房地产企业财务总结篇1
关键词：房地产企业；财务管理；风险控制
由于我国经济的不断发展，推动了我国房地产企业的快速发展，近年来，房地产行业已经成为我国各大行业中发展最快的。但是随着各大企业纷纷转战房地产，加上国家对房地产经济的宏观调控，目前我国房地产市场中竞争在不断加剧，财务管理的重要性得以进一步体现。如何对现阶段房地产企业财务管理工作存在的问题进行总结，积极探求行之有效的改进对策，是现阶段相关人员最亟待解决的问题之一。
一、房地产企业财务管理中存在的问题
我国房地产企业在长期的发展中将中心放在如何去开发新项目，认为企业的经济效益都是由企业的生产带来的，没有意识到企业财务管理的重要性。在财务管理方面对于现代化企业财务管理制度及其措施的落实还不够全面，企业财务管理存在的问题比较多，导致财务混乱，严重阻碍了房地产企业的正常运行。从大体上来说，房地产企业财务管理中存在问题主要有下面几个：
1、财务管理制度执行力不强
虽然目前房地产企业在制定财务管理制度方面做的比较好，但是财务管理制度的执行力比较低，导致财务管理制度不能真正为房地产企业的财务管理服务。在财务收支过程中，很多人员并不能真正按照规范的流程进行操作，对收支审批不重视，很多时候审批人员在自己权限范围之外进行审批，而且在办理企业的各项经济业务的时候对相关手续的完整性不重视。另外，由于房地产企业中领导层的权利过于集中，在财务管理中很多时候其财务管理制度于不顾，往往受到企业领导的干涉比较严重，各项支出费用大部分都以企业的领导的意图进行，从而导致房地产企业财务管理制度的实效性降低。
2、房地产企业融资存在问题
房地产企业融资是企业财务管理的重要内容，因为房地产项目一般投资比较多，建设周期比较长，所以对企业资金的占用量比较大，所以在财务管理过程中谨慎投资。目前很多房地产企业破产的主要原因是由于在进行财务决策的过程中对自己的财务状况了解不够，对自己的融资能力没有全面的了解，导致房地产项目中资金缺乏，影响房地产企业的发展。另外，房地产企业融资中主要的融资对象是银行，但是银行会根据房地产企业信誉等做出贷款决定，再加上当前国家对房地产行业的调控，房地产企业的融资难度进一步增加。
3、房地产企业财务集中管理程度较低
房地产企业往往存在同时进行多个工程项目的情况，要保证自己财务管理的有效性就需要对整个房地产项目都要加强管理。但是目前房地产企业的各个项目工程的财务管理并没有集中起来，一般都是各个项目设置财务管理部门，并且很多房地产项目中的会计核算体系是不一样的，导致房地产企业的财务信息失真，而且这种分散式的财务管理还降低了房地产企业的资金利用效率，一些工程项目中资金过剩闲置现象严重。另外一些项目中资金短缺，没有形成资金合力，影响房地产企业的进一步发展。
二、如何改进房地产企业财务管理
1、提高财务管理制度执行力
房地产企业要想真正以财务管理制度来保证房地产企业的发展首先就需要完善财务管理制度，针对房地产企业财务运行情况，制定合理的财务管理制度，确保各项制度能真正与房地产企业的财务管理相结合，并且指导房地产企业财务管理活动。另外一点要严格执行财务管理制度，房地产企业在财务管理的过程中要严格按照各项制度进行工作，明确各部门及工作人员在财务方面的权限，尤其是房地产企业的支出管理中，要严格按照程序进行，必须要求要相关的审批以及各项手续，从而保证房地产企业财务管理有序性，也能保证房地产企业资产安全。
2、拓宽房地产企业融资渠道
房地产企业在开展工程项目的过程中对资金用量和时间的要求比较高，融资成为房地产企业财务管理的重要任务，现阶段银行贷款的限制性条件更多也更加具体，这也就是说，房地产企业的应该积极拓展自己的融资把渠道，保证有充足的资金。房地产企业可以通过发行股票、债券等向社会筹集资金，也可以在房地产市场中进行重组和并购，形成企业合力，增强自己的实力。另外，房地产企业也可以利用除了贷款之外的金融业务进行融资，例如，可以通过信用证、商业汇票等结算方式。
3、建立资金结算中心
针对房地产企业工程项目分散导致企业财务管理不善的问题，房地产企业可以通过资金结算中心进行财务管理。房地产企业要在内部建立完善的计算机财务管理系统，将公司总部与各工程项目联系起来，形成一个系统化的财务管理网络。然后房地产企业要取消各工程项目独立的账户，设置公司总的账户，各项目中的支付都在企业总部进行，分项目中需要使用资金则要填制相关的财务申报表，经过批准之后在企业账户中统一划拨，房地产企业财务部门要保存好相关的凭证。成立企业财务阶段中心不仅能使企业的资金形成合力，发挥更大的作用，而且提高企业资金的利用率。
4、加强风险控制
房地产企业在开发工程项目的时候因为资金的占用时间长，加上市场信息变动较快，所以面临的各种风险就比较多，所以在财务管理中要提高风险控制能力。在财务管理过程中首先应该保证财务信息的真实性，这样企业的各种财务情况才能得到真实的反映，从而采取正确的措施。另外在财务管理过程中要对企业面临的风险进行有效的预测，提前做好防御措施，降低财务风险发生概率。
结论：
房地产企业财务管理中存在的问题导致房地产企业面临的风险增多，给房地产企业稳定发展带来了一定的影响。在新时期，房地产企业应该深入分析自己的财务管理状况，找出财务管理中存在的问题，转变财务管理观念，创新财务管理模式，提高财务管理水平，从而增强房地产企业的综合实力，在市场中能有较强的竞争优势。
参考文献：
[1]王红霞中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J]中国外资，2011（14）
[2]钱来江关于房地产企业财务管理创新问题的探讨[J]行政事业资产与财务，2011（16）
房地产企业财务总结篇2
房地产企业财务成本管理的现状分析
财务成本核算缺乏真实性、及时性,影响了科学决策①设立成本核算对象时不够规范,由于房地产产品规模大、生产周期长,往往成片分期开发,而且建筑产品是非标准产品,许多房地产企业没有能够根据产品特点合理确定核算对象;②建设部门和财务部门对建造成本的确认和计量存在着差异,造成了对成本管理财务账面与实物数量不符的现象;③成本费用分摊随意性过高,造成工程成本核算脱离了经营实际;④成本核算与施工进程不同步,造成核算结果滞后于工程进度,财务成本信息不够准确、及时,影响了决策者判断。
财务成本管理控制意识淡薄开发初期房地产行业的高额利润使管理者和员工忽视了财务成本管理的重要性,不论成本高低都能盈利,形成粗放经营的局面。从全局和战略的角度认识到精细化的管理模式,是未来房地产企业所必然经历的转变。
财务成本管理措施和管理方法落后房地产企业财务成本管理的方法分析,主要是利用财务管理部门的决算报告为依据。按照此方法即使分析过程中发现问题,由于项目已经实施,已经无法进行相关的弥补工作。不能及时进行事前预测和事中控制,财务成本核算显得很被动。如果财务成本在账面上出现失控状况,则无法挽回已经产生的损失,没有真正实现核算型财务成本管理向管理型财务成本管理的转换。
房地产企业财务成本管理及控制的方法策略
积极构建全面预算管理体系房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
全面预算模式根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
预算的编制与执行房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
预算的考核与分析房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
完善现有的财务管理体系
完善财务会计体系①科学设置会计科目。根据《企业会计制度》和管理控制要求,科学设置会计科目。如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于进行不同产品的盈利能力分析。②统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一,在此基础上增加适当的灵活性;会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;财务数据记录和归集程序、财务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一。
建立管理会计系统建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心、利润中心和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别确定其绩效考核指标、标准、办法,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。同时,设置科学的管理会计报告体系,向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。
健全预算会计体系,实现财务管理预算化房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后,根据资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表,构建企业财务预算指标体系。同时要加强管理,坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则,定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施,形成以财务制度对经济行为定性约束、以财务预算为主对经济行为定量约束的格局。
强化资金管理在资金筹措方面,首先要加强企业信用管理,信用良好的企业将能获得条件优厚的长期低息贷款,企业将会有更多的资金开发经营更多的房地产项目,有利于做大做强。其次资金筹措要有计划,根据企业实际需要选择适合的资金来源。在资金使用方面要加强管理,加快资金周转。防止企业过度预支资金,否则一旦发生债务危机就会危及到企业生存。严格控制管理费用支出。
加强财务制度建设,完善内部审计制度房地产企业在制定财务会计制度时,应当遵循针对性、可操作性和强制性原则,制定一套符合企业实际的财务制度:一是要设立专门的财务管理机构,统一负责企业的资金融通、现金出纳、财务管理、工资核算、固定资产等的预算编制、决算实施工作;二是要制定相应的财务管理制度,如现金、采购、报销、稽核等制度,实行财务管理规范化和制度化;三是要具备相应的考核制度,强化监督机制。内部审计工作要从事后的财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预(决)算审计、专项审计等领域发展。要善于发现问题,及时提出解决问题的措施,从而提高整个企业的财务管理水平。
调整并优化资金管理体制,完善资金管理系统
房地产行业是资金密集度高的行业,加强资金管理尤为重要。资金管理体制的优化应当从资金预算管理、信息化管理以及资金筹集等工作的日常管理进行切入。将企业的一切资金收支都纳入到预算体系当中,并将不同的预算资金规划进行结合,通过对会计核算系统与网上信息系统的利用,建立起包含资金预算管理系统、资金结算管理系统、资金分析决策管理系统以及资金全程预警系统在内的信息化资金管理平台。首先应将资金管理纳入全面预算管理体系,通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算,可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度;通过对资金预算实际执行情况的分析,对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。其次,建立适应于企业规模的资金控制模式,大型房地产企业、二级项目开发公司众多,会计主体数量较大,适应于资金调度中心模式;中小型房地产企业,则可选用资金监控模式。管理目标是提高资金利用效率,降低资金使用成本。
房地产企业财务总结篇3
关键词：资本结构；房地产行业；发展现状；问题；优化途径
中图分类号：F299.23文献标志码：a文章编号：1673-291X（2017）04-0009-02
随着国内经济发展进入新常态，作为国民经济增长的支柱产业，我国房地产业告别了十年的黄金时期，也进入了其行业发展新常态，面临投资增速放缓、库存居高不下、房价转势下降、市场分化突出的不利局面。面对着新常态的机遇和挑战，我国房地产业未来发展充满了不确定性。从资本结构上看，国内房地产企业抵御金融风险的能力普遍明显不足，大部分企业存在着资本结构不合理、对银行贷款融资依存度高、短期借款融资比重大、偿债风险高等一系列问题。因此，我国房地产业如何在国内经济进入新常态的大环境下，如何生存发展、如何降低行业风险、优化资本结构并保持较好成长态势是房地产企业需要思考的问题。
一、国内房地产业发展现状
近年来，国内房地产业在经历长达十年的井喷式增长期后，行业增长势头趋缓，楼市逐渐降温，发展增速放慢。以2014年房地产行业数据为例，国内房地产上市公司资产总额均值为447.88亿元，同比上升23.42%；净资产均值为127.76亿元，同比上升24.45%；房地产主营业务收入均值为95.75亿元，同比上升3.98%；营业利润均值19.85亿元，同比上升9.77%。尽管2014年国内房地产上市公司各项关键性财务指标仍呈现上升趋势，但从增速上看，除净资产均值外，其余三项指标增速同比均有不同程度的下降。2015年，全国整体楼市销售业绩在国家相关利好政策的刺激下，市鲂星橹鸩交嘏。1―5月份全国商品房销售面积累计35996万平方米，同比下降0.2%；商品房销售额达到24409亿元，同比增长3.1%。
总体来看，房地产行业整体销售业绩增幅收窄，尽管上市公司规模仍保持稳步增长的势头，但国内房地产开发整体投资增速下行趋势已成必然，各项产业发展的关键性指标增速已经步入下降通道。
二、国内房地产企业资本结构存在的问题
企业资本结构通常是指企业权益资本和债务资本同企业总资本之间的比例关系，通常用财务指标资产负债率（总负债/总资产）来表示。企业资产负债率越低，则财务风险越小，债权人资本保障程度越高，而过高的资产负债率则会给企业带来巨大的偿债压力和财务风险。就资本结构而言，国内房地产行业内部充斥着资本结构失衡、融资渠道单一的问题。
（一）资本结构失衡，整体资产负债率偏高
根据wind数据显示，2016年国内上市公司有132家资产负债率高于70%，其中23家属于房地产行业，这23家公司中甚至有12家的负债率超过80%，即便是行业龙头万科a和新城控股的负债率也分别达到80.6%和82.81%。2016年国内房地产行业整体平均资产负债率为79.72%，直逼80%关口。目前，国际上房地产行业资产负债率通行标准为50%，由于国内市场差异，国内房地产业平均负债率的正常范围也在60%～70%之间。可见，国内房地产业资产负债率整体过高，且上涨势头不减，财务风险日益加大。
国内房地产业资产负债率过高，究其原因主要是房地产业本身是非常典型的资金密集型行业，资金杠杆在企业发展过程中扮演重要的角色。房地产企业在生产经营过程中尤其是前期投入阶段对资金需求量大、流转周期长，而鉴于目前我国金融体系的不完善，可供企业选择的融资渠道过少，股权融资、自筹资金等方式又存在一定局限性，相对而言，企业更倾向采用银行贷款的方式进行资金筹措以维持正常生产经营活动。正是企业对债务融资方式的偏好和依赖，进一步加大了企业的财务杠杆，从而导致负债率整体偏高，其潜在的金融负债风险为我国经济稳定发展埋下隐患。
（二）融资渠道单一，对银行贷款依存度高
目前，国内房地产企业的资金来源主要由银行贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金和预收款）三个部分构成。房地产业属于资金密集型企业，总体资金投入需求量大，其自有资金相对不足，主要资金投入源于银行贷款。根据央行和银监会的调查数据显示，国内房地产企业的55%资金直接来源于银行系统，而房地产业的自筹资金基本上来源于商品房销售收入，绝大部分购房者采用银行按揭贷款方式支付总房款，若按首付30%计算，则企业自筹资金中的70%同样来自银行贷款；其他资金包括购房定金、预收款和建筑施工方的工程垫付款等，而施工承包商垫付款中大部分资金来源于银行贷款，这实质上构成了房地产业的间接银行信贷。通过以上分析，保守估计国内房地产业直接或间接通过银行贷款方式所筹措资金已占企业融资总额的七成以上。可见，国内房地产企业对银行贷款的依赖程度明显过高，财务杠杆过大。一旦房地产行业发生经济波动，其经营风险和财务风险将直接传导给银行，导致金融风险爆发，进而影响国家金融市场的安全和稳定。
我国房地产业过高的资产负债率以及单一的融资模式加大了企业的财务杠杆和经营风险，严重阻碍了企业的持续稳定发展和资本结构优化进程。因此，当前国内房地产企业共同面临的问题是如何促使其过高的资产负债率下降至合理区间，拓宽融资渠道，从而优化自身资本结构，降低财务风险。
三、资本结构优化具体途径和方式
（一）降低资产负债率，合理控制负债规模，优化资本结构
根据我国房地产行业负债为主的融资特点，应把降低资产负债率作为资本结构优化的切入点。前文所示，国内房地产企业财务杠杆过大的问题非常突出。正常情况下，对于成长迅速、盈利空间较大的企业而言，适度的财务杠杆能够增加资本投入，激活企业的创造能力，扩大企业规模，提升盈利能力。同时，适债务利息可以抵税，有助于企业减轻税负。但财务杠杆在帮助企业增加盈利的同时，也在累积风险。高负债产生的利息会导致企业现金流紧张，过度增加财务费用，吞噬税前利润，一旦投资项目无法实现预期盈利甚至亏损，财务杠杆会成倍放大财务风险，导致资金链濒临断裂，使企业陷入财务困境。目前，我国房地产上市公司整体资本负债率已接近80%，资金链条过于紧张，偿债压力大，将资产负债率降至合理区间将有助于产业结构调整，优化企业资本结构，促进房地产行业长期稳定发展。
（二）增强长期偿债能力，合理调整融资结构，实现融资渠道多元化
国内房地产企业债务结构普遍以中短期负债为主，长期负债比例较低。“短为主、长为辅”的债务结构要求企业要具有较强的短期偿债能力，但短期偿债能力的强弱并不能代表企业的成长性和可持续性，也无法衡量企业抵御市场风险的能力。短期负债比例偏高，企业财务风险增加的同时，短期偿债压力骤增，一旦资金不足，企业会被迫做出非理性决策，以高息借贷方式筹措资金，填补短期债务漏洞，而这些短期行为对企业长期持续发展造成不利影响。对于房地产行业而言，长期负债利率相对较低，提高长期负债比例，将有助于减轻企业债务利息负担，促进企业不断增强自身持续盈利能力和现金流创造能力。企业只有持续产生稳定可靠的现金流，才能增强长期偿债和抵御风险的能力，从而降低企业投资经营风险。
目前，我国房地产行业融资结构不合理，长期融资比例偏低，其主要原因是融资渠道过于单一，企业融资来源主要依靠银行贷款。因此，要解决融资结构失衡问题，应当采取信托融资、房地产证券化等方式拓展融资空间，实现融资渠道多元化。
1.信托融资，一般是指信托公司针对有较好盈利空间的房地产投Y项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言，信托融资优势在于融资成本低，财务费用少，融资期限弹性大，可以在不提高资产负债率的情况下实现企业资本结构优化。
2.房地产证券化是房地产市场发展的主流方向，可以促使房地产行业经营管理更专业、资源配置更合理，其最常见的表现形式是上市融资。房地产企业通过上市可以迅速筹集巨额股权资金并作为注册资本长期使用，并无偿债压力，同时还可以达到扩大企业规模、分散经营风险、降低融资成本、改善资本结构的效果。
（三）加速行业资源整合，扩大企业经营规模，实现规模产出效应
由于我国房地产企业个体经营规模所限，除银行贷款融资外，大多数企业还无法满足债券融资、上市融资等外部融资方式的条件。因此，扩大房地产企业经营规模是打破其他外部融资方式限制条件、开辟融资渠道的重要途径。
1.房地产企业若想染指大型开发项目，整体实力必须过硬，要具有相当的经营规模和行业资质，同等市场机遇面前小规模企业往往被忽略，所以要着重扩大企业规模，提升市场影响力和抵御风险能力，实现经营规模化。
2.小规模企业融资相对困难，限制较多，融资规模有限，以中短期资金为主，而大规模企业则更容易获得资金的支持。因此，扩大企业规模就要加大行业整合力度，通过整合减少企业数量，提升经营规模，实现房地产行业整体规模化发展。
四、结语
在市场经济条件下，我国房地产业尚处在发展阶段，企业整体资产负债率偏高，资本结构不合理，融资渠道单一，对于银行贷款有严重的依赖性，这些问题都阻碍了房地产行业正常发展。因此，合理控制企业资产负债率，改善内外融资结构，实现融资渠道多元化，成为房地产业实现资本结构优化的有效途径。合理的资本结构直接关系到房地产企业自身的生存和发展，同时也对行业整体的持续健康发展起到决定性的作用。
参考文献：
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房地产企业财务总结篇4
【关键词】房地产开发企业负债经营资本结构负债结构
负债经营是企业通过合法途径，在拥有权益资本的基础上，有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，以获取利润的活动。负债经营的内涵从资本经营的角度来看，由于资金投入量大占用资金时间长等特点，在房地产开发企业很大程度上得益于负债经营这种经营方式。对于债权人来说，债务是借出资本，可以作为资本经营，还可以得到利息报酬；对于作为债务人的房地产企业来说，债务是一种借入资本，通过它进行房地产经营，这种经营方式就是负债经营。但是，负债经营是一把“双刃剑”，在运用债务进行经营的同时，也存在着很多的问题。
一、房地产开发企业负债经营现状
据国家统计局公布的数据显示，2009年至2011年全国房地产开发企业本年资金来源如表1所示。
从表1可以看出，2009—2011年，随着国家对房地产业的宏观调控，房地产开发企业的自筹资金有所增加，但是负债占总资金的比重分别为68.66%、63.16%、59.05%。
2012年一季度全国房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2％，其中，国内贷款4319亿元，同比增长12.6％；利用外资112亿元，同比下降22.4％；自筹资金8910亿元，同比增长25.0％；其他资金7506亿元，同比下降8.0％。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，同比下降9.2％；个人按揭贷款1963亿元，同比下降5.5％。负债占总资金的比重为57.2%。由此可见，房地产企业的资产负债率虽比前几年有所下降，仍是房地产企业普遍采用的重要的经营方式。
二、房地产开发企业负债经营中存在的问题
负债经营模式已成为房地产企业目前重要的经营战略。但企业不能盲目采用这一经营方式，因为负债经营的利益与风险并存。合理的举债能力为企业带来财务杠杆利益，但举债不当，将使企业蒙受损失，陷入债务危机。
1、负债经营会加大房地产开发企业风险
从理论上来讲，企业经营风险和财务风险构成了企业经营的总风险。如果企业仅仅采用自有资金进行经营，则它只会面临经营风险，如果采取负债经营，它就必须要既承担经营风险又承担财务风险，而且负债比例越高，风险就会越大，这主要是因为负债具有需要按期还本付息的特性，如果企业没有获得预期的收益率，甚至低于借款利率，这一方面会使企业的权益资金收益率下降，另一方面还使其企业无力支付到期本息，这时债权人就可能会强制企业破产，负债越多，则企业面临这种可能性就越大。另外，由于债务是具有成本的，这会使企业的经营成本增加，导致企业保本销售量增加，从而减弱了企业的抗风险能力，因此，负债经营不仅会使企业的财务风险增加还会使企业的经营风险增加。
2、房地产开发企业的资本结构不合理
权衡负债经营的利弊，为了在获取财务杠杆利益的同时避免筹资风险，企业一定要做到适度负债经营。企业负债经营是否适度，是指企业的资金结构是否合理，即企业负债比率是否与企业的具体情况相适应，企业应根据自身企业的经营特点确定适合自己的负债比率。据有关数据显示，目前我国房地产企业资产负债率普遍过高，有些在70%左右，有的甚至达到80%以上。据财经日报在《2011年资产负债率前25的房地产公司》中报道，25家房地产公司中，资产负债率最低的为中华企业78.12%，中关村78.15%；最高的为高新发展95.2%，园城109.95%。数据显示，房地产开发企业资产负债率过高，资本结构不合理，面临着很大的财务风险。
3、房地产开发企业负债结构不合理
负债结构是指企业负债数量的比例关系，各种负债业务（如吸收存款、借款、发行证券等）之间的结构。其中最主要的是短期负债与长期负债的比例关系。因此，负债结构问题，实际上是短期负债在全部负债中所占的比例关系问题。在企业的负债总额一定的情况下，究竟需要安排多少流动负债、多少长期负债。我国资本市场的现状，决定了企业的融资环境，影响着企业的负债结构。很多企业在发展过程中都会进行负债经营，但是仅仅考虑资产负债还远远不够，更要关注负债结构，尤其是要注重短、长期债务的构成，这样才能既发挥债务的最大经济效用，又能归避短期不能支付的风险。如果负债资金内部结构不合理，同样也会引发财务危机。企业长短期负债的风险不同，并且它们的盈利能力也各不相同。这就要求在进行企业负债结构管理时，对其盈利能力与风险进行权衡与选择。以确定企业既能使风险最小，又能使企业盈利能力提高的负债结构。
三、房地产开发企业负债经营存在问题的治理措施
1、应树立风险意识，建立有效的财务风险防范机制
房地产企业财务总结篇5
关键词：房地产企业财务管理问题对策
一、引言
2009年后，我国房地产行业迎来了金融危机后新的发展高潮，全国的房屋竣工面积和价格持续走高。房地产事业为我国的国民经济的贡献越来越大。但我国仍是发展中国家，国民经济发展的重点行业中还存在着不少问题。房地产企业面临着各种问题和困难，如：土地开发和使用权问题，工程建筑原材料价格上涨等问题，企业内部财务管理问题等，这些问题严重制约着房地产企业的发展。尤其是企业内部财务管理问题，是可以通过企业自身的改革措施来解决的。因此，发现房地产企业财务管理中存在问题，提出有效改善的措施，有利于我国房地产企业长期持续稳定发展。
二、目前我国房地产企业财务管理中的问题
目前我国财务管理在理念和方法上与发达国家相比还存在较大差距，财务管理对企业决策的作用没有得到充分的发挥，尤其是房地产企业，其财务管理的水平往往还停留在会计核算的阶段。
（一）缺乏完善的财务管理制度
房地产企业的财务管理制度不健全是普遍存在的问题。不健全的表现主要在下面几个方面：首先是在房地产企业投资运作的初始阶段，其财务管理缺乏必要的依据；其次是其资金存在的方式分散；再次是企业普遍存在着多头开户的现象，资金运营管理方面比较盲目；最后缺乏对成本的有效核算和控制，对于资金的进出情况缺乏详细的掌握，容易形成企业资金的“灰色区域”。
（二）成本管理的问题
房地产企业开发房产项目涉及面很广，包括初始阶段通过招投标方式获得土地使用权，到房地产项目的设计，再到建筑工程本身的施工管理和成本控制，都会对房地产总体的成本管理造成影响。尤其是对资金的流量控制，房地产企业应当把成本的管理作为其管理重点，通过房地产开发和建设的每个环节，落实资金的使用状况，避免出现超预算过多的财务危机。企业要减少资金管理的缺点和漏洞，要利用现代化的计算机管理工具，与银行等信誉较高的金融机构合作，通过对企业资金账户的统一管理来实现对成本使用过程的监控。多头账户显然存在不少成本管理上的漏洞，不法分子利用账户之间的不统一，为自己敛财。另外，通过对成本的管理情况，可以实时掌握企业经营中的情况，包括销售情况、客户扩展和维护。现代化的管理系统免去了人工审核资金的错漏之处，为成本的管理和监控提供了方便。
（三）企业内部各部门缺乏协调
财务管理不是独立进行的，需要与企业内其他相关部门配合，尤其是工程部。例如某房地产企业规定企业内各部门在月底30号之前必须将本部门的用款申请向财务部门进行申报，经费由总经理审批，财务部门根据总经理审批通过的用款申请进行拨款计划。如果工程部门对于施工中所用的资金不能进行及时的申报，或是对于资金缺乏必要的计划，那么就会导致财务部门的资金执行阶段出现问题。原因在于企业内部各部门认为资金的管理和执行是财务部门的事，对本部门应当完成的任务拖延怠慢，导致了各部门缺乏协调。由于财务部门与工程部门是平级关系，财务部门没有权力管理工程部门，因此这种拖延的现象不得到纠正就会导致了整个企业的财务管理效率低下。
三、我国房地产企业财务管理完善对策
面对上述问题，笔者认为应当从以下几个方面来完善财务管理工作：
（一）从制度入手，完善财务管理的组织结构
健全的制度是保证房地产企业财务管理在正常管理轨道内发展的重要因素。财务部门的主要作用是制定财务预算，并根据管理层的财务审批结果进行资金的分配，通过每月、每季度等定期总结企业的资金流向，编制财务报表等，其他部门的工作为财务部门提供了必要的数据和资料。房地产企业内部应当制定严格的管理制度，制度应当有整体的方向，从整体上要有利于公司的长远发展。另外，对于条款要尽量具体，明确规定各部门的职责，各部门之间通力配合，按照制度的规定保质保量地完成工作任务。
（二）处理好各部门间的关系
房地产企业涉及面广，资金流动大，如果企业内部各部门之间的关系都不能处理融洽，那么企业整体的发展可想而知。著名房地产企业万科集团认为，当企业的财务部门和其他部门发生矛盾冲突时，应当首先对财务预算的内涵进行深入的理解，预算是全员共同运作的过程，不是某个部门单独的事，因此要处理各部门之间的关系，就必须做好协调工作。协调可以通过部门间负责人沟通的方式进行，也可以定期开展跨部门会议，开展全员沟通，使各部门人员认识到配合完成财务工作的重要性。另外，企业的管理层应该重视财务管理工作，成立专门的预算监督小组，及时对资金的流出和流入进行严格的审计，保证实际运营符合预算。财务部门是财务体系中的核心，应当对预算目标的执行情况进行记录和及时的反映，向领导层汇报真实情况和与部门之间的配合情况。
（三）探究新型的财务管理理论和方法
现代财务管理在不断进步和发展的过程中，必须与现代经济社会的步伐一致，因此房地产企业的财务管理应当基于当前我国的总体经济形势，探究新型的财务管理理论和方法。例如房地产企业应当积极使用eRp（企业资源计划）的信息管理平台，通过财务信息的交流和共享，使财务信息成为企业决策者的重要参考，并将财务信息与人力资源、物资管理等各个方面融合在一起，提高财务管理的信息化水平。
参考文献：
房地产企业财务总结篇6
关键词：房地产；沪深上市；成长性；熵权法；灰色关联分析法
0引言
房地产业作为国民经济的支柱产业，对国家宏观经济的稳健发展至关重要。故而，近年来国家不断加强对房地产行业的宏观调控力度，包括国十一条（2010）、新国十条（2010）、国五条（2010）、新国八条（2011）、新国五条（2013）及新国六条等，采取银行信贷资金收紧，抑制投资性需求，限购等调控措施来应对房地产业的非理性繁荣，使房地产投资过于旺盛的现象得以缓解。然而，房地产宏观调控的常态化和我国经济下行的大背景，使得房地产市场下行日益明显：业绩持续下滑、盈利空间受到挤压、库存压力高企；房地产股市不景气，投资者对政策干扰悲观预期，估值持续下跌。虽然近期国家出台了一系列宽松的资本市场政策来刺激房地产股市，如ipo重启、再融资开闸、“新国六条”等，但由于市场投资者对企业的成长预期质疑，缺乏对企业成长性客观真实的判断，加之房地产上市企业政策环境和市场环境的不明朗，地产板块的反弹高度难达预期。因此，财务视角下对沪深上市房地产企业成长性综合评价研究，不仅能真实反映企业成长现状，引导市场参与者理性投资，而且能维护房地产市场稳定，创造良好的成长环境。
1文献综述
如何通过评价模型客观真实地反映企业的成长性一直是理论界研究的热点。吴静（2008）对上市商业银行，从资产质量、资本充足性、成长能力、盈利能力和资产流动性五个方面分析成长性影响因素，并对商业银行的成长性做出了评价分析[1]。李益娟（2009）则运用Logistic回归模型，从偿债能力、营运能力、发展能力等六个方面对上市企业成长性进行了分析，构造了企业成长性综合评价模型[2]。李益娟、宋永春（2010）选取了我国49家成长百强上市公司2004-2008年的财务数据，并以托宾Q值作为企业成长性的衡量标准，研究了会计盈余和现金流量对企业成长性的解释程度[3]。刘曜、史爽（2011）对中小板上市公司的成长性、影响因子（盈利能力、风险水平、治理能力和运营周期）进行测度，并通过结构方程模型验证性分析其相互影响路径[4]。崔璐、钟书华（2011）利用层次分析—灰色关联度综合评价法对高技术中小企业的成长性进行了测度比较研究[5]。粱毕明（2012）对首次上市的28家创业板上市公司进行了成长性判定，从行业角度分析其成长性的影响因素，并对其成长性做出评价，进而基于不同地理区域的角度，比较创业板上市公司的区域发展差异[6]。龚光明、张柳亮（2013）根据以往研究成果，构建了包含财务指标与非财务指标的高新技术上市公司成长性评价指标体系，并采用GRa对高新技术上市公司的成长性进行了综合评价[7]。综上所述，在研究思路上，现有研究多是基于财务视角，通过因子分析法、GRa和层次分析法等评价方法，对企业成长性进行定量评价。然而，现有研究中大多未曾考虑到评价结果的客观性问题，即未曾考虑到各财务指标的权重问题。与此同时，在研究对象的选取上，现有研究并未细分到具体行业，即忽略了成长性的区域及行业差异。故而成长性排名的真实性、客观性有待商榷。另一方面，通过回顾近几年的相关文献可知，缺乏房地产行业成长性评价研究。鉴于此，文章采用熵权法和GRa对沪深上市的房地产企业2013年财务截面数据进行处理分析，确定指标权重及关联度排名，即成长性排名。
2房地产上市公司成长性评价方法
2.1熵权法
多指标综合评价中，确定评价指标权重常采用主观赋权法和客观赋权法。主观赋权法根据评价人员主观上对各指标的重视程度来确定权重，常用德尔菲法和层次分析法等。客观赋权法根据各指标的关联程度或各指标的信息量来确定权重，其赋权原始数据来自客观资料，常用因子分析法、人工神经网络、熵权法、复相关系数法等。熵权法是一种客观赋权方法，其基本原理是根据各指标的变异程度，利用信息熵计算出各指标的熵权，再通过熵权对各指标的权重进行修正，从而得出较为客观的指标权重。在房地产上市公司成长性评价中，用于确定各财务指标权重，使成长性评价结果更加客观真实。
2.2GRa
灰色系统理论是我国著名学者邓聚龙教授于1982年提出的，主要用于研究“部分信息已知，部分信息未知”的“小样本”、“贫信息”不确定性系统。灰色系统理论中的关联度分析是对系统动态发展过程的量化分析，它根据因素之间发展态势的相似或相异程度，来衡量因素间的关联程度。通过关联度大小反映各评价对象与理想对象接近程度的先后次序，关联度最大的评价对象为最优。与传统的多因素分析方法相比，灰色关联度分析具有样本要求较低，计算简单，无数据分布要求（如正态分布），定量与定性分析相符，量化结果准确性、稳定度高等优点。因此，该方法已被广泛应用于科学研究，并取得了较好的应用效果。当前，灰色关联分析有均值灰关联分析、相对变率度灰关联分析和斜率灰关联分析3种。由于相对变率度灰关联分析不适合原始序列中有零或负值的情形，斜率灰关联分析较均值灰关联分析计算复杂，因此文章选择均值灰关联数学模型来进行房地产上市公司成长性的实证分析。
3实证研究
3.1实证研究设计
3.1.1样本选取
文章以沪深上市的大型房地产企业为研究对象，选取2014年房地产上市公司50强中沪深上市企业19家，分别为万科地产、保利地产、招商地产、金科地产、华夏幸福、金地、金隅股份、金融街、华侨城、中南建设、荣盛发展、阳光城、泰禾集团、建发股份、首开股份、北京城建、雅戈尔、陆家嘴、新湖中宝。样本数据为2013年19家企业的财务截面数据，相关数据来源于沪深交易所网站所披露的2013年企业年报。
3.1.2指标界定
借鉴国内外已有的评价指标体系，并根据房地产上市公司的成长性特征，选取了发展能力、盈利能力、资产营运能力、偿债能力、现金流量水平5个层面共14个财务指标，构成了评价指标体系，见表1。各财务指标说明如下：①发展能力。选取净利润增长率（X1）、主营业务收入增长率（X2）、资本积累率（X3）、总资产增长率（X4）来反映企业发展能力。其中，净利润增长率，衡量企业经营效益，反映企业市场竞争能力；主营业务收入增长率，反映企业主营业务的发展状况，判断企业发展所处阶段；资本积累率，反映企业当年资本的积累能力，衡量企业的发展潜力；总资产增长率，反映企业本期资产规模的扩张速度。②盈利能力。选取净资产收益率（X5）、总资产报酬率（X6）、销售净利率（X7）来反映企业盈利能力。其中，净资产收益率，反映股东权益的收益水平，衡量企业自有资本的利用效率；总资产报酬率，反映企业总资产的总体获利能力和运营效益；销售净利率，衡量企业销售收入的获益能力，是企业盈利能力和竞争能力的综合反映。③营运能力。选取存货周转率（X8）、总资产周转率（X9）来反映企业营运能力。存货周转率，反映企业销售能力以及流动资产流动性；总资产周转率，衡量企业总资产的利用效率。④偿债能力。选取流动比率（X10）、速动比率（X11）、资产负债率（X12）来反映企业的偿债能力。流动比率，衡量企业短期债务清偿能力，反映企业变现能力及短期财务风险状况；速动比率，反映企业资产的流动性以及短期债务清偿的的能力；资产负债率，反映企业长期偿债能力，用以衡量企业清算时对债权人利益的保障程度。流动比率、速动比率和资产负债率均属于适度指标，鉴于良好的资产流动性和短期偿债能力反映企业良好的成长性，所以流动比率和速动比率越大，企业成长性越好，文章认为流动比率和速动比率为正指标；而资产负债率从财务风险、资金安全等角度反映房地产上市企业的成长性，当前银行信贷资金收紧，资产负债率越高，企业举债经营就越难，成长性就差，文章认为资产负债率为负指标。⑤现金流量水平。选取债务保障率（X13）、现金流量比率（X14）来反映企业的现金流量水平。债务保障率，反映企业用经营现金净流量偿付全部债务的能力；现金流量比率，判别企业财务状况，反映企业财务弹性。
3.2基于熵权法的房地产上市公司财务指标权重确定首先进行原始数据归一化处理，即根据公式（1）、（2）、（3）得归一化矩阵，随后进行熵及熵权计算，即根据公式（4）、（5）得出熵值ej及熵权值棕j。
3.3基于灰色关联度的房地产上市公司成长性评价分析
3.3.1确定参考序列和比较序列
本研究中，参考数列X0取最优样本序列，根据前面分析，资产负债率为逆指标，其余均为正指标；比较序列为样本公司各项指标值。
3.3.2数据无量纲化处理
根据公式（1）、（2），房地产上市公司财务指标数据无量纲化数据。
3.3求绝对差序列和关联系数
根据公式（6）、（7），计算房地产上市公司灰色关联系数。
3.4灰色关联度确定及成长性排名
关联系数只表示各时刻数据间的关联程度，要总体反映比较序列与参考序列间的关联程度，还需要将各个时刻的关联系数加权平均。结合各指标熵权值棕j，求出19家房地产上市公司关联度得分，并进行排名，即成长性排名。
4实证结果分析
①由表2各指标熵权值，可以看出，房地产上市企业成长性受存货周转率和总资产周转率影响最大，其次影响较大的是资本积累率、总资产增长率和资产负债率，这些财务指标是衡量企业资本结构、债务结构和资产流动性的重要指标。其中存货周转率、总资产周转率和资本积累率、总资产增长率分别从资产营运能力和发展能力角度反映企业资本结构状况；而资产负债率反映企业的债务结构，是企业信贷考量的重要指标。房地产企业作为资本密集型企业，资本规模过大，所以衡量资本结构、债务结构和资产流动性的指标对成长性影响较大。同时，也可以看出，各一级指标下的二级指标之间熵权值相差不大，对成长性的影响程度相近，说明财务指标选取较为合理，能客观衡量企业真实成长性。②成长性是综合性指标，是房地产上市企业发展能力、盈利能力、资产营运能力、偿债能力和现金流量水平等企业财务实力的综合反映。企业成长性排名可以看出，泰禾集团、中南建设、首开股份、保利地产等成长性较强，其中泰禾集团成长性优势明显，分析泰禾集团各财务指标数据可知（见表3），泰禾集团在发展能力、资产营运能力、盈利能力和偿债能力上表现优秀，其中发展能力驱动明显，净利润增长率、主营业务收入增长率、资本积累率及总资产增长率增幅均超过了100%，但企业现金流量水平不佳，财务弹性不足，短期投资的投资者要慎重考虑；保利地产各指标均表现优良，属于全面成长型，对于保守型的投资者或许是最佳选择。对于成长性较差的企业，其各项指标均表现不佳，个别企业或是营运能力驱动型，如建发股份；或是偿债能力驱动，如金融街、新湖中宝股份；或是由优良的现金流量水平驱动，如华侨城、雅戈尔集团。但是在国家宏观调控常态化，行业发展不景气的背景下，单靠单方面驱动不能保证企业的长期稳健发展，因此不建议作为投资考虑对象。
5结语
文章基于熵权法和GRa对我国2014年房地产上市企业50强中沪深上市的19家企业成长性进行评价研究。首先基于财务视角构建了包含5个层面共14个财务指标的评价指标体系，着重解决了两方面问题：①采用熵权法确定了房地产上市企业成长性评价指标权重，使企业成长性评价更加真实客观；②采用GRa计算出19家房地产上市企业2013年的灰色关联度并进行排序，其得分越高代表企业的成长性越好。然后就以上两个方面的实证结果进行分析发现：房地产上市企业成长性受存货周转率和总资产周转率影响最大，其次影响较大的是资本积累率、总资产增长率和资产负债率；虽然成长性是综合性指标，但是投资者要根据自己的风险偏好类型，以综合成长性排名为主，兼顾各财务指标，合理做出投资决策。文章虽然采用熵权法和GRa对房地产上市企业成长性评价进行了探索研究，但文章研究只涉及财务指标，非财务指标未考虑，并且样本数据只采用了2013年财务指标截面数据，所以成长性评价结果的全面性、客观性和真实性有待商榷。因此基于改进灰色关联度模型分析处理包含财务指标和非财务指标的面板数据是后续研究中的重点。
参考文献：
[1]吴静.我国上市商业银行成长性评价实证研究[J].商场现代化，2008（25）：366.
[2]李益娟.基于Logistic回归模型的上市公司成长性判定[J].财会月刊，2009（6）：64-66.
[3]李益娟，宋永春.会计盈余、现金流量与企业成长性研究——来自高成长性上市公司的证据[J].财会月刊，2010（12）：23-26.
[4]刘曜，史爽.中小板上市公司成长性影响因素的验证分析[J].统计与决策，2011（1）：147-149.
[5]崔璐，钟书华.基于层次分析一灰色关联度综合评价法的高技术中小企业成长性测度[J].科技进步与对策，2011，28（24）：148-152.
[6]粱毕明.我国创业板上市公司成长性研究[J].经济纵横，2012（8）：103-106.
房地产企业财务总结篇7
【关键词】房地产企业能力分析净资产收益率财务投资状况
一、2014年房地产行业现状分析
房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势，行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面；房企利润率继续在低位徘徊；而一二线重点城市房价仍会进一步上涨，但其增速将大幅放缓，预计在5%左右。
1、城市、房企格局分化
2014年城市格局分化现象将继续存在，三四线城市的楼市正在积累较大风险，将面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大。房地产行业呈现出强者愈强的格局，主要是房地产龙头企业拥有更强的市场把控能力以及资源吸聚能力。
2、房企利润率低位徘徊
目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。
二、对房地产企业而言，最重要的财务指标是净资产收益率
在市场经济条件下，长期获得较高的净资产收益率是企业最重要的目标之一，同时也是企业发展壮大的前提条件。净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。企业家的首要责任是为社会创造价值和财富，而净资产收益率是衡量其效果的最好的一个指标。
净资产收益率=净利润/股东权益=（净利润/销售收入）*（销售收入/总资产）*（总资产/股东权益）=销售利润率*总资产周转率*财务杠杆比率
从经营者使用会计信息的角度看，应使用加权平均净资产收益率计算公式（2）中计算出的净资产收益率指标，该指标反应了过去一年的综合管理水平，对于经营者总结过去，制定经营决策意义重大。因此，企业在利用杜邦财务分析体系分析企业财务情况时应该采用加权平均净资产收益率。另外在对经营者业绩评价是也可以采用。从企业外部的相关利益人股东看，应使用全面摊薄净资产收益率计算公式（1）中计算出的净资产收益率指标，只是基于股份制企业的特殊性：在增加股份时新股东要超面值缴入资本并获得同股同权的地位，期末的股东对本年利润拥有同等权利。
总之，对企业内更多的侧重采用加权平均法计算出的净资产收益率；对企业外更多的侧重采用全面摊薄法计算出的净资产收益率。
三、从净资产收益率为起点，对房地产企业的四维能力分析
1、赢利能力
企业资本金是所有者投入的资金，资本金利润率的高低直接关系到投资者的权益，是投资者最关心的问题。当企业以资本金为基础，吸收一部分负债资金进行生产经营时，资本金利润率就会因财务杠杆原理的利用而得到提高，提高的利润部分，虽然不是资本金直接带来的，但也可视为资本金有效利用的结果。它还表明企业经营者精明能干，善于利用他人资金，为本企业增加盈利。反之，如果负债资金利息太高，使资本金利润率降低，则应视为财务杠杆原理利用不善的表现。企业成败的关键，只有长期赢利，企业才能真正做到持续经营。
2、偿债能力
企业财务状况的安全性的晴雨表。房地产企业短期偿债能力分析：短期偿债能力是房地产企业的流动资产偿付流动负债的能力。一般来说，房地产企业的流动负债是偿还期在一年或超过一年的一个营业周期，需以流动资产来偿还的。所以，短期偿债能力的大小，主要取决于流动资产的数量和质量，也就是资产的变现能力和变现速度。通常，我们分析房地产企业的短期偿债能力主要是通过变现力指标：流动比率；速动比率；现金比率，其中现金比率将在现金流量分析中具体分析
3、营运能力
企业营运能力分析有助于判断企业财务的安全性、资本的保全程度以及资产的收益能力，可用以进行相应的投资决策。一是企业的安全性与其资产结构密切相关，如果企业流动性强的资产所占的比重大，企业资产的变现能力强，企业一般不会遇到现金拮据的压力，企业的财务安全性较高。二是要保全所有者或股东的投入资本，除要求在资产的运用过程中，资产的净损失不得冲减资本金外，还要有高质量的资产作为其物质基础，否则资产周转价值不能实现，就无从谈及资本保全。
4、成长能力
杜邦分析法有助于企业管理层更加清晰地看到权益资本收益率的决定因素，以及销售净利润率与总资产周转率、债务比率之间的相互关联关系.杜邦分析法的的基本思路：权益乘数表示企业的负债程度，反映了公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。资产负债率高，权益乘数就大，这说明公司负债程度高，公司会有较多的杠杆利益，但风险也高；在分析房地产企业的成长能力时，不仅应对其报表数据进行多期比较，还应对具体的行业指标，如开发面积、销售面积、土地储备等指标进行多期比较分析。
四、通过杠杆系数，放大房地产企业的净资产收益率
利用房地产企业在资本市场的良好形象多方面融资、提高企业总资产，利用杠杆系数将净资产收益率放大。围绕企业的经营管理捕捉管理层最关心的热点问题，适时的进行各种定期的和专题的财务分析。既可利用财务信息，也可利用业务信息结合判断与估计，体现财务分析的实时化和快速反应。在现代企业制度下的财务分析应该从经营者的角度出发，强调在利用财务分析发现企业存在问题的同时进一步通过财务分析来判断企业资本运营效果，以便作出正确的决策调整，提高企业资本运营效率，增强企业的财富，从而达到股东财富最大化的目的。
参考文献：
[1]李清.我国上市公司盈余管理的理论与实证研究[D].武汉理工大学，2008.
[2]杜晓宇.中国上市公司高管变更期间业绩预告披露行为研究[D].吉林大学，2009.
[3]刘丽靓.上市公司再融资须与分红挂钩[n].证券日报，2008.
房地产企业财务总结篇8
关键词：杜邦分析法房地产投资评价权益净利率销售净利率
引言
房地产行业在我国已日益成为一个焦点产业，而关于这个行业的各种争论也是越来越多。尤其是自二零零八年金融风暴以来，中国房地产行业公认的平均净利率已经降至八个百分点，给公众留下房地产行业日益窘迫的印象，然而令人奇怪的是，却有越来越多的企业投资房地产行业，到底是什么动力使得各投资资本对这个似乎利润微薄的行业如此钟情呢？如果我们能用杜邦分析法来分析一下房地产行业的真实收益率，便就不难理解其中的奥秘了。
一．杜邦分析法
杜邦分析法（Dupontanalysis），是利用几个主要财务比率之间的关系，综合分析企业的财务状况，是基于财务角度评价公司赢利能力及股东权益回报水平和企业绩效的一种经典方法。其基本手段是将企业净资产收益率逐级分解为各项财务比率乘积，从而有助于深入分析比较企业经营业绩。因为这种财务分析方法最早为美国杜邦公司所采用，故而被命名为杜邦分析法。为简单起见，我们只截取杜邦系统图中跟本文相关的顶层关键指标部分，见图表一。
从图表一中我们可以看出，在杜邦分析原理中，权益净利率是财务分析的核心内容，直接代表了企业净资产的获利能力，而上面提到行业公认仅仅用销售净利率来衡量一个企业的获利能力显然有失偏颇。
二．案例分析
1.典型案例
我们选择中国某具有代表性的上市房地产公司的经营收益状况进行分析，并简化处理其二零一零年度的资产负债表和利润表，分别见图表二和图表三。
2.杜邦分析
我们对几个关键指标进行计算，得出如下结果：
通过计算发现，如果单纯看销售净利率，该企业为8.9%，略高于目前房地产行业通行的8%的销售净利率，而根据国家税务总局二零一零年公布的行业净利率显示，我国的全部行业平均净利率为10%，显然房地产行业的销售净利率低于平均净利率，更是远远低于餐饮、娱乐、交通运输等行业的平均净利率。同时我们发现，其总资产净利率为2.7%，也远远小于全国其它行业平均水平。这与众多资本者热衷于投资房地产开发看似有些矛盾，似乎也成为房地产行业的业内人士抱怨利润微薄的有力证明。
然而，通过进一步观察我们发现，由于强大的财务杠杆，资产负债率达到了70.6%，使得权益乘数高至3.4，根据杜邦分析，权益净利率等于总资产净利率与权益乘数的乘积，使得在资产净利率低至2.7%和总资产周转率仅为0.3的情况下，权益净利率一下升高到9.2%，这在资本密集型行业中属于不低的水平。根据杜邦分析法原理，这个指标才是房地产行业投资收益水平最真实的体现！
三．杜邦分析法在房地产行业投资评价中的应用
1.建立以权益净利率为核心的投资思想
从杜邦分析法原理不难看出，销售净利率、总资产周转率和权益系数（即财务杠杆）共同影响着权益净利率。尽管就单个项目而言考察销售净利率是合理的，但是从企业整体盈利角度和最终股东回报角度来讲，一味追求销售净利率是片面的。对销售净利率的过分追求往往会在投资决策时错失投资机会，导致企业整体投资效率下降，同时降低总资产周转率，结果使得真正衡量企业经营价值的权益净利率降低。
因此，从整个企业运营的角度来评价房地产投资，应该追求权益净利率的最大化，而不是销售净利率最大化。
2.总资产净利率的提高应当多从总资产周转率入手
根据杜邦分析法原理，从运营的角度看，企业的权益乘数是相对稳定的，从而总资产净利率便成了影响权益净利率的最重要指标，而总资产净利率的高低取决于销售净利率和总资产周转率。在房地产行业的利润率几乎已经公开透明的今天，房地产企业应该把重心放在总资产周转率的提高上，以提高总资产净利率，从而提高权益净利率。从上面的案例中可以看出，该企业的总资产周转率仅为0.3，资产周转效率低下，若能提高该项指标，必然会大大提升权益净利率。
房地产项目开发的周期相对较长，影响资产周转的诸多因素较多，对总资产周转率的分析，需要对各项因素进行研究，以判断影响企业资产周转的主要问题出在哪个环节，从而去进行改善。
3.努力提高销售净利率不容忽视
从杜邦系统图中可以看出，销售净利率与总资产周转率共同影响着总资产净利率。
在销售净利率公开透明的今天，有竞争力的企业应当积极提高销售收入，降低成本费用总额，提高企业净利润，以提高销售净利率，增强企业竞争力。
4.权益乘数对房地产行业的影响
权益乘数体现企业的负债程度，反映出公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。资产负债率高，权益乘数就大，公司会有较多的杠杆利益，但风险也随之增高；相反，资产负债率低，权益乘数就小，公司会有较少的杠杆利益，但相应承担的风险也低。
通过前面的案例可以看出，该家房地产企业是一个典型的利用高权益乘数获取杠杆利益的例子，在过去的若干年里，这几乎也成了所有房地产开发企业获取高额投资回报的公开秘密。随着国家最近针对房地产行业出台的法律法规，以及银行存款准备金的不断上调，市场上可供应货币减少，同时对于售房预付款的各种限制，房地产企业获得这种财务杠杆的能力也越来越小。通过杜邦分析原理可以看出，一旦权益乘数减小，而销售净利率又不能得到有力提升的话，对于权益净利率的影响将非常大，这种严峻的形势对于房地产行业的发展将是极大的挑战。
因此，房地产开发企业当务之急应当转变以银行信贷为主的传统融资渠道，积极探索新的融资方法。可选择的新的融资方法有信托基金、发行债券、发行优先股等，最近在北京等地区又衍生出开发商贴息委托贷款等新型的融资方法。
四．结论
随着国家各种法律法规的出台以及银根缩紧的趋势，企业的权益乘数将越来越小，而同质化的激烈竞争使得销售净利率处于一个低水平状态，房地产行业面临着前所未有的严峻考验。
根据杜邦分析法原理，一方面，企业当努力降低开发成本，另一方面，积极打造品牌，实行差异化营销，打造精品房，提升项目的溢价能力，同时保持良好的运作效率，最大化提高资产的周转率，通过这些可控因素的运作，积极弥补不可控因素带来的影响，最大化提高权益净利率，才能获得企业最大化的投资回报。
参考文献:
[1]上海财经大学会计学院张鸣主编，《公司财务》，北京大学出版社（2008-7）
[2]K.R.苏布拉马尼亚姆(K.R.Subramanyam)、约翰・J.怀尔德(JohnJ.wild)、宋小明，《财务报表分析》(第10版)，中国人民大学出版社(2009-08)
[3]余源鹏，《房地产开发企业财务管理与成本控制管理实务》，机械工业出版社(2011-01出版)
[4]沈悦，《房地产价格与宏观经济的关系研究》，中国水利水电出版社（2005-02）
[5]internationalFinancialStatementanalysisHenry,elaineJoHnwiLeY&SonSinC(2008-11)
房地产企业财务总结篇9
一、房地产企业的财务风险分析
具体来说，房地产企业所面临的财务风险主要表现在这三个方面：
（一）筹资风险
房地产企业的发展需要大量的资金，而不同的筹资方式选择，将引发不同的筹资风险。目前，我国的房地产企业的主要筹资来源主要依赖于直接或者间接的银行借款，这一方式占据了房地产财务运营资金的70%-80%。也正为如此，我国的房地产企业普遍存在着极高的资产负债率，对债务融资具有强大的依赖性。因此，面对着规模庞大的房地产资金债务，房地产企业的利息偿还压力很大，风险也大大增加。
（二）投资风险
在市场经济环境下，房地产企业极易受到各种内外部因素，例如国家政策法规、通货膨胀和经济危机等的影响。其中国家法律政策因素对房地产企业的投资影响更为巨大。此外，由于房地产投资项目具有资金投入大、回收周期长等特点，巨大投资成本的房地产开发项目一旦出现决策失误，就会造成重大的不可弥补的损失。在2013年国家出台了严格的房地产行业调控政策，造成了房地产行业的降温和萎缩，银行缩紧贷款，使得房地产企业资金来源中断，房地产企业出现了大规模的财务风险。
（三）营运风险
房地产企业的营运风险与房地产企业的实际运营情况息息相关，而鉴于房地产企业的发展特点，高投资、高收益、高风险，就明确的说明了房地产企业将出现总资产周转率、存货周转率明显低于其他行业的发展情况，因为资金被长期的占用，在实际运营过程中可能引发的财务风险出现的可能性是相当大的。具体来说，表现在：内部控制风险、销售风险以及成本控制风险。
二、我国房地产企业财务风险管理的措施
（一）提升企业风险意识
当前房地产企业最重要的任务是要牢固树立企业财务风险管理理念，建立具有企业特色的财务风险文化观念体系。首先，作为企业文化推动者和践行者的企业领导和高层管理者，必须在日常工作实践中牢固树立风险意识，才能真正将风险理念推及全体员工。其次，必须通过各种渠道和方式，加强对员工的风险意识和观念培训，让每一个员工都自觉认同于企业风险管理文化，建立良好的内部交流沟通平台，切实提高员工风险防范意识和能力。最后，要建立和完善企业财务风险责任制度，明确各岗位责任和义务，通过运用风险控制和财务风险控制绩效考核指标体系，从整体上对企业财务风险进行系统化管理和控制。
（二）加强房地产企业内部控制
1、优化企业组织治理结构
作为企业治理控制总体框架的企业组织结构，在现代企业的发展过程中有着至关重要的意义。反观我国当前上市公司内部组织结构可知，很多房地产企业中极度缺乏科学、合理、有效的组织结构，缺少内部管理机制、监督机制缺失，这种现象的存在极易对企业的生产和经营活动造成巨大的财务风险甚至由此引发经营危机而破产。鉴于此，在房地产企业管理中，必须建立并完善内部组织结构和治理结构，防范和控制各类风险的发生。
2、健全企业风险控制制度
良好的企业风险控制制度，不仅为企业正常生产经营活动提供良好的内部环境，而且可以有效减少企业损失，增加企业收益，实现企业利益最大化的经营目标。从而保证企业日常生产经营活动的正常运转，实现企业经营目标。
（三）建立健全财务风险预警机制
作为房地产企业的财务管理者，尤其应当对企业的基本财务状况进行充分调研和科学分析以及有效的监控，及时对可能出现的财务风险信号进行分析和监控，关注于企业财务活动的各个细节，对变动情况及时做出反应，从而及时发现并识别可能出现的潜在财务风险，并快速制度有效措施控制和降低财务风险发生的可能性，提高企业在应对各种不确定风险危机的快速处理能力。同时通过建立并完善相关的企业财务风险预警机制，增强企业对风险的识别能力，并培养企业应对和处理可能出现风险的能力。
（四）提高房地产企业外部环境变化的应对能力
鉴于国家经济发展速度增快，经济投资过热，为了抑制经济增长过快的势头，国际经济政策通常会由宽松转向紧缩。随着国家宏观调控政策的执行，一方面会提高银行信贷限制和存贷款利率，另一方面限制项目开发和投资审批，从而严重影响了房地产企业产品的销量和资金回笼周期，进而制约了企业贷款偿还能力，导致了企业生存和发展面临巨大的财务风险。因此，房地产企业管理和经营者，必须能够对外部经济环境等因素做出科学合理的预测和判断，进而能够做出科学、合理的战略决策，保证企业的长远和持续发展。
三、结束语
房地产企业财务总结篇10
摘要随着房地产行业的深入发展，房地产企业在财务管理环节出现的存在的问题也越来越突出，本文介绍了房地产企业财务管理存在的问题，提出了创新的建议。希望对提高房地产企业财务管理水平有所帮助。
关键词房地产企业财务管理创新
近些年来，随着我国房地产行业的持续发展，房地产企业的财务管理过程中暴露的问题也引起了社会各界前所未有的关注。我国的房地产行业在发展过程中对企业的管理幅度迅速加大，并且在发展过程中出现了集团化管理的发展趋势，如何在激励的市场竞争和土地资源锐减的情况下，提高企业的财务管理能力，降低和控制项目成本，提高企业的经济效益，从而提高企业的市场竞争力成为房地产企业管理者的关注焦点。同时，也成为了房地产企业运营管理过程中的重点和难点。
一、房地产企业的财务管理存在的问题
（一）财务管理制度不严谨
众所周知，中国有句“没有规矩，不成方圆”的俗话，这句话所要表达的含义就是任何事物在发展过程中都需要有相关的规则和制度进行约束，是一种行为规范。结合我国房地产的财务管理混乱的现状中不难看出，目前我国的房地产企业在财务管理过程中的财务管理制度不够科学、严谨，还存在着很多的不足和漏洞，具体表现在：多数的房地产企业在财务管理过程中的资本结构的负债比重持续增加，由于房地产的财务管理的实效性没有得到充分的发挥，致使房地产的资本没有得到合理的回报，企业在发展过程中形成了阶层性的贷款现象；房地产企业的管理者没有受长远的发展和可持续发展的角度去看待企业贷款和负债的问题，给房地产企业运营过程中财务管理工作的开展增加了难度。
（二）管理力度不够深入
目前，我国有相当一部分数量的房地产企业在进行财务管理的过程中管理的力度薄弱，管理人员在对房地产企业进行财务管理的过程中没有进行深入的、具体的调查和管理，多数的房地产企业的财务管理都只是停留在了基本的会计核算环节，没有从具体的财务管理流程作为切入点去改善房地产企业的财务管理，实现房地产企业财务管理的数据同步，业务监控和企业业务流程的持续升级优化，致使房地产企业在运营过程中由于财务管理的力度过于薄弱而导致的成本增加，利润大幅缩减的问题，严重影响了房地产企业的健康持续发展。
（三）管理人员对财务管理的重要性认识不足
早在我国实行计划经济时期，房地产行业的发展势头就十分的强劲，多数的房地产企业管理者受计划经济时期的思想观念影响较深。而随着时代的发展，传统的计划经体制显然已经不能够满足我国经济发展和社会建设的需求，我国的经济体制早就由传统的计划经济体制转变为当代的市场经济体制，但是很多的房地产企业管理者并不能很好的适应这一转变，部分的房地产企业管理者还没有认识到财务管理对维持房地产企业的正常运行所发挥的重要作用，认为在房地产企业运行过程中实行财务管理并无法获取真正的经济效益，将财务管理的重要作用和企业运行过程中的基础管理一样，可有可无，忽视了财务管理的关注和投资力度。即使少数的房地产企业管理者顺应时代的需求在企业运营过程中实行了财务管理，但是由于对财务管理的执行情况的监督和管理力度薄弱，还是使房地产企业的财务管理在一定程度上遭到了架空。
二、创新房地产企业财务管理的建议
（一）加大财务管理力度
为了能够充分地提高我国房地产企业财务管理的有效性，房地产企业的相关管理部门首先要做的第一件事就是制定健全的房地产企业财务管理制度，为财务管理人员提供合理的参考依据和行为准则，使房地产企业的财务管理标准化、流程化，财务管理人员能够从标准的财务管理流程作为切入点去改善房地产企业的财务管理现状，实现房地产企业财务管理的数据同步，业务监控和企业业务流程的持续升级优化，降低房地产企业运营的成本，提高房地产企业的经济效益，为房地产企业的项目开发和投资提供充足的资金保障，从而有效的提高企业的市场竞争力，在竞争激烈的房地产市场占据优势的位置。
（二）实现财务管理信息化
随着全球信息化和经济一体化的水平越来越高，传统的财务管理方式和手段已经不能满足房地产企业可持续发展的需要，财务管理信息化显然已经成为企业财务管理的必然发展方向，房地产企业也是如此。随着我国科学技术的不断发展和创新，房地产企业的财务管理方式和手段势必要进行更新和转变，财务管理人员在对房地产企业进行财务管理的过程中，由于房地产行业属于高风险、高投资、高回报的行业，财务管理人员首先受过相关的成本管理培训，能够熟练地运用eRp信息系统对房地产企业的财务运行现状进行调整和重新规划，通过电算化管理提高房地产企业财务管理的专业性，将房地产企业的财务管理方向由粗放管理向精细化管理方式的转化，从而提高房地产企业财务管理信息化实力。
（三）加大对项目可行性的研究力度
众所周知，房地产行业属于高风险、高投资、高收益的行业，因此，在房地产企业运行过程中，加大对房地产项目可行性的研究力度对提高房地产财务管理的有效性，降低房地产企业的投资风险，提高房地产企业的经济效益和社会效益是十分必要的。财务管理人员需要针对项目的可行性调查报告中的战略目标和具体的施工细节等方面进行审查和核实，对整个项目的运行的成本、利润等方面进行全方位的分析和调研，对项目运行过程中可能存在的风险进行预测，并制定相应的补救措施，有效地规避因风险隐患引发的资金流失现象的出现，从而确保房地产的财务管理的全面性和严谨性。
三、总结
总而言之，房地产行业在发展过程中为我国带来了十分可观的经济效益和社会效益，对促进我国国民经济的持续发展和推进社会主义各项事业的发展具有十分深远的现实意义，目前我国房地产企业的财务管理模式还不够健全和成熟，还需要在发展过程中进行适当的补充和完善，房地产企业的管理部门一定要加大对房地产财务管理的关注和投资力度，使我国房地产行业的财务管理模式更加科学化、信息化，为实现我国房地产行业的可持续发展奠定坚实的基础。
参考文献：