文物价值评估方法篇1
【关键词】生物资产；价值；评估方法；选择方案
生物资产是农、林、牧、渔业经营的主要对象，不但为人类提供了味美、营养丰富的食品，成为人类蛋白质的重要来源之一，而且还为某些工业生产提供了重要的原材料，生物资产在国民经济中的地位和作用日益重要。随着我国农业产业化迅速发展，农业资本市场不断完善，涉及生物资产交易、租赁、保险、抵押等经济行为不断增多，增加了对生物资产价值评估的需求。然而生物资产类型多样，依据生物的特征可以分为植物资产和动物资产，根据国民经济行业的主要生产对象，生物资产又可分为农作物资产、林木资产、畜禽资产和渔业生物资产。另外，生物资产具有生物转化和自然增殖功能，并且生物资产个体的生长发育及产出情况呈现明显的阶段性，每个阶段在生理机能和组织结构上各有特点，在个体发育的不同时期，同一组织或器官的生长速度也不相同。生物资产的这些特殊性导致了不同类型生物资产在不同生长阶段其价值的变动性。因此针对生物资产的特殊性，如何对不同类型、不同生长阶段生物资产的价值选择合理的评估方案，是当前资产评估领域亟待解决的问题。
一、生物资产价值评估方法
（一）市场法估算生物资产价值
市场法也称现行市价法、市场价格比较法。市场法原称市场数据法（m.Bravi，italy，1999），是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过对比调整，确定被评估资产价值的一种评估方法。市场法充分考虑了市场因素，评估所用数据资料均来自于市场，因此运用该方法评估资产的价值首先得有一个活跃的公开市场，再考虑公开市场上是否具有可比的资产及其交易活动，如果没有活跃的公开市场，可比的资产及其交易活动则无从谈起。
（二）收益法估算生物资产价值
通过收益法公式可以看出，收益法涉及三个基本参数：被评估资产的预期收益额（R）、折现率（r）及被评估资产取得预期收益的持续时间（n）。所以，运用收益法的关键在于确定收益额、折现率及被评估资产取得预期收益的持续时间。
（三）成本法估算生物资产价值
成本法是以按现时工价及生产水平重新种植或饲养与被评估生物资产相类似的资产所需的成本费用减去各种损耗作为被评估生物资产价值的方法。采用成本法评估资产应该具备4个前提条件：一是被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；二是应当具备可利用的历史资料；三是形成资产价值的各种耗费是必须的；四是被评估资产必须是可以再生的或者说是可以复制的（吴良海、陈昌龙，2007）。
在生物资产中，农作物资产、渔业生物资产的经营期一般较短，畜禽资产中的消耗性生物资产的经营期相对较短，在利用成本法时，可以不考虑复利问题，利用公式（3）；而林木资产的生长期长，有的树种长达一二十年甚至数十年，畜禽资产中的生产性生物资产的经营期相对也较长，因此，对于该类生物资产运用成本法时需要考虑资金的时间价值，对分年度投入的成本要用复利计算，可以利用公式（4）。
二、生物资产价值评估方法的选择原则
（一）必须与评估目的相结合
评估目的表明为什么要进行资产评估，它是资产业务引发经济行为对资产评估结果的要求，或是评估结果的具体用途。Frederickm.Babcock是第一个指出评估方法的选择要依赖于评估目的的学者，他指出了评估程序开始前确定评估目的的重要性，同一资产可以基于不同评估目的有不同的价值。生物资产的评估目的主要有以下内容。
1.以资产交易为目的的生物资产价值评估。首先，随着市场经济体制改革在农业领域的深入，涉及生物资产的转让、出售交易日趋活跃，在交易中，买卖双方对交易价格的期望是不同的，这就需要专门的中介服务机构为交易提供价值咨询服务；其次，在生物资产所有权不变的前提下，以收取租金的形式将生物资产的经营使用权转让给其他经营使用者，或租入其他经营者的生物资产并支付租金，不管是租入生物资产还是租出生物资产，都需要对租赁生物资产价值进行评估，以作为确定租金的依据；另外，经营生物资产的企业进行企业合并、联营、中外合资、中外合作、企业重组等要求进行资产评估，作为各方享受权利、承担义务的依据。
2.以保险为目的的生物资产价值评估。生物资产在生长期内遭受自然灾害或动物疾病都会对生物资产生长、质量及产量产生不利影响。生物资产保险是生物资产经营主体规避风险的有效措施，又是保险企业拓展业务的重要领域，保险额、理赔额的确定依赖于对生物资产价值科学合理的评估。
3.以融通资金为目的的生物资产价值评估。生物资产经营主体在经营过程中，由于资金短缺需要融入资金，在融资过程中，作为资金拥有者的债权方为了减少风险，在某些情况下就要求资产评估机构对债务人的资产或抵押物进行评估，以判断其还本付息的能力。目前我国部分地区已有生物资产抵押贷款业务，银行以抵押的生物资产评估价值额的大小作为贷款条件和贷款额度确定的基础。可以说，在这种情况下，银行贷款的安全性很大程度上取决于评估的准确性。
4.以财务报告为目的的生物资产价值评估。我国于2008年1月15日颁布了《以财务报告为目的的评估指南（试行）及详解》，规定以财务报告为目的的评估是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。所以当经营生物资产的企业在进行出售、兼并、联营等经济行为时，需要聘请专业评估机构和评估人员依据《企业会计准则第5号——生物资产》准则进行以财务报告为目的的评估。
5.生物资产企业破产清算时需要进行资产评估。当企业进行破产清算时，有关权益人有权要求以货币形式得到补偿，从而需要对生物资产进行变现或拍卖。这时就要求资产评估机构评估企业生物资产的变现价格，以此作为生物资产变现的依据。
6.其他相关的生物资产业务活动也需要进行资产评估，如法律诉讼等。
上述这些评估目的又影响生物资产价值评估方法的选择。例如，评估一头“役用牛”的价值，若以正常交易为目的，如果存在活跃的公开市场，市场上存在同类“役用牛”的交易，并且近期的交易价格可以获得，则可以采用市场法对该头“役用牛”的价值进行评估；如果不存在活跃的公开市场，则可以采用收益法对该头牛的价值进行评估，其前提条件是该头牛未来役用收益额、使用年限及折现率可以合理预测。若企业由于破产清算对该头“役用牛”进行价值评估，则该“役用牛”处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下，一般不宜采用收益法。所以生物资产价值评估方法的选择应与生物资产价值的评估目的相结合。
（二）必须与价值类型相匹配
资产评估可以从“质”和“量”两个角度进行划分：资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值“质”的规定，具有排他性，对评估方法具有约束力；资产评估方法说明“如何评”，是资产评估价值“量”的规定，具有多样性和可替代性，并服务于评估价值类型。任何一项资产评估结果，应该都是其质和量的统一。
价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式，不同的价值类型从不同的角度反映资产价值的属性和特征。《资产评估价值类型指导意见》第十六条指出“评估方法是估计和判断市场价值和市场价值以外的价值类型评估结论的技术手段”，所以生物资产价值评估方法的选择应与生物资产价值类型相匹配，这是生物资产价值评估结果具有科学性和有效性的重要保证。
（三）可收集信息资料的制约
各种评估方法的运用都要根据一系列的数据、资料进行分析、处理和转换。每一种评估方法都需要有相应的数据和资料支撑，由于市场缺陷的存在和生物资产本身的问题，某些数据和资料往往无法获得，这就限制了相关评估方法在生物资产价值评估中的运用。例如市场法既要求交易市场活跃，又要求被评估生物资产具有一定的通用性，否则就无法获得参照物及其被评估生物资产的可比指标、技术参数等资料。再如收益法要求被评估生物资产未来收益额可以合理预测并能用货币表示，同时被评估生物资产的风险报酬率也能够计量，然而生物资产具有高风险性和未来收益不确定性，所以收益难以预测的生物资产以及风险报酬率无法确定的生物资产均无法运用收益法进行评估。相对而言，成本法在运用中对市场和被评估对象都没有严格的条件限制，但是成本法难以反映生物资产的自然增殖，在运用时也受到一定的限制。以上条件限定了各种评估方法的适用范围，而各种评估方法的特点又能起到相互验证或分析、修正某些误差因素的作用。这样，不但可以拓展评估的可行性，还可以提高评估的准确性。
三、生物资产价值评估方法的选择方案
理论上，不同的评估方法不应对评估结果产生太大的影响，并且在必要时需同时采用几种方法评估一项资产。但是，在现实经济中，市场总是存在一定的缺陷，同时生物资产类型多样，由于生物资产的生物转化功能，在不同生长阶段的个体形态不同，并且产生经济利益的方式也各不相同，这必然影响评估方法的选择。通过对各种评估方法的分析，结合生物资产的特殊性，得出生物资产价值评估方法的选择方案如下。
（一）农作物资产价值评估方法的选择方案
农作物资产中，存在活跃市场的为花卉资产，可以采用市场法对其估价；除少数牧草外，其他农作物资产不具备采用收益法进行价值评估的前提。因此，绝大部分的农作物资产应该采用成本法进行价值评估。
（二）林木资产价值评估方法的选择方案
林木资产属于与土地难以分离的资产，总体不存在交易市场，偶尔也会发生一些交易行为，对于存在交易市场的林木资产便可采用市场法对其价值进行评估。虽然用材林资产的交易行为不具有普遍性，但砍伐后的木材却存在活跃的交易市场，因此对用材林资产价值的评估可以采用市场法中的市场价倒算法，将林木资产采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含税、费等）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产价值。经济林资产在其寿命内能够多次产出林产品，带来连续收益，符合收益法的前提，可以采用收益法评估其价值。处在幼龄期的林木资产可以选择成本法。
（三）畜禽资产价值评估方法的选择方案
畜禽资产交易非常活跃，可以采用市场法评估。对于可以多次产出的生物资产，如奶畜、种畜、蛋禽等生产性生物资产，由于在其经济寿命内可连续获利，所以其价值可以采用收益法进行评估。当然只要是可以估算其成本的生物资产，都可以采用成本法估价。但对于年龄大的生物资产，其价值中包含有较大的自然增殖因素，用成本法评估将会低估价值，尤其是成熟生产性生物资产。
（四）渔业生物资产价值评估方法的选择方案
渔业生物资产依附江河水系，具有附着物的不可分割性，缺乏活跃的公开市场，限制了市场法在渔业生物资产价值评估中的使用。渔业生物资产基本不存在活跃市场，交易价格较难取得，除亲鱼外，渔业生物资产利用收益法确定价值不是合理和适当的方法。因此，绝大部分的渔业生物资产应该采用成本法进行价值评估。
总之，在生物资产价值评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择，也不能将不同方法得出的评估结果进行简均而得出评估结论，而应该根据生物资产评估目的、价值类型及可收集的数据与信息资料的具体情况，恰当地将不同评估方法配合使用，以便得出公允的评估结果。
【参考文献】
[1]胡海川，张心灵，范文娟.我国奶牛价值评估问题研究[J].价格理论与实践，2012（8）.
[2]范文娟.我国生物资产价值评估方法研究[D].内蒙古农业大学，2010.
[3]吴良海，陈昌龙.资产评估学[m].北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2007.
[4]以财务报告为目的的评估指南（试行）及详解[eB/oL].http：//.
文物价值评估方法篇2
【关键词】物联网；上市企业；价值评估；eVa
一、引言
物联网（theinternetofthings，iot），又叫传感网，是指将所有的物品经射频识别（RFiD）、红外感应器、全球定位系统、激光扫描器等信息传感设备，与互联网连在一起，进行信息交换与通讯，从而实现智能化识别、定位、跟踪、监控和管理，达到“物物互联，感知世界”的目的。自2009年下半年起，在产业政策扶持和巨额资金推动下，该板块迎来了快速发展机会，相关上市公司股价在政策暖风吹拂下爆发式上涨，表现抢眼。
投资者如何捕捉物联网上市企业的投资机会，就需要了解物联网上市企业的内在投资价值。此外，物联网上市企业为了获得更高的投资价值来吸引广大投资者，提升自身的经营业绩是关键。因此，有必要对我国物联网上市企业的价值进行评估。
二、企业价值评估方法分析
企业价值评估是一项综合性的资产、权益评估，是人们对特定目的下企业的整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算的过程。目前我国用于价值评估的方法分为五种：分别为现金流量折现法、相对估值法、实物期权估价法、剩余收益估价法以及eVa价值评估法。接下来将对它们进行比较分析。
现金流量折现法是企业价值评估的理论基础，它只依赖于公司的现金流入和现金流出，而不需要去研究基于会计方法的回报。但企业现金流量折现法存在其内在的缺陷：一是使用的数据没有包含有关企业当前与未来的有价值的会计信息，每年的现金流不能反映公司绩效；二是只考虑了股利分配对企业价值的影响，忽略了价值创造对企业价值的影响。它要求企业有比较稳定的现金流量且连续期间不能为负，否则对现金流量的预测很困难或者不可信。
和现金流量折现法相比，相对估值法可以使用更少的假设，并且可以更为快捷的完成，简明的特点使得它在应用中有很大的吸引力。宋明磊[1]（2009）认为对于相对估值法来说要找到与估值企业类似的企业，这就要求整个市场具备有效性，而且，在市场上是不可能找到完全相同的企业的。
期权法的选择可以对风险评估进行更精确地评估，而这种风险评估是某些企业执行战略所必要的。但是，这种方法的最大的局限性在于它要求有关公司未来的不确定性的信息是可以获得的，然而这是不现实的。李光明[2]（2005）认为实物期权评估方法虽然具有思想上的先进性，但是距离企业价值评估的实际应用仍有较大距离。
剩余收益估价法作为一种新兴的评估方法，其优点在于，该方法集中于价值动因，充分利用会计信息采用应计会计制度利用已有预测的收益计算剩余收益，并具有一定的多样性和有效性。缺点在于，该方法的运用依赖的是被怀疑的会计数据，预测期限短于现金流量折现法，需要在较短的未来确认更多的价值。杨宜闽[3]（2012）认为与传统的现金流量折现模型相比，剩余收益估价法不管是在对股价的解释力上，还是在计算结果的准确度上都存在较大优势。
eVa价值评估法是在现金流量折现法和剩余收益法的基础上发展而来的，它能充分利用企业提供的全部公开信息，也就是考虑了企业的全部使用资本，因而评价将更全面；eVa的最大化即达到股东价值最大化，反映了企业价值的真正源头；石琭[4]（2012）认为面对不同风险的企业，在eVa计算时，减项的个数会反映出风险的多少，经抵减后的eVa就不再包含风险因素，不同风险的企业也因此可以在相同基础上做比较。
在以上五种主流企业价值评估方法的介绍中，可以看出每种方法都有局限性，并不是绝对适用的。而eVa价值法，相比其他传统方法更为可靠。
三、物联网上市企业特点
物联网上市企业不同于传统上市企业，甚至不同于一般意义的高新技术产业链中的现代信息上市企业，物联网上市企业具有链长、技术主导性、应用性、关联性等特征。
（1）产业链特别长。由于物联网上市企业不能分属某一个行业，在证券市场上是属于一个概念板块，与其他上市企业相比，物联网上市企业涉及各个行业领域，产业链结构超长。一是产业链上下游距离特别长。二是环节特别多。从物联网产业链主体角度看，物联网上市企业涉及感应芯片研发者、核心元器件制造商、网络通道商直至用户等十多个环节，每个环节又有众多子环节，每个环节本身又是一个独立的子产业。
（2）技术主导性强。物联网上市企业是典型的技术引领的新兴产业。一是技术重要程度高。物联网是由于感应识别技术的突破而形成的，可以说没有传感识别技术就没有物联网，也就没有物联网产业。二是技术与产品的不可分性。由于技术研发投入大、风险高，很多技术研发者将技术研发与产品提供结合在一起，技术与产品很难区分，上市企业的技术主导性明显。
（3）应用型产业。一是应用重要程度高。国际上对物联网的研究基本集中在技术与应用两个方面，认为应用中包含市场，抓住了应用就抓住了市场。二是应用行业多。从物联网产业发展态势看，物联网已经在智能公共安全与应急管理、物流等方面产生了广泛的应用，并且还将开拓更广的应用领域。三是应用方式和水平高。从应用深度看，物联网的应用早已突破传感网范畴，尤其是物联网与人工智能的结合及其在智慧化应用中的表现，已经或正在解决现实经济社会生活中的众多顽疾。
（4）关联性强。物联网上市企业有很强的关联性：一是物联网上市企业产业链各环节的关联性。从产业链结构可以看出，前端的芯片研发与中间的加工制造，以及与后端的应用服务都有极大的关联。这种关联不仅表现在相邻节点间，也表现在跨距离节点间。二是物联网产品与其它产品的关联性（附着）。这种关联性本质上也是一种附着性，即物联网的很多产品需求镶嵌到其他应用产品之中去，它本身不一定是独立使用的。
（5）政策相关性
物联网上市企业政策相关性。由于是新兴发展产业，前景光明，但是需要国家、地方政府给予政策支持、财政支持以及各种便利，物联网上市企业才会越来越多，发展的越来越好。
四、物联网上市企业eVa价值评估法
本文根据上述企业价值评估法的分析和物联网上市企业的特点，选择eVa价值评估法来评估物联网价值，主要有以下三个理由：
（1）eVa克服了现金流量受会计政策以及企业不同发展阶段影响较大的缺点。现金流量的估算都建立在会计利润的基础之上，采用不同会计核算方法会在较大程度上影响现金流量的结果。物联网上市企业大多处于快速发展期间的高新科技企业，研发费用、前期市场推广支出占比较高，若采用现金流量折现模型难免会造成估算结果失真的情形。相比而言，eVa价值评估法通过调整能较好克服会计处理方法对利润的扭曲，真实反应企业经营业绩，与现金流量折现模型相比更适合运用于物联网上市企业价值评估。
（2）折现模型经过几十年的发展，是企业价值评估理论中使用最广泛、理论上最完善的方法之一。eVa价值评估法借鉴现金流量折现法，将企业价值视为期初投资资本与未来各期所创造价值累计折现值之和，本质上也属于折现模型。另外eVa价值评估模型以企业经济增加值为基础进行评估，在eVa与公司价值相关性实证研究中多次检验出二者之间具有较高相关性。沈树亮[5]（2011）认为eVa价值评估模型正是吸收了现金流量模型的理论与方法，采用eVa替代自由现金流量，因此评估模型具有充实的理论基础与实际意义。
（3）我国物联网上市企业在证券市场属于概念板块，各家公司分属不同类型的行业，因此各家企业之间几乎没有可比性或者说很难找到可比企业，所以不能使用相对估值法。由于实物期权估价法比较复杂，假设条件苛刻，也限制了实物期权估价法在物联网上市企业价值评估中的应用。
综上，eVa价值评估法比其他价值评估法更适合现阶段对物联网上市企业价值评估的探索。
五、结论
本文通过分析、研究物联网上市企业价值评估，我们可以得出以下结论：
（1）对企业价值评估的常用方法进行了分析和比较。明确在评估中，应选择有效的评估方法，有时甚至可以综合运用不同的方法，得出多个价值指标，经比较、调整，最终得出企业价值。
（2）eVa指标对企业价值包含有显著的增量信息，对企业价值有很好的解释力度，但是并不能完全替代传统会计指标对企业价值的衡量。现实中eVa指标的计算相对复杂，并且外部投资者和相关方，很难全面的获取企业的信息，因此在采用eVa指标时，应该结合传统指标才能更好的对企业价值进行评估。
（3）eVa指标体系的引入有助于物联网上市企业管理者进行决策，有助于达成企业价值最大化的目标，在物联网上市企业中进行推广有着重要的现实意义；另一方面，也利于加强企业管理者树立为资本付费的观念，更好的为了实现企业价值最大化的经营目标，从而实现国有资本的保值和增值。
参考文献：
[1]宋明磊.剩余收益模型在上市公司价值评估中的应用[D].首都经济贸易大学，2009.
[2]李光明.企业价值评估理论与方法研究[D].中国农业大学，2005.
[3]杨宜闽.我国高科技上市公司价值评估实证研究[D].武汉科技大学，2012.
文物价值评估方法篇3
[关键词]实物期权；高科技企业；企业价值评估
[Doi]101.3939/jcnkizgsc20162.71.19
鉴于高科技企业不同于传统企业的成长模式和发展特点，使得传统的评估方法在其价值评估应用中的应用无法有效适用。我国目前尚未形成完善有效的高科技企业价值评估方法和体系，并缺少具体的实际案例分析。因此，本文提出可应用于高科技企业价值评估中的实物期权法，并对其进行了案例分析，以验证其有效性，弥补相关研究的不足。
1实物期权法概述
实物期权是金融期权在实物资产领域的拓展，其标的资产是复杂的实物资产。实物期权的价值与企业类型有很大关系，可以用类似金融期权定价的方法进行估算，其计算过程融入了“最优决策”的思想，使得对企业不确定性的评价更为可靠、科学。
实物期权定价模型可分为离散模型和连续性时间模型两类。前者包括了二叉树模型等，后者则包括了布莱克-斯科尔斯定价模型、蒙特卡洛法、ε-套利定价法等。文章主要就最为认可的B-S定价模型并运用于案例分析。
2实物期权法在高科技企业价值评估中的应用
2.1实物期权法在高科技企业价值评估中应用的前提条件
实物期权法能够适用的高科技企业必须具有潜在的投资机会或未来的不确定性。高科技企业基于技术的独特性、产品的差异性和市场的风险性，其未来的不确定性较其他传统行业相比更大。这种不确定性正好就是实物期权法在高科技企业价值评估中应用的前提条件。
2.2实物期权法在高科技企业价值评估中应用的适用性
实物期权法对于合理估计企业不确定性、获取准确的评估结果具有重要意义。其在高科技企业适用性主要有以下几点。
（1）当高科技企业存在未来潜在的投资机会时，传统的企业价值评估方法很难准确评估这些投资机会的价值，而实物期权法却有效地解决了这一局限。
（2）当高科技企业的项目投资不确定很大时，一般未来还需要进行决策上的调整，这就要求考虑投资项目的灵活性，只有实物期权法能对这种灵活性的投资项目的价值进行评估。
（3）许多高科技企业由于前期投入较大，现金流量在很长时间内为负值，这种情况下就无法使用现金流量折现法，只能使用考虑了期权价值的实物期权法。
（4）实物期权法可以充分考虑无形资产所带来未来收益的可能性，是对传统评估法的有效补充。
2.3实物期权法应用于高科技企业价值评估的思路
实物期权法考虑了企业未来不确定性和投资机会的价值，并将其看作一个看涨期权而预计量化、估算，使得评估结果更趋合理。应用实物期权法评估高科技企业价值，其价值V等于现有资产价值S和实物期权价值C之和。
利用实物期权法进行高科技企业价值评估，一般需要进行以下四个步骤。
第一，识别实物期权，并确定其类型。在高科技企业中，往往存在多种实物期权的组合。需要高科技企业的发展阶段、行业特点等因素来确定其所具有的期权类型。
第二，根据实物期权类型选取适合的模型。根据确定的不同实物期权类型，选择适合的计算模型，具体方法在“实物期权定价模型”部分已简单介绍。
第三，分析实物期权的各要素，收集评估所需的相关数据，从而得出相关参数。
第四，得出评估结果。通过选取的模型，可计算得出评估结果，并对得出的结果进行检测、调整。
3实物期权法在乐视网企业价值评估中应用的案例分析
3.1运用现金流量折现法评估乐视网现有资产价值
运用传统的评估方法，即现金流量折现法可确定乐视网目前的企业价值。这种方法需要根据乐视网过去一定时期内的自由现金流量，预测出其未来各年自由现金流量，并以其加权资本成本为折现率、以201.3年1.2月3.1日为评估基准日来计算企业现有资产价值。
3.1.1预测企业未来的自由现金流量
一般而言，企业的自由现金流量=息税前利润×（1-税率）+折旧与摊销费用-追加投资。由于乐视网作为上市公司，财务信息披露较为充分，我们可以从其财务报表及其附注、年度财务报告中得到相关信息，整理后得出下表。
根据上表，可计算出各年度之间的自由现金流量增长率为5.3.15%、7758%、2.3.67%、2.2.3.6%。在201.2年之前，乐视网属于高速发展阶段。此后，企业增速明显放缓。首先，基于企业自身的发展阶段与未来发展空间，其在广告、终端、会员及发行业务上仍会保持一定的增长速度，但是由于行业竞争加剧，预计其未来发展会步入稳定增长阶段。其次，考虑到宏观经济环境的影响，国内部分学者认为未来5～10年GDp将保持7%左右的增长率，经济下行压力较大。因此文章认为以20%作为乐视网未来自由现金流量的年增长率较为适宜，并假设其未来五年内保持该增长率，五年之后将维持2018年的自由现金流量水平不变。未来乐视网的自由现金流量预测如下。
3.1.2确定企业加权资本成本
加权资本成本是指企业不同融资成本的加权平均值。文章可以用加权资本成本模型来计算折现率。
（1）关于权益资本成本的计算：
首先，我们可以将201.3年一年期的国债利率，即3.48%为无风险利率。
其次，以深成指数从2009年1月5日至201.3年1.2月2.1日总收益率，然后以每年平均交易天数为权数，从而得出这段时间的市场平均收益率。查得深成指数2009年1月5日的开盘65.574.2点，201.3年1.2月2.1日收盘81.2.179点，则可计算出该时期内市场平均收益率为：
再次，通过wind资讯，直接查得乐视网201.3年的β系数为07675。
最后，根据资本资产定价模型（Capm），可以求得乐视网权益资本成本为：
（2）关于债务资本成本的计算：
首先，根据乐视网201.3年审计报告，其债务主要为银行借款和公司债券，文章以201.3年一年期银行贷款利率600%为债务成本。
其次，按《企业所得税法》之规定，对于国家需要重点扶持的高新技术企业。按15%的税率征收企业所得税。由于乐视网属于该类企业，文章按15%的税率征收企业所得税。
最后，求得乐视网债务资本成本为：R2=600%×（1-15%）=5.10%
（3）关于加权资本成本的计算：
乐视网201.3年的加权资本成本计算如下：
3.1.3计算企业目前价值
运用现金流量折现法，我们可以得出乐视网201.3年的净现值，即其现有资产价值为：
C=3.19164.1081+4.74%+382.996930（1+4.74%）2+4.595963.16（1+4.74%）3+5.5.15.15.579（1+4.74%）4+661818695（1+4.74%）5+794.182.4.3.4.4.74%×1（1+4.74%）5≈15.3.2.8748750（元）
3.2运用布莱克-斯科尔斯模型评估乐视网的实物期权价值
3.2.1识别乐视网的实物期权
乐视网作为一家专注于网络视频技术的研究、开发和应用的公司，主要从事网络视频平台运营业务和网络视频终端研发及销售业务。此外，乐视网于201.3年推出超级电视，并成为其主营业务之外最重要的收入来源。虽然乐视网还有一些其他新开发或即将开发的新产品，但鉴于资料有限，我们仅以乐视超级电视为实物期权。
3.2.2确定相关参数
（1）实物期权的市场价格S。201.3年7月乐视网正式推出超级电视，201.3年实现营业收入688亿元。由于201.3年的销售时间不足半年，加之其新投入市场，201.3年的销售数据不具有代表性，也不能作为未来利润预测的基础，故文章以其201.4年的数据进行预测。根据乐视网年审报告，与超级电视销售相关的营收为4.2.7亿元。超级电视的供货商是乐视致新电子科技。201.4年致新营收为4.1亿元，与乐视网终端成本大致相等。根据以上数据，得出超级电视业务的大致框架：4.1亿元从上游公司购买150万台超级电视，平均价格为每台2.73.3元；从每台电视的销售中实现收入2.84.4元，将其中182.7元记为终端业务营收，1017元算作付费业务营收，可以得出乐视网从每台超级电视销售中所得出的利润为1.1.1元/台，再考虑到税收的因素，则估算出超级电视201.4年的净利润为：1.1.1×（1-15%）×150万元=1.4.15.2.5（万元）。
根据201.2年的对全球电视机更新换代的研究报告显示，电视更新换代的周期在全球范围内从84年下降至69年，考虑到价格下降、更广泛的竞争、新技术的研发以及自身的完善改进，预计该项产品的生命周期为65年。
假设其他因素不变，2015―2017年每年净利润增加100%，2018―2019年每年净利润维持不变，2019年之后产品退出市场。未来净现金流量预测，见下表。
因此，我们计算出乐视网实物期权的市场价格为3.582.2.4.7979元，即S=3.582.2.4.7979元。
（2）实物期权的执行价格X。乐视网实物期权的执行价格就是研发超级电视及其配套服务技术所支出的成本费用。根据乐视网2009―201.3年度财务报告，用于超级电视的研发费用及其现值列表如下。
（3）标的资产的波动率。标的资产的波动率是指超级电视未来收益率的标准方差。在此，文章以乐视网的股票价格来替代其来收益率的标准方差。通过查询乐视网201.3年1月4日到201.3年1.2月3.1日的收盘价，计算其日回报率的标准差，得出乐视网201.3年间的日波动率，再乘以201.3年交易日数的平方根，最后得到乐视网201.3年的年化历史波动率为72.48%。
（4）无风险收益率r。同上文一样，文章按201.3年一年期国债利率3.48%为无风险利率r。
（5）实物期权的有效期限t。超级电视能够实现利润的期限就是实物期权的有效期限，故实物期权的有效期限t为6年。
3.3计算乐视网的实物期权价值
根据B-S模型和求得的相关参数，可得：
3.4乐视网企业价值评估结果与实际股价的比较
由以上计算，得出乐视网的企业价值V=S+C=15.3.2.8748750+3.5.19619758=188483.685.3.5（元）。
乐视网在201.3年1.2月3.1日的流通股数量为7984.663万股，可以计算出评估基准日的乐视网每股价值约为2.3.61元/股。根据证券交易历史信息，可以查询得到乐视网201.3年1.2月3.1日的股票收盘价为4077元/股，远高于本案例计算出的价格。但相对于仅仅以现金流量折现法计算的企业价值，考虑到实物期权的实物期权法计算的结果更为接近。
对于乐视网在评估基准日的股价远高于文章计算结果的原因，笔者认为主要有以下几点：
①乐视网股价从201.3年首个交易日的开盘价的99元/股，到评估基准日收盘价的4077元/股，涨幅高达3.1.183%。考虑到股价变动的众多因素，股价一般与其内在价值不完全相等，这表明乐视网股价存在被高估的可能。②鉴于资料有限，文章的实物期权仅仅选取了超级电视为代表，未考虑到全部可能的实物期权价值，从而低估了企业的价值。③企业公开的信息与其实际情况之间可能存在偏差，且其数据是根据历史成本原则记录的，未能考虑到其价值变动。④文中一些参数、指标难以取得和确定，不免带有假设和主观因素，这必然会对评估结果造成影响，但文章的真正目的是阐释和验证实物期权法在高科技企业中应用的可行性。
4结论
文章也通过对实物期权法在高科技企业价值中的应用进行研究，并选取乐视网进行案例分析，最终得出了以下结论。
（1）在评估高科技企业价值时，传统的评估方法均有其局限性，且易低估，而实物期权法能有效弥补其缺陷，使评估结果更趋合理、准确。
（2）将实物期权法与现金流量折现法相结合应该是高科技企业价值评估中较为合适的一种方法。对高科技企业现有资产价值可采用传统方法来评估；而对于企业未来现在的获利机会和不确定性则可以通过实物期权法予以评估。
（3）在运用实物期权法时，要注意其假设前提，准确识别实物期权类型，以及结合高科技企业特征来确定相关参数，这样才能使评估结果误差更小。
参考文献：
[1]BlackF，Scholesmthepricingofoptionsandcorporateliabilities[J].Journalofpoiticaleconomy，1973（81）.
[2]mertonRobertCapplicationofoption-pricingtheory：twenty-fiveYearsLater[J].americaneconomicReview，1998，88（3）.
[3]宋颖，宋兴修实物期权法在高科技企业估值中的应用[J].山东审计，201.4（4）.
[4]兆文军，徐冬冬基于复合实物期权的高科技企业价值评估方法[J].大连理工大学学报，2007，19（2）.
[5]侯婧，王晓云期权理论在高科技术初创企业价值评估中的应用[J].商业研究，2006，1.1（2）.
文物价值评估方法篇4
关键词：现行市价法原理评估方法
一、基本原理
现行市价法又称市场法、市场价格比较法。这种方法的基本思路是通过市场调查，选择一个或几个与评估车辆相同或类似的车辆作为参照物，分析参照物的构造、功能、性能、新旧程度、地区差别、交易条件及成交价格等，并与评估车辆―一对照比较，找出两者的差别，以及差别所反映在价格上的差额，然后经过调整，计算出评估车辆的价格。
二、评估步骤
1．收集资料
收集评估车辆的资料，包括车辆的类别名称，车辆型号和性能，生产厂家及出厂年月、车辆目前的使用情况、实际技术状况以及尚可使用的年限等。通过收集资料，对评估车辆有一个大致的了解，为正确的评估结果打下基础。
2．选取参照物
在汽车评估中，通常选择三个或三个以上的类似汽车作为参照物。所选定的参照物车辆必须具有可比性，只能选择同类型的汽车作参照物，如轿车与轿车、货车与货车等。另外还要选择主要技术参数相近的汽车作为参照物，如轿车的排量、货车的载重量等。同时还要考虑车辆使用年限、行驶里程数等各种因素。
3.分析、类比。
综合上述可比性因素，对评估的车辆与选定的参照物车辆进行认真的分析类比。
4.计算评估值。
分析调整差异，做出结论。
三、计算方法
1.直接法
直接法是指在市场上能够找到与评估车辆完全相同的参照物车辆的现行市价，并依据它的价格直接作为评估车辆评估价格的一种方法。
直接比较法的具体计算公式有两个：
（1）当评估车辆与参照物车辆完全相同（包括功能、外观、用途、使用条件、时间条件以及成新率等）时，计算公式为：
a=B
a―评估车辆的价值
B―参照物的交易价格
例如：评估一辆a型汽车，成新率为60％。现选择一辆也是a型汽车作为参照物，成新率也是60％，那么参照物的成交价格可以直接作为评估的a型汽车的评估值。
（2）当评估车辆与参照物（全新资产）只是新旧程度不同而其他条件相同时，计算公式为：
a=B×ζ
a―评估车辆的评估价值；
B―参照物的交易价格；
ζ―评估车辆的成新率
2.类比法
类比法是指在市场上找不到与评估车辆完全相同的车辆，但是能够找到与之相类似的车辆，以它作为参照物，把它的价格做相应的调整，调整后的价格作为评估车辆的价值。
计算公式为：
评估价值＝参照物的交易价格×（1土综合调整系数）×成新率
例如：评估一辆a型汽车，成新率为70％。现选择类似的全新B型汽车作为参照物，交易价格为30万元。经分析，B型汽车在功能、外观、用途和使用条件等方面优于a型汽车。经测算，综合调整系数为10％，则：
a型汽车的评估值＝B型汽车的交易价格×（l±综合调整系数）×成新率
＝30×（1―10％）×70％
＝18.9（万元）
四、采用现行市价法的优缺点
1.优点
（1）能够客观反映车辆目前的市场情况。
（2）评估结果易于被各方面接受。
2.缺点
（1）寻找参照物有一定的困难。
（2）可比因素多而复杂，即使是同一个生产厂家生产的同一型号的产品，同一天登记，由不同的车主使用，其使用强度、使用条件、维护水平等多种因素作用，其实体损耗、新旧程度都各不相同。
参考文献：
1.杜建，汽车评估，北京：人民交通出版社，2008
文物价值评估方法篇5
1研究概述
1997年，Costanza等［2］最早较为全面地评估了全球生态系统服务价值。在总结已有研究成果的基础上，评估了全球15类生物群落17种生态系统服务的价值。然而，由于当时缺少有关荒漠生态系统服务价值的研究，Costanza等［2］估算的全球生态系统服务价值并未将荒漠生态系统囊括在内。该研究在世界范围内产生了广泛影响，此后，国外学者［10－13］在生态系统服务价值评估领域开展了许多富有意义的研究，但是他们仍然很少关注荒漠生态系统。仅有少数国外学者对荒漠生态系统服务价值展开研究。其中，Richardson［14］基于已公开出版的研究成果和数据，估算了加利福尼亚荒漠中4个郡的荒地的经济价值；Kroeger等［15］估算了mojave荒漠的经济价值（表1）。这两份研究不仅评估了荒漠生态系统服务价值，还评估了荒漠的直接使用价值、非使用价值等，并且以直接使用价值评估为主。
值得高兴的是，国内有些学者已尝试着评估荒漠生态系统服务价值。欧阳志云等［4］在评估中国陆地生态系统服务价值时，就估算了荒漠生态系统服务价值。2003年，谢高地等［5］参考Costanza等［2］对全球生态系统服务价值评估的成果，同时综合对国内200多位生态学专家的问卷调查结果，按照“千年生态系统评估”的生态系统服务分类（供给服务、调节服务、支持服务、文化服务），建立了包括荒漠生态系统在内的中国生态系统单位面积服务价值表。
5年之后，谢高地等［16］基于2006年对国内700多位生态学专业人员的问卷调查结果，进一步完善了中国生态系统单位面积服务价值表。该表的出现激发了国内学者对荒漠生态系统服务价值评估的研究。黄青等［17］对且末绿洲生态系统、张华等［18］对科尔沁沙地生态系统、杨春利等［19］对民勤绿洲生态系统、张飞等［20］对渭干河－库车河三角绿洲生态系统、马国军等［21］对石羊河流域生态系统、柴仲平等［22］对石河子市生态系统、彭建刚等［23］对奇台绿洲荒漠交错带生态系统、岳东霞等［24］对民勤绿洲农田生态系统、乔旭宁等［25］对渭干河流域生态系统、孙慧兰等［26］对伊犁河草地生态系统的服务价值的评估，都基于这份中国生态系统单位面积服务价值表。
需要说明的是，这份中国生态系统单位面积服务价值表给出的荒漠生态系统服务价值数据适用于全国范围内整个荒漠生态系统的服务价值评估，但是很可能不适用于特定地区的小范围的荒漠生态系统，这是因为不同地区在自然条件（如植被、土壤、水文、气候）和社会经济条件（如居民收入水平、教育水平、环保意识）等方面通常存在或多或少的差异。因此，在评估小区域的荒漠生态系统服务价值时，就非常有必要根据该地区的实际情况来修正荒漠生态系统单位面积服务价值系数。上述研究［17－26］都是在评估某个具体地区（而不是全国范围内）的荒漠生态系统服务价值，而且都没有修正而是直接利用荒漠生态系统单位面积服务价值系数，由此可以推断，这些研究估算出的荒漠生态系统服务价值必然存在一定的偏差。只有少数学者没有直接利用这些价值系数，如杨丽雯等［27］对和田河流域天然胡杨林生态服务价值的评估、任鸿昌等［28］对西部地区荒漠生态系统服务价值的评估以及崔向慧［29］对全国荒漠生态系统服务价值的评估。
2研究回顾与评述
在已有研究的基础上，结合中国荒漠生态系统的实际情况，把荒漠生态系统服务划分为防风固沙、土壤保育、固碳释氧、水资源调控、生物多样性保育、旅游文化6大类。本部分将分别回顾与这6类价值相关的研究，并给出简要评述。
2.1防风固沙价值
防风固沙是荒漠生态系统提供的最为重要的生态服务，主要表现为荒漠植被降低风沙流动从而减少在农业、工业和交通等方面的风沙损害。在其他生态系统中，防风固沙价值通常包括在土壤保育价值之中。由于防风固沙在荒漠生态系统中显得尤其重要，因此，在评估荒漠生态系统服务价值时，就有必要把防风固沙价值从土壤保育价值中分离出来单独估算。一些学者［30－32］对不同荒漠植被的防风固沙效果进行了研究，在植被覆盖率与风蚀输沙率之间建立起风蚀输沙率的定量模型。这些模型的构建与完善，无疑有助于评估荒漠生态系统的防风固沙价值。一般来说，评估防风固沙价值需要首先测算植被固沙量，而植被固沙量则需要借助风蚀输沙率模型来测算。得出植被固沙量之后，还需要设定土壤层厚度和土壤容重等参数，把植被固沙量转化为由防风固沙所保护的土地面积。
在核算出防风固沙物质量的基础上，已有研究主要采用机会成本法、恢复成本法等方法来估算荒漠生态系统的防风固沙价值（表2）。莫宏伟等［33］依据黄富祥等［30］建立的风蚀输沙率模型，测算了榆阳区北部风沙草滩区林草植被的防风固沙量，并以把沙荒地恢复为农用地的平均成本来估算防风固沙价值，结果表明，该生态系统2003年的防风固沙价值比1998年增加了5．64×106元。韩永伟等［34］采用风蚀流失量模型，测算了黑河下游重要生态功能区2006年防风固沙量为6．296×107t，并以该地区单位面积GDp作为土地的机会成本，估算出避免土地损失的价值为4．5×106元?此外，还有少数学者没有核算荒漠植被的防风固沙量，而是借用其他物质量指标来评估荒漠生态系统的防风固沙价值。例如，杨丽雯等［27］直接以林地面积作为物质量指标，采用人工固沙法估算了和田河流域天然胡杨林的防风固沙价值为1．433×107元•a－1
2.2土壤保育价值土壤保育是陆地生态系统提供的一项基本生态服务。保育土壤的价值主要体现在3个方面，即保持土壤养分、减轻泥沙淤积和减少废弃土地［35］。为了评估这些价值，需要先测算生态系统的土壤保持量。已有研究［35－37］主要运用通用土壤流失方程（USLe）来估算潜在土壤侵蚀量（指没有植被覆盖和水土保持措施情况下的土壤侵蚀量）和现实土壤侵蚀量，并以二者之差作为生态系统的土壤保持量。在此需要说明的是，荒漠生态系统的土壤保持量与防风固沙量近似相等，而且减少废弃土地的价值与上述的防风固沙价值类似，为了避免重复计算，就有必要把减少废弃土地的价值从土壤保育价值中分离出来。
因此，土壤保育价值主要包括荒漠植被减少土壤养分流失的价值和减轻泥沙淤积的价值。在土壤保持量的基础上，已有研究主要运用机会成本法来评估荒漠生态系统的土壤保育价值（表3）。杨丽雯等［27］以全国化肥平均价格2549元•t－1为价格参数，估算了和田河流域天然胡杨林在减少氮、磷、钾养分流失方面的价值为4．277×107元•a－1；以全国水库工程单位库容成本0．67元•m－3为基础，估算了在减轻泥沙淤积方面的价值为2.4×106元•a－1。任鸿昌等［28］以相同的化肥价格参数，估算出中国西部荒漠生态系统在固定氮、磷、钾等营养物质循环中创造的价值分别为1．224×109元•a－1、8×106元•a－1和8．15×108元•a－1。
除了减少土壤养分流失和减轻泥沙淤积以外，荒漠生态系统的土壤保育价值还体现在沙尘化学循环的全球环境增益方面。从全球范围来看，从荒漠生态系统中吹走的沙尘会影响海洋浮游生物的净初级生产力、酸雨发生频率以及区域大气降水等［38－39］。沙尘增益是荒漠生态系统提供的最为独特的生态服务，但是，由于缺乏对沙尘化学循环的全球环境影响机理的深入研究，目前仍没有学者尝试评估这类生态系统服务的价值。
固碳释氧价值固碳释氧属于生态系统的一种气体调节服务。
生态系统通过植物光合作用和呼吸作用固定Co2，同时释放出o2，有利于维持大气中Co2和o2的动态平衡、减缓温室效应，以及为人类生存提供最基本条件［40］。已有研究主要首先估算生态系统的净初级生产力（npp），再利用光合作用和呼吸作用的反应方程式来推算植被固定Co2和释放o2的物质量，即植物每生成1g干物质，就可以固定1．63gCo2、释放1．19go2。学者们对o2释放量的核算并不存在异议，但是对Co2固定量的核算范围持有不同看法。其中，一部分学者［40－41］认为，生态系统的固碳量只包括植被的固碳量；另一部分学者［8，29］则认为，还应该包括土壤的固碳量。
Lal［42］对土壤碳吸收潜力的研究表明，沙漠的土壤碳积累率为0．2t•hm－2•a－1。荒漠生态系统中沙漠化土地面积占比高，因此，在核算整个系统的固碳量时有必要包括土壤的固碳量。与其他生态系统类似，荒漠生态系统固定Co2的价值主要采用碳税法、造林成本法、人工固定Co2法来评估，释放o2的价值主要采用工业制氧法、造林成本法来评估（表4）。杨丽雯等［27］运用碳税法和造林成本法对和田河流域天然胡杨林的固碳价值进行了评估，计算出固定Co2的价值为2.3×107元•a－1，同时运用造林成本法和工业制氧法对释放o2的价值进行了核算，得出释放o2的价值为2.4×107元•a－1。任鸿昌等［28］运用碳税法估算了中国西部地区荒漠生态系统固定Co2的价值为1．9751×1010元•a－1，运用工业制氧法估算出释放o2的价值为2．1153×1010元•a－1。在此有必要说明两点：一是这些研究估算出的仅是植被固定Co2的价值，不包括土壤固定Co2的价值；二是相对于固定Co2和释放o2的物质量核算的精细，相关研究对价格参数的选取则过于粗糙，既没有对价格参数来源给予必要说明，也没有进行相应调整。例如，用碳税法来评估Co2的价值时，已有研究选取的碳税率多是2000年以前的水平，不但没有对碳税率数据的来源进行说明，而且没有根据价格水平与汇率水平的波动进行调整。近几年，碳排放权交易的国际市场（如欧盟的Bluenext交易所）已初步建立，利用碳排放权交易的最新动态价格来衡量Co2的价值，能够更为准确地评估生态系统固定Co2的价值。
2.3水资源调控价值
水资源是荒漠生态系统正常运转、保持生态平衡的限制性因素，也是荒漠生态系统中能量流动、物质循环的重要载体［43］。荒漠生态系统的水资源调控价值主要表现为植被涵养水源和土壤凝结水。荒漠生态系统中在水资源丰富的地方常有大量植被分布，而植被具有涵养水源的功能，主要表现为拦蓄降水、补充地下水、调节径流和净化水质等［44］。由于难以直接核算植被涵养水源的价值，因此，通常采用替代工程法，即把涵养水源功能等效于一个蓄水工程，该工程的修建成本就是涵养水源的价值［45］。利用替代工程法评估水源涵养价值需要先估算水源涵养量。常运用水量平衡法来估算水源涵养量，也可根据土壤蓄水能力和区域径流量来估算［41］。杨丽雯等［27］采用水量平衡法估算了和田河流域天然胡杨林生态系统水源涵养量为5．548×107m3，再运用替代工程法评估出涵养水源的价值为2.72×106元•a－1。
在荒漠地区，土壤凝结水是非常重要的水资源，具有显著的生态作用，是维持沙地表土和沙丘稳定的重要因素，是维系荒漠生态系统中主要食物链的水分来源，起到减少土壤蒸发损失的重要作用［46－48］。由于中国对荒漠地区凝结水的研究还处于起步阶段［49］，目前国内学者在评估荒漠生态系统服务价值时并没有考虑土壤凝结水的价值。随着对荒漠生态系统中土壤凝结水重要性的认识日益加深以及测量方法的不断完善，必然需要把土壤凝结水的价值纳入荒漠生态系统的水资源调控价值之中。
2.4生物多样性保育价值
生物多样性是指生物和其组成的系统的总体多样性和变异性，主要包括遗传多样性（或基因多样性）、物种多样性和生态系统多样性3个层次。与其他环境资源一样，生物多样性的价值主要包括使用价值和非使用价值两方面，其中，使用价值由直接使用价值和间接使用价值组成，非使用价值由选择价值、遗产价值和存在价值组成［50］。生物多样性的价值由“功能”维（生物多样性的功能）、“感知领域”维（人类对生物多样性的感知）和“存在状态”维（生物多样性的存在状况）构成［51］。针对不同的价值需要运用不同的评估方法，具体来说，对生物多样性的使用价值多采用直接市场评价法，而对非使用价值多采用模拟市场法（如意愿评估法）。由于生态系统生物多样性的复杂性，难以对生物多样性的价值进行较全面的评估，已有研究大多采用意愿评估法从整体上大体估算生物多样性的非使用价值［52－53］，很少有学者基于具体物种的价值来核算生物多样性价值。
有关荒漠生态系统生物多样性价值评估的研究较少。
Richardson［14］在估算加利福尼亚州荒漠的经济价值时，没有直接估算该地区的生物多样性价值，而是以稀有物种的存在状况（稀少的、受威胁的、濒于灭绝的）来间接反映生物多样性价值。杨丽雯等［27］在评估和田河流域天然胡杨林的生态服务价值时，从动物栖息地、增加生物多样性、生物控制3个方面估算了该生态系统的生物多样性价值为1．64×108元。可见，为了评估荒漠生态系统的生物多样性保育价值，还需要深入研究荒漠生态系统中代表性物种（特别是稀有野生动植物）的价值。
2.5旅游文化价值
荒漠生态系统的旅游文化服务是指为人们提供游憩、娱乐和文化欣赏及交流的场所，从而使人增长知识、消除疲劳、愉悦身心、认知文化。旅游文化价值评估的代表性方法有费用支出法、旅行费用法和意愿评估法。费用支出法是一种实用的、基础的旅游文化价值核算方法，主要以游客的各种旅游费用支出的总和作为旅游文化的价值。旅行费用法是目前国际上主流的旅游文化价值的核算方法，有些学者就采用旅行费用法对荒漠地区的旅游资源开展了评估。运用旅行费用法，郭剑英等［54］评估出敦煌旅游资源2001年的国内旅游价值为7．896×108元；吕君等［55］估算出内蒙古四子王旗草原生态系统的旅游价值为6．412×107元，是其旅游统计收入的12．27倍。也有学者运用意愿评估法来评价荒漠地区的旅游资源，如郭剑英等［56］运用该法估算出敦煌旅游资源2020年的非使用价值为1．2×107元。此外，吴月等［57］运用层次分析法综合评价了阿拉善腾格里沙漠地质公园的旅游资源。
3存在问题与建议
荒漠生态系统提供的生态服务种类多样，把荒漠生态系统服务主要分为防风固沙、土壤保育、水资源调控、固碳释氧、生物多样保育、旅游文化6类，并在此基础上梳理与评述了相关文献，发现已有研究至少存在以下几个问题，需要进一步研究。
1）生态系统服务价值评估中荒漠生态系统没有得到足够重视，而且多数研究习惯于套用相同的评价指标与价格参数应用在自然条件和社会经济条件存在显著差异的地区。已有研究对森林、草地、耕地和水域等生态系统的服务价值进行了深入探讨，却很少关注荒漠生态系统的服务价值。虽然国内学者［5，16］建立了全国荒漠生态系统单位面积服务价值表，但是表中参数很可能不适用于小区域的荒漠生态系统服务价值评估。由于不同地区的自然条件和社会经济条件通常存在差异，而且荒漠生态系统自身也在不断演变，因此，针对特定地区开展小区域的荒漠生态系统服务价值评估就显得很有必要。
文物价值评估方法篇6
【关键词】房地产；抵押评估；问题探讨
就目前国内房地产行业的现状而言，房地产行业属于固定行业，保值性和增值性是其最重要的特点。随着经济的发展，金融机构对贷款风险管理的要求也越来越高.房地产抵押担保具有不宜转移和价值大的特点，因此，在金融机构中，以房地产抵押的担保方式颇受欢迎。房地产抵押贷款使金融领域更为安全、可靠。然而，在目前房地产抵押价值评估的过程中出现了不少的问题。比如抵押手续不够完善，评估工作缺乏合理性以及抵押环节不科学等。这些问题对房地产抵押价值评估工作的顺利开展产生了严重的影响，并且制约整个房地产经济以及金融领域的发展。因此，改善房地产抵押价值评估现状成为了工作中的重中之重。
一、抵押贷款价值类型
目前，在房地产抵押价值评估中对抵押价值的定义存在3种观点，分别包括市场价值、清算价值和抵押货款价值。
1.市场价值
抵押价值=市场价值-风险调整值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价
虽然上述计算方式看上去容易操作，但是在实际的操作环节中，也会存在诸多的问题。因为银行在进行放贷的时候是按照评估价值的50%～70%之间进行放贷的，这样的重复扣除就会导致风险的发生，给融资人的利益带来损失。
2.清算价值
选择清算价值的人通常认为银行是为了预防借款人在借款到期时，出现有意或者无意的违约行为。在出现违约之后，如果商业银行的放贷额度大于抵押物的清算价值，那么便会给自己带来严重的损失，只有把按照清算价值进行评估，在违约时才能够有效避免或者降低因违约带来的损失。
3.抵押贷款价值
采用抵押贷款价值，需要应对多变的房地产市场，并且不定期的修改评估结果，抵押贷款的价值评估中需要综合多方面的因素，要想获取抵押贷款价值，需要花费比市场价值更多的努力，在实际的操作过程中，也会存在很大的困难，并且我国的房地产抵押价值评估起步较晚，房地产业的市场波动性也很大，所以，在频繁波动的房地产业经济中，采取此种方法的可行性不大。
二、房地产抵押价值评估中存在的问题
根据目前房地产抵押价值评估工作的现状来说，在抵押评估的工作当中，首先要先对房地产价值进行评估，最后确定抵押价值时要根据评估的结果来发放贷款。根据目前银监会、人民银行以及建设部提出的文件规范，对抵押权人和抵押人通过协议的方式来实现评估抵押，这种方式能够有效地提高工作效率，确保贷款双方都享有议价自，此外，还能够在一定程度上节省评估费用，从而确保房地产抵押价值评估工作的顺利开展。但是，在实际的工作中，存在诸多问题，严重影响了行业的发展。通过研究分析，笔者归纳出在抵押评估工作中所出现的问题，并提出相关对策，主要表现在以下几个方面：
1.缺乏抵押评估知识
在抵押评估工作中，时常会出现因为银行信贷人或金融机构缺乏房地产抵押价值评估的专业知识，在实际的评估过程中无法估算房地产的价值。抵押评估人不仅需要拥有广泛的知识面和精通的业务能力，更需要具有对房地产评估的专业能力。抵押评估人如果在实际操作或者理论知识方面有所欠缺，在对房地产行业进行客观合理的评估存在很大的问题。
2.缺乏相关的法律知识
如果信贷人缺乏有关于抵押评估法律知识，在一定程度上就会导致信贷人无法正确判断房地产的有效性、合法性和科学性。房地产抵押评估的效果跟房地产的性质有着密切的联系，并且房地产的价值也与其性质息息相关。因此，当信贷人不能够完全掌握相关的法律知识时，就会出现实际价值与抵押评估价值出现大的偏差，从而使抵押评估结果受到影响，甚至出现无效现象。
3.协议定价方面存在负面影响
在进行房地产抵押评估的过程中，协议定价存在的主观随意性较大。如果受到利益的驱动，部分信贷人员会利用自身工作的便利条件，对抵押物品进行高估。此外，银行会为了降低风险对抵押物进行低估，导致借款人的合法资产受到限制，最终会对房地产抵押评估方、银行部门以及金融机构的利益产生影响。
在房地产抵押价值评估工作中，出现的问题会造成抵押物评估失真和贬值的现象，从而导致难以对抵押物进行处置，甚至会对银行信贷的资金使用率产生严重影响。
三、房地产抵押评估工作的改进建议
具体的对策包括以下几个方面：
1.强化信贷人员的道德教育
在银行和金融机构中，从事房地产抵押价值评估的信贷人员，不仅需要具备良好的理论知识和业务能力，还需要专业的职业道德素质。只有这样，才能有效地增强房地产抵押价值评估工作的客观性，保证以公平、公正的原则进行评估。此外，要避免对抵押物评估价格不公的现象，确保当事人的利益不受侵害。因此，信贷人员的职业道德素养对房地产抵押价值评估工作的顺利开展发挥着至关重要的作用。
2.加强学习房地产法律知识，严格审查抵押物的合法性和抵押性
银行和金融机构要积极贯彻和落实信贷人的学习制度，信贷人要了解相关的政策，确保能够在评估过程中做出正确的判断，提高抵押的有效性和合理性，从而有效规避银行或金融机构资金受到威胁的风险。房地产抵押评估工作涉及到的法律知识包括《担保法》、《城市房地产管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地产抵押价值评估中，对《担保法》的范围作出了明确的规定：法律上认可的财产抵押包括房地产抵押人享有房屋以及抵押地上的定着物，抵押人享有国家土地的使用权及房屋等地上的定着物；此外，法律上不认可的财产抵押物包括耕地以及相关的土地使用权；土地的所有权；不明确的所有权或者是有争议的财产，还包括学校、医院等一些公益性质的部门。在进行房产抵押之前，首先要先确定房地产的产权归属，以免对评估结果带来影响。
3.准确评估抵押物的价值
在遵循估价原则的同时，除了按照估价程序和选择适当的估价方式，还需要结合房地产自身的价格等有关因素，最终确定估价的标准。在进行房地产评估的过程中，要做到诚实、客观、公平、公正。要科学地进行价值判断，提高房地产估价和估算水平，这就要求房地产在进行抵押评估之前，信贷人和评估部门需要明确估价的哪个方面出现了问题。目前，进行房地产评估的方法包括：比较法、收益法和成本法。其中，比较法主要是根据估价对象的近期交易情况，为成交价格提供重要的判定依据。收益法，就是选取合适的资本化率对其进行折扣，之后再累计处理，这是一种超前的估价行为。成本法主要的估价方法是开发或者建造的一个大的项目，提出更为合理的估价方式。
4.完善评估制度及其抵押手续
在进行房地产抵押价值评估的过程中，发放抵押贷款必须由抵押部门严格审查、评估之后方可发放，并且需要按照严格的评估流程。银行可以成立评估机构，对抵押物的价值进行评估，抵押物评估方式一方面提高了评估效率；另一方面能够方便了贷款人，使企业自身的市场竞争力得以提高。在房地产抵押评估价值过程中，可能会遇到一些复杂的房地产，银行无法进行评估时需要委托专业的评估机构，进行正确合理的评估。此外，房地产抵押价值评估需要不断地完善抵押价值手续，从而为评估报告提供更为准确的依据。
工作人员在拿到有关房地产相关部门的评估报告之后，必须认真却独，查看抵押估价定义、估价时点以及最终结果等事项，最终为核定抵押物价值提供可靠的依据。在估价定义中，包含了土地的用途、开发程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出现变化，必须对定价进行重新定义。在进行房地产抵押价值评估时，必须充分考虑抵押贷款的风险，要按照房地产的发展情况，做出合理的预期价值。
四、结束语
综上所述，要想保证房地产抵押价值的评估报告具有合理性和准确性，需要在银行进行评估时，保证遵循公平、公正的原则。同时，在进行房地产抵押价值工作的过程中要尽量做到规避风险，将风险最小化，以保障抵押人的合法权益，降低资金损失的发生概率。为了抵押评估行业拥有更标准、更规范的环境，能够进一步促进我国房地产抵押价值评估工作的顺利开展以及其抵押贷款业务朝着更为标准的方向发展。
参考文献：
[1]赵华平，张所地.房地产的预期评估研究[J].城市问题.2014（01）.
文物价值评估方法篇7
【关键词】电子商务企业eVa价值评估
一、电商企业含义
o2o即onlintooffline（又可译为offlinetoonlin），本质是线上信息与线下资源进行有效的对接和整合。将互联网视为线下交易的前台，其他的交付与体验在实体店完成。也就是指以互联网为平台，把线下的商品的消息推送给互联网用户；而消费者通过互联网络挑选商品或服务，在进行在线支付之后，在实体店获取消费的商品或享受服务。
二、现行企业价值评估方法
（一）市场法
市场法，在同一个交易市场内选取相同或者相似的企业作为评估参照物，将被评估对象与参照物的各项重要数据和指标被分析对比，经修正和调整后，最终得出被评估对象的价值。结合我国价值评估实践环境，市场法评估单项资产使用市场法比较妥当，但在评估企业整体价值时，尤其对于具有特殊行业属性的电子商务公司，就凸显出了局限性，股价波动幅度较大，没有非常理想的可供比较的市场交易案例，无法准确的推定估值是否合理。
（二）成本法
成本法，最早用于对实物资产进行评估，其评估思路是关注被评估对象的成本，而收益和支出几乎不予考虑。尽管在评估企业的价值过程中，运用成本法能得到较为合理的结果，该方法本身存在不足：（1）该方法在计算中的依据是资产的历史成本，不符合市场预期的现实性，难以敲定资产的重置成本与资产价值的相互关系；（2）企业的整体价值要远高于企业的组成部分的价值加总，即各个单项资产价值加总之和，且o法评估企业无形资产的价值，不易于计量企业整体组织资本价值。
（三）期权定价法
实物期权法企业价值评估是在理念上的一次飞跃。该方法将企业未来经营过程中存在的各种不确定性均纳入考虑，动态地看待企业未来的发展，与现实更加贴合。但是实物期权法的缺点也很明显，第一，该方法要求的假设条件较多，如标的资产收益率服从正态分布这一条就难以满足，因为股价受重大事件影响会发生跳起现象；第二，此方法使用起来较为复杂，对评估人员有很高的专业素质要求，而我国的现状还不能满足该方法的普遍使用。
三、eVa价值评估模型
eVa，即经济增加值（economicValueadded，eVa），以税后营业净利润和资本投入总成本为基础的一种企业价值创造水平评价方法。基于eVa的企业价值评估模型以经济增加值为基础来进行企业价值评估的模型，该模型的理论基础是企业的内在价值等于企业未来的eVa折现后的现值再加上企业期初的资本总额，具体表示如下：
企业价值V=期初投入资本C0+预期未来eVa的现值
初始投入资本=所有者权益+净负债
使用eVa方法准确评估o2o电子商务企业的价，根据o2o电子商务企业发展特点，从初始成长期、快速发展期和平稳发展期三个阶段，运用eVa评估企业价值，对处于不同时期的o2o电子商务企业采用不同的估值模型。
（一）成长期阶段eVa现值
o2o电子商务企业初始成长时期和快速发展时期都属于不稳定增长阶段，这一阶段的o2o电子商务企业拥有较高的收益增长率。模型中假设增长率为g，并且这一增长阶段将持续n年。采用eVa方法评估处于这一时期的电子商务企业价值时，需要对eVa进行逐年折现来得到eVa现值。
上式中，p0表示成长阶段的eVa现值，evat表示未来第t年的预期eVa，r表示折现率，t表示受益预测期。
（二）稳定增长阶段的eVa现值
第n+1后，预计o2o电子商务企业的eVa增长率趋于稳定，稳定增长阶段的eVa现值模型是在以下两个假设的基础上建立的：第一，经济增加值eVa持续增长，年限（t）趋于正无穷。第二，经济增加值eVa的增长速度在此期间为定值g（即增长率不变）。
上式中，p2表示eVa现值，g为eVa固定增长率n表示经营期限，当n趋于无穷大时：
（三）o2o电子商务企业eVa折现模型
综上所述，o2o电子商务企业的经济增加值即为不稳定增长阶段和稳定增长阶段的经济增加值之和，公式如下：
在对o2o电子商务企业估值时，通常是以评估基准日企业所处的发展时期及对其未来价值增长预测来选用合适的价值评估体系与模型。
四、结论
本文在比较了各种估值方法优缺点的基础上，认为eVa法是最适合o2o电子商务企业估值的一种方法。在理论的应用过程中，eVa模型相对于其他估值法而言有许多的优势，模型中考虑了权益资本成本，在计算税后经营净利润时对会计科目进行了调整，保证了估值结果的准确性，更为贴近现实价值。
参考文献：
文物价值评估方法篇8
《暂行条例》及实施细则中“评估价格”究竟是指旧房及建筑物“取得”时还是“处置”时的重置成本价呢？这个问题的实质是：评估机构在旧房及建筑物评估时，是选择其“取得”这个时点还是“处置”这个时点作为评估基准日。何谓评估基准日？由于市场是不断变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而改变。评估机构必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，它为资产评估提供了一个时间基准。评估值就是评估基准日的资产价值。从土地增值税法理上分析，出售旧房及建筑物的增值额是指处置价款扣除处置过程中支付的相关税费和取得时支付的成本价，若扣除的成本价按“评估价格”计算，“评估价格”应该反映旧房及建筑物取得时成本价，否则，这与取得“成本价”按“发票”上注明金额扣除是相互矛盾的，不符合土地增值税扣除的一般性原理，也显失公平。下面做出进一步分析：
如果评估机构选择旧房及建筑物“取得”这个时点作为评估基准日，重置成本价反映是旧房及建筑物取得这个时点重置成本全价。按照《实施细则》第七条第四款的规定计算出来评估价格，即：评估价格等于旧房及建筑物取得时重置成本全价乘以成新度，成新度即旧房及建筑物的新旧程度，评估价格考虑到旧房及建筑物新旧程度这个因素，这就意味着：“评估价格”人为地转化为“处置”这个时点成本价，因此，此时的“评估价格”既不是旧房及建筑物“取得”这个时点的成本价，也不是旧房及建筑物“处置”这个时点的成本价。若计算旧房及建筑物土地增值税时按这个“评估价格”扣除，得出的“增值额”有些“不伦不类”。笔者认为：计算旧房及建筑物土地增值税时，扣除“评估价格”应该是旧房建筑物取得重置成本全价，不应该乘以成新度，这样计算出来的“增值额”才是符合土地增值税相关法规规定、真正意义上“增值额”。但旧房及建筑物“取得”这个时点与“处置”这个时点相隔时间越长，市场价格变动就越大，要想准确地评估出取得时的重置成本全价，其技术要求越高，难度也越大，人为因素增多。
如果评估机构选择旧房及建筑物“处置”这个时点作为评估基准日，重置成本价反映的是旧房及建筑物处置时的重置成本全价，评估价格等于旧房及建筑物处置时重置成本全价乘以成新度，评估价格反映的是旧房及建筑物处置时的价值。众所周知，房屋、建筑物的增值不是房屋、建筑物自身增值，主要是土地增值而形成的。评估时，重置成本全价中包含的“土地使用权所支付的成本”项目是按“处置”这个时点的市价确定的，处置旧房屋及建筑物增值已在“重置成本全价”中反映出来了，这导致旧房屋及建筑物“处置价格”与“评估价格”相当接近，增值额很少，甚至增值额为负数，为此，财政部、国家税务总局出台了《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节交纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。财税字[1995]048号要求资产评估的委托方提供取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用凭证，否则，不允许扣除。实务操作过程中，受诸多客观条件限制，委托方很难提供土地使用权价款相关的支付凭证，因此，不允许扣除土地使用权的成本，有失税收公平原则。福州市地方税务局出台相关政策则更具有可操作性，也不失公平性。根据《福州市地方税务局关于单位转让旧房及建筑物征收土地增值税若干问题的通知》（榕地税[2007]86号）第二、三、四条：转让旧房及建筑物的扣除项目计算口径的问题，对于不能提供购房发票的单位转让旧房及建筑物的，应由政府批准设立的房地产评估机构评估，提供评估报告，评估报告应包括单位取得土地使用权时的基准地价或取得土地使用权所支付的金额，否则，主管税务机关不予采信。无论财税字[1995]048号文还是榕地税[2007]86号文，主管税务机关都要求“评估价格”中有关“土地使用权的成本”必须还原到取得时“土地使用权时基准地价或土地使用权所支付的金额”。
综上所述，转让旧房及建筑物计算土地增值税扣除旧房及建筑物评估价格，这里“评估价格”是指旧房及建筑物“取得”这个时点的重置成本全价；考虑到评估技术上因素，“评估价格”以旧房及建筑物“处置”这个时点的成本价来代替，前提条件是：“评估价格”中所包含“取得土地使用权成本”必须是取得时土地使用权时的基准地价或土地使用权所支付的金额，否则，转让旧房及建筑物计算“增值额”就失去了意义。
作者单位：
文物价值评估方法篇9
关键词：资产评估基本方法；对比；选择
中图分类号：F123.7文献标识码：a文章编号：1006-8937（2016）17-0115-02
1三种基本方法
1.1概念
1.1.1成本法
也叫作重置成本法。是指在估测出被评估资产的重置成本的前提下，进而对被评估资产已存在的各项贬值因素进行估测，同时将各项贬值因素在重置成本中扣除，最终得到被评估资产价值的一种评估技术方法，其所得出的价值亦称“积算价值”。成本法可以通过公式简要概括为：资产的评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值。
1.1.2市场法
是指以收集和利用公开市场上相同或类似的资产的近期交易价格为基础，进而通过直接比较或类比分析等手段来估测被评估资产价值的一种评估方法。所求取的价值亦称比准价值。市场法是一种以替代原则为依据，通过采用比较和分析的总体思路及技术方法来估测资产价值的评估技术规程。这种方法可理解为：资产评估价值=若干修正后的参照物成交价格的算术平均值。
1.1.3收益法
是指对被评估资产的客观预期收益进行预测并折现，以此来估测资产价值的评估技术方法。这种方法是通过预测估价对象的未来收益，进而利用合适的报酬率或者资本化率等等，将未来收益转换为现行价值，该价值亦称“收益现值”。简单提炼为：资产的评估价值=资产在剩余收益年限内预期收益现值的总和。
1.2三种基本方法之间的联系
三种基本方法在实施的过程中分别有他们自己的具体的技术方法，不同的方法指导下的各种技术方法之间同样存在交叉关系，这就说明者三种基本方法之间相通性和关联性，他们之间你中有我，我中有你。
首先以成本法举例，在估算其重置成本的过程中有很多技术方法可供选择，如可以通过查询现行市价来确定，也可以通过分析重建所需的资金成本及开发者合理收益取得，还可以利用类比估价的技术方法获取。其次，对于市场法，既可以直接利用可比实例的近期交易价格及可比实例某一基本特征来评定估测被评估资产的价值，也可以利用可比资产的成本市价率或价值比率作为参数来估测评估对象的价值。最后从收益法的角度，其预期收益一方面可以通过该资产的成本及销量等因素确定，另一方面可以通过公开市场上的客观收益来确定，折现率的数值也会受到市场条件的影响，与此同时，在它的预期收益很难确定的情况下，可以采用寻找参照物，再通过参照物的相关数据指标来确定被评估资产的预期收益。
2三种基本方法不同之处
2.1基本前提的不同
2.1.1运用成本法的前提条件
①估价对象实际上处于或被假定认为处于继续使用的状态；②估价对象的实体特征、内部结构和它的功能等一定要和假设的重置全新资产之间存在可比性；③被评估资产必须是可以再生的或是可以复制的；④应当具备随时可能用到的历史资料；⑤被评估资产一定是随着时间的推移而具有贬值特性的资产。
2.1.2运用市场法的前提条件
必须具有一个充分活跃的、成熟的公开市场；在公开市场上要存在与估价对象具有可比性的相似资产的交易活动；可以收集到可比的指标和技术参数。
2.1.3运用收益法的前提条件
估价对象的预期收益能够预测并且能用货币衡量；被评估资产主体因获得预期收益而承担的一系列风险能够预测并且能通过货币衡量；估价对象的收益期限能够被准确预测。
2.2基本思路的不同
2.2.1成本法的基本思路，即是重建或重置估价对象
任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能承受的价格不会超过他在购置或建造该项资产时的现行重置成本。该方法是从购买者的立场出发，以估价时点的价格为标准，来重新购建与估价对象具有相似功能及用途的全新资产，就所发生的全部费用来估算被评估资产的价值。
2.2.2市场法的基本思路是以替代原则为根据，通过对比和类比的手段来判断资产的价值
任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能接受的价格一定会低于公开市场上与该资产用途相同或类似的替代品的价格。
2.2.3收益法的基本思路，则是采用资本化和折现的方法来判断以及估算资产的价值
任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能接受的投资额不会超过该资产在剩余收益年限能够为其带来的预期收益的总和。
2.3经济技术参数不同
成本法是运用重建或重置即重新取得资产的思路来分析、估算估价对象的价值，也就是在已经求得该资产的重置成本的基础上，进一步予以扣除各项贬值项目来计算估价对象的价值。因此，运用成本法必须具备四个基本参数，即估价对象的重置成本、估价对象的实体性贬值、估价对象的功能性贬值以及估价对象的经济性贬值。
由于市场法首先要获取并充分利用公开市场上与估价对象类似的资产的成交价格信息，再以这些价格资料为基础来进行差异的修正，最终预测与评估估价对象的价值，因此在市场法的运用过程中，主要涉及的技术参数指的是参照的成交价格以及各个可比因素的差异修正系数，如交易情况修正系数、期日修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数以及剩余使用年限修正系数等。
收益法是通过把估价对象的预期收益额利用折现率折现来评定估测其价值，因此它涉及的经济技术参数主要有收益额、折现率及收益期限。
3基本方法的选择
为了更加合理并准确地决定资产评估价值，在选择资产评估方法的时候应该考虑以下几点。
3.1资产评估方法要与评估目的相适应
正确地使用资产评估方法存在着一定的前提条件，其中最基本的就是要求评估人员能够正确认识并深入理解资产评估特定的目的和评估方法之间的联系。所谓的资产评估特定目的，一方面是资产评估活动所要达到的目标，即是资产评估活动的起点，另一方面也是资产评估结果的最终用途，即是资产评估活动的归宿点。评估特定目的实现需要合适的评估方法。资产评估的特定目的在一定程度上会对估价对象及其所面临的市场条件等众多因素起着约束和限定的作用，由此对资产评估的基本思路、各种具体技术方法的选择以及与之相关的经济参数的搜集产生重大的影响。
3.2资产评估方法要与评估对象相适应
估价对象的类型、特征、所处的使用状态等众多因素都会对评估方法的选择产生关键性的影响。评估对象的存在形态不同、是否具有综合获利能力以及能否独立存在，在评估时所选择的评估方法也不尽相同。譬如，对于有大量参照物的资产，可以选择市场法；对于处在经营中的资产，可以优先选择收益法；而对于既无可比交易实例又无经营记录的资产，则只能选用成本法进行评估。
3.3资产评估方法的选择会受到可搜集数据和信息资料的约束
每一种评估方法的运用都要以特定、充分的数据资料为依据，以此进行分析、处理及转换，有着特定影响价格的因素，若没有相应的数据资料，评估方法就会成为纯粹的数学公式，因此对获取信息资料的处理、分析和利用都有一定的要求。在资产评估的整个过程中，搜集资料的过程占据着很大的比例，可靠的资料的搜集保证着评估业务的质量以及评估方法的科学性。
3.4资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应
资产评估的价值类型决定了价格类型，评估方法作为实现资产评估特定目的的一种技术规程必须要与估价对象的价值类型相适应。价值类型与评估方法分别是两个不同层次的概念，论述着完全不同的问题。资产评估的价值类型说明的是“评估什么”，是对资产评估价值的本质性的限定，对评估方法的选择具有有约束作用。而资产评估方法是解决“怎么评估”的问题，代表着对评估价值的量的规定，而且有替代性和多样性，并服务于估价标准。因此明确价值类型的准确性、评估方法的科学性以及两者是否匹配是资产评估价值科学与否的决定性因素。
4案例分析
以上是对三种基本方法的对比分析的概括，在此，通过具体实例进一步研究基本方法在实务中的应用。
4.1评估对象基本情况
快洁宾馆，共有200张床位，总建筑面积为6000m2，市场价格为3500元/m2。剩余使用年限15年。据调查，当地同档次宾馆一般床价为每床每天120元，年平均空房率为25%，每年需支付的运营费用一般占年总收入的30%，资本化率为10%，房地产折现率为5%。评估该宾馆在2014年6月1日的价格。
4.2评估目的
本次评估目的是为房地产转让提供价值参考依据。
4.3评估基准日
本次评估基准日是2014年6月1日。
4.4确定评估方法
由于该宾馆属于商业房地产，其能够产生预期收益并可以预测，收益年限也可预测，因此适用收益法评估。同时，当地市场上拥有大量可比实例及其交易活动，因此市场法也同样适用。
由于C参照物的修正后价格数据异常，故不予考虑。而a参照物与B参照物的修正后价格比较相近，因此以两者的算术平均值为最终评估值，即快洁宾馆的单价为：（5250.04+5131.30）÷2=5190.67（元/m2），总价值为5190.67×6000=3114.40（万元）
总之，在整个资产评估活动中，评估人员必须保证能够充分掌握和理解三种基本方法各自的概念、特征、理论依据、应用前提、技术思路、优缺点以及之间的区别与联系，做到具体问题具体分析、因地制宜和因事制宜，根据相应的价值类型、评估目的、评估假设以及所搜集到的数据资料，来做出真实的、合法的、客观的、具有说服力的以及能满易各方需求的价值判断。
参考文献：
[1]刘杰，曹秀娟.资产评估[m].北京：中国传媒大学出版社，2011，（1）.
[2]柴强.房地产估价[m].北京：首都经济贸易大学出版社，2012，（3）.
文物价值评估方法篇10
关键词：抵押贷款评估；资产产权；风险防范
一、待估资产产权的风险防范
资产评估机构接受委托方的资产评估业务后，首先要确定待估资产的产权，待估的资产均应取得相应的产权证明文件。与其他的目的的资产评估一样，抵押贷款资产评估产权问题至关重要。在确定了评估范围之后，评估人员必须对抵押资产的产权进行仔细、谨慎和严格的界定。
1．抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如有差异，必究；共原因，弄清来龙去脉并予以说明。
2．在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的权益人必须与抵押人一致。如在房产证尚未办妥之前，必须要有建设项目证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证等，以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。
3．评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲自验证产权证书原件并在复印件上签字注明“复印件与原件相符”字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押贷款而增加风险。
4．如果抵押人的产权是从别人手中转让的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，最大限度减少风险。
抵押贷款中，最常见的就是机器设备和房地产评估，对房地产评估时，要求委托方提供的资料有：（1）房屋所有权证、国有土地使用证或房地产证；（2）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、红线图、土地转让合同、补偿合同协议、建筑物报建批文、竣工验收等用以申领产权证的相差文件资料；（3）经鉴证的商品房预售契约。对于较大、较复杂的建筑工程（特别是工业建筑）还需准备建筑安装工程预决算资料、建筑施工图和设备基础图、企业入账会计凭证等。
对设备评估时，要求委托方提供的资料有：（1）设备原值的会计资料；（2）大型设备或高精尖设备的有关资料，如：购买合同、融资租赁合同；购买发票；设备说明书、运行记录，事故记录，大修理、技术发行记录；（3）电梯、压力容器年检报告，以及相关资料；（4）进口设备的进口批文、进口报关单，商检鉴定书等文件；（5）机动车行驶证等。
对于产权尚未界定清晰的资产，应要求资产占有单位办妥产权界定的有关手续，取得产权归属证明，方能进行评估。防范权证不齐，产权不清的风险。
二、评估方法的风险防范
众所周知，重置成本法用于持续使用假设前提下资产的评估，不宜评估非续用状态下的资产。而在我国抵押贷款评估中，评估总是以持续使用为前提，采用重置成本对抵押物进行评估。所谓资产的抵押，实际上是资产产权的抵押，而并非资产本身的抵押。抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人，抵押人只是赋予抵押权人（贷款人）在不能近期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回。因此，在抵押期间产权人虽然可以正常的使用其所有的资产，但无处置权。换言之，其产权虽然没有转移，但实际已牌冻结状态。借款人将其拥有的资产处置权转变为借贷双方约定的抵押有效期的一权换一权。借款人在合同规定的期限内若能偿还贷款本息，则将收回其资产处置权，反之，不能如期归还贷款本息，产权将可能发生转移，而形成最终的产权变动。该特殊目的下资产的评估价值，应该是该财产实现变现时的价值。因为至债务人履行债务前，银行实际上拥有该资产的处置权和收益权。当债务人不履行债务时，银行只通过拍卖或变卖方式行使处置权和收益权，不会该资产进“持续经营”。由此看来，在该评估目的下，采用重置成本法的前提“持续经营”是不存在的，在以抵押贷款为目的评估中，根据具体抵押资产的情况，评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法，从而决定哪种方法最适合。如考虑市场快速变现因素，可采用市场折扣法。
成为抵押物的资产除本身因有的特点外，又产生一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。
1．注重预期风险。资产抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处置清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，应侧重对预期可能产生的风险因素考虑，而对预期不确定的收益或升值因素，较少或不予考虑，采用保守性原则选择估价的参数。
2．抵押贷款资产的风险性。无论抵押贷款的风险是多少，资金的提供者总是希望抵押人能如期偿还贷款，而不是希望看到抵押人无力还贷而最终发生产权的转移。作为金融机构而言，是以经营资金为主的，当然希望贷款人能如期还本付息，而达到经营资金盈利的目的。但能否收回使用价值和流通价值一致的现金，正是金融机构的风险所在，一旦不能如期收回贷款，处理抵押资产则存在相当的市场风险，还需付出相应的处理费用。3．抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。这都是因为抵押资产的价值必须与贷款的额数相匹配，而企业的各类资产中往往以房屋土地或在建工程等固定资产投资金额世大，能满足抵押贷款的要求。价值相对较低的一些其他资产一般不用来作为抵押资产。
4．分析市场变现能力。由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性，根据目前市场状况，房地产潜在收益能力使其在市场上有一定的流动性。而不象有些无形资产虽然其价值很高（如许多商标品牌评估价值都很高），但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜用为抵押资产。
抵押贷款的资产评估是各类不同目的的资产评估的一种，它理应遵循资产评估的普遍原则，即遵循独立性、客观性和科学性工作原则之外，还要遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则。还要遵循主要权利益体变动原则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的市场公平价值。
除上述普遍原则之外，抵押贷款的资产评估业务根据自身的特点，还应遵循以下原则：
1．安全性原则。由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具有物质保证的功能，所以评估时要特别注意其安全性，以防止在抵押期间抵押资产的非正常贬损甚至消失。因此评估时，除了现时公平市场价值的考虑之外，对资产的使用、经济寿命、适用性和其他因素的未来情况都要进行预测。如对于附属主体建筑的简易仓库、车库、临时建筑，或在合法建筑上增建的违章建筑等，虽有其现行价值，但不宜列入评估范围。或虽然进行了评估却须予以特别说明。以防抵押期间这部分资产价值损失。
2．真实性原则。由于抵押期间被抵押资产产权的未来不确定性，所在评估时务必核实抵押人产权的真实性。排除任何不真实的因素，以保证抵押权人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况应予以详细调查，并在评估报告中说明。而对不能提供任何产权证明和可以辨别的虚假情况，不能认可其资产权属，不能评估其价值。
3．保守性原则。由于抵押贷款的自身特性，我们对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以乐观的估计。尽管统计数据或经验表明抵押资产（如房地产）价值可能上升。但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。
针对不同的资产抵押，应采用不同的评估方法。房地产情况复杂，价值较大，在评估时稍有疏忽就会严重影响评估结果。为此，必要时最好选用两种或两种以上方法评估，相互验证后确定评估值。因采用的评估方法不同，选用的数据、参数都会有所不同，所以评估结果也会有不小的差别。评估时应从资产评估的效率和相对合理角度，按各种评估方法的特点，明确其最适宜发挥作用的范围选用好评估方法，将有利于提高资产评估的质量和效率，免除因评估方法选用不当形成的风险。如整体商品房（办理土地使用权出让，具有完全产权）作为抵押物进行抵押价值评估，可采用市场比较法和收益法；行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押评估时，可采用房产与土地开发费用（征地或拆迁安置补偿费及前期费用）分别估价再综合的方法，可用成本法和市场比较法或收益法进行估价，从得出的估价额减去土地出让金的方法；部分（局部）房产作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法；乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法；在建工程已完工部分作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或假设开发法。在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法评估。某些市场价值极有限的专用资产，一般不宜单独作抵押。
抵押贷款，银行注重的是资金的收回，其目的并不是得到抵押物，对于抵押贷款评估来说，其一般在企业出现经营失败，贷款难以收回时加大，对此，评估师应保持应有的职业道德和职业谨慎，充分关注企业的经营能力，可采用市场调查、同行业咨询、借助于专家帮助等，采取有效的方法来防范风险。
参考文献
[1]刘萍．个人住房抵押贷款风险探析[J]．金融研究，2002，（8)．
[2]田雨．商业银行住房抵押贷款风险及其对策[J]．财经科学，2004．