投资项目的方案篇1
[关键词]房地产投资方案选择
一、项目资料
“景天新都”坐落于江东市西城区,总规划建筑面积为10.8万平米,其中地上7.8万平米,地下3万平米。总户数652户,容积率4.5,建筑密度25.08%,绿化率31.98%,结构形势为框架――剪力墙结构,使用年限为50年,层高为地上29―31层,地下2层,地面总高度为98米。项目总投资2.5亿元,一次性开工建成。建设期为二年,经营期两年。
二、投资方案
(一)方案a――自筹、银行贷款
1、资金筹措
该项目总投资2.5亿元,企业自筹1.8亿元,银行贷款0.7亿元,已落实。(如表1所示)
2、财务评价
该项目建成后,按4年计算期测算,年平均新增销售收入7500万元,利润总额(所得税前)5000万元。(如表2所示)
(二)方案B――自筹、联建
1、资金筹措
该项目总投资2.62亿元,企业自有资金5200万元,联建方江东市某开发公司拟投入1亿元,项目建成后利润按投资比例分成,其余资金来源为房屋销售款。预计收入3.22亿元。(如表3所示)
2、财务评价(如表4所示)
三、a、B决策方案的分析比较(如表5所示)
a、B方案现金流量及现金流量现值均大于0,方案可行,获利指数大于1,且B方案大于a方案。但a方案内部收益率高于B方案。
a、B方案优劣势比较
1、采用a方案,项目资金企业自筹72%,银行贷款28%
其优势:①能使企业以“高起点、高投入、高档次”发展当地经济,快速提升企业抗风险能力;②企业对项目的实施具有决策权。
劣势:需承担融资风险及贷款利息,项目的赢利能力均不如B方案,全部投资回收期(含建设期)4年。项目贷款到期按期归还。近两年,受国家宏观调控信贷规模影响,大幅紧缩银根,以降低贷款不良,原由城关支行贷款审批权限被上级至总行核准,信贷资金落实难度加大,金融风险一旦出现,银行则会加速收贷,将会直接影响企业现有生产经营正常进行。
2、采用B方案,引资入股方式
优势:项目资金可落实且无需承担高额贷款利息。项目的赢利能力均好于a方案,全部投资回收期(含建设期)4年。项目与投资方合资组建,可增强项目的抗风险能力,具有良好的发展前景。
劣势①企业前期投入大量用人力、物力、财力,组织人员对企业财务效益评价,并制定相关的分红等方案,才能介入投资;②原景天房地产开发有限公司对企业生产经营,财务支出等不再具有决策权,应由重新组建的董事会进行表决通过;③项目所实现的利润,依据投资比例进行分配,企业能够支配的税后利润受限。采取a方案项目完成后实现净利均为可供分配利润,而B方案按投资比例能实现2782.44万元税后收益,小于a方案3750,并且没有发挥财务杠杆效应起到节税效益。
四、“景天新都”项目投资的五力分析
(一)波特的五力分析原理
五力分析模型是迈克尔・波特(michaelporter)于80年代初提出,对企业战略制定产生全球性的深远影响。用于竞争战略的分析,可以有效的分析客户的竞争环境。五力分别是:供应商的讨价还价能力、购买者的讨价还价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、行业内竞争者现在的竞争能力。
(二)房地产开发行业的五力分析
1、房地产开发企业间的竞争
现有企业间的竞争通常表现在价格、广告、产品介绍、售后服务等方面,其竞争程度与许多因素有关,目前,江东市注册的房地产公司大约有300家,而真正有实力的不过50家,景天公司经过多年的发展,始终将产品定位于中高档消费人群,除过去我市发展的几家龙头开发公司,在我市的同行业之间具备一定的竞争优势。
2、替代产品的竞争
由于兰州市的总体发展水平和综合经济能力,购房者大多数的购买力将体现在中低与中高档之间,我市开发商也主要将目标消费群定位于这些群体身上,形成的产品与价格等方面在不会存在太多差异,因此,替代产品比较多,存在一定的竞争压力。
3、潜在的进入者
随着近几年地方行业的迅速发展,政府加大对此行业的宏观调控力度,抵制对房地产业的过度投资,新的投资者进入缓慢,加之“景天新都”前期的成功运作,综合实力名列前茅,潜在的进入者的竞争压力不是很大。
4、供应商的侃价能力
“景天新都”的建设拟定采用发展形式公开招标,费用采用大包干形式一次包死,参加招标的建筑商较多,因此,我公司具有较大的选择性。
5、购买者及用户的侃价能力
由于住房制度的改革,个人购房者成为商品房消费的主体,占绝对比例,集团购买者通过压价影响企业盈利的能力不会明显反映,因此,购买者及用户的侃价能力竞争压力很小。
五、Swot分析及结果
(一)Swot分析法原理
Swot分析代表分析企业优势(strength)、劣势(weakness)、机会(opportunity)和威胁(threats)。因此,Swot分析实际上是将对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括,进而分析组织的优劣势、面临的机会和威胁的一种方法。
(二)企业投资的Swot分析
企业的竞争能力,取决于企业在特定的市场环境下其占领的市场份额,生产规模,财务现状、管理水平及成本优势等。而房地产开发在整体规划、小区环境、房屋布局、大楼外立面线条、配套设施等都有它的更高要求,随着市场需求不断上涨,竞争日益激烈。
竞争优势:
1、小区的周边环境配套十分优越,绿化率达到40%;
2、交通便利,拥有私车的消费阶层是较具购买力的群体;
3、随着城市向外延伸,而市中心的概念也将越淡薄,并逐渐形成了一些城镇中心分流客源。
竞争劣势
1、在网上的信息不清楚,不及时,更多出自于新闻媒体等二手资料,与购房者很难利用网络直接进行交流、沟通;
2、基本配套设施不到位,也可以通过改造实现转变(成本和投入是否成比例)。
面临机会
1、在前期“景天绿都”的开发项目中,逐渐赢得了较为特定的顾客群;
2、价格适中,已成为多数购房者的首选,在购房中老年人和年轻人成为重心;
3、随着周边地区发展人员数量的不断增加,房地产市场对这部分人将是供不应求的。
面临威胁
1、投资买房的一部分人群来说满五年,转让要征税;
2、中国人的传统观念,还不习惯去花将来的钱,加之银行手续繁杂,担保条件较多,还款程度不够完善;
3、相似类型的竞争项目,这些项目也为开发提供了借鉴,如果能够认真分析同类项目的得失,未尝不能“后发制人”。
六、结论
根据“波特的五力分析”、“Swot分析法”、“现金流量法”,进行比较后,项目均可行,且a方案优于B方案,故选择a方案。
参考文献:
[1]周建临.管理学教程.上海财经大学出版社.2003;7
[2]邵建平.企业管理工具.兰州大学出版社.2004;5
[3]建设项目投资管理.同济大学电子音像出版社.2004;1
投资项目的方案篇2
abstract:investmentprojectsoftenoccurpolicy-making,itmainlybecausedecisionmaker'swillandthearguer'sauthorityobeypersonality.toresolvethisproblem,whichclosetheglobalproblemofmajordecisions,inadditiontostudythenormalissuesofinvestmentprojects,youmusthavetostudythefeasibilityofinvestmentproject,ecologicalmanagementcostsandsecuritymanagementcoststomaketheinvestmentprojectfeasibilitydecisionschemereallyfeasibleandcomplete.
关键词:投资项目;决策;可行性方案;研究论证
Keywords:investmentprojects;decision-making;feasiblescheme;studyanddemonstrating
中图分类号:F202文献标识码:a文章编号:1006-4311(2010)28-0032-02
0引言
在现实生活中,经常会发生决策失误的情况,究其原因主要在于长官意志和人的权威性服从人格。在项目可行性论证过程中,由于人为因数的干扰,研究者往往会尽量搜集有利的资料和因素,不利的资料和因素不纳入,使得整体可行性方案实际上不可行。要解决这一系关全局的重大决策问题,除了对经济项目正常事项的研究论证外,还应在整体方案上进行以下三方面的研究论证。
经济决策是人们为了实现既定的目标,在科学预测分析的基础上,从对一些专门经济项目所研究讨论的若干个可行性方案中选择一个最理想的方案的分析判断过程。只有一个经济方案的决策,就是决定这个可行性方案是否被采纳;有两个或两个以上可行性方案的决策,就是遴选出一个最理想方案。决策方案一经确定,作为决策方案的执行者就必须编制此项决策方案的详细预算计划,并利用这一预算来调节、控制实施过程或生产经营活动,以期达到预定的经济目标。
1投资项目可行性研究必须进行不可行性的论证
广泛征求各方面的意见和建议,从可行和不可行两个不同角度进行分析研究,立足当前,着眼未来,通盘考虑,统筹兼顾,权衡利弊,讲求效益,才能得出较为科学合理的可行性结论来。在投资项目上,如果带着求证可行性的目的进行研究,容易将人的思想引入特定指向,眼光盯着可行,去搜集寻找诸多可行的因素和理由,丢掉其它不利因素和制约因素,尽管有时也会搜集到与之相左的论据,但由于注意力、着眼点不在于此,常会忽略不计。现时不少所谓可行性研究刻意规避不可行性因素,以至于最终得出与客观实际相去甚远的结论,给国家、企业、社会和个人带来重大损失。其实,忽视不可行性分析的论证注定是残缺的,可行性研究的另一面应该是不可行性的研究,不可行性研究往往对于决策者全面考虑问题会更有直接帮助。
为了确保投资项目真正能为社会创造效益,应建立并完善决策责任追究机制。这种责任追究确实必要,但这只是事后追究,由于决策失误所造成的巨额经济损失那位决策者可以为其全部埋单呢?最终还是要转嫁给国家、企业、社会和纳税人的。
进行不可行性研究,可以预知风险、预知困难,可以提高决策的科学性。只有把事前不可行性研究真正做扎实,并与事后决策责任追究机制结合起来,才能相对有效的遏制盲目决策。
投资项目的失败,原因是多方面的,但主要在于决策者出于某种需要的主观意断,进行投资项目论证的专家教授在长官意志的驱使下以权威性服从人格而违心的去处理,把不可行的投资方案变成了可行性方案。另一种是决策者头脑发热,知识贫乏,一时冲动,急功近利,好高骛远,盲目决策所致。因此,为了避免悲剧的发生,在遇到重大投资项目和重大发展规划时,不仅要进行可行性研究,同时也要进行不可行性研究。
2投资项目可行性研究必须进行生态管理成本的论证
人类生活在同一个地球上,人们都要面对人口、自然、环境、资源等问题,一个地方出现了生态问题,就会影响到整个地球的生存环境,彼此分隔地境界将会被人类共同面临的生态生存问题所打破,人们已普遍认识到并已威胁到人类生存的诸如人口增长过快、资源采掘泛滥、土壤侵蚀与沙漠化、水资源短缺、大气江河污染严重、全球变暖等问题,已不是一个国家一个地区的事情了,人类应该共同面对,采取一种积极变革式的态度,来校正生态生存的共同情境,保护人类的生态境域。投资项目方案应在生态环境领域发挥其重要的作用,研究企业如何规划一个统一的生态管理模式,将影响人类生存的因素纳入到这一生态管理模式当中,以理性的思维方式制订生产计划,开采开发计划,排放计划,保护计划,并以低投入高产出而获取生态效益和相对的经济效益,整治生态的人为自由化,并建立一套约束奖惩系统,奖优罚滥。
2.1预测企业发展前景时,应充分考虑有关生态因素如企业对自然资源是否有节制、有步骤的利用,企业对周边环境是否造成危害,企业排放的废气对大气是否构成污染,企业排放的废水是否经过处理达标排放。这些因素不加以考虑,预测企业发展前景的方案将是不可行的,一切不顾自然生态因素的预测方案都将对人类的生存境域产生恶劣影响,破坏人与自然生态生存的平衡。
2.2选择最优方案将纳入多个可行性预测方案中的生态因素的管理系统进行比较分析,从中选择一个低投入高效益的生态保护利用方案,确定最优的生态管理系统模式。
2.3对确定的生态管理系统方案进行具体规划属开采开发自然资源方案的,应编制年度企业开采计划和中长期开采计划,尽可能的使自然资源得到有限度、有节制的合理利用,并编制配套的环境保护支出计划和保持自然生态平衡的补偿投资计划;属排放工业废气、废渣、废水的企业,在生态管理系统方案的落实上应制订具体的处理工业“三废”投资计划,变废为宝,有效利用,取得相对的经济效益和环境保护效果。
2.4控制生态管理系统按原定计划执行随时检查企业在生产经营过程中开采开发计划的执行情况,环境保护计划和排放处理计划的执行情况,若发生偏差,应及时进行纠正,以免发生危害自然生态环境的事件。
2.5奖优罚滥对不采取保护自然生态环境的企业予以处罚,要求其停产整顿,直至采取环保措施为止。对已造成危害的,要予以重罚,并进行补救,力争使损害降到最低程度。对已采取环保措施并取得显著效果的企业,应予以奖励和通报,并推广其成功的环保方案。使全社会每个人、每个企业都树立起环保意识,共同维护我们共有的这个地球,保护人类的生态生存境域。
3投资项目可行性研究必须进行安全管理成本的论证
全球化给人类带来了若干社会问题,如腐败、经济诈骗、走私、贩毒、色情、暴力犯罪、及国际恐怖主义等问题,严重地破坏着社会经济秩序,威胁着人们的生存环境和生命安全,人们不得不面对各种犯罪的普及化及治安成本的不断增加。作为企业应面对这一现状,运用管理的方法予以防范,投资方案应提供这样一种思路,将影响企业发展的治安因素如贪污受贿、经济诈骗、盗窃、抢劫、走私、爆炸、恐怖袭击等及自然因素如水灾、火灾、地震、核辐射等纳入到一个管理成本系统中,在编制预算计划时应予安排支出数,在执行当中进行成本控制,建立责任中心负责制,争取用较小的成本费用来获得较大的防范收益,使治安损失减少到最低程度。
3.1编制执行方案的具体预算指标在总预算中,有治安防护成本预算支出数的安排,在分项预算中,充分体现治安防护成本和费用的开支,作到项目具体,数据详实。
3.2筛选治安防护成本方案,进行决策从企业所预测的可行性方案中,选择治安防护成本低而防护效果优的方案来,作为企业未来投资和执行治安防护的方案。
3.3进行事中控制和防范效果评价建立治安防护责任中心,对生产经营过程的每一环节都要进行治安防护,由各责任中心具体负责,使治安防护控制系统落到实处。考核各责任中心的治安防范效益。凡未出现治安事件或发现治安事件直接进行防范处理而未造成损失的,应予奖励和表扬;否则,应予以处罚和批评,力争使治安损失降到最低程度,保证企业既定目标的实现。
3.4参与企业经济预测在预测企业发展前景中,应将治安因素和非常因素考虑在内,设计的可行性预测方案中必须有治安投资和非常投资部分,作到事前控制。
参考文献:
[1]汉斯-彼得・马丁,哈拉尔特・舒曼.全球化陷阱[m].北京:中央编译出版社,1998.
投资项目的方案篇3
随着国家经济政策调整和区域一体化的发展，国家在基础设施方面的投资增长迅速，该契机促使大型企业经营发展模式由传统单一的以项目为主逐步拓展为以投资业务发挥引领作用的新型商业模式——投资项目。投资项目涉及交通、基建、水利、航道、城市建设等众多领域，这类项目权力与义务关系复杂、风险因素多、风险系数大。投资项目档案反映了项目建设的真实历史面貌，是项目建设、验收、运营及移交的重要凭证和参考性资料，对于企业规避风险、防御或处理纠纷具有佐证作用。本文结合工作实践，研究投资项目档案管控的原则与方法，旨在更好地发挥投资项目档案的价值。
一、投资项目档案管理现状及问题分析
投资项目档案验收是项目竣工验收的前提和必要条件，也是项目竣工验收的先行官，做好投资项目档案管理工作的重要性和必要性显而易见。(一)投资项目档案管理现状投资项目档案从形成、收集、归档到发挥作用，需要参建方包括投资主体、设计、施工、监理、竣工验收等单位共同配合完成，是一项复杂的系统工程。尽管各参建单位都了解投资项目档案的重要性，但是限于投资项目档案的特点、传统管理方式以及各参建单位的主观因素，投资项目档案管理现状不容乐观。1.投资项目数额大、周期长、参建方多、资金来源广，导致档案易遗失或散失。在较长的建设周期里，投资项目档案工作一直处于动态和持续补充状态，而且由于承建方众多，使得投资项目档案文件材料难以做到及时归档，齐全完整很难保证。2.投资项目建设管理人员档案意识薄弱，往往只重视红头文件和结论性文件材料的管理，对项目建设过程中产生的一些过程性与随机性文件材料的管理存在疏漏，造成文件材料归档完整率、准确率不高。3.文件材料收集归档难。投资项目建设周期较长，项目人员流动性较大，文件材料管理经手人多，极易造成管理断档或断层现象，增加了文件材料收集难度。4.档案完整性、系统性欠缺。投资项目档案的形成具有分散性和阶段性特征，由于投资项目建设管理人员对档案工作认识上存在偏差，因此很难确保档案文件材料的系统、齐全和完整。(二)存在问题分析1.传统观念中，档案管理部门注重档案整理和保存环节，而忽视档案收集过程的管理。究其根源在于档案人员无法对投资项目建设全过程进行有效跟踪，收集过程被孤立，不能与后续档案管理环节进行无缝衔接。2.投资项目档案一般在项目建设完成后才移交到企业档案部门，但是在项目建设过程中，项目建设与管理部门对文件材料的收集把关不严，而企业档案管理部门未参与项目建设过程，档案管理环节缺失，对档案的完整性、系统性无法掌控。3.传统的企业档案部门仅有对投资项目档案文件材料的业务指导权和监督权，没有过程监控权，致使项目档案质量的审核是在归档之后，存在监管滞后的缺陷。针对上述问题，本文认真研究了针对投资项目管理的有效应对策略，提出建立科学、合理的档案管控模型，跟踪投资项目建设流程，以达到对项目文件材料进行全程管控的目的。
二、理清投资项目档案管理职责
投资项目档案质量是企业实现投资目的的基本保证之一，而且关系到投资项目完工后使用、改造、维护和责任归属等一系列问题。因此档案管理过程应参照《国家重大建设项目文件归档要求与档案整理规则》《建设项目(工程)档案验收办法》《建设工程文件归档规范》执行。
(一)投资项目的特点决定了档案管理具有责任重、数量多、难度大、要求高、涉及广的特点，投资项目文件材料收集归档周期长且较复杂，易造成遗漏，因此理清投资项目参建方的权属关系是做好投资项目档案管理工作的基础。参建单位具体情况见表1。
(二)明确投资项目参建方的立卷归档职责是做好档案管理工作的保障。投资项目档案工作遵循统一领导、分级管理的原则，投资主体或受其委托的项目公司对投资项目文件材料的完整、准确和系统负责。1.投资主体档案工作职责投资主体对项目档案管理统筹规划，负责制定档案工作方案，对档案工作提出总体要求，明确双方在投资项目文件材料归档工作中的权利和义务，为投资项目文件材料归档工作提供支持和保障。2.项目公司档案工作职责项目公司根据投资单位和档案行政管理部门对投资项目文件材料归档工作的要求，结合项目实际情况，设立与项目建设相适应的档案管理机构、库房，配备满足投资项目档案管理需要的档案人员，负责所辖范围文件材料归档移交工作。3.参建单位档案工作职责参建单位包括设计单位、施工单位、监理单位及总承包单位，应遵照项目公司关于项目文件材料归档工作相关条款的约定，分别负责所承建工程或任务文件材料的收集、整理、归档、监督、检查、审核、汇总工作。
三、明确投资项目档案主要内容
投资项目档案是项目在投资立项、审批(核准、备案)、土地征迁、招标投标、勘察设计、设备材料采购、施工、监理、竣工验收、运营、回购或移交等全过程中形成的具有保存利用价值，经鉴定、整理并归档的文字、图表、声像等各种载体的文件材料。为了确保企业投资项目档案的完整、准确和规范，为项目的执行和运营提供有效的信息和法律保障，降低投资风险，根据《中央企业档案工作规定》，投资项目参建方应按照“谁形成，谁负责”的原则，对项目建设过程中产生的项目档案的形成、积累、整理和归档各负其责；投资主体对项目投资、建设、运营、回购或移交等阶段及各阶段衔接产生的管理文件归档工作负责。1.投资单位收集投资筹划、尽职调查、专项评估、可行性研究、审查、出资、后评价、资产处置及成立项目公司进行建设管理产生的批准文件或会议纪要、特许经营协议等内容。2.项目公司收集项目资金筹措、建设实施、交(竣)工验收、运营管理、养护维修、债务偿还、资产管理以及移交过程中产生的项目文件。3.设计单位收集内容包括项目进行勘察后经综合分析、论证编制的地质勘察资料、初步设计、方案设计、总体规划设计、施工图设计等文件。4.施工单位收集内容包括编制施工组织设计和施工计划，在组织工程施工过程中形成的技术、材料、设备等文件。5.监理单位收集对项目质量、进度和建设资金使用等进行监控形成的文件。6.总承包单位收集内容包括项目总承包范围内管理文件及汇总整理各分包单位编制的全部项目文件。
四、建立投资项目档案管理模型图
投资项目建设实施过程有其计划性和组织性，是人工、材料、机械、施工组织方法及建设环境条件等有机结合的过程。参照系统工程中的霍尔三维结构方法，根据上述参建方管理职责及收集内容构建投资项目档案管理模型如图1。该图的水平面横轴表示投资项目档案管理阶段，包括7个环节，纵轴表示投资项目参建方，空间轴表示项目建设阶段。该图清楚地反映了投资项目档案管理与项目建设的关系，投资项目档案产生于项目建设各个阶段，不同的建设阶段有不同的责任主体，形成不同的投资项目档案。投资项目参建方按照项目档案管理内容要求分别负责项目档案管理阶段的工作。按上述思路构建了一个顺畅、有序、可追溯的文件管控模型，生动系统地体现了投资项目档案的全程管理思想，对企业投资项目档案管理具有指导性、针对性和实用性。
五、科学制定投资项目档案管控原则与方法
(一)管控原则
将档案管理思想融入整个投资项目管理的生命周期，在投资项目档案管控中运用全程管理原则，即事前介入、事中控制、事后审核、验收归档，该原则要求把档案管理纳入项目建设计划中，实现全程有效控制。档案管理人员在投资项目伊始即提出档案管理要求；建设过程中进行有效跟踪，检查指导项目文件材料管理工作；竣工档案验收前进行初审，为投资项目档案验收严格把关；实现投资项目档案的科学管理和利用。
(二)管控方法
本文将全程管理原则贯穿于基本方法中，以期实现对投资项目档案的管控，通过制度建设、合同控制、岗位职责、环节控制具体落实执行全程管理原则，有利于提高投资项目档案管理水平。1.通过制度进行前端控制传统管理模式下档案管理人员一般不参与投资项目的调研、立项、评估等前期工作及实施环节。档案部门一般是中途介入或事后介入，由此造成投资项目档案管理难以规范化。全程管理原则要求档案管理人员实施前端控制，即在投资项目启动时从顶层框架上设计出一种符合投资项目建设的档案管理制度，将档案管理工作基本要求与工程管理相关要求有机结合，抓住管控源头。档案制度建设与贯彻落实是管控的核心，是实施投资项目档案全过程控制的保证。2.通过合同进行法律控制合同约束具有法律效力。《国家重大建设项目文件归档要求与档案整理规范》规定：“在签订项目设计、施工及监理合同、协议时，应设立专门条款，明确有关方面提交相应项目文件及其整理、归档责任。”采取明文规定的方式，将项目档案的收集归档责任纳入合同中实施管理，明确规定参建单位的档案收集义务、归档要求、档案工作进度及奖惩措施等，运用法律手段约束参建单位，最大限度地防止档案的流失，实现档案管控的主动权和法律保障。3.通过职责进行人员控制人员控制主要是明确相关人员岗位职责中有关档案工作的义务。项目伊始，明确档案机构对口的部门与单位，形成档案管理网络，明确项目负责人、档案管理员、设计施工监理人员、开箱人员的有关档案责任，分别负有全局督促、具体档案业务与协调、整理项目文件、清点检查随机文件等职责。通过专、兼职档案人员的分工和协作，发挥各方专业知识优势，提高档案的准确性、有效性和系统性。4.通过考评完善过程控制投资项目建设每个阶段都有严格的节点要求，根据建设节点设定档案完成移交节点，要求投资项目档案管理人员及时、动态地掌握投资项目文件的流转状况，协调各方收集归档；将考评机制引入档案工作中，结合档案节点制定工作计划，考评结果通报档案工作完成情况，确保投资项目档案文件材料的形成归档与项目建设同步，最终实现整个投资项目档案管理的全程控制。
参考文献：
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[3]曹玉娟.化工企业投资项目竣工档案资料管理[J].南方论刊，2012(11)：81-82
投资项目的方案篇4
abstract：investmentcontrolhasspecialsignificanceundertheconditionofsocialistmarketeconomy.Fromthemianworkofthesignificanceofinvestmentcontrolinthedecision-makingstageofsurveyingandmappingengineeringandtheinvestmentcontrolinthedecision-makingstage，thispaperdetailedlyanalyzestheinvestmentcontrolintheimplementationstageoftheproject.
关键词：投资控制;工程款计量支付;工程索赔
Keywords：investmentcontrol;measurementandpaymentofengineeringfunds;engineeringclaim
中图分类号：tU723.3文献标识码：a文章编号：1006-4311（2015）04-0089-02
1决策阶段投资控制的意义
1.1建设工程项目投资决策的含义建设工程项目投资决策是选择和决定投资行为方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济分析论证，对不同建设方案进行技术经济比较作出判断和决定的过程。监理工程师在建设工程项目决策阶段的投资控制，主要体现在建设工程项目可行性研究阶段协助建设单位或直接进行项目的投资控制，以保证项目投资决策的合理性。建设工程项目决策阶段，进行项目建议书以及可行性研究的编制，除了论证项目在技术上是否先进、适用、可靠，还包括论证项目在财务上是否盈利，在经济上是否合理。决策阶段的主要任务就是找出技术经济统一的最优方案，而要实现这一目标，就必须做好拟建项目方案的投资控制工作。
1.2工程项目决策阶段投资控制的意义在工程项目决策阶段，监理工程师根据建设单位提供的建设工程规模、场址、协作条件等，对各种拟建方案进行固定资产投资估算，有时还要估算项目竣工后的经营费用和维护费用，从而向建设单位提交投资估算和建议，以便建设单位对可行方案进行决策，确保建设方案在功能上、技术上和财务上的可行性，确保项目的合理性。
具体而言，通过可行性研究阶段投资估算的合理确定、最佳投资方案的优选，达到资源的合理配置，促使建设工程项目的科学决策;反之，该投资方案确定不合理，就会造成项目决策失误。另外，决策阶段所确定的投资额是否合理，直接影响到整个项目设计、施工等后续阶段的投资合理性，决策阶段所确定的投资额作为整个项目的限额目标，对于建设工程项目后续设计概算、设计预算、承包合同价、结算价、竣工决算都有直接影响。
通过监理工程师在决策阶段的投资控制，确定出合理的投资估算，优选出可行方案，为建设单位进行项目决策提供了依据，并为建设工程项目主管部门审批项目建议书、可行性研究报告及投资估算提供了基础资料，也为项目规划、设计、招投标、设备购置、资金筹措等提供了重要依据。
2决策阶段投资控制的主要工作
工程项目决策阶段的可行性研究是运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、适用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学依据。投资者为了排除盲目性，减少风险，一般都要委托咨询、设计等部门进行可行性研究，委托监理单位进行可行性研究的管理或对可行性报告的审查。
监理工程师在可行性研究决策阶段进行监理工作，主要是编制、审查可行性研究报告，其具体任务主要是审查拟建项目投资估算的正确性与投资方案的合理性;在可行性研究阶段进行投资控制，主要应围绕对投资估算的审查和对投资方案的分析、比选进行。
2.1对投资估算的审查
2.1.1审查投资估算基础资料的正确性对建设工程项目进行投资估算，咨询单位、设计单位或项目管理公司等投资估算编制单位一般应事先确定拟建项目的基础数据资料，如项目的拟建规模、生产工艺设备构成、生产要素市场价格行情、同类项目历史经验数据，以及有关投资造价指标、指数等，这些资料的准确性、正确性直接影响到投资估算的准确性。监理工程师应对其逐一进行分析。
对拟建项目生产能力，应审查其是否符合建设单位投资意图，通过直接向建设单位咨询、调查的方法即可判断其是否正确。对于生产工艺设备的构成，可对相关设备制造厂或供货商进行咨询。对于同类项目历史经验数据及有关投资造价指标、指数等资料的审查，可参照已建成同类型项目，或尚未建成但设计方案已经批准，图纸已经会审，设计概预算已经审查通过的资料作为拟建项目投资估算的参考资料。同时，还应对拟建项目生产要素市场价格行情等进行准确判断，审查所套用指标与拟建项目差异及调值系数是否合理。
2.1.2审查投资估算所采用方法的合理性投资估算的方法很多，而每种投资估算方法都各有各的适用条件和范围，并具有不同的精确度。如果使用的投资估算方法与项目的客观条件和情况不相适应，或者超出了该方法的适用范围，那就不能保证投资估算的质量。监理工程师应根据投资估算的精确度要求以及拟建项目技术经济状况的已知情况来审查投资估算所采用的方法的合理性。
在项目建议书、初步可行性研究阶段，对投资估算精度允许偏差较大时，可用单位生产能力估算法、资金周转率法等。在已知拟建项目生产规模，并有同类型项目建设经验数据时，可用生产规模指数估算法，但要注意生产规模指数的取值，调值系数等的差异。当拟建项目生产工艺流程及其技术比较明确、设备组成比较明确时，可运用比例估算法。
2.2对项目投资方案的审查对项目投资方案的审查，主要是通过对拟建项目方案进行重新评价，审查原可行性研究报告编制部门所确定的方案是否为最优方案。监理工程师对投资方案审查时，应做好如下工作：①列出实现建设单位投资意图的各个可行方案，并尽可能地做到不遗漏。因为遗漏的方案如果是最优方案，那么将会直接影响到可行性研究工作质量，直接影响到投资效果。②熟悉建设工程项目方案评价的方法，包括项目财务评价、国民经济评价方法，以及评价内容、评价指标及其计算、评价准则等。要求监理工程师对拟建项目建设前期、建设期、建成投产使用期全过程项目的费用支出和收益以及全部财务状况进行了解，弄清各阶段项目财务现金流量，利用动态、静态方法计算出各种可行性方案的评价指标，进行财务评价。监理工程师通过对方案的审查、比选、确定最优方案的过程就是实现建设工程项目方案技术与经济统一的过程，也就同时做到了投资的合理确定和有效控制。
参考文献：
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投资项目的方案篇5
在一定范围内，土地整治项目的全寿命期费用中，设置费和经营管护费存在此消彼长的关系：随着项目效益的提高，其设置费增加，经营管护费降低；反之，项目的效益降低，其设置费降低，但经营管护费会增加。全寿命期成本呈马鞍形变化，全寿命期成本为最小值时，所对应的效益是从经济成本考虑的最适宜效益水平。土地整治项目的特点是投资者与生产经营者相分离，即设置期由政府投资建设，而在生产经营期，由项目区群众筹资或政府进行部分补助从事农业生产、对相应工程设施进行管护。土地整治项目作为工业反哺农业的“民心工程”、“德政工程”，从维护项目区农民群众利益的角度出发，加强设置期的投资管理显得尤为重要。投资管理贯穿于土地整治项目的设置期，即项目建设的全过程，这是毫无疑义的，但必须重点突出。根据国外描述的不同建设阶段影响建设工程投资的坐标图，影响项目投资最大的阶段是约占工程项目建设周期四分之一的技术设计前的工作阶段。因而项目投资管理的重点在施工以前的策划决策和设计阶段，而在项目做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。设计阶段是分析处理工程技术和经济的关键环节，也是有效控制工程投资的重要阶段。据西方一些国家分析，设计费一般只相当于工程全寿命期投资费的1%以下，但正是这少于1%的费用却基本决定了几乎全部随后的费用。
2策划决策阶段的投资控制
工程项目策划可分为总体策划和局部策划两步。总体策划一般是指在项目立项决策过程中所进行的全面策划，而局部策划可以是对全面策划任务进行分解后的一个单项或专业性问题的策划。不论总体策划还是局部策划，都是在构思多方案的基础上，通过方案比选，为决策提供依据。方案比选包括技术方案比选和经济效益比选。总的原则是在满足国家和行业标准、规范要求的前提下，达到技术先进适用、经济合理与农业发展的总体要求相适应，最终选择能更好地满足土地整治目标的方案。由于不同方案的投资额、项目效益、投入的时间、工程设施的寿命期不同，因此比较各种方案时必须有一定的前提条件和规范的判断标准：首先，应进行各个方案的绝对(经济)效果检验，即方案的可行性检验，利用经济评价指标的判断标准剔除不可行的方案；其次，考察方案的相对最优性，称为相对(经济)效果检验，从而确保最终选择的方案不仅可行而且最优。针对备选方案所对应的寿命期、资金是否有限制、投资数额是否相差过大、环境成本、社会成本等，进行全面调查研究和深入分析，并结合项目效益分析情况，比选出最佳投资方案，为项目的立项审批奠定基础。对于政府投资的土地整治项目来说，投资决策前需要在项目选址和土地清查的基础上，进行可行性研究，并编制投资估算。此阶段的投资估算经财政和国土部门批准后，即是项目设计任务书中规定的项目投资限额，对项目施工图设计和预算起控制作用，其对投资估算精度的要求为误差控制在10%以内。
3设计阶段的投资控制
土地整治项目技术上比较简单，故简化为施工图设计阶段进行。设计阶段控制项目投资的主要方法是通过多方案技术经济分析，优化设计方案；同时通过推行限额设计和标准化设计，有效控制工程投资。设计方案的评价与优化是通过技术比较、经济分析和效益评价，正确处理技术先进性与经济合理性之间的关系，力求达到技术先进与经济合理的和谐统一。设计方案的评价与优化通常采用技术经济分析法，即将技术与经济相结合，按照项目经济效果，针对不同的设计方案，分析其技术经济指标，从中选出经济效果最优的方案。由于设计方案不同，其投资、效益、工期和设备、材料、人工消耗等指标均有差异，因此技术经济分析法不仅要考察工程技术方案，更要关注工程投资。设计优化是使设计质量不断提高的有效途径，在设计招标及设计方案竞赛过程中，可以将各方案的可取之处重新组合，吸收众多方案的优点，使设计更加完美。而对于具体方案，则应考虑在保证工程质量、工期、安全、保护环境的基础上，追求全寿命期成本最低。
4结语
投资项目的方案篇6
关键词：项目投资经济决策经济评估
一、项目投资经济决策简介
一般来说，投资方案可分为完全相互排斥方案、不完全相互排斥方案、独立方案等。除上述三种外，还有先决方案与不完全先决方案等投资项目。最常见的是完全相互排斥方案与独立方案两种，因此我们仅讨论与分析这两类方案的决策问题。
1.完全相互排斥(简称互斥)方案的经济决策
由于互斥方案彼此都有排它性。所以对于这类方案的决策，必须进行两两比较，最后选出―个最优的。这样一来，若有n个互斥方案，则需要进行n(n-1)/2次的比较。才能得出决策结果。进行互斥方案经济决策时，要求被比较的方案具有相同的有效期、具有同样的时分特性(即现金流值发生的时间间隔相等，或者可化成相等)、具有相同的要求投资收益率，另外被比较的方案中各种费用规定的正负号必须相同。其经济决策可用指标法或增量法进行。对同一问题无论用上述哪种方法进行决策，只要没有人为的计算错误，结论总是相同的。
2.独立方案的经济决策
独立方案就是指这些方案彼此之间存在选择与比较的可能性，每一个方案是否被接受和采用，只取决于方案的本身。独立方案经济决策的问题，实质上就是运用投资方案项目经济分析和评估的基本方法。根据所要求的经济指标，判定项目取舍的问题。因此，对于独立方案的经济决策，可以采用现值法、终值法、投资收益率法等。总之，对于独立方案的经济决策，就是采用上述几种最常见的方法进行分析和评估，方案是否被接受只取决于方案本身，与其它方案无关。
二、项目投资经济评估
项目经济评估是在做好产品(劳务)市场需求的预测及工厂厂址选择、工艺技术选择等工程技术研究的基础上，计算项目投入的费用和产出的效益。财务评估是从项目可能带来的财务成果出发，对项目本身或项目的直接承受者所作的经济效果的评估，从企业的经济利益角度考察项目的盈利性。下面对项目的经济评估作较详细的讨论与分析。
1.财务评估的作用
财务评估的作用首先就是判定项目本身或对企业的财务成果，即项目是盈利或亏损，以及盈利或亏损的金额或程度，使项目的直接承受者心中有数；其次为国家正确调整财政金融政策和利用经济杠杆使国家利益和企业利益趋于一致，提供应采用的措施和建议。尤其对于两种评估不一致的项目，财务评估的结论，将为上述调整提供确实的依据，从而协调国家同企业的利益关系。最后，为项目投资者实施项目作出资金规划，以解决资金的供需平衡和谋求最有利的筹资方式、渠道与办法。
2.财务评估的原则
财务评估在资金来源较多的条件下，尽可能选择最有利的方式、渠道和办法。为了正确预测投资费用、生产成本，一定要首先确定清楚项目范围，一个企业除了生产厂区内的活动，还有各种投入品的供应，产品的交付及辅助设施的投资和运营等。确定计算期限，其是项目经济评估中，人为规定的项目计算寿命。在确定项目计算寿命时综合考虑项目的自然寿命和技术进步的情况。若计算期定得太短，评估中便会漏算项目在后期所发挥的效益，以至使可行的项目变成不可行。若计算期定得偏长，评估中的部分效益将是虚的，以至人为地夸大了评估结果。
3.项目财务评估主要步骤和内容
财务评估在项目的机会研究阶段就要开始做起，直到项目评估的审批报告完成为止。从粗到精、从慨略到具体地进行。要做到论据充分、计算可靠。其主要步骤和内容如下：
(1)基础准备，包括产品销售预测、技术方案的拟定和完善、产品价格预测(由企业订价的产品)、投资估算等。
(2)编制财务报表，项目的财务报表在决策之前是一种事前的估算(预算)报表。财务评估的报表，最主要的报表有两种：一是资金来源与运用表；一是现金流量表。
(3)进行项目的财务成果评估，首先确定适当的评估指标，在对投资项目进行财务评估时，其所需的工程项目的投资额、产品成本、销售量、销售价格、投资项目寿命期等有关数据进行确定性评估。其次进行财务成果评估，常使用的指标有净现值、内部收益率、回收期及简单投资收益率等多个指标。然后进行不确定性评估，在对项目有较大影响的关键变量的可能值都可以鉴别和考虑的条件下，对每个相关变量都要估计出具有明显发生机会的可能数值和该数值的发生概率的条件下，对投资项目所进行的经济评估。最后选择合适的评估方法，一般采用指标法与增量法两种方法。
(4)费用―效益(收益)的识别，在项目的财务评估中，费用与收益的识别，就是要站在企业的角度上，正确地判定现金流量中哪些是贸用，哪些是效益。一般说来，凡资金从企业内部流出，则为费用；从企业外部流入，则为效益。依据上述原则，费用与效益一般是容易判定的。对于税金、固定资产折旧、资产回收（包括固定资产残值和流动资金的回收）、财政补贴等难以确定的，根据实际情况判定。
(5)财务报表的编制，其概括资金来源与运用表的编制、还本付息方案的研究、现金流量表编制等。
(6)资金成本与财务标准折现，资金成本的大小是随资金的结构而定的。资金成本包括借款资金的成本、股本资金的成本、全部资金成本等。财务标准折现率是财务评估中重要的评估标准。一般来讲，作为评估参数的财务标准折现率应该选投资者期望资金达到的标淮收益率。
参考文献：
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[2]陈武.企业项目投资决策方法综述―兼论四维决策框架体系[J]工业技术经济2011(1)
投资项目的方案篇7
第二条：本规定适用于本市行政区域内的建设项目。
第三条：建设项目的招标方案或不招标申请的核准事项，按以下分工办理。
（一）应当报送省发展改革部门审批的项目，由省发展改革部门（招投标管理机构）核准；
（二）应当报送设区市发展改革部门审批的项目，由设区市发展改革部门（招投标管理机构）核准；
（三）应当报送县级发展改革部门审批的项目，由县级发展改革部门（招投标管理机构）核准。
第四条：方案核准范围：
（一）煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目；
（二）铁路、公路、管道、水运以及其他交通运输业等交通运输项目；
（三）邮政、电信枢纽、通信、信息网络等邮电通讯项目；
（四）防洪、灌溉、排涝、引（供）水、滩涂治理、水土保持、水利枢纽等水利项目；
（五）道路、桥梁、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市设施项目；
（六）生态环境保护项目；
（七）供水、供电、供气、供热等市政工程项目；
（八）科技、教育、文化、卫生、社会福利、体育、旅游等项目；
（九）商品住宅（包括经济适用住房）项目；
（十）其他基础设施和公用事业项目。
（十一）与工程建设项目有关的勘察、设计、监理、重要设备、材料等的采购；
（十二）医疗机构的医疗设备和药品的采购；
（十三）政府集中采购；
（十四）国家资助的科研课题项目；
（十五）政府特许经营项目投资主体的选择；
（十六）政府投资项目组建者的选择；
（十七）道路、供水、电力等由国家垄断或者控制的设施或产品经营权的选择。
第五条：方案核准资金性质：
（一）使用各级财政预算资金的项目；
（二）使用纳入财政管理的各种政府性专项建设资金的项目；
（三）使用国有企业事业单位自有资金，并且国有资产投资者实际拥有控股权的项目；
（四）使用国家发行债券所筹集资金的项目；
（五）使用国家对外借款或者担保所筹集资金的项目；
（六）使用国家政策性贷款的项目；
（七）国家授权投资主体融资的项目；
（八）国家特许的融资项目；
（九）使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目；
（十）使用外国政府及其机构贷款资金的项目；
（十一）使用国际组织或者外国政府援助资金的项目。
第六条：方案核准规模：
（一）施工单项合同估算价在七十五万元人民币以上的；
（二）重要设备、材料、医疗设备、药品、政府采购等货物的采购，单项合同估算价在二十五万元人民币以上的；
（三）勘察、设计、监理、科研等服务，单项合同估算价在十五万元人民币以上的；
（四）单项合同估算价低于第（一）项、第（二）项、第三）项规定的标准，但总投资额在八百万元人民币以上的；
（五）总投资额八百万元以上的政府特许经营项目投资主体的选择；
（六）总投资额八百万元以上的政府投资项目组建者的选择；
（七）年经营额八百万元以上道路、供水、电力等经营权的选择。
第七条：方案核准内容：
（一）建设项目的勘察、设计、施工、监理、重要设备、材料等采购活动是全部进行招标还是部分进行招标，其中拟部分进行招标的，应当提供书面材料对不招标部分说明理由；
（二）建设项目的勘察、设计、施工、监理、重要设备、材料等各个拟招标部分的招标估算金额。
（三）建设项目的勘察、设计、施工、监理，以及重要设备、材料等采购活动是采用委托招标方式还是采用自行招标方式进行招标。
第八条：方案核准时间：项目单位应当到市发改委办理招标方案核准手续,应招标的项目，属下达资金计划的项目在资金计划下达前办理方案核准，其它项目均在组织招标投标活动开始前办理招标方案核准；不招标项目在项目开工前，办理不招标申请核准。
第九条：方案核准提交材料：
（一）审批类（含下达投资计划）项目：
投资计划；初步设计；规划许可证；招标方案核准申请。
（二）核准类项目：
投资核准证；初步设计和投资概算；规划许可证；招标方案核准申请。
（三）备案类项目：
投资备案证；初步设计和项目投资概算；规划许可证；招标方案核准申请。
（四）政府投资项目和其它重要项目：
政府审批依据；初步设计和投资概算；招标方案核准申请。
（五）项目单位自定工程和货物采购项目：
初步设计和投资概算；招标方案核准申请。
第十条：招标方案核准前，建设单位不得与任何招标机构签订合同；招标方案核准后，建设单位方可与招标机构签订委托合同。
第十一条：项目建设单位或者招标机构在组织招标投标活动中，因项目情况变化拟调整已经核准的招标方案的，应当到原核准部门重新办理核准手续。
第十二条：发展改革部门工作人员应当严格按照法律、法规和规章的规定办理招标方案核准，不得指定和强制项目建设单位委托招标机构。
第十三条：发展改革部门应当密切配合其他行政监督部门工作，在招标方案或者不招标申请核准后五个工作日内，将核准的招标方案或者不招标申请抄送同级人民政府有关行政监督部门，但由发展改革部门直接监督管理的建设项目除外。
第十四条：违反本办法规定，依法应当进行招标的项目的招标方案应当办理核准手续而未办理的，或者未按核准的招标方案进行招标的，由发展改革部门依照《**省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》第四十四条规定，责令项目建设单位限期改正，可以处一万元以上五万元以下的罚款；情节严重的，依照《工程建设项目施工招标投标办法》（国家计委等第30号令）和《工程建设项目勘察设计招标投标办法》（国家发展改革委等第2号令）的有关规定，认定其招标无效，责令其先行办理核准手续，重新进行招标。
第十五条：市发展改革和监察部门应依照《中华人民共和国招标投标法》等有关法律、法规监督检查。
第十六条：市发展改革部门有关工作人员在招标方案和不招标申请核准、招标投标活动监督执法过程中不得向项目建设单位收取任何费用。
投资项目的方案篇8
关键词 城市轨道交通 投资控制 价值工程 限额设计
伴随我国城市化进程的加快,城市轨道交通工程作为大城市交通组织的重要手段,日益引起广泛的关注,如何合理确定投资规模以及如何有效地控制投资,已成为轨道交通建设管理领域的重大课题。本文从设计咨询阶段投资控制的手段和方法研究入手,对轨道交通工程投资目标的合理确定和投资控制手段进行探讨。
1设计咨询阶段进行投资控制的重要意义
投资控制是项目管理的核心目标之一,围绕项目生命周期成本发生规律(见图1所示)可以发现,只有在项目早期进行投资的优化控制,才能取得最佳的成本控制效果。
在项目设计咨询阶段,项目的具体实施方案仍处于研究优化阶段,投资具有较大的可调整性,投资控制活动对项目投资具有最大的影响力,采取价值工程等手段,围绕功能分析和成本分析确定合理的项目投资目标,可以有效地降低项目投资。
到项目施工阶段,设计方案已开始实施,项目投资基本稳定,投资控制活动对项目投资的影响力已低于20%,项目成本控制的重心在于通过招投标选择优秀的施工承包商,通过严格的设计变更管理、有效的施工组织优化,保证项目投资整体受控并实现一定的节约。www.133229.com
在项目运营维护阶段,项目已经建成,投资控制活动对项目投资的影响已经很微弱,投资控制的重心在于实现预定的运营方案和成本设计方案,并根据实际运行效果进行局部的改良,以达到部分节约运营成本的目的。
因此,项目投资控制活动的关键在于抓好设计咨询阶段的投资控制和活动。
2投资控制的主要管理工具和手段
根据国内城市轨道交通工程项目管理和设计咨询工作实践,价值工程和限额设计是有效的投资控制工具和手段。
价值工程是投资控制的关键分析管理工具,从功能与成本的合理匹配入手,在保证工程安全和基本功能需求的基础上,减少冗余功能,优化有效成本费用的功能贡献,以达到充分发挥成本费用效益的目的。应该说,价值工程是投资控制的核心分析和管理手段,同时也上升为项目管理的关键理念之一。
限额设计是目标管理在投资控制方面的具体运用,在价值工程思路的指导下,围绕价值分析确定的限额投资目标,通过细化的多方案经济比选、设备选型分析等手段,确保设计过程投资控制在预定目标之内,其核心在于限额目标的合理确定、严格的过程控制,包括严格的设计变更管理。
在项目投资管理过程中,价值工程与限额设计两种手段的关系见表1。
3设计咨询阶段投资控制的目标与手段
设计咨询阶段通常划分为总体设计、初步设计、施工图设计和后期服务四个阶段。各阶段投资控制工作从粗到细,逐步深入,采取价值工程研究、方案比选、方案优化、设备选型等手段,充分挖掘投资节约潜力,在设计咨询阶段就保证工程投资的有效控制。
3.1各阶段目标和主要手段
项目投资控制工作总目标为:在满足功能需求、质量标准的基础上,设计投资控制在预定目标范围内。项目投资控制目标与手段的阶段分解见表2。
3.2设计咨询投资控制工作流程
设计咨询投资控制工作流程见图2。
3.3投资控制管理活动的基本原则要求
(1)价值工程作为投资控制活动开展的主线和起点,必须基于价值工程成果。通过对项目功能、业主需求的全面分析,从大交通、多专业综合角度,进一步寻找提高项目成本效益水平的手段,研究其与项目全寿命周期成本的合理匹配,在综合比较同类工程技术经济指标的基础上,提出本项目限额设计的具体指标,报业主批准作为项目投资控制和限额设计控制的依据。
(2)设计咨询工作应遵循“安全第一、标准适度、经济合理”的原则开展,在投资限额目标的基础上,结合项目设计内容进一步分解投资,明确投资控制主要指标,在编制设计概、预算时逐步细化落实。
(3)在保证项目功能和设计质量的前提下,设计工作按投资限额开展,在限额设计范围内充分运用价值分析、多方案技术经济比较等技术手段,对设计方案进行优化,降低工程投资、严格控制投资概算。
(4)设计方案比选都应进行技术经济比较,并推荐采用性能价格比最优的方案。经济比选应根据阶段设计成果,采取相应的投资估算指标,保证估算的准确性和比选结果的有效性。
(5)设计概算依据当地概算定额等计价法规规定编制,采用市场价格必须多方询价,选择适中的价格,保证投资的准确性和合理性。在投资编制过程中,还应适当考虑涨价、不可遇见因素可能导致的风险损失。
(6)重视过程检查,将限额设计作为项目设计工作例会的重要内容,定期根据进展情况,检查限额设计目标执行情况,及时对影响投资控制的因素进行分析,采取有效措施,保证工程投资控制在预定目标范围内。
(7)严格控制扩大初步设计和施工图设计的变更,设计变更必须提出经济影响后果分析,重大方案变更必须提出技术经济比选方案,经审批后方可实施,确保工程概、预算不突破限额目标。
3.4各设计咨询阶段投资控制管理要点
3.4.1总体设计阶段
价值工程是总体设计阶段投资控制活动的主线,通过价值工程研究成果,确定适宜的项目目标投资,为后续投资控制活动的开展奠定基础。
(1)功能分析:识别业主功能需求要点,明确项目总体设计的总目标,并分解确定各工点系统功能目标。
(2)各专业围绕所识别功能开展设计优化。
(3)依照当地价格水平进行详细投资估算,估算指标精度应与设计方案深度相符。
(4)分析项目总投资及分项投资指标,并与类似工程比较,研究分析差异,确定下一步方案优化重点。
(5)按照价值工程要求,对项目功能、成本全面评估。
(6)进行项目投资风险分析和经济评价,为业主融资方案优化和投资控制提供决策支持。
(7)确定限额设计总指标和分项指标。
3.4.2 初步设计阶段
初步设计阶段是设计咨询活动中最重要的阶段,通过在预定投资目标下开展的方案比较、方案优化和价值工程研究活动,编制完成项目初步设计文件和初步设计概算,基本确定本项目投资。
(1)方案深化,并对投资有重要影响的方案进行多方案经济比选。
(2)编制确定本项目设计概算编制原则,统一投资计算办法。
(3)对设计方案进行总体审查,重要方案可邀请外部专家论证,寻找方案功能成本性价比的最优匹配。
(4)检查设计过程的限额设计执行情况,重点检查设计方案和重大设备选型。
(5)稳定设计方案和外部规划衔接条件。
(6)编制初步设计概算,并对投资指标进一步对比分析,检查限额指标的执行情况。
(7)评审确认初步设计概算。
3.4.3 施工图设计阶段
施工图设计阶段是项目投资的细化落实阶段,在初步设计文件基础上,细化设备材料选型和具体设计工作,在初步设计概算限额内进一步挖掘投资节约潜力。
(1)在初步设计概算投资限额范围内,进一步深化方案、设备询价比选,对超限额的设计方案必须分析原因,不合理提高预定功能标准或投资浪费的设计方案一律否决。
(2)严格设计变更管理,必须结合对项目功能的影响,进行多方案经济比选,控制投资在限额范围内。
3.4.4后期服务阶段
后续服务阶段主要是监控投资的发生过程,并对投资管理的总体效果进行评价和总结。
(1)严格设计变更管理,所有变更都必须附投资影响分析,超限额变更方案必须经原限额审批主管批准;
(2)总结分析项目投资管理过程,对限额目标设置的合理性、投资控制管理流程与实际操作情况、变更管理情况、项目遇到的风险因素及对投资的影响和控制手段、投资控制活动的总体效果等进行综合评价和总结,以提高后续项目的投资管理能力。
参考文献
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投资项目的方案篇9
关键词：建设项目；投资估算；模拟设计；探究
全过程造价管理被广泛应用于各类建设项目，对项目影响最大的是决策阶段的投资估算，精确的投资估算是建设项目实施的重要基础。为了提高投资估算的精确度，本文在案例实证研究中使用明确需求、构建模型、评估模型、生成设计的模拟设计生成方法，对项目投资进行估算。
1投资估算的模拟设计生成
1.1明确需求
建筑项目的影响因素较多，各因素都会对项目造成不同程度的影响，所以项目投资应根据实际要求制定，明确建筑项目的具体需求，如：项目定位、工程质量、市场需求、交付后的运营管理，等等。在明确需求的基础上，从建设环境、目标现状、功能分区、项目管理、施工技术等方面对需求进行分析、提炼，进行项目决策的风险评估，形成初步的投资估算，确定项目的建设规模、建设工期、产品质量等指标。此阶段的项目投资较粗略，因为项目的建设方案还未最终确定，所以投资估算的精度在±50%左右。
1.2构建模型
以项目的具体需求和整体估算指标为基础，编制需求方案和实施计划，利用软件构建模型，并具体设计项目的投资估算实施细则。技术人员通过模型能够明确项目的总平面布置、建筑高度、建筑层数、外形轮廓等具体要求，依据投资定额对项目建筑面积、道路面积、绿化面积等进行投资估算，此阶段的投资估算精度有所提升，可达到±30%左右。目前建筑信息模型（Bim）被广泛应用于建筑工程的勘察、设计和施工，对项目的施工方案制定、施工组织设计和造价控制起到重要的促进作用。在项目决策阶段使用Bim技术，建立Bim模型，技术人员能够通过软件精确提取工程量，用于项目投资估算的计算，为项目决策提供科学依据。使用Bim模型不仅能提高项目投资估算的精度、有效控制项目投资造价，还能提升项目建设的作业效率。
1.3评估模型
评估模型对建设项目投资估算的模拟设计生成具有重要作用，需要评估者具备较高的专业技能水平和丰富的实践经验。项目实施过程中需要解决的问题较多，仅通过模型得到的投资估算具有一定的技术局限性，需要专业技术人员综合考虑项目的建设影响因素，同时还要对项目所在地的经济发展水平、自然规律，社会道德、当地风俗等进行调查研究，对项目的设计方案、施工方案、风险应对方案等进行评估，尽可能地完善项目模型设计。工程技术人员不仅要对建设方案和技术方案进行评估，还要对项目的进度、质量、资源、风险等影响项目投资的因素进行分析。根据实际情况可选择市场比较法、成本估价法、收益还原法等完成模型评估，得出建设模型的最优设计方案，为建筑工程的实施创造有利条件。
1.4生成设计
生成设计是建设项目投资估算模拟设计生成的最后工作环节。工程技术人员构建项目建筑模型并完成相应的评估工作，在确定建筑工程、结构工程、水电暖通工程、室外工程等设计方案的基础上，使用科学的投资估算方法，对项目工程进行分项估算，评估建设工程的其他费用和不可预见费。此时的投资估算精度将会进一步提升，可达到±10%，能够满足建筑工程项目的建设要求。须注意此阶段的投资估算与项目最终投资存在一定偏差，除政策、经济因素的影响，偏差的产生在较大程度上取决于项目实际施工与方案设计之间的差异。
2模拟设计生成与传统投资估算的对比
（1）传统投资估算方法，如生产能力指数法、比例估算法、系数估算法等，对工程资料的依赖性较大，并且需要类似工程的经济参考指标，否则很难进行建筑项目的投资估算；使用模拟设计生成法进行投资估算，可直接通过建筑模型对项目的建设方案进行研究，得到的投资估算是工程各分项项目投资估算的汇总结果，对建成工程的依赖性较低，得到的投资估算结果具有较高的合理性和客观性。（2）模拟设计生成的投资估算时间比传统估算法长，但能对项目的模型构建、设计方案分析、、施工图设计、项目实施等工作能够起到重要的指导作用，对建筑工程项目的整体实施也能起到积极的促进作用。（3）使用传统方法或使用模拟设计生成法进行估算投资，都要求造价工作人员具备较高的专业技能水平、良好的职业素质和认真工作的态度，根据项目实际需求使用科学的方法开展建筑工程的投资估算工作。
3案例分析
省会城市为提高城市建设水平，吸引更多的投资者，计划建设国宾馆。简述国宾馆建设项目的投资估算模拟设计生成如下。根据项目的计划要求，综合考虑项目周边环境和建设标准等因素，预计该国宾馆建筑面积为88000m2，其中地上建筑面积为67000m2，地下建筑面积为21000m2。根据国内相关标准和工程实际情况，构建建筑模型，确定项目的层数和外形设计，使用市场比较法对该国宾馆建筑模型进行评估。最后确定项目的建设方案：项目一、二层为框架结构，石材和玻璃幕墙结合建造，以五星级标准配置电气、智能化系统、冷热水系统、变频多联空调系统等。最后参考同类建成工程，使用概算指标法对工程项目进行估算，得到该国宾馆项目的投资估算为8.9亿元（不含室内精装修），估算精度控制在±10%以内，国宾馆项目的投资估算详见表1。由此可见，使用模拟设计生成法进行工程项目的投资估算，有助于提高项目投资估算的精度，并可把计算精度控制在合理范围内。
投资项目的方案篇10
1.内容：
(1)项目概况;
(2)可行性研究的主要依据;
(3)项目需求及目标分析;
(4)项目建设选址;
(5)项目建设方案;
(6)外部配套条件分析;
(7)项目实施方案(含实施进度计划、项目法人组建方案、招标方案、实施代建制方案等;
(8)土地利用与移民安置方案;
(9)环境影响评价;
(10)投资估算;
(11)资金筹措方案;
(12)费用效果分析;
(13)社会影响分析;
(14)风险分析;
(15)结论和建议。
2.重点关注的问题：
(1)项目需求及目标定
(2)项目建设方案(建设地址选择、占用土地、建筑方案、公用工程等);
(3)项目实施方案;
项目实施应特别强调实行代建制。政府直接拨款投资的项目，应重视招标方案的分析制定，按照《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国政府采购法》等政策法规的要求进行。
(4)土地利用与移民安置方案。
对于以土地划拨方式用于国家机关和军事用地等项目的建设，应根据项目建设方案，确定永久征地和临时占地范围，进行征地拆迁影响的相关调查，分析拆迁安置计划是否符合项目影响人群的实际情况;对拆迁补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等内容的合理性进行分析，判断是否存在盲目扩大拆迁规模的情况，拆迁补偿和安置措施是否存在人为降低标准，侵害居民合法权益的情况。
(5)环境保护措施方案及环境影响评价
对于可能对环境产生重要影响的政府投资项目，应基于减少污染排放，强化污染治理，保持环境可持续能力的原则，结合环境影响评价的要求提出可行的环境保护措施方案。
对涉及自然及文化遗产保护的项目，应研究提出相应的保护措施方案。
环境保护措施方案通常可包括在项目建设方案之内，而环境影响评价及其报告则另成体系，由具有专项资质的咨询单位负责编制，并由国家或地方环境保护主管部门负责审批。
(6)投资估算：
进行建设投资和流动资金的估算，并对建设投资及其构成的合理性进行分析评价。
(7)资金筹措方案：资金筹措方案评价包括：
①评价拟建项目采用的政府注资方式的合理性;
②资金来源的可靠性以及项目所需投资能否得到足额、及时供应;
③项目法人单位自筹资金投入在数量和时间安排上能否满足项目建设需要。
(8)费用效果分析
①政府直接投资的公益性项目的产出效果一般不能货币量化，应尽可能地采用非货币的量纲进行量化，采用费用效果分析的方法对项目建设方案分析比较，进行经济合理性评价;
②难以进行量化分析的，应进行定性分析。
(9)社会评价(社会影响分析)
涉及扶贫、区域综合开发、文化教育、体育、公共卫生等具有较强的社会发展目标的财政拨款投资项目，应重视社会影响的分析和评价，在社会调查的基础上识别关键利益相关者，分析主要利益相关者的需求、对项目的支持意愿、目标人群对项目内容的认可和接受程度，评价投资项目的社会影响，并在确认有负面影响的情况下，阐明需要解决的社会问题及解决方法，提出减轻负面社会影响的对策措施，并使措施方案能够考虑到性别、民族及其他社会差异因素，符合当地的社会风俗习惯。