工程款支付方案篇1
关键词：分包合同；附条件条款；工程承包
中图分类号：DF5文献标志码：a文章编号：1673-291X（2014）08-0297-03
一、附条件付款条款的法律性质分析
附条件付款条款所反映的法律关系通常都是建立在业主-总承包商-分包商的基础之上，即业主和总承包商之间是总包合同关系，业主是总承包商的付款义务人；总承包商与分包商之间是分包合同关系，总承包商是分包商的付款义务人。具有附条件付款条款的分包合同与一般的分包合同在基础法律关系方面，并无实质性区别。其特殊性在于，分包合同中约定了总承包商向分包商支付分包款项的前提条件是业主向总承包商支付了相应的款项。从本质上讲，总承包商在分包合同对付款条款进行这样的约定，其目的在于使分包商与总承包商共同分担总承包合同项下的收款风险，从而转嫁业主支付不能的风险。
在国外工程承包合同中，附条件付款条款表现为多种形式。①关于附条件付款条款，一些国家的法律对其进行了明确的规定。在英国，根据《1996年房屋、转让、施工和重建法案》（Housing，Grants，ConstructionandRegenerationact1996）第113条的规定，施工合同项下以一方（总承包商）收到第三方（业主）付款为前提的付款条款是无效的，除非第三方（业主）破产。因此，“一般而言，附条件付款条款（例如，pay-when-paid条款）是无效的。”②
除英国外，美国、澳大利亚等国的法律也都对附条件付款条款的法律效力问题进行了明确的规定。③总体而言，各国法律都对附条件付款条款进行了限制甚至否定其效力的规定。因此，在国际工程承包领域，当合同适用法律为项目所在国或第三国法律时，应当调查所适用的法律或者适用法律所在国的司法判例对附条件付款条款是否有无效或者限制性规定，避免出现因适用该条款而发生法律风险。
随着我国国际工程承包业务的迅速发展，附条件付款条款在国内工程承包领域得到了较快的推广。关于附条件付款条款的法律效力问题，由于我国法律没有明确的规定，司法实践中的案例又各自具有其特殊性，导致对于附条件付款条款的法律效力问题存在多种不同的意见。如何认识附条件付款条款的法律效力问题，成为工程承包企业是否以及如何适用该条款进而规避相关法律风险的关键因素。
有人认为，附条件付款条款应当被认定为是附条件的民事法律行为，进而具有附条件付款条款的分包合同也是附条件的合同。在业主未向总承包商支付货款时，总承包商有权拒绝向分包商支付货款，理由是，根据合同法第45条、46条的规定，总承包商向分包商支付货款的条件还不具备、期限还未满足，因此，总承包商没有向分包商支付货款的义务。
简单地应引用合同法第45条、第46条的规定作为拒绝向分包商支付货款的理由，是对法律条文的片面理解。合同法第45条、46条的规定针对的是合同本身的效力，而具有附条件付款条款的分包合同的效力是一个没有争议的问题，无论业主支付与否，均不影响分包合同本身的效力。因此，不能以合同法第45条、第46条作为总承包商不履行付款义务的法律依据。
那么，应该如何认识附条件支付条款的法律效力呢？我们认为，既然我国法律没有规定附条件付款条款的约定无效，且该条款没有违反我国法律的其他禁止性规定及社会公益良俗，如果双方当事人在平等协商的基础上自愿达成该条款，双方的约定符合合同意思自治原则，因此，合同一经成立并生效，该条款即应在合同当事人之间产生法律效力，双方当事人受此条款的约束。
二、司法实践中对附条件付款条款的认定
由于我国法律对附条件付款条款没有进行明确的法律规定，而实践中很多工程承包企业在分包合同中大量使用该条款，因此很容易发生法律纠纷。分析并研究相关的司法判例，对于我们进一步认识和澄清相关法律问题提供了必要的参考依据。
案例一①
总承包商甲公司参与了某工程项目设备采购公开招标，业主招标书要求总承包商甲公司提供生产厂家及工艺设备的相关技术资料。为此，分包商乙公司、丙公司作为设备制造商向甲公司出具了正式授权函，由甲公司牵头参加此项目的投标。标书制作过程中，分包商乙公司、丙公司按照业主招标书的要求完成了相应部分的标书制作，包括商务、技术、安装、服务等部分。后总承包商甲公司中标并与业主签订了供货合同。同日，总承包商甲公司与分包商乙公司、丙公司分别签订了《供货合同》。两个《供货合同》中约定付款方式均为：1.10%的预付款，在总承包商收到业主的预付款后支付给分包商。2.80%的合同款，分包商凭发票、制造厂商出具的出厂质量证书、制造厂商出具的明细装箱单、原产地证书、业主指定的收货人收货签字收据向总承包商提交，总承包商在收到业主方支付的该部分货款后，支付给分包商。3.10%的合同款，在货物通过最终验收后，凭买（业主）卖双方签署的合同货物最终验收证明和发票，在总承包商收到业主支付的该部分货款后，支付给分包商。
后项目顺利执行完毕业并通过业主最终验收。其间，业主仅向总承包商甲公司支付部分货款，总承包商甲公司按比例分别支付给分包商乙公司和丙公司。此后，虽然总承包商甲公司多次向业主催讨剩余货款，但业主皆以资金紧张为由拒绝支付。
分包商乙公司、丙公司向总承包商甲公司索要分包合同款项，甲公司均以合同中约定附条件付款条款以及业主没有支付款项为由拒绝向分包商支付剩余款项。分包商乙公司、丙公司无奈，分别依据《供货合同》中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁申请，要求总承包商甲公司支付剩余货款及利息。经仲裁庭审理，分别做出了截然相反的两份裁决。在分包商乙公司作为申请人的仲裁案件中，仲裁庭支持了申请人的仲裁请求，做出了要求总承包商甲公司支付货款及利息的裁决。而在分包商丙公司作为申请人的案件中，仲裁庭驳回了申请人的仲裁请求，裁决总承包商甲公司无需承担付款责任。
上述两个案件的争议焦点均为：第一，本案《供货合同》是否是格式合同？第二，合同中约定的“总包商从业主收到款项后，再支付给分包商”的付款条款是否有效？
在分包商乙公司作为申请人的仲裁案件中，仲裁庭认为《供货合同》是总承包商甲公司为了重复使用而预先拟定的，用于和众多供货商签订此类供货合同，因此该《供货合同》的条款应当属于合同法第39条规定的格式条款。基于此，仲裁庭认为，该合同条款中关于“买方收到业主支付的货款后再支付给卖方”的内容明显属于免除被申请人责任、加重申请人责任、排除申请人主要权利。根据合同法第40条，应当认定无效。
在分包商丙公司作为申请人的仲裁案件中，由于总承包商甲公司向仲裁庭提交了大量分包商丙公司参与项目投标的证据材料，以及双方协商议定合同条款的证据，仲裁庭充分尊重双方当事人的意思自治，认为该付款条款不属于格式条款并免除、加重或排除当事人的责任。最终，仲裁庭认定该条款有效并驳回了分包商丙公司的仲裁请求。
上述两个案例，仲裁庭并没有对于附条件付款条款的法律效力问题给予正面的解释和说明。即便是认定附条件付款条款无效的第一个案件，仲裁庭也是借格式条款免除、加重或者排除对方主要权利的应认定无效的规定否定了该付款条款的效力，但是，仲裁庭并没有裁定付款条款本身是无效的。可见，就目前我国合同法的规定而言，附条件付款条款的约定很难从法律上直接认定为是无效的或者是可撤销的条款。
案例二②
原告金恒达公司与被告首建集团签订中板钢材供应合同，由原告向被告提供中板1422吨，被告向原告支付价款632万元。关于付款方式双方约定，被告在合同签订后向原告支付预付款400万元，“余款待北京城建道桥公司拨付后支付”（注：原告提供给被告的中板钢材将使用于北京城建道桥公司承包的某道路改造工程中）。合同执行过程中，原告依约向被告提供了全部钢材，被告对质量等没有异议。北京城建道桥公司向被告支付了124万元，被告已将该笔款项支付给原告，并最终合计支付货款154万元。余款69万元经原告多次催要未果，遂向法院提讼。
庭审过程中，对于“余款待北京城建道桥公司拨付后支付”的理解，双方持不同意见。原告认为，只要道桥公司开始向被告支付款项，被告就应当将余款付清，而不论道桥公司向被告支付的款项是多少；被告认为，只有道桥公司交工程款拨付给被告之后，被告再支付给原告剩余款项。
法院经审理后认为，合同双方对合同条款理解意见相左，应根据合同的性质、目的和双方的交易习惯，本着有利于实现合同目的的原则，按照通常理解进行解释。道桥公司如何拨付款项以及拨付数额，并非本案合同当事人所能预料和控制，对该项约定的解释过于苛刻，显然对双方都是不公平的。被告以道桥公司未向其全额支付款项为由拒绝向原告支付余款的抗辩意见，系不当解释合同条款。最终，法院依照合同法第60条、第61条和第159条之规定，判决被告向原告给付剩余款项。
在本案中，法院亦没有就附条件支付条款的法律效力问题进行论述，更没有认定该付款条款无效。法院的判决实际是以条款约定不明，合同当事人应本着诚实信用的原则全面履行自己的合同义务为依据判令被告承担还款责任的。
通过以上的案例可以看出，由于法律没有对附条件支付条款的效力问题进行明确的规定，导致司法实践中对附条件支付条款的法律效力问题存在较大的分歧。虽然上述案例中并没有直接阐释附条件付款条款是否有效，但上述裁决的背后其实都体现出司法机关对于附条件支付条款效力问题的谨慎态度。在目前工程承包领域业主总体说来较为强势的情况下，对于附条件付款条款效力问题的认定必将对分包商产生巨大的影响。因此，对于附条件付款条款的适用也要尽可能心中有数，结合可能会产生的问题做好必要的风险防范。
三、适用附条件付款条款应该注意的几个问题
虽然附条件付款条款的法律效力问题目前还很难得出一个较为统一的意见，但由于法律对此问题尚没有做出明确的规定，为我们适用该条款留下了一定的制度空间。当然，存在一定的空间并不等于我们就可以放心大胆地使用这一条款，在适用、执行附条件付款条款时应该注意以下几方面的问题：
1.合同中的附条件付款条款应当尽可能做出明确具体的约定
客观地讲，分包商对于分包合同中的附条件支付条款是非常抵触的，对附条件付款条款进行具体的约定更是难上加难。但是，对于总承包商与分包商协作投标的项目，对于提供了总承包合同项下关键设备、施工内容的分包商而言，在总承包商同样承担业主支付不能风险的情况下，对分包商提出分担收款风险的主张也是合理的。因此，如果有可能在分包合同中协商附条件支付条款，就应该尽可能争取对条款进行明确的约定，避免日后执行过程中出现争议。同时，要体现出合同是双方平等自愿协商的结果，避免出现对方当事人以格式条款为由否认该条款法律效力的问题。
2.对于业主指定分包商以及以“挂靠”名义合作投标的分包商，应该在分包合同中坚持适用附条件付款条款
业主指定分包商往往和业主具有较为密切的业务关系，更容易从业主那里收回项目款项。部分分包商，由于资质问题不能直接投标，或者与项目业主具有某种业务合作关系等，在与类似分包商协商分包合同条款时，应该坚持适用附条件付款条款。这样，不仅将总承包合同项下的收款风险作了合理分担，事实上也有利于避免总承包合同的收款风险。
工程款支付方案篇2
论文关键词建筑工程纠纷债权优先受偿权
《中华人民共和国合同法》第286条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这就是建设工程价款优先受偿原则。
2002年6月11日，最高人民法院就此又了法释（2002）16号“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”的司法解释（下简称最高人民法院司法解释），明确规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”最高院于2002年6月11日，针对上海市高级人民法院《关于合同法第二百八十六条的理解与适用问题的请示》下发了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），明确了施工单位的工程价款受偿权优先于抵押权和其它债权受偿。为保护购房消费者的利益，该《批复》还特别规定了：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
案例：某县水务局为修建位于该县的一座水库而成立了某某水库管理局（以下简称：管理局）。该水库管理局进行了修建此水库的招投标，某某施工公司（以下简称为：甲）通过招投标获得了承建该水库的资格，甲公司和水库管理局签署了《建筑施工合同》，合同中约定了双方的权利和义务等，工程金额为2.3亿，工期为18个月。甲随即进场施工。因工程需要，甲施工公司把部分工程分包给了某劳务公司（以下简称：乙）。在施工过程中，水库管理局的资金出现了问题，一直不能按合同规定的进度拨付工程款。部分的工程款由甲垫资。水库完工后，管理局拖欠甲工程款0.8亿元。甲也拖欠乙的劳务费和许多供货商的材料款。由于甲向管理局讨要不到工程款，故一直不能支付乙和供货商的款项，乙组织员工和供货商天天来甲公司讨要，严重影响了甲的正常工作秩序。为此，甲和乙把管理局诉讼到了人民法院……。最后法院判决：驳回乙的诉讼请求，支持了甲的诉讼请求。执行阶段因管理局无能力支付甲，法院拍卖了由甲承建的水库经营权，以此来支付甲的工程款。此前，由于部分主材是由管理局提供，管理局因未足额支付供货商的材料款，供货商也起诉管理局到该法院，并且办理了诉前财产保全，查封了该水库的部分设备等。执行阶段，拍卖该水库的款项，法院先给予了甲，剩余部分划给了起诉后的供货商。
该案例提醒我们施工企业在运用优先受偿权时，要注意几个问题：
一、建设工程优先受偿权的条件
（一）诉讼主体要适格
乙为什么没有得到法院的支持？就是乙的诉讼主体不适格。乙方只是工程的分包商，他只是和甲发生了法律关系，如果要起诉，乙方只能起诉甲而不能起诉管理局。可见，能行使工程优先受偿权的主体应该是工程的承包人。一般来说，施工单位由施工总承包单位，施工总承包可以把工程分包给分包单位，即工程分包、劳务分包。一般来说优先权仅对建设总承包单位行使，从法律上分包单位不具备行使优先权的主体资格。
（二）必须是发包方逾期支付工程款
发包人未按合同约定支付工程款是承包方使用优先权的第一法定条件，只有发包商不按时履约，事后又不积极补救。承包人催告后在合理期限内发包人仍不支付。按合同法规定，只有催告要求发包人在合理期限内支付，而发包人超出这个合理期限仍不支付（或未足额支付）才可行使优先权。
（三）工程项目能够折价、拍卖
目前法律上未有相关的规定，但涉及国家安全或其它国家重要利益的工程显然是不能拍卖、折价，现实中，这类工程也不可能出现不能支付工程款的情况；以公益为目的的工程，如学校、医院等，一般也不能折价、拍卖。排除诸如此类不适合于折价、拍卖的工程，其他工程一般都可以行使优先受偿权。
二、建设工程优先受偿权的法律特征
1.建设工程优先受偿权是一种法定的担保权，《合同法》以法律的形式将其固定，是一种勿需当事人双方约定而依据法律而存在的权利，也是目前我国法律中存在的？唯一的对特定的行业的法定担保权。
2.优先于抵押权。《合同法》中规定了优先受偿的原则，而最高人民法院的司法解释明确规定它优先于抵押权。法定抵押权有别于约定抵押权。法定抵押权不以登记为生效要件，其直接产生于法律规定，公信力比登记更具有可靠性。笔者认为这儿指的抵押权仅指针对工程本身设置的抵押，而不包含工程所用土地使用权的抵押。因此在实践中行使优先受偿权必须与土地使用权人（含抵押权人）进行协商才具有可操作性。
3.优先于其它债权。发包人对外一般有多笔债务，如有些工程中的主材由发包人购买供应，发包人往往也拖欠材料供应商的款。既然是优先受偿权，承包人对工程的受偿权优先于这些债权人。
以上案例说明了一个道理：优先受偿权优先于抵押权，能对抗并优先于人民法院保全。
4.在破产还债程序中优先受偿权应排在抵押受偿权前。按法理发包人一旦进入破产还债程序，即除破产费用、企业职工工资和劳动保险费用及所欠税款外，承包人勿需主张，就自然拥有优先受偿权。这改变了发包人进入破产还债程序后按份额比例分割偿还债权人的情况。
5.不能对抗已支付全部或大部分购房款的房屋买受人。《批复》第二条规定，“消费者交付购商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的拖欠承包工程款优先受偿权不得对抗买受人。”最高人民法院司法解释中没有规定购房合同是否必须经过备案或公证，而仅以是否支付了全部或大部分房款作为抗辩标准。发包人很可能会制造虚假的房屋买受人而行使对优先权的抗辩权。优先受偿权与消费者商品房买受人对抗权的关系。消费者购买商品房是一种生存的权利，同时还关系到社会的稳定；而承包人的权利主要是一种经营权利，生存权利优于经营权利不仅符合我们国家的实际情况，更是保障基本人权的具体体现。因此，为保障优先权的行使，承包商应当想办法与发包方约定和限制所建商品房工程的销售。如，限定只能对部分房屋进行销售或者对房屋预售款进行提存等。否则，所谓的优先受偿也难以落实。
三、优先受偿权的范围
最高人民法院司法解释第三条规定建设工程优先受偿权的建筑工程价款仅能包含承包人为建设工程应当支付的实际支出的费用。这一规定含义如下：
1.系承包人为工程本身所支出的实际费用。如是除工程本身以外的债权债务关系则不在此列。承建工程与优先受偿权行使对象工程应为同一工程。
2.承包人应当支付且实际支付的费用。为了避免承包人无限制地扩大优先受偿权的范围，最高院在司法解释中明确了系承包人在建设工程过程中应当支出的费用。这儿的“应当”是指为工程建设必须支付的费用，通常也指按工程实际情况已支付的费用，但同样的工程可能存在价差，发包人与承包人对“应当支付”可能出现较大分歧。
除了司法解释中所列工作人员报酬（即劳务费）、材料款外，还应包含经发包人认可由承包人进行分包而由承包人支付给分包商的费用。
工程的价款一般是在合同约定的范围内，经发包方和承包方以及监理通过决算或未结算有几方认可的单据记录的资料汇总得出的金额，对双方有争议的单价，可参照定额计算。对有争议的工程量可以通过第三方审计来计算。
3.优先受偿权不包含违约金及违约损失。建设工程优先受偿权只保证承包人基本权利，也就是工程款之类的费用，所以违约金及违约损失不列入优先受偿里面。
《批复》第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”该《批复》确定了工程价款优先受偿的范围，排除了承包人因发包人违约所造成的损失。笔者认为，《合同法》第二百八十六条所保护的建筑工程价款优先受偿，是承包人对工作物的建筑、修缮所发生的实际支出费用，不包括预期利润。虽然预期利润是承包人承揽工程所要达到的效益目的，但不是工作物价值的体现。实际投入和支出，使工作物的价值得以体现和提升，但是这种体现和提升的范围以及幅度到底是多大呢？可能同一性质的工程在不同的环境下，它产生出来的利润都不会一样。既然法律没有规定是否把利润归为优先受偿权之中，这就给审判法官很大的自由裁量权。
四、建筑工程价款优先权行使期间及权利认定程序
《批复》的第四条规定：在工程已竣工的情形下，承包人行使优先受偿权，从工程竣工之日起六个月内有效。建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。如果工程尚未竣工，而发包人拖欠进度款，经承包人催告在合理期限内仍未支付的，则从工程约定的竣工之日起六个月内可行使优先受偿权。
如果必须要工程竣工之日或到工程约定的竣工之日方可行使优先权，可能对工程承包人很不利。
第一，施工企业应该注意该《批复》第四条所确定主张优先受偿权的期限。当承包人不在《批复》所规定的期限内行使优先受偿权，就会丧失优先受偿工程价款的权利，也就是说一般的诉讼时效是两年，当事人只要不丧失诉讼时效起诉后，一般是应该得到法律保护的，但是《批复》的第四条明文规定了“六个月”的时间，不管发包方和施工方能否自愿协调解决，施工方必须在竣工之日以后的六个月内起诉而获得优先受偿权。
工程款支付方案篇3
项目投资遭遇“无间道”
2007年。大庆鸿盛房地产开发有限公司（下称鸿盛公司）为响应大庆市政府招商引资的号召，投资1.34亿元开发建设金地国际——供应技校改造项目。按照项目设计，分为a、b两区，建筑面积11.18万平方米。
经招投标，鸿盛公司与江苏中厦集团有限公司（下称中厦公司）于2008年10月25日、2009年3月27日分别签订了大庆市原供应技校地区改造项目鼎园居住小区b区《建设工程施工合同》及a区《建设工程施工合同》。
项目开工后，按照合同约定，2009年3月31日，鸿盛公司支付给中厦公司鼎园小区b区工程预付款775万元。2009年5月26日，鸿盛公司通过银行转账的方式支付给中厦公司a区工程预付款2500万元。
然而，中厦公司却只承认第一笔款项系预付款，认为第二笔款项是办理a区施工许可证备案之用，并再次要求鸿盛公司按合同约定支付工程预付款。这一不合理的要求遭到鸿盛公司的拒绝。双方僵持不下的结果是工程停工。
2010年3月21日，在大庆市建委清欠监察支队等相关部门的主持下，两家就复工前各相关事宜举行了会谈。中厦公司复工。
工程复工后，鸿盛公司按照合同约定的工程进度支付了相应的工程款。2010年8月20日，中厦公司出具《证明》一份，证明至2010年8月20日鸿盛公司不拖欠承包人中厦公司工程款。
然而，在工程未完工的情况下，2010年8月25日，中厦公司建设单位组织设计、监理、施工等单位对该工程进行了竣工验收，形成了《竣工验收报告》，该报告载明鸿盛公司审查结论为验收达到了合同约定、图纸和国家施工质量验收标准规定工程无甩项目，质量合格，同意竣工。验收合格并交付使用。随后，中厦公司拿着《竣工验收报告》，以工程竣工为由要求鸿盛公司支付剩余工程款，被拒绝。
2011年5月1日，因发现造价支出严重超出预算，实际已支出工程款2.2亿余万元，加上尚未支付部分共计约2.7亿元。超支多达原审定预算一倍，上海鸿图置业有限公司（记者注：鸿盛公司之母公司）委派专人前来鸿盛公司调查。
上海鸿图置业有限公司现场调查发现，中厦公司所谓的已竣工验收的部分工程不但至调查时仍未完成施工，审计报告存在大量虚假不真实情况，部分工程重复计算，在核查财务情况后也发现诸多问题，而且a区1#楼连竣工验收备案证都没有办理。小区基础工程实际竣工时间是2010年11月15日。
上海鸿图置业有限公司进一步调查发现，事实上，是中厦公司拖延了工期。鸿盛公司总经理陈炳良与工程监理配合中厦公司出具了虚假竣工验收报告。而且陈炳良还向中厦公司出具《承诺》称：鸿盛公司未按合同约定向中厦公司支付工程预付款2500万元，“证明”只是作为办理a区施工许可证备案之用。
当潜藏在工程后面的问题——暴露出来后，上海鸿图置业有限公司以鸿盛公司的名义选择了向大庆市公安局报案。
公安机关立案后法院作出判决
2012年3月21日，大庆市公安局以陈炳良涉嫌非国家工作人员受贿罪对其进行立案。2012年5月3日，大庆市公安局以大庆瑞兴监理公司涉嫌提供虚假证明文件罪对其立案。
警方经过侦查查明，陈炳良在负责鼎园居住小区工程期间，收受了马子龙、吕德河、姜秋林等人48万元行贿款。大庆瑞兴监理公司刘福佳承认，针对鼎园居住小区出具的工程竣工报告是虚假的（记者注：2012年12月26日，陈炳良被被大庆市杜尔伯特自治县法院判处有期徒刑6年。）
就在鸿盛公司还在求助于司法手段解决工程建设中的腐败问题的时候，2011年12月12日，中厦公司却先下手为强，以鸿盛公司拖欠其工程款4603万余元为由，一纸诉状将其诉至大庆市中级人民法院。
在案件审理过程中，鸿盛公司一方人多次向法庭强调，中厦公司据以主张工程款的主要证据《竣工验收报告》已被警方立案侦查，已经查实该报告是虚假的，并请求法院重新组织对该工程的造价进行审计。但法院以鸿盛公司收到竣工结算文件后，没有任何答复。视为认可竣工结算文件为由拒绝对该工程的造价重新进行鉴定。
而鸿盛公司认为，鸿盛公司在2010年12月6日接到中厦公司提交的结算书后，即委托黑龙江泰达工程管理咨询有限公司进行工程结算审核，显然是对中厦公司结算书的不认可，否则，没有必要再委托第三方审核。
大庆市中级法院经过依法审理后认为，在合同履行过程中。中厦公司已完成施工，并将工程交付被告鸿盛公司，鸿盛公司不同意中厦公司的结算，也不提出具体数额明确答复原告中厦公司，怠于履行结算审核义务。应承担相应后果，因此，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律的解释》第二十条的规定，中厦公司提供的结算书应当作为确定本案工程造价的依据。
据此，大庆市中级法院判决：鸿盛公司于判决生效之日起十日内给付拖欠中厦公司的a区1#楼工程款等款项4046万余元及其违约金、b区2#楼和3#楼工程款等款项74万余元及其违约金。
鸿盛公司不服大庆中级法院的判决，向黑龙江省高级人民法院提起上诉，请求依法撤销大庆市中级法院对该案的民事判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。
公安机关以法院判决为由停止调查
2012年7月，受鸿盛公司的委托，中国法律咨询中心就鸿盛公司与中厦公司建设工程施工合同纠纷一案进行了研究、论证。陈兴良、周光权、尹田、张卫平以及陈甦等国内法学界的大腕参与了此次论证。
经对案件材料的仔细分析和深入研究，专家们认为，大庆市中院的一审判决事实认定不清、适用法律错误、审理程序严重不当。
专家们说，在鸿盛公司举出大量反证证明涉案工程的竣工时间并非2010年8月25日，《竣工验收报告》是虚假的情况下。大庆市中级法院不对案件事实进行查证，仅以真实性存在疑问的《竣工验收报告》作为认定工程竣工时间的依据，是不妥当的。
专家们还说，大庆市中级法院拒绝对本案工程造价进行鉴定存在问题。因为关于本案工程造价的事实，尚无有法律效力的认定文件，即使鸿盛公司不提出“重新鉴定”工程造价的主张。大庆市中级法院也应该根据《人民法院司法鉴定工作暂行规定》第二条的规定。指派或委托专业的工程价款鉴定机构和鉴定人对本案工程造价进行鉴定。
专家们特别指出，本案合同纠纷中有关当事人已经涉嫌刑事犯罪。在公安机关已经立案，并对部分犯罪嫌疑人展开侦查，将来法院的判决结果极有可能对民事案件审理结果产生实质性影响。在这种情况下，审理合同纠纷的法院应依据《民事诉讼法》第一百三十六条的规定，中止对民事案件的审理。
专家们的意见并没有得到采纳。让鸿盛公司意想不到的是。2012年7月24日，大庆市公安局以大庆市中级法院已对鸿盛公司与中厦公司建设工程施工合同纠纷一案作出一审判决、公安机关不便再介入为由停止调查大庆瑞兴监理公司涉嫌提供虚假证明文件案和鸿盛公司巨额财产被涉嫌侵占案，并解散了专案组。
工程款支付方案篇4
论文关键词建筑工程纠纷债权优先受偿权
《中华人民共和国合同法》第286条规定“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”这就是建设工程价款优先受偿原则。
2002年6月11日,最高人民法院就此又了法释(2002)16号“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”的司法解释(下简称最高人民法院司法解释),明确规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”最高院于2002年6月11日,针对上海市高级人民法院《关于合同法第二百八十六条的理解与适用问题的请示》下发了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》),明确了施工单位的工程价款受偿权优先于抵押权和其它债权受偿。为保护购房消费者的利益,该《批复》还特别规定了:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
案例:某县水务局为修建位于该县的一座水库而成立了某某水库管理局(以下简称:管理局)。该水库管理局进行了修建此水库的招投标,某某施工公司(以下简称为:甲)通过招投标获得了承建该水库的资格,甲公司和水库管理局签署了《建筑施工合同》,合同中约定了双方的权利和义务等,工程金额为2.3亿,工期为18个月。甲随即进场施工。因工程需要,甲施工公司把部分工程分包给了某劳务公司(以下简称:乙)。在施工过程中,水库管理局的资金出现了问题,一直不能按合同规定的进度拨付工程款。部分的工程款由甲垫资。水库完工后,管理局拖欠甲工程款0.8亿元。甲也拖欠乙的劳务费和许多供货商的材料款。由于甲向管理局讨要不到工程款,故一直不能支付乙和供货商的款项,乙组织员工和供货商天天来甲公司讨要,严重影响了甲的正常工作秩序。为此,甲和乙把管理局诉讼到了人民法院……。最后法院判决:驳回乙的诉讼请求,支持了甲的诉讼请求。执行阶段因管理局无能力支付甲,法院拍卖了由甲承建的水库经营权,以此来支付甲的工程款。此前,由于部分主材是由管理局提供,管理局因未足额支付供货商的材料款,供货商也起诉管理局到该法院,并且办理了诉前财产保全,查封了该水库的部分设备等。执行阶段,拍卖该水库的款项,法院先给予了甲,剩余部分划给了起诉后的供货商。
该案例提醒我们施工企业在运用优先受偿权时,要注意几个问题:
一、建设工程优先受偿权的条件
(一)诉讼主体要适格
乙为什么没有得到法院的支持?就是乙的诉讼主体不适格。乙方只是工程的分包商,他只是和甲发生了法律关系,如果要起诉,乙方只能起诉甲而不能起诉管理局。可见,能行使工程优先受偿权的主体应该是工程的承包人。一般来说,施工单位由施工总承包单位,施工总承包可以把工程分包给分包单位,即工程分包、劳务分包。一般来说优先权仅对建设总承包单位行使,从法律上分包单位不具备行使优先权的主体资格。
(二)必须是发包方逾期支付工程款
发包人未按合同约定支付工程款是承包方使用优先权的第一法定条件,只有发包商不按时履约,事后又不积极补救。承包人催告后在合理期限内发包人仍不支付。按合同法规定,只有催告要求发包人在合理期限内支付,而发包人超出这个合理期限仍不支付(或未足额支付)才可行使优先权。
(三)工程项目能够折价、拍卖
目前法律上未有相关的规定,但涉及国家安全或其它国家重要利益的工程显然是不能拍卖、折价,现实中,这类工程也不可能出现不能支付工程款的情况;以公益为目的的工程,如学校、医院等,一般也不能折价、拍卖。排除诸如此类不适合于折价、拍卖的工程,其他工程一般都可以行使优先受偿权。
二、建设工程优先受偿权的法律特征
1.建设工程优先受偿权是一种法定的担保权,《合同法》以法律的形式将其固定,是一种勿需当事人双方约定而依据法律而存在的权利,也是目前我国法律中存在的?唯一的对特定的行业的法定担保权。
2.优先于抵押权。《合同法》中规定了优先受偿的原则,而最高人民法院的司法解释明确规定它优先于抵押权。法定抵押权有别于约定抵押权。法定抵押权不以登记为生效要件,其直接产生于法律规定,公信力比登记更具有可靠性。笔者认为这儿指的抵押权仅指针对工程本身设置的抵押,而不包含工程所用土地使用权的抵押。因此在实践中行使优先受偿权必须与土地使用权人(含抵押权人)进行协商才具有可操作性。
3.优先于其它债权。发包人对外一般有多笔债务,如有些工程中的主材由发包人购买供应,发包人往往也拖欠材料供应商的款。既然是优先受偿权,承包人对工程的受偿权优先于这些债权人。
以上案例说明了一个道理:优先受偿权优先于抵押权,能对抗并优先于人民法院保全。
工程款支付方案篇5
a矿业公司（以下简称a公司）是从事高山矿产开发的采矿公司，B建设工程公司（以下简称B公司）是从事矿产建筑安装施工的建筑工程公司。2012年2月，B公司吴经理与a公司赵经理洽谈承包a公司的一个高山煤矿建设安装工程项目。经双方协商同意后，3月初，B公司组织建筑施工人员进场施工。一个月后，a公司赵经理与B公司吴经理商定，由吴经理成立B公司高山煤矿工程项目部，双方签订一份施工合同，一方面方便B公司工程款及时结账，另一方面a公司要用B公司项目部账户进行部分资金过账。B公司将高山煤矿工程项目部公章、财务章交由a公司掌管，并在C银行营业部开立了结算账户。
2012年5月，a公司与B公司签订《××高山煤矿建筑安装工程施工合同》，a公司以此工程项目为主体成功向C银行申请建设工程贷款，款项支付方式为受托支付。6月末，C银行采用受托支付方式将贷款资金五千余万元划转到B公司高山煤矿工程项目部账户。但是，仅仅几天后，a公司便将五千余万元贷款资金拆分成十多笔全部划转自己公司账户。款项转回后，a公司对这笔工程款进行违法挪用，从事民间高利贷，部分高利贷客户到期无法偿还资金，致使a公司无法收回高利贷借款导致资金链断裂，无力偿还C银行贷款，C银行蒙受重大经济损失。
本案中，a公司与B公司无事实上的施工关系，a公司多次违反施工合同约定，仅将少部分地面平整工程施工交由B公司承建，并没有按照约定支付工程款。另a公司所贷款项多次走B公司工程项目部账户过账，共计过账五千余万元。a公司矿业与B公司所签订的施工合同沦为形式上的合同，双方之间并无真正法律意义上的建设工程施工合同，B公司自始至终没有参与矿井等核心工程施工，从而未与a公司形成真实的施工合同关系。双方签订施工合同说到底是a公司为了骗得C银行信贷资金支持的工具。
该案件中，a公司利用B公司项目部公章和财务印章，瞒天过海。B公司和C银行麻痹大意，放松警惕，方才导致a公司骗取、挪用C银行受托支付贷款资金得逞，最终给C银行财产和声誉带来较大损失。纵观该违规挪用银行受托支付款项案件始末，几大疑点发人深思，给企业财务风险和银行受托支付资金管理敲响警钟。
第一，企业财务安全意识为何如此淡薄？本案中，B公司为获得项目合同，竟然同意签订合同后将工程项目部公章、财务章交由a公司掌管，财务安全意识如此淡薄，致使项目部账户被大肆违法过账，为骗贷成功和受托资金被非法挪用埋下伏笔。
第二，虚假施工为何有隙可乘？关注案件焦点可发现，a公司在该合同履行过程中多次违约，仅将少部分工程承包给B公司施工装样子、当幌子，仅仅是骗取银行贷款的虚假形式合同，C银行客户经理授信审核严重失职，倘若能多去工地实地调研，也能及早发现问题，避免将如此大额资金授信给a公司。
第三，受托支付款项后期跟踪为何麻痹大意？案件中，C银行以为通过受托支付的方式将a公司所借款项电汇到B公司高山项目部账户后便万事大吉，极度缺乏贷款发放后双方企业现金流的监控，如果涉及该贷款的客户经理或者风险经理能够稍微留意下B公司和a公司的贷款后银行对账单，便不难发现受托款项的资金回流“猫腻”，从而提早预警，提早采取措施。
第四，贷后检查为何形同虚设？不难发现，C银行客户经理、风险经理在贷后检查流于形式，缺乏实地调查环节，贷款一旦发放就以为高枕无忧，贷后检查极其不到位，对在建项目工程缺乏实地调研，对贷款后期管理不够重视，直接造成贷款风险被掩盖。
强化受托资金后期管理。梳理完善内控管理制度，在贷款受托支付管理制度中进一步明确放款、支付环节的具体操作要求；加强信贷资金支付后核实工作，要求客户经理在贷款发放、支付后尽快集齐与贷款资金支付情况相一致的用途证明材料，并且注重关注合同双方的银行对账单，对发现资金挪用的要及时预警并采取有力措施。
严格授信审批。银行对借款人授信审查时必须谨慎，对客户真实背景、工程真实情况、还款保障能力等进行全面严格审查，绝不能单纯以借款人单方面提供的建筑施工合同作为授信审核的唯一依据，必须落实实地走访机制，确保授信主体的真实性，特别注重预警虚假施工。
工程款支付方案篇6
关键词：建筑企业；应收工程款；信用风险；管理
由于建筑市场的不规范和供求关系严重失衡，建筑市场供过于求，导致了过度竞争甚至是恶性竞争，致使建筑企业面临着巨大的的垫资压力和助长发包方工程款支付的信用缺失，工程款的严重拖欠使建筑企业的正常生产经营遭受重大影响。因此，建筑企业加强应收工程款信用风险防范管理已经成为一项迫在眉睫的重要工作。
一、建筑企业应收工程款信用风险的主要特点
（一）起因复杂多样。发包方付款信用风险一般体现在以资金困难、工程量签证手续未完成、工期延误、工程质量有问题以及以结算未完等各种事由拒绝支付。
（二）处理难度较大。应收工程款所涉标的额巨大，通常会达到几百到上千万元；法律关系复杂，涉及到合伙、挂靠、分包、转包等诸多法律关系。
（三）解决周期较长。工程款的时间跨度较长、证明工作量相关单证及往来信函较多，技术问题较广，导致解决应收工程款拖欠问题的周期较长。
二、建筑企业加强应收工程款信用风险防范管理的必要性
（一）建筑市场竞争形势加大建筑企业垫资压力和清收应收工程款的难度
随着建筑企业的迅速发展，很多建筑企业进行重组改制形成建筑企业集团化，竞争更为激烈，为争揽到工程，不惜竞相压价和接受发包方的苛刻条件。发包方拖欠工程款成“惯例”，按约支付款项的信用缺失；建筑企业的应收账款管理一般在拖欠严重时才开始重视，最后为清收工程款不得不投入大量人财物，甚至成立专门清欠部门，付出更多管理成本。
（二）施工合同的复杂性使建筑企业应收工程款债权面临很大的风险
施工合同是目前最复杂的合同之一。该类合同法律关系复杂，涉及的法律法规、规章规范繁多。合同中有关工程款的支付方式、期限及违约责任等条款的约定对承包方至关重要，但条款内容约定的主动权在发包方。
（三）建筑企业对发包方信用风险管理的薄弱导致应收工程款的拖延支付
建筑企业履约中在签证和索赔两个方面的信用风险管理比较薄弱，在工程施工中没有按照合同约定和法定程序进行签证和索赔，最后导致工程款的结算争议和拖延支付，造成原本可得的经济利益得不到法律支持。
三、建筑企业应收工程款的信用风险防范管理
（一）采取非诉讼方式解决应收工程款纠纷
目前建筑市场是发包方市场，建筑企业在解决应收工程款问题上存在很多顾虑，担心自己与发包方诉讼过多声誉受损，影响今后承揽工程和市场形象，要避免诉讼但又希望有效解决问题，应加强从以下几个方面进行防范管理：
1、及时对发包方进行商务调查（主要指发包方的企业信誉，违约记录，对外负债等情况），建立发包方信用风险档案。由于建筑企业缺乏信用风险管理，有些建筑企业进入诉讼程序才发现发包方基本濒临破产，资不抵债。因此，建筑企业可从合同签订或者发包方出现付款存在信用问题时就开始让法律顾问介入，对发包方进行信用风险信息收集和管理，提高通过诉讼解决应收工程款纠纷案件的质量。
2、按照证据的法律证明效力标准加强基础管理，使法律顾问协助完善和收集与从招投标到竣工所涉及工程款债权的有关合同、补充协议、洽谈记录、会议纪要、往来函件、竣工资料和工程结算审定书等文件资料，使建筑企业形成有效债权证据，让发包方没有拒绝履行付款义务的抗辩理由。
3、建筑企业在施工合同中的核心权利是按合同约定及时得到工程款。权利的主张必须符合法定程序，因此，建筑企业依法行使催告权，如发包方拖延支付工程进度款，可书面函告提示并督促发包方依约支付进度款以及提示发包人不及时履约可能产生的后果。再如发包方拖欠工程结算款，建筑企业可向发包方发出行使优先受偿权通知，要求协商折价或拍卖，迫使发包方积极偿还工程款。
4、对发包方的违约行为从合同和法律角度有理有节进行处理。例如在发包方违约拖欠工程款时，对于在建工程，可以采取停工措施，但必须先向催告；对于竣工工程，可以根据合同约定行使后履行抗辩权缓交、拒绝交付工程或相关的工程竣工资料。
（二）采取诉讼方式解决应收工程款纠纷
多数建筑企业一般只有在发包方支付信用严重缺失情况下才主动提讼，但建筑企业此时提讼才发现，本来可以主张的应收工程款债权由于超过诉讼时效或由于缺乏具有法律效力的证据材料而败诉或者胜诉后却无法执行到位。因此，建筑企业要通过诉讼手段防范发包方工程款支付信用风险，应从以下几个方面加强管理：
1、最佳时机。选择的时机一般是在发包方工程款支付存在严重信用问题或者发包方恶意拖延办理工程竣工结算，且发包方的经营状况还未恶化，有资产可供执行。
2、准确确定被告。选择被告不仅考虑施工合同的签约当事人，还应考虑在土地使用证、规划许可证或施工许可证等法定证件中持有一证的任何当事人。
3、准备证据资料。由于工程合同履行时间跨度长，相关合同协议、往来函件及工程的经济资料繁多，所以在诉讼前必须花最大的精力收集、整理、分析证据资料，多方位地进行全面分析，切忌盲目。
4、确定诉讼请求。应考虑工程款优先受偿权能否成立、考虑工程款本金、利息、违约金和诉讼费，还应考虑律师费、停窝工损失等等。律师费用在诉讼案件中除非合同有约定法院一般不支持，但在仲裁案件中只要能够举证证明争议主要过错在发包方，一般能得到仲裁庭的支持。
5、采取保全措施。成功进行财产保全能保障胜诉后得以顺利执行。
工程款支付方案篇7
原告要借款
李某于2002年7月10日立给史某欠条一张，内容为：今欠史（名）人民币4000元，李（名）。……
被告辩称不应还
庭审中李某辩称：原告所诉不是事实，欠条是其骗我写的，我不欠其钱。真实情况是：在2002年5-6月份，原告多次到我家找我，说其有个亲戚给其在烟台接了个工程，其找我，要求我带一、二十个会砌墙、抹灰的技术工到烟台去施工。我因原先并不认识原告，就说我与你没有交往，如带人去没工程干怎么办？你得预付点工资给我带去的人。原告又保证决不骗人等。到了7月10日，原告拿了4000元钱到我家，说凡是去烟台的人，每人预付300元，如到烟台没工程，你们转脸就走，来回车票算其的，预支的4000元也作废；如有工程就用这4000元抵工资。当时我就对原告说，这钱是你的，应该你发给大家，原告不同意，坚持要把钱交给我，叫我给他打个欠条，并说等到了工地，把支钱人的花名单交给他，就冲抵这4000元钱了，因此，我就按原告所说打了这张欠条。7月11日，我和其他的10名工人跟原告到了烟台，到了之后才知上当，根本没有工程，我就向原告索要欠条，原告说欠条留在家中了，我又叫其写个字据给我，但他不写，我就和他争吵起来，后来他就保证决不会向我要这个钱。7月16日，我们十一个人在烟台没有吃的，实在无法生活，而原告一去不回头，不知去向，不顾我们死活。万般无奈，我只得卖了身上佩带的一块玉佛，千方百计地带着同去的十人回到老家。综上，原告欺骗了我们，使我们蒙受了很大损失，他的4000元也均被我们去烟台的人取走，所以，原告我是没有事实与法律依据的，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告出示了去烟台施工人员支钱花名册，并申请了十位证人出庭作证。
一审判原告败诉
一审法院经审理后，确认了被告辩称的主张，认为被告李某为原告史某出具的虽然是4000元的欠据，但原、被告之间并非是借贷关系，原告委托被告招集十余名工人去烟台施工，此款应认定为系原告为去烟台人员预付的工资和路费，且此款事实上也已被李某等十余名去烟台施工的人分别支取。而到烟台却并无原告事先许诺的施工工程，被告对此并无过错。原告要求被告偿还该款，并无事实与法律依据，故其诉讼请求应不予支持。遂判决驳回了原告的诉讼请求。
原告不服而上诉
原告上诉称：李某因家庭经济困难向上诉人借款4000元，有欠条为证，证人与被上诉人有利害关系，证言不能原始书证，请求二审法院依法撤消原判，并依法改判支持其诉讼请求。
二审判决维持
二审法院查明：2002年7月史某通过他人介绍找李某带人去烟台施工，李某同意并要求史先支付路费。7月10日，史到李家将4000元交给李某，李某先向史出具了内容为：“烟台工程史（名）付工资（4000元）预付肆仟元，接收人李（名），2000.10/7号”的收条一张，史不同意写成收条，要求李写欠条，为此，李又书写内容为：“今欠史（名）人民币（4000元）肆仟元，李（名），2002年.10/7号”的欠条一张。当日，李某将4000元支付给10名工人，7月11日，李带领该10人到烟台。到烟台后得知史并没有工程，此后在烟台也未找到工程。7月17日，李某等11人返回老家。2002年7月29日，史某向法院要求李某偿还欠款4000元，结果被一审法院判决驳回诉讼请求。
二审法院认为，史某于2002年7月10日交给李某4000元，李某给其出具了收烟台工程预付工资的收据，史不同意，要求李给其出欠条，李按史要求为其出具了欠条，并将4000元支付给去烟台的人。现有11名工人的领款记录、证言及李某出具的收条相互印证，且史某也认可找李某带人到烟台施工的事实。现史某以李某出具的欠条为据，要求李某偿还欠款的理由不足，李某收到史某的款也已支付给同去的工人，因而，李某不应将4000元再退还给史某。史某的上诉理由不成立，遂依法驳回上诉，维持原判。
评析：本案双方争议的焦点是案件的性质问题，即本案是借贷纠纷，还是返还预付款纠纷，还是其他纠纷。
根据原告的陈述和举证，双方是一种借贷关系或欠款关系；而根据被告的陈述和举证，双方是一种建立在劳务合同基础上产生的预付款纠纷。
工程款支付方案篇8
文汪金敏
白银时代，一批项目要亏损、一批发包人要破产，承包人闻到了应收账款危机到来的气息吗？承包人的工程垫资了吗、被拖欠了吗、停工了吗，被拖而不审了吗？
应收账款的四种类型
拖欠垫资款。发包人没钱，要垫资才让干，承包人接还是不接？如果不接，失去了市场。如果接，如何预防和控制垫资风险呢？承包人为了接到工程，狼吞虎咽无条件接受60%~40%的垫资款、占合同总价约1/3的履约保证金等条款，就彻底坏菜了。承包人接受无条件垫资，以为还可以像过去十年黄金时代一样，只要是项目就能挣钱，所以不用担心。殊不知，在目前的白银时代，必然有一批开发商会倒掉，空麻袋背米开发商即可能在首批名单之中。如果都破产了，官司就不用打了，承包人只能参加债权人会议，拿回一份无财产可以分配的决议而已。
拖欠进度款。发包人断断续续付工程款，有前一笔就没有后一笔，甚至根本就没钱了，承包人是强行忍着继续干呢，还是采取点什么措施呢？如果要采取，可以采取什么样的措施？这种项目就太普遍了，比如，大名鼎鼎的曾被称为“中国头号烂尾楼”的广州中诚广场。中诚广场承包商在开发商资金不足情形下，竟然忍饥挨饿施工了9年未停工，最终等了约20年只收回了工程款本金，但考虑资金成本，实际收回率不足三成，这还是在黄金时代房价上涨情况下做到的，如果换到白银时代，恐怕一分钱的本金都收不回来。
拖欠停工结算款。发包人没钱了，工程停工了，承包人该怎么办；发包人又引进新的承包人，怎么办？我近期就接了不少停工工程的咨询，比如某综合体工程，承包人承接工程时，对于已有拖欠先例的发包人，对拖欠垫资款及工程款没有采取预防措施。在被拖欠工程款时，没有采取有效和必要的控制措施。在工程停工后，为何没有采取任何措施，直到被新的施工队伍强行接管呢？在停工工程被接管后，连异议函也没发。
拖欠竣工结算款。工程竣工交付了，竣工结算开始了，可发包人总是拖而不审，审而不决，承包人该怎么办？这种案例实在是太多，比如我首席的被媒体称为“中国工程索赔第一案”，承包人结算被拖了两年才提起诉讼。
对于上述四种应收账款危机，承包人的工程系好安全带了吗？如果承包人没有系好安全带，原因只能归结为：承包人根本没有应收账款控制的思路、战略、战术和行动。
融资施工风险应对措施
开发商资金链断了、应收账款危机来了。承包商怎么办？继续干还是不干了？如果继续干，是垫资干还是不垫资干？如果不垫资干，又该怎么办？下面，结合东北某综合项目债权危机救济实战案例，为承包人分享123施工融资模式。
去年底，B开发商在东北w市开发-20万平米的综合项目，C承包商已完成工程量1.68亿元，B开发商应支付1.26亿。然而，B开发商却分文未付。继续干还是不再干?C承包商经过反复讨论，认为：不再干，已垫资的1.68亿元不知猴年马月能收回来；继续干，等B开发商把房子卖了，也许就可以把全部工程款收回来了，所以决定继续干。
我认为：不能做垫资的承包商，要做融资的投资商。我提出了123施工融资模式，具体做法如下。
“1”就是一个核心，也就以C承包商作为投资商负责融资并获得回报为核心。承包商不是金融机构，怎么可以借款给开发商呢，那不会违法吗？当然不会。我将其转化为完全合法的方式——延期付款。C承包商附条件同意B开发商延期支付已经拖延的1.26亿以及将要拖延支付的工程款。
“2”就是两个目标，也就是C承包商作为投资商施工融资应该实现的两个目标：第一目标是要确保融资回收安全。怎么确保融资回收安全呢，就是下面的“3”。第二目标是要获得足够的融资回报。首先，我为C承包商设定的基础回报是每天万分之六。也就是说C承包商可以获得年21.6%的融资回报，扣除从金融机构获得的8%的融资成本，C承包商可以净赚13.6%0其次，我为C承包商增加施工合同的利润，主要体现在扩大承包范围，将土建之外的装饰等纳入其中，并要求修改合同计价及调价条款。最后，我还为C承包商争取了成本价购买该项目建成物业的权利。
“3”就是三个阶段，也就是确保融资回收安全的预售前、预售中及预售后的三个阶段，具体如下。
预售前阶段确保融资回收安全。具体通过质押B开发商股权、或受让该股权加回购解决。如果B开发商到期不能支付融资款，C承包商选择受让股权来实现，也可以选择行使工程价款优先受偿权拍卖工程来实现。而且，预计预售前阶段时间也就6个月左右，C承包商额外增加的风险不大。
预售中阶段确保融资回收安全。办法是监控预收款、B开发商账户及印章，具体通过一系列协议和措施来落实。比如，B开发商收款没问题，但对外付款要经过C承包商审批。B开发商可对外签订合同，但前提是经过C承包商审批。此外，为防止意外，还可以通过将部分楼栋的土地及在建工程抵押给C承包商。预售款当然优先用来还融资款及工程款。
预售后阶段确保融资回收安全。如果预售款回收速度不足以还融资款及工程款，则B开发商以约定的成本价将房屋出售给c承包商或者c承包商指定的单位，双方通过互开发票来对冲债务。
今年春节前，1+2+3施工融资方案被C承包商完全接受了。1+2+3施工融资方案落实到合同上，就成了以框架协议为中心，由八份合同组成的合同体系，数百页的篇幅。春节后，项目正常进行。B开发商主动提出，将全部股权转让给C承包商。信托融资机构也向C承包商抛出橄榄枝，要么股权转让给信托融资机构，信托融资机构来足额付款，要么双方全力合作，确保项目顺利进行。
可见，采用123施工融资模式后与不采用相比，承包商地位与形势发生了根本性的好转，既保证了工程款及融资的安全，又额外获得了良好的回报。
解约结算风险应对措施
开发商资金链纷纷断裂、应收账款危机来了。作为承包人，承包人应该怎么办？该如何救济呢，救济方案该如何策划呢？如果承包人是总承包商项目负责人，全权负责该项目债权救济方案，承包人会怎样做呢？
在完成环境调查后，我们可以进行救济方案规划了，我们有多少种方案可供选择呢？从最熟悉到最陌生的方案：方案1：催开发商付款但继续施工。方案2：催开发商付款但暂停施工。方案3：主动通知解除合同。方案4：被开发商通知解除合同。方案5：和开发商协商工程融资。
应收账款救济方案执行重在落实和监督。完美的方案，也有赖于脚踏实地的落实，毕竟理论的预测和实际有差距，差距的大小就取决于落实的力度。完美的方案，也有赖于随时随地的监督，毕竟环境在变化之中，调查也在不断深入，一旦制定方案的依据变化了，方案就要随之调整。
拖欠官司风险应对措施
10多年前广州中诚广场应收账款，在工程停工13年之后，承包人可以最终收回工程款本金，但是工程款利息根本无法收回了。因为第二、三、四顺位债权金额达4.3亿元，而可执行金额8.5亿减去第一顺位债权5.55亿元只剩下不足3亿元。第四顺位尚且不足支付，第六顺位工程款利息更不能支付了。如何避免并减少拖欠工程款官司的风险呢？
如事前资信调查可以避免中诚广场应收账款损失。如何避免中诚广场之类的烂尾应收账款风险呢？核心在于在承接工程之时做好预防措施，通过资信调查等，尽量避开空麻袋背米的建设单位。据报道，中诚广场建设初期，开发商投入资金竟然只有2000万元，银行贷款总额只有1亿元左右，完全靠卖楼花维持。即使综合权衡准备承接中诚广场工程项目，承包人也必须留足利润空间，以冲抵损失。比如进度款足以覆盖工程成本，剩余约15%竣工结算款及质保金全部是利润。
如事中主动控制可以大大降低中诚广场应收账款损失。从1992年开始，直到2001年，差不多10年时间，土建承包商竟然基本做完土建工程。在这个工程中，工程出现诸多烂尾的信号，包括：1996年，海南高院查封了中诚广场工程，此后债权人陆续查封工程；在断断续续建设中，开发商显然经常不能按约支付工程款：工程工期严重拖延，完工遥遥无期。对此，承包商并未采取停工、要求提供支付担保、协商提高付款比例、解除合同等主动措施。如承包人采取上述措施，必然使得拖欠工程款金额大大减少，或者使得工程款支付无忧。
如事后及时抵房可以较大降低中诚广场应收账款损失。如前分析，承包人在中诚广场应收账款损失了约71%。债权人广东海龙王实业投资有限公司，原购房价为每平方1万元，在分房时每平方评估价已达到25550元。承包人如能利用极有利地位与开发商协商，将应付工程款折抵为按较低价格计算的房产，没有太大困难也可以较好的降低中诚广场应收账款损失。
综上，如何面对即将到来的应收账款危机呢？我们耍格外注意应收账款的事前预防和事中控制，通过扎实的应收账歉管理，尽量避免和有效减少债权损失。
工程款支付方案篇9
关键词
金融危机
项目融资
合同解除
epC
国际工程项目往往高度依赖于项目融资，特别是来自银行业的资金支持。在全球金融危机的影响下，许多银行由于出现巨额亏损、被接管甚至破产等危局，导致大量国际工程项目面临融资困难甚至失败，进而陷入停工甚至终止的困境。
一、案例简介
(一)背景
2007年，中国某国际工程公司(下文中用“承包商”)与非洲某工业集团(下文中用“业主”)订立一系列工业生产线的epC／交钥匙合同包(包括4份epC／交钥匙合同)，其中每份交钥匙合同均以FiDiC《设计采购施工(epC)／交钥匙工程合同条件》(银皮书)为基础。但出于避税方面的考虑，每份合同均由岸上合同(onshoreContract)、离岸合同(offshoreContract)以及关联协议(Bridgingagreement)三部分构成。此外，附件中还有一份需要由项目融资机构、业主、承包商三方共同签署的直接协议(Directagreement)。合同适用法律为英格兰和威尔士法律，仲裁地点为伦敦国际仲裁院(theLondonCourtofinternationalar-bitration，LCia)。
双方约定：预付款为合同总价10％，预付款保函及履约保函总额为合同总价的10％；货物部分的90％合同价款采用L／C支付；现场部分的90％合同价款采用t／t支付；合同价款以美元计价，但锁定美元与人民币汇率。
2008年初，承包商与业主签订补充协议，增加预付款比例，同时保函比例相应增加。2008年4月，承包商向业主提供保函，业主支付相应预付款并申请开立L／C。
截止于2008年6月，承包商已经开展的各项前期工作包括：方案设计；与主要供应商和分包商分别签订各类分供合同，并向其支付分供合同项下的预付款，按约定开立L／C；前期现场准备工作，包括现场管理人员进驻、临时设施建设、场地平整等。
2008年7月初，承包商收到业主通知，指责承包商进度迟延，影响业主根本利益，导致项目调整，要求以承包商违约为由解除epC合同包中的全部合同。承包商则回函声明：项目刚进入前期准备阶段，承包商完全有能力通过加大投入按约定进度完成工程，根本不存在承包商违约的情形。
承包商随即展开调查，了解到业主此举的真实原因是受全球金融危机影响，项目融资银行自身出现困难，拟取消融资安排。鉴于已经实质性开展工作，承包商并不希望终止全部项目。此举涉及金额高达10亿美元，关系到双方的根本经济利益，为此，双方围绕着与解除合同有关的一系列焦点问题，展开了异常激烈而艰苦的谈判。
(二)争议焦点及博弈过程
1 化解业主的惯用“杀手锏”――没收保函
与绝大多数国际工程项目一样，本项目承包商提供给业主的预付款保函及履约保函均为见索即付保函。为迫使承包商就范，业主依次通过口头通知、电子邮件、出示保函索赔文件及资料、律师“最后通牒”等方式，威胁没收保函。
在国际工程项目中，虽然阻止见索即付保函被没收的手段非常有限，但是，本案中，承包商在中方律师的帮助下，做了大量细致深入的准备工作。其中，承包商除了提前告知担保银行业主“恶意”没收保函的意向，从而与担保银行形成有序互动以外，还特别针对保函启动诉讼保全措施的可行性进行了充分论证，并为申请仲裁做好了充分准备。
同时，在整个项目融资安排中，由于保函实际已成为业主提供给项目融资银行的融资担保，因此，在正常情况下，即使业主没收保函，所获得的款项也可能置于融资银行控制之下。为此，根据“直接协议”的安排，承包商及时与项目融资银行机构取得联系，借以防止业主将没收的保函款项据为己有。这项措施虽然看似无助于阻止业主没收保函，但明确给业主释放出这样的信号：即使没收保函，受益者也只能是融资银行，而不是业主本身。
承包商这些有针对性的准备工作，彻底打消了业主以“没收保函”为手段来迫使承包商就范的念头，这使得承包商在接下来的谈判中，处于相对有利的地位。
2 双赢方案――说服业主将终止全部合同调整为解除部分合同
迫于项目融资的困难，业主一开始企图取消epC合同包中的全部项目。承包商在反驳业主关于承包商违约的主张，以及对抗业主没收保函的同时，基于对外部环境及自身条件的分析和判断，及时向业主提出如下建设性方案：
一是暂停原epC合同包中部分项目，该部分是否重建由业主决定；
二是若业主重启暂停部分的项目建设，双方调整合作方式，承包商除提供epC总承包服务外，还可提供部分融资协作；
三是就保留的项目，承包商在原合同价格基础上，适当降低价格；
四是部分生产线核心装备原产地由欧洲改为中国。
承包商原合同报价是建立在高成本的基础之上，因此考虑了相当程度的风险费及利润。当前，由于全球经济危机的影响，一方面，国际工程承包市场出现萎缩，承包商盈利预期相应下降；但另一方面，原材料、设备、运费等项目履约成本，也有一定程度的下降。综合分析上述利弊，承包商及时提出上述调整方案，既有利于通过协助融资和增加国产设备出口等措施有效减少损失，也有助于业主摆脱融资困境。
对承包商的这种建设性的提议，业主立即作出积极回应，同意仅取消部分小项目，双方一开始的紧张局势开始出现缓和。
3 如何确定承包商的损失――部分项目合同解除的核心问题
承包商因业主解除部分项目合同而面临的损失主要有两方面：一是已经完成的前期设计、现场动员、办公开支等前期费用；二是因取消已经完成的第三国设备订货所发生的费用和损失赔偿，集中体现在业主已经向承包商支付的设备预付款(简称“预付款X”)和开具给承包商的设备款信用证(信用证x)，以及承包商向供应商支付的设备预付款(简称“预付款Y”)和开具给供应商的设备款信用证(信用证y)。
业主对承担上述损失在定性上并无异议，但关键在于如何定量，而这也恰恰是合同解除后结算清理的核心问题。
关于上述第一方面的损失，双方的主要分歧在于具体金额。为此，承包商出具相关发票、票据、单证、合同等。由于存在一定
程度的信息不对称，业主对这些单据的真实性和关联性疑虑重重，双方针对某一单据的争辩常常可以持续很长时间。为提高工作效率，双方成立了专门工作小组，整理并核对相关数据和金额。承包商抓住业主急于达成谅解备忘录，以尽快摆脱融资困境的心态，最终争取到了一笔可以接受的补偿金额。
在因部分项目取消而导致第三国设备退货损失的解决方案上，双方分歧很大。鉴于部分项目已经取消，承包商同意因此向业主退回预付款x和信用证x，但前提是第三国设备供应商向承包商退回预付款Y和信用证y以及放弃对承包商的相关索赔。
为此，承包商的方案是：在业主监督下，承包商与供应商进行谈判，在供应商向承包商退还预付款Y和信用证y，且业主据实承担承包商对供应商的赔偿责任后，承包商再向业主退还预付款x和信用证x；而业主的方案则是：承包商先将预付款x和信用证x退回，然后承包商授权业主与供应商谈判，业主负责索回预付款Y和信用证y，并据实承担承包商对供应商的赔偿责任。
对于承包商提出的方案，由于信息上的不对称，业主担心承包商不尽力减损，甚至与供应商串通，进而夸大实际损失；而对于业主提出的方案，承包商则担心预付款x和信用证x退回给业主后，如果业主不能与供货商就预付款Y及信用证y返还以及损失赔偿问题达成一致或没有支付赔偿款项，那么根据第三国设备供货合同，承包商仍需要向供货商承担全部责任。
最后，经双方律师协商，提出由业主预先向承包商提供支付保函――保函金额为承包商可能向供应商承担的最高赔偿额以及供应商不退还预付款Y和信用证y给承包造成的损失(实际为第三国设备供应合同总金额)；在承包商收到该支付保函的同时，承包商退还预付款x及信用证x，并允许业主直接面对供应商，以最大限度降低双方损失。该方案虽然在支付保函内容设计上相对复杂繁琐，但比较好的解决了对供应商责任具体金额未确定，以及信息不对称给双方造成的不信任问题，因此最终为双方当事人所接受。
4 汇率纠纷――双方的另一争议焦点
如前所述，在epC合同包中，双方约定锁定美元兑人民币汇率。此后由于美元兑人民币持续大幅贬值，业主在向承包商支付预付款时，即已支付了100万美元左右的汇差补偿。
epC合同包中部分项目取消后，该部分项目对应预付款(美元)应退回业主。但是，承包商在收到预付款(美元)后，均已结汇为人民币。因此，该部分应退回业主的美元，需要承包商以人民币换汇。而与支付预付款之时相比，谈判时美元兑人民币的汇率已经回升，而承包商不同意承受该笔汇率损失。这一问题使得双方的谈判又陷入胶着。
承包商由于有效制约了业主没收保函的威胁，再加上较好地抓住业主更加着急的心态，最终说服业主在汇率问题上同意了承包商提出的方案，即以支付预付款当日汇率所结人民币数额，按返还预付款当日的汇率兑换成美元后，再支付给业主，从而有效避免了大笔汇差损失。
二、案例启示
(一)承包商因对融资环节的信息不对称而可能面临的困境
在上述案例中，项目出现重大变故的根源，在于融资银行向业主提供的资金链出现断裂。在大多数情况下，当项目受融资危机影响时，项目自身的重大调整往往不会有序而顺利地进行。当业主因融资危机而陷入资金困境时，为了避免向承包商承担违约责任，往往会利用承包商对项目融资环节的信息不对称，向承包商释放出各种各样的“烟雾弹”，例如：一是增加对承包商的违约指责，尤其是在进度上更加缺乏耐心；二是咨询工程师变得难以合作，缺乏友好合作精神；三是承包商所需业主提供的必要配合，诸如签证、清关、劳工配额、地勘报告、设计审查、施工进度计划审查等越发困难。
总之，业主会尽可能通过指责承包商违约(尤其是进度问题)而暂停或解除合同，进而减轻甚至免除因项目提前终止而应向承包商承担的损害赔偿责任。在这种情况下，承包商针对项目进度延误的一些常规性应急措施，如加大投入，加强现场管理，提高工效等，将难以从根本上扭转危局。因此，承包商如果不能及时“拨开迷雾”，抓住纠纷的要害并据理力争，那么将很可能陷入业主布下的“迷魂阵”，最终不得不放弃本应享有的合同权益，并遭受重大经济损失。
(二)项目融资危机影响下中国承包商的应急策略建议
1 尽量获取项目融资情报，争取“博弈”的主动权
在当前全球金融危机的形势下，中国承包商首先必须高度关注项目融资链的变化，充分重视融资环节对项目的关键性影响。
在整个项目融资架构中，承包商虽然相对处于产业链的下游，但由于项目融资的自身特点，承包商仍有可能由于其提供的银行保函、对在建工程和设备可能享有的优先权(需视适用法律而定)等，成为影响项目融资担保安排的重要一环。在这种条件下，中国承包商必须要改变固有思维定式，积极了解项目融资端的信息，及时与项目融资银行取得联系，以保函或优先权等担保品为杠杆，主动参与到与融资银行、业主之间展开的三方“博弈”中，变被动为主动。在本案中，该承包商正是利用了融资银行和业主在保函利益上的矛盾，有效制约了业主没收保函的威胁，为后续谈判创造了有利空间。
2 做好停工的必要准备
一旦发现项目融资危机的信号，承包商应立即就停工作好事先准备，包括：
(1)力促工程师及时下达停工通知；
(2)就已经完成的永久工程进行计量与估价；
(3)就已经完成的工程设计(如有)进行计量与估价；
(4)就已经运抵现场的材料、设备进行计量和估价；
(5)对现场人员进行分类与统计；
(6)对已发生或应予摊销的现场管理费用和总部管理费用进行估价并准备凭据；
(7)研究承包商人员和设备在工程所在国其他项目间进行调配的可能性；
(8)提前做好材料、设备采购合同以及分包合同尚未履行部分的清理预案，包括中止合同的可能性，可能承担的赔偿额度等。
3 法律准备
虽然合同中通常包括合同中止(暂时停工)的相关约定，如1999FiDiC合同条件第8.8-8.12款以及第16.1款等，但是，承包商仍应当结合适用法律，就该等中止进行充分的法律论证，主要包括：
(1)中止合同的法律依据；
(2)中止合同的责任承担；
(3)中止合同纠纷解决程序；
(4)中止合同与解除合同的关系等。
在此基础之上，承包商还应深入论证与解除合同有关的合同及法律依据，特别是要收集证明业主违约的相关证据，避免产生因承包商违约而使业主得以停工或解除合同的事实。
4 与业主积极合作，寻求“双赢”方案
工程款支付方案篇10
有关房产销售合同范本
甲方：____________________________________
地址：____________邮码：____________电话：____________
法定代表人：____________职务：____________
乙方：____________房地产中介有限公司
地址：____________邮码：____________电话：____________
法定代表人：____________职务：____________
甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方(独家)销售甲方开发经营或拥有的____________事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条合作方式和范围
甲方指定乙方为在____(地区)的独家销售，销售甲方指定的，由甲方在________兴建的____________项目，该项目为(别墅、写字楼、公寓、住宅)，销售面积共计________平方米。
第二条合作期限
1.本合同期限为个月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同期自动延长____个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
2.在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。
3.在本合同有效期内，甲方不得在____________地区指定其他商。
第三条费用负担
本项目的推广费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。
具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第四条销售价格
销售基价(本项目各层楼面的平均价)由甲乙双方确定为____元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。
第五条佣金及支付
1.乙方的佣金为所售的____________项目价目表成交额的____%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。佣金由甲方以人民币形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付佣金：
甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的佣金后应开具收据。
乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户;属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。
第六条甲方的责任
1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：
(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户;
(2)新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设____________________项目批准的有关证照(包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证)和销售________________项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证;旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。
(3)关于代售的项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;
(4)乙方销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方;
(5)甲方正式委托乙方为________________项目销售(的独家)的委托书;
以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。
甲方保证若客户购买的____________的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。
2.甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订的房号不发生误订。
3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。
第七条乙方的责任
1.在合同期内，乙方应做以下工作：
(1)制定推广计划书(包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等);
(2)根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表;
(3)按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划;
(4)派送宣传资料、售楼书;
(5)在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况;
(6)利用各种形式开展多渠道销售活动;
(7)在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金;
(8)乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。
2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的________________项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。
3.乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况(如客户一次性购买多个单位)，乙方应告知甲方，作个案协商处理。
4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。
第八条合同的终止和变更
1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。
2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
第九条其他事项
1.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。
2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
房地产销售合同范文
甲方：(以下简称甲方)
乙方：(以下简称乙方)
依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，甲乙双方本着自愿、平等及互惠、互利的原则，经友好协商，就甲方委托乙方在山东省(以下简称本案)销售总事宜达成一致，协议如下：
第一条：本协议有关重点概念定义
1、甲方：系指，为项目的合法开发商，具有组织项目开发及销售的全权资格。
2、乙方：系指，在合同期内为项目提供整体营销策划、销售推广的策略制定，项目物业独家销售。
3、本案：系指。地址：。
可销售面积约㎡。
第二条：服务期限
1、本合同生效日：本合同自双方盖章及双方授权代表签字或盖章之日起生效。
2、本合同终止日：本案开盘日或甲方取得预售许可证(以时间后者为准)起算满个月，销售完成率达到%。
第三条：甲方的权利和义务
1、甲方负责办理本案预售所需的与政府部门有关的手续，以及销售面积测绘报告、工程施工进度表以上文件和资料，甲方应以本合同签订后销售工作开始前，向乙方交付齐全，其中属于项目开工后应取得的文件，甲方应于取得文件之日起及时向乙方交付。
2、甲方负责协调与银行的关系，申请购房客户房屋按揭贷款事宜。
3、甲方应及时向乙方提供本案基本相关资料(如建筑设计模型、景观环境效果图、鸟瞰图、建筑单体立面效果图和透视图、房型墨线图等乙方策划、宣传资料使用)和销售道具制作。
4、甲方应配合乙方在销售期间的销售工作，负责与买方签订认购书和预售合同的签订、售楼款的收取、办理客户按揭手续及代表发展商现场解答在销售中出现的问题。
5、甲方保证客户购买的房屋实际情况与其所提供的文件和资料真实可靠(面积正负误差符合国家规定)。
6、甲方提供销售处场馆及其对内、外部进行装修，现场办公所需的相关设备(电力设施、音响系统、电话、网络、饮水机、空调、LoGo墙、销控台、销售桌椅、文件柜等设施)和费用的承担。
7、甲方承担本案开盘时相关的形象展示、绿化及其他配套工作等以及需营造气氛所需要的各项费用开支;以及对相关本案的房展会等活动参展和费用的承担。
8、甲方对乙方提交的所有报告、函件，须在收到之日后三个工作日内予以批复或提出意见，逾期不作答复视同认可。
9、甲方需按时支付乙方销售费、服务费。如因甲方的原因不能按合同有关条款约定支付乙方的有关费用，需支付滞纳金(每日500元)，逾期超过15天，除继续收取违约金外，乙方有权相应延长销售时间，连续2个月未向乙方支付佣金乙方有权解除合同。由此造成的损失由甲方负责承担。
10、本案销售现场根据情况甲方派出财务、出纳、合同登记、按揭送审等相关管理人员。
11、自合同签订之日起，甲方每月日前，向乙方支付现金万元作为乙方运营费用，此费用在后期佣金中扣除。
第四条：乙方权利和义务
1、乙方负责本案营销策划、推广计划、销售计划、销售组织与控制等工作服务细项方案的编制。乙方完成报告后，需书面向甲方提出并应提前报请甲方批准，经确认后实施。
2、协助甲方完成项目规划及产品设计建议，并针对此项目提出合理化建议。
3、协助广告公司对相关本案的房展会等活动提出策略方案。
4、协助广告公司提出本案销售、接待中心等的包装设计方案建议。
5、乙方指派销售策划人员的工资、奖金、福利及办公文具易耗品等由乙方承担。
6、乙方负责现场的销售控制与销售执行。乙方可协助甲方办理本案销售中涉及的登记、公证、保险和按揭贷款等手续。
7、乙方需定期对本案的销售情况、市场分析、下步销售计划、销售、推广中存在的问题以及相关措施及时调整、落实。定期向甲方提交销售月报表。
8、制定销售计划、产品销售价格，双方予以确认后执行。
9、本合同有效期内，乙方应为甲方保守有关商业机密，遵守职业道德。否则，由此而形成的损失应有乙方承担。乙方对本案的任何销售行为均应符合国家的有关法律、法规。
10、乙方有权在本案的宣传媒体、本案推广现场、项目所在地、售楼处等甲方认定的适当位置加印、描绘、悬挂乙方公司名称、地址、电话和标志。
11、乙方负责组建、培训专业销售队伍;本案销售现场采用乙方业务模式，乙方负责销售进度和编制楼盘销控表。
12、乙方负责客户资料统计工作，并负责商品房销(预)售合同的签订，以及协助甲方及客户办理银行按揭合同的签订。
13、乙方应每周定期向甲方通报现场销售状况，遇到特殊情况应及时与甲方沟通。
14、乙方负责销售执行工作，派驻现场销售骨干若干，并可根据实际情况增减人员。
15、乙方每阶段工作的报告、计划、价目表、结算表单等均以书面形式提请甲方审核，并按双方认同的审核意见进行修改，以甲方签字认可为准，如甲方在提报要求最后期限未有书面回复，则一律视为全部认可。
16、乙方积极投入到甲方产品规划设计工作过程中，力求产品设计方案的创新和市场相结合。
17、乙方协助甲方对中间付款及尾款的收取工作。
第五条：服务费用结算及支付
销售佣金
合作期间，乙方提供上述服务，获取相应的营销费，双方确定乙方营销费:
1、双方约定本案的销售佣金总价为万元。甲乙双方共同确定：销售佣金于本案正式开盘销售当月起每月结算和提取。
2、关于退房/退定：
在发生购房者退房/退定的情况下，乙方只收取退房/退定违约金收入的50%作为销售佣金的补偿，不再收取其它费用;如果未执行到违约金的，乙方不能得到任何补偿。
结算及支付
1、本案乙方完成销售，获得全程营销费的界定为：购房者签署预售合同并支付首期房价款，即可视为乙方成功完成销售;客户所签定的预售合同中，银行按揭的客户以银行按揭到帐为准结算佣金，选择一次性付款达到总房款的90%时，按全额费计提;分期付款的客户按照付款比率提取佣金。
2、每月月底乙方向甲方提交该月的成交明细表及佣金结算表，在五个工作日内，甲方审核无误后签字确认并一次性以现金形式支付给乙方。
第六条：销售及《预售(买卖)合同》界定
1、约定的销售期内所有销售均计入乙方销售业绩，甲方均应向乙方支付销售佣金。
2、甲方提供乙方本案预售(买卖)用《商品房预售(买卖)合同》的标准文本及修改文本。
3、乙方在实际操作中遇到超出甲方所提供的《商品房预售(买卖)合同》的标准文本及修改文本的状况，则必须书面通知甲方，甲方必须在两个工作日内给乙方以明确的书面答复，否则视为甲方认可;文本修改条款必须符合国家有关法律法规。
4、甲方必须出具本案的《项目与预售(买卖)委托书》给乙方。
第七条：其他约定
1、乙方为本案独家营销公司;甲方不得指定其他策划及销售公司;乙方不得自行分包、转包。
2、本合同经甲、乙双方签字生效;
3、本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份;
4、本合同未尽事宜，由双方另行协商确定并签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效应。
5、双方就本合同的履行发生争议时，应友好协商解决;协商不成的，可向商河县人民法院提起诉讼。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
房地产销售合同样本参考
委托方：(以下简称甲方)
地址：
受托方：(以下简称乙方)
地址：
甲方为房地产项目的开发商，乙方为专业房地产营销策划公司。经双方协商，就甲方委托乙方“房地产项目”的营销策划、广告策划和销售等有关事宜，达成以下协议：
一、委托内容及期限
1、甲方委托乙方为甲方开发的“房地产项目”(以下简称该项目)的营销策划、广告策划和销售总。
2、委托期限壹年，暂定自年月日起至年月日止;由于甲方原因造成该项目工程延误，由乙方申请双方可协商将委托期限续延，另行签定补充协议。
3、在委托期内，除甲乙双方外，任何其他单位均不参与该项目的营销策划和销售事宜。
二、双方权利与职责
(一)甲方权利与职责
1、确保该项目作为商品房开发的手续完整和合法，对该项目有完全的土地使用权及处分权，没有其他权利人主张权利。
2、保证该项目工程建设无严重的质量问题和货不对版现象。
3、负责办理该项目销售所需的法律文件和媒体广告的审批手续。
4、承担该项目营销推广费用，营销推广费用为可售总额的3%。
5、负责在现场收取该项目的销售款项，向客户提供一次付款、银行按揭等灵活多样的付款方式。
6、负责在现场设立售楼部，负责设立费用。并于该项目对外销售前30日可完全进场使用，积累客源。
7、保证于该项目对外销售前三十日，负责提供按双方确定装修标准的示范单位套，供客户参观参考，指导消费。
8、负责办理银行按揭手续。
9、保证于该项目入户前完成社区整体基础设施和园林建设。
10、同意在有关该项目的宣传推广资料上印上乙方的名称和电话。
11、为了更好地销售该项目，加之该项目买受群体的特殊性，甲方同意在黑龙江省哈尔滨市、大庆市设立销售分公司，并负责分公司前期筹备基本费用(房租、装修、办公用品等)。
(二)乙方权利和职责
1、本合同签定之日起个工作日内完成该项目的策划总案。
2、作好该项目的前期策划工作(含该项目的整体规划、户型设计，环境绿化建议和售楼部设计装修建议等)。
3、全权负责售楼部的运作和管理工作。
4、及时向甲方反馈营销工作信息，每月向甲方呈报销售情况明细报表，针对实际情况提供各阶段具体营销策划方案。
5、负责该项目的销售工具、销售资料与广告宣传的策划、设计及制作和投放工作，销售资料、销售工具和广告策划的制作和投放费用的报价不高于市场价格。
6、保证该项目住宅、车库和商服的实际成交均价不低于乙方呈报甲方批准的“价格执行方案”确定的实际成交均价。
7、负责代甲方与客户签定《认购书》和《商品房买卖合同》，签署内容按双方确认的范本执行，超出范本范围内的条款，必须征得甲方同意才能签署;指导客户将购房款交付甲方帐户。
8、负责客户的售后跟进工作，及时提示、催促欠款，合理耐心解释客户投诉，同时完成甲方交办的客户资料调查统计工作。
9、必须严格执行甲乙双方确认的销售政策，不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。
10、收到甲方支付的费时，向甲方提供税务部门的正式发票。
11、负责哈尔滨、大庆销售分公司前期筹备具体工作，负责分公司日常管理、销售、人员招聘及工资等。
(三)共同责任
1、乙方协助甲方对该项目的推广策略、销售价格及付款方式的建议，经由甲方确认后，由乙方负责具体执行。如推销过程中需变动金额或销售资料中的条款，乙方须得到甲方同意，方可作出修改。甲方工程进度的变化或设计上的修改应及时书面通知乙方。
2、甲方同意该项目的住宅、车库和商服的实际成交均价以乙方呈甲方批准的“价格执行方案”为核算标准。甲方同意乙方在推广中可按既定的内部折扣(折扣率及乙方权限总额以“价格执行方案”为准)给予客户一定的折扣优惠，超出内部折扣范围的优惠必须征得甲方同意并附上甲方总经理的批条。
3、双方同意委托期限内所有交易均定为乙方业绩，并按下述第三条规定支付乙方营销费。
(四)、双方应达到的工作目标
1、甲方按时按质完成上述“甲方权利与职责”中规定的工作。
2、乙方销售目标：
第一阶段：于该项目预售证办妥、正式开盘后三个月内，工程形象全面封顶时，完成该项目可售总金额的%。
第二阶段：于该项目完全达到进户标准并完成小区整体基础设施和园林建设时，累计完成该项目可售总金额的%。
第三阶段：期内，累计完成该项目可售总金额的%。
3、如该项目建设进度有变化，销售目标也应相应调整，双方可另行约定。
三、营销费的计算、支付及奖罚方式
(一)策划费
乙方为该项目进行营销策划及广告策划，甲方同意在签署本合同之日支付乙方策划费人民币拾万元整。
(二)服务费
1、计算及支付方式
(1)双方同意，该项目的服务费按实际成交额的%收取，并按月结算。
(2)选择银行按揭成交的客户和甲方总经理同意客户缓交房款的，客户累计缴交房款的30%即视为全额回款，按成交总额计提服务费。
(3)由于甲方原因打折成交的，乙方视同期实际销售价格为实际成交额并按本条(1)款结算服务费。
(4)每月25日，乙方按当月销售回款总额向甲方呈交请款单，甲方在接到乙方请款单后5日内向乙方支付当月全额服务费。
2、奖罚方式
(1)合同期内，若该项目已售面积实际成交均价比“价格执行方案”确定已售面积的成交均价有所提升，甲方同意给予乙方奖励提成。
(2)奖励金额=(乙方完成的已售面积的销售总金额-价格执行方案规定已售面积的销售总金额)×50%。
(3)奖励提成支付方式与服务费支付方式相同。
(4)如乙方因自身原因未完成阶段销售目标，甲方在该阶段已成交金额应提费中扣除20%作为罚金;如乙方在下一阶段完成所扣阶段目标，甲方返还所扣罚金。
四、合同终止事由
本合同除在法律规定情形下终止外，还可因下列情形而终止：
1、甲方未能按时支付费逾期30日，乙方有权向甲方发出书面解除合同通知书，该通知于乙方发出通知之日起七日后生效，乙方有权向甲方追索欠款及滞付违约金。
2、乙方因自身原因不能按阶段完成销售目标，甲方有权发出书面解除合同通知，该通知于甲方发出之日起七日后生效。在此期间成交的单位，甲方需付给乙方全额服务费。
五、争议的解决在合同履行的过程中，如双方产生争议，可协商解决，如协商不成时，可向乙方法院提出诉讼。
六、合同的附件由乙方呈甲方批准的该项目的“价格执行方案”，作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。
七、本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，于双方法人代表签字、公司盖章之日起生效，均具同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________