房地产行业收入篇1
1.哈尔滨市财政收入对房地产业的依存现状
1.1哈尔滨市财政收入对房地产业高度依存
“十一五”期间哈尔滨市财政收入约有30%左右的收入来源于房地产业。2011年，哈市全年财政一般预算总收入502.1亿元，比去年增长22.3%。其中，地方财政一般预算收入300.3亿元，增长27.0%。主体税种中，营业税92.9亿元，增长30.1%；企业所得税31.5亿元，增长29.8%；增值税28.6亿元，增长11.1%；个人所得税12.9亿元，增长32.3%。其中土地出让金收入为253.14亿元，根据图表1分析可以得知，哈尔滨市财政收入和哈尔滨市房地产上交利税呈现同步增长局势，且比重始终维持在30%左右。2007年哈市全年房产上缴利税占地方财政收入比重达近几年最高，达31.77%，而后趋于平缓回落。“十二五”期间随着哈尔滨市财政收入的飞速增长，其房地产业也有了欣欣向荣的发展。其哈尔滨市的财政收入与房地产业呈现高依存度的正相关发展。成为哈尔滨市财政收入的主要增长极。
1.2哈尔滨市土地出让金占地方财政收入比重强劲增长
哈尔滨市2009年土地出让金为154亿元，占哈尔滨市财政收入（333.3亿元）的46.2%；2011年哈尔滨市土地出让金253.14亿元，增长了近100亿元，年均增长约为49%，占比哈尔滨市总体财政收入的50.41%.呈现强劲的增长态势。
2.哈尔滨市财政收入对房地产业过度依存所产生的问题
2.1新型工业化进程中的财政收入对房地产业依存度过高
随着哈尔滨市新型工业化的发展，其财政收入对土地的依赖程度越来越高。哈尔滨市城镇土地税收收入从2000年到2006年一直持稳，从2007年开始，住房市场化炽热，城镇土地税收收入翻一番，近几年房地产行业相关税收也在逐年上涨，城镇化建设在房地产的热销中体现的淋漓尽致。工业化的过程中哈尔滨市的城镇化进程越来越快，而地方的财政支出也越来越大，因此需要更多的财政收入来维持财政支出。哈尔滨市的就业、医疗、教育、社会保障等财政支出呈现持续增长态势。如下表，民生问题一直是哈市政府所重视的，在一些呼吁房价过高的声音中，哈市政府于2006年开始着手解决人均使用面积7平方米以下的低保家庭廉租房问题，而后每年的廉租房建设面积都在持续增长，但仍抵挡不住房地产的热销形势。伴随着土地税收收入上涨的还有土地行政性收费及相关财政收入，可见房地产行业的腾飞所带来的财政收入相当巨大。民生问题体现在多个方面，廉租房解决的只是一小部分，廉租房的投入使用在一定程度上会控制了房地产行业的相关税收，然而，970万人口所需要的医疗卫生、教育、公共设施建设支出的负担可想而知。从2002年到2010年，8年间相关民生建设支出翻一番。正当其时，全国大部分城市悄然出现了“第二财政”。可见大量的财政支出，需要大量的财政收入来维持平衡，而如果去掉房地产业的财政收入部分，则很难维持财政支出的正常运转。
2.2哈尔滨市的房地产业存在较大的发展空间
2011年，全年哈市土地出让金达253.14亿元，同比2010年增长35.7%，与其增长率相比，上涨11个百分点，占哈市全年总财政收入的50.4%，同比上一年增长5个百分点。纵比土地出让金平均水平较高的北京，其在2004年就已达到所占财政收入的76%，此时全国的土地出让金所占财政收入的比例也在逐年上涨，“土地财政”的趋势呈现全国化趋势。土地的出让使房地产行业持续加温，财政方面对房地产行业的依赖性可见一斑。通过分析哈尔滨市与北京市房地产业与全国的比较分析，一线城市的财政收入要比二线城市的财政收入对房地产业的依存度更高一些，哈尔滨的依存度相比较而言还有很大的发展空间。如表3所示。
3.解决财政收入对房地产业依存问题的对策措施
3.1继续加大政府的宏观调控政策
哈市财政收入对房地产行业依存度太高，一但出现房地产行业萧条或者回落严重等现象，就会造成经济结构失衡，为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。适当的土地出让能助财政于一臂之力，土地是人们生存的根本，也是有限的资源，更应该追求财政上的可持续性发展，在产业结构调整中找准重点财源。总之我们要在合理的财政收入增长的前提下，适当的调控财政收入对房地产业的依存程度，通过合理调控土地出让金价格来合理的拉动财政收入的良性增长。积极向上争取政策资金支持，合理调配财源比重。
3.2大力发展县域经济拉动财政增长，减少财政收入对房地产业的依赖度
着力发展黑龙江省县域经济，做好以产业园区为依托的经济发展，加大政策资金扶持力度，积极推进重点产业项目建设，以农业产业化、新型工业化、经济一体化为发展方向，大力发展县域经济第二产业，优化发展第一产业，合理稳定发展县域经济第三产业，从而加大县域经济的整体发展，吸引更多的劳动力以及居民家属向县级城市的发展，缓解一二级城市的发展压力，来合理调动人口流动，从而会相对的减少财政收入对房地产业的依赖程度，加大财政收入在三大产业中的合理增长。
3.3转变唯GDp论观念，优化财源结构，促进财政收入的可持续发展
财政收入的增长应是一种合理的增长，不应为了增长而增长，仅仅依靠房地产业的增长来拉动财政收入的增长是不合理的一种财政收入增长模式。哈尔滨市财政收入的增长要摒除唯GDp的数字增长论，改变财政收入来源增长观念，依托老工业基地、农业大省、资源强省走特色的适合哈尔滨市的经济增长模式，优化财政收入的财源结构，促进哈尔滨市财政收入的绿色可持续发展战略，响应“十二五”发展规划，促进哈尔滨市经济的健康发展。
房地产行业收入篇2
[关键词]房地产行业；税收流失；控管房地产税收
[作者简介]杨志明，深圳发展银行杭州清泰支行部门经理，浙江杭州310000
[中图分类号]F810．424
[文献标识码]a
[文章编号]1672―2728(2006)1l―0040―03
随着近几年国民经济的快速平稳增长，我国房地产行业保持了快速的前进步伐。从2001年的223亿平方米到2004年的382亿平方米，一直保持着扩张态势。房地产行业产生的税收在我国税收收入中占的比重越来越大，对浙江省部分地区税收收入数据的统计表明，房地产行业产生的税收在部分县市区已占到当地税收收入的20％～40％左右，有的甚至高达60％。在房地产行业迅速发展的同时，房地产开发行业税款大量滞留、流失的情况也愈来愈突出，税务部门税收征管薄弱的问题也逐渐显现出来。因此，研究房地产行业税收流失问题对“十一五”期间的经济发展、财政收入、加速西部大开发战略和提高人民生活水平都具有十分重要的意义。
一、房地产业税收流失现状
当前房地产开发行业涉税事项存在的问题主要表现在两个方面：一是地方税务部门为保持税收收入均衡增长，将房地产企业作为税收的“蓄水池”，用以调节地方税收征收入库的进度，导致房地产税收大量滞留企业；二是房地产开发企业纳税意识薄弱、盲目追求利润最大化，导致税款大量流失。
(一)税务部门滞留税款，调节税收入库进度
房地产行业规模普遍较大，一旦开始预售房屋，所纳税款往往动辄几百万元甚至上千万元，因此，房地产企业成了税务部门调节税收进度的天然调节器。其调节方法主要有：
1．在当年的税收计划已完成的情况下，税务部门在年末(第四季度)以缓缴税款的形式，将税款滞留于企业，至次年年初征缴入库，以达到调节年度税款计划的目的。如在对浙江省某市2003年房地产企业缓缴税金情况的分析后发现；当年第四季度缓缴税金在100万元以上的23家房地产企业，金额即达1．54亿元。
2．由于新的税收征管法出台以后，缓缴税款的审批权限在省一级税务部门，地(市)、县一级的税务部门利用缓缴调节进度的办法受到一定的限制。在这种情况下，下级税务部门往往与一些主要的房地产企业达成口头协议：房地产企业将提取的应交税金在账面反映，但不作为纳税申报的依据，而是按税务部门的要求定期定额将税款划拨入库，当年未交入库的税款也不作为欠税反映，税务部门不加收滞纳金。这样，房地产企业无偿地占用了大量的税款，税务部门也达到了调节税收进度的目的。
(二)房地产企业为盲目追求利润最大化，大量偷逃税款
从近年各地查处的情况来看，房地产企业偷逃税款名目繁多，手段越来越隐蔽。具体表现在以下几个方面：
1．房地产企业将所开发的商品房以成本价或大大低于同期的商品房市场价卖给公司职工，从中偷逃各项税款。主要做法是，公司以低于市场的价格与职工签订预售合同(即使商品房已经交付使用或竣工验收，也不办理“三证”)，由于目前房地产市场的商品房价格上涨很快(例如，杭州地区商品房平均价格在2000年是3500元／平方米，到了2003年已达7000元／平方米，基本上是2年翻一番)，公司职工可以很容易地将取得的房产以较高的价格转卖给他人，由于该房产未办理“三证”，这个转卖过程不受任何部门的制约和监督。但对公司来说，这种行为既偷逃了市场价与出售给职工的价格之间的差价形成的营业收入所必须交纳的营业税，同时又偷逃了该部分差价形成的利润所必须交纳的企业所得税；对于职工个人来说则偷逃了该部分差价形成的房产转让收益所必须交纳的个人所得税。
2．受巨额预收款资金的诱惑，促使开发商占用滞留税款。根据国土房产管理部门的规定，房地产开发商开发的商品楼盘在完成其工程总量的25％后，即可申请预售许可证销售楼盘。从开始预售到楼盘竣工验收交付使用，少则数月，多则两三年。在此期间，开发商会陆续回收到一些地段好、质量高的商铺和商品房的预收款，而这部分预收款可达到总楼价的50％以上。受巨额预收房款资金的驱使，一些开发商明知收到预收款就要纳税，却采取各种手段隐瞒转移预收款收入，一直拖到楼盘交付使用，房款收齐后才开票结算，转作销售收入，从而达到无偿占用这一笔“无息贷款”的目的，致使国家税款不能及时、足额入库。
3．人为拖延项目决算，影响所得税。一些开发商房子卖得热火朝天，而根据利润计算缴纳的企业所得税却未见增长甚至依旧亏损。房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发，有时同时开发几个项目，而房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后。而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，但是目前企业税收却以年度为单位，因此，从某一特定时期房地产开发企业的账面看，这个房地产企业就有可能是亏本的。很多房地产企业就是抓住这一点，有意无意地把项目决算期往后拖，其实质就是少申报或滞后申报、占用国家税款用于企业流动资金。
4．成本核算不规范，偷逃所得税。房地产企业从开发、竣工到楼盘发售等涉及的环节多，结算复杂。部分企业在结算过程中，故意将不属于本期或本项目的成本列入开发成本，造成收入和费用支出的不配比，虚增成本，偷逃企业所得税。
5．预收房款特别是售房定金不计缴营业税。会计制度规定转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交、已将发票账单提交买主时，作为销售实现。而税法规定应以收到预收款的当天作为纳税义务发生时间。由于销售楼盘在会计核算上确认销售和税法规定发生纳税义务的时间不一致，导致纳税人由此有意无意地延迟交纳税款。经过近几年的规范，目前大部分房地产企业预收房款都能够及时计缴营业税，但是作为预收房款之一的售房定金却普遍存在不计缴营业税的情况。
6．代收、代垫款项不计缴营业税。根据《营业税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业在收取购房款的同时，依据与有关方面的协议，代收代垫的燃气开户费、有线电视开户费、水电增容费、代办产权费、物业管理费等款项应并计营业额计缴营业税。但实际操作过程中，很多企业将一些代收代垫款项人为剔除在营业收入之外，从而达到少缴营业税的目的。
7．少贴或未贴印花税普遍。根据《印花税暂行条例》等有关规定，商品房买卖合同，应按购销合同
贴花；个人之间的房屋买卖书据(合同)，应按产权转移书据贴花。目前，房地产企业进行房产销售时，产权交易合同普遍少贴或未贴印花税。
二、房地产业税收流失治理对策
针对上述问题，税务、审计部门及有关部门应加强协调，采取有效对策，加强和完善房地产税收控管的办法和措施，防止税款流失。
(一)加大税收执法力度，削弱税务部门滞留税款的内在动因
1．科学设计收入计划指标。当前税收收入计划大多以每年按比例递增的方式下达，并参照GDp的增长幅度，力求实现税收收入与GDp同步增长。但是从客观上来看，GDp并不是经济的全部，更不是税源的全部。真正能描述经济全貌的，除了GDp之外，还涉及其他经济总量，如就业水平、居民收入与储蓄、货币供应量与物价、资本市场、社会保障与环境等绝对额总量指标以及经济结构和效益或效率等相对数指标。这些指标中许多都对税收有显著性的影响。因此在目前税收计划尚不能完全取消的情况下，退而求其次地制定税收收入计划时，不能过分依赖税收与GDp的弹性分析，而应该结合多项指标，进行全面、系统的参照对比，使税收收入计划更加贴近税源变化，更加科学、合理，从根本上解决地方税务机关人为调节收入进度的问题。
2．大力查处滞留税款的行为。各级税务机关应采取“下查一级”或交叉检查的办法，加强对房地产企业税收政策执行情况的税收检查力度，发现地方税务机关有滞留税款行为的，按照“谁查处、谁入库”的原则，做好滞留税款的上解入库工作，并追究相关人员责任。审计部门也应该加强对各级税务机关的检查和审计，严肃查处滞留税款的行为。
3．严格执行税款缓缴审批制度。加强对缓缴税款的审核，凡不符合税法规定的缓缴税款条件的，一律不予办理缓缴审批。加强对各地税务机关的检查考核，杜绝“越权审批”和“变相审批”的行为。
(二)加大对房地产企业的税收征管力度。防止税款流失
1．加强对税收会计基础资料的控管，提高税收征管的质量。由于房地产开发商建造商品房数量多、周期长、投资额大，税务部门应根据目前房地产业发展迅猛、合作开发项目形式多样的特点，深入调查研究，摸清房地产经营情况。要求房地产企业专门设置“商品房纳税申报登记表”，规定企业在建房时应向当地税务机关办理申报登记；并对每一个房地产纳税人按每一幢商品房设置“建房及纳税情况征收手册”。从源头上杜绝企业偷逃税款的问题。
2．加大对预收售房款征税的力度，保证税款的及时足额入库。一方面，税务机关要加大对纳税人的宣传力度，争取纳税人的理解和支持；另一方面，要采取行之有效的办法，加大对预收款的征税力度，对房地产开发企业预售房地产并取得预收款的，税务机关可按预计利润率或其他合理办法核算预计应纳税所得额，并按季(月)预征所得税，待该项房产产权转移，销售收入实现后，再按照税法有关规定计算实际应纳税的所得额及应纳所得税额，以确保税款的及时足额入库。
3．加强税务稽查力度，严肃税收法纪。税务征管和稽查部门应在充分掌握商品房立项、征用土地面积、开工许可证、预售许可证以及房地产业主名称、联系人、商品房建设地点、建设规模、投资额等第一手资料的情况下。要求房地产企业每年进行一次税收自查，税务部门根据企业自查情况和掌握的资料进行分析，不定期地对部分房地产企业进行税务稽查，加大打击偷逃税力度。
(三)加强部门协作，提高征管效率
房地产行业收入篇3
房地产开发企业生产的最终产品――开发产品生产周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组单体工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套局部分割销售，而且可以预售。从财务上讲，预售不等于销售成立，而要等房地产开发产品竣工，产权移交购房业主，同时随同房产的使用权、收益权和风险也转移购房业主后才能确定销售成立。因此，房地产开发企业都要等到后期，待房地产开发产品竣工决算，可以计算单体工程总成本和分户分套的局部成本，并向购房业主移交房产，可以确认销售收入实现时，才能将销售收入与销售成本对比，计算确定企业的盈亏。这使得房地产开发企业会计核算涉及面广，核算环节多，核算对象繁杂，客观上为房地产开发企业销售收入作假创造了条件，本文拟就房地产开发企业销售收入审计做些探讨。
一、房地产开发企业销售收入常见的作假方法
房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒销售收入上。
1、将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。
根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；(3)与交易相关的经济利益能够流入企业；(4)相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业人为推迟工程决算，从而达到延迟确认销售收入。
2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入。
房地产销售专用发票是房地产开发企业销售产品的主要原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但实际工作中，有些房地产开发企业不按发票管理办法严格管理发票，在发票的使用和保管过程中存在着许多问题，主要表现在开“阴阳票”，甚至不开发票。这样便给企业偷税、漏税、私设“小金库”留有了余地。
3、延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间。
房地产开发企业应在工程竣工验收合格、工程决算后，购房业主交清房款并办理了移交手续后，向购房业主开具房地产销售专用发票。而实际中，有些房地产开发企业借用种种理由，延迟向购房业主开具房地产销售专用发票，从而达到了调整销售收入入账时间的目的。
4、将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。有些房地产开发企业将开发产品捐赠与他人、偿债及以房换地时以“营业外支出”、“应付账款”、“无形资产”直接冲减“开发产品”，不按视同销售计提相应的税金，这造成了房地产开发企业减少了当期的计税基数，从而少计了税金。
5、将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出。
房地产开发企业的开发产品在待售期间用于出租即成出租房，用于安置拆迁户则成为周转房。出租房与周转房对外销售前往往要发生改装修复支出。房地产开发企业的开发产品、出租房、周转房三者之间变化频繁，在销售出租房、周转房时，故意不作销售核算，而将出租房与周转房销售收入冲减相关的改装修复费用支出，从而达到隐瞒收入的目的。
二、房地产开发企业销售收入作假的审计策略与方法
针对房地产开发企业上述种种的作假手段，注册会计师应凭借专业知识、经验和所掌握的信息、资料作出正确的判断，选择高效率的审计策略和方法。
1、从管理当局的诚信度及能力分析。
管理当局肩负着建立和健全完善的内部控制制度并监督其得到合理有效执行的责任，故管理当局的品行、阅历、经验、能力及其管理的观念、方式、风格和对风险的认识与控制方法都会影响房地产开发企业运行的规范性。注册会计师应首先对管理当局的诚信度和能力进行评价，并关注其待遇是否与房地产开发企业业绩挂钩、是否遭受异常压力、财务人员是否稳定等因素，以便从整体上判断房地产开发企业作假的可能性。
2、对房地产开发企业预收售房款长期挂账，延迟确认收入；延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间的审计策略与方法。
针对房地产开发企业通过推迟工程决算、延迟开具房地产销售专用发票从而达到隐瞒收入的行为手段。注册会计师在外勤审计中，可以通过对长期挂账的往来账款实施审计，核查其相应的已在房产管理部门备案购房合同，并亲临房地产座落地进行现场核查，了解购房业主是否与房地产开发企业办理了移交手续、是否已入住。在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，注册会计师可以根据会计核算的基本原则中经济实质重于法律形式原则确认此项售房销售收入已实现：，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收．入。
3、对房地产开发企业利用房地产销售专用发票管理漏；洞隐瞒收、入的审计策略与方法。
针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以通过分析性复核程序测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行类似规模的指旨标进行比较，若存在较大差异，注册会计师应将其作为风险领域进行重点审计；其次，注册会计师可以通过将房地产销售专用发票存根联与相应已备案的购房合同进行相互核对，甚至，对于有较大疑虑的房地产销售发票存根联，注册会计师可以将发票存根联与业主取得的相应房地产销售专用发票联进行相互核对；最后，注册会计师可以通过将房地产销售发票存根联所载的售房价与同地段类似的房地产市场价格进行比较，这也可以从中发现其中所存在的问题。经审计，若房地产开发企业存在上述问题，注册会计师可以根据会计核算原则中重要性原则要求房地产开发企业进行账务调整或在审计报告中作为保留意见披露或解除业务约定。
4、对房地产开发企业将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账的审计策略与方法。
针对房地产开发企业将开发产品捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账达到少计当期的计税基数，从而少计缴税金之行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以结合对与捐赠、分配利润、偿债及土地相关的会计科目审计，如：“营业外支出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款”、“无形资产――土地使用权”，发现是否存在此类业务；其次，注册会计师还可以通过上述分析性复核程序确定是否应将其作为风险领域进行重点审、计以发现问题。若审计中发现上述问题存在，注册会计师可以要求房地产开发企业进行相应的账务调整，计提相应的房地产涉税税金。
5、对房地产开发企业将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出，不作收入入账的审计策略与方法。
房地产行业收入篇4
关键词：新收入准则；会计核算；房地产企业
2021年1月1日新收入准则全面执行，房地产企业必须根据自身实际情况进行战略调整，完全融入新准则的相关变化。围绕新收入准则对收入确认时点和金额的新规定，企业的会计核算要与新收入准则规定完全吻合。针对房地产企业项目开发特征，突出表现在项目开发跨度时间长，前期投入大且回收期长，致使成本计量滞后等问题，新收入准则的执行，更是对会计核算提出新的要求，促使房地产企业完善会计制度和财务核算体系，为房地产企业健康发展奠定基础。
一、新旧收入准则的主要变化
（一）与旧准则比较新收入准则变化的主要内涵
新收入准则的主要变化：一是新收入准则将旧准则中销售商品、提供劳务、让渡资产使用权和建造合同的收入确认合并为一，所有行业统一采用新收入准则确认收入。二是收入确认以商品控制权转移为标准，按照控制权转移的模式，合理判断转某一时段内履行或某一时点履行的履约义务，在某一时段或某一时点确认收入。三是履约义务的交易价格是收入计量的基础，交易价格的确定受以下因素影响：首先价格折让、退款、奖励积分、返利等；其次因付款方式不同而引起的实际收款额与现销价格不一致；再者条款中约定的实物资产、无形资产和股权等；最后在某些特殊约定下存在需向客户支付款项的情形。四是新增主要会计科目，如“合同履约成本”“合同负债”和“合同资产”等。五是明确了八类特殊交易的会计处理原则。
（二）新收入准则下收入确认的有关要求
1.收入确认的基本原则
新收入准则对企业确认收入遵循标准明确了一个基本原则：企业确认收入的方式以向客户转让商品控制权或提供服务的形式实现，且收入确认的金额是转让商品或服务过程中合同约定很可能收到的价款。企业按合同约定执行了转移商品或提供服务的义务，即履行了履约义务，同时客户控制了所转移商品，此时确认收入。
2.收入确认和计量的五步法
新收入准则以“五步法”模型为基准确认收入，“五步法”中对收入的确认和计量做了明确规定，企业围绕合同按照“五步法”模型定义收入。由此，买卖双方签订合同权利义务的约定对收入的确认起到非常重要的作用，随着卖方合同义务的履行，在商品的控制权转移至买方时方可确认收入。
二、新收入准则变化对房地产会计核算的影响探讨
（一）对房地产企业收入确认的主观判断影响
新收入准则下以商品的控制权转移作为收入确认原则，对房地产企业确认收入时的指向更明确、具体，使财务人员的主观判断能力大幅削减，更多的是依据合同和客观事实进行收入的计量，在规范会计核算的同时更准确地反映企业当期真实的经营成果，确保收入的确认更加客观。但“五步法”模型中确存在财务人员的职业判断。如识别合同时，合同是否以组合的形式存在和对价收回的可能性，合同的变更区分三种情形分别进行会计处理；合同中单项履约义务的识别；确定交易价格时考虑的因素，如折扣、奖励积分、返利、付款方式不同引起的实际收款额与合同金额不一致问题等。以上职业判断将对会计人员提出更高的专业素养。
（二）新收入准则对房地产企业收入与成本核算影响
新收入准则下，“五步法”原则紧紧围绕合同进行，收入的确认和计量与合同密不可分。且“五步法”中第二步识别合同中的单项履约义务可称为确认和计量收入的两方法，即对合同组合中的每一份合同进行评估，甄别各单项履约义务是时段内履行还是时点履行。房地产企业在核算收入时，严格依照合同条款，根据实际分情况确认收入。第一，销售已竣工房屋并与客户签订《商品房销售合同》，房地产企业履行了房屋销售合同中约定的转移指定房屋所有权相关的义务，且办理了房屋交付手续，取得收取合同价款的权利，若收到房屋全款的，按时点履行确认收入并结转成本；若客户以分期或按揭的方式支付房屋价款，按时段履行确认履约进度，按照投入发或产出法确定的履约进度确认销售收入并结转与收入确认相匹配的营业成本。第二，达到预售条件，销售预售房屋，房地产企业虽与客户签订了《商品房销售合同》，但项目尚未竣工仍处于在建状态，且针对合同约定中的义务并未做出任何履行行为，也未交付住房给客户，却收到客户交付的首付款或全款的情况，在收到款项时在“合同负债”科目反映，等办理了相关的房屋交付手续将住房交付给客户时，按客户的付款方式选择时点履行或时段履行，将“合同负债”科目余额转至“主营业务收入”反映收入的确认并采取与确认收入一致的方式结转成本。
（三）笔者所在房地产企业实务操作
1.自行开发商品房收入确认
（1）现房销售。在与客户签订《商品房买卖合同》时所售房屋的建设已完成且完成竣工验收，根据合同收到购房款时，按相关的程序办理交房手续，房屋的控制权在交房时转移至客户且不符合某一时段内履行的履约义务三个条件中的任何一个，所以按照某一时点确认收入的方法，在办理完房屋交付手续后确认收入。（2）期房销售。由于房屋并未竣工，在《商品房买卖合同》中约定的期限内对企业开始建设至房屋销售时点已完成的房屋半成品成本部分收取款项的某一时段内履约条件不能满足。同时，在与客户签订《商品房买卖合同》时，与房屋相关的风险转移至客户，但客户无法控制和主导在建房产的使用功能，也不符合某一时段内履行。因此，按某一时点确认收入的方法，结合收款方式确认收入。第一，一次性付全款。与客户签订《商品房买卖合同》中明确指定所售房屋的楼号、房号、卖价、交付时间等，并在当地房管部门对合同进行备案，完成了合同约定的履义务，表明与该房屋相关的控制权已经转移至客户，在一次性收到全款时确认收入。第二，按揭贷款。与客户在购房当日签订《商品房买卖合同》并收到一定比例的首付款，但后续款项是否能如期到账存在一定的不确定性，若客户未获得按揭贷款或取得按揭贷款仍不满足合同约定的首付款条件，合同期限内根据房屋建造进度向购房者收取购房款的条件不能满足，采用时点方式确认收入。若客户成功取得贷款并全额付清合同约定的价款，因不能办理产权，本企业对以按揭贷款方式销售的房屋均承担连带清偿责任。因此，在收到款项时，均在“合同负债”核算，直到客户违约风险较低且具备办理产权的情况下，采用时点方式确认收入。第三，分期付款。严格按照合同约定在规定的期限和时点收取房款，当客户未按期支付房款且超过合同约定的最终付款期限，有权向客户收取一定违约金解除合同，或在合同约定的最终付款期限收到价款，这种方式下，因客户未满足办理产权的条件，采用时点方式确认收入。
2.委托代建商品房收入确认
根据与客户签订不可撤销的建造合同，帮助客户建造商品房，房产开发过程中的完工进度能够可靠的计量，且客户也会按照合同约定支付价款，满足某一时段内履行的条件，按履约进度确认收入。
三、针对会计核算变化的应对措施
（一）严格按照新收入准则核算
针对新收入准则的变化，房地产企业要全面做到企业日常经营管理与新收入准则无缝对接，以新收入准则作为房地产企业主要经济活动的准绳。严格依据“五步法”的原则确认收入，准确真实地反映房地产企业的财务状况和经营成果，提高会计信息质量。
（二）构建完备的财务制度及系统
新收入准则的执行，对会计核算提出高标准，房地产企业现有的财务管理制度和体系必将无法满足新政策下财务核算工作的需要。应根据新收入准则及时完善和修订财务管理制度和体系，细化财务核算流程，明确财务核算规则，提升财务核算水准，满足新收入准则的相关规定下，财务制度及体系与新收入准则相适应。信息技术更新换代突飞猛进，财务核算趋于智能化。房地产企业结合经营实际及新收入准则的要求，积极引入满足企业发展模式的财务核算系统与新收入准则标准的财务核算流程相匹配，使企业更精准地对收入的确认规范化，进而推动财务核算制度的完善。
（三）加强财务人员专业技能
新收入准则的变化对财务人员专业技能提出更高的标准，财务人员应充分学习和深入研究新收入准则对房地产企业会计核算的变化差异，分析差异并及时调整核算模式。企业要加强财务人员的制度考核，使财务人员主动转变工作作风和工作态度，洞悉新收入准则变化并充分吸收理解的基础上，积极主动思考新收入准则对企业后续业务发展的影响和应对措施，提升财务人员理论知识在实践中的应用能力。使财务人员为企业提供强有力的财务服务水平，确保企业财务工作平稳有序开展。
（四）加强合同管理
新收入准则明确收入的确认和计量以合同为核心，合同更是收入确认遵循“五步法”原则中的第一步，房地产企业在制订合同时，充分结合经营实际情况，细化合同条款，突出并明确与客户的权利义务条款，以书面形式体现在合同中。在管理层面对合同进行多层审核，杜绝合同中出现条款不明问题。合同履约过程中，充分识别约定的履约义务，严格按照“五步法”原则确认收入。合同管理方面，根据不同的开发项目及商品房性质分类管理归档，为财务核算奠定基础，资料完整做好准备。
四、结语
本文从新收入准则对房地产企业会计核算变化的分析，结合笔者所在企业的业务处理，认为房地产企业收入确认方式应充分结合自身业务模式，选择某一时间段内或某一时点确认收入，并根据收款比例和建设进度配比结转成本。这样的做法，大大提升了会计信息质量，且能合理反映企业的经营状况，为经营层做出有效决策提供依据。
参考文献
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［2］姜瑜.房地产企业收入确认的几点思考［J］.中国市场，2021（3）
房地产行业收入篇5
我国实施分税制以来，中央政府的收入集中程度越来越高，地方税收收入在地方财政收入、全部税收收入中的比重呈下降趋势。“十二五”规划的税制改革对增值税课税范围的扩容会影响到营业税税源，进而影响地方财政收入。在现行地方税收体系中，房地产税收收入占地方税收收入的比重较低，地方财政对土地出让金的依赖程度较高，土地资源稀缺性决定了土地收益的可持续性较差。因此，完善房地产税收体系，稳定地方税收收入，对于地方税制建设有着重要意义。
一、我国现行房地产税收存在的主要问题
(一)税种设置不完整且现有税种分布不科学
目前,我国的税制结构体系中涉及到房地产行业的税种有耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税、契税、个人所得税和房地产税。其中，房地产开发建设环节的税种包括耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加；交易环节的税种主要包括营业税、土地增值税、契税、印花税；企业所得税、个人所得税主要是对交易基础上的收益征税。对持有环节征收的唯一税种是房地产税，但是对个人住房免于征收，2011年2月开始在上海、重庆试点征收房地产税。可见，我国现有的房地产税收体系中多数税种集中在房地产开发建设环节和交易环节征收，在房地产保有环节税种较少，尚无在房地产继承环节征收的税种。与同属于发展中国家的印度相比，我国的房地产税收体系还不够完善。印度政府十分注重通过强化农地课税制度实施对农地合理利用的调控，房地产税收在印度的税收体系中并不占重要地位，但是目前印度的房地产税主要涉及房地产保有税（富裕税、土地及建筑物价值税、地价税）、房地产所得税（公司所得税、个人所得税、农地收益税、土地及建筑物租金税、土地增值税）及房地产取得税（遗产税与赠与税），课税环节相对完整。我国现有的房地产税收体系中，多数税种集中在房地产开发建设环节和交易环节征收，在房地产保有和受益环节征税不足。
(二)房地产税收的收入功能不强
我国现行的税收体系中主要针对房地产课征的税收有房地产税、契税、土地增值税和土地使用税，其他税种属于一般税，课税范围涉及房地产行业。由于对自用经营房产征税以房产原值为基础，与市场价格脱节，而且对住房长期免税，导致房地产税在组织收入和调控房价方面的作用均受到影响；契税只在交易环节征收，由承受人支付，导致其在组织收入方面的作用不够持续；土地增值税是专门为调控房地产开发和交易征收的税种，但是由于计算相对复杂和管理不到位，很多地方的房地产开发企业都存在不同程度的欠税情况。因此，房地产税收对地方收入的实现和房价调控的作用都不够理想。从收入结构来看，2005至2008年房地产税收入占地方税收收入的比重分别为3.43%、3.38%、2.99%、2.93%；城镇土地使用税收入占地方税收收入的比重分别为1.08%、1.16%、2.0%、3.51%；契税收入占地方税收收入的比重分别为5.78%、5.7%、6.27%、5.62%；土地增值税收入占地方税收收入的比重分别为1.1%、1.52%、2.09%、2.31%。相比发达国家，我国房地产主要税种的税收收入占地方税收收入比重较低。国际上大部分发达国家都对土地和建筑物一并征收房地产税，如美国、加拿大、英国等。以英国为例，房地产税是唯一可以由地方议会决定征收的税种，占英国地方税收收入的比例达90%以上，占地方财政收入的比例也在60%左右，是其地方财政收入的第一来源。这些税收收入主要用于社区教育、医疗等各方面的建设。房地产税也是美国大部分的地方政府最重要的税收来源。
(三)我国现有房地产税收的调控作用较弱
首先，遗产税与赠与税长期缺位，导致房产的继承者（或受赠者）不需要承担任何税收负担或者承担少量税收负担就能取得大量财富，加剧了社会财富分配的不公。其次，房地产税对住房长期免税的政策使得住房所有者在持有房产期间基本不纳税，这就在一定程度上增加了商品住房的投资属性，增加了市场需求。从理论上讲，市场供求决定价格，在房地产市场供求相对平衡或者供不应求的状态下，开发环节和交易环节的税负会较容易地随房价或租金转嫁给购房者或租房者，从而推动房价的上涨。
(四)税收管理不到位
一个国家税收管理的水平一定程度上决定着税收职能的实现程度。在税制建设比较完善的情况下，税收管理越有效，税收环境就越公平，纳税人依法纳税的意识就越强。但是我国目前对房地产税收的管理还存在一定的问题。一是有些税种的实际征收率较低。如《房地产税条例》规定，对房产出租收入要征收房地产税，但是由于税务机关对于住房出租信息收集存在一定难度，在实践中实际征收率很低；土地增值税亦然，虽然国家税务总局多次发文要求地方税务机构清理土地增值税，但是由于受计算复杂等原因的影响，很多地方的土地增值税征收率也较低。二是已经形成的税收中还存在很多欠税。如河北省地税局公布的欠税公告显示，截至2009年7月30日，河北省存在欠税税额195250751.9元；欠税涉及的主要税种包括营业税、房地产税、城镇土地使用税、城建税、印花税、土地增值税等；欠税纳税人共计28户，其中房地产开发企业（建筑）12户，约占欠税纳税人总数的43%。欠税不仅会影响地方财政收入的实现，同时也会消弱税收对房地产市场的调节作用。
二、进一步完善房地产税收体系的政策建议
纵观国际上实行分税制较为成功的国家，一般是将财产税作为地方税收的主体税，而以房地产（不动产）为课税对象又是财产税的主要特征。我国实行分税制以来，比较重视中央税和共享税改革，地方税制建设相对滞后。到目前为止，地方税的主体税种尚不明确，从收入构成来看，营业税占比较大，但是营业税并不是完整的地方税税种。随着“十二五”税制改革规划的实施，营业税的范围会由于增值税的扩围而减少，影响地方政府收入。在现有地方税税制框架下，能够提供稳定收入的税源当属房地产行业。因此，笔者认为，应稳定并逐步减轻房地产流通环节的税收负担，完善持有环节和收益分配环节税收，特别是房地产税、个人所得税、遗产税与赠与税，使其逐步完善并成为地方税的主要收入来源。
(一)改革营业税
营业税属于流转税税种，是间接税。目前，营业税在房地产领域课税涉及三个税目：转让土地使用权、建筑业、销售不动产。应将目前开发商建造房产销售分别按建筑业和不动产销售计征营业税改为按照不动产销售征税，因为建筑业的收益也包含在房产价格内，合并征税简便易行，还可以减少房地产开发和流通环节税负，有利于房地产市场健康发展。
(二)进一步完善房地产税
上海、重庆已试点将住房纳入房地产税征税范围。此项改革一方面可以增加地方政府的财政收入；另一方面，在房地产市场供求平衡状态下会增加住房持有者的成本，从而抑制投机者持有住房的数量，抑制投资性需求，改变需求结构，促进房地产市场健康发展。但是只对新购住房征收房地产税缺乏公平性，使其调控作用大打折扣。因此，扩大房地产税征税范围需要对征税制度进行科学的设计，主要包括税率的适用、计税依据的确定方法、对生活居住必须的住房给予的优惠政策以及明确税款用途等。改革后的房地产税制度要简便易行。从税率设计来看，因为房地产税的征收以房价为基础，故采用比例税率形式不变，但是税率档次不宜过多。以上海、重庆试点为例，上海试点税率设计为0.4%、0.6%的差别税率；重庆试点税率为0.5%、1%、1.2%三档税率。如果多城市试点，可能会出现更多差别税率。因此，在房地产税试点的基础上应尽快统一税率，鉴于房地产税属于地方税，立法时可考虑设计有幅度的比例税率。长期来看，房地产税的征收应该以房产的评估价为基础。由于目前房地产税的征收以房产购置价格为基础，市场经济条件下房产的价格又在不断变化，因此以购置价格为基础征收房地产税与市场价格脱节，缺乏公平性。以评估价为计税基础可以保持税收与房价的联系，对纳税人比较公平。房地产税将住房纳入征税范围应以增加投资（投机）性住房的持有成本和不增加低收入阶层的负担为基础。因此，可以考虑按人均住房面积或套数设计免征额，个人持有的超过免征额的房产按规定征税，这样既不会增加中低收入群体的住房税收负担，还能在一定程度上抑制投资（投机）行为，从而达到缩小贫富差距的目的。另外，房地产税改革过程中要加强税务征收机关与房产管理部门间的信息交流，及时实现信息共享。这样，才能保证房地产税的征收效果。
(三)积极推进个人所得税改革
在房地产流通环节对转让土地、房屋的个人取得的收益计征个人所得税，税负不易转嫁，由售房者负担。因此，增加个人所得税能够在一定程度上抑制房地产投机行为。鉴于个人所得税有其特有的收入调节功能，而我国居民收入差距有不断扩大的趋势，对个人所得税进一步改革也是迫在眉睫。因此，增加房地产转让过程中的个人所得税负应与个人所得税制改革相结合，主要是对个人所得税的征收模式、计税基础和税率进行调整。从征收模式来看，综合征收或混合征收比分项征收更有利于体现纳税能力；从税率设计来看，累进税率比比例税率更能缩小贫富差距。房地产交易个人所得税要与个人所得税税种改革同步，如果个人所得税改为综合征收模式，则住房转让所得与其他收入一起按照累进税率计征；如果个人所得税改为分项综合的混合征税模式，则住房转让所得应并入综合部分累进征收，或者作为独立一项累进征收。
房地产行业收入篇6
房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。（一）土地增值税的节税关键点我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。（二）房产税的节税关键点我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。
房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题
（一）设立专门的纳税筹划部门相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。（二）全程全方位的进行纳税筹划房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。（三）时刻关注政策法规的变化目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。
房地产行业收入篇7
就发展历程来看,我国房地产市场发展至今不过短短的十几年,已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展,在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段,房地产税收体系中有许多不完善的地方,严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系,无疑是值得借鉴和学习的。
一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法
各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施,如果抛开文化背景和历史因素不看,归纳起来其共性主要体现在以下几个方面:一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全,房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”,绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的;二是为确保房地产市场的和谐发展,对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面:对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控,势必进一步加剧供求关系的扭曲,客观上增加需求方对价格上涨的预期,实际的结果便是房地产价格不但没压下来,反而与日俱增。因此,在掌控供给的基础上,发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。
(一)以高额税率对房地产行业进行征税,有效抑制房地产市场的投机行为
房地产市场价格持续攀升,与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象,主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种:一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国,购房者除要缴纳高额地皮税外,还需支付住房税或空房税,这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域;二是采用逐步升级的办法,用重税打击投机。如韩国的做法是,从2007年起,将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税,对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说,投机者卖掉一套住房,政府就拿走一半,使投机者无利可图甚至亏本;三是对房地产保有环节征收高税。例如,美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80%。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少,税负相对较轻,这就降低了房地产保有者的经济风险,在客观上增加了房地产投机者的需求。
(二)对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴
房地产市场价格的持续升温,导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾,平衡供求关系,许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案:一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策;二是实施廉租房制度,运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定,各大城市必须建设一定数量的廉租房,其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少,房价因此处于稳定状态。除此之外,政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度,社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴,而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴;三是利用税收收入推行福利住房,满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”,是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国,多年来,政府投入了巨额资金,大规模兴建了许多“福利住房”,很好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求,而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收,高福利的国家,政府利用税款建造福利住房已经是家常便饭。
(三)充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同,但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。如美国按照现行的税法,出售一套自用居住满二年以上的住宅,如果是单身,其售价与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税;如果是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。由于美国房价一直比较平稳,售房差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件,同时也活跃了房地产市场,扩大了国内的有效需求,推动了国内经济的快速发展。
(四)设计差别性税收政策体系,即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿,并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求,但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待,保护合理的理性需求,增加投机性需求的交易成本。
从国际税收实践来看,当房地产发生买卖等有偿转让时,大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家,把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益,征收个人所得税或法人税(公司所得税),其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基,按照价格增长幅度采用累进制,按5%至30%的税率征收不动产增值税。
(五)针对房地产市场征收不动产税、财产税,以防止房地产市场中的商业活动出现欺诈,漏税等非法行为。所谓不动产税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税,依据为不动产的评估价值。不动产又可分为三种类型:一是将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴西、日本、芬兰、加拿大等的不动产税;二是只对土地和房屋合并征收的房地产税,如墨西哥、波兰的房地产税,泰国的住宅建筑税等;三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。土地有地亩税(面积税)和地价税两种形式,西方多采用地价税(主要采用估价计税方法)。除此之外,在不征收不动产税的国家,一般征收财产税,如美国、英国、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、荷兰等国,操作办法是将不动产与其他财产捆在一起,就纳税人在某一时点的所有财产课征一般财产税,计税依据是财产的评估价值。其中美国的财产税最具代表性。当然还有定期不动产增值税:该税种主要是针对占有房地产超一定年限的产权所有者征收,通过对房地产的重新评估,对其增值额征收,一般为5年期和10年期增值税两种。因此,以上三种针对房地产市场的征税有效地保证了房地产市场的健康稳定发展,避免了业主控制或低效率使用房产,刺激了交易活动,这既繁荣了房地产市场,又推动了房地产要素的优化配置,同时也打击了房地产市场中的投机行为和非法交易行为。
二、国外利用税收手段调控房地产市场的主要特点
从以上国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法,可以总结出其主要特点:一是大多数国家对房产和土地合一征收,适用统一的税制;二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇,也包括农村;三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税,评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定,相当于市场价值的一定比例。与此相适应,大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度,按照一定的周期对房地产进行评估;四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者,或者是对所有者和使用者均课税;五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种,构成了地方财政收入的主要来源。
三、国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴
(一)充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控,尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税,坚决打击各种投机行为。
众所周知,我国房地产市场属于暴利行业,年增长率极高。房地产厂商的一举一动,牵动着社会上千家万户的心,甚至影响了沪深股市的走势,给股市带来了一定的安全隐患。老百姓对房价居高不下的抱怨,媒体对房地产泡沫的置疑,专家对房地产隐患的责问,使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此借鉴国外先进经验,开征新的统一规范的“房地产税”,增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为,我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑:
1.将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并,对土地、房产开征统一的房地产税;
2.按房地产评估价值作为计税依据,以客观地反映房地产价值;
3.适当扩大征税范围,将发达地区农村纳入房地产体系;
4.体现区别征收原则,对第一套自住房免税,第二套自住房征税,第三套以上加成征收;
5.房地产税应逐步发展成为地方主体税种,因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。
(二)切实利用税收杠杆促进住宅业的发展,同时制定相关税收政策,对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。
税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段,是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法,我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆,支持我国住宅产业发展。此外,由于我国还处在经济发展阶段,存在一定的贫富差异,存在相当多的低收入者,合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策,鼓励老年人购房和售房,不仅能完善社会保障体系,解决老年人的居住问题,使他们可以安度晚年,而且还能有效地增加二手房市场的房源,激活楼市,促进房地产市场的繁荣。
房地产行业收入篇8
房地产企业的售后回租，是指房地产公司将某一房地产项目出售后，又将该项目从买主(即出租人)手中租回的一种销售方式。具体售后回租又有两种情况，一种是回租期结束之后，购房者可以根据市场情况选择退房还是买房，租赁期内不办理房屋产权转移手续，回租期结束后，如果购房者退房，房地产开发公司退还购房者开始支付的房屋价款，如果买房，则办理房屋产权转移手续;另一种情况是付款时买卖合同既生效，同时办理房屋产权转移手续，回租期结束后购房者不可以退款。对这两种情况下应如何进行财税处理，下面分析如下:
(一)售后回租的会计处理
1.回租期结束后可以选择购房或退房
回租期结束之后，购房者如果选择购房，回租行为实际上就是房地产公司预收货款的行为，而这种预收货款是有代价的，就是每年要支付购房者租金;如果回租期结束后，购房者没有选择退房，则相当于房地产公司向购房者借入了款项，每期支付的租金既利息费用。针对这两种情况，在收到购房者购房款时，都要确认为负债，对支付给购房者的租金则作为资金使用费，对外出租收取的租金属于房地产公司的业务收入，下面举例说明。
案例一:甲房地产公司采用售后回租的形式销售门市房，售后回租期为5年，门市房的售价为480万元，成本为300万元，门市房回租期内每年租金28万元，租金每年支付一次，同时房地产公司将该回租的房屋对外租给一家超市，每年收取租金32万元，经计算该门市房每年摊销额为10万元。该房地产公司会计处理如下:(以万元为单位)
(1)收到购房者480万元房款时借:银行存款480贷:预收账款480同时，借:出租开发产品300贷:库存商品300(2)支付每年的租金费用时借:财务费用28贷:银行存款28(3)对超市收取租金及摊销成本借:银行存款32贷:其他业务收入32借:其他业务成本10贷:出租开发商品10(4)计提各种税费借:其他业务成本5.44贷:应交税费应交营业税1.6应交税费应交房产税3.84借:营业税金及附加0.16贷:应交税费应交城市维护建设税及教育费附加0.16(5)回租期结束后，购房者选择购房时借:预收账款480贷:主营业务收入480借:主营业务成本(按摊余价值结转)250贷:出租开发商品250(6)回租期结束后，购房者选择退房时借:预收账款480贷:银行存款480
2.出售时即办理产权转移手续的情况
出售时即办理产权转移手续，在这种情况下，购房者交付房款的同时就取得了房屋的产权，房地产公司通过售后回租的方式取得了房屋的收益权，通过对外出租获取收益，并以支付给购房者的租金作为成本，这实际上是房地产公司的一种经营行为。应按业务的类别确认收入并结转成本。沿用前例，会计处理如下:(以万元为单位)
(1)收到购房者480万房款时借:银行存款480贷:主营业务收入480借:主营业务成本300贷:库存商品300(2)收到超市支付的租金时借:银行存款32贷:其他业务收入32(3)计提各种相关税费借:其他业务成本1.6营业税金及附加0.16贷:应交税费应交营业税、城市维护建设税及教育费附加1.76(4)支付给购房者租金时借:其他业务成本28贷:银行存款28
(二)售后回租的税务处理
1.营业税的处理
房地产开发企业采用售后回租等形式进行销售，根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发企业应按销售不动产税目征收营业税。具体处理时应将房地产开发公司售后回租业务分成销售和租赁两项业务分别进行处理。销售房地产业务，根据销售不动产税目，以销售房屋取得的全部价款和价外费用为计税依据，按5%的税率计算缴纳营业税。如果销售同时，代当地政府有关部门收取了一部分些资金或费用，不管其会计上如何核算，均应全部计入营业额计征营业税。另外，对于销售业务，要把购房款和折扣额同时开在一张发票上，这样才可以按扣除折扣后的价款作为营业额;如果将价款和折扣分别开具发票，无论如何，都不能在营业额中扣减。房地产企业从纳税筹划的角度上看，应采用将价款和折扣额在同一张发票上开具，以避免纳税风险;售后回租后，房地产公司通常先向商户收取租金，然后再按合同约定将租金支付给购房者。对房地产开发公司收取的租金，应按服务业税目征收营业税，以租金的全部收入为计税依据，按5%的税率计算并缴纳营业税。特别需要注意的是，房地产公司按合同约定支付给购房者的租金不能抵减销售房屋的计税依据[1]。
2.企业所得税的处理
在企业所得税方面，2007年国税总局了《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务企业所得税处理批复》，该批复规定:房地产企业销售房屋后，又通过回租的方式从购买者手中租回该房屋，不论企业采取哪种租赁方式，均应将售后回租业务分解成销售和租赁两项业务分别进行税务处理。房屋销售收入与该被转让的房屋相关的成本、费用的差额，应计入当期应纳税所得额。从这份批复可以看出，房地产开发公司的售后回租业务的企业所得税处理和营业税税务处理是一致的，即都是要分为出售和回租两个交易步骤处理，在出售环节应该确认为企业所得税的应税收入，并入当期应纳税所得额进行计算[2]。
二、房地产企业非货币性资产交换业务
(一)非货币性资产交换业务的会计处理
根据《非货币性资产交换》准则的规定:对于具有商业实质的交换，在换入资产或换出资产公允价值能够可靠地计量的情况下，应当以公允价值和相关税费之和作为换入资产的入账价值，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。对于房地产企业来讲，换出资产的公允价值要比换入资产的公允价值更容易取得，因此通常以换出资产的公允价值为基础，其和应支付的相关税费作为换入资产的成本，其与换出资产账面价值的差额计入当期损益[3]。
案例二:甲房地产公司将本公司办公楼与乙房地产公司的一块土地使用权进行交换，甲公司办公楼的原价为900万元，累计折旧为400万元，交换时公允价值为1200万元，乙公司土地使用权的账面价值为800万元，交换时的公允价值为1150万元，由此乙公司另支付给甲公司50万元补价。(假定在此项交换中，甲公司应交的营业税为60万，应交的城市维护建设税为4.2万元，教育费附加为1.8万元，应交的土地增值税为55万元，乙公司应交营业税57.5万元，应交城市维护建设税4.025万元，应交教育费附加1.725万元，应交土地增值税45万元)
对于房地产企业来说，房屋有可能是企业的固定资产，也可能是企业的商品，对于不同用途的房屋应采用不同的方法进行会计处理，本案例中的房屋属于甲公司的固定资产，处置时应通过固定资产清理账户进行核算，甲公司对换入的土地使用权，一般应按无形资产核算。
通过此例可以看出，甲公司收到的补价50万元换出资产的公允价值1200万元=4.17%，由于该项交易所涉及的补价占交换的资产价值的比例低于25%，且根据具体情况判断，该项交易具有商业实质并且公允价值能够可靠计量。其会计处理如下:(以万元为单位)
甲房地产公司以房换地会计处理如下:1.固定资产转入清理借:固定资产清理500累计折旧400贷:固定资产9002.发生固定资产清理费用借:固定资产清理121贷:应交税费应交土地增值税55应交营业税、城建税及教育费附加663.换取土地使用权，作为无形资产入账借:无形资产1200银行存款50贷:固定资产清理621营业外收入629乙房地产公司以地换房会计处理如下借:固定资产1150贷:无形资产800应交税费应交土地增值税45应交营业税、城建税及教育费附加63.25银行存款50营业外收入191.75
(二)非货币性资产交换的税务处理
1.营业税的处理
非货币性资产交换，交换的双方没有实质的货币结算，按照营业税规定应由税务局核定营业额，具体的核定顺序为:首先按照纳税人当月同类资产的平均价格确定，其次按纳税人最近销售同类资产的平均价格确定，如果没有上述两种价格，可按如下公式计算:计税营业额=营业成本(1+成本利润率)(1-营业税率)。在实际工作中，对于一般普通资产价格比较好确定，但对于土地使用权等换出资产的价格比较难以确定。在这种情况下，一般都是以换入资产的价值作为换出资产的价值确认营业税的计税基础。
2.所得税的处理
根据《国税总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知》国税发[2006]31号规定:资产换出方以土地使用权换取开发产品时，应按转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务分别进行所得税处理，并按开发产品的公允价值和土地使用权的账面价值之差确认土地使用权转让所得或损失。对于资产换入方，在换出开发产品时，按开发产品销售和购入土地使用权分别进行所得税处理，并将土地使用权的公允价值计入该项目的成本。
三、分期收款销售方式
《企业会计准则》规定了销售收入确认的具体条件，必须同时满足销售确认的五个条件，才可以进行收入的确认。对于房地产企业的分期收款销售，企业可以根据房产是否交付，风险报酬是否转移等一次或分次确认收入。而对于分期收款销售，税法上计税收入的确认原则和会计上有所不同，企业应依据税法规定按照合同约定付款日期与实际付款日期孰先的原则进行纳税义务的确认和税款的申报与解缴。
案例三:甲房地产公司于2014年1月1日销售写字楼1幢，价款为1000万元，价款分两期收取，2014年1月10日收取600万元，2015年1月10日收取400万元。该写字楼的成本为600万元。2014年7月1日办理了产权手续。(该业务的土地增值税预征率2%，所得税率25%，且按季预缴)下面分三种情况分析该业务的财税处理:(以万元为单位)
(一)按合同约定收款时间确认收入实现
1.2014年1月10日，按合同约定收取销售款600万元
由于未办理产权转移手续，风险报酬尚未转移，会计上暂时不能确认收入，收到款项做预收账款处理，借记银行存款600万元，贷计预收账款600万元。
2.2014年2月申报缴纳营业税与土地增值税
虽然会计上未确认收入，但根据合同约定收款日，纳税义务已经发生，需要计算预缴税金。借:应交税费应交营业税30应交税费应交土地增值税12贷:银行存款42
3.2014年4月，申报预缴企业所得税应纳税所得额=[1000(1-5%-2%)-600]1000600=198(万元)借:应交税费应交所得税49.5贷:银行存款49.5
4.2014年7月1日，确认收入借:预收账款600贷:主营业务收入600借:主营业务成本360贷:开发产品360
5.2014年7月份计提税金，因已预缴，次月无须再申报缴纳
(1)计提营业税和土地增值税借:营业税金及附加42贷:应交税费应交营业税30应交税费土地增值税12
(2)计提企业所得税若计提数与预缴数有差异，则在年度汇算清缴时再予以调整。借:所得税费用49.5贷:应交税费应交所得税49.5
6.2015年1月10日，收取400万元销售款借:银行存款400贷:主营业务收入400借:主营业务成本240贷:开发产品240
7.2015年1月，计提税金
(1)计提营业税和土地增值税借:营业税金及附加28贷:应交税费应交营业税20应交税费应交土地增值税8
(2)计提企业所得税应纳税所得额=[1000(1-5%-2%)-600]1000400=132(万元)借:所得税费用33贷:应交税费应交所得税33(二)会计上按房产交付之日全额确认销售收入实现1.2014年1月，财税处理同上2.2014年7月，确认收入与结转成本借:应收账款400预收账款600贷:主营业务收入1000借:主营业务成本600贷:开发产品600
3.计提税金借:营业税金及附加70所得税费用82.5贷:应交税费应交营业税50应交土地增值税20应交所得税49.5递延所得税负债33其中，应交所得税49.5=[600(1-5%-2%)-6006001000]25%4.2015年1月，计提税金借:递延所得税负债33贷:应交税费应交所得税33
(三)会计上按房屋交付并收回全部应收账款日确认销售收入实现
1.2014年1月，财税处理同上借:递延所得税资产49.5贷:应交税费应交所得税49.5
房地产行业收入篇9
近年来，全省投资的快速稳定增长为税收增长奠定了基础。全省投资中房地产投资被视为与产业、产品关联度最高的行业，也成为四川地方税收的主要来源，2010年仅房地产业与建筑业两项税收已占全省地方税收收入的43.2%（不包括与房地产投资无关的建筑业税，下同），2011年占43.5%，2012年占42%。房地产业投资对地方税收的重要性可见一斑（见图1）。
从投入产出角度分析，亿元房地产开发投资、建筑业亿元产值与地税产出比均保持了高度稳定的线性关系。2010～2012年亿元房地产投资与房地产业地税产出比分别为1∶0.162、1∶0.163和1∶0.16。即1亿元房地产投资带动约1600万元地税收入；2010～2012年建筑业亿元产值与建筑业地税产出比分别为1∶0.041、1∶0.042、1∶0.043。即1亿元建筑业产值带动约400万元建筑业地税收入，这也是通过投资测算税收的重要基础数据（见表1）。
房地产投资与税收行业地位保持稳定
房地产开发投资占比超过18%
2010～2012年在全省投资高速增长的背景下，尽管受一系列调控政策影响，房地产投资仍然保持了较为稳定的占比。2012年全省房地产完成投资3266.4亿元，同比增长15.9%，比全省投资增速低3.4个百分点，占全省投资比重为18.1%，占比较2011年回落0.7个百分点，比最高年份2008年占比18.9%降低了0.8个百分点，剔除灾后重建投资影响，2010年占比为18.5%。占比连续三年保持了高位运行。
房地产相关地税收入占比超4成
2010～2012年房地产业地税收入占地方税收的比重分别为32%、31.58%和30.16%，建筑业整体税收三年占比分别为15.45%、15.06%和15.46%，按三年房地产施工面积与建筑业施工面积之比72.74%、79.21%和76.74%，测算得到建筑业房地产地方税收占比分别为11.24%、11.93%和11.86%，两项税收合计占全省地方税收收入的比重分别达到43.24%、43.51%和42.02%，房地产相关税收在地方税收中的主导地位凸显（见表2）。
税收波动与行业特征关联度高
房地产投资与税收波动周期一致
从2009年开始，四川房地产市场在震后刚性需求及购房鼓励政策的带动下，房地产销售出现一波恢复性快速增长，同比增长68.2%，受销售回暖影响，在当年投资仅增长9.3%的情况下，与此相对应的房地产业税收已呈现26.9%的较快增长，2010年受投资增长显著回升推动，当年地税收入迎来一轮爆发式增长，同比增长57.3%，而当年销售仅增长7.2%，而在2010年4月，首次房地产“国十条”调控政策出台，并未改变当年税收增长的强劲势头，数据反映投资与销售同是影响地方税收波动的原因，但投资对税收的影响具有一定的时滞性，这与房地产项目平均2年的投资周期性相吻合，也是2011年房地产投资与税收保持同步增长的主要原因，从此轮房地产市场复苏与房地产业税收增长的时点看，两者增长的时间起点一致。在此后三次调控政策的陆续出台和成都市“限购令”的实施，房地产投资与销售连续两年高位回落，房地产市场再度步入调整状态，受市场下行影响房地产业税收同时回落，房地产投资与销售左右下的房地产市场走势与税收变化趋势一致（见图2）。
行业投入产出比高度相关
从2010～2012年连续三年亿元投资与房地产业地税收入产出比分析，这一指标值一直稳定在1：0.16以上，最大波动值仅为0.3个百分点，说明房地产投资与地方税收收入高度相关；从2010～2012年连续三年建筑业亿元产值与地税收入产出比分析，这一指标值一直稳定在1：0.04以上，最大波动值仅为0.2个百分点，说明全省建筑业产值与建筑业地方税收之间同样保持了高度的相关性。
结构体制对税收影响不同
税制结构对税收的影响
2012年房地产开发投资增速15.9%，较2010年增速回落22.3个百分点，而2012年房地产业地税增长12.82%，较2010增速回落44.49个百分点，国税甚至回落幅度达到72.5个百分点，两项税收回落幅度远大于投资，造成这一差距的原因在于受税制结构影响。
由于市场低迷企业拿地热情减弱，土地增值税、土地使用税、耕占税、资源税等税收大幅减少，数据显示，2012年全省住宅供地4804.58公顷，同比下降7.1%，较2010年增速回落71个百分点，与国税回落幅度基本相同。土地供应量的下降同时也对地税增长产生较大影响，加上房地产投资以外的二手房交易出现大幅萎缩，契税、印花税等大幅减少，数据显示2012年全省二手房销售2158.6万平米，较2011年同比下降8.6%，与2010年（二手房销售2569.92万平米，同比增长21.77%）相比，降幅达到30.37个百分点，此外，2012年全省耕地占用税收缴80.84亿元，同比增长65.69%，而这一数据并非当年实际供地应缴额，包含前期政府平台公司应缴未缴，是去年税收增长压力大而追缴以往年度应缴未缴的结果，对当年税收增长起到了一定助推作用，而对次年税收增长将构成基数压力。
地区投资结构对税收、经济的影响
房地产投资比重与房地产业税收比重相比较，19个市州呈现房地产投资占比高则房地产业税收占比高，房地产投资占比低则房地产业税收占比低的特点；仅广安、达州两地趋势有所差异。
房地产税收占比与房地产税收增速之间相比较，有14个市州呈现占比大、增速慢，占比小、增速快的特点。
房地产投资占比与房地产业税收增速相比较，结论与税收比重、增速比较结论一致，有14个地区呈现占比大、增速慢，占比小、增速快的特点。出现这一反差主要是受房地产发展周期所决定的，较高基数下的高增长难度较大，同时也反映出这部分地区税收征缴的压力。
以成都为例，虽然税收总量仍在增长，但占比却不断降低，一方面体现了宏观调控的成效，另一方面也说明该地区财政收入增长面临较大的压力。对全省而言，增速快的地区，受总量较小的影响，其对税收的带动不足以支撑全省税收高速增长，影响全省税收增长趋势的依然是占比较大的地区。
房地产业还是一个产业关联度较高的行业，涉及上下游产业50余个，产品千余种，房地产业的兴衰也将直接影响相关行业的生产经营，特别是对钢材、水泥、化工等基础建材行业的影响最为直接，同时房地产业也是四川经济实现投资拉动不可或缺的重要因素。在宏观调控政策下，推动房地产业的健康可持续发展已成为当前经济工作的重中之重。
2013年投资与税收预测
房地产开发投资总量预计增长14%
2013年“国五条”调控新政的出台，再次表明了中央调控的决心和调控力度，后续还将陆续公布配套实施意见，将会进一步考验房地产市场的承受压力，造成投资与销售的持续走低，初步预计，2013年全省房地产开发投资总量约为3720亿元，增长约14%。
房地产业税收总量预计为590亿元
2013年在房地产市场调控依然趋紧的政策环境下，房地产开发投资增速回落将进一步加剧房地产业地方税收征收困难，按照房地产投资与地税收入产出比回落趋势推算，预计2013年这一比例将回落至1∶0.159，2013年全年房地产业地方税收总量约为590亿元，同比增长约13.1%（见图3）。
建筑业地税收入预计达300亿元
2013年省委、省政府已确定了投资增长奋斗目标21000亿元，增长16.5%，要保持投资目标的顺利完成，2013年四川建筑业仍将保持较高的增长速度，初步预计2013年全省建筑业完成产业约为7300亿元，同比增长约16.8%，按照近三年建筑业亿元产值与地方税收最低产出比1∶0.041测算，预计2013年建筑业地方税收将达到300亿元，同比增长约12.8%（见图4）。
对财政收入的贡献仍将突出
作为四川财政收入的重要组成部分，近年来房地产业及其相关建筑业税收对稳定四川地方税收乃至地方公共财政收入增长发挥了积极推动作用。但房地产业税收属于一次性税源，对当期房地产市场的发展走势依赖性强，如果没有后期产业发展的支撑，抬高了基数的财政收入、地税收入继续稳定增长将难以为继，特别是房地产投资占比较高的地区，如成都、南充、绵阳等税收增长的压力更加突出，同时作为政策影响敏感度高的行业而言，其市场走势具有较大的不确定性，尤其在国家调控措施不断加码的背景下，房地产市场短期内繁荣的局面不会再现，土地供应、新开工面积负增长、待售面积大幅增加，进一步加剧了房地产行业发展压力，房地产行业回落趋势将不可避免，但房地产业及其相关税收短期内还将保持较高的税收占比。但对财政收入增长的贡献将逐步减弱。房地产业一业独大或将房地产业及其相关税收作为财政增收主渠道的做法将难以为继。
房地产行业收入篇10
关键词房地产市场税收秩序公平竞争
1房地产业税收征管面临的问题
1.1倒挂往来不入“收入账”，随意调剂收入
这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为：一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，作为调节利润多少的工具，不及时结转收入，不及时申报纳税；二是收到银行按揭款时，长期挂在“预收账款”等往来账上，不入“销售收入”账，推迟纳税；三是对外投资分回的收益，账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税。
1.2税前扣除项目不真实，虚列或高估成本
主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是不按项目设立成本明细，将完工与未完工的项目成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水，扩大用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润，逃避相关税收；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。
1.3以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收
主要表现为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票，少计收入或减少应税所得额。
1.4以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款
主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，导致营业额减少，偷逃相关税收；二是利用关联关系，非法转移利润；三是自建房屋销售或出租，取得收入不入收入账；四是以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，骗取税收优惠等，也都是房地产业偷逃税常用的主要手法。
2房地产业税收征管现状透视
2.1从房地产业税收收入来看
虽然房地产业实现的各项税收不管是分税种，还是收入总量以及收入结构都有较大幅度的增长，这都是由房地产市场的不断发展和税收管理得到强化，成为房地产业税收增长的强大动力得来的，但进一步深层次地分析必将面临一些突出问题：一是涉税信息失真，计税依据可信度小，导致房地产税收大量流失；二是纳税人申报意识和申报质量不高。销售收入不实、成本虚列、费用列支不合理，隐瞒、虚报成交价的现象突出；三是房地产市场不规范，投资结构单一，后劲不足；四是税制改革不彻底，制约了房地产业税收可持续增长的规模。
2.2从房地产业纳税人来看
企业为了实现利润最大化必然铤而走险。利益是柄双刃剑，具有腐蚀性，过度地追求往往产生非理性的偷逃税行为。如果偷逃税不被发现，必然大赚一笔，即使被发现了、查处了，也只是补足税款，缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差，助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意，并且房地产业所特有的周期长、投入大、环节多的特点又给偷逃税留下了可以操作的空间。一些房地产企业为追求利益的最大化，不惜以违法犯罪为代价，在申报纳税、拖欠税款、延迟纳税、偷逃税上大做文章。
2.3从政府及相关部门行为来看
政府及部门处于转型时期，为了谋求“地方和部门利益”而损害公共利益的现象仍然存在，一是为了加快城市基础设施建设，减轻财政支出压力，当地政府在招标的房地产开发项目中附加一些配套开发建设项目，并在税费上做出允诺或让步。一方面任意减免地方性收费项目或降低收费标准，另一方面要求税务部门提供税收“优惠”，支持地方房地产业的发展；二是由于房地产业在地方经济中占有重要地位，企业与政府之间“关系密切”。在纳税上企业总想寻求政府“庇护”，而地方政府的个别领导也认为企业与税务部门都是自己的两个“钱口袋”，企业发展与税收增长是一个问题的两个方面，这种想法影响了税务部门的公正执法；三是在土地管理上呈现两个相反趋势，一方面为了招商引资，各类开发区纷纷以低价甚至免费出让土地，另一方面，为获取资金，政府设法高价出售经营性用地。有人认为房地产是城市的小金库一点也不为过，地方政府受利益驱动，大肆开通相关收费，据有关资料统计，一般情况下仅土地出让金就占地方财政收入的20%以上。相反的趋势形成相同的结果，即牺牲国家利益，政府从中得到更多的收益，地方政府在看重并依靠房地产业发展的同时，在一定程度上，对房地产企业的偷逃税行为淡然视之，造成房地产业税收大量流失。2.4从地税部门自身来看
开发一个房地产项目，需要经过多个行政部门的审批、许可与监督，这些部门都一定程度上掌握了房地产开发信息。一是由于税务部门与这些行政部门没有建立有效的信息交换和沟通制度，在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业提供了偷逃税的机会。二是房地产开发是一个复杂的系统工程，税务部门限于人力、物力，建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实；房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清；银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以掌握的现象十分突出，增加了遏制房地产业偷逃税行为的难度。三是受各种因素的干扰，税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够，往往以补代罚，以罚代刑，没有形成强大的威慑力量，助长了偷逃税现象的产生和蔓延。
3强化房地产业税收征管的对策
3.1加强部门配合，实现税收管理的社会化
密切与计委、建委、土地、规划、房产、银行等相关部门的联系配合，积极争取地方政府及有关部门的支持，多方采集房地产企业涉税资料。从计委、建委收集经济适用房、旧房改造等新开工项目、续建项目投资计划、项目开发许可等情况；从规划局收集建设工程规划许可、规划调整等情况；从房管局收集项目开发建设投资进度、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等情况；从房改办、房地产交易（招标）中心等部门收集各种形式的联建、集资、合作开发的房地产项目资料，搭建信息交流整合平台，形成齐抓共管、部门联动的协税护税网络和社会监控网络。
3.2强化管理措施，实现税收征管规范化
具体规范包括：①规范加强“可售商品房面积”的审核，通过落实已竣工验收的开发项目实际“可售商品房面积”的真实情况，掌握能够给企业带来效益的商品房数量；②规范和加强主营业务收入的审核，核实审核对象的收入情况、销售单价、结算方式；③规范和加强主营业务成本的审核，审核主要成本项目的真实情况，落实已结转经营成本的正确性；④规范加强成本和收入的配比性审核，验证成本和收入的配比程度，核实成本或收入的真实性；⑤规范和加强期间费用的审核，确认期间费用的真实性和合法性；⑥规范和加强投资收益的审核，确认投资属股权投资还是债权投资；收益属于投资收益还是转让收益；转让收益的计算是否正确等，通过审核，根据税法规定做出补税处理，构成偷税的，移交有关部门处理。
3.3加大稽查力度，实现税收治理法制化
一般情况下可采用如下方法：①销售成本率及利润率配比法。以已售房合同定价收入的成本率或利润率为依据，配比当期销售成本或利润，即当期实际销售成本＝（已售房总成本÷已售房合同定价收入）×100%×当期实际销售收入；②当期销售收入比重配比法。以当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重为依据，配比当期销售成本，即当期实际销售成本＝（当期实际销售收入÷已售房合同定价收入）×100%×已售房总成本；③单位成本配比法。以可售房单位成本为依据，得出已售房总成本占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本。即当期实际销售成本＝［（可售房总成本÷可售房完工面积）×已售房合同总面积÷已售房合同定价收入］×100%×当期实际销售收入。④分项目单位数量配比法。以已售房总面积占可售房完工面积的比重为依据，得出已售房总成本，再按当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本，即当期实际销售成本＝［（已售房总面积÷可售房完工面积）×100%×可售房总成本］×（当期实际销售收入÷已售房合同定价收入）×100%。（注：前两种方法适用于商品房全部完工并全部订立销售合同,款未全部收回时的计算。后两种方法适用于商品房全部完工而部份未销售；已售商品房全部订立销售合同，但款未全部收回时的计算）。二是要对稽查案件的检查质量实行跟踪抽查。严格落实执法目标责任制，将所有的偷税案件办成“铁案”。三是要严格依照《税收征管法》的规定，对税款拖欠不缴的房地产企业，依法采取强制措施，确保税款及时足额入库。如房地产企业采取预售方式销售产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（预计收入的利润率不低于15%）计算出营业利润额，再并入当期应税所得额，统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时进行结算调整。按此规定，房地产企业想延迟纳税，利用申报亏损躲避税收这条路已经行不通了，这就给税务稽查提供了法律保障。四是要对大案、要案严格按法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任。五是要完善投诉举报网络，鼓励广大群众举报偷逃税者，形成综合治理局面。