物业公司内部管理制度篇1
关键词：物业管理企业内部控制财务
一、物业管理企业内部控制概述
1.在经营发展过程中为了保证企业的财务报告具有可靠性，企业管理者通过报表信息了解到企业真实的经营状态，对企业的经营规范和财务状态进行了一系列相关程序的审查，被称为内部控制。除了这种狭义理解的内部控制，近几年，企业管理者对内部控制的概念进行了拓展，它包含企业为了最终目标的实现，在董事会和监事会的共同作用下，确保公司的资金安全以及财务报表信息的正确。内部控制工作支撑和保障了企业的生产和经营活动正常进行，为企业达成一系列的战略目标作出了巨大的贡献。2.物业管理公司在发展过程中，也需要重视内部控制工作。物业管理公司的内部控制包含以下方面。首先是资金控制，这是财务控制的核心工作，资金控制主要的目标是对、企业资金的完整性和使用过程进行控制。其次是库存资源的控制，主要包含制定一系列的库存管理制度以及对库存物资的清点和监控，在管理方面做到权责统一。再次是对材料进行控制，主要是材料的采购动态监控，保障采购过程以及采购各个审核程序的规范性，实现采购过程的透明化管理。最后是对物业管理企业日常运营过程的控制，包含了主要的水电费支出，对各项管理支出费用方面的审核和控制。3.经过几十年的发展，我国物业管理公司随着房地产行业的蓬勃发展，在市场经济环境下有了长足的进步。但是，物业管理公司和房地产公司一直保持了长久的合作，缺乏一定的独立运营。物业管理公司本身的内部制度和内部权利职责分配方面存在很多的问题。尤其是公司的内部控制问题未得到应有的重视，这限制了物业管理公司的发展，导致物业管理公司一直处于高成本低收益的困境中。随着时代的进步，越来越要求物业管理公司能够开展严谨的内部控制活动，保障企业在新常态经济下焕发新的活力。
二、内部控制在物业管理公司中发挥的作用
1.重视内部控制工作可以提高物业管理公司的竞争实力。物业管理企业是中国经济发展过程中出现的新型行业，随着房地产行业的发展，该行业也得到了迅猛的发展。但是物业管理企业在飞速发展中正在享受着行业红利，还未真正注意到企业内部的管理，很多传统的管理思维用来维护老小区，收费也存在很多不合理，物业管理企业整体的收益率仍然很低，甚至很多企业都存在着亏损的情况。物业管理企业之间竞争越来越强，想要在这种竞争中求得一席之位，就必须要重视企业的内部控制，强化内部控制，使得企业能够在竞争中谋求更多的生机。2.内部控制工作可以保障物业管理企业的资金合理使用，提高资金使用效率，完成资金所要达到的目标。物业管理企业一旦进行内部控制，就需要在财务控制上面投入更多的资金和人力。充分重视财务控制在内部控制中的作用，对物业管理公司中每项资金计划进行动态追踪控制，并且根据上一次的资金使用情况调整下一次的资金预算计划。这不仅减少了企业内部的机会主义行为，也保障了资金计划的完成情况，提高了物业管理企业内部资金的使用效率。物业管理企业本身就存在着工作繁杂，支出项目多的情况，一旦进行财务控制，能够有效的提高资金使用效率。3.物业管理公司进行内部控制可以提高服务质量。中国经济已经进入新常态，企业之间不再仅仅依靠价格和规模进行竞争，更多的是要进行高质量的发展，提供更高质量的产品和服务来提高客户满意度。物业管理公司在这种时代特点下，既面临着不小的挑战，也是一种谋求发展的机遇。物业管理企业作为一种新型企业，更多的需要思考如何在新的市场中建立高标准，促进整个行业的高质量发展。在变化的市场中，保证自己的核心竞争力，并能够迎接外部的挑战，抓住业主的需求并准确分析市场。内部控制可以帮助企业在动态环境中坚守财务战略目标，以财务管理控制企业内部和外部建设，实现企业在新兴行业中的高质量稳定发展。4.物业管理企业进行内部控制可以防范于未然，控制未来可能发生的不利风险。物业管理企业在进行内部控制之后，就能够控制公司的管理水平，在财务上能够保障信息的正确性，能够确保公司未来决策的准确性。此外，进行内部控制还能够防止坏账的产生，提前预计可能出现的财务风险，提高应收账款回收率。在提高资金使用率的同时，减小了物业管理公司库存成本，能够使得物业管理公司在竞争环境中谋求进一步的发展。
三、加强物业管理公司内部控制的对策
1.物业管理公司需要建立健康的内部控制制度。内部控制工作的开展需要强制性的制度作为保障，在公司内部需要建立一系列的规章制度和财务工作手册来为内部控制工作开展保驾护航，在规章制度中要明确财务工作的职责、各个财务岗位的规范以及财务管理的制度和规定。具体而言，物业管理公司需要对会计档案管理、财务预算编制的原则进行说明，明确管理费用的支出情况，规定公司备用金的使用规则、应收账款和固定资产的管理流程和工作细则，公司内部的货物管理和采购制度、发票管理和保存制度、内部审查和清查制度等。这一系列的工作是为公司财务支出留下痕迹，使得财务工作有条不紊且有迹可循。在进行财务管理的过程中，公司需要根据制定的规章制度进行分工管理，建立具体的工作日志和账单，使得企业的每一笔收入、支出和费用都能够找到一定的规范和依据。保障财务管理工作符合物业管理企业内部控制的需要。物业管理企业的内部控制制度建立是风险控制的前提，在一定程度上可以保障企业经营目标的实现。但是，在建立制度的过程中，管理者也应该明白，制度的建立并不是一蹴而就的工作，它需要在制定的过程中听取多方的意见，也需要在建立制度之后，随着落实的情况和时代的发展不断的完善。2.切实提高财务控制工作者的工作技能和职业素养。财务工作者的素质高低决定了物业管理公司内部控制的整体水平。在进行财务工作者选择的过程中，不仅仅要注重财务人员的财务技能而且要注重财务工作者的职业素养，要选用一些德才兼备的工作人员。对于整个市场而言，物业管理行业并不是一个高利润的行业，所以物业管理工作人员的薪资水平也处于相对比较低的水平。这在社会招聘中并不能获得很大的优势，对于招聘者来说，高素质的人员是不愿意把物业管理行业作为自己的最佳选择。因此，物业管理公司在选择财务人员时，需要注重人员能力的可塑性，在把他们招入企业之后，进行必要的职业培训，保障员工能够在企业内部成长，成为企业的骨干。同时，企业在招聘的过程中需要加大宣传力度，保障企业对于财务人员的重视程度。还需要鼓励公司中的老员工带领新员工学习，能够利用绩效考核来保障员工工作的积极性和创造力，使得财务人员能够为内部控制目标服务。此外，公司内部要建立人才的梯队建设计划，保障优秀的员工能在企业内部得到重点培养和重点发展，保障企业财务人员的整体水平和优秀素质。3.努力优化内部审计监督工作。很多物业管理公司都存在不重视监督的情况，一旦缺乏监督，就容易造成经营和管理风险，内部控制工作也难以达到想要的水平。因此，物业管理公司要对自身的观念进行更新，要在监督环节上面投入更多的精力和时间。在实际工作中，物业管理公司应该建立监督机制，强化各类财务流程规范性的审查，对于一些大型的资金项目应该设立专门的岗位由专业的人才进行跟踪监督。其次，物业管理公司应该做好内部监督工作，需要根据本公司的实际情况，与审计部门和外部监督机构形成监督小组，实施全方位的内部监督。物业管理公司在重要的时期有必要引入一些第三方的监督机构，提高内部监督的公平性和有效性。最后，物业管理公司主动接受监督，不仅仅是针对专门的监督部门，而且要接受小区内的业主的监督，对必要的信息公开，保障公众的知情权。4.提高物业管理公司内部的交流和沟通效率。物业管理公司需要重新思考公司内部的沟通渠道问题，建立一个能够横向沟通、纵向沟通的信息网络。公司首先要注重与重要信息和重点工作部门的沟通，对于一些重要沟通过程需要进行记录和管理，保障日后能够查阅到相应的痕迹。此外，物业管理公司需要在公司内部召开定期的视频会议，对专项工作进行分析和讨论，并完善沟通的信息系统。对于信息传递工作成立一个专门的工作小组，负责团队内信息的传输和建设，减小信息中的杂音。再次，物业管理公司内部可以开发全新的办公系统，通过统一规范的系统信息管理和系统信息传输来保障信息传递的效率，也能起到信息保护的作用。物业管理公司应该在开发和维护信息系统方面投入更多的资金和人力支持，这是一个有利于长远目标实现的投资活动。最后，物业管理公司的管理人员也需要注重信息的传递和传输，要多方面倾听来自业务、管理层和顶层员工的声音，不能仅凭一方的意见做决定，提高决策的准确性。高质量的决策是物业管理公司发展的基础，而准确的信息是高质量决策的根本，因此，广泛听取意见，去除无效信息是实现内部控制的关键。
四、结语
物业管理企业进行内部控制是实现企业进一步发展的必然要求。物业管理公司需要建立健康的内部控制制度，要切实提高财务控制工作者的工作技能和职业素养，要努力优化内部审计监督工作，还需要提高物业管理公司内部的交流和沟通效率。只有做到这些工作，强化内部控制才能真正起到作用，才能利于物业管理公司的高质量发展。
参考文献：
[1]樊建利.物业企业财务内部控制体系的建设探析[J].纳税，2019(09):47-49
物业公司内部管理制度篇2
一、物业公司加强财务内部控制的必要性
物业公司属于服务性企业，近20年来取得了很大的进步和发展，但财务管理与控制工作却相对滞后并存在诸多问题。只有加强财务内部控制，形成一系列配套、合理的财务管理体系做好自我约束，使企业的财务行为得以规范，进行合理的资源配置，才能促进物业公司的良好发展。
二、物业公司财务内部控制的现状
1．各级人员重视不足，认识达不到应有的水平。未能以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准来进行人员安排与业务进行，甚至有的企业任人唯亲，致使公司会计从业人员在各方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。
2．财务内部控制制度不健全，存在诸多问题，其主要表现在以下几个方面：机构设置简单，职权界定不清晰，不相容岗位未能完全分离，管理跟不上，审核迟滞、核对盘点不及时。
3．财务分析与预算管理跟不上，对费用开支的数据及财务报表指标的分析不到位，财务预算不足，经济责任的界定与授权监督职责不分明。这些无疑间接的影响了物业公司的业绩考评和管理服务水平。
4．财务内部控制不仅仅是对企业财务的规范和监督，更应有着公司管理的职责，应当以财务数据为依据，通过对财务状况的记录和分析，配合职能部门，协同其他控制制度，制订出适合物业公司业务发展的制度与规章，加强对公司的管理和推进，以此来强化物业公司的服务，提高经济效益。
三、物业公司财务内部控制制度所应遵循的原则
1．合法性原则。物业公司要以国家的法律法规为准绳，以《会计法》和财会法规为原则，并结实其自身行业的规定与制度来制订规章与执行事务。这是财务内部控制制度的基础。只有这样才能杜绝或控制违法违规现象，使得公司业务顺畅进行。
2．整体性原则。物业公司在建立财务内部控制制度时应考虑到财务工作的方方面面，做好规划，与其他内部控制制度沟通协调，着眼大局，注重公司整体利益。
3针对性原则。针对财务工作中的薄弱环节结合企业实际情况，做出相应的改革与调整，制定符合企业发展的内部控制财务制度与管理办法，防微杜渐，切实提高财务管理水平。
4．一贯性原则。物业服务是一项长期和连续的业务，在制定和实施财务内部控制时应注意连贯与协调，前后要衔接一致，保持业务发展的连续与平衡。
5．适应性原则。物业公司在制订财务内部控制制度时要结合大局，顺应国家和行业的机制发展和变化，同时还要促进企业的规划和发展，再者就是要考虑业主的需求变化与业务发展，及时做好连续与调整，以促进物业公司前进。
四、物业公司建立健全财务内部控制制度的措施
1．从上至下，各级领导与工作人员要加强认识，加强学习，引进竞争机制，能者上，庸者下，优胜劣汰，保障并加强财务及相关人员的职业道德素养与职业技能。财务人员要担当起财务内部控制的重任，加强继续教育，扩大知识面，提高业务水平来保障财务内部控制制度的执行。
2．建立健全企业财务内部控制制度，结合企业自身情况制定合理有效的规章制度。完善会计机构与岗位的设置，杜绝职权干扰与不相容业务的交叉，加强管理，评定考核业绩，加强审核力度，定期盘点清查。
3．加强财务分析与预算，提高控制与管理效能，加强责任界定与监督考核，完善内部控制制度，处理好成本与效益、控制规范与职业操守、新旧业务衔接之间的关系，力保各方协调一致，以提高公司经济效益与服务水平。
物业公司内部管理制度篇3
【关键词】物业公司；财务；内部控制
随着社会经济的发展，我国物业管理行业已经得到了进一步的发展。然而由于各种因素的影响，我国物业公司的发展还是存在着一些隐患和危机，在加上日益激烈的市场竞争，物业公司要有所发展和壮大，就必须对自身内部的财务控制进行加强，而这对物业公司工作实施的缺陷处理又具有非常重要的意义。
1.物业公司财务内部控制的状况
1.1管理者对财务内部控制的轻视
大部分物业公司都有内部控制部门和制度的设置，但能够真正发挥内部控制作用的物业公司相对较少。对于财务内部控制在企业发展的作用和地位，相关的管理者并没有对其引起重视。大多数管理者认为，财务内部控制只是规章制度的一个汇总，而对于程序控制的制定并没有引起过多的重视。另外，在职工的业务培训方面，员工的综合素质并不能得到一定的提高，使得内部控制难以得到有效地执行。
1.2财务内部控制缺乏完善的体系
针对企业的内部控制，部分物业公司认为财务内部控制只是一种较为简单的内部会计控制。对于他们而言，最为重要的就是做好企业的内部财务记录与检查，通过这样的理念对财务内部控制工作进行实施。这样一来，企业内部控制就完全推卸给了财务部门，并且缩小了内部控制的功能与范围。尤为严重的是，部分物业公司并没有进行财务内部控制制度的设立，即使进行了设立也没有得到完善和实施，对此影响了财务内部控制的重要作用。
1.3财务内部控制的执行
物业公司的财务内部控制的执行较为不利，主要表现的方面有：一是物业公司对控制制度进行了制定，但在实际的工作实施当中，为了能够不影响业务处理的灵活性，摒弃了内部控制制度，影响了其制度的制约性。这样一来，内部控制就只是表现于形式，根本发挥不到内部的控制和监督作用。二是针对健全的内部控制制度，在平时的运行当中，形成的应用效果也较为良好。不过，当面对物业公司的重大战略决策时，其制度起到的作用就非常的有限。三是物业财务内部控制制度大多只是一种形式的存在，对于评判考核制度并没有进行有效的建立，有关于奖惩方面的制度规划，也不具备强有力的制度化特性。四是由于不健全的监督体制，物业公司的各个部门与岗位之间没有形成良好的协调性，这就对会计信息的传递与交流带来了不利的影响。
1.4内部审计制度不够完善
对于内部审计机构的设立，物业公司应该依据自身的特点进行相关内容的设置，但是大多数物业公司的财务负责人同时兼任内审审计工作，使得内部审计得不到管理层以及会计人员的高度重视，同时又与相关的制度规定相背离，严重削弱了内部审计工作的严肃与独立性特点，使得财务内部控制的实施受到了严重的影响。
1.5不规范的会计核算
物业公司主要的来源是物业管理费，而目前的内部控制制度存在着一定的缺失，相关的监督控制工作得不到有效的实施。而对于物业管理费的收取，其收入是按收付实现制的方法进行当期损益的结算的，这样的形式对于各会计期间的收入，并不能达到真实、客观地反映，另外还会出现较为严重的财务管理现象。如把当期物业管理费的收入转入到下期会计期间，这样一来，已收缴和应收未收物业管理费就成为“蓄水池”对物业公司的利润进行着调节。
2.物业公司加强财务内部控制的探讨
2.1以财务的规范和监督作为基础,对财务管理的职能进行有效发挥，确保对预算的控制、现金的管理以及资金的安全，同时促使对经营成果和费用计划的有效探讨和研究
对于财务的管理，要充分的对其功能进行发挥，有效分析、对比物业公司的财务状况和相关数据，并对相关的管理部门进行协调，进而制定出合理科学的工作模式和管理制度，为物业公司的管理及盈利的获得创造有利的条件。
2.2物业公司对于物业管理费用的收取，应该制定合理的收费标准
第一，物业公司在工作实施的过程中，要对物业管理成本系统进行科学的制定，使整个公司的管理能够促使内部财务控制的强化，通过这样的方式，物业公司对于收费的标准计算，就能更为清晰透明。第二，在财务内部控制的工作中，可以运用作业成本法，对物业标准收费的定价问题进行解决。在物业公司的管理过程中，应用原有的衡量方法对物业收费标准进行决定，并不能满足客户及产品品种的要求，而在作业流程的基础之上，对作业成本法进行运用，则可以达到对物业管理收费标准的准确计算。第三，作为物业公司，应该对内部会计人员的素质进行增强，促使财务部门所包含的规模有所扩大，这样，在借助其它部门调查的情况之下，财务人员就可以对物业管理公司的收费标准进行科学合理的计算，同时，作为物业公司的领导，还要重视对财务部门的加强，通过这样的方式，财务人员才能够依据实际，对相关的财务活动进行实施，并且能够遵循成本效益原则，对利于物业管理公司的物业收费标准进行明确，同时还能够令客户满意，进而最终促使物业公司的发展和壮大。
2.3促使风险评估的强化
对于不同的企业而言，都存在有内部和外部的两种风险，这就必须进行预测评估，进而通过此种方式对相应的措施进行实施，对所出现的风险进行规避并化解。物业公司这一行业的市场竞争非常的激烈，这也就要求必须加强风险评估和监控工作的全面实施。就风险控制本身而言，其是企业实现内部控制的一个核心内容，作为企业的内部控制，必须依据所能出现的风险进行设计，且做到有的放矢。监督、控制活动、风险评估、沟通与信息、控制环境是重要的五个要素，这是基于内部控制的框架构建而言的，通过对原有风险评估要素的转变，将其转化为风险反映、风险评估、事项识别、目标设定四个重要要素，从而使得风险评估要素的特性能够更为凸显。另外，还要针对物业公司的具体情况，对企业内部控制的风险导向进行强化，不仅要有针对性地对公司的内部控制进行评价，分析重大缺陷存在和具体状况，还要对成本进行节约，在考虑成本效益的基础之上，主动的实施物业公司的内部控制评价。
2.4对于物业公司而言，其生产经营的形式较为特殊，委托经营业务等现象明显较多，为此，在成本会计科目下，物业公司应该对个与共的营业成本进行合理全面的明确和认识
与其他企业相比，物业公司存在着一定的差别，其对业主的固定资产进行了接受并管理，存在的风险与具备的责任都非常的大。所以，在物业公司的实际管理中，针对会计核算的具体内容，对资产核算的准确性、真实性、及时性进行全面的加强。同时，为了促使资产的有效维护，并实现对意外损失的良好补偿，针对财产保险的内容，物业公司要对相关的待摊费用、会计事项、预提等进行有效的核算。房屋私有产权人以及公有产权单位是物业公司服务的主要对象，对于各业主住户的应收款项账目，物业公司必须通过财务的有效管理对分户核算进行实施，其中包括分户收取住房修缮基金的核算。
3.结束语
总而言之，对于物业公司而言，财务内部控制制度的加强是必然的，同时促使内部控制制度效能的良好发挥，并在企业管理当中进行财务内部控制制度的科学融入，进而有效维护物业公司的各项业务和工作，使财务信息系统能够更加真实，并实现对企业规定的全面执行，有效实施物业业绩考核和财务指标监督的相关工作，在科学管理力度增强的基础上，促使物业公司的健康发展和壮大。 [科]
【参考文献】
［1］中国财政部.中华人民共和国会计法[Z].中国财政经济出版社,1999.
［2］李钢.谈健全内部控制系统[m].商业出版社,2005.
［3］刘明辉,张宜霞.内部控制的经济学思考[J].会计研究,2002.
物业公司内部管理制度篇4
［关键词］物业公司 财务管理 企业融资
物业管理公司有其独特的经营模式与服务对象，物业管理公司的财务管理工作要遵循财务管理的基本原则，使公司财务管理目标符合公司经营目标的要求。在具体工作过程中要体现其特有的一些要求和方法，结合行业特征和公司实际情况制定财务管理的具体措施。
一、物业管理公司财务管理工作的现状分析
（一）会计基础工作不够完善
会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量，是开展整个财务管理工作的基础工作，当前物业管理公司会计核算工作存在的问题严重制约了财务管理的顺利开展，主要表现在一下方面：
1．物业管理公司缺乏即统一又适用的会计核算体系
物业管理属于一个新兴的行业，在过去行业会计制度时期没有关于物业管理的相关会计制度，导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的经验，现行会计制度又过于宽泛，是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征，由于物业管理的对象具有多样化的特征，会计的明细科目设置上具有很高的灵活性，导致科目设置比较混乱。在具体的会计工作中，公司财务受财务主管人员自身行业背景影响较大，以前从事建筑行业会计与先前从事工业企业会计的财务人员在单位账簿设置与业务处理上就存在着显著的差别，这种既不统一又缺乏适用性的规章制度降低了物业管理公司会计信息的可比性。
2．多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度
内部控制制度是企业财务管理工作的重要内容，是企业从内部实施的一种自我监督和完善措施。物业管理公司的内部控制很不完善，究其原因，一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大，业务活动涉及的金额一般较小，但是业务量却很大，例如有关水电费、环境维护费用的收取等工作。部分领导认为公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构；另一方面，在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长，并且以大型单位为主，在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系，物业管理公司的财务人员往往也并未真正全面的学习和应用过内部控制的相关理论和方法。
3．物业管理公司会计从业人员的素质有待提高
客观性、真实性是会计核算的基本特征，也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看，公司领导在人事安排上的用人唯亲，不以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以方便自己对财务人员的控制为依据选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理，不相容职务分离的原则未被贯彻实施，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。由于公司在财务人员选拔上存在的上述问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技术素质等方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。
（二）融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素
融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈，在一些规模较大的民营企业中也存在这样的问题。物业管理行业利润低，物业管理公司规模普遍较小，在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式。
（三）企业投资水平不高
物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处。可供投资的项目较少，受物业管理公司自身经营规模与资质的限制，物业管理公司往往缺少好的投资项目，投资决策又缺乏科学性，表现在决策者缺少足够的资料收集与科学分析，往往凭感觉做决定，没有一个好的投资管理团队，致使投资项目存在很大的风险。风险之一是投资方向的错误，会导致投资项目无法满足消费者需求，没有足够市场的投资自然无法取得回报；风险之二是对投资的资金支持断裂，如果没有完善的投资计划作保证，缺乏足够的后续资金作为投资项目发展的后盾，很容易导致投资项目的夭折，导致前期资金的投入也无法收回，造成巨大损失与浪费。
（四）企业营运资金管理水平低
企业营运资金的管理是体现公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理得当资金循环越快，对资金的需求压力就小，资金的使用效率也就高。物业管理公司在营运资金管理过程中由于自身管理不善，资金从投入到收回的运转周期长，滞留资金多，影响了资金的盈利能力，此外，由于经营管理不善，资产破损丢失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。
二、提高物业管理公司财务管理水平的几点建议
（一）加强对物业管理公司的外部支持
1．政府部门应给予必要的支持
物业管理服务水平关系到居民居住环境的好坏，物业管理水平高，居民的居住环境才能安全、舒适。国家在大力支持经济适用房的同时，有必要关注相关配套设施的建设，给予物业管理行业以必要的扶持。
2．制定一套会计准则实施意见作为开展会计工作的指导
当前，企业会计准则与小企业会计准则是指导我国会计工作的两大基本准则，是我国会计人员开展会计工作的基本准绳。在实际工作中，对于企业具体会计科目的设置却依赖于会计从业人员的经验与职业判断，依赖于公司的业务需要。对于物业管理公司来说，缺乏以往的经验可以借鉴，当前的会计准则也没有提供具体的指导意见，这就要求有关部门在了解、分析物业管理公司业务特点的基础上，建立一套适用于物业管理公司的会计准则实施意见，保证各物业管理公司在会计体系建设过程中“有法可依”，使各个物业管理公司的会计账簿、会计报表具有可比性。同时，还要保证各个物业管理公司在会计工作中具有足够的自主权，可以根据实际情况灵活应用。因此，这套会计规范实施意见是一种引导和帮助，而不是强制性的实施规范。
（二）物业管理公司要努力提升自身的财务管理水平
1．物业管理公司要努力拓宽融资渠道
融资问题始终应该作为物业管理公司财务工作的一项重要内容，常抓不懈，努力开拓新渠道，开创新方式，满足日常经营与项目投资的需求。从具体的融资方式来看，在未来一定时期内内部融资仍然是物业管理公司主要的融资方式，如何做好内部融资工作是解决物业管理公司融资问题的关键。物业管理公司要从提高自身经营管理水平出发，努力提高企业的盈利能力，只有保持良好的发展势头，原有的投资者才会增加投入的资本金，才能吸引新的投资者对公司进行投资。在公司盈利状况良好的情况下，公司才能产生足够的留存收益转作对公司的投资，因此，提高企业的盈利能力是实现企业内部融资良性循环的关键所在。
在做好内部融资工作的同时，物业管理公司应该积极探索可能的外部融资渠道。银行借款是当前物业管理公司可以选择的外部融资渠道之一。物业管理公司要想取得较多的银行贷款首先还是要立足于自身良好的经营状况，提高盈利能力，降低公司的经营风险。其次，公司要恪守信用，在业主、同行业企业之间形成良好的声誉，按规定办理各项银行存贷业务，逐步建立起良好的银企关系。、
2．提高物业管理公司的人员素质
人才建设始终应该放在公司发展中的首要位置，提高人员素质是提高公司管理水平的条件之一。公司财务管理工作不仅仅是公司财务部门的事情，而是关系到公司整体利益又取决于公司整体的一项管理活动。财务管理活动为公司经营管理筹集、分配所需资金，涉及到公司经营的整个过程。同时，财务管理活动受到公司经营状况、公司规模等方面的限制，因此财务管理活动与公司经营管理活动密不可分。因此，要提高公司财务管理水平，为公司里财务管理活动营造一个好的融资环境需要所有员工的共同努力。在财务人员的培养过程中，首先要严把会计从业人员的准入关，坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务部门，要对会计从业人员加强思想道德教育，注重对会计人员职业道德素质的考察和培养，使公司财务部门成为一个思想觉悟高，专业技能强的部门。公司要鼓励财务人员进行会计继续教育和学习，及时更新自己的知识和技能。
3．积极拓展与开发新的投资项目
物业管理公司要在做好服务社区工作的同时，努力探索新的经营途径，发现新的投资项目。物业管理公司要在立足自身服务项目的基础上拓展服务范围，通过与其他部门、单位的合作实现互利共赢。例如与城市商业银行或者储蓄所合作，为居民提供便利的自助服务金融机构，物业管理公司提供场所并负责机器设备与场所安全，银行部门提供技术支持，这样既能为居民提供便利服务，又可以开辟新的收入来源；物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势，创办自己的家政服务公司，从事房屋维修、管道维修、室内装饰、园林绿化等工作，通过增加服务项目来提高自己的收入等。
参考文献：
物业公司内部管理制度篇5
物业管理公司兼顾物业经营和物业管理服务两大业务内容，因此，健全的组织机构和岗位管理体系是必不可少的。在满足企业资质的前提下，对于管理片区，要根据片区的实际情况配备充足的小区管理人员和专业技术人员，提升物业服务等级和质量；对于管理总部，也要根据企业发展的需要配备足够的职能管理人员和经营人员，这是因为，没有足够的管理人员帮助企业领导承担起日常事务的管理工作，没有足够的参谋人员能够帮助企业领导进行经营策划，必将导致企业领导整天忙于应付各种琐碎事件，陷入日常管理的泥潭，难以集中精力站在高端思考公司未来的发展方向和发展策略，常此以往，公司必然始终在出现问题－解决问题－再出现－再解决的低层次状态下循环，不可能实现企业高效快速的发展，这在国内的很多物业管理公司非常普遍。因此，作为物业管理公司，必须强化总部，加强集中管理能力，统一经营策划、财务管理、人力资源管理和品牌宣传等核心职能，将公司的管理提升到一个新的高度。
二、制定发展战略
清晰而切实可行的战略规划，是建立在对宏观环境、行业特征、竞争对手和自身实力的充分理解基础上的。通过明确企业发展战略，可以使物业管理公司确定发展目标，充分挖掘自身潜力，刻意提升企业核心竞争能力，制定相应的差异化战略和多种经营策略，提升服务质量和品牌策划战略，拓展上下游纵向整合战略，并通过有效的战略实施手段，进行战略目标分解，为公司的内部管理变革制定行动纲领和理论基础，在此基础上再细化制定战略实施措施，以具体工作开展来保证战略目标的实现。
三、拓展业务领域
物业管理公司在提供房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的基本服务以外，还可进行一些增值服务或综合服务，以整合和充分利用社会资源和社会服务供应来提高公司的盈利能力和品牌效益，常见的一般包括：
①生活起居:在衣食方面提供便民服务。
②教育娱乐：开办各种学校和文化娱乐活动。
③购物方面：如装修装饰材料、五金水暖以及日用百货销售。
④信息方面：业主与社会服务供应商的信息集合和平台搭建。
⑤经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介；
⑥广告业务方面：可利用小区的户外广告牌、小区广播和和小区的闭路电视等形式进行广告宣传。
四、建立品牌效应
物业管理的实质就是提供高效便捷的服务，品牌和口碑是物业公司的最核心能力，因此，物业管理公司应该根据社会资源、片区特点、外部经营和内部提升的不同需要，提供针对性的应对措施，致力于提升品牌的社会美誉度和客户认知度，具体方式可考虑以下几项：
①政府和公共部门方面：建立与政府机关的良好关系，可以大力发展学校，公共服务部门，政府机关外包的后勤业务。
②旧小区方面：变坏事为好事，对现有的维持小区，虽然从政治角度等等不能进行放弃，但是，可以此为契机，大力宣传物业公司作为诚信企业，其企业经营的重点不是以赚钱为目的地，而是以社会和客户为中心，树立物业公司负责任的外部形象。
③新小区方面：通过规范管理大力提高服务质量，健全便民服务措施，建立良好社区文化，提升金鼎湾物业公司的品牌知名度。
④外部项目方面：外部市场项目以单业主类型物业项目为主。以个别重点项目为突破口，以点带面，树立品牌，带动该类型物业市场的全面发展。
⑤资质注册与质量体系认证方面：通过注册高级别资质和进行iso9000质量体系认证，增强公司的宣传力量，提高客户的信任度，提升品牌认知度。
五、建立严格的成本控制体系
加强成本控制，节省费用支出，建立目标成本体系，使得企业在不影响所提供的服务质量的前提下，达到成本的持续降低，是规范公司内部管理，降低消耗，增收节流的重要工作内容；因此，物业管理公司必须建立严格的成本控制和预算管理体系，通过对工作流程的精细梳理和权责体系的明确界定，对公司的采购成本、营销成本、人力成本、管理成本以及财务成本等进行严格的规划、评审和优化工作，在事先、事中和事后进行全方位的成本管理，最终达到持续降低成本的目的。
六、规范业务流程
流程是公司创造价值的机制，对企业的业务流程进行根本性再思考和彻底性再设计，理顺公司内外关系和工作衔接，从而获得在成本、质量、服务和速度等方面业绩的巨大改善，使得企业能最大限度地适应以‘顾客、竞争和变化’为特征的现代企业经营环境，对于物业管理公司这类服务型企业至关重要。
通常意义上，物业管理的全流程如下：
对于每一项工作流程，都应该明确其工作目标、适用范围、相关术语
与定义、涉及的部门与岗位以及其负有的权责、工作程序、关键控制点和核心重要输入输出，并配以相应的操作性表单，保证工作内容无缝衔接、工作人员克尽职守，最终实现工作任务的圆满完成和企业发展目标的实现。
七、健全人力资源管理体系
物业管理公司必须建立科学的人力资源规划、严格的绩效考核体系和市场化的薪酬管理体系为核心内容的人力资源管理体系，充分调动优秀员工的工作积极性和企业认同感，为企业发展目标提供根本保障。
人力资源规划——按现代企业管理原则编制企业的人力资源规划，包括企业的人员编制计划、人才的职业生涯规划、人才更换和人才储备计划以及员工的培训与教育制度与计划等。
绩效考核——建立基于安全指标、环境指标、绿化指标、设备指标、房管指标、客服指标、培训指标、内审指标、满意工程指标等九大模块的kpi指标，设计考核制度和管理办法，设计考核应用表单，指导考核工作开展。
薪酬体系——规划公司的薪酬、福利政策等方面的制度，按现代企业制度规划公司工资及福利方案，使其具有竞争力、公平性，并解决员工的后顾之忧，针对公司发展需要和不同层次的人员设计利益激励机制。
八、建立服务质量管理体系
物业管理公司作为服务型企业，服务质量的保持和提升当仁不让的处于最核心的管理地位。因此，必须实施全面质量管理，综合运用现代管理手段和方法，通过实施质量管理的培训与理念灌输，提高全体员工的质量意识，规范员工的服务行为，完善质量责任制度，为业主提供充满人性的个，全面满足物业管理的工作需要。在企业的实际运作中，可以通过六西格玛质量管理规范、iso9000质量管理体系以及国家和地方制定的各项物业管理标准作为具体的行为准则来指导和规范具体的质量管理体系建立工作，增强员工素质，提升企业的核心竞争力。
九、理顺与开发商的工作关系
物业管理公司服务质量的好坏，很大程度上取决于房地产开发商提供的配套服务是否完善，是否及时。当前，物业管理公司与开发商主要有两种形式的关系，一种是完全独立的经济实体，另一种则是存在隶属关系的母子公司。第一种关系在工作接洽中完全按照国家和地方相关法规进行市场化运作，一般不会产生人为因素的干扰；而在第二种关系中，物业管理公司作为开发商的下属企业，在谈判能力和业务沟通上处于相当劣势，开发商往往会以顾全大局的名义要求物业公司尽快接管，容易因“配套不到位、拆迁安置遗留问题、房屋质量”等诸多问题的造成物业管理公司和业主之间的矛盾与冲突，因此规范开发商和物业管理公司的工作关系，建立基于契约和权责明确的集团公司管控模式，也是物业管理公司和开发商都应重点关注的问题。
1.明晰母子公司管理模式
采取战略管理型的管控模式更加符合开发商和物业管理公司的工作特性，该模式主要用于相关行业领域间的运作，强调集团公司的财务监控和战略统一部署，有利于公司组合的协调发展以及战略协同效应的培育，有利于物业管理公司根据自身发展需要独立开展经营业务。
2.强化内部市场化服务意识
开发商和物业管理公司都应建立内部市场化服务理念，规范双方权利义务，明确业务工作内容，严守接管验收标准，保障物业工作的有序进行。
3.合力解决历史遗留问题
对于种种历史遗留问题，可由物业管理公司将问题汇总，明确双方责任，提出一揽子维修或货币补偿解决方案，根据实际情况与开发商协商解决，保证物业管理工作的顺利进行和社会民生的安定祥和。
4.开发商加大扶持帮助力度
作为开发商，应将物业管理公司的长远发展纳入公司的整体发展战略规划中，进行有步骤有针对性的扶持和帮助，在人力、物力、财力以及工作上给予一定的资源保证，物业管理公司应该注意资源的整合与合理运用，尽量提高有限资源的利用效率和效果，保证企业发展目标的顺利实施。
5.物业公司建立端正的工作态度
物业管理公司和开发商的血缘关系是无法抹煞的，因此，物业管理公司应首先摆正自己的位置，在公平公正公开的基础上积极协调开发商和业主之间的关系，维护开发商和物业管理公司的良好形象，提升开发商和物业公司的品牌美誉度和知名度，保护开发商的合法权益；不能以旁观者和第三方的角度思考问题，置身事外，或抱怨连连，甚至懈怠工作；这需要物业管理公司管理者必须建立大局观、全局观，并在公司内进行广泛宣传教育，引导公司员工共同摆正心态，踏实工作。
综上所述，通过建立健全公司内部管理体系，理顺母子公司关系，建立客户导向的市场服务意识，培养优秀的物业管理人员，是物业管理公司全面提升管理能力，培育核心竞争优势的关键步骤，只有内部规范了，才能真正做到全心全意为住户服务，使物业管理企业能在激烈的物业管理市场竞争中立于不败之地。
物业公司内部管理制度篇6
关键词：物业管理；财务管理
1物业公司财务管理的现状和难点
物业管理指的就是派遣专业的人员，受物业所有人员的委托，依据我国的相关法律法规，遵从签署合同的各项条约，对已经完成建设并且投入应用的房屋建筑物以及相应的配套设施，应用经济的手段对其进行全面的、有效的管理。目前，物业公司财务管理主要存在以下难点。
1.1财务控制体系薄弱
1.1.1物业管理费定价偏低或收费不足。一方面前几年物业项目一般由“谁开发谁管理”，即房屋建成初期由房开商成立的物管公司进行管理，为促进销售，一些物业管理费定价偏低（特别是住宅项目），有些甚至低于成本价，项目开发完毕或销售完成后，房开商不再对物管进行补贴，物管公司再进行调价比较困难；另一方面，即使物管费定价合理，受入住率和收费率的影响，物业公司收到的管理费也会存在不足情况，难以维持公司和物业项目的正常运行，物业公司往往采取降低服务标准、减少人员配置等措施，但这样使得物管服务品质下降，反过来又造成收费困难，形成恶性循环。
1.1.2由于物业管理行业特性，使得物业公司在收费时时常会有项目繁杂、金额小、涉及现金多等特点，如果公司的财务管理制度不健全，再加上执行力度不够、监督不严格，可能会有收取资金被流失、不按时入账、收费台账记假账等风险，给公司带来损失。对于资金支出也同样存在零星、繁杂、现金使用频繁的特点，如物资采购就分保洁用、设备设施维保用、护卫用、食堂用等各类物资，品种数量多且采购频繁，如果公司财务管理制度不健全、支出审核审批手续不严，也极易造成公司人工和采购成本上升、滋生腐败，影响物业公司的服务品质和效益，阻碍公司的长足发展。
1.1.3财务人员的素质问题，出于成本效益原则考虑以及受物管项目规模的限制，物业企业在人员岗位配置上往往不足，无法做到专人专岗，尤其是小规模物管项目。财务部门也是如此，特别是基层财务人员如收费员通常兼物业管理服务岗位，不仅要具备财务人员的基本素质，还要有物业管理的业务能力，现实中能达到该能力要求的人员很少，不能让财务管理在企业基础管理和控制中发挥很好的作用。
1.2缺乏现代化的管理理念和手段
现代的管理理念和手段是保证物业公司服务质量的重要基础。随着市场经济体制的不断完善和现代科学技术的应用，物业管理逐步走向市场规范化、物管项目智能化，以往的管理理念和管理手段已不能适应现代物管的需要，同时也对财务管理提出新的要求，如物管项目前期方案制定、投标、前期介入，以及后续管理都需要财务管理的全程参与和介入，如果企业还在以陈旧的理念和手段进行物业管理，势必限制企业业务的拓展，影响企业管理的质量效果和经济效果，同时给财务管理增加了工作量与难度，难以发挥财务在企业内部控制和监督管理中的作用。
2解决物业公司财务管理难点的措施
本人从事物业公司的财务工作多年，总结建议以下几条措施以供参考：
2.1完善公司财务管控制度并有效实施
公司应高度的重视财务管理制度的建立健全与有效实施，财务部门应对物业管理流程中涉及的财务事项进行全方面的梳理，包括方案制定、价格测算、收费流程、台账管理、票据管理、人员工资、物资采购与库存管理、资金支付审核流程与审批权限等方面，建立健全财务管理制度和具体实施细则，并在实际运用中根据管理要求及时修改完善。严格执行财务管控制度，定期不定期检查制度执行情况，可以将制度执行情况作为部门（项目）考核指标之一，纳入部门（项目）的工作绩效管理，以保证制度能得以很好的落实和实施。
2.2资金收支管控方面
资金收入管理重点规范收款流程管理，包括收款标准、规范开票、交款时限、记账要求、管理报表的编报等细节管理，有条件的可以利用现代信息技术将收款流程纳入财务信息系统管理，以提高管理效率，同时建立内部和外部（业主或客户）的监督机制，对收款流程进行检查监督，减少资金收取过程中的损失。
2.3提高财务人员的素质和业务水平
财务人员的职业素养与业务能力，对财务管理工作的质量和效率有着决定性的影响。物业公司应重视财务管理人员的职业素养与业务能力提升，主要做到以下几点：①建立和完善财务管理部门的部门职责、岗位设置和岗位说明。②严格把关财务人员上岗前的资格要求，如学历、从业资格证、职称等。③注重财务人员培训，培训内容包括物业管理相关知识、法律法规、公司各项规章制度，特别是基层财务人员要熟悉公司业务管理制度和财务管理制度，能熟练运用到实际工作中。④定期对财务人员进行工作绩效和职业素养的考评，将工作绩效与个人待遇、晋级挂钩，调动财务人员的积极性。对于财务人员的违规违纪行为，应及时采取处罚、调离财务岗位、辞退等措施，情节严重的还应追究法律责任。⑤有条件的物业公司，应对财务人员定期轮岗，以提高物业公司财务管理工作质量。
2.4开展财务分析，发挥财务管理预警作用
物业公司财务部门应根据公司战略目标，组织分析公司和项目的现状，包括现有资源、管理规模、管理水平等，组织编制公司和项目年度预算，协助公司决策层制定公司年度管理目标和经营目标、下达具体考核指标（包括管理指标、经营指标）。定期统计汇总公司、项目各项指标的实际完成情况，对照预算及目标，分析差异的内外部原因，及时向公司管理层及项目反馈预算执行情况、警示所发现的管理和经营风险等信息，以便公司能采取措施及时解决经营管理中的问题和风险，做到“事前和事中控制”，充分发挥财务管理的预警作用。
3结语
物业公司内部管理制度篇7
关键词：监审联动；集团公司；物资管理
集团公司中物资的采购、使用与管理，需要遵循相应的集约化、协同化物资管理规范，对企业内部的物资需求、物资采购计划、物资使用、物资库存等状况进行监察、审计。借助于大数据云计算技术、网络监督管理平台，可以对企业的多种备品备件物资、周转设备物资等，进行网络化处理、分类与存储，并实现对现有物资资源的灵活性分配与调用。
一、集团公司物资管理的工作原则
1．集团公司的物资采购管理原则
集团公司的物资采购，主要包括总公司、省级公司、地级公司等管控主体，不同企业分别负责物资采购的不同环节。其中总公司负责对采购的物资类目、物资产品等作出规定，并向省级公司、地（市）级公司提供招标，以规范企业的物资采购活动。分、子公司根据省公司的物资采购要求，结合企业内部的实际使用需求、采购清单，编制采购目录、采购产品类别、采购方式等内容，严格对采购物资的类型、数量与质量等作出管控，具体采购管理流程为：首先总部制定统一的物资采购类目、采购范围、采购方式，出具企业物资采购管理的指导意见。之后省级公司、地级公司依据采购指导要求，对自身需要的物资进行招标、非招标采购，招标采购在电子商务平台中完成。对于采购目录中不存在的物资种类，包括项目建设、监理等物资，则可以采用特定来源采购、竞争采购等方式，集中对其他物资类型进行采购和管理。
2．集团公司的物资使用管理原则
集团公司对物资使用的现代化管理，会依据企业内部现有的物资管理制度，进行物资主管部门、物资管理人员的工作协调，通过对整个集团业务程序、物资使用状况的核算，加强生产过程中重要物资数据的搜集、报备与使用管控。在各种备品物资使用之前，要遵循统一申报、集中管理原则，详细拟定经营项目、业务开展的物资使用计划，对已经入库的物资按批次，做好使用规划与管理。之后向本单位上级部门报备，有关使用物资的类目、数量与时长等数据，以便于其及时从网络平台中，将库存中的物资进行扣除，而那些稀缺物资可以通过跨单位、跨平台来完成调配。3．集团公司的物资库存管理原则在集团公司入库物资、库存物资的管理中，要严格依照《物资仓库标准化建设指导意见》，以及集团公司制定的《仓储物资管理工作规范》，对企业内部的经营建设、备品备件物资等，进行入库验收、物资鉴定与库存物资管理，以尽可能保证物资收、发数据的一致性。（1）一般在物资采购、调拨入库完成后，可借助于大数据处理技术、网络监审平台，对现有入库物资进行统计、分类与存储，打印物资交接单据、验收单据与调拨单据。（2）对于入库物资、库存物资的管理，需要先对入库或结余的物资进行鉴定，核对物资的品名、性质、规格、数量等资料，编制物资审批与保管申请表，以保证监审部门、供应商的信息协同。（3）将已经入库的废旧物资、库存物资，进行盘点、检测与分类养护，清理那些不存在使用价值的报废物资，填写废旧物资交接单据，移交废旧物资至后勤部门进行处理。
二、集团公司物资采购、使用与库存管理存在的问题
1．集团公司缺乏完善的物资监督管理制度
集团公司在物资采购的流程中，存在着一系列采购管理漏洞，如对于尚未签订物资采购合同的项目而言，在物资采购供应商、采购价格方面，都缺乏相应的监督管理机制，这使得物资采购出现价格过高、品类过于单一，以及采购质量无法保障的问题。其次，对于生产物资的使用和库存管理，各企业监审部门缺乏物资成本核算、库存管控的协调机制。比如某些紧急项目或业务的开展，会在短时间耗费大量资金，进行使用物资的备品备件采购，在物资保管、养护与存储方面的资源消耗也会不断增多，由此导致物料成本、库存物资堆积量的增长。
2．集团公司物资管理流程的计划性不强
现阶段集团公司的各种物资，从采购入库、物资使用、库存积压到报废处理，仍然处于单节点物资统计核算、存储与管理的阶段，缺乏计划性的物资管理流程。在集团公司物资管理尚未形成闭环情况下，不同监察部门、审计部门通常各自为政，对现有物资采购入库、物资使用、物资库存、物资报废等数据，进行统计与管理，不同物资管理环节之间缺乏有效的衔接。而且由于某些企业，尚未引入网络化的物资信息管理模式，在物资数据采集、统计分类与存储过程中，耗费的人力、物资资源较多，得到的物资管理结果准确度也较低，这使得库存盘点不及时、物资积压等问题频频出现。
3．集团公司的物资鉴定、库存管理不严
对于集团公司经营管理工作而言，企业领导更加注重日常业务、生产作业与财务审计活动的开展，忽视企业内部各种物资的查点、使用与存储管理。在企业采购或入库物资总量较大情况下，企业监察部门、审计部门往往只对物资的规格进行鉴定，包括物资品名、规格、合格证与数量的管理，缺少对物资质量的检验。所以从物资管理实践方面来看，企业领导层重日常业务经营、轻物资管理的问题严重，多数企业对产品仓储的管理不严，在物资入库、出库与存储方面，没有对现有库存信息进行及时的更新与录入。
三、监审联动机制下集团公司物资管理的网络化架构搭建
集团公司的网络化物资管理监审平台，主要包括生产物资需求管理平台、平台基础管理、统计数据查询等组成部分，不同物资管理模块分别负责管控不同的物资业务。首先，集团公司物资的平台基础架构，为产出资源的入库、使用与管理提供支持，存在windowsServer系统、数据库、人员权限管理、云计算平台等软硬件模块，能够形成物资后台管理、用户端之间的通信连接。其次，作业项目物资管控平台，包含月度物资计量（计划）、月度物资确认，以及入库物资、出库物资、库存物资的匹配与管理功能，通常负责开展入库／出库物资审查、发货物资匹配、仓库库存物资管理等业务活动。最后，统计数据查询为生产物资管理的监控平台，监察部门、审计部门可以根据企业内部的物资使用与库存状况，进行物资需求、物资月度计划的查询，以便于拟定完善的生产物资管理规划，具体网络物资管理架构如图所示：利用网络化物资管理监审平台，开展集团公司物资管理的主要流程为：（1）物资监管、审计人员根据导入的作业项目信息，进行每月物资材料采购清单、采购物料信息的确定，并与仓库中已经存在的库存物资进行匹配，若匹配成功则删除该采购物资，若匹配不成功则关联物资单价信息。（2）仓库管理员针对已经入库、实际出库的物资，更新企业库存中的物资需求数据，然后将更新完成的物资信息上报至公司项目物资管控平台，由上级领导再次确认物资需求计划、采购清单的匹配度。（3）对已经完成匹配的物资进行出库操作，并将出库物资的离库时间、品名、规格与数量等信息，上传至云计算服务器、后台数据库，以便于网络系统生成发货物资匹配界面、发货单据。（4）物资需求计划与信息查询。在集团公司项目或业务实施的过程中，物资监察、审计的管理人员，可以针对不同作业部门的实际需求情况，取消或增加现有物资的匹配计划，还可以在网络监控面板中，查询本月度时间内物资入库、出库与库存的数据，从而完成生产物资资源的灵活调度。
四、监审联动机制下集团公司的物资管理策略
1．制定企业内部物资管理协同联动制度
在集团公司物资集约化、协同联动管理情况下，要依托《物资仓库标准化建设指导意见》，对企业内部现有的物资管理机制进行改革与完善。首先企业领导根据不同作业部门在一段时间内的物资流转需求，制定具有层级化、业务关联的物资管理制度。之后针对总公司、省级公司的管理要求，统计物资业务执行、物资核算单据，进行备品备件物资的入库、出库、盘盈／盘亏数据的上传，由监察人员、审计人员核查后反馈至纪检监察部门，以保证企业经济效益的稳步提升。
2．加强物资管理网络平台的建设与数据共享
当前集团公司所构建的物资管理网络平台，通常依据不同作业部门的物资需求，进行项目物资模块、统计数据查询模块的规划。借助于该物资信息管理系统，能够对入库物资、出库物资、库存物资进行计量与台账管理，其中月度物资计量、月度物资确定等功能，负责对整个月度的物资备品备件，展开物资入库、出库、库存等的流转数据统计，包括物资品名、规格、数量、流转时间的统计与记录，并将物资信息上传至网络平台共享。之后，监察或审计人员对盘点后的物资进行再次审计与核对，及时整合与清理现有的物资库存占用、废旧物资。
3．完善集团公司部门职责划分与监审联动管理
集团公司监察部门、审计部门等，为物资供应、调配与库存管理的监审部门，其对企业内部物资管理的成效具有重要影响。因此企业应对监审部门的各项管理职责，作出明确的层级管理设置、人员任务划分，通过不同岗位管理人员的专业化培训，形成网络物资管理平台、监审管理人员的联合，将监察部门、审计部门人员分为多个小组，按照小组开展一系列物资流转的记录、监察与审计工作，进行物资入库、出库、库存管理等业务的规划与执行，以保证整个物资管理流程进展顺利。
物业公司内部管理制度篇8
一、调查范围
广电行业按投资的方式不同分为三类：全部由广电行业投资的全资公司、有控股权的公司和无控股权的公司，考虑到对非控股公司的经营管理权限的约束，此次调查仅包括广电行业投资的全资公司及控股公司，不包括非控股公司。
此次调查以财政部《内部会计控制规范》为依据，主要的内容是公司内部控制情况，包括：不相容职务相互分离控制、授权批准控制、会计系统控制、预算控制、财产保全控制、风险控制、内部报告控制和电子信息技术控制。
二、调查结果
此次的问卷调查结果显示广电行业公司的管理层都有内控管理的意识，并在一定程度上进行了细化管理，但是由于没有系统的管理理念，缺乏具体的举措，目前取得了一些成效，但是还有很多方面有待加强。
1.所有公司均具有一定的内控意识。例如所有公司均设置了独立健全的财务会计机构并配备了财务会计人员，制度了会计制度；各公司在实物的控制方面都做得较好，钱、财、物的分管，重要物品的专人保管、重要物品领用交接手续都能够很好地地执行；所有公司均有重大事项或大额支出的审批制度。
2.所有公司均有内控制度，但大部分是一个个单独的限于某方面的具体规定，未形成系统的完整的内部管理制度，正因为制度的模糊性，导致执行过程中难免出现偏差；同时，各公司未建立完善的事后检查评价系统，无法对授权活动工作质量、预算调整与执行情况、风险评估对经济业务的作用程度等进行有效验证。
3.部分公司在内控的几个关键方面控制较差，例如公司发生的具体经济业务，批准人、执行人、审核人和记录人应该相互分离，但是所有公司都没有完全做到，说明管理层对于不相容职务由同一人进行所导致的差错、舞弊进而损害公司利益的可能性估计不足；在预算控制方面，各公司仅能做到在经济业务实际发生时进行控制，而无法做到事前、事中的全面控制；在风险控制方面，各公司未建立良好的风险控制体系以及内部监督机制。
4.部分公司现有的内控制度未得到有效执行。再完善的内控制度如果不能得到有效的贯彻执行，那都是一纸空文。如固定资产报废、清理须经技术鉴定和授权批准；固定资产和存货定期盘点、应收账款及其他应收款定期催收等，这些最基本的内部控制手段，在部分公司仍未得到有效执行，说明管理制度并未落到实处，无法取得应有的效果。
5.虽然公司已经是企业制管理，公司员工的观念却停留在原有的财政拨款体制上，坐等国家给自己发工资，个人的收入与其所经营的公司业绩没有直接关系，同时缺乏有效的业绩激励手段，造成经营者对公司盈利关注度不够，使得公司资产利用效率不高，获利能力较弱。
三、原因分析
广电行业公司内控管理方面存在的问题既有历史的体制原因，也与管理层的经营管理理能力息息相关。
1.广电行业公司最早出现在90年代，当时是作为广电行业的衍生产品，其经营范围以广电的周边产品为主，如电视购物、广电器材等相关产品，完全依托广电进行。而随着产业化的进程，广电行业公司面临激烈的市场竞争，仅靠广电的资源是远远不够的，必须拓展经营范围，尝试多元化经营，在这种转型时期，经营管理的重点在于投资方向的把握，对于内部管理的系统化关注程度较低。
2.公司成立之初，公司的规模都较小，此次调查的成立时间较早的公司注册资金都在一百万之内，员工人数也不多，在这种情形之下，公司管理者可以事无巨细都亲力亲为，依靠个人能力对公司实行管理，但是公司一旦规模扩大，这种管理的弊端就显现出来，公司缺乏自己应有的运营能力，管理者必须对每件事情做出决策，难免顾此失彼。
3.内控管理的好坏与人员素质息息相关。目前公司的管理者大多原是广电的记者、编辑等，没有形成完善的经营管理理念，对公司的控制缺乏整体性和前瞻性；在财务人员的配备上，在公司的起步阶段，出于成本效益的考虑，招聘的财务人员仅要求具有基本会计核算能力，而随着公司的逐渐成长，对于财务人员的要求越来越高，财务人员急需全面提高素质。
四、改进措施
针对以上调查结论，我们认为广电行业公司应总结经验，引入先进的经营管理理念，找准优势所在，提高核心竞争力，完善内控制度，降低成本，提高生产经营效率。具体改进措施如下：
1.广电单位作为投资主体，在设立公司之前需要研究市场态势，找准市场方向，进行可行性评估，为公司的业务发展奠定良好的的基础。
2.提高人员素质，通过咨询、座谈、培训等方式，建立完善的经营管理念，提高内控管理水平。
3.各公司应建立全面的内控制度。由管理层到职工齐心协力，协调配合，对公司内部各经济活动的环节，制定一套完善而又严密的纵横联系的程序和方法，使各项经济活动在各个职能部门和环节之间保持分工、协调、均衡和衔接，自动监督检查，纠正错误，使各项经济活动按照既定的方针、政策、计划的要求正常进行，以完成计划，实现预定的经营目标。
4.所有内控制度都应形成书面文件。内控文件中应详细而严格地规定各项经济业务的程序、方法，并且建立良好的检查评价系统，确认这些内控制度能够落到实处，增强执行力度。
5.各公司的业务关键点应进一步加强控制。每年编制业务预算和年度预算方案，严格按照预算安排各项收支；根据经济活动的重要性和金额大小来确定授权批准层次，建立必要的检查制度；大型支出和特殊项目上马之前进行风险评估，执行过程中跟踪评价，及时预警，项目完成后总结经验教训；具体经济业务的批准、执行、审核、记录以及财产保管与登记各职能分由不同人员行使；对固定资产进行保险，定期对固定资产的会计账目与实物进行核对，定期清理借款；设置内部审计机构，独立地对生产经营活动进行内部监督；提高提高内部报告的针对性和有效性。
综上所述，内控对于提高公司管理效率，增加资金使用效率有着重要的推动作用，广电行业公司可借鉴江西电视台的经验和教训，建立完善而又严密的内控制度并严格地贯彻执行，增加公司的竞争力。
物业公司内部管理制度篇9
本文以商贸型私营小企业G公司为案例，从货币资金控制、销售及应收账款控制、采购及应付账款控制等方面阐述该公司内部会计控制现状，并针对G公司在内部会计控制方面存在的问题提出相应的改进建议。
关键词：
私营小企业；内部会计控制；应收账款
一、引言
私营小企业在我国国民经济中不仅数目众多，还承担着农业经济向工业经济和知识经济转型，农业人口向非农业人口转移，提高居民生活水平，完善经济制度等多项历史重任，且是国家长治久安，社会稳定的重要因素。要让私营小企业在中国经济和社会发展中发挥巨大作用，取决于企业自身能否健康成长，企业的功能能否充分发挥，而提高企业的科学管理水平则是关键之一。
二、G公司内部会计控制现状
G公司是一家私营商贸型小企业，公司领导注重对公司业务流程整理和制度化建设，但是在实际工作中没有对每个部门的工作进行流程化设计，导致可操作性性或传递方式不流畅，很多制度流于形式。
（一）货币资金控制现状
货币资金因其流动性和变现性的特点被视为风险性最高的资产，G公司目前的货币资金控制现状如下：
（1）货币资金授权批准。
根据《内部会计控制规范———货币资金》的要求，严禁未经授权的部门和人员办理货币资金业务或直接接触货币资金，G公司的出纳人员为货币资金的经办人，而公司会计属于无权办理该业务的人员，由于历史问题或授权不明的原因，会计人员也可以接触管理现金。
（2）是不相容职责分离。
内部会计控制的理想状态是没有任何一件事情可以由一个人经手完成，而货币资金的管理中，G公司的会计人员既负责资金支出的审批，又可以经手资金的支出工作，这种不相容职责集于一人，使G公司的货币资金的内部会计控制存在着较大的风险性。
（3）印鉴管理。
根据内部会计控制的要求，公司必须加强银行预留印鉴的管理，财务专用章由专人保管，个人印章必须由本人或其授权人员保管，严禁一人保管支付款项所需要的全部印章，G公司的银行预留印鉴为公司法人印鉴和财务专用章。目前该公司这两枚印鉴由同一人保管，且公章也由这一人保管，严重影响了企业的货币资金控制。G公司的货币资金控制环节问题出现在限制环节，不相容职务分离环节和印鉴管理环节。
（二）销售及应收账款控制现状
根据G公司的财务明细报表显示，该公司的坏账较少，不到公司年销售收入的0.6%，却存在一些未解决的疑问应收款，如G公司账面显示w公司欠款为3万元，但对账时w公司的回复是确实有收到这笔货，是公司财务却没有确认为应收账款，原因是未收到G公司的发票：G公司能够将相关的票据资料找出来，却不能找到w公司确认收到该货款发票的签收单据，经反复追查发现是发票未及时的到达客户手里，这种情况在G公司并非偶然情况，而是多次出现，若及时核对财务账目，尚可进行补救措施；若未能及时对账，结果就是客户只支付货款部分，而因为未收到发票拒绝支付税金部分，给G公司造成不小的损失。
（三）采购及应付账款控制现状
G公司的采购及付款工作主要由公司采购部门负责，财务部门根据采购部门获得总经理批准的单据进行货款支付。G公司为商贸性质企业，一般是接到客户订单后再向供应商购货，目前G公司并非产品的直接使用者，对产品的质量检测停留在外观检测，仅有较少的产品送样至专门的检测机构进行检查，因此很多货物到了客户处，进入生产线后才发现质量问题，而此时采购货款已经付款给供应商，追讨货款或者索赔就较为困难。对于长期供应商，这一问题能较好的协商，而对于非固定非长期供应商，G公司就很被动，只能自己承担对客户的索赔工作而无法向供应商追讨赔款。
三、G公司内部会计控制完善对策
（一）货币资金内部控制制度设计
（1）货币资金的控制点。
货币资金是企业流动资产的重要组成部分，具有流动性强，收支业务量大，比较容易发生损失，国家对企业货币资金有严格监督。货币资金的控制包括：货币资金的预算环节控制、货币资金收款环节控制、货币资金付款环节控制、货币资金日常管理控制、货币资金账务处理环节的控制和货币资金检查分析环节的控制。对于G公司而言，其货币资金控制需要加强的主要是货币资金日常管理控制和货币资金的付款环节控制。企业货币资金日常管理控制的目标是确保货币资金安全完整，保持企业货币资金的最佳持有量，一般企业通过盘点、核对、监控等手段实现这一控制目标。货币资金付款环节的控制目标是确保付款过程中资金的安全准确并最大限度地利用付款条件，企业应通过单据受理控制、支付申请控制、支付复核控制及办理支付控制实现这一控制目标。
（2）货币资金控制的重点控制流程。
G公司很少使用现金进行收款，货币资金的收入管理基本规范，问题主要表现在现金和银行存款的支出事宜可以由一人全部办理，因此，需要对此流程进行规范。在图1中，对G公司财务部会计和出纳职责进行了明确划分，关键点如下：会计人员的职责范畴为对申请货币资金支出的原始单据进行审核，并对公司的货币资金进行账实核对，其方法分别为定期的现金盘点和银行对账，同时由其编制现金盘点表盒银行余额调节表；出纳人员的职责范畴为根据经过总经理审核批准的单据进行货币支出活动，同时对货币支出活动进行会计信息的记录，并负责对现金的保管工作。
（3）货币资金控制的管理制度。
在图1的基础上，本文对G公司的货币资金控制进行相关的制度设计，主要包括货币资金的管理制度设计和印鉴管理制度设计。一是G公司货币资金管理管理制度。具体如下：G公司的货币资金由本公司财务部管理；公司的现金资产由公司出纳人员保管，其他人员不得接触现金资产；公司的银行存款、应收票据、短期证券等货币性质资产由出纳人员在取得授权后负责具体的收支事项，其他人员不得办理；公司货币资金的支付活动需要经过以下步骤方可进行：业务部门首先提出申请，包括付款申请和报销申请；财务部会计人员对用款的合理性及票据的合理合法性进行审核，通过后交总经理审核；总经理批准并通过后可以进行货币资金的支付活动；公司会计人员必须每月对公司的现金资产进行盘点，对银行存款进行清查，对其他货币性资产进行检查，并编制现金盘点表，银行存款的余额调节表盒其他货币资产的清查表，编制完成后报送总经理存档。二是G公司的财务印鉴管理制度。具体如下：本公司的财务印鉴包括财务专用章、发票专用章、及法人章，公司在银行的预留印鉴为财务专用章和法人章；公司财务专用章由公司出纳职位管理，发票专用章由对发票进行复核的人员管理，法人专用章由法人指定人保管，财务专用章和法人章不得由同一人保管；获得总经理授权的文件，方可同时使用财务专用章和法人章；财务专用章、发票专用章及法人章单独使用时需由管理人员登记备案；如需将财务印鉴带出，需有携带人申请，获得部门主管批准后方可执行。任何人不得将财务专用章和法人章同时带出。印鉴保管人离开工作岗位超过1天时间的，需对所保管印鉴办理交接手续，但财务专用章保管人和法人章保管人不得相互办理代管理事项。
（二）销售及收款内部会计控制制度设计
（1）销售及收款的控制点。
销售业务的运行环节比较复杂，涉及企业多个部门，对于商贸型公司几乎涉及到企业的所有部门，外部则涉及到供应商、运输商，因为涉及部门多，所以控制难度较大，也易产生舞弊现象。销售及收款控制的目标包括保护企业有关资产的安全与完整，保证销货折扣措施恰当，销售退回处理合理和正确合理地处理相关的会计信息。销售及收款环节的控制点包括：销售计划控制、销售订单和销售合同控制、客户信用控制、交货控制、贷款结算及收款控制、销售调整控制、销售退货控制等。本文重点关注的流程是G公司在销售及收款环节中，票据传递对收入确认的影响（见图2）：G公司在销售订单确认后，由仓库管理人员向物流部门提交货物，物流部门获取将发运产品后向财务部申请取得相应的发展，物流部门向客户发出货物及发票；收入的最终确认，以客户对收货单据和发票签收单据的回签确认认为前提，这样可以避免今后收款活动中的纠纷。
（2）销售及收款环节的控制制度。
收入的确定是企业收款，保证自身利益的前提，针对现有流程，制定相关制度如下：G公司收入确认管理制度。公司的销售及收款管理由销售部门，财务部门共同管理，销售部门对销售货款的回收负最终责任，仓储部门，物流部门共同参与销售流程；销售部门根据订单审批制度，向仓储部门提交经审批的有效销售订单；仓储部门根据有效销售订单备货，并对规定时间内向物流部门提交订单所需产品，货物交送时相关经手人需进行交接签收手续；物流部门在收取将发送产品后，在系统中完成交货手续，提示财务部门开具相应的确认收入的增值税发票或者形式发票；财务部门在物流部门提示后进行开票活动，国内贸易开具增值税发票，对外贸易出具形式发票，并将发票传送至物流部门，发票传递时需同时提交发票签收单。物流部门对所收取发票进行签收；物流部门将装备好的货物及发票安排运输，保证及时送抵客户处，并及时获取客户的签收确认函；对于客户确认并签收的产品，财务部门根据签收单据最终确认收入和应收账款，对于客户提出质疑的产品，进入协商或退货处理流程。
（三）采购及付款内部会计控制设计
（1）采购及付款的内部会计控制点。
采购环节是企业运营当中的关键环节，根据经验统计，采购环节的成本每降低1%，企业利润会增加5%甚至更高。采购及付款环节的控制目标是：保证采购与付款业务会计核算资料真实准确，保证采购物资安全完整，保证采购与付款业务合规合法，保证采购活动经济合理。其关键控制点包括：一是申购环节。申购和审批环节岗位分设，职责分离；申购和审批必须有一定的标准。二是采购环节。包括供应商的选择，采购价格的控制，合同的谈判及签订，订单的生效四个环节的控制。三是验收环节。验收环节必须独立于申购，采购环节，必须确定验收标准，并有严格的验收流程，编制验收凭证。四是付款环节。包括应付账款的审核和记录，采购部门的付款申请，财务部门的审批，负债人审批，会计记录以及与供应商的对账活动，出纳的付款安排。五是违约环节。主要是针对供应商逾期交货，延期交货，货物短缺，质量不合格以及运输商故障等各个环节的控制。六是账务处理环节。包括应付账款，应付票据和预付账款的记录。对于应付款项的确认，必须有采购凭证、验收凭证、实物凭证等各项凭证的传递及记录。最后汇入会计部门进行核算与付款。
（2）采购及付款环节的重点控制流程。
如图3所示，G公司在采购及付款环节的最大漏洞在于验收及违约环节的处理，由于没有专业的验收人员，也未设置验收流程，所以对货物的质量把握不确定，经常出现产品送至客户后才检验处质量问题，而且由于客户直接和销售部门沟通，销售部门与采购部门之间的沟通完成后，采购部门因为缺少流程控制，不能将信息及时传递到财务部，使公司出现按期支付不合格产品的贷款，造成公司损失。本文对G公司在采购及付款环节的控制重点关注出现违约情况的货款支付。该公司的采购及付款环节，有三个重要控制点：产品的验收，公司应该着重加强产品的验收工作和验收流程控制，以尽可能减少货物销售后产生的质量纠纷；会计信息的记录：即应付账款的确认，必须由入库单，验收单和发票三项单据同时具备方可入账；对于销售后产生的质量问题。必须由客户提供投诉证明，由采购部门和供应商协商，再将相关资料及时送交财务部，进行会计信息的记录，以保证付款的经济性。
（3）采购及付款控制制度。
本文着重与产品验收环节，质量纠纷环节的制度制定：一是产品验收制度。公司需设立专人对产品进行质量检测及验收，验收人员独立于采购部，物流部，仓储部和物流部；公司应针对占公司销售比重较大的产品建立质量合格标准，验收人员以此依据对产品进行检测，对于非常规产品，超过一定金额或比重的，采用送专业检测机构的方式检测；验收单据包含的内容应包括：产品规格，数量，到货时间等指标，与采购合同进行对比，并给出明确的验收建议；验收合格的产品方可交仓储部门办理入库手续；验收人员确认质量合格的验收单据，是财务部记录应付账款的必备原始单据。二是售后质量纠纷管理制度。对于验收中不能检验而需要在客户使用后方能发现的质量问题，使用售后质量纠纷管理制度；产品交客户，经客户使用后发现质量问题的，需要客户填写质量投诉书，投诉书内容包含：产品名称，规格，型号，批次号以及具体的质量瑕疵；客户投诉书由物流部门管理，物流部门在收到客户投诉书后应将相关的产品信息及时传递至采购部，采购部门与供应商进行协商，并获取供应商协商书，协商书的内容应包含：采购订单号、产品名称、规格、型号、批次号，对质量不合格产品的处理方案；扣款金额等具体信息，并需要双方签章认可；采购部门将获取的供应商协商书，分别报送物流和财务部，财务部据此进行会计信息记录。
参考文献：
［1］李连化：《公司治理结构与内部控制的链接与互动》，《财会月刊》2010年第9期。
物业公司内部管理制度篇10
论文摘要：天水市物业管理尚处于起步阶段，存在的问题很多，主要表现在法制建设滞后、建管不分、小区居民对新的物业管理概念认识不清、公司内部人员素质差、服务意识不强、专业人才短缺、资金不足、服务项目少、管理水平低等方面。针对上述问题，起步阶段的天水市物业管理应突出强调服务意识，政府、开发商、物业管理公司、业主四方联动，建立健全各项法规制度，促进天水市物业管理的快速发展，以适应城市现代化建设的要求。
随着我国住房制度改革的深入进行和城市现代化建设的不断发展，我国的一些大城市如深圳、上海、北京等地的物业管理得以长足发展。天水市由于经济发展滞后，城市发展也较为缓慢，物业管理尚处于起步阶段。近几年随着西部大开发战略的逐渐实施，天水市的发展日新月异，房屋年开发量保持在20万平方米以上，此时研究天水市的物业管理问题是很有必要的。
一、天水市物业管理的现状分析
（一）天水市开展物业管理的有利条件
1、天水市是一座历史悠久的文化古城，近几年随着旧城改造工作的顺利进行，全市已形成了一批初具规模的居民住宅小区，较大的有罗玉、东团庄、聚宝盆、新华路、滨东、天北、青南、重新街、皇城路、天府小区等50多个，其中罗玉小区内现有47栋 楼房，5 个自行车棚，建筑面积达23万多平方米，在全省也是屈指可数的小区之一。目前，全市两区五县房屋开发量以每年20万平方米的速度增长，这不但构成了物业管理的物质基础，也为全市物业管理公司提供了一个现实的和潜在的大市场。
2、市内已设立了一些物业管理公司，如梓裕、天房、金桥、市场、宏昌等。其中，位于罗玉小区内的天水市梓裕物业管理公司成立于1998年 11月 10日，由天水市城建综合开发公司原供热处、物业管理处合并组建，为一级法人实体，注册资金500万元，属“国家三级物业管理企业”；其他几家均为具有临时资质的物业管理公司。
3、政府及其主管部门已将物业管理问题提上重要议事日程。中央转发了《民政部关于在全国推进城市社区建设的意见》的通知，天水市政府将2001年确定为“物业管理年”，天水房管局也准备出台一些物业管理方面的法规，正在拟定《天水市城镇物业管理实施办法》。
（二）天水市物业管理存在的问题
1、政府的支持力度不够，法制建设滞后于物业管理行业的发展。物业管理属于新型第三产业，是适应城市现代化发展而出现的新生事物，政府及其工商、税务、环卫、公安等各部门应予以大力支持。然而根据对一些物业管理公司的调查显示，它们并没有享受到第三产业的优惠待遇。法制建设滞后于物业管理行业的发展，在全国都是一个普遍现象，天水市也不例外。目前天水市各物业管理公司参照执行的依然是建设部33号令《城市民建经营小区的管理办法》。
2、物业管理公司本身存在一系列问题。主要表现在：⑴人员素质低，服务意识达不到要求，专业人才短缺。物业管理是一项专业性和实践性很强的工作，专业跨度很广，需要各类人才。既要有懂经营善于协调各种关系的管理人才，又要有技术过硬、实践经验丰富的专业技师。更重要的是公司人员要有兢兢业业、高度负责、任劳任怨的爱岗敬业精神。物业管理各项工作说到底，主要是为业主、用户提供各项满意的服务，而这一切很大程度上取决于服务者的素质高低。天水市物业管理公司在人员构成上存在的问题主要表现在三个方面：一是人员的文化程度偏低，大多数为初中及其以下水平；二是年龄普遍偏大，却长期以来吃惯了“大锅饭”，服务意识差；三是各类专业人才短缺。⑵资金不到位，管理硬件上不去。受资金短缺的影响，我市各物业管理公司的设备状况普遍较差，如交通工具、计算机、通讯网络等管理与服务硬件均达不到要求。⑶服务项目单一，不能满足小区内居民需求多样化的要求。虽然物业管理公司的服务范围中明确规定有冬季供暖、房屋维修、上、下水疏通、化粪池清理，环境、绿化、清洁卫生、承揽小型土建、水暖安装、工程维修等经营项目，但实际服务项目仅限于冬季供暖、打扫卫生和小型维修等几项。⑷公司内部制度不健全、管理不规范。受人员素质、资金等因素的影响，天水市各物业管理公司的管理水平普遍较低，在公司内部没有建立起健全的规章制度，有些公司虽然制定了一些岗位职责，但没有得到很好的贯彻执行，流于形式。
3、 小区内的居民对物业管理认识不够，不予配合，导致收费困难。天水市物业管理的收费标准为：暖气费8.5元/㎡（住户）或17.5元/㎡（营业用房），卫生费3— 5元/户/月，维修费依服务项目而定。物业管理费每月固定收取0.2元/户，但收取极其困难。造成这种状况的主要原因在于宣传不到位，居民对新出现的物业管理认识不清。适应城市现代化建设的需要，对住宅小区实行物业管理是住宅产业发展的必然结果，是人民群众生活水平和居住质量提高后的必然要求。以前的物业管理是一种房管所式的管理，等于是无偿管理，现在则是通过专业化的管理公司来进行有偿管理，这是一个比较大的飞跃。这样一个新的物业管理概念，还没有被小区居民完全接受。
4、房屋开发商与物业管理公司搅在一起，建管不分；有些虽然分开了，但开发商与物业管理公司之间缺乏有效的衔接，造成物业管理缺位；业主与物业管理公司之间的招、投标制度更无从谈起。目前天水市物业项目的管理大部分由开发商自建自管，物业管理公司实际上是开发商的附属，但随着居民入住时间和入住户数的不断增加，自建自管的物业管理模式，不仅不利于物业公司的独立运作，而且有可能会受到开发商的束缚，不符合现代房地产业物业管理的特性。
二、物业管理应考虑的问题
1、物业管理公司是以为城镇小区居民提供服务为内容、以盈利为目的的第三产业企业。物业管理公司的出现顺应了城市现代化发展的潮流，属于新生事物，政府各部门应予以大力支持。
2、考虑到我市人民生活水平普遍较低和物业管理行业本身的特点，在服务项目的收费问题上物业管理公司应在现阶段采取低价渗透定价法。物业管理公司要想占领市场，必须按市场经济法则行事，提高管理水平，降低管理成本，在定价上以廉取胜。影响服务价格的构成要素有服务成本、国家税金、企业利润等，物业管理公司应从努力降低服务成本入手降低服务价格。[1]
这样做易于被业主接受，可迅速打开局面占领市场。从短期看，企业这样做可能不会有太大的利润，但从长远考虑，随着经营范围的不断拓展却能在总体上获得更多利润。物业管理费用对全体业主和物业管理公司都是一个非常敏感的问题，是关系到物业管理能否维持下去并持续发展的关键，物业管理的收费一定要合理合法，以利于企业的发展。
3、考虑物业管理与城市社区建设的关系。社区建设是指在党和政府的领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区政治、经济、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量的过程。[2]
物业管理是城市社区建设中的一项以服务为特色的重要内容，是城市社区建设不可分割的组成部分。正确处理二者之间的关系，将会相得益彰。在进行物业管理的过程中，可通过不断拓宽服务项目，将业务扩展到文化生活的更多领域以促进社区建设；在进行社区建设时应积极开展评选文明小区活动，加强精神文明建设，提高居民的生活质量，促进辖区内的物业管理。
4、考虑物业管理公司与发展商的关系。小区也好，房屋也好，建设时期不过短短的几年，而物业管理则长达四五十年，甚至更长。物业的保修理应由发展商提供，但现在的情况是发展商把维修费用都转给物业管理公司承担。另外物业管理的前期介入工作也没有开展起来。
5、考虑物业管理公司与业主委员会的关系。要做好物业管理这项工作，业主和业主的代表机构——物业管理委员会（俗称业主委员会）起着决定性的作用。物业管理公司是根据物业主人的需要应运而生的商业公司，是物业真正的管理者——物业管理委员会聘请来具体实现物业管理工作的执行者。物业管理公司要想取得物业的管理权，必须由物业的主人代表——物业管理委员会委托，也就是说，物业管理委员会是委托人，物业管理公司是被委托人。天水市各住宅小区尚未建立起各自的业主委员会，为更好地做好物业管理工作，政府应敦促各小区居民在当地居委会指导下尽快建立起业主委员会，以使天水市的物业管理工作朝着正规化方向发展。
三、对加强天水市物业管理之政策建议
1、建立和完善物业管理法规体系是推进物业管理工作的法律保障。物业管理是一个新兴的行业，法规建设十分滞后。随着住房制度改革的深化，住房自有化和小区社会化已成为不可抗拒的历史潮流，同一小区内的人员来自不同的单位，怎样保护公众利益，这给物业管理提出了许多新的课题。显然，在小区由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上给予明确。并且，规范和约束小区的业主与业主之间、管理公司与业主之间的关系仅靠小区公约是远远不够的，必须要有一个具有权威性、强制性的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保小区内的公共利益不受侵害。
2、根据居民消费水平的差异状况，规划和建设不同档次的住宅小区，使同一消费水平的居民相对集中于某一个住宅小区内。各住宅小区按不同的消费水平和支付能力配备相应的配套设施、绿地和娱乐场所，同时根据小区居民的收入情况和享受小区服务水平的差异制定不同的物业管理收费标准，并在售房之前就向社会公开，使购房者做到心中有“数”，在购买住房时，不仅要看自己是否买得起该处住房，同时还要算算自己能否“住”得起那套房子。
3、物业管理是适应城市现代化发展的要求而出现的新生事物，是中央强调的社区建设的重要内容，政府应予以大力支持，适当减免税收，并积极协调好物业管理公司与各部门之间的关系。政府职能部门主要核查物业公司是否具有资质，是否按照物价部门核准的标准收费，业主委员会和业主主要是检查物业公司所承诺的服务是否到位，小区的环境卫生是否清扫，园林绿化是否给予了必要的养护，小区的安全是否有保障等等。物业管理公司作为服务性的企业，它应该具有自主经营的权利。物业公司具体的财务活动、来往帐目、经营状况应由公司自己决定，自负盈亏，政府行业管理部门和业主委员会不宜干涉，否则，物业公司难以生存和发展，也难以真正为业主做好服务。实现房地产开发商与物业管理公司的分离是切实保护业主利益的根本举措。目前我们绝大多数物业管理公司是从房地产开发企业中分离出来的，有的现在还是开发企业内一个部门或子公司。但随着社会的发展，人们生活水平的提高，这种开发与管理合一模式的弊端将日益暴露出来：它不利于房地产开发和物业管理向专业化和社会化的方向发展，与住宅产业现代化也是不相符的；特别是它不利于切实保护购房者（业主）的利益。只有当物业公司与房地产商是各自独立的，在物业的移交过程中，物业管理公司才会尽全力向开发商和施工单位为业主争利益，确保业主所购买的住房在质量上有保证，有问题也尽快修复解决。这样物业公司会自觉不自觉地为房屋的质量把关，以免物业正式移交后，留下的隐患由物业公司处理。如果二者是合一的，不难想象，作为开发公司一个部门的物业公司的“甲方思维定势”将继续存在，业主应得利益是难以通过二者之间的约束机制而尽情享有的。
4、由于物业管理鲜明的服务特色，建议将新成立的“物业管理公司”定名为“物业服务公司”。这样做既明确了公司性质、强化了服务意识，同时从心理学的角度上讲，小区内的居民也易于从情感上接受。物业公司生存的基础是业主交的物业管理费，但大多数物业公司还没有搞清楚物业管理行业服务的本质，在许多物业管理公司员工的意识里，物业管理中“管理”的概念与行政管理中的管理没什么两样，就是一个“管”字。他们甚至认为既然物业归我管，那么物业的所有者——业主当然也应该归我管，所以就有了物业公司乱收费的行为，物业公司可以随意决定不让业主的车子开进自己的家园，可以在他们认为需要让业主领教一下不服管的滋味时给业主停水停电。
5、 随着住房逐渐私有化，广大市民购房置业就存在一个风险问题。一般而言，住房的使用寿命可达50年左右，但因不可抗力的因素（如地震、地陷、雷击、洪水等）致使某些物业受损，仅靠业主缴交的维修基金去修复住房是远远不够的，物业公司也既无义务也无能力修复，那么，怎样才能保证住房能够终生得到保修呢？建议将房屋的维修基金集中起来向保险公司投保，并且房屋的维修基金无论是放在开发商和物业公司手上，还是放在政府有关职能部门手里都没有放在保险公司手里可靠。因此，政府应根据不同级别的住宅小区，在售楼前制定一个房屋终生保修费用标准，保修费用的来源可以采
用“四个一点”的方法：业主个人拿一点，开发商让一点，施工单位在保修款中挤一点，国家在营业税中免征一点（国家税务部门对开发企业和施工企业出让出来的保险款免征营业税）。只有通过对房屋实行终生保险维修，广大业主才能真正做到买得放心、住得开心。
〔参考文献〕