同要求，进而出现材料浪费，工人工资的预算增加，工期的延长等现象，这些都与财务成本的管理有关。
5.财务管理中奖惩机制不完善。对于一般公司而言，在奖励这一块主要是根据业绩，随意性大，往往取决于老板的态度，公司缺乏应有的奖惩条例，完全不能适应公司的发展需要。在制度的落实上缺乏监督，主管起着重要的作用，许多公司实行的委派制，财务主管在同级管理中缺乏相应的监督，主要是靠道德的力量来约束，容易出新个人的主观偏差。在实践中公司的奖惩机制并没有被完全的有效利用起来，对于财政预算和奖惩机制几乎是纸上谈兵，并没有得到很好的实施。
6.销售收入脱离财政预算。对于房地产企业来讲，更多的是靠融资，可是销售也是不可或缺的一部分，当融资遇到困难的时候，更多的依靠自身的筹资来开展。随着房源的增加，投资环境的恶化，人们对于房子不再像以前疯狂，更多的倾向理性投资。对于房地产公司的销售将是严重影响，而更多的公司采取的是先投资后筹资，往往造成资金缺口很大，无法及时回笼资金，进而影响公司的正常经营，严重的甚至破产。
三、解决财务管理危机的措施
在面临国家新的一轮调控下，各大房地产企业都在打折出售房源，作为处于转型期的大量房地产企业，更应该知道财务管理在企业竞争中的重要性。对此我们需要建立完善的财务信息系统，健全财务管理组织体系，从制度上落实；进而其他组织要为财务机构提供及时的信息，保证各项政策能够落实到实处。应建立良好的上去沟通渠道，把民主的精髓注入公司的管理，从而有利于各方表达诉求，早点发现问题，解决问题。员工是公司发展壮大不可或缺的主要组成部分，公司不仅要提供广阔的发展空间，良好的工作环境，让员工找到家的感觉；员工更应该进一步的学习，提高业务水平，用技能武装自己，把自己当作企业的主人，全心全意为公司谋发展。正确处理各部门之间的关系，需要建立由公司统一领导，集中管理的模式，树立大局观念，从公司长远利益出发；打破各种为阵的小团体主义，把更多的精力投入到公司的可持续发展中来。对于公司财务成本管理不规范的问题，建立责任落实制度，落实到具体人身上，从投标到后期维修都要纳入预算之内，更多的要把边际成本纳入总预算；同时严格控制不必要的开销，从而压缩成本，提高盈利点。在公司的发展中，我们要做到稳扎稳打，按照公司制度的发展战略去实施；切记大冒险，应该根据公司的实际情况，制度相应的发展计划。
参考文献：
[1]张凡，孙艳平.我国房地产企业财务管理中的问题与对策[J].经济与合作，2012年3月（总第436期）.
[2]袁斌.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].现代商贸工业，2010（23）.
房地产开发公司规章制度篇2
关键词：房地产企业；资本运营模式；模式创新
房地产发展迅速，在国民经济中所占的比重越来越大，近几年更是起着支柱作用。由于最近几十年的突飞猛进，我国房地产的投资额也越来越大。然而快速发展的背后也隐藏着问题，比较明显的是从2003年至今，都存在的一个现象就是个别地区对房地产的投资过热和房价高且持续上涨。而这种现象在一些大中城市较为明显，像北、上、广这些一线城市，房价大幅度的升高，随之中国的房势也出现了各种各样的问题。例如：由于房价的快速上涨，房价上涨迅猛，导致住房供不应求；有些人购房仅仅是为了投资，造成了很多房屋都无人居住；还有部分人对地皮进行投资，致使地价一路飙升；虽然对房地产的投资越来越多，但是这些资金均来源于银行贷款等。政府部门为了能够更好地操控房地产行业、控制好房地产的规模、使房势的价格处于稳定状态，制定了一系列的规定和政策，以便于政府能够好好的调控市场。因此，房地产企业企图利用加强资本运营来打破现在的局面，以求跨过这次危机，取得长远快速的发展。
1房地产企业资本运营理论分析
1.1资本运营的概念。所谓资本运营是指以利润最大化和资本增值为目的，以价值管理为特征，将企业的各类资本，在企业内部各部门之间，或与其他企业之间进行流动与重组，实现生产要素的优化配置和产业结构的动态重组，以使本企业的价值最大化。
1.2房地产企业的资本运营方式。房地产这个行业，资本运营这个环节是很重要的，而资本运营又包括了几个方面，主要有融资过程、投资过程以及资本结构优化过程。
1.2.1融资过程。房地产企业的融资方式有很多，主要有商业银行贷款、房地产抵押融资、债券融资、房地产信托融资以及股权融资等方式。
1.2.2投资活动。房地产企业的投资活动主要涉及投资方向、投资方式以及项目投资所处区域等。
1.2.3资本结构优化。房地产企业的资本结构优化是指相关企业通过兼并收购、资产重组等方式，对企业的资本重新组合，达到优化资本结构的过程。
2房地产企业加强资本运营的必要性
2.1房地产行业最近几十年发展迅速，在国民经济中所占的比重越来越大，而国家对房地产业发展干预措施较少，因此，房地产企业在资本运营方面要给予加强。2003年8月出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，在这份文件中政府确定把房地产加入到能够推动国民经济快速发展的支柱性产业行列中。
2.2房地产企业会随着土地政策的变化而变化，而关于土地的这些政策也是资本运营得以正常运营的基础。2004年国土资源部的71号文件终止了经营性土地协议出让这一方式。到目前为止，以“招拍挂”为主要方式的土地公开出让成为土地供应的主要渠道。之后，闲置土地的管理成为了国家管理的重点之一。随着国家关于土地政策的颁布，使得房地产企业在土地储备方面有了一定的困难，一定程度上遏制了炒房企业的发展，与之相反的是，对于那些资本运行能力较强的房地产企业是一个很好的发展机会，有利于提高其竞争力。
2.3资本运营的主要来源就是信贷政策，而目前的资本运营处于收紧状态，这也是影响资本运营的关键所在。2003年，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，把房地产行业的信贷要求提高了，因此国内的很多银行对房地产的贷款要求也越来越严。2004年，国务院13号文件将房地产开发项目的资本金比例提高到35%以上。信贷政策的收紧扼住了房地产企业资本运营的命脉，资金链紧张的房地产企业面临被淘汰的危险。
3北京正阳恒瑞置业公司资本运营规划
由于文章在上面所作出的关于资本运营的论述，根据这些理论，文章对资本运营做出了一个规划。
3.1市场运作上市。现在经济发展很迅速，科技的更新换代也越来越快，市场更像是一场没有硝烟的战争，要想做出来成就就必须要有资本，以此作为平台，使产业资本与金融资本有机结合，促进企业健康快速发展。从现在的情况来看，企业市场能够不依赖其他机构且规范的进行，而且有自己的财务。而这些条件是一个能否上市的基础，也是房地产企业资本运营的一个重要发展方向。
3.2发行企业债券。现在的公司都面临着一个共同的问题那就是资金不足，而这个压力不仅会使项目工程款的资金不充足还会带来一个更大的压力，那就是还贷。鉴于这种种原因，现在的融资渠道不再局限于过去的方式，申请发行企业债券，以筹集项目开发资金和补充企业流动资金。
在与中信建投证券股份有限公司就公司发行企业债券展开充分的论证后，笔者起草了公司发行企业债券方案，推进公司发债前期工作。在政府等部门的支持下，通过国资系统企业资源整合、资产划拨，某公司发行企业债券的基本条件已具备。下一步工作是确定募集资金投向及发行规模，确定中介机构和债券发行方案，然后向国家发改委申报，最后获得批文公开发行。
3.3整合下属物业公司。在很多房地产企业中，有很多下属公司是一种常见的现象，如果对这些下属的物业公司进行整合，推动其建立现代化物业管理运营模式，就能形成区域物业管理核心竞争力。物业公司整合的首要工作是推动其建立现代企业制度，完善其法人治理结构，加强企业内部管理。
3.4提高房产经营效率。某房地产公司在日常运行中公司收入最大的来源是租户所缴纳的租金，而这一项收入还是可以再提高的。一旦把这些房产重新整顿，就可以连锁出租，这种方式可以用最低的成本获得最高的房屋租金。
根据文章中以上所讨论，房地产虽然现在发展得很好，但能否发展的长远主要依赖它的运营能力，这也是房地产能否扩张的基础和关键。由于每个企业的情况不尽相同，因此我们制定的每一个运营模式都要从企业的自身情况出发，而不能套用。
鉴于以上的种种情况，文章给出了几个观点：对公司的账户进行严格的管理，多释放些现金以保障公司的正常运营；积极开发其它的筹集资金的方法，进行融资方式的改革；学习国际跨国集团的融资方式，与国际社会接轨；和其它的企业进行相互合作，引入资金来帮助公司的发展。只要能够很好地运用以上的方法来进行资本的运作，使企业一直拥有充足的资金，这样就使企业在房地产企业发展的大潮中屹立不倒，从而帮助企业向国际化的大集团靠拢，为公司以后的发展奠定坚实的基础。
参考文献
[1]王柏东，裴礼镜.房地产新政盘点与行业展望[J].上海国资，2009（01）.
[2]黎显扬.新一轮房地产调控的基本逻辑与走势前瞻[J].中国房地产金融，2010（05）.
房地产开发公司规章制度篇3
摘要：文章建立以偿债能力、盈利能力、营运能力及成长能力为4个主成分的财务绩效评价体系，随机选取20家沪深房地产上市公司为样本，采用主成分分析法，运用SpSS软件进行财务绩效评价研究，分析得出这20家房地产上市公司的4个主成分及综合财务绩效的得分与排名，并根据分析结论提出发展建议，以更好地促使房地产上市公司管理水平的提高，促进我国整个房地产行业的可持续发展，并带动相关产业的快速发展。
关键词：房地产上市公司财务绩效主成分分析财务指标
据最新的房地产上市公司测评研究统计，2014年我国房地产上市公司总资产均值为447.88亿元，同比上升23.42%。房地产行业是我国国民经济的重要产业，利益相关者众多，关联性非常强，对我国基a建材行业、水电安装行业、金融服务业、证券等众多行业有重大影响。房地产业的健康可持续发展不仅有利于这些相关产业的快速发展与成长，而且对我国国民经济的影响及贡献日益增加。另外上市公司作为市场经济最为重要的融资对象，影响并决定着市场资源的合理配置和有序竞争。因此，研究房地产上市公司的财务绩效有重大意义，对我国政府宏观政策的制定以及房地产上市公司的经营管理决策有重要的现实意义。
三、发展建议
根据以上对这20家房地产上市公司的财务绩效的评价，能够看出我国2014年房地产行业的成长能力与营运能力状况不是很好，资金的回收率表现欠佳，资本营运的管理结构尚不够合理。因此，本文针对存在的问题提出一些建议，以更好地促使房地产上市公司提高管理决策水平，促进我国整个房地产行业的可持续发展，并带动相关产业的迅速成长与发展。
1.增强固定资产利用率。科学合理分配流动资产和固定资产间、流动资产内部的多项资金项目的结构，促使企业不断提高总资产周转率，增强房地产上市公司在营运方面的能力。
2.加强存货资产的管理。房地产上市公司最主要的盈利资产就是存货资产，然而在房地产上市公司营运过程中，会因为存货资产中尚未完成开发产品占的比例较大，影响到其营运能力。因而要加强存货资产的管理，把握好房地产存货中在开发产品与完工产品的比例，并做好完工产品的营销工作，加大销售力度，以保证房地产上市公司的营运资金链的正常运转并拥有充足的资金量，以不断增强房地产上市公司存货资产的营运能力。
3.提高资金收回的效率。房地产上市公司要可持续发展及经营正常，就必须有稳定经营收入。房地产上市公司应当制定科学有效、可以均衡每个项目资本需要的营运战略，加快资金周转速度。
4.提高风险意识，稳中求发展。由于房地产上市公司项目资金需求量巨大，开发项目工程庞大，不可避免地会有较高的负债，因而要重视房地产经营当中的财务风险，不可一味地只顾眼前的利益，必须要充分考虑资金链，评估开发项目的可行性。
5.以宏观政策为引导，加强房地产上市公司的内部管理。房地产行业关系到百姓衣食住行，关系到民众的基本生活，而房地产的开发必须拥有雄厚的资金实力与经营能力，为使房地产上市公司科学可持续发展，政府应不断增强对房地产上市公司的监管理力度，出台一系列的法律法规，以有效预防房地产上市公司因不合理的发展速度而引发的财务风险。房地产上市公司应在国家政策导向下，以国家法律规章制度为准则，正确有效地调节其发展策略，谋划其经营方向。应当设立监督体系与财政预警体制，加强对房地产上市公司内部控制管理体制的监管。
6.不断朝着西方发达国家住宅产业化上的技术方向前进。我国住宅产业化至今未能成形，发展历程与西方发达国家相比差距很大，住宅的科学技术成份同样也很落后。但是，有差距也说明我国的房地产上市公司拥有不小的发展潜力，因此，房地产上市公司应当借鉴学习西方发达国家房屋住宅朝环保化与现代化的绿色住宅方向转化的经验，抓住时展的机遇，不断提高自身发展优势，提升综合竞争力和可持续发展能力。J
参考文献：
[1]王燕，周新建.基于主成分分析的上市公司经营绩效评价[J].自然科学版，2015，（01）.
[2]王友转.基于主成分分析法的LeD上市公司竞争力评价[J].情报探索，2015，（02）.
房地产开发公司规章制度篇4
[关键词]中国；房地产信托投资基金；可行性
一、目前中国房地产业金融现状
房地产业作为中国经济支柱产业之一，其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随着宏观调控的进一步深入开展，房地产企业的资金来源渠道狭窄，房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计，自2002年以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产业直接融资比例不超过2％，因此房地产投资资金仍然主要是银行贷款。2006年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19％，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17．3％。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末为36．3％。①因此，充分拓展当前国内的融资渠道，如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道，是当前房地产开发企业摆脱融资困境的重要出路。
二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析
1．在中国近4万亿元的居民金融资产中，储蓄存款占70％左右，居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾，已成为中国金融领域的一大主要矛盾，这一矛盾也是冲击市场的不稳定因素，如不加以解决，就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时，房地产贷款的严加控制与蓬勃兴旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径，同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择，有助于化解上述两大矛盾，从而推进中国的金融改革和金融创新。
2．中国发展房地产投资信托基金有利于推进现代企业制度的完善，规范信托投资公司和基金管理公司的运营。信托基金作为一种产权形式，是一种集合投资制度，这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下，将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中，信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具，它对于被投资企业及相关行业而言，担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用，它真正形成了对企业的产权约束和管理约束，对于所投资企业促进合理经营，转换经营机制，强化资金的高效运用意义重大。
3．房地产投资信托基金具有分散投资，降低风险的基金特点，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。
4．中国发展房地产投资信托基金有助于民间的非法集资、地下基金等组织走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路，但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资，地下“标会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行，由于其一般数额巨大，并涉及千家万户直接的经济利益，引发许多纠纷乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社会问题，直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的，并且管理、运营和保管三权分立，从制度上杜绝了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特点有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。
5．中国发展房地产投资信托基金有助于促进中国证券市场国际化，大规模引进外资。房地产投资信托基金可以通过两种方式大规模吸引外资：一是在设立基金时吸引国外机构投资者的加入，使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后，由国外机构投资者购买，这样的方式吸引外资可以带来多种益处：(1)可以较大规模的集中利用外资；(2)由于基金的规范运作与国际接轨可以使国外投资者放心地大量投入；(3)不会因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市场造成冲击；(4)不会丧失对公司特别是国有公司的控制权；(5)由于基金的封闭运作和投向明确，并且明确规定了基金的设立年限，使外资大规模介入能够得到很好的调控，并不受外汇管制；(6)有利于金融业进一步与国际接轨，推动金融体制改革。
综上所述，建立和发展具有中国特色的规范的房地产信托基金不仅是适时的，可能的，而且是十分必要的。
三、中国发展房地产投资信托基金面临的障碍
1．目前针对房地产投资信托基金的政策、法规及实施细则尚未出台，有关中国信托方面的立法仅有2001年出台的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《设立境外中国产业投资基金管理办法》等。随着近几年中国信托业务的高速发展，现有信托法律法规框架内的一些条款已经不能满足房地产投资信托业务的需要。且关于房地产投资信托基金如何具有运作等具体操作中需要探讨和解决的关键问题更是未有明确的规定，中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障，从而在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。
2．中国房地产信托难以获得税收优惠。在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因是其能够享受税收优惠，美国税法规定，房地产投资信托基金的房地产资产属于免税资产。同时为了避免双重征税，房地产投资信托基金作为人的集合也不存在公司税的问题。而目前中国法律尚未对信托收益的税收方面作出明确的规定，缺少对房地产信托的税收激励政策，无法促进房地产信托的快速发展。
3．中国现有的“资金信托管理办法”中有关资金信托计划不得超过(含)200份，且每份和约金额不得超过(含)5万元的限制，也是影响当前房地产信托业务发展的因素之一。众所周知，房地产作为资金密集型企业，其项目开发对于资金的需求是巨大的，因此房地产项目融资数额较大。根据上述规定，仅靠房地产信托资金远远无法满足房地产项目的资金需求。可见，在现阶段法律环境中，房地产信
托资金还不能成为房地产融资的有效工具，进而也无法在房地产金融体系中处于主导地位。
4．缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量包括基金管理、投资分析、财务顾问、房地产开发及研究及评后审计等方面的专业人才甚至是既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的通才。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展中国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
四、发展中国房地产投资信托基金的设想
1．法制环境的建设。由于目前中国尚未出现真正的房地产投资信托基金，另外房地产信托的投资形式也存续时间较短。现阶段一方面加强对房地产投资信托理论的研究探索，制定出适合中国运行并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面应尽快建立一套规范房地产投资信托基金的法律体系，使其有法可依。应进一步完善《公司法》和《信托法》、《投资基金法》，并专门针对投资基金的设立、发展、经营、退出等运作流程制定出切实可行的实施细则，使中国的房地产投资信托基金在成立之初即规范运作，同时随着其业务的快速发展，将做到有法可依、有章可循。另外房地产投资信托基金在税收优惠政策的调整上，可以通过区分收入的不同来源采取不同的征收方法。②
2．中国房地产投资信托基金的组织形式。(1)契约型与公司型并重。目前中国还没有出台《产业基金法》，只有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》、《设立境外中国产业投资基金管理办法》、《信托法》和《信托投资公司管理办法》。③根据目前的法律已经设立的证券投资基金，不管是开放式还是封闭式，都是以契约的形式来约定当事人各方的法律行为。成立契约型基金可以规避中国有关公司所得税的相关规定，在基金运作中依照《信托法》，而不必涉及税收、投资人监督等问题。因此，在现阶段成立不动产投资信托基金可以采用契约型，但从保障投资者的权益和基金运作的发展来看，在未来中国相关法律体系健全后，还是应该选择公司型，并且像美国的Reit公司一样可以上市流通。因此建议专门对房地产产投资信托基金进行立法，以规范整个行业，保护投资者的合法权益。(2)封闭型。房地产投资是一种长期投资，房地产投资信托基金更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的，因此它根本不同于证券投资基金。对其估价是一个系统工程，不可能每天对其进行估价。以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的，因此不管是契约型还是公司型都应该是封闭型基金，并且可以在证券市场流通其收益凭证或股票。
3．中国房地产投资信托基金的业务范围。借鉴美国Reit公司的经验，考察中国目前的《证券投资基金管理暂行办法》以及《设立境外中国产业投资基金管理办法》，中国的房地产投资信托基金的业务范围应作如下限制：(1)以持有、经营、管理收益性物业为主营业务，不得销售持有时间少于3年～4年的物业。(2)证券投资净额不得超过总资产的10％。(3)对下属公司(包括参股、控股公司)的股权投资净额不得超过净资产总额的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建议基金公司本身不能经营管理所拥有的物业，必须委托专业的房地产经营管理公司管理，以保障投资者的利益最大化。(5)对房地产投资净额不得少于总资产的80％。(6)只能向发放住房抵押贷款或商业抵押贷款的银行或公司购买房地产抵押贷款，不得发放抵押贷款；可以投资房地产抵押贷款支持债券(mBS)，也可以在条件成熟时作为特设机构(SpV)以购买的房地产抵押贷款为基础发行mBS，这种投资也计入房地产投资额中。
4．中国房地产投资信托基金的设立条件。关于成立一家房地产投资信托基金的标准要求，除了上面提到的在业务范围上的限制外，在股权结构和规模上要满足紧下要求：(1)总股本规模不应少于1．5亿元人民币。(2)股东总数在任何存续期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份数超过总股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入构成中来源于房龄不到3年的房地产销售收入，不得超过40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配给其他股东。(6)公司型投资信托基金应设立董事会，并且要有一定比例独立董事。
5．中国房地产投资信托基金的设立模式。(1)章程的确立和公布。章程是确定房地产投资信托基金的权利文件，它对基金的存在理由加以说明，申明成立的目的。章程由信托基金的发起人制订，提交首届成立大会通过后，交公证人认可，报政府有关主管部门审查登记，并在指定的媒介上予以公告。它应详尽说明如下内容：基金的名称、经营地址、目的、资本总额、经营人和保管人的名称和职责、基金的受益凭证的发行与转让、基金的投资政策和限制、经营情况的信息披露、会计和税收、终止和清盘等。(2)订立信托契约(契约型房地产投资信托基金)。其包括投资人与管理人签定的委托管理契约、投资人与保管人订立的委托保管契约以及投资人由于购买信托基金受益凭证而形成的契约等。(3)受益凭证的发行与认购。可以采取公募和私募两种方式，通过募股说明书对于该基金加以详尽的说明。投资者通过购买信托投资公司或基金管理公司发行的受益凭证来实现投资(如果是公司型信托基金，投资者则通过购买公司股份的形式实现)。(4)信托基金的信息公开披露。管理人对房地产信托基金的投资人情况、基金的运营情况、财务状况、管理人情况、保管人情况、资产净值、变动情况等重要信息必须及时进行公开披露。(5)受益凭证的购回与转让。一般可由基金公司购回受益凭证使投资人实现退出，如基金上市则可在证券市场上通过交易实现退出。
房地产开发公司规章制度篇5
时光荏苒，白驹过隙，一段时间的工作已经结束了，回顾这段时间的工作，在取得成绩的同时，我们也找到了工作中的不足和问题。以下是小编整理的房地产个人工作总结，希望可以提供给大家进行参考和借鉴。
房地产个人工作总结1时光飞逝，转眼间，上半年已经过去了，经过这半年的工作，为此作以下工作总结，也为下半年的工作能更顺利的展开。
实践活动中提升行政效能，创新推进项目建设和房产营销等工作，全县城乡房管事业呈现蓬勃发展的良好态势，顺利完成了“双过半”目标任务。现将20__年上半年工作总结和下半年工作打算的报告如下。
一、20__年上半年工作总结
(一)房地产业持续健康发展。全县房地产固定投资完成___亿元，同比增长26.54%;商品房销售面积106.68万平方米，同比增长34.14%;新引进和裕欧景、阳光欣城、银河春天三期、美茵庄园、金控金融中心等5个房地产项目，到位县外资金___亿元，同比增长17.58%。
(二)公租房项目建设有力有效。20__年312套公租房续建项目主体封顶，目前正进行项目总平施工和配套设施建设，预计年底竣工;20__年100套公租房续建项目，预计20__年6月底竣工;20__年新建118套公租房项目正有序推进、正常建设。共发放廉租房租赁补贴149户(其中新增3户)，发放租赁补贴___万元，完成全年目标任务的99.3%。
(三)棚户区改造稳步推进。20__年计划启动第一批5个项目的改造工作。现已启动的赵镇棚户区改造一期项目(包括赵镇爱国巷、团结巷和五星巷棚户区3个区域)，总占地面积24.95亩，拆迁户数308户，总拆迁面积12095平方米，计划投资___万元。上半年全县签订征收协议87户，完成全年目标任务43%，预计全年能够完成308户，完成目标任务154%。
(四)城市营销力争突破。上半年，通过异地巡展、营销活动、媒体推广以及借势节庆开展营销活动等，有效提升了我县的知名度和美誉度。开展了“金堂首届迎春灯会”、“教育金堂、财富金堂”走进西昌、“情系中江客户联谊会”、“成都品牌房产走进青海”等主题营销活动;借势油菜花节、菌博会、铁人三项赛等节庆赛事活动，加大城市宣传力度;以三星片区为试点，在华西都市报、成都商报等主流媒体上大篇幅的宣传三星片区区域价值、发展前景以及我县人居环境、旅游资源和交通优势;借助成都电视台《小刚刚刚好》、《深夜快递》等栏目平台以及成南高速立柱广告、成德南高速跨线桥广告对金堂城市形象进行了宣传;利用金堂电视台、《新金堂》、《魅力金堂》等宣传平台，持续推广城市形象。
(五)市场监管和项目促建并举并进。把严格市场监管与优质政务服务统筹起来。大力推行商品房销售现场公示系统，提高开机率;积极探索商品房预售资金监管新方式;加强专项执法检查，重点对开发企业商品房预售资金、销售现场、合同备案、促销广告等进行严格监管，对成阿新城项目违规售房实施了行政处罚，对责令整改缓慢和拒不整改的锦绣香江、星岛国际、华地财富广场等项目作出关闭项目网签的处理。同时，加大对开发企业的政务服务力度，提高政务服务质量和水平，组织、协调召开房地产联席会议4次，到房地产项目现场解决问题6次，协调解决了金山国际、恒合时代城、鹭洲城邦、润利鑫项目、维罗纳等项目的用电、用水、阻工、市政道路建设等影响项目建设和销售问题，并协助鹭洲城邦、华尔兹、胜业望园、希望未来城、恒合时代城等项目办理报规报建手续。
(六)物业管理进一步规范。新增物业管理区域11个，面积65万平方米。推动62个100户以上农集区物业管理规范化建设，其中9个农集区聘用了6个物管公司进行物业服务。积极会同相关部门，探索建立物业管理矛盾纠纷处置长效工作机制，充分调动物业管理各类参与主体的积极性。上半年，调处华泰小区、森林小区、金沙小区等纠纷35起，回复涉及物管的信访件55个，按时办结率达100%。
(七)产权产籍管理逐步完善。按照法规政策和制度规定，共办理产权证登记10551件，归档10551件。其中新建房屋初始登记519件，转移登记4459件，抵押登记4075件，其他登记1498件。同时，房屋信息查询利用制度进一步完善，有效防止房屋信息泄露，确保房屋信息使用安全。
(八)确保全县房屋住用安全。重点开展了学校、幼儿园、医院、电影院、市场等公共场所房屋住用安全检查。对全县7家单位玻璃幕墙使用安全进行了专项检查。完成铁人三项赛、龙舟节等重大节庆临时建筑物安全检查任务。对全县城乡居民用房进行安全检查，发出整改通知书84份，并督促整改到位，无房屋安全事故发生。
(九)扎实开展群众路线教育实践活动。严格按照县委总体部署，结合我局工作实际，采用“找准两个载体、抓好三个结合、坚持四个走访、着力五个解决”的活动方式，扎实推进群众路线教育实践活动。把群众路线教育实践活动与党风廉政建设和正风肃纪工作有机结合，扎实开展第一阶段工作，广泛征求意见，查找问题，建立台账，实行问题管理，着力提升队伍素质能力和行政效能，打造政治坚定、业务精良、作风过硬的房管干部队伍。深入开展“走基层”、“五进”等活动，做好了联系服务群众、企业和对口帮扶等工作。
二、工作中存在的薄弱环节及其原因
(一)房产市场执法力度不够。部分销售项目现场公示系统未按时开机，公布信息不及时，存在有误导消费者的现象;预售资金监管不够严格。主要原因是：侧重于强调政务服务，市场执法失之于软;预售资金监管部门协调性、联动性不足，合力不够。
(二)项目促建任务落实较慢。对于房地产项目促建确定的任务，相关职能部门在推进过程中，主动服务意识较差，配合解决问题力度不够，甚至落不到实处。特别是项目协调用地、用电和设施配套等方面落实较慢。主要原因是：部门本位意识较重，服务意识较差，有安排无督促，有任务缺落实。
(三)棚户区改造搬迁和资金压力大。搬迁进度较慢，项目资金缺口大。主要原因是：搬迁群众对搬迁补偿和安置期望值过高影响搬迁进度，改造地块商业开发价值小。
(四)物业小区矛盾纠纷多发频发。随着房地产业的发展，物业小区不断增多，居民维权意识增强，加之个别物业服务企业行为不规范，导致物业小区各类矛盾纠纷层出不穷。主要原因是：物业小区管理是综合性工作，除属地管理外，涉及行业主管部门较多，部门之间的协调联动不足，一定程度上影响小区矛盾纠纷的解决。
(五)城市营销创新不足。城市营销与相关部门联动不够，营销方法和手段上贴近市场、贴近对象方面还不够，针对西北地区市场的团购仍未实现实质性突破。主要原因是：在营销方法和手段上不够大胆，接地气不够。
三、下一步工作打算
下半年工作中，我局将紧紧围绕县委、县政府中心工作，按照“稳中快进、改革创新、统筹发展、全域开放”的工作基调，争当“四个标兵”，奋力完成全年各项目标任务。
(一)千方百计确保房地产业持续健康发展。加大房地产项目招商力度，积极引进知名房企提高项目打造的质量和水平，进一步推动城市综合体、纯商业、纯住宅等房地产项目连片发展，提高宜居水平，推进我县房地产业转型升级。加强房地产市场形势研判，稳定企业和购房者预期，尽力缓解经济波动引起的下行压力，确保全年目标任务顺利完成。
(二)有序推进住房保障工程建设。在把好工程质量、专项资金和建设过程安全“三关”的前提下，加快工程进度，确保完成20__年300套公租房项目分配安置和加快续建、新建公租房项目建设。通过在具体操作中设定不同的收入、住房申请条件、采用市场定价、租补分离、梯度保障的方式，实现廉租房与公租房并轨运行。廉租房住户审查不合格但符合公租房保障条件的调为申请公租房，有效解决保障房类型单一、“只进不出”等问题。
(三)加大棚户区改造力度。进一步完善全县棚户区改造项目计划，深入研究项目实施的稳定风险和可行性，加大项目资金争取力度和融资力度。充分借鉴“曹家巷改造模式”以及其他先进地区的经验和有益做法，结合我县实际，进一步完善和出台优惠政策，调动群众参与改造的积极性，切实改善棚户区群众居住条件。20__年7月上旬，在完成赵镇棚户区改造一期项目已启动区域的模拟搬迁前期工作基础上，加快推进模拟搬迁协议签订工作，确保全年改造任务的顺利完成。
(四)深入推进城市营销。突破传统房产营销模式，谋求更加贴近市场、更加合理有效的办法深化城市营销和房产促销工作。重点以优惠促销、资源团购为切入点，突破新疆、西藏、青海在内的西北市场的团购渠道，实现城市营销效果的化。通过在新疆、阿坝、凉山等地异地巡展，进一步巩固市场;积极筹备。
(五)加强房产市场和物业监管。完善全县房地产市场监管工作机制，推动建设、工商、税务、城管、银监等部门联动，清理整顿房地产开发建设、商品房销售、中介服务机构的违规违法行为，严查各种违法违规行为，规范房地产业开发销售及售后服务流程，重点加强预售资金监管、房地产广告、公示系统在线情况等监管，确保我县房产市场有序运行。同时，建立健全物业管理长效机制。充分落实县级部门、辖区乡镇政府、社区(村)管理责任，通过以奖代罚的方式，激励各部门各乡镇参与物业管理的积极性和工作责任的有效落实;制定物业企业准入机制，严格物业企业资质备案及合同备案制，实现退出备案率达100%。
(六)加强项目促建服务。以推动部门联动落实促建工作任务为目标，以解决企业实际困难、促进房地产项目加快建设为重点，进一步提升政务服务质量，积极协调各部门落实解决房地产项目在筹备、建设、销售、交房、办证过程中存在的问题和困难，推进项目加快建设。同时，加强尚缘国际、成阿新城、水城学府等问题项目的稳定风险管控，积极协调、会同相关部门解决项目遗留问题，切实降低维稳压力和行政风险。
(七)高标准开展群众路线教育实践活动。严格按照全县统一要求，不打折扣，不搞变通，认真落实第二阶段和第三阶段各项具体工作，把党风廉政建设和正风肃纪工作作为群众路线教育实践活动的重要内容。紧密结合房管工作实际，进一步用好“三视三问”群众工作法，建立健全群众诉求解决机制，实行台账管理、问题管理，大力解决密切关系群众切身利益的问题、联系服务群众“最后一公里”的问题等，着力建设一支为民务实清廉的房管干部队伍。
房地产个人工作总结2不知不觉中，20__已接近尾声，加入__房地产发展有限公司公司已大半年时间，这短短的大半年学习工作中，我懂得了很多知识和经验。20__是房地产不平凡的一年，越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务能力，更让自己的人生经历了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这1年的时间里，收获额多，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将半年工作做以下几方面总结。
一、学习方面
学习，永无止境，这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。来到这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。
二、心态方面
刚进公司的时候，我们开始了半个月的系统培训，开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后，回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静，更加趋于成熟。在公司领导的耐心指导和帮助下，我渐渐懂得了心态决定一切的道理。想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。
三、专业知识和技巧
在培训专业知识和销售技巧的那段时间，由于初次接触这类知识，如建筑知识，所以觉的非常乏味，每天都会不停的背诵，相互演练，由于面对考核，我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人，我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手，都充分证明了这些是何等的重要性。当时确实感觉到苦过累过，现在回过头来想一下，进步要克服的困难就是自己，虽然当时苦累，我们不照样坚持下来了吗?当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关的，这样的工作氛围也是我进步的重要原因。在工作之余我还会去学习一些实时房地产专业知识和技巧，这样才能与时俱进，才不会被时代所淘汰。
四、细节决定成败
从接客户的第一个电话起，所有的称呼，电话礼仪都要做到位。来访客户，从一不起眼的动作到最基本的礼貌，无处不透露出公司的形象，都在于细节。看似简单的工作，其实更需要细心和耐心，在整个工作当中，不管是主管强调还是提供各类资料，总之让我们从生疏到熟练。在平时的工作当中，两位专案也给了我很多建议和帮助，及时的化解了一个个问题，从一切的措手不及到得心应手，都是一个一个脚印走出来的，这些进步的前提涵盖了我们的努力与心酸。
有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。对客户关切不够。有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。
五、展望未来
20__这一年是最有意义最有价值最有收获的一年，但不管有多精彩，他已是昨天它即将成为历史。未来在以后的日子中，我会在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能，此外还要广泛的了解整个房地产市场的动态，走在市场的最前沿。俗话说“客户是上帝”，接好来访和来电的客户是我义不容辞的义务，在客户心理树立良好的公司形象，这里的工作环境令我十分满意，领导的关爱以及工作条件的不断改善给了我工作的动力。同事之间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。所以我也会全力以赴的做好本职工作，让自己有更多收获的同时也使自己变的更加强壮。总之，在这短短半年工作时间里，我虽然取得了一点成绩与进步，但离领导的要求尚有一定的差距。
六、总结半年来的工作
自己的工作仍存在很多问题和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他业务员和同行学习，20__年自己计划在去年工作得失的基础上取长补短，重点做好以下几个方面的工作：
1、依据20__年销售情况和市场变化，自己计划将工作重点放在中重点类客户群。
2、针对购买力不足的客户群中，寻找有实力客户，以扩大销售渠道。
3、为积极配合其他销售人员和工作人员，做好销售的宣传的造势。
4、自己在搞好业务的同时计划认真学习业务知识、技能及销售实战来完善自己的理论知识，力求不断提高自己的综合素质，为企业的再发展奠定人力资源基础。
5、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。
积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我的能力减轻领导的压力。
6、制订学习计划。
做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆。
7、为确保完成全年销售任务，自己平时就积极搜集信息并及时汇总，力争在新区域开发市场，以扩大产品市场占有额。
今后我将进一步加强学习、踏实工作，充分发挥个人所长，扬长补短，做一名合格的销售人员，能够在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，为公司再创佳绩做出应有的贡献!
房地产个人工作总结320__年已经过去，新的挑战又在眼前。在20__年里，有压力也有挑战。年初的时候，房地产市场还没有完全复苏，那时的压力其实挺大的。客户有着重重顾虑，媒体有各种不利宣传，我却坚信青岛地产的稳定性和升值潜力，在稍后的几个月里，房市回升，我和同事们抓紧时机，达到了公司指标，创造了不错了业绩。
在实践工作中，我又对销售有了新的体验，在此我总结几点与大家分享：
一、不做作，以诚相待，客户分辩的出真心假意。得到客户信任，客户听你的，反之，你所说的一切，都将起到反效果。
二、了解客户需求。第一时间了解客户所需要的，做针对性讲解，否则，所说的一切都是白费时间。
三、推荐房源要有把握，了解所有的房子，包括它的优劣势，做到对客户的所有问题都有合理解释，但对于明显硬伤，则不要强词夺理，任何东西没有完美的，要使客户了解，如果你看到了完美的，那必定存在谎言。
四、保持客户关系，每个客户都有各种人脉，只要保证他们对项目的喜爱，他们会将喜爱传递，资源无穷无尽。
五、确定自己的身份，我们不是在卖房子，而是顾问，以我们的专业来帮助客户。多与客户讲讲专业知识，中立的评价其它楼盘，都可以增加客户的信任度。
六、团结、协作，好的团队所必需的。
自己也还存在一些需要改进之处：
1、有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。
其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。
2、对客户关切不够。
有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。
现今我已来工作半年多了，在上半年的工作中，本人的销售套数为69套，总销额为6千万。在今后的工作中，我要更加完善自己，提升自己，增加各方面的知识和对青岛各个地区的了解，不但要做好这个项目，更要跟着公司一起转战南北，开拓新的战场。
在此，我非常感谢领导给我的这次锻炼机会，我也会更加努力的去工作，去学习，交出自己满意的成绩单。
房地产个人工作总结4本人自20__年_月_日加入__房地产集团有限公司，任职营销策划部文员，转眼20__年快接近尾声，在即将踏入20__年之际，我感慨良多。回首过去，在各位领导的悉心关怀与同事们的帮助下，通过自身的不懈努力，在短时间内适应了新的工作环境，在新的工作岗位上我虚心学习、忠于职责，较好地完成了各项工作任务，工作上取得了一定的成效，现将本人入职以来的工作情况总结如下：
一、自觉加强学习，努力适应工作。
这是我初到中山的第一份工作，面对是全新的工作环境，但庆幸的是在以往的工作经验中我积累了一定的销售文员工作经验，使得销售统计工作在短时间内即可上手。除此以外，为了尽快适应新的工作岗位与环境，我自觉加强学习、适时调整工作思路、总结工作方法，现已基本能胜任本职工作。
二、心系本职工作，认真履行职责。
(一)认真细致做好销售统计工作。
自入职接手销售统计工作以来，我认真仔细地核对每天的成交数据，严格按照销售报表工作要求制作每期的报表，所制作的销售报表出错率越来越少，基本上每月报表出错率不超过三次，个别月份甚至还取得了零次出错的好成绩。
(二)积极主动做好文案管理工作。
大半年以来，除了销售统计工作之外，部门日常文件的收发工作也很重要。期间主要完成了以下两方面的工作：
1、资料录入和文档编排工作:对营销部涉及的资料文档及有关会议记录，我在认真做好录入与编排打印工作基础上，根据工作需要及领导安排，及时高效地完成了各项请示、报告、协调单等文件的草拟工作。
2、档案管理工作:对于营销部日常文书档案按相关工作标准进行规范化的分类管理，再运用平时维护与定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记工作;
在20__年12月18日公司行政人事部例行的文件检查中，营销部获得了92分的良好成绩。
(三)做好保密的工作。
营销策划部日常的决策内容是直接影响到公司利益的关键。故在日常会议或文件传送过程中，凡涉及到公司机密内容的，我均做到了以公司的利益为重，决不外泄公司机密，因为我明白:这是职业道德中最基本的。
(四)协助财务部发放景三、四期二标段房产证工作。
在20__年11月至12月初期间，逢周一至周五整理景三、四期二标段发放房产证的清单，以短信形式通知业主前业领取房产证，并协助财务部进行房产证发工作，到目前为止，已有500多户业主领取了房产证。
(五)做好部门物料申购、发放工作。
在物资管理方面，我严格按照公司物资管理制度做好部门每天的物品申领、发放、登记管理工作;再根据部门工作需要认真做好部门每月所需物品的申购计划，并在规定时间内(每月25日前)递交集团公司行政人事部进行审批。
(六)做好部门日常文件会审及传阅工作。
对于日常部门需会审的文件，及时递交会审部门并密切跟进会审进度，以确保文件在规定时间内完成会审，不耽误部门工作的正常开展，同时做好相关文件的传阅工作。
三、主要经验和收获
在公司工作的半年时间以来，在同事们的积极配合下我得以完成各项工作，取得了一定成绩，与此同时我得到了以下方面的经验和收获。
(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位。
(二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态。
(三)只有坚持原则、落实制度，才能更好地履行岗位职责。
(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把份内的工作做好。
四、工作中存在的不足
由于工作实践不够全面，我在20__年工作中仍存在以下的不足。
(一)日常工作中与其它同事的沟通欠缺，工作开展得还不够充分。
(二)对公司的发展史及企业文化不够深入了解。
(三)岗位专业知识不充足，实际工作中走了一些弯路。
五、20__年度工作计划
针对20__年工作中存在的不足，为了更好地完成下一年度的工作，我将重点做好以下几个方面：
(一)利用工作之外的时间，多学习房地产相关专业服务知识。
(二)加强对本岗位知识的学习，以便进一步地提高工作效率。
(三)进一步加强部门物资的管理工作。
(四)加强部门会审文件的跟进力度。
(五)认真制作各类销售报表，仔细核对相关数据，以保证报表的正确率。
(六)更深入了解公司的发展历史与企业文化，使自己更好地融入公司这个大家庭。
(七)加强与同事之间的沟通，以利于工作的更高效开展。
房地产个人工作总结520__年地产综合办公室围绕本部门工作职责，充分发挥后勤管家、督查检查、协调服务三个作用，在公司领导的正确领导下，其他部门的大力支持配合下，经过地产综合办公室全体同事的共同努力，较好的完成了各项工作任务，现将工作情况总结如下：
1、地产综合办公室配合地产公司领导参与、修订、拟定了地产公司各项规章制度，做好了各类文件和报告的文字工作的起草，较好的完成了地产公司各种会议记录、整理和会议相关决议的实施工作。
认真做好地产公司各类文件的收发、登记和督办工作;按总公司领导指示为实现地产公司档案的规范化，10月份办公室积极与市档案局联系学习档案的管理方法、规范流程、拷贝电子文件等，逐步实现了所有文件资料统一归档，方便各部室查阅。地产公司各项规章制度在__月底最终装订成册。
2、地产公司的各类印章、证照是地产公司管理经营工作顺利开展的重要凭证。
地产公司工商营业执照在年检过程中遇到一些困难(缺少物业管理资质)，办公室积极与市工商局相关部门联系，了解年检证照的手续，认真准备办理资料，在最短的时间内就办好了地产公司工商营业执照的年检工作;同时完善公司印章管理工作，按董事长要求对地产公司印章设专人管理，并制定了详细的印章管理制度及使用流程，对所有文件、材料必须有领导签字才能盖章，未出现印章管理失误现象。
3、落实地产公司人事、劳资管理工作。
组织落实地产公司的劳动、人事、工资管理工作，根据公司领导要求，6月底地产公司与市人才中心、新入职员工签订了三方人才派遣协议，按照有关规定，已办好每位员工各类保险手续、公积金(养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、住房公积金)。体现公司的规范性，解决员工的后顾之忧。
4、切实抓好地产公司企业日常管理、福利工作。
按照预算审批制度，组织落实地产公司办公设施、宿舍用品、劳保福利等商品的采购、调配和实物管理工作。在7月初为地产公司员工宿舍和工地安装了空调，使大家在炎热的夏天有一个舒适的工作和住宿环境，同时发放了防暑降温费。并按照季度时间表发放了每季度的劳保费。
5、为加强地产公司办公网络的管理，保证办公网络畅通无阻。
对各部室办公设备进行了及时清理维护(电脑、电话、打印机、传真机、复印机)，使办公系统得以运行正常。
6、为加强公司环境卫生、安全防盗的管理。
较好的完成了公司房屋、水、电、门窗的日常维修工作。在10月底根据__公司党政联席会上董事长要求的要做好冬季防火工作，综合办公室组织全体员工利用一周时间把西郊办公院内空地杂草、垃圾全部清理干净，同时协调西郊电厂更换并配齐办公楼和宿舍楼灭火器，强化公司内部环境卫生工作，安排值日表及时清扫及维护办公区域卫生，为公司员工提供了一个良好安全的工作环境。
7、做好地产公司及其他各种会议的后勤服务工作，做好车辆管理和食堂质量管理的后勤工作。
落实好各种会议的会前准备、会议中的协调及会后的总结工作。地产公司股东会、董事会在3月初召开、在4-10月份多次召开各项招标会、研讨会、专家论证会，办公室全体人员认真做好会场布臵、食宿安排，较好的完成了接待及会务工作。严格执行车辆管理制度，车辆实行用卡加油，用车前填写用车登记表，10月份按董事长要求对每一位公司驾驶公车员工签订了严禁酒后驾车的通知(包括私家车辆)并存档，严格要求自己，确保车辆安全行驶。在食堂质量管理中，按照餐费标准坚持营养、健康、卫生、节约的原则，保证员工吃的健康、吃的卫生。
8、及时有效的处理领导交办的各种临时工作。
在6月份，综合办公室积极协调政府相关部门和供电局落实项目工地临时用电相关事宜(缺少相关手续)，最终在8月初接通临电。在项目工地由于违章施工挖断临电两根一万伏电缆，施工单位隐瞒真相造成了中水电和项目工地断电3天，得知后积极协调供电局抢修并和供电局、中水电达成了谅解，在抢修工程中充分体现了国有公司的优越性。在7-8月份办公室积极与中国联通、中国电信等通讯运营商、__有限电视网络公司联系咨询项目楼盘销售电话和楼宇宽带连接、楼宇有线电视进入优惠政策及办理的相关程序。
地产综合办公室由于人员少、工作水平差(包括本人)工作量大、责任重、涉及面广，为保证高质量的完成日常工作，办公室全体员工没有怨言，迅速开展工作，较好完成各项任务，也受到了公司领导的肯定，同时也锻炼了队伍，提高了办公室工作人员的工作能力。
存在的问题和改进措施：
在这一年的时间里，我们地产综合办公室人员为公司的发展付出了很多的努力，取得了一定的成绩，同时我们还应看到办公室负责的一些工作还存在许多问题和不足：
1、办公室的行政职能不明细没有完全发挥作用，各个部门之间的协调仍不是很顺畅，在明年工作中要加强综合协调作用，争取做到各个部室之间的协作配合。
2、办公室每位员工对自身的岗位职责不是很清晰，每个人对自己的工作标准未能达到公司要求，在未来要通过加强员工学习，认真明确岗位职责、工作内容，使员工实现自我管理、自我激励与自我发展。
3、地产公司的企业文化建设尚未建全，各项培训工作没有全部开展。
明年地产办公室要从建企业文化入手，逐步推进。先从公司各项规章管理制度开始学习，对地产公司人员进行一次彻底的学习培训，再争取让业务部室和各专业人员参加相关专业培训。
房地产开发公司规章制度篇6
关键词：公司社会责任;回购;担保
天津港“8・12”特别重大火灾爆炸事故发生后，在天津市政府和天津港爆炸的受灾业主的重重压力下，中国最大住宅开发商万科房地产股份有限公司在2015年8月26日宣布将付出4亿元用以回购海港城三期未交付的近400套房源。
作为天津爆炸案中房企里的最大受害者，在事故发生后，万科投入了大量人力物力做救援和安置工作，包括万科在内的开发商在此次爆炸事件之后是否应承担回购义务的问题。作为中国最大的住宅开发公司，万科在此次事件中的表现值得我们关注和探讨。
一、开发商回购的概念及法理分析
关于“回购”目前只存在于我国司法实践中，现行立法对此并无明文规定。在我国目前个人住房按揭贷款实践中，开发商应银行要求以“回购”方式来承担担保责任成为银行发放贷款的关键。开发商回购是指开发商通过合同由原来的卖方变为买方，将其已出售给购房人的商品房从购房人手中购回的行为。开发商回购的标的是由开发商开发的向社会发售的商品房，包括正在建设之中的预售商品房（期房）和已经竣工验收合格的现售商品房（现房）。
实践中，开发商出于不同的目的，往往对购房人承诺对其买房投资进行回报回购，或是当购房人无力还贷时对其售出的商品房进行担保型回购。担保型回购在实践中比较多见，它帮助购房人坚定了购房信心，提高了贷款人的放贷积极性，有利于开发商扩大销售，从而促进了房地产市场的发展。
我国司法实践中对回购的效力认定也有争议。在个人住房按揭贷款中，购房人必须用所购商品房作为偿还贷款的抵押担保。如果购房人无力还贷，则贷款人要求开发商承担回购责任缺乏法律依据。开发商对售出商品房的回购承诺实质上是对房屋的保证担保。根据我国现行《担保法》及其司法解释之规定，如果第三人以物为一项债权提供担保，该项债权上同时又存在有保证的，当主合同履行期届满后，债权人因怠于行使担保物权从而构成放弃掉第三人所提供的部分或者全部物的担保，则在债权人放弃权利的范围内保证人的保证责任被减轻或者免除掉，保证人只需对物的担保以外的债权承担保证责任。据此，购房人购买的商品房在按揭贷款中作为“物的担保”使得贷款人取得抵押权，而贷款人如果要求开发商以承担回购责任的方式实现自己的债权，则相当于其作为债权人放弃了通过行使抵押权的方式实现“物的担保”，从而免除了开发商对于贷款人放弃权利范围内的保证责任，而只需对“物的担保”以外的债权承担保证责任。因此，从法律上讲，开发商违背承诺而不进行回购并不构成违法，也无须对此承担法律责任。
二、公司社会责任的涵义
按照传统公司法理念，公司是营利性的组织，它为其股东利益而存在。“公司社会责任”一词源于美国，它的提出是对传统公司一元营利目的的挑战。美国学者早期侧重于从道德伦理层面对公司社会责任加以定义。1924年，谢尔顿认为公司社会责任是含有道德因素在内的，因而社区利益远远高于公司的盈利。他将公司社会责任与公司经营者满足产业内外各种人类需要的责任联系起来。在法律层面上，美国学者通常认为，公司各类利害关系人在公司中的信托受托人是公司董事，他们为履行公司在社会中的应有角色而积极实施利他主义的行为即为公司社会责任。1929年，美国通用电器公司的经理杨（owenDYoung）首次表达了公司对利益关系者负责的观念。他指出公司的经理们有义务保护公司的股东、雇员、顾客和社会公众在公司中的相同利益。1929年经济危机过后，美国学者多德指出：公司的经营者们和其控制的商事活动均应当自觉自愿地对社区承担责任而不应坐等法律的强制。该观点几经与固守公司营利性质学者的反驳论战，但关于公司应承担社会责任的观点还是逐渐得到了社会的广泛认可。
美国率先提出公司的社会责任后，在实践中对此也非常重视。美国大部分公司为了改善公司的经营环境，都将其承担社会责任视为一种重要的举措。20世纪70年代的美国，明确地支持“注册公司可以不通过特别的章程条款来资助慈善事业”，并以法案形式通过的已有48个州。1996年克林顿在“公司居民会议”上从社会责任的角度对公司提出要求，指出公司应该约束自己的行为。英国自20世纪70年代从美国舶来“公司社会责任”后，包括前首相布莱尔在内的英国社会一直广泛关注公司社会责任。Sa8000（Socialaccountability8000）是国际标准化组织经济优先认可委员会（Cepaa）在1997年推出的社会责任国际标准，它涉及童工、强迫劳动、健康与安全、歧视等企业法律责任和基本道德责任。跨国公司往往将企业社会责任作为其选择合作对象的附加条件。
我国学者认为，公司的社会责任不仅仅意味着公司的利他主义行为或慈善行为。它是指重视股东利益，最大限度地为股东们营利或赚钱仍是公司追求的主要目的;此外，公司还应当最大限度地增进雇员（职工）利益、消费者利益、债权人利益、中小竞争者利益、当地社区利益、环境利益、社会弱者利益及整个社会公共利益等其他所有社会利益。其中，股东之外的与公司存在和运营密切相关的利害关系人（尤其是自然人）是公司承担社会责任的主要对象。可见，这种社会利益包括自然人的人权、法人和非法人组织的权利和利益。公司社会责任的理论在学术界逐步得到趋同认可，现行公司法已经将其纳入立法。目前在我国，公司对于与其相关的各个利益群体和社会经济、政治生活都有影响。这些影响中有积极的一面，也有诸如进一步拉大贫富差距、污染周围环境、损害欺诈消费者等消极的一面。因此，在某种意义上，除了公司自己的运营成本外，公司的营利中还渗透了大量的社会成本有时甚至牺牲掉社会的整体利益。房地产开发公司作为房地产开发经营活动的主体，它以营利为目的，从事房地产的开发和交易，是房地产市场中的重要角色。随着房地产业的迅速发展，我国的房地产开发公司从无到有，日益增多。房地产开发公司的营利目标最终要依靠整个社会经济的良性循环才能实现，其在开发经营活动中应当承担社会责任。
三、万科房地产开发公司回购的法律分析
天津港“8・12”爆炸事故发生后，受损小区的业主便强烈要求政府或者开发商回购。从法律角度来讲，包括万科在内的开发商事实上并没有回购的义务。首先，我国现行有关房地产方面的法律法规甚至规章对于“回购”并无明文规定;其次，万科承担回购的范围只限于在建的未交付的商品房，如果该楼盘已经通过政府竣工、消防验收，则开发商在刑事上是没有责任的。当然，如果验收存在问题，那么行政审批单位可能会被追究刑事责任，开发商也有一定的责任。但是在相关审批没有被否决之前，开发商是没有过错的，自然也没有回购的义务。而仅就对楼盘的赔偿而言，赔偿该由直接事故责任方即瑞海国际物流公司承担。
四、强化我国房地产公司社会责任的若干立法建议
1、强化公司社会责任制度，采取授权型立法思路
虽然现行公司法已经明确规定公司应当承担社会责任，但是相关规定还较薄弱，在实践中对其的重视也不够。根据现行《公司法》第五条第一款规定，公司在经营活动中除了遵守法律、行政法规和社会公德、商业道德外，公司的行为应当诚实守信，接受政府和社会公众的监督，承担社会责任。但该条规定非常稚嫩，难以为公司践行社会正义提供合适的“平台”。万科房地产公司是此次天津港爆炸事件受波及最严重的开发商。在事故发生后，万科投入了大量人力物力做救援和安置工作。这可以认为是其践行社会责任的表现。为增强公司法的实际操作性，建议在修订《公司法》时对涉及到公司社会责任的内容进行充实。我国公司法可考虑借鉴1983年美国宾夕法里亚州的立法例（即授权董事在追求公司和股东利益时考虑社会利益）采取授权型立法思路。在劳动法、环保法、消费者权益保护法、税法等法律法规从外部对公司承担社会责任作出法律最低限度要求的同时，公司法中可用提倡性规范写入国家提倡并鼓励利益相关者条款，同时设计有效的经济利益激励机制，让承担社会责任的公司有“利”可图，令其在公司可持续发展所能承受的限度内形成内在机制自动约束公司的行为。同时政府应推出一系列优惠措施鼓励公司自愿地承担社会责任，比如政策倾斜和优惠、进行出口补贴或退税等。
2、对开发商回购进行立法规制
如前述，开发商回购在我国不是一个严格意义上的法律概念，它源于目前我国个人信用制度不健全，住房消费信贷的担保机制不完善所致，现行立法对此并无明文规定。由于开发商“回购”不是我国个人住房贷款实践中的法定担保形式之一，因而司法实践中对回购的效力认定也有争议。
现阶段，在住房消费信贷风险防范与补偿机制不完善的情势下，我国各大银行在设置抵押贷款高门槛的同时，让开发商承担回购担保责任已经成为银行防范和化解风险的趋同做法。这使得开发商在作为商品房出卖方的同时，作为长期贷款的连带保证人被转嫁了来自银行的信贷风险，从而开发商不可避免地被加重了经济负担。我国现行担保法律制度中虽未明确规定回购担保方式，但现有法律、行政法规的强制性规定也并未禁止此种担保方式;社会公共利益及第三人的利益也不会因回购担保而遭受损害。因此，根据合同自由原则，建议立法应当对开发商回购作出规定，将房产回购作为开发商可以选择的一个合同权利。当回购条款或协议约定的条件成立的时候，开发商可以提出回购请求，此时房产回购才成为法律事实。同时政府也应加快个人住房贷款担保机制的建立，以促进我国住房金融业的健康有序发展。
参考文献
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[2]Doddme.ForwhomareCorporatemanagerstrustees？[J].HarvardLawRevie，1932，45（7）.
房地产开发公司规章制度篇7
企业改制
1979年3月，晨钟村人在村党支部书记吉章娃带领下，以50公斤面粉、10公斤清油和100元现金办起了韩城县（1984年撤县立市）第一家村办饮食企业，头两个月赢利400元。星星之火顿时点燃了晨钟村人的创业激情，新的村集体企业不断产生，其中，金塔宾馆作为韩城市第一家村办宾馆最为引人瞩目。那时，吉章娃坚持不随大流瓜分集体资产，保住了村集体家底，保住了晨钟村人的集体心，因此，村集体企业的发展没有停顿。到2001年底，晨钟村集体有11家稳定赚钱的企业，年产值达8000万元。这些企业的发展让晨钟村实现了第一次飞跃，也为第二次飞跃积累了资本。
2002年7月，晨钟村成立企业股份制改造（下称股改）领导小组，在上级政府帮助下确定了股改方案。2003年，晨钟村集体企业股改完成，这在陕西省农村又属第一。
股改一旦启动，清产核资、产权界定和资产量化首当其冲。晨钟村将陕西省政府《关于进一步深化乡镇企业产权制度改革的意见》作为主要依据，其中有2条最重要，一条是“对于乡村集体经济组织没有或投入很少本金，靠贷款发展起来的企业，其所有者权益20%归乡村集体经济组织，80%归企业职工集体所有”，另一条是“乡村集体企业改制中，允许从企业的存量净资产中划出一部分作为劳动积累，按照职工贡献大小折股量化给企业职工，职工依据量化数额按照一定比例进行配股”。晨钟村确定了产权界定的4条主要原则：一是谁出资，谁创造，谁所有，谁受益；二是根据实际情况协商；三是属于村集体的资产在全体村民和职工之间量化，属于组集体的资产在组内部量化；四是可吸收增资，适当进行配股。
最后，晨钟村集体企业产权界定结果为：晨钟农工商总公司及其投资的建筑公司、房地产公司、金塔宾馆和焦化厂等11家企业的产权归村集体所有，股份在全体村民和企业职工之间分配；第1、2、3、8、9村民小组对焦化厂投资50万元，对金塔宾馆投资485万元，其股份在组内村民之间分配。
经专业机构审计、评估，晨钟村集体企业总资产4600万元，净资产1977.77万元。设置每股股金1元。
产权量化所针对的人口确定为2002年12月25日在册的晨钟村籍所有人口，共2734人；同时，根据国家计划生育政策制定特殊方案：对独生子女户增加1个人的股份，对一方已采取绝育措施的双女户增加0.5个人的股份（父母一方为非农户的，折半），计155.25人。应分配人口合计2883.75人。
晨钟村村集体企业净资产按4∶3∶2∶1的比例进行股权分配：
净资产的40%归村集体经济组织，约791万元；
30%直接等额量化给应分配人口，约593万元；
20%面向全体村民买1配1，增资近400万元；
10%按买1配1的办法，要求企业经营管理者与员工购买，增资近200万元。
最终，村民平均每人分配2000股，每人出资1340股，配1340股，平均每人得4680股。以户为单位，每户确定1人为股份拥有者。
在产权量化的基础上，晨钟村进行企业重组。由3个层次的企业组成晨钟置业集团：
母公司，陕西晨钟置业（集团）有限公司，在晨钟房地产开发公司基础上，合并农工商总公司结算中心和市政工程公司，改制而成。吉章娃任董事长、总经理，全中心任副董事长、副总经理。
5个子公司，包括金塔宾馆、建筑公司、旅行社等，为陕西晨钟置业（集团）有限公司的控股子公司（包括相对控股公司）。
3个参股公司，包括农贸西大厅、铝制品公司和饮食公司。
晨钟置业集团属于经济联合体，不具有独立法人资格，其职能是，以房地产开发、市政工程和建设工程等产业为龙头，实现集团内部资源优化配置，带动相关产业发展。集团理事会为集团议事机构，但不单独设立办事机构，日常工作由母公司相关部门负责。理事会对集团的发展战略、规划、目标、经营方针进行宏观掌控，通过互相调剂、银行贷款等方式，协助集团成员解决资金周转、投资等需要。
母公司董事会为集团的决策机构，在集团中处于主导地位，按其投入各公司的资本量享有所有者的各项权益，并承担相应义务。母公司对外代表集团，对内负责管理，具有生产经营和资本运营双重职能。
各子公司、参股公司是自主经营、自负盈亏的独立法人。企业名称前可冠以“韩城晨钟置业集团”名称，使用集团标志。子公司、参股公司与母公司之间通过合同进行协作生产、经营，按市场规则运行。母公司和子公司合并会计报表，统一纳税。集团公司成员必须执行母公司的财务制度，接受母公司对财务人员的推荐、选派。
改制后的晨钟村实现村企分离。陕西晨钟置业（集团）有限公司实行现代企业管理制度，发展迅速，新增企业有阳光生活购物广场、康康食品有限公司、金鼎中介公司等，还收购了原市纺织厂生活区和啤酒厂，作为晨钟村的储备土地。在市内建起晨钟置业公司办公大楼、韩城国际酒店。企业的快速发展，使结算中心的地位越来越重要，它在对外融资、对内资金运作上起着支撑作用。
经过不断完善，陕西晨钟置业（集团）有限公司下设招商部等5个部门，物资采供站等3个分公司，以及18个子公司。2010年，子公司总产值达2.2亿元，实现利税1940万元，村民分红10%。
晨钟村借村集体企业的股份制改造，成功地实现了村庄发展的第二次飞跃。
“一村两制”
从晨钟村集体企业改制中可以看出，新城区5个小组的村民所得股份多于旧城区4个小组的村民。这只是“一村两制”的一个方面。
早在1990年代初期，晨钟村就开启了“一村两制”的历史，即新城区（当地人的叫法）村民以街面房（门面房）的个体经营为主发展商品经济，旧城区村民则以耕地为依赖发展农业经济。一村两区，区域经济发展方式不同，发展水平差距明显。
“一村两制”可以追溯到1970年代末，当时晨钟村的土地就开始被征用。1984年，韩城撤县立市，城市大规模北扩，晨钟村第1、2、3、8、9村民小组的土地大量被征用，到1989年，被征用地达到90%。虽然晨钟村也得到一笔当时看起来数目不小的征地补偿款，但是失地农民今后的生存问题成为村中的大问题。经过考察，吉章娃和村干部们拿出为失地农民建街面房的计划书并报到市政府。3年后，投资4000多万元（其中村集体投资60%）的300多套街面房建成，交付新城区5个村民小组分配。村委会成立物业公司，对商业街实行托管制，村民只需缴纳公共设施费。村集体还为这5个组的村民建起居民小区。当初为建街面房成立的街房办成为后来的晨钟村龙头企业――房地产开发公司。
村委会为每户村民办理了商业用房屋产权所有证，所以街面房可经营，可出租，可继承，但村委会又实施“有限产权制”――产权证由村委会委托专门机构统一保管。吉章娃说：“街面房是晨钟村的社会保障工程，只限给村民解决生存后顾之忧，是村民的固定资产，不能变成消费性资产。不然，村民因一时急用，变卖了，抵押了，他们将变成纯粹的无产者，这是社会的不安定因素。”如今，这些街面房的价值已经从当初的10万元升值到50万元。
尽管新城区村民的经济、生活方式已经融入城市，但村民小组仍然发挥基层组织作用，小组组长仍然是组域经济发展的带头人。比如，第1小组村民按股份集资160万元建起农贸西大厅，后招商引资改建为超市。第2小组村民入股建成占地10.5亩的夜市。第3小组则为65户村民建起65套街面房。在城市扩张中，晨钟村新城区虽然未被及时纳入城市公共管理中，但晨钟村人却靠智慧与实力，彻底解决了后顾之忧。
旧城区人口占全村的1/3，他们一边做股东，一边发展农业经济。他们组合成蔬菜组和粮棉组进行合作制的规模生产和经营，也有村民个人流转土地进行苗木、花卉的生产经营。农业组的第一目标客户就是晨钟置业集团的相关企业。
新城区街面房建成的同时，村两委带领旧城区村民到山东学习，引进了温室大棚技术种植蔬菜，村民每建成一个大棚，村委会补贴2000元，并在第一茬蔬菜上市后奖励500元。村委会多次投资建设生产路，修建水利设施，完善电力设施。村两委还积极申报，把蔬菜种植区列入全市高效农业示范园区，从政策上为农业发展创造条件。2010年，晨钟村农业收入100多万元。
旧城区主街道两旁的住宅有序、整洁，很多房子租给外地人经营小企业，只不过租金比新城区的街面房少一半。
吉章娃一直为新旧城区村民的收入差距动脑筋。他说：“村集体经济发展不到一定程度，打不破小组格局。晨钟村仍然实行集体土地小组所有制，村庄经济以小组经济为基础，新旧城区村民之间收入的差距，根源就是小组经济的差别。由于新旧城区基本情况不一样，所以发展方式也不一样。由于新旧城区出现的问题不一样，所以解决的也办法也不一样。旧城区村民想平均分配、统一发展，而新城区村民不答应。所以，近30年来，一个村庄两种村情的局面一直存在。我们支持小组局部按特色发展，与此同时，仍然要找到小组间的统一之处，强化村庄整体经济发展。”晨钟村一方面承认新旧城区的差别，另一方面通过工业反哺农业来平衡两区经济的剪刀差，这主要体现在对农业生产配套设施的投资上，而股份分配、政策争取等措施是另一种平衡手段。
2010年，晨钟村人均纯收入1万多元，全体村民享有新型合作医疗、农民养老保险、老年福利补助、教育补贴与奖励等保障。
章程治村
尽管股份制改革让村企分离，城市扩张将一个村庄分割成城市、乡村两张面孔，但晨钟村用一部章程又将所有的晨钟村人归拢为一家人。
2007年1月6日，经全体村民反复讨论，村两委反复修订后，新的《晨钟村管理章程》（下称《章程》）由晨钟村第七届村民代表大会正式通过，《章程》分总则、村级组织建设、村务管理、经济管理、村民道德规范、附则6个部分，适用于所有村组织、村干部和村民，是晨钟村村民自治，村庄规范化、制度化运行的基本准则。《章程》明示出每一条款所依据的法律、法规或条例。
村级组织职能。晨钟村党总支是村庄各级组织和各项工作的领导核心。党总支有7名委员，下设3个支部。村委会有5人组成，向全体村民负责，要求各委员不仅要有较强的组织领导能力，还要懂经济、会管理，能带动村民共同致富――这代表了中国新时期新农村建设的紧迫需要。村两委中有9人出任晨钟置业（集团）有限公司的重要职务。晨钟村设立村级资产管理公司，具体负责管理村集体所有的土地和房屋租赁业务，并保管、维护村集体所有财物。晨钟农工商总公司属晨钟村村集体经济组织，是村集体的投资主体，参股晨钟置业（集团）有限公司，代行村集体的股东权利，并承担相应责任。晨钟置业（集团）有限公司按照现代企业制度运行，为村集体、村民等股东创造经济效益，村两委会为晨钟置业（集团）有限公司发展壮大提供宽松和谐的环境。村民代表大会对本村事务具有决策权，关系全村利益的大事要由村民代表大会通过。9个村民小组负责本组集体所有土地、房屋等财产的经营管理，本组的事情由本组决策、解决。村干部必须执行“四不准”制度：不准向村集体借款，不准承包本村企业，不准从事第二职业，不准拖欠村集体款项。
村务管理。村委会设专门的人口管理部门，对本村青年配偶为非农业户口的、父母只有一方为村民的、招婿入赘的、无子女的、出嫁的等特殊情况作出详细规定。土地管理规定的重点是宅基地使用管理。村务公开的内容包括户口情况，计划生育情况，宅基地审批情况，村、组收、支、分配情况，村、组集体资产及土地使用权转移情况，村、组集体财产承包租赁情况。村务公开通过《新晨钟》报和公布栏实施，《新晨钟》报每期都要下发到每户村民。目前，晨钟村保存着近30年来的所有村务的完整档案。对新城区街面房的使用、管理也有专门的规定。
经济管理。财务管理是重中之重。晨钟村实行“两级财务，一级管理，互不平调”财务制度。新旧城区虽然经济发展方式不一样，却遵行统一的财务运行方式，村委会因此将全村经济纳入掌控之中。
村、组财务人员统一由村委会选聘，持证上岗，一般保持稳定，不随村、组干部变动而变动。设村总会计1人，主管全村财务；设专业会计1人，主管各组账务；设出纳1人，管理村、组资金；小组设报账员1人，管理小组收支。
村、组分收支两条线管理，即会计管账不管钱，出纳管钱不管账，村干部不许包办财务人员工作。小组财务独立核算，账目一式两套，专业会计、报账员各一套。小组报账员和主管业务人员负责收款，交给村出纳，由专业会计统一开具发票。小组取款必须由村出纳经手。各组可预留300~500元备用金。
村、组干部不能直接染指现金，村集体款必须转到开户银行账上而不能随便开设账户。村集体资金一律不得借支，不得作任何抵押、担保。村、组干部离任，必须办理财务移交手续，村委会派监督人员督办。
晨钟村的经济合同很多，凡属村集体合同，由村委主任签字、盖章后生效，小组合同先由组长签字，再由村委主任审批、签字并加盖村委会公章后生效。合同管理更能反映一个村庄的市场化、规范化程度。
分配管理制度规定，村委会收入主要用于全村公共事业、股东分红、扩大再生产和公共积累。各小组的股份分红、土地出租等收入，扣除税费，留下一定积累后，剩余部分全用于收益分配，各小组自定分配方案，报村委会审批。当年死亡人口参加集体分配，应征义务兵参加集体分配，正式考入国家大、中专学校且户口迁出者，在校期间参加小组集体分配。分配制度最能体现一个村庄的经济、政治、民主发展水平。
村民道德规范。晨钟村村民需遵守9条“村民道德规范”。每年开展“五好家庭”“双文明户”“十星级文明户”“好婆婆”“好媳妇”等评比活动，并举办村庄体育运动会。新旧城区村民由此增进了解，增进合作，保持集体主义精神。
1986年，晨钟村人开始制定《晨钟村管理制度》《晨钟村财务管理条例》等制度，村干部手写墨印将这些制度汇编成册，下发到户，要求干部村民共同遵守。1997年，新一届村两委对以上制度进行了全面的修订和补充。2001年，《章程》正式公布执行。又经过6年的运行、总结、提炼，融入新形势、新政策、新村情，现行《章程》出台。晨钟村村民自治体系更加趋于完善。
房地产开发公司规章制度篇8
一、房地产估价司法鉴定的性质
房地产估价司法鉴定属于经济鉴证类行业，《城市房地产管理法》规定：国家实行房地产价格评估制度；国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。相应地，建设部、国土资源部分别出台了规章和一系列规范性文件，实行了房地产估价师执业资格考试制度和注册制度。但是，房地产估价除了《城市房地产管理法》的两条原则性规定之外，无法可依。有关房地产估价的司法鉴定，各个部门、各个省市更是各行其是，缺乏统一、规范的管理。自2002年开始，最高人民法院按照《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的有关规定建立司法鉴定人名册，几乎与此同时，各地的司法行政部门按照当地的地方性法规的规定、司法部《司法鉴定机构登记管理办法》和《司法鉴定人管理办法》的有关规定陆续司法鉴定人名册。由此可以看出，我国在司法鉴定人的模式选择上采取的是大陆法系国家的鉴定权主义，即由国家有权部门核准并颁发从事司法鉴定的资格证书，并且建立司法鉴定人名册。法院在特殊情况下才能从司法鉴定人名册以外选聘专家临时从事司法鉴定。作为经济鉴证类中介机构，房地产估价司法鉴定也应当与其他各类鉴定一并纳入司法鉴定人名册统一管理，只是因其行业的行政管理可能涉及多个部门，而需要在管理体制上进行创新。
国家标准《房地产估价规范》对于房地产估价的定义：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判断的活动。对于司法鉴定的概念，一般认为是指司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托，指派司法鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、判断并作出结论的活动。由此，可以给房地产估价司法鉴定作如下定义：具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关和公民、法人或其他组织的委托，指派具有司法鉴定人资格的房地产估价师对委托估价的房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算、判断并作出结论的活动，房地产估价师除遵循普通房地产估价的有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人应当履行出庭义务，就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。
（一）房地产估价司法鉴定与涉案物品价格鉴定的关系
据笔者掌握的资料，与涉案物品价格鉴定有关的规范性文件主要包括：国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部（计办[1997]808号）《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》；国家计委（计价费[1996]2654号）《价格评估管理办法》；国家计委（计价费[1996]2655号）《价格评估机构管理办法》；国家计委（计价费[1998]775号）《涉案物品价格鉴定复核裁定管理办法》；国家计委（计价费[1998]776号）《涉案物品价格鉴定分级管理实施办法》。全国各地有部分省市针对涉案物品价格鉴定出台了地方性法规。2000年前后国家推动的经济鉴证类中介机构脱钩改制，由于清理整顿办公室最后未将涉案物品价格鉴定纳入经济鉴证类中介行业，继续保留其事业单位性质，各级物价部门按照行政级别分别设立的价格鉴定中心（或事务所）得以保留而未进行脱钩改制。
就现有的涉及涉案物品价格鉴定的地方性法规、其他规范性文件的有关规定，以及各地价格鉴证中心（或事务所）的实际情况来看，涉案物品价格鉴定存在以下几个主要问题：
1.未解决涉案物品价格鉴定的性质和定位。2000年前后经济鉴证类中介机构脱钩改制虽未涉及物品价格鉴定行业，各地物价部门设立的价格鉴证中心（或事务所）得以继续保留其事业单位性质。但是，当时分管经济鉴证类中介机构脱钩改制的领导只是同意“暂时保留其事业单位性质，待条件成熟时再脱钩改制纳入中介机构管理”。涉案物品价格鉴定，从本质上讲，应当属于经济鉴证类中介行业，并且应归属于司法鉴定当中。
2.对涉案物品价格鉴定进行了任意扩大的解释。最初的涉案物品价格鉴定，本来只涉及刑事案件，并且是就刑事案件当中的动产而言。计办[1997]808号《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》第2条规定：“人民法院、人民检察院、公安机关各自管辖的刑事案件，对于价格不明或者价格难以确定的扣押、追缴、没收物品需要估价的，应当委托指定的估价机构估价。案件移送时，应当附有《扣押、追缴、没收物品估价鉴定结论书》。”实际工作中，各级物价部门按照行政级别分别设立的价格鉴定中心（或事务所）将涉案物品价格鉴定从刑事案件扩大到民事案件和行政处罚，从归属于动产的“物品”扩大到不动产和无形资产。
3.存在地方性法规、部门规章之间的冲突。不但原国家计委、建设部、国土资源部、财政部、司法部针对包括资产评估（不动产估价）等经济鉴证类中介行业管理出台的部门规章之间和其他规范性文件之间存在矛盾和冲突，还存在地方性法规之间的冲突、部门规章与地方性法规之间的冲突。举四川省的现实状况为例，四川省第九届人民代表大会常务委员会第十一次会议审议通过《四川省涉案物品价格鉴定管理条例》，四川省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议审议通过《四川省司法鉴定管理条例》。笔者认为，这两个地方性法规是有一定冲突的，在涉案物品价格鉴定与司法资产评估的范围、从业主体、主管部门等诸多方面存在矛盾，并且有关涉案物品价格鉴定与司法资产评估的地方性法规与不动产估价、资产评估的部门管理规章有冲突。
总之，涉案物品价格鉴定应归属于经济鉴证类中介行业，归入司法鉴定的类别当中，它可以被房地产估价司法鉴定（针对不动产）和司法资产评估（针对动产、无形资产）所替代。即使暂时不能取消涉案物品价格鉴定，也应将其限制在刑事案件当中涉及动产的价格鉴定。当然，要从根本上理顺房地产估价司法鉴定与涉案物品价格鉴定之间的关系，消除与此相关的地方性法规、部门规章之间的冲突，有赖于全国人大尽快出台《司法鉴定法》，通过立法从根本上解决问题。
（二）房地产估价司法鉴定与一般房地产估价、资产评估的关系
广义地讲，资产评估包括了房地产估价，因为广义的资产肯定包括房地产在内。受制于个人的知识和能力的局限，同时以西方发达国家评估行业的发展历程来看，没有可能通过考取一个评估资格就可以评估包括不动产、动产和无形资产在内的各种资产的全能的评估师。结合《城市房地产管理法》关于国家实行房地产价格评估制度、国家实行房地产价格评估人员资格认证制度的规定，人事部、财政部组织考试的资产评估师资格，定位在对于动产和无形资产的评估比较合适，人事部、建设部组织考试的房地产估价师资格定位在对于不动产的评估。因此，虽然广义的资产评估包括了房地产估价，但资产评估师专司对于动产和无形资产的评估，房地产估价师专司对于不动产的评估。
笔者认为，房地产估价司法鉴定（为诉讼、仲裁、行政裁决服务）属于第二类房地产估价，立足于为解决房地产纠纷服务，不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价，它对于估价机构和估价师有更高的要求，即要求有更高的执业水准和更好的职业道德操守，普通的估价师和资质一般的估价机构不能胜任这一类的估价，因为其公信力不够。因此，有必要对房地产估价师和估价机构进行分等定级，实行执业资格的二次准入，以确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定。而地方性法规和部门规章当中的“司法资产评估”、“涉案物品价格鉴定”均不够明确，司法鉴定的类别应当区分为房地产估价司法鉴定、动产评估司法鉴定、无形资产评估司法鉴定。人事部、原国家计委组织考试的价格鉴证师资格，可按一定方式与资产评估师并轨，从现有的资产评估机构和评估师当中筛选出合格的机构和人员，从事动产评估司法鉴定和无形资产评估司法鉴定。
二、房地产估价司法鉴定现实状况
房地产估价司法鉴定的鉴定结论作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。但由于我国至今尚无一部专门规范司法鉴定活动的法律，房地产估价司法鉴定与其他类别的司法鉴定一样，存在着鉴定机构设置分散、鉴定机构缺乏独立性、鉴定程序不规范、多头鉴定、重复鉴定等现象，并已在一定程度上影响了司法的公正性。
（一）从事房地产估价司法鉴定的机构和人员缺乏准入制度现在从事房地产估价司法鉴定的机构包括三类：一是具有独立法人地位的司法鉴定所，这类机构是按照地方性法规《司法鉴定管理条例》组建设立的。司法行政部门核准该类鉴定机构的目的在于规范和统一管理，但存在的不足和局限也是比较突出的，比如与房地产估价的行业管理部门缺乏协调，估价师可能存在跨机构执业，没有充分利用行业管理部门对估价机构和估价师的管理信息，等等。
二是司法机关内部设立的司法鉴定机构。《人民法院司法鉴定工作暂行规定》第4条规定：“凡需要进行司法鉴定的案件，应当由人民法院司法鉴定机构鉴定，或者由人民法院司法鉴定机构统一对外委托鉴定。”第10条规定：“各级人民法院司法鉴定机构，受理本院及下级人民法院委托的司法鉴定。下级人民法院可逐级委托上级人民法院司法鉴定机构鉴定。”目前有大量的房地产估价师、资产评估师、注册会计师挂靠在司法机关内部设立的司法鉴定机构执业，这除了带来自审自鉴这种影响司法公正的后果，还扰乱了中介机构的执业环境和管理秩序。
三是资产评估机构、房地产评估机构从事房地产估价司法鉴定。这第三类从事房地产估价司法鉴定的机构，要说没有准入也不一定准确，只不过不是按照客观标准确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定，而是由法官凭个人偏好来确定哪些机构可以准入，而对于评估人员却完全没有考虑准入的问题，资产评估师可以从事房地产估价司法鉴定，甚至连会计师、房地产估价员、助理会计师等也在从事房地产估价司法鉴定。
应当说目前房地产估价司法鉴定的状况，不符合《城市房地产管理法》关于国家实行房地产价格评估制度、国家实行房地产价格评估人员资格认证制度的规定，急需管理部门的协调统一，严格执行《城市房地产管理法》的有关规定。
（二）房地产估价司法鉴定的启动制度
尚未建立公检法在各自的诉讼活动当中可以独立地决定司法鉴定的事项，关于司法鉴定启动的规定不够明确，《刑事诉讼法》、《民事诉讼法》、《行政诉讼法》有几个条款涉及鉴定机构以及鉴定的启动。《刑事诉讼法》第119条规定：“为了查明案情，需要解决案件中某些专门性问题的时候，应当聘请有专门知识的人进行鉴定”。《行政诉讼法》第35条规定：“在诉讼过程中，人民法院认为对专门性问题需要鉴定的，应当交由法定部门鉴定；没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定”。《民事诉讼法》第72条规定：“人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当交由法定部门鉴定；没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定。鉴定部门及其指定的鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人。鉴定部门和鉴定人应当提出书面鉴定结论，在鉴定书上签名或者盖章。鉴定人鉴定的，应当由鉴定人所在单位加盖印章，证明鉴定人身份”。
房地产估价司法鉴定的启动制度包括鉴定的申请、鉴定的决定、合格鉴定机构的确定，以及鉴定的委托。从刑事、民事、行政三大诉讼法的有关规定可以看出，现行的包括房地产价格评估在内的司法鉴定的启动制度可以说尚未建立。目前房地产估价司法鉴定的启动方面存在以下主要问题：
1.鉴定机构的选择没有依据尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则。鉴定的委托主要表现为法院指定（其实是法官指定），在一定程度上，现行的做法剥夺了当事人的诉讼权利。
2.没能给当事人提供分门别类的鉴定人名册。应当说《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称若干规定）在民事诉讼案件中的司法鉴定启动方面有长足的进步，该规定第25条：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”但是，人民法院没有给当事人提供鉴定人名册，当事人既不知道哪些事项可以申请司法鉴定，也不能参与鉴定机构的选择，却可能要承担举证不能的法律后果。
3.鉴定机构或者鉴定人员是否具备房地产估价的鉴定资格不确定。虽然《若干规定》在第27条规定了鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的，当事人可以对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论申请重新鉴定，但是没有法律、法规对于从事房地产估价的鉴定资格加以明确规定。
（三）房地产估价司法鉴定结论的质证、采信缺乏程序和标准
尽管《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称若干规定）第59条规定了“鉴定人应当出庭接受当事人质询。鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人的质询”，但是房地产估价司法鉴定还没有形成鉴定人出庭制度。北京大学法学院教授陈瑞华认为，鉴定人亲自出庭作证的比例不足5%.当事人申请重新鉴定的审查标准不一。对于人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论，其效力与一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论不一样。《若干规定》第27条：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：1.鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；2.鉴定程序严重违法的；3.鉴定结论明显依据不足的；4.经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”而对于一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，只要求“另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”
（四）房地产估价司法鉴定的管理部门不统一
目前，最高人民法院按照法释[2002]8号《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的规定，已陆续受理、审查了十几个省市的申请进入人民法院司法鉴定人名册的评估机构的申报材料，并已在《人民法院报》公告。毫无疑问，最高人民法院的做法有越权嫌疑，把本来属于行政权范畴的事情（对于鉴定机构和鉴定人的管理）揽在法院来做。因此，有部分省市的专家、律师联名向全国人大提出了对最高人民法院出台的上述司法解释进行违宪审查。
总之，房地产估价司法鉴定的管理与其他各类司法鉴定一样，政出多门，导致房地产估价司法鉴定的公信力大打折扣，急待统一和规范。
三、房地产估价司法鉴定制度创新
房地产估价司法鉴定制度创新的目的，在于提高房地产估价司法鉴定的公信力，确保房地产估价司法鉴定的中立地位，体现追求司法公正的价值目标。提高房地产估价司法鉴定的公信力，应从三个方面着手：从事房地产估价司法鉴定的鉴定人的能力、水平和职业道德水准；房地产估价司法鉴定的启动制度公正，即程序公正，赋予当事人应有的司法鉴定启动权；建立房地产估价司法鉴定结论的质证制度，包括鉴定人出庭接受质证、质证的程序和标准。
（一）建立统一、协作的房地产估价司法鉴定的管理体制房地产估价司法鉴定制度创新的第一步是改革目前的多头管理的体制，建立统一、协作的房地产估价司法鉴定管理体制。房地产估价作为经济鉴证类行业，其司法鉴定的管理体制应当充分借助行业管理部门和学会对房地产评估机构和估价师的管理信息和成果，实行估价机构和估价师个人的执业资格二次准入制度。二次准入制度的具体做法包括：
1.房地产估价机构的二次准入司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的机构实行注册制度。申请从事房地产估价司法鉴定的机构，应当是房地产估价专业机构，其房地产估价机构的资质等级在省会城市等大城市可限定在一级资质，在其他地区可限定在二级资质以上。房地产估价行业主管部门或者行业学会将符合申报条件的机构推荐给省级以上司法鉴定管理部门，省级司法鉴定管理部门对符合条件的房地产估价机构核准注册并颁发司法鉴定许可证。
司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的机构实行年检制度。房地产估价行业主管部门或者行业协会对于房地产估价机构的年检结束后一个月内，省级司法鉴定管理部门结合行业主管部门或者行业协会的年检结果对从事房地产估价司法鉴定的机构办理年检。
2.房地产估价师的二次准入司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的房地产估价师实行考试注册制度。申请从事房地产估价司法鉴定的鉴定人，应当是具备房地产估价司法鉴定资质的估价机构的注册房地产估价师，其个人应当具有大学本科以上学历，其作为注册房地产估价师的执业年限在三年以上，由其所在机构推荐，参加司法鉴定管理部门组织的鉴定人全国统一资格考试合格的，颁发司法鉴定人资格证书。取得鉴定人资格证书的房地产估价师，由鉴定机构向省级司法鉴定管理部门申请注册，省级司法鉴定管理部门对符合注册条件的申请人予以注册并颁发鉴定人执业证。
司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的鉴定人实行年检制度。房地产估价行业主管部门或者行业学会对于房地产估价师的年检结束后一个月内，省级司法鉴定管理部门结合行业主管部门或者行业学会的年检结果对从事房地产估价司法鉴定的鉴定人办理年检。
（二）建立房地产估价司法鉴定的启动制度
房地产估价司法鉴定的启动制度，应当从程序上尽可能避免鉴定腐败的产生。房地产估价司法鉴定虽然收取一定的费用，但它毕竟是一种把科学知识运用到诉讼活动中来的科学实证活动，鉴定不应当沦为一种商业活动，鉴定人之间也不能相互竞争去“揽活”。否则，有可能使房地产估价司法鉴定丧失其对诉讼当事人的证据效力和公信力。
启动司法鉴定的权利究竟是赋予法院，还是赋予诉讼（仲裁）当事人？在传统的对抗制诉讼模式下，法官在诉讼中是消极中立的第三者，本身不负有查明事实的积极义务，当然也就没有提出证据的责任。只有当事人，才负有提出证据并说服审判者的责任。鉴定结论是证据，鉴定人属于证人，那么由当事人启动鉴定程序并提供鉴定人乃是诉讼的应有之义。因此，便有“当事人启动制”一说。然而，由当事人委托鉴定的一个最大弊端就是容易导致鉴定的滥用。鉴定人往往根据聘请他们的当事人的需要出具鉴定结论，鉴定结论一般都有利于委托人。这种做法的代价就是阻碍了司法公正的实现。
在传统的大陆法系国家的纠问式诉讼模式下，法官在诉讼中不再是消极中立的第三者，司法鉴定方面是实行鉴定权主义，法官主导司法鉴定的启动和司法鉴定人的选任。因此，便有“法官启动制”一说。法官启动制有其优点，一是鉴定人受法院委托，可以不受当事人的影响而客观地进行鉴定，二是可以减少不必要的重复鉴定，避免鉴定资源的浪费，减轻当事人的经济负担。但是，这种启动制度有其固有弊端：其一是在一定程度上剥夺了当事人的诉讼权利；鉴定人容易受法官的影响，容易导致鉴定腐败，此其二；其三是对鉴定结论的质证可能流于形式，因为鉴定的启动和鉴定人的选任系由法官决定，法官可能相信鉴定结论正确无误。
司法鉴定启动制度的最佳选择是法官启动制与当事人启动制的相互借鉴和融合。在鉴定人的选任方面，在司法鉴定管理部门的鉴定人名册内，实行尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则。对于当事人有举证责任的事项，当事人申请司法鉴定的，人民法院应当首先尊重诉讼双方当事人的选择，人民法院应当委托诉讼双方当事人在鉴定人名册内协商一致选择的鉴定机构进行鉴定；诉讼双方当事人协商不一致的，或者人民法院依职责决定委托司法鉴定的，人民法院应当在鉴定人名册内随机选择鉴定机构进行鉴定。这种启动制度安排，既尊重了诉讼双方当事人的选择，又避免了鉴定的滥用，使得鉴定人可以真正立足于客观事实，运用科学知识，为法院发现客观真实、进行公正裁判服务。
（三）房地产估价司法鉴定的程序制度
房地产估价司法鉴定的程序制度，包括房地产估价司法鉴定的申请、决定、委托、受理、实施、鉴定结论的出具，以及鉴定人出庭作证。房地产估价司法鉴定的申请，是指附有举证责任的当事人申请司法鉴定，并预交鉴定费用，但申请不是司法鉴定的必经程序。房地产估价司法鉴定的决定权，形式上在人民法院的法官手中，但法官不同意委托鉴定的情形很少，并且对于不同意的决定应给出书面说明，另外法官的决定权只是针对鉴定事项是否需要鉴定的决定，而不是对于鉴定人选任的决定。
房地产估价司法鉴定机构受理人民法院委托后，应当指派2名以上具有相应执业资格的鉴定人进行鉴定，实行第一鉴定人主要负责制。房地产估价司法鉴定的实施应当符合执业标准和规范的要求，包括了解案情、现场勘察、查阅资料和市场调查。鉴定机构应在委托书约定的时限内及时出具包含鉴定结论的鉴定书，鉴定书应当有鉴定人的签名和鉴定机构的盖章。
房地产估价司法鉴定的程序制度，应当特别强化鉴定人出庭作证的义务。鉴定人出庭接受法官和诉讼当事人的质询，通过对鉴定结论的质证，对法官的采信与否具有十分重要的作用。
（四）房地产估价司法鉴定的补充鉴定、重新鉴定、复核鉴定
房地产估价司法鉴定具有科学性、鉴证性，从事房地产估价司法鉴定的机构和鉴定人实行执业资格二次准入之后，鉴定机构和鉴定人就不应再有任何等级上的差别，鉴定人依合法程序出具的鉴定结论在法官认证之前，其效力是相同的。这是因为，鉴定人不同于证人，并非不可替代；鉴定结论也只是证据的一种，只有经过质证，查证属实的才能为法官采信而成为判案的依据；鉴定活动作为一种科学实证活动，其科学性要求鉴定结论不应当划分等级。
房地产估价司法鉴定的补充鉴定，只能在原委托的鉴定已经作出鉴定结论，但尚未进入庭审质证阶段，由当事人申请，法官裁量决定。当事人申请补充鉴定的情形包括：当事人补充了新的相关鉴定材料，或者提出新的鉴定项目，或者发现原鉴定结论的计算或表述有明显错误等等。补充鉴定由原鉴定机构的原鉴定人进行，鉴定机构可以指派新的鉴定人参加。
房地产估价司法鉴定的重新鉴定，不得由原鉴定机构和鉴定人进行。在鉴定人的选任方面充分尊重当事人的选择权之后，重新鉴定应当慎之又慎，以尽量减少重复鉴定，避免当事人和法官对鉴定的滥用。但是，在庭审当中发现有如下情形之一的，应当重新鉴定：1.鉴定机构或鉴定人不具备法定资格的；2.委托人提供的鉴定材料失实的；3.鉴定的委托程序不合法的；4.鉴定人应当回避而没有回避的；5.鉴定人通过鉴定谋取不正当利益的；6.鉴定的实施严重不符合行业规范和标准，足以影响鉴定结论的。另外，重新鉴定的委托，仍然应当遵守一般鉴定的程序规定。
房地产开发公司规章制度篇9
殷武
（西北政法学院陕西西安710063）
【摘要】建国后我国房地产法的立法经历了建国初期层次低、程序混乱、缺乏民主性、科学性的房地产立法，其后因极左思潮的冲击，房地产立法陷于停顿状态，随着十一届三中全会召开、改革开放顺利进行使我国房地产立法才迈上了一个新台阶的过程。
【关键词】房地产立法历史沿革
房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等）之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。
本文拟从广义的角度对建国后我国房地产法的立法状况进行列举。按照历史发展的顺序，大体可以分为以下三个阶段：
一、第一阶段：1949年－1978年的房地产法的立法状况
1、1949年10月1日新中国成立后至1956年国民经济恢复时期
建国初根据《中国人民政治协商会议共同纲领》，国家对属于地主、官僚资本家、反革命、战犯、汉奸及政府的房地产分别采取了接管、没收、征收、征用的政策，中央人民政府1949年颁布了《公房公产统一管理的决定》；1950年的《中华人民共和国法》、《中对华侨土地财产的处理办法》、《城市郊区条例》、《关于填发土地房产所有证的指导》、《内务部土地政策司对目前城市房产问题的意见》；1951年政务院公布的《城市房地产税暂行条例》、《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》；1953年政务院公布的《国家建设征用土地办法》和1955年《农业合作化示范章程》等。
2、上世纪五十年代后半期到前
1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》，通过付给房主租金对私房改造，通过对私营企业所占用的土地由国家赎买收归国有的形式，使城市土地成为以公有制为主体，从而从根本上确立了城市房地产的社会主义公有制。1961年对私房改造的政策性文件《关于加速城市私人出租房屋社会主义改造工作的联合通知》、1963年《关于对华侨出租房屋进行社会主义改造问题的报告》；1964年《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》、《关于对港澳同胞出租房屋进行社会主义改造问题的报告》及1965年《关于私房改造中处理典当房屋问题的意见》等。这些意见、报告、通知等无疑对私房的社会主义改造起了政策性的指导作用。
3、1966年——1976年十年时期
期间，由于极左思潮的影响，整个国家的法制建设遭到极大破坏，城市房地产管理也处于极度混乱之中，许多城市私房被非法接管、没收、公房被强占、破坏。在相当长的一段时间理，房地产立法陷于停顿状态，不仅没有建立新的房地产管理制度，原有的管理制度也遭到很大的破坏，严重阻碍了我国房地产市场的形成与发展。中由于极“左”思想的影响及政策的混乱，造成了许多房产纠纷，特别是非法挤占没收私人房产情况严重。
这一阶段的房地产法的立法特点主要有：
1、这时期房地产立法主要是以部门规章、党的政策的形式出现。
2、确立了城市土地为国家所有，农村土地归集体所有的原则，彻底消灭了土地
私有制。土地供给由行政划拨；土地的经济价值不被承认。城市住房实行非商品化。
3、立法数量过少；立法程序混乱，缺乏民主性；立法层次较低，缺乏科学性，规范性。
二、第二阶段：1979——1994年的立法
这一阶段又可分为复兴时期（1979年——1988年）与大发展时期（1988年——1994年）。
1、复兴时期（1979年——1988年）。党的十一届三中全会以后，经历了几十载沉寂的房地产业开始了复苏，房地产“热”起来了。为使房地产业在生产、流通和消费等各个环节有法可
依，国家加强了对房地产领域的法制建设，主要表现在：1982年国务院颁布《国家建设征用土地条例》、《村镇建房用地管理条例》；1983年城市私有房屋管理条例》、《建筑税征收暂行办法》、《城镇个人建造住宅管理办法》；1984年《城市规划条例》、《关于外国人私有房屋管理的若干规定》；1985年《村镇建设管理暂行规定》；1986年《中华人民共和国土地管理法》、《房产税暂行条例》、《城市维护建设税暂行条例》；1987年《关于加强城市建设综合开发公司资质管理工作的通知》。
为了解决“”期间挤占、没收私人房屋问题，落实房产的政策主要有：1980年中办发（1980）75号文件《中央办公厅转发北京市委关于处理机关部队挤占私房，进一步落实私房政策的通知》；1982年《关于转发〈进一步抓好落实私房政策工作的意见〉的通知》；1984年《关于加快落实华侨私房政策的意见》；1985年《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》，1986年《关于进一步落实〈中央落实政策小组扩大会议纪要〉的补充意见》；1987年《关于落实华侨私房政策的补充意见》，1987年《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》。正式处理国家代管房产是1983年开始的，1983年《关于对军政人员出走弃留的代管房产处理意见的通知》，1984年《关于加快落实华侨私房政策的意见》；1987年《关于落实华侨私房政策的补充意见》；1991年《关于处理去台人员房产问题的通知》。
2、大发展时期（1988——1994年）
1988年全国人大通过宪法修正案，土地的使用权可以以照法律规定转让，土地有偿、有期限使用制度得以建立，同年全国人大通过修改《中华人民共和国土地管理法》；1989年《中华人民共和国城市规划法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市毗邻房屋管理规定》；1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用出和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》；1991年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂让暂行条例》、《城市房屋修缮管理规定》；1992年《商品住宅价格管暂行办法》、《关于处理原去台人员房产问题的实施细则》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《工程建设国家标准管理办法》；1993年《村庄和集镇规划建设管理条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》；1994年7月《城市新建住宅小区管理办法》。这一时期的房地产立法在数量和质量上是前一时期无法比拟的。这一阶段房地产法立法的特点
1、随着经济体制的改革，房地产的发展受到主管机关的高度重视，制定了大量的房地产法规、条例、政策，尤其是1986年《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、对与土地所有权、使用权、建设用地、农村建设用地等房地产关系做出了重要规定。
2、房地产立法地位提高了。过去我们对于房地产管理习惯于用政策和行政命令的手段，现在这一手段已被法律、法规所取代。已颁布的法律、法规在调整人们房地产产权、房地产开发、建设经营等市场活动中所产生的各种法律关系方面已起了重要的调节作用。
3、房地产法调整的对象和范围不断扩大。房地产法调整对象从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到现在，不仅包括原有的调整范围，而且还包括了房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。
4、房地产立法数量剧增，司法解释大量存在，司法部出台了100多个有关房地产方面的司法解释，部门规章健全。
三、第三阶段：自1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布至今房地产法的立法
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》的起草与颁布
1988年，建设部在调查研究的基础上，开始了着手《中华人民共和国城市房地产法》（简称《房地产法》）的起草工作，1992年起草领导机构和起草小组成立。1993年2月在北京召开了《房地产法》专家论证会；4月在全国建设工作会议上，起草小组还听取了与会代表的意见；5月召开有全国人大、国务院法制局代表参加的第二次专家论证会，并征求国务院有关部、委的意见；7月建设部分别向国务院法制局、全国人大财经委汇报了制定《房地产法》的进展情况，并根据汇报后提出的要求对《房地产法》又进行了修改；8月经建设部常务会议审议形成《房地产法》送审稿。1994年7月5日经第八届全国人大会常委会第八次会议审议通过，并定名为《中华人民共和国城市房地产管理法》，自1995年1月1日起实施。
《中华人民共和国城市房地产管理法》结构严谨，体系完备，由七章七十二条组成，包括总则、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理、法律责任等。该法的颁布实施，填补了我国房地产法制建设的空白，标志着我国房地产业发展已迈入了法制管理的新时期。
2、1994年后，我国房地产方面的法律法规日臻完善，建立健全了各种房地产方面的规章制度。
主要法律法规有：1994年《城市新建住宅小区管理办法》、《住宅工程初装饰竣工验收办法》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法实施细则》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》、《工程建设项目报建管理办法》；1995年通过的《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《建制镇规划建设管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《工程建设监理规定》、建设部、公安部第49令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》、经国家计委、建设部批准颁布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《中华人民共和国注册建筑师条例实施细则》、《村镇建筑工匠从业资格管理办法》、《房地产广告暂行规定》；1996年《建筑幕墙工程施工企业资质等级标准》、《城市房地产中介服务管理规定》；1997年建设部关于印发《提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》的通知、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《中华人民共和国建筑法》；1998年《城市房地产开发经营管理条例》、《建设项目
环境保护管理条例、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；2000年《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》、《房产测绘管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》；2001年《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》、《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》；2002年国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《商品住宅装修一次到位实施细则》。其后我国又颁布了大量的行政法规、规章，鉴于篇幅有限，不一一列举。
这一阶段我国房地产法的立法特点：
1、当前大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规，国土资源部、建设部等部委制定的部门规章，以条例、办法、规定、细则等形式出现，立法层次较低。享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规较多。
2、我国房地产基本法律《中华人民共和国城市房地产管理法》得以确立，相应法规日臻完善，房地产方面的各种规章制度健全。参考资料：
1、黄河：《房地产法》，中国政法大学出版社，1998版。
2、郑振源：《私房土地使用权的历史沿革》.cn2003年06月04日11:46中国经济时报
3、
房地产开发公司规章制度篇10
开公司创业的热情固然可贵，但你真的清楚怎么开公司吗？相比很多人都不知道，看似轻松就能一元注册了公司的前后，还有不少麻烦事等着你。
“一元公司”新政要点
2014年3月1日起，对公司法所做的修改已正式实施。注册公司不再需要提交验资报告，注册资本实缴登记制变为认缴登记制，企业认缴多少注册资本、分几次、什么时间到位，都由企业说了算，工商部门不再验资，企业的注册资本认缴进度自己向社会公布，责任自负。如此一来，1元注册公司成为现实。
企业年检改为年报，只需要网上提交企业年报信息即可，任何人都可以查看。但年报弄虚作假，将列入“黑名单”。
新版营业执照的类型精简为8类，名称统一为“营业执照”，融入新科技，执照上加入二维码，通过微信扫一扫，即可在线查询该公司的全部登记信息。经营范围只写了主要的经营类别，不用写具体内容，经营类别外的一般项目也可以经营，无需另外登记。
持有2014年3月1日前颁发执照的企业，可以继续使用，也可以申请换新的，但最迟要在2015年2月28日前换发。
注册之前事不少，几十种手续先办齐
新政策实施后，登记手续简化，以前办理要10天左右，现在一般一天，甚至半小时就能搞定。但你要知道的是，这只是开公司环节中的一个——注册。在此之前还有不少事要准备，需要准备的材料、文书多达几十种，并且存在费用。所以“一元开公司”只是个比喻，“轻松开公司”也只是个形容。
注册流程“三大步”
第一步：申请人持相关材料向工商部门提出申请，经受理审查员初审通过，开具《受理通知书》或者《申请材料接收单》；不符合受理条件的，在当场或者5个工作日内一次性告知申请人应当补正的全部材料（出具告知单）。
第二步：对申请人申请材料齐全、符合法定形式的，当场作出是否准予登记的决定并出具《登记决定通知书》；需要对申请材料的实质内容进行核实的，出具《企业登记材料需要核实事项告知书》，在10个工作日内作出核准或者驳回申请的决定。
第三步：在1个工作日后（申请材料的实质内容需核实的除外），申请人可以凭《登记决定通知书》到发照窗口领取《企业法人营业执照》。
申请材料“看花眼”
1.《公司登记（备案）申请书》。一般可从当地工商网站下载申请表格。
2.《指定代表或者共同委托人授权委托书》及指定代表或委托人的身份证件复印件。
3.全体股东签署的公司章程。可以在工商局网站下载“公司章程”的样本，修改一下就可以了。章程的最后由所有股东签名。
4.股东的主体资格证明或者自然人身份证件复印件。
5.董事、监事和经理的任职文件（股东会决议由股东签署，董事会决议由公司董事签字）及身份证件复印件。
6.法定代表人任职文件（股东会决议由股东签署，董事会决议由公司董事签字）及身份证件复印件。
7.住所使用证明。
自有房产提交房屋产权证复印件；租赁房屋提交租赁协议复印件以及出租方的房屋产权证复印件。有关房屋未取得房屋产权证的，属城镇房屋的，提交房地产管理部门的证明或者竣工验收证明、购房合同及房屋销售许可证复印件；属非城镇房屋的，提交当地政府规定的相关证明。出租方为宾馆、饭店的，提交宾馆、饭店的营业执照复印件。使用军队房产作为住所的，提交《军队房地产租赁许可证》复印件。
签订好租房合同后，还要到税务局去买印花税，按年租金的千分之一的税率购买，例如你的每年房租是1万元，那就要买10元钱的印花税，贴在房租合同的首页，后面凡是需要用到房租合同的地方，都需要是贴了印花税的合同复印件。
8.《企业名称预先核准通知书》。到工商局去领取一张“企业名称预先核准申请表”，填写你准备取的公司名称，由工商局上网（工商局内部网）检索是否有重名，如果没有重名，就可以使用这个名称，就会核发一张《企业名称预先核准通知书》。这一步可能会有几十元手续费。
9.法律、行政法规和国务院决定规定设立有限责任公司必须报经批准的，提交有关的批准文件或者许可证件复印件。
10.公司申请登记的经营范围中有法律、行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目，提交有关批准文件或者许可证件的复印件。
办理以上手续前别忘了一件小事——刻私章。去街上刻章的地方刻一个私章，给他们讲刻法人私章（方形的）。便宜的大概20元左右。当然，如果你想多花钱用名贵的材质刻印章，由你自己决定。
注册之后还没完，有些问题还挺难
在工商部门“一元”注册公司的手续办完之后，紧跟着其他事又来了，有需要跑来跑去办理的其他手续，还有一些“暗藏”的难题。这些是办不好，想开业赚钱还提不上。
相对好办的后续手续
1.凭营业执照，到公安局指定的刻章社，去刻公章、财务章。
2.办理企业组织机构代码证。凭营业执照到技术监督局办理组织机构代码证，费用大概是80元。办这个证一般需要半个月，技术监督局会首先发一个预先受理代码证明文件，凭这个文件可以办理后面的税务登记证手续。
3.办理税务登记。领取执照后，30日内到当地税务局申请领取税务登记证。一般的公司都需要办理两种税务登记证，即国税和地税。具体费用看当地规定。
4.请会计。办理税务登记证时，必须有一个会计，因为税务局要求提交的资料其中有一项是会计资格证和身份证。你可先请一个兼职会计，小公司刚开始请的兼职会计。每个月到你的公司帮你建账，二三天时间就够了，每月给他200—500元左右的工资就可以了。
5.申请领购发票。如果你的公司是销售商品的，应该到国税去申请发票，如果是服务性质的公司，则到地税申领发票。
“暗藏”问题早注意
1.去银行开基本户可能被“拒开”
公司注册完成后，必须要去银行开立基本账户。开基本户需要填很多表，你最好把能带齐的东西全部带上，要不然要跑很多趟，包括营业执照正本原件、身份证、组织机构代码证、公财章、法人章。开基本户时，还需要购买一个密码器（从2005年下半年起，大多银行都有这个规定），密码器大概需要200多元。今后你的公司开支票、划款时，都需要使用密码器来生成密码。
但是，从最近已注册的一元公司实际情况看，这个银行基本户并不是那么好开的。因为注册资金少，许多银行都拒绝受理小公司的开户。目前虽然没有明确的法律法规规定企业开户必须要存入多少钱。但各银行大都规定在50万元以上。对于注册资金50万元甚至100万以下的小公司客户，不提供结算服务，不办理开户手续，导致一元公司不能开展业务。
2.信誉问题挺棘手
面对一家“一元公司”，各交易方无法判断对方企业实力。“一元公司”可不可信？“一元公司”是不是就是“皮包公司”？成为很多人的疑问。而如果无法建立自己的信誉度，“一元公司”很难发展。
对于信誉的问题，已注册的“一元公司”老板表示：“我们整个公司不是拼财力，而是拼个人能力。我们会通过其他方式，将公司信誉度提高。”至于如何提高信誉度，请持续关注本刊后续报道。
3.部分地区禁止住宅注册办公地
以前干个体户习惯了用住房做经营场所，但公司就不一样了。早前规定是禁止使用住宅用房注册公司办公地点的。虽然近些年有些地方放开了这个禁令，但很多地区仍然沿用之前的规定。所以想开公司要事先咨询清楚相关规定。可能有些人侥幸认为无视这个禁令没关系，但这次的新《公司法》的风格很明显是“宽进、严管”。所以别给以后留麻烦。其实即便当地有禁令，先租一个符合规定的房即可。毕竟新规定取消了“企业租赁注册经营场所的合同要在一年以上”的限制性规定。租多长时间就由你掌握了。
4.税额规定要弄清
开公司跟个体户不一样，税收额度一定要弄清。开公司各种各样很多种税，主要是营业税和所得税两种，特别是所得税非常高，其他的没有多少钱。
营业税是对营业额征税，不管你赚没有赚钱，只有发生了交易，开了发票，就要征税。销售商品的公司，按所开发票额的4%征税；提供服务的公司，按所开发票额的5%征税。