房地产的资产评估篇1
关键词：房地产价值评估；收益法；资本化率
中图分类号：F293.3文献标识码：a
房地产价值评估是现代房地产管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等的一项基础性工作。而收益法是房地产价值评估的基本方法之一，在收益法基础上，房地产价值评估与投资项目评估常用到资本化率这个与房地产投资经营有关的参数作为评估工具。
收益法在房地产评估中的公式一般为：
纯收益每年均不变，且持续无限年：V=a/r
纯收益每年均不变，且持续有限年：V=a×［1-1/（1+r）］/r
纯收益每年按一定比率增加，且为无限年：V=a/（r-s）
纯收益每年按一定比率增加，且为有限年：V=a×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）
其中：V为评估值，a为净收益，r为资本化率，s为纯收益每年递增的比例，n为年限。
从以上公式可以看出，确定一个合适的资本化率是实际估价中最重要也是最困难的问题。资本化率大于1%或小于1%将使收益价格产生很大波动，将会直接导致评估结果的巨大差异。然而，现在评估界在实际估价中，对资本化率的确定较为不规范，最小值（存款利率）与最大值相差悬殊，有的仅把它作为调整评估价值的工具，甚至还存在认识上的误区，严重影响收益法的使用效果。同时，房地产具有很强的地理位置色彩，多样性、个别性很强，很难找到一个对任何情况均可适用的资本化率。因此，资本化率的确定，是收益法评估中十分重要的问题。
一、资本化率的内涵、特点及决定因素
资本化是将房地产未来年净收入现金流转化为等量资本价值的过程，资本化率是这一转化过程的回报百分率。对土地、商铺等收益性物业来讲，初始投资完成后，经过若干时间的价值收益，在投资期末会以一定的价格售出。这可以用现金流量表体现其房地产投资过程与结果，其中有一个反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数，我们称之为资本化率。
从本质上看，购买房地产可以看成是一种投资，投资所需的资本就是房地产价格，这笔投资将要获得的收益就是房地产每年将产生的纯收益。因此，资本化率实质上是一种资本投资的收益率。正常情况下，投资风险与投资收益是成正比的，风险大，收益率就高；风险小，收益率就低。若一笔资金存入国家银行，风险小、安全系数高，同时利率也很低；但若用它购买股票、债券，风险性必然增强，安全系数下降，同时利率也会有所上升。
资本化率一般会随所投资房地产的地段、性质、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。另外，若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。
在市场经济中，供求关系决定着价格，决定着收益价值水平，也决定着房地产的资本化率。而供求关系又是由以下两个因素构成：一方面位置竞争性、规划特征、持有期及变化、物理特征、法律权属问题等因素构成供给；另一方面宏观与区域经济发展、行业投资方向与风险水平、租户利润与偏好等因素构成需求，供求各自对立、又互为统一的不断变化决定着房地产资本化率的水平。在实际工作中，分析这些市场供求决定因素可以对市场可比案例进行修正，从而调整并最终确定房地产资本化率。
二、资本化率的确定原则
1、不低于无风险报酬率。在正常的资本市场和产权市场条件下，各种资产投资中政府债券和银行存款通常被认为是低微风险甚至是无风险的投资项目，而其他投资方式的不确定性及风险性要高于政府债券和银行存款。因此，政府债券利率和银行存款利率通常被视为无风险报酬率，是投资者进行其他投资权衡投资报酬率时，必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者购买国债或是储蓄，而不会去冒风险进行得不偿失的投资。
2、行业基准收益率不能作为确定资本化率的依据。基准收益率是基本建设投资管理部门为筛选建设项目，从拟建项目对国民经济的净贡献方面，按行业统一制定的最低收益率的判别标准。只有当拟建项目的投资收益率高于行业基准收益率时才可批准建设。国家可以通过产业政策措施来调控行业基准收益率，如属于鼓励发展的行业，国家可以有意地将行业基准收益率调低，以便促使更多的建设项目上马。因此，行业基准收益率即包括了政策因素，还包括管理、组织等资源因素，相当于投资企业的收益率，而房地产资本化率中一般不包括管理、组织等资源因素，是纯粹的资本投资收益率。
3、资本化率与收益额相匹配。资本化率的确定和选取要与房地产的预期收益相匹配。如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素的影响，那么在资本化率中也应有所体现；反之，如果预期收益中没有考虑通货膨胀和其他因素的影响，那么在资本化率中也不应反映。投资类房地产收益额来源既有房租收入还有房屋增值收益（在房屋出售时实现），如果收益额只考虑租金收入，则收益率也只应考虑租金收入对其的影响。
4、按实际情况确定。在房地产评估中没有固定的资本化率，适用的资本化率要根据被评估资本化率的具体情况来确定。不同地区、类型的房地产适用不同的资本化率。
三、资本化率的确定方法
1、安全利率加上风险调整值法。所谓安全利率，是指无风险资本投资收益率，即：资本化率=安全利率+风险调整值。运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途、新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。在实例评估中，风险调整值被看作是一个经验系数。
2、收益风险倍数法。收益风险倍数法是在排序插入法原理的基础上改进而来的一种方法。因为投资房地产，其风险高于购买国债，在对投资收益率排序时，房地产的投资收益率也应该高于同期国债年利率，其详细的计算步骤为：若以投资房地产的方式购买收益型房地产的总价款为V，其尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a，同时以安全投资的方式购买国债，投资金额为p，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为B，则有：
购买国债时：p=B×［（1+i）-i］/i×（1+i）
投资房地产时：V=a/r×［1-1/（1+r）］
在一般情况下，由于投资房地产的风险、收益均要比购买国债大，如果两种投资方式的投资额相等，收益期相同，那么投资房地产的纯收益要比购买国债的本息回收额要大。假设投资房地产的年回收额比购买国债本息回收额高出的倍数为C，则有：a=（1+C）×B，又因为p=V，故有：［（1+i）-i］/i×（1+i）=（1+C）/r×［1-1/（1+r）］，式中的C称为收益风险倍数，利用此公式能准确地计算出资本化率r。
3、实际利率调整法。实际利率调整法是在市场抽样法的基础上，选取三宗或三宗以上（一般为三宗）相类似房地产的价格进行加权平均调整，并了解所调查房地产租金的平均水平，先求出收益无期限的资本化率r=a/v，再根据待估房地产收益有期限的具体情况进行修正调整。这里所采用的是反复式逐渐迭代、趋近的方法，即用r=a/v代入r=a/v×［1-1/（1+r）］，再用r=a/v×［1-1/（1+r）］，如此反复计算，不断趋近，直至比较满意的精度，以此作为调整值。利用这种方法计算出来的资本化率比较精确。
4、加权平均成本法。这种方法也称投资复合收益率法，它是依据投资中所拥有的各项资金成本在总投资额中比例的加权平均值来计算资本化率的。一般情况下，它根据投资房地产时银行规定的抵押贷款率与自有资本的收益率的加权平均值来计算资本化率。这里所指的自有资本收益率，实际上是以自有资本的机会成本来衡量的，这种机会成本可视为自由资本的投资收益率，它在应用上比较简便。计算公式为：资本化率=自有资金占总投资额的比例×自有资金机会成本+抵押贷款额占总投资额的比例×抵押贷款率。
四、资本化率的修正
当从可比实例获取资本化率时，可能需要进行修正以反映估价对象与可比实例在物质实体方面存在的差异以及估价时点经济状况方面的不同。尽管没有修正资本化率的精确方法，但可以从已经提到的发现资本化率的方法中借鉴某些资本化率的修正方法。可以应用的部分有：1、房地产区域；2、房龄、质量和改良物的状况；3、改良物剩余的经济使用年限；4、建筑物价值与房地产总价值的比率；5、费用支出占房地产市场价值的百分率（如房地产税）。
由于房地产所在的区域可以影响投资的相对风险、租金价格的未来走势以及投资者的一般动机，因此对利率和资本化率有巨大影响。建筑物房龄、质量、状况以及剩余的经济使用年限也很重要。尽管小的差异可能不值得进行资本化的修正，但显著的差异可能影响市场对于某一房地产收入流相对安全性和持续性的看法。建筑物价值与房地产总价值的比率影响资本回收的要求。因此，资本化率通常应该以建筑物价值占总价值比例与估价对象相似的成交实例为基础。
当估价对象的某种费用是以其市场价值的某一百分率支付时，可能需要对市场得出的资本化率进行修正以反映这种费用。按价计算的房地产税是个很好的例子。通过将税率与资本化率相加来估计房地产税通常比将税费作为一定金额费用支出进行估计更为准确。
总之，房地产评估是一门艺术和科学的结合，估价技术人员在运用严谨的公式、科学的方法确定资本化率的同时，还需要更多丰富的经验和实践，以及对市场的熟悉程度，并综合考虑房地产的类型、区位收益水平等各种因素，综合分析。这样才能正确地估算出房地产本身所具有的客观、真实、合理的价位，从而降低投资房地产的风险。
（作者单位：山东大学管理学院）
主要参考文献：
[1]李典凯，金公，郭向东.对房地产资本化率的认识.小城镇建设，2003.8.
房地产的资产评估篇2
目前针对房价的调控已经进入了相持阶段。自2010年4月国务院《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来,已经过去三年多。在这期间“新国十条”发挥了很大的作用。目前我国一、二、三线城市房价已经趋于稳定。从全国来看,各项指标均表示房地产投资热度在持续下降后略有回升。本文目的在于探究货币政策对于一、二线城市房地产市场的动态影响,货币政策变动对于房屋销售价格变动究竟有多大的影响。笔者利用北京和石家庄两地数据建立VaR模型,通过脉冲响应函数和方差分解的方法来观测货币供应量与实际利率对房地产价格的动态影响,并对两地的异同进行比较分析。房地产市场宏观调控中的货币政策既包含着货币政策的一般特点又体现着房地产行业独有的特质。运用货币政策对房地产市场进行调控,主要是通过三条渠道:一是货币投放量;二是房地产开发投资规模;三是房地产市场的贷款规模。本文主要选取了货币存量规模指标和利率指标进行研究。
二、实证模型的建立
(一)数据指标选取
笔者选取了2005年6月到2012年7月的月度数据共86期来研究两地房地产价格与货币政策之间的动态关系。数据来源为“中经网中国经济统计数据查询与辅助决策系统”和国家统计局网站。在房地产市场方面采用房地产价格这一指标进行实证研究,在货币政策方面则采用货币供应量和利率这两个指标参与研究。具体来说,这里用BFpi表示北京市房屋价格,用北京房屋销售价格指数(月度、环比)替代;用SFpi表示石家庄市房屋价格,用石家庄房屋销售价格指数(月度、环比)替代。用m2表示货币供应量,数据选用广义货币存量,因为它最贴近真实经济中的流动资金。用R表示贷款利率,数据选用1~3年期贷款利率作为样本。因为房地产项目开发周期一般为1~3年。
为了使实证分析更科学有效,本文在此基础上对数据进行了处理。首先对两地房屋销售价格指数(月度、环比)进行定基处理,基期确定为2005年6月,将该月份房屋销售价格设定为100%,将数据转换为定基数据。然后对m2进行价格平减处理,用当月的m2规模除以2005年6月为基期的居民消费价格指数对m2进行平减处理。最后用X11法对BFpi、SFpi和m2三组数据进行季节调整,并且为了降低异方差的影响,在实证之前对BFpi、SFpi和m2取对数。
(二)建立VaR模型
笔者将建立北京市和石家庄市两个城市的VaR模型,用来对比分析货币政策变量的变动对房地产价格的动态影响。VaR模型变量包括房地产价格Fpi(北京市为BFpi,石家庄市为SFpi)、贷款利率R和广义货币存量m2。
(三)平稳性检验与协整检验
在建立VaR模型之前,为了避免伪回归,必须对各个变量的平稳性进行检验。本文采用aDF单位根检验方法分别对各个变量进行检验。各序列的aDF检验表明,原始序列一阶差分后的序列都是平稳序列。所以各序列都是一阶单整序列,符合协整检验的条件,如表1所示。
为了得到数据之间长期均衡关系的信息,所以要运用协整理论来判断变量之间是否存在长期稳定的均衡关系。由于我们要进行的两组协整检验对象都包含三个变量(即当地房屋销售价格指数、m2和R),因此我们使用Johansen方法分别对其进行协整检验。检验结果见表2。
表2中北京数据的Johansen检验结果在原假设为0个协整向量的情况下统计量为45.4916,大于95%置信水平的临界值42.9153,说明原假设不成立,该组数据至少存在1个协整向量。而同时至少存在2个协整向量的原假设也通过了检验的情况下,则认为在5%的显着性水平下,只有一个协整方程,BFpi、R和m2三个变量之间存在长期的协整关系。石家庄数据的Johansen检验结果也意味着SFpi、R和m2这三个变量同样存在着长期协整关系。这就满足了建立VaR模型的条件。
三、实证结果分析
(一)脉冲响应函数
根据aiC准则确定模型的滞后阶数为2,随后对北京市和石家庄市的数据分别建立VaR模型,并经过检验呈现出稳定状态。在VaR模型的基础上建立脉冲响应函数,刻画脉冲响应图来考察货币供应量与利率变化对两地房地产价格的动态影响。
由图1和图3可以看出货币存量对于北京和石家庄两地的房地产价格动态影响的共同点是从长期来看都会导致房地产价格的上涨。不同的是,在图1中m2变化冲击对北京市房地产价格的动态影响中,当期货币供给量的一个正冲击造成了北京房地产价格长期稳定的增长趋势,在第24期达到最高点;而在图3中,货币供给的冲击在短期内先造成了石家庄房地产价格小幅的反向变动趋势,在第5期达到最低,稳定在第6期再逐步上行,在第12期回到原点,在第12期之后出现与货币存量同向的变化趋势,在第24期达到最大。
房地产行业是资金密集型行业,对房地产企业来说,投资、开发都需要大量的资金。房地产企业的资金来源除了一部分自有资金之外,其余均来自银行的贷款。当货币供应量上升之后房地产商能够得到更充裕的资金,从而加大房地产市场的商品供应,起到抑制房价的作用。但从长期来看,充裕的货币存量,也会给房地产消费者、投资者和投机者更充裕的资金,其中包括可支配收入的增加和贷款资金的增加,从而推动房价的上涨。北京和石家庄两地房地产价格表现出来的差异,可能是由两地市场特点不同所引起的。北京市的房地产市场有更多的房地产商和商品房,同时也有更多的投资和投机者,所以货币存量的变化并没有影响到短期内的房屋销售。图2和图4是贷款利率变化对两地房地产价格变化的影响,相似的是,从长期来看贷款利率的上升均会导致北京和石家庄两地房屋价格的下跌;且两地房地产价格在受到利率变化的一个正冲击之后,在短期内都表现出正向变动的趋势,一定时期后会回归原点并向反方向发展,并在第24期达到最低点。不同的是,北京的房地产价格正向发展趋势的幅度要低于石家庄的房地产价格正向发展趋势,并且回归到原点的速度也快于石家庄。
贷款利率的上调必然提高了购房成本,阻碍了房产的销售,最终导致房地产价格下滑。另一方面,贷款利率的上调同样提高了开发商融资的难度,在短期内导致房地产市场供应不足,房价上涨。但是北京房地产开发商的资金实力较之石家庄房地产开发商实力更加雄厚,短期内受到贷款利率上升带来的融资压力要小,所以房地产价格上涨幅度要比石家庄小,回复速度较石家庄快。
(二)方差分解
从图5至图8可以看出,货币存量和贷款利率对于房地产价格变化的贡献率随着时间的延长会越来越大,但总体来看并不是很大,两项的贡献率加起来仍然低于20%。可见,对于房地产价格贡献率最大的还是房地产价格本身。这说明货币政策对于房地产市场的调控力度是有限的,必须与其他宏观调控手段同时进行才能达到合理抑制房价上涨过快的
目的。从图5至图8中可以看出,货币供应量与贷款利率二者在北京与石家庄两地房地产价格变化的贡献率中所占比率有明显的不同。北京市房地产价格变动中货币供应量的贡献率较大;而就石家庄房地产价格变动而言,贷款利率的贡献率更大。笔者认为,这主要源于两地房地产市场的不同特点:北京市房地产商资金较石家庄普遍充裕,并且有更多更有资金实力的投资者和投机者。当贷款利率变动的时候,对房地产商而言融资压力较石家庄更小;从购房者的角度考虑,拥有充足资金的投机者对于利率的变化也相对更不敏感。另一方面,石家庄的房地产商流动资金较少,在遇到贷款利率上调的时候融资压力更大;并且市场上出于使用目的且资金不充裕的购房者较多,在贷款利率上调的时候就会造成房屋销售较北京更大的阻力。
五、结论与建议
(一)结论
从北京市和石家庄市的实证检验结果来看,货币政策在经济发展程度不同时对房地产价格的影响效果也是不同的。根据本文的研究结果表明,在以北京为代表的一线城市和以石家庄为代表的二线城市中,货币政策的效果会因为不同地区房地产发展程度的不同而在短期内表现出不同的效果。
1.紧缩的货币政策能够在一定程度上对房地产价格产生抑制效果。无论是货币供应量的减少还是利率的提高都能够使一、二线城市房地产价格降低,达到抑制房价过快增长的目的。
2.货币政策对于房地产调控效果是相对有限的。在方差分解过程中,无论是一线还是二线城市,其货币政策调整对房地产价格波动的贡献率都没有超过30%,可见作为房地产市场宏观调控的一部分,要想实现更好的效果还要配合其他调控措施。为促进房地产市场健康发展,抑制房价过快上涨,国家多次运用货币政策对房地产市场进行调控,但效果并不显着。本文的实证结果证明,货币政策对于调控房地产市场有一定的效果。降低货币存量和提高贷款利率都能起到抑制房价的作用,但总的来讲不能达到满意的效果。
3.货币政策对于二线城市的影响更为明显,对于一线城市的影响相对较小。在脉冲响应分析和方差分解分析的过程中,二线城市的房地产价格表现出更强的敏感性,而一线城市的房地产价格则更加稳定。
4.一、二线城市房地产价格分别对货币政策的不同传导渠道效果不平衡。一线城市房地产价格对于货币供应量的改变更加敏感;二线城市则对于利率的改变更加敏感。
(二)政策建议
在以上结论的基础上,提出如下政策建议:
1.加快利率市场化步伐,提高利率的调控作用。利率作为货币政策的主要调整对象,从目前的情况来看并没有完全发挥其应有的作用。利率作为央行直接制定的政策,存在着较大的局限性,较低的存款利率和较高的贷款利率人为地造成了较大的存贷利率差。对于利率的调整虽然频繁但是由于相对利差的变化不大导致其政策效果较差。利率市场化能够使利率的期限结构更加合理,从而加大房地产业投融资的利率弹性,抑制投机需求,达到调控目的。
2.合理控制货币供应量,在接下来一个时期内应该继续坚持稳健的货币政策。运用法定存款准备金政策和再贴现率政策等多种手段控制货币投放,在抑制通胀的大背景下,起到调控房地产价格的作用。
3.严格控制房地产投资与消费信贷规模,适度加大房地产开发信贷支持力度,提高信贷投放的灵活性。首先,商业银行要严格执行房地产开发贷款和个人贷款买房的信用评估和风险评估体系。保证银行业总体风险水平保持在可控范围内,避免由于楼市波动造成的系统性风险可能导致的金融危机。其次,要根据不同城市的房地产业发展水平和经济发展水平来对信贷政策做出调整。具体来讲,在北京市等一线城市要严格审批,防止房地产投机行为造成的房价虚高;而在石家庄市等二线城市可以给予房地产业更大的支持,满足居民住房需要的同时促进房地产业的健康发展。
房地产的资产评估篇3
第二条 在本省行政区域内对所有房屋、构筑物及其附属物和土地使用权（以下简称房地产）价格进行评估活动的单位和个人，应当遵守法律、法规和本办法。
本办法所称房地产价格评估，系指房地产价格评估机构接受当事人委托，对各类房地产的价值进行评价和估算的活动。
第三条 房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，任何单位和个人不得利用职权指定评估。
房地产价格评估机构和人员，必须遵守国家有关法律、法规，执行国家有关房地产价格评估的规定，严格执业，诚实服务，恪守信用。
第四条 省、市（地）房地产价格评估管理委员会由物价、房管、土地、国有资产等管理部门组成。其主要职责是：
（一）监督执行有关房地产价格评估的政策、法规；
（二）负责房地产价格评估机构、人员的资格审核、认证；
（三）协调、处理房地产价格评估纠纷。
房地产价格评估管理委员会办公室设在省、市（地）人民政府价格主管部门（以下简称价格主管部门），负责房地产价格评估管理委员会的日常工作。
第五条 房地产价格评估，由依法设立的房地产价格评估机构进行评估。
房地产价格评估机构应当向房地产价格评估管理委员会申领房地产价格评估机构资质证书（以下简称资质证书）。未取得资质证书的，不得从事房地产价格评估工作。
资质证书由省房地产价格评估管理委员会统一印制。
第六条 申领资质证书，应当提交下列材料：
（一）申请报告和章程；
（二）资质证书申请表；
（三）资信证明；
（四）办公场所证明；
（五）评估人员执业评估资格和专业人员职称证明；
（六）法定代表人身份证明等。
第七条 申领资质证书的程序：
（一）申请人向市（地）房地产价格评估管理委员会办公室提出申请；
（二）市（地）房地产价格评估管理委员会办公室，应当自收到申领资质证书申请材料之日起15日内进行核查，并提交市（地）房地产价格评估管理委员会审核同意后，报省房地产价格评估管理委员会批准；
（三）省房地产价格评估管理委员会办公室，应当自收到市（地）地产价格评估管理委员会报送的文件、材料之日15日内进行核查后，提请省房地产价格评估管理委员会作出是否批准发给相应等级的资质证书的决定，并书面通知申请人。
第八条 房地产价格评估机构资质证书分为甲级、乙级、丙级，实行资质等级管理。具体规定由省房地产价格评估管理委员会制定。
第九条 丙级房地产价格评估机构应当具备下列条件：
（一）有自已的名称、组织机构和章程；
（二）有固定的服务场所；
（三）有房地产价格评估人员3名以上；
（四）具有经济、会计及建筑工程的专业人员；
（五）注册资金不少于人民币10万元。
第十条 乙级房地产价格评估机构应当具备下列条件：
（一）具备第九条一、二项规定的；
（二）有房地产价格评估人员5人以上；
（三）具有经济、会计及建筑工程专业的初、中级职称的技术人员；
（四）注册资金不少于20万元人民币；
（五）以房地产价格评估为主营业务。
第十一条 甲级房地产价格评估机构应当具备下列条件：
（一）具备第九条一、二项规定的；
（二）有房地产价格评估人员7人以上；
（三）具有经济、会计及建筑工程专业的中、高级职称的技术人员；
（四）注册资金不少于30万元人民币；
（五）以房地产价格评估为主营业务。
符合前款条件的，经省房地产价格评估管理委员会审查确认，取得甲级资质证书的评估机构，需要国家有关部门认定的，可向省房地产价格评估管理委员会办公室申请，由省房地产价格评估管理委员会报国家有关部门确认。
第十二条 房地产价格估机构接受委托人委托评估业务时，应当与委托人签订房地产价格评估合同。评估合同应当载明下列主要内容：
（一）委托人姓名、职业、住址或法人单位名称、地址、法定代表人姓名；
（二）被委托人名称、地址、法定代表人姓名；
（三）评估标的物名称、地点、占地面积、建筑面积、结构、用途、使用情况；
（四）评估目的、要求和完成日期；
（五）评估费用；
（六）评估纠纷处理和评估责任；
（七）评估双方认为需要载明的其它事项。
第十三条 房地产价格评估机构进行房地产价格评估时，应当指派二人以上房地产价格评估人员对评估标的物进行现场勘估，调查评估标的物的现实状况，核实有关数据，并做好详细记录。
经现场勘估后，房地产价格评估人员应当按照国家和省的有关规定，采用科学的评估方法，对关系评估标的物价格的各项因素进行综合分析评价和估算后，作出书面评估报告。评估报告应当由房地产价格评估人员签字，并加盖评估机构公章。
第十四条 房地产价格评估报告应当包括以下内容：
（一）评估标的物名称、地点、面积、结构、用途、环境、质量情况；
（二）评估标的物的现实状况和勘估说明；
（三）评估依据和方法；
（四）评估日期和评估基准日；
（五）评估因素分折，评估勘测数据；评估结果；
（六）必要的附件，包括作为评估依据的有关图纸、图片、背景材料、原始数据和市场资料等；
（七）其他需要说明的问题。
第十五条 房地产价格评估人员承办房地产价格评估业务应当制定评估作业方案；评估机构应当建立房地产价格评估报告内部审、复核制度。
第十六条 委托人或产权管理部门对房地产价格评估报告有异议的，在收到评估报告之日起15日内，可向出具评估报告的评估机构申请复核，评估机构应当无偿予以复核；对复核结果仍有异议的，可向房地产价格评估管理委员会办公室申请重新评估，并预缴重新评估费用。
房地产价格评估管理委员会办公室应当在接到申请重新评估之日起15日内，指定甲级房地产评估机构进行重新评估，其评估报告作为处理评估纠纷的依据。
原评估报告的评估值与重新评估报告的评估值的误差范围为10％，超过10％的，其重新评估费用由原受托评估机构支付；未超过10％，由申请重新评估的申请人支付。
第十七条 因房地产价格评估人员过失，给当事人造成经济损失的，由其所在评估机构承担赔偿责任。
因委托人原因造成评估报告不真实的，由委托人承担评估费用。
第十八条 房地产价格评估管理委员会应当加强对房地产价格评估进行监督检查，发现有下列情形之一的，由房地产价格评估管理委员会决定予以降低评估机构资质等级或取消评估机构资质证书，并予以公告：
（一）评估报告结果有重大失误的；
（二）一年内评估机构出具的评估报告，其评估值的误差范围有3次以上超过10％的第十九条 房地产价格评估机构及其评估人员弄虚作假或与委托人串通故意抬高或压低房地产价格评估值的，由房地产价格评估管理委员会决定予以降低其资质证书等级，情节严重的，取消其资质证书，并予以公告；给国家或当事人造成损失的，应当赔偿损失，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十条 未取得资质证书，擅自从事房地产价格评估人作的，其评估报告无效；对有收取评估费用的，由价格主管部门责令如数退还，并处以3000元至1万以下罚款。
第二十一条 有下列行为之一的，有违法所得的，由价格主管部门责令其如数退还违法所得，并处以违法所得的1至3倍罚款，但最高不得超过3万元，无违法所得的，处以3000元至1万元罚款：
（一）超出价格主管部门规定的收费标准收取评估费用的；
（二）利用不正当手段承揽房地产价格评估业务的；
（三）违反本办法第三条规定的。
第二十二条 本办法施行前，已经从事房地产价格评估业务的机构，应自本办法公布之日起6个月内，按本办法规定补办手续的，经审查确认，取得资质证书后，方可执业；逾期未补办手续的，按无资质证书处理。
第二十三条 本办法所称评估人员，系指取得国家用关部门或省房地产价格评估管理委员会发给的房地产价格评估执业资格证书的人员。
第二十四条 依照本办法规定作出的房地产价格评估报告，是房地产转让、抵押、租赁、转制和产权登记的依据，法律、法规有规定的，从其规定。
房地产的资产评估篇4
关键词：房地产评估风险防范
防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大，防范风险首先得认清风险，然后才能防患于未然。
一、房地产抵押贷款评估的内涵
房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。
二、影响房地产抵押贷款评估风险的因素
（一）政府因素
政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》《物权法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。
（二）估价机构和估价人员因素
估价机构和估价人员是抵押房地产价值评估的直接参与者，是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产估价都需要详实的基础资料来支撑，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，在一些中小城市的评估机构中，有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。
（三）其他相关经济活动主体因素
其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。
三、房地产抵押贷款评估风险的防范
（一）规范房地产抵押贷款评估的程序
一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。
（二）建立健全估价制度
规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。
建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品―估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。
（三）提高估价人员素质和估价技术
一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。
（四）商业银行提高风险预警能力
积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。
四、小结
防范房地产抵押评估风险，不仅对于降低金融风险、保证金融安全具有重要意义，同时也有利于降低评估机构和评估人员的执业风险。评估机构及其从业人员应提高风险防范意识，严格按估价规范流程操作，不断提高执业水平，从而有效防范房地产抵押评估风险
参考文献：
1.于伟，吴文华.房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因[J].中国房地产金融
2.谢经荣，朱勇，曲波，周健，朱海洪，丰雷地产泡沫与金融危机经济管理出版社.
3.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[J].中国房地产估价师。
房地产的资产评估篇5
关键词：房地产评估方法现状问题探讨
一、地产评估行业发展现状
房地产估价行业在近10年的发展和创新过程中，经过国家房地产主管部门、估价机构和估价人员的共同努力，建立了我国的房地产估价师执业资格制度，注册的房地产估价机构逐渐步入正轨，估价行业正在健康发展。
(1)制定了房地产评估的有关法律规章。国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等规章制度，以法律法规的形式确立了房地产估价师执业资格制度的核心地位，完善了估价的相关法律法规和规范性文件。
(2)建立了房地产估价师执业资格制度和制定了房地产估价技术规范。根据各级房地产管理部门的统计，目前我国拥有房地产估价师执业资格的约有14500人，注册成立的房地产估价机构有3000多家，其中一级资质机构90家。国家房地产管理部门制定了《房地产估价规范》，对房地产估价行为从制度上进行规范，通过统一估价程序和技术方法，保证估价结果的客观、公正、合理。
(3)形成了统一开放的房地产估价市场和行业自律标准。从2000年6月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产估价机构与部门的脱钩改制工作。经过脱钩改制，原有的房地产估价机构按照工商管理部门的规定改制成为有限责任公司或合伙制企业。在对中介机构改制的同时，房地产管理部门内部也逐步实现政事分开，发挥中国房地产估价师学会的职能。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产估价行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。
(4)房地产估价服务领域逐步扩大。在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。
二、房地产评估的常用方法
根据本人的调查研究，我国房地产在评估过程中使用最多的是成本法、市场比较法、收益法这三种方法，以下就对这三种常用方法进行简单介绍和分析。
(1)成本法
成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。成本法的测算过程如下：①计算取得待开发土地的成本。土地开发成本的取得分为向农村集体经济组织实行征用取得的和国家城镇土地使用杈出让取得的，这两者土地取得成本的内容是不同的。②计算开发成本土地开发成本和建筑物建造成本统称为开发成本。土地开发成本在一定得情况下是可以不需要计算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建设，那么可以不包括土地开发成本。③计算管理费用及其他费用管理费用包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可根据社会一般的开发资金的投入规律和时间，依据评估对象的投资规模来测算。销售税费的是销售开发完后的房地产所需的费用和应由开发商缴纳的税费。④计算开发利润如果是新建房地产价格，一般为所有成本之和乘以投资利润率。在投资利润率的选取时，大部分开发商都会选取行业平均利润率。
(2)市场比较法
市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对以发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一中评估方法。市场法是以商品交易的替代原理为理论依据，而替代原理也可以从资本论的角度来解释，也就是具有相同使用价值的物品或服务所体现的价格是相等的。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的羞异因素调整来估算价格，其公式为：
待评估房地产单价=交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×交易时间修正系数在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产。具体来说，市场比较法的适用条件如下：
①要有足够数量的比较案例我国房地产市场处于发展阶段，市场资料不够充分，在利用市场比较法评估时，要求市场比较案例至少3个。在比较活跃的的市场，如果能够收集到更多的案例，那么对最终的评估结果更为正确。
②交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性充分的房地产市场交易案例固然很重要，但是这些交易案例还必须与待估房地产具有相关性，如房地产所处区位条件、建筑物结构、用途、交易时间等，通常情况下这种相关程度越大，评估的结果就越具有真实性。
③交易的可靠易案例资料的可靠性是提高比较评估房地产精确程度的保证，所以要进行精确的房地产评估。首先我们要保证资料来源的可靠性，二是耍对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对，包括交易案例的交易情况、交易价格、权属和实体状况、
是否有附加条件的交易以及各种影响因素的条件等资料都必须是准确而又可靠的。
④交易资料的正常易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。
⑤交易资科的合法性利用市场比较法评估房地产价格时，不仅要排除不合理的房地产市场交易资料，而且注意研究有关法律的规定，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内的，否则交易价格会有很大差异；交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似，如规划条件中的土地用途，容积率限制、建筑物高度限制等。
(3)收益法
收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。
收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费(包括房产税、营业税及附加、印花税等)等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同有如下几个公式：
①无限年期的情况下首先得假设纯收益每年不变：利率每年不变：收益年限为无限年，也就是说待估房地产的使用期限为无限年。其公式为：待估房地产的价格=每年的纯收益／还原利率
②有限年期且其他因素不变的情况下有限年期的待估房地产的价格计算假设纯收益每年不变和利率每年不变，待估房地产的使用期限为有限年。其公式为：
上面两个公式都是针对每年收益额与利率不变的情况，而第二个公式即为平时房地产评估最为常用的一个。
③有限年期且收益在前若干年变化的情况有些情况下，年收益额并不完全相同，下面将列出有限年期年收益额不同时用收益法评估时所使用的公式：
其中，V为待估房地产的价格：
a:为前t年的年纯收益：
a为第t年后的年纯收益：
r为还原率，还原率不变：
n为收益年限，即待估房地产的使用年限。
对于有些收益性房地产的年收益、收益年限以及还原利率不同的情况还有另外的计算方法，但是我国对房地产采用的是有限年期的制度和在评估过程中采用的是还原率不变的原则。还有一点需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，对房地产的建筑物评估之后还要对土地的剩余年限产生的收益进行评估。在运用收益法时，一般有下面步骤：首先计算类似房地产的年纯收益，或待估房地产的年纯收益；然后确定还原率；接着确定待估房地产的其他因数，诸如土地使用年期与房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地产在评估时点的价格。
三、房地产评估行业存在估价人员的素质难以满足行业发展的需求
（1）估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。
(2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于中级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。
估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高．房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。
四、促进我国房地产评估行业发展的对策
（1）加强对房地产评估市场环境的监管.房地产评估行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收人主要靠部门和行业垄断，使得评估行业问的竞争处于不平等的环境之巾。同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。
（2）完善法律法规体系建设,为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。
（3）对估价机构和估价师实行分级制动态管理,根据业绩对估价机构进行评级，对估价机构实行优胜劣汰，并根据业绩进行年终检查，对所有机构重新排序，接受社会的监督和检查。对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况。确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。
房地产的资产评估篇6
第一条 为加强房地产价格评估机构（以下简称评估机构）管理，规范房地产价格评估行为，提高房地产价格评估的专业技术水平，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》及《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，结合我省实际情况，制定本规定。
第二条 凡在全省城市规划区内从事房地产价格评估活动的，均应遵守本规定。
第三条 本规定所称房地产价格评估机构，是指依法取得房地产价格评估《资质证书》，依据国家和省有关法律、法规及技术标准、技术规范，为委托人提供房地产经济价值和价格测算技术服务活动的中介组织。
第四条 本规定所称房地产价格评估机构资质（以下简称评估资质），是指从事评估业务应当具备的人员素质、资本数量、专业技能、管理水平和评估业绩等条件。
第五条 省建设行政主管部门负责管理全省评估资质管理工作。
各市、县房地产行政主管部门或地区行署建设行政主管部门（以下简称主管部门）负责本行政区域内的评估资质管理工作。
第二章 评估机构设立与资质分类
第六条 评估机构资质分为临时、一级、二级、三级。评估机构设立时暂不核定资质等级，为临时资质，满一年后可申请核定资质等级。临时资质最长期限为二年，并不得再次申请临时资质。
第七条 设立评估机构应当符合下列条件：
（一）有单位名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合本规定的注册资本；
（四）有符合本规定的专业技术人员；
（五）在以往的房地产评估中有良好的质量和信誉。
第八条 设立评估机构应提交下列材料：
（一）评估机构资质等级申报表；
（二）上级主管部门证明文件；
（三）机构的组织章程及主要的内部管理制度；
（四）固定的经营场所证明；
（五）注册资本验资证明；
（六）机构名称预先核准通知书；
（七）法人代表及负责人的任职文件；
（八）专业技术人员的职称证书、注册证明或岗位证书及聘任合同；
（九）主要业务经历及其信誉。
第九条 评估机构资质分级审批程序
市、县所属评估机构一级资质由行署、市主管部门推荐，省建设行政主管部门进行资质初审，报建设部审批；中、省直评估机构一级资质由省建设行政主管部门进行资质初审，报建设部审批，由建设部颁发《资质证书》。
市、县所属评估机构临时、二、三级资质由行署、市主管部门进行资质初审，报省建设行政主管部门审批，并颁发《资质证书》。
中、省直评估机构临时、二、三级资质由省建设行政主管部门审批，并颁发《资质证书》。
第三章 资质条件与营业范围
第十条 评估机构资质条件如下：
（一）临时
1.专职的注册房地产估价师和取得房地产估价岗位证书的人员五名以上（不包括离退休后的返聘人员和兼职人员，下同）；
2.注册资本20万元以上。
（二）一级
1.有七名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；
2.专职的注册房地产估价师和取得房地产估价岗位证书的人员占职工总数的70％以上；
3.注册资本100万元以上；
4.从事房地产价格评估业务连续四年以上；
5.每年独立承担估价标的物建筑面积10万平方米以上或土地面积3万平方米以上的评估项目5宗以上；
6.以房地产价格评估为主营业务。
（三）二级
1.有五名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；
2.专职的注册房地产估价师和取得房地产估价岗位证书的人员占职工总数的70％以上；
3.注册资本70万元以上；
4.从事房地产价格评估业务连续三年以上；
5.每年独立承担估价标的物建筑面积6万平方米以上或土地面积2万平方米以上的评估项目5宗以上；
6.以房地产价格评估为主营业务。
（四）三级
1.有三名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；
2.专职的注册房地产估价师和取得房地产估价岗位证书的人员占职工总数70％以上；
3.注册资本40万元以上；
4.从事房地产价格评估业务连续二年以上；
5.每年独立承担估价标的物建筑面积2万平方米以上或土地面积8千平方米以上的评估项目5宗以上。
第十一条 评估机构应按其资质等级相应的营业范围从事评估业务：
一级资质机构可以跨省、跨地区从事各类房地产价格评估业务；
二级资质机构可以在省内跨地区从事各类房地产价格评估业务；
三级资质机构可以在其注册所在地的城市行政区域内，从事每宗建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估业务；
临时资质机构可以在其注册所在地的城市规划区域内，从事与其评估能力相适应的评估业务。
第十二条 对于评估技术力量强、评估信誉好的评估机构，由省建设行政主管部门确定为“可接受政府授权进行评估认定的机构”，并可进行下列单项或多项的评估认定或复查：①涉及国家征收税费的评估认定；②由政府给予当事人补偿或赔偿的评估认定；③有争议的房地产评估项目的复查；④国有房地产保值增值项目的评估认定。
第四章 资质核定与年检
第十三条 评估机构资质实行动态管理，根据评估机构的发展情况进行资质等级核定和资质年检。
第十四条 临时资质满一年后进行资质等级核定，其他资质每二年进行一次资质等级核定；每年年初进行资质年检。资质核定与资质年检结合进行，年检是资质核定的依据之一。资质核定时对符合上一等级资质条件的可晋升资质等级；资质核定和年检时对不符合原资质等级条件的予以降级，直至取消其资质。
第十五条 资质升级应依次逐级上升，每次升级要间隔二年以上。
第十六条 申请资质升级的评估机构，应在资质年检前，将所需材料报规定的资质初审部门进行资质初审，并将初审意见报规定的资质审批部门进行资质审批。
第十七条 资质核定或年检时应提交下列主要材料：
（一）《资质年检审验表》；
（二）资质初审部门意见证明；
（三）评估机构应有的资本证明；
（四）评估专业技术人员职称及注册证明或岗位证书；
（五）评估业绩证明；
（六）重要的房地产评估项目及信誉证明。
申请资质升级的，评估机构还应同时提交其资质升级申请文件和《资质等级申报表》。
第五章 资质证书管理
第十八条 评估机构《资质证书》样式由建设部统一制定，分正本、副本。正、副本具有同样效力。
第十九条 评估机构应持《资质证书》承担房地产价格评估任务。评估机构跨区从事评估业务时，应按省有关规定持《资质证书》等材料到项目所在地房地产行政主管部门进行资质备案。
第二十条 评估机构遗失《资质证书》，应在市级以上报纸上声明作废后，方可向发证部门申请补发。
第六章 评估机构的变更与终止
第二十一条 评估机构发生下列情况之一的，应向原资质管理部门办理有关手续：
（一）分立或者合并，应向原资质管理部门交回《资质证书》，并重新办理资质审批手续；
（二）歇业、破产或者因其他原因终止业务，应向原资质管理部门交回《资质证书》，办理资质有关手续。
（三）法人代表变更，应向原资质管理部门办理变更手续。
第二十二条 评估机构发生分立、合并或者终止时，应保护其财产，依法清理债权、债务。
第七章 罚则
第二十三条 评估机构有下列行为之一的，由县以上房地产主管部门，根据情节由相应的资质审查机关分别给予警告、停业整顿、资质降级，直至取消其资质的处罚：
（一）申请设立、资质核定、资质年检时，隐瞒真实情况，弄虚作假的；
（二）超越核定营业范围从事评估业务的；
（三）违反有关政策，故意提高或压低评估价格的；
（四）伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖《资质证书》的。
第二十四条 资质管理部门的工作人员徇私舞弊、索贿受贿、滥用职权的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第二十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议或向人民法院起诉。
第八章 附则
第二十六条 城市规划区以外独立的工矿区、农场、林场的房地产价格机构资质管理，参照本规定执行。
房地产的资产评估篇7
【关键词】房地产估价；收益法；理论；实践
我国的房地产估价目前有收益法、成本法、市场法、剩余法、路线法等方法，收益法是进行房地产估价工作采用的最主要的方法之一，它是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法，它不但具有充分的学术理论依据，而且具有十分重要的实践意义，在国内广泛地应用于收益性房地产、房产、土地价格的估价。
1房地产估价中收益法的理论
收益法是指通过估测被评估资产未来预期现金流量的现值来判断资产价值的方法。它服从资产评估将利求本的思路，即采用本金化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。该思路认为，任何一个理智的投资者在购置和投资与某一资产时，所愿意支付或投资的货币额不会高于购置和投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产生能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。这种方法根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产业务各方所接受。
1.1收益法的特点
1.1.1收益法依据：是基于预期原理。
1.1.2收益法的思想：是将估价对象视为一种收益性房地产，分别求取其有效毛收益、年运营费用、报酬率，选用适当的收益公式，将估价对象未来各期的净收益折算到估价时点后相加来求取估价对象的收益价格。
1.1.3经济属性和市场内涵：成本法是属于“产品”属性；收益法是属于“投资品”属性。收益法求取的收益价格与其预期收益直接相关。
1.1.4着眼点：收益法看中的是未来所能带来的收益大小，它认为房地产未来所能带来的收益的现值之和才是该房地产的价值。
1.1.5市场层次：收益法在市场法的基础上进一步放松了房地产投资市场均衡的假设，在市场法的价值基础上考虑了房地产投资环境的状况，由此调整得到房地产投资价值。
1.2收益法的算法
收益还原法是一种运用适当的还原利率，将估价对象房地产在未来所带来的纯收益折算为现值的一种估价方法。这种估价方法，以其充分的学术理论依据，被广泛地应用于收益性房地产的估价，并被许多国外房地产专家尊崇为房地产估价方法中的“王后”。收益还原法的基本计算公式为：
v=ar1-1(1+r)n。
式中：a表示房地产的纯收益；r表示还原利率；n表示使用房地产的年期或仅有收益的年期。纯收益的求取相对比较简单，最重要也是最困难的是还原利率的求取。还原利率的重要性，集中而具体地体现在还原利率对估价结果的影响上，即选择的还原利率的大小不同，估价结果就会发生很大的差别。
2房地产估价中收益法的实践
2.1应用实践的分析
2.1.1问题表现
当下，收益法在房地产估价中存在的问题主要表现在：（1）收益法在适用范围有一定的局限性；（2）折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议；（3）纯收益及资本化率的确定比较困难；（4）仅根据预期的纯收益来确定价格，可能脱离实际情况。
2.1.2改进措施
建议：（1）以同类房地产的现（市）价作为收益额的计价基础。通常对房地产收益额的确定是直接计算，这样计算不科学，在确定某房地产收益时，文建议以类似房地产的收益作比较，同时也要对市场走势作准确的预测，以便更准确的确定纯收益，减少误差。因为正常的纯收益由于实际收益受到多种因素的影响，不能直接用于评估，必须对实际工作中某些特殊原因如经营不善、法律上、行政上某些特权或者特殊的限制加以剔除，取得正常的市场条件下的房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益值。（2）折旧费不应该作为费用扣除。折旧虽然是损耗，但这种损耗是为取得收益而发生的贬值，是资产价值的时间表现形式。由于资产，特别是固定资产在一个限定时间内并不能耗完，它对企业生产经营的贡献因其年复一年存在而存在。需要指出的是，这其中也包括无形资产、递延资产的摊销。这种贡献从价值角度上讲就是折旧，所以，折旧的存在从另一个角度看，折旧在整个资产使用期限内并未真正发生支出，也没有一个企业因折旧的存在而准备大量资金用于支付，但是这就所形成的价值却被企业以收入形式获得。从另一个角度看，折旧在整个资产使用期限内并未真正指出，也没有一个企业因折旧的存在而准备大量资金用于支付，但是这就所形成的价值却被企业以收入形式获得。然而折旧在现实中并没有实际支出，而是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此应当把折旧费作为房地产一种投资，不应当把折旧费当作费用扣除。（3）确定资本化率。收益法中采用的适当合理的资本化率，应该等于与获取房地产上所产生的纯收益具有同等风险的资本化率。在不同的用途、不同的地区、不同的时间、不同的性质的房地产，由于投资的风险有高有底，因此在实际评估工作中，一定要依据房地产所依据的环境确定资本化率。在实际运用收益法进行房地产估价时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但是采用此方法误差较大。本文认为在收益法评估实务中宜采用：1）利用分析工具和分析技术初步确定资本化率；2）采用行业基准收益率加物价指数调整法、安全利率加上风险调整值法和收益风险倍数法来最终确定资本化率。（4）在建立收益法评估模型时进行检验。收益法评估中大量的使用了统计学原理和数理统计分析方法，这要求建立的评估模型时进行拟合优度、总偏差和显著性检验，这是科学的使用收益法评估的必要条件，以前的收益法评估中并没有足够重视检验，这是不适合的。
2.2运用该法的注意点
在房地产评估的实践中，建议以类似房地产的收益作比较，同时也要对市场走势作准确的预测，以便更准确的确定净收益，减少估价误差。因为正常的净收益由于实际收益受到多种因素的影响，不能直接用于评估，有必要对实际工作中某些特殊因素，如经营不善、法律上、行政上某些特权或者特殊的限制加以剔除，取得在正常的市场条件下、法律上允许、最佳利用方向上的房地产的净收益值。
为了准确反映估价对象的价格或价值，提高估价结果的精度，还建议：（1）提高估价人员的规范意识、全面理解和把握《房地产估价规范》精神。必须严格执行规范，而且平时要加强学习和交流，以便更好的提高执业水平。（2）健全估价体系，规范估价流程，对资料汇总、认真分析，把握对价格或价值影响的主次因素来确定修正调整系数、内部审核等，从而将误差降到最小。（3）设立专门的信息资料部门，提供翔实、准确、及时的交易案例，从而提高参考案例的可比精度。（4）引入国际评估准则，尽快实现与国际接轨，拓展发展空间。
参考文献
[1]卢保树，汪心。浅析房地产估价中收益还原法的运用，建筑经济，2001年第04期
房地产的资产评估篇8
第二条 凡在城市规划区范围内的房产买卖、租赁、赠与、继承、拆迁补偿、典当、交换、政府征购等涉及房产价值或价格评估的，均适用本办法。
第三条 市、县房产行政主管部门，负责本行政区域内房产评估管理和监督工作。
第四条 凡从事房产评估业务的单位，须向当地房产行政主管部门提出申请，经资格审查认证后，到市工商行政管理部门领取营业执照，方可从事房产评估业务。
房产评估机构应具备以下条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的从业场所；
（三）有一定的注册资金；
（四）有专业房地产估价师或一定数量的估价员；
（五）法律、行政法规规定的其它条件。
未取得房产评估资格的人员，不得从事房产评估。
第五条 房产评估，当事人可委托房产评估机构进行，但涉及由政府给予当事人补偿或赔偿的，须由县以上人民政府房产行政主管部门设立的评估机构承办。涉及国有资产转移的，评估后应到国有资产管理部门登记备案。
第六条 房产评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准，以各类房屋的重置价格和标定地价为基础，并参照当地市场价格进行评估。
第七条 进行房产评估，必须提供房屋所有权证及该房屋占用范围内的土地使用权证和其它相关的证件。委托评估的当事人还须与评估机构签订房产评估委托协议书。
第八条 房产委托评估按下列程序办理：
（一）业务受理；
（二）制定作业计划书；
（三）现场勘查；
（四）收集整理相关的资料；
（五）选择评估方法；
（六）撰写评估结果书或报告书；
（七）送达评估结果书或报告书及收取评估费。
第九条 房产评估机构应于收到评估申请书之日起十五日内完成评估作业，并向申请人出具评估结果书或报告书。
第十条 房产评估结果一年内有效，超过期限的应重新评估。
第十一条 评估机构应按物价部门核发的收费许可证及其收费标准收取评估费。
第十二条 当事人对房产行政主管部门设立的评估机构出具的评估结果有异议的，可在收到评估结果书或报告书之日起十五日内申请复核，对复核结果仍有异议的，也可向人民法院起诉。
第十三条 当事人对评估结果要求保密的，评估机构及有关人员不得向他人泄露，但司法机关要求提供的除外。
第十四条 评估人员与申请评估项目当事人有利害关系的应当回避。
第十五条 评估人员违反本规定，牟取私利，弄虚作假，故意抬高或压低标的物价值，给国家或他人造成财产损失的，由房产行政主管部门给予行政处分，并视情节依法给予行政处罚；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
第十六条 未取得评估资格或未领取营业执照，擅自从事房产评估的，由工商行政主管部门依法给予行政处罚。
第十七条 任何单位和个人都不得在评估过程中提供伪证，阻挠评估人员依法进行评估工作。对于提供伪证或阻挠评估工作正常进行的，由房产行政主管部门给予警告；情节严重，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以处罚；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
房地产的资产评估篇9
关键词房地产价格评估实践教学改革
中图分类号：G424文献标识码：a
practiceteachingofRealestateCostappraisalCourses
JianGXiaozhong
（FujianagricultureandForestryUniversity，Fuzhou，Fujian350002）
abstractthispaperstudiesthepracticeofrealestateappraisalcourseteachingreform，proposedthebuildingofadatabaseofteaching，improveteachingmethods，establishcurriculumandguidestudentstopracticeplatformapplicationcasesimulationvaluationpracticesandotherspecificmeasures.theeffectsonthepracticeofreformtodeepenstudents'findingssuggestthatthetheoreticalknowledgeofthecourseinpracticeteaching，trainandimprovepracticalskills.
Keywordsrealestatecostappraisal；practiceteaching；reform
0前言
理论和实践的统一，是马克思主义的一个最基本的原则。①房地产价格评估是一门应用型学科，是对房地产估价实务的理论总结和方法流程的概括，是基于实践基础上的理论知识体系。教学实践是在课程教学中，根据课程设置，安排学生进入社会，实际操作教学内容的过程。在课程教学中适当安排实践，有利于学生深入理解课堂理论知识，联系社会经济发展对本课程从业应用的要求。
构建实践平台，通过课程实践促进学生对课程知识体系的融会贯通，是本篇提及的房地产价格评估课程实践教学改革的核心。
1房地产价格评估课程实践改革概述
1.1房地产价格评估课程概述
房地产价格评估课程是福建农林大学资源环境学院国土资源系土地管理专业的专业学位课，3.0学分，50学时，开设于本专业三年级上学期。本门课程目的是传授学生不动产估价理论与方法并介绍实务知识，是一门技术应用性很强的课程。课程内容包括房地产价格内涵及基本分类，房地产与土地市场价格评估的基础理论和价格影响因素，各种估价方法（如成本法、市场比较法、收益法、假设开发法、路线价法等）的评估原理、价格内涵、计算方法、公式和步骤，以及评估报告撰写和评估实务的大致分类等。
1.2房地产价格评估的社会性质
房地产价格评估是专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合客观分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。②从理论意义而言，房地产具有价值量大和独一无二的特点，③前者使人们秉持谨慎的认知态度，后者导致人们面对千变万化的房地产的形态及价格内涵，难于准确认知特定房地产的价值。专业的房地产价格评估就成为揭示房地产价格的科学、客观、有效的方式。
在经济社会活动中，房地产价格评估是房地产中介服务的一个分支，是评估特定房地产的价格为相关经济事务提供参考依据或判定的标准，是房地产的各项经济活动必不可少的服务支撑，主要服务于房地产各项交易包括土地出让，房地产销售、转让、抵押、典当，房地产保险及损害赔偿，房地产税收，房地产征收及拆迁补偿，房地产纠纷及涉案，企业合资的清产核资、房地产行政管理等具体经济活动或事务。④
1.3房地产价格评估课程实践改革的必要性
1.3.1课程设置的要求
在土地管理专业的教学计划中，2010级以前房地产价格评估课程设置的实践教学是课程论文。由于课程论文偏重理论知识的分析和巩固，学生因缺乏实务经验而使论文写作只能东拼西凑，言之无物，既无法对课堂理论知识融会贯通，又无法有效将理论知识在实践应用中的表象和机理阐述清楚。2010级土地管理专业的教学计划将房地产价格评估课程论文更改为课程实习，希望通过实习增加学生实践经验。因此，建立良性高效的教学实践环节成为本轮教改的必然。
1.3.2学科性质的要求
房地产价格评估是门应用性的学科。50学时内课程大量理论知识的传递，只能使学生了解估价理论框架及估价方法分析思路及基本运算。现实中房地产状况复杂多变，围绕房地产的经济活动千变万化，对从小到大局限在校园环境的学生而言，校园内获取的估价理论知识体系不足以支撑他们理解房地产在经济社会中的各种表象和机理，不足以应对复杂多元化的房地产价格评估实务。人的实践是主观见之于客观，又反过来验证主观接受的理论。因此，构建课程实践平台，促进学生应用所学知识，是学科性质的必然要求。
1.3.3房地产价格评估知识体系应用的要求
房地产估价涉及多重知识体系的综合应用，包括房地产制度与政策、土地法学、地籍管理、房地产经济、测量、城市规划、建筑工程、工程造价、经济学、金融、证券、统计、财务管理、会计等知识。海量繁杂的知识体系的应用对仅仅接受两年专业知识教育的学生而言综合应用难度大，且在估价理论的介绍中无法体会众多知识体系应用的方式。只有通过估价实践教学，才能使学生理解诸多知识的应用之道。
1.3.4拓展场所和视野，接触经济社会的要求
房地产价格评估是对经济生活中的房地产价格的判断。校园范围狭小，土地基本是划拨土地使用权性质，房地产产品用途及结构相对单一，商业房地产和住宅房地产交易资料少，信息获取困难，不利作为实践对象应用于课程实习中。因此，要通过教学实践改革，建立校外的教学实践平台，保证学生接触经济社会的具体事务，拓展视野。
实践是检验真理的唯一标准。⑤房地产价格评估的实践教学，必须推动学生融入社会，观察社会宏观经济、制度政策及房地产市场的动态，并结合专业知识，有效地理解估价实务的运作机理，达到课程教学的目的。
2房地产价格评估课程的实践教学改革思路及具体措施
2.1实践教学改革思路
针对房地产价格评估课程实践改革，主要思路是构建课程实践教学平台，创新教学方式和途径。一是课程教学中，建设教学素材资料库，丰富实践教学素材，拓宽教学方法，加强实践知识的解释或讨论；二是依托估价企业及相关行政部门，作为教学素材的来源和学生参与实践的场所；三是组成实践小组，提供案例并指导学生模拟房地产价格评估实务操作。
2.2实践教学改革的具体措施
2.2.1建设教学资料库，丰富教案，通过实际案例演示估价理论
笔者将通过网络平台积累的案例资料、自身参与估价项目的资料及从协作的估价机构中筛选的估价案例资料，组成教学资料库，并相应归类排序于教学讲稿中，作为课堂教学演示估价理论及方法应用，认识估价实践的基础平台。
2.2.2改进课程教学方式，提高学生参与度
课程教学中，理论知识匹配实例，实时论证。重点在每种估价方法知识点介绍后，选用实际案例分解评估步骤和计算方法；对学生分组进行模拟估价课堂讨论；实现学生课前搜索准备资料，课中积极汇报及讨论，课后总结的参与模式。此外，安排估价从业人员至课堂，从实际经验出发介绍市场中估价结构、估价业务分类及实务工作的特点并答疑。
2.2.3依托相关机构设立校外实践平台，参与估价实务
一是依托县级国土资源部门展开的县级土地价格评估平台，根据需要参与县级土地价格评估项目如县级城镇基准地价评估，教导学生资料搜集、市场调研和内业测算实务；二是依托房地产估价咨询企业的单宗房地产价格评估平台，由企业安排学生进行房地产估价案例资料整理归档，并跟随估价从业人员开展实务操作。通过沟通协调，初步定下4家估价机构和4家市县国土资源局作为学生实践的平台。
2.2.4组建校内实践平台，提供模拟案例，演练估价全过程
以校内为大本营，以整个福州市为实践研究区，通过校内平台提供的福州市的案例，给定估价时点和待估对象价值定义，组织学生分组展开模拟估价。学生被划分为3～4人为实践小组，作业日期设定在课程最后10学时中，历时大约2周，第一周为作业流程拟定和资料搜集阶段，第二周为待估案例房地产价格测算和报告编制阶段。
2.2.5教学实践改革进程的监控及调节
教学实践改革实施过程中，通过观察、实时访谈、问卷调查等方式，从学生、机构平台两方面及时追踪实践改革效果，适时调整实践操作中的细节问题。
3房地产价格评估课程教学实践改革的效果分析
3.1课程实践改革效果
3.1.1学生实践效果
房地产价格评估课程教学实践改革面向福建农林大学资环学院土地管理专业2010级学生，总共106人。课程教学穿插实践知识的进程中，学生对知识的领会由浅到深，从课堂问答、小测、作业可知，基础理论的简单应用普遍合格；从估价案例的分解、分组讨论表现可知，对案例中估价知识点的应用及分析经历了基本无法应答、部分同学应答且一半正确率到三分之二同学能够在分组讨论中阐述案例分析思路和计算步骤，并能明确参数选取及应用的三个阶段；从模拟案例估价实践过程和提交的估价报告可知，各小组都能快速有效制定估价作业流程，协作完成估价资料收集到报告编写的工作，但在资料搜集途径、比较案例筛选及参数设定等方面受到经验的局限，一定程度上影响估价结果的科学性和客观性。
在课程教学及模拟案例估价实践收尾阶段，对学生发放调查问卷，共发放106份，收回103份，有效问卷89份。问卷设计为两个内容，一是学生课程实践体会调查；一是学生课程实践知识掌握情况调查。实践体会调查表明，在89份有效问卷中，97%的学生认为通过实践增强了对专业知识的理解，92%认为实践技能的培养得到加强，93%认为团队协作和沟通应对技能得到加强；57%的学生认为由于采用的数据资料和参数受到估价人员的主观意识影响，且估价人员的实践经验不足，估价结果与市场客观合理价格有些偏差，但差距不大；对课程实践的改善措施，74%的学生提出应增多课程实习机会，20%学生提出要加强指导教师的全程追踪；针对未来从业选择，由于土地管理专业就业偏重国土系统，仅有7%学生明确未来从事估价，20%的学生在无其它更优工作机会前提下从事估价。实践知识调查表明，学生实践中常用的方法依次是市场比较法（83%）、假设开发法（70%）、成本法（42%）和收益法（29%）；实务知识点的问题，79%以上学生回答正确。
3.1.2协作单位实习效果反馈
受学生毕业导师指导计划和协作单位需求所限，本轮教学实践改革期间进入位于福州市的三个估价机构参与实习的学生总数为11人，占学生总数的10%，实习期为2013年7月至9月。从实习环节追踪和实习单位反馈的意见表明，学生们能积极主动参与房地产价格评估工作实务中，主要工作经验从估价机构案例报告的整理开始，到逐渐自主处理简单的小宗房地产抵押贷款评估项目，进一步跟随估价师参与大宗房地产估价案例资料的外业调查。实习过程中，学生们有一定理论和实践基础，能快速领会实习单位从业人员的指导，但受经验限制，初期工作完成速度和质量较差，后期基本能独立熟练完成小宗房地产抵押贷款评估项目，对估价流程和估价中实务注意事项达到基本熟悉。
3.2实践效果分析
从前节实践效果可知，通过本轮课程教学实践改革，达到四重效果：
其一，教学实践改革改变了课程内容过于注重书本知识的现状，加强课程内容与学生生活以及现代社会的联系，有效促进学生对估价理论及实务操作知识的掌握。
其二，教学实践改革中，改变学生惯于接受学习、死记硬背的现状，倡导学生主动参与、乐于探究、勤于动手。学生们能积极参与课堂讨论和实践探索，能主动、流畅地在老师、同学、从业指导者之间对专业知识及技能的交流，也培养了在案例估价实践中作为调查者学习与社会人士的交际才能，还在实践中各自履行分配任务同时互助协作，培育了团队精神。
其三，教学实践改革构建了教学实践的基础平台，形成教学资料库的知识平台和校内外的实践平台。丰富的教学实证资料，使学生在课堂学习中直观了解估价实务操作，为后期实践奠定稳定的基础；良好沟通的实践平台，则促使学生实际接触估价实务，有效将理论知识应用于实践中，提高实践技能。
其四，为学生未来就业奠定良好基础。目前，国家对专业人员的管理逐渐从专业技术职称、职务的管理，转向对专业技术资格的管理。⑥参与从业资格考试合格并注册是从事房地产价格评估的必备条件。教学实践改革加深了学生的理论知识和实践经验，为学生未来参加房地产估价师、土地评估师从业资格考试，从事估价行业奠定良好基础。
3.3实践改革实施中存在的问题和对策
3.3.1课程设置与学生实习时间有一定时差
按教学计划，房地产价格评估课程设于土地管理专业学生三年级第一学期，而学生规定的毕业实习时间从三年级结束后的暑假开始。两者的时差，造成实习学生需要花一段时间复习巩固估价知识和已有实践经验，以致实习初期工作效率较低。
对此，应在学生实习前组织岗前培训，做好前期准备。
3.3.2暂时缺少大型项目供足够数量学生参与实践
本轮课程实践时间前，福建省的城镇基准地价修编工作（2011年）刚刚落下帷幕，以致课程教学中，无法利用基准地价评估项目推动土管专业10级学生大量参与实践。估价机构则受限于其本身规模和需求，可安置的实习学生数额较少。
对此，一方面可再寻求更多估价机构的协作，另一方面则增多不同类型估价案例模拟实践，达到学生充分实践的目的。
3.3.3估价涉及面广及实务的复杂性影响学生实践知识的掌握
如前2.3节所述，房地产价格评估要大范围的知识的共同应用。对土地管理专业三年级学生而言，知识体系尚处于构架阶段，学习侧重点也偏向管理学科，他们在实践中对综合知识的应用相对生涩；而实务操作的复杂性又进一步加大实践的难度，使学生无法充分收集资料和准确计算分析。
对此，应根据资料库，编制房地产估价案例实务手册，发放学生学习并归纳总结案例中知识体系应用的情况。
4结论和讨论
总之，通过房地产价格评估课程的实践教学改革，拓展教学途径和丰富教学手段，使学生能够依托房地产价格评估课程的实践平台，积极参与到房地产价格评估实践中，加强对本门课程的实务技能培养，也为未来就业发展方向有了进一步的思考和准备。
当然，房地产价格评估课程的教学改革尚处于起步阶段。未来教改计划中，还要继续增加与协作机构的平台建设，并充分利用网络组成教学平台，一方面加强与学生的沟通，另一方面引导学生利用网络实现专业知识和技能的培养。
本篇论文属于福建农林大学教学改革立项项目
注释
①⑤.选集（第5卷）[m].人民出版社，1977：297.
②国家质量标准监督局，中华人民共和国建设部.中华人民共和国国家标准房地产估价规范[S].中国建筑工业出版社，2006：1.
③中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[m].中国建筑工业出版社，2009：11.
房地产的资产评估篇10
一、收益法的基本原理
收益法的理论依据为效用价值论，认为房地产的价值在于该房地产未来所带来的收益。收益法本着收益还原的思路对房地产进行评估，即把房地产未来预计收益还原为基准日的资本额或投资额。具体评估办法是通过估算被评估房地产在未来的预期收益，并采用恰当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，然后累加求和，得出房地产评估值。假设评估基准日为年初，则它的公式为：
p=a1/（1+r1）+a2/（1+r1）（1+r2）+a3/（1+r1）（1+r2）（1+r3）+…+an/（1+r1）（1+r2）（1+r3）…（1+rn）
式中：p为房地产价格；ai为房地产在未来的第i年的净收益；ri为房地产在未来i年的还原利率；n为房地产的有效收益年限。
从上面的公式可以看到：房地产的价格和其收益年限、预期的净收益、还原利率密切相关。同时可见，房地产不但每年净收益an经常变化，还原利率也不是一个常量。所以，上述公式只有理论分析上的意义，实际估价中无法操作。因此，在评估实务中对净收益的确定常会依据具体情况做出一定的假设形成较为简化的数值。《房地产估价规范》中将还原利率调整为一个恒值，简化其测算。
二、收益年限的确定
收益年限是估价对象自估价时点至未来可以获得收益的时间。一般情况下，估价对象的收益期限为其剩余的经济寿命。对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可收益的年限；对于房地合一的估价对象可依据土地剩余使用年限与建筑物耐用年限孰短的原则来确定未来可获利年限。但如果一宗房地产拟在持有一定年限后进行出售或其他处理，评估的收益年限则为其准备的持有期间。房地产的收益年限一般较长，一般都有几十年。因此，在评估实务中估价人员常假设估价对象经营数年后将其转让来缩短收益年限，以利于更准确地选取预期净收益和还原利率，从而提高评估结果的准确性。在理论中还存在收益年限为无限年的情况，现实的房地产一般不存在。收益为无限年的情况下，房地产评估出的估价对象的价值一般会较高,在实务中可用它来验证其他年限评估出的房地产价值是否偏高。
三、预期收益的预测与确定
房地产预期收益应该是净收益，是房地产预期收入扣除预期相关费用后的净额。预测净收益要收集各种房地产市场现状、国家政治经济形势、政策规定等内外部环境信息。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观净收益的区别。实际净收益是指在现状下被评估房地产实际取得的净收益。实际净收益由于受多种因素的影响，通常不能直接用于评估。因为在评估时点被评估对象的实际净收益是由多种因素共同作用的结果，这些因素有些是一次性的、偶然的，若不给予扣除就容易引起收益预测失真。例如，一个交通不便利、环境不太好的宾馆，因为有特殊的关系而将一些会议活动在该宾馆举行，获得了较高的收益。但这些特殊关系可能不能随之转移。这些因素不复存在后，若仍不把房地产的评估时点的收益加以调整而直接作为预期收益的基础就会引起预测的收益不准确。所以，预测房地产净收益的基础是实际净收益中扣除属于特殊的、偶然的因素后的一般的正常净收益，即客观净收益。
在确定房地产净收益时，不同收益类型的房地产可能应考虑其收益的特性。例如，出租性房地产在测算其收入租金时，要注意到租约条款的影响。租约条款中如租赁期限、递增的租赁费用、额外的补偿费用和关于租约更新的规定等都将影响该房地产的预期收入。租金有可能是纯粹的，由承租人负责纳税、保险费以及支付维修费用等各项费用。对于租约中规定采用固定租金的房地产，一般在其租赁期内采用租约租金，其余受益年限的租金收入则可按以上介绍的思路进行测算。对于租约中规定采用浮动租金的，整个收益期的收入测算均适用以上方法。对于商业经营性房地产和生产性房地产应扣除其正常的经营利润，房地产净收益中不应包括房地产以外其他投资应分配的净收益。
净收益的确定还会因对哪些费用项目应扣除的处理不同而产生偏差。一般对于折旧费与土地摊提费和利息的争论较大，以下对这两项进行分析：
1、关于折旧费和土地摊提费。这里的折旧费用指会计上计提的折旧费，它不包含房地产在使用期间的修理费。它也不是通常评估理论中提到的物质折旧、功能折旧、经济折旧的估算值。土地摊提费是一次性支付的土地出让金在土地使用年限内的摊销，由于房产和地产不可分离的，在会计处理上一并计入建筑物的成本。在传统评估中一般将其作为费用扣除，这是不合理的，把房地产看成一项投资，那么它每年的净收益就应该为净现金流量，公式为净现金流量=资本产出+资本回收，公式中资本产出就是投资房地产的时间价值的体现，资本回收就是房地产所提取的折旧和土地摊提的费用部分。当房地产收益年限为有限期n=1时，收益法公式为p=a/（1+r），a=p（1+r）=p+pr。由此可见，净现金流量（纯收益）是包括p（资本回收）、pr（资本产出）两方面内容，可见折旧和土地摊提费作为了净收益的一部分，而不能作为费用扣除。
2、关于利息。实际估价中一般把利息作为投资成本的一部分扣除。也有人提出不扣除，其理由是投资者所以要选择投资房地产是因为房地产未来的收益大于银行存贷款利息。正是因为如此投资者才愿意从银行贷款或牺牲银行存款利息来投资房地产。无论是贷款资金还是自有资金的利息都应作为投资收益的一部分。但我认为，净收益一般可以用净现金流量表示，而净现金流量=现金流入-现金流出，利息的支付确实导致了现金的流出，应作为费用扣除。但这里的利息费用是指因为融资负债而实际支付的利息，对于自有资金产生的机会成本损失不算作利息作为费用扣除。自有资金的机会成本损失在还原利率中给予考虑，因为它并未导致所有者的现金流出。
四、还原利率的确定
还原利率对评估结果仍比较敏感，还原利率在评估实务中调整为一个恒值后，较易操作。还原利率的实质是一种投资的收益率，它应等同于获取估价对象房地产具有相同风险的资本的收益率。还原利率的影响因素有很多，如房地产市场风险的高低、银行存贷款利率、投资者的风险承受能力等，在确定还原利率时都应加以考虑。
还原利率的确定有多种多样，建议在估价时采用至少两种方法综合考虑得出最终结果。在建设部的《房地产估价规范》中给出还原利率的确定的四种方法给评估人员予指导。这四种方法为：市场提取法、投资报酬率排序插入法、复合投资收益率法、安全利率加风险调整值法。
1、市场提取法。该法通过收集市场上三个以上相同或相似房地产的净收益、价格等资料，再根据相应的收益法公式反求还原利率。如，当被估房地产的净收益每年都相同，则它适用公式p=a（p/a，r，n），a为年金，（p/a，r，n）为年金现值系数，求还原利率则依据以下步骤进行。首先，算出年金现值系数（p/a，r，n）=p/a后，查年金现值系数表，若能在表上恰好找到等于上述系数的现值，则该数对应的折现率即为所求的还原利率；若找不到，可利用系数表示上同期略大于及略小于该数值的两个临界值Cm和Cm+1即对应的两个折现率rm和rm+1，求出还原利率r，即r=rm+（cm-c）/（cm-cm+1）×（rm+1-rm），最后确定估价房地产的还原利率时一般选用3宗或3宗以上的可比实例的还原利率求他们的算术平均数或加权平均数。例如，为计算一宗收益期为十年的房地产的还原利率，收集了一些可比案例的资料，计算结果如表1：
因案例一的收益年限与估价对象有差别，将案例分别赋0.2、0.4、0.4.权重，则r=12.73%×0.2+11.93%×0.4+12.69%×0.4=12.39%。
该法在评估所中已收集较多案例的情况下一般都能适用。但对于各个案例选用时要注意选取那些与估价对象净收益求取方式相同或相似的。在可比案例较少时，可将其他案例的售价、收益、费用、融资状况、销售时的市场条件、产权情况等资料进行修正。
2、投资报酬率排序插入法。该法将社会上各种类型的投资及其收益率找出，将其收益率从低到高顺序排列，制成图表，再将估价对象房地产的投资进行比较，考虑投资的风险性、流动性、管理的难易程度及资产的安全性，找出同得的风险投资，判断还原利率应该归入的范围，从而确定出要求取的还原利率。相关类型的投资有银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报酬利率等。但现实中待估房地产到底应在序列排序中插在哪里还是具有较大的主观性的。房地产收益类型不同，其要求的收益率和能够获得的收益率也不同。估价人员要有较多评估此类房地产的评估经验才较易得出准确性较高的还原利率。
3、安全利率加风险调整值法。该法以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率，但若在利率政策不稳定的情况下，安全利率不适合采用银行一年定期存款利率。因为利率近期内调整则还原利率将变换好几次，所评估的房地产价格将相差很大。风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定，在求取纯收益时，对风险的分析都在此给予量化。
4、复合投资收益率法。该法将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：