房地产企业财务分析篇1
关键词：房地产企业；财务战略；财务风险
房地产业的发展时间不是很长，但是已经在国民经济中占据着重要地位、发挥着重要作用。一方面房地产行业自身的发展速度较快，另一方面房地产行业所生产的产品与人民生活密不可分。随着社会经济的发展，房地产行业越来越受到社会的关注，房地产行业也在关注中成长。同时，行业参与的主体数量越来越多，房地产行业之间的竞争力越来越大。我国房地产行业要想在激烈的市场竞争环境下赢取发展，制定科学合理的发展战略显的尤为重要。企业战略可以按照层次不同进行划分，职能战略、竞争战略和公司战略是企业发展的三个重要战略。职能战略主要发挥财务战略、营销战略和人事战略作用，财务战略在企业发展中发挥重要的作用，财务战略需要以价值分析为基础，在企业发展战略统筹下完成。房地产企业财务战略在促使企业发展中发挥战略作用，可以实现企业财务资金均衡流动和有效配置，房地产企业财务战略目标是维持企业长期稳定发展的基础，也是企业处于长期盈利状态下的战略性思维活动。财务活动是企业若干战略活动之一，所以房地产企业的财务战略就是企业发展战略，因此财务战略是房地产企业总体战略的重要组成部分，与企业整体发展战略形成一个有机组合。[1]从房地产企业发展角度看，总体战略主要分为财务战略和企业战略，财务战略在企业战略中发挥特殊作用，从房地产企业的内部发展角度分析，可以保证企业内部战略能够有效执行。通过分析可以看出，房地产企业财务战略在推动企业战略发展的同时，对企业其它战略顺利实现发挥重要作用。所以房地产企业在发展过程中需要把财务战略与其它战略有机结合起来，把其看成是企业发展的根本战略。财务战略需要按照房地产企业其他战略的规定指定相应的措施和战略规划，保证房地产企业财务战略在企业发展中发挥重要作用。
房地产企业财务筹资战略分析
筹资是企业发展的重要活动，筹资的目的是满足企业发展过程中资金的需要，企业实现可持续发展。房地产企业在发展过程中对资金需求较大，因此筹资是房地产企业财务战略的重要活动之一。房地产企业财务战略筹资需要解决资金流转和企业生产特点的周期性问题、企业的总体战略与财务战略筹资的关系问题、企业经营过程中可利用筹资方式问题等。筹资被看成是房地产财务战略的重要战略之一，房地产行业属于资金密集性行业，筹资工作直接关系到企业的发展。当前我国房地产企业大都采取扩张性战略，具体表现为不断扩大项目开发，企业在扩张过程中需要财务杠杆的支撑，具体实施过程中只有不断筹资资金才能更好的满足项目扩张的需要。[2]房地产企业融资最终是为了解决发展过程中的资金问题，进行融资工作的前提需要对资金状况进行预算，从房地产企业的特点，所拥有的资金状况与项目开发所处的阶段有着紧密的关系，只有通过准确判断才能从根本上改变预算资金与实际项目开发资金相差很大的状况。如何预算不准确，一方面会导致资金过剩，另一方面导致资金短缺。两种状况对企业发展来说都会产生损失。房地产企业的现金流入项目和现金流出项目之间不平衡，对资金链会产生严重影响。因此房地产企业财务管理者应该准确把握企业资金运转状况，才能更好的做好融资工作。
我国的金融市场与西方国家相比发展速度相对较慢，各种政策性限制较多，因此我国房地产企业的融资渠道相对单一。从房地产企业的融资渠道分析，银行仍然是房地产企业融资过程中的主要渠道。随着我国金融市场的发展和完善，银监会对银行的监管力度越来越大，银行的风险控制体系逐步建立，因此房地产市场的银行融资门槛越来越高，单一的银行途径融资已经不能满足房地产行业的发展。同时，采取单一的银行融资方式也会加大银行投资的风险。随着市场经济的发展，我国经济的开放程度越来越强，一些现金的融资工具逐步在我国形成，随着金融资政策的完善和发展，我国房地产企业多元化的融资模式正在形成。从房地产行业自身特点看，所需资金密度大，项目开发周期长，资金回收周期长。按照国家对房地产行业的宏观调控策略，房地产行业的发展关键在于土地和资金，所以房地产行业在实施过程中能否顺利融资时关系到发展的根本问题。
房地产企业财务战略的问题分析
房地产企业财务战略具有自身的特点，财务战略与其他相关战略之间的整合能力差。企业战略应该是从企业发展的根本问题出发，代表企业的最高战略思想。其主要特点是从企业的全局出发，对影响企业发展的内部、外部资源进行合理配置，保证各种资源处于优化状态。企业职能战略主要是从生产、研发、财务、营销、人事等职能部门按照企业的发展目标制定的策略和规划，可以看成是企业战略的细化，主要是从职能具体状况出发进行分析。[3]企业战略中财务战略发展重要作用，财务战略的制定和规划必须以企业战略为依据，同样需要与企业职能战略相比配，企业战略体系是企业发展重要指导方针，房地产企业发展过程中同样需要战略体系作指导，房地产企业战略体系主要是从企业财务战略和企业总体发展战略两个角度出发，对企业进行整体规划。只要解决企业发展过程中各种职能整合性差的问题。房地产企业发展过程中只有把财务战略放在突出的位置，才能协调好各种职能，才能保证整个企业协调发展。
从我国房地产企业的财务战略状况看，财务激励机制不健全，激励措施不到位等问题突出。房地产企业财务战略的顺利实施与企业的激励机制存在紧密的联系。当前我国房地产企业虽然已经形成一套完整的财务管理制度，但是缺乏必要的财务管理激励机制，所以对财务战略的实施产生严重的影响。从房地产企业的所有者和经营者的关系看，只存在委托的关系。房地产企业的状况决定了信息的不对称，因此股东和经理人之间存在相关的道德风险问题。具体表现为，一是偷懒现象，主要体现为经营者的付出与获取存在不协调性；二是机会拥有现象，具体体现为经营者所付出的一切努力不是为了所有者利益而是为了自身利益。如此状况必然导致企业的财务战略无法顺利实施和执行。
房地产企业在发展过程中财务评价体系存在一定的问题。财务评价体系不健全导致财务战略无法顺利实施。当前我国房地产企业的财务评价体系相对比较落后，仍然采取传统的方式，无法满足新形势下财务管理的需要。当前财务评价存在的问题是过于注重短期效果，因此知识资本等无形资产无法顺利实现，传统的财务评价方法存在一定的问题。房地产企业传统财务评价方法对公司财务业绩的评价较多，财务评价的指标采取直接计价的模式，因此从根本上忽略了非财务指标不可直接计价的特点，对非财务指标的计价因素没有考虑。如果按照此模式对房地产企业的财务状况进行评价，会出现全面财务评价的不准确性，严重影响企业财务战略的实施，财务战略的有效性很难实现。
房地产企业财务战略的改进策略
房地产企业财务战略需要在实施和监管方面加大力度。财务战略需要合理的监管和实施才能实现效果，才能全面有序的向前推进，房地产企业的项目实施周期长，资金周转时间长，因此实施全面的预算管理尤为重要。财务战略主要是从目标和方向角度实施，政策是实现目标和方向的标准和规范。[4]房地产企业在预算过程中必须把政策规范和战略目标放在突出的位置，全面落实各种策略和方案，才能保证财务战略顺利实施。房地产企业只有实现全面预算管理才能保证财务战略的实现，全面预算必须坚持广泛性和全面性原则。实现财务预算与销售预算和生产预算的全面结合，才能从根本上解决财务战略与人事、生产、营销等职能部门的战略目标同时实现，才能促使房地产企业全面发展。主要全面协调房地产企业发展的各种战略目标，才能保证各种战略顺利实现。
全面实施房地产企业财务激励机制，只有完善财务激励机制才能保证财务战略顺利转化为企业发展的动力。从现代房地产企业的发展特点看，所有者与经营者之间只是一种委托的关系，信息不对称现象表现明显，因此道德风险问题会发生。所以企业应该根据按照经营索取权的分享模式建立现代房地产企业财务激励机制，把人的潜力充分发挥出来。财务激励机制在具体实施中可以采取一些手段，比如对部分核心员工实现股票期权制，从根本上避免传统薪酬分配的不足，核心员工的积极性得到充分体现。实现管理者利益与投资者利益互动完全绑定，从而促使管理者长期关注企业的价值实现和发展问题。另外还可以通过奖金与企业业务完成率之间的关联性促使企业发展，促使相关人员竭尽全力完成企业财务目标。
房地产企业在发展过程中需要具备战略意识和竞争观念，从财务文化和财务意识角度看，财务战略管理必须要求企业上下按照竞争意识的标准处理问题，把企业战略管理作为核心任务，必须重视知识和智力资源的充分发挥。只有协调好企业内部发展的各种资源，才能提升企业发展的竞争力。房地产企业财务战略应该坚持以人为本的理念，只有从根本上实现人的发展与企业发展相协调，才能全面树立理财经营理念，才能全面收集和利用有价值的财务信息，为企业实现跨越发展创造条件。房地产企业发展过程中要重视财务决策、筹资、投资等工作的协调，实现合理的利润分配。房地产企业的理财环境是实现财务战略的根本出发点。企业在发展过程中必须高度重视理财环境，充分把握企业财务管理的内在规律，同时需要结合外部环境的变化，制定合理有效的财务战略。按照房地产企业的财务策略制定相应的财务目标，才能保证财务战略顺利实施。
房地产财务风险控制体系的形成可以有效解决企业投资风险问题。财务风险主要是指企业经营发展过程中出现的各种无法预料的风险问题。[5]企业的实际财务状况与预计的财务状况存在很大的不同，房地产企业在财务战略中应该采取积极的短期财务预警措施，才能保证项目投资的顺利开展，从根本上防范财务风险的产生。财务风险体系的建立可以有效防范财务风险，其主要是从企业长期投资的角度出发对企业的财务风险进行防范和控制。房地产企业在投资过程中，需要对项目投资的可行性进行分析，最终形成可行性分析报告，可以有效降低投资风险，从源头上解决企业投资风险问题。房地产企业的财务评价分析工作需要进一步完善，只有对企业的财务状况进行全面分析和评测，才能在企业的不同发展阶段制定合理的财务战略。
参考文献：
[1]、高明编著，房地产企业财务策略研究[m]，南京：南京大学出版社，2009，21-25
[2]、马组任编著，房地产企业酬资策略研究[m]，上海：上海财经大学出版社，2009，90-93
[3]、刘广仁编著，房地产企业财务风险控制[m]，北京：北京大学出版社，2009，67-69
[4]、张枚编著，房地产企业财务目标分析[m]，上海：复旦大学出版社，2009，81-83
房地产企业财务分析篇2
关键词：房地产企业财务风险预警研究
近年来我国的购房需求猛增，经济高速发展，房地产行业很景气。但在房地产行业高速发展的过程中，出现了不同的风险。我国房地产行业中的财务风险最为明显，因此正确认识我国房地产行业中存在的财务风险问题，并进行积极的风险防范与风险控制预警至关重要。
一、财务风险及特征
（一）房地产企业的筹资风险
房地产企业的筹资活动主要是事前准备活动，房地产企业通过筹资活动筹集资金，进而开展房地产的开发、生产、销售、再投资、再生产的循环过程。房地产的筹资活动是企业运营生产的起点，筹得足够多的资金，然后进行资金的运营。然而目前中国房地产市场筹集资金的方式多样化，同时就会有不同的财务风险。例如筹资方式不当、债务结构不合理等都可能造成资金浪费，增加企业的财务风险。
（二）房地产企业的投资风险
由于不确定因素，可能使投资项目不能达到预期的目标，影响房地产企业的盈利和偿债能力，这就是房地产企业的投资风险。对于中国当前的房地产市场上投资环境的复杂性，投资过程中会出现很多风险。例如投资项目的滞后性，无法与时代接轨；投资项目大小的选择无法适应企业的债务结构，有的企业负债经营，可能会造成企业的债务负担，影响企业的经营效益。
（三）房地产企业的资金回收风险
房地产企业在完成前面的筹资活动与投资活动后，接下来的工作就是资金回收。俗语说“有付出就会有回报”，这同样适于房地产企业。资金在回收过程中，不论是从时间上还是金额上都具有不确定性。且资金的回收与国家的经济政策密切相关，受国家对房地产行业的监督、规定的影响，同时受国家财政金融利率政策的影响等。企业的管理水平也与资金回收有着密切的联系。
（四）房地产企业的收益分配风险
房地产企业在经过上述系列过程后，获得了收益，会面临收益如何分配的问题。在如何分配收益问题上，我们又面对留存收益和分配股息如何分配的问题。是用更多的资金去重新投资，扩大规模，还是在现有的规模上稳定发展，分给股东更多的利益，不同的选择会有不同的风险。企业的资金链至关重要，收益分配的好坏会直接影响投资者的积极性，影响企业的外在形象，可能会降低企业信誉。
二、加强财务活动的管理、建立预警防范体系
（一）加强筹资风险管理
房地产企业一般通过两种途径进行筹资，一是增发股票，扩大规模，即所有者投资。房地产企业同时可以利用上一循环的留存收益进行第二次投资。二是从外界借入资金，负债经营。房地产企业可以通过向银行借款、信托资金贷款、销售融资资产证券化等途径最大效益的利用资金的时间价值，实现利益最大化，降低房地产企业的筹资风险。
（二）重视投资风险的管理
房地产企业在进行投资时，要认真分析房地产市场的现状及发展趋势，既要大胆迎接挑战，又要谨慎对待投资风险，尽最大的努力降低投资风险。房地产企业要充分掌握市场需求，土地信息，经济政策、相关利率等各方面的信息，努力实现房地产企业投资的最大效益、风险最小、稳健发展的目标。
（三）完善现金流量风险管理
在房地产企业的资金回收环节中，现金流出与现金流入在实践上的上下不一致就会造成一定的资金回收风险。我们应尽量降低房地产企业的机会成本、应收账款管理成本、坏账损失成本。制定相应的信用政策、收账政策、销售政策等，以此来实现资金的快速周转，加大现金的流动比率，使企业能有更多的运营资金进行企业的运营管理，降低资金回收风险。
（四）提高收益分配风险的管理
留存收益与分配股息在收益分配中是相互联系，相互制约，此消彼长的关系。房地产企业应权衡两者的关系与企业的实际情况，合理分配。企业如果处于快速发展的状态，需要投入更多的资金扩大规模，这就需要更多的留存收益进行二次投资。企业如果利率过高，就要分配股息，吸引投资者的积极性，从另一方面保证企业的资金运营。
（五）建立风险预警体系，进行预警和分析
任何预测都是以数据为基础的，企业应该注重财务报表数据的搜集整理，并进行相应分析，综合考虑各种因素建立风险预警体系。通过对房地产企业长期指标、短期指标、动态指标、静态指标等的分析对比，构建一个适合房地产企业运营管理的体系，并不断完善该体系，真正的达到财务预警的作用。在建立预警体系的基础上，要进行深入分析，降低企业的财务风险，为企业做出贡献。
（六）树立正确的成长观念，坚持原则
面对房地产企业市场竞争中的各种诱惑，房地产企业首先要树立风险意识，正视房地产企业中的“泡沫”风险等，不能盲目扩大规模，应在原有的基础上稳步发展。追求质量，树立良好的企业信誉，坚持自己的原则，努力在大趋势下稳步发展。面对房地产企业的复杂性与风险性，积极采取防范措施，分散风险、顺势改革、打好基础。从根本做起，从小事做起，努力实现企业的健康、经济、高速发展。
三、结论
综上，在经济快速发展的趋势下，房地产企业要紧跟时代步伐，不断适应市场需求，针对企业的现状做出正确的分析，并提出相应的政策。正确对待房地产企业的财务风险，针对行业特点，寻找适于企业的发展战略与风险管理政策。如何在房地产企业开发经营过程中高效、全面的完善财务风险的防范系统与制定相应的预警措施，对我国房地产企业高速、稳定发展起着至关重要的理论意义。
参考文献：
[1]段英.我国房地产企业财务风险与控制探析[J]，中国经贸，2011，（14）：7-25.
房地产企业财务分析篇3
关键词:房地产;企业财务管理;管理方法
房地产的开发在我国现在仍然还是一个新兴的行业,有很大的发展潜力,是一个发展速度比较快并且发展的过程相对比较特殊的行业。现在由于房地产的市场出现了很大的变动性以及我国的房地产的企业的发展十分的迅速,在我国的房地产的市场中也逐渐的建立起了一整套的产业模式。
一当前我国的房地产企业财务管理现状以及存在的问题
随着现代化的经济运行模式不断的发展以及我国在加入了世界贸易组织之后带来的国外的行业的冲击,面对复杂的市场变化以及市场形势,我国的房地产企业所面临的财务风险也慢慢的变大。因此,在这样的背景下,我国的房地产企业在发展的过程中出现了不少的问题,主要可以表现为以下几个方面:
首先,我国的房地产企业的财务收支的审批的手续以及手续的办理过程都相对不够规范,在这样的情况下就造成了收支的标准的混乱的问题,往往都是按照一些相关的领导的个人意志的方向进行班里。这就使得我国的房地产企业的财务管理的过程中出现了形式上的管理的问题。
其次,一些房地产企业在项目的规划的过程中虽然也进行了一定的建设的计划,但是,由于其本身的内部资金管理的科学性有问题,所以很多的时候就造成了其属下的子公司的资金不能够及时的到位的问题,也就无法对这些应该到账的款项进行合理的规划。
第三,我国的房地产的企业在资金的流量上相对比较大,是属于一种资金量比较大,金融风险比较高的行业,其所需要负担的税务额度也是比较大的,但是我国的很多的房地产企业对于相关的税务法律以及在会计上的建制还是相对比较欠缺的,这就是的其不能够合理的进行税收的规划,从一定的意义上来讲,就使得企业自身增加了不少的税务负担。
最后,我国的房地产企业在企业的发展的过程中普遍的对于企业的工程决算比较重视,但是对于项目的决策不够重视,在企业的项目投资的过程中很大的程度上都是依靠项目本身的负责人的主观上的推断,这样的缺乏科学合理的市场分析的现象必然使得企业在发展的过程中干缩接受的项目缺乏一定的可行性的论证,无形中也就使得企业的战略意义降低了。
二加强房地产企业的财务管理的创新探索
房地产企业由于其本身的生产经营的过程比较特殊,所涉及到的面是比较广的,并且其开发的周期相对比较长,投资的额度也比较大,所以在资金的回收的过程中是需要相当的时间的。
首先,要对房地产企业的资金进行统筹的管理工作。也就是说,在房地产企业的资金统筹中,目前因为受到了国家的货币政策的影响,这就是的其主要依靠的银行贷款的一个资金来源受到了比较大的影响。
其次,由于房地产企业的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比较大的问题,所以就必须加强房地产企业的财务管理中的成本管理和控制的工作。
最后,由于房地产企业在具体的项目开发和实施的过程中所面临的风险比较多,这就需要企业对项目的实施过程中的风险进行正确的控制和对待,带着一定的战略性的原则实现对于项目的过程的全面的分析和控制管理。在房地产企业的财务管理中,加强财务风险的控制以及预警的工作。在工作中要积极的采取多方面的措施来针对财务的过程实施全方位的风险的规避和预警,从而建立起针对房地产企业自身的财务风险的预警和管理体制。
参考文献:
[1]邢姝媛,关于我国房地产企业财务风险分析[J],中国证券期货,2011,(06)
[2]柏欣妍,房地产企业资金安全性探讨[J],南方金融,2008,(11)
房地产企业财务分析篇4
关键词：房地产企业财务风险风险测度
房地产业是一种高风险、高收益的产业，价值规律如同一只“看不见的手”给房地产开发企业投资带来巨大的不确定性。作为典型的资金密集型行业，由于资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点，同时存在行业自身尚不成熟、体制不健全、法规不规范等问题，决定了房地产企业必然会面临巨大的财务风险。中国指数研究院2008年6月的一项有关房地产上市公司研究成果表明：沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，达到76.49%，负债风险显著提高。同时，部分沪深房地产上市公司在多次加息后资本成本上升，eVa（经济增加值）降幅明显。数据显示，近百家沪深房地产上市中，超过60%的公司2007年eVa为负，导致沪深上市公司资产成本压力日益加大。房地产企业的财务风险成为当前房地产企业亟待解决的问题之一。本文从实证分析的层面来来测度和反映我国房地产企业财务风险，并就此提出防范房地产行业财务风险的相关对策，从而为促进我国房地产企业健康发展进行积极探索。
一、房地产企业财务风险表现形式及其管理问题分析
（一）房地产企业财务风险的表现形式房地产开发企业，财务风险主要表现为以下几个方面：（1）偿还债务风险。开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。根据调查显示，目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75%以上，甚至有超过90%以上的，远高于60%的警戒线。筹资结构不稳定，资金成本高。在所谓高回报利益趋动下，很多企业置到期能否偿还本金及高利率的风险于不顾，盲目地、过度地、不合规范地进行名目多样的筹融资活动，资金空转、借贷短期流动资金贷款、大面额存单转贷等，为企业埋下了到期支付能力及利滚利负担的财务风险。（2）利率变动风险。房地产企业需要的资金链一般都很长。在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。高额的利息将成为房地产企业沉重的负担。自2008年以来我国经济通货膨胀问题较大，财政政策的紧缩同时货币市场上利率增长，使得我国大部分房地产公司资金成本的上升，进而使得企业预期收益减小的风险增大。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。（3）再筹资风险。对于房地产企业来说，高负债率进一步限制了企业在其他融资渠道上进一步得到贷款的可能性。而且房地产企业的经营链条一般比较长，这种高负债率的存在使得链条断裂风险加大，一旦断裂会造成其他企业的连锁反应，再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁，从而对整个经济来说也是一个巨大的经营风险。
（二）房地产企业财务风险管理存在问题目前房地产企业财务风险管理存在问题主要有：（1）企业贷款比较随意。目前我国有些房地产企业没有对资金进行科学合理规划，为了使得一些项目上项，有些企业没有对自身的资金潜力进行估算，没有对内外负债进行估计。而是千方百计地向银行贷款甚至向事业单位借款，从而加大了房地产项目的投资风险程度。再者，一旦拿到项目上项以后，并没有对整个项目进行合理规划，没有做全面的研究计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重，没有从整体上规划项目的用款，客观上导致风险的增大。（2）单个项目的负债金额较大。我国大部分房地产企业的大量资金都是来源于借贷，很少有自有资金，因而其借贷的资金金额都比较大，如果项目较大的话，同样导致负债成本的上升。另外，一些项目上项以后，由于质量的难度和风险使得项目在很长时间内都成为一个比较大的问题困扰着房地产企业。有些房地产企业为了能使项目正常开工，在所谓高回报的利益驱动下盲目举债加重了成本负担与债务风险，企业负债规模巨大，利息支出加大，收益降低而导致企业丧失偿付能力或破产的可能性也增大。（3）资本结构不合理。而且根据组合风险分散理论，多元化筹资可以有效地分散企业的筹资风险，单一化筹资是非常危险或成本很高的，极易造成资金链断裂。（4）内部信息传递不畅。目前，大多数房地产集团内部各部门之间以及上下级企业之间缺乏统一的规划，就很容易造成房地产企业难以对下属的部门及子公司的财务数据进行提取、汇总、分析和管理。（5）对开发项目缺乏合理规划和科学管理。由于房地产具有不可移动性，其交易的完成只能是通过所有权或是使用权的转移；其次，由于房地产投资的规模大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，因此，科学的规划和管理非常重要，一旦规划不合理，开发定位出现失误，投资分析缺乏可靠依据、开发过程缺乏严密、有效地投资控制、进度控制、质量控制等，就会造成企业财务风险的出现。鉴于房地产企业发生财务危机的现实，房地产企业只有构建符合自身条件的财务危机预警模型，才能及时的发现财务危机的相关动向，随时动态跟踪公司的财务状况，根据预警判别值的变化和判别区间的归属来预测公司发生财务危机的可能性，及时发现导致公司财务危机存在的不良因素，以此寻找关键原因，采取适当措施，从而对财务风险加以有效防范和控制。
二、房地产企业财务风险的实证测度
（一）预测指标的选择本文选取了我国沪深交易所a股的39家房地产公司作为研究样本。在选取的样本中，房地产行业上市公司数目，St公司数目都排名第2，满足实证研究对样本的要求，能有效保证实证分析结果的准确性和可靠度。本文选取的具体数据和相关指标按照以下几个方面来选择：本文引用的流通股市值是以公司股票当年12月31日收盘价为依据计算得来的，而非流通股本则是以每股净资产与非流通股数相乘计算的；所有年报数据均采用合并会计报表中的数据；由于所需的利息费用一项从公司财务公布的报表中难以获取，因而使用报表中的财务费用来代替利息费用；每股净资产、净资产收益率、每股收益采用非国际标准数值；总资产按年末数计算。
（二）z模型及其修正美国学者奥尔曼（altma）在20世纪60年代中期构建了Z―Score模型，这个模型主要是用来预测企业破产发生的概率。他通过选用66家样本企业，即33家破产企业和与之相对应的相同规模相同行业的33家正常企业，然后按流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和周转能力五项标准选取了22个指标，最后从中选取五个财务变量，并赋予这五个财务变量一定的权重，这五个变量分别为营运资本/总资产、留存收益/总资产、息税前利润/总资产、股权市价总值/总负债、销售收入/总资产，并依据这个五个变量建立了Z模型。利用搜集到的样本数据代入Z模型计算出一个数值，根据该数值归属哪个区间来预测企业财务危机发生的可能性，其本质是一种多元线性模型。其基本公式为：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奥尔曼（altman）在总结搜集到的破产企业数据中，发现了判别Z模型经验性临界值，其中2.675为上临界值，1.81为下临界值。当判别Z值高于2.675时，企业被认定为财务状况良好，破产几率极低；而当判别Z值高于1.81、低于2.675时，企业通常财务状况不稳定，有可能存在财务危机的隐患，需要进一步的跟踪；如果判别Z值低于1.81，则该企业被认为存在极大的破产概率，如果不采取有力措施，将难以摆脱破产命运。具体来说，奥尔曼（altman）提出的Z模型临界区间如（表1）所示。从Z模型判别区间可以看出，计算出来的Z值越大，则企业出现的财务危机越小，破产机率极低，相反Z值逐渐变小，则企业出现破产机率逐渐增大。同时奥尔曼还发现Z模型在企业破产时前一年预测企业破产情况正确率相当高，在33家破产企业样本中能有效预测31家，33家正常企业样本也能准确预测到32家未发生破产，预测正确率达到95.45%。为了更好的证明Z模型预测的良好效果，奥尔曼教授又选取了81家样本企业即25家破产企业和56家非破产企业，同样采取类似的判别方法，实证结果得出Z模型预测正确率达到93.83%。本文在借鉴奥尔曼对各个变量的定义及计算公式，同时考虑到我国的一些特殊情况，对Z模型运用的5个变量计算公式设定为：X1：营运资金/总资产=（流动资产-流动负债）/总资产；X2：留存收益/总资产=（未分配利润+盈余公积）/总资产；X3：息税前利润/总资产=（净利润+所得税+财务费用）/总资产；X4：股权市价总值/负债总额=（每股市价×流通股数十每股净资产×非流通股数）/负债总额；X5：销售收入/总资产=主营业务收入/总资产。
（三）Z模型临界值的修正奥尔曼教授构建的Z模型是具有相当大的学术价值，但是判别方法是基于西方国家较为完备的市场经济环境下的企业风险测度，并不适合我国市场经济条件下的上市公司风险测度，尤其是该模型所设置的临界值偏高，并不适合我国房地产企业财务风险的评价。因此，具体到我国房地产企业的现实来说，必须探索适应我国市场经济条件下的房地产企业财务风险判别标准，才能精准反映我国房地产企业的财务风险状况。基于此，本文在借鉴相关文献资料和数据统计支持下提出我国房地产行业上市公司的经验临界值，然后利用2008年的数据对经验临界值做出检验。目前，国内学者使用净资产收益率指标来预测财务危机时，如陈晓、陈治鸿在研究中认为当净资产收益率小于6%，财务风险较大。因而根据净资产收益率小于6%，得出财务风险较大这一结论。本文统计了此段区间房地产公司的Z统计值，随后再把条件调整地更为严格一点，让每股收益和净资产收益率都小于零。因为通常一家公司每股收益和净资产收益率小于零时，人们一般认为该公司出现财务危机的可能性更大，所以相应的本文也计算了此段区间房地产公司的Z统计值，具体见（表2）。由表得知，当Z值小于0.8481时，St公司有6家，占了总St公司的近70%；非St公司有10家，占总非St公司的11%。根据谨慎性原则，为了包含更多的St公司起到提示风险的作用，本文估计Z模型下临界值为1（0.973的约数）。许多文献（刘凤娇，2006；王芳云，2005）都表明，当每股收益大于0.4时，公司的财务状况比较好，本文选为风险较小者，对每股收益大于0.4这一区间的Z值做数据统计，见（表3）。同时也运用了另一个传统指标净资产收益率来判别风险较小者，根据有关文献及房地产业业绩评价标准，当净资产收益率大于10%时，公司财务风险较小。对净资产收益率大于10%这一区间的Z值做数据统计，见（表4）。根据谨慎性原则，本文定义当Z值大于1.7（1.6133，1.8368两者的平均值）时为业绩比较好的公司，风险较小，见（表5）。在Z值大于1.7时，有20家公司，这20家公司按每股收益、净资产收益率、主营业务收入排名都在前面，其每股收益、净资产收益率远超过房地产行业上市公司加权平均每股收益（-0.4）和加权平均净资产收益率（0.09）。综上所述，本文提出我国房地产行业上市公司Z指标的经验临界值见（表6）。
（四）新z模型临界值检验运用房地产上市公司2008年度财务数据对结论进行检验，在86个非财务危机公司中，模型把9个非财务危机公司判别为财务危机公司，其判别准确度为89.5%；7个财务危机公司中，有1个被认定为非财务危机公司，模型判别准确度为86%；对于整个样本来说，模型判别正确为83个，总体判别准确度为89.2%，模型能具有较好的区分度。从判定结果来看，修改的Z模型的临界值具有较好的使用价值。可以利用Z模型临界值变化趋势来预警房地产公司财务危机。如2009年房地产行业上市公司被实行退市风险警示的珠江控股公司股票，从连续三年的Z值数据来看2006为1.468，2007为1.056，2008为-0.04，公司发生财务危机概率大。因此，在运用奥尔曼模型对我国房地产企业财务风险进行测度时，应该运用修正后的Z值进行判别，这样才能准确衡量我国房地产企业财务风险，并能加以有效防范和控制。
三、房地产企业财务风险的控制策略
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内。一是做好全面预算和财务集中管理。将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。二是合理安排权益及债务资本，优化资本结构。一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。以此来优化资本结构，为控制财务风险奠定基础。三是注重融资策略创新，建立多元化融资渠道。企业可以积极地、主动地实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。四是加强资金管理，提高资金的利用率。在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，降低企业坏账损失风险，加速资金的运转，提高资金的利用率。同时，企业要努力降低商品房空置率，减少资金占用，加速资金周转，提高资金利用率。五是加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。六是建立房地产公司的财务预警系统。通过建立短期财务预警系统，编制现金流量预算，为房地产企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。此外，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统，更好地使管理者和员工掌握财务风险的预防、控制、化解和处理的全过程以及自身的风险责任履行情况，责权利相结合，更好地激发员工参与风险管理，控制风险损失。
参考文献：
房地产企业财务分析篇5
关键词：财务风险房地产企业风险类型防范对策
近年来，在我国营改增税制改革工作深入与市场环境的变化下，房地产企业内部财务风险出现了较大的变化。一方面人民群众在生活水平提高的背景下，对于商品房的要求不断提高，另一方面在国家政策调控与市场信任不足的困扰下，大部分房地产企业的经营目标与盈利空间不断缩减，整个行业处于一个畸形发展的背景下。因此对于现阶段的管理工作来说，如何加强财务风险的防范也就异常的重要。
一、房地产企业财务风险类型
（一）债务风险
对于我国房地产行业来说，大部分企业的负债率一般维持在一个较高的水平，其平均数据在70%上下，这与房地产项目的资金投入较高与资金回笼时间较慢具有较大的关系，因此企业在日常经营的过程中，一定需要具备较高的资金流动能力。而当企业某段时间的流动资金较少时，其将需要面向银行、股市、信托公司等金融机构完成有效融资。其中，面向银行融资的利息偏高，其还贷资金主要来源于项目的盈利率，因此企业在高负债率的压力下需要承担较大的风险问题。在日常经营的过程中，如果项目出现问题或资金链断裂时，不但会影响到企业的盈利空间，还会导致企业的直接破产。例如，xx地产作为内地在港上市房地产公司的十强企业，从2015年上半年的发展情况来看，虽然其营业额高达151.07亿元，但是与往年同期相比已经下降15%，有息负债总额达460亿元，并多次面向市场举债，企业的实质压力已经失去市场的信任。而在其逆市疯狂扩张的背景下，有关市场人士与专家断言企业随时会出现会资金断裂问题。这个案例在一定程度上折射出整个地产业的现状。
（二）再融资风险
在我国房地产行业，除了万科、恒大、绿地以及碧桂园等较大型企业外，大部分企业较难单独开发完成一个完整的地产项目，在资金、资源等层面的限制下，大部分企业均会选择到与相关金融机构合作。不过，如果相关企业未取得与相关金融机构合作就开始上马项目时，一旦遭遇资金困难，大部分银行在企业债务问题、信用问题、开发前景等层面的考量下容易直接拒绝项目贷款，同时也会影响到市场对企业的信心，从其他渠道完成融资也存在较大的困难。而对于我国大部分房地产企业，还可转向民间资本，但是其利率比银行更高，从该渠道完成融资后必然会加剧企业的财务、债务风险。例如，作为我国曾经民营企业发展风向标的温州地区，其在2008年金融危机后，大部分企业开始举债民间资本，从而引起企业的资金链断裂问题。其中，到了2011年4月时，乐清的电缆制造巨头三旗集团濒临破产重组，接着龙湾江南皮革有限公司运营者停业，在这之后，温州地区开始出现一股“倒闭潮”。
（三）利率变动风险
利率作为国家宏观调控的重要手段，其较为容易受到通货膨胀、国家政策以及出口受阻等层面因素的影响，在一般情况下，商业银行的利率会根据国家经济发展情况进行调整。其中，2007年利率调整对整个房地产企业财务风险的管理具有较大的参考作用。在2007年，由于整个房地产行业占据国民经济较大的比例，并开始影响到国家经济的正常发展，在国民舆论压力下，国家政府不得不针对房地产泡沫进行调整，实行了加息政策。而在该政策执行后，整个房地产行业的融资成本与还贷压力等不断提高，企业在经营上一旦出现问题而导致盈利空间无法满足预期目标后，将会一定程度的影响到企业的正常经营与项目投资，甚至破产。
（四）管理上的风险
房地产企业作为实体经济，其与各行政部门的经济往来较为频繁。例如，必要的税务、审计等部门。而在经济来往的过程中，其资金量需求较大、涉及的层面较广泛，这些都给房地产企业的财务管理带来巨大的风险问题，例如，随着国家相关政策的不断调整，税率的不断加大，造成无意的漏税、账务失误等问题。另外，如果某一企业的财务管理制度缺乏完善时，其也较为容易造成企业在财务管理上的失误。在具体的操作工作上，不但容易导致与其它的部门经济来往账目的缺失，还会影响到成本管理，容易造成资金的实际使用超出预期方案，直接影响到企业的效益。
二、房地产企业防范财务风险的对策
（一）构建成熟的融资渠道
现阶段，在整个行业投资热潮退却的背景下，房地产企业一定要积极构建成熟的融资渠道，在符合自身利益的前提下实现多元化融资战略，从而避免传统单一融资渠道风险过大问题的出现。在具体的工作上，相关房地产企业要基于自身融资潜力出发，通过多元化融资模式的共用完成融资渠道的优化。例如，信托计划、产业基金、资产证券，抵押、产权交易以及租赁等均属于现阶段较为成熟且管用的手段。而针对民间资本进行融资，一定要避免高利息模式的出现，在有必要的前提下，可以把民间资本与盈利空间挂钩，从而让民间资本与企业一样自负盈亏。在构建成熟的融资渠道后，将可以进一步提升企业的盈利能力，并减少债务与偿债比例，把企业的风险控制在可承受范围之内。
（二）优化资本结构
针对于房地产企业资金不足而无法独立完成项目开发问题，企业在进行项目开发时一定要避免盲目借入资金，在基于偿还能力与项目回报率的前提下，还要对自身的还款空间进行考虑。另外，企业面对相关项目进行投资时，在资金不足的情况下虽然可以通过举债经营而利用到金融杠杆提升收入，但是负债一定要在自身资本结构承受的范围内，然后再基于自身能力控制与管理债务比例，强化现金流动的有效管理，进而取得最大的经济效益。
（三）树立正确的风险意识
房地产企业在进行财务管理的过程中，无论任何时期均要树立正确的风险意识。在具体的工作上，可以基于国民经济发展进行把握，并科学合理的针对国家的政策改变进行解读，然后预测出可能出现的变化问题，从而可以提前避免风险问题，提升风险应对能力。另外，在相关政策出现变化后，企业一定要及时构建相对应的应对预案，留有一定比例的风险基金储备，进一步提升自身在市场经济中的生存适应能力。特别基于我国目前经济发展情况来说，其正好处于一个经济转型时期，政策、市场变化较快，房地产企业在正常发展的过程中必须要研读国家政策走向，并把握社会经济发展规律，积极规避经营与财务风险。
（四）强化前期调查有效控制成本
房地产开发项目的特点决定了它是一种高风险的行业，并且容易受到社会经济环境和政府政策的影响。在进行项目投资的前期必须加强对于投资风险的调查，做好足够的前期风险报告。因此风险评估是地产项目的可行性研究报告里不可或缺的组成部分。特别是未来的支出报告和收益报告。以利于进行正确的投资决策。很多的房地产开发企业没有正确认识到成本管理的重要性，要正确认识到成本控制在企业经营中的重要性。具体的做法是，在项目投资前，要编制全面的项目预算，整个项目执行中严格按照预算执行。即对于项目投资、施工和销售的整个过程都要严格的执行财务预算。要加强对于整个过程的财务核算，确保资金的使用率。避免因资金雍余造成融资成本过高或则因资金短缺而导致资金链断裂，另外，企业可以建立相应的质量监督机构，对于整个过程要严格的审核。
四、结束语
综上所述，针对房地产企业来说，财务安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企业一定要提高重要力度，积极探索自身所面临的相关风险类型，然后有针对性的强化相关管理工作，为企业的正常稳定发展提供动力支持。
参考文献：
[1]李建中，武铁梅.基于因子-logistic模型的房地产业上市公司财务预警分析[J].哈尔滨商业大学学报，2010
房地产企业财务分析篇6
关键词：国有房地产企业财务风险防范措施
近年来，我国房地产行业快速发展，对国民经济的发展起着重要的促进作用。房地产行业具有扩大投资及促进消费的双重功效，是一个高收益的行业，然而在高收益的同时，房地产企业因资金投入大、项目建设周期长、不确定因素多等因素的影响而常常面临着更大的财务风险，尤其是国有房地产企业起步晚、基础差，内部管理机制不完善，面临的财务风险更是错综复杂。因此，对房地产企业的财务风险进行一个全面的分析，并研究财务风险的防范措施是非常有意义的。
一、国有房地产企业财务风险类型分析
（一）投资风险
地产行业是一个投资风险非常大的行业，这种投资风险主要是来自房地产自身经营管理上。房地产开发是一个非常复杂的过程，开发过程中的每一项工作、每一个阶段的经营管理情况都可能对项目房屋产品的市场占有率、经济效益等产生大的影响，从而增大投资风险；其次，由于房地产开发设计的部门、环节众多，要对项目工程的进度、质量、营销等方面内容进行控制的难度是非常大的，很容易出现工程周期拉长、建设成本增加等情况，使房地产企业面临更大的资金压力和市场风险；此外，房地产企业不科学的投资决策也会增加投资风险，许多房地产企业没有进行深入的前期研究及投资可行性分析就进行盲目投资，有些企业甚至存在着盲目跟风投资的情况，这无疑进一步加大了房地产投资的风险。而国有房地产企业由于其自身内部组成、经营等特点，内部治理不健全，往往没有形成科学的决策机制，导致投资活动面临风险更大。
（二）筹资风险
一般来说，国有房地产开发占用的资金量是非常大的，而且开发的周期长、投资额大，自由资金和预售房款往往不能满足房产项目开发的需求，这种情况下，房地产企业只能通过筹集资金来进行项目开发。而由于资金的供需市场、宏观经济环境等是不断变化的，筹资就会面临一定的风险，房地产企业如果不能很好的控制风险，因会出现资金循环不畅、无法按期支付本息等问题。虽然说相对于民营房地产企业而言，国有房地产企业融资较容易，但是由于其自有资金的比例较低，对银行的依赖性也更强，因此，一旦房地产市场环境及银行信贷政策出现较大的变动，受到的影响是很大的。
（三）债务风险
负债率高可谓是房地产开发企业的一个突出特点，由于房地产开发项目往往投资额巨大，流动资金需要额也很大，这种情况下房地产企业只能通过银行贷款进行融资。而通常银行的利息都是较高的，房地产还贷主要是依靠房地产项目日后的盈利，因此，如果房地产项目不能按期竣工完成，或者收益不佳的话，房地产企业就会面临着很大的还贷压力。此外，由于国有房地产企业银行贷款相对容易，许多国有房地产企业在借贷的时候并没有结合自身的财务情况进行贷款，存在一定的盲目性，同时，银行经营策略的调整以及房贷难度的增加，都会进一步加大房地产企业的债务风险。
（四）资金回收风险
房地产企业的资金回收风险主要来源于销售风险和信用风险。房地产市场环境是处于动态变化之中的，供求关系的变化对于房产产品的销售有很大的影响，从而造成房屋产品价格的波动。如果市场某种房屋产品供大于求，房屋产品就会出现积压现象，发展到一定程度就可能引发其他更严重的问题，这种情况下，房地产企业的资金就很难回收，就会面临更大的还贷压力，甚至导致破产。而所谓的信用风险主要是指由于应收账款不能及时收回所带来的风险。应收账款主要由首付款和按揭款构成，虽说国有房地产企业一般都能按时收回首付款，但是如果购房者通过按揭来购房，受银行贷款手续、购房者还贷能力等因素的影响，销售资金的回收是很难确定的，这种情况下国有房地产企业就会面临的资金回收风险。
（五）收益分配风险
房地产行业是一个新兴的行业，在其快速的发展中，相关的政策还不是很完善，尤其是在收益分配方面，目前还没有形成系统的收益分配政策，导致分配存在很大的随意性。一些房地产企业在进行项目投资的时候就带有一定的盲目性，对于未来发展的规划更是缺乏考虑，因此在进行收益分配时往往也只是根据房地产市场的走势来进行粗略的判断，并没有结合企业的筹资需求、资本结构等进行收益分配。这种随意性的分配，不仅不利于房地产企业的长远发展，而且由于我国证券法对于发行债券、股票等的公司在盈利水平、财务会计等方面有严格的要求，收益分配的随意性会对这些方面都会产生不同程度的影响，进而对房地产企业的筹资产生间接的影响。
二、国有房地产企业财务风险防范措施探究
（一）重视项目可行性研究，降低投资风险
项目可行性的研究是房地产企业投资过程的关键一步，也是防范财务风险的有效途径。房地产项目投资是一个投资额大、开发周期长且涉及面复杂的过程，在这个过程中，许多因素都是处于动态变化之中的。因此，国有房地产企业要确保项目投资的准确性就要高度重视项目可行性的研究。做好项目可行性研究，首先，国有房地产企业要积极收集企业内外部信息资料，并确保信息数据在不同部门间传递、共享的畅通，以便相关部门共同对投资项目进行全面、深入的可行性分析；其次，收集的信息资料要全面，外部资料应包括项目当地的经济环境、政府限制或鼓励投资政策等投资环境的研究以及房地产供求情况等市场研究；内部资料也要尽可能的全面，企业现有投资规模、结构、现金流充裕程度等都应在收集的内容中；此外，对于项目可行性的分析过程，应着重对销售收入、前期工程费、房屋开发费等进行预测、估算，在进行净利润、现金流预测的基础上，做出全面的投入产出、投入回报财务评估指标，并综合评价这些指标，分析房地产投资项目的可行性。
（二）拓宽筹资渠道，分散筹资风险
由于房地产项目投资额大，房地产企业往往要通过银行借贷进行筹资，对银行贷款有很强的依赖性，因此，当相关的银行信贷政策发生调整时，房地产企业就会面临很大的资金链压力，面临财务风险。面对这种情况，房地产企业应该努力拓宽筹资的渠道，采取组合式的筹资方式对筹资风险进行分散。比如，自有资金搭配银行贷款、自有资金搭配基金等都是很好的组合式筹资方式，这种灵活性较强的筹资方式，不仅能够有效增加筹资的途径，还可以减少对银行的依赖，是一种很好的缓解企业资金压力及规避筹资风险的办法。
（三）加强筹资过程监控，减小负债风险
国有房地产企业股东大会大多流于形式，应有功能很难得到发挥，缺乏有效的内部控制机制，导致法人治理结构弱化及付款程序不健全、资源配置不到位、业务流程不统一、监督不到位，给企业带来财务风险隐患。因此，国有房地产企业要减小财务风险，就要完善内部机构及职能，加强筹资过程监控。首先，房地产企业应该指定专门的部门或人员对筹资进行专项管理，严格审查筹资项目，确保筹资纳入筹资预算中，并符合预算的规定；其次，要随时掌握筹资进度、资金到位等情况，出现问题要进行及时的协调和解决；此外，要加强对筹资部门的监督，确保筹资执行部门按时地向企业管理部门汇报筹资进度等情况；同时，对于资金的使用情况也要进行严格监控，以确保筹集的资金按照计划合理利用，避免随意挪用资金给企业带来新的财务风险。
（四）做好房屋销售市场调查，防范资金回收风险
要有效防范资金回收风险，国有房地产企业就要全面做好房屋销售市场行情调查工作，时刻关注房屋市场供应量、价格变动等反应供求状况的指标变化。在做好市场调查的基础上，对销售成本、开发建设成本等进行正确核算，并结合市场实际行情确定合适的销售价格。房地产企业还应采取有效的营销策略，做好营销计划工作，注重营销场所、广告投放等有助于房屋销售的管理工作，努力提高房屋销售量，加快资金周转。在面临房产市场低谷的情况下，房地产企业要进一步做好市场分析预测，正确把握市场行情讯息，把握新的销售切入点，如果近期内市场行情没有好转趋势，就应该适当调低价格，尽快实现房屋销售，收回资金，减小资金回收风险。
（五）合理制定收益分配政策，规避收益分配风险
随意性的收益分配非常不利于房地产企业的长远发展，还会给企业带来新的财务风险，因此，要规避收益分配风险，企业就要合理的制定收益分配政策，杜绝分配的随意性。国有房地产企业要在综合考虑企业自身资本结构、现金流状况、盈利稳定性等情况的基础上，结合实际，制定出合理的收益分配规划，以增强企业的内部融资能力，降低融资成本，优化资本结构，促进房地产企业健康、稳定发展。
三、结束语
总之，房地产业由于其自身的特点，是一个高风险高收益的行业，国有房地产企业要实现健康、稳定的发展，就要提高财务风险防范意识，全面分析可能面临的风险类型，综合考虑内外部风险因素，有针对性的采取风险防范措施，不断提高企业的风险防范能力。
参考文献：
[1]丁洁，刘迪.论房地产企业财务风险及其防范措施[J].管理学家，2012（1）
[2]马永红.关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究[J].中国总会计师，2011（7）
房地产企业财务分析篇7
关键词：房地产企业财务危机财务预警防范措施
房地产企业财务预警主要以企业的财务报表、经营计划及其他相关会计资料为依据，利用多种统计方法，对房地产企业的经营活动、财务活动等进行分析预测，以发现企业在经营管理活动中潜在的财务危机，并在危机发生之前向企业经营者发出警告，督促企业管理当局采取有效措施，避免潜在的风险演变成危机，起到未雨绸缪的作用。简而言之，即通过设置并观察一些财务指标的变化，对企业可能面临的财务危机进行预测预报的财务系统。
一、房地产现存财务危机分析
（一）筹资风险下的财务危机
与其他行业相比，房地产企业具有投资大、风险大、收益高等特点，其特点将决定房地产企业的各项活动均离不开资金的支持。而资金作为一种稀缺的资源，往往成为影响房地产企业发展的重要因素。同时，筹资是房地产企业缓解资金短缺问题的重要途径，房地产企业筹资的过程实质上为资源配置的过程，通常情况下，房地产企业实现融资的方式主要包括银行信贷、证券股票发行等。当房地产企业获得高额贷款后，一旦经营绩效不善，造成入不敷出，将给予房地产企业带来巨大的筹资风险，进而直接影响到房地产企业的可持续发展。总结而言，房地产筹资风险主要受筹资金额大小、资金成本及其负债结构三方面因素的影响，具体内容如下所述：
1、金额大小。当房地产企业获得贷款后，根据相关法律协议规定，房地产企业必须在规定的时间内偿还信贷部门本息。市场经济背景下，房地产企业是否得以可持续发展直接取决于房地产企业的偿债能力，因此，筹资金额的大小直接影响到房地产企业还贷压力，从而关系到筹资风险大小。
2、资金成本。房地产企业筹资需要消耗一定的资金成本，而资金成本直接关系到房地产的利息总额。资金成本越高，房地产企业所需偿还的贷款利息越高，从而房地产企业可使用的流动资金越少。
3、负债结构。负债结构是指房地产企业负债中各种负债数量比例关系。其较大程度上影响着房地产企业短期偿债能力和长期偿债能力。房地产企业负债结构中流动负债占据较大的比例，则表明房地产企业中具有较多的流动资产，此时房地产企业的盈利能力较低，偿债能力较低。
（二）投资风险下的财务危机
投资是指将货币转化为资本的过程。投资是房地产企业筹资之后的资金使用环节，该环节最大限度上影响着房地产企业的未来发展状况。与融资相比，投资存在着较大的风险，一旦房地产企业受到不良因素的影响，将直接影响到投资决策的高效性、准确性。基于房地产开发项目具有开发过程复杂、开发周期长、涉及部门和环节多等特点，使得投资存在着显著的不确定性。总结而言，房地产投资风险主要受规模大小、投资回收期、内部报酬率、决策风险意识及其投资项目的监管力度等五方面因素的影响，具体内容如下所述：
1、规模大小。投资规模与房地产投入资金呈现正相关性，即房地产投资规模越大，其所投入的资金越大，从而房地产的投资风险越大；反之亦然。实际生活中，相当一部分房地产企业因投资规模过大，而导致投资回收期变长，不能够及时偿还贷款本息。
2、投资回收期。投资回报期是指房地产企业自始投资日起至得到相应回报的时间。投资回收期可作为房地产企业财务投资回收能力的唯一衡量标准。实践结果显示，房地产企业的投资回收期与其初始投资回收速度呈现负相关性，与其投资风险呈现正相关性。即房地产企业的投资回收期越长，其初始投资回收速度越慢，其投资风险越大；反之亦然。所以，房地产企业投资回收期的长短对房地产项目财务状况具有重要影响。
3、内部报酬率。内部报酬率又称之为内含报酬率，其是指房地产企业使投资项目的净现值为零的贴现率。其常作为反映投资项目真实报酬的重要指标，若该指标低于资金成本，则表明此次投资未产生效益，将房地产企业带来重大财务风险。
4、决策风险意识。决策风险意识直接关系到房地产企业决策水平。现行部分房地产企业未经核实便贸然采用各项经济信息，一旦经济信息不准确、不真实、不全面将造成房地产企业决策失误，从而使房地产企业陷入风险危机中。
5、投资项目的监管力度。监督管理是任何一个企业不可或缺的重要组成部分，通过实施监督管理能够及时发现企业运行过程中的薄弱环节，并及时予以纠正和完善，确保企业顺利有序发展。若企业监督管理落实不到位且缺乏健全的监督管理机制，将使得企业各项活动无法得到保障。
（三）营运风险下的财务危机
营运风险是房地产企业常出现的风险，其是指房地产企业在运营过程中，受外部环境及主体等不良因素的影响，而导致的运营无法顺利进行，并给予房地产企业带来重大损失。一般情况下，房地产企业营运风险主要体现在开发建造风险及销售风险两个方面，详细内容如下所述：
1、开发建造风险。若成本相关内部控制在房地产企业开发过程中未能够充分发挥其职能，将导致房地产开发成本大幅度上升。除此之外，产品质量也在一定程度上影响着房地产开发成本，因此，房地产企业为降低开发成本必须致力于落实内部控制及提高产品质量两个方面，以此确保房地产企业可持续发展。
2、销售风险。销售风险是指房地产企业受推销环境变化的影响，给予推销活动带来重大损失。通过推销产品，能够吸引消费者前来消费，从而提高房地产企业的经济效益。当房地产企业销售成绩不佳时，将引发房地产企业资金短缺，继而导致房地产企业财务危机。同时，房地产企业销售人员的心理和道德一定程度上影响着销售成绩，若其心理素质不高、道德素养低下将给予房地产企业带来严峻的销售风险。
（四）收益分配风险下的财务危机
收益分配是房地产企业财务循环的最后一个环节，该环节的风险主要指房地产企业将收益用于企业投资或分配给企业的投资者。收益分配风险实质上是一种筹资风险，其主要包括虚盈实亏、过度分配的风险，降低企业偿债能力的风险及股东员工积极性降低的风险。上述风险均是引发房地产财务危机的重要因素。
二、针对房地产现存的企业财务危机防范策略
（一）建立完整的资本预算程序
总结来说，不断完善财务预算管理，提高企业财务预算管理效率，首先要使企业高层领导者与财务预算管理人员树立正确的财务预算管理意识；其次是为企业财务预算管理制定明确的完善规划和目标；其次是加强财务预算管理的执行和监督力度，从根本上打破财务预算管理体制流于形式的不利状况；最后是充分调动房地产企业相关人员的积极参与，使经营者、员工与企业形成责权利相统一的责任共同体。
（二）不断完善房地产财务战略管理
健全的财务战略管理为实现房地产企业的进一步强大与发展发挥着至关重要的作用。不断完善房地产财务战略管理应从三方面进行，及完善筹资战略、完善投资战略以及完善利润分配战略。实现以上三方面战略的有效完善有助于提高房地产企业核心竞争力，为房地产筹集到更多的发展资金。同时，在完善财务管理战略管理时应切实与房地产的需求与特点有效的结合起来，进而，推进房地产企业实现可持续发展。
（三）建立房地产企业预警体系
防止财务危机发生房地产企业财务危机的发生有其深层次的原因，笔者认为，建立预警体系是避免企业发生财务危险的最为关键和可行的措施之一。房地产市场的多变性与不可准确预见性，加之受决策者水平的影响，使得企业的财务风险客观存在。如果不能有效地规避与防范各种财务风险因素，势必使其未来发展陷入危机。但财务危机由萌生到恶化经历了一个渐进积累转化的过程，各种危机因素在这一过程中均将直接或间接地在一些房地产企业财务指标值的变化中反映出来。因此，通过观察这些财务指标的变化，便可针对企业的财务危机发挥预警作用。
参考文献：
[1]马永红.关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究[J].中国总会计师.2011（07）
[2]陈美兰.房地产企业财务危机与防范浅析[J].财经界.2011（10）
[3]王质君.房地产企业财务风险的成因及其防范[J].湖南农业大学学报（自然科学版）.2010（S1）
房地产企业财务分析篇8
一、国有房地产企业财务风险类型分析
（一）投资风险
地产行业是一个投资风险非常大的行业，这种投资风险主要是来自房地产自身经营管理上。房地产开发是一个非常复杂的过程，开发过程中的每一项工作、每一个阶段的经营管理情况都可能对项目房屋产品的市场占有率、经济效益等产生大的影响，从而增大投资风险；其次，由于房地产开发设计的部门、环节众多，要对项目工程的进度、质量、营销等方面内容进行控制的难度是非常大的，很容易出现工程周期拉长、建设成本增加等情况，使房地产企业面临更大的资金压力和市场风险；此外，房地产企业不科学的投资决策也会增加投资风险，许多房地产企业没有进行深入的前期研究及投资可行性分析就进行盲目投资，有些企业甚至存在着盲目跟风投资的情况，这无疑进一步加大了房地产投资的风险。而国有房地产企业由于其自身内部组成、经营等特点，内部治理不健全，往往没有形成科学的决策机制，导致投资活动面临风险更大。
（二）筹资风险
一般来说，国有房地产开发占用的资金量是非常大的，而且开发的周期长、投资额大，自由资金和预售房款往往不能满足房产项目开发的需求，这种情况下，房地产企业只能通过筹集资金来进行项目开发。而由于资金的供需市场、宏观经济环境等是不断变化的，筹资就会面临一定的风险，房地产企业如果不能很好的控制风险，因会出现资金循环不畅、无法按期支付本息等问题。虽然说相对于民营房地产企业而言，国有房地产企业融资较容易，但是由于其自有资金的比例较低，对银行的依赖性也更强，因此，一旦房地产市场环境及银行信贷政策出现较大的变动，受到的影响是很大的。
（三）债务风险
负债率高可谓是房地产开发企业的一个突出特点，由于房地产开发项目往往投资额巨大，流动资金需要额也很大，这种情况下房地产企业只能通过银行贷款进行融资。而通常银行的利息都是较高的，房地产还贷主要是依靠房地产项目日后的盈利，因此，如果房地产项目不能按期竣工完成，或者收益不佳的话，房地产企业就会面临着很大的还贷压力。此外，由于国有房地产企业银行贷款相对容易，许多国有房地产企业在借贷的时候并没有结合自身的财务情况进行贷款，存在一定的盲目性，同时，银行经营策略的调整以及房贷难度的增加，都会进一步加大房地产企业的债务风险。
（四）资金回收风险
房地产企业的资金回收风险主要来源于销售风险和信用风险。房地产市场环境是处于动态变化之中的，供求关系的变化对于房产产品的销售有很大的影响，从而造成房屋产品价格的波动。如果市场某种房屋产品供大于求，房屋产品就会出现积压现象，发展到一定程度就可能引发其他更严重的问题，这种情况下，房地产企业的资金就很难回收，就会面临更大的还贷压力，甚至导致破产。而所谓的信用风险主要是指由于应收账款不能及时收回所带来的风险。应收账款主要由首付款和按揭款构成，虽说国有房地产企业一般都能按时收回首付款，但是如果购房者通过按揭来购房，受银行贷款手续、购房者还贷能力等因素的影响，销售资金的回收是很难确定的，这种情况下国有房地产企业就会面临的资金回收风险。
（五）收益分配风险
房地产行业是一个新兴的行业，在其快速的发展中，相关的政策还不是很完善，尤其是在收益分配方面，目前还没有形成系统的收益分配政策，导致分配存在很大的随意性。一些房地产企业在进行项目投资的时候就带有一定的盲目性，对于未来发展的规划更是缺乏考虑，因此在进行收益分配时往往也只是根据房地产市场的走势来进行粗略的判断，并没有结合企业的筹资需求、资本结构等进行收益分配。这种随意性的分配，不仅不利于房地产企业的长远发展，而且由于我国证券法对于发行债券、股票等的公司在盈利水平、财务会计等方面有严格的要求，收益分配的随意性会对这些方面都会产生不同程度的影响，进而对房地产企业的筹资产生间接的影响。
二、国有房地产企业财务风险防范措施探究
（一）重视项目可行性研究，降低投资风险
项目可行性的研究是房地产企业投资过程的关键一步，也是防范财务风险的有效途径。房地产项目投资是一个投资额大、开发周期长且涉及面复杂的过程，在这个过程中，许多因素都是处于动态变化之中的。因此，国有房地产企业要确保项目投资的准确性就要高度重视项目可行性的研究。做好项目可行性研究，首先，国有房地产企业要积极收集企业内外部信息资料，并确保信息数据在不同部门间传递、共享的畅通，以便相关部门共同对投资项目进行全面、深入的可行性分析；其次，收集的信息资料要全面，外部资料应包括项目当地的经济环境、政府限制或鼓励投资政策等投资环境的研究以及房地产供求情况等市场研究；内部资料也要尽可能的全面，企业现有投资规模、结构、现金流充裕程度等都应在收集的内容中；此外，对于项目可行性的分析过程，应着重对销售收入、前期工程费、房屋开发费等进行预测、估算，在进行净利润、现金流预测的基础上，做出全面的投入产出、投入回报财务评估指标，并综合评价这些指标，分析房地产投资项目的可行性。
（二）拓宽筹资渠道，分散筹资风险
由于房地产项目投资额大，房地产企业往往要通过银行借贷进行筹资，对银行贷款有很强的依赖性，因此，当相关的银行信贷政策发生调整时，房地产企业就会面临很大的资金链压力，面临财务风险。面对这种情况，房地产企业应该努力拓宽筹资的渠道，采取组合式的筹资方式对筹资风险进行分散。比如，自有资金搭配银行贷款、自有资金搭配基金等都是很好的组合式筹资方式，这种灵活性较强的筹资方式，不仅能够有效增加筹资的途径，还可以减少对银行的依赖，是一种很好的缓解企业资金压力及规避筹资风险的办法。
（三）加强筹资过程监控，减小负债风险
国有房地产企业股东大会大多流于形式，应有功能很难得到发挥，缺乏有效的内部控制机制，导致法人治理结构弱化及付款程序不健全、资源配置不到位、业务流程不统一、监督不到位，给企业带来财务风险隐患。因此，国有房地产企业要减小财务风险，就要完善内部机构及职能，加强筹资过程监控。首先，房地产企业应该指定专门的部门或人员对筹资进行专项管理，严格审查筹资项目，确保筹资纳入筹资预算中，并符合预算的规定；其次，要随时掌握筹资进度、资金到位等情况，出现问题要进行及时的协调和解决；此外，要加强对筹资部门的监督，确保筹资执行部门按时地向企业管理部门汇报筹资进度等情况；同时，对于资金的使用情况也要进行严格监控，以确保筹集的资金按照计划合理利用，避免随意挪用资金给企业带来新的财务风险。
（四）做好房屋销售市场调查，防范资金回收风险
要有效防范资金回收风险，国有房地产企业就要全面做好房屋销售市场行情调查工作，时刻关注房屋市场供应量、价格变动等反应供求状况的指标变化。在做好市场调查的基础上，对销售成本、开发建设成本等进行正确核算，并结合市场实际行情确定合适的销售价格。房地产企业还应采取有效的营销策略，做好营销计划工作，注重营销场所、广告投放等有助于房屋销售的管理工作，努力提高房屋销售量，加快资金周转。在面临房产市场低谷的情况下，房地产企业要进一步做好市场分析预测，正确把握市场行情讯息，把握新的销售切入点，如果近期内市场行情没有好转趋势，就应该适当调低价格，尽快实现房屋销售，收回资金，减小资金回收风险。
（五）合理制定收益分配政策，规避收益分配风险
随意性的收益分配非常不利于房地产企业的长远发展，还会给企业带来新的财务风险，因此，要规避收益分配风险，企业就要合理的制定收益分配政策，杜绝分配的随意性。国有房地产企业要在综合考虑企业自身资本结构、现金流状况、盈利稳定性等情况的基础上，结合实际，制定出合理的收益分配规划，以增强企业的内部融资能力，降低融资成本，优化资本结构，促进房地产企业健康、稳定发展。
房地产企业财务分析篇9
财务分析指的是财务分析主体按照财务指标，利用会计资料以及与之相关的其他资料，通过一定的方法对企业财务活动中的各种财务活动与经济关系的结果进行评价与分析，为企业的财务控制与决策提供需要的财务信息。
2当前房地产企业财务分析中存在的问题
2.1现行的财务分析方法单一、不全面
目前，我国房地产业的财务分析方法存在许多的问题，一方面，财务分析存在着预测能力差、分析技术落后的问题，仅仅只是针对企业过去的数掘进行分析，这对预测企业的财务方向与目标是不切合实际的，另一方面，其采用的分析方法通常还都是传统的基本方法，例如比较分析法、比率分析法等，这些都只能反映企业过去的经济活动，无论是哪一种都致使财务分析工作无法达到企业预期的目标。与此同时，数据的可比性是所有分析法的灵魂所在，但是许多不同的企业或者同一企业的不同时期的数据均都不具备可比性，这样受到数据报表的限制，致使比较分析失去了相应的价值。随着计算机技术、信息技术的不断发展，其在日常生活、工作中发挥着相当重要的作用，并且被广泛的应用在众多企业中，但是，许多企业在运用计算机对会计数据进行预测与分析的时候，没有将其充分的结合起来。由此证明，企业会计报表的预测与分析单靠企业内的会计人员进行是远远不够的。
2.2财务分析没有充分的发挥作用
随着市场竞争激烈程度的不断增加，致使企业的领导只重视企业利润与销售额的增加，或者只重视销售管理、开发管理，对财务管理没有予以一定的重视，并没有认识到财务分析在企业经营管理中的重要作用，致使其也不善于通过财务分析强化企业的经营管理，严重的制约了财务分析发挥的空间。此外，还有的一些企业进行财务分析的目的也不是为了提高企业的管理水平，强化企业的管理，而仅仅只是为了应付上级部门的检查或者是满足领导的要求，抑制了财务分析作用的发挥。
2.3轻财务分析，重会计核算
由于我国正处在经济转轨时期，一方面由于受到财务会计制度与准则频繁变更的影响，许多企业为了能够跟上其变更的脚步，许多企业的财会工作与会计核算工作者并没有认真的分析两者之间的关系，而是将大量的精力与实践都浪费在了学习新制度、新准则以及调整会计信息系统与核算体系上，在财务分析方面没有投入相应的时间与精力，这样就导致财务分析很难为企业的决策者提供相应有效的财务信息;另一方面，由于企业自身与市场综合的原因，致使有些人员管理以及投资诀策者在制定管理决策的时候，很少依靠财务分析提供的信息，由于需求不足，严重的影响了财务分析在我国企业中的发展。目前，企业对财务分析的供给与需求都不足的情况下，许多的企业只能按照国家强制提供的会计核算规章制度制定相应的决策，导致出现了轻视财务分析，重视会计核算的现象。
2.4财务指标结构逻辑存在问题
我国许多企业的财务人员对财务报表的解读能力参差不齐，并且没有充分的认识财务指标的内容，这样就导致企业在进行财务分析的时候，财务计算人员没有弄清各个指标之间的关系，致使计算的过程中存在多种计算指标，并且其计算通常只对计算结果进行分析，这种在没有充分的了解各个指标内涵的情况下进行财务分析计算，致使最终的计算结果缺乏一定的逻辑性。此外，许多企业的财务人员并没有投入足够的时间与精力在财务分析上，这样在财务比率的构建的时候，不能正确的认识分母与分子之间的逻辑关系，这种没有充分的结合企业实际情况的财务指标，其得到的财务分析结果既不能真实的反映出企业的真实情况，也严重的影响了领导决策者的政策决策，从而做出一系列错误的决定，严重的影响企业的发展。
3企业财务分析中存在问题的改进策略
3.1充分的认识财务分析在企业中的地位
想要提高财务分析在企业中的地位，就应该充分认识财务分析的重要性。一方面，企业的领导应该将财务分析放在与企业生产与效益增长同等重要的位置，并将其作为企业经营管理的重要手段与方法来执行，积极的组织与协调各个业务部门与财务分析的配合，需助于支持财务分析人员熟悉自身企业的业务流程，企业的其他管理者应该充分的尊重财务分析人员的劳动成果，以此建立财务分析在整个企业经营管理中的地位；另一方面，财务分析管理人员同样也应该充分认识其他业务在企业管理中的作用，搞好与其他业务管理者之间的关系，并充分的认识到企业的财务分析工作是发挥财务管理在企业管理作用最有效的途径，通过改善企业的经营管理模式，不断的提高其分析的质量，努力做好财务分析，为企业经济的快速发展提供可靠、科学的依据。
3.2创建科学的财务分析制度
通过完善的制度来管理财务分析工作，是实现其在企业中价值的有效措施。虽然许多企业已经建立了财务分析制度，但是其还存在许多的问题，健全、科学的财务分析制度应该包括的内容有：首先应该制定明确的财务分析目标，并明确的制定相应的财务分析责任与任务；其次是建立专门的财务分析部门，并配备相应的财务分析人员；再者就是所有的财务分析人员，应该根据已定的财务分析工作任务进行具体的操作与实施，然后选择恰当的方法，在企业统一、科学的规范下，保质保量的完成制度中的工作任务。
3.3保证财务分析数据的真实性
通过利润表、损益表以及资产负责表等基本报表中数据，真实的反映企业的经济情况，并充分的将财务指标与经营情况有机的结合起来，重视企业的经营情况说明书的编制工作，这样根据企业的实际运行情况获得信息与数据，能够充分的反映企业所采用的非货币性的与财务事项密不可分的信息、或有事项、会计政策以及企业的声场状况，并且还能真实的反映出企业未来发展的前景预测，此外，因为这些数据本身意义的限制，仅通过财务指标数据是无法完整的体现企业的具体经营情况的，只有详细分析董事会报告以及其他渠道获得的与自身企业有关的信息后，再将企业的实际经营情况与相应的财务指标有机的结合起来，这样就能对财务报表的数据进行更深层次的了解。财务报表中的数据通常都是汇总数据，这给相关人员详细的分析会计报表中数据带来了很大的困难，因此当财务分析会计报表完成之后，应该对财务报表进行详细的附注，这样相关的财务分析人员在进行报表分析的时候才不会被汇总数据所蒙蔽，并能够通过自己的分析，保证各投资项目的真实价值。
3.4财务分析方法的改进
首先，应该重视对企业所处行业环境与竞争优势的分析，这主要是因为行业环境对本行业的所有企业的发展都具有决定性的作用，例如一个朝阳企业，其具有广阔的发展前景，即使其现行的利润低、负债率较高，但是其还是很容易借到资金偿还债务;其次，采用现代化的技术手段，提高分析效率的同时，降低成本，随着信息技术以及计算机等现代技术的发展，计算机网络技术已经被应用至各个行业中，并且越来越多的财务信息被存入计算机中，因此企业进行财务分析的时候，应该充分的利用电子计算机网络系统中庞大的信息量，进行数据的快速采集、整理、计算、分析，最终实现财务分析的自动化处理;再者，结合多种分析方法，财务分析的所有方法都是相互补充、相互联系的，但是单一的财务分析方法都存在着一定的局限性，致使单用某一种方法做出的投资判断都具有片面性，因此应该将多种分析方法结合起来，为企业管理者的决策制定提供更加可靠、全面的依据。
4总结
房地产企业财务分析篇10
【关键字】房地产开发企业；财务风险；对策研究
房地产开发企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产开发企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。[1]不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的高达90%，企业承受着巨大的财务风险。加上目前受国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的影响，都已成为很多房地产企业求生存、求发展迫切需要解决的问题。如何在房地产开发经营过程中有效控制财务风险，防范投资风险，以争取房地产投资的可靠、可行性是非常必要的。
一、房地产开发企业财务风险危机管理的来源分析
1、企业外部成因
国家宏观经济制度和经济政策对广大房地产开发企业的影响是巨大的，甚至是致命的，直接影响和制约着企业的生存和发展。目前，我国经济制度房地产开发企业的影响之大，这类危机主要是指价格管制、贸易限制、外汇管制、购买力、财政、货币政策改变等所带来的企业危机。
2、企业内部成因
房地产开发企业内部财务管理机制与财务管理水平的高低，己经成为企业最重要的内部危机成因，对企业生存和发展起着决定性的作用。
（1）房地产开发企业财务管理人员素质问题
财务管理人员的素质指他们所要具备的的资金合理配置的能力、收支积极平衡的能力、成本效益运算的能力、分析收益风险的能力、资金物资结合管理的能力、各方利益协调的能力等。
（2）房地产开发企业决策失误问题
房地产开发项目由于投资大，时间长、变现能力差，因此，在企业经营过程中，因时间、认识、信息掌握程度、人际关系以及决策者个人因素的影响，常常会做出带有缺陷的低质量决策，从而导致决策失误，直接可能导致企业的财务风险、企业亏损，甚至破产。
（3）房地产开发企业财务制度不健全问题
大部分亏损的房地产开发企业，财务管理内部都存在着纪律松弛、管理混乱、浪费严重、无法可依、有法不依等等问题。这是财务管理制度落后和管理制度不健全的直接后果，从而导致成本管理制度、财务管理制度的约束力极弱。
（4）房地产开发企业管理运行机制不良问题
管理机制包括企业的规章制度和管理制度，规章制度不健全，或者房地产开发企业没有建立有效的激励和约束机制、创新和监督机制、风险机制和稳妥运行机制，造成企业管理的混乱和无序。
二、房地产开发企业财务风险危机管理的对策研究
房地产开发企业的财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程。房地产开发企业中一般以货币形态为起点和终点的，其资本循环运动过程为：资本运动在筹资、投放、产出、分配4个节点上停留，因此，我们把它划分为以下4种风险类别：①筹资风险②投资风险③经营风险④收益分配风险。根据以上财务风险，对房地产开发企业财务风险危机管理的对策分析如下：
（1）建立风险预警体系
财务风险是房地产开发企业面对市场竞争的必然产物，因此，建立和完善财务预警系统尤其必要。
①编制现金流量预算，建立短期财务预警系统。房地产开发企业现金流量预算的编制，是财务管理工作别重要一环，准确的现金流量预算，可以为企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。因此企业应该将各具体目标加以汇总，并将预期未来收益、现金流量、财务状况及投资计划等，以数量化形式加以表达，建立滚动式现金流量预算。
②确立长期财务分析指标体系，建立财务预警模型。财务危机预警系统是以企业信息化为基础，对企业在经营管理活动中的潜在风险进行实时监控的系统。它贯穿于房地产开发企业经营管理活动的全过程，及早地发现企业财务危机信号，通过寻找财务危机的原因，提出防范和解决危机的有效措施，为企业经营决策和有效配置资源提供可靠保障。[2]
（2）加强资金管理，提高理财机制
要保证房地产开发经营活动的正常进行，企业必须拥有满足开发活动所需要的资金，因此，筹集资金理所当然成为开发企业财务管理的首要任务。
①注重现金的管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。加强投资项目的风险分析和可行性研究，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。
②要加强建筑材料的管理。一是把好建筑材料采购关，在保证开发产品质量的前提下，采购到价廉物美的建筑材料；二要要搞好建筑材料的验收及各种在用建材的管理。一方面要做好入库材料的验收和登记工作，杜绝不合格材料进入工地；另一方面要加强对囤积在工地的各种建材的管理，采取各种措施尽量减少因管理不善及某些存放露天的材料(沙、石砖瓦等)被盗而造成的损失。
③要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险，并且要盘活存量资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量，加速资金的周转，提高资金利用率，使开发企业尽快步入资金良性循环的轨道。
（3）加强成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是房地产开发企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。
①确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本。
②建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。开发企业应遵循统一领导，分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。
③实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。不仅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即对拟建项目的成本预测和成本计划的制定；对投建项目在执行成本计划中实行监督和控制，检验计划的科学性、合理性，发现偏差，及时修正，保证成本计划的有利实施。
（4）建章立制，规范财务行为
房地产开发企业管理重在财务，财务管理重在制度。为使企业财务管理迅速改变现有状况，制定一套行之有效的规章制度并严格按章操作是强化内部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企业财务管理人员根据开发企业经营活动及其财务管理的特点，结合市场经济发展的要求，积极探索从
征地=>动迁=>工程建设=>商品房营销=>物业管理，整个开发经营全过程的财管理制度，形成标准化、规范化、制度化的企业内部管理机制。另一方面，要求财务管理部门应适当借鉴其他企业的先进经验及国外同行的管理经验，以加快我国房地产开发企业财务管理制度建设的步伐。
注释：
[1]朱玉.房地产企业的现状及发展趋势.房地产业,2003(2):64.
[2]盛光明周会.房地产企业财务风险研究.北京理工大学学报,2005(8):48-49.
参考文献：
[1]朱玉.房地产企业的现状及发展趋势.房地产业,2003(2):64.
[2]李胜强.浅论房地产开发企业的危机管理.茂名学院学报,2005(2):61-63.
[3]盛光明周会.房地产企业财务风险研究.北京理工大学学报,2005(8):48-49