房地产业固定资产投资篇1
本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。
1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。
2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。
二、投资性房地产的会计处理方法
（一）“投资性房地产”账户
为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。
（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示
根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。
（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理
企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。（四）投资性房地产的账务处理方法
1、企业取得投资性房地产的核算
（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。
（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，本文出自新晨
按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。
例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：
借：投资性房地产――xx房产600万元
累计折旧300万元
固定资产减值准备50万元
投资收益50万元
贷：固定资产1000万元
例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：
借：投资性房地产――xx房产1200万元
累计折旧300万元
固定资产减值准备50万元
贷：固定资产1000万元
投资收益550万元
2、投资性房地产后续支出的核算。
企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。
3、投资性房地产租金收入的核算。
企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。
4、企业处置投资性房地产的核算。
(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。
（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。
（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。
5.投资性房地产后续计量。
如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。
三、投资性房地产“增值收益”的所得税问题
房地产业固定资产投资篇2
(一)新企业会计准则的规定
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。
(二)企业所得税相关法规的规定
纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。
(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产
在会计上确认为投资性房地产的土地使用权，在企业所得税上确认为无形资产，应按无形资产的相关规定进行税务处理。
二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较
(一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定
企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。
(二)企业所得税相关法规的规定
企业所得税相关法规规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。
(三)会计准则和企业所得税规定的比较
对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，会计准则和企业所得税法规都做出了规定，需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，资本化处理和费用化处理的判断标准，会计准则和企业所得税的规定不同。
三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认
会计准则规定，对于采用公允价值计量模式投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。
采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。
(二)采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致
1.没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致
会计准则规定，在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。如果没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。
2.存在减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致
存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核，并根据需要计提减值准备，其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。
企业所得税相关法规规定：对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。
四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
(一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较
1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价基本一致。
2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。
3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。
新企业会计准则规定，转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。
(二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较
1.会计准则规定
新会计准则规定，在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时，应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的，将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的，按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于其账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积计入所有者权益。
2.企业所得税相关法规规定
企业所得税相关法规规定，开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。
3.会计处理和税务处理的比较
当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产)，无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价，企业所得税处理为：(1)当期确认视同销售；(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。
五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析
新会计准则规定，当投资性房地产被处置，或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。
房地产业固定资产投资篇3
一、投资性房地产的归属问题
本稿“ 第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。
1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。
2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。
二、投资性房地产的会计处理方法
（一）“投资性房地产”账户
为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。
（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示
根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。
（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理
企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。
（四）投资性房地产的账务处理方法
1、企业取得投资性房地产的核算
（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。
（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。
例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：
借：投资性房地产――xx房产 600万元
累计折旧 300万元
固定资产减值准备 50万元
投资收益 50万元
贷：固定资产 1000万元
例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：
借：投资性房地产――xx房产 1200万元
累计折旧 300万元
固定资产减值准备 50万元
贷：固定资产 1000万元
投资收益 550万元
2、投资性房地产后续支出的核算。
企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。
3、投资性房地产租金收入的核算。
企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。
4、企业处置投资性房地产的核算。
(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。
（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。
（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。
5.投资性房地产后续计量。
如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。
三、投资性房地产“增值收益”的所得税问题
房地产业固定资产投资篇4
关键词：投资性房地产 后续计量 成本模式 公允价值模式 比较研究
现行制度下投资性房地产没有被作为单独的资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产以实际成本进行核算，这既不利于反映企业房地产的实际构成情况，也不利于充分反映各类房地产对企业经营成果的贡献情况。财政部新颁布的具体准则《企业会计准则第3号――投资性房地产》(简称《投资性房地产准则》)较好地解决了这些问题，本文对此进行分析与探讨。
一、投资性房地产界定与判断
上市公司对《投资性房地产准则》在首次执行日，应当对所有资产、负债和所有者权益按照企业会计准则的规定进行重新分类、确认和计量，对于房屋和土地应将原来属于固定资产核算范围的房屋一分为二，即一部分仍界定为固定资产，按《企业会计准则第4号一固定资产》准则核算，而满足投资性房地产定义的房屋建筑物应按《投资性房地产准则》进行核算；原来属于无形资产核算范围的土地使用权，如果同样满足投资性房地产定义，也应将其按《投资性房地产准则》来核算。我国《投资性房地产准则》在借鉴国际会计准则的基础上，将投资性房地产定义为：“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产”。主要包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。
实务中如何判断投资性房地产可以从定性和定量两个方面来判断。采用排除法进行定性判断：企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产则不属于投资性房地产；企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。从定量方面判断，投资性房地产应当能够单独计量和出售，即该投资性房地产的产权可以单独划转、交割。对于原属于固定资产的建筑物及原属于无形资产的土地使用权重分类为投资性房地产的，应在编制期初资产负债表时将其单独列示于“投资性房地产”项目。对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益。
二、后续计量会计政策选择
(一)成本模式对投资性房地产计量 在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》和《企业会计准则第6号――无形资产》对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。
(二)公允价值模式对投资性房地产计量 在公允价值模式下，企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足的条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易，所在地通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当具体化为投资性房地产所在的城区。活跃市场是指同时具有下列特征的市场：市场内交易对象具有同质性；可随时找到自愿交易的买方和卖方；市场价格信息是公开的。第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。同类或类似的房地产，如建筑物，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；土地使用权是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
(三)会计政策选择与变更 对投资性房地产企业采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量属会计政策选择问题，按准则规定，企业的计量模式一经确定，不得随意变更。如果需要将成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号―会计政策、会计估计变更和差错更正》处理；企业采用公允价值模式计量，则不得从公允价值模式转为成本模式，正如《国际会计准则第40号――投资性房地产》规定“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报。”
三、投资性房地产的转换
(一)成本模式 在成本模式下，无论是从投资性房地产转为自用房地产，或是作相反方向的转换，都不改变所转换房地产的账面金额、计量或披露成本，直接将转换前的账面价值作为转换后房地产的入账价值。
(二)公允价值模式 在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。公允价值与原账面价值之间的差额，分情况处理：如果将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，借记“固定资产”(按账面价值)科目，贷记“投资性房地产”(按公允价值)科目，借或贷记“营业外支出”科目；如果将自用房地产或存货转换为投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，借记“投资性房地产”(按公允价值)、“营业外支出”科目，贷记“固定资产”(按账面价值)科目；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。借记“投资性房地产”(按公允价值)科目，贷记“固定资产”(按账面价值)、“资本公积”科目。
四、合并报表时投资性房地产的处理
关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司将自用土地使用权或建筑物转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目(成本)，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“无形资产”、“固定资产”科目；若母公司将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量投资性房地产，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产”科目(成本)，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，按其账
面余额，贷记“无形资产”、“固定资产”科目，将其差额贷记“资本公积――其他资本公积”科目或借记“营业外支出”科目。采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行后续核算，取得的租金收入通过“其他业务收入”科目核算；企业根据《投资性房地产准则》确认的采用公允价值模式计量的投资性房地产的租金收入，要通过“投资收益”科目核算。母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产虽然确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产，因此母公司编制合并报表时，应将母公司资产负债表中用于投资子公司的投资性房地产金额与其固定资产金额及子公司固定资产金额合计构成合并报表中“固定资产”项目金额。
五、公允价值模式下的纳税调整
“企业提供的会计信息应当与财务报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务会计报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或预测。”相关性是企业基本准则对会计信息的质量要求之一，因而历史成本不再是唯一的主要计量属性，公允价值被正式引入我国会计准则体系。与国际财务报告准则相比，虽然我国的《投资性房地产准则》增加了采用公允价值模式的前提条件，即只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，限制了采用其他的估值技术来确定公允价值，但公允价值计量属性的启用，必然使其在不同会计期间的发生价值产生变动。公允价值的引入在《投资性房地产准则》中会对当期损益产生影响的情况主要有：一是将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计人当期损益；二是将自用房地产或存货转换为投资性房地产，公允价值小于原账面价值的差额计人当期损益；公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积，而处置时需从资本公积转入当期损益。《企业会计准则―基本准则》中明确会计基础为“企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告”，即不论是否产生现金流，都以应计制为基础确认当前损益。而税法的理念则是强调收付实现制，即以企业实际产生的现金流为征税依据。当会计和税法规定存在不同观念时，税金的计算应遵循税法规定，对会计利润进行纳税调整。现行税法规定，对于投资性房地产(执行现行企业会计制度时为固定资产)，“应按实际发生的成本计量，通常情况下不得调整固定资产和无形资产的账面价值，除非符合《企业所得税税前扣除办法》规定的国家统一规定的清产核资”。投资性房地产与其他资产的相互转换，一般情况下“应按实际成本作为其入账成本，不确认转换收益或损失”，将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计人的当期损益应作纳税调整，将自用房地产或存货转换为投资性房地产，公允价值小于原账面价值的差额计人的当期损益也应作纳税调整。
六、成本模式与公允价值模式比较
(一)税前抵扣 在成本模式下，对已出租的建筑物或土地使用权可以计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前全额或部分抵扣(超过税法税前扣除标准需作纳税调整)；企业采用公允价值模式计量的，则不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也就享受不到税前抵扣的优惠。
(二)会计利润 在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。同时，《企业会计准则第8号――资产减值》中也规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润；而采用公允价值模式计量，企业可以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。
(三)信息披露 《投资性房地产准则》规定：采用成本模式的企业，披露投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；采用公允价值模式的企业，应说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。采用成本模式可对投资性房地产进行减值测试，按账面价值与可收回金额孰低原则，企业一旦确定了可收回金额低于其账面价值，应当计提减值准备，将资产的账面价值减记至可收回金额。可收回金额是按照长期资产的公允价值减去处置费用后的净额与未来现金流入现值孰高来确定，这就涉及到以下因素：公允价值减去处置费用净额；未来现金流入现值。因为采用成本模式的前提条件是由于投资性房地产所在地没有活跃的房地产交易市场，企业不能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，所以第一个因素不能获得，未来现金流入现值便作为可收回金额。资产未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。现值的计算涉及到资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素，这些因素应建立在合理且有据的假设基础上，并假设代表管理当局对资产剩余使用期限内整个经济状况的最好估计。估计来自于企业的知识与判断，估计的是资产的使用价值，针对于特定企业的特定实体因素。而公允价值有别于使用价值，公Y~Jo'r值反映的是市场参与者的知识与判断，即使是资产负债表日两种模式都要对投资性房地产账面价值作调整，但公允价值与可收回金额可能趋同但不一定相同。因此采用公允价值模式的企业较采用成本模式的企业会计信息披露更恰当、更相关。
作者简介：
田莉杰(1964-)，女，辽宁绥中人，青岛科技大学经济与管理学院副教授
参考文献：
[1]财政部：《企业会计准则－基本准则》。
[2]财政部：《企业会计准则第3号――投资性房地产》。
[3]财政部：《国际会计准则第40号――投资性房地产》。
[4]财政部：《企业会计准则第4号――固定资产》。
房地产业固定资产投资篇5
【关键词】房地产投资性核算模式
一、投资性房地产的概念的引入意义
房地产行业最近几年不断升温，具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先计入固定资产的自用房和作为存货的楼房有显著不同。在会计实务中，并没有区分自用房和出租房、自用土地使用权和出租土地使用权的概念，而是统括在固定资产和无形资产中，采用历史成本法为基本计量原则进行核算。这样的核算方式，特别是我国房地产业不断升温的背景下，使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值背离较大，直接导致企业房产被低估和投资者权益受损。新的投资性房地产准则，明确了投资性房地产的概念及其范围。
二、投资性房地产不同核算模式的特点
原制度中将具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算，不能如实反映投资性房地产的经济实质，新准则规定将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，从而为会计信息使用者更好地提供决策依据，并规定了两种模式可供选择：1、成本模式，该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准，资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量、计价和记录。采用此模式主要是基于企业传统的习惯性操作，通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，这种对比需以成本计量为基础。2、公允价值模式，准则规定，“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。由此可见，公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易的理性双方充分考虑了市场信息后达成共识的市场交易价格即为公允价值。企业投资性房地产选择何种核算模式会直接影响企业的资产债务状况和盈利水平，也会影响投资者的决断。两种核算模式具有较大的不同，1、两种核算模式对投资性房地产持有期间的计量不同。成本模式沿用固定资产的计量模式，以历史成本记账，需考虑投资性房地产账面价值和使用年限按期计提折旧或进行摊销。期末需进行资产减值准备测试，如果发生减值，则计提减值准备。采用公允价值模式计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的变动计入当期损益。2、两种模式对投资性房地产处置阶段的核算不同。在处置投资性房地产时，成本模式只需考虑该资产已提的累计折旧、累计摊销和减值准备，而公允价值模式还需要同时考虑该资产从取得至处置时的公允价值变动。
三、投资性房地产核算模式转换
新企业会计准则规定，企业对所持有的投资性房地产一般应采用成本模式核算，如果公允价值能够持续可靠取得，可以采用公允价值模式核算。这一规定意味着企业对投资性房地产计量属性这一会计政策具有选择权，有助于会计人员充分发挥职业判断能力，有助于企业提供关于投资性房地产更相关的信息，有助于提高决策者进行经济决策的效率和效果。同时，基于对现实情况的考虑，为了避免企业通过投资性房地产核算模式的转换进行财务报表粉饰，保证会计信息的可靠性和可比性，投资性房地产准则又规定企业采用成本模式核算投资性房地产的，若公允价值能够持续可靠取得，可以进行会计政策变更，从成本模式变更为公允价值模式；若企业采用公允价值模式核算投资性房地产，则不能从公允价值模式变更为成本模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
四、两种核算模式对企业盈利能力的影响不同
企业投资性房地产选择何种核算模式会直接影响企业的资产债务状况和盈利水平，也会影响投资者的决断。国家制定不同的会计核算模式供企业选择，是因为企业所处的社会经济环境不尽相同，为了能更好地反映企业的财务和经营状况，允许企业选择与之相适应的计量模式。而企业在进行选择时，必然要对各方面的影响因素进行综合考虑，从而选择出最利于企业的计量模式。成本模式对企业利润的影响比较稳定，同固定资产和无形资产相似，按期对投资性房地产计提折旧或摊销，造成企业成本费用的增加，除非进行资产处置，一般情况不会增加利润。采用公允价值计量模式对企业盈利的影响会有一些不确定性。一方面，因为该方法无需计提折旧或摊销，降低了企业的成本费用；另一方面，由于期末资产的账面价值与公允价值的差额需调整当期损益。该资产要按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
房地产业固定资产投资篇6
关键词宏观经济房地产调控经济过热资源供给投资率固定资产投资房地产业
[文献标识码]a
[文章编号]1672-4690(2009)02-0001-02
一、中国经济较快发展不等于过热
中国经济总体状况良好，已有连续5年的10%以上的增长，大多数宏观经济指标（企业利润、居民收入、物价、财政税收、出口、居民生活等）亦有好的表现。中国经济并非不存在问题，但对中国目前的经济作出已经“过热”的判断不能令人信服。
1、判断中国经济是否过热极为困难
一个国家（地区）的经济发展实质是一个自然历史的过程，其发展速度主要取决于该国（地区）的复杂的内外部经济、政治、社会、历史、文化以及自然地理、资源禀赋等条件的综合作用，而不主要取决于政府或经济学家们的计划或预期。
2、国内外条件为中国经济较快发展提供了可能
正在完成的工业化、加速的城市化进程和居民生活水平的日益提高对中国经济较快发展提出了客观要求，居民的高储蓄为中国的高投资提供了前提条件，从而成为中国经济较快发展的重要动力源泉。日益改进的宏观调控为中国经济稳定较快发展增加了保障条件。这就是通常所说的中国战略机遇期。用好这一战略机遇期是中国实现全面建设小康社会目标的要求。
3、在现阶段中国经济较快发展具有必然性
经济发展的存量、基数、起点不同，同样增量的增速会有很大不同。中国经济增速即使达到两位数，增长总量也只有2000多亿美元，人均增量不过200多美元；美国经济增速即使仅有3%，经济增量亦达4000亿美元之巨，人均增量则达1000美元以上。
4、中国经济较快发展面临的资源供给和环境容量两大约束，是可以通过调整发展路径，加快科学技术进步适步得到解决的
中国经济的较快发展有风险，但较快发展的风险并非不可避免，又好又快的发展可以把风险减少到最低；相反，若中国经济发展速度慢下来则会面临更大的风险，支付更高的社会成本。经济体制改革的深入和经济的快速发展更进一步增强了这种抗风险能力。警惕中国经济“过热”风险是必要的，但过分高估这种风险将支付极高的现代化建设成本。
二、较高投资率是中国现阶段经济又好又快发展的重要保证
学界通常把高投资率、固定资产投资快速增长作为经济过热的重要依据，把扩大消费作为中国调整经济结构的重要方面。其实，较高的固定资产投资在中国现阶段有必然性和合理性。
1、较高的储蓄率决定了中国现阶段较高的投资率具有必然性
较高的储蓄率既源于中国国民文化传统，也是中国作为发展中国家特殊的历史发展阶段和相应的社会保障制度缺失使然。在今后一个较长的发展阶段，中国较高的储蓄率要求有较高的投资率来消纳，中国较高的储蓄率为较高的投资率提供了支撑条件。
2、中国经济社会又好又快发展有赖于一个较高的投资率
中国是一个发展中的大国，发展不足是当代中国社会主要矛盾的主要方面。发展中国家的基本特征不仅表现为物质生产供给相对不足，而且表现为提高居民生活品质提供服务的基础设施的严重短缺。有一个较长时期的较高的投资率才能为中国建设全面小康社会，进而实现现代化逐步奠定物质基础，有一个较长时期的较高的投资率才能从根本上解决物质条件不足这一当代中国社会的主要矛盾。
3、较高的投资率是否导致经济过热，主要取决于投资结构的合理性，而不取决于投资的增速或投资率的高低
固定资产投资既包括增加物质产品生产能力的投资，也包括为提高广大居民生活水平提供服务的基础设施投资；既包括生产性的固定资产投资，也包括非生产性、消费性的固定资产投资。生产性固定资产投资中，既有扩大生产资料再生产的固定资产投资，也有扩大最终消费品再生产的固定资产投资。城乡公用基础设施、交通运输基础设施、居民住宅、教育文化、医疗卫生、环境保护、旅游休闲、公共安全以及城市综合承载力的增强等非生产性和最终生活消费品扩大再生产的固定资产投资为社会经济运行和城市的运行提供物质支撑，为居民物质文化生活提供物质保障，与产能过剩（若有过剩应通过市场优胜劣汰）、经济过热没有必然的因果关系。有需求、有效益的固定资产投资是中国国民经济又好又快发展的重要保证，也是加快推进以改善民生为重点的社会建设、文化建设、生态文明建设的物质基础。
三、中国房地产业应有较快发展
中国目前房地产投资约占社会固定资产投资的近20%。房地产投资快速增长是中国社会固定资产投资快速增长的重要推动因素，但以控制固定资产投资增速为由限制房地产投资则值得商榷。中国城镇目前的住房投资占房地产业投资的70%左右，所以房地产业投资主要应视为消费性的固定资产投资。若把住宅投资从固定资产投资中扣除，则中国目前的投资率将下降6~7个百分点。大规模进城农民的基本住房需求，城镇居民消费结构升级所导致的改善性住房需求，危旧房屋改造更新所造成的被动性住房需求，完成工业化对工商业用房的增量需求，这几种需求的叠加造成了中国城镇房屋的巨大需求刚性，持久旺盛的住房需求决定了未来几十年内房地产业以较快的速度发展具有必然性，决定了一定历史时期内房地产业投资高于社会固定资产投资增长幅度是合理的、正常的。
今后几十年是中国城市化加速阶段，每年城市人口将增加1000多万，2013年前后中国的城市化率将超过50%，2020年中国的城镇人口将超过7.5亿。房地产业是为城市化提供物质基础的部门，也是为全面建设小康社会提供物质基础的产业。快速的城市化有赖于房地产的快速发展，健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。
据测算，2020年中国城镇实有房屋建筑面积将达400亿m2，年均需要增加房屋建筑面积16亿m2。房地产业是否被称为支柱产业无关紧要，但房地产业是上下游关联度极强的产业则是确定无疑的。房地产用地约占城市用地的40%左右。适度松动土地和资金两个闸门，特别是土地闸门，增加房地产产品供给满足住房需求，不仅是抑制房价过快上涨，改善民生的釜底抽薪之策，而且对于扩大内需，消化“过剩”产能（如果有“过剩”），降低过高的存贷差，增加就业，推动国民经济持续稳定快速发展等等具有重要现实意义。美国的“次贷风波”的教训固然应该引起我们的警惕，但过度夸大美国次贷对中国房地产市场的影响，于中国房地产市场健康发展是有害的。中美两国国情、发展阶段不同，中国的房贷对象也完全不同于美国。基于中国房贷结构和经济社会发展的宏观环境，预防房贷风险的主阵地和主防线应是金融机构自身的内部治理结构。
四、中国房地产宏观调控的主导方向应是增加有效供给
年终岁尾，几个城市商品房价出现下降，或市场交易量锐减，有价无市。但作出中国房地产市场已经出现拐点的判断为时尚早。2007年全国房地产投资2.52万亿元，同比增长30.2%；商品房竣工面积4.78亿m2，同比增长5.0%；商品房销售面积6.91亿m2，同比增长24.7%；70个大中城市房价同比上升7.6%，年末商品房空置面积6756万m2，同比下降16.6%。商品房销售面积大于竣工面积，空置面积大幅度下降，表明影响房地产市场供求关系的基本面没有发生根本性变化。商品房价涨涨落落是市场发挥配置房地产资源基础作用的基本形式。
中国房地产业发展有一个逐步完善、提高的过程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供给应是中国房地产业宏观调控长期主导方向，也是解决房地产市场问题的基础。中国要建设市场发挥基础作用的住房资源配置体制，就要承受体制改革的“阵痛”，同时也不能奢望市场化能够解决中国住房的所有问题，尤其是政府应该担负起构建住房保障体系的责任。房地产发展关系国民经济又好又快发展，关系民生改善，核心问题是房地产开发用地的升值收益合理分配，是统筹协调政府、市民、开发商、被征地农民（拆迁市民）之间的利益关系。在房地产宏观调控上，政府承担着相互联系，但又不能混淆的两个方面的责任：一是重视解决房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求所造成的负面影响，强化行政手段在市场失灵领域的作用，以增加有效供给为主导方向，对房地产市场实施正确的调控，包括规范房地产交易环境，打击合同欺诈、捂盘销售、哄抬房价，加强房屋建筑质量监管，强制披露房地产信息等；二是根据公共财力提供的可能性，着力建设和完善住房保障体系，确保低收入阶层的基本住房需求。
房地产业固定资产投资篇7
随着我国房地产行业的不断发展，对房地产和物业项目的投资也在大规模地兴起，并成为了一种潮流。将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。有的企业将投资房地产作为主营业务，有的企业则是兼营房地产业务；有的企业投资房地产主要是为了因房地产的增值而盈利，有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。投资性房地产具有如下特点：一是随着时间的推移，其市场价值经常会超过其账面价值；二是投资性房地产一般投资金额大、周期长、流动性和变现能力差；三是投资性房地产在取得高收益的同时也存在着高风险。针对以上特点，将投资性房地产作为固定资产或无形资产看待都是不合适的，都不能如实地反映投资性房地产的真实价值。因此在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范。为了规范房地产的确认、计量和相关信息的披露，财政部于2006年2月了《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下称新准则），要求自2007年1月1日起在上市公司范围内施行，鼓励其他企业执行。
一、新准则的主要内容
（一）投资性房地产的概念
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括：1.已出租的土地使用权。2.持有并准备增值后转让的土地使用权。3.已出租的建筑物。许多房地产开发公司开发的产品不一定都要销售，有些可能留下来用于出租，这些出租的开发产品按投资性房地产准则归类的话就属于投资性房地产。不属于投资性房地产的包括：1.自用房地产。2.作为存货的房地产。
（二）投资性房地产的确认条件
投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（三）投资性房地产入账价值的确认
投资性房地产入账价值确认的一般性原则为历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，这与普通资产的核算标准相同。在不同的取得渠道下，投资性房地产入账成本的构成也不同：1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和直接归属于该资产的其它支出。2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。3.以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按《债务重组准则》的规定来处理。
（四）投资性房地产增加的会计处理
投资性房地产应单独从一般的房地产中转出来，通过设置“投资性房地产”科目来单独计价、单独确认、单独披露。该科目为资产类科目，借方登记投资性房地产的增加，贷方登记投资性房地产的减少，期末余额为借方余额，表示目前企业投资性房地产的结余价值。
（五）投资性房地产的后续计量
1.在会计计量模式的选择方面，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，可以采用公允价值模式。新准则规定投资性房地产后续计量的优选模式是成本模式，而公允价值模式须满足规定条件方可选择。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，因为公允价值模式的采用就意味着期末投资性房地产账面价值总是处于变动状态，而且新准则规定因公允价值变动产生的价值调整要计入当期损益，这就为企业操纵利润提供了运作空间。为避免这种情况的发生，投资性房地产准则规定其核算模式一经确定不得随意变更，这与我们会计政策变更的相关规定是一致的。
2.在会计核算方面，企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则第4号――固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则第6号――无形资产》的相关规定处理。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当具备两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。企业采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。另外，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
投资性房地产的后续支出包括费用化的后续支出和资本化的后续支出两种。如果后续支出不能使可能流入企业的未来经济利益超过原先的估计，应当计入当期费用，其处理原则等同于固定资产、无形资产的相关规定。比如，对出租用房地产进行的日常维修支出就属于这种情况。如果此后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过原先的估计，应当将其计入投资性房地产的账面价值，视为对投资性房地产进行改良。
（六）投资性房地产的转换与处置
投资性房地产的转换主要包括转换条件和转换时入账口径的选择，而处置主要是指投资性房地产处置时的账务处理。
如果企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其它资产或者将其他资产转换为投资性房地产。1.投资性房地产开始自用。2.作为存货的房地产改为出租。3.自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。4.自用建筑物停止自用，改为出租，并规定在采用公允价值模式时，投资性房地产应按照转换日的公允价值计价，具体为：1.其他资产转换为投资性房地产的，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。2.投资性房地产转换为其他资产的，公允价值小于账面价值时，其差额计入当期损益，公允价值大于账面价值时，其差额计入所有者权益。
在“处置”部分，新准则明确当企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，不进行追溯调整。
（七）投资性房地产的披露
新准则规定企业应当在财务报表附注中披露如下内容：1.投资性房地产的种类、金额和计量模式。2.采用成本模式的投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。3.采用公允价值模式时，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。4.房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。5.当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
二、新准则与原相关会计处理的比较
由于《投资性房地产准则》是新会计准则体系中新的准则，因此没有新旧准则的比较，而只有新准则与原相关制度法规中会计处理的比较，其差异主要体现在以下几个方面：
（一）投资性房地产所包含的范围
新准则前无此准则，并不将投资性房地产单独划分出来。例如，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，设置“存货――出租开发产品”科目核算；固定资产中的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算；土地使用权在“无形资产”科目核算；新准则后对投资性房地产规范的范围包括：已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。同时规范了不属于投资性房地产的范围：自用房地产和作为存货的房地产。
（二）投资性房地产的计量模式
新准则前无论是固定资产还是无形资产都是采用成本模式；新准则后引入公允价值模式，对投资性房地产的计量有成本模式和公允价值模式两种。在新准则中，如果投资性房地产的公允价值有据可查，则其期末计量可以采用公允价值口径，由此产生的公允价值的变动直接计入当期损益。
（三）后续支出的处理
新准则前规定如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，计入固定资产的账面价值。增计后金额不应超过该固定资产的可收回金额，除此以外的后续支出计入当期费用；新准则后规定如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，视为改良，计入投资性房地产的账面价值。反之，计入当期费用。
三、新准则与国际准则的比较
目前世界上对投资性房地产业务制定会计准则的有英国、中国香港、国际会计准则委员会等。国际会计准则委员会于2000年3月在圣保罗召开的国际会计准则理事会上正式通过了《国际会计准则第40号――投资性房地产》（以下简称iaS40）并于2001年1月1日起开始施行。我国的新准则与iaS40的主要差异体现在以下几个方面：
（一）后续计量方面
新准则规定企业应在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式进行后续计量；iaS40则规定企业应选择公允价值模式或成本模式作为会计政策，并将全部会计政策运用于其全部投资性房地产。同时，认为从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列表。
（二）公允价值的确定
房地产业固定资产投资篇8
关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式；差异
中图分类号：F272文献标识码：a文章编号：16723198（2007）11015302
1适用条件
《投资性房地产准则》规定对投资性房地产后续计量的优选模式是成本模式，而公允价值模式须满足特定条件时方可选择。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当具备两个条件：(1)有活跃的房地产交易市场；(2)同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息能够从房地产交易市场上取得。另外，如果企业原先按公允价值计量某一投资性房地产，即使可比的市场交易变得不经常发生或市场价格变得不易取得，在该项投资性房地产处置或者变为自用，或企业为以后在正常经营过程中销售而开发之前，仍应一直按公允价值计量。之所以这样规定，主要是考虑到部分企业可能会通过随意变换计量模式达到粉饰财务报表、提供虚假信息的目的。因此这一规定不仅符合可比性原则，又可以在一定程度上防止企业造假。
2会计处理
2.1首次执行日
上市公司对投资性房地产准则在首次执行日，应当对所有资产、负债和所有者权益按照企业会计准则的规定进行重新分类、确认和计量，对于房屋和土地应将原来属于固定资产核算范围的房屋一分为二,即一部分仍界定为固定资产，按企业会计准则第4号――固定资产准则核算，而满足投资性房地产定义的房屋建筑物应按《投资性房地产准则》进行核算；原来属于无形资产核算范围的土地使用权，如果同样满足投资性房地产定义，也应将其按《投资性房地产准则》来核算。
实务中如何判断投资性房地产可以从定性和定量两个方面来判断。采用排除法进行定性判断：企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产则不属于投资性房地产；企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。从定量方面判断，投资性房地产应当能够单独计量和出售，即该投资性房地产的产权可以单独划转、交割。
2.2计提和摊销
成本计量模式下，需对投资性房地产按期计提折旧或进行摊销，借记“其他业务支出”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。采用公允价值模式计量时，不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。期末当公允价值超过账面价值时，需调增其账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“投资收益”科目；公允价值低于原账面价值时，做相反的处理。
2.3期末计量
采用成本模式计量的投资性房地产期末如果发生减值，应进行减值测试并计提减值准备。计提减值准备时，借记“其他业务支出”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。而在公允价值计量模式下，不需计提减值准备，当投资性房地产公允价值下降时(减值)，将减值部分通过“投资收益”科目借方反映，并直接冲减投资性房地产的账面价值即可。
2.4转换用途
当有确凿的证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。
2.5处置时
对投资性房地产进行处置时，两种计量模式下对处置收入和账面余额的结转处理相同，不同之处有：公允价值模式下需将未确认的转换收益进行调整，从“资本公积”科目转出，转入“投资收益”科目。
2.6编制合并报表时
关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司将自用土地使用权或建筑物转换为采用成本模式计量的投资性房地产,应按该项土地使用权或建筑物在转换日的账面价值,借记“投资性房地产”科目(成本)，按已计提的累计摊销或累计折旧,借记“累计摊销”、累计折旧科目,原已计提减值准备的,借记“无形资产减值准备”、固定资产减值准备“科目,按其账面余额,贷记”无形资产、“固定资产”科目；若母公司将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量投资性房地产,应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值,借记“投资性房地产”科目(成本)，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，按其账面余额,贷记“无形资产”、“固定资产”科目，将其差额贷记“资本公积――其他资本公积”科目或借记“投资收益”科目。采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行后续核算，取得的租金收入通过“其他业务收入”科目核算；企业根据《投资性房地产准则》确认的采用公允价值模式计量的投资性房地产的租金收入，要通过“投资收益”科目核算。母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产虽然确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时,应将其作为企业集团的自用房地产，因此母公司编制合并报表时，应将母公司资产负债表中用于投资子公司的投资性房地产金额与其固定资产金额及子公司固定资产金额合计构成合并报表中“固定资产”项目金额。
3利润调节
在成本模式下,如果存在减值迹象的,应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》进行减值测试,计提相应的减值准备。同时,《企业会计准则第8号――资产减值》中也规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润而采用公允价值模式计量，企业可以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。
4纳税调整
“企业提供的会计信息应当与财务报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务会计报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或预测。”相关性是企业基本准则对会计信息的质量要求之一，因而历史成本不再是唯一的主要计量属性，公允价值被正式引入我国会计准则体系。与国际财务报告准则相比,虽然我国的《投资性房地产准则》增加了采用公允价值模式的前提条件，即只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后
续计量，限制了采用其他的估值技术来确定公允价值。但公允价值计量属性的启用，必然使其在不同会计期间的价值产生变动。公允价值的引入在《投资性房地产准则》中会对当期损益产生影响的情况主要有：(1)将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；(2)将自用房地产或存货转换为投资性房地产，公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益；公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积，而处置时需从资本公积转入当期损益；(3)期末计价时，投资性房地产应按当日的公允价值调整帐面价值，差额计入当期损益。《企业会计准则―基本准则》中明确会计基础为“企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告”，即不论是否产生现金流，都以应计制为基础确认当前损益。而税法的理念则是强调收付实现制，即以企业实际产生的现金流为征税依据。当会计和税法规定存在不同观念时，税金的计算应遵循税法规定，对会计利润进行纳税调整。
在成本模式下,对已出租的建筑物或土地使用权可以计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前全额或部分抵扣(超过税法税前扣除标准需作纳税调整)；企业采用公允价值模式计量的，则不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也就享受不到税前抵扣的优惠。
房地产业固定资产投资篇9
what――什么是固定资产投资
固定资产投资是建造和购置固定资产的经济活动。它的实施对象为建筑物及土地、机器、设备等实物。固定资产投资统计以固定资产再生产过程的经济现象为统计对象，包括从建设准备到建成投产的全过程。按照北京市统计局规定的方法制度，全社会固定资产投资统计执行四种定期报表制度，具体情况如下图所示：
why――固定资产投资统计的意义何在
在经济发展过程中，固定资产投资是社会维持简单再生产和扩大再生产的主要手段，其适度的规模和合理的结构对于实现经济发展战略具有重要意义。固定资产投资也是扩大内需、拉动经济的重要手段，是国民经济核算的重要基础，也是各级政府制定政策和进行宏观管理的依据，其重要意义不言而喻。
who――固定资产投资统计报表由谁来填
固定资产投资报表严格执行“法人经营地”原则，即各法人单位按照实际生产经营地向当地政府统计机构报送统计数据；产业活动单位由其归属法人单位进行统计；若一个法人单位有两个或两个以上经营地的，按法人总部所在地上报统计数据。简单地说，如果您是法人单位且发生了计划总投资在500万元以上的建造和购置固定资产的活动，您单位就需要填报固定资产投资报表了。
when――什么时间来填报
当您已经对固定资产投资有所了解并且知道您的单位需要填报这张报表时，那就需要进一步知道何时开始填报这张报表。在这里，笔者将固定资产投资报表分为两个大类：一类是房地产开发投资的报表，另一类是除房地产开发以外的城镇及农村固定资产投资报表。两类报表的具体填报时间如下图所示：
how――注意把握两个填报原则
固定资产投资月报目前种类较多，表间关系复杂多样，下面笔者将以固定资产投资及资金来源表（206表）为例，在数据指标解释的基础上总结一些日常工作经验，希望对大家更好地填报固定资产投资类报表有所帮助。
明确指标含义，数据来源是关键
固定资产投资报表指标较多，一张206表，从头到尾涵盖了企业投资额、新增固定资产、房屋施（竣）工面积、项目个数和投资资金来源等多项指标。同时，固定资产投资统计不像工业、商业等有连续的会计报表等资料，所以明确取数来源就成为指标填报正确的关键所在。
1.投资额部分。206表中的“自年初累计完成投资”是投资指标的核心，它是指从本年1月1日起至报告期末止累计完成的投资（不能出现负数）。所谓完成投资是以货币表示的工作量指标，其分类构成共有四个方面，具体情况如图所示：
在填报这四项指标时，有几点需要注意的地方：（1）“建筑工程”是指各种房屋、建筑物的建造工程，又称建筑工作量。其数据应来源于施工单位或者工程监理单位，以监理公司根据工程形象进度确认的投资额为准，没有监理部门的工程，数据应直接取自施工方工程部门。在日常报表中，经常出现统计人员按照财务账面的支付数填报的情况，这是与实际工程量不相符的，所以是错误的。（2）“安装工程”与“设备工器具购置”是一对配套指标，数据应以建设单位和安装设备单位的报量单为准。此处需要注意的是，安装工程中不含设备价值，只用在需要安装的设备开始安装时，才能填报这项指标。（3）“其他费用”是指除建安工程和设备工器具购置以外的费用（按照会计制度应计入项目建设成本核算的费用），不指经营中财务上的“其他费用”，填报时数据取自于财务账上的实际发生额。
由此可见，“自年初累计完成投资”数据应分别从监理施工方以及财务账目上取数。同时应注意的是没用到的工程实体的建筑材料、工程预付款和没有进行安装的需要安装的设备等，都不能计算投资完成额。
2.房屋面积部分。固定资产投资报表中涉及的面积指标主要有施工面积、竣工面积、规划用地面积、土地购置面积及成交价款几个方面。“房屋施工面积”数据取自施工许可证，房屋施工面积以房屋单位工程为核算对象，一栋房屋开始施工即按整栋房屋的全部房屋建筑面积计算施工面积；“房屋竣工面积”数据取自项目的甲方、乙方、监理、设计四方竣工验收记录单或竣工验收备案表；“规划用地面积”数据来源于规划委员会颁发的《规划用地许可证》；“本年实际征用和购置土地面积”指报告期内通过征用等各种方式（无偿和有偿）获得使用权的土地面积，只填第一次从土地局购置的土地面积，要填相应的土地成交价款和土地购置费。
3.资金来源部分。在填报资金指标时，要注意三点：（1）资金填报只计来源不计去向，即：资金来源均按项目投资的实际发生数累计，而不考虑会计核算的转出；（2）本表填报的资金是为建设项目而使用的资金，不是企业财务账上的全部资金；（3）资金来源是累计数，所有指标不能为负数。
关注数据变动，数字之间合逻辑
在填报固定资产投资报表时，由于各个企业自身情况不一，建筑工程复杂，在明确了各项指标来源后，仍需要结合自身实际情况，关注数据间的变动，填报的数字应符合日常逻辑。笔者结合企业日常报表中经常出现的逻辑问题总结一些审核要点，希望引起您的足够重视。
（1）房屋施工面积一般应大于规划用地面积，尤其是办公楼、大厦等高层建筑物；（2）安装工程一般应小于设备工器具购置；（3）建筑工程量每月一般不应超过一亿元；（4）有银行贷款一般应注意填写贷款利息；（5）有建筑工程发生时，应注意核查是否漏填房屋施工面积和规划用地面积。
除此之外，还有一些指标在填报过程中也容易被忽略，只要在填报时着重关注数据变化，这些逻辑错误是可以避免的。最后，在填报完毕后，请保留所有原始资料，更新统计台账，以备检查。
房地产业固定资产投资篇10
关键词：投资性房地产；处置；核算；建议
中图分类号：F23文献标志码：a文章编号：1002-2589（2013）05-0069-02
会计准则的执行是检验会计准则质量的唯一标准。投资性房地产会计准则作为《企业会计准则》的重要组成部分自颁布以来，被上市公司和国有大中型企业广泛采用，该准则同时也体现了与国际会计惯例趋同的精神。该具体准则规范了企业投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，一定程度上保障了利益相关者的权益。该准则实施六年来，通过企业在执行过程中发现还存在一些问题和难点，有待进一步完善该具体会计准则。
一、投资性房地产概述
房地产作为一种稀缺性的资源，在社会与经济发展、城市建设和人居环境的改善等各个方面都有着举足轻重的地位。
随着市场经济的蓬勃发展，我国房地产行业已经造就了我国经济发展的辉煌。企业在经济活动中对持有的房地产一方面用于自身生产及存货对外销售，另一方面还利用房地产赚取租金及资本保值增值。上述针对房地产的收益活动，还可能成为影响个别企业盈余的主要经济业务。此外具有投资性质特征的房地产和原来划分为固定资产的自有房屋建筑物及作为存货的房屋在用途、状态、持有目的等方面存在显著差异。但在2006年之前，由于我国经济发展及准则制定的制约，在我国的会计准则中，没有界定自用房和出租房的定义，没有区分自用土地使用权和出租土地使用权的内容，全部放在固定资产及无形资产会计准则中，基本上采用历史成本进行计量。因此经济的高速发展，投资性房地产业务的增多，客观上要求对具有投资性的房地产进行界定和区分。
2006年我国出台的投资性房地产会计准则弥补了这一空白，明晰了投资性房地产的内涵及其内容。
（一）房地产的内涵
是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其位置的固定性和不可移动性的特点，在经济学上又被称为不动产。它可以有三种存在形态，即土地（土地使用权）、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
（二）投资性房地产的界定
是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。自用房地产、存货及不能够单独计量和出售的部分用于赚取租金或资本增值部分自用的房地产，不属于投资性房地产，应当确认为固定资产或无形资产。
二、投资性房地产处置账务存在的问题及原因
《企业会计准则》（2006）为区别于固定资产和无形资产，将投资性房地产单独作为一项资产列示，为利益相关者使用会计信息更好地进行决策提供依据，同时规定企业在投资性房地产会计处理过程中，采用历史成本和公允价值两种计量模式，企业可以依据自己的实际状况自行选择。
在投资性房地产的确认、计量及后续计量、处置和披露等阶段中，笔者认为，在投资性房地产处置这一环节，其账务处理上仍存在一些问题。依据投资性房地产准则规定：当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。上述中处置投资性房地产的账务处理，笔者认为不妥，有待进一步商榷。具体原因如下。
（一）投资性房地产被处置时，已不满足投资性房地产的定义
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。即企业持有投资性房地产的目的，是为了赚取租金或资本增值。然而处置投资性房地产，表明企业不再将此房地产用于赚取租金或资本增值，对于企业而言已经改变了其持有房地产的最初目的，不满足准则中关于投资性房地产的定义，其房地产应终止确认为投资性房地产。
（二）投资性房地产的处置损益不满足收入和费用的定义
收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。准则中的日常活动是指企业为完成其经营目标所从事的经常活动或者相关活动。据此可理解为：该活动的发生应与企业的经营活动相一致；该活动应为企业主要的、经常的或与之相关的活动；该活动过程是企业正常的经营过程；该活动应具有持续性和可控性。非日常活动是指日常活动以外的、不经常发生的、偶发的活动。刘玉廷（2007）在《关于企业会计准则体系几个具体问题的说明》一文中指出：“收入或费用突出日常活动，只有企业日常活动形成的经济利益的流入或流出才构成营业收入或成本，非日常活动形成的经济利益的流入或流出属于利得或损失，计入营业外收入或支出。”处置房地产对于一个企业而言，并不是主要的、经常的、持续的、与其经营目标相关的活动，而是一项非日常活动。因此其处置损益不属于企业日常活动中产生的经济利益的流入或流出，即不属于收入或费用的确认范围，不应在其他业务收入或成本中核算。
三、对投资性房地产处置账务处理的建议
（一）利得和损失的诠释
利得，新华词典释义为：利益。最早在汉代，已出现“利得”一词，如焦赣的《易林・需之丰》：“柔顺以居，利得过倍。”而郭沫若在其《羽书集・告国际友人书》中写道：“日本的军部自从中东之战、日俄之战，屡次的大战役获得了胜利以来，他们只知道战争的利得，不知道战争的惨祸。”①
利得在会计上的应用，体现在《企业会计准则――基本准则》中的规定：利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。利得，也可以认为是资本的时间价值的实现，例如房子买了之后升值，股票买了之后升值，这种情况下都应计算为利得，利得通常需要通过变现之后才能真正实现。与之相反的概念则是损失。
损失，依据新华词典释义为“没有代价的消耗或失去”或“没有代价的消耗或失去的东西”②在汉代已出现损失一词，例如《后汉书・和帝纪》中：“今年秋稼为蝗虫所伤，皆勿收租、更、刍；若有所损失，以实除之，馀当收租者亦半入。”③同样在《企业会计准则――基本准则》中规定：损失是指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。
由上述对利得和损失的解释及会计上的应用可知，利得与损失和会计上的收入、费用具有本质的区别。首先，是利得与收入不同。
1.概念范围不同。收入与利得的区别是广义的收入含有利得，但是利得和狭义的收入是不一样的，收入是日常活动产生的，而利得是非日常活动产生的，收入如销售商品、提供劳务等，而利得则如出售固定资产等非日常活动产生的，收入记入利润，而利得则分为两部分，一部分通过营业外收入计入利润，而另外一部分则直接计入所有者权益。
2.利得通常从偶发的经济业务中取得，属于那种不经过经营过程就能取得或不曾期望获得的收益。
3.会计处理方式不同。在会计中，区别收入与利得是一个列示和编制报表的问题，收入和费用通常以毛额列示，利得与损失通常以净额列示，即利得要扣除有关的支出，损失要扣除有关的收益。直接计入所有者权益的利得和损失，是指不应计入当期损益、会导致所有者权益发生增减变动的、与所有者投入资本或者向所有者分配利润无关的利得或者损失。
其次，是损失与费用不同：费用，是指企业在日常活动中发生的会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。会计中的损失是企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。
（二）投资性房地产处置应计入利得和损失
对于一个企业而言，持有房地产如果不是用于赚取租金或资本增值，则其应分别属于固定资产或无形资产进行核算。投资性房地产其实是由于企业持有目的而从固定资产或无形资产当中分离出来单独核算的资产，抛开企业的持有目的，二者的特征是没有区别的。而且处置房地产对于一个企业而言，并不是经常的而是偶发的活动，因此其处置损益不属于企业日常活动中产生的经济利益的流入或流出，即不属于收入或费用，而应属于利得或损失。再者，投资性房地产处置的损益计入营业收入和成本，容易被企业管理层用来粉饰财务报表，虚增企业营业利润，会给财务报表的使用者传递错误的信息，致使企业利益相关者不能正确评价企业的现状，损害企业利益相关者的经济利益。
鉴于以上所述，根据2006年财政部的《企业会计准则―基本会计准则》中规定的投资性房地产、收入和费用等相关定义及内容，笔者认为在决定处置投资性房地产时，应首先终止确认投资性房地产，将其账面价值转入“固定资产”或“无形资产”科目中进行核算；其后再按固定资产准则或无形资产准则进行核算，将其处置净损益计入“营业外收入”或“营业外支出”科目中核算比较稳妥。
这样一来，既符合了投资性房地产和收入、费用的相关规定，又还原了营业利润的本来面貌，堵塞了粉饰营业利润的一条渠道，从另一个层面，使会计信息的可靠性增强。
参考文献：
[1]中华人民共和国财政部企业会计准则[m].北京：经济科学出版社，2006.