无形资产评估风险篇1
关键词：农业技术型无形资产；评估风险；风险类型
中图分类号：F27文献标识码：a
收录日期：2014年2月28日
一、农业技术型无形资产评估风险概念
所谓农业技术型无形资产评估风险，是指与资产评估有关的评估机构和评估师，因主客观原因对评估标的价值作了不当或错误判断，导致评估结果失真，使利益相关者受到经济损失，评估机构和评估师将承担诉讼或仲裁，或因败诉而承担相应法律责任的可能性。
二、农业技术型无形资产评估风险类型
资产评估风险源于对未来评估事项的不确定性，合理划分风险类型是评估风险量化的基础，只有充分揭示农业技术型无形资产评估所面临的各种风险因素，才能对评估风险做出客观的评价。农业技术型无形资产的风险类型可定性分为固有风险、执业风险和自然风险；固有风险包括评估管理风险、评估方法风险和评估结果使用风险；执业风险包括道德风险、评估程序不足或受到限制产生的风险、专业胜任能力不足产生的风险；自然风险包括地域性风险、自然灾害风险。
（一）农业技术型无形资产固有风险。农业技术型无形资产固有风险是指评估机构和评估师在对农业技术型无形资产评估中，对风险影响因素不能够直接进行控制，但这些因素的发生可能导致评估结果发生错误或重大偏差，使评估报告的使用者受到损失而承担相应责任的可能性。
1、评估管理风险。农业技术型无形资产评估是市场经济条件下评估机构和评估师以第三方身份对其价值进行估算，能否独立、客观、公正的反映其真实价值，关系到当事各方的切身利益，因此需要国家授权的职能部门予以组织、指导、协调、监督和审查，从而管理环节成为产生评估风险的影响因素之一。近年来，国家职能部门对评估行业进行脱钩改制和清理整顿，可是行业和地方垄断依然存在，一些评估机构明脱暗不脱或挂靠行政权力垄断业务，这些不正当行为严重干扰了评估市场正常秩序，损害了评估业务相关方的合法权益，加大了农业技术型无形资产评估管理环节的风险。
2、评估方法风险。农业技术型无形资产评估主要用于对外投资和转让，评估对象并非实物资产，而是其未来获得超额收益的能力，因为农业技术型无形资产的研发投入具有弱对应性、虚拟性和不完整性的特点，使用成本法评估资产重置成本不够客观，因为农业技术型无形资产的垄断性和保密性，很难从市场上获得类似参照物，加之无形资产产权交易信息匮乏，交易市场弱势有效，限制了市场法在无形资产评估中的应用，使收益法主导了农业技术型无形资产评估。但是，农业技术型无形资产受到自然环境、技术环境、市场环境和行业竞争等多种因素影响，评估参数预测的不确定性难以测算，预测数据难免出现主观因素造成的偏差，使得收益额、折现率和收益期的预测值偏离真实情况而导致风险存在。
3、评估结果使用风险。农业技术型无形资产是将资产未来获得的超额收益按照一定数学模型折现到评估基准日，评估结果是其在评估基准日的时点价值，评估结果时效性强，策略性使用风险大。农业技术型无形资产受到自身特殊因素影响，资产未来获得超额收益受到交易市场供求关系影响，预测主观性较大，评估结果是多种假设条件下估算出资产在评估基准日的时点价值，基于农业技术型无形资产评估时效性特点，评估报告书都约定了评估结果有效期为一年。但是，如果评估报告的使用者为了自己的利益，未按照约定范围使用或者超过有效期范围策略性使用，将发生评估结果使用风险。
（二）农业技术型无形资产执业风险。农业技术型无形资产执业风险主要指评估机构和评估师在执业中因违反职业道德或业务素质未达到专业要求导致评估结果失真，使利益相关者受到损失，评估机构和评估师承担诉讼或仲裁，或因败诉而承担相应法律责任的可能性。
1、职业道德风险。注册资产评估师在执业过程中应当遵循职业道德准则，做到诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。由于人员道德水平差距，评估机构和评估师在评估农业技术型无形资产时，无原则的迁就委托方的不合理要求，忽视资产以市场价值为判断尺度，明显高估或低估资产实际价值，采取压价、垄断等不正当竞争的手段承揽业务；明知自身行为不符合评估准则要求，仍然出具不公允的评估报告的行为而产生职业道德风险。
2、评估程序不足或受到限制的风险。评估机构和评估师在评估农业技术型无形资产时应当遵循资产评估基本准则，根据业务具体情况履行适当的评估程序，对资产价值做出客观、合理的价值判断，不允许在未履行评估程序或者评估程序受到限制的情况下不采取相应替代程序而出具评估报告。但是，在实际操作中，一些评估机构和评估师在不履行相应的评估程序或者在进行现场勘查或者收集评估资料受到限制的情况下不采取相应的替代程序而出具评估报告，这种情况将会产生在利益相关方受到损失发生诉讼或者仲裁时，因评估机构和评估师没有履行相应评估程序，成为承担法律责任的依据。
3、专业胜任能力不足的风险。农业技术型无形资产评估受到自身特殊性影响，评估的复杂性和风险性很高，评估师必须拥有关于农业专利、农业专有技术方面的专业知识和实践经验，专业胜任能力成为评估师出具合理专业判断和公允评估结果的基本保证。例如，农业专有技术评估，信息资料和技术经济参数收集比较困难，加上农业技术型无形资产受到地域环境、自然灾害等环境因素影响，评估结果的不确定性增加，这些因素对农业技术型无形资产评估的专业素质和综合素质带来考验，专业胜任能力不足可能发生执业风险。
（三）农业技术型无形资产自然风险。农业技术型无形资产自然风险是指来自自然界的突发事件（气象灾害、自然灾害等）或者固有限制（地域环境、季节交替等）带来经济损失的可能性。
1、自然灾害风险。农业技术型无形资产的价值通常以其承载体农产品的价值来体现，由于农业生产受到诸多自然灾害的影响，这给农业技术型无形资产的评估价值带来难以预测的风险。一场冰雹可能导致农作物颗粒无收，一场水灾可能造成大片农田被淹没，因此对农业技术型无形资产评估需要考虑其抵抗自然界突发事件的自适应能力，如果一项农业技术型无形资产在相同条件下，其抵御自然灾害或者自我恢复能力强，自然灾害风险就较低，反之自然灾害风险就高。
2、地域性风险。农业生产受气候、水分、土壤等自然环境影响较大，使得农业技术型无形资产依托的农产品地域性特征显著，只能在局部范围内推广，例如：新疆吐鲁番哈密瓜闻名华夏，其口感芳香甘甜、耐人寻味，是受到吐鲁番盆地干旱少雨、昼夜温差较大、气候环境独特的影响，农业生产的地域性特征使得农业技术型无形资产实现价值的空间减小，地域性限制越明显，评估风险越高。
三、农业技术型无形资产评估风险应对措施
（一）加快评估法律法规体系建设，健全评估管理体制。我国资产评估法律法规体系不够完善，评估管理条块分割、多头管理现象突出，应尽快颁布《中华人民共和国注册资产评估师法》和《资产评估管理法》，明确农业技术型无形资产评估原则，规范评估业务操作规程，加强政府的制度性管理和约束，健全评估管理体制，减少政府行政干预，强化行业自律管理，使资产评估有法可依，从根本上解决评估市场混乱问题。
（二）加强内部风险管理，建立内部质量控制制度。评估机构和评估师执业水平能力的高低是产生评估风险的重要因素，评估机构应完善内部风险管理制度和质量控制制度，在内部风险管理上严格执行三级复核制度，完善评估复核的具体办法，明确复核事项的重点，制定评估业务操作规程和风险控制指南；在评估业务质量控制上，评估机构要建立项目承接、制定计划、现场勘察、评定估算、出具报告以及档案管理各阶段的质量控制，明确规定各阶段工作重点和风险防范需要注意的问题。通过制定相关内部管理制度，提高评估机构和评估师的风险意识，把风险降低到最小限度。
（三）建立资产评估风险保障制度，提高风险防范意识。建立评估机构风险保障制度，增强评估机构和评估师的责任和风险防范意识，在评估风险管理中发挥着越来越重要的作用。在评估过程中，评估机构和评估师通常难以负担由于评估失败造成相关当事人经济损失带来的赔偿责任，购买职业责任保险是资产评估机构一项重要的风险规避措施，尽管保险不能免除可能受到的法律诉讼，但能减少诉讼失败时评估机构发生的财务损失。我国应借鉴国际上的先进经验，评估机构应当购买职业责任保险，提取职业风险基金。当评估机构和评估师发生职业风险时，由保险公司负责理赔，不足部分使用提取的专项风险基金，这样既可增强评估机构的风险意识和责任感，又可切实维护客户的合法权益。
主要参考文献：
[1]韩静.资产评估风险预警机制研究[J].金融市场，2012.
无形资产评估风险篇2
（一）无形资产价值评估收益法内涵采用收益法对无形资产价值评估是指为获得无形资产以取得未来预期收益的权利所支付的货币总额。所谓收益现值法是对被估无形资产未来预期收益进行折算现值或本金化的过程，也是对未来各期预期收益折算成现值之和。目前，在无形资产价值评估实际操作中，收益现值法是运用最为普遍的一种方法，被估无形资产价值的多少关键是取决于如何确定预期年净收益或收益额、折现率和有效期限三个因素，取决于三个变量因素共同影响的结果。
二、无形资产价值评估收益法存在的三因素问题
（一）预期收益额所谓无形资产收益额是指被估无形资产在使用过程中产生超出其自身价值的溢余额。确定无形资产收益额关键是要把握以下二点：其一是无形资产带来的未来各期收益值，对于无形资产交易的双方，无论是该项资产的购买者还是所有者，评估无形资产价值首先应判断是否存在收益；其二是收益额是由无形资产直接产生，并非是被估资产形成的收益中剥离出来，不可混淆。但是在现实无形资产价值评估中，因为受到经济利益的趋动使企业管理当局动机不正，常常利用各种粉饰手段有意识提高或降低、提供虚假财务报表的盈利预测值，使得无形资产的预期收益值很难做到客观真实准确，这就要求评估人员结合无形资产评估目的、不同无形资产的类型和特点科学合理确定其预期收益值。
（二）折现率折现率的确定是运用收益现值法评估无形资产价值面临的主要问题。折现率的细微差异和不确定性因素的影响，都将会引起评估值巨大差异，所以在确定折现率时应将定性分析和定量分析相互结合，提高折现率的相对准确性。因为不同无形资产由于其使用的特定环境、用途和行业不同，其承担风险也不一样，所以到目前为止尚没有统一的确定标准，这就要求评估人员学会结合无形资产所处的企业内外部环境和被估对象的资产收益水平采用多种方法综合分析确定。
（三）有效期限无形资产有效期限是指无形资产能够发挥作用，同时能够超额获利能力的时间。由于无形资产有效期限是以无形资产消耗的价值量为根本前提，所以它的价值不会因为其使用时间的延长而产生实体变化，相反有形资产在使用过程中是由于使用或自然力作用形成的有形损耗。无形资产价值降低主要是由于无形损耗形成，即由于社会科学技术进步而引起价值减少。目前对于无形资产价值评估有效期限的确定无论在理论上还是实务中都没有统一的标准，从而导致了有效期限确定缺乏统一标准。随着科学技术发展，无形资产更新换代也更加频繁，生命周期缩短，其有效期限也相应缩短，因此评估人员在评估时要十分重视有效期限的问题。
三、收益法在无形资产价值评估中的因素定量方法
（一）收益额的确定确定无形资产收益额的方法主要是科学准确地测算出销售利润或销售收入。在实际使用过程中，通常无形资产依附于有形资产发挥作用并产生共同收益，所以无形资产收益额的测算可通过分成率方法求得，其计算方法如下：F=R×α1×（1-t），或p×α2×（1-t），α2=α1/α3，上式中：F为无形资产收益额；R为年销售收入；p为销售利润；α3为销售利润率；α1为销售收入分成率；α2为销售利润分成率；t为所得税率。无形资产价值评估实务中，经常以利润分成率作为其收益额的核算基础。但是在利润额难以测算情况下，评估人员通常可按销售收入分成率来计算无形资产收益额。确定无形资产利润分成率的主要常用模型方法如下：方法一：边际分析法，α=■×100%，上式中：α为无形资产利润分成率；si为各年度追加利润现值；pi为各年度利润总额现值。方法二：约当投资分成法，α=■，？茁1=C1×（1+i1），？茁2=C2×（1+i2）上式中：α为无形资产利润分成率；？茁1为无形资产约当投资量（额）；？茁2为受让方约当投资量（额）；C1为无形资产重置成本净值；i1为转让方适用成本利润率；C2为受让方投入受让资产重置成本净值；i2为受让方适用成本利润率。方法三：成本加权平均分析法，waCC=■×α1+■α2×+■×α3，α3=■，上式中：waCC为资金加权平均成本；V为企业价值；V1为净流动资金；α1为流动资金收益率；V2为有形资产价值；α2为有形资产收益率；V3为无形资产价值；α3为无形资产收益率。
（二）折现率的确定因为无形资产价值评估中风险性较强、预期收益较高，所以无形资产确定的折现率通常要高于有形资产评估确定的折现率，另外，无形资产价值评估中采用的折现率的口径应一致于收益额的口径。此外，评估人员应充分考虑被估无形资产的功能、投资条件、收益获得的可能性和形成概率等多种因素，才能科学测算出风险利率，从而测算出恰当的折现率。通常折现率的确定主要有以下三种途径。方法一：风险报酬率模型，无形资产的风险报酬率可以由两部分构成，分别为无风险报酬率和风险报酬率。无风险报酬率即为最低报酬率，通常可以参照一年期银行储蓄利率确定表示；风险报酬率是指超过无风险报酬率以上的投资回报率。其计算公式为：i=ig+b？滓。上式中：i为无形资产按风险调整的折现率；ig为无风险利息率；b为无形资产风险报酬系数；？滓为无形资产预期收益的标准离差率。方法二：资本资产定价（Capm）模型，资本资产定价模型是确定无形资产折现率确实有效的方法之一，也是财务学中反映收益与风险关系的一个重要模型。其计算公式为：i=ig+？茁×（im-ig）。上式中：i为根据风险调整的折现率；ig为无风险报酬率；β为反映无形资产的风险系数；im为市场平均报酬率。需要注意的是运用Capm模型是以较为完备的资本假设条件为前提，适用于市场机制相对健全的资本市场，当前我国资本市场环境还不太适用该模型。但是，随着我国证券市场环境的不断规范，市场机制的逐渐健全，借用资本资产定价模型（Capm）来确定无形资产折现率将是一种可行的方法。方法三：累加法，所谓累加法是将投资资产的无风险报酬率和风险报酬率量化并累加，进而求取折现率的方法。运用累加法确定无形资产的折现率通常由无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率三项累加计算得出。无风险报酬率是无形资产投资在正常水平条件下的盈利情况，是归属于无形资产的投资回报率；风险报酬率是指需要承担一定投资风险所应当获得的超过无风险报酬率以上部分的投资回报率；通货膨胀率通常以价格指数的增长率来确定。
（三）有效期限的确定有效期限通常由评估人员根据持有无形资产预期未来获利情况、损耗情况等因素确定，也可以根据法律、契约和合同规定确定。一般而言，无形资产都有特定的生命周期，其中专利权、著作权、商标权的有效期限可借助于法律相关规定确定；非专利技术成果的转让或许可的寿命可借助于合同确定。需要注意的是无形资产有效期限是获取超额收益能力的时间，所以当预期年限超过无形资产生命周期时，则失去评估的基础。
无形资产评估风险篇3
资产评估风险是指与资产评估有关的单位或个人因资产评估事项所引起的遭受损失的可能性。资产评估风险具有以下一些特点：
1．客观性。从广义上讲，只要开展资产评估工作，必然会出现由此而引起的遭受损失的事件。
2．不确定性。从个案来讲，资产评估风险何时何地发生，发生何种类型的风险，发生的程度如何等具有不确定性。但通过人们的努力，可以将风险控制在尽可能小的范围之内。
3．潜在性。导致资产评估风险的可能性已经客观形成，而有关当事人要承担的责任和遭受的损失暂时还没有成为现实。但是如果这种状况一旦被相关利益人发现，并且他们不能再容忍这种状况已经给他们造成的损失，那么，这种潜在的风险将会成为事实风险。
4．阶段性。资产评估风险在一段时期内可能只是潜在性风险，而在另一段时期内则可能成为事实风险（指资产评估工作已付诸实施，并且已对相关当事人的利益造成损害，已被受害方发现，并且已诉诸行政程序或法律程序以保障其利益不受损害）。
二、资产评估风险的表现形式
资产评估风险的表现形式多种多样。通过分类，可以将资产评估风险的表现形式分为立法风险、管理风险、执业风险和结果使用风险四类。
1．资产评估立法风险。资产评估立法风险是指受人们认识事物的阶段性的制约，国家制定的与资产评估有关的法律和法规的内容随着时间的推移，与当前的实际情况不再相符，以至不能有效地指导当前的资产评估工作所带来的风险。
2．资产评估管理风险。资产评估管理风险是指资产评估行政主管部门在履行其资产评估管理职能时所带来的风险。对这个定义，要说明两点：
①目前我国资产评估的行政主管部门不统一，除了财政部门外，还包括国土资源部门、房地产管理部门以及其他部门（如林业部门、农业部门等）。
②资产评估管理职能大致可以归纳为两个：
一是规划职能，如行业发展规划及相关法律法规的建设等；
二是控制职能，如对评估机构和评估人员的资格认证、执业标准的制定以及国际协调等。在我国，资产评估管理风险主要表现在：在目前资产评估工作的行政主管部门不统一的情况下，各部门在具体实施管理职能和制定执业标准时，由于管理的不完善和相互矛盾而影响了资产评估工作正常有序地进行。
3．资产评估执业风险。资产评估执业风险是指评估人员在执业中，由于达不到专业标准而导致的风险。执业达不到专业标准，必然导致资产评估结果不合理，从而使资产评估当事人的利益受到影响，评估机构和评估人员由此参与诉讼或仲裁而发生的费用以及因败诉而承担的赔偿责任，这就是资产评估执业风险。
4．资产评估结果使用风险。资产评估结果使用风险是指资产评估当事人由于对资产评估报告书及评估结果使用不当所带来的风险。主要表现为：使用了过期失效的资产评估报告书及评估结果；未按资产评估报告书上所注明的评估目的使用资产评估报告书及评估结果；在使用资产评估报告书及评估结果时，未充分考虑评估期后事项的发生而导致的资产评估价值的变化等。
三、资产评估风险的防范对策
如前所述，我们可以根据资产评估风险及其四个特点，对其加以控制。
1．建立和完善资产评估法律、法规体系。目前最主要的是制定《中国注册资产评估师法》。在我国，资产评估行业至今尚未颁布相关法律，这显然跟不上资产评估行业形势发展的需要。通过制定《中国注册资产评估师法》，把前述的资产评估管理方面存在的问题一并加以解决。同时，建立和完善资产评估法律、法规体系有助于减少资产评估立法风险。
2．理顺资产评估行业管理体制，建立统一的行业自律组织。资产评估属于社会中介服务行业，因此，它应当有适合自己行业特点的管理模式。具体来说，可从以下几个方面来考虑：
①结束资产评估工作多头管理的现状，实行统一的行政管理。明确资产评估的行政主管部门，对资产评估行业进行统一管理，为评估行业的发展创造一个良好的外部环境。
②建立统一的行业自律组织，实行统一的行业自律管理。依照现有的与资产评估有关的行业组织（如注册资产评估师、土地评估师、房地产评估师等）状况，在相互协商的基础上，由政府协调，组建统一的具有权威性的资产评估行业协会。统一的资产评估行业协会可以按照资产类型（如建筑物、土地等）和地区设立分会，从而做到既有利于不同类型资产评估的完善发展，又有利于不同地区资产评估之间的技术交流。同时，实行统一的行政管理，建立统一的行业自律组织有助于减少资产评估管理风险。
3．建立注册资产评估师的分类分级制度。分类是指对注册资产评估师按其所熟悉的专业进行划分，分为建筑评估师、土地评估师、机器设备评估师等。分类管理的好处是可以发挥每个评估师的专业特长。分级指对注册资产评估师按其执业年限和经验进行分级，一般可分为初级评估师、中级评估师和高级评估师。
同时，建立注册资产评估师的分类分级制度有助于减少资产评估执业风险。
4．建立资产评估专家咨询委员会。由于资产评估涉及的评估范围太广，而每个评估人员的知识面相对有限，因此，在资产评估行业协会的指导下，建立资产评估专家咨询委员会，对评估机构和评估人员进行专业指导，十分必要。资产评估专家咨询委员会可由财务会计、工程技术、经济管理、金融、法律以及特殊资产（如自然资源、珠宝文物等）方面的专家组成。其基本任务包括：对资产评估的基本理论、基本方法及其法律法规等进行研究；研讨资产评估执业中的难点、疑点问题；搜集与资产评估有关的信息资料并建立信息档案；接受评估机构、评估人员以及社会各界关于资产评估有关问题的咨询对无形资产评估进行研究；与国内外评估机构和评估人员交流与合作；评估人员的后续教育等等。建立资产评估专家咨询委员会有助于减少资产评估执业风险。
5．建立资产评估行业协会指导下的评估争议调解委员会。评估争议是指评估机构与客户或评估机构之间在评估依据、评估方法及评估结果等方面产生不同意见而发生的争议。如果采用仲裁或诉讼的方式解决，无论对哪一方当事人，都是一件很麻烦或不情愿的事情。因此，调解就成为解决这类矛盾的一种较好方式。调解的优点是：方式比较灵活，节省费用、时间和精力，可以为当事人保守商业秘密等。
无形资产评估风险篇4
【关键词】：抵押房地产评估；形成机制；风险评价；风险管理；风险防范
一、房地产抵押存在风险的表现形式
1.1评估目的风险
评估的直接决定和制约着资产评估价值类型和方法选定，
以抵押为目的的评估价值类型是抵押价值。《规范》要求：房地产抵押价值的评估，可参照设定抵押权时的类此房地产的正常市长价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险：
1、1、1预测风险。因为房地产抵押评估价值是当时某一时点的价值，而抵押期间一般会在一年以上，一旦发生处分清偿，处置价值是在未来某一时点价值。因此，在评估时，对预期会降低评估价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。
1、1、2市场变现能力风险。抵押权人实现抵押房地产回收时大多数是将抵押房地产变卖，而不是回收实物；并且由于宏观经济形势、产业政策、市场变化等因素影响，抵押价值也相应变动。尤其对有价无市的房地产要进行分析，降低因不能及时变现的市场风险。
1、2抵押评估方法选择带来的风险
抵押房地产评估方法根据房地产具体情况一般采取成本法、市场比较法、收益法或假设开发评估法进行评估。采取不同评估方法所评估的结果从本质上讲是一致的，均能反映房地产公开市场的公允价值，但由于各种评估方法在评估过程中所选定的参数和考虑的因素均不相同，也会造成抵押评估价值的高低风险。如：以收益法评估商业用途的房地产价值时，在测定收益率时，会因确定的收益率微小变化造成房地产评估价值结果很大的差异；以假设开发评估在建工程的价值时，建成的房地产价值、后续工程成本、销售税费等参数均需要进行科学的预测，预测结果的真实来自于要有一个完善透明的房地产市场才能实现，但由于房地产市场很不完善及行业内相关信息资料相互共享不够透明和有效，存在着采用不同评估结果高低风险。
1、3评估人员执业风险
在我国，房地产估价是一项新兴服务行业，也是对专业技术要求较高的行业。它要求评估师不仅要熟悉掌握评估专业知识，而且要求评估师要具备广泛的经济、法律、金融、建筑、财务及管理等方面知识。由于行业的规范和管理正在探寻阶段和估价人员执业水平的参差不齐，对评估原则、评估方法、技术参数及相关因素的选择、评估信息资料真实性的甄别、评估人员的执业能力和经验不足及价值含意的把握等都将影响评估结果的科学性和真实性，也都增加了执业风险。
1、4职业道德风险
房地产评估公司是公正性的中介服务机构，对所出具的评估报告承担法律责任。在房地产抵押评估过程中，评估机构和评估人员应恪守职业道德、遵循独立、公平、公正、公开的原则。但当前，个别房地产评估公司和评估人员出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地产价值，提供虚假评估报告，导致评估结果失真，职业道德意识淡薄造成了抵押人员利益的潜在损失风险。
2、房地产抵押的风险
2、1认识误区。房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。
2、2操作风险。银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。
2、2、1抵押物产权存在瑕疵造成的风险。抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续；抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷；占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失；抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空；抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在；抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。
2、2、3抵押物的价值风险。
（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。
（2）现行抵押率计算方法已不能有效控制风险。一是当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距；二是确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等，而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。
2、2、4社会经济环境不规范形成的风险。一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权C明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。
3、房地产抵押风险的防范及对策
3、1进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分，明确规范不宜作抵押物的统一标准。房地产抵押物的选择，应牢牢把握"坚固耐用，不易毁损；通用性强，容易变现；价值稳定，不易贬值"二十四字原则。
3、2加强银行内部管理，规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。
3、4建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。
3、5严格审查抵押人资格及抵押房地产的有效性。要审查抵押人是否是《担保法》、《房地产管理法》等规定的不得作为抵押人的几种情形，是否有法人资格或是否具有完全民事行为能力的自然人、是否是体制改革后可以作为抵押人的事业法人。
3、6严格完善房地产抵押登记手续。房地产抵押合同自登记之日起生效。在房地产抵押过程中，应严格核实抵押房地产的情况，在进行抵押房地产评估后，在县以上地方人民政府规定的房地产产权管理部门办理登记手续。抵押登记期限一般以评估报告的效期为限，但往往借款期限长于抵押登记期限，这就要求债权人在登记到期日前重新办理评估和登记手续，才能完善房地产抵押合同的法律延续性和有效性，保证债权人的合法利益和风险可控。
3、7加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。
3、8认真进行实地勘察、收集、整理和分析相关资料。实地勘察是依据抵押房地产产权证明和相关资料到实地验证和勘察，从而确定影响房地产价值的主要因素，主要包括：房地产所出位置和交通条件、周围环境质量及配套设施等区域因素；房地产的建筑结构类型、内外装修、设施设备、朝向楼层及完损程度等个别因素；了解当地房地产市场行情，掌握市场交易信息；实地拍照、收集资料等。
3、9综合分析评估过程，慎重确定评估结果。明确了评估对象之后，应选定拟采用的评估方法。由于采用的评估方法不同，计算出的评估额不同是很自然的。无论采取何种评估方法都要对整个评估过程在基础数据是否准确、参数选择是否合理、公式选用是否恰当、影响因素是否齐全及是否符合评估原则等方面进行检查，在确定所选用的评估方法估算出的结果无误后，对市场行情和潜力进行综合分析，最终决定评估价格。
4.结语
综上所述，本文针对在房地产抵押评估过程中面临的一些风险进行了罗列，并提出了相应的防范措施，根据实际的房地产抵押评估的操作来从对于抵押人主体资格的审核等多个方面进行分析，以期能引起相关部门的思考。
参考文献：
[1]刘卓群建设银行佳木斯分行中间业务部
无形资产评估风险篇5
一、企业改制中的无形资产评估存在的问题
虽然无形资产的作用日益为人们接受，但无形资产的管理、计量、评估远远落后于人们对无形资产重要作用的认识。特别是对无形资产评估指标体系的认识，已不能适应时展的需要。由于无形资产的特殊性，特别是在确认和计量上的难度性，对无形资产的评估及其会计处理应当持有必要的谨慎和稳健的态度，其核心问题在于如何才能合理评估无形资产这一特殊资产的公允价值以反映在企业资产负债表中。应当说无形资产评估与无形资产会计处理是两个紧提供密相联的问题，对无形资产进行合理评估是进行无形资产会计处理的必然要求，也是企业改制顺利进行的必要保证。传统经济中发展而来的会计体系从稳健的角度出发，不倾向于将计量难度较大的无形资产反映在企业的资产负债表中。一般只将外购获得的无形资产予以确认，并按其经济寿命或一定期限进行摊销，而对于企业自行开发的无形资产则将其开发费用在各期作为费用处理，即使该企业所创造的无形资产是企业的主要利润来源。其结果导致企业大量宝贵的无形资产无法在资产负债表中反映，企业财务报告中的净资产不能真实反映企业的资产状况，企业财务信息的相关性和真实性受到严重质疑。以美国为例：由于美国企业间购并现象较为普遍，尤以美国通用会计准则受到的抨击最大。有关美国经济界人士指出，在许多企业购并行为中购并方看重的是被购并企业所拥有的，但并没有反映在资产负债表中的无形资产，而并不是看重企业在资产负债表中反映的有形资产，并以“在21世纪中采用20世纪30年代的财务报告模式”的评估，批判传统会计制度对无形资产的忽视。
国外经济界、学者对会计制度中无形资产会计处理的质疑主要集中在以下几个方面：(1)固定资产资本化处理，无形资产的费用化处理；(2)无形资产的摊销；(3)无形资产的确认。
二、企业改制中无形资产及评估的影响因素
无形资产是企业的重要经济资源，是知识产提供权与工业产权相统一的结晶，是维持企业生存和发展的重要支柱，具有巨大的经济价值和增值效能。据有关统计资料，西方发达国家企业的无形资产占总资产的比重达35％，高科技企业则达60％－70％。它不仅能使企业在生产经营活动中取得经济效益，而且其自身价值也有巨大的增值作用。在激烈的市场竞争中，企业要生存发展，最终将体现于无形资产的竞争。无形资产对企业有着非常重要的作用。
1．企业改制中无形资产及其确认。新企业会计准则中规定“资产满足下列条件之一的，符合无形资产定义中的可辨认性标准：(1)能够从企业中分离或者划分出来，并能单独或者与相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换；(2)源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离”。无形资产同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；(2)该无形资产的成本能够可靠地计量。新企业会计准则第6号——无形资产(2006)第十一条规定：“企业自创商誉以及内部产生的品牌、报刊名等，不应确认为无形资产”。但在现实的经济生活中，无形资产评估包括商标、专利技术、非专利技术、商誉、营销网络、计算机软件、著作权中的财产权、特许经营权、土地使用权、资源性资产、集成电路布图设计等无形资产价值及品牌评估等。
2．企业改制中无形资产价值的法律依据。从元形资产本身看，如专利权、商标权、著作权、版权、计算机软件等涉及的法律有《专利法》、《商标法》、《著作权法》、《计算机软件保护条例》等，这些法律对于保护相应的无形资产起到了一定的积极作用，有利于企业维护其合法权益。如商标权评估后，在商标的侵权诉讼和行政保护中，可依据《商标法》对假冒侵权行为造成的损失进行量化并认定赔偿额，不仅有利于为商标权人打假维权提供索赔依据，而且有利于维护企业的合法权益，提高其知名度。但从与国际接轨的角度看，我国有关无形资产的法律、法规尚不能完全适应wto的要求。wto规定的无形资产除上面提到的还包括版权与邻接权、地理标志权、工业品外观设计权、集成电路布图设计权、未披露过的信息专有权(商业秘密)。而在我国的《宪法》中没有关于知识产权的内容，其涉及评估的一些法律规定也只是包含在《公司法》、《证券法》、《担保法》等法律当中。虽然《公司法》、《证券法》、《担保法》等法律在无形资产评估中也发挥着重要作用，如企业的股份提供制改造、合资、联营、兼并、拍卖、转让、无形资产抵押贷款等经济活动，有利于企业认识自己品牌的价值，有利于被消费者所认可，但对其他类无形资产尚未制定特别法律或行政法规，严重滞后于当今实践。
3．2001年9月1日起施行的《无形资产评估准则》作为资产评估行业规范，在企业改制中无形资产价值的确定应该遵循此项基本准则。《无形资产评估准则》是中注协拟定，财政部印发的规章制度性文件，其依据是国务院行政法规9l号令和《资产评估操作规范意见》。无形资产评估至今尚未立法。使得评估的法律依据不足，这也决定了《无形资产评估准则》只能侧重技术层面，忽视了评估、披露、使用是资产评估三个环节的重要特征，且三者缺一不可。它难以适应目前我国多种经济体制并存的客观需要。体现到现实当中最突出的问题是：在涉及无形资产评估业务时，《无形提供资产评估准则》没提及如何使用，而这个问题在做具体评估项目时是无法回避的。因为资产评估的最终目的是使用，不能只强调和规范评估师的行为，更要考虑使用者的接受情况，在《无形资产评估准则》中，强调注册资产评估师应当在评估报告中明确说明有关使用的评估方法及其理由。对于使用的评估方法及其理由，在无形资产评估条款中很空泛，因没有具体考核指标，缺乏可操作性。4．评估方法对企业改制中无形资产价值的影响。无形资产主要有三种评估方法：重置成本法、现行市价法和收益现值法。评估方法对无形资产价值的影响主要表现为：首先是评估方法选择不当造成的影响——没有明确评估的目的，评估目的错位；或是由于最佳的评估方法中的一些评估参数难以确定，而只好改用别的评估方法。其次是评估方法本身存在的风险。
(1)成本法也称重置成本法，重置成本是指在现实条件下，按功能重置资产，并使资产处于在用状态所耗费的成本。重置成本评估法就是按重置成本价格对无形资产进行估价，即按照评估无形资产全新状态的重置成本减去该项资产功能性贬值和经济性贬值估算无形资产价值的方法。由于无形资产具有账面成本不完整、投资成本的弱对应性和人账成本虚拟性的价值特点，在采用重置成本法对无形资产进行评估时，会遇到成本资料缺乏完整性和原始成本无据可查而带来的不确定性问题，故在使用重置成本法确定无形资产的评估值时，会存在数据资料不准确和不精确的风险，难以确保评估结果的真实准确。
(2)市价法也称现行市价法，现行市价评估法是通过市场调查，选择一个或几个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象，针对各项价值影响因素，分析比较对象的成交价格和交易条件，将被评估资产与比较对象逐个进行对比调整，估算资产价值的方法。由于无形资产的不可比性，使其没有可比的市场价值。每个企业无形资产由于其在同业中的垄断地位和优越程度不同，为企业带来的超额盈利水平各异，对于相同种类的无形资产，其价值是不同的。因此当无形资产在市场上进行交易时，难以找到可比的市价。另外，我国企业从80年代中期才开始逐渐重视无形资产，无形资产的交易时间短、数量少，可使用的无形资产交易的历史资料有限，采用市价法对这些行业的无形资产进行评估，必须面对数据选用的风险。
(3)收益法也称收益现值法，收益现值提供是指企业在未来特定时期内的预期收益折现的总金额。收益法是把被评估无形资产剩余寿命期间内的预期未来收益，按照一定的折现率折成现值，来确定被评估无形资产价格的方法。运用收益法对无形资产进行评估的风险主要体现在评估参数收益额、收益期和折现率等因素的确定上。收益额选取的风险是：无形资产的具体类型不同，其使用价值表现不同，带来的超额收益也不同。收益期选取的风险是：无形资产收益期的确定一般有年限法和更新周期法两种形式。年限法指在形成企业控制的无形资产中相当一部分是因为受到法律和合同的特定保护，如商标、专利权等年限，也称法定(合同)年限，而法定(合同)期限内是否还具有剩余经济寿命是评估时应考虑的重要问题。更新周期法是指产品更新周期和技术更新周期。在一些高技术和新兴产业，科学技术进步往往很快转化为产品的更新换代。折现率选取的风险是：根据折现率的概念可确定折现率的计算方法即以无风险报酬率加上风险报酬率作为折现率。无风险报酬率的确定一般为政府债券的利率，风险报酬率的确定常用的方法主要为累加法。新晨
三、完善无形资产评估指标的重要性及措施
1．防止国有资产流失。企业改制中无形资产价值的公正性、合理性为方方面面所关注。首先应明确的是资产评估价值的合理范围其内涵应是资产评估价值与实际成交价格的合理差异范围，也可理解为资产评估结果在具体数字上的可应用范围，可确定评估价值与账面价值或与实际成交价格的差异的合理范围。可减少乃至消除国有无形资产低于正常价格出售和大量流失的现象，避免企业主管部门与原企业经营者或个别人一对一的暗箱操作，提高企业改制工作的透明度。
无形资产评估风险篇6
一、资产评估风险的概念及其特点
资产评估风险是指与资产评估有关的单位或个人因资产评估事项所引起的遭受损失的可能性。资产评估风险具有以下一些特点：
1．客观性。从广义上讲，只要开展资产评估工作，必然会出现由此而引起的遭受损失的事件。
2．不确定性。从个案来讲，资产评估风险何时何地发生，发生何种类型的风险，发生的程度如何等具有不确定性。但通过人们的努力，可以将风险控制在尽可能小的范围之内。
3．潜在性。导致资产评估风险的可能性已经客观形成，而有关当事人要承担的责任和遭受的损失暂时还没有成为现实。但是如果这种状况一旦被相关利益人发现，并且他们不能再容忍这种状况已经给他们造成的损失，那么，这种潜在的风险将会成为事实风险。
4．阶段性。资产评估风险在一段时期内可能只是潜在性风险，而在另一段时期内则可能成为事实风险（指资产评估工作已付诸实施，并且已对相关当事人的利益造成损害，已被受害方发现，并且已诉诸行政程序或法律程序以保障其利益不受损害）。
二、资产评估风险的表现形式
资产评估风险的表现形式多种多样。通过分类，可以将资产评估风险的表现形式分为立法风险、管理风险、执业风险和结果使用风险四类。
1．资产评估立法风险。资产评估立法风险是指受人们认识事物的阶段性的制约，国家制定的与资产评估有关的法律和法规的内容随着时间的推移，与当前的实际情况不再相符，以至不能有效地指导当前的资产评估工作所带来的风险。
2．资产评估管理风险。资产评估管理风险是指资产评估行政主管部门在履行其资产评估管理职能时所带来的风险。对这个定义，要说明两点：①目前我国资产评估的行政主管部门不统一，除了财政部门外，还包括国土资源部门、房地产管理部门以及其他部门（如林业部门、农业部门等）。②资产评估管理职能大致可以归纳为两个：一是规划职能，如行业发展规划及相关法律法规的建设等；二是控制职能，如对评估机构和评估人员的资格认证、执业标准的制定以及国际协调等。在我国，资产评估管理风险主要表现在：在目前资产评估工作的行政主管部门不统一的情况下，各部门在具体实施管理职能和制定执业标准时，由于管理的不完善和相互矛盾而影响了资产评估工作正常有序地进行。
3．资产评估执业风险。资产评估执业风险是指评估人员在执业中，由于达不到专业标准而导致的风险。执业达不到专业标准，必然导致资产评估结果不合理，从而使资产评估当事人的利益受到影响，评估机构和评估人员由此参与诉讼或仲裁而发生的费用以及因败诉而承担的赔偿责任，这就是资产评估执业风险。
4．资产评估结果使用风险。资产评估结果使用风险是指资产评估当事人由于对资产评估报告书及评估结果使用不当所带来的风险。主要表现为：使用了过期失效的资产评估报告书及评估结果；未按资产评估报告书上所注明的评估目的使用资产评估报告书及评估结果；在使用资产评估报告书及评估结果时，未充分考虑评估期后事项的发生而导致的资产评估价值的变化等。
三、资产评估风险的防范对策
如前所述，我们可以根据资产评估风险及其四个特点，对其加以控制。
1．建立和完善资产评估法律、法规体系。目前最主要的是制定《中国注册资产评估师法》。在我国，资产评估行业至今尚未颁布相关法律，这显然跟不上资产评估行业形势发展的需要。通过制定《中国注册资产评估师法》，把前述的资产评估管理方面存在的问题一并加以解决。同时，建立和完善资产评估法律、法规体系有助于减少资产评估立法风险。
2．理顺资产评估行业管理体制，建立统一的行业自律组织。资产评估属于社会中介服务行业，因此，它应当有适合自己行业特点的管理模式。具体来说，可从以下几个方面来考虑：①结束资产评估工作多头管理的现状，实行统一的行政管理。明确资产评估的行政主管部门，对资产评估行业进行统一管理，为评估行业的发展创造一个良好的外部环境。②建立统一的行业自律组织，实行统一的行业自律管理。依照现有的与资产评估有关的行业组织（如注册资产评估师、土地评估师、房地产评估师等）状况，在相互协商的基础上，由政府协调，组建统一的具有权威性的资产评估行业协会。统一的资产评估行业协会可以按照资产类型（如建筑物、土地等）和地区设立分会，从而做到既有利于不同类型资产评估的完善发展，又有利于不同地区资产评估之间的技术交流。同时，实行统一的行政管理，建立统一的行业自律组织有助于减少资产评估管理风险。
3．建立注册资产评估师的分类分级制度。分类是指对注册资产评估师按其所熟悉的专业进行划分，分为建筑评估师、土地评估师、机器设备评估师等。分类管理的好处是可以发挥每个评估师的专业特长。分级指对注册资产评估师按其执业年限和经验进行分级，一般可分为初级评估师、中级评估师和高级评估师。
同时，建立注册资产评估师的分类分级制度有助于减少资产评估执业风险。
4．建立资产评估专家咨询委员会。由于资产评估涉及的评估范围太广，而每个评估人员的知识面相对有限，因此，在资产评估行业协会的指导下，建立资产评估专家咨询委员会，对评估机构和评估人员进行专业指导，十分必要。资产评估专家咨询委员会可由财务会计、工程技术、经济管理、金融、法律以及特殊资产（如自然资源、珠宝文物等）方面的专家组成。其基本任务包括：对资产评估的基本理论、基本方法及其法律法规等进行研究；研讨资产评估执业中的难点、疑点问题；搜集与资产评估有关的信息资料并建立信息档案；接受评估机构、评估人员以及社会各界关于资产评估有关问题的咨询对无形资产评估进行研究；与国内外评估机构和评估人员交流与合作；评估人员的后续教育等等。建立资产评估专家咨询委员会有助于减少资产评估执业风险。
5．建立资产评估行业协会指导下的评估争议调解委员会。评估争议是指评估机构与客户或评估机构之间在评估依据、评估方法及评估结果等方面产生不同意见而发生的争议。如果采用仲裁或诉讼的方式解决，无论对哪一方当事人，都是一件很麻烦或不情愿的事情。因此，调解就成为解决这类矛盾的一种较好方式。调解的优点是：方式比较灵活，节省费用、时间和精力，可以为当事人保守商业秘密等。
无形资产评估风险篇7
关键词:知识产权质押知识产权评估知识产权处置
中图分类号:F830.5文献标识码:B文章编号:1006-1770(2009)09-049-05
知识产权质押1贷款有利于拥有知识产权的科技型小企业解决资金紧张问题,是对传统担保方式的有益探索。但由于知识产权本身的特性及外部环境的不完善,银行在开展知识产权质押贷款业务时,面临着估值风险、处置变现风险和法律风险等诸多风险,需通过相关措施切实加以防范。
一、知识产权质押贷款和变现融资现状
为帮助创新型中小企业解决资金紧张等难题,北京、上海、天津、福建、湖北等省(市)专门出台了有关政策或办法推动辖内银行开展知识产权质押贷款业务。国家知识产权局2008年12月确定了北京市海淀区知识产权局等6家知识产权局为全国首批知识产权质押融资试点单位,试点工作自2009年1月1日启动,为期两年。2009年5月,银监会和科技部联合了《关于进一步加大对科技型中小企业信贷支持的指导意见》,鼓励银行业积极开发适合科技型中小企业特点的金融服务产品,开展专利等知识产权质押贷款业务。
其中,专利权质押贷款在我国从开始到现在不过十余年,资金规模较小,有关资料显示,从1996年到2007年5月,登记的324笔知识产权质押贷款项目总金额51.6亿,涉及专利700余项,数量仅占我国163万件专利的万分之四。
国际上通过知识产权进行融资的方式有多种,质押贷款是其中之一,主要国家立法都在动产担保的相关规定中涉及到知识产权质押问题。除此之外还有出售、许可与专利联盟、作价出资、信托、证券化、引入风险投资等方式。其中,知识产权相关权益的证券化和信托产品的发展较为迅速。知识产权证券化从最初的音乐版权开始,已拓展到电子游戏、生物技术、电影、主题公园等与文化产业关联的知识产权以及医药产品专利、半导体芯片等行业。对知识产权的信托产品涉及到动画片、音乐著作权、软件著作权等。
二、商业银行针对知识产权质押贷款的风险防范措施
目前,我国商业银行对知识产权质押贷款主要采取以下风险管理手段:
(一)设置贷款申请条件
银行主要对企业的经营年限、经营(现金流)状况、资信记录、知识产权的权属、价值评估等提出要求。如商业银行要求企业用于质押的专利要具备下列条件:至少已实施2年、具有盈利能力的专利,现有有效期不少于8年的发明专利,现有有效期不少于4年的实用新型专利;用于质押的商标权应当是:已用于产品或服务上,使用期限至少在2年以上,具有盈利能力的商标;商标实际使用的产品或服务范围与注册范围一致等。只有经营良好并拥有合格知识产权的企业才能申请知识产权质押贷款。
(二)通过贷款用途、期限、质押率、额度等规定授信条件
通常,银行针对知识产权质押贷款的授信条件包括:贷款用途仅限于生产经营中的正常资金需求,不能用于证券、期货、股本权益性投资、房地产项目开发及违法经营;贷款期限通常较短,一般为1年,最长不超过3年,且不得办理展期;规定质押率,发明专利权、实用新型专利权、驰名商标专用权、普通商标专用权的授信额分别不超过评估值的25%、15%、30%和20%;贷款额度一般控制在1000万元以内,超限额的要按照流程进行上报。
(三)通过外部中介机构介入以降低风险
主要做法有:通过资产评估事务所对质押的知识产权进行评估以控制风险;由律师事务所从法律专业角度对借款人资质、借款用途、质物权属、出质人资质及还款来源、经营状况等进行调查、见证、评审,作为防范法律风险的主要方式;通过专业的担保公司为申请贷款的企业提供担保,如出现逾期不还的情况,先由担保公司垫付资金。
(四)实施有针对性的贷后管理
银行通常针对知识产权质押贷款制定专门的贷后管理要点,重点关注:知识产权的侵权、维权与授权情况;企业实际控制人资信变化情况;资金使用计划执行情况;企业或实际控制人的重大事件;影响知识产权价值的突发事件等。
(五)与其它风险缓释工具组合
目前,商业银行在开展知识产权质押贷款业务时,主要依赖于传统担保方式,知识产权只是作为补充担保。有的银行甚至将知识产权质押贷款按照信用贷款条件发放,几乎不考虑知识产权将来变现赔偿的可能性。实践中,利用知识产权与实物混合打包作抵押物的方式主要有:一是“质押+保证”,即除了知识产权质押以外,担保公司还提供保证。贷款出现逾期,由担保公司代偿银行贷款,在约定的期限内,担保公司负责对授信客户进行催收或对质物进行处置。二是“质押+抵押”,银行另外要求贷款企业提供不动产抵押,发生违约时,银行通过处置抵押物和质押物收回贷款。三是与政府专项担保基金结合。如成都银行采取与成都市科技局下属单位――成都市生产力促进中心(以下简称中心)合作推进的模式。中心设立总额为4000万元的知识产权质押融资专项担保基金,成都银行按1:3的比例提供1.2亿元贷款授信额度,借款人将所拥有的知识产权质押给中心,由中心为贷款企业提供担保。如贷款产生风险,由银行承担10%的损失,中心承担90%。
国外银行在发放知识产权贷款时(如版权贷款),会进一步通过保险机制分散风险,并综合考虑企业价值和知识产权质押物的价值,在此基础上测算出贷款的违约损失率。而且,国外银行机构(如瑞穗实业银行)多采用知识产权证券化或信托的方式来分散风险,并非直接发放质押贷款,这主要是基于法律上的考虑。由于信托的知识产权与企业破产财产分离,借款企业的破产风险与信托产品是相隔离的。如果借款企业破产,投资者和信托机构的权益能够得到一定的保护。在日本,这一因素尤为明显。在知识产权质押贷款模式下,被质押知识产权的所有权仍属于借款企业所有,根据日本《破产法》、《公司更生法》、《民事再生法》等规定,一旦企业出现破产重组,银行对抵押品的留置权和处置权都要中止,银行作为债权人的利益会受到较大不利影响,所以银行更愿意通过信托的方式为企业融资。此外,知识产权证券化和信托中,由于有投资人购买证券化或信托产品,知识产权使用人支付使用费,从法律形式上起到了分散风险的作用。而知识产权质押贷款的资金完全来源于银行,如贷款无法收回且知识产权无法处置,风险将完全由银行自己承担。即使知识产权可以处置,银行也面临着寻找买家等种种变现困难。
三、知识产权质押贷款需重点关注的风险
总体来看,商业银行对知识产权质押贷款的风险控制措施与其它贷款基本类似,也未脱离传统的风险缓释方式,只是在具体要求上有所区别,在额度和质押率的控制上更为严格。商业银行要进一步拓展该业务和提高退出变现能力还应关注以下风险:
(一)估值风险
知识产权价值评估的弹性较大,使银行在变现知识产权时可能面临着出让价格与贷款发放时的评估价值存在较大差异的问题。实践中主要的评估风险有:(1)替代技术风险。技术进步导致的替代技术可能使原有专利价值降低或变得毫无价值;(2)可转让性风险。如专利权的价值实现依赖于发明人的技能,使得其可转让性降低;(3)市场化风险。与有形实物不同,知识产权在很多方面并没有可以参考的数据和成交记录。既使有历史交易数据,评估价格跟市场环境、市场前景关系密切,对知识产权市场前景的预测专业性很强,难以预测。一些知识产权可能只有潜在价值,而无当前可实现的市场价值;(4)评估人主观判断风险。知识产权的独一无二性,使得其价值评估更易受到评估人主观判断的影响,评估机构的专业能力、视角、方法、经验直接影响估值;(5)权利人的道德风险。如有的企业通过造假获得“中国驰名商标”的认定;(6)强制许可风险。强制许可,或称强制授权,是指政府强制专利、版权或其它具有排他性权利的持有人,允许政府或他人使用。通常而言,权利人根据法律或通过仲裁,可以得到一定的特许费补偿。实践中,我国对发明专利、实用新型专利、版权等可以采取强制许可,而不对商标权、外观设计专利权采用强制许可。强制许可可能会导致质押的知识产权迅速贬值。
我国目前知识产权的评估尚未形成系统化、规范化的体系,价值评估的随意性较大。2001年我国财政部颁布的《资产评估准则――无形资产》对知识产权的价值评估规定主要包括重置成本法、收益法和市场法三种。三种方法依据不同,各有利弊,评估结果的差异性也较大。2006年4月,财政部、国家知识产权局联合下发《关于加强知识产权资产评估管理工作若干问题的通知》,对知识产权资产评估管理工作进行规范。财政部于2007年1月1日起修定了《企业会计准则第6号――无形资产》,中国资产评估协会制定的《资产评估准则――无形资产》和《专利资产评估指导意见》于2009年7月1日起施行,可为无形资产的评估提供一定的参考依据,但相对于无形资产评估的复杂性来讲,这些规定仍显不够,缺少具体的评估实施细则和量化标准。而由于由借款企业支付评估费用,导致评估机构受制于借款企业,易做出有利于借款企业的估值,侵害银行利益。
在国际层面,美国最早制定了规范无形资产评估的准则性文件,但全球尚无标准的知识产权估价方法,现有的评估方法只适用于重要专利和驰名商标。2007年,德国标准协会(Din)出版了《正确评价专利的基本原则》,以评估估价报告和专家鉴定的质量为标准。德国标准协会成立了一个委员会,在国际标准组织(iSo)启动了有关专利评估的国际标准化项目。如果所有相关的团体通过其国内的标准化机构向iSo表示希望制定标准,iSo将指定一个委员会制定iSo的专利评估标准。
(二)处置变现风险
知识产权的变现前景难以预测、变现困难也是商业银行开展此业务面临的主要风险。与不动产抵押相比,知识产权质押物的流动性相对较差,并受到产权交易活跃度的限制,拍卖、转让、诉讼及执行的交易成本较高。银行难以像处理有形资产一样,迅速通过拍卖、转让等方式收回资金。
知识产权依附于专业知识和团队,且必须与一定的生产条件如生产设备、销售渠道及售后服务相结合才能产生稳定的现金流,其本身不会独立地带来收益。知识产权在脱离特定研发(生产)团队后价值容易迅速降低。这种需要与其它资产相结合才能实现现金流的特点,决定了若出现拍卖知识产权的情况,可能会出现该知识产权与企业原有生产工艺或设施不适应的问题而难以出售。
(三)法律风险
由于目前我国知识产权法律制度尚不健全,而且受产权特征的影响,知识产权本身存在较大的权利不稳定性,易导致权属争议。主要的法律风险有:(1)权属争议风险,如专利发明人不一定是权利人,在职务发明创造中,专利权人为单位而非发明创造人;(2)国家授权风险,如专利因未交年费而失效或授权期限届满、超过保护期而失效;(3)侵权风险,如被仿冒;(4)授权和转让争议风险,如商标、专利权授权使用形式的约定可能会影响其价值,在评估时忽略该因素可能导致过高估值;(5)质押登记风险,如商标专用权质押时,存在相同与相似商标必须同时质押、却又难以实现的困境。
2007年,联合国贸易法委员会(UnCitRaL)出台了《担保交易法律指引》(以下简称《指引》)草案,其中涵盖了知识产权资产,草案将为各国国内法律如何与国际接轨,取消对低成本融资和信贷的法律限制提供借鉴意义。但目前的《指引》中没能充分区分知识产权和其它财产权利(如有形资产),不利于现有的知识产权融资。UnCitRaL已委托其第六工作组为《指引》起草《知识产权附件》,以明确《指引》中某些规定在知识产权方面的应用,这也是对《指引》上述不足的补充2。
四、商业银行开展知识产权质押贷款的外部障碍
(一)中介合作机构的资质尚需加强
如何寻找到能够与银行达成风险共识、评估经验丰富的评估合作机构是困扰贷款银行的一个重要问题。目前担保机构的数量相对较少,经营管理规范并有意愿参与知识产权质押融资业务的更少,难以保证担保机构的资质。一些法律机构知识产权方面的专业经验和工作能力与实际操作需要还存在较大差距,难以为银行提供有效的专业协作。
(二)知识产权交易市场不够活跃,交易需求有待提升
尽管我国知识产权交易的物理平台已初步搭建,但目前市场交易规模较小,交易发展也不够成熟。特别是知识产权意识较薄弱,转让程序复杂严格,且交易信息不透明,也影响了知识产权的变现能力。2008年4月,科技部、财政部和国家税务总局联合了《高新技术企业认定管理办法》,规定高新技术企业认证必需有专利,对企业认识到知识产权的重要性、提升知识产权的交易需求发挥了积极作用。但这并非基于实体经济生产经营需要而产生的真实市场需求的变化,要提高知识产权质押物的变现能力,还要进一步增强市场活跃度,并推进市场交易条件的改善和市场需求的提升。
(三)知识产权质押登记不规范
我国在知识产权质权登记方面规定了不同的登记机关,如商标专用权、专利权、著作权、植物新品种权出质的登记机关分别为国家工商行政管理总局商标局、国家知识产权局、国家版权局、国务院农林业行政部门等。如果出质人将两项以上的知识产权共同出质,其登记机关更为复杂。各登记机关所的登记程序、内容不一致,其登记期限和费用也各不相同。这种登记体系抬高了知识产权质押贷款的成本,降低了退出变现的效率。
此外,我国知识产权保护的法律制度并不健全,知识产权保护意识较差,给知识产权领域的权利保护及相关权利的合法行使造成了障碍,增加了银行开展知识产权质押贷款业务的风险。
五、有关建议
(一)健全和完善有关法律和规章制度
我国知识产权质押贷款对解决科技型中小企业的融资难问题起到了积极作用,银行可本着“先易后难、循序渐进”的原则开展知识产权质押贷款业务。但目前在风险控制、变现退出以及外部环境方面还面临诸多困难,为了积极稳妥地推动银行开展该业务,有效防范和控制风险,提出以下建议:
1.健全知识产权质押贷款的管理制度。国外银行大都没有专门针对知识产权质押贷款的信贷政策,知识产权质押贷款遵循银行关于抵押担保贷款管理的全球政策。但从长期稳健发展的角度考虑,我国商业银行应制定知识产权质押贷款业务的操作规程,可结合中小企业贷款“六项机制”,建立专门的风险管理制度。
2.增强知识产权评估的准确性和公允性。鉴于目前知识产权质押贷款占银行贷款总量的比例较小,银行培养自己内部专业的评估专家成本较高,可考虑由银行业协会建立专门的专家库或委员会,就知识产权价值评估制定专门的操作流程和方法。再由银行组成由专家、资产评估师、会计师、律师及相关管理部门参加的评估组进行评估,并建立严格的评估人员责任制度,因评估人员过错产生的风险问题应由其承担相应责任。
3.充分利用内部法律事务部门的专业力量控制法律风险。商业银行要认真研究知识产权相关法律和担保法律制度,增强法律事务部门的专业能力。在贷前审查、贷中以及贷后管理阶段,法律事务部门要做到对知识产权质押贷款业务的全程跟踪,动态关注所质押知识产权的权利状态,避免由于权属不明、权利状态变更等引发法律风险。
4.加强对贷款企业信用状况的了解,提高知识产权变现能力和风险处置能力。商业银行应加强对贷款企业的经营活动、信用状况等方面的了解,真正做到“了解你的客户”,并拓展到了解客户的关联方、了解客户的交易商等。当客户发生违约情形时,能够协助客户采用多种风险处置的方式来化解风险。商业银行不仅应与产权交易所等知识产权交易机构建立业务合作关系,及时借助产权交易平台进行转让,同时应积极探索知识产权质押贷款资产重组的各种有效方式,尽量避免以质押标的出售的方式收回贷款。
(二)为知识产权退出变现创造有利的外部条件
1.加强资产评估制度建设,指导和规范知识产权评估工作。有关部门应在财政部《资产评估准则――无形资产》的基础上,针对知识产权的特征,分别制定专利、商标、著作权等知识产权的专门的评估指导意见或准则,更有针对性地规范和指导各类知识产权资产评估工作,增强评估的公允性和准确性。
2.进一步推动知识产权交易的发展,完善知识产权交易机制。逐步建立全国统一的知识产权交易市场,完善知识产权交易机制,增强交易的公平性、透明度和交易效率;可引入和发展风险投资基金收购知识产权,增强知识产权的变现能力;鼓励知识产权中介机构的发展,规范服务行为,提高专业化水平。
3.规范知识产权质押登记手续,加强知识产权保护。设立统一的知识产权登记机关,统一登记程序,以降低担保成本。此外,还应加强知识产权保护力度,降低由于知识产权被侵权所导致的风险,维护银行债权安全。
注:
1.关于知识产权质押的说法值得商榷,根据民法抵押担保和质押担保的区别以及占有的相关理论,准占有(民法上将对可成为占有客体的某些财产权利的占有称为准占有,而占有的客体一般以有体物为限。)制度不适用于依赖国家机关登记才能产生的知识产权,如专利权、商标权、商号权,此类知识产权不存在占有交付的问题,也就不能作为质押标的,只能作为抵押标的。著作权虽不依赖国家登记即可产生,但著作权之准占有(署名)却不宜转移给担保权人,所以著作权也只能作为抵押标的而不能作为质押标的。不依赖国家登记即可产生的商业秘密权,由于其准占有(采取保密措施)可以转移给担保权人,因此,商业秘密权既可作为质押标的,也可作为抵押标的。但考虑到知识产权质押已成约定俗成的用语,并且我国新通过的《物权法》仍将知识产权“一刀切”地纳入“权利质押部分”,本文暂且使用知识产权质押的说法。
2.internationalChamberofCommercetheworldbusinessorganization,Currentandemergingintellectualpropertyissuesforbusiness,aroadmapforbusinessandpolicymakers.(ninthedition)2008.
参考文献:
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4.王清丽:知识产权的评估和变现,知识产权(双月刊)2003年第4期
5.刘伍堂:银行质押贷款前提下的知识产权价值评估探讨,中国发明与专利2006年第11期
6.曾云:知识产权变现与融资,苏州工业园区知识产权服务中心承办的知识产权评估与投融资论坛演讲论文2009年4月10日
7.张鑫:搭建专业合作平台携手控制信贷风险――关于知识产权质押贷款操作与风险控制模式探讨,中国发明与专利2006年第11期
作者简介:
仇书勇法学博士北京大学经济学院中国银监会博士后工作站
无形资产评估风险篇8
关键词：商业房地产抵押贷款评估风险诱因防范
商业房地产抵押贷款评估的内涵
想要弄清商业房地产抵押贷款评估的风险问题，首先必须弄清商业房地产抵押贷款及其评估的基本概念。不同的专家从不同角度对商业房地产抵押贷款做出不同的界定。这些不同界定的基本出发点都离不开贷款的取得是以房地产抵押为前提，银行等发放贷款的金融机构通过收取贷款利息和手续费获取收益，而贷款接收者借助贷款达到对抵押房地产的占有、经营和收益的目的。国际银行业对商业房地产抵押贷款做出了权威性的界定：商业房地产贷款指借助商业抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的借款者，是一种长期融资形式，通常采取长期抵押贷款形式，贷款是通过附着在能够带来收益的房地产上面的抵押形式在法律上得到保证的，按照确定的利率，采取规则性的与期限相关的资本和利息形式，在25年到30年的时期里予以偿还。
商业房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。房地产抵押贷款评估的内涵包括以下四个方面：抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产是商业银行实现抵押权的重要条件；抵押人向商业银行申请贷款的担保物价值，商业银行对抵押担保的房地产价值的确认是房地产抵押贷款评估的关键；是商业银行决定提供贷款金额的行为，贷款是一种商业抵押贷款工具；房地产抵押贷款评估是对房地产抵押贷款价值的评估，与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。
影响商业房地产抵押贷款评估风险的因素
政府因素
政府追求的一项重要目标就是稳定经济，保持经济的持续、健康、快速发展。政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础，金融动荡会给社会经济带来动荡和不安。房地产抵押贷款作为整个金融市场中的一项重要经济活动，对于活跃市场，推动投资和消费有着巨大的作用。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。
估价机构和估价人员因素
估价机构和估价人员在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是抵押房地产价值评估的直接参与者，是商业房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产抵押贷款评估主要采用三大经典方法―成本法、收益法、市场法，每一种方法都有其自身的适用范围。市场法在比较案例充足的条件下自然是非常好的方法，但在实际应用上常常受到比较案例数量的限制。商业房地产主要指的是收益性房地产，其价值主要是由在评估基准日现有的和潜在的收益能力决定。因此，收益法是评估这类房地产最适合的方法。但这并不意味着成本法从根本上来说是无用的。一个负责任的估价师在任何时候都会补充评估商业房地产的成本价值。当评估得出很低的成本价值与较高的收益价值之间存在较大的偏差时，就必须非常小心对待通过收益价值最后得出的房地产贷款价值。
房地产估价不是估价师的无中生有，有学者称其为“科学加艺术”，确切的反映了估价的本质。但是不管采用哪一种估价方法，都需要详实的基础资料来支撑，没有基础资料就不能称其为科学。因此，在利用具体的估价方法时，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。有些估价机构或人员接受一项新业务时，出于方便利用同样的方法和技术参数，省去实地勘探调查而带来风险。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。估价报告作为估价的最后成果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠。在一些中小城市的评估机构中，很多估价员只有高中、中专学历，对于估价的基本理论了解甚少，还有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。
其他相关经济活动主体因素
房地产抵押贷款评估包括提出贷款申请到评估到最后贷款偿还都会带来风险，影响房地产抵押贷款评估值。其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着不少的问题。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有通过出让方式获得，有通过政府征用取得的划拨土地使用权。有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。
商业房地产抵押贷款评估风险的防范
规范房地产抵押贷款评估的程序
目前，各地办理抵押评估的做法不一，评估的口径很不一致，影响了评估结果的有效性。而一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。
建立健全估价制度
规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。
建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品―估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。
建立房地产估价师职业保险制度。我国大陆截止2002年底注册的房地产估价师已经达到15000余人，加上2003年通过房地产估价师考试人员总数将超过21000人。这样庞大的队伍，对于保险公司来说，是一个具有极大潜力的发展市场。一旦建立房地产估价风险保险制度，对估价师会产生督促作用。如果某个估价师因为业务水平差经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险。这些估价师会因此失去估价市场，丢掉生存空间。因此，通过估价风险保险制度，可以不断提高估价人员的素质，提高整个行业的水平和形象。
提高估价人员素质和估价技术
在国外一些发达国家和地区，如美国和香港的房地产估价行业规定房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告，如果不能完成相应的工作，就会受到行业协会的惩罚，直至取消其会员资格。我国也要求房地产估价师接受一定时间的后续教育。中国房地产估价师学会已经相继举办了许多次房地产估价师后续教育培训。一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。
商业银行提高风险预警能力
积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。
参考文献：
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2.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[J].中国房地产估价师，2004
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4.曲卫东.从新巴塞尔协议透视商业房地产抵押贷款评估[J].中国房地产估价师，2004
无形资产评估风险篇9
【关键词】资产评估;信贷风险;风险防范。
一、商业银行信贷风险内涵
信贷风险指信贷资产在未来损失的可能性。具体而言,信贷风险是指由于各种因素发生变化而对商业银行信贷资产带来的负面影响,导致银行信贷资产或收益发生损失并最终引起信贷资产价值甚至银行整体价值下降的可能性。如利率、汇率价格的波动,以及由债务人财务状况恶化而导致违约的可能性等,都会给银行信贷资产的价值和收益带来风险。
二、商业银行信贷风险的成因分析
(一)体制性因素
长期以来,国有商业银行承担了大量的财政职能,使信贷资金有借有还的有偿使用变成了财政性资金的直接分配。财政通过透支和借贷直接将信贷资金用于财政支出或国家各类专项贷款,这类贷款中相当大一部分事实上难以收回,形成了不良贷款,加大了银行信用风险。由于国有企业改革尚未完成,银行现在不但要承担庞大的存量呆账,要继续为那些管理不善,市场竞争力不强等扭亏无望的企业注入资金,导致新的潜在的不良资产产生。
(二)借款企业的因素
在我国还未建立健全的社会征信机制,商业银行无法获取企业信用信息,全面了解企业的情况,无法遏制恶意借款的发生。我国现有的会计、审计及法律事务所等中介机构,运作不规范,许多中介机构为了揽业务,协助企业作假账,向银行提供虚假财务报表,骗取银行信用。
(三)内部控制制度不完善
1.内控机制不健全。我国的商业银行没有专门制定和执行内部控制制度的机构,内部控制制度大多数是由各职能部门制定并贯彻执行,缺乏整体性和协调性。
2.基层机构内控制度的贯彻落实不到位。我国商业银行贷款程序存在着反向操作等现象。企业或个人申请贷款时,不是向信贷部门提出申请,由信贷员进行信用分析,层层审查上报,最终由审贷委员会批准发放贷款,而是由主管领导向下指派,经办人员按领导指示进行办理。
3.缺乏有效的监督评价与纠正机制。内部控制必须受到监督,通过连续的监督、评价来实现内控机制运行的有效性。然而,我国的内部审计权限受到制约,没有独立性和权威性,审计中发现的问题及提出的改进建议得不到有效解决和执行。
三、资产评估在信用风险防范中的作用
(一)资产评估在抵押贷款中的风险防范作用
在我国,商业银行在办理抵押贷款时,一般确定的最高抵押率为抵押物评估值的70%,其余的30%是金融机构对借款人到期不履行债务、实现抵押权所预计的风险含量。抵押率是抵押物现值扣除其在抵押期内的自然性损耗、经济性贬值以及处置费用后与其现值的比率。按抵押率计算,抵押物的价值不足以承担贷款担保的,应另行提供其他担保。
商业银行为了防范抵押风险,首先对抵押物的评估价格确定一个抵押率或折扣率;其次在评估值中扣除了所预计的(包括违约赔偿、抵押物预期贬值、处置费用等在内的)全部风险值;最后将抵押物当期的正常价格调整成了抵押价格。由此可见,抵押贷款的风险主要来自评估值及抵押率。
(二)资产评估在不良资产处置中的风险防范作用
在现实当中,应定期对抵押物及企业资产状况进行跟踪调查是防范存量风险的主要措施。定期对抵押物及企业资产状况进行跟踪调查需要资产评估的介入,资产评估依据其专业信息及技术为抵押物及不良资产状况进行定量分析,为防范存量风险提供了价值参考。
在我国,对抵债资产的收取时,需以法院终审裁决书及有资质的资产评估机构出具的评估报告书为依据。为防止不良资产风险继续恶化,应及时通过各种途径并借助资产评估对其进行处置,在无法对其处置的情况下,应定期对其进行估值,提取风险保证金,防止银行整体风险的恶化。资产评估对防范、控制信贷风险具有积极的作用,资产评估是一个新兴的事物,发展还不成熟,随着资产评估的不断完善和发展,其在信贷风险防范的作用将逐渐地突出出来。
参考文献
无形资产评估风险篇10
关键词：知识产权；质押融资；评估
中图分类号：F239.6文献标志码：a文章编号：1673-291X（2013）11-0121-02
一、知识产权质押融资评估发展的现状
随着知识经济的兴起，作为无形资产之一的知识产权已经成为所有产业创造财富的核心资源。目前，知识产权已成为企业盈利动力中最重要资本性资源。虽然知识产权质押融资在欧美等一些发达国家已经十分普遍，但在我国仍处于起步阶段，只在北京、上海、武汉等地先开展了针对中小企业的知识产权质押贷款试点。近年来，随着国家知识产权战略的实施，国务院出台了《国家知识产权战略纲要》，其中明确提出“促进自主创新成果的知识产权化、商品化、产业化，引导企业采取知识产权转让、许可、质押等方式实现知识产权的市场价值。”这为知识产权的发展提供了政策支持。与此同时，伴随金融市场的发展，知识产权质押融资已经成为企业融资的重要方式。知识产权质押融资价值评估的开展，在帮助企业拓宽融资渠道、有效降低银行贷款风险方面发挥着至关重要的作用。但如何才能让知识产权质押融资的价值评估工作做得更好，始终是评估行业所面临的难点问题，值得我们进行细致的思考和研究。
二、知识产权质押融资评估的意义
（一）有利于拓展企业的融资渠道。
目前一些具有自主知识产权的科技型中小企业由于自身缺乏以货币或者实物形式存在的自由资本，很难满足银行在传统信贷体制下对风险控制的要求，随着知识产权质押贷款业务的活跃，知识产权质押融资可以作为该类中小企业拓展融资的主要方式。但是，如果没有规范的知识产权价值评估体系，将无法进一步开展对知识产权质押融资的工作。因此，通过对知识产权质押融资价值的研究，有利于对知识产权质押评估工作的规范，从而帮助企业拓展融资渠道，将技术优势转化为市场优势。
（二）有助于引导和推动企业自主创新
通过对知识产权质押融资价值评估的研究，方便企业对其拥有的知识产权价值有更加深入的了解，进而增强企业的创新意识。同时，知识产权质押融资的推广，在提高企业申报或登记专利权、商标权和著作权等知识产权的积极性，从而增强企业维权意识，有效防范企业风险方面发挥了至关重要的作用。此外，通过对知识产权质押融资价值进行评估，可以促进银行、金融机构和评估机构引导企业加强对知识产权的规范管理，提高企业管理知识产权的能力和内部管理水平。
（三）有利于降低银行的贷款风险
作为质押物的知识产权普遍具有专业性和复杂性，这使得银行不易判断其未来发展前景和财务经营状况，同时对其价值也不能准确定位，因此，很难决定是否向企业提供贷款和贷款数额的多少。知识产权的专业特点成为银行对其质押融资的先天屏障。通过对课题的研究和成果的施行，有利于评估机构和注册资产评估师充分利用专业知识，发表客观、独立的评估意见。这为银行开展点多、面广的信贷业务提供了科学的参考意见和深层的信息分析结果，从而使银行与企业之间建立起良好互信平台，进而降低贷款风险。
三、知识产权质押融资评估的特殊性
（一）评估目的的特殊性
通常把引起资产评估的资产业务对评估的结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。对于任何一项资产的评估都是基于一定目的的，不同目的下评估的方法和价值也不尽相同。银行在对以质押融资为目的的知识产权进行评估的过程中，不仅十分关注知识产权未来能够实现的价值，而且对其变现能力和风险程度尤为关注。这就使得以质押融资为目的的知识产权价值评估比一般无形资产的评估项目涉及的内容更广泛。《国际评估准则》（2005版）中明确规定：“抵押贷款价值是由评估师对财产的未来可售性进行谨慎地估算来决定的财产价值。抵押贷款价值评估成为计算风险权重的众多风险分析技术中的一种，也是一种长期的风险评估技术。”这一规定表明，质押融资的价值评估已不单单是对标的物价值的判断，更重要是它将作为一种长期的风险评估技术，对于风险的估计和判断要比单纯对价值的估计更重要。
（二）质押标的的特殊性
金融机构在为企业提供担保贷款业务的时候，倾向于那些价值稳定、增值性较好且在市场上容易变现的担保物，如机器设备、房屋和土地等。知识产权与实物资产在价值特征和物理特性上存在差别，这在一定程度上限制了知识产权作为质押标的的范围。因此，在对以质押融资为目的的知识产权进行价值评估中，要重点对知识产权的稳定性、可制衡性和可转移性等真正能够降低质押人风险的关键特征进行关注。
1.稳定性
在具体的评估过程中，知识产权的价值由于受许多动态因素的影响而存在极大的不稳定性。企业的生产水平、市场运作能力、技术服务水平以及商誉好坏都将直接影响到企业已经占有或使用的知识产权的价值。其中某些因素可能会使知识产权的价值在短时间内发生较大的变化，当企业遭受危机时，可能会导致商标等市场类的无形资产的价值急剧下跌，由此带来巨大的价值波动。随着技术更新速度的加快，一定程度上缩短了技术类知识产权的寿命，使其小于法定寿命，从而引起价值波动。
2.可制衡性
担保的意义在于转移制衡，通过“心理约束”和“实质补偿”可制约出质人的道德风险行为的发生，降低质押风险（张弛，2007）。通常我们把制衡理解为参与经济活动的人对资本与价值的重视。在知识产权质押贷款业务中，若企业提供作为质押标的物的知识产权对企业核心业务和基础盈利能力影响很大，那么，企业在未来会积极地加强对质押的知识产权的维护和管理，从而有利于降低质押风险。
3.可转移性
知识产权的可转移性指的是将自身的所有权或者使用权通过转让的方式与受让方进行技术贸易。在企业中，有的知识产权在与其他资产结合在一起的时候价值很高，但却由于难以从企业中分离而使转移性下降。因而，评估人员在对以质押融资为目的的知识产权进行评估时，要分别对知识产权对于借款人的有用性和对非所有人的可利用性加以重点区分。例如，对于专利权而言，其所有者或者特许使用者的技能会直接影响其价值。专利权的买方在买入专利时可能还不具备这种使用技能，或者可能还不具备将该项专利与其他决定其是否有用的专利技术共同使用的权利（罗纳德·库明，2007）。
（三）评估方法的特殊性
当前主要采用成本法、市场法和收益法对知识产权进行评估。成本法虽然原理简单，易于掌握运用，但在具体的操作过程当中由于受到知识产权资产的特殊性的影响还存在的一定的局限性。在用市场法对质押的知识产权进行评估时，应选取类似的知识产权交易作为参照物，综合考虑时间、交易地点和条件以及其他影响价值的因素适时调整，确定评估值。当前应用市场法对质押的知识产权进行评估时还受到交易信息可利用性差、知识产权的交易市场不活跃、参照物可比条件难以满足等问题的制约。
对知识产权的评估是对其获利能力的实现程度的评估，将知识产权资产的获利能力进行量化，确认为预期收益作为被评估对象估价的基础，恰与知识产权价值形成的理论对应；收益法由于灵活、实用性强，能够避开成本法和市场法面临的难题，在对质押的知识产权进行评估时具备了明显优势。
四、对于加强知识产权质押融资价值评估的意见和建议
（一）制定并完善相关规范性文件
为了使资产评估的公正性、科学性以及真实性得以保障，提高资产评估的质量，特别是提高知识产权质押融资评估的质量，需要行业加强对知识产权质押评估相关的规范性文件的建设和落实。通过规范性的文件来明确评估机构和从业人员的责任心，从而提高评估的质量。
目前，我国行业内部已经制定出关于无形资产评估的准则和专利评估指导意见，这对于知识产权质押融资的评估有着一定的指导意义。但由于知识产权质押融资价值评估在评估要素、评估对象、评估类型以及披露事项等方面与其他评估目的的知识产权评估相比存在一些差别，因此，就要根据知识产权质押融资评估的自身特点制定出统一的规范性文件。在我国上海已经制定出关于知识产权质押的规范性文件，但所涉及的范围仅为在上海的评估机构和注册资产评估师。希望上海制定的规范性文件能够为全国范围内规范性文件的制定起到引领作用。
（二）加强对知识产权质押融资评估理论和方法的研究
近年来，我国在知识产权质押融资评估的理论和方法的研究上确实取得了一定成绩，但同时我们也应该看到许多成果基本停留在比较浅层次的介绍上，缺乏创新，并且理论和方法明显落后于评估的实践，并没有充分发挥其对于评估实践的指导作用。因此，对于当前存在的关于知识产权质押融资评估的理论和方法需要有所突破，例如，在对知识产权的价值运用超额收益法进行评估时，应当选取适当的折现率和风险系数，对超额收益的方法进行确定。又如，在评估的过程中应用数学方法来确定知识产权的经济性和功能性损耗等。
（三）建立知识产权质押评估的数据库
西方发达国家已经建立了专门的知识产权价格行情体系，通过经常在权威报刊以及常设技术市场上公布具有代表性的知识产权的实际成交价和卖方价格等，使之成为一种包括技术咨询、中介和服务活动的参考体系。而我国由于知识产权的交易数量小、透明度不高等原因使得在评估实践中很难找到有关知识产权交易的相关信息，这就造成在评估过程中评估人员很难找到一些可供参考的价格指数，在无形中加大了评估工作的难度。因此，希望国家的知识产权局能尽快建立知识产权的交易行情机构体系。
在科学技术迅猛发展的今天，应该大力推广计算机等现代通讯技术在知识产权质押评估管理中的应用，充分利用电子计算机和现代通讯技术，尽快建立覆盖全国、纵横交错的知识产权质押评估的信息网络系统，通过对各种科技成果、知识产权及各种信息的搜集与处理，建立数据库，科学组织软件开发，有利于评估管理工作更加规范化、现代化、高效化，从而推动知识产权质押融资评估的顺利发展。
参考文献：