房地产开发和管理篇1
由于房地产开发项目管理的核心任务是项目的目标控制，因此按项目管理学的基本理论，没有明确目标的房地产开发不是项目管理的对象。项目是创造独特产品、服务或其它成果的一次性工作任务。具体说，用有限的资源，有限的时间为特定的客户完成特定目标的阶段性工作。项目可大可小，其共性：要由个人或组织机构来完成；受制于有限的资源；遵循某种程序；要进行计划、执行和控制等。项目的属性：一次性；独特性；目标的确定性；活动的整体性；组织的临时性和开放性；开发与实施的渐进性。项目要求达到的目标可分为两类，必须满足的规定要求和获取的期望要求。项目管理是通过项目利益各方的合作，把各种资源应用于项目，以实现项目的目标，使项目利益各方的需求得到不同程度的满足。一、房地产开发项目管理的类型1、房地产开发项目管理的内涵是：自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。项目管理分为项目决策期和项目实施期。项目决策期管理工作的主要任务是确定项目的定义，而项目实施期管理的主要任务是通过管理使项目的目标得以实现。“自项目开始至项目完成”指的是项目的实施期。“项目策划”指的是目标控制前的一系列筹划和准备工作。“项目控制”指的是目标控制中的一系列执行和控制工作。“进度目标、质量目标”对项目利益各方是相同的，都是项目的整体目标，只是利益各方实施的阶段不同。“费用目标”对业主而言是投资目标，对施工方以及其他利益各方而言是成本目标。2、按房地产开发生产组织的特点，一个项目往往由许多参与单位承担不同的建设任务，而各参与单位的工作性质、工作任务和利益不同，因此就形成了不同类型的项目管理。由于业主方是房地产开发项目生产过程的总集成者——人力资源、物质资源和知识的集成，业主方也是房地产开发项目生产过程的总组织者，因此对于一个房地产开发项目而言，虽然有代表不同利益方的项目管理，但是，业主方的项目管理是管理的核心。3、按房地产开发项目不同参与方的工作性质和组织特征划分，项目管理有如下类型：1）业主方的项目管理；2）设计方的项目管理；3）施工方的项目管理；4）供货方的项目管理；5）建设项目总承包方的项目管理。投资方、开发方和由咨询公司提供的代表业主方利益的项目管理服务都属于业主方的项目管理。施工总承包方和分包方的项目管理都属于施工方的项目管理。材料和设备供应方的项目管理都属于供货方的项目管理。建设项目总承包有多种形式，如设计和施工任务综合的承包，设计、采购和施工任务综合的承包(简称epC承包)等，它们的项目管理都属于建设项目总承包方的项目管理。二、业主方项目管理的目标和任务1、业主方项目管理服务于业主的利益，其项目管理的目标包括项目的投资目标、进度目标和质量目标。其中投资目标指的是项目的总投资目标。进度目标指的是项目动用的时间目标，也即项目交付使用的时间目标，如工厂建成可以投入生产、道路建成可以通车、办公楼可以启用、旅馆可以开业的时间目标等。项目的质量目标不仅涉及施工的质量，还包括设计质量、材料质量、设备质量和影响项目运行或运营的环境质量等。质量目标包括满足相应的技术规范和技术标准的规定，以及满足业主方相应的质量要求。2、项目的投资目标、进度目标和质量目标之间既有矛盾的一面，也有统一的一面，它们之间的关系是对立的统一的关系。要加快进度往往需要增加投资，欲提高质量往往也需要增加投资，过度地缩短进度，过低的减少投资会影响质量目标的实现，这都表现了目标之间关系矛盾的一面；但通过有效的管理，例如采用先进的科学技术、严谨的工作计划，在不增加投资的前提下，也可缩短工期和提高工程质量，这反映了关系统一的一面。3、房地产开发项目的全寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段。项目的实施阶段包括设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期。招投标工作分散在设计前的准备阶段、设计阶段和施工阶段中进行，因此可以不单独列为招投标阶段。
4、业主方的项目管理工作涉及项目实施阶段的全过程，即在设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期5个阶段分别进行如下工作：
1）安全管理；2）投资控制；3）进度控制；4）质量控制；5）合同管理；6）信息管理；7）组织和协调等7项。构成业主方35分块项目管理的任务。
其中安全管理是项目管理中的最重要的任务，因为安全管理关系到人身的健康与安全，而投资控制、进度控制、质量控制和合同管理等则主要涉及物质的利益。
三、设计方项目管理的目标和任务
1、设计方作为项目建设的一个参与方，其项目管理主要服务于项目的整体利益和设计方本身的利益。其项目管理的目标包括设计的成本目标、设计的进度目标和设计的质量目标，以及项目的投资目标。项目的投资目标能否实现与设计工作密切相关。
2、设计方的项目管理工作主要在设计阶段进行，但它也涉及设计前的准备阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期。
3、设计方项目管理的任务包括：1）与设计工作有关的安全管理（这是非常重要的，他必须对提供的设计文件是否符合安全法规负责）；2）设计成本控制（本身的）和与设计工作有关的工程造价控制（整体的）；3）设计进度控制；4）设计质量控制；5）设计合同管理；6）设计信息管理；7）与设计工作有关的组织和协调。
四、施工方项目管理的目标和任务
1、施工方作为项目建设的一个参与方，其项目管理主要服务于项目的整体利益和施工方本身的利益。其项目管理的目标包括施工的成本目标、施工的进度目标和施工的质量目标。
2、施工方的项目管理工作主要在施工阶段进行，但它也涉及设计准备阶段、设计阶段、动用前准备阶段和保修期。在工程实践中，设计阶段和施工阶段往往是交叉的，因此施工方的项目管理工作也涉及设计阶段。
3、施工方项目管理的任务包括：
1）施工安全管理；2）施工成本控制；3）施工进度控制；4）施工质量控制；5）施工合同管理；6）施工信息管理；7）与施工有关的组织与协调。
五、供货方项目管理的目标和任务
1、供货方作为项目建设的一个参与方，其项目管理主要服务于项目的整体利益和供货方本身的利益。其项目管理的目标包括供货方的成本目标、供货的进度目标和供货的质量目标。
2、供货方的项目管理工作主要在施工阶段进行，但它也涉及设计准备阶段、设计阶段、动用前准备阶段和保修期。
3、供货方项目管理的任务包括：1）供货的安全管理；2）供货方的成本控制；3）供货的进度控制；4)供货的质量控制；5)供货合同管理；6)供货信息管理；7)与供货有关的组织与协调。
六、房地产开发项目总承包方项目管理的目标和任务
1、房地产开发项目总承包方作为项目建设的一个参与方，其项目管理主要服务于项目的整体利益和建设项目总承包方本身的利益。其项目管理的目标包括项目的总投资目标和总承包方的成本目标、项目的进度目标和项目的质量目标。
房地产开发和管理篇2
【关键词】房地产开发；成本控制；设计管理
1、房地产成本构成
房地产开发成本的核算是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，再根据全部费用的支出最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。同时，由于每个项目开发规模的不同，房地产开发的成本的管理也是不同的。对于小规模的开发，如单幢楼或几幢楼体的开发，这个问题相对就比较容易解决，可以将全部开发量作为成本对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如上万米的小区开发建设，就必须科学地确定成本对象。在这种情况下，房地产开发成本核算就不能过细，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使成本核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。房地产开发成本主要有四大部分组成，一、土地费用；二、前期费用；三、建筑安装成本；四、工程建设其他费用等组成。
2、现阶段房地产项目成本管理中存在的问题
房地产业作为我国支柱产业之一，现阶段还存在着许多问题，主要表现在以下两个方面：（1）把项目成本管理的重点放在施工阶段房地产开发项目成本由地价，土建和安装成本费，配套建设费用，开发商的运营成本组成。施工成本在整个项目成本中所占的比率不是最高的，只能说施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段。为防止在施工中产生的各种经济问题，各公司均采取分散权利的办法，项目经理的权力被减少至最低，职能部门的权力相对做大。控制成本被分解到各职能部门后，各部门就只关注自己的职能范围内的成本管理情况，至于对其他部门甚至全局会有什么影响根本就不是相应职能部门关心的范围。因此将项目成本管理重点放在施工阶段是不可行的，应该在每个部门每个阶段都要注重项目成本的管理。（2）项目运作过程中不注重施工计划项目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是计划。施工前做好工程的估算，必须依据材料计划并对照市场材料价格估算出材料所需费用，还有加工费、临时设施、办公用品及生活设施费等，对每一项做一个较详细的估算。把估算出的总金额与预算总金额进行对照，这对今后的工程实施和成本管理有很大的帮助。制定详实、可行、精确的计划对于项目管理目标完成有着重要的作用。现阶段项目运行时，房地产商为了早开工，早开盘。计划成立一张消耗了劳动力的废纸，完全起不到应有的作用。这样在实际工程中没有科学的计划可以依据，某一分部分项工程不知花费是超还是省，成本管理效率低下。
3、成本管理原则
明确科学的成本管理目标：管理是为确保目标的实现而服务的，一个系统若没有目标，就不能进行有效控制。设Z管理目标应有科学的依据。房地产开发项目建设过程是一个周期长、投资大的生产消费过程，建设者的开发经验、知识水平是有限的，再加上科学、技术条件的限制，因而不可能在开发项目开始阶段就能设置一个科学的、一成不变的成本管理目标，而只能设置一个大致的投资成本控制目标，这就是项目投资估算。随着项目建设的反复实践，投资成本控制目标逐渐清晰、准确，即设计概算、设计预算、承包合同价等。可见，开发项目投资成本管理目标的设Z是随着项目建设实践的不断深入而分阶段设Z的。具体来讲，投资估算应是设计方案选择和进行初步设计的开发项目成本管理目标。设计概算应是进行技术设计和施工图设计的项目成本管理目标；设计预算或建安工程承包合同价则应是施工阶段控制建安工程成本的目标。成本管理目标的制定，既要有先进性又要有实现的可能性，目标水平一定要能激发执行者的进取心，充分发挥他们的工作潜力和创造力。
综合控制成本管理的原则：有效地进行项目成本管理应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，而技术与经济相结合是项目成本管理最有效的手段。技术上采取的措施包括设计方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工外组织设计，在技术上研究节约投资的可能性。经济上的措施包括动态比较投资的计划值和实际值，严格审核各项费用开支等。我国房地产开发企业普遍存在着技术与经济相分离的现象。技术人员缺乏经济观念，设计思想保守，设计规范、施工规范落后，很少考虑如何降低项目投资。而财会、概预算人员的主要责任是依据财务制度办事，不熟悉工程建设知识，不了解工程进展中的各种关系和技术问题，难以有效地控制项目成本。为此，迫切需要培养房地产开发综合技术、经济人才，在项目建设过程中把技术与经济有机结合起来，正确处理先进技术与经济合理两者之间的对立统一关系，力求技术先进条件下的经济合理，把成本控制观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。
4、设计阶段的成本管理
在房地产设计运作过程中，设计阶段的成本管理工作是项目开发全过程成本管理的重点，项目设计要尽可能采用国家和省级的标准设计，因为优秀的设计标准规范有利于降低投资、缩短工期，给项目带来经济效益。开发商可通过招标方式选择设计单位，在委托设计单位之前一定要对项目投资进行详细分析，在此基础上一般采用限额设计的方式，保证有效的成本管理设计环节的费用管理有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计成本，二是降低工程所需设备、材料、建筑、安装等费用。由于占工程费用大部分的设备、材料、建筑、安装费用在设计阶段就可以较精确地确定，因此可以说，降低项目成本的关键在设计阶段。在设计阶段中做好以下问题控制成本。
（1）推行设计招标择优选择设计单位：积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。（2）开展限额设计控制造价：设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。（3）加强对设计人员进行经济观念的教育：在设计工作中推行限额设计，根据合同标的额，对各专业限定投资额，严格控制技术设计和施工图设计的工程量和技术标准。在设计中，从项目的实际情况出发，不盲目追求高标准、高水平，体现“中等、适用，在适用的条件下注意美观”的原则，合理使用人力、物力、财力，将有限的资金用到工程的关键部位上，采取多方案的比较，设计采用最佳方案。
5、结语
房地产的开发和管理离不开成本控制，只有将成本控制做到最优，才能最大限度的为企业创造价值，成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制设计阶段以及其他阶段的成本费用，而且还必须保证项目质量，这样才能使企业高效运营，在房地产开发当中赢得先机。
参考文献：
[1]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学，2008
[2]任海城.中远房地产公司项目成本控制的研究[D]西北大学，2006.
房地产开发和管理篇3
关键词：房地产开发企业经营管理存在问题解决对策
房地产开发行业要想获得更好的发展前景，就要加强经营管理，尤其是项目管理。近年来，项目管理逐渐成为了企业保证产品质量、取得经济效益的主要手段，很多房地产企业都加大了对项目管理的研究力度，把项目管理作为一种高效的管理模式，逐渐应用到企业开发的实践中。从目前来看，房地产开发企业项目管理还存在很多问题，正阻碍房地产事业的发展，因此，寻找有效的解决对策势在必行。
一、房地产开发企业项目管理中存在的问题
（一）项目方案方面存在问题
项目方案的确定对房地产企业日后的发展起决定的作用。一般来说，房地产开发商对项目方案的确定比较重视，但在这一过程中总是不按照相应的规章制度进行，导致这方面的工作做得不足，主要体现在以下几个方面：第一，没有深入市场进行调研。很多房地产开发企业在得到项目后，想要快速获得经济效益，在没有进行市场调查的情况下，就盲目确定了开发的方案，只考虑什么赚钱，就开发什么样的产品，过分的效仿别人，所以导致开发的产品没有特色，缺少吸引力。第二，因为缺少市场调查这一过程，所以导致决策层在方案的决策阶段会出现失误，从而增加企业的风险。第三，没有树立品牌意识。房地产开发企业过分的追求经济利益，在方案确定的过程中，只考虑怎样才能从这个项目中赚到更多的钱，而没有重视产品的品牌意识和形象，而一个企业要想可持续发展，就要树立品牌意识，否则企业将无法生存。第四，项目开发投资估算报告缺乏，这一过程如果不严谨，会导致项目在施工过程中无法有效的控制投资成本，从而会出现投资成本大于计划成本的现象，造成严重的经济损失。
（二）施工设计方面存在问题
很多房地产开发企业在图纸设计阶段做的工作很少，甚至没有，开发商认为图纸设计不是他们的事情，只要交给专业的设计单位就可以，所以只注重施工阶段的成本控制和质量控制，忽略设计阶段的成本和质量控制。一些企业为了尽快的得到图纸进行项目施工，在一切事情都不明了的情况下，要求设计单位进行设计工作，这样就会导致设计的图纸在功能和使用方面存在问题，如果在施工的过程中发现问题，就要进行变更，这不仅增加了投资的成本，还影响了工期。企业对设计单位图纸设计的过程缺乏监督和管理，使得图纸在投资控制方面不明确，企业无法有效的进行成本控制。
（三）合同管理方面问题
目前，还有很多房地产开发企业缺乏法制观念，导致在合同管理方面存在问题。企业在合同签订的过程中，大多是经过双方友好协商签订的，但如果合同的内容不完善，双方对合同条款的理解存有歧义，协商不成就会产生纠纷。很多企业合同管理存在的问题有以下几点：第一，开发项目合同签订的过程十分简单，不符合标准合同的要求，合同的内容不全面、不严谨，存在漏洞，往往会因一字之差给企业带来经济损失。第二，合作双方都不严格遵守合同的内容予以执行，存在随意更改合同的现象，这样就会导致工程索赔、工期延长、成本增加的情况发生。第三，在发生纠纷时，往往采取一些不恰当的手段进行解决，而不用法律武器来维护自身的权益。
二、房地产开发企业提高项目管理的措施
（一）深入市场进行调研
房地产开发企业要重视项目的市场定位，根据市场的需求研究项目产品。首先，企业要了解国家和地区的政策和法规，明确政府对房地产企业的政策取向，如果政府对这一行业持支持的态度，就会在各方面给予帮助，这样企业就会减小投资的风险，所以企业要清楚了解开发的项目是否是政府支持的，切忌违反政策。其次，企业要根据自身的发展情况和特点，积极深入市场进行调查，明确该项目的消费群众，掌握消费群众的生活水平、居住环境、设施需求等情况，从而研究出满足人们需求的产品。最后，开发商要了解周围楼盘的基本情况，如：设计、价格、销售面积、开发商的实力等，掌握竞争对手的情况，做到知己知彼，提高企业的竞争力。
（二）重视品牌建设
房地产企业的竞争越来越激烈，企业要想在激烈的市场竞争中生存和发展，就要重视品牌建设，树立品牌意识。企业要在为市场提供优等的产品和优良服务的情况下，进行科学的策划宣传活动。可以利用媒体广告进行宣传，要保证广告的真实性，不要自我吹嘘。房地产企业品牌建设和形象的树立要经过长期的积累，例如：万科地产、绿地地产等，它们都是经过了多年的经验积累才获得知名度的。
（三）加强项目合同管理
合同是房地产企业顺利开展的关键，首先，房地产企业要做好基础工作，其中包括：明确国家的政策、行业的发展情况、项目所需要的材料、设备和投资等。其次，在合同制定的过程中要走相应的法律程序，保证合同的完整性和合法性，这样可以在发生纠纷时，做到有法可依。最后，在施工的过程中，要严格按照合同的内容进行，避免随意修改合同的现象出现，保证工程的质量和进度。
三、结束语
总而言之，房地产企业在激烈的市场竞争中要想站稳脚跟，就要不断提高项目管理的水平，完善管理程序，创新经营管理理念，深入市场调查，树立品牌建设意识，只有这样才能提高企业的竞争能力，获得知名度，从而为企业带来更大的经济效益。
参考文献：
[1]杨萍.浅谈房地产开发经营存在的问题与经营管理创新[J].经济师，2013
[2]杜永晖.房地产企业成本控制与现金流管理问题探析[J].新财经，2013
[3]刁雪萍.浅析高速发展的房地产企业薪酬设计[J].东方企业文化，2013
房地产开发和管理篇4
关键词:工程成本造价的控制全员经济意识有效途径
abstract:realestatedevelopmententerprisestocontroltheengineeringcostistomeetthetargetcostinthebusinessenterprisewithintheset,inthepremiseofprojectqualitystandards,thecostcontrolinthetargetcostsettinglimits.theconstructionphaseisthebiggeststageofinvestment,istheextensionofbiddingwork,isaspecificcontract,istherealimplementationstage.intheconstructionstageistocontroltheconstructionandinstallationcost.thispaperanalyzesthereasonsofcostcontrolintheconstructionstageofconstructionprojectcostcontrolintheconstructionstage,andeffectivewaytoproceed,toachievethecosttargetintheprojectconstructionstage.
Keywords:costeffectivewayoffulleconomicconsciousnessofengineeringcostcontrol
中图分类号：tU723.3文献标识码：a文章编号：2095-2104（2013）
房地产开发项目各个阶段一般包括投资决策阶段（市场调查、项目定位、购置土地）、勘察设计阶段、建设准备阶段（招投标阶段）、施工阶段、竣工结算阶段、后评估阶段
一般来说，房地产企业从购地后开始项目建设到房屋竣工交房具有周期长、生产要素价格变化频繁、产品单件性、固定性等特征，使得建设工程施工阶段的造价复杂多变，在工程施工阶段，由于工程设计已经完成，工程量已完全具体化，并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同，节约投资的可能性已经很小，但是，工程投资却主要发生在这一阶段。目前有许多建设项目在投资的施工实施阶段是造价失控浪费的、其原因如下
建设项目施工阶段造价失控的原因：
1、合同条款欠严密
施工合同是发包人和承包人为完成商定的建安工程，明确相互权利、义务和责任关系的合同。施工合同是工程建设项目的主要合同，是工程建设质量、进度、投资三方面控制的主要依据。一个完整、科学、合理的施工合同具体内容均体现在与工程造价有关的信息，包括合同文件的组成与解释顺序，具体、明确的工程实施范围，工程数量，总造价的组成，计费方式及费率，浮动率，工程款的支付方式，工程的变更、签证等规定，工程结算、工期、质量的约定，检测、检验费，索赔、风险责任，保险，甲供材料和设备，分包工程等等。上述各项内容如稍有不明确或确定不合理，即可对造价造成很大影响。
2、施工组织设计的编制考虑不周全，特别是一些总平面布置不合理，场内各个施工单位的场地分配不科学，有些引起很多二次搬运费等等。
最优的施工组织设计应该是结合工程自身特点明确施工进度的关键线路，顺利的衔接各个节点，高质量高效率的完成施工务。但有时高质量高效率和造价却是矛盾的。施工组织设计不应单纯从技术可行性角度考虑，应做到在满足技术可行性的同时，还要结合施工可行性，经济适用性。
3、设计变更手续办理不及时因设计变更是施工过程中非常重要的一道管理程序，
针对合同条款，对施工过程中涉及到工程量增加新增工程项目施工条件环境的改变业主或地方政府等原因引起的施工费用增加等都应及时办理相关的变更签认手续，保留影像资料等，从而为索赔或调概做好准备，规范全理地规避企业风险。这也是避免工程造价失控的一项重要内容。
4、施工现场管理松散、结算混乱由于有关管理人员责任心不强，业务水平不高，缺乏有效的监督管理制度，致使现场管理混乱，签认的原始数据没有合理性，从而造成工程决算不准确、成本不实，效益流失，造价失控。
5、单方面缩短合同工期及提高质量标准
目前有些工程项目在已签订的合同中对工期及质量已有明确要求，但施工中由于因开发企业单方面原因要求将合同工期提前、质量标准提高，也是造成工程造价失控的原因之一。有时开发商由于变更因素经常要求施工方抢工，从而增加费用。
6、进度款支付拖欠、不全额给付
目前有很多开发企业对按照合同节点的进度款是缓给，不全额给付，拖欠比较严重，拖欠世间长了后造成工程停工，建设时间延长，有可能引起施工索赔和不按实交房等产生索赔等更大的风险。
因此，通过以上对建设项目施工阶段造价失控的原因具体分析列举，在实践中往往把施工阶段作为工程造价控制的重要阶段。施工阶段工程造价控制的主要任务是通过工程付款控制、工程变更费用控制并处理好费用索赔、挖掘节约工程造价潜力以实现实际发生的费用不超过计划投资。房地产开发企业在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程进度款管理外，重点应加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费。
施工阶段成本造价控制的方法较多，其有效的途径可以从以下几个方面着手，确保项目成本目标的实现。
一、加强各部门参与提高全员经济意识
成本控制决不单纯是工程核算人员、财务人员的任务，也不仅仅是财务部门和项目部的事，而是全体建设参加者的共同任务。成本控制要做到全员参与，树立全员经济意识。而如何树立全员经济意识正是现在施工单位急需解决的一个问题。
在施工阶段要加强设计、工程、成本部门之间的共同协调控制成本，制定成本控制目标，推行责任成本，加强对发生的增加成本事项的评估考核机制
可以由部门经理与上级领导签订责任书，明确自己在工程施工过程中遇到不同情况时所应承担的责任。然后，在项目部内部层层分解责任，层层分解责任成本，层层签订责任书。最后，对于具体考核措施，可以在项目部内部成立一个考核小组，在每道工序完成后，根据项目部内部成员责任目标完成情况，进行商议考核。
二、加强合同管理、减少工程索赔
1、施工合同是施工阶段造价控制的依据。签订严密的施工合同，同时在施工中加强合同管理，才能保证合同造价的合理性、合法性，减少在合同的履行过程中发生纠纷，维护合同双方利益，有效地控制工程造价。
2、做好合同会签及审批制度。施工合同内容广泛，涉及施工技术经济法律等多方面知识，在合同为正式签订前，由各专业部门共同研究。提出对合同条款的具体意见，进行会签。实行会签制度，能够确保合同全面及实际的履行。通过严格的审查批准手续，可以是签订的合同合法有效尽量防止合同纠纷的发生，减少索赔事件产生的因素。在合同签订后要做好合同文件的管理工作。补充合同、重要的工地会议纪要、工地联系单等作为合同内容的一种延伸和解释，必须完整保存，同时建立技术档案，加强资料管理必须重视。
3、施工前，应组织施工合同交底会议。相关管理人员，须将本工程中标方式、清单组价的依据、利润降点系数等有关工程造价控制方面的信息及时准确地传达。熟悉和掌握相关的施工合同文件是工程造价管理的前提。
4、合同履行过程中的管理。加强合同的跟踪管理，做好工程施工记录和日程的文件资料的积累工作，根据合同正确处理索赔，达到有效控制投资的目的。
5、合同管理的后评估制度。对合同管理制度从合法性、规范性、实用性、系统性及科学性等方面进行评估，发现和解决合同履行中的问题，不断完善合同管理。
三、优化施工组织设计
1、充分做好施工准备工作。在收到中标通知后，施工单位应着手编制详尽的施工组织设计。由于工程开工前的一系列准备工作可以采用不同的方法去完成，不论在技术方面或者组织方面，通常都有许多方案供施工人员选择。不同的施工方案，其经济效果是不同的。工程管理人员应结合工程项目的性质、规模、工期、劳动力数量、机械装备程度、材料供应情况、运输条件、地质条件等各项具体的技术经济条件，对施工组织设计、施工方案、施工进度计划进行优化，提出改进意见，使方案更趋合理。
2、遵循均衡原则安排施工进度。在编制施工进度计划时，应按照工程项目合理的施工程序排列施工的先后顺序，根据施工情况划分施工阶段，安排流水作业，避免工作过分集中，有目的地削减高峰期工作量，减少临时设施的搭设，避免劳动力、材料、机械耗用量大进大出，保证施工过程按计划、有节奏地进行。
3、力求提高施工机械利用率。在工程施工中，主要施工机械利用率的高低，直接影响工程成本和施工进度。因此，必须充分利用现有机械设备，在不影响工程总进度的前提下，对进度计划进行合理调整，以便提高主要施工机械的利用率，从而达到降低工程成本的目的。
4、施工方法、施工技术的采用以简化工序、提高经济效益为原则。在保证工程质量的前提下，尽量采用成熟的施工方法，采用简化工序和提高经济效益的施工技术。因为成熟的施工方法只要提出要求，施工人员不需要花更多的时间去掌握它。简化工序的施工技术即节约了时间，也达到了提高劳动生产率的目的。
四、材料使用和管理
工程直接成本主要是指在施工项目成本形成过程中直接构成工程实体和有助于工程形成的人工费、材料费、机械使用费及其他直接费用，其中材料成本约占工程总成本的60%左右，因此材料成本的控制是工程项目成本造价控制的关键。材料成本的控制以下方面。
加强对甲供材的确定和管理，考虑资金、时间价值，减少资金占用，合理确定进货批量和批次，尽可能降低材料储备。
严格对乙方供应的材料核价管理：第一，加强对买价的控制。通过市行情的调查研究，在保质保量的前提下，货比三家，加强材料设备的战約供应商的建立和管理。
五、严格控制工程变更与现场签证。
在工程项目的实施过程中，由于建设单位、设计、施工等方面的原因。常常会出现工程量、材料、施工进度等变化。导致工程费用发生改变，因此，应该加强对工程变更与现场签证的审核。
1、工程变更的原因。开发企业对建设工程提出新的要求。例如，修改项目总计划；削减预算；更换不同材质的门窗等。由于设计上的错误，必须对设计图纸作修改。由于使用新技术，有必要改变原设计、原施工方案。由于施工现场的环境发生了变化，预定的工程条件不准确。政府部门对建设项目有新的要求，如环境保护要求，城市规划要求等。以上情况导致变更的产生。
2、工程变更中应注意的问题。第一，工程师的认可权应合理限制。常常通过工程师对材料的认可权，提高材料的质量标准；对设计的认可权，提高设计质量标准；对施工认可权提高施工质量标准。企业对超出合同规定的要求应通过一定程序并取得企业书面确认，施工方因为这些变更能都产生工期和额外费用的索赔要及时准确提出开发商要及时审核和判断必要时也可以反索赔。第二，工程变更不能超过合同规定的工程范围。工程变更决对不能超出合同规定的工程范围。如果超过了这个范围，承包商有权不执行变更或坚持先商定价格后再进行变更。第三，承包商不能擅作主张进行工程变更。对任何工程问题，承包商不能自作主张，进行工程变更。
3、对签证事项的审核时，应严格审查签证事项发生的内容、原因、范围、价格、明确费用发生的承担方，如果该签证事项的发生时由于承包商的原因造成的或已包含在合同价款中，应予注明。并要规范现场签证，详细说明签证事项产生的原因、时间、处理的办法等内容，不要是配以简图和文字说明。
六、加强工程进度款的及时全额支付
按照合同约定，在到达工程支付节点后开发商要及时审核工程进度和拨付工程款。偶尔延后支付是也告知施工方做好协商解释工作，且做好书面记录，避免万一产生付款索赔而没有留证据而发生费用的风险。
七、加强工程工期质量和进度的管理
要监督施工方质量要达到一次行合格，由于施工方由于管理不善引起的返工费用一般是施工方自行解决，但有时也会返工造成工期延长，进度滞后。有些质量不合格可能是甲方和监理监督不到位造成的从而加大成本支出。如在基础施工中由于甲方管理人员不作为没有时时现场控制和对土石方的抽检经常出现施工方超挖深的现象。
八、加强安全文明施工管理，杜绝发生安全事故，也可以避免因发生安全事故引起的甲方赔偿责任。
九、加强企业的廉政制度建设，企业应提高企业员工主人翁思想意思，员工要以企业就是自己家。并加强廉政制度建设，建立一套严格的反腐倡廉保证体系。杜绝在施工中甲方工作人员收红包现象，以致在项目实施中随意下令改变设计标准、不作为、引起索赔给企业造成经济损失。
综上所述，工程施工项目的成本控制在整个项目目标管理体系中处于十分重要的地位，工程项目的成本控制的好坏，直接影响到工程利润的高低。只有在工程施工中全方位、全过程严格把关，才能做好工程施工项目的成本控制工作，使企业在激烈的市场竞争条件下站稳脚跟。
参考文献：
[1]王占红李立红:影响工程造价的主要因素及控制[J]．中国科技信息，2006（19）
[2]舒怀珠等:建设工程项目实施阶段的造价控制[J]．中国水运（理论版），2006（5）
[3]焦天磊.工程项目造价管理全过程管理与控制[J].甘肃科技纵横,2009,(3).
房地产开发和管理篇5
第一条为了加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，强化对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《*省城市房地产开发经营管理条例》以及相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条在本市行政区域内国有土地上从事房地产开发经营及其监督管理活动，适用本办法。
本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售商品房的行为。
第三条房地产开发经营按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。
严格限制零星项目建设。
第四条市建设行政主管部门和房地产管理部门按照各自职责分工，负责本市房地产开发经营管理工作。
市发改、国土、工商、财政、物价、人防等部门，按照法定职责共同做好房地产开发经营管理的相关工作。
第二章房地产开发企业
第五条本市行政区域内的单位和个人均可依法申请成立房地产开发企业。
设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：
（一）注册资本不低于1000万元；
（二）有8名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和2名以上持有资格证书的专职会计人员。
第六条设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在审查房地产开发企业的登记申请时，应当依照《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，听取市建设行政主管部门的意见。
第七条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到市建设行政主管部门备案：
（一）营业执照副本及复印件；
（二）企业法人组织机构代码证；
（三）验资报告；
（四）企业章程；
（五）税务登记证；
（六）企业法人、总经理的任职文件，企业工程、经营、财务、统计等负责人的任职文件及职称证件，企业技术人员职称证件及复印件；
（七）企业固定办公场所证明；
（八）企业与职工签定的劳动合同书及为职工交纳的三金证明、住房公积金证明材料；
（九）市建设行政主管部门认为需要出示的其他文件。
市建设行政主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
第八条房地产开发经营由依法设立并取得资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目。
第九条开发企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人都不得无偿占用或者压价购买开发企业投资开发的商品房，也不得向开发企业收取法律、法规规定之外的费用。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合城市规划、土地利用总体规划、房地产开发发展规划和年度建设用地计划并兼顾人民防空的要求，坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十一条房地产开发项目由市建设行政主管部门会同房地产管理部门提出，报市人民政府批准确立，纳入房地产开发年度计划；按照国家规定需要发改部门批准的，还应当按照程序报批，并纳入固定资产投资计划。
第十二条城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
禁止在城市规划区内的集体所有的土地上进行房地产开发经营活动。
第十三条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，市建设行政主管部门和房地产管理部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十四条被确定为项目开发者的开发企业，在与市建设行政主管部门签订开发合同、交纳开发项目价款、领取开发项目手册和开发经营权证明后，即取得项目开发经营权。
房地产开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到市建设、国土部门办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》，并到市发改部门办理登记备案手续。
第十五条需要进行规划设计、拆迁安置、基础设施建设等前期工作的开发项目，应当由市建设行政主管部门会同有关部门统一组织完成，也可以委托取得开发项目的开发企业自行完成。
房地产开发企业自行完成开发项目前期工作的，应当将项目的详细规划设计图纸和拆迁安置方案报市建设行政主管部门、房地产管理部门和人防主管部门审查同意，并按有关规定办理批准手续后，方可申请开工。
第十六条房地产开发企业提报的项目设计图纸，应当详细反映开发项目所在地块位置、用地面积、建筑面积、绿化覆盖率、容积率、硬化率、各类配套设施的布置方式、标准等内容。
开发方案计划应当详细说明项目的工期、开发步骤、开发组织、质量标准及新技术、新材料、节能方式的应用等内容。
第十七条经审定的规划设计方案，房地产开发企业在开发建设过程中不得擅自变更；确需变更的，应按规定报原审定机关批准并办理变更手续后方可变更。
第十八条房地产开发项目实行资本金制度，资本金占项目总投资的比例不低于20%。
市建设行政主管部门应当按照国家有关规定，对项目资本金投入使用情况实施监督管理。
第十九条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第二十条房地产开发项目应当严格依法配置物业管理用房。物业管理用房建筑面积按照建设工程项目面积的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米，且具备水、电、采光、通风等正常使用功能。
第二十一条房地产开发企业必须按照开发合同规定的开工期限和进度进行项目的开发建设。未按期开工或者开发进度未达到开发合同要求的，除应当按照开发合同的约定承担违约责任外，由市建设行政主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，无偿收回其项目开发经营权。但因不可抗力等造成动工开发迟延的除外。
第二十二条市建设行政主管部门应当采取措施，组织指导开发企业和设计、施工单位使用新技术、新设备和新材料，不断提高开发项目的建设质量。
房地产开发企业开发建设的房地产项目，必须符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业对其开发建设的房地产承担质量责任。
第二十三条房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，房地产开发企业不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向市建设行政主管部门提出验收申请。市建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行综合验收。
第二十四条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本办法第二十三条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
第二十五条参加房地产开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的鉴定意见和竣工验收结论负责。
第二十六条房地产开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送市建设行政主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十七条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（三）法律、法规规定的其他条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第二十八条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按规定报市政府或上级政府审批。准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权，转让房地产报批时，市政府或上级政府批准其可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
购买在城市规划区内集体所有土地上开发建设的商品房的，其买卖行为无效，市房地产管理部门不予办理权属登记。
第二十九条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到市建设行政主管部门和房地产管理部门备案。
受让人进行房地产开发的应当具备房地产开发资格。
第三十条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第三十一条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证、房地产开发经营权证明和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第三十二条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列资料：
（一）本办法第三十一条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案；
（六）法律、法规规定的其他材料。
房地产开发企业应当对其所提交材料的真实性负责。
第三十三条房地产管理部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第三十四条房地产开发企业向境外预售、销售商品房的，应当同时提交允许向境外预售、销售的批准文件。
第三十五条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售证明的文号。
第三十六条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市房地产管理和国土部门备案。
第三十七条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第三十八条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，实行政府指导价或者政府定价。
第三十九条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
第四十条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，到市国土部门和房地产管理部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第四十一条违反本办法规定，未取得资质证书从事房地产开发经营或者房地产开发企业超过其资质等级承担房地产开发项目的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其限期改正，处以5万元以上10万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十二条违反本办法规定，未取得开发经营权证明，擅自进行房地产开发经营的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处以开发项目投资额1%以上5%以下的罚款。
第四十三条违反本办法规定，在城市规划区集体所有土地上从事房地产开发经营的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以违法所得一倍的罚款。
第四十四条违反本办法规定，未经批准擅自变更规划设计和项目性质的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其限期改正，并可处以5万元以上10万元以下的罚款。
第四十五条违反本办法规定，开发项目未经综合验收或经验收不合格即交付使用的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其限期改正，并可处以开发项目投资额1%以上5%以下的罚款。
第四十六条违反本办法规定，开发企业将开发项目转让给其它开发企业未办理开发者变更手续的，由市建设行政主管部门依照《*省城市房地产开发经营管理条例》责令其限期补办手续，对转让人和受让人分别处以5万元以上10万元以下的罚款。
第四十七条违反本办法规定，擅自预售商品房的，由市房地产管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取预付款的1%以下的罚款。
房地产开发和管理篇6
第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
房地产开发和管理篇7
第一条为加强商品房销售管理，维护房地产市场秩序，保障商品房交易双方当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条本细则所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
第三条市行政区域内商品房销售及其销售管理适用本细则。
第四条市房产管理局负责全市商品房销售管理工作。
第二章预售管理
第五条商品房预售实行预售许可证制度。
房地产开发企业预售商品房，应当向房产行政主管部门申请登记，取得《商品房预售许可证》。
第六条商品房预售应当符合下列条件：
（一）已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权证；
（二）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（三）已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）七层以下（含七层）的商品房项目，完成形象工程的二分之一，八层以上（含八层）的商品房项目，完成形象工程的三分之一；
（五）法律、法规规定的其它条件。
第七条申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：
（一）房地产开发企业的营业执照和资质等级证书；
（二）国有土地使用权证；
（三）建设工程规划许可证及红线图；
（四）建设工程施工许可证及施工合同；
（五）商品房预售款监管协议，商品房预售款缴存银行及存款账号。
（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总套数、预售总面积等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图、分户平面图和预售项目的现场照片一张；
（七）土地使用权或在建工程已经设置抵押的，还应当提交抵押权人签署同意的书面意见；
（八）物业管理方案及物业管理用房红线图；
（九）房屋拆迁赔偿安置红线图；
（十）法律、法规、规章规定的其它证明材料。
第八条商品房预售许可证的办理程序：
（一）受理。房地产开发企业按本细则第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房产行政主管部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
（二）审核。房产行政主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
（三）许可。经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房产行政主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可证书面决定，发送房地产开发企业，并自作出决定之日起10日内向房地产开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
经审查，房地产开发企业的申请不符合法定条件的，房产行政主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达房地产开发企业。
商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书、《商品房预售许可证》应当加盖房产行政主管部门的印章。
（四）公示。房产行政主管部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
第九条商品房预售许可证应当载明：预售人的名称，许可证编号，项目开工日期、竣工日期，商品房预售款缴存银行及存款账号，房产行政主管部门的网址、预售商品房的名称、坐落位置、用途、楼号、楼层、预售面积、在建工程抵押、拆赔情况及注意事项等内容。
第十条房产行政主管部门对《商品房预售许可证》的具体内容实施公示制度。
（一）在《衡阳日报》、房产行政主管部门的网站及房地产开发企业商品房销售现场预售许可公示。公示第九条载明的内容。
（二）商品房销售现场设立的预售许可项目公示，房地产开发企业在领取《商品房预售许可证》前，应按照房产行政主管部门确定的统一格式制作固定公示牌。公示内容为：预售合同示范文本、预售合同登记备案要求及项目拆迁安置、直管公房赔偿、在建工程抵押及商品房预售款缴存银行、商品房预售查询和房产行政主管部门投诉电话。
第十一条房地产开发企业在办理房屋初始登记时应将《商品房预售许可证》上交房产行政主管部门。
第十二条房地产开发企业取得预售许可证后，方可销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得预售商品房，也不得以认订、登记、选号等形式收取预定款，变相预售商品房。
第十三条房产行政主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。
第十四条商品房预售款是承购人依照合同的约定，预先支付给开发企业，在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。
商品房预售款在商品房项目竣工验收前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、该项目贷款及法定税费，不得挪作他用。
第十五条房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，由房产行政主管部门、房地产开发企业和银行签订商品房预售款监管协议，明确各方的权利、义务。
第十六条购房人应当将商品房预售款直接交存监管协议所确定的银行，凭银行出具的收款凭证向开发企业换取售房发票。房地产开发企业不得擅自收存购房人支付的商品房预售款现金。
第十七条房地产开发企业使用商品房预售款时，应当根据工程进度编制用款计划书分送房产行政主管部门、监管银行。
房地产开发企业需使用商品房预售款的需经监理公司签具工程进度证明意见，银行凭建材供应商出具的发票，直接将款拔付至建筑材料供应商帐户。
第十八条银监部门应当对商品房预售款使用进行监控，督促商品房预售款缴存银行履行商品房预售款监管协议。
第十九条商品房预售款监管制度和协议文本由房产行政主管部门和市银监局等相关部门另行制定、，并报市政府备案。
第三章现售管理
第二十条商品房现售,应当符合以下条件：
（一）房地产开发企业营业执照和资质证书；
（二）取得土地使用权证或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收并办理了房屋权属初始登记；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）物业管理方案已经落实；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
第二十一条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第二十二条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
第二十三条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第二十四条销售人应将已销售的商品房按套及时在房地产网站和现场公示。
第四章销售
第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照和已在房产行政主管部门登记备案的房地产中介服务机构。
第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当在营业场所公示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。
第二十八条受托房地产中介服务机构在销售商品房时除依法收取佣金以外不得收取其他费用。
第五章合同管理
第二十九条商品房销售时，商品房销售人和买受人经充分协商，达成一致，签订书面合同，也可以按照房产行政主管部门和工商行政主管部门监制的商品房买卖合同示范文本签订合同。
第三十条商品房销售人应按国家有关规定将商品房买卖合同报房产行政主管部门登记备案。
第三十一条房地产开发企业需购买商品买卖合同的应到市房产行政主管部门购买，房产行政主管部门应建立商品房买卖合同登记薄。
第三十二条商品房买卖合同登记备案实行“实名制”。
第六章广告管理
第三十三条工商行政主管部门负责各类房地产广告的审批工作，房产行政主管部门在其职责范围内配合工商行政主管部门做好相关工作。
第三十四条房地产广告，应当具有或者提供下列真实、合法、有效的证明文件：
（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；
（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；
（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；
（四）房地产项目预售、出售广告，应当具有房产行政主管部门颁发的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；
（五）中介机构所的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；
（六）法律法规规定的其他证明；
（七）各新闻媒体网络及广告场所，凡涉及房地产房预售、销售的广告，必须经市工商、房地产行政主管部门审批，签署意见后，方可采用。否则，将追究撰自采用广告的责任。
现房广告的还应提供工程竣工验收合格证明。
第三十五条房地产预售、销售广告必须载明以下事项：
（一）开发企业名称；
（二）中介服务机构销售的，载明该机构名称；
（三）预售或者销售许可证书号。
广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
第三十六条房地产广告必须真实、合法、科学、准确、符合实际，不得在地理位置、区位环境、物业管理、户型、面积、设计等方面欺骗或者误导公众。
第三十七条有下列情况的房地产不得广告：
（一）未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
（二）未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
（三）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）预售商品房未取得该项目预售许可证的；
（五）权属有争议的；
（六）违反国家有关规定建设的；
（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；
（八）法律、行政法规规定禁止的其它情形。
第三十八条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
第七章信息管理
第三十九条建设、房产行政主管部门应建立健全房地产市场信息系统和预警预报系统，建立房地产开发企业信用档案。
第四十条已批准设立的房地产开发企业，应按房产行政主管部门的规定进行网上联机，将其企业的基本情况、项目情况、商品房价格、销售情况等动态信息及时发送给房产行政主管部门。
第四十一条房产行政主管部门应定期汇总、分析和全市商品房交易的相关信息，并提供网上公开查询服务和网上交易服务。
第八章法律责任
第四十二条房地产开发企业违反本细则规定，擅自预售商品房的，根据《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定，由房产行政主管部门责令停止预售，补办手续，没收违法所得，并处以已收取的预付款1%以下的罚款。
第四十三条房地产开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料，或者采取欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，根据《城市商品房预售管理办法》第十五条的规定，由房产行政主管部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。
第四十四条房地产开发企业违反规定用途使用商品房预售款的，根据《城市商品房预售管理办法》第十四条的规定，由房产行政主管部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第四十五条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，根据《商品房销售管理办法》第三十七条的规定，由房产行政主管部门责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
第四十六条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，根据《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产行政主管部门的，根据《商品房销售管理办法》第四十一条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十八条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产行政主管部门备案的；
（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
（五）分割拆零销售商品住宅的；
（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
（八）委托没有资格的机构销售商品房的。
第四十九条房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的,根据《商品房销售管理办法》第四十三条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
房地产开发和管理篇8
1房地产开发项目管理的作用和意义
1.1房地产开发项目管理能减小项目风险
房地产的项目方案开发阶段对项目风险能产生相应的影响。房地产的开发项目阶段开发过程中由于设计公司的选择存在着一定的风险，选择适当或是严格考核相应的设计公司则能充分保证房地产项目的设计和实施的质量，保证建筑工程的使用寿命和使用的安全性，从而更深层次地保障居住者的安全。在设计开发房地产项目之时加强对开发项目的管理，则能加强相应的风险意识，减小房地产项目的风险实际上对工程项目的实施和管理都打下了良好的基础。
1.2房地产开发项目管理能促进建筑项目的质量管理
房地产开发项目的管理能对建筑项目的质量产生深刻的影响，在房地产项目开发阶段，公司将投入较大的人力物力和资金，为保证各项资源的合理配置实现资源的最优化利用，提供资源的能动性控制，最终加强对项目的管理，从而保障项目工程的质量。通过对房地产开发项目的管理和促进实现最优的设计和管理模式，充分实现项目管理设计对整个建筑工程的管理和规划的整体掌控和全面管理，实现房地产开发项目对后续工作的促进和基础性作用。
1.3房地产开发项目管理能优化建筑项目的成本管理
房地产的开发项目管理能实现产品设计研发的整体控制和管理，实际上为房地产项目的管理建立了一个基础的管理平台。项目的开发设计不同，项目工程的成本付出和相应的收入也将有所不同。要在有限的资源利用范围和最合适成本预算以及最大限度的利润获取之间寻求基本的平衡点，从而要在有限的资源和资金范围内建立高质量高品质的工程项目都必须依靠工程项目的设计。项目的设计与项目的成本是紧密联系的，良好的项目管理能以最少的资源消耗建设最佳的建筑工程项目。
2房地产开发项目管理过程中存在的问题
2.1房地产开发项目的前期策划准备不充分
房地产所开发的项目应以客户的需要为中心，然而过分重视市场的变化程度和客户的项目需求程度可能导致房地产开发项目的前期策划不够充分，项目的方案确定不够详细准确，致使项目的市场消费定位不够准确，而长时间的商讨和决策在一定程度上延长了工程项目由设计到实施的时间。缺乏详细具体的项目计划报告致使项目在决策过程中问题重重，决策层的匆忙决策导致项目在实行和实施过程中没有一个整体而系统的管理体系，影响了整个工程项目的质量和进度。
2.2房地产开发项目成本管理不及时
房地产的开发项目的成本管理应贯穿于开发项目设计的过程之中，项目的成本和质量控制是开发项目管理的重要因素。然而目前，我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。或是在项目实施阶段缺乏成本管理意识导致了许多不必要的项目成本支出，大部分是取决于项目开发管理过程中的不及时造成的。
2.3工程建设完成后质量难保证
房地产项目的开发和管理以项目和建筑的质量为核心，项目的成本管理也应以保证工程项目的质量为基础。然而由于房地产项目的管理和实施工作的协调上存在矛盾，致使房地产项目工程的后续质量难以得到相应的保证。前期的项目管理阶段施工和管理的因素较为简单，但在项目实施后期收尾阶段，建筑工程实施的配合和管理等各方面的因素未定义清楚致使相应的开发商和工程的分包商之间存在相应的矛盾，工程建设过程中监督方能对相应的工程实施进行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之间的责任不清和沟通不明等致使工程的验收和事后的项目质量管理和责任难以得到一个清晰的定义。
3房地产开发项目管理的具体措施
3.1房地产开发项目的成本控制
房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从开发上进行整体而系统的成本控制和严密的监视，采取合理的措施降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。在项目的实施过程中尤其注意项目的成本控制和监管，最大限度减小不必要开支，降低生产成本使企业获取最大利润的同时也满足广大消费者的需求。
3.2房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制
房地产开发项目管理设计建立了项目实施的理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。
房地产开发和管理篇9
关键词：房地产多项目管理开发模式
引言
随着我国经济的飞速发展，我国各个领域和行业的发展速度也随之加快，尤其是我国的房地产行业的发展速度更是日新月异。自改革开放以后，我国国民的生活水平不断提高，人们对生活物质条件也提出了更高的要求。同时随着市场经济体制的改革，为现代的房地产行业发展奠定了坚实的基础。并且随着房地产行业的发展，其已经逐渐成为了我国的GDp增长的主要部分。然而，在市场经济体制改革的背景下，也使得市场竞争日益激烈，而房地产企业要想在激烈的市场竞争中快速稳步的发展，就必须要提高企业的管理水平，从而才能够使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。多项目开发模式是当前房地产管理中一种重要的管理方式，随着多项目开发模式在房地产管理中的应用，使得房地产管理的效率和质量得到了大幅度提高，因此为了提高房地产管理的效率和质量，必须要加大对房地产管理中多项目开发模式的研究力度。本文从多项目管理概述出发，对房地产管理中的多项目开发模式进行分析，并且对房地产在多项目开发的管理中所采取的模式进行了详细的阐述，希望能够起到抛砖引玉的效果，使同行相互探讨共同提高，进而为我国的房地产管理应用多项目开发模式时起到一定的参考作用。
一、多项目管理概述
多项目管理是对企业全部项目进行选择、评估、计划与控制的一种管理方式，通常情况下，多项目管理是由一个项目经理来同时负责多个项目的管理工作。这样能够很好的统筹协调项目之间的资源分配，从而使所有项目的综合执行效果达到最佳，并且多项目管理以这一独具的优势，使得其在在各个领域中青睐。在广义层面上，多项目管理可能并非具体由某一位项目经理来负责，它也可能是由一个公司经理统领公司内部的各个职能部门，来对多个项目进行管理与控制。
二、房地产管理多项目开发的必要性
1、选择多项目模式是房地产企业自身发展的必然选择
目前，资产规模小、资质等级较低、经营能力与拥有资源不匹配的现象还普遍存在于我国的房地产企业之中，风险应对机制也比较差、资源的集中程度不高。除此以外，房地产在开发的过程中，涉及面非常广泛。因此，从事房地产开发的企业其内部必须要包括各个行业的专业人才，因为无论是哪一个层面的疏忽，都会直接或者间接的导致整个项目的最终失败。而且，房地产开发项目的启动，其周期是很长的，在这个漫长的过程中，市场环境复杂多变，其中掺杂着太多不确定因素。再加上开发资金投入是非常巨大的，如果企业没有足够的财力来做后盾，那么必然会陷入经营的困境。因此，房地产有必要扩大经营规模，多个项目同时进行，这样才能够整合现有资源，从而促进房地产企业的长远发展。
2、选择多项目模式是房地产企业适应市场经济发展的必然选择
随着房地产行业的快速发展，其行业行为更加规范，分工也更加明确，所以不存在一个企业，各方面都有绝对的优势，而房地产产品的一个最大特点就是要具有均好性，这就要求企业必须扩大自己的规模，惟有具有一定规模，才能够吸引各方面的专业人才，到房地产企业中去，发挥出自身的优势，提高自身的核心竞争力，使企业进入一种良性循环。
3、选择多项目开发管理模式是房地产企业提高投资利率的重要保证
在国家的新房地产政策下，如果企业仍然采取单一开发模式，在开发前期需要大量的周转资金，而完工后，销售回款之后，又会有大量的资金闲散，这样的管理模式显然不适合企业在市场经济体制中的发展。当企业采用多项目开发模式时，多个项目同时进行，某些项目的资金流入恰好能够为另一个项目提供资金的流出，只要企业进行合理的统筹安排，那么资金就能够在各个项目之间迅速周转，企业不用投入太多的资金就能够创造更多的收益，所以说多项目开发管理模式是房地产企业提高投资利率的重要保证。
三、房地产在多项目开发的管理中所采取的模式
1、矩阵式管理型
矩阵式管理型是由项目部为执行主体，企业集团直接对所属的管辖区域实行监管，指导项目的设计、拓展和销售。而一般性的业务项目直接由各自区域的公司自行管理和运营。这种管理模式的优越性在于项目成员能够对外界环境的变化做出迅速反应，节省了资源的配置和浪费。但在这样的管理之下，每个成员都要面对双重的分配和领导，在工作中容易产生分歧，严重时影响内部团结和制约公司快速健康发展。
2、职能管理型
在项目的不同发展阶段，有不同的管理任务和经营方式，这样，各职能部门可以根据自身情况在不同的开发阶段介入对项目的管理。总集团只是监管区域一级，具体任务则由区域级直接对项目的拓展、项目的设计、工程和销售进行管理。在这种分工高度集中和专业化的条件下，内部资源可以最大限度的得到反复利用。但是部门之间过多协调，也会造成决策缓慢的现象。
3、项目管理型
是指企业以项目公司为项目开发的主体，设立拓展、工程、设计、销售以及各职能岗位。虽然它的优势是能够迅速的对外部环境做出相应的反应，但总部门对项目的控制却得不到具体实施，很容易导致资源的闲置。
房地产开发和管理篇10
第一条为加强房地产开发管理，使房地产开发适应社会主义市场经济发展的要求，充分发挥其社会效益、经济效益和环境效益，促进房地产业的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条凡在本省行政区域内设立房地产开发企业(以下简称房地产企业)，从事房地产开发活动，均应遵守本条例。
第三条本条例所称的房地产开发，系指按本条例规定设立的房地产企业，根据社会经济发展和城市建设的要求，依法取得国有土地使用权从事房屋及土地开发建设，并将开发建设的房屋、构筑物及其他设施依法出售、出租等活动。
第四条房地产开发应符合城市规划、土地利用总体规划和近期建设规划要求，坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
第五条县级以上人民政府应加强对房地产开发管理工作的领导，并负责组织实施本条例。
县级以上人民政府建设部门负责城市房政管理、房地产业的行业管理和城市土地开发利用管理工作。
县级以上人民政府土地管理部门负责土地的统一管理工作。
各级计划、城市规划、工商行政管理、物价、财政税务等部门，应各司其职，配合建设、土地管理部门共同做好房地产开发管理工作。
第六条
房地产企业依法从事房地产开发活动，其合法权益受法律保护。
第二章房地产开发规划
第七条县级以上人民政府应根据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划，组织计划、城市规划、建设、土地管理、房地产管理等部门编制本行政区域房地产开发中长期发展规划。
编制房地产开发中长期发展规划，应坚持旧城改造与新区建设并重，优先开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重及简易房集中的区域。
编制房地产开发中长期发展规划，应注意保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，加强文化、教育、医疗卫生等设施的建设。
房地产开发在旧城区进行的，应坚持拆迁与安置并重，落实拆迁安置房源，切实安排好被拆迁人的安置工作。
第八条市、县人民政府城市规划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划和开发建设需要，提前提供开发项目的规划设计条件。
第九条省人民政府计划部门应会商建设部门根据市(地)、县(市)房地产开发中长期发展规划，分年度下达商品房建设计划。
第十条省、市(地)人民政府计划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划、上一级计划部门下达的年度投资计划和用地规模总量指标，会商土地管理、建设、城市规划等有关部门，安排房地产开发项目用地计划，依法报经批准后实施。
第十一条市(地)、县(市)人民政府计划部门应会同建设部门在省下达的商品房建设计划和房地产开发项目用地计划额度内，确定本行政区域房地产开发项目。
第三章房地产企业的设立与管理
第十二条设立房地产企业，应持建设部门核发的资质证书及有关批准文件向工商行政管理部门申请领取企业法人营业执照。
第十三条建设部门应按规定对房地产企业的资质、开况实行定期检查。房地产企业不符合规定资质条件的，应降低其资质等级或注销其资质证书。房地产企业自领取企业法人营业执照之日起1年内，无正当理由，未进行房地产开发投资建设的，应注销其资质证书。被注销资质证书的房地产企业，由工商行政管理部门注销其企业法人营业执照或核减其经营范围。
第十四条省外房地产企业在本省从事房地产开发的，应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行政管理部门审验，并将其实有资金存入房地产开发项目所在地银行。
第四章房地产开发项目所需土地使用权的取得
第十五条房地产开发项目所需土地使用权通过出让方式取得的，一般应采取招标或拍卖方式。因特殊情况需要通过协议方式出让的，应经上级人民政府批准。
第十六条房地产开发项目所需土地使用权的出让，其项目应具备下列条件：
(一)已列入当年商品房建设计划；
(二)已由城市规划部门提供规划设计条件；
(三)所需土地已列入年度用地计划。
第十七条房地产开发项目所需土地使用权的出让方案，由市、县人民政府组织建设和土地管理、计划、城市规划、财政、物价、房地产管理等部门共同拟定，按国家规定的批准权限报经批准。
第十八条房地产开发项目所需土地使用权的出让方案经批准后，其招标或拍卖，由土地管理部门会同建设部门共同办理。
第十九条房地产企业或申请单项房地产开发项目的企业、其他经济组织，申请参加房地产开发项目所需土地使用权招标或拍卖的，应具备下列条件：
(一)具有与该项目建设规模相适应的企业资质等级或相当的开发能力；
(二)具有该建设项目总投资20%以上的实有资金或银行出具的融资证明(不包括土地使用权出让金)；
(三)符合市、县人民政府规定的其他条件。
第二十条房地产开发项目所需土地使用权的招标，按下列程序进行：
(一)由土地管理部门会同建设部门共同编制招标文书，由土地管理部门招标公告；
(二)投标者按招标文书规定交付投标保证金，提供投标文书，参加投标；
(三)由土地管理部门会同建设部门共同主持开标、评标、决标，并在决标之日起7日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还其投标保证金(不计利息)；
(四)中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
(五)中标者在中标通知书规定的期限内，与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该开发项目总投资(不包括土地使用权出让金)1%的开发项目保证金。
中标者在中标通知书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其中标资格自行丧失，所交投标保证金不予退还。
第二十一条房地产开发项目所需土地使用权的拍卖，按下列程序进行：
(一)由土地管理部门会同建设部门共同编制拍卖文书，由土地管理部门拍卖公告；
(二)土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖；
(三)竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金，参加竞投；
(四)拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金(不计利息)；
(五)竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；
(六)竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该项目总投资(不包括土地使用权出让金)1%的开发项目保证金。
竞投得主在拍卖文书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其竞投得主资格自行丧失，所交拍卖保证金不予退还。
第二十二条建设部门按本条例第二十条、第二十一条规定收取的开发项目保证金，应在该项目开工后10日内，向支付者退还50%；在该项目竣工验收合格后10日内，全部退还(含利息)。
第二十三条出让房地产开发项目所需土地使用权，应按国家和省规定的程序，通过评估，确定基准地价。
出让土地使用权招标的标底和拍卖的底价，应以基准地价为基础。
第二十四条房地产开发项目所需土地使用权出让的全部价款，由土地管理部门收取后，按规定期限全额上交财政部门，实行专项管理，按规定用途使用。
第五章房地产开发管理
第二十五条房地产企业应按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地。
房地产企业应按房地产开发项目合同规定的质量、用途、进度、期限等要求进行开发建设。
第二十六条房地产企业应确保房地产开发项目规划、设计、施工的整体质量，并按规定对其开发建设的项目质量负责。
建设部门应按国家有关规定对房地产开发项目工程质量实施监督、检查。
第二十七条房地产企业开发的商品房需要预售的，应向建设部门申请领取《商品房预售证》。未取得《商品房预售证》的，不得预售商品房。
申请领取《商品房预售证》，应具备下列条件：
(一)有审核批准的工程设计图纸；
(二)已取得建设工程规划许可证；
(三)除土地使用权出让金外，实际投资已达该开发项目总投资的20%以上或已完成该项目的基础工程。
第二十八条房地产企业未取得《商品房预售证》的，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或商品房预售广告业务。
第二十九条房地产企业预售商品房收取的预售款，应存入项目所在地银行。商品房预售款用于清偿该预售商品房的全部开发费用后，方可作为他用。
第三十条房地产企业开发的商品房，经建设部门会同有关部门验收合格后，方可依法出售、出租。
第三十一条房地产企业应按国家和省规定的比例承担微利居民住宅建设任务。
第三十二条商品房的销售价格，除微利居民住宅实行国家定价外，由房地产企业根据成本和市场供求情况自行确定，并报该商品房所在地物价、房地产管理部门备案。
第三十三条房地产企业开发的商品房的出售、出租，应签订合同，并在合同签订之日起30日内向该商品房所在地房地产管理部门和土地管理部门办理有关登记手续。
第六章涉外房地产开发管理
第三十四条外商投资房地产企业开发的项目应以国家和省规定的鼓励类引进项目相配套的房地产开发为主。
第三十五条设立外商投资房地产企业，应持建设部门核发的资质证书和有关部门批准的项目建议书、项目可行性研究报告、合同、章程等有关文件以及资信证明，向工商行政管理部门领取中华人民共和国企业法人营业执照。
第三十六条外商投资房地产企业注册资本与房地产开发项目投资总额的比例，应符合国家有关规定。中外合资经营企业、中外合作经营企业各方应按合同、章程规定的期限缴清出资额，外资企业应在审批机关核准的期限内在中国境内投资。
第三十七条外商投资房地产企业的开发项目，由省人民政府计划部门会同建设部门实行专项管理。
第三十八条外商投资房地产企业开发的商品房应以向境外销售为主，并收取外汇。具体销售比例由企业按外汇收支平衡原则自行确定。
第三十九条外商投资房地产企业向境外销售的商品房，境外购买者的身份应符合国家有关规定，并提供有效身份证明。
第四十条外商投资房地产企业向境外销售商品房，可在中国境内进行，也可在中国境外进行。国家另有规定的除外。
第四十一条省内房地产企业经批准向境外销售其开发的商品房的，应执行本条例第三十九条、第四十条规定。
第四十二条外商投资房地产企业除执行本章规定外，应同时执行本条例其他有关规定。
第四十三条*、*、*地区公司、企业和其他经济组织或个人，投资设立房地产企业，从事房地产开发活动，参照本条例有关外商投资房地产企业的规定执行。
第七章法律责任
第四十四条房地产企业在注册登记时虚假出资或注册后抽逃、转移资金的，由工商行政管理部门责令限期补足资金，并处以1万元以下罚款；逾期未补足资金的，吊销营业执照。
第四十五条房地产企业超资质等级从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动。超经营范围从事房地产开发活动的，由工商行政管理部门责令停止开发活动，没收违法所得，并可处以违法开发的工程造价1‰至5‰的罚款；情节严重的，吊销营业执照或核减其经营范围。
房地产企业无资质证书从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动，限期补办申请领取资质证书手续。无营业执照从事房地产开发活动的，由工商行政管理部门按前款规定从重处罚。
第四十六条房地产企业在投标活动中有弄虚作假、行贿行为的，其中标无效，并可由工商行政管理部门处以1万元以上20万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条土地管理部门或建设部门擅自改变已依法公布的招标文书或拍卖文书，给投标者或竞投者造成损失的，应依法承担民事赔偿责任。
第四十八条房地产企业未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地的，应依法承担违约责任。
房地产企业未按房地产开发项目合同规定的期限和质量要求完成工程建设的，应依法承担违约责任。
第四十九条房地产企业未取得《商品房预售证》擅自预售商品房的，由建设部门责令停止预售活动，限期补办申请领取《商品房预售证》手续；不符合预售条件的，责令其向购房者退还预售款，并可处以10万元以下的罚款；情节严重的，并可吊销其资质证书，由工商行政管理部门吊销营业执照或核减其经营范围。
第五十条房地产企业未取得《商品房预售证》进行商品房预售广告宣传的，广告经营者为未取得《商品房预售证》的企业承办或商品房预售广告业务的，由工商行政管理部门依照《反不正当竞争法》等有关法律、法规的规定处罚。
第五十一条房地产企业开发建设的商品房，经验收不合格的，由建设部门责令其限期改正，处以5万元以下的罚款；有严重质量问题，危及安全的，责令其改建或重建，并可降低其资质等级或吊销其资质证书；因质量问题造成严重后果，构成犯罪的，依法追究直接责任人员的刑事责任。
房地产企业交付使用的商品房，因质量问题给用户造成损失的，应依法承担民事责任。