商业综合体市场研究篇1
关键词：城市综合体发展策略
中图分类号;p258]文献标识码;a
一、引言
近年哈尔滨市综合体迅速发展，国内大型商业地产商万达、华润、鲁商、银泰等不断涌入。同时《哈尔滨日报》城事・调查刊登了《冰城商业中心“高烧”？》社论，刊登了戴德梁行（DtZ）和泰和上德等商业咨询有限公司对哈市商业物业市场与其结构进行了全面调查分析，指出哈尔滨的商业中心发展规划存在很大的盲目性，缺乏科学性与可操作性，就目前哈市的商业物业面积而言，虽然无法确定是否已经完全饱和，但日趋激烈的竞争态势足以说明目前哈市的商业物业市场容量无法接纳更多的大型商业中心。因此本次研究从规划、经济、社会等多方面研究哈尔滨市城市综合体如何健康快速正确发展。[1]
二、哈尔滨市城市综合体现状
2.1现状概况
哈尔滨目前城市综合体的建设处于起步阶段。已建、在建及已批未建的城市综合体共计20个，总用地面积约1500万m2，总建筑面积约3500万m2。(图1)总体特点如下：
（1）空间分布：现状以线状集聚分布为主，主要沿通达性好、流量大的交通线两侧形成条带状结构，主要分布在北环路――长江路沿线，以及建设新区如哈西新区、群力新区等附近。
（2）发展特征：现状发展日臻成熟，目前正处在以“老区”开发为主向城市新区，副中心及核心地段全面发展阶段，以商业为核心驱动向档次多样化，高品质及创新化成为市场主流，基本为区域内标杆，开始国际级高端配套，城市正面临全面升级。
2.2特征分析
（1）发展格局解析
哈尔滨已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的哈尔滨商业、商务大格局正悄然展开。目前在建的大型商业综合体项目十多个，大多数体量都是100万平方米以上；而随着城市规划推进及经济发展，将逐渐形成五大区域竞争格局：中心老城区区域、群力CBD及哈西新城区域、长江路沿线区域、非典型区域（松北及利民）。
（2）发展特征解析
就个体特征来看，哈尔滨市综合体可分为主流型和精品型两种类型，正向超大规模资源型发展。主流型代表项目哈西万达和华润欢乐颂，依托地段价值的常规综合体开发，总建筑面积约30万―100万左右，同质化严重；精品型代表项目麦凯乐、群力远大，项目的特质显著，整体规模较小，约20万左右，通常以主题商业带动写字楼及住宅公寓为主。[2]
2.3存在问题
(1)空间布局不均衡，各区差距明显：主要的城市综合体分布在道里区和南岗区，其他各区城市综合体设施缺乏。
(2)缺乏高端定位和休闲、娱乐功能，建设水平与国外先进案例存在差距：中档商品过多，商业地产竞争日益激烈，与之相对应的是高档商品不足。先建设后招商的落后开发模式与商业市场需求脱节；部分大型城市综合体经营及管理分散，产权式商铺租金炒作行为严重，商业地产档次、人气提升不上去，使得大量商铺闲置。
(3)与交通枢纽结合不紧密：由于城市综合体现状以线形沿道路分布为主，交通干道对商业氛围切割影响较大，人车矛盾突出；此外城市综合体内部交通组织及停车场地设计也存在考虑不足问题。[3]
三、城市综合体发展策略
3.1开发总体策划
（1）哈尔滨市被誉为我国的音乐消夏之都和冰雪文化之都，其独特的休闲娱乐文化更是吸引无数游客慕名而来。因此，可以考虑增加休闲、娱乐、餐饮的产品和服务的数量，降低写字楼和公寓的比例的方式来定位其业态组合。
（2）通过市场调节适当提高开发门槛，注重开发商品牌实力，减少由于开发商实力不足造成影响城市整体环境。
（3）依据城市总体规划对不同区域的功能定位，结合不同区域发展影响因素，体现区域特色，采取差异化经营。
3.2分圈层开发指引
从城市空间角度来看，分圈层指定开发指引，促进城市综合体在不同区域布局有不同的驱动因素，提出不同的发展策略，相互协调发展，符合城市总体规划要求。按照城市的空间结构和总体城市设计布局主要分为三类：城市核心区，城市开发新区和城市郊区。(图2)
1、城市核心区开发策略
（1）特征分析
城市核心区主要指城市中心CBD区域及副中心区域附近，是城市经济最发达、基础配套最完备、人流最为密集的地区，也是城市最繁荣的区域，具有强大的辐射力。[4]
（2）开发策略
核心区城市综合体布局：可以适当提高项目容积率，集约土地利用；缩减公园、广场、展馆等功能空间，增加商业、写字楼、住宅及公寓的供应；利用市场需求，可以选择超前功能，体现区域特色；采用立体化交通设计，增加地下停车位，多设置出入口，鼓励公交系统使用。[5]
2、城市开发新区布局策略
（1）特征分析：城市开发新区紧邻核心区，拥有良好的交通条件，居民消费能力很强；周边重要设施包括大型体育场、城市公园及广场、大型休闲娱乐中心及城市重要功能建筑，居民认可度高，人流较为密集。
（2）开发策略：功能要素宜多样化，可增加休闲娱乐设施、公园、广场、会展中心等体现社会、文化价值的功能空间；根据市场需求配置商业、写字楼及住宅的规模，增加市场辐射力；停车场宜多种方式并存，平面交通及立体交通共同布局，并注重与外部交通的衔接；建筑布局采用高低层建筑混合搭配，建筑景观可超前设计。[6]
3、城市郊区布局策略
（1）特征分析：城市郊区主要指城市近郊城镇，该区域土地供应量大，随着城镇化进展及城市外向型发展，城市产业向外转移力度加大，交通条件逐步改善，基础设施日益完备，同时郊区环境优美，房价较低，吸引逐步增加，具备良好的工作生活基础。[7]
（2）开发策略：可以适当降低项目容积率，加大住宅、公寓的供应，增加休闲娱乐功能设置，适当减少商业、写字楼供应；停车场以露天为主，增大水平交通的比例，以多层或小高层建筑为主；建筑景观可以适当超前，以增加吸引力。[8]
3.3城市综合体布局规划
规划结合城市商圈、城市轨道交通、城市大型交通枢纽、城市BRt、城市主要干道、城市重点发展区域等影响因素选择。规划建设地面城市综合体32处，其中大型城市综合体为市级城市综合体，结合中心城区“一核两翼”的空间结构设置；小型城市综合体为社区级城市综合体服务于城市分片区自身，结合片区中心设置。(图3)[9]
参考文献
[1]李晓刚.城市综合体布局规划研究――以厦门为例.现代城市研究，2010.12
[2]李蕾.开放下的聚合――城市综合体的规划布局设计解析.城市规划学刊，2009.6
[3]刘贵文；曹健宁.城市综合体业态选择及组合比例：以美国托莱多市为例.城市问题，2010.5
[4]哈尔滨市城乡规划设计研究院.哈尔滨市总体规划（2011――2020）.2010
[5]董贺轩；卢济威.作为集约化城市组织形式的城市综合体深度解析.城市规划学刊，2009.1
[6]凌晓洁.城市综合体前期定位方法研究.清华大学，2008
[7]朱连庆.大型商业地产定位与策划.学林出版社，2006
商业综合体市场研究篇2
随着城市的发展，原本鲜明的商业区和居住区的划分已经被打破，新型的城市商业综合体的出现体现了现代社会市民对于居住、工作和购物一体化的需求。城市商业综合体是一种集合多方面多功能的建筑模式，是未来城市规划中的重要内容。如何将人性化景观设计的理念融入商业综合体中，是一种非常有意义的课题。
2我国城市商业综合体景观设计现状
2.1城市商业综合体研究
城市综合体是建筑综合体的一类而城市商业综合体包含在城市综合体中。城市商业综合体的概念定义为：以商业购物为基本内容，容纳并有机地整合了城市商业、办公、住宅、酒店、会展、餐饮、会议、娱乐中三种以上的城市职能，在各功能之间建立互惠互利且相互依存的“商业生态链”，具有复合功能、高效集约且满足高情感需求的城市局部相对完整的综合性单体或群体，是有机延续城市网络的一部分。
2.2景观设计在商业综合体中的应用
景观构成要素分为硬质和软质两大要素;硬质景观要素以人造材料为主，包括地形、铺装、墙体等内容;软质景观要素包括光影、水体、植物等自然要素。目前丰富多样的材料与艺术的介入，让景观构成要素在形式的表达上更为新颖。硬质景观多为人造材料，即便材料丰富、色彩艳丽也容易产生冰冷生硬的效果，若要达到较佳的景观效果必要与软质景观相互协调。一则硬质景观与建筑风格相协调，二则应多引入水体和植物景观等软质景观以达到全方位链接城市环境，让建筑成为富有活力与能量的生态斑块。城市商业综合体景观环境设计是激发空间活力，美化空间的重要手段，具有高参与度、强吸引力的特点。
2.3现阶段我国城市商业综合体景观设计
通过对现阶段我国部分城市商业综合体设计的分析，认为在设计和使用中，往往忽视了对于消费者的人性化的考虑，相关的例子诸如：忽视无障碍设施的设计或者设计考虑不够周全，混乱的内部交通线路规划，休息座椅设置不合理等等。“形式大于内容”就是这种设计理念之下造成的严重后果。实用性较差，忽略了消费者的心理和行为需求，直接导致消费者和业主的使用体验。如果在景观设计中更多的考虑人性化的设计方案，空间环境和景观设计将会更加有趣。
3人性化设计原则
景观设计最为重要的一个理念就是创造环境和人的和谐，使得两者相得益彰，对于人的行为和心理的研究，也是为了更好的实现这一目标。很多关于景观设计的书籍和著作中，都强调了人与环境的关系。现代商业综合体的景观设计已经不在以单纯的美观作为主要的设计的目标和评价的指标，应该是一种更多的关乎人在社会和自然中关系的设计方案。在这种空间布局和设计中，“以人为本”的人性化设计理念要求从人的社会需求入手。无论是在城市商业综合体建设还是维护中，都应该将人性化的理念融入景观设计中。
3.1无障碍设施的设计
城市商业综合体中必然会有一部分参与者和消费者是肢体活动不便的伤残人士和老弱人群，在商业综合体的景观设计中，体现这样一种人文的关怀就是人性化设计理念的最好体现。商业综合体景观设计应能够最大程度上满足所有使用者的需求，使得每一个人在使用过程中享受到高品质的商业服务。设计时在进行商业综合体景观设计时，经充分考虑各阶层、各方面人群的需要，其中就包括老年人、妇女儿童和伤残人士等弱势群体。在具体的设计中，可以考虑在地面坡道、盲道、地面防滑措施、指引标志、多尺度和高度按钮设计等方面进行努力，这方面的考量需要成为人性化设计中的主要方面。其中盲道的实际宽度和施工标准都要达到国家标准，同时考虑弱势群体的交通便利程度，只有在为他们提供消费休闲服务的同时，是他们感受到景观设计所到来的便利和舒适体验，才能真正体现以人为本的人性哈设计理念。
3.2休息功能设施的设计
城市商业综合体与一般的中小型商业建筑空间有很大的区别，城市商业综合体能够为居民提供更为多样化的服务，一站式的购物和休息“天堂”是综合体中景观设计所要追求的目标。往往购物者在一段时间的购物后，会感到疲劳，在这个时候，如果景观设计的休息区域能够提供舒适的环境，将会极大的提升消费者的购物体验。“留着消费者的脚步，就留住了商机。”说的就是这个意思，聪明的尽管景观设计师能够站在消费者的角度进行思考，消费者在休息之后，将会进行下一阶段的购物，而不是直接回家休息，这在一定程度上带动了商家的营业。
3.3停车场等公共服务的人性化设计
商业综合体往往选址在市中心等黄金地段，“寸土寸金”的市中心对停车场的建设和使用提出了难题。根据已建成的城市综合体的成功经验，较为人性化的设计应充分考虑到未来人流量的增加和节假日等特殊时段消费者激增的情况，建议采用机械性停车场和独立多层停车场的设计。3.4人性化的空间设计城市商业综合体在空间设计方面所遵循的人性化设计理念主要有以下几种：首先是开放性原则，该原则更加重视流动空间的使用，一改之前封闭空间的设计方法，更多的考虑多数人对于空间的需求；其次是多样性原则，商业综合体中的活动人群包括各种不同类型的人，他们在其中有着不同的目的，在休闲、娱乐、餐饮等方面的需求各不相同，应在景观设计中体现这中多元化的要求；最后是可识别性元素，商业综合体的功能组块较为复杂，容易使人产生迷失感，可识别性就要求给予空间一种大家公认的特征。
4结语
未来的商业综合体必将更多的考虑人的需求，人性化的设计将是其中一个非常重要的内容。结合我国当前城市商业综合体景观设计中的问题，在今后的设计中应更多的考虑生活在其中的市民的需求，本文探讨了人性化设计原则对于知道今后的景观设计具有重要意义。
作者:谷张繁单位:浙江安道设计股份有限公司
参考文献：
[1]陈丽君，郑智聪，赖钟雄.城市商业综合体环境景观设计研究——以莆田大唐广场为例[J].长江大学学报（自科版），2015，（15）：31-35+5.
[2]陈丽君.城市商业综合体环境景观设计研究[D].福建农林大学，2015.
[3]段时霞.商业综合体人性化建筑设计方法研究[D].长安大学，2014.
商业综合体市场研究篇3
【关键词】商业地产投资环境；主成分分析法；评价；北京市
引言
从2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州、深圳等相对发达的一线城市兴起，随后迅速向二、三线城市蔓延。来自国家统计局的资料显示，2001年后我国商业地产投资年均增长33%，其增长速度远远超过了国民经济增长速度。随着房地产市场的日益成熟，商业地产投资环境的研究已成为理论界和政府部门等社会各界关注的焦点。作为房地产的一种业态，商业地产具有很强的周期性和区域性。它的投资价值量大、周期长、产品位置固定、易受经济气候以及国家宏观调控政策的影响，这使得商业地产投资与其他类型的产业投资相比，对投资环境的要求更为严格，对其研究也就更具有实践意义，因此在商业地产发展的过程中，对所选地区的投资环境的了解及对比显得至关重要。此外，认清城市商业地产投资环境状况对市政府制定新的商业地产发展战略也十分重要。[1]本文结合北京市各区县的商业地产投资环境的现实状况，分析了影响商业地产投资环境的内部结构因素，总结了各类商业地产投资环境的类别特征，以期更好地为我国城市房地产业健康发展服务。
一、评价指标体系构建
商业地产投资环境隶属于房地产投资环境，它是指对于一个国家、地区或城市的商业地产投资潜力及风险的综合研究。本文所研究的商业地产投资环境是针对从事房地产开发投资的开发商或投资者而言的，它一方面强调房地产市场潜在需求与潜在供给共同营造的投资空间，另一方面突出该城市房地产市场投资环境的综合作用。
表1商业地产投资环境综合评价指标体系
目标层准则层因子层
商业地产投资环境城市宏观经济因子（B1）GDp（B11）
人均可支配收入（B12）
人均消费支出（B13）
财政收入（B14）
全社会零售总额（B15）
房地产市场规模因子（B2）商品房销售额（B21）
房地产开发投资额（B22）
商品房竣工面积（B23）
商品房销售面积（B24）
经济增长因子（B3）职工平均工资增长率（B31）
常住人口增长率（B32）
租赁和商务服务业增长速度（B33）
销售额增长率（B34）
房地产开发投资额增长率（B35）
市场吸纳能力因子（B4）销售面积/竣工面积（B41）
房地产销售额/投资额（B42）
星级饭店出租率（B43）
社会公共服务因子（B5）人均车位数（B51）
人均公路里程（B552）
一般公共服务财政支出（B53）
数据来源：《北京市统计年鉴》
本着科学性与前瞻性、全面性与典型性以及可量化性与数据可得性等原则，结合对前人研究成果的借鉴，本文从城市宏观经济、房地产市场规模、经济增长、市场吸纳能力与社会公共服务五个角度出发，最终建立了一个3层次的综合评价指标体系。目标层为商业地产投资环境评价，准则层选取城市宏观经济因子（B1）、房地产市场规模因子（B2）、经济增长因子（B3）、市场吸纳能力因子（B4）与社会公共服务因子（B5）5个指标。其中，城市宏观经济因子（B1）选取GDp（B11）、人均可支配收入（B12）、人均消费支出（B13）、财政收入（B14）与全社会零售总额（B15）五个因子作为评价指标；房地产市场规模因子（B2）选取商品房销售额（B21）、房地产开发投资额（B22）、商品房竣工面积（B23）与商品房销售面积（B24）这四个因子作为评价指标；经济增长因子（B3）选取职工平均工资增长率（B31）、常住人口增长率（B32）、租赁和商务服务业增长速度（B33）、销售额增长率（B34）、与房地产开发投资额增长率（B35）这五个因子作为评价指标；市场吸纳能力因子（B4）选取销售面积/竣工面积（B41）、房地产销售额/投资额（B42）与星级饭店出租率（B43）作为因子评级指标；社会公共服务因子（B5）选取人均车位数（B51）、人均公路里程（B52）与一般公共服务财政支出（B53）三个因子作为评价指标。[2]
二、研究方法
一般学术研究中的评价方法多采用综合评价法，将大量样本与评价数据进行评分，并利用德尔菲法或层次分析法进行权重赋值，进而加权计算得出评价终值。这种方法计算量巨大，并带有很大的主观性，不能消除各影响因素之间的共线性。本文利用主成分分析法，通过数学变换将土地评价中原有的多个因子转化为少数几个相互线性无关的主成分简化数据结构，并依据各主成分的方差贡献率确定权重，避免评价指标间的共线性以及权重确定的主观性，使得评价值更加客观合理。[3]
1.建立主成分分析模型
（1）构建评价体系矩阵：矩阵由p个评价子指标与n个评价地区单元组成。
（2）将上述矩阵进行标准化处理，得到新的标准化矩阵Xnp。
（3）通过坐标变化，将原来含有n个变量的矩阵Xnp做线性变换，转换为另一组线性无关的综合变量Z1，Z2，…，Zm（m≤p）；新变量指标Z1，Z2，…，Zm分别称为原变量指标x1，x2，…，xp的第1，第2，…，第m主成分。
2.进行主成分分析
（1）由标准化矩阵Xnp计算相关系数矩阵R。
（2）计算特征值与特征向量
解特征方程∣λi-R∣=0，求出特征值，并使其按大小顺序排列：
λ1≥λ2≥···≥λp≥0
（3）计算主成分贡献率与累计贡献率
方差贡献率描述了各主成分在反映各个原始评价因子信息量方而的能力大小，因此在综合评价中可以用方差贡献率作为各个主成分的权重，实现对各个主成分的客观赋权。
累计贡献率公式为：（1）
一般取累计贡献率达85%～95%的特征值λ1、λ2···λm为所对应的第一、第二、…、第m（m≤p）个主成分。
权重值即方差贡献率为：（2）
3.单元评价分值计算
以方差贡献率作为权重，对提取的前p个主成分在每个单元内得分进行线性加权，得到每个评价单元内的综合评价值，计算公式如下：
Y=e*Zij（i=1，2…m）（3）
Y即为最终综合评价得分，其中：e为主成分权重即方差贡献率，Zij为第i个评价单元第j个主成分的得分。
三、北京市商业地产投资环境综合评价
1.主成分提取
利用SpSS17.0软件对指标统计量进行标准化变换，求取出20个指标变量子成分的方差贡献率，将各子成分按方差贡献率大小顺序排列，根据累计方差贡献率大于85%的原则，选取前6个子成分为该指标体系的主成分（见表2）。
表2解释总方差
2.主成分分析与权重确定
主成分载荷矩阵代表了主成分因子与原始指标数据之间的相关性：第一主成分主要反映了GDp、人均可支配收入、人均消费支出、财政收入与全社会零售总额、职工平均工资增长率、房地产销售额/投资额、星级饭店出租率、人均车位数、人均公路里程与一般公共服务财政支出等11个指标，第二主成分基本代表了商品房销售额、房地产开发投资额、房地产竣工面积与房地产销售面积4个指标，第三主成分至第五主成分分别反映了租赁和商务服务业增长速度、房地产开发投资额增长率、常住人口增长率这几个因子指标，第六主成分主要代表了销售额增长率与销售面积/竣工面积2个指标。
方差贡献率描述了各主成分在反映各个原始评价因子信息量方面的能力大小，因此在综合评价中可以用方差贡献率作为各个主成分的评价权重，实现对各个主成分的客观赋权，六个主成分的评级权重分别为0.383、0.286、0.098、0.086、0.074、0.073。
表3商业地产投资环境综合得分
排名区县商业地产投资环境综合得分级差正规得分排名区县商业地产投资环境综合得分级差正规
得分
1朝阳1.1861009房山-0.11328.12
2西城0.7173.6410顺义-0.16725.14
3海淀0.6570.3611通州-0.24920.64
4东城0.24648.0212石景山-0.29218.26
5大兴0.09939.8813怀柔-0.30517.51
6昌平0.08439.0314延庆-0.6120.56
7丰台0.07338.4215平谷-0.6160.34
8密云-0.07230.4216门头沟-0.6220
3.商业地产投资环境综合评价
SpSS17.0软件的分析结果给出了各个评价单元内所有主成分的标准化得分，由此可以计算得到各个评价单元内的六个主成分的得分。进一步以方差贡献率作为权重，对这六个主成分的得分进行线性加权，得到各个评价单元内的综合评价分值，并采用极差正规法将综合评价分值转化为0-100的分值区间内（见表3）。
四、评价结果分析
通过表3结果可以看出，各区县商业地产投资环境差别较大。从区域上来看，基本上呈现中心——辐射效果，这与北京各区县的经济结构与市场规模有较大关联。另外，根据各主成分所占权重以及评价因子的来看，宏观经济因子中的GDp、人均消费支出、全社会零售总额以及房地产市场规模因子中的房地产开发投资额、商品房竣工、销售面积为影响商业地产投资环境的主导因素。
为了便于分析，本文将商业地产投资环境得分分为五级（如表4所示）。[4]从计算结果来看，朝阳、西城、东城、海淀凭借其长期以来形成的市场规模与商业氛围，具有良好地商业地产投资环境；而以大兴、丰台、昌平、房山顺义等为代表的北京重点扶持区域以及规划新城，随着政策引导下区域内基础配套设施的逐渐完善与市场规模的日益壮大，尤其是住宅市场郊区化的带动作用，也显现出较好的商业地产投资前景；延庆、平谷、门头沟等北京经济发展较落后区域由于其较小的市场规模与商业需求，投资环境与潜力并不是太大。[5]
表4商业地产投资环境等级表
商业地产
投资环境一级（80-100）二级
（50-80）三级
（30-50）四级
（10-30）五级
（0-10）
区县朝阳区西城区、海淀区、东城区大兴、昌平、丰台、密云房山、顺义、通州、石景山、怀柔延庆、平谷、门头沟
对于投资者而言，在对投资城市的选择中，投资者应该选择投资环境优越的城市（区县）进入，避免对商业氛围不足或以饱和的区域进行盲目扩张；另外，政府规划应通过土地差别化供给与配套设施改进等方式，合理指引开发商的投资行为，防范泡沫式城市综合体现象的出现。限于目前统计资料，以上有关城市商业地产投资潜力的评价还不完善，需要进一步的研究。
参考文献：
[1]张伟.我国中小城市商业地产投资环境研究[D].上海：华东师范大学大学，2011.
[2]王松涛.我国大中城市商业地产投资潜力评价[J].商业时代，2007（3）：10-11.
[3]冯长春.城镇土地评价中主成分分析法的应用[J].中国国土资源经济，2007（7）：28-29.
[4]陈基纯，暖.我国大中城市房地产投资环境评估与分类研究[J].科技管理研究，2012（3）：
211-213.
商业综合体市场研究篇4
最近，在日本，对现代物流的关心程度越来越高。另外“，物流改革”或者“现代物流的复兴”等用语在日本开始流行，这也是日本目前的一个现状。实际上，关于现代物流，主要包括效率化、合理化，另外再加上国际化、经济全球化的内容，这是今后研究物流和现代物流的主要方向。举一个最简单的例子，货主企业把物流业务以合同方式委托给物流服务企业，提供一体化专业物流服务的第三方物流企业（3pL）出现了，物流公司的水平也提高了，这也是物流目前的一个现状。在这些新的物流服务中，1990年美国首先在运输部门放宽了管制，使得运输部门的竞争越来越激烈。另外，随着物流业务外包服务市场的不断扩大，在20世纪90年代后期，日本的货主企业和物流企业之间也同样有了很明确的认识。
另外，随着经济全球化的推进，货主企业为了提高自身核心竞争力和效率，把海、陆、空运输模式进行了连接，形成了综合的交通运输网络体系，推动了物流界国际化、综合化、集团化、一体化的进程，加速了物流业在全世界范围内的发展。此外，众所周知，在这一背景下，在美国诞生了联邦快递公司（FedeX）、联合包裹服务公司（UpS）、敦豪航空货运公司（DHL）等一系列具有国际集成特征的大型、综合性物流服务企业。还有，随着普洛斯等世界大型物流配送设施与服务投资开发商的出现，扩大了物流市场。再加上以实现制造业的物流合理化为目标，以提供一体化、集成化服务的供应链管理（SCm）概念为大家所认识。供应链管理（SCm）在日本也被称为“供给连锁”，是由供应商、货主、批发零售企业，通过电子数据交换系统（eDi）对供应链中的信息实现共享，对成本进行分解与控制，实现了库存的削减，并缩短了整个作业的时间，使供应链中的成员获得了相应的利益，特别是实现了制造业、流通业物流的高效化。本文的研究是在过去提出的“市场营销与现代物流”概念的基础上，进一步提出了“现代物流与市场营销”这一新的概念，并以构筑起这一概念的理论体系作为研究目的。
例如，2010年美国学者菲利普科·特勒和加里·阿姆斯特朗出版了其最新的著作《市场营销的原理（第13版）》。在这本著作中，作者提出了“在当今经济全球化的市场环境中，产品的销售活动比销售后为顾客提供配送的现代物流活动更加简单”的观点，并提出“现代物流的有效利用可以发挥两大作用，它不但可以满足顾客的各种需求，而且可以降低企业的最终成本。”因此21世纪的今天，在经济全球化不断推进的市场环境下，从更加重视现代物流的角度出发，重新认识市场营销的内容，并提出“现代物流与市场营销”这一新的概念具有非常重要的意义。之前，在日语互联网的各大网站上“，现代物流与市场营销”的词语也曾经被使用过。但是，基本上是在运输业所提供的服务活动过程中被使用。在这些活动中虽然同样使用了“现代物流与市场营销”的概念，其实它融入了“市场营销与现代物流的观念，与本研究所提出的“现代物流与市场营销”还存在一定的差异。
另外，通过对其他国家互联网的各大网站进行调查发现，“市场营销与现代物流”的词语已经被广泛使用。但是，把“市场营销与现代物流”这个词语的顺序反过来，也就是使用“现代物流与市场营销”这个词语，以“现代物流与市场营销物流公司”或“现代物流与市场营销物流咨询公司”作为企业名称的，则少之又少。也就是说，目前在全世界，还没有从这一角度来进行学术研究的先例。因此，根据本文的研究，如果从“现代物流与市场营销”的角度出发，重新认识现代物流概念的话，在21世纪经济高速发展、信息化推进、运输工具现代化、生产能力不断扩大、市场经济全球化的背景下，在市场营销的体系中重新注入现代物流的观念，可以创造出具有跨时代意义的新的概念与理论体系。
二、克里斯托弗和佩克以及科特勒与阿姆斯特朗的研究
在国外的相关文献中，最初提出相关概念的是英国2003年出版的《市场营销与现代物流（第2版）》，作者是克里斯托弗和佩克。特别是在20世纪90年代提出第三方物流与供应链的概念并引入日本后，克里斯托弗和佩克的研究成为这一研究的背景。其时间的变化过程如下所述：到20世纪末，虽然出现了需求大于供给的状况，但是之后供给又大于需求，并成为了一种常态。这使得市场营销原本界定的范围和原则都发生了很大的变化。其原因主要是卖方市场向买方市场的转移。同时，作为传统的综合市场营销，“4p”本身也发生了变化，即产品、价格、促销活动、流通渠道开始向“4C”转化。①在科特勒与阿姆斯特朗的研究中，“市场营销与现代物流”这个词语代表的是“传统物流”的意思，并定义为：“在获取利润的同时，为满足客人的各种需求，从生产地向消费地，货物、资金、信息等进行物理的流动，并进行组织、计划、实施、调节等的活动。”
三、市场营销的综合变化
根据上述内容可以发现，“市场营销与现代物流”这个词语早在20世纪70年代就已经开始使用了，在很多地方都在使用“市场营销”这个词语，其实它的意思在本质上与“现代物流”非常接近，或者说几乎是一样的。但是，以往“市场营销”被简单地称之为“物流”，随着“物流”重要性及复杂性的不断提高，出现了“市场营销与现代物流”、供应链等概念，并提出了市场营销的综合变化的论述。“市场营销与现代物流”的概念，自1970年起开始使用。虽然被界定为市场营销的范畴，但实际上由于市场营销和现代物流的意思非常接近，可以基本上理解为一个意思。一般提起“市场营销与现代物流”的时候，从词语构成来看，前面是市场营销，后面是现代物流，所以侧重点应该是强调后者，把“市场营销与现代物流”归属于现代物流的范畴，这是很好理解的。另外，如果从市场营销和现代物流两者的功能来进行考虑的话，首先市场营销活动是进行商品的交易、商品的买卖，通过商品的交易和商品的买卖等活动，最终把商品送到客户的手中，从而发生现代物流活动。
所以说，市场营销与现代物流相比，市场营销存在先行性，即首先进行市场营销的活动，然后再进行现代物流的活动。但是，最近随着市场规模的不断扩大，出现了通过互联网、电视等媒介进行网上购物或邮购的活动。也就是说，网络购物可以理解为，当消费者在商店购买了家电产品和家具等大型商品，而自己却拿不回家时，销售者为了方便客户，把消费者购买的大型商品配送到消费者手中，必须要通过现代物流来实现。所以，现代物流对每次商品销售、市场营销都会产生很大的影响。如果转换一种思维方式，顾客对商品的品质、价格、售后服务的需求是同样的，货物配送的服务也非常重要。按照客户规定的时间和地点的要求，提供及时、合理的货物配送服务，已经成为现代物流必须考虑的一个问题。
通过上述分析可以看出，本研究在重视现代物流的基础上，从市场营销的角度提出了“现代物流与市场营销”的观点。过去，市场营销和现代物流的概念是从不同领域被分别界定的，而且这一观念非常强烈。随着市场营销和现代物流概念的相互融合，“市场营销与现代物流”的概念也开始被使用。如果把“市场营销”与“现代物流”概念的顺序反过来，就出现了“现代物流与市场营销”这一新的概念，这个概念在学术研究领域还没有被研究和使用。“现代物流与市场营销”概念内部结构的区别与界定，也是一个研究的难点。
四、流通渠道与现代物流
随着市场环境的变化，当今时代人们开始日益重视消费者的价值，重视与消费者的关系，即从买方的角度出发，形成了“综合市场营销”、“4C”等观点。以前的“4p”理论是从生产制造者的角度出发，以产品导向为基础而建立起来的。但是，随着对消费者重视程度的日益提高，逐渐向市场导向进行了转变。因此“，4p”本身也发生了变化。过去的“4p”指的是产品（product）、价格（price）、地点（place）、促销（promotion）等市场营销中市场营销、市场战略概念的核心。而在现代物流中，有关“4p”的意义发生了改变，因此要结合综合市场营销的观点，从整体上进行分析。与此相对照，“4C”以个性化的市场营销为基础，强调服务与经营的差异化和个性化。“4p”以传统的市场营销部分为基础，属于市场营销范畴。与此相对照，“4C”以个性化的市场营销为基础，强调服务、经营的差别化、个性化。也就是说，“4C”由消费者解决方案（CustomerSolution）、消费者的成本（Cost）、消费者的便利性（Conve－nience）、双向的交流与沟通（Communication）等四项内容构成。
其实，在科特勒和阿姆斯特朗的研究中，对“4C”提出了以下观点，即市场营销是在销售商品时，要解决消费者在购买过程中出现的问题。因此，消费者除了要考虑商品的价格以外，也开始对商品的配送、使用、废弃等一系列综合成本变得更加重视起来。进而，消费者要考虑商品及服务的便利性。最后，消费者还非常重视销售者与消费者的双向交流与沟通。总之“，现代物流与市场营销”的核心内容是在市场战略的基础上，形成综合市场战略，并适用于“4C”的内容。但是，此时要基本上对应于“4p”的各个要素，解决如何实现购买一方的便利性问题。为此，如何通过现代物流，准确、快速、敏捷地把货物送到客户手中，提高物流服务水平，就成为了必不可少的条件。所以，现代物流被逐渐重视起来。根据以上分析，本文在欧美最新研究成果的基础上，提出了“现代物流与市场营销”这一新的概念。这一提法在全世界范围内都具有跨时代、创新性的意义。当然，这一观点还需要进一步的研究和论证。
五、结论
商业综合体市场研究篇5
关键词:课程体系目标市场
工商管理在全球经济一体化的环境下,随着竞争激烈程度的不断加剧,工商企业对工商管理人才的需求无论从数量、素质还是层次结构等方面提出了更高的要求。作为培养高层次工商管理人才的高等院校如何适应这一情况,是我们面临的一项重要课题。
我们知道,培养不同层次的工商管理专业学生所对应的关系应当是:专科生———企业的普通员工、基层管理人员(店长、班组长)的后备力量;本科生———企业基层管理人员、中层管理人员的后备力量;硕士生———企业中层管理人员、高层管理人员的后备力量。
因此,地方综合性大学工商管理学科硕士研究生的培养目的是———培养适应当地企业需求的管理人才。这就要求高校工商管理学科硕士研究生课程体系的构建依照以下步骤进行:
地方综合性大学所在地工商管理学科硕士研究生市场细分目标市场客户需求分析培养目标定位目前课程体系中存在的问题分析地方综合性大学工商管理学科硕士研究生课程体系重建。
本文以宁波大学为例阐述这一思路的具体实施及其鉴戒作用。
一、地方综合性大学所在地工商管理学科硕士研究生市场细分市场细分是指通过市场调研,依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异,把某一产品或服务的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程。每一个消费者群就是一个细分市场,每一个细分市场都是具有类似需求倾向的消费者构成的群体。在细分的市场上,一旦消费者的需求发生变化,产品和服务的提供者可迅速制定相应的对策,以适应市场需求的变化,提高其应变能力和竞争力。
实际上,高等教育就是高等院校为就读的学生提供教育服务。课程体系就是这种服务的具体设计。
目前我国工商管理学科硕士研究教育的梯队已经形成,竞争格局下形成的权威的综合工商管理硕士教育,已被几家名校垄断,如北大光华管理学院、清华经济管理学院、中欧工商管理学院等。剩下的院校或机构举办的工商管理硕士教育,大多数没有自己的独有特色。作为省级高等院校来说,短时期内是无法与权威的几家名校竞争生源的,唯有利用自己独特的地缘优势,结合当地潜在客户的消费需求,通过为目标市场提供定制的教育服务来培育核心竞争力。
宁波大学座落于浙江省宁波市。依托其港口优势,宁波的外向型经济在整个经济发展中起到主导作用,近年来宁波的外贸依存度已超过了80%。根据预测,“十一五”期间,宁波市国际化创新管理人才的需求量为7.5万,而宁波市高校每年培养的人数不足0.5万,尤其是研究生层次的数量更少,难以满足地方企业对管理人才的需求。每年申请攻读工商管理学科硕士研究生的人数很多。同时,除宁波大学等本地院校之外,复旦大学、浙江大学、香港科技大学等许多外地高等院校也在宁波开设教学点,招收工商管理硕士研究生。这就造成了工商管理硕士教育需求强劲、供给竞争激烈的态势。
经过分析市场,笔者发现申请攻读工商管理硕士的潜在人群主要分为三大类:
1.取得学士学位不久,参加工作3年内的一般工作岗位人员或应届毕业生。他们希望通过攻读硕士提升自己的理论水平和提高今后事业发展的后劲。这一群体的理论学习能力比较强,英语基础比较扎实,但是由于接触管理工作时间较短,对理论的理解和应用相对较弱。而且,由于工作年限少,个人积蓄相对有限,对学费比较敏感。此外,这一群体比较看重就读院校的名气,因为大多数人把硕士学位作为将来跳槽的一个砝码。
2.外资企业和当地较大规模民营企业的中高层管理人员。他们大都希望在本地在职学习和自己工作息息相关的管理知识。这一群体出于事业的快速发展阶段,已经有一定的管理经验,往往是所在部门的中坚力量。
他们急需提升自己的管理理论水平和综合分析、处理问题的能力,但是由于岗位的重要性,不太可能脱产学习。而且,由于肩负部门的核心工作,他们也不可能抽出大量的时间去准备全国的硕士入学联考。另外,这一群体的学费往往由单位部分或全部承担,所以他们对学习的费用不敏感。
3.民营企业主。宁波经济有一个显着的特点,那就是民营经济较其他地方发达,民营企业、尤其是和外贸相关的民营企业的数量庞大。这些民营企业主在创业成功后,正在经历着管理瓶颈,他们对如何提升管理水平和如何拓宽管理视野有着强烈的需求。这一群体攻读工商管理硕士的原动力就是学有所用,不仅仅是从教师那里学,而且是从同学那里获取生动的信息和经验。基于他们都有创业和管理的经历,他们对理论知识的理解要比前两个群体深刻许多,对理论转化为实践的动力和能力都是前两个群体所不能比拟的。而且,这一群体对学费不敏感。
结合宁波大学的实际情况及宁波生源的特点,选择后两类群体作为我们的目标市场。
原因是:对于第一类群体,宁波大学无法和全国其他知名院校竞争;而对于后两类群体,由于他们无法脱产学习,他们更加倾向于选择当地综合性大学。事实上,通过对宁波大学2001年至2007年工商管理硕士课程就读人员背景分析,我们发现宁波当地民营企业主、中高层管理人员及外资企业中高层管理人员占90%以上。这和我们上面分析的结果相吻合。
确定目标市场后,满足目标市场客户需求是我们首要解决的问题。
二、目标市场客户需求分析根据以上的分析,宁波大学工商管理硕士的目标市场客户———宁波当地民营企业主、中高层管理人员及外资企业中高层管理人员的需要,可以简单概括为“学以致用”。
他们不太看重学习费用和学校的综合排名,更加关注学校是否能够帮助他们提高实际管理水平的能力,更加关注学校是否能够为他们提供具有国际视野的信息,更加关注学校是否能够为他们搭建终身学习的平台。
三、培养目标定位为了满足目标市场客户的需求,宁波大学工商管理学科硕士研究生的培养目标应定位为:培养具有扎实的经营管理知识和能力、宽阔的国际视野和开拓素质的高级国际化管理人才。
四、目前课程体系中存在的问题分析宁波大学2001年开办工商管理硕士研究生课程以来,就非常注重引进国外优质的教学资源和体系。在教学上采用澳大利亚堪培拉大学mBa教学计划,充分利用堪培拉大学在mBa培养方面所拥有的雄厚师资力量和丰富的教学经验,实行双语教学。所有这些已经取得了良好的社会声誉,收到学员的认可。很多学员毕业后推荐朋友或选送下属参加学习。但是,我们也清醒地认识到目前还存在一定的问题,制约学员满意度的进一步提高。
1.教材缺乏。目前,宁波大学工商管理硕士课程所选用的教材大多是英文原版教材或英文翻译版,只有8.3%的教材是国内编写。虽然我们要学习西方一些先进的、有益的理论和经验,但是中国与外国的社会历史文化不同,所处的发展阶段也有很大差距,用传统的经济和管理理论已经很难解释中国当前的经济现象和企业发展现状。
2.实践教学环节薄弱。目前宁波大学已经在加强对学员实践环节的培养,如将课堂讲授与案例分析和讨论、问题调研、文献查阅、实地参观考察、撰写课程论文等教学方式相结合,形成了全方位的教学方式组合。但是,课堂讲授所占的比重还是比较多。
五、地方综合性大学工商管理学科硕士研究生课程体系构建课程体系与教学内容的改革,是当前教学改革的重点和难点。尤其是课程体系,作为教育者为教育对象设计的知识结构,它的构建不仅要考虑当前社会对人才的需求,同时还要立足于未来,要有利于受教育者将来随着社会的需要的变化而实现知识的自我更新。
笔者结合上述课程体系存在的不足,提出以下对策:
1.授课+讲座+讨论。由于目前国内编写的、适合工商管理硕士课程的权威教材比较缺乏,我们可以采用授课+讲座的形式解决这一问题。具体讲就是,继续采用目前国际上传统、畅销的教材,由中外专业教授讲授主流经济和管理思想;同时聘请国内资深管理咨询师或企业专业管理人员做专题讲座;另外组织学员进行对比分析讨论,之后汇总讨论资料。这样,学员既可以学到国际上盛行的理论思想,又可以了解中国的实际情况,还可以结合自己的管理经验,得出独特的结论。
2.加强实践教学环节。管理理论基于管理实践才能发展,将管理理论应用于管理实践也才有意义。在几年的实践中我们发现,学员自发地组织起来到各自的企业参观、考察,并针对不同的管理现象提出相应的解决方案。
今后我们应当利用学员中大量的民营企业主资源,为学员搭建实践基地。另外,可以定期组织学员论坛,参加人员为在校学员和已经毕业的学员,每次由2位学员主讲管理心得或面临的管理问题,参与论坛的学员可以给出自己的建议等等。
参考文献:
1.胡永铨.工商管理学科实验室教学课程体系研究[J].教育与现代化,2006(3);
2.黄俭.工商管理类专业课程体系的整体优化探析[J].教育与职业,2006(6);
3.郭志文.工商管理专业人才培养模式改革初论[J].湖北大学成人教育学院学报,200(5);
商业综合体市场研究篇6
关键词：城市综合体城市综合体外部衔接空间景观设计
中图分类号：tU984文献标识码：a
现阶段,城市综合体外部衔接空间的重要性还没有得到充分的认可和重视,其景观设计还处于发展阶段,存在很多问题和不足,并且严重缺乏相关理论支撑,例如在景观设计过程中,较缺乏对人的心理、行为方面的考虑；部分景观设计风格缺乏地域特色；部分与城市连接不够紧密,甚至与城市缺乏联系；所形成的景观较缺乏连续性；在景观设计艺术化和自然化等方面相对有所欠缺。
城市综合体在世界范围内已有很长历史，但在中国则刚刚登场。因短暂利益高于风险，虽仍处在破土阶段却已是遍地开花。这一领域缺少市场调节和自我进化过程，有些因先天不足将随时间推移被逐渐淘汰。正确把握开发和设计方向，避免投机，负责于社会是不容忽视的使命。城市综合体不是简单的功能拼凑，而是根植于城市、融于社区，由百姓需求的功能部件和辅助链接组成的，附有生命的人文机器。依设计组装的硬件在与其匹配的软件管理下合理运营时，才能体现出最优的性能和最大的效率。从设计角度来看，如何提升城市综合体价值和生存竞争能力实质上是对下列问题的全译。
针对城市综合体外部衔接空间景观设计的研究结论包括以下几方面：首先,从城市的角度出发,外部衔接空间应继承其所在区域的地域文化,并发扬其文化理念,使空间具有地域性的同时,具有独特的可识别性景观,对外部衔接空间进行景观设计时,需运用可持续发展的理念,使外部衔接空间与城市共同发展；其次,从城市设计的角度出发,要充分考虑外部衔接空间与城市公共交通的相互融合与相互促进,保证外部衔接空间交通系统的流动性和可达性,外部衔接空间需要进行人车分流,营造具有舒适性、安全性、便捷性和引导性的步行空间氛围,外部衔接空间内部道路与停车区域需要进行景观化处理,使景观空间的舒适度以及功能性达到最好；第三,从空间设计的角度出发,为城市综合体外部衔接空间中人的多层次行为需求提供适宜的行为领域,引导人对空间的使用,用明确的边界界定外部衔接空间,使其具有适应性和灵活性,打造有认同感、亲切感和具有场所精神、可识别性的空间,以人的尺度为准,打造具有合理尺度的景观空间；最后,从景观设计的角度出发,保证其功能性、系统性、文化性以及“以人为本”的四个景观原则,从科学、社会、艺术三个层面出发,提出景观设计主题或景观设计理念,为人创造具有丰富体验感以及视觉享受的具有商业氛围和休闲氛围的景环境,充分利用水体、植被等自然景观要素,布置科学、美观的服务性景观设施。
城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。城市综合体外部衔接空间是作为城市综合体项目直接面向城市的窗口而存在的,既是城市综合体建筑内部空间的外延,也是城市综合体与城市公共空间的过渡空间,是城市公共交通的一部分。基于相关理论研究及案例调查,笔者总结了以下几点城市综合体外部衔接空间景观的特征,包括,与城市综合体内、外相关联；可以促进和提升空间的交通转换功能；可以促进和催化城市综合体的商业功能；完善城市综合体自身的复合化功能；具备人性化的设计理念；是城市综合体与城市空间的纽带。成功的投资开发不仅在于控制全程风险和取得快速回报，更在于在变化的世界中释放出弹性的潜在价值。对税收政策的巧妙运用，引领市场潮流的能力开发和充分共享配套设施都是城市综合体在投资上值得均衡考量的内容。需求催生均衡的搭配，均衡因环境变化需要调理。有机编织梳理各功能有如添加催化剂一样产生更加高效的互动效应。在变化世界中不断调整达到的均衡能释放最大的协同效应。长春欧亚集团股份有限公司可行性研究报告指出：
现代城市生活，人们追求舒适、效益和便捷。城市综合体设计已不是简单地解决居住、工作、休闲之间的机械运动，而是创造自然、惬意的流线，提升日常出行体验。内容符合需求，排列适应时间段，环境渲染功能气氛，为用户减轻压力，放松情绪，感受满足。日常生活中高潮与平稳相互交替。这要求设计师敏感扑捉节奏，设计关键空间节点，适时满足用户对安静、热闹、情调等不同需求，为用户提供超乎期望的感受。全面分析理解目标用户群的日常需求、生活时尚和未来梦想，量身定做服务内容、标准和方式，为用户提供宾至如归的氛围，唯我独尊的特制感受。发挥品牌效应，将客户体验提升至最高境界。
全面的用户体验驱动良好的设计，设计提升经济效益。文明的交流使世界变小，科学的发展使节奏加快，设计可使城市综合体在高度集约状态下适时挑战自己，自我更新，配合引领潮流的弹性化运营保持最优服务和前卫标准。
生活内容不断翻新，生活方式快速更迭。在设计上要保障城市综合体得以定期维护保养，更新内容以满足新的需求，调整配套来保持运营舒畅。适应变化方具持久竞争能力。
我们拥有现在，现在也属于后代，珍惜呵护我们共有的社会才能永续。城市综合体的高度集约优势使我们可通过整合设计充分保护有限资源，利用因功能互动衍生出的可再生资源。协调需求与产生的平衡，降低消耗。
[1]夏宇.城市综合体环境景观设计初探[D].北京林业大学2011
[2]刘莉娜.城市综合体入口广场设计研究[D].中南大学2011
[3]吴亚伟.城市综合体外部空间环境设计研究[D].山东建筑大学2011
[4]原伟.城市综合体与城市公共交通衔接空间的设计探讨[D].重庆大学2010
商业综合体市场研究篇7
1.1价值最大化，提高商业空间品质
对建筑本身来说，环境景观设计很大程度上提升了建筑的品质。商业综合体因其隶属城市核心商业组成部分，所以更能凸显购物环境品质对其产业发展的影响。完整的景观空间联系着各业态空间，使得城市商业综合体为市民创造可以承载社会型交往活动的人性场所，作为商业综合体较为重要的公共服务功能之一，其景观空间品质很大程度上决定了整个商业综合体的附加价值。密集整合而又高效节约是当代城市商业综合体的建筑空间特点之一，这与传统商业建筑注重高效性和经济性是完全不同的，质量上乘的贩售、购物、游憩、观演空间，使其价值得到最大的体现。必须通过科学的分析手段，从外到内逐级分析景观空间的内在关联，通过多学科、多方法、多实践，综合创构一个景观多样化、功能复合、环境舒适的空间，为市民及商家、业主共谋福祉，互惠互利，增值溢价，提高商业综合体空间品质，实现其价值最大化。
1.2有机融合，提高城市空间品质
城市商业综合体是城市中多功能、高效率、综合型建筑的代表，于人们眼前呈现的形象是气势磅礴、规模宏大甚至标新立异的形体建筑。大型的城市商业综合体的建设对该城市的城市空间或功能形态、交通体系及其城市生活品质方面有着深远的影响。因此，城市商业综合体环境景观空间应融合到城市空间中，二者有机结合形成的城市形态有利于最大限度地发挥商业综合体建筑的空间价值。优秀的商业综合体景观环境设计可令人赏心悦目，具有良好的视觉效果，能够让消费者在疲惫地购物奔走之余，享受轻松和舒适的休憩；良好的景观环境效果可以提升商业空间品质，在服务对象心目中树立很好的品牌形象，帮助企业提高商业品牌影响力。
1.3低碳生态，走可持续发展道路
在高呼“低碳经济、绿色科技”的今天，只有在城市商业综合体景观设计中融入可持续发展的生态规划理念，才能达到既满足现代人对环境健康舒适的要求，又维持城市生态系统平衡。对城市来说，城市商业综合体是城市发展的一个必然产物。城市商业综合体建设经验的积累，其景观设计水平的提升，将是城市商业综合体发展所必需的过程。
2实例探讨———以莆田大唐广场为例
2.1项目概况
项目用地位于福建省莆田市荔城大道与文献西路的交接处，北接莆田市人民政府，南接城厢区政府，东呈荔城区政府，位于荔城新区开发区域内，周边山体资源和水资源丰富，以凤凰山公园为主，下磨溪、护城河为辅，景观资源较为齐全，地理位置优越。荔城大道与文献路作为城市的主干道带动周边区域的发展，基地有较大的商业价值。项目规划场地南北向约130m，东西宽约240m，面积为36012．6m2。该城市商业综合体包含了商业、办公、居住、文娱、餐饮等多种复合功能，建筑造型为现代简约风格，各种经营形式的商业业态让综合体景观环境充满空间感，拥有优质的商业氛围和盈利能力。
2.2设计构思
根据建筑现代、大气的设计风格，运用现代科技，结合景观造型、铺装、绿化、雨水收集及太阳能等清洁资源的利用，创造景观“链”来“链接”街道、建筑、人和自然，使用连续的景观要素来表现独特的景观特征，创造值得怀念的意境。在功能布局上突出购物、商业、休闲等功能，打造注重消费者需求的多元性、空间布局的多样性、文化展示的多样性、设施功能多选性的新兴、科技且生态的商业综合体景观。节奏与韵律是园林形式美的重要组成部分，创造独具节奏感与韵律感的特色景观空间，让消费者无论从地面空间或百米塔楼上都能清晰可辨。充分利用场地高差把相应出入口位置梳理在层次分明的竖向空间中，景观铺装肌理把车行流线与人行流线整合在一起连续延伸，犹如音乐般律动幻化，并将繁多的业态功能空间串联为一个整体，突显出各种业态的特点和商业空间的典雅时尚气质。采取不同石材天然色彩与质感产生呼应，在此基础上将景观元素张弛有度地陈述展开。此外整合、概括、提炼莆田地域特色，并应用到商业综合体景观设计中，在保存地域特色元素的同时，融入新时代的设计表达，使地域符号和现代化的城市空间达到协调与融合，为莆田这座城市赋予新的鲜明个性。
2.3规划布局
该城市商业综合体沿莆田文献西路和荔城大道规划4个主题入口广场，作为整个地块的集散区，为城市商业区提供宝贵的休闲广场。一条室外步行街将商业区分为4块区域。其中，综合商业楼共5层，其余商业楼4层。场地东侧与北侧的底商裙房上部规划3栋21层酒店式公寓，另有超高层145m写字楼布置于场地西面商业裙房之上。
2.4总体景观设计
2.4.1功能分区
通过对场地的调查和研究，将场地划分为商业入口广场区、公寓景观区、南面形象街道、西面形象街道、高尚办公景观区、人气内街和屋顶花园，满足使用者进行购物、休闲、游乐、观赏、交流等行为功能。商业入口广场区是商业街道的核心区域和商业综合体的主要活动场所，构成了人行主要流通轴线。公寓区与商业街仅一条马路之隔，在铺装风格上延续商业街的铺装设计，运用隔离绿带和种植池，以经济性原则处理延展面的景观。商业综合体主要入口位于南面形象街道，此街兼具形象展示与驻足停留的双重功能，同时也是街头绿地隔离带。办公区域主要针对特定人员使用，入口广场与外部环境适当区隔，提供舒适、高尚、低干扰的办公环境。商业内街是拉动人气的主要区域，活跃的零售氛围与亲人的尺度相互协作，使室内外环境零距离转换。
2.4.2交通组织
设计充分考虑了人车分流的合理性，从时间和空间分流上组织交通，降低各流线间的干扰，保证其安全性和功能性。步行流线的组织着重于人行通道和主要活动区域道路交通分析，从入口到出口的车行和人行交通流线，包含入口（车行、人行、车库）、道路分级（市政道路、区内车行道、主要人行道等），强调步行路线的合理性和趣味性，在形成完整连续的步行系统的同时，通过高差关系增加步行体验。将复杂的流线连接到一个特定的节点空间，从而在呈现多层次、立体化景观空间格局的同时又不失条理，反映景观节点与节点之间形成的面形态关系以及不同组合所呈现出来的空间美。主要商业人行入口广场沿文献西路和荔城大道3个街角布置，提供简洁、合理和高效的交通流线且保证了人流的快速集散；地块规划区内有3个地下车库出入口，以保证客货流畅通无阻，适应商业区的客货停车需求；商业街南侧的广场尺度放大，可有效缓解文献西路带来的巨大交通压力，并满足自身分布式商业综合体使用人群的需求。将停车场与相应的交通空间按照技术规范尽量做到集约紧凑，节省出更多的空间给更有商业价值的南北侧街道。商业和餐饮消费群体、办公室工作人员、居民3组使用者入口空间有效区分，避免流线干扰。
2.4.3景点设计
1）商业入口广场设计
共有4个主要人行入口广场。西南入口以旱喷雕塑及生态树阵为主题。西北入口以不规则几何体造型小品为中心，周围环绕弧形砖雕艺术景观墙，形成了广场进入商场的主要景观。东南入口以特色旱喷广场为主，预留足够的活动空间。东北入口以大树景观为特色。铺装形式引导行为方向，加强场地联系。移动的树池，增添绿色，强化景观特色。室外茶座及租摆花卉，增添商业氛围。重要节点处布置特色雕塑，强调主题性和标志性。布置临时可移动的电商创意小品或展示橱窗，宣传商业卖点。适当处摆放导示牌，加强引导性。并设置室外广告灯箱及路旗，增加地面铺装细节及材质对比。辅以旱喷、水景小品，小型局部绿地，树阵绿化，形成开阔的活动空间。设计强调空间的流动性及导向性，应用街道丰富的曲线景观层次，重塑直线型街道空间，同时强化中心广场的凝聚力，将街道空间联系在一起，增强商业空间整体感。在入口广场的景观设计中应用石雕、砖雕及藤编等莆田当地特色形式小品，景观细节上体现了地域特色在景观设计中存在的价值，满足了审美需求。
2）南面形象街道设计
东西入口共同构成了商业街的人行主要流通轴线。设计中希望预留足够的停留场所，将商业氛围和城市休闲购物体验有效结合起来，真正形成现代多样的新型购物环境。人行道和商业广场运用绿色植物进行区隔，同时减少主干道车辆噪音对商业的干扰，体现绿色商业的设计意图。场地从西至东高差6m，在高差处理手法上并没有采用常规的设计方式，而是呼应建筑形态，层层递进、起伏错落，强化韵律感和现代感。
3）西面形象街道设计
与办公绿地统一设计，通过树阵将外部环境和内部环境适当区隔，避免干扰，按照设计规范满足办公区18个户外停车位的需求。可停留的绿地型入口区别于其他几个入口。
4）办公区设计
办公区景观相对商业区景观而言，由于使用人群的变化，景观设计上更为特殊。在写字楼入口设置泊车处和LoGo形象水景。适当区分出户外休闲区域，供白领交流休息。铺装设计统一化，材料的运用和灌木的搭配简洁明了，提升了办公空间的环境品质。
5）人气内街设计
内街及地下商业广场的主要入口，是商业综合体景观中很重要的组成部分，它既担负着整个综合体的通行、标识、指引等功能，同时又要满足人们的情感和审美需求，良好的设计效果能够达到让行人印象深刻甚至过目不忘。商业内街的宽度大约为12m，设计中将其作为半室内空间打造，分为上下2层，上层有廊桥连通。主体发光天幕白天收集太阳能，用于夜间街道形成绚烂的灯光效果，聚集人气。商业内街的入口希望为消费者提供提示服务，通过艺术感十足的公共景观雕塑，烘托商业气氛，同时也更易为人们所记忆。
6）屋顶花园设计
顺应建筑轮廓线形态，曲折、优雅、灵动的贯穿整个场地。最大化地利用雨水收集和节水功能，将屋顶花园作为缓冲和休息区，在建筑形态和园林景观特性之间创建一条强有力的纽带。
2.4.4植物设计
绿地系统主要由2部分组成：沿街绿化带和内街绿化轴。结合广场大气宽敞的特点，植物设计突显现代、简洁、干净的艺术特色，场地中的乔灌木以能够体现序列感的列植形式为主。主要的商业区沿街绿化以体现四季变化的花草为主，集沿街绿篱绿带为一体，使建筑从道路两侧的城市道路中解放出来，提高步行环境质量；内街绿化结合特色树池座椅营造良好的体验式购物景观环境。屋顶雨水花园种植若干保护性的灌丛、篱笆，选用根系发达、耐修剪、容易移植、耐粗放管理、耐旱、生长缓慢、抗风、耐高温的树种。
3结语
商业综合体市场研究篇8
关键词:城市综合体，类型
1引言
近年来城市综合体在我国伴随着集约紧凑型城市建设进程而逐渐兴起。随着我国城市化进程的加快，出现了城市土地资源紧张，交通问题日趋严重，城市环境恶化等问题。基于这种情况，城市综合体应运而生。通过城市综合体建设，不仅可以集约节约利用土地资源，而且对提高城市运行效率、提升城市形象、减少不可再生资源消耗、节能减排也具有明显的作用，因此，城市综合体建设将是未来城市发展的重要战略选择之一。根据城市发展新的需要，完善城市综合体理论体系，为城市综合体的开发建设提供理论指导，保障城市综合体的健康有序发展，这也是现代城市规划中急需深入研究的重要内容。本文在城市综合体概念界定和特征分析的基础上，以类型为研究方向，通过对实践案例的研究，总结出城市综合体的一般分类及类型特征，
强化规划工作者和大众对城市综合体的认识。
2城市综合体概念与特征
城市综合体又叫复合型建筑、建筑集合体、建筑综合体、街区建筑群体、都市综合体、微型城市、”城中城”等，目前城市综合体一般的定义是：由商业、商务、酒店、居住、文娱、游憩等三种或三种以上主导功能构成的与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区。城市综合体一般具有高业态复合性、高强度开发性、高交通可达性、高密集活动性、高空间连续性、高地标魅力性、高技术集成性、高影响效应性特征。
3城市综合体的类型
3.1一般分类
功能类型是城市综合体的一般分类方式，根据功能复合及主导功能构成，城市综合体可以分为商业主导型、商务主导型、交通主导型、人居主导型、混合均衡型、特定功能型六类。
■商业主导型
以著名品牌的大型超市、大型购物广场、特色风情街、精品商城等为（主力店）核心，汇集其它商业、写字楼、文化娱乐、酒店、高档公寓、交通等功能业态，形成多样化商业空间形态带动其它功能业态互动的城市综合体。
例如：宁波万达广场，位于宁波鄞州中心核心区，总占地面积21.09公顷，总建筑面积55万平方米，由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成。国际购物广场引入沃尔玛、百安居、HoLa特力屋、大歌星KtV、万达国际影城、银泰百货等11家主力店；国际商务酒店区，包含了国际著名酒店、酒店式公寓、高档写字楼；高级城市公寓是包含四幢点式高层住宅和两幢板式高层住宅的高尚居住社区。
■商务主导型
以高档写字楼尤其是金融保险、跨国公司总部或地区总部等为核心，汇集其它商业、餐饮、会议、展示、文娱、高档公寓、交通等功能业态，形成多样化商务办公空间形态带动其它功能业态互动的城市综合体。
例如：北京环球贸易中心，项目整体为集5a级智能化写字楼、五星级酒店、涉外酒店式公寓、专属会馆、会议会展中心等多种现代商务功能于一身的50万平方米建筑群落，使环球贸易中心成为京
■交通主导型
以城市或城市地区通枢纽、节点为依托，以写字楼、酒店公寓、购物中心、交通物流和转换等核心功能，形成交通空间带动其它功能业态互动的城市综合体。
例如：虹桥交通枢纽交通核心体是国内乃至世界上规模最大的交通枢纽综合体。高度集成多种交通模式，集高铁、磁浮、机场、地铁于一体。同时结合枢纽平台来进行大规模的综合开发，最大限地度提升枢纽商业价值，综合开发了大型商场、办公、会议及宾馆等物业类型。从开发综合度上讲，这俨然就是一个具备各种机能的城市功能复合体，自身具备新陈代谢的生命体征衣、食、住、行、办公、会议、旅游观光、文化娱乐等等一应俱全。同时地处虹桥地区核心的枢纽综合体，将形成“投石入水”的涟漪效应，带动周边商贸、金融、总部办公、会议洽谈、酒店服务、高科技信息产业等一大批服务业的开发。
■人居主导型
以城市居住功能为核心，与酒店、商业、休闲等功能有机相融，营造动静和谐的现代都市生活空间，提升社区整体气质，演艺时尚的现代都市生活，形成新兴的居住主导型城市综合体。
例如：海上海新城，是上海实业发展股份有限公司开发的集办公、商业、住宅于一体的混合街区，是一个以居住为主导功能的城市综合体。海上海新城将办公、商业和居住三个功能进行了较为明确的分区，从而避免了功能之间的相互干扰。办公功能由三座高层办公塔楼组成，布置在临近城市主干道基地西侧，满足了办公功能对外交通和可识别性等方面的要求；商业功能为独立的商业内街，位于基地的中部，通过三个商业入口连接了基地北、西、南侧的城市道路，人流能够被有效地引导进入；居住功能位于基地的东侧，私密程度最高。商业内街将办公和居住功能有机地连接起来，形成统一的整体，做到有分有合。
■人居主导型
以城市居住功能为核心，与酒店、商业、休闲等功能有机相融，营造动静和谐的现代都市生活空间，提升社区整体气质，演艺时尚的现代都市生活，形成新兴的居住主导型城市综合体。
商业综合体市场研究篇9
摘要：随着场站建设、管养规模的扩大，场站的综合开发显得尤为重要。为实现深圳市公交场站的综合开发，本文首先分析深圳公交场站综合开发面临的主要障碍，进而提出相应的实施对策，最后从公交场站建设模式和投资模式来分析研究深圳公交场站可持续发展模式。
关键词：toD建设模式投资模式可持续发展
1引言
目前，深圳已经进入以创新发展、转型发展、低碳发展、和谐发展为导向的新阶段，迫切需要结合公交都市的建设，对城市空间战略和交通场站的建设发展模式进行重大调整，建立公交场站开发建设的新模式（toD），实现场站自身的盈亏平衡，扭转场站建设主要依赖政府财政和建设用地难落实的现状，形成场站“投资-建设-再投资”的良性循环和持续建设能力。
2场站综合开发（toD）内涵
近年来，大型交通站点已从经营性建筑发展成为商业建筑。在大城市重要交通站点，商业零售、餐饮、酒店、办公建筑如雨后春笋般拔地而出，因此枢纽周边的物业的合理开发应引入利用交通系统引导周边物业的开发，即toD（transit-orienteddevelopment）的理念。
场站综合开发，即形成交通综合体，在满足场站综合交通功能的前提下，将场站上盖及周边地区实施一体化规划、建设、开发。场站开发模式可以优化资源配置，形成区域中心；强化规模效应，提高综合收益；提高土地开发利用的集约化程度。
3综合开发面临的主要障碍
深圳市场站综合开发面临的主要障碍体现在政策、规划以及多方合作机制等方面。
（1）政策障碍
我国法律规定，商业建设用地必须经过“招拍挂”方式取得，使得交通场站企业面临着难以取得场站土地使用权的风险，或者难以以较低价格取得土地使用权的风险。因此，主要障碍主要存在于土地收购储备制度方面、建设用地使用权出让制度方面、建设用地使用权划拨制度方面等方面。
（2）规划障碍
现有的土地使用性质变更涉及的程序较复杂。若变更这类土地的用途，需进行法定图则的修改。法定图则的修改申请须先经过规划主管部门的初审，拟定初审意见及技术依据，提交法定图则委员会审议后报城市规划委员会审批，实行委员投票表决的形式决策，超过半数的通过票数为同意。因此，场站综合开发需要从规划源头将土地使用与交通进行一体化规划。
（3）尚未形成综合开发的多方合作机制
由于交通场站物业不可能实现独立开发，并且尚未形成综合开发的多方合作机制，因此目前交通场站建设仅仅靠政府的投入财务，无法实现可持续发展。同时，由于交通场站运营公司不开发，其他任何人也没有有效途径进行开发，从而导致车站上盖空间的闲置。
4场站综合开发的实施对策
4.1公交场站综合开发流程
一般来讲，公交场站综合开发分为规划阶段、建设阶段和收益阶段。
（1）规划阶段
1）确定综合开发的盈利模式
①如全部建设经济适用房，政府不减免地价时，难以保证社会投资者利益；②如全部建设商品房，开发容积率在1以上即可保证各方的利益；③商品房+保障性住房，当商品房的比例超过55%时，即可保障各方收益。
2）明确实施主体，确定适宜进行综合开发的场站
①对于规划未建场站，建议由行业主管部门组织专业咨询机构开展前期研究工作，对场站与周边用地的外部相容性进行评估，明确适宜进行综合开发的场站；②对于已批或已建场站，由业主单位或场站经营单位组织开展项目策划工作。
3）申请规划调整
①对于法定图则已批区域，申请地块用地性质调整程序；②对于法定图则未批区域，由实施单位与法定图则编制单位协商，在法定图则编制过程中确定场站综合开发方案。
（2）建设阶段
1）确定开发建设模式
开发建设模式主要有三种：自行开发、重组合营开发、联合开发（tJD）。
自行开发——由市住房建设部门代表政府组织进行场站综合开发工作；
重组合营开发——政府将土地出让给项目牵头单位（实施主体），由牵头部门与国有企业重组成立房地产开发公司进行物业开发；
联合开发（tJD）——政府将土地出让给项目牵头单位（实施主体），由项目牵头单位（实施主体）定向或公开招标房地产开发企业，由房地产开发企业开发建设，政府、项目牵头单位（实施主体）参与物业开发利润分成。
对比三种模式的优劣势、效果和风险，联合开发（tJD）模式是最佳的物业开发模式。
2）确定组织模式
通过前期规划、土地出让合同、开发协议及物管安排把不同单位协调好，最终建成理想的项目。
①市规划国土部门：规划控制、场站建设用地及土地划拨审批；②市建设行政主管部门：建设综合协调；③市交通行业主管部门：公交场站设施的布局、专项规划、建设计划、场站建设审批；④项目牵头部门：项目前期策划、用地报批、场站建设、运营管理；⑤房地产开发商：物业的规划开发及相关工作
3）通过分层设权来解决场站综合开发及权属划分问题
原有的交通场站用地多为协议出让，难以直接进入市场，通过“分层设权”的方式，可以突破现有法律，实现土地权属的转移，并进入土地市场进行运作，是实施综合开发的有效途径。“分层设权”指根据场站用地及上盖物业公益性与经营性的属性差别，将场站建设用地使用权在土地的地表、地上或者地下分别设立，以便明确产权关系。
4）充分利用现有的以及搭建投融资平台，积极引入社会资本参与场站综合开发，实现国有资产的“保值增值”
①研究组建土地整备投融资平台，以国有储备土地抵押贷款等多种形式，解决未来土地整备的资金需求，理顺并完善资金从土地整备投融资平台到城市建设投融资平台的流转机制。
②研究组建国有资本投融资平台，整合国资系统管理的国有股权和优质企业资产，放大现有存量资产的规模效应和杠杆效应，提升外部融资信用，充分利用信贷和资本两个市场进行多元化融资。
（3）项目收益阶段
政府与开发企业（项目公司）形成利益分成机制；确保物业的经营收益可以弥补场站运营亏损。
①土地出让的地价收入（扣除一级开发成本），由政府以资本金的形式返还项目，用于保障性住房建设、交通场站建设；②根据事先确定的盈利水平，项目牵头单位与开发商组成的项目公司获得上盖物业基本增值收益；③实际物业出让时，出让收益超过政府与项目公司之前确定的水平的部分，由政府与项目公司分成；④物业中包含的经营性设施（如商铺、停车场）的经营收益用于弥补交通场站运营亏损。
4.2建设模式
按照场站用地规模，将公交场站分为4个等级：（1）小型场站：3000平方米以下；（2）中型场站：3000-6000平方米；（3）大型场站：6000-40000平方米；（4）超大型场站：大于40000平方米。
不同类型场站的综合开发模式如下：
（1）小型场站
由于面积小，难以独立进行综合开发，应尽量结合城市规划与周边物业进行联合开发。对于公交场站建设迫切、而周边开发不迫切的，可以先建设简易公交场站（投资不大），待周边用地开发时再进行统一开发；场站的运营管理费用仍需由财政支付。
（2）中型场站
中型场站面积仍较小，可以进行综合开发，但难以做综合体。建议以单一形式的居住物业开发为主；尽量与周边物业实现二层步行平台的互通；综合开发解决了场站建设资金的问题，但由于缺乏商业等经营性设施，因此场站的运营管理费用仍需由财政支付。
（3）大型场站
面积需求较大，一般为多种物业性质混合的综合体开发模式。建议采用“分层设权”的方式，场站所在的标高层为政府所有，场站上层物业可以通过“招拍挂”方式出让进行综合开发，建设商业综合体，并配套建设商品房或一些保障性住房；在出让用地时应明确规定物业综合体中的一部分商业面积为政府所有，其出租收益用于弥补公交场站的日常经营亏损。
（4）超大型场站
开发类型一般为多栋的物业综合体，交通功能集中在一栋内。综合开发方式与大型场站类似。
4.3投资模式
公交场站综合开发投资模式主要有两类：国有融资平台模式和直接社会融资模式。
（1）模式一、国有融资平台模式
将场站用地配置给具有一定融资能力及场站管理建设经验的国有企业，筹集场站建设资金，并依法依规以土地招拍挂方式进行土地出让。其特征为：
①将土地出让给国有融资企业；②国有融资企业实施综合开发，承担所有开发成本，并将获取的部分利润作为交通场站发展基金；③场站产权归政府所有。
（2）模式二、直接社会融资模式
将单个项目用地进行土地“招拍挂”，以完全市场化行为确定投资主体，筹集场站建设资金。其特征为：
①通过“招拍挂”方式将土地出让，由开发商承担所有建设资金；②项目建成后，按照土地出让合同，场站产权及一部分经营性物业产权归政府所有。其经营收益用于弥补交通场站运营亏损。
在“以站养站”开发目的和微利运营模式的制约下，一方面，要求场站综合开发融资平台具备一定的社会公益性和场站管理经验。另一方面，社会融资平台的准盈利性也制约了其成为投资主体的积极性。
因此，为了保障场站综合开发能够获的稳定的投资，建议采用国有融资平台模式。
5结语
从国内外实践经验来看，在枢纽周边的合理开发引入利用交通系统引导周边物业的开发理念是成功的。这样能够主动的、有预见性的把周边物业发展方向和交通干线建设结合起来，依托大容量交通系统，发展组团式新商业圈与广大的住宅区，最大限度地带动枢纽商业的发展。同时，通过对公交场站的综合开发建设模式和投资模式的研究，能够更有效的带动深圳市交通场站的可持续发展。
参考文献：
[1]王姣娥，金凤君.toD开发模式解析及研究评述[J].交通与运输，2007，12：32-36.
商业综合体市场研究篇10
关键词:商业银行;业务经营模式;转型
我国商业银行传统的盈利模式主要对存贷利差收入存在一定的依赖。这种盈利模式会受到外部经济形势的影响。为了保证我国商业银行更加稳定的运行，商业银行需要向客户给予良好的金融服务，在此基础上保证我国社会经济的持续健康发展。这就要求商业银行降低对贷款利息收入的依赖，降低外部不稳定因素对商业银行经营绩效的影响。为了实现商业银行经营模式的成功转型，需要工作人员对各种经营要素的投入和组合方式进行优化，这样就可以实现对客户需求和金融市场的深入研究和细分，再加上管理制度的优化，可以降低商业银行的经营风险。
一、对商业银行进行准确的定位
我国商业银行的发展离不开兼并重组。由于我国大部分商业银行规模小，工作人员素质不高，从而导致管理水平较弱，这样小型商业银行在市场中的竞争力会减弱。为了促使他们在市场中提升自身的竞争力，需要进行扩张和重组，从而形成全国性的银行。这就需要中小型商业银行进行科学的市场定位，并形成自己的经营管理特色，只有这样中小商业银行才能在大型商业银行林立的市场中占据一席之地。此外，我国商业银行在发展过程中可以吸取发达国家的发展经验，对服务对象进行细分，主要的服务对象可以定位为小企业和居民，和大型商业银行的服务对象，业务范围、金融手段要有所区别，特色化的经营模式，更有助于中小商业银行获得一定的市场份额。
二、完善商业银行内部的管理体制
在我国商业银行发展过程中，内部管理体制的完善是非常重要的一项工作。具体来说，可以扩大独立董事比例，将专职监事引入其中，同时设置内部的监督机制，这样就可以充分发挥监事会和董事会的作用，从而降低商业银行的经营风险。同时商业银行需要站在市场化的角度建立考核机制，对员工的表现情况进行考核。董事会，监事会和管理层之间形成制衡机制也是非常重要的。此外，建立市场风险机制也很必要，有助于形成高效的风险管理系统。商业银行工作人员需要对客户的市场需求进行细分，在做好原有业务的基础上创新金融产品，满足市场的各种金融需求。
三、促使商业银行形成综合经营模式
现阶段，我国世界各大银行已经开始进入市场，和本土银行会产生一定的业务竞争。在综合金融业务服务方面，外资银行的优势非常突出。我国商业银行要在市场中生存和发展，就需要避免自身的业务短板，这是我国商业银行和银行业监部门的重要工作内容。为了促使我国商业银行的综合经营取得一定的效果，我国所有大中型商业银行需要做好保险，证券和基金等业务。金融控股公司模式是商业银行利用独资或合资的方式成立子公司。一些非银行金融业务可以在子公司开展。现阶段，我国商业银行已经获得了政策许可，在信托业，基金业和金融租赁业方面可以发展，这样市场上就产生了信托业务，基金管理公司和金融租赁公司。此外，我国商业银行可以和国外银行合资成立大型综合金融公司，经营多样化的金融业务。
四、管理层制定科学的通胀目标
在我国商业银行发展过程中，通胀目标的实施有助于健全资本市场体系。这样可以改善证券市场和股票市场发展的不稳定性，同时也有助于对资本市场结构的优化，有助于金融产品的创新。同时工作人员对资本市场体系的完善，有助于促使金融产品形成多样化的发展模式，可以打破现阶段金融产品单一的状况。在此基础上可以促使金融监管体系和风险控制体系更加完善。此外，通过投资保护制度，有助于完善投资保护制度，再加上良好的投资环境和投资平台，就会进一步增强社会通货水平的稳定性，从而更好的落实各项金融业务，推动商业银行更加持续有效的发展。
五、通过通胀目标促使货币政策提升透明度
我国商业银行保持业务透明度有助于促使公众的信息交流更加畅通。尤其是央行要重视业务透明度，促使货币政策操更加公开化，可以定期《中国区域金融运行报告》。同时商业银行的舆论宣传也是非常重要的工作内容，可以对通过膨胀进行正确的舆论引导，再加上社会公众的支持，货币政策会实现良好的效果，从而提升我国商业银行各项业务的落实质量。根据我国商业银行大量的业务实践经验，在商业银行货币操作透明度提升的基础上，货币政策会大大增强有效性。这样社会公众对宏观政策的下一阶段取向也会更加明确，从而做出更加理性的金融决策。
六、结束语
综上所述，我国商业银行业务经营模式的转型是我国金融行业发展的必然趋势，它可以克服传统商业银行经营模式中存在的弊端，促使中小型商业银行在激烈的国内外市场竞争中取胜。文章主要从“明确商业银行在市场中的定位，完善商业银行内部的管理体制、发展商业银行的综合经营模式、管理层制定科学的通胀目标、通过通胀目标促使货币政策提升透明度”等方面分析我国商业银行业务经营模式的转型状况。希望通过本文的研究对我国商业银行经营水平的提高有所帮助。
作者:王晓宇单位:陕西省西安市西安翻译学院
参考文献:
[1]李勇.利率市场化背景下我国商业银行盈利模式转型探究[J].宏观经济研究,2016,06:73-85+126
[2]乔桂明,吴刘杰.多维视角下我国商业银行盈利模式转型思考[J].财经问题研究,2013,01:48-52