房产继承解决方案篇1
一、案情
2004年1月18日原告丁某与刘某登记结婚，双方系再婚，刘某婚前有一子刘某宇，丁某婚前有一女程某。2008年3月18日刘某取得新疆乌鲁木齐市沙依巴克区珠江路一套房子的房屋所有权证。2010年11月15日刘某去世。2011年4月21日刘某母亲周某到乌鲁木齐市沙依巴克区民政局婚姻登记处开具了刘某无婚姻登记记录证明，同日周某办理了放弃继承权的公证。2011年4月27日根据周某、刘某宇的申请，乌鲁木齐市第二公证处出具了（2011）新乌证内字第16076号对刘某遗产继承权的公证书，确定刘某乌鲁木齐市沙依巴克区珠江路的房产由其儿子刘某宇继承。2011年11月24日刘某宇因继承向乌鲁木齐市住房保障和房产管理局申请办理刘某房屋转移登记，该局依据《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第7条第36条的规定，颁发了刘某宇上述房屋的房产证。
2011年12月27日，乌鲁木齐市沙依巴克区民政局婚姻登记处出具《情况说明》，主要内容为：经查当事人刘某已于2004年1月18日办理再婚，其母亲周某取得的无婚姻登记记录证明是骗取的，是无效的。乌鲁木齐市第二公证处依据该《情况说明》及相关档案证实刘某于2004年1月18日与丁某登记结婚，遂于2011年12月30日做出《关于撤销公证书的决定》，决定撤销（2011）新乌证内字第16076号公证书。2012年丁某诉至法院，要求被告乌鲁木齐市住房保障和房产管理局撤销房屋转移登记行为。
二、分歧
本案争议焦点是本案是否应先解决民事争议。
一种意见认为，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》确定的房屋行政登记诉讼中行政、民事交叉问题的“民事基础关系先行处理”原则，本案应要求当事人先行提起继承之诉，待房屋归属权确认后，再要求房屋登记机关办理转移登记。
另一种意见认为，行政诉讼与民事诉讼之间并没有确定的先后顺序，行政与民事之间谁先谁后的问题是由所需要解决的问题本身的逻辑次序决定的。本案应径行判决，撤销被告乌鲁木齐市住房保障和房产管理局向第三人刘某宇颁发的房屋所有权证。
三、评析
1.原文作者范少罡、沈红霞同意第二种意见。理由如下：
本案是一起因继承遗产引发的房屋转移行政登记纠纷。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理时间不计算在行政诉讼期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”此条款确定了房屋行政登记诉讼中行政、民事交叉问题的“民事基础关系先行处理”原则。
本案中，周某欺骗取得了刘某无婚姻登记记录证明，并和刘某宇隐瞒了存在其他继承人，使公证机关误以为在周某放弃继承的情形下，刘某宇即为刘某遗产的唯一继承人，做出了公证书，确定刘某乌鲁木齐市沙依巴克区珠江路的房产由刘某宇继承。但公证机关发现公证书有误后，即撤销了上述公证书。本案法律关系经历了由继承纠纷到错误公证再到错误办理房屋转移登记，比《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条规定的情形更为复杂。如果此时再僵硬地套用第8条规定，让当事人先去解决继承纠纷，因法院受制于行政行为公定力的约束，刘某宇取得的房产证将是民事纠纷中一道难以逾越的障碍，将使诉讼更加拖沓和复杂。根据争议房产本身的逻辑次序，公证书被撤销了，被告的具体行政行为也就没有了基础，处理行政争议的时机业已成熟，被告办理房屋转移登记的行政行为应该被撤销，房产恢复到刘某名下，此时再解决继承纠纷就水到渠成了。
2.笔者同意第一种意见，即本案应要求当事人先行提起继承之诉，待房屋归属权确认后，再要求房屋登记机关办理转移登记（笔者认为，此处的“转移登记”应为“更正登记”）。其理由如下：
（1）本案撤销被告业已办理的房屋转移登记，存在法律和事实上的障碍
根据本案查明的事实，目前争议房产的登记权利人与实际权利人不完全相符，房屋登记簿的记载确有错误。原文作者提出的“根据争议房产本身的逻辑次序，公证书被撤销了，被告的具体行政行为也就没有了基础，处理行政争议的时机业已成熟，被告办理房屋转移登记的行政行为应该被撤销，房产恢复到刘某名下”的观点，似乎是可行的，但实际上存在法律和事实障碍。
首先，被告无法自行撤销其业已办理的房屋转移登记行为。根据《房屋登记办法》第81条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记”的规定，只有司法机关、行政机关、仲裁委员会的生效文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，被告才可以撤销原房屋登记。由于公证机关既不是司法机关，也不是行政机关，虽然公证书被其自行撤销，并且由此可以证明刘某宇的房产证系隐瞒真实情况、提供虚假材料获取的，但被告仍无法根据《房屋登记办法》第81条的规定行使撤销权。
其次，即使法院判决撤销被告办理房屋转移登记的行政行为，房产也无法恢复到刘某名下。刘某已经死亡，这是客观事实。根据《物权法》第29条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。同时，根据《民法通则》第9条的规定，公民的民事权利能力始于出生，终于死亡。如果将刘某作为权利主体，则其不可能享有权利、承担义务，也不可能去申请房屋登记。即使被告主动行使房屋登记职权，将该房产所有权恢复登记至刘某名下，将会导致已经发生了继承的房产权利又登记至已经丧失民事权利能力人名下的困境。
（2）本案属于典型的行民交叉案件，依法应以解决民事争议为先
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条明确规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”，而本案正是属于因原告与第三人刘某宇之间存在继承民事法律关系争议，而对房屋登记行为提起的行政诉讼。据此，本案依法应裁定中止诉讼，先解决民事争议。事实上，民事争议尘埃落定后，民事裁决书上所确定的权利人，可以凭民事确权裁决，根据《房屋登记办法》第80条，“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记”的规定，径行向被告申请办理房屋相关权利的更正登记。已经中止的房屋登记行政诉讼，当事人可以撤诉的方式结案；如果没有提起以撤销争议房产的房屋转移登记的行政诉讼，则当事人无需再行提起，以免当事人诉累。
（3）本案刘某宇取得的房产证，并非民事诉讼中一道难以逾越的障碍
房产继承解决方案篇2
房屋是公民生存的最基本保障，我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。根据产权单位的不同，公房又有国家直管的公房和单位自管的公房以及经营单位托管、代管的公房。近几年随着危改项目的逐步推进，老旧公房都被列入拆迁改造区进行拆迁，危改中往往涉及到公房承租人资格及补偿对象问题，由于相关法规不多，容易带来公房承租人变更、拆迁补偿安置引起的矛盾。
1、公房拆迁中承租资格及补偿纠纷解决机制
现实生活中由于公房拆迁补偿是一笔数额不小的款项，公房承租人的家庭内部在具体的利益分割上存在着极大的争议和激烈的矛盾，政府公房管理部门为少惹麻烦，通常以逃避的方式拒绝对公房租赁纠纷作出正面的回应。这样一来当事人自己不能达成协议，政府公房管理部门又拒绝，当事人只好通过向法院的方式解决。通过向法院的方式解决，首先就有几个问题：是民事诉讼呢还是行政诉讼，谁呢，案由是什么，这还要根据不同的情况提起不同的诉讼。《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》（2003年11月27日京高法发[2003]350号）规定因直管公房租赁引发的各种纠纷，既有民事法律性质的争议，也有行政法律性质的争议，应区别对待。对于直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，作为民事案件处理。对于直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人提起的诉讼作为行政诉讼处理。该意见针对公房承租人及其家庭成员与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生争议的情况。对于家庭成员内部的纠纷，家庭成员所达成的家庭协议的内容或效力产生的争议则属于另外的法律关系，需要另行提起单独的民事诉讼加以解决。那么在同时存在家庭成员之间的争议和某些家庭成员与政府公房管理部门在承租人资格问题上发生争议的，这两个争议或诉应当如何处理呢，分别单独提起，一并提起，还是只需提起一个，在提出一个诉的时候，是提那一个诉呢，这些都需要结合具体案情选择对当事人最有利的诉讼方案。
2、公房承租人资格认定
主要问题涉及到老人承租单位或其他公房并长期居住、子女早年和父母一居，分家后搬出公房迁到其他住处，但现住房条件达不到房改标准，也有子女虽买了房但依然住在父母承租的公房里，还有父母过世后子女中一人或数人继续居住公房，但没有到房管所变更承租人的。北京近几年城市建设发展快速，危旧改造涉及面广，承租公房很多都面临拆迁，但根据北京市相关规定承租公房被拆迁的，承租人可以得到相应补偿。这一来公房租赁、拆迁补偿等法律问题纠缠在一起，导致家庭纠纷，影响和谐和社会稳定。解决承租人资格问题是处理拆迁补偿安置的前提，公房拆迁涉及到多方利益的分配，首先面临的是公房承租人资格认定问题，依照不同情况，需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况：1、原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更，补偿对象当然还是原承租人；2、承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人，在拆迁中取得补偿获益权；但这种情况下会发生不符合规定的变更而侵害成员利益的情况，被侵权的其他家庭成员可以请求公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原变更，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼请求法院依法予以撤销；3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住，因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。由于拆迁补偿涉及较大的利益分割，家庭成员之间在变更承租人的问题上出现不同的意见。公房承租人资格应当如何认定呢，一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定，二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的，是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系，实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。由于没有变更公房租赁登记，其公房承租人身份不明确，容易受到其他当事人的质疑，在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。政府公房管理部门经审查认为符合北京市有关公房承租人的条件的应当予以变更，符合公房承租人条件而政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼，请求法院判决变更。在法院做出变更判决并生效后，当事人可据此向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更。根据规定，申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：1、原承租人死亡或外迁；2、与原承租人为同一户籍；3、是原承租人的家庭成员；4、与原承租人共同居住二年以上；4、没有其他住房。
二、公房承租法律关系不能等同于一般租赁合同法律关系
直管公房租赁关系是具有公益分配性质和特殊关系，这种租赁关系不同于一般的民事租赁关系。在直管公房租赁关系中，承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租人的权限、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人的意思自治的范围被压缩到极小。政府公房管理部门具有民事主体和行政主体的双重身份，同时具有民法上的出租人和行政法上的行政管理人的双重角色。在直管公房租赁合同关系中，涉及房屋保护、维修、房屋租金交纳纠纷时，房管所以一般民事主体的身份出现，与承租人具有平等的法律地位，相应地该案件也应当作为民事案件处理。但在涉及审查当事人承租资格的关系中，房管所以行政管理者的角色出现，履行行政管理的职权，相应地，案件应当作为行政案件处理。由于直管公房的管理单位具有民事主体和行政主体的双重身份，在不同的法律关系中扮演不同的法律角色，因此，在直管公房租赁纠纷中如何准确把握法律关系的性质以及公房管理单位在其中所扮演的角色对于当事人正确维权具有十分重要的意义。
三、公房的拆迁补偿方式及补偿款的归属
确定了公房承租资格后，拆迁补偿款的归属问题就容易解决了。首先须明确一点：公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市政府令第87号)的第二十八条中明确规定，拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房(以下简称直管公有住房)的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。《条例》第二十七条规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。本条规定了解除租赁协议的处理方式：由拆迁人对房屋所有人进行安置；未解除租赁协议，但对拆迁事宜协商一致的，由拆迁人对所有人补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议时的处理方式：为保障承租人的权益不受损害，实行产权调换，被拆迁人与原承租人就新调换的房屋签订协议续租。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给与认可之前，该处分没有任何法律上的效力。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的所有权人。存在公房租赁关系的情况下，被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承租人进行安置后才能获得补偿。在被拆迁人对承租人进行安置的情况下，不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中，被拆迁人通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租居住权的对价。
承租的公房面临拆迁或由承租人领取拆迁款后，在家庭成员之间如何分配成为目前面临的一个法律问题，尤其是如何确定享受拆迁款分配人资格、如何在具备分配款项的成员之间确定分配比例，拆迁款是否遗产，自管分房与房改政策之间的关系能与影响承租人的权利等，司法实践中往往出现承租人更名后，先前的承租人及其共同居住人是否可以分得拆迁补偿款，由于现行法律对类似问题没有规定，导致纠纷难以得到妥处，就此，长期承办公房承租案件的专业律师通过案例，为您提供相关参考。
案例一：孙子？女儿？去世职工的单位公房谁继承
杨先生于1995年10月来石家庄投靠其在某厂工作的祖父母，并在石家庄市落户。因杨没工作也没住房，于是就和祖父母、姑姑共同居住在祖父单位分给的公房中。1996年5月杨先生祖父母相继去世，姑姑搬出另住。1997年杨的祖父所在单位出售其生前所住公房，因当时情况紧急，厂方允许杨代表其祖父购买此房。1999年某房产公司搞开发，杨所住其祖父房屋被拆迁，房产公司给杨补偿费数万元，杨的姑姑知道后，认为此房款应归她所有，其理由是她父母也就是杨先生的祖父母去世后，只有她有权继承父亲生前所住公房。杨先生则认为他是祖父生前的共同居住人，根据我国《城市私有房屋管理条例》规定，杨有权以共同居住人的身份继租所住公房，继租关系形成后，便可以自己的身份购买此公房，因此，杨对房屋享有所有权。那么到底杨先生和他姑姑谁更有权继承此房屋的所有权呢？
张生贵律师认为：杨先生引用《城市私有房屋管理条例》规定来说明他对房屋的继承权，这种说法不对。该条例是调整私房租赁关系的法规，而本案涉及的是城市公有住房出售，应当适用我国城镇住房体制改革过程中的有关法律、法规和政策。《城市公有房屋管理规定》第28条规定：“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住2年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。”这说明作为继租关系中的共同居住人至少应具备三个条件：一是家庭成员，二是共同居住2年以上的家庭成员；三是办理更名手续。只有满足这三个条件，才能享有基于租赁关系产生的相关权利。杨先生显然不具备共同居住人的身份，自然不能行使相应的权利。杨先生与其姑姑发生的争议，属于我国城镇住房体制改革中在出售公房过程中出现的情况。根据国家房改政策和《出售公房暂行办法》规定，要购买单位出售公房，需具备2个条件：一是本单位职工；二是具有常住户口。杨先生不是该单位职工，不能购买其祖父的单位住房；而且杨祖父所在单位态度也很明确：杨只是代表杨家行使权利，并没有认可杨某的购房权。该办法同时规定：“购房人去世后，由其继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。”依此规定及大量司法实践证明，购买公房已成为一项独立的民事权利。如果权利人去世，则成为遗产性质的权利，由其法定继承人或受遗赠人依法定程序行使。根据《继承法》的规定，只有杨某祖父的继承人才有权利购买该住房，杨某作为第二顺序继承人无权以所有人的身份独占、处置代表其祖父购买的公房。无论从租赁关系，还是从继承关系看，杨某都无权以自己的名义购买该房，更无权擅自处分该房。杨的行为只是一种或垫付行为，不能必然取得本案诉争公房的所有权。对于杨某现得的房屋补偿款，在扣除其垫付房款后的余额应当作为遗产，在杨某姑姑等法定继承人中间依法分割。
案例二：公房拆迁安置款是不是遗产？
法院给出明确意见，公房拆迁款系遗产，应按法定第一继承顺序继承。
众所周知，公房是不能作为遗产来继承的，那么公房的拆迁安置款能否作为遗产来继承呢？近日，天津市和平区人民法院对鲁氏三姐妹同胞兄弟鲁某继承案件的判决对此作出了明确的答复。
邢某生前与早年去世的老伴鲁老先生共有四个女儿和一个儿子。多年来邢某一直承租一间公房。2004年9月底楼房拆迁，邢某的儿子鲁某代母亲与拆迁安置部门签订了房屋拆迁补偿安置协议，并领取了拆迁部门给付邢某的房屋安置补偿费13．87万元。国庆节期间鲁某用13．2万元置换了一套公房，房屋承租人写在了自己的名下。12月初，邢某病故。由于对房屋拆迁安置补偿款的处理意见不一，邢某的三个女儿把自己的同胞兄弟鲁某告上了法庭，要求依法继承母亲邢某名下的房屋拆迁安置补偿款。邢某的另一个女儿明确表示放弃继承权。原告在法庭上气愤地表示，鲁某私自处分母亲的拆迁款，用母亲的钱“购买”房屋，承租人还写在自己的名下，在母亲尚未过世的情况下就剥夺了母亲的住房权利，违背了母亲的意愿。她们认为，母亲既然已经去世，房屋拆迁安置补偿款作为母亲的遗产，她们当然有权依法继承。
房产继承解决方案篇3
遗嘱分为自书遗嘱、代书遗嘱、口头遗嘱、录音遗嘱和公证遗嘱。这里面，公证遗嘱的效力最高。
余某和袁老太太结婚时，双方都是再婚。余某当时住在单位分的公房内。他们结婚后，赶上房改。余某交了购房款，房子成为私房。这是1998年的事。
这些年，两个老人的生活算是幸福的，余某的四个儿女尽心尽力地照料着他们的生活。袁老太太也时常和继子女们感叹着生活的美好。可是这一切在余某病故后改变了。袁老太太和余某的四个儿女因为房产的继承问题闹到了法院。
袁老太太说余某生前立有遗嘱，房子由她继承，并做了公证。
余某的四个儿女不相信父亲能做出这样的遗嘱。他们不知道继母用什么手段让父亲这样做了，所以对遗嘱的真实性提出怀疑。
但法院最终认定遗嘱有效，房产由袁老太太继承。
法院认为，《继承法》规定：“公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人；公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。”本案中，被继承人余某有权利通过遗嘱形式将其个人财产进行处分。所以，关键要看其所立公证遗嘱所处分的是否为其个人财产，若为其个人财产，要进一步看其处分行为是否合法。
该房以前是公房，所以当事人对其只有使用权。而参加房改是在余某与袁老太太再婚之后，并计算了二人的工龄，而没有计算其他人的工龄，且房款缴款人系余某，故该房屋应为袁老太太与余某的夫妻共同财产。故此，余某有权针对其个人财产通过公证遗嘱的形式予以处分。
尽管在法庭上余某的子女对公证遗嘱的效力提出异议，但法庭通过调查并没有发现公证处在公证过程存在瑕疵。所以法院认定该遗嘱有效。
廉租房的继承
保障性（廉租）住房制度是指政府和低保或低收入住房困难家庭根据出资比例按份共同拥有同一套住房产权的制度。
本案的被继承人晓民早在1993年就和妻子离了婚。婚生女小洋由前妻抚养。这些年晓民一直生活在哥哥大国家。2010年4月，晓民与妹妹晓华及哥哥大国签订了一份遗赠扶养协议：约定由大国夫妇出资2.5万元为晓民购买廉租房，其余部分由晓华支付。从此后晓民的一切事情由晓华负责，包括生老病死。晓民的廉租房与他的女儿无关，由晓华继承。
协议签订后，晓民在吉林市住房保障中心购置了一套具有产权份额60%的廉租房。
2011年5月晓民死亡。
随后，晓华将晓民之女小洋到法院，要求法院判决遗赠扶养协议有效，继承晓民的廉租房。
法院认为，《物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”本案中，晓民购得了一套廉租房，就对该房屋60%的产权享有所有权。根据《继承法》的规定，该房屋60%的按份共有产权应作为被继承人晓民的遗产。根据《继承法》“公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利”的规定，可以判定晓民生前与晓华之间签订的遗赠扶养协议，合法有效。根据该协议内容及合同双方权利义务的要约与承诺，晓华在晓民死亡后，已经对相应的扶养义务履行完毕，该协议遗赠部分理应发生效力，晓华享有受遗赠的权利。被告小洋虽然作为晓民的法定继承人，但根据《继承法》第五条的规定的“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理”的继承方式，小洋对父亲的遗产不享有继承权；晓华对被继承人晓民所遗留的房屋60%的产权享有继承权。
抚恤金的归属
抚恤金是基于特定身份而产生的财产权，是职工死亡后，所在单位给予死者遗属的精神抚慰和经济补偿，带有抚慰其家属的性质。
老韩死后，单位给了一笔抚恤金。这笔钱该如何分，三个子女的意见不一。长子说自己对父亲尽了主要赡养义务，对父亲的照顾也多，应多分些。次子要求平均分。
由于有争议，老韩的单位也没把这笔钱发下来。
次子把哥姐都告上了法庭。
法院认为，《劳动法》第七十三条第二款规定：“劳动者死亡后，其遗属依法享受遗属津贴。”据此，可以认定，抚恤金不是给予死者的，不是死者生前财产，不属于遗产，不能适用《继承法》的规定分割继承。
关于抚恤金如何分割，《中华人民共和国劳动保险条例》第十四条乙款明确规定，工人与职员因病或非因工负伤死亡时，由劳动保险基金项下，按其供养直系亲属人数，付给供养直系亲属救济费。结合此项规定及我国社会的善良风俗、道德习惯，享有抚恤金待遇的人必须同时具有两个条件：一是死者的直系亲属，即配偶、父母、子女；二是死者生前供养的人。
本案中，老韩需要赡养的父母、扶养的妻子均已死亡，其三个子女均已成年，且身心健康，亦不需要抚养，在老韩死亡后没有法定义务供养人的情形下，应由其三个子女享有抚恤金。结合本案的具体情况，老韩的抚恤金由其三个子女平均分割为宜。
在该案中还有这样一个细节，老韩的长子说对父亲尽了主要赡养义务，要求多分抚恤金。因为抚恤金不是遗产，所以他并不能多得。但其可以从老韩的遗产方面获得相应的份额。
房产继承解决方案篇4
婚姻继承法经典案例
案例一：案例二：案例三：
老张系湖南省长沙市一退休工人，现年64岁，丧偶，没有子女。2002年4月与一28岁女子李某认识，此后两人大有相见恨晚的架势，很快同居。老张在该女子劝说下，于2003年4月为新婚作准备花费近40万在长沙市天心区盖了一栋房屋，户主登记为李某。在入住后不久，李某开始对老张态度冷淡，后来干脆不再开门，老张也就不能进入新房了。因二人没有经过合法婚姻登记，房屋户主又登记为李某，老张百口难辩，于是向一律师求教，此案老张应怎样才能维护自己的权益?
案例四：案例五：案例解决方法与评析：
关于案例一，此案曾由一知名大学法学院模拟法庭作为辩题而经过了激烈的争论。正方认为该案有悖于民法公共秩序与善良风俗的原则，该女子(吧女)仅仅与李海生同居了几个月就侵占了别人家庭20年辛苦创建的家业，所以应该取消这份遗嘱。反方认为，该遗嘱是公民李海生在有完全民事行为能力的情况下所立的，符合法定遗嘱的要件，而且此遗嘱经过了公证机关的公证，完全合法有效，所以应该予以执行。最后该模拟法庭判决李海生处理全部家庭财产的行为无效，他只能处理夫妻共同财产中属于自己的部分，此遗嘱部分有效。
依照法理，遗嘱本来是只能在合法继承人之间进行的，对于法定继承人之外的人，只能成立遗赠。该案正方请求依照民法基本原则来处理，以达到真正的公平合理，然而依照民法解释学，只有在法律没有特别规定时才能使用民法基本原则，或者法规不能与民法民法基本原则相悖。此案李海生遗嘱并不违法，所以模拟法庭判决比较适当。
关于案例二，方天奇与该女子婚姻登记时女方系未达合法婚龄，所以应判决婚姻无效，二者系同居关系，至于子女的抚养应依有利于子女抚养的原则，判给经济能力较好以及亲情关系较好的一方。若干问题的解释(二)》。该解释第一条规定：“当事人请求解除同居关系的，人民法院不予受理。但当事人请求解除的同居关系，属于婚姻法第三条、第三十二条、第四十六条规定的‘有配偶者与他人同居’的，人民法院应当受理并依法予以解除。当事人因同居期间财产分割或者子女抚养纠纷提讼的，人民法院应当受理。”从该条规定中可以看出，人民法院解除的非法同居关系仅指“有配偶者与他人同居”，对其他同居关系则不再予以处理。
同时应该指出，我国婚姻法以前并不完全排斥没有经过登记的“事实婚姻”。所谓事实婚姻，也就是夫妻双方虽然没有等记，但长期共同生活，有夫妻关系的事实，法院也可以认定夫妻关系成立。目前关于事实婚姻，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)规定：
第五条未按婚姻法第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，到人民法
院要求离婚的，应当区别对待：二、1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，男女双方符合结婚实质要件的，人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记;未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。
第六条未按婚姻法第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，一方死亡，另一方以配偶身份主张享有继承权的，按照本解释第五条的原则处理。
第十五条被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。
关于案例三，老张因为缺乏证据而百口难辩，有一个律师给他出了这样一个主意：老张可以把这栋房屋视作一种赠于行为，双方也就成立了一个合同，依赠于合同，受赠方若违背有关赠于人的意愿，赠于人可以随时取回赠于物。但事实上这并没有改变老张难以提出证据的被动局面。一个合理的处理方法是，此案可以交给公安机关处理，该女子有房屋产权要提出她建造房屋财产的来源，这样子不暴露也得暴露。
实践中现在女子与年龄较大的老年人结婚来谋取财产的现象越来越多。为了规制这种行为，最高人民法院对夫妻共同财产作了特别规定。最高人民法院印发《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》的通知规定：
6、一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。
关于夫妻双方的单独财产以及共同财产，最高人民法院印发《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》的通知规定：
2、夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同财产，包括：
(1)一方或双方劳动所得的收入和购置的财产;
(2)一方或双方继承、受赠的财产;
(3)一方或双方由知识产权取得的经济利益;
(4)一方或双方从事承包、租赁等生产、经营活动的收益;
(5)一方或双方取得的债权;
(6)一方或双方的其他合法所得。
3、在婚姻关系存续期间，复员、转业军人所得的复员费、转业费，结婚时间10年以上的，应按夫妻共同财产进行分割。复员军人从部队带回的医药补助费和回乡生产补助费，应归本
人所有。
4、夫妻分居两地分别管理、使用的婚后所得财产，应认定为夫妻共同财产。在分割财产时，各自分别管理、使用的财产归各自所有。双方所分财产相差悬殊的，差额部分，由多得财产的一方以与差额相当的财产抵偿另一方。
5、已登记结婚，尚未共同生活，一方或双方受赠的礼金、礼物应认定为夫妻共同财产，具体处理时应考虑财产来源、数量等情况合理分割。各自出资购置、各自使用的财物，原则上归各自所有。
关于案例四。我国《继承法》规定，合法继承人之间是有继承顺序的，第一继承顺序为配偶、父母、子女，第二继承顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，只有第一顺序继承人不存在时，第二继承顺序继承人才有权继承。同时，养子女、继子女、非婚生子女与婚生亲子女享有相同的继承权。所以本案配偶张燕首先可以从夫妻共同财产中分得一半，也就是全部50万财产的25万，其余的25万和其他的人平均分配，尚可以再分得5万。
房产继承解决方案篇5
关键词：合同生效 合同履行 债权行为 物权行为 物权变动 法律事实
对于物权变动理论的系统研究，学界已经开展得较为广泛和深入。在司法实务界，也基本上经历了一个从“房屋买卖合同未经登记无效”，到“未经登记，房屋买卖合同也应有效”的实践过程。这为理解合同生效与物权变动的关系奠定了理论基础。现结合自己的工作实践，透过物权变动区分原则，对理解合同生效与物权变动关系作一些阐释和理论分析。为了阐明这一问题，不妨先看一则司法实践中的案例。
物权变动案例分析
侯某于2005年5月1日租赁张某之父的一套三居室住房中的两间，租赁合同中仅载明了租金为300元／月及租赁的起算时间2005年5月1日，未规定到期时间，并和张某之父共同居住。同年11月8日，张某之父将该套住房以15万元卖于侯某，合同签订后因张某之父购买的新房推迟交工，双方仍然共同居住，且没有办理产权过户手续，住房一直在张某之父名下。2006年3月5日张某之父突然去世，张某要求侯某搬出房屋，把住房归还自己，但侯某认为，自己与张某之父签有购房协议，且已经支付购房款，该套住房归自己所有，拒不搬出。张某无奈，到法院，请求法院宣告候某所持购房协议无效，并判令侯某归还房产。
一审法院经审理查明，购房协议是双方的真实意思表示，合法有效，且侯某已经支付购房价款，判决驳回张某诉讼请求，争议房产归侯某所有。张某不服，提起上诉，二审法院审理后认为，购房协议是双方协商一致的结果，真实有效，但在张某之父去世前，争议房产未办理过户手续，所有权未发生转移，是张某之父的遗产，张某作为其父唯一合法继承人请求该遗产，依法应予支持，判决侯某于一个月内搬出争议房屋，归还给张某。
对于二审法院的判决，许多人不理解。但是，二审法院这样判决是合法的，在法理上也讲得通的，下面笔者述之。
该案中合同(购房协议)的效力问题
我国《台同法》规定，合同是当事人双方设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。无效的合同，是指欠缺合同生效要件，自始无效，永远无效的合同。《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”该案中的购房协议，是双方真实意思的表示。不符合《合同法》第五十二条所列合同无效的情形，法律、行政法规也没有规定购房合同办理批准、登记等手续后生效。所以，该案购房协议是合法有效的，两级法院均判决认定购房协议有效是有依据的，是正确的。
该案中争议房屋所有权归属问题
房屋是不动产，其所有权转移不仅需要当事人双方合意，而且还需要经过登记这一不动产物权变动的公示方式，亦即当事人双方到房产管理部门办理不动产登记簿变更手续，把房屋所有权人的名字由出卖人变更为买受人后，始得生所有权转移之效力。否则，即使买受人已经支付购房价款，出卖人已经交付房屋的占有，买受人已经实际占有和使用房屋，也不产生所有权转移之效力。反之，即使买受人没有支付购房价款，没有占有使用房屋，只要履行了变更登记手续，也会生所有权转移之效力。
我国当时有效的法律法规均有相关规定。《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》均规定，房地产转让或者变更时，应当申请办理房产变更登记；《城市私有房屋管理条例》第六条明确规定“房屋所有权转移或者房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”，《城市房屋权属登记管理办法》规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房产所有权的唯一合法凭证”。这些规定必须遵守，当事人必须照此办理。该案当事人没有办理房屋所有权转移登记手续，没有进行房屋所有权转移公示，依法没有发生房屋所有权转移的效力，侯某并没有取得争议房屋的所有权。
那么，该案争议房屋的所有权到底归谁呢?在张某之父生前，应当归张某之父，这是毫无疑问的，张某之父去世后，自然就是张某之父的遗产，应当按照《继承法》的规定办理。我国《继承法》第二条规定“继承从被继承人死亡时开始”。张某之父去世之日，也就是其继承人开始继承之时，其遗产(包括该案争议房产)依法转归其继承人所有，张某作为唯一合法继承人，依法继承其父所有遗产，自其父去世之时，该案争议房产就成了张某的财产。张某要求侯某归还房产，应当得到法院支持。
合同生效与物权变动的关系
涉及物权变动的合同之生效与物权变动，是既有联系，又有区别的两个法律事实，要想厘清二者之间的关系，必须明白物权变动的区分原则。物权变动的区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因行为与物权变动的结果行为作为两个法律事实，他们的成立生效与否，依据不同的法律依据据以判断。物权变动的原因行为，即是债权行为，是以发生、变动、消灭债权债务关系为目的法律行为。物权变动的结果行为，即是物权行为，以设定、变动和消灭物权为目的的法律行为。物权行为与债权行为相互区别，独立存在。
涉及物权变动的合同，从合同签订到履行完毕，当事人的法律行为分为债权行为和物权行为。要约行为，承诺行为，签字行为，盖章行为以及某些合同的报批行为，均属债权行为；履行义务行为，接受权利行为，动产的交付行为，不动产的登记行为，均属物权行为。债权行为是原因行为，物权行为是结果行为。当事人完成债权行为，所生之法律效果是使合同成立和生效，在当事人之间产生债的权利义务关系；当事人完成物权行为，是履行合同，所生之法律效果是使物权在当事人之间发生变动。合同成立生效后，在当事人之间仅产生债的权利义务关系，在债权法上具有约束力；合同的成立生效，并不意味着物权就当然地发生了变动，物权变动是物权行为的结果，由物权法调整和规范。
债权行为是物权行为的前提和基础，物权行为是债权行为的要求和后果。区分
债权行为与物权行为的意义在于，由于债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，一般情况下与第三人无关，因此无须公示。而物权是对世权，可以对抗合同以外的第三人，所以必须公示，以示公信。同时，区分债权行为和物权行为对正确处理合同纠纷也具有十分重要的意义。债权行为直接引起债权关系成立、变更或消灭，而物权行为则直接引起物权取得、变更或消灭(孙宪忠，1997)。订立合同行为本身不能直接导致物权变动生效，因为订立合同的行为是债权行为。导致物权变动生效的是动产交付、不动产登记等物权行为。债权行为，亦即订立的合同，是否存有瑕疵、效力之有无、是否应当撤销，以债权法进行判断。物权行为之效果有无，物权变动与否，以物权法进行判断。就本文前述的案例而言，就是判断当事人之签约行为(购买房屋的行为)是否成立、生效，须以债权法――《合同法》相关规定来衡量，只要当事人的签约行为不违反法律的强制性规定就应认定合法有效。对此两级法院的认识是一致的，是完全正确的。至于案例涉及的不动产(房屋)是否发生了变动，则必须要以相关的物权法律来衡量和判断。
不动产登记、继承与物权变动
如前所述，就不动产而言，导致物权变动生效的法律事实一般为产权的登记过户行为，但这似乎并不能解决本文前述案例中张某之父死后的房产争议。因为依据这一物权变动理论，无论判决张某取得房产，还是侯某取得房产，都是有缺陷的：张某要想取得房产，必须再有一个持有关继承的合法手续到登记部门办理登记过户的行为，侯某要想取得房产，则必须再有一个持有关买卖合同等手续到登记部门办理登记过户的行为，即他们都必须再履行一个“不动产登记”行为，才能使得所争议房产这一不动产物权发生变动，否则只能将这一物权停留在原来的状态。而事实上，物权在法律上是一个不间断的状态，是不允许有间隔的“真空状态”存在的，法律也是不会承认死人拥有财产权的。因此，凡采纳物权区分原则的国家，法律在规定“登记行为”作为不动产物权变动生效的法律事实的一般常态规定之外，又都规定一些非常态的法律事实作为例外。正如案例中所涉及的“继承”就是一种非常态的不动产物权变动之法律事实，而无需再办理登记行为即发生物权转移的法律效力。对此，不仅我国《继承法》有明确的规定，即“继承从被继承人死亡时开始”。也就是说。被继承人的财产归属主体是无间隔、连续的，被继承人死亡之时就是其财产主体由被继承人转归继承人之时，中间绝不存在“真空状态”，只不过在继承人为多数人时财产所有权的主体为该多数人所共有，直到该财产被该共有人实际分割止。而且从2007年颁布和实施的《物权法》来看，也是给予肯定的，如《物权法》第29条规定“因继承或者受遗赠取得物权的。自继承或者受遗赠开始时发生效力”。不过需要说明的是，依据继承这一方式取得物权的当事人(继承人)，虽然在被继承人死亡之时无需办理登记手续，就取得了该遗产的物权，但当他要处分该物权时，根据法律的规定则必须先办理登记手续，否则其处分行为不发生物权效力。据此，对照案例中张某之父死后的房产争议，其物权归属便一目了然了。当然，侯某在向物权取得人张某交付该房产时，可以向其主张自己已支付的购房款这一债权，且数额以张某之父的遗产额为限。
结语
我国《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定了不动产物权变动的基本规则：依法登记是不动产物权变动的生效要件。未经登记，不产生物权变动的效力。《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”该两条规定了不动产交易合同生效的基本规则：不动产交易合同自成立时生效，物权登记与否不影响合同的效力。这些法律条文体现了物权变动区分原则，即合同生效与否与物权是否实际发生变动涉及两个不同的法律事实，依据不同的法律依据进行判断，合同是否生效依据债权法律判断，物权是否变动依据物权法律判断。
依据债权法律的规定和理论，订立以物权变动为目的合同的行为是债权行为，合同只要具备应有的形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益，就产生法律效力，就在合同当事人之间产生拘束力。但是，双方当事人是否真正的履行了合同，并不影响合同的效力，而依法生效的合同也不必然导致物权的变动。依据物权法律的规定和理论，要想获得物权变动的效果或者结果，必须要有当事人的动产交付行为和不动产物权变动的登记行为。亦即物权变动必须通过交付和登记予以公示始得生效，是实施物权行为的结果。
参考文献
1.孙宪忠.德国当代物权法.法律出版社.1997
2.魏掘瀛主编.民法.北京大学出版社.2000
房产继承解决方案篇6
文/吴晨旭
原文：
赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。（出自《老年人权益保障法》第十一条）
解读：
赡养包括经济赡养与精神赡养。所谓精神赡养是指在家庭生活中，赡养人尊重被赡养人的人格和关心其意愿，在精神上给予其慰藉，使其愉悦、开心，以享受家庭特有的天伦之乐。
案例：
曾经，精神赡养是道德问题还是法律问题备受争议。直至2007年6月，江苏省海安县86岁杨老太的一纸判决，才使这一争论尘埃落定。
杨老太一直与儿子一起生活。2004年8月，老人和儿子因家庭琐事发生争执，儿子一气之下搬了出去。之后，行动不便的老人曾请求儿子看在其年事已高、行动不便的份儿上搬回来居住，可是儿子、儿媳不为所动。于是，老人将60岁的儿子告到法院，请求判令儿子每月支付900元生活费，每周探视5次，每次陪护4小时以上。
2007年6月，法院作出了一审判决：原告有退休金，其日常生活足以得到保障，无须他人提供经济帮助。对原告要求被告支付生活费的请求不予支持。法院同时认为，赡养父母不能仅被理解为经济上的供养，还包括精神上的慰藉。本案原告提出要求被告定期探视符合人伦，亦于法有据，判定被告每周不少于两次探望原告，每次陪护时间不少于1小时。
房产继承权公证书是否存在有效期
文/亓红
近日，总有读者咨询房产继承公证书的有效期问题。老人一般都会问，因为家里面的各种原因，如果办完继承权公证书后，先不打算到房产部门办理房产继承更名的相关手续，那么这个房产继承权公证书是否会过期？
笔者在哈尔滨市公证处了解到：房产继承公证是指公证机构根据当事人的申请，依照法定的程序，依法对继承人的继承行为真实性、合法性予以证明的活动。因此，从法律上讲，继承权公证书是一直有效的，不存在期限问题。不过，根据房产部门的规定，如果房主死亡，房产部门办理房产继承更名时候，一般会需要房主的全部继承人到哈尔滨公证处申请办理房产继承权公证，由继承人持继承权公证书到房产部门办理更名过户手续。
房产继承解决方案篇7
2003年7月，年过七旬的王某因病过世。王某去世之前，立下了一份遗嘱交给了老伴王老太保管，后来王老太一直居住在这套房子里。
2011年8月，王老太准备将房屋过户到自己名下，却遭到了几个子女的反对。王老太便拿出了老伴的遗嘱，“这份遗嘱上写明了老伴将其所有财产留给了我。”王老太表示。
“本人已年过七旬，一旦病危莫抢救；人老病死本常事，古今无人寿长久；老伴子女莫悲愁，安乐停药助我休；不搞正吊不奏乐，免得干扰邻和友；遗体器官若能用，解剖赠送我原求；病体弱器无处要，育树肥花环境秀；我的一半财产权，交由老伴可拥有；上述遗愿能实现，我在地下乐悠悠。”看到这份突然冒出来的遗嘱，让几个子女都大吃一惊。因为如果按照母亲的理解，他们将分不到任何财产。
大儿子认为，父亲所写的语句，完全可以理解成母亲该继承属于父亲那部分财产的一半，而并非是其全部财产。而王老太则坚持认为，这套争议的房子是其与老伴的共同财产，自己该继承属于老伴的全部财产。母子二人一直僵持着，谁也不肯让步。
2011年9月，因无法协商解决，母亲将3个子女告上了法院，要求确认争议房子归其所有。
开庭当天，小儿子没有到庭参加诉讼。在庭审中，女儿向法院明确表示放弃对该房子的继承权，而大儿子对遗嘱的真实性无异议，但他将遗嘱进行了这样解读：“父亲遗嘱的意思，是将他在房屋中所占份额的一半给母亲，其他部分应按照法定继承方式进行继承，请求法院依法驳回母亲的诉讼请求。”
法院认为，本案中，王某书写的打油诗版遗嘱内容合法，且被告方对该遗嘱真实性无异议，因此王某的遗产应按上述遗嘱处理。而针对遗嘱中“我的一半财产权，交由老伴可拥有”，法院认为，结合遗嘱全文以及王某立遗嘱时身体状况、王某与王老太深厚夫妻感情等因素综合分析可知，王某是将其享有房子的二分之一产权给王老太继承，即王老太应取得王某的全部遗产。最终，新沂市法院一审判决房子的产权归王某所有。
房产继承解决方案篇8
【关键词】遗嘱继承；房产变更登记；涉港继承
一、涉港房产遗嘱继承变更登记的概念和法律效力
（1）涉港遗嘱继承的概念和法律适用。涉外遗嘱继承，指在遗嘱继承关系的构成要素中有一个或几个涉及国外的遗嘱继承。本文拟主要讨论房产在内地，而当事人为香港居民及法律事实发生在香港情形下，遗嘱继承房产变更登记的实务问题。基于香港和内地存在区际法律冲突，涉港遗嘱继承参照涉外民事关系法律适用的规定处理。（2）我国的不动产变更登记制度和法律效力。不动产物权的变更自记载于不动产登记簿时发生效力。因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。处分该物权时，依法需登记的，未经登记不发生物权效力。因此，继承人于继承开始时即获得遗产的所有权，在进行遗产的分配和处理后，办理房产变更登记，使继承人处分该等房产不存在障碍。
二、房产变更登记方案设计
（1）公证后登记或诉讼后登记。继承开始时继承人即获得遗产所有权，但继承人不能仅持亲属关系证明、遗嘱或法定继承人关于遗产的分配协议申请变更登记。因为房管部门对申请仅作形式审查，对于实体问题，如遗嘱的效力认定、继承人的确定和意思表示等需通过有权机关出具一份明确不动产归属的生效法律文书，而后房管部门依文书登记。上述文书主要指公证机关出具的继承权公证书或法院的判决。（2）不能依据香港出具的遗嘱、继承有关公证办理变更登记。办理房产公证事项，除证明遗嘱、赠与书或委托书等单方法律行为，可以在遗嘱人、赠与人或委托人住所地公证机关申请办理外，其他应在房产所在地公证机关申请办理。（3）不能依据香港法院作出的确认房屋属继承人所有的判决办理变更登记。不动产所在地法院对不动产物权享有专属管辖权。
三、涉港房产权属状态确认
（1）办理涉港遗嘱继承、房产登记的先决事项。办理遗嘱继承、房产登记的先决事项就是确认房产的性质。继承开始前财产的权属状态，将影响被继承人作出遗嘱的效力，进而影响继承时遗产的处理。（2）涉港房产权属状态所涉法律关系之识别。不动产物权适用不动产所在地法律。此处涉及识别问题。识别的结论不同，其应适用的冲突规范不同。涉外民事关系的定性，适用法院地法律。内地法律体系中，物权法律关系主要受《物权法》调整。另有单行法如《海商法》、《婚姻法》等对特殊物权关系进行规定。因此，对于婚姻期间购入房产的权属认定，应依据内地物权法，除有证据证明登记确有错误外，以记载于不动产登记簿的内容为准。同时，被继承人及其配偶对房产是否共有，基于物权法无法判断，应适用夫妻财产关系冲突规范确定准据法。（3）冲突规范及准据法判断房产权属。夫妻财产关系冲突规范的连结点包括经常居所地、国籍国及主要财产所在地。如依冲突规范指向内地法，婚姻存续期间购入的房产，除非婚姻法及其司法解释规定的特定情形，如夫妻另有约定、被指定赠与等外，应被认定为夫妻共同财产。
四、遗嘱效力的确定
遗嘱效力，适用遗嘱人立遗嘱时或者死亡时经常居所地法律或者国籍国法律。而内地法律亦规定，遗嘱人在香港设立的遗嘱，处分其在内地的房产，遗嘱内容应符合我国法律。当事人申办公证时，公证机关检验内容包括：确认遗嘱是否本人所立，立遗嘱时是否符合行为地法律；所处分的财产是否属本人所有；遗嘱受益人有无变化，有无取消缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的继承权等。对于前两项立遗嘱人及行为法律效力，应由香港高等法院进行检定。为确认遗嘱检定书的真实性，可要求司法部委托的香港律师办理公证证明。依法检定并公证的遗嘱，如其内容与我国法律无抵触，应视为有效遗嘱等等。
五、继承人的确定和接受继承的意思表示
遗产管理等事项，适用遗产所在地法律。通过继承人对被继承人婚姻情况、子女情况、父母情况的声明（根据香港法律声明人对声明内容承担法律责任），及结婚证明书、子女出生证明书等法律文件确定继承人之合法身份。通过《继承遗产声明书》愿意继承房产之内容确定继承人接受继承的意思表示。
综上所述，在涉港房产遗嘱继承的变更登记中，房产权属、遗嘱效力、继承人与接受继承的意思表示等法律事实和法律效果需依不同冲突规范及准据法确认，并应考虑国内法律的限制性规定。根据明确反映上述事实的符合法定形式的相关文件，通过公证或诉讼程序取得确认房产归属的法律文书，进而办理变更登记。
参考文献
[1]魏振瀛.民法[m].北京：北京大学出版社，2007
房产继承解决方案篇9
abstract：Civillawisaverymiscellaneouscategoryinthejurisprudence.itnotonlycoversawiderange,butalsohasmultifariousdetailsandmanytheoreticalbranches.inthepracticalapplication,itiseasytogenerateambiguitywhenpeoplegraspingtheoreticalpoints,andpeopleareoftencomprehendforthepracticalapplicationofthesameproblem.theimportanceoftheoreticalstudycomparedthetheoryofcivillawwasstated,throughanalyzingactualcases.
关键词：民法理论；实际应用；重要性
Keywords：theoryofcivillaw；actualapplication；importance
中图分类号：D923文献标识码：a文章编号：1006-4311（2011）18-0267-01
民法是一个很复杂的范畴，而其中的继承和析产问题在民法范畴中是一个很重要的问题，它关系的范围、时空、宗亲关系极为复杂。因此，无论在司法实践，还是理论教学中，都占有特别重要的位置。而有关继承的判定又极为复杂，在实践中，案件的表现又各不相同。下面结合二则案例，谈谈法学理论在实践运用中的重要性。
【案例一】1952年时，杜元与其母共分瓦房四间，1964年其母病故。1963年，杜元与韩云结婚，一年后生育一子，取名杜山。1973年杜元因车祸死亡。1974年韩云带子改嫁安某，杜山改名安山。韩再婚前夕，将房屋租赁给孙某，议定月租5元。1975年，韩见孙生活拮据，将房屋赠予表弟孙某，孙十分感激，备了一桌酒席，请邻居作陪，当众酬谢了韩。1986年韩病故。1990年安山结婚无房居住，继父安某告诉他：“孙某住的是你生父的房。”安山知情后，即向孙某索要房屋，孙某以房屋是韩赠送的为由拒不归还，安山诉至法院。
下面我们就具体分析一下这一案例包含几个民事法律关系，以及每一民事法律关系在这一案件中的作用。通过分析，我们共发现这一案件中共有七个民事法律关系：①共有法律关系：房屋四间，杜元两间，杜元母亲两间。②继承法律关系：杜元母亲死亡，杜元继承其母两间，自己两间，杜元实有房屋四间。③婚姻法律关系：杜元韩云结婚，房屋为夫妻共有，房屋四间，其中杜元两间，韩云两间。④继承法律关系：杜元死亡，韩云.杜山[安山]继承杜元遗产，韩云原有房屋两间，继承杜元一间，实有三间，杜山[安山]继承其父杜元一间。⑤租赁法律关系：韩云将房屋租赁给孙某，此关系与本案析产无关。⑥婚姻法律关系：韩云改嫁安某，与本案析产无关。⑦赠予法律关系：韩云赠予孙某房屋四间，韩赠予的四间房屋，其中属于自己的三间，属于安山的一间。
所以，从以上分析可以看出，韩云赠予的四间房屋，属于安山的一间，赠予无效，应该归还给安山。这一案例的分析结果就是通过民法基本理论得以解决。
下面的这个案例更为复杂：
【案例二】管明松老人已经60多岁了，他无儿无女。几年前，村里把他定为五保户，管吃管住。1999年，管明松忽然得了重病，就把自己的两张存折，交给他的大侄子。侄子马上去找村干部，帮忙送老人去医院。可是，村干部柏其洲刚到，老人就去世了。
之后，老人的几个侄子陆续赶到，又翻到了老人的另6000元存折。看到这么多钱，大家都动了心。于是在村组长柏其洲的主持下，老人的丧事还没办完，26000元钱就被分光了。自始至终都在场的大侄子和三个侄子，每个都得到了4000多，主持分钱的组长也得到了3000元钱，剩下的钱一部分分给了在场的其它亲戚每人1000元，守夜的500元，其它的用于给老人办丧事。
知道了此事的死者的哥哥认为弟弟死时并没有立下遗嘱，按顺序，自己最有权力拿这笔钱。大侄子认为老人死时把存折交给了自己，就是老人的遗愿，自己就有权力继承这笔遗产。他把钱分给其他几个弟弟是出于人情。几个侄子也认为平时他们也对老人尽了一些赡养义务，因此，继承叔叔的一部分遗产，也理所当然。
村民们认为，正是当年没有人赡养老人，村里才把他定为五保户，老人的日常生活都是由村里照顾。当年，村里还和老人签了【五保户供养协议书】，协议里明确写道，管明松老人生前的一切生活由村里负责，老人死后所有遗产都应归村里所有。大多数村民都有相同的看法。有些人为了表示不满，甚至采取了极端的做法，这下子惊动了村委会。
村委会随即展开了调查，村长柏其洲认识到了自己的做法有问题，退了钱并交了1000元罚款。但要想从死者的几个侄子手里拿回钱就不那么容易啦。村里也为难了，按亲戚关系老人的哥哥应该继承遗产，按老人的遗愿，应该几个侄子得到这笔钱，按供养协议，遗产又该给村里，到底该如何处置，还真让人头疼。钱该给谁呢，只好诉至法院。
法院经过调查，取证，最后开庭审理做出判决：除了为老人治病和办理丧事所花费用，要求将老人剩余遗产全部返还给村委会。法院为什么做出这样的判决呢?法律依据是什么呢?
在这里我们要弄清楚以下问题：①所谓五保户，主要是对于被保的某个人在吃饭、穿衣、住房、医疗和死后丧葬等方面给予的一种特殊保障。享受五保待遇的通常是没有劳动能力，没有经济来源，也没有法定抚养义务的老人。②根据中华人民共和国继承法的有关规定;在继承时，有遗嘱继承的按遗嘱继承，但遗嘱应合法有效，没有遗嘱的按法定继承。③对于本案，如果按遗嘱继承，就看老人有没有遗嘱。那么，老人在死前将两万元存折交给其大侄子，是否可以认定为遗嘱呢。法院认为;这种行为应当是一种遗赠行为，但这种遗赠是无效的。因为，在这之前，老人已与他所属的集体经济组织[村委会]签订了五保供养协议。这份协议当中，已经把他死后的遗产留给了村委会。在这种情况下，老人再做另外的遗赠，那么这种行为本身和前面的协议是有冲突的，等于是把一笔遗产作了两次处理。在这个案件中，只有在对死者生前履行合同，尽了赡养义务者，才有权取得这份遗产因此后面的协议，按照法律规定当然是无效的。④在这个案件中还有一个特殊人物，就是死者的哥哥。按照法律来讲，如果发生法定继承，他当然是合法继承人，但是这种法定继承只能发生在没有遗嘱继承，同时也没有遗赠、没有遗赠赡养协议的情况下。那么有了五保供养协议，遗产应该处分给村委会，因此，他虽然有法定继承资格也无权进行继承。
通过以上两个案例的分析，我们知道，第一个案例是在弄清民事法律关系的前提条件下，依据相关民法理论，才能明确产权归属；第二个案例，则是在弄清继承法的原则和适用顺序的情况下，才能做出正确的判决。因此，我们在学习中，一定要注意理论的全面掌握，在实践应用中，一定要注意理论的研究，合理运用。所以我们一定要学好法学理论，认识理论学习的重要性。
房产继承解决方案篇10
随着城镇住房制度改革的深入推广，优惠房成了老百姓关注的话题。同时，有关法规在实施过程中，出现了尚待细化或是缺乏规范的问题。在审判实践中，如何处理优惠房纠纷也是一个有待商榷的焦点。以下是笔者对此问题的一些初步探讨。
一、优惠售房的性质
优惠售房一般是指标准价售房和成本价售房。1991年12月31日国务院《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》规定："职工购买公有住房，在国家规定标准面积以内的，实行标准价。购房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限的处分权和收益权；可以继承，可以在购房五年以后进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入扣除有关税费后所得收益，按政策、单位、个人的产权比例进行分配。职工拥有部分产权的住房，在自用和自住时受到法律的保护；按标准价购买的房屋投入市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或出租。"标准价售房的产权性质应是有限产权。"职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权的比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房一般住用五年后方可依法进入市场。在同等条件下，原售房单位有优先买卖、租用权。原单位已撤销的，当地人民政府房屋管理部门有优先买卖、租用权。售、租房屋的收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。""职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用五年后可进入市场。在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。"（国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》国发〈1994〉43号）成本价售房的产权性质是全部产权，但其买卖也有一定条件。"职工按标准价或1993年（含）以前按优惠价购买的住房，职工享有部分产权，产权比例为成本价产权的94%."（北京市房改办《关于购房职工调整住房等有关问题的补充规定》）
二、有限产权与按份共有之间的区别
1有限产权优惠房购买人有完全的占有权和使用权，按份共有必须经协调一致，才能对整个房屋行使占有权和使用权。
2有限产权优惠房购买人申请的是私人产权证，只是产权证上注明"部分产权"字样，而按份共有人是共有产权凭证。
3有限产权优惠房购买人可以不经补贴单位同意，由其继承人继承优惠房，五年后补足差价还可流通；而按份共有继承人不能就整个房屋继承，更不能未经其他人同意将公有房屋出售给他人。
4有限产权优惠房购买人自行负责自用部位和自用设施的维修养护，费用自理；而按份共有人不需对自用部分和自用设施承担全部维修费用，其他公有人也有义务承担。
三、处理纠纷的原则
1原则
（一）平等原则
（1）平等保护产权人合法权益，只要通过合法途径取得优惠房产权的均平等受法律保护。优惠房产权取得方式主要有：买卖、继承、离婚等。产权人通过买卖合同交清了房款，依法取得了产权证，补贴单位"一房卖两户"应支持产权人合法权益。产权人取得优惠房产权，同等受法律保护。补贴单位以居住方非单位职工为由主张全部产权，不予支持。
（2）平等保护优先购买权。《城市私有房屋管理条例》第十一条规定："房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。"原承租户、补贴单位各自享有的优先购买权同等受法律保护。如补贴单位将已承租给甲的房屋卖给乙，则侵犯了原承租户甲的优先购买权，其买卖行为应认定无效。如产权人未征得补贴单位同意，将优惠房投入市场出售，则侵犯了补贴单位的优先购买权，对该买卖关系依法不予保护。
（二）自愿原则
房屋买卖双方在自愿基础上签订房屋买卖协议。该协议在不违背有关法律、法规的情况下，一经成立即对双方产生约束力。双方应自觉履行合同条款，自愿接受合同所规定的权利和义务，出现纠纷首先依照合同处理，其他人不得予以限制。
在婚姻存续期间，夫妻双方以工龄优惠购房的，应视为自愿"投资".由于职工的工龄优惠只可使用一次，这种"投资"是有风险的。在离婚时，未计入全部工龄的一方当事人以自己的全部工龄要求补偿，不应予以支持。
2优惠房的分割问题
（一）调离：职工以优惠政策购买单位住房，在其调离单位时，单位要求职工返还以优惠房时，应首先尊重双方自愿签订的房屋买卖合同。合同有约定的，从约定；无约定的，对单位之要求不应予以支持。
如某电器公司诉王某腾房一案。王某是该电器公司职员。1991年3月，该公司为解决本公司职工住房困难开始在职工集资建房。王某自同月25日至1992年8月20日分三次向公司支付了八千元住房集资款。1992年底王某入住争诉之房。1993年5月，公司所建住房参加住房制度改革。双方于同月25日签订职工购房协议书，其中约定："如王某调离公司，需在三个月内完整无损交回住房，由公司另行处理。电器公司按照政府主管部门规定退给王某房款，不付利息。"协议签订后，王某以标准价一万三千六百四十九点八元的价格购得该房。同年6月28日，北京市房地产管理局向王某颁发了印有"优惠出售住宅"字样的房产所有证。1996年4月，王某向电器公司申请调离。同年8月电器公司进行以标准价过渡成本价房改，王某未办理。1997年2月王某正式调出电器公司。电器公司多次通知王某腾房未果，遂起诉至法院，要求王某立即腾退房屋，由公司退还王某购房款。此案，电器公司职工王某按优惠售房政策购买单位住房，依约交足房款，取得了房产所有证。王某依法对争议房享有"部分产权".职工以标准价购买单位住房，取得了部分产权，虽然只有有限的处分权和收益权，但享有完全的占有权和使用权。单位不能随意侵犯职工的占有权和使用权。然而，合同是双方当事人真实的意思表示，是双方当事人之间的法律。契约自由是合同的价值所在。双方签有购房合同的应从合同。房屋买卖双方在合同中明文规定了职工在调离该单位时，应腾退房屋。王某在购房后，未参加标准价过渡成本价的房改。购房协议系双方自愿签订，协议内容符合法律规定，并对双方均具有约束力。故王某正式提出调离电气公司时，应遵从合同，履行双方达成的协议，腾退争议房。
（二）离婚：职工取得产权后发生离婚的法律事实，引起优惠房分割，
属合法民事行为。补贴单位不得以非本单位职工为借口，侵犯产权人利益。在诉讼中，审判机关不用征得补贴单位同意即可将优惠房当作夫妻共同财产依法进行分割。在分割时，应本着照顾无过错方，照顾妇女儿童，照顾有残疾的一方，照顾无房方的原则处理。审判实践中有如下几种分房方案可供参考：
（1）一方得房、一方得钱：
由有关房地产价格评估单位将优惠房作价，按商品房市场价分割。得房一方给予对方市场价之百分之九十四的一半价格。如双方均愿出资的，可由法院主持对房屋进行竞价，出价高者得房。如双方均不愿出资的，可采取如下方案——（2）换房：一方得房，并为另一方提供一套住房。这套住房可以是私房，由双方在房管部门办理房屋过户手续；也可以是承租房，在一定时期内由无房方享有居住权，并由得房方给予一定经济补偿。
（3）合居：在双方就住房问题无法达成协议，且单位亦不能另解决住房的情况下，只能由双方合居争议房，维持共有状态，直至双方能够解决为止。
李某，男，六十四岁，汉族，退休干部。刘某，女，五十五岁，汉族，无业。李某与刘某再婚前，已在本单位取得一套优惠房。再婚后，李某单位进行标准价过渡成本价房改，刘某自愿使用自己的工龄与李某参加房改，使李某少花1150元取得房屋的全部产权。再婚四年后，李某起诉离婚。刘某同意离婚，但以居住房取得全部产权使用了自己的工龄，且自己无其他正式住房为由，要求取得房产权。有意见认为，李某购房使用了刘某的工龄优惠，应视争议房为夫妻共同财产，刘某又无其他正式住房，因此应将房屋所有权平均分割。也有意见认为，李某再婚前已取得房屋所有权，婚后只购买了单位享有的有限处分权及收益权，故应将争议房判归李某所有。法院认为，李某再婚前已取得部分房产权，即百分之九十四的房产权。再婚后，夫妻双方购买了剩余的百分之六的产权。使用了刘某的工龄后，李某购房虽只少付1150元房款，但却使刘某无法再次享受这部分工龄之优惠。故判决争议房归李某所有；刘某暂住该房二年；李某一次性给付刘某房屋补偿费5千元。胡某，女，四十二岁，汉族，某设计院工程师。解某，男，四十五岁，汉族，某金属材料公司工人。双方于1980年登记结婚，后生一女，现年十六岁。现住房由胡某单位分得。1995年，胡某花费12572.86元以标准价购得此房产权。1999年初，胡某起诉离婚。解某同意离婚及子女由胡某抚养，但要求继续居住现住房。经多次调解，双方不能达成协议。调解中，胡某曾表示愿出10万元房屋补偿费。法院从保护妇女儿童权益及方便双方生活的目的出发，判处争议归胡某所有，胡某给付解某10万元房屋补偿费，解某搬出争议房居住。