房地产企业的财务风险篇1
关键词：房地产企业；财务风险；防控
随着经济体制的不断调整，为我国的房地产企业带来了机遇。同时，在发展过程中，由于受到诸多因素的影响，也面临着各种挑战。当然，房地产企业的良好发展，为国家经济的增长起到重要作用，为了发挥房地产企业的优越性，提升其核心竞争力，最终使得国家经济有进一步增长，必须有效解决企业在发展过程中面临的各种挑战。房地产企业要想防控财务风险，必须从市场环境和内部财务情况出发，建立完善的财务风险预警系统，全面提升管理人员的综合素质，从而提升房地产企业的核心竞争力。
一、房地产财务风险概述
房地产企业财务风险是指企业在经营过程中，由于内部管理不善，或者是受到经济和政策等因素的影响，使得企业的资本结构不完善，财务杠杆出现不平衡的现象，进而导致房地产企业面临严峻的财务风险，最终遭受严重的经济损失。总之，由于受到诸多因素的影响，使得房地产企业负债较多，实际利润与预算相比有很大差距。房地产企业的财务风险具有如下几个特征。第一，不明确性。房地产企业在经营过程中，并不能准确判断财务风险变化情况，那是因为风险自身的不明确性，进而导致财务风险也具有不明确性，这样将使得人们对企业的收益状况未能作出明确分析和判断。第二，客观性。众所周知，只要是有资金的运动，企业定将会面临着财务风险。财务风险的产生并不是将人的意识为中心，而是以一种客观现象存在。因此，房地产企业的财务风险具有客观性。
二、房地产财务风险的成因
（一）内部管理因素
企业内部管理存在问题，使得企业的财务风险加剧。虽然房地产企业有很多，但其规模和实力却有很大的差距。一些房地产企业对现金的管理力度不足，导致资金按照不合理，进而使得企业面临严峻的财务风险。例如，部分房地产企业盲目的开发建筑项目，而且在拆迁补偿上，由于补偿标准不统一，从而造成资金大量流失，进而使得房地产企业的财务杠杆出现不平衡状态，当前，由于现金管理不合理，引发资本结构不平衡，进而存在负债的企业达到75%以上[1]。总之，由于房地产企业内部管理力度不足，导致企业面临财务风险。
（二）经济和政策因素
不仅房地产企业的内部管理因素会导致财务风险，而且经济和政治因素也是财务风险的原有。房地产企业作为支柱产业，为国民经济的增长起到重要作用，所以国家经济的环境对房地产行业的影响很大。例如，自2008年金融危机以来，我国房地产行业处于萧条状态，房价也有很大波动，当国家采取有效措施来应对金融危机后，国民经济又有了明显增长，所以又给房地产企业带来了新的希望。此外，由于房地产与民生问题息息相关，国家为了抑制房价过快上升，出台了一系列政策，对房地产行业进行宏观调控，在限购令和相关政策的影响下，从而引发房地产企业面临不同程度的财务危机。
三、房地产企业存在的财务风险
（一）资金未能得到合理运用
由于房地产开发项目周期长，而且项目的投资金额较大，所以与其他行业相比，容易因资金问题而产生较大的财务风险。当前，部门房地产企业缺乏科学规划，尤其是在资金方面，因为工程项目的不稳定性，导致资金未能得到合理运用。例如，一些房地产企业在项目暂停期间，未能将闲置的资金加以利用，没有实现资金良好的循环与周转，进而使得企业资金出现短期的现象，最终不利于房地产企业的发展，甚至是加剧了财务风险。
（二）对成本控制力度不足
当前，一些房地产企业在生产和经营过程中，十分注重对施工技术的控制，但对成本的控制力度不足，进而由于成本问题导致财务风险出现。当房地产企业忽视对成本的控制和管理，就会引发部分资金流失，甚至是企业产生负债。例如，建筑安装费、公共配套建设费投资较高，但实际利用的费用偏低。因此，由于房地产企业在经营过程中只是注重对质量的控制和管理，而对成本的控制力度不足，造成成本的浪费。
（三）财务管理制度不健全
财务管理制度不健全是造成房地产企业财务风险加剧的主要原因。当前，我国房地产企业参差不齐，其规模和管理能力也有很多的区别，尤其一些中小型房地产企业的财务管理制度不健全，对现金和成本等的控制和管理能力比较低，在瞬息万变的市场环境下，未能制定出合理的财务管理制度去规范财务管理工作，进而导致财务风险加剧。这些企业为了谋求快速发展，其内部财务管理制度不健全，而且欠缺财务风险意识，最终引发财务问题。
（四）财务管理水平偏低
财务管理是一项十分复杂和重要的内容，尤其是房地产企业的财务管理，更是重中之重，所以由于其工作性质的特殊性，因而对财务管理人员的能力有更高的要求[2]。但是，纵观当前财务人员的综合能力，不难发现，其业务处理能力还有待提升。例如，我国的部分房地产企业的财务管理工作还处于核算阶段，欠缺对财务数据信息的支持管理和决策，进而导致财务管理未能发挥其重要职能。此外，财务员在管理过程中，对资金的管理力度不足，尤其是预算管理工作不到位，使得项目资金投入较大，但收益不明显，所以资金周转不足，最终影响到对财务风险的有效控制。
四、防控房地产企业财务风险的措施
（一）提升房地产财务管理能力，降低财务风险
江苏省某房地产企业意识到财务风险管理的意识，通过提升财务管理能力，来降低财务风险，进行有效防控财务风险。首先，该企业提升了对财务风险的认知，将可持续发展作为企业的发展目标[3]。企业将防控财务风险贯穿于各个环节。同时，其他部门共同配合财务部门的工作，从而避免某一环节疏忽导致没有必要的财务风险；其次，加强对财务人员综合素质的培养。企业建立了完善的财务管理体系，让财务人员按照规范进行工作。此外，企业还定期对财务人员进行培训，培训的内容包括国家最新宏观调控政策、法律法规和财务知识等内容，让财务人员及时掌握国家新动态，并不断提升其财务管理能力，通过扎实的业务和法规知识，对企业的财务进行有效管理。该房地产企业通过提升其财务管理能力，能够最大程度的降低财务风险，赢得了更高的收益[4]。
（二）建立健全的财务风险评价体系
房地产企业要想实现有效防控财务风险，必须建立健全的财务风险评价体系，从而在完善的体系的指引下，对企业的财务风险进行合理控制。那么，健全的财务风险评价体系中应该包含模型监测控制、环境控制、目标控制、活动评价控制四个部分，将四大部分构建成一个统一的整体，能够实现对财务各项指标的监控，从而实现财务风险预警的效果。房地产企业在经营过程中，一定要灵活运用四大部门内容，通过对这四部分内容加以控制，到达财务要素都符合标准。对于财务风险评价体系中的各个部门，要相互协调[5]。例如，财务人员通过对企业环境进行控制，对财务内容加以决策，然后各个部门提升财务风险意识。此外，财务人员将目标进行分解，将目标与环境联系在一起，从而实现对财务和企业环境的有效控制。同时，利用模式对财务变量和财务活动进行监控，对存在财务风险之处，及时发出预警信号。总之，在健全的财务风险体系的作用下，能够有效防控房地产企业的财务风险。
（三）合理融资
由于房地产企业的的项目周期较长，房地产项目金额较大，所以为了保证有序的经营下去，必须有充足的资金，当然，大部分房地产企业会通过融资的方式确保资金的循环与周转，进而使得项目运作下去，那么，在融资过程中，依然会伴有财务风险[6]。因此，该房地产企业为了有效防控财务风险，通过制定完善的融资计划进行合理融资。首先，企业平衡财务杠杆，加大了预算管理力度，并对资产和负债比例进行科学计算，然后合理规划融资情况，尤其是衡量好资金的供求关系，从而降低没有必须的融资；其次，该房地产企业利用负债进行融资，从而拓宽了融资渠道，在通过这种方式进行融资过程中，对融资方式加以组合，然后将负债成本降到最低，进而减轻企业的资金负担，并最大程度的有效避免财务风险的产生。
（四）建立完善的风险预警系统
房地产企业要想实现财务风险的有效防控，必须要建立完善的风险预警系统，从而对财务风险进行定性和定量分析、预测[7]。该房地产企业通过建立财务风险预警系统，能够精确的判断财务危机，并及时采取有效措施防控危机，防控财务风险取得明显的效果。对于风险预警系统，主要是借助于财务预警模型来构建的，通常来讲，该模型操作起来非常简单，并且能够对财务风险进行准确预测。同时，财务预警系统能够对审计报告、企业的经营情况等加以分析，分别对财务风险的的潜伏期、恶化期等不同时期进行预警，并且准确判断投资与经营环境潜在的危机。
五、结束语
随着时代的发展，人们对建筑有了更高的要求，那么，为了房地产行业带来了希望。然而，由于房地产企业在经营过程中，容易受到市场经济的冲击，而且资金利用量较大，所以极易产生财务风险。因此，为了促进房地产企业健康发展，必须通过加强财务管理水平、建立风险预警系统等措施来有效防控财务风险，从而实现房地产企业的的可持续发展。
参考文献：
[1]马世平.试论房地产企业财务风险的特点与防范[J].财经界，2015（14）：209-209，216.
[2]周霞，陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析[J].会计之友，2012（1）：29-30.
[3]易静.浅谈我国房地产企业过度融资引致的财务风险[J].中国商贸，2014（5）：87-87，88.
[4]汪浩然，阚丽庭.房地产企业财务风险原因分析及防范措施[J].中国商贸，2013（12）：54-55.
[5]朱梓菡.论房地产企业财务风险的生成机理与控制策略[J].会计之友，2012（24）：77-79.
[6]代岑颖.房地产企业财务风险研究的历史与现状[J].中国管理信息化，2015（6）：47-47.
房地产企业的财务风险篇2
关键词：房地产企业财务风险风险管理
房地产行业的“黄金时代”已经过去，如何在激烈竞争的“白银时代”继续稳步发展立于不败之地，如何在经济大潮中提高房地产企业的抗风险能力，尤其是防范管理财务风险的能力，关系到房地产企业的生死。
一、房地产企业面临的财务风险
（一）筹资风险
资金是房地产企业的血液。筹集资金的方式不同筹资成本和筹资风险不同，在风险可控条件下及时足额筹集资金，是房地产企业财务管理中重要的部分。筹资工作除了注意以合适的方式筹集足额资金，还应合理控制不同筹资方式下的风险程度，正确制定和管理筹资风险的方法和措施。我国房地产企业普遍面临着筹资方式单一、筹资渠道匮乏、资金成本昂贵的问题。筹资风险主要表现在资金期限错配，长周期的投资项目配比了短期融资，容易出现短期偿债能力急剧下滑，资金链断裂的风险；企业整体财务杠杆过高，筹资过度依赖间接融资方式，在市场形式低迷时，企业盈利能力下滑不足以支付财务成本时，就会出现“断供”的财务风险。尤其是在2014年之后，中国进入各种风险叠加期，经济形势步入下行周期，房地产行业的筹资风险更加凸显。
（二）投资风险
房地产企业投资开发项目的特点是投资规模大、开发周期长，同时还面临着国家宏观调控政策变化的掣肘，容易受到国家投资、产业、财税等多方面政策的制约和影响。投资规模越大的项目面临的管理风险、运行风险和销售风险就越高，大规模投资可能遇到项目管理不善导致的质量不合格、建设进度不理想、销售策略不适用导致的去化困难等风险；开发周期长则内外部环境风险的变数就越大，市场情况在经济周期换挡时会发生剧烈的变化，开发周期越长面对的市场变数就越大，例如：市场转淡时产品价格普遍下跌，项目可研阶段论证可行的开发项目变得不行可，市场价格下跌会带来集中退房、大面积违约等风险因素。
（三）经营风险
经营风险是指在房地产企业生产经营过程中，供、产、销各环节不确定性因素的影响，使得资金流动异常，导致企业发生运营困难，企业价值下降的风险。现阶段对于房地产企业的经营风险则体现在，企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和及时调整。中国房地产市场经过35年快速发展，已经进入到产品供大于求、企业间竞争升级和行业快速优胜劣汰的“白银时代”。市场变化要求企业的经营能力必须更快的提升改进，如果依然墨守成规，不能在细致深入的市场分析和可研基础上，设计提供质量更好、品质更高的产品，依然采取过时的商业模式和营销模式，不在提高企业运营效率和科学压缩成本等方面升级，将面临经营效益下滑、产品没有市场、经营现金流枯竭的风险。
房地产企业除了以上财务风险，还存在着企业间大量互保产生的保证风险，货币市场波动带来的利率风险和资金流动性风险，国家财税体制改革带来的纳税风险，以及无法兑现对投资人承诺的利润分配风险等。如何提前化解财务风险，保证企业在生存的前提下，健康稳定的发展，可以通过以下措施改善财务风险管理工作。
二、改善房地产企业财务风险的管理措施
（一）优化资本结构、合理搭配债务期限，规避筹资风险
在风险上行的市场阶段应采取稳健的融资策略。多元化融资渠道，科学的统筹权益资本和债务资金的比例，尽量采取直接融资方式，例如：引入战略投资人、发行普通股、可转债、优先股等方式，降低财务杠杆，提高企业抵御财务风险能力。另一方面，按照房地产开发项目周期特点选择搭配债务期限结构，举债以中长期负债为主，短期负债为辅，同时加速销售回款速度，改善资金结构减轻筹资压力。同时盘活固定资产，增加流动资产和速动资产比例，优化资产结构，改善资产错配现象。
（二）科学管理投资项目，增强投资效果的确定性，减少投资风险
房地产投资项目应从可行性研究入手，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确地判断和把握市场的现状及发展趋势，把项目投资的不确定性降到最低限度。同时可以采取投资分散的方法，即通过开发结构的分散而达到减少风险的目的，方式包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等。房地产企业应将可控资源集中用于本企业专业优势市场，同时还应避免将鸡蛋放入同一个篮子，可以进行区域分散投资，保证企业综合投资报酬率基本理想。并且使开发的项目在时间上错开，合理统筹项目开发节奏，不出现内部资源竞争，也不造成短期资金流紧张的局面，保留项目开发一定的调整空间和余地。在新的市场环境下，还可以创新商业模式，开展同行业及其相关产业的新的合作方式和深度，利用各种互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投资共享收益共担风险，达到降低投资风险的目的。例如：万达集团的以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的轻资产模式。具体是万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达集团做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。
（三）提升企业管理工作的水平，增强行业竞争力，控制经营风险
“白银时代”的市场特点是，市场饱和供大于求，带来行业内更加激烈的竞争，房地长企业需要苦练内功，提升企业管理水平，在竞争中不落伍。房地产企业可以从建立健全内部控制制度入手，以制度规范企业日常管理工作，减少因为随意决策和管理混乱带来的经营风险。采用全面预算管理将不利的异常经营活动控制在初始阶段，减少企业不必要的损失，通过滚动预算，比较实际与预算的差异，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。采用财务集中管理，规避财务风险，保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，利于实现公司整体利益的最大化控制财务风险。企业管理涉及方方面面的工作，不同房地产企业应采用适于本企业的管理模式和方法，总体目的是提升企业活力和盈利能力，增强抗风险能力。
（四）树立财务风险管理意识，建立健全风险控制机制
建立起财务风险的全过程控制机制，对财务等经营活动的事前、事中、事后采取控制措施，使从决策、实施到评价得到有效全面的监控。建立健全财务风险预警机制，对企业的资本营运过程进行跟踪、监督，对财务报表和财务指标进行分析，一旦发现某种异兆就着手应变，以避免或减少风险损失。实行全员风险管理，将风险机制引入企业内部，使管理者、员工、企业共同承担风险责任，做到责、权、利三位一体，对每项存在风险的财务活动实行责任制。
参考文献：
[1]财政部企业司.企业财务风险管理[m].经济科学出版社，2004
房地产企业的财务风险篇3
关键词：房地产企业财务风险管理
在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。
一、房地产企业财务风险识别
（一）融资风险
房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资渠道受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险；在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。
（二）投资风险
由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控；二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。
（三）资金运营风险
由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的财务管理工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。
二、房地产企业财务管理风险的防范措施
（一）完善企业内部控制制度
一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制；另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡；另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量，有效控制资金收支，有效防范财务风险。
（二）实现财务管理的预算化
房地产企业的财务部门的主要任务就是对工程项目的预选以及对所需资本的准确预估，这是财务部门的基础，从整个工程需要使用的土地面积、土地成本以及资金的流转运行，经济效益的利润方免进行准确的财务预算分析，针对整个工程项目对资金的需求量做出一个准确的计划和预估，根据工程的需要以及轻重缓急制定一套合理的可行的计划，其中要包括工程的可行性研究，工程的资金使用规划以及所缺资金的借款的方面，根据这些方面的内容做好整体的预算，在执行财务预算的时候一定要秉着认真严谨的态度，以免在因为预算的不准确影响决策者在开发投资时的判断。使有限的资金可以得到充分的利用，防止出现资金因为管理上的事物而造成的失误性操作，有效的控制房地产企业的财务风险。
（三）建立完整的体系
目前，我国的房地产企业财务管理方面的制度体系还存在着不健全的情况，尤其是风险管理体系的不健全，严重的影响到房地产企业在开发时候决策者的判断。所以，建立一套完整的风险管理体系就显得尤为重要。房地产企业应该从企业的自身出发，在根本意识上重视风险管理体系在房地产企业财务管理中的作用，加强企业自身的内部风险自控，完善风险机构，加强企业内部的监督，提升审计水平。除此之外，企业在加强自身的同时要学会其他房地产企业在风险管理方面的管理水平，多多参考专家的建议和意见，用以创新自己内部的审计监督结构，提高审计的准确度，从而减低财务管理中可能出现的财务风险。
三、结束语
总之，房地产企业必须重视面临的财务管理风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。
参考文献：
房地产企业的财务风险篇4
[关键词]房地产财务风险防范
财务风险的定义在新会计准则中是:财务风险指的是在企业的所有财务活动中,由于企业受到内外部环境和各种难以预计或难以把握的因素影响,在相应的时期内,企业的实际财务状况与预期财务状况出现了误差,从而造成企业经济受到损失。而对于房地产开发企业这一具体行业,可指房地产开发企业因为财务状况出现异常而致使企业的房地产投资、资金报酬难以正常收回。从这些可以判定,财务风险对于房地产开发企业是影响较大的风险。对房地产企业财务风险加强防范就显得很有必要了。
一、合理实施财务预算
房地产企业在开发经营周期过程依旧会出现很多问题,这主要是由于财务预算存在很多的不确定因素,这直接关系了发企业投资项目的成功与否,也能给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件,合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。企业财务部门在对企业做好前期预算时应该积极考虑建设的可行性、消耗费用、工程投资、利益收入、借款工作等内容都应该有个详细地计划,并且根据资金使用标准执行财务预算,以保证项目开发投资决策过程能够起到良好的市场效应,让企业根据市场制定投资决策,避免出现资金失误而造成资金损失。在对企业进行资金预算时,企业财务部门应该参照企业的整体运作情况,对资金的需求和使用详细地规划,建立一个完善的企业财务预算指标体系。在日常工作管理方面,可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来,对企业财务使用做好检查、考核工作,合理调整企业的经济运转,让自己的财务职能得到充分的发挥。
二、实施资金流动性管理
房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束,由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难,容易造成资金链条的快速运转,如果这一过称中的环节资金运转出现异常,必将阻碍了链条的运转,甚至造成企业破产。这就需要企业对资金的管理给予足够的重视,根据实际情况安排有效的资金使用计划,确保企业日常经营能够符合资金状况,实现资金的有效利用。房地产资金支出数额巨大,在财务收支必须要进行严格的估算与审查,对资金调度合理安排,以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转,不断优化库存结构,尽可能把存货资金的使用金额减小,让企业在经济方面的支付能力得到加强,促进企业信誉度不断增加,给下次融资铺设打下良好的基础。对费用的支出严格控制,杜绝铺张浪费和使用超支的现象,这样才能确保资金的安全性和合理性得到提高,使得企业资金的运用得到有效的管理。
三、实现资金结构的优化
房地产企业应该不断完善自己的资金结构,对于负债经营适当控制,在充分估算企业的偿债能力下,通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则,科学合理地分配外部多的储备资金,在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性,将资产负债率降至最小,对企业的资本使用合理规划,这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力,大大降低了财务风险。这就需要有关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理,还要确保资金的回收能按时到位,这样就能避免资金的浪费;企业还能够利用股票集资、债券处理、合作运营等方式不断提升自己的资金储备,让企业的运营规模得到扩大。这样能够吸到很多投资者的与企业实现合作交流,不断扩展投资者与企业合作的项目。这对于房地产公司的持续发展很有帮助,同时能够不断优化公司结构,对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。
四、增强处理风险的能力
从美国前两年的经济危机中我们能够积累到很多应对危机的方式,这些都是值得中国企业深刻回味和反思。而从香港应对亚洲金融危机时所用的策略方案。从市场行情分析,房地产市场的风险与不确定因素是十分复杂不定的,这些现实情况都是值得我们不断借鉴参考的,我们对于应对风险的措施需要不断思考、设计、应对、处理。例如:市场上多数房地产企业正在朝着规模化、集团化方向发展,而有的地区在成立房地产联盟后企业主要还是为了能够化解该区域的风险,防止出现财务危机,提高资金使用效率。企业需要针对市场行情进行详细地分析,在风险出现之前做好防范措施,使得企业在度过风险时期的经济损失降至最低,让每笔资金都能够得到充分的利用。考虑到每个企业经营的业务项目情况存在差异,其采取的措施也是截然不同的,这就需要根据企业的实际情况制定策略,这才是有效避免风险的最佳措施。
五、结语
总之,经济利益时每个企业在经营过程中的最终目的,房地产企业在采取措施追求经济利润的同时也面临着很大的市场风险,这就要求房地产开发企业对这些问题能够给予足够的重视,并积极采取压缩项目、压缩人员、等措施来应对,可以预见,“财务风险”这一问题必然在一定的时间内被广泛关注。
参考文献:
[1]任书芳,高树岭,张行贵。当前房地产企业财务现状及管理建议.时代金融,2006,(4).
房地产企业的财务风险篇5
关键词：房地产企业；财务风险；控制；思考
财务风险是企业经营发展中面临的一种主要风险，能否将财务风险控制在一定的范围之内对于企业经营成败具有巨大的影响，调查发现，超过70%的企业经营失败都是财务风险所导致的。房地产企业本身因为投资巨大，开发周期长，政策影响大，其财务风险相对于一般的企业更大一些，如何加强房地产企业财务风险控制成为了企业管理者以及财务工作者的一项重要工作内容。
一、房地产企业财务风险来源
房地产企业财务风险具有多因性，财务风险的产生既有房地产企业内部的因素，也有外部的因素，具体进行如下分析：
1.内部风险来源
房地产企业财务风险的内部来源主要有以下几个方面：一是企业财务理念激进，财务风险意识淡薄，这从一些房地产企业较高的负债率方面就可以窥见一斑，很多房地产企业的负债率都非常高，要远远超过警戒线，这导致企业的财务风险偏大；二是成本费用控制较弱，大部分房地产企业管理者对于收入、效益的重视程度要远远高于成本、费用，由此导致企业的成本费用支出处于一个控制乏力的状况，很多房地产企业没有做到每一个项目的成本独立核算，且既有的成本费用核算主要就是事后核算为主，事中核算以及事后核算缺失；三是会计专业队伍专业能力欠缺，财务风险控制本身是一个专业性非常强的工作，如果从业人员不具有较高的专业能力很难胜任此项工作。从目前很多房地产企业财务管理从业人员的专业素养来看，离岗位的要求还有不小的距离，加上这些年房地产企业财务工作出现的各种新情况，很多从业人员都感到力不从心，从而导致了企业财务风险控制的薄弱。四是财务指标预警体系建设不力，财务风险的发生并非是毫无征兆的，如果能够构建完善的预警体系就可以将财务风险控制在一定的范围之内，在其萌芽状态来加以消灭。但是很多房地产企业疏于财务风险预警体系的构建，总是在财务风险发生以后，才被动的去加以解决，由此导致了财务风险的难以控制。
2.外部因素来源
房地产企业财务风险的外部因素主要有以下几个方面：一是政府的宏观调控政策，目前房地产行业的过热已经成为了我国经济发展中的巨大不稳定因素，在这一背景下，2003年以来我国房地产行业进入了“调控时代”，政府的各种调控政策将会导致房地产企业的财务风险发生，举例而言，政府提升二套房利率，对拥有二套住房以上的人限购，这将直接影响到房地产企业的预期收入，从而导致企业的收入达不到预期，造成企业财务风险；二是利率因素，目前我国流动性严重过剩，人民币通货膨胀严重，对于房地产企业而言，其需要投入大量的资金购买土地、建材等原材料，如果没有考虑到通货膨胀这一因素，企业所持有的现金就会贬值，不能购买到预算内的原材料，导致财务风险发生；三是我国资本市场的不完善，我国资本市场对于房地产企业的融资来讲是一个负面的冲击，当企业发生资金短缺时很难通过资本市场来进行融资化解财务危机。
二、房地产企业财务风险控制策略
财务风险控制对于房地产企业的重要性不言而喻，针对导致房地产企业财务风险的内外因素，本文认为房地产企业财务风险控制的关键在于企业“修炼内功”，这样一方面可以化解外部不利因素的影响，另外一方面还可以解决内部财务风险控制的薄弱环节，一举数得，具体来讲应从以下几个方面着手：
1.树立财务风险意识
树立正确的财务风险意识房地产企业财务风险控制的必要条件之一，良好的风险意识更有利于房地产企业管理者、财务工作人员做出正确的财务管理行为，对于房地产企业而言，关键是树立稳健经营的财务理念，在整个房地产行业发展前景不太明朗，国家宏观调控政策不断，经济增长不稳定因素增加的背景下，现金为王是房地产企业财务管理中必须要恪守的一个重要准则，这样才能最大限度的消化外部不利因素的带给企业财务的不利冲击。
2.加强全面预算管理
“凡事预则立，不预则废”，房地产企业的本身的投资回收周期比较长，这期间各种左右成本费用支出以及经营收入的因素很多，如果事先没有一个整体的财务预算计划，事到临头才进行财务的统筹安排，就很容易爆发财务风险。通过引入全面预算管理，做到财务筹资以及投资的事前、事中、事后全过程管理，可以确保财务管理处于一个规范有序的状态，让财务管理服从以及服务于企业经营管理，为企业的健康发展夯实基础。
3.注重人才队伍建设
考虑到财务风险控制工作的专业性，构建一支专业技能过硬，具有良好职业道德操守的财务工作人员队伍是必要的。人才队伍建设应从两个方面着手，一方面是根据财务管理岗位的胜任特征来进行人员的招聘，选拔胜任岗位工作要求的员工；另外一方面就是加强员工的培训，让员工掌握足够的专业知识。
4.构筑财务预警体系
“冰冻三尺，非一日之寒”，通过构建财务预警体系，设置敏感度较高的财务管理指标来对企业的财务风险进行评判以及检验，当发现财务风险苗头时，及时的采取有效措施来加以改进，这样就可以将财务风险控制在一个可掌控的范围之内，避免财务风险给企业的发展带来更大的损失。
房地产企业管理者在观念层面应高度重视财务风险管理工作，在意识到财务风险危害的基础之上，充分的借鉴行业内优秀企业的财务风险控制经验，结合自身的情况，根据外部环境的变化来进行不断的调整，从而构建一套高效的财务风险控制体系。（作者单位：天正集团南京置业有限公司）
参考文献：
[1]李荣锦.房地产企业财务风险及防范研究[J].会计之友，2010（35）.
房地产企业的财务风险篇6
【关键词】房地产业；财务风险；预警分析；风险防范
一、引言
房地产业是个资金密集型行业，高投入、高回报、高风险。由于我国房地产业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化。在国家宏观调控政策的影响下，房地产企业的资产负债率不断攀升，企业承受着巨大的财务风险，其可持续发展面临着严重的挑战，如何有效防范和降低财务风险已成为很多房地产企业求生存、谋发展而迫切需要解决的问题。因此，建立房地产财务风险预警机制，以便企业管理层及时采取有效措施，避免或减少财务风险对企业的威胁，对房地产业具有重要的理论价值和现实意义。
企业财务风险的预警研究在国外开展较早，altman曾运用多元变量分析法对企业的财务困境进行预测，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神经网络系统对这些模型进行了修正；后来，Kahya等提出了一个使用时间序列累计和CumulativeSums（CUSUm）统计方法的财务困境研究模型。在国内，吴世农、黄世忠较早介绍了企业的破产分析指标和预测模型；周首华等利用CompustatpCplus会计资料库中的4160家公司数据为检验样本建立了F分数模式；陈静（1999）、张玲（2000）、陈晓（2000）等采用国内a股市场数据对此命题进行了实证研究。在房地产企业财务风险预警研究领域，龙胜平、张丽丽、郦大海、李建中分别利用各种预警模型对财务风险进行了分析。但由于部分公司通过操纵利润、弄虚作假而导致财务指标不准，使得仅采用财务指标作为判别依据进行预警与防范的有效性大打折扣。基于此，本文通过引入非财务指标采用Zeta模型作房地产企业财务风险预警分析，以期提高预警信息的准确性，并提出了相应的风险防范措施。
二、房地产企业财务状况与财务风险类型
（一）财务现状分析
由于我国房地产市场开发较晚，公司自有资金十分有限，房地产开发对资金的巨大需求使得房地产企业的资产负债率向来比较高，表1为我国部分大型上市房地产企业2010年和2011年的年报数据。从表1中可以看到房地产企业的资产负债率普遍在60%以上，房地产企业负债经营现象严重，资金结构不合理。
（二）财务风险分析
1.非系统性风险
非系统性风险是由特定经营环境的变化引起的不确定性而对个体产生影响的特有风险，源于房地产企业自身特有的经营活动和财务活动。资金结构是否合理、财务管理水平高低等，都使得房地产企业面临较大的非系统性风险。
2.资本运动风险
（1）融资风险。房地产企业资金需要量大，房地产项目的每一个阶段都需要大量的资金流。目前房地产企业的资金主要依靠银行贷款和预售房款，随着国家宏观调控政策的不断落实，银行对房地产企业的贷款及居民购房按揭贷款受到更多的限制，这使得房地产企业融资困难；同时借贷融资也导致房地产企业资金结构不合理，资产负债率偏高。
（2）投资风险。房地产项目投资所需资金量大、回收期长、周转率低，项目还需要一些建设条件，加上房地产企业本身缺乏对风险的预测，使得房地产企业从投产到回收乃至产生利润都存在较大的不确定性。
（3）资金营运风险。资金营运是指企业将所有的资金通过流动、优化配置等各种方式进行有效运营，以实现资本增值的目标。房地产企业项目周期长，政策法规、供求关系、利率等各种环境会发生变化，加大了企业变现风险。
（4）收益分配风险。我国房地产企业是从20世纪80年代开始发展的，目前尚未实现规范化，也没有完整系统的企业规划，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏稳定性和多样性，分配行为不规范易受政策条件的限制等。
三、房地产企业财务风险成因分析
（一）宏观因素
1.外部环境复杂多变
房地产行业是国民经济中的重要行业，国家为了保证国民经济健康协调发展，常常运用财政、税收、金融、土地等各项政策来对房地产行业进行宏观调控。目前，针对国内房地产业过热现象，国家出台了一系列宏观调控政策进行抑制，一次比一次严厉，针对性更强。另外，自2007年爆发次贷危机以来，全球经济急剧下滑，金融危机逐渐演变成经济危机，在经济全球化的背景下，国际市场经济的剧烈震荡势必对中国企业造成巨大冲击。
2.项目开发经营周期长
房地产项目从规划阶段开始，要经历市场调研、可行性研究、征地、拆迁、安置、建设施工、物业、绿化、房屋销售等多个阶段，项目周期长，不确定因素多，财务风险也随之变大。
（二）微观因素
1.企业财务风险意识淡薄
目前房地产企业的财务管理人员及企业经营者对财务风险普遍缺乏足够的认识和了解，风险防范、预警意识不强，不能从根本上把握风险的本质。在当前复杂的经济环境中，经营者对房地产行业的市场定位、发展趋势很难把握，造成他们对财务活动中资金的筹集、运用、投资等各环节的控制更加困难。
2.企业资金结构不合理
出于财务杠杆以及各方面利益的考虑，房地产企业在项目开发过程中会有各种举债行为，导致债务资金比例过大，特别是对银行信贷的依赖程度较高，一旦资金链发生断裂，房地产企业财务将陷入困境。
3.企业内部控制不健全
长期以来，国内房地产企业内部缺乏一套全面系统的管理体系和监督机制，奖惩和激励政策不完善，内部各部门以及人员之间权责不明，导致在资金管理、利益分配等方面存在严重的问题。
四、房地产企业财务风险评价指标选择与预警分析
（一）财务风险评价指标的选择
房地产企业财务风险评价指标的选择，应遵循全面性原则、逻辑性原则、有效性原则、客观性原则、敏感性原则，同时还应结合房地产企业自身特点选择能够衡量房地产企业财务目标以及财务风险的指标。房地产企业财务状况复杂，面临的不确定因素多，一方面要选择能直接反映企业财务状况的财务比率指标，另一方面也要有能够反映企业财务状况的非财务指标。
借鉴国内外的实证研究成果并结合我国房地产企业实际情况，笔者选择短期偿债能力、长期偿债能力、营运能力、盈利能力、现金流量、发展能力作为评价房地产企业财务风险的财务指标，具体内容参见表2。
相对来说，非财务指标难以量化，但是引入非财务指标能更全面地反映企业的财务状况，这里选定如表3所示的非财务指标。
（二）我国上市房地产公司财务风险预警分析
1.预警模型选择
财务风险预警模型比较多，本文选用Zeta模型作房地产企业财务风险预警分析。Zeta模型实际上是一个多变量线性函数模型，通过对企业多个财务比率进行汇总，求出一个总判别值来预测企业财务风险。altman、Haldeman和narayanan曾运用Zeta模型对1969—1975年间53家破产企业和58家非破产公司进行了实证分析，结果发现，Zeta模型用于预测五年和一年的财务危机的企业精度分别为70%和91%，而且越接近财务危机发生的时间，预测精度越高。其模型如下：
Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3
+1.05X4
其中：X1为营运资产/总资产；X2为留存收益/总资产；X3为息税前利润/总资产；X4为股东权益/总负债。
判别标准为：Z
2.财务风险预警分析
运用Zeta模型对表1中所列的我国部分上市房地产公司2009年至2011年的财务数据进行测算，得出如表4所示的财务预警信息，从中可以看出样本企业的财务处于安全状态，但2011年与2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明国家宏观调控政策的作用已经开始显现，房地产企业的财务状况开始变差。
五、房地产企业财务风险防范措施
（一）宏观防范措施
1.关注政策变动，加强投资环境监测
我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，受政府政策影响更大，所以房地产企业应时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度、政策动态。通过对各项政策的关注和研究，既有助于房地产企业确定正确的投资开发方向，预测投资环境，继而预测未来，又有利于房地产企业根据政策变动及时调整投资策略，有效控制企业的投资方向，防范投资风险。
2.制定合理的税务筹划策略
房地产行业是个周期长、税费多的行业，制定合理的税务筹划策略对企业成本控制、风险防范具有重要意义。房地产企业首先要根据自身的特点选择会计制度中收入、成本、费用、资产、负债等会计要素的确认、计量和记录方法，然后再制定合理的税务筹划策略；选择合适的存货成本计价方法、固定资产折旧方法、销售收入确认时间、坏账准备的提取等会计政策进行纳税筹划。要完善会计核算工作，注重税收筹划方案的整体性，达到合理避税、降低成本的效果。
3.加强房地产企业之间的合作
目前，房地产市场发展不平衡且区域性较强，在市场份额和土地供应都相对有限的情况下，房地产企业可以通过合作走异地扩张和开发之路，利用优势互补增强综合实力。现在房地产销售不畅，资金回收慢，联合买地、共同开发能降低企业的财务风险，加强企业现金流的稳定性，尤其是将合作市场投向二、三线城市，潜力巨大。因为目前二、三线城市正值迅速发展时期，受国家宏观调控措施的影响比一线城市滞后，通过合作转战二、三线甚至三、四线城市是房地产企业分散财务风险的有效路径。
（二）微观防范措施
1.增强财务风险意识，提高财务管理水平
房地产企业要提高自身的财务风险意识，特别是财务人员，要善于发现问题，抓住非正常的经济现象，深入分析并及时提出解决方案。财务人员要不断提高自身的综合素质和财务管理技能、水平，学会对资产负债表、现金流量表、利润表、所有者权益变动表的分析利用，改变以往依靠经验或者主观判断进行决策的习惯，根据企业客观情况和外部环境做出科学合理的判断和决策。
2.健全风险管理体系
面对激烈的市场竞争和多变的经济环境，房地产企业应从自身出发建立完善风险管理体系，对房地产企业可能面临的风险进行全面监控，通过对企业风险的识别、计量、防范、控制等进行监督管理，降低企业的财务风险，及时消除不良隐患。
3.基于企业发展战略实施全面预算管理
房地产企业在发展过程中要明确自己的发展战略规划，以战略为依据，以价值链分析为前提条件，以平衡计分卡为手段，以作业成本管理为基础构建现代全面预算管理模式，寻求降低各项活动成本的方法，优化企业的管理流程与作业流程，对房地产企业防范财务风险十分有用。
4.拓宽融资渠道，优化资金结构
银行贷款在房地产企业资金来源中占据着主导地位，但受政府宏观政策影响大，导致房地产企业财务风险增大。因此房地产企业应积极寻找多元化的筹资组合来规避风险，如寻找风险投资者、天使投资者进行股权融资，推动股票市场、债券市场、吸纳民间资金、发展产业投资基金，探索各种投资组合，优化资金结构，降低财务风险。
5.完善内部控制制度
虽然一些房地产企业已经建立了内部控制制度，但是内部控制的执行情况不容乐观，企业内部各部门的职责不明，相互配合不协调，运营效率有待提升。房地产企业要积极开展内部控制建设工作，根据外部环境变化及内部管理要求，修订完善公司内部控制制度及流程汇编，建立科学的决策机制、有效的监督机制和涵盖经营管理相关环节的内部控制体系，以提高企业的经营管理水平和风险防范能力。
【参考文献】
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房地产企业的财务风险篇7
摘要房地产行业是我国国民经济的支柱产业，对我国经济健康发展起着举足轻重的作用。房地产目前作为高收益行业也同时伴随着高风险，这些风险极有可能带来致命打击，必须及早加以防范和控制。本文主要分析了房地产业财务风险产生的原因及加强房地产业财务风险管理的措施。
关键词房地产企业财务风险管理
财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而蒙受损失，导致企业盈利能力和偿债能力的降低。财务风险包括筹资风险、投资风险、资金回笼风险、收益分配风险等。下面主要对财务风险产生的原因及防范措施进行探讨。
一、房地产企业财务风险产生的原因
1．由销售带来的风险
一个房地产项目投资回收期一般在二至三年，为保证资金链的连续性，企业应做好融资方案，通常房地产开发项目的融资方式有以下几种：①银行贷款；②发行股票；③发行债券：④预收购房款，而第4种方案财务成本最小，是企业最合适的资金来源渠道。但如遇各种难以预料或控制的因素影响（如国家宏观调控、通货膨胀、贷款利率上调等），造成商品房积压，销售额下降，直接影响企业资金链的连续性，使企业不能及时偿还债务。
2．国家政策带来的风险
如近几年，政府为抑制通货膨胀和经济泡沫的出现，进行了多次加息。对房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然增加企业的财务成本，从而减少预期收益。而对使用按揭贷款的购房者来说，贷款利率的上升使购房成本迅速增加，从而抑制了购房者的购买欲。这直接影响房地产企业的销售，给企业带来极大损失。
3．用户房贷支付带来的风险
由于房屋销售主要是针对单个的用户，目前大多数房屋购买者不多数都是采取按揭的方式，企业难以确保识别所有用户的信用程度，因此销售资金的回笼常常受到影响。主要表现在按揭贷款迟迟办不下来，使得分期付款迟迟不到账。
4．建材价格上涨带来的风险
建材在工程造价中占有60%以上的比重，因此，房地产企业在项目的开发、建造过程中，如遇到价格上升阶段，必然会增加原来预测的财务成本，减少预期收益。
二、房地产企业财务风险的防范
1．建立合理的资本结构
企业应当加强对资产负债率的认识，改变过往那种高资产负债率就能够带来高收益的认识。当企业投资收益率大于企业资金成本时，过高的资产负债率固然能够利用财务杠杆，提高企业投资者的收益，但是由于经营的不确定性，当企业投资收益率小于资金成本时，企业不仅面临不能定期偿还利息的困难，而且还可能面临到期不能偿还本金的危险，加大企业破产的可能性，而企业自有资本在企业经营不善时不会带来定期需要归还利息的压力，同时，企业负债率较高时也会给企业带来较高的资金成本，因此企业应当合理的确定资本结构，确保财务结构平衡，正确把握负债的量与度。企业的息税前利润率大于负债成本率是企业负债经营的先决条件。房地产企业一方面可以利用自身的良好信用，以土地使用权向银行进行贷款，充分发挥财务杠杆的作用，另一方面，应把债务风险控制在可以接受的范围内。
2．加强对投资项目的可行性分析
对每一个项目房地产企业都应该慎重地进行市场调研，周密的财务分析，然后才作出决策，只有这样才可能有益于避免经营和投资决策的失误。一是要在投资预测阶段做好基础资料的收集，保证详实、准确，如工程所在地水电路状况、地质状况、主要材料价格及已建的类似工程资料等；做好市场调研，掌握湘应的统计数据和信息资料，研究市场发展趋势，做好投资估算和投资收益预测。二是房地产项目可行性研究分析既要研究客观经济环境，又要研究房地产产业、财税、金融等政策环境，了解、熟悉当地房地产相关的政策、规定、房地产收费标准和房地产市场发展状况，从而充分明确可能存在的风险因素。
3．强化预算和财务控制
加强财务预算、提高预算管理水平，与其他行业不同，房地产企业投资项目消耗资金大、投资回收期长、销售风险大，因此，房地产企业应当加强自身资金管理，防止资金不能及时到位，对投资活动进行科学的投资预算分析，对项目实施过程中各项可能存在的风险进行预测，并制定应对措施，对投资项目各个阶段资金的需求能够确保及时供应。
4．强化销售应收款的管理
房地产企业必须改变只注重销售业绩，忽视应收账款控制的状况，加强应收账款管理。一是要建立销售责任制。应收账款以销售人员为第一责任人，销售部门负责人为第二责任人，要明确赊销权限、期限，要把激励机制和约束机制引人应收账款的管理。彻底改变销售人员赊销、财务人员收账的被动局面，真正做到谁赊销、谁负责、谁收账，责权明确，分工具体。二是在日常销售中注重客户的资信等级，并评估客户的偿债能力，控制应收账款规模。三是采取各种措施，尽量与银行保持良好的关系，以利按揭贷款的及时到账，减少应收账款风险。
5．提高财务人员职业素质
加强财务人员的知识培训，特别是要加强财务人员的风险分析能力，运用科学的投资分析理论武装财务人员的头脑。再者，还要对财务人员进行职业道德培训，提高财务人员的素质，对提供虚假财务信息的人员进行严肃处理，提高财务信息质量。只有可靠的财务信息才能有助于管理者进行投资决策，才能不断促进企业加强财务管理水平，降低企业财务风险。
三、结束语
财务风险作为一种危机信号，能全面综合反映企业财务状况、经营成果、现金流量，它要求企业经营者、财务管理人员必须经常进行财务分析，防范财务风险，并提请领导进行及时、正确的财务风险决策。
参考文献：
房地产企业的财务风险篇8
【关键词】财务风险；全面预算管理；成本控制；营销策略
财务风险是指企业在各种财务活动中，由于各种难以预料和控制的因素存在，使企业的财务收益与预期收益有所差异的不确定性。房地产企业财务风险主要有一下几类：第一，房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。第二，房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。第三，项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。
一、建立规范财务管理体系
1、建立预算管理体系
全面预算管理是以提高企业效益为出发点，以市场为导向，以销售和利润为起点，采用倒推、预测的方式对年度及未来经营战略的精确规划。建立全面预算机制、预算编制与执行、预算考核与分析三大方面的管理体系。（1）将企业划分投资中心、利润中心、成本中心的三级责任中心，构建项目预算、资金预算、财务预算三大预算板块，分别对年度目标成本计划分解、汇总、审批、执行，打造精细化成本控制新体系。（2）实施上下互动，反复沟通的预算编制，各责任中心按照预算委员会批准后的预算严格执行，财务部门对预算外成本提请决策层进入特殊审批程序。（3）实现月度分析、季度考核、年度总评，各责任中心实际业绩与设定的预算指标对比，与激励和薪酬制度挂钩对其业绩进行考核。
2、完善资金管理体系
完善资金管理体系，需要从实行资金预算及信息化管理和合理筹集及加强资金的日常管理方面入手。
（1）资金预算和信息化管理方面，一切资金收支均纳入预算管理，将年度资金预算、月度资金预算、月度资金预测、月度资金计划、日现金流量表有机结合。在会计核算系统与网上电子银行系统的基础上，建立包含资金预算控制系统、资金结算控制系统、资金分析决策控制系统和资金全程预警系统在内的网络资金控制平台。（2）资金筹集及日常管理方面，首先是合理利用财务杠杆降低融资成本，根据融资计划的时点、额度、特点、要求选择融资渠道，在保证完成融资计划的前提下实现低成本融资，然后是严格执行库存现金额度标准，加大对应收等在途资金的催收力度，减少风险，降低资金使用和管理成本。
3、改进财务管理体系
（1）各级审批人需基于合理授权，对合同评审、成本费用支付等实施严格意义上的责权利合理配置。统一各会计主体的财务数据记录和归集程序，结账与会计报表编制和上报程序，实现成本会计科目设置与造价口径的统一。（2）进行正确的成本项目划分，既能够客观地反映出产品的成本结构，又便于分析研究有效降低成本的方法。特别是建安的成本，如果是分合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解付款情况和工程进度，并为工程的决算提供资料。（3）将会计核算与全面预算体系紧密结合，在各预算主体建立成本管理核算体系，按管理会计核算程序和规则编制会计报告体系，支持管理层的经营决策行为。
二、强化重点环节成本控制
1、强化投资决策成本控制
（1）由于土地是不可再生的稀缺资源，既受到经济形势的变化造成的影响，也会受到政策形势的变化造成的影响，因此，在开发项目时要建立集体的审议联签制度，建立项目实施及决策责任制度，将不相容的岗位分离。（2）财务部门切实测算拟建项目的内含报酬率、销售利润率、成本利润率、资产负债率等前期财务指标编制项目计划书，并筹划税务和筹融资、投资方案，确定初始财务目标成本。（3）立项阶段应做好各种组织筹划实现项目筹建阶段的低成本规划。
2、强化规划设计成本管理
（1）利用成本预算实施限额控制，把设计费的限额与设计质量挂勾。（2）强化方案优化措施和图纸会审，相关部门充分分析和论证设计方案，提高设计概算和施工图预算的准确性、最优化。（3）强化内部复审制度，加强对规划报批、桩基、图纸、功能材料、装修变更等可控设计成本的严格审核。
3、强化招投标成本控制
（1）优选投标单位，各招标部门应建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库，招投标工作小组审核、考察、评估、筛选至少三家以上投标单位参与招标审查。（2）规范招标文件，各类合同的招投标书内容应包含工期、工程造价或取费标准等格式化条款。（3）加强评标和定标管理，工程部门和造价部门应仔细审阅投标文件，做好对工程造价因素的充分预测、分析、评价。
4、强化变更签证成本控制
变更及签证重要的是事前控制和流程管理。在项目设计前期应全面、准确的分析论证其规划与定位，尽量避免在施工中的重大设计调整；变更前，须利用设计单位和监理单位的技术资源，就变更对工程成本的影响做出分析评价。变更及签证管理控制体系应明确操作流程及责任权限，加强变更的内部监督与控制。
5、强化销售成本控制
房地产企业的销售费用中，对于重大广告的支出要实行集体的审议决策制，对普通的广告除进行预算控制、总额控制外，还要在每年的年末将广告支出和社会效应进行对比、分析，制定下年度的预算。
三、提高财务风险的防范能力
考虑到房地产企业存在投资、筹资、资金回笼等类型的风险，而且国家房地产宏观调控政策从紧的背景下，房地产企业必须采取适当的防范措施来降低企业的财务风险。
1、提高房地产企业财务环境变化和适应能力
企业面对环境变化要及时做出反应，为防范财务风险，必须对不断变化的财务管理环境进行认真分析研究，掌握好变化趋势及规律，适时调整财务管理政策和改变管理方法，进而提高企业对财务管理环境变化的适应能力和应变能力。
2、加强房产项目员工风险意识
财务风险不仅仅存在于财务管理环节，任何环节的工作失误都可能会给企业带来财务风险，因此，风险管理不是某些部门的工作，也不是某个人的工作，而是全体员工的工作，必须提高全员的风险管理意识。财务部门是财务风险控制的主要职能部门，具体组织实施本企业的财务风险控制工作，但要控制财务风险，还必须取得其他部门的支持和配合。
3、强化项目财务控制制度
财务控制制度是房地产企业财务风险管理的有机组成部分，完善内控制度是防范企业财务风险的重要措施，有效的内控制度可以保护企业财产的安全、保证会计信息的可靠性和财务活动的合法性，有利于财务风险的控制。
4、加强对于内部的控制考核和检查
房地产行业为保证企业的内部控制能够有效发挥作用，并且不断进行完善，在企业内部必须组成由最高决策人为领导的，以财务部门为主的内部控制小组，对内部的制度执行情况要进行定期的考核和检查，检查内部的控制制度执行的情况，在执行的过程中遇到了什么问题，如果某项制度没有执行或者无法完全执行，要分析原因，并且估计可能造成的影响。对严格执行控制制度的应当给予奖励，对违章违规的必须处罚，只有奖罚分明，才有利于企业的发展。
5、建立起适应市场变化的营销策略
在实施房地产的经营活动中，最重要的环节就是销售，虽然房地产市场目前的销售情况仍然处于上升的阶段，购房者的需求量也较大，但是同行内部的竞争也非常激烈，并且购房者在进行购房时回对比多家房地产企业，会优先选择品牌价、信誉好的企业。如果忽略了销售策略，不考虑项目的资本使用效率，就会为项目开发造成风险。
参考文献：
[1]徐春静.试论房地产企业的财务风险及防范措施[J].经营管理者，2012年第02期.
房地产企业的财务风险篇9
关键词：房地产开发；成本控制；防范对策
abstract:alongwiththerapiddevelopmentofeconomy,alloverthecountryappear"realestatehot".Comparedwiththeforeignrealestateindustry,China'srealestateenterpriselatestart,thefoundationisbad,small,farfromthestandardization.willbeinthefuturerealestatedevelopmententerpriseoperationandhealthydevelopmentofcontinuousplayhugeinfluence.
Keywords:realestatedevelopment;Costcontrol;countermeasures
中图分类号：[F235.91]文献标识码：a文章编号：
一、房地产开发企业财务风险表现及其基本特征
1．房地产企业的财务风险具体表现为
1.1偿债具有很大的风险目前，房地产企业的资金大部分来源于银行贷款，自有资金很少。同时，房地产企业销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产企业发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，企业面临极大的财务风险。1.2利率波动的风险利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，贷款利率的增长必然增加公司的资金成本，抵减预期收益。同时，投资者的购买欲也随之降低，导致市场需求降低。2007年，政府为了抑制通货膨胀和经济泡沫的出现，共进行了六次加息，这不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，这无疑给房地产企业带来极大的损失，成为当前房地产企业的重大财务风险之一。1.3筹资的风险房地产企业对银行信贷依赖程度相当高，相关资料表明，当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。由于负债经营使公司负债比率加大，相应地降低了对债权人的债权保证程度，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。并且由于国内房地产市场不完善，房地产企业对国际规则不熟悉，使得其在国际上获得资金的机会较少。
2．房地产开发的特征
长期性是房地产开发企业经营的最明显特征。从投入资本至资本阐收，从破土动工至形成产品，任何一家房地产开发企业都应经历多个阶段，特别任建筑施工阶段，其更应投入巨大的人力、物力和财力，这一过程的资金到位状况与企业经营发展关系重大。一般而言，一个普通的开发项目完成时间少则两三年，规模较长、成片开发的项目则需要更长时间去完成。
综合性是房地产开发企业经营的最本质特征。从内在要求分析，现代化房地产开发企业须对建筑地块和房屋建筑施以有目的的建设，并要对开发地区一些必要的公用设施及公用建筑予以统一规划。再从开发过程分析，房地产开发企业在开发相关项目的过程中，要与规划、设计、供电、供水、电讯、施工、交通、教育、环境、消防、园林等多个部门合作，同时还极可能要涉及到征地、拆迁、安置等多个工作环节。开发项目不同，所涉及到土地条件、建筑设计、融资方式、施工技术、市场竞争等各个方面情况均不相同，房地产开发企业便应对其进行综合考虑，统筹安排、寻找最佳方案。
此外，房地产开发企业还具有较强的时序性和地域性。房地产开发实则是一项操作性极强的工作，由开发实务角度来讲，房地产开发企业完成某个开发项目时，必须受到政府土地、规划、建设等多个部门行政管理审批手续的影响，实施某个开发项目时，房地产开发企业便应制定周密的计划，以协调各方关系，缩短周期、降低风险，地域性则体现在开发项目多受地段、区位的影响，比如交通、购物、环境、升值潜力等多个因素都对开发项目的选址影响甚大。
二、房地产开发企业经营管理及其财务风险
1．房地产开发企业经营管理内容
经营即企业有预测、有目的、有决策的经济活动，管理即企业出于实现某一经营目标的目的，计划、指挥、协调、检查、监督经营活动中的组织工作，则经营管理即企业以最小风险投入获得最大效益的过程，在此过程中，成本控制贯穿于企业活动始终并成为丰要内容。具体到房地产开发企业，其经营管理内容指的是以市场行为，获取土地使用权，并通过规划设计、工程建没及房屋租售等方式，以最小风险投入获得最人经济效益的经济活动过程，则房地产开发项日的可行性预测及成本控制即为房地产开发企业经营管理活动的丰要内容。
首先是可行性预测，一项完整、准确的预测须能在其日后开发经营活动中发挥指导性作用，根据其过程，预测可分为明确预测目标、收集资料、选取预测方法、预测并得出初步结果、分析预测结果并修正调整、撰写预测报告、追踪反馈等七个步骤。然后是成本控制，成本即房地产开发企业任房地产商品开发、生产、经营等各个过程中所支出各项费用的总和，如土地征用和拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费以及公共配套设施费与开发间接费等，不同的开发阶段应实施不同的成本控制对策。
2．房地产开发企业经营管理中的财务风险
财务本质上是资本价值的经营，风险简言之是结果差异造成的结果偏离，即期望结果的可能偏离，财务风险则表现为经营风险、投资风险、分配风险等不同形式。对房地产开发企业而言，其财务风险存在不同的表现形式和不同的财务风险类别，以现金流量为参照，现金在不同阶段流入流出的不确定件即表现出不同的财务风险类别，其中主要有经营风险和筹资风险，前者是以现金流入的角度反映出无法实现预期资本价值的可能性，后者是以现金流出的角度反映出到期无法履行资本清偿义务的可能性，经营风险是筹资风险的根源，筹资风险体现出经营风险的后果。
三、房地产开发企业成本控制及财务风险控制的具体对策
1．房地产开发企业成本控制对策
在选立项阶段，应做好可行性分析和成本测算。项目可行性经济指标包括内部收益率、销售净利率等核心指标，以及总投资回报率、获利指数、销售毛利率、资金峰值比例、启动资金获利倍数、地价支付贴现比等参考指标；在成本估算方面，应根据会计分类，尽可能将其细化，使之在日后成本控制环节可有的放矢，在此基础上还应进行现金流安排，好的资金链条将对房地产开发企业经营管理起到积极作用。
在设计阶段，应降低建筑安装成本，做好设计阶段的投资控制，这要求房地产开发企业实行方案设计和工程设计招投标制度，加强技术沟通并实行限额设计、大力开展价值工程方法的应用、强化设计出陶前的审核。
2．房地产开发企业财务风险控制对策
房地产开发企业财务风险控制。首先，应实施“防范+控制”的财务风险控制原则。
在项目投资前，要根据投资市场供需平衡和不平衡现象表现出房地产市场的景气程度，周而复始的重复发生状况构成景气循环，即扩张、收缩、衰退、复苏，在不同的阶段企业应采取不同的财务风险应对策略；市场分析即分析市场宏观环境、相同档次和类型的投资性房地产的市场需求状况以及竞争对手情况等，这要求房地产开发企业应立足于供需分析及未来市场增长潜力分析，选择投资类型、做好定位、正确选址等。
房地产开发应着重对营业费用控制，以确定的原则减少不必要费用、以合理的避税手段降低营业费用、以分摊费用的方式缩减实际承担额等；筹资结构控制，即筹资来源结构与期限结构控制，通过结构调整，保持筹资结构弹性，用来稀释风险，比如以短期筹资和长期筹资、债务期限和投资期限相结合的方式，合理规划企业现金流量，实现优势互补、降低风险。
参考文献：
【1】王作阳：房地产开发成本控制初探[J】．科技信息，2009，(15)．
【2】罗振华李秀娟：浅谈房地广企业成本控制【J】．科技致富向导，2009，(12)．
房地产企业的财务风险篇10
［关键词］宏观调控；国有房企；财务风险；管理；控制
［中图分类号］F275［文献标识码］a［文章编号］1005-6432（2012）23-0062-02
1国有房企财务风险管控的特点
11强化风险意识是国有房企财务风险管控的重要基石
房地产是高风险高收益行业,前些年的“暴利”使得一些企业风险意识淡薄,认为中国的房地产业涉及社会经济的方方面面,政府不会出手过重让房地产行业彻底崩溃。一些国有企业甚至认为,自己背靠国家这棵大树,一旦企业出现财务危机,政府不会坐视不管。由于所处行业的高风险性,以及肩负的社会责任和政治责任,国有房企财务风险管控的重要基石就是不断强化风险意识,实时监控各项潜在风险,及时发现异常情况并采取应对措施,以有效化解财务风险。
1.2建立预警机制是国有房企财务风险管控的首要任务
仅有风险意识是不够的,如果没有一套行之有效的管控机制,就不可能真正做到将风险拒之门外。财务风险预警机制就是这样一种制度安排,它包括风险管控体系、风险预警指标、风险监测方法和风险控制措施等内容。继国务院国资委于2006年6月实施《中央企业全面风险管理指引》之后,各地国资监管部门陆续出台针对国有企业的财务风险管理办法,要求国有企业建立财务风险管理制度,及时防范与控制财务风险。国有房企财务风险管控的首要任务就是在国资监管部门有关规定的基础上,结合房地产行业的高风险特点,制订一套符合企业实际的财务风险预警机制,及时反映经营与财务活动中可能发生的风险,提前发出风险预警信号,为管理层提供决策依据。
1.3识别财务风险是国有房企财务风险管控的关键环节
企业的财务风险主要包括筹资风险、投资风险、运营风险、管理风险和分配风险等方面,贯穿于企业生产经营的整个过程。这些风险有的来自企业内部,有的则来自外部环境。国有房企财务风险管控的关键环节就是充分研究宏观经济政策和所处市场环境,结合自身实际情况,对于可能面临的财务风险,分析判断其性质和程度,及时研究制定因应方案,减少因财务风险造成的损失。
1.4确保资金链安全是国有房企财务风险管控的核心目标众所周知,房地产是资金密集型行业,具有投入资金大、投资周期长等特点,一个项目动辄投资几亿至几十亿元,开发周期则在3~5年甚至10年以上。同时,房地产又是周期性行业,受经济周期和调控政策影响较大,对货币政策和财税政策的变化极为敏感。国有房企除了自营开发项目外,还承担着保障房和其他政府重点工程的代建任务,筹融资工作和财务风险管控工作更加繁重,企业财务风险管控的核心目标就是以担保、往来、现金为关键控制点,加强财务活动各环节的风险评估,提高抗风险能力,确保资金链安全。
2当前国有房企财务风险管控面临的主要难题
2.1企业的财务风险管控制度尚不健全
一套完整的财务风险管控制度包括财务风险管控体系、财务风险识别、财务风险评估、财务风险控制、风险管控报告、风险管控内部监督、风险管控绩效评估等内容。虽然在经历了2007—2009年的全球金融风暴之后,国有房企的财务风险意识纷纷被唤醒,许多企业根据国资监管部门的要求,开始着手建立自己的财务风险管控制度,但是由于当前国有企业的法人治理结构不够完善,所有者缺位,监事会和内部审计部门没有真正发挥审计和监督职能,一些管理制度未能得到有效执行,企业的财务风险管控体系难以充分发挥应有的作用。
2.2企业的财务风险管控能力亟待提高
由于财务风险管控能力欠佳,一些国有房企在前几年的扩张中过度举债,且经营管理不善,造成财务指标恶化,陷入财务危机当中；另一些国有房企虽然风险意识较强,但对市场变化节奏把握不佳,资产运营效率低下,企业的发展同样裹足不前。即便是万科这样的龙头企业,以其公布的2011年财务报告来看,资产负债率771%,比2010年上升2.4个百分点,自2009年开始逐年递增；虽然万科积极推行“过冬政策”,经营活动产生的现金净流量比2010年增加115亿元,但是万科的现金净流量自2008年开始逐年下降,2011年现金净流量仅为-148亿元,自2008年以来首次出现负数,其面临的财务风险不容小觑。
2.3企业的资金链安全面临政策和市场的严峻考验
市场方面,以万科为代表的大型房地产企业延续“积极销售,谨慎拿地”的策略,继续实施降价促销,进一步挤压中小房企的生存空间。政策方面,央行两次下调存款准备金,一些市场人士认为调控政策可能有所放松,房地产股票也因此走出一波反弹行情,但近期高层关于“房价还远远没有回到合理价位”的表态,对这些人无疑是一记当头棒喝,房地产股价立即掉头向下。可以预见,2012年政府将继续加强对房地产业的宏观调控,房企融资仍然困难重重。目前,房企ipo大门继续紧闭,上市房企再融资已被暂停,房企在债券市场很难获得新的融资,信托基金不再向房企提供新的贷款,房企获取开发贷款的难度不断增加,国有房企在获得增资方面也受到诸多限制。如果未来房地产销售持续萎缩,国有房企的资金链将有断裂之虞。
3宏观调控下国有房企加强财务风险管控的对策31完善财务风险测评指标体系
企业应当在国资监管部门有关规定的基础上,以资产负债率和资产现金回收率作为重点监测指标,结合日常监测的存货变动、应收款项、逾期担保等指标,形成符合行业特点和企业实际的内部财务风险测评指标体系,综合评定企业财务风险程度。对资产负债率和资产现金回收率指标的监测应当是实时和动态的,在不同时期可以赋予不同的权重。对指标体系中的监测指标也应当定期更新,以反映企业在各个发展阶段的不同避险需求。
32培育财务风险管理文化
企业应当加强财务风险知识教育,提高全员财务风险防控意识,培育具有企业特色的财务风险管理文化,并通过加强业务培训,提高财务风险管控部门和人员的专业能力。企业还应当实施严格的奖惩制度,以全国国有企业行业标准值为基准,将财务风险测评结果量化为企业管理层年度和任期经营业绩考核得分,与管理层的薪酬挂钩,并把财务风险管控责任层层落实到具体的部门及个人,推动企业各个层面切实执行财务风险管控制度,从制度上保证财务风险管控工作有效进行。