住宅房屋的设计篇1
【关键词】房屋住宅；建筑能耗；节能降耗；低碳技术；节能设计
住宅建筑是人们生活的重要组成，与人们的生活息息相关。随着人们生活质量的不断提高，人们更加的注重住宅建筑绿色节能问题。建筑行业是一个能源消耗比重很大的行业，从建筑设计的方面来解决节能问题，将会产生良好的经济和社会效益。建筑节能是降低能耗、提高能源利用效率、保护环境的一项重大战略举措，关系到国家可持续发展战略的实施。因此，加强对房屋住宅中降低建筑能耗的节能设计及应用研究，具有非常重大的现实意义。
一、绿色住宅的发展现状
我国现时在房屋住宅中进行节能降耗主要的工程是大力发展绿色住宅，绿色住宅是以人类与自然环境共同实现可持续发展为原则，同时做到高效使用资源的一种能使住宅与外部环境的物质都进行能源系统良性循环，无污染、无废物废气，在能源上达到一定程度的自给自足状态的新型环保节能住宅模式。在我国的能源消耗总量中，建筑能耗占了不小的部分，促进建筑节能是我国节能降耗减排工程的关键部分。只有在住宅建设单位、国家相关部门与绿色住宅研究人员等的互相合作，不断拓宽思路和创新管理模式，才能使绿色住宅在节能减排上得到更好的发展。截至2010年底，我国的绿色住宅面积总数已达到2500万m2以上，其中能执行绿色住宅节能标准的住宅占了99%，每年可以为国家节省75万吨煤炭的消耗和减少200万吨二氧化碳的排放。然而，相对于其他建筑环保节能技术比较先进的国家，我国的绿色住宅的普及率和节能水平还是比较落后。因此，我国的绿色住宅发展应该以可持续发展为原则，结合我国国情，对我国住宅整体状况进行总体分析、布局，尽可能从多方面入手，降低房屋住宅施工和使用时的能耗，以及减少污染物的排放，引导我国房屋住宅不断向节能降耗减排健康的方向发展。
二、在房屋住宅应用低碳技术
随着全球暖化问题越来越严重，低碳技术的应用越来越受到人们的重视，低碳技术是指在电力、建筑、交通、化工、冶金等领域中通过可再生能源的使用或对煤炭进行干净高效的运用、在排放前对二氧化碳进行收集和埋存等方式达到有效的降低温室气体排放量的技术。我国房屋住宅总面积是全球最大的，而且单位住宅面积与建筑能耗的比例相对较高，巨大的建筑能耗自然会带来大量的温室气体排放，而随着人们生活水平的提高，建筑能耗肯定会不断增加。而在房屋住宅中引入低碳技术，不仅能够有效节约能源，还有有效地对温室气体进行减排，继而减轻了国家的能源负担，减少了住户对能源的资金投入，还能提高房屋住宅周边的环境、空气质量，从而改善居民的健康水平和生活效率，因此，在房屋住宅中应用低碳技术，无论对居民自身、还是对国家乃至地球都是百利而无一害的。
三、降低建筑能耗的节能设计
房屋住宅中降低建筑能耗的节能设计主要是将各种节能降耗技术和低碳技术引入到绿色住宅的科学化设计中，以建造出集节能、环保、安全、健康于一身的绿色住宅。以下就列举几个房屋住宅中降低建筑能耗的节能设计方案。
（一）隔热和保温
要提高房屋住宅的舒适度，首要就是提升住宅的隔热和保温效果，使室内温度更适宜人们居住。对楼宇的顶层住宅来说，可以选择在楼顶进行适当的绿化工程，通过绿化的阻隔使免受顶楼住宅免受阳光的直射，同时植物的光合作用也能在一定程度上帮助住宅减少二氧化碳的排放量。而一般的住宅可通过避免或尽量减少在室内安装落地窗或覆盖面过大的窗体，因为阳光经过窗体的辐射后会直接射进室内，对室内温度的影响极大，特别是夏天的时候更是室内快速升温的主因。窗体的玻璃应选用低辐射玻璃，因为其拥有优秀的隔热效果和良好的透光率，能在保证室内光线充足的同时减少室内受阳光照射而升温的程度，夏天时有效减少空调的能耗；而住宅的外墙应选用浅色、由加气混凝土砌块制成的节能型墙体；住在的屋面应选用绿化种植防水或者保温材料挤塑板屋面，以实现屋内的保温。设计单位在进行节能设计时，要优先选用自保温体系。施工图审查机构在进行节能设计审查时，要认真审查各项节能设计措施是否按要求落实到位；工程质量监督机构要加强对自保温体系施工质量的监督检查，发现未按要求施工的，应当及时责令改正。
（二）自然通风
在对房屋住宅的通风对流方案进行设计时，应通过楼宇坐向的调整、窗户和室内的设计、增加楼宇间距的宽度，实现大多数楼宇南北通风对流，同时在确保楼宇在获取足够通风量的前提下达到热量和湿度的双向传递，以实现更好的空气流通效果。楼宇的南北朝向是楼宇自然通风的最佳选择，次选就是东南朝向。楼宇朝向的选取依据就是：楼宇在夏天能够获得足够的自然通风，以及避免受到太阳直接照射；冬天则要避免受到过多的风量进入，转而需要充足的太阳照射。
（三）太阳能的利用
在住宅外部安装太阳能收集器，以做到对太阳辐射能的收集利用，太阳能收集器将收集的太阳能用于对冷水的加热，然后保存在有保温功能的水箱内，保存的热水可随时供用户使用。除此之外，还可以通过安装太阳能照明设备，将太阳能直接或转换为电能供照明设备所用。这样对减少对水加热和照明的能耗有一定的帮助。例如，位于某地的大楼，早在2007年就被建设部列入科技示范工程，是建设部制定实施《绿色建筑评价标准》以来，国内首座由民营企业全额投资兴建的绿色节能建筑，在业内外享有盛誉。如今辛迪集团在金华的总部，继续加大绿色建筑的推广运用，让更多普通市民也能享受光电节能建筑带来的品质生活。位于某地多层住宅区，占地面积约255亩，总建筑面积达27万多平方米，是目前当地最大的家用太阳能小区，太阳能集热面积将达5000多平方米，2000户家庭将100%使用太阳能热水。
（四）低能耗、可循环再用材料的应用
在房屋住宅的施工中会产生大量的建筑施工废料和温室气体，并消耗大量的能源。因此我们在住宅建设时应尽可能使用高性能、低材耗的建筑材料，例如轻钢材料，其具有质量小，只约有普通混凝土材料的25%，形态灵活性较高的特点，对缩短建筑工期，减少能耗很有帮助。质量仅为传统钢筋混凝土结构的1/4。另外，根据数据显示，若建筑施工选用非本地生产的建筑材料时，其从生产到施工消耗的能源总量是选用本地生产的建筑材料的将近5倍，因此我们在建筑选材时应尽可能选取本地的建筑材料。同时，使用可循环再用材料也是住宅建筑中重要的节能环保工作，要实现住宅建筑的节能化最重要就是做到提高可循环再用材料的使用比例，尽量做到使用最新的环保材料和简化施工工序。
（五）防噪音
噪音是影响居民居住舒适度的重要因素，所以在住宅建筑时，不但要考虑住宅与各种噪音源的距离，应尽量选取远离较大噪音源的地方，还要选用具有良好隔音功能的建筑材料，还可以通过安装隔声屏障，尽可能降低噪音对住宅内人员的侵扰。
（六）路风控制
通常来说，两座住宅楼之间会产生一定的空气流动而形成路风，形成的原因有两个，一个是气体由两侧的住宅楼所排放，另一个可能就是大风季节空气在通过狭窄的楼距而形成的风。因此在住宅建筑时要注意与周边建筑物的楼距，降低路风对住户产生影响。
结束语
总而言之，对房屋住宅进行降低建筑能耗的节能设计，关键就是在设计时通过低碳技术和其他建筑节能技术的引入，进行房屋住宅的合适选址、选用环保节能的建筑材料以及对住宅各方面的节能化设计，达到从选材到居住全过程整体的节能降耗。我国应该坚持绿色住宅和低碳技术的大力推行，加快绿色住宅的发展和普及，使更多的绿色住宅建设起来，并不断提高其节能效果根据研究，更好地为减轻全球性的能源短缺的负担，以及为保护环境、减慢地球环境恶化的速度做出贡献。
参考文献
[1]余仲飞.低碳经济和低碳技术[J].浙江经济，2010（5）：32-33.
住宅房屋的设计篇2
【已购公房】已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房
【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
【廉租房】廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手“，第二次交易则为“二手“。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
【外销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外的企业，其他组织和个人。
【内销房】内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
【城市居住区】城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
【居住小区】居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地
【居住组团】居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
【配建设施】配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
【公共活动中心】公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售“，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：×××元／平方米起售“，以较低的起价来引起消费者的注意。
【预售价】预售价也是商品房预售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。
【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。“
【违约金】违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
【使用面积】住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
【公用面积】住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50％。
【共有建筑面积分摊系数】整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
【实用面积】它是“建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额。
【居住面积】住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积。一般作为衡量居住水平的面积指标。
【计租面积】作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台，壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。
【销售面积】销售面积是指商品房按“套“或“单元“出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
【公用建筑面积分摊系数】将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
【得房率】得房率是指套内建筑面积与套建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积
【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
【绿化率】绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。
【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地“主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
【开间】住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。
【进深】在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
【层高】层高是指住宅高度以“层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
【净高】净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
【标准层】标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
【阳台】是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
【平台】平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。【半地下室】半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者
【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
【隔断】隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
【过道】过道是指住宅套内使用的水平交通空间。【实有房屋】是指已建成并达到入住或使用条件的、含自有房屋在内的各类房屋。
【实有住宅】是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有住宅在内的住宅。
【住宅套数】是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。
【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽的日期为准。
【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的房屋建筑面积总和。
【竣工房屋价值】是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。
【居住人口】是指与住宅统计范围一致的居住人口。以公安局的统计数据为准。
【居住户数】是指与居住人口数相应的户数。“户“以公安派出所核发的户口簿为准，一个户簿即一户。
【人均住宅建筑面积】是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。计算公式：人均住宅建筑面积=住宅建筑面积／居住人口
【人均住宅使用面积】是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。计算公式：人均住宅使用面积=住宅使用面积／居住人口
【户均住宅套数】是指按居住户数计算的平均每户拥有的住宅套数。计算公式：户均住宅套数=住宅套数／居住户数
【住宅成套率】是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率=成套住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％
【住宅自有率】是指自有的住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅自有率）=自有住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％
【土地管理】是指国家用于维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，以及贯彻执行国家在土地开发、利用、保护、改造等方面的政策而采取的行政、经济、法律和工程技术的综合性措施。现阶段我国土地管理的实质是政府处理土地事务、协调土地关系的活动，即行使国家权力的过程。
【地籍】是指反映土地的位置、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿籍，也称土地的户籍。
【地籍管理】是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施
【土地使用权划拨】是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
【土地使用权出让】是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
【房屋用地】是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。
【房屋用地面积】
无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；
市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；
已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；
其他按规定不计入用地的面积。
【住宅用地】是指供居住的各类房屋用地
【工业用地】是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣场地等用地。
【仓储用地】是指国家、省及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。
【商业服务业用地】是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。
【旅游业用地】是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。
【金融保险业用地】是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。
【市政公用设施用地】是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局及各种管线工程专用地段等用地。
【绿化用地】是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。
【公共建筑用地】是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。
【文、体、娱用地】是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。
【机关、宣传用地】是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。
【科研设计用地】是指科研、设计机构用地。如研究院、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。
【教育用地】是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院、工读学校等用地。
【医卫用地】是指医院、门诊部、保健院疗养院、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。
【交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。
【铁路用地】是指铁路及场站、地铁出入口等用地。
【民用机场用地】是指民用机场及其附属设施用地。
【港口码头用地】是指专供客、货运船停靠的场所用地。
【其他交通用地】是指车场、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。
【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
【廉租住房】是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
【存量房】是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
【再上市房】是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。
住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。
【非成套住宅】是指供人们生活居住的但不成套的房屋。
【国有房产】是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
【集体所有房产】是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
【私有房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。
【涉外房产】是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。
【其他房产】是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。
【钢结构】是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。
【钢、钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。
【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。
【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。
【房屋层数】房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分。
【假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层是房屋内部空间的局部层次。
【阁楼】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。
【低层住宅】指一层至三层的住宅。
【多层住宅】指四层至六层的住宅。
【中高层住宅】指七层至九层的住宅。
【高层住宅】指十层及十层以上的住宅。
【房屋建筑面积】是指含自有房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。
【住宅建筑面积】是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。
【成套住宅建筑面积】是指成套住宅的建筑面积总和。
住宅房屋的设计篇3
关键词:住宅产业化;发展进程
中图分类号：F287文献标识码：a
纵观国外住宅产业化的发展，会发现欧洲、美国和日本等国家地区都在进入二十世纪后相继提出过相似理念。但住宅产业化的初具规模和迅猛发展是在第二次世界大战后得以形成。战后的十几年中，上述地区都面临着战后重建、人口增长和住宅需求加剧的问题，住宅的批量、快速生产成为必需。而中国亦在新中国成立后逐步开始了住宅工业化进程，并随着商品房市场的开放进一步有计划地发展住宅产业化的进程。
日本
1955年，日本的房地产业在二战后进入了复苏阶段。日本政府为促进住宅的大规模批量生产制定了一个十年计划，大批量相对简易的住宅快速建成以满足市场需要。随着房地产业的发展，日本政府提出了住宅工业化的想法。1965年，日本政府了第一个住宅工业化的五年计划，把预制件住宅比率占市场份额15%作为目标。在随后的30年中，日本政府通过连续的五年计划持续推进住宅工业化进程，并在二十世纪六十年代末提出了住宅产业化的理论，将住宅的设计、建造、建材生产、科技研发有机的联系起来，形成一条产业链。
为推动住宅产业化的发展，日本政府制定了一系列政策和法律。1974年由政府颁布的《工业化住宅性能认定规程》和《工业化住宅性能认定技术基准》被认为是日本住宅产业化标注化的奠基政策。日本对工业化住宅的具体认定标准是：建筑物所需的全部材料和部件66%以上必须在工厂中完成制造，其中房屋的主要结构如墙体、梁柱、地面、外立面、楼梯等必须为工厂生产的标准部件，建筑物有现场组装建成。
在日本，住宅的工业化程度随项目的不同而变化。通常高层集合建筑的预制率最高，而中低层建筑和低层独栋建筑的预制率逐步下降。这一变化主要是由项目成本决定的。首先，高层集合建筑所用的模板重复利用率高，有效摊薄建设成本。其次，高层建筑物建造过程中混凝土泵送成本高且施工耗时，预制件现场组装有效的缓解了该问题。
随着人口的迅速增长和土地的日益稀缺，高层住宅在日本市场所占比率逐渐升高。目前，日本超过八成的高层住宅都不同程度的使用工业化生产的预制部件。
欧洲
欧洲各国在二战后都面临住房短缺的问题。住宅产业化随着市场的需求应运而生。其中发展较早、较典型的是法国。
1950年-1960年的十年间，法国面临严重的住房短缺问题。为此，法国政府集中建设以强调功能性为主的高密度高层建筑，以便快速实现以较少的占地建成较多住宅的目标。这部分住宅多采用预制混凝土结构，采用预制板和工具式模板组装的施工方式，是法国工业化住宅的雏形。这种施工方式使短时间内建设大量成片的住宅小区成为可能。这一时期在法国被称为“数量时期”。施工企业与建筑设计公司联合开发了结构-施工体系：一种或几种模式的住宅由建筑师设计后，由大中型建筑企业批量施工建造。这些“结构-施工”体系，虽然有很多实际工程遵循，但是没有形成确定的设计标准。预制板在工厂加工生产的过程中并不是一成不变，由于没有一个统一的技术标准，预制件会随着不同住宅的需要进行调整。这种有体系没标准的情况并没有大幅度提高建筑成本，因为法国社会当时对住宅的需求量非常大，因而每种磨具使用的绝对数量仍能保证摊低生产模具的成本。
二十世纪七十年代初，法国社会对住宅的需求已基本缓解，此时人们开始更加注重建筑物的功能性和品质，住宅产业化从数量阶段进入质量阶段。市场对住宅提出新的要求，在功能上要求新建住宅具有更高的保温、隔热、隔音等性能，更大的居住面积和更好的装修质量；在住宅品质上开始强调建筑物的美学外观和更好地居住区环境。顺应市场的要求，法国政府制定并推广样板住宅政策，推行住宅建设的标准化。六十年代末，法国政府就已经开展住宅标准化设计竞赛，在全国或者区域范围内筛选出优秀的设计方案推广使用。获得认可的设计方案在全国公开发行，任何工厂都可以按照标准批量生产。这一举措推动法国住宅产业化由“有体系-没标准”阶段进入标准化阶段。
二十世纪七十年代前半段，法国政府通过设计竞赛的方式进行建筑物设计和施工技术的创新，并选拔出25种住宅设计样本，建立起以单元住宅标准为体系的住宅标准化体系。
七十年代后期，法国政府还提出过一种以模数协调为基础的“模数体系”，但由于模数理论太过复杂难懂以及照此模式设计生产出来的建筑过于呆板僵化而难于推广。
1978年，法国政府提出了以建筑物结构配件为标准化的生产体系―构造体系。按照构造体系建设的住宅由一系列可以相互拼接组装的配件构成。建筑物主体结构所有的配件都有设计制造标准并全部对外公布，任何工厂都可以批量生产，建造企业可以按照施工需要进行采购再运输到施工现场进行组装。这一体系推动了法国住宅产业化向开放式工业化的过渡。
二十世纪八十年代，法国政府对本国住宅产业化的政策进行了调整，新政策提出政府在住宅产业化进程中的作用是设立目标，然后由企业自行决定怎样达到这一目标。政府不再制定或推广某种体系，而是由企业自行研发适合市场要求的技术并实施推广。法国政府进一步制定出“居住88计划”，提出到1988年全国应该有2万套样板住宅，其成本要比1982年降低25%并且质量不能降低。
美国
上世纪的五十年代后，美国对于住房的需求大幅攀升。主要归结为以下几种因素。其一，美国出现“婴儿潮”美国家庭平均人数增加。其二，与此同时，二战后的现役军人大规模复原。复员军人回归社会，产生住房需求。其三，从世界各地涌入美国的移民，又增加了美国人口总数。在这多方因素的推动下，美国住房供需缺口不断扩大。为了迅速解决住房短缺的矛盾，美国政府放松了政策限制，许可简易房屋的使用。使用汽车作为简易房屋的替代品的现象由此产生。这种民间自发产生的现象，给予房屋制造商以启发，部分房屋制造商发明了可移动房屋。他们都被统一制作，外观与传统房屋类似，功能与传统房屋一致。但是房屋的重量较轻便于搬运。如有需求，房屋制造商可以使用运输设备，将其运输至指定地点简易安装即可。至此，工业化、标准化住宅的雏形出现了。
由于美国的传统居住习惯和丰富的土地原材料资源，政府在住宅建设方面，没有采用预制构件装配的住宅建造模式，而延用了传统的低层木结构建造模式。这样的方式更注重住宅的舒适性、多样性。为了提高生产效率，降低制造成本，适应大规模工业化生产，住宅设计和建造出现了细化的社会分工。住宅部件和结构构件逐渐标准化和系列化，房屋制造商根据客户的功能需求，设计出不同样式和不同品类的产品，供客户自由挑选。获得订单后，拆分订单到不同的部件和工种。最终归类订购标准构建，委托专业承包商建设，形成一整套流水线作业方式。这样既保证了建造速度，又保证了工程质量。
随着美国经济的发展和人民生活水平的提高，原先的简易房屋已经不能满足美国国民的需求。更大居住面积，更全使用功能，更美观并突出个性的房屋，成为消费者的新诉求。1976年，美国政府批准通过《国家工业化住宅建造及安全法案》并制定了HUD国家标准以适应房地产市场发展的需要。HUD国标对房屋设计、施工和建造的诸多指标进行了规范，并要求所有标准化工业化住宅必须遵守。在其出售时，建造商必须出示第三方检查机构的证明。
到2001年，美国已经建成使用约一千万套工业标准化住宅，供2200万人口居住。2007年，美国的工业化住宅国民生产总值总值达到118亿美元。
由于工业化住宅的成本只有非工业化住宅成本的50%，成本优势促进了工业化住宅的发展，很大程度上解决了低收入人群、无福利购房者住房问题。
中国
二十世纪五十年代，住宅产业化在中国进入萌芽阶段。中国政府学习苏联模式，发展预制建筑模式，推行建筑业的工业化、标注化、机械化。
1970年至1980年的十年是中国住宅工业化的初级阶段。这一时期中国开始住宅建设的“三化一改”即设计标准化、配件生产工厂化、施工机械化和墙体改革，为实现建筑工业化的高速度、高质量、高功效和低成本打下基础。同时，政府出台一系列相关政策推进住宅产业发展，包括改革城镇居民住房制度，逐步停止福利分房。二十世纪八十年代中期，政府开始引导批量建设住宅小区，发展房地产业。随着住宅的逐步走向市场，住宅产业逐渐发展起来。八十年代末期，政府提出住宅产业化概念。
二十世纪九十年代的前五年是中国房地产业第一个迅猛发展时期，但此期间住宅产业化并没有同步发展甚至有所倒退。直到1995年，随着中国政府对房地产业畸形发展的反思和实现小康社会的需要，国家开始注重住宅的功能和质量，提出：建筑工业化，尤其是住宅建筑工业化仍是今后的发展方向。国务院办公厅。关于推进住宅产业化提高住宅质量的若干意见，1999年）九十年代中后期建设部正式大力提倡住宅产业化发展并进行了试点建设。
二十世纪的最后五年，中国政府部门与日本合作，先后推出了“中国住宅技术与人才培训中心”以及“2000年小康型城乡住宅科技产业工程研究”等项目，中国住宅产业化的技术改革由此开始。同时，建设部颁布了《住宅产业现代化试点大纲》并在全国范围内选取重点城市、企业作为住宅产业化试点基地。1998年，中国住宅产业化办公室正式成立，标志着中国的住宅产业化进程进入快车道。
住宅房屋的设计篇4
1.1我国能源危机日益凸显。
经济社会发展需要众多基础行业的支持，建筑行业作为其中重要的一环却往往消耗大量的能源，人民日常使用最频繁的便是住宅建筑，住宅建筑就需要保障建筑的基本功能的同时还要有最优的舒适程度，所以是建筑中耗能较大的一种。所以，目前的焦点问题就是将节能措施融入住宅建筑的方法，使住宅建筑的能源消耗量减少，致力于促进住宅建筑的能源节约化和合理利用化进程。
1.2建筑行业实现可持续发展的要求。
现代民众的视线逐渐聚集于建筑的施工质量和建筑的节能措施这些与生活息息相关的方面，这就要求建筑行业反省过去使用的相关操作标准和规范，制定出新的能够满足人民日渐提高的对舒适度的要求，减少能源的消耗，保护生态环境的和谐，推动建筑行业的可持续发展。作为建筑行业的重要组成部分，住宅建筑拉近建筑行业与人民生活的距离，经过研究发现，采用节能措施的住宅建筑比旧的住宅建筑可以节约大约37%的能源消耗量，并且随着住宅建筑的不断建设这个比例也持续上升，这样既有利于建筑行业的进步，也助力于我国经济社会的可持续发展。
2节能措施在住宅建筑设计中的应用分析
2.1住宅建筑的布局和体型设计。
对住宅建筑进行设计的时候，要充分的考虑到住宅建筑与周围自然地理环境的融合，充分的融入居民生活习惯和当地的人文民俗风情，在建筑结构布局、住宅朝向、楼体之间的间距以及太阳辐射等方面对住宅建筑布局进行综合考虑。第一，设计建筑布局时，不能只将眼光局限于一栋建筑，要放眼于整个住宅区的布局，注意住宅楼之间的间距，再将关注的对象范围缩小为每栋建筑，设计细节上要保证住宅建筑的朝向和功能设计，满足每户的通风和采光要求。第二，设计建筑外型时，首先目标是协调居民需求和节能要求间的平衡，通常情况下，住宅建筑体型不用太过复杂，采用简单的结构设计即可，凸凹形体设计较少见到。建筑节能体型系数一般在0.3以内，住宅的进深应当适度的扩大，一般为10m~14m，长度控制在55m左右较为适宜。
2.2住宅建筑平面节能设计。
建筑的平面设计是基于满足住户家庭构成、生活习惯和生活态度等方面要求的角度提出的，主要包括住宅建筑功能的多样性设计、房屋的采光通风性能设计、住宅舒适度设计、住宅建筑面积的合理利用率以及房屋功能布局设计等五个重要方面。但是建筑节能设计要立足于这五个方面，并不忽略其他因素，整体全面系统的考察住宅建筑的平面布局形状和局部热环境分布以及温度阻尼区的设置等等。下面会对这几个方面进行详细分析。第一，设计住宅建筑的平面布局时要秉承规整布局的原则，以安全为中心的尽可能的减少建筑的护栏结构面积，使夏季减少辐射的进入，冬季时增加室内光照的面积，这样就使住户自发性的减少空调的使用，使住宅建筑的能源消耗下降。第二，在热环境设计时也能使太阳的作用发挥到最大，代替一定的能源消耗。当住宅中的上下高度相对较低的厨房和厕所以及过厅等被安置在房屋的北方，卧室和客厅等被安置在南侧时，是一个最佳的热环境设计方案。另一方面，温度阻尼区也能避免过多的传热损失，具体为设计封闭式的楼梯间，密封屋面上的入孔等等。
2.3住宅建筑的围护结构和材料设计
（1）住宅建筑的屋面节能设计。
在设计住宅建筑时，往往会忽视占整体面积比例较小的屋面，但是屋面对顶层楼房的舒适度有着重要的影响，在顶层楼房的节能设计中占有重要位置。第一，为了减少屋面的厚度，在选择屋面保温层材料时，尽量不选择密度较高的保温材料。第二，尽量不要选择吸水率较大的保温材料用在屋面设计上，因为这种材料对于屋面的保温效果无益。现阶段，住宅建筑已经普遍使用高校保温材料保温屋面和倒置式保温屋面等节能屋面。另一方面，受生态建筑理念的影响，创新使用种植屋面和遮阳屋面等新型的屋面设计，也可以大幅减少屋面的能源消耗。
（2）住宅建筑的墙体节能设计。
住宅建筑中面积比例最大的就是建筑墙体，现阶段经常见到复合墙体节能被应用在住宅建筑墙体节能设计中，这种墙体是在原有的墙体主结构上根据实际建设要求增加一层或者是几层复合的绝热保温材料，有助于墙体的热工性能更好地发挥出来。通常住宅建筑的墙体节能设计按复合节能材料与墙体主结构之间的位置关系来划分为两大类，一种为墙体内部保温技术，另一种为外部保温技术。现阶段最受推崇的便是墙体外部保温技术，因为这种节能设计方案可以达到新建住宅区的节能设计的各方面要求，还可以被应用在旧楼改造中，是一种十分有效的节能设计方案。
（3）住宅建筑的外窗节能设计。
住宅建筑的外窗窗框材料选择、玻璃的种类以及遮阳措施都会对建筑的热工性能产生影响。因此，为了实现降低能耗的需求，应当在住宅建筑中尽量的使用新型保温节能外窗，在材料选择上注重热工性能较好的材料使用。另外，窗墙面积的设计也对住宅建筑的节能产生有效影响，窗墙面积直接影响到住宅的空调系统能耗量，因此在设计过程中，要根据实际情况合理的控制，一般北向的房屋北向面积不大于25%，南向房屋南向面积不超过35%，而东西向房屋面积不超过30%。
3结语
住宅房屋的设计篇5
《抚顺市城市住宅小区物业管理暂行规定》业经市政府第68次常务会议通过，现印发给你们，望认真贯彻执行。
抚顺市城市住宅小区物业管理暂行规定
第一章 总则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活环境，根据有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。
第二条 凡在城市规划区内实行物业管理的住宅小区、从事物业管理服务工作的单位及住宅小区内的房屋产权人、使用人均应遵守本规定。
第三条 本规定所称住宅小区是指以住宅为主，兼有非住宅房屋，并有相应配套公共设施，建筑面积在三万平方米以上的居民生活区。
本规定所称物业管理，是指物业管理企业受住宅小区住户的委托，对住宅小区各类房屋及相配套的公共设施、共用设备、公共场地、小区绿化、小区道路、环境卫生、公共秩序等进行维护、修缮和管理。
本规定所称住户，是指住宅小区内各类房屋的产权人、使用人。
第四条 城市新建住宅小区必须实行物业管理，已交付使用的住宅小区应创造条件逐步实行物业管理。
第五条 市人民政府房产行政主管部门主管城市住宅小区物业管理工作，主要职责是：
（一）制定住宅小区物业管理的有关规定；
（二）从宏观上对住宅小区物业管理工作进行组织协调和业务指导；
（三）对住宅小区管委会和物业管理企业的管理服务工作进行监督检查；
（四）负责物业管理企业的资质审查、评定等级、发放物业管理资质证书和年检工作；
（五）参与住宅小区的综合验收，负责组织新建住宅小区接管；
（六）组织开展住宅小区达标创优活动；
（七）负责住宅小区物业管理人员的培训。
第六条 各区人民政府和规划、城建、交通、环卫、邮电、供电、工商、物价、公安、消防、供水、供暖、燃气等管理部门（以下简称专业管理部门），协同房产行政主管部门做好住宅小区的物业管理工作。
第七条 住宅小区的住户有参与住宅小区物业管理的权利，并有合理使用房屋、公共设施、维护和遵守住宅小区公共秩序的义务。
第二章 住宅小区建设与移交
第八条 住宅小区规划设计遵照《中华人民共和国城市居住区规划设计规范》及有关规定执行，并按其规定规划设计道路、管线、公共绿地、幼儿园、停车场、文化体育、商贸服务、环卫、消防等市政公用基础设施和公共配套设施。其配建水平应与居住人口规模相对应，并与住宅同时规划，同时建设，同时投入使用。
第九条 住宅小区的规划设计方案，必须经市规划行政管理部门会同有关部门审定。住宅小区必须按照经批准的规划设计方案进行建设。
第十条 市建设行政主管部门、市开发办、市规划行政主管部门对住宅小区的建设实行管理与监督。
第十一条 房地产开发建设单位进行住宅小区建设，应严格按设计标准施工，不得擅自改变规划设计。确需部分变更的，必须经市规划行政主管部门同意，市规划行政主管部门在审定时，应征求有关部门的意见。
第十二条 住宅小区竣工后，由市开发办组织有关部门按国家、省、市有关规定标准进行综合验收。住宅小区竣工验收必须符合下列要求：
（一）建设项目按批准的小区规划和有关专业管理要求全部建成，并满足使用要求；
（二）住宅及市政公用基础设施、公共配套设施及单项工程全部验收合格，验收资料齐全；
（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；
（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平。
住宅小区经综合验收合格后方可配户。
第十三条 住宅小区的开发建设单位，应在住户入住前6个月，委托物业管理企业对住宅小区实行前期管理，管理费用由开发建设单位承担。
第十四条 住宅小区竣工综合验收后，建设单位凭住宅小区验收合格手续，向房产行政主管部门申请办理小区移交管理手续。
两个以上建设单位合建的住宅小区办理移交管理手续时，由该小区建设规模大的单位负责牵头办理移交管理手续。
第十五条 住宅小区移交管理时，建设单位应向管委会或前期管理单位移交下列住宅小区工程建设有关资料：
（一）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
（二）房屋设备和配套设施的竣工图；
（三）地下管网图；
（四）住宅小区各类房屋清单；
（五）出售房屋的产权归属和成本核算清单；
（六）住宅小区公共设施、共用设备及公共场地清单；
（七）其它应提供的资料。
第十六条 开发建设单位出售商品房，产权人按房改政策出售公房，均应在售房合同中明确物业管理内容。
第十七条 住宅小区建设单位自办理移交管理之日起，不再承担住宅小区的管理责任。但经鉴定的建设质量问题及保修期内的房屋、设施，仍由该建设单位负责修缮。
第三章 住宅小区管理委员会
第十八条 住宅小区管理委员会（以下简称管委会）是代表和维护住宅小区内房屋产权人和使用人的合法权益，对住宅小区物业实行民主管理的群众性自治组织。
第十九条 住宅小区入住率达50％以上时，在房产行政主管部门的指导下，由住宅小区所在街道办事处组织住户代表及有关管理部门举行住宅小区管委会筹备会议，选举产生管委会。
第二十条 管委会成员由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的人员组成。住户代表在管委会成员中的比例应不低于70％。
第二十一条 管委会每届任期三年，管委会委员可连选连任，主任委员由街道办事处主任或副主任担任。
第二十二条 管委会享有以下权利：
（一）制定管委会章程、小区物业管理目标及居住公约；
（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理公司；
（三）对物业管理公司的各项管理工作的实施及规章制度执行情况进行监督和检查；
（四）审议物业管理公司制定的年度管理计划和住宅小区物业管理、修缮、服务等重大措施。
第二十三条 管委会履行下列义务：
（一）维护小区内房屋产权人和使用人的合法权益；
（二）协助物业管理公司落实各项管理工作；
（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；
（四）及时向有关管理部门和单位反映住户的意见和要求；
（五）组织小区达标创优和其他社会公益活动；
（六）召集和主持住户大会及有关会议，每年向大会和物业管理行政主管部门报告一次工作。
第四章 物业管理企业
第二十四条 物业管理企业是依法成立，从事住宅小区物业管理及提供社区服务的经营单位。
第二十五条 开办物业管理企业必须具备下列条件：
（一）有10万元以上的注册资金；
（二）有固定的办公场所；
（三）有符合规定的物业管理章程；
（四）有管理机构和与管理规模相适应的各类管理人员、技术人员。
第二十六条 申办物业管理企业必须提供下列资料：
（一）申请报告；
（二）代表人身份证明；
（三）资质证明；
（四）办公场所证明；
（五）物业管理章程；
（六）管理人员和技术人员资格证明。
第二十七条 开办物业管理企业，须先向房产行政主管部门提出书面申请，经资质审查批准，领取物业管理企业资质证书，并向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后方可开业。
第二十八条 物业管理企业依据与管委会签订的《住宅小区物业管理合同》，对住宅小区实施物业管理。物业管理合同须报小区主管部门备案。
第二十九条 物业管理企业对住宅小区实行专业化管理和综合性有偿服务。
第三十条 物业管理企业职责：
（一）根据本规定和物业管理合同规定，对住宅小区实行管理，依法经营；
（二）管理住宅小区综合验收档案资料；
（三）依据房产和公共设施管理的有关规定，制止住宅小区内的违章和违法行为；
（四）以为住户服务为宗旨，为住户提供有偿服务，提高住宅小区的环境效益和社会效益；
（五）定期向管委会汇报住宅小区管理工作，接受小区管委会和有关行政管理部门的监督和指导。
第五章 物业维护与管理
第三十一条 住宅小区内的单位和个人应爱护小区内房屋、公共设施与环境，不得在小区内实施下列行为：
（一）擅自改变房屋结构、用途和外观，损坏设施、设备及危及房屋安全；
（二）占用楼梯间、通道、道路等公用部位、乱搭乱建、乱停放车辆及影响住宅小区景观；
（三）擅自拆改、损毁、占压消防、环卫、电讯等公共公用设施；
（四）堆放易燃、易爆、放射性物品或燃烧有毒物质等危及人身健康和生命财产安全；
（五）随地倾倒污水、乱抛垃圾、堆放杂物；
（六）挖沙取土、践踏或占压绿地、攀折花木、耕种农作物，饲养家畜、家禽；
（七）发出超规定标准的噪音，聚众喧闹；
（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第三十二条 住宅小区物业维护管理的内容：
（一）维修、养护住宅小区内的房屋及共用水箱、电梯等附属设施；
（二）维修、养护住宅小区内的安全防范设施和庭院线以内的道路；
（三）养护住宅小区内的花草树木，维护园林小品和其他园林设施；
（四）住宅小区内环境卫生的清扫、公厕保洁和维护环卫设施；
（五）维护小区内交通秩序；
（六）负责治安保卫工作，落实防范措施；
（七）法律、法规、规章规定其他应做好的管理工作。
前款（一）项中房屋户门以内部位维修费用由产权人承担，房屋共用部位维修费用属购买商品房的由产权人承担；属房改购买公房的，从住宅维修基金中列支，不足部分由产权人分担。（二）至（六）项中维修、养护费用从住宅小区基础设施维修费、城维费及物业管理服务费中列支。
第三十三条 住宅小区进户线内外的供电、供水、排水、供暖、燃气管线、电信等设施的维修管理按有关规定划分维修管理责任。专业管理部门不负责维修管理的，可委托物业管理企业维修管理。
第三十四条 各专业管理部门在审批住宅小区内改变房屋使用用途和经营项目、工程项目及维修住宅小区设施、设备时，应与住宅小区物业管理企业沟通，对因施工破坏的小区环境应在工程结束时修复，否则应予赔偿损失。
第六章 管理经费和专用房屋
第三十五条 新建住宅小区的开发建设单位在开发项目立项时，按住宅小区建设总投资的一定比例，向市房产行政主管部门交纳住宅小区基础设施维修费，该费用计入建设成本，一次性划转到市房产行政主管部门，专户存储，用于住宅小区公共设施的更新，大型设施的增改，以及为其它建成住宅小区实行物业管理提供补助资金。
第三十六条 市财政每年从城市维护费中按0.5％的比例提取住宅小区维护费划拨给市房产行政主管部门作为住宅小区物业管理的补贴经费。
第三十七条 住宅小区开发建设单位按总建筑面积0.5％的比例以成本价向住宅小区管委会提供商服用房，并在管委会成立一个月内转交管委会。小区管委会应将商服用房按民用住房租金标准出租给物业管理企业经营，经营收入全部用于住宅小区管理。
第三十八条 开发建设单位移交住宅小区时，一次性无偿向管委会提供物业管理用房，产权归国家所有。具体标准：
（一）建筑面积5万平方米以下，60－80平方米；
（二）建筑面积5万平方米以上10万平方米以下，80－100平方米；
（三）建筑面积10万平方米以上，120－150平方米。
第三十九条 住宅小区内单位自管房屋、市直管房屋和托管房屋，按租金收取额的一定比例向物业管理企业交纳物业管理服务费。
第四十条 住户应按所受物业服务的项目向物业管理企业交付物业管理服务费。
物业管理服务收费应当根据所提供服务性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为住户提供的公共卫生清洁、公共设施的维修、保养以及保安等，实行政府定价或政府指导价。
为住户提供的特约服务，除物价部门规定收费标准的外，可自行定价。
住宅小区物业管理服务收费的费用由以下部分构成：
（一）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）公共设施设备日常运行、维修及保养费；
（三）绿化管理费；
（四）清洁卫生费；
（五）保安费；
（六）物业管理单位固定资产折旧费；
（七）办公费；
（八）法定税费。
第四十一条 住宅小区物业管理单位向居民收取物业管理服务费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。
第四十二条 住宅小区基础设施维修费和物业管理服务费等应专款专用，不得挪作他用。
第四十三条 住宅小区内各项管理经费的收支情况，每半年向住户张榜公布一次，接受产权人、使用人的监督。
第七章 奖励与处罚
第四十四条 住宅小区物业管理工作应按《全国优秀管理住宅小区标准》、《辽宁省优秀物业管理住宅小区标准》定期进行检查评比，对评为省、部级的优秀住宅小区由市人民政府予以表彰或奖励。
住宅房屋的设计篇6
1高层住宅的设计类型
1.1高层塔楼
高层住宅为方塔或略有变化的方塔，把居住空间往上延伸，它的优越性就是节省土地，以提高住宅的容积率；然而朝向正北方向的户型采光和舒适性都较其他朝向的差，特别是在北方地区，为兼顾各朝向户型的舒适度，碟型、t型、Y型、X型等户型得到了普遍应用，并且是今后高层住宅户型设计的主要方向。
1.2高层板楼
高层板楼和塔楼相比，其日照通风较好，但是它的缺点就是面宽大、占地较多，建筑高度受到一定的限制，容积率得不到提高，并且也造成土地的浪费，特别是在冬天建筑住宅的北面落影之处的冰雪融化较慢，而且其内廊跃层住宅和改进型内、外廊住宅都需要进行不断创新、改革，高层板楼住宅能提高居住的舒适性，而且很好的改善了日照和景观条件；如果其住宅结构规划较合理，就可以节省土地，降低建造成本。
1.3连塔型高层和板塔结合高层
为了提高住宅容积率和很好的利用土地，连塔型高层和板塔结合高层就应运而生，实际它就是板楼的一种变体；在规划设计中都是按板楼进行计算楼间距。其最主要优势就是加大了房屋的进深，很好的节约土地，并且提高了住宅容积率。
2户型设计的原则
2.1动静设计适宜
在高层住宅中，由于客厅、餐厅、厨房以及卫生间都是住户常用到的地方，这些地方都需要和卧室、书房等安静的区域进行一些间隔，这样动静适宜的设计才能满足住户使用时的需求。
2.2主次分明
在高层住宅中，主卧和次卧的间隔要远一些；在客厅设计方面要注重朝向和宽敞度；可以给主卧配置一个独立的洗浴间；另外，户型设计要从整体出发，对于住户的交通路线进行入手，而且要由内而外的原则设计进行各功能空间的划分，然后，再由外到内进行细致的比较，比如户型内部、户与户之间以及户外空间等，进行不断调整与优化户型。
2.3注重隐秘性
在高层住宅户型设计时，要将公共区域、书房以及主卧等进行比较明显的划分，不可以能让客人一进屋就可以看清整个屋子的分布情况，另外，也要注意门的开起方向；楼栋之间、户型之间也要考虑隐密性，房间之间最好不要正对。
2.4做好隔音和防水处理
由于卫生间和厨房都是用水多的地方，那么就要注意防水设计，卫生间和厨房在设计时空间尽量不要分开；厨房、卫生间是产生噪音的主要地方，书房和卧室设计远离这些区域。
2.5重视内天井的自然通风与采光
由于很多高层住宅都是并排布置，而且中间套户型的北向房间基本采用内挖天井的做法，就是为了争取采光和通风。而内天井的设置基本采用半开敞的空间，所以要注意平面的大小，采用比较顺畅的空气流通、自然采光；另外，还要注意各户之间不要出现视线干扰等。
3高层住宅户型设计的制约因素
3.1市场的要求
第一，要迎合不同消费、文化层次的业主需求。第二，要考虑不同地域、年龄的业主购房需求。第三，要和开发商沟通住宅设计的整体思路。第四，要符合客户的经济承受力、生活习俗。第五，室外环境、住宅户型等相适应。
3.2消防的要求
第一，消防规范要设置防火分区、消防电梯、楼梯、疏散口及数量等。第二，要有一定的消防设施，例如消火栓、消防报警以及自动灭火系统等消防系统。第三。所使用的材料要达到消防规范，其中包括建筑材料耐火极限、适用范围、使用方式等。第四，也结合住宅小区的总体布局进行消防部署。
3.3节能的要求
第一，对建筑材质的节能要求。第二，要采用体形系数和窗墙比、窗型相一致的材料。第三，采暖系统的采暖范围、分户控制的要求。例如，合肥“景城御琴湾”住宅小区由13栋高层建筑组成，以18层居住建筑为主，户型主要为两房两厅及三房两厅，90m2户型面积为主导户型。在户型的设计，每户主要卧室及客厅南均极力避免本栋建筑户型之间的相互遮挡，保证太阳能利用的均等性，为每户安装太阳能热水器系统创造内在的条件，节约能源。
3.4成本的要求
第一，对于住户要求的户内、外装修标准以及设施配备的不同标准。第二，结构形式的不同。第三，住宅层数以及是否和办公区相结合的形式要求。
4户型设计的未来走向
随着经济的进步，人们的生活水平已有了很大的提高，因而对于居住的房屋有了更高的要求，人们不再满足于高层住宅的居住功能，高层住宅建筑要拥有更加精细、优良的户型设计，高层住宅建筑要拥有更多的功能，设计要更加合理，使用性能更高，可变性更强的优点，只有这样，人们才能满足。
4.1户型的功能多样化
由于人们对高层住宅拥有更高的需求，因此，高层住宅建筑要拥有更多的功能，比如说在屋内举行各种娱乐活动，还要拥有安静舒适的休息室，有阳光明媚的会客室，还要有温暖舒适的卧室，另外，可以用一些先进的方法来改变屋内的格局，让住户在建筑物中感觉到舒适，而不是压抑。在空间层次上，可以增加更多的储存空间，让住户不再为存放东西而烦恼。
4.2设计要合理
在高层住宅建筑的设计过程中，要根据人们的行为习惯来对住房进行设计，力求让居住的人在居住的过程中处在便利、舒适、安逸的环境下。以厨房为例，设计者在设计过程中，要充分考虑使用厨房的人的使用习惯，设计者要研究怎样才能不费力气就能完成厨房的工作，寻找设计方法，最终设计出一个合理的厨房，可以避免住户抱怨厨房的设计不合理，避免住户和业主之间矛盾重重。
4.3增加高层住宅建筑的可变性
户型设计的最终目标就是满足消费者对高层住宅建筑物的需求，因而，高层住宅建筑在设计的过程中，必须坚持以住户为本，力求实现住户对高层住宅建筑的居住需求。然而，由于不同的住户有不同的生活方式、习惯，所以对高层住宅的需求也有所不同，但是高层住宅不能完全满足所有住户的需求，只能适当的增加高层住宅建筑的可变性才能吸引住户。增加可变性的方法主要有两种。第一，增加户内平面的可变性。设计者在对高层住宅建筑进行建筑的过程中，要为住户预留出充足的空间，使得在住户想改变户内格局时，能够快速、顺利地进行改变，而不必进行大范围的修改。第二，增加户型平面组合的可变性。设计者在对高层住宅建筑进行建设的过程中，相邻的各个单元要有不同的特色，因而，在高层住宅建筑投入市场时能够满足不同人们的不同需求。可以有效地解决市场调查不充分而引起的销售问题。
结束语
总而言之，在对高层建筑物的户型进行设计时，不但要对购买高层的消费群体进行分析，而且也要在各个环节给住户们提供舒适的环境。另外，也要注意公共设施的实用性。只有充分地考虑高层建筑住宅的户型设计，那么就能够在最大的程度上提高房屋的住宅舒适度，实现较高的使用价值。
参考文献
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[2]张宏宇，张春光.关于住宅户型的时代性探讨[J].科技创新导报.2009（06）
[3]刘吉勋.现代住宅户型设计策略与研究[J].山西建筑.2009（20）
住宅房屋的设计篇7
一、规范拆迁管理行为
（一）城市房屋拆迁工作是一项系统工程，实行属地负责制，各镇、办事处负责本辖区内的房屋行政强制拆迁工作，区公安、规划、财政、发改委、建设、国土、房管、物价、民政、工商、税务、市容管理等部门应各司其职，密切配合，保障顺利进行。
（二）拆迁人应根据拆迁预评估报告，按规定向区房屋拆迁主管部门交纳拆迁补偿安置资金后方可实施房屋拆迁。城建重点工程、土地储备项目及重大拆迁项目的拆迁补偿安置专储资金不低于50%。区房屋拆迁主管部门负责专项储存专储资金，依照与拆迁人、金融机构签订的协议，设立专门帐号进行监管，同时接6768
受财政部门的监督拆迁人严格执行协议，保证专储资金的安全。
（三）拆迁评估机构的选定，按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条的规定执行。
（四）区拆迁主管部门及房地产评估机构行政主管部门要加强对房屋拆迁实施单位、评估机构的动态监管，实行企业信用档案制度和业绩考核制度。凡因房屋拆迁实施单位、评估机构的过错延长拆迁期限的，一律不得承接新的服务项目，并依法予以严厉查处。
（五）未经规划行政主管部门批准，擅自将住宅房屋破门（窗）开店改为经营用房的，工商部门不予办理营业执照。
凡列入旧城改造计划的“棚户区”范围内的房屋，区有关部门原则上不予办理房屋改、扩建，户口迁入及房屋分户等手续。
拆迁过程中弄虚作假、蓄意骗取拆迁补偿安置资金的，有关部门应当依法查处。
二、完善拆迁补偿政策
（一）住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可颁发之日止，不满五年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额。具体标准为拆迁房屋评估额的15％。住宅房屋的竣工日期，以建设单位办理竣工验收备案日期为准。
（二）被拆迁人（含公房承租人）只有一处住房且实际居住，拆迁补偿款达不到最低补偿标准的，经拆迁人在拆迁范围内公示、核准，按照*区城区住宅房屋拆迁补偿最低3.6万元予以补偿。住宅房屋拆迁补偿最低标准6970
将根据房地产市场的变化进行调整并公布。
（三）被认定为经济特困（享受城市低保）的被拆迁人，拆迁补偿款低于3.6万元的，可以选择获得最低补偿款3.6万元后自行解决住房，也可以选择由拆迁人使用拆迁补偿款异地购买成套使用面积不小于国家住宅设计规范规定的最小户型面积标准的房屋予以安置。
（四）非住宅房屋拆迁补偿采取货币补偿方式。
同时符合下列条件的非住宅房屋，认定为商业营业用房：
1、具有合法的商业营业用房批准文件；
2、持续按照商业用地纳税。
商业营业用房采取路线价法或市场比较法评估，不能采取上述方法的，可以采取收益法进行评估；土地性质为出让的，评估时根据土地出让协议剩余使用年限比例扣除土地出让金增值部分；土地性质为划拨的，评估时按照规定扣除土地出让金增值部分的40%。非营利性的科教、文化、卫生和社会公共福利性公益事业用房以及工交仓储用房采取成本法评估。
（五）住宅房屋改为非住宅房屋使用的，应当提供规划行政主管部门的批准文件，方可按照非住宅房屋予以补偿；不能提供规划行政主管部门批准文件的，经拆迁人现场核准后，按照以下方法予以评估补偿：
1、住宅楼一层（包括平房）改为非住宅房屋使用的
（1）1984年1月5日前持有营业执照并实际连续作为非住宅房屋使用的，参照同类非住宅房屋，按照收益法予以评估，依法需扣除土地出让金的，相应扣除土地出让金增值部分的40%。但拆迁补偿款不得超过同类住宅房屋拆迁补偿款的2.5倍。
（2）1984年1月5日后取得营业执照并已持续营业一年以上的，参照同类非住宅房屋，按照收益法予以评估，依法需扣除土地出让金的，相应扣除土地出让金增值部分的40%后，按一定比例予以补偿：1至5年（含本数，下同）为60%，6至10年为70%，11至15年为80%，16年以上为90%。但拆迁补偿款不得高于同类住宅房屋拆迁补偿款的2倍。
2、二层及二层以上住宅房屋改为非住宅房屋使用的，按照住宅房屋予以评估补偿安置。
3、住宅房屋改为非住宅房屋使用，被拆迁人要求产权调换安置的，一律按住宅房屋予以安置。
三、加强拆迁组织领导
区政府成立推进拆迁工作领导小组和推进拆迁工作办公室，负责组织、协调和推进全区的拆迁工作。区推进拆迁工作领导小组由区政府主要负责人任组长，分管负责人任副组长，建设、规划、国土、监察、公安、民政、城管、环保、、法制、工商、税务及办事处负责人为小组成员。区推进拆迁工作办公室设在区建设局，配备专职人员，在区推进拆迁工作领导小组的领导下开展工作，并接受市拆迁和国土主管部门的业务指导。各镇、办事处相应成立推进拆迁工作领导小组和推进拆迁工作办公室，负责组织、协调和推进本辖区的拆迁工作。
(一)区推进拆迁工作领导小组主要职责：
1、负责审查拟定本区内拆迁年度计划；
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2、协调解决拆迁过程中的重大问题；
3、依法组织实施行政强制拆迁；
4、督促检查拆迁计划落实情况；
5、依法查处拆迁过程中的违法、违纪行为。
(二)各镇、办事处推进拆迁工作领导小组主要职责：
1、承担区政府投资的市政重点工程拆迁、收储地块拆迁和区政府审定的其他拆迁任务；
2、接受拆迁主体委托，做好房屋拆迁许可前的准备工作；
3、负责拆迁政策、法规宣传，做好拆迁动员工作；
4、负责组织召开协调会，协调拆迁矛盾：
5、配合做好拆迁的许可听证、裁决听证、行政强制拆迁听证及各类文书的送达等工作；
6、配合执行行政强制拆迁和做好强制拆迁善后工作；
7、负责处理本辖区内拆迁工作，做好被拆迁特困户的安置工作；
8、监督辖区内拆迁实施单位的拆迁行为，确保依法拆迁；
9、负责辖区内拆迁统计等其他日常工作。
住宅房屋的设计篇8
关键词：商品住宅；非商品住宅；建筑设计
abstract:compareofthepastnotcommerciallyavailablehousingandnowthedifferencesbetweenthecommodityresidentialhouse,andlookingforbothbeforeandafterinthedesign,developmentandconstructionofdifferencesandmainchangepoint.againaccordingtothese10onecontentclassification,launchesthediscussion.
Keywords:commodityresidential;notcommerciallyavailableresidential;architecturaldesign
中图分类号：S611文献标识码：a文章编号
1、获得使用权与获得产权的不同
过去的非商品住宅基本上分成两类，一类是各国有单位建设的职工住宅，由单位据国家的计划任务建成之后，根据职工职务等级所划分的各级面积标准分给职工。同时单位向职工个人提供房屋的租金、供暖费、维修费等经济补贴。职工在调离本单位之前，几乎是象征性地缴纳所住房屋的各种费用。因此，这种形式的非商品住宅也被称之为“福利分房”。另一类是以极低的租金租赁由政府统一建设，国有房屋管理部门管理的住房，并按照当时的价格缴纳水、电等费用。相比上一种“福利分房”的形式，此种形式居住者个人的房屋使用费用相对较高。这两种类型的住房形式中，个人都只是获得房屋的租赁使用权，
产权由国营单位及国家的房屋管理部门所有。
当时的建筑结构形式也基本上以砖混结构，预制梁板、大板体系为主，后期发展为内浇外砌、内浇外挂等结构形式。由于结构形式的单一与限制，使得建筑设计也无发挥应有的设计创意。外立面也只是变化一种外墙涂料的颜色或者是层数与开间数的不同；门窗同样是标准的构件，唯一可变得只有将窗框涂成绿色还是铁红色。正是由于标准化的体制下的种种制约，使住宅设计在当时几乎成了不用设计的设计，或不需要设计的设计。
而商品住宅则完全不同。首先，个人通过有偿(用货币购买)的方式获得房屋在一定年限内的产权。没有了职务级别的制约，完全按购房者的需求及购房能力来选择户型的大小及各种与住房有关的房屋配置，这一点从根本上改变了非商品住宅的各种内容及形式。既然是商品就要符合市场的需求，而任何商品的市场需求都一定是多样化的，住宅市场更是如此。因此，商品住宅无论从户型面积、居住空间的多样性方面，还是结构形式、立面造型的多种变化方面，都对建筑设计提出了更多、更严格、更细致的要求。
2、设计所遵循的标准不同
设计所遵循的标准不同。过去的非商品房建设中，有着明确的标准。国家制定住宅设计标准，各单位套用后制定不同级别的分配标准，设计单位据此设计。在过去的标准中，不仅针对不同职务级别的单套住房面积，而且针对卧室、卫生间、厨房的单间面积都作了最上限的规定。除住房户型总面积不可超标外，每个独立功能的房间面积也不允许突破。即使是在有较大进步的，只规定了各功能房间面积下限的95住宅标准，仍然没有在大幅度提高居住空间的舒适度方面起到推动的作用。
商品住宅的指标控制则完全不同，除对每户的总建筑面积的控制，以控制销售总价外，对户内的各功能房间的面积都有较高的下限要求。而这种要求会根据不同地段、不同项目类型、不同销售策略等开发理念的不同而不同。设计工作是在国家现有规范及规定等强制性条文作为前提，来控制建筑设计的主要方面，而其它的细部指标与面积标准完全由面向市场的开发商研究制定，建筑面积标准、设备选型标准、室内外装修标准、门窗选型标准等等，都在以销售为核心的前提下，达到了空前开放的程度。
现在购房者在购房时除了重视功能，越来越注重居住环境，选择住宅就是选择一种生活的理念成为越来越多的人的共识。
3、非商品住宅与商品住宅体现出生活方式上的不同
非商品住宅与商品住宅不仅是形式上的不同，时代上的不同，更主要的体现在生活方式上的不同。并不仅仅是因为住宅成为了一种商品，更是因为社会的变化，生活内容、生活节奏、生活空间一一都产生了变化，而这种变化最剧烈的阶段正与商品住宅兴起的时段相差不多。人们越来越多地从国营的单位走出来，在不同体制的公司、集体当中工作，没有了福利分配的住房，同时也没有了种种的限制与约束。生活完全掌握在自己手里，各种希望都在萌芽、各种冲动在激励着人们努力工作，创造属于自己的天地。于是，社会渐渐的开始活跃了起来，各种新的思潮、流派、社会趋向变得极为多元化了。人们不再只是两点一线式的生活轨迹；不在只是在家里庆祝节日；社会组成也不再只是以家庭为单位了；在家里的生活也不再是“吃饭―睡觉―看电视―做家务”这麽简单的行为了。住宅的内部与外部空间都因此而发生了巨大的变化。加上越来越多的有海外生活经历的人士参与置业行为，又使得人们的生活方式变得更加丰富。
4、通用标准田已在商品住宅的设计中消失了
前面所提到的“77板住1”、“80住2”等通用图，非商品住宅的建设几乎是各项目引用不同或相同的通用标准图，谈不上或用不着设计。而商品住宅的开发建设当中，每一个项目都是具有特殊性的项目，“差异化”与设计创新几乎是每一个开发项目共同的重要要求。不仅整个项目要与其它的项目拉开差距，项目自身的每一栋楼也要求各不相同，从一点一滴的人性化细节进行研讨，做出各不相同的个性化设计。因此，住宅通用标准图已在商品住宅的设计中消失了。
5、物业管理的形式与对象不同
物业管理的不同带来如计量、维修、保洁等服务内容与形式的变化，设计也不可避免的随之改变。非商品住宅中由于住房体制上的特点，在水电费的收取、计量；设备与房屋的维修；公共区域的绿化、保洁等物业管理方面，基本上依靠单位或房管部门。定期统一查表，自行缴费或单位代扣；维修费用与维修质量均维持在一种基本要求的层面；定期统一缴纳很低的绿化费及公共卫生费。商品住宅中出现了诸多的变化，首先，要统一缴纳物业管理费，用于公共部位的保洁、保安、绿化等支出；水、电、燃气的计量与收费基本上都采用卡表式，即住户自行购买各种卡中的用量，自行控制用量，或通过弱电信号将用电、用水量远传至物业管理的中心机房，由物业管理公司向住户收取相应费用。
6、建筑形式上的不同
非商品住宅在形式上是单一的，几乎是清一色的相同标准，且标准较低的普通住宅，而商品住宅的形式也同样呈现出多样化的趋势。有些我们甚至很难定义全面或定义准确。
6．1标准最低的经济适用住房
标准最低的应该是政府为解决低收入者的居住问题而正在大力推行与建设的经济适用住房，这类住房是为解决居者有其屋，保证基本居住功能的一类商品住宅，原则上开发建设方不从中赢利。因此，其无论是面积指标、建造标准，还是物业管理、园林环境水平都比较低。销售价格受到政府的严格控制与监管，购买人群要经过严格的审查后，方可被允许购买。
6．2一般商品住宅
一般商品住宅，应该是目前最普及的，建设及销售量最大的一部份商品住宅。各开发建设单位根据市场分析，确定各项目的销售策略及产品定位，进行开发建设与销售。
6．3高级住宅
高级住宅，是指户型面积较大、居住功能的设置丰富多样、社区的建筑密度较小、居住人口较少、配备的各种材料及设备设施标准较高、物业管理水平较高的集合式住宅或别墅。
6．4新型居住形式的商品住宅
随着商品住宅的开发建设的不断进步，在旅游风景区、度假区等自然山水秀丽的地区，近年来逐渐开始兴起一种分时度假酒店、产权式酒店或酒店服务式公寓。
住宅房屋的设计篇9
去年年底，北京市有关部门根据建设部要求颁布了《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》。通知要求，凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位共用设施设备维修基金，其具体内容如下：
1、购房者在办理立契过户手续时，按购房款的 2％足额交纳维修基金。公有住房售后维修基金由买卖双方共同负担，其中售房单位出大头，要从售房款中按多层住宅 20％、高层住宅 30％的比例划拨维修基金；职工个人出小头，按购房款当年新建公有住房成本价 2％的比例交纳。
2、此项基金只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
3、商品住宅维修基金由北京市居住小区管理办公室代管。住宅小区成立管委会后，市小区办便将住宅维修基金移交给管委会管理或经管委会同意交由物业管理企业代管。
公有住房维修基金由售房单位存至市住房资金管理中心系统，待公有住房售后成立管委会，再将基金移交给管委会管理。
4、管委会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。
5、维修基金不足时，经管委会研究决定，市房地局批准，可按业主占有的住宅建筑面积向业主续筹。
6、如业主所住房屋因拆迁或意外失火无法居住，维修基金代管单位应将维修基金账面余额按业主个人交纳比例退还给业主。如业主转让房屋所有权，其结余维修基金随房屋所有权同时过户。
北京居民交纳维修基金的具体程序目前，北京市居住小区管理办公室和各区县房地局小区办已经开展了商品住宅公共维修基金的代收工作。
谁应交纳维修基金维修基金交纳人为 1999年 1月 1日以后签订新建商品住宅（包括经济适用住房、与住宅结构相连的非住宅等）房屋预售契约或房屋买卖合同的购买人。
将商品住宅转为租赁、经营或自用的售房单位也应按规定交纳维修基金。不交纳商品住宅维修基金，将不予办理立契过户手续和权属登记手续。
住宅房屋的设计篇10
第一条 为了加强本市农村个人住房建设管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市城市规划管理条例》，结合本市农村实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称农村个人住房建设（以下简称农村个人建房），是指本市农村范围内（含国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场以及农村集镇等）居民自行新建、迁建、扩建、改建和翻建住房。
第三条 上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）和县（区）土地管理部门是市和县（区）行政区域内农村个人建房用地的主管机关。
上海市城市规划管理局（以下简称市规划局）和县（区）规划管理部门是市和县（区）行政区域内农村个人住房规划建设的主管机关。
乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村个人建房的管理工作。
第四条 农村个人建房应当根据乡（镇）和村庄建设规划统筹安排。
第五条 农村个人建房应当使用原宅基地和其他非耕地，严格控制使用耕地。
农村个人建房所使用的土地属于国家或者集体所有，个人只有使用权。根据国家建设或者乡（镇）、村庄建设规划，农村个人建房需要调整宅基地、承包地、自留地、竹园地时，原土地使用人应当服从。
第六条 农村个人建房用地应当根据市计划委员会和市房地局下达的年度用地计划指标，由县（区）土地管理部门分解落实到乡（镇）人民政府。
第七条 农村个人建房用地实行有偿使用制度。
第八条 农村个人建房审批实行公开办事制度。乡（镇）人民政府应当将建房用地户数、用地计划指标、宅基地面积、建房占地面积、建筑面积等情况定期张榜公布，接受群众监督。
第二章 农村个人建房的申请和审批
第九条 有下列情况之一的农村居民户，可以申请建房用地：
（一）垦区移民户和因国家建设或者乡（镇）村集体建设拆迁的居民户；
（二）低于本办法第二十七条规定的建房用地标准的居民户；
（三）同户居住人口中有两个或者两个以上未婚者，其中一人已达到结婚年龄，要求分户建房的居民户；
（四）县（区）人民政府规定可以申请建房用地的其他居民户。
第十条 农村个人建房用地应当向常住户口所在地的村民委员会提出书面申请，并填写《农村个人建房申请表》。
第十一条 村民委员会接到建房申请后，应当征求村民小组的意见，经集体讨论并在《农村个人建房申请表》上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送乡（镇）人民政府。
第十二条 乡（镇）人民政府在接到村民委员会报送的《农村个人建房申请表》和建房申请人的书面申请后，应当对用地面积、建房位置、建筑面积标准以及房屋的层数、高度等进行审核，并按下列规定办理审批手续：
（一）农村个人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申请用地的房屋加层、房屋翻建、建造围墙等，由乡（镇）人民政府在1个月内审批。
（二）农村个人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者国有土地的，乡（镇）人民政府应当在1个月内征求县（区）规划管理部门的选址定点意见，并报县（区）人民政府审批。
（三）农村个人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、国有土地的，以及在集镇范围内申请建房用地的，按前项规定办理。
农村个人建房用地经批准后，由批准用地机关发给农村个人住房建设用地批准文件；由乡（镇）人民政府发给《农村个人住房建设工程许可证》。
第十三条 市属的国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场职工申请建房用地的，由所在国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场报送其主管部门审核后，移送市房地局按规定的审批权限报批。
县（区）属的国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场职工申请建房用地的，由当地县（区）人民政府审批。
第十四条 经审核不同意农村个人建房用地申请的，由审批建房用地的机关以书面形式通知建房申请人。
第十五条 不需要申请用地的房屋加层、房屋翻修、建造围墙等，应当向乡（镇）人民政府申请领取《农村个人住房建设工程许可证》。
第十六条 农村个人建房应当按规定缴纳有关税、费。农村个人建房用地还应当缴纳建房用地保证金。建房用地保证金收取标准由各县（区）人民政府制定。
第十七条 农村个人建房应当在取得《农村个人住房建设工程许可证》之日起1年内竣工。因特殊原因无法按期竣工的，经乡（镇）人民政府同意，可延长竣工期；延长期限由乡（镇）人民政府决定，但最长不得超过1年。
第十八条 农村个人建房应当在开工前报告乡（镇）人民政府，并严格按照农村个人住房建设用地批准文件和《农村个人住房建设工程许可证》规定的宅基地面积、建房占地面积、建筑面积、房屋的位置以及层数、高度等进行施工。
乡（镇）人民政府接到开工日期报告后，应当到现场进行查验。住房竣工后经检查符合本办法的，由县（区）人民政府发给《上海市农村宅基地使用证》，退还建房用地保证金。
第十九条 现有宅基地面积在规定标准之内且符合村镇建设规划要求的农村个人建房户，应当在原址建设，不得移地迁建。
第二十条 移地迁建住房的农村个人建房户，应当在新建房屋竣工后3个月内，拆除原有住房，退还宅基地。
第二十一条 符合农村个人建房用地条件的农村居民户，可向乡（镇）人民政府申请购买本集体经济组织内的他人房屋。经批准后，买卖双方应当在2个月内办理宅基地使用权变更手续和房屋买卖交易手续。
第二十二条 因全部或者部分出卖、出租自住房屋造成居住困难或者将原居住房屋改为其他用途的农村居民户，不得申请建房用地，也不得申请房屋扩建或者加层。
无本村民小组户口的农村房屋不得扩建。
第二十三条 农村个人建造2层或者2层以上住房的，应当有设计单位设计或者审核过的设计图纸。
第三章 建房用地标准和规划技术规定
第二十四条 农村个人建房按不同的地区、户型和人口计算宅基地总面积。宅基地总面积包括建筑占地面积和屋前屋后占地面积。
建筑占地面积系指居室、灶间、卫生间、楼梯、阳台等占地面积；屋前屋后占地面积系指建筑占地面积以外的副业棚舍、晒场、沼气池、化粪池、围墙等占地面积。
建筑占地不得超过批准的面积标准；屋前屋后占地面积不得擅自调整使用。
第二十五条 建筑占地面积按下列规定计算：
（一）住房、独立的灶间、独立的卫生间等建筑占地面积，按外墙勒脚的水平面积计算；
（二）室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；
（三）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算。
无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。
有围墙的住宅按围墙外边线水平面积计算宅基地面积；无围墙的住宅按实际占用面积计算宅基地面积。
第二十六条 农村个人建房户可申请建房用地的人数按常住户口计算，其中领取本市独生子女证的独生子女建房用地按2人计算。下列非常住户口人员，可计入用地人数：
（一）家庭成员中的现役军人、在校学生；
（二）在城镇工作，但未分配住房的配偶；
（三）要求与子女同住的居住他处的老人（同住子女以后不得与老人分户建房，老人户口不得重复计算建房用地人数或者分摊给其他子女）；
（四）返回农村原籍定居的港、澳、台同胞；
（五）县（区）人民政府规定可予计算的其他人员。
第二十七条 蔬菜区（包括国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场）农村个人建房户的建房用地按下列标准执行：
（一）4人户或者4人以下户的宅基地总面积不得超过150平方米，其中建筑占地面积不得超过80平方米。不符合分户条件的5人户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。
（二）6人户的宅基地总面积不得超过160平方米，其中建筑占地面积不得超过90平方米。不符合分户条件的6人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。
粮棉区农村个人建房户的建房用地按下列标准执行：
（一）4人户或者4人以下户的宅基地总面积不得超过180平方米，其中建筑占地面积不得超过90平方米。不符合分户条件的5人户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。
（二）6人户的宅基地总面积不得超过200平方米，其中建筑占地面积不得超过100平方米。不符合分户条件的6人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。
农村集镇个人建房户用地以建筑占地面积为准。4人或者4人以下户的建筑占地面积不得超过44平方米。不符合分户条件的4人以上户可增加建筑面积，但不增加建筑占地面积。
不符合分户条件的建房户增加建筑面积的标准，由县（区）人民政府规定。
第二十八条 需原地翻建或者按规划移地迁建住房的，应当办理用地手续，并按前条规定的建房用地标准执行。
第二十九条 围垦不满5年的垦区，移民房屋宅基地总面积不得超过250平方米，其中建筑占地不得超过125平方米。
围垦满5年的垦区，按粮棉区标准执行。
第三十条 经批准买房或者建新房时保留原住房的宅基地面积和建筑占地面积合并为一户计算。
第三十一条 农村个人建房朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距，为南侧建筑高度的1.4至1.6倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1.2倍。
集镇、老宅基地按前款标准改建确有困难的，经乡（镇）人民政府批准，房屋间距可适当缩小。朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋间距，不得小于南侧建筑高度的1.2倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的1倍。
集镇建房的建筑间距用地属于公用土地，不得擅自占用。
第三十二条 农村个人建房每层的高度不得超过3.3米。相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距一般为1.5米，最多不得超过2米。
第三十三条 农村个人建房确需建围墙的，不得妨碍公共通道，不得影响四邻通风采光，不得将自留地、竹园地、承包地等农业用地圈进围墙，不得超过批准的宅基地范围。
第四章 法律责任
第三十四条 农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建房的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋和其他设施；对非法占地建房的干部，还应当由其所在单位或者上级机关给予行政处分。
农村个人建房占用土地超过批准的用地面积标准的，多占的土地按照非法占地处理。
第三十五条 无权批准或者越权批准建房用地的单位和个人，非法批准的建房用地文件无效。非法批准占用的土地按非法占地处理。对非法批准建房用地的单位主管人员或者个人，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；收受贿赂构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 农村居民未经批准以买卖房屋或者其他形式非法转让宅基地使用权的，没收在非法占用土地上的房屋和其他设施，或者责令限期改正，并处以200元至500元的罚款。
第三十七条 新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按非法占地处理，其建房用地保证金不予退还。
第三十八条 农村个人建房逾期未竣工，且未申请延长竣工期的，按超过竣工期每月100元处以罚款，但最高不超过1000元。
第三十九条 农村个人建房户未取得《农村个人住房建设工程许可证》擅自建房、严重影响乡（镇）和村庄建设规划的，责令停止建房，限期拆除或者没收违章建筑；影响乡（镇）和村庄建设规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正，补办《农村个人住房建设工程许可证》，并处以土建工程造价5％至10％的罚款。
第四十条 农村个人建房户违反《农村个人住房建设工程许可证》的规定，擅自扩大建筑占地面积、移位建房、超过层数等严重影响乡（镇）和村庄规划的，责令停止建房，限期拆除或者没收违法建筑物；影响乡（镇）和村庄规划、尚可采取改正措施的，责令限期改正，并处以土建工程造价5％至20％的罚款，其建房用地保证金不予退还。
房屋层高或者室内地坪标高超过规定标准的，责令限期改正，并处以土建工程造价2％至10％的罚款，其建房用地保证金不予退还。
第四十一条 修建围墙占用公用通道或者妨碍公共交通的，责令限期拆除。
第四十二条 被责令限期拆除房屋或者违法建筑的农村居民逾期不拆除的，乡（镇）人民政府可组织有关部门强制拆除，所需费用由违法当事人承担。
第四十三条 本办法规定的行政处罚可以由乡（镇）人民政府决定。县（区）土地管理部门和规划管理部门认为应当由县（区）土地管理部门和规划管理部门给予行政处罚的，有权直接作出处罚决定。
第四十四条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第四十五条 拒绝、阻碍乡（镇）人民政府以及主管部门工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第四十六条 农村专业户、个体工商户建造生产经营性房屋和农村集体经济组织成片建设农民新村（包括商品房或者集资建房）应当按有关规定执行，不适用本办法。
第四十七条 本办法施行前根据市人民政府有关规定编制的农村居民点建设规划继续施行。本办法施行后重新编制、调整、修改的农村居民点建设规划，有关个人住房建设的标准均按本办法执行。