房产开发经营篇1
第一条为了加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，促进房地产业持续健康发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条在本市城市规划区内的国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本条例。
第三条市及各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区房地产开发主管部门（以下简称开发主管部门）和房地产经营主管部门按照职责，负责辖区内房地产开发、经营活动的监督管理工作。
其他有关部门应当按照各自职责，做好房地产开发经营的监督管理工作。
第四条进行房地产开发应当遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一和全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，注重节约和合理利用土地，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，坚持可持续发展。
第五条从事房地产开发经营应当依法取得国有土地使用权。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。严禁在集体所有的土地上从事或者变相从事房地产开发经营活动。
第六条开发主管部门应当收集汇总房地产市场信息，建立房地产企业信用档案，并向社会公布有关信息。
第二章房地产开发企业
第七条设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请登记。
设立房地产开发企业，应当符合法律、法规规定的企业设立条件。其中，注册资本不得低于一千万元。
第八条从事房地产开发，应当依法取得房地产开发资质等级证书或者暂定资质证书。
房地产开发企业应当根据资质等级，承担相应的房地产开发项目（以下简称开发项目）。
第九条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持下列材料到开发主管部门申请办理房地产开发企业暂定资质：
（一）营业执照；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）十名以上专业技术人员的职称证明和劳动合同备案花名册；
（五）法律、法规规定的其他材料。
第十条开发主管部门应当自受理之日起七日内，对房地产开发企业的申请材料进行审核，作出是否准予暂定资质的书面决定。
第十一条暂定资质证书的有效期为一年。经房地产开发企业申请，开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过二年。
第十二条房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期届满三十日前，向开发主管部门申请核定资质等级。
开发主管部门应当自受理之日起二十日内，作出是否准予核定资质等级的书面决定。
第十三条不在本市注册的房地产开发企业在本市从事房地产开发建设的，应当符合国家和省资质管理有关规定，并在取得国有土地使用权批准文件之日起十日内，到开发主管部门备案。
第十四条房地产开发企业变更企业名称、注册资本、经营场所、法定代表人和主要管理、技术负责人的，应当在变更后二十日内向开发主管部门办理变更手续。
第十五条房地产开发企业应当依法向开发主管部门和统计管理部门提供统计资料。
第三章房地产开发建设
第十六条开发主管部门应当会同发展和改革、土地、规划等部门，根据土地利用总体规划、城市规划，编制房地产发展规划和房地产开发年度计划，报本级人民政府批准。
编制房地产发展规划和房地产开发年度计划时，必须优先安排普通商品住房、经济适用住房、危旧住房改造和城市基础设施建设中的拆迁补偿用房的开发项目。
土地、规划、建设等部门审批开发项目，应当符合房地产开发年度计划的要求。
第十七条开发主管部门应当组织有关部门对开发项目的类别、开发期限、项目拆迁补偿要求、基础设施和公共设施的建设要求以及产权界定提出书面意见，规划部门应当对开发项目的性质、规模、规划设计条件提出书面意见。前列书面意见应当作为国有土地使用权出让或者划拨的依据之一。
第十八条房地产开发企业未取得资质等级证书或者暂定资质证书的，不得向其出让国有土地使用权。
房地产开发企业应当在取得国有土地使用权证十日内，到开发主管部门领取开发项目手册。
第十九条房地产开发企业应当在办理建筑工程施工许可证前，按照规定缴纳城市基础设施配套费。未经本级人民政府批准，城市基础设施配套费不得减缴、缓缴、免缴。
第二十条开发主管部门、市政公用部门应当根据开发项目进度，会同财政部门拟定应当由政府配套建设的基础设施和公用设施的建设计划，报本级人民政府批准。开发主管部门、市政公用部门应当按照批准的建设计划组织相关基础设施和公用设施建设。基础设施和公用设施建设实行代建制或者项目法人制，与开发项目同时设计、同时建设、同时交付使用。
开发项目建设用地范围内的配套基础设施和公用设施，除应当由政府配套建设的以外，由房地产开发企业按照批准的设计方案建设，并按照规定办理相关设施产权移交手续。未办理相关设施产权移交手续的，由开发主管部门责令限期改正；转让、出租公用设施的，由开发主管部门责令收回，并办理产权移交手续。
第二十一条开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于百分之三十五。
第二十二条房地产开发企业应当按照国有土地使用权出让合同约定的动工时间和开发主管部门对开发期限的书面意见要求进行开发项目建设。
第二十三条房地产开发企业应当按照建筑节能设计标准，开发建设节能建筑。
第二十四条房地产开发企业对其开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定和合同的约定，承担相应的责任。
第二十五条开发项目转让，按照法律、法规的有关规定执行。
开发项目转让后，与开发项目有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当将转让有关事项书面通知相关权利人，并自转让合同订立之日起三十日内予以公告。
第四章房地产经营
第二十六条商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
第二十七条房地产开发企业预售商品房，应当向房地产经营主管部门申请，取得商品房预售许可证。申请商品房预售许可，应当符合法律、法规规定的条件。
未取得商品房预售许可证的，不得以任何形式进行商品房预售。
第二十八条房地产经营主管部门应当自受理商品房预售申请之日起十日内，依法作出是否准予许可的书面决定。
第二十九条房地产开发企业应当自开发项目竣工验收或者综合验收后二十日内，将国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、开发项目竣工验收或者综合验收备案证明文件和商品房建筑面积实测报告提供给房地产权属登记机关。
房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起七日内对有关材料进行审查；对符合要求的，予以核准登记。
第三十条房地产开发企业销售商品房，应当明码标价，并在商品房销售地点向买受人明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件。房地产开发企业销售商品房，实行商品房销售服务告知和服务承诺制度，公开商品房买卖双方的权利义务。
第三十一条房地产开发企业销售商品房，应当使用符合国家法律、法规规定的合同示范文本（已经建立商品房预售合同网上备案系统的，应当使用网上合同备案系统推行的合同示范文本），明确载明商品房建筑面积、使用面积、分摊的共用部位及面积、大型设施设备更换等内容。合同实行实名制，遵循公开、平等、自愿的原则，不得利用格式条款侵害买受人的合法权益。
第三十二条商品房预售合同订立后，应当按照规定向房地产经营主管部门备案。
房屋所有权登记申请人与备案的商品房预售合同载明的买受人不一致的，房地产权属登记机关不得办理产权登记手续。
第三十三条房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按时交付商品房，并提供商品房使用手册。商品房使用手册应当包括商品房使用说明书和质量保证书。
商品房使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
商品房质量保证书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。
房地产开发企业应当做好商品房售后服务工作，并按照商品房质量保证书的约定对所售商品房承担质量保修责任。
第三十四条买受人应当自商品房交付之日起九十日内，持身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明等有关材料到房地产权属登记机关办理产权登记。
非因买受人的原因致使商品房权属在一年内无法登记确认的，买受人可以退房或者换房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十五条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当订立销售合同。中介机构销售商品房时，应当向商品房买受人出示有关商品房的证明文件和商品房销售委托书。
第三十六条房地产开发企业和销售中介机构商品房销售广告，必须载明房地产开发企业和销售中介机构名称、预售许可证批准文号或者商品房权属登记证明文件。未取得商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的，不得包含商品房销售信息的广告。商品房销售广告的内容应当真实、合法，不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
第五章法律责任
第三十七条房地产开发企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由开发主管部门责令改正，并处以五万元以上十万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十八条房地产开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款：
（一）弄虚作假骗取资质证书的；
（二）涂改、出租、出借、转让资质证书的；
（三）未按照规定期限开发建设的。
第三十九条房地产开发企业有下列行为之一的，由开发主管部门责令限期改正或者警告；情节严重的，处以五千元以上一万元以下的罚款：
（一）不按照规定报送开发统计资料的；
（二）登记事项发生变更后，不按照规定办理变更手续的。
第四十条房地产开发企业将未经竣工验收或者综合验收的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期改正、补办验收手续，并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；将验收不合格的房屋交付使用的，由开发主管部门责令限期返修，并处以工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款。情节严重的，由原资质审批部门吊销资质证书，工商行政管理部门吊销营业执照；给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条房地产开发企业有下列行为之一的，由房地产经营主管部门按照以下规定处理：
（一）未取得商品房预售许可证即预售商品房的，没收违法所得，可并处以已收取预付款百分之一的罚款；
（二）不按照规定办理商品房预售合同备案的，处以一万元以上三万元以下的罚款；
（三）不实行商品房销售服务告知和服务承诺制度的，责令限期改正；情节严重的，处以一万元以上三万元以下的罚款；
（四）销售商品房时，不明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件的，责令改正；拒不改正的，处以二万元以上五万元以下的罚款。
第四十二条开发主管部门、房地产经营主管部门和其他行政管理部门及其工作人员违反本条例，违法作出行政许可决定，或者不履行法定职责，或者拖延履行法定职责的，依照有关法律规定，追究其责任。
第六章附则
房产开发经营篇2
关键词：房地产；开发与经营；风险；规避
房地产开发经营由于具有投资大、周期长、高赢利、高风险等特点，导致在开发经营过程中的存在太多不确定因素。目前我国房地产开发经营企业普遍存在只重视项目开发而不重视管理特别是风险管理，风险管理意识淡薄、缺乏风险管理机构、风险管理手段单一，使得房地产项目中的诸多风险因素得不到有效控制，进而引发房地产项目投资的重大损失或失败。重视并研究房地产开发经营中的风险是保证项目目标的实现，保证企业稳步、健康、可持续发展的关键过程。
一、房地产开发与经营存在的风险
1.社会政策和治安风险
政府政策的出台，其目的都是积极的，但是对于房地产投资商和开发商来说，却可能成为风险的因素。政府为了达到某种预定的经济增长目标或限制房地产经济的不正常发展而采取一系列的政策，均对房地产投资带来巨大的风险，政策风险对房地产市场的影响是全局性的。
另外，社会治安也回直接影响到房地产的开发与经营。社会治安关系到人们的财产安全与生命安全，只有社会治安状况良好，人们才能安居乐业，进行房地产开发与经营才能有更好的保障。
2.市场风险
市场的供求关系变化的不确定性对房地产行业产生巨大的风险。供求关系的变化必然导致房地产价格的波动，在一般情况下，市场供大于求会致使房产价格下降，求大于供也会使得房产价格上升。这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
房地产不能移动，位置固定，是真正意义上的不动产，所以投资房地产的资金流动差。房地产位置的固定性决定了房地产市场是区域性和个别性市场，也必然增加了房地产开发经营的复杂性和难度。房地产业生产的周期长的特点也使得房地产开发与经营在市场的变化中处于不利地位。开发期越长，各种社会经济条件变化的可能性就越大，开发后期的费用和建设项目的租金和售价便越不确定，风险相对也越大。
3.经营性风险
经营性风险是指由于房地产开发与经营企业自身的经营不周或其他内部因素而带来的风险。投资者由于主观上对经济发展的判断错误或决策失误，它可能发生在投资方式的选择、投资地点的选择以及投资类型的选择之中，在进行每一个选择是都面临着不确定性，一旦做出了错误的选择便将对投资项目产生很大的影响。因企业管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以致使其空置率过高，经营费用增加，经营净收入期望值。
4.货币政策引起的风险
通货膨胀因素。当通货膨胀时，货币贬值，建材价格上涨，工程造价被大幅度的提高，对于周期较长的正在建设房地产来说，这无疑是一场灾难。银行利率的变动也可能会给房地产开发与经营带来损失。一般地，使用高利率折现，会降低投资者的净现值收益；利率的上升，会直接增加投资者的成本，加重其债务负担；利率的变动还影响到社会的购买力，影响社会总资金的供给，从而对房地产市场价格间接产生影响，给房地产开发与经营企业带来风险。
二、房地产开发与经营风险的规避
1.及时准确的预测风险
在房地产投资前便应该对投资后可能存在的风险进行科学合理有效的预测，然后再进行合理的投资。通过全面的市场调查和充分的市场研究，在获取尽可能详细的、高质量的信息资料的基础上，对市场的走向做出合理的估计，从而做出合理的投资，使投资交易得到有效的保证。通过环境分析，对国家或政府可能出现的政策变化进行预测，以便调整房地产投资，更好地得到国家或政府的支持。
2.风险控制
选择风险较小的投资项目或投资方式，可减少投资结果的不确定性，使投资收益得到更好的保证。对于风险太大的自己所无法承担的项目作出放弃的决定。放弃是对风险回避的最彻底的一种办法，但放弃风险的同时也放弃了利润，因此也是一种比较消极的防范风险的方法。
3.风险转移
房地产开发商可通过各种合理合法措施将风险转移出去。一是保险转移，开发商可通过对经济风险进行预测和分析，购买房地产保险，若投资后发生风险损失，则可由保险公司提供补偿，还可通过购买其他各种保险，把自然灾害，意外事故等可能造成的各种风险转移该保险公司；二是契约合同转移，房地产开发企业可通过契约合同将可能出现的损失的财务负担或法律责任转移给非保险业的其他人；三是财务责任转移，如发行房地产开发公司股票、寻求合作伙伴等通过寻求外部资金的方式将部分风险损失、财务责任转移给他人。
4.风险分散
不同项目的风险及收益能力是不尽相同的，投资者将投资额分别投入到不同的投资对象中去，既开发住宅，又经营写字楼，还可以从事土地转让等从事多种房地产项目的开发，可以获得比将所有投资资金集中于一个项目或或一种方式上更稳定的收入，又能够有效控制风险。另外，跨区域的房地产投资组合可以均衡地区经济发展不平衡的影响，同时减少个别地区经济动荡带来的风险。
参考文献：
[1]许晓音：房地产投资风险与防范对策研究[J].商业研究.2002.09.
房产开发经营篇3
【关键词】房地产开发经营风险对策
一、房地产开发经营行业风险的特征
不确定性。风险事件到底发不发生，何时何地发生，辐射范围多大，造成多大的损等这些都是不确定的，所以管理者很难准确预料并正确作出决策。
可测性。风险具有不确定性，似乎人们拿它没辙，但其实风险也有一定的规律可循。根据管理学中风险概率理论对特定时段内部分风险发生的概率以及损失的严重性可以作出初步估计和判断。再通过统计数据的定量定性分析和环境因素的考虑，可为使风险决策更加科学合理。
综合性。房地产开发与经营行业是一个系统且综合性的行业，辐射范围包括企业的微观环境和宏观环境，从内到外每个因素都相互连接相互制约，因此房地产开发经营中财务方面和其他过程也风险不断。
损失性。担心风险主要是因为风险会带来或大或小的损失。这种损失有由于管理者对市场和经济的趋势把握不当而决策失误导致，也有可能由财务部门无能力防止所致或无法预计造成。所以利益损失是房地产行业的常事。
二、影响房地产开发经营风险的因素
开发经营活动本身和其周围环境的复杂性、人们对风险认识的滞后性及财务管理可以防范控制能力的局限性是房地产开发与经营业有高风险的本质原因。具体表现有如下几个方面：
房地产市场发展不充分的风险。一个发展成熟的房地产市场应该具有信息充分，商品同质，交易双方数量众多（不会出现垄断局面），厂商买主自由出入等特点。但将我国的房地产市场与之相比较则相差甚远，所以在这样一个环境下房产开发与经营存在较大风险。
高投入的风险。房地产开发商一旦决定投资就意味着要进行巨额投资，而款项则要只能又借贷、预售楼盘等融资方法来筹集，进行边投资边开发。所以，房地产开发商通常面临着能否按时间筹集资金来使工程如期完成的风险。这便意味着房地产投资规模越大，投资者承担的风险越大。
位置固定的风险。房地产位置是固定的，这也就是开发和经营的难度以及复杂度大大增强。由于地段不同，城市市郊边缘地区的价值必然低于商业中心的房地产价值。，甚至即使在同一片小区、同一幢单元楼，也会由于朝向、楼层、面积不同等问题而存在卖家或租金不同。
三、房地产开发经营风险的防范对策
提高投资商开发经营风险防范意识。为了在竞争激烈的市场中占据有利地位，房地产开发商应该从市场、竞争、品牌、管理、质量、营销、机遇以及人才等方面出发，树立防范各方面经营风险的意识，积极主动地探研究可科学合理规避免或减少风险的方法来减小损失。所以，有防范风险的意识是减小危害的首要步骤也是最重要的一步。确定风险防范管理的目标。这个风险防范管理是专门针对房地产开发与经营的。这个目标要求管理者对企业客观面临的风险由一定认识，对处理风险控制风险并揭晓风险带来的损失到最小有相应的能力。首先要从源头出发，为了减小风险，就要减少风险因素。减少风险的发生，就需要尽量避免遭遇危害大和难以预见的风险，同时把主要精力集中于可以让自己控制的因素上。其次，要减少风险事故。发生风险事故就会造成风险损失，为了减小风险带来的人力、物力财力损失，就需要想尽办法减小风险事故发生的可能性，未雨绸缪。第三，减少风险损失。一旦风险事故不可避免的发生了，就要采用高效的措施和对策尽量减小其带来的损失。在现实事件中在风险未发生时就应该做好发生之后如何防范减小损失的考虑，不致使损失扩大。建立风险预警体系。风险预警，是企业针对所面临的风险问题进行分析、评价、预测和推断，依据风险发生进度事先发出预警，提醒企业管理者警惕风险，并开始采用办法来防范风险。建立开发企业的预警体系，要求尽可能反映我国房地产市场的当前状况，针对国情对症下药来建立有效的系统结构和子系统。第一步就是要构建基础信息系统，它由两块组成：一个是与房地产产业的相关信息网，另一个是国内房地产行业信息网。第二步就是让一些信息与预警系统中的信息产生联系，在风险发生时提前通过信息网中的连接信息来分析决定是否预警和预警程度，提醒房地产商提前防范，加以警惕，以减小风险带来损失的程度。
完善风险管理系统。第一，回避风险措施，这是掌控风险最有效最简单的方法，它能够解除某种风险可能带来的所有损失。第二，分散风险措施，这是一种组合投资的方式。比如企业为了分散企业风险可以涉及各个产业领域的生产经营活动；而且，同一种产品也可以针对多个细分市场，再根据各个细分市场的不同特性应用不同的营销策略。第三，分摊风险策略，当几个企业进行强强联合时，从而形成优势互补。当然联合的各个企业要各有所长，这样才能在发生风险的时候分摊，来达到风险承担变小，利益均摊的效果。第四，转移风险措施，改变风险承担的载体来防范风险。
营造好的外部的环境。这需要政府和民众两方面的努力和配合。首先，政府在对待房地产业上，要实行调控“软着陆”，如果调控力度过大会使房地产开发与经营产业形成大幅上下波动，严重会导致恶性循环。在调整过程中要依据产业的发展情况，将实施适度扩张与适度紧缩相结合，在实施结构调整之前先保证能够控制总量。在进行宏观调控时，法律手段、经济手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相结合，构建房地产业完善的宏观调控机制，加强政府对房地产业的调控能力，让“看不见的手”和“看得见的手”产生更有效的作用。其次，在立法方面应该出台房地产相关的法律法规文件。在执行这些法律文件的同时，要禁止其他超越土地法规的行政干预。同时也要增强普法宣传，增强民众知法守法的意识。规范房产市场自由行为，严格规定买卖、抵押和租赁等于房地产相关的经济行为。此外还要通过法律法规来打击房地产交易市场中的违法行为，同时加强价格管理，防止太高的商品房价出现，给房地产市场发展营造一个合理公平的环境。
总之，为了使我国房地产业的各项决策更加科学合理，增强工程开发的效益，使房地产行业发展的好，，就必须建立完善的风险分析评估系统。
房产开发经营篇4
第一条 为加快房地产业的发展，加强房地产开发经营管理，保障房地产开发经营中各方当事人的合法权益，根据有关法律、法规和政策，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产开发经营是指：土地的有偿、有期限出让，依法取得国有土地使用权后所进行的土地及地上建筑物的转让、出租、抵押，公用基础设施建设和房屋销售等活动。
第三条 城镇国有土地使用权的出让，由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权，以规划前提，统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。
房地产开发应坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
第四条 国内外的公司、企业、其他经济组织和个人，均可依法在我省行政区域内取得国有土地使用权，进行房地开发、经营，其合法权益受法律保护。
第五条 国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责，土地行政主管部门具体实施。
国有土地使用权出让后的转让、出租、抵押及商品房开发经营的管理，由建设（房地产）行政主管部门会同有关部门具体实施。
第二章 国有土地使用权的转让、出租、抵押
第六条 土地使用权的出让采取协议、招标、拍卖等方式进行。由土地使用者与市、县人民政府土地行政主管部门签订合同，支付出让金，办理登记手续，领取土地使用证，取得土地使用权。
第七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定用途的，需经土地管理部门和城市规划部门批准，按规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
第八条 通过有偿出让取得土地使用权者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。
未按土地使用权出让合同规定的期限和项目总投资20％进行投资、开发土地的，土地使用权不得转让。
第九条 以行政划拨取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的单位和个人进行房地产开发经营的，应当按规定向当地市、县人民政府土地管理部门签订土地使用出让合同，补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，方可转让、出租、抵押。
第十条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第十一条 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的转让、出租、抵押、双方当事人应签订合同，并在20日内按国家规定到有关部门办理登记手续。
第十二条 因处分抵押财产取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的，应当到当地市、县土地管理和房地产管理部门办理过户登记手续。
抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记手续。
第十三条 土地使用期满，土地使用权由国家无偿收回，土地使用者应当交还土地使用证，由当地市、县土地管理部门注销其土地使用权登记手续，并予公告。
在收回土地使用权的同时，地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，由当地房产管理部门注销其所有权登记手续，并予公告。
第十四条 土地使用期满，土地使用者可以申请续期，续期的最高所限由市、县土地管理部门按有关规定核定。
申请续期的土地使用者，应当与市、县人民政府土地管理部门重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记手续。
第十五条 土地使用权出让期未满，国家因社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应补偿。
第十六条 土地使用权转让、出租、抵押中发生地增值的应按国家有关规定缴纳土地收益金（或土地增值费）。
第三章 房地产的开发经营
第十七条 鼓励以各种形式搞活房地产经营：
（一）实行房地产综合开发，大力发展商品房建设。
（二）开辟第三产业用房，房地产管理部门和房产所有权单位应在当地政府的统筹安排下，在符合城市规划的前提下，有计划地把临街、繁华地段的房屋和场地改造为营业性用房、用地。
（三）房地产企业可开展房地产吞吐业务；接受单位和个人的委托开展多种形式的房地产信托代管业务；开展代建、代营及有偿维修养护等服务活动。
（四）利用现有房地产资源，开展横向经济联合或合股经营。
第十八条 房地产开发项目必须由有相应资质等级证书的房地产开发公司承担。
第十九条 国内外的公司、企业、其他经济组织和个人，从事房地产开发经营的，必须按规定申办房地产开发公司（包括专营、兼营和单项开发，下同）。
申办房地产开发公司的，必须持主管部门的批准文件和银行验资证明，经有相应审批权限的建设行政主管部门进行资质审定，发给资质等级证书，凭证到工商行政管理机关登记注册，办理有关手续。
第二十条 各种所有制的房屋均可依法进行转让、买卖、租凭、抵押等。
第二十一条 买卖、转让、出租、抵押地上建筑物或附着物时，其土地使用权随之转让、出租、抵押，但地上建筑物及其他附着物作为动产转让、买卖、出租、抵押的除外。
第二十二条 各种所有制房产的转让、买卖、租凭、抵押等，国有土地使用权的转让、出租、抵押以及其他房地产流通过程中发生的经营活动，均须到当地房地产交易市场进行。交易双方按规定办理有关手续，签订并严格履行协议、合同。
第二十三条 市、县房地产交易管理部门可建立常设的房地产交易市场，提供合法的交易场所。市场主要功能是：
1.宣传房地产政策、法律、法规，提供咨询服务。
2.为交易当事人提供洽谈、协商的场所和展示行情、市场交易信息等各种服务。
3.为房地产交易中介服务单位和个人提供合法的经营窗口。
4.引导房地产经营单位进入市场。
5.为房地产抵押、拍卖、吞吐等房地产流通业务提供公开营业场所。
第二十四条 房地产交易市场的具体规则及房地产交易 管理手续费的收费标准由有关部门另行制定。
第二十五条 房地产交易价格根据不同的交易对象，实行指令性价格、指导性价格、市场调节价格。各类价格的计价原则和标准，由县以上人民政府物价部门会同房地产管理等有关部门制定，报当地人民政府批准实施。
第二十六条 商品房可以预售，预售房产必须具备下列条件：
1.房产经营者持有《建设工程规划许可证》和经过出让取得的《国有土地使用证》。
2.除土地使用权出让金外，实际投资已达该建设项目总投资的20％以上。
3.工程施工进度和竣工交付日期已确定。
4.预售计划和对象符合规定。
5.已落实预售款收取和使用的监督方案。
预售商品房的出售方和购买方应依法签订商品房购销合同，并严格履行。处理商品房购销合同纠纷，适用《经济合同法》的基本原则和有关规定。
第二十七条 允许外商以独资、中外合资、中外合作等形式开发经营房地产。
外商投资开发经营房地产，依照我国和我省有关法律、法规及政策，享受优惠待遇。
第二十八条 设立开发经营房地产外商投资企业，须按外商投资企业办理审批手续。
设立开发经营房地产的外商投资企业，应持批准的项目建议书、可行性报告、章程和企业技术资质证明，报有审批权的建设行政主管部门审定企业技术资质等级。
第四章 责任与处罚
第二十九条 违反本办法，侵犯土地所有权或使用权的，由县以上土地管理部门责令其停止侵犯，赔偿损失。被侵权人也可以直接向人民法院起诉。
第三十条 不按土地出让合同规定的期限投资建设的，应收取土地闲置费，闲置2年以上者，由原批准土地使用权的机关无偿收回土地使用权。
第三十一条 未按本办法取得资质合格证进行房地产开发和经营或未办理登记手续，擅自转让、出租、抵押土地使用权的，其有关协议、合同无效，分别由县级以上建设行政主管部门和土地管理部门没收其非法收入，并可根据情节处以罚款。由此造成经济损失的，依法追究直接责任人或单位主管人员的经济责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 城市规划和有关房地产开发经营行政管理部门的工作人员失职、渎职，或利用职务便利弄虚作假、徇私舞弊、敲诈勒索的，视情节轻重，依法给予行政、经济处罚；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十三条 各县、市人民政府和省人民政府有关工作部门可根据本办法制定实施细则。
房产开发经营篇5
【关键词】房地产经营管理
近年来，我国的房地产事业得到了前所未有的发展，建筑规模已经位居世界前列，而在现今社会中，房地产在经营管理当中存在非常多的问题，本文会通过分析如今房地产行业的现状，对经营与管理之间如何做的更好进行深刻的分析讨论。
一、房地产经营管理的现状
（一）在工程设计上的管理问题
我国多数的房地产开发企业，对于生产设计的管理并不重视，认为只要设计部门制定出可以通过设计院审查的方案就可以保证其专业性、安全性。但是工程并不由单一因素组成，工程师作为专业设计人员，往往不会太过于关注成本控制，而工程要求的进度、造价、安全、质量这些因素也不会有太深的概念，所以在选择建筑材料的同时，往往会用很多价格高昂的产品，这对房地产开发商来说也是一种很大的承担，而房地产开发商要想减去这些负担，只有抬高最后的工程造价，最终导致投资者、开发商的经济利益与市场竞争力都会有所损害。而很多采用新型技术、多元化结构和复杂的工艺手段的设计，对于后续施工的压力十分巨大，很少在维持设计思路的同时又保证进度。
（二）预防风险的能力不高
我国的房地产事业并没有过多考虑生产与经营的过程中产生的问题与风险，现今社会很多投资都会产生风险，例如：金融风险、财务风险、信用风险、政治风险、环保风险、经营风险、风险市场等多种类型，房地产开发者在经营的过程中无法保证把所有的风险隐患都建立风险预警机制当中。
（三）对于工程造价的掌控
房地产企业目的都是为了获得利润，而想要获得应有的利润，就需要控制工程的造价，如果没有一个良好的监督、管理来辅助控制项目在具体决策与实施过程中的造价问题，那么在未来的招标、施工建设、竣工查收等一系列阶段都会存在很大问题。一个计划中如果没有良好的成本控制能力，那么未来在利润的获取上也将没有优异的成果。
二、就目前的现状进行如何的改变
（一）建立优秀的品牌形象
现如今房地产事业竞争十分激烈，而消费者也从原来的懵懵懂懂变得略有了解，这对于房地产企业是一个重大的挑战，而如果能在消费者的心中建立一种优秀的品牌形象，那就会在未来的市场中占有一席之地，品牌的存在不能光靠广告的投入或者房地产企业的自我美化，应该以优秀的产品品质和良好的服务来打造自己的品牌。逐步的让消费者接受、喜爱，在市场中形成自己独有的形象及标准，品牌形象对于房地产企业的帮助是非常大的。
（二）工程造价的控制
在建筑的过程中，如果想获得较高的收益，必须有效的减少整体建筑过程中的成本，成本对于房地产开发者来说是是否获得盈利的基本要求。在整体施工过程中掌握具体的成本，有目标、有计划的开展具体的施工计划。在进行市场营销决策时，需要根据所在位置的具体市场情况，场地附近的环境因素等，先规划基本的策略，初期所使用资金等问题，组织好管理、设计、财务三方面的协调工作，一起讨论整体设计的合理性与准确性，为建设成本的管理打下一个良好的基础，有了合理性的成本控制，才能在未来获得较大的利润。
（三）风险控制管理的加强
风险管理对于房地产开发来说是一个非常重要的事情，如何科学合理的进行风险规避是降低房地产开发成本的主要方法，成本的降低代表了企业利润的提升。在初期建设的过程中应该制定出企业的承担底线，如果在企业的决策过程中发现项目的风险远大于企业所能承担的底线时，果断放弃现有项目，达到风险回避的目的。当然这种回避手段是相对消极的方法，这种情况只在企业所下的决策十分危险的同时才需要采取的手段，正常的情况下可以用风险转移的方法来进行风险控制，主要形式是签订合同与购买保险，房地产开发者可以通过与乙方签订有效合同的同时将风险转移到乙方的身上，在合同不履行的情况下由乙方承担风险。而保险作为现在最广泛的转移风险形式，无疑是非常可靠的，虽然会增加企业一部分的成本，但是在造成意外的同时，防止了企业的巨大亏损。
三、结语
在国际经济形势的飞速发展下，未来会有很多国内外企业的合作与投资，这对中国房地产市场是一个很好的机遇，需求与竞争加剧的同时，对于房地产质量的要求也有很大提高，为了更好的发展房地产事业，一定要做到良好的经营与管理，累积更多的经营，让我国的房地产事业上升到一个新的高度。
参考文献：
房产开发经营篇6
关键字房地产，开发经营，工程管理
中图分类号：F293.33文献标识码：a文章编号：
1．前言
加强房地产开发经营的工程管理对于房地产企业来说具有很大的意义，同时结合我国在房地产开发经营管理方面存在的问题，有必要对房地产开发经营中的策划、施工、物业等方面加强管理。
2.房地产开发工程管理研究
2.1安全管理
（1）项目部要建立和健全关于安全的管理规章制度和安全责任制，在安全的管理过程中要做到有章可循，有法可依，有责可究。
（2）在安全管理过程中要严格按照各项安全管理制度执行，与项目管理人员、施工人员签订安全生产责任状，并制订责任目标目标。通过全员安全培训提高员工安全意识，对于需要特种作业人员要执行持证上岗。
（3）按照安全管理规定规做好安措费用的投入。套做到有先知性的投入，并有针对、有预防、有措施。
2.2质量管理
（1）做好项目部质量管理制度和奖罚制度，跟班组长签订质量承诺书，在各种规章制度健全的基础上实施奖励优秀优、惩罚恶劣，充分调动劳动者的积极性。
（2）严把原料关，材料是直接构成工程实体的使用材料的好坏，直接决定工程质量的优劣。在工程材料的采购、验收时，要严格按图纸设计及规范标准要求进行检验，杜绝不符合要求的材料用到工程中，从原料上确保工程质量。
（3）严把质量验收关。在一个分项工程完工后对质量进行验收，对合格与否做出认可，要求我们认真严肃的对待。按照建筑工程施工质量验收统一标准和配套的分部分项工程质量验收规范进行验收，分批次进行抽查，不合格项目坚决要求返工处理。
2.3成本管理
（1）项目工程承包后应详细的编制施工预算，施工预算是项目目内部使用的预算，项目部应根据施工预算情况分析每个分项工程所使用料、机、工的消耗情况，并与定额预算进行比较。一般施工定额消耗量要比预算定额低。定额预算消耗量是施工消耗中的最高指标。
（2）依据施工或定额预算编制成本计划，计划的编制应严谨，不能凭经验进行估算，也不能用概算指标概算，应比预算还要仔细。各种人、机、材消耗量乘以其各自单价构成工程直接费用，依据各自公司管理水平，取定综合管理费构成项目的间接成本，二者相加即为项目的成本计划。
（3）项目应分阶段的进行成本核算，阶段的划分宜合理，可按照工程部位，也可按照年季月等，最后项目完工后进行总的成本核算，采用国家会计统一用表认真编制成本核算表。
（4）对进行成本分析，对成本计划的执行情况进行比较。总结实际经验，为本项目的结算提相应供依据，同时后续工程的成本计划和控制提供基础资料。
3．房地产开发经营工程管理研究
3.1质量管理
3.1.1创建体系，完善制度
质量保证体系，能否真正发挥实效发挥实际作用，是整个工程质量控制工作能否真正有效进行下去的关键环节。根据房屋建筑工程形式，建立良好的保障体系，对当前的施工作业管理制度进行更新调整，这些都有助于提高工程质量。这就要求建筑工程单位施工单位在确保质量保证体系能有效运行下去的前提下，按照施工的必要步骤，逐步地对质量保证体系进行修改和完善。除此以外，还要结合现代化建筑指标体系，积极更新建筑施工规章制度，同时做好各个方面的工程管理。工现场工程质量保证体系必须由总承包单位项目经理部负责在其承包施工的工程范围内建立，并统一协调管理。对施工材料控制，对施工环境环境控制，主要是对工程地质、水文、气象等，有一定的了解和掌握。
3.1.2全面准备，互相交流房屋建筑工程施工的全面准备就包括前期准备以及后期工作。施工前期的工程准备工作是保证房屋建筑施工顺利开展的基础，所以必须认真做好工程前期的准备工作，制定好切实可行的方案。事前准备包括施工管理人员的工作分配、对施工操作人员的工作培训、施工技术的事前探讨以及对施工材料的选购、施工工具的准备、对施工现场的了解。房屋施工人员应该尽早达到施工现场，熟悉周围的环境，在研究工程图纸后，再结合实际情况做好施工布置准备。在中期工作期间，遇到技术难题要经过讨论，向先进施工单位学习经验，将难题解决。
3.1.3加强协调管理
协调管理共有以下三个协调管理部分：技术协调、管理协调以及组织协调。技术协调，即提高设计图纸的质量，优化水平，在图纸完成的时候多处审查，一一将问题查出进行纠正。管理协调，则是提出要建立一套健全的管理制度，通过制度的提出减少在工作配合中会遇到的问题从而解决各施工部门的协调工作。组织协调，即建立专门的协调会议制度，解决施工中的协调问题。对于较复杂的部位，在施工应组织专门的协调会，使各部门进一步明确施工顺序和责任。
3.1.4提高施工人员职业素质
工程质量是所有参加工程项目施工的技术管理干部、操作人员以及服务人员共同工作的结果，所以施工人员是形成工程质量的主要因素。现在很多施工单位，在施工中采用很多职业素质较低的工人和技术人员，有的技术人员连一些基本的常识也不懂就上岗，以致在施工过程中容易发生一些常识失误，这给施工质量控制工作带来了许多不必要的麻烦。因此，想要施工质量能提高上去，首先要做的就是从严格招聘施工和技术人员，提高施工人员职业素质。施工人员必须树立以质量第一的观念，懂得为客户服务，把社会利益和企业利益综合考虑。除此之外，管理干部、技术人员都应具有较强的规划和管理能力，能够组织施工和进行技术指导的能力，尽力质量检查。在团队中，所有人员都应该树立一丝不苟的工作作风，懂得严格执行质量标准和操作规程的法制观念，最终保证工程质量。
3.2开发管理
是指开发企业为成功完成工程项目的开发，对公司里面的人力资源部、财务部、工程项目部、销售部和后勤部门开展的管理工作，也是企业为成功实现后后续工作的基础。工程项目部负责人对项目的进度开展管理工作，工作范畴为：所需物品的采购和库存、施工企业的确认与协作、施工质量及进度的把关、相关合同的签订、内部细部结构设计的修改、报建等。
财务部门进行企业的资金管理，并对企业财务状况和经营情况的定期报表，工作内容为：建设工程项目的财务计划、施工企业的工程资金的发放和开发企业本身经营费用的管理。销售部门顾名思义，就是售楼，销售方式为：促销方式的策划、定价和销售渠道的建设。人力资源管理部门主要服装对项目开发员工工作任务分配、管理工作人员资料、进行绩效考核和激励体系的建立等。而生活保障方面由后勤部门负责
3.3施工管理
对工程施工项目进行过程加以管理，也就是施工管理。房地产开发公司基本由工程管理部门主要负责施工管理，不过工程整体的管理方式及承包模式由公司各级管理曾针对项目特点和公司实际情况来决定。主要模式有：分别发包、GC、mC、设计加施工承包、Constructionmanagement）发包方式等。
在中国，房地产的施工建设主要采用分别发包和GC来进行。工程项目较大、或层次比较高，房地产开发企业可以采用mC或Cm模式来开展施工管理。开发人和某家能力好的企业或个体签订施工总承包管理合同，负责项目的整体施工组管理称为施工总承包管理。正常情况下该mC企业不参与具体工程的施工，而是分包工作。mC模式能够加速施工进度，Cm是由开发企业托付给Cm企业，以一个承包商的身份，使用快速路径的生产开展方式，来开展施工管理，直接控制施工进度，影响设计方式，它和开发人签订“costplus”协议。其优势是设计与施工完全连接，降低企业风险。
尽管采取的形式不同，但是目的却是一致的：成本合理的基础上，以最迅速的速度完成高标准的工程项目。想要达到这样的目标，开发企业必须在施工的质量、进度、成本控制上发挥积极作。通过验资、招投标、施工检查、监理企业的检查、工程款的发放等，对工程项目建设的质量、进度及成本开发人能够进行控制。另外还包括对供货商的协调与控制。
4．结束语
综上所述，鉴于房地产开发经营的工程管理对于房地产企业以及房地产开发的重要意义，我们应该不断的加强房地产开发经营的工程管理。
参考文献：
[1]王文萱;李明孝;吴凤平工程管理专业中《房地产开发与经营管理》课程的教学研究今日科苑2007-06-23期刊
[2]郑先杆房地产开发经营中的若干法律问题研究复旦大学2009-10-18硕士
[3]宋坚《房地产开发经营与项目管理研究》课题在宁通过专家鉴定宋坚城市开发1996-04-17期刊
房产开发经营篇7
公诉机关：上海市浦东新区人民检察院被告单位：上海祥铃房地产开发经营公司（原上海中专房地产开发经营公司）
被告人：王大玲1993年，由上海市教委所辖的34所中专学校共同出资184万元，组建全民所有制企业上海中专联合实业公司（简称“中专联合公司”），并设立上海中专房地产开发经营公司（简称：“中专房产公司”）作为中专联合公司的子公司，主营房地产业务，由王大玲任法定代表人兼总经理。1994年至1995年，中专房产公司在经营期间，利用发包本单位工程给上海南汇建生建筑有限公司之便，由王大玲决定，收受对方贿赂款23万元，之后将其中13万元在公司内部职工中私分，另10万元用于公司其他费用开支。1996年初，中专房产公司经营陷入困境，经股东大会决定，将中专联合公司及其子公司中专房产公司有偿转让给中建四局（沪）。中建四局（沪）在出资260万元取得两公司的全部资产权、经营权、管理权和债权、债务后，向工商行政管理机关申请，于1996年8月将上海中专房地产开发经营公司更名为上海祥铃房地产开发经营公司（简称“祥铃公司”），并继续聘用王大玲任公司法定代表人兼总经理。
检察院指控：被告单位上海祥铃房地产开发经营公司（原上海中专房地产开发经营公司）及被告人王大玲的行为已构成单位受贿罪，应依法惩处。
被告人王大玲对指控事实没有异议，但对上海中专房地产开发经营公司的企业性质提出质疑。其辩护人认为上海中专房地产开发经营公司不是全民所有制企业，被告人王大玲的行为不应构成单位受贿罪。
「审判
法院经审理认为：1.本案中祥铃公司因无犯罪行为，不应追究刑事责任，实施受贿行为的中专房产公司因依法转让而不存在，无法追究刑事责任。依据《中华人民共和国刑事诉讼法》第十五条，对被告单位上海中专房地产开发经营公司终止审理。2.中专房产公司的经济性质，有工商行政管理机关核发的性质为全民所有制的法人营业执照为证，证人对公司资金来源也提供了佐证，王大玲及辩护人提出的质疑，没有理由，不予支持。3.单位犯罪中，被告单位和直接责任人员分属两个独立的诉讼主体，对被告单位的终止审理并不影响追究直接责任人员的刑事责任。
法院根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第十五条的规定，作出对被告单位上海中专房地产开发经营公司终止审理的裁定。依据《中华人民共和国刑法》第十二条，全国人大常委会《关于惩治贪污贿赂犯罪的补充规定》第六条、1979年《中华人民共和国刑法》第六十七条、第六十八条，以王大玲犯单位受贿罪，判处有期徒刑1年6个月，缓刑2年。
「评析
单位犯罪后，单位合并、分立、破产、解散或依法撤销的，如何追究责任，现行刑事诉讼法没有明确规定，是司法实践中亟待研究和探索的一个新课题。
1.犯罪单位被收购后，如何追究其责任？本案在处理中，是列原公司即中专房产公司位告单位，追究其责任，还是应列新公司即祥铃公司位告单位，追究新公司的责任，有三种观点：
第一种观点认为，本案应列新公司（祥铃公司）位告单位。理由是：原公司企业法人资格已消亡，已不能承担责任，而且在选派诉讼代表人、执行罚金刑方面也无法操作；新公司由原公司转化而来，作为原公司权利义务的承受主体，理应承受原公司应承担的责任。
第二种观点认为，本案应列原公司（中专房产公司）位告单位。理由是：新老公司实质是两个公司，原公司到新公司的转化，不仅仅是名称的更换，更重要的是实现了公司资产所有权的转移，按照罪责自负的原则，只能追究原单位犯罪的责任。
第三种观点认为，本案只追究直接责任人的刑事责任，不再审判被告单位。理由是：新公司无犯罪行为而不应追究，原公司事实上已死亡而无法追究，在这种特殊情况下，不应再起诉审判被告单位。
法院持第三种观点，作出前述裁定和判决，从现行法律规定和法学原理分析，较为恰当：其一，罪责自负是我国刑法的基本原则之一，行为人只应当对自己的犯罪行为承担刑事责任。本案的犯罪事实发生在中专房产公司未被收购之前；受贿行为系该公司依自己的意志作出，其理所当然地应对此负责。祥铃公司虽然是中专房产公司民事权利义务的承受体，但刑事责任性质和民事责任性质不同，不能因民事责任的转移推导出刑事责任也可以转移。追究祥铃公司的刑事责任违背罪责自负原则。第二，虽然由中专房产公司对受贿行为负责，但其于1996年8月被合法收购，实质上已经死亡，根据刑事诉讼法第十五条的规定，不再承担责任。故法院裁定对被告单位中专房产公司终止审理是正确的。但有一点需要指出，公诉机关指控的被告单位是“上海祥铃房地产开发经营公司（原上海中专房地产开发经营公司）”，比较含糊，实际上是把不应该等同的祥铃公司和中专房产公司等同起来，如果是起诉前者，法院应作无罪判决；若是起诉后者，则应终止审理。鉴于公诉机关把两者等同，法院最终作出对被告单位终止审理的裁定。
房产开发经营篇8
关键词：全寿命周期开发衡量标准沟通绩效管理
如果大量处于设计使用年限的建筑被拆除，是建筑资源和社会财富的巨大损失；拆除这些建筑不但要消耗大量的人力、物力、财力，同时也会产生大量的粉尘和废弃物，造成环境污染，加重了环境压力负荷，这不符合可持续的科学发展观。究其根源一是建筑设计的前瞻性差，建筑使用功能的过时老化；二是城市规划的随意性；三是开发商们只想降低成本增加利润，所以质量越来越糟糕。
全寿命周期模式概述
日本东京大学aGS（世界上研究全寿命周期模式最权威的组织）对全世界各种产业进行了关于全寿命周期模式的测算，结果如下：
传统的发展模式：a为336，B为340，C为676。B与环境治理有关，空气污染、水污染都在其中的运营费用。a为初期投入，B为运营费用，C为全寿命期内总投入。
全寿命发展模式：a为390，B为23，C为413。即长期运行费用、治理污染费用等会降低，导致B、C降低的原因，是因为a投入的增加。
由此可见，采用全寿命周期模式核算，通过增加有限的初期成本，大大节约长期运行费，进而使全寿命周期总成本下降，并取得明显的环境效益。按现有的经验，增加初期成本5%～10%用于新技术、新产品的开发利用，将节约长期运行成本50%～90%。这一种新模式的出现，将带来设计、开发、营销模式革命性的变化。
在这种新模式中，通过适当增加建房期间的投入，即新技术、新材料、新的管理方式的使用可以使后期的投入成几何倍的减少，整个全寿命周期的成本也因此降低很多。但目前房地产开发项目全寿命期经营受阻的关键在于初期投入者与后期受益者之间存在着利益冲突。
房地产项目的初期投入者是开发商，项目的最终拥有者是项目运营后投入费用的承受方即消费者，初期投入者与后期受益者之间存在着利益冲突。因此开发商为吸引消费者眼球，只是进行房地产项目全寿命期经营概念的炒作，只注重从产品的盈利性角度谈项目的寿命期。即开发商只是从盈利角度对开发项目进行的策划，没有从社会、环境的角度考虑项目的长期综合（经济、社会、环境）效益，这违背了房地产开发项目全寿命期经营的本意。
由此将引出以下问题，全寿命周期的经营理念是什么，房地产全寿命周期的经营理念又是什么？
全寿命周期的经营理念
全寿命期的经营理念是指在项目规划初始阶段从社会、环境、人性、经济的角度考虑产品寿命历程的所有环节的相互影响和项目综合性能的发挥状况。它不仅是设计一个项目的功能和结构，而且要在有限的环境资源（包括制造资源、使用环境、社会环境等）情况下，考虑项目的施工、营销、使用、维修保养、再处置等问题。它强调项目建设的环保问题，强调寿命期内建筑的可靠度、布局的合理性、功能的均好延展性，强调兼顾经济利益，从而降低社会成本，最终使项目目标接近在当地的社会资源环境下所能达到的长效最优目标。
房地产开发项目全寿命期经营理念是指在项目开始立项时，就综合规划平衡房地产项目寿命期内各影响因素，寻求寿命期内综合（经济、社会、环境）效益最优。它是着重用房地产产品来整合全寿命期涉及的所有相关因素，如资本、资源，整合全寿命周期涉及的所有环节，这样做初期费用可能会有所增加，但它带来的效益却是巨大的。随着人们素质的提高，这种有利于节约社会资源，保护环境的房地产开发经营理念必将获得政府的大力支持，必将成为房地产开发企业运营的方向。
实施房地产开发项目全寿命周期经营的条件
人口的持续增长、地球资源的有限性决定了房地产开发项目全寿命期经营研究的必要性。房地产开发项目实施全寿命期经营必需的条件有以下几点：
（一）建立科学的全寿命周期经营的开发衡量标准
由于房地产开发项目全寿命期经营涉及面广，各方利益存在冲突，因此房地产开发项目全寿命期经营需要政府制定一个科学的、客观的衡量标准来约束项目的各参与者，约束项目的质量、功能的均好延展性等问题。要求项目在质量、环保等约束条件下，满足开发商、业主、社会的需求，实现产品全寿命期最优。要求政府审批时、开发商开发时把项目放在整个使用环境中加以综合考虑。开发衡量标准既要保护开发商的经济效益、又要从可持续发展的角度保护环境效益、实现社会效益。
开发衡量标准既是政府审批的法则，也是政府监控房地产开发企业以全寿命期经营理念来从事房地产开发的法则。笔者认为，制定全寿命经营理念从事房地产开发的法则应遵循以下原则：
首先，政府要了解房地产开发项目实施的每一环节的特点，工作内容；其次，政府要提出针对性的、切实可行的、严密周全的管理细则和标准；再次，还要配以相关的法律约束，以防止各参与方急功近利；最后，需要政府坚持城市规划的稳定性和科学性，为房地产业、城市经济创造可持续发展的环境。
（二）大力培养高素质的全寿命周期管理人才
目前，我国能为业主提供全寿命周期项目管理服务工作的工程咨询公司还不多，绝大部分企业还不具备单独进行全寿命周期项目管理的能力。造成这种现状的原因，是政府及业主单位对全寿命周期项目管理能为项目、业主和社会创造可观效益这一点认识不足或重视不够。
一个行业在某个阶段的发展水平，很大程度上取决于该行业大多数从业者的专业素质。因此政府应制定相应的制度督促开发企业及其从业人员主动提高自身素质，逐渐使房地产开发兼顾社会效益、环境效益和经济效益，最终实现房地产开发项目的全寿命期的经营。
（三）建立有效的沟通监督机制
房地产开发项目全寿命期经营管理有两个层次的沟通：政府、开发商、业主之间的沟通，项目组的内部沟通。政府、开发商、业主之间的沟通在于确定项目的宏观质量标准，形成兼顾企业经济、社会环境效益的项目开发目标和开发标准。项目组的内部沟通在于将开发目标和开发标准的一系列要求转化为合同条款，在于将项目目标和开发标准以合同条款的形式分解到各责任人，并通过沟通使合同条款得以实施。
笔者认为，要想实现房地产开发项目全寿命期的经营，项目各参与者不但需要相互沟通，统一认识，还要形成沟通结果的文字材料以便监督管理。良好的沟通监督机制将促使各参与者正确领会开发衡量标准的含义，能敦促政府、开发商、业主、项目组、员工在考虑自身经济利益的同时，考虑社会效益、环境效益，使房地产开发项目全寿命期经营理念得以实施。
（四）建立行之有效的绩效管理
现阶段，建立行之有效的绩效管理，既要依据开发衡量标准建立政府对企业的绩效管理规则与指标体系，也要建立企业对下层项目实施者的绩效管理规则和指标体系。
在实现目标的过程中，各级管理者应与项目实施者保持及时、真诚的沟通，应站在第三者的角度记录项目实施者绩效表现的细节、分析项目实施者的详细绩效记录，找出绩效管理中存在的问题和不足，提出改进的办法。只有用此方法，才能形成有效的绩效管理文档，确保绩效考核的有理有据，做到公平公正。
目前，只有贯彻与开发衡量标准相配套的绩效管理，才能确保房地产开发项目全寿命期的经营得到有效的实施，才能确保房地产的开发是站在可持续发展的角度上进行的，同时还要兼顾经济效益、环境效益、社会效益。
（五）建立网络化管理机制
房地产产业链很长，房地产项目管理系统由许多功能模块组成，要想实现房地产开发项目全寿命期经营管理，必须借助计算机系统，进行网络化管理。
1.保证数据的一致性和共享性，将全寿命期设计过程中产生的大量数据和信息都存储到数据库中，进行产品数据统一管理，这样做可以保证企业最有效地利用和调度各种资源。
2.实施房地产项目的动态管理，政府、企业通过网络可获得项目各实施阶段、各实施环节、各实施者的数据资料，及时、准确的分析比较项目指标与开发衡量标准的差异，及早发现问题并进行纠偏，以贯彻标准的实施。
3.建立房地产项目的集成管理，通过计算机网络实现房地产项目涉及的人、财、物，也包括时间、采购、合同、质量、资金的集成管理。这不但有利于项目沟通，项目团队的建设、有助于绩效管理，更重要的是有助于实现房地产开发项目的全寿命经营管理。
参考文献
1.刘惠敏，韩传峰，陈伟.大型商业房地产项目全过程管理[J].房地产开发，2006（9）
2.李娜，刘守涛.循环经济与房地产业[J].上海房地，2006（4）
房产开发经营篇9
[关键词]新时期；房地产开发；经营；策略；转变
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2016.12.052
[中图分类号]F293.3[文献标识码]a[文章编号]1673-0194（2016）12-00-02
0引言
我国经济在高速发展的过程中，给予了房地产领域极大的发展空间，经营者在过去很长一段时间里，为了追求经济利益，不断地进行土地的开发，却严重忽视了土地资源的节省及充分利用。从长远的角度来看，不仅不利于房地产领域的发展，还将给我国未来的发展造成严重的影响。在这种情况下，新时期我国房地产企业在积极进行土地开发和经营的过程中，应注重转变传统的土地资源利用策略，实施土地集约利用方式，为实现我国的长期可持续发展奠定良好的基础。
1房地产开发与经营策略向土地集约利用方向转变的原因
1.1房地产业实现土地集约利用是城市化发展的关键
空间集聚是城市发展过程中的本质，也就是说城市在建设过程中，需要对各种生产要素进行有效的集聚，包括技术、资源及人口等，而这一过程实际上也是土地集约利用的关键。房地产领域是我国基本的产业部门之一，开发、建设以及销售的主体是土地和建筑物。在城市当中，构成国民经济的各个机构在运行过程中，需要对相关的物质载体进行利用才能够从事社会以及经济活动，这一物质载体就是房地产，它对城市的功能以及景观等具有决定影响，现阶段，几乎可以成为衡量城市经济发展及建设水平的关键因素。在投资领域当中，房地产是一个关键的组成部分，决定着城市各项资源是否能够充分发挥功能。现阶段，我国的城市是房地产业快速发展的关键地区，产生这种现象最主要的原因是城市土地价格较高，房地产市场需求量大。因此，房地产业的土地集约化直接影响着城市化建设水平。
1.2我国未来的发展要求实现土地集约化利用
我国人口众多，然而土地资源有限，在实现可持续发展的过程中，节约土地资源势在必行。房地产是对土地资源利用相对较多的领域，因此，房地产开发与经营策略向土地集约方式转变至关重要。例如：在进行旧城改造的过程中，提升单位面积土地中的建筑容量，能够有效节约城市规划中的土地资源，提升城市规划的科学性。在城市规模扩大的过程中，节约土地最主要的方式就是土地的集约利用，促使城市建设过程中对土地资源利用的扩张速度得以减缓，并对耕地进行有力保护，从而促使动态平衡在耕地总量中得以实现。在城市中实施土地集约利用，能够有效控制房地产业的发展，在利用行政管理方式限制房地产用地的过程中，政府可以对房地产的发展提供政策支持，对提升企业综合竞争力具有重要意义。在实施土地集约利用的过程中，能使城市进步、农业发展等因素之间的冲突减少，实现我国的协调发展。
2房地产开发与经营中的土地利用问题
首先，房地产投资不合理。现阶段，我国房地产领域呈现出严重的滞销现象，商品房空置面积越来越大。多数人认为产生这一现象最主要的原因是房价过高造成的，同时现阶段的高档住宅、办公楼及商场建筑逐渐增多，形成严重不合理的房地产开发结构。而从房地产投资的角度来看，产生这一现象最主要的原因就是投资过量。其次，土地利用效益较低。近年来，我国在进行房地产开发的过程中，一种重要的方式就是土地成片开发，房地产领域在开发区广泛建设的过程中迎来了更加广阔的发展空间。与此同时，由于现阶段我国的务农收入远远低于非农劳动收入，人们在利用土地的过程中，非农经济产出相对较高。在这种情况下，将部分土地资源规划到工业建设所用，在有效提升农民生活质量的过程中，还能够为我国经济的发展贡献一份力量，与此同时，这也是我国适应经济全球化的关键措施之一。在利用这部分土地资源的过程中，通过招商引资、引进先进技术等方式，可以开拓国际市场，这也是城市化建设的关键措施之一。然而，由于过多地设置开发区，导致经济规模严重不合理，失去了集聚效应，投资环境应由的作用及吸引力消失。由于这部分土地没有得到充分利用，土地资源的功能无法得到充分的发挥。
3新时期房地产开发与经营中土地集约利用的策略
3.1有效结合土地资源管理和资产管理
新时期，我国必须制定相关措施，保证房地产领域在利用土地资源的过程中，能够提升土地资源的利用率，最大限度地节约土地资源。这就需要应用有限、有偿土地使用方式替代无偿、无限期使用方式。这一转变需要传统的土地资源管理与资产管理充分结合。我国房地产企业在开发和经营的过程中，充分证明其要想实现长期可持续发展，必须在优化配置土地资源的过程中，充分利用市场机制，而政府在这一过程中也必须充分发挥宏观调控的能力，提升土地利用模式的科学性。
从房地产领域来看，政策的导向作用得到充分发挥是得到理想投资环境的关键，健全的法制能够促使城市和土地利用效率的提升。在这种情况下，投资环境应有较强的透明度，才能使房地产企业经营过程中面对的不确定因素和风险都能够有效降低。在投资过程中加强针对性，就能够实现对土地资源的合理规划和利用，这也是房地产领域提升市场竞争力的关键。
3.2提升房地产企业市场竞争力
在房地产行业发展过程中，各企业之间的有效竞争是实现土地集约利用的关键。房地产企业在经营过程中，应首先进行详细地分析投资环，并提升投资项目管理能力。企业在运行过程中，还应当详细了解国家政策以及经济发展政策，及时掌握市场经济发生波动的过程中所带来的发展机遇，并采取有效措施规避风险，提升自身竞争力。房地产企业还应当科学地预测该领域的需求及变化，科学地把握企业未来的发展方向。当房地产供大于求时，应详细分析结构动态变化在房地产供求中的体现，并及时找到相关供不应求的因素，充分调动企业运行过程中的人力、物力和财力等资源，及时开辟并占领全新的市场，将自身的优势进行充分发挥的同时，创造更多的经济效益，实现可持续发展。此外，还要应用创新性思维，科学地设计和规划房地产，积极引进并应用先进的工艺和材料，努力提升建筑物质量及工程实施速度，促进房地产行业的发展。
4结语
近年来，在科学和信息技术不断发展的情况下，我国各行各业都迎来了广阔的发展空间，房地产作为我国独立的经济实体，在长期的经营过程中，以追求经济效益最大化为目标，一定程度上忽视了对土地资源的合理利用。然而，我国是人口大国，在发展过程中，必须注重对各项资源的节约利用，在这种情况下，我国房地产企业必须转变开发与经营策略，应用土地集约利用策略提升自身的竞争力。
主要参考文献
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房产开发经营篇10
房地产行业属于典型的资金密集型行业，而其最大的风险来自于自身的资金管理。目前有相当多的房地产企业都十分重视打造自身资金管理能力，以使企业的资金链安全。房地产开发企业的显著特点是建设周期特别长，投入资金特别多，投资风险非常大，因此就必须在项目的初步规划阶段，对具体每一个开发项目进行投资与成本费用准确的估算，做出投资决策、经济效益评价，这就是财务预算管理在房地产开发企业中的应用。
2房地产开发经营中财务预算管理的内容
2.1编制资金预算
在项目拓展阶段的可行性论证分析环节中，项目拓展部门应积极组织研发、财务、策划、工程等部门，测算开发项目的投资总额、定位、分期投入资金的时间、投资金额等，并在此基础上编制《项目启动资金预算》及《项目投资匡算》，从而根据项目需要投入的启动资金，以及企业可动用的资金存量来决定投资该项目是否合理、是否有利润。
2.2执行与控制资金预算
编制完成资金预算特别是执行预算后，各部门在进行具体的资金收付时，应以预算作为实施的依据。财务部门在进行资金的审核支付时，除了对凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件进行审核外，还应该依据资金预算，审核该笔款项支付是否在资金预算范围内。如是，应该及时安排支付；如不是，或者实际支付款项大于预算的金额款项，都应先和承办部门沟通，确定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若确需支付，那么应该作为预算外支出，将履行特殊审批程序后予以支付。
2.3分析调整预算
房地产开发企业要建立健全资金预算执行情况动态反映体系，定期（一般为每季或每半年）对预算执行情况进行分析与调整，及时发现资金预算与执行过程中出现的差异，分析原因并调整后续资金预算，为下一步预算控制提供准确的基础性的信息。
2.4预算考评
要想提高资金预算的执行率，发挥预算的控制作用，企业就必须将绩效考核与资金预算执行的情况进行挂钩。确定相关部门关键绩效考核指标时，应该将预算执行指标作为关键绩效考核指标之一，通常可作为部门关键绩效考核指标的预算考核的指标有“预算执行率”、“超资金预算率”等。
在企业预算准确度很低的阶段，也可将“超资金预算率”这项指标作为考核指标。财务部门要对各个部门发生的预算外支出进行统计，对考核期内的“超资金预算率”进行计算，并提交人力资源部门作为考核依据。对非部门原因导致的各项超预算性支出，如宏观政策变化、公司因开发计划调整等导致的超预算性支出，可不纳入部门的考核。对于因部门自身原因而导致的超预算支出，例如工作计划性不够、不准确的预算编制等发生的支出，都应作为该部门的超预算支出，列入部门考核范围。
3目前房地产开发经营中财务预算管理存在的问题
3.1缺乏行之有效的考核激励机制
在财务预算执行中，企业通常没有签定预算指标责任合同，且未建立预算奖惩制度。所以当没完成预算任务时，在对被考核负责人和单位进行奖惩时，被考核的单位和其负责人通常强调各种客观因素和外部环境因素对考核结果产生的影响，而往往选择回避主观原因及个人自身原因。因此，很多房地产开发企业都存在考核与激励机制落实不到位、不明确的问题，这成为财务影响预算管理目标不能如期实现的最主要问题。同时，考核方也往往在一定程度上附带个人情感来对被考核方进行评价，从而使整个考核的过程不能按照先前制定的原则进行，或者考核结果缺乏激励作用，没有建立起配套的考核激励制度，使整个考核工作过程流于形式。
3.2缺乏财务预算的有效执行和有力监控
有些房地产开发企业虽然很重视财务预算的编制，并成立了财务预算职能部门来进行预算编制，可是财务预算职能部门却很少参与预算的执行和监督。并且他们都不够重视预算的执行和监督，企业的管理制度没能跟上经营活动，且没有建立起行之有效、有力的预算反馈机制，企业的预算会计和管理核算系统没有紧密配合。
3.3缺乏健全的财务预算管理机制
有些房地产开发企业虽然对财务预算进行了编制，但是却没有建立起一套相应的组织管理机构，没有具体的部门对财务预算进行决策和协调、监督和执行，没有把财务预算管理权限下放给财务部门，从而没有健全企业财务预算的管理机制。没有一套完善的法人治理机构，对财务预算管理的认识度不高，从而导致这些企业没有健全的预算管理机制。
3.4缺乏财务预算的全员意识与战略意识
企业相关负责人在进行财务管理时，通常忽视了对其他相关部门的管理，混淆了预算和计划，将预算当成财务报表。并且其他部门很少能够直接参到与预算编制工作中来，而通常只是对财务提交的具体预算结果进行简单确认。同时，在年度经营计划指导下，财务预算重年度、轻项目开发，这样导致使预算缺乏可操作性，导致财务预算与企业的战略目标缺乏联系。
3.5缺乏完整的预算标准与合理的预算数据
由于房地产企业产品类型的多样性以及同类产品品质随潮流变化的多变性，加之多数房地产企业长期对财务预算缺乏足够的重视，使房地产企业真的要实施财务预算时缺乏相应完整的预算标准，而在开发经营过程中，赶工抢进度导致设计修改频繁，使财务预算缺乏合理的数据。
4房地产开发经营中财务预算管理存在问题的解决与应用
4.1对各项指标细致分解，确定财务预算管理责任
通过对预算进行管理，对房地产开发企业内部管理进行强化，把企业整个的经济活动全部纳入到预算管理的各个环节中，把指标进行自上而下的细致分解，层层落实，做到全员配合与参与，确定各管理人员的管理权限、职责范围以及采取的相应的奖励惩罚制度，使各个部门管理责权清晰、方向明确。同时，通过建立缜密的预算管理机构，对各部门预算执行过程中的监督、控制、管理和考评进行强化，避免因控制薄弱、内部管理不善而造成不必要的损失。
4.2强化资金的集中管理
通过资金预算来加强企业的财务管理，更加有效地防范财务风险，确保企业资金链的安全。资金是企业财务管理的核心，是企业的血液。在进行企业财务预算时，应妥善处理资产结构中的流动性与盈利性的关系、风险与成本的关系，更加合理地控制规划企业现金的流量，回避因丧失偿债能力而导致的资金链断裂等经营风险。
4.3建立财务预算的预警机制，健全预算管理体系，为财务预算管理提供支持
搞好房地产企业财务预算管理，就必须充分利用计算机这一科学技术，做好相关的分析、核算、反馈与预警，建立起健全的预算管理体系，健全组织网络，严格执行预算，强化预算外资金支出的例外管理，对预算出现偏差后的后续预算定期调整，以便能为财务预算管理提供完整准确的信息。