房地产相关法律法规篇1
我认为，房地产市场化包括两个方面，一是供给的市场化，二是需求的市场化，只有这两个方面都市场化了，才是真正的市场化。按现状，我国的房地产在需求面上表现为过度市场化，房地产的供给并没有实现市场化，商品房没有任何替代品，因而定价权当然掌控在供给者手中。由此，导致了高房价。或者说，是房地产业供给的垄断和需求的过度市场化引发了房地产泡沫。我国的房地产开发业已成为暴利产业和泡沫产业，严重危害着实体经济安全，将可能导致金融危机的局部性或全局性爆发。因此，实现房地产业的法治化，建设房地产业的基本制度、配套制度、监管制度和与之相适应的财税制度已成为我国建设健康的实体经济、应对金融危机的紧迫需要。经济学家吴敬琏说：“发生金融危机不是幻象，而是现实危险。”房地产业与银行的密切关系主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有关资料显示，房地产项目中来自于银行的资金高达六成。因此，在政府的干预下，中国房地产市场在一段时期内进行了调整。若不作出调整，既有可能阻碍产业结构的升级和国内消费市场的解放，又会为金融危机埋下祸根。为长效管控起见，我国房地产领域金融安全亟待法治化。
二、我国房地产法律体系存在的问题及可资借鉴之处
（一）我国目前房地产法律体系存在三大问题
我国现行房地产法律成单行法律法规有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等，也有散见于《民法通则》、《中华人民共和国合同法》中的若干条款，从总体上看较为零散，尚未形成一个完整的体系。
1.国家权力与房地产产权人权利不匹配。现行房地产管理存在着浓重的行政特色。国家既是土地所有者，又是社会管理机构，行政部门制定房地产方面的法律法规，往往从管理者的角度对有关的权利进行规范，即行政权力与民事权利不分，造成国家权力超出应有限度，房地产产权人的权利极度萎缩。
2.房地产立法内容不全面。目前，我国房地产法律体系缺少“相互配合、相互协调”的相关法律法规。房地产业是从事房地产开发、经营、服务的产业，门类众多，范围广泛，非常需要大量“相互配合、相互协调”的法律、法规和规章来加以规范，房地产立法内容的不全面会导致房地产规制的不完善。
3.房地产立法相对滞后。立法部门往往根据“房地产市场的经营需要和经验总结”形成法律制度，导致法律规定不恰当、法律表达不严谨，法律作用难发挥。从内容上看，房地产法律条文比较简单，缺乏可直接操作的规范。国家政策时常起着法的作用，降低了法制适用的效力。
（二）英美国家、我国香港地区房地产法律体系可借鉴的地方
英美国家和香港特别行政区已经形成一整套较为完备的房地产法律体系，可供我国借鉴。英国是较早制定住房法规的国家，有关房地产交易的法律、法规、条令最常见的有50多种。英国还建立了先审查后开发的土地许可制度，土地开发、房地产交易明显受城市规划的约束和指导，非常重视环境保护和土地的有效利用，房地产交易若违反城市规划法，将被视为无效。美国宪法规定，使用土地必须给予土地所有者必要的补偿。美国房地产交易法规几乎涉及有关土地、房产、金融等所有方面。美国法律要求必须保持土地在科学、历史、生态、环境、水资源、风景等方面的价值和质量。违反法律规定利用、占有、开发公有土地，破坏公有土地的环境质量，将受到处罚。我国香港特别行政区房地产法律体系，包括房地产权归属的规定、城市规划和建筑物方面的技术立法，以及房地产管理和房地产司法审裁等各方面的法律。从土地开发到建筑工程，乃至房地产经营管理、房地产争议的解决等，都有章可循，有法可依，比
较系统、完善。归纳起来，英美国家和我国香港地区的房地产法律体系有如下可借鉴的地方。1.要有可持续发展思想。房地产法律体系注重生态环境保护，注重国家利益和个人利益关系，注重人与自然的和谐关系，注重加强房地产建设与城市规划、区域规划、环境保护之间的配合。
2.改变立法思维模式。房地产法律体系要以保护房地产产权人的权利为主，改变以行政部门为主的管理模式。
3.注重房地产法与其他法规的协调和配合。房地产买卖、租赁、抵押、转让、使用时，必须遵循原则性规定和一般法律制度，房地产的立法还应考虑其他法律的制约因素。
三、加快我国房地产法制建设步伐
近年来，我国的房地产业发展迅速，但相应的房地产法律体系尚不健全，整治房地产市场秩序、健全房地产法律体系是立法部门应该重视的一项重要工作，只有通过制度改革和建设，才能使其走向法治化的发展轨道。
（一）相关制度的建设
1.基本制度。公民的居住选择权应得到法律的尊重和维护；公民购买住房应享有消费者的一切权利；政府提供适量保障性住房；征收住房转让所得税等。
2.公示制度。出台公务员(包括其他公职人员)财产申报和公示制度。
3.税制制度。健全中央和地方财力与事权相匹配的体制。完善省以下财政体制，增强基层政府提供公共服务的能力。
（二）相关法律的建设
1.加强对公民居住权的保护力度。我国现行《宪法》没有明确规定居住权的内容，有关民事法律规范在公民居住权保护方面存在着缺陷，导致现实生活中人们的居住权无法得到公平的保护。应在宪法层面明确保护公民的居住权，使居住权不再被定位为纯粹的私权，应将居住权“社会化”或“公益化”。
2.完善和制定可操作法规。近些年我国市场经济发展有了质的飞跃，社会结构日益呈现出多元化色彩，使得房地产法律关系日益复杂，这就要求房地产行业的法律调整手段更加精细化、专业化，注重调控的有效性。因此，完善现有相关法规及相关税法，增加法律对当前房地产业发展态势的针对性和可操作性，显得十分迫切。
房地产相关法律法规篇2
一般而言，宏观调控的手段可以分为经济、行政和法律三种。在社会主义市场经济条件下，宏观调控的主要手段需要转变，即从主要运用经济政策和国家行政干预来进行宏观调控，到主要运用法律手段进行宏观调控和治理经济秩序。而只有依据法律的宏观调控才能遵照严格的法定权限和法定程序，只有法律化的宏观调控才是制度化的宏观调控，政府宏观调控的权利范围才能精确化。在房地产业宏观调控领域，政府进行宏观调控产生的宏观调控法律关系只能由经济法(准确地说应该是宏观调控法)进行规制与保障。从合法性角度分析房地产业宏观调控，主要存在调控政策合法和政府行为合法性等问题，从而大大影响了各项政策的调控效果。
(一)房地产业宏观调控政策的合法性问题2003年以来，我国所出台的众多房地产业宏观调控政策存在多处与现行法律规范不一致的现象。比如，《关于继续开展经营l生土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(监察部、国土资发[2004]71号)规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营陛用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式”，而该规定却直接违反了《城市房地产管理法》第12条规定的内容。再如，九部委于2006年的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”的规定，也违反了《城市房地产管理法》第48条“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权”以及《担保法》第34条“抵押人所有的房屋和其他地上定着物”可以抵押的规定。这些明显不一致情况的存在导致政策失去了应有的确定性和严谨性。
(二)政府相关行为的合法性问题
1．中央政府行为中央政府行为的合法性问题主要体现在其制定的政策构成了对现行法律的事实上的修改。根据《立法法》的规定，法律的修改权仅由全国人大及其常委会享有和行使。那么，中央政府即国务院及其各部门是不享有法律的修改权的。基于前文的分析，国务院及其各部门所的关于房地产业宏观调控的“通知”“办法”“意见”等规章或者有规章意义的规范性文件实际上已经对现行法律的重要条款进行了修改。这明显超过了法文主体的权限，需要对中央层面的行为进行规制。
2．地方政府行为地方政府行为的合法性问题主要体现在其与房地产开发商勾结，不严格按照法律程序批地。各种媒介包括建设部网站均披露许多地方违法用地占到50％，有的地方占到90％，其中相当大的一部分是地方政府违法批地。自从实行“分税制”，地方政府的财政收入就大大下降。但是，中央政府对地方政府官员的考核主要还看重地方经济的发展，而房地产业作为国民经济的重要支柱产业，能够快速提升地方GDp。因此，由地方政府垄断经营的土地就成了增加地方政府财政收入和地方官员政绩的重要工具。由于地方政府与房地产开发商在这一点上具有利益同向性，因此，地方政府与开发商暗中勾结，进行违法批地。地方政府的这些违法行为也需要相关的经济法律制度来进行规制，以明确地方政府的法律责任。
二、房地产业宏观调控经济法规制存在的问题
我国房地产宏观调控行为是指房地产宏观调控主体根据自身享有的房地产宏观调控权，从而行使44房地产宏观调控权的各种经济、社会活动]。从2003年开始，鉴于我国房地产业出现投资过热的现象，我国为了稳定房地产业的健康持续发展，实施了一系列的宏观调控措施，主要涵盖了土地、金融、税收等方面的内容。我国在土地宏观调控方面，相继颁布了《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律；在金融宏观调控方面，相继颁布了《中国人民银行法》《商业银行法》《证券法》《信托法》《银行业监督管理法》等法律；在税收宏观调控方面，相继颁布了《企业所得税法》《个人所得税法》《税收征收管理法》等法律，为宏观调控政策的制定和实施提供了法律上的依据。但是，这些法律针对房地产的规定非常少，缺乏明显的针对性、适用性和可操作性。法律在对社会关系做出规定时，在很多情况下只能对相应的社会关系做出一些原则性规定，给人们留下一定的自由裁量的空间，以便根据情况变化作出适时恰当的选择。故而，我国在前述法律的指导下，又制定了一系列的法规、规章来对相关法律进行具体说明，增强其可操作性。从这一角度来看，可以说我国房地产业宏观调控的经济法规制体系的雏形已经基本形成。对我国房地产业宏观调控的经济法规制的现状进行分析，可以看出我国在这方面还存在很多问题，主要体现为：
(一)房地产业宏观调控的制度体系不够完善在土地宏观调控方面，由于我国土地法律制度的不完善，导致了实际生活中土地出让时暗箱操作、违法批地和监督管理形同虚设等现象的存在；在金融宏观调控方面，由于我国的房地产相关金融法律制度的不完善，导致了金融机构的违法违规行为没有得到严厉查处；在税收宏观调控方面，由于目前房地产税收法律制度的不完善，导致了房地产税种繁多、某些环节的税种之间交叉重叠进而重复征税等现象的存在。可见，我国房地产业要完全实现宏观调控的法制化目标还需不断地进行探索。
(二)房地产业宏观调控的法律效力层次不高从当前我国房地产业的立法现状可以看出，我国房地产业宏观调控的经济法律制度中主要是法规和规章，而且规章更加普遍。根据《立法法》的相关规定，宪法、法律、法规、规章的法律效力依次递减。因此，我国现行的经济法律制度中规章占大多数的现象就降低了整体的法律强制性与权威性。尤其在房地产业税收宏观调控的法律制度方面，立法层次低、多数税种停留在“暂行条例”阶段是我国目前整个房地产税收立法的现状_。这种情况并不符合我国“税收法定主义”原则的要求，不能体现税收应有的强制性。整体法律位阶不高也在一定程度上导致了地方政府对很多房地产业宏观调控政策的执行力度不够，从而大大降低了宏观调控政策的效果。
三、完善房地产业宏观调控的经济法规制的途径
根据当前我国房地产业宏观调控的经济法规制存在的主要问题，可以从以下两个方面给予解决。
(一)完善我国房地产业宏观调控的经济法律制度体系
我国的房地产业宏观调控主要分为土地、金融和税收三个方面。因此，我国应致力于完善这三个方面的经济法律制度：
1．完善土地宏观调控的经济法律制度首先，我国应该明确政府在土地宏观调控中的职能，完善现有的土地宏观调控法律制度中关于政府法律责任的规定。目前我国政府在土地宏观调控中的角色定位不明确，经常是“运动员”“裁判员”同时扮演，造成了政府过多干预经济事务的运行，这不符合市场经济的要求。因此，应将政府在土地宏观调控中的职能以法律条文的形式确定下来，以便政府能够依法行使其各项权利。同时，为了使政府更好地依法办事，应该在《土地法》《城市房地产管理法》等法律制度中增加关于政府行为的法律责任规定，从法律上对政府的权力进行限制、监督，防止其滥用权力。其次，我国还应完善土地储备法律制度。土地储备制度可以控制土地供应渠道，使政府真正完全垄断土地一级市场，实现“一个1：3子供地”_。目前我国对于土地储备制度没有法律上的明确依据。对此应该在《土地管理法》中进行规定，以保障制度的有效实施。这也有利于土地“招拍挂”制度的健康运行，进而营造公开、公平、公正的土地一级市场竞争环境，稳定房价。
2．完善金融宏观调控的经济法律制度首先，应在相关经济法律制度中强化金融机构的法律责任。金融宏观调控政策的制定主体主要是中国人民银行。然而，某些商业银行经常首先考虑到自身经济效益，对央行的调控政策进行变通后再实施，导致央行的金融宏观调控政策难以发挥应有的作用。而商业银行的这种行为并没有相应的法律进行规制，所以，经济法律制度中要强化相应的法律责任，对金融机构的违法违规行为进行严厉查处，才能有效抑制投机者的空间，进而稳定房价。其次，应建立房地产信息披露制度。信息披露制度是央行制定和实施房地产宏观调控制度的依托，通过追究违反该义务者的法律责任，加强信息系统建设。信息的不完全是房地产业金融风险发生的深层次原因之一。因此，应该加强房地产信息披露制度的建立健全，并在相关经济法律制度中进行规定以保障实施，进而更好地调控房价。
3．完善税收宏观调控的经济法律制度目前我国与房地产直接相关的税种多达14种，其中实际征收的有12种，占我国实际征收税种数量(24种)的一半¨。同时还存在房产税与城镇土地使用税交叉重复、土地增值税与营业税交叉重复等现象。因此，我国应该依照税收法定主义原则，科学地简化房地产业税种征收体系，避免重复征税。其次，我国目前的房地产业税收呈现“重流通，轻保有”的现象，这不但不能达到稳定房价的效果，反而会促使房价的上涨。因此，我国应该加强对房地产保有环节的征税，逐步开征物业税，降低开发和经营环节的税负。这样既可以在一定程度上抑制房地产投机性投资，同时还能加大普通商品房的供应量，实现房地产资源的优化配置。
(二)提升我国房地产业宏观调控的经济法律制度的法律位阶
针对我国目前房地产业宏观调控的经济立法层次较低的现象，我国应该结合实际情况，提升一些比较重要的房地产相关法规、规章的法律位阶。其中，我国应该主要致力于提高房地产业税收宏观调控的经济立法层次。我国《立法法》规定了税收立法权由全国人大及其常委会享有。现行有效的房地产税收行政法规大约有12部，部门规章大约有3o部，除《中华人民共和国税收征收法》《中华人民共和国个人所得税法》和《中华人民共和国企业所得税法》外，其余主要直接相关的税种均来自于国务院制订颁布的暂行条例，这与税收法定主义原则是相违背的¨引。因此，我国应该将现行的“暂行条例”交由全国人大及其常委会，重新以法律的形式予以颁布。这样才能符合“税收法定主义”的要求，并且充分体现税收的强制性。当然，在土地和金融宏观调控方面，也存在类似的现象和问题。我国应该尽快进行调整，从而使得我国房地产业宏观调控所依据的法律层次更高，进而更有力地保障各项政策的有效制定和实施。
四、结论
房地产相关法律法规篇3
一、商品房预售登记备案制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律性质？经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力，未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果，此类法律规定并未予以明确。那么，地方性法规对此是否加以补充，对该法律制度进行完善呢？我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析，发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧：
1、《上海市房地产登记条例》第32条规定：“下列房地产权利的文件，当事人应当备案登记：（1）商品房预售及变更合同；……当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件，不否认未经登记备案的预售合同的法律效力，但没有对抗第三人的效力。
2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定：“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续，造成商品房预售合同无效……”，可见，其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件，没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。
3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定：“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的 买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定：“房地产开发商预售房地产，未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的，由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款；转让人持有房地产 开发资质证的，可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”，可见，其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力，但开发商应承担相应的行政处罚责任。
二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析
由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定，各地对此的做法也极不统一，那么，如何对该制度进行正确地认识与对待，就成为方家进行分析与探讨的一个热点。
笔者认为，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，也可以避免和预防一些不必要的纠纷，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记，它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起，显然是不符合民法理论及相关法律规定的。
一直以来，我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩，从行政立法与民事立法的分工来看，同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系，其行政处罚方式多种多样，不但可以进行行政处罚，还可以进行经济制裁，甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系，但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；当行政责任与民事责任发生竞合时，同样应由这两种法律规范各司其责任，分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效，就相当于是用行政法规调整民事法律关系，从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲，行政法律规范的效力和适用范围，仅能限于行政法律关系本身，而不能越权涉及至民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法规明确规定，违反了这种强制性规范的后果为无效时，才能依法认定这种行为无效。否则，只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。
商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务，并非合同的生效要件，其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中，登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的，而预售的商品房是在建设中的期房，在买卖时还未建好，也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权，更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则，购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人，不可能取得所购房屋的所有权，因此，商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。
故此，可以认为，商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此，近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中，广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定：“预售合同未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。
三、 商品房预售登记备案的制度缺陷与补救正是由于相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上的意义，却未赋予其法律强制上的意义，致使商品房的预售登记成为一个摆设，并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突，无法真正起到保护购房人之权益，维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效力问题并不产生任何影响，最多只承担一些行政处罚责任的时候，它就显得没有那么重要了，这样，承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。
也正因为如此，房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人，也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是，商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来，不久前在深圳发生的“香珠花园”事件，开发商一房多卖涉及房屋247套，涉案金额2亿多元；在上海发生的“天天花园”事件，279套房产被开发商卖了600多次，一套房产竟重复卖了7家；还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘” 的“广地花园”事件，开发商涉嫌骗贷，重复售楼资金过亿元……
房地产相关法律法规篇4
关键词：小产权房；交易；利益分配。
一、法律视域下小产权房产生的原因。
（一）政府行政管控力度不够。小产权房之所以出现规模不断扩大的现象，与房屋管理部门以及其他相关部门的行政不作为不无关系。然而，房屋管理部门认为农村集体经济组织对集体所有的土地享有天然的处分权。制止农村集体经济组织的建造出售小产权房行为，就是干涉农村集体经济组织的主体合法性，会影响到村民自治权力的行使，因此房屋管理部门在一定程度上放弃了对小产权房市场的监管。最终导致小产权房规模不断扩大，并在房地产市场中占有一定份额。
由于我国经济社会发展并不平衡，大多数城市的房价持续上涨，远远超出了当地中低收入群体的承受能力。针对高房价，政府也想通过建造经济适用房、廉租房来解决这些中低收入群体的住房需求，但却始终无法满足这些住房需求，这在一定程度上催生了小产权房的快速发展。
小产权房是农村集体经济组织直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳土地使用权出让金和相关税费。
此外，由农村集体经济组织组织开发建造小产权房，也省去了房价当中的开发商的利润。因而其开发成本相比真正的商品房成本能低过1/3，这时候小产权房的价格优势就更加明显，只要商品房高房价的现状不改变，小产权房就一直会有市场。
（二）土地产权的双轨制。目前我国实行的是城乡二元的土地公有制制度，城市土地与农村土地的所有权主体不同，可以说这种土地管理体制是小产权房快速蔓延的根本原因。两个土地所有权的实际法律地位不平等，国家拥有高度集中的分配土地资源的处分权力，并通过相关法律法规对城乡土地的处分加以规定，只有国有土地才可以用于城市建设，农村集体经济组织所拥有的农村土地所有权是不完整的，集体土地使用权不能直接进入市场。
农村集体所有土地只有经过国家征收后，才能进入市场，用于城市建设。城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体经济组织建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来。即在实际土地交易中，农村集体经济组织只有土地占有权、使用权、收益权，而没有所有权中的核心权利———处分权。正是农村集体土地所有权的这种虚置，导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿，这就迫使农民利用现有自身资源追求土地增值收益，而且这种方式获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。
（三）有关小产权房的法律规范不健全。与小产权房相关的法律规定主要间接体现在《宪法》、《物权法》、《土地管理法》
等法律规范中，但这些规定既未禁止农民转让宅基地上的住房，也未对受让人做出限制，这就使小产权房逃离了法律的约束，有了自己的发展空间。有关小产权房的法律规范主要体现在：
《宪法》
第10条规定的解读可以看出，《宪法》
赋予了国有土地和集体土地在所有权上是平等的，但对农村集体土地使用权的流转并没有进行限制；《民法通则》第74条第3款提到集体所有的财产受法律保护，但没有对具体的农村集体土地所有权内容进行提及；《物权法》没有具体规定农村集体土地使用问题，仅提到了相关问题都适用《土地管理法》等法律以及国家有关规定。《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。正是因为法律规范中存在很多模糊不清的地方，才导致了小产权房建设的泛滥。
（四）各利益主体追逐利益。
1、从政府层面看，小产权房在客观上扩大了城市商品房的市场供应量，让一部分城市居民买到了廉价的住房，从而解决了一部分中低收入群体的住房问题。
2、从乡村集体层面看，由于农村集体经济组织直接掌控小产权房的开发建设，农村集体经济组织很容易的就得到了几倍甚至几十倍于征地拆迁补偿费的开发收益。这部分收益可以壮大农村集体经济，发展乡镇企业。
3、从开发商层面看，小产权房建设成本低，不必像利用国有土地开发商品房一样支付土地出让金，降低了开发商进入小产权房建设市场的门槛，且可以在小产权开发所获利益中按比例分成，所以开发商建造小产权房的积极性非常高。
4、从农民层面看，通过开发小产权房，农民可直接分享土地的增值收益，甚至还可以直接从小产权房开发收益中享受部分分红。另外，建造小产权房还改善了农民居住环境，解决了建房资金难题。
5、从购房者层面看，高昂的房价将中1们以较低的价格得到安身之所。
总之，小产权房开发对相关利益主体而言，造成了一种“多赢”的利益格局，这是小产权房屡禁不止的最深层次原因。
二、法律视域下解决小产权房相关对策。
解决小产权房问题，要遵循公平正义的原则、同地同权同价的原则、区分有别的原则、节约用地的原则，要妥善采取不同的措施，维护各方的合法利益的原则，只有这样才能切实解决小产权房问题。
（一）赋予农村集体经济组织对农村土地的完整所有权。城乡土地的差别性对待早已不适合市场经济的要求，取消法律上对于城乡土地利用的差别性规定，探索建立统一的土地所有权制度。因此，必须建立统一的城乡建设用地市场，为城乡一体化扫除障碍，这是解决小产权房问题的关键。建立农村集体经济组织对土地的绝对的、完全的所有权，使农村集体经济组织在法律允许的范围内根据自己的意愿处分自己的土地，达到与城市土地“同权、同价”。另外，进一步探索在法律允许的条件下，允许农村集体经济组织自主地规划农村建设，允许宅基地使用权和土地承包经营权进入土地市场，允许房屋和土地使用权进入金融市场，这不仅有利于促进农村经济发展，而且有利于调动农民生产生活的积极性。
（二）区分情况对小产权房作不同处理。在建立农村集体经济组织完整的土地所有权的前提下，对小产权房问题应根据实际情况区别处理。
1、对符合城市规划、土地规划，在宅基地、空闲地和其他建设用地上建设的小产权房，且已由村委会或乡镇政府办理了确权发证手续的“小产权房”，承认其市场主体地位。一种情况，根据法律法规和城乡规划要求，可以补办小产权房合法化购买手续的，根据实际主体的不同，补办手续要分开来办理，应先由开发商根据商品房开发的程序规定，将集体土地变为国有土地。
一种情况，由政府房屋管理部门牵头组织相关部门对小产权房转变为大产权房后的房价进行评估，合理确定房屋的购买价格，在购房者补交房价差额后，再发给合法的产权证书。一种情况，可参照经济适用房、限价房的相关政策，将这类小产权房转变为保障性住房，并对购房人身份、住房档案资料，补缴土地出让金、税费后，再办理相关手续，获得颁发的房屋产权证，并限期内不得上市交易。
一种情况，在符合城市规划和土地规划的前提下，在农村集体建设用地和宅基地上建设的别墅或高档公寓等建筑项目，除由购房者补缴土地出让金、税费外，还要对购房者进行处罚。
2、对不符合城镇规划或占用耕地建造的小产权房，各级政府应按照成本价收回，并作为保障性住房使用。对由于兴办乡镇企业而将农业用地转为建设用地上的房屋，要充分考虑企业经营状况，对于那些破产或无力经营的乡镇企业，政府则对被占用的土地进行征收，作为政府储备用地，严防该类土地被开发成小产权房。
（三）加强对房地产市场的行政监管。
严格禁止新开工建设小产权房。当前主要任务是严格控制新增小产权房，可以有效降低这一问题的处理难度，各级房屋管理部门要加强对小产权房事务的事前预警、事中监督和事后补救，将小产权房消灭在萌芽状态。对于农村居民在宅基地上新建或翻新房屋的，必须经严格审批之后才能够兴建，不得超过规定的面积。在新房建成之后，村委会应当收回村民的旧住宅所占的土地，禁止村民变相多占宅基地。同时，严格禁止村民将住宅卖给非本集体成员及本集体不符合申请宅基地条件的村民。只有政府态度鲜明地执行现有法律，才会有效遏制小产权房的继续泛滥。
（四）大规模推进保障性安居工程建设。房屋不是纯粹的商品，其是人生存和发展的基本需要，所以要将住房问题从单纯的消费品供应层面，提升到基本保障层面的高度，为众多的中低收入家庭解决住房问题。因此，政府要通过大规模推进保障性安居工程来解决城市中低收入群体的住房困难。据相关资料，新加坡的房屋就不是完全商品化，保障性住房比例达到80%多，所以我们要学习借鉴新加坡的成功经验，加快保障性住房的建设，满足中低收入群体的住房需求；同时，要根据现阶段保障性住房的实施情况，进一步完善保障性住房的规章制度，提高保障性住房的实际效果。在“十二五”期间，将加大保障性住房建设，计划向中低收入群体提供10万套保障性住房。
如果能够按照计划完成，住宅市场的供给平衡问题将得到很大改善，高房价将会得到一定控制。“十二五”期间，全国规划建设保障性住房和棚户区改造3，600万套，2011年已开工1，000多万套，2012年全国保障性住房开工700万套以上。
（五）完善小产权房相关法律制度。农村集体经济组织土地所有权作为一种财产性权利必然要求法律制度给予其相应的财产性安排，以发挥出它的财产作用，这就需要法律制度对这种确立给予确定。《宪法》有关农村集体土地使用权可以转让的规定是我国集体土地法律制度改革的基础，真正落实《宪法》精神，逐步建立以《宪法》为核心的土地法律制度，及时修改与保护农民土地权益相冲突的法律条款，让农民在土地非农化的过程中充分享有收益。《物权法》要具体体现出农村集体土地所有权的财产性特点，对农村集体土地的所有权进行保护，使农村集体经济组织充分享有所有权的权能，同时应当允许农村集体土地使用权进入土地一级市场交易。《土地管理法》应进一步完善农村房屋和土地登记制度，为小产权房流转提供法律基础。
（六）稳定城市商品房价格。继续综合运用经济、法律、行政等手段加强对房价的调控，保持房地产业政策稳定性和连续性的同时，将房地产涨价的势头遏制在萌芽状态。第一，有效增加普通商品住房的供给，特别是适当增加中低价位、中小户型的普通商品住房的供给；第二，继续抑制投资投机性购房行为，鼓励居民自住型或改善型购房行为。
主要参考文献：
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房地产相关法律法规篇5
关键词：小产权房；利益；合法化
中图分类号：D9
文献标识码：a
doi：10.19311/ki.16723198.2016.22.063
0引言
随着我国市场经济的快速发展，房地产业发展日新月异。但随之而来的是一系列需要解决的问题。其中，小产权房问题成为了争议的焦点。而我国当前关于小产权房的相关法律建设并不到位，存在着冲突矛盾的地方，无论是《民法通则》、《物权法》，还是其他一些法规，都没有有效设置相应的小产权房的立法保护。因此，本文以此为切入点，对“小产权房”的法律保护问题进行深入研究。
1我国小产权房行业现状分析
从目前来看，我国加快了对小产权房的治理和管控力度。2014年，国土部联合住建部，在全国范围内对小产权房进行了专项整治，拆除了很多严重违法违规的小产权房，然而，2015年后，小产权房再一次掀起高潮，不断出现小产权房问题，全国各地的小产权房不断出现，给我国的房地产业带来了很大的麻烦。在小产权房再度升温的背景下，小产权房的数量和种类不断增多。虽然一些地区对小产权房进行了整治，但是效果不佳，也起不到有效的震慑作用。为此，我国相关学者开始呼吁对小产权房的改革，但是从实际情况来看，我国相关部门更多时候是采取一种冷处理的态度。从各界的态度来看，我国学者更倾向于将小产权房转正，通过设置一些税费措施来加强管控，这样也能够有效缓解房价问题，也能够有效带动农民工市民化。还有学者认为，相关部门应该设置一个时间节点，在这个时间节点之后，如果新建小产权房则进行严格处理。对于遗留的小产权房则应该完善相关手续问题。总之，在新的发展形势下，我国应该进一步规范小产权房市场，这样才能够更好地保护相关利益人的合法利益，也能够有效维护我国房地产业的有序健康发展。
2小产权房应当合法化的缘由
2.1法律规定的要求
从我国的民法角度来讲，小产权房之所以会出现，是因为我国集体土地所有权的特性决定的。《民法通则》第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。《物权法》第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第3条第3款和第4条均涉及相关内容。从这些法律的规定可知，对农民处理集体土地小产权房的行为进行惩罚和制约，显然是同我国的法律规定相违背的，可见，这种制约是同我国当前实际不相符合的，需要进行相应的改革。
同时，我国《物权法》第42条规定为了公共利益的需要，可以征收集体土地。那么，对商品房进行开发，是否是将其变为公共利益需要的土地利用形式？个人认为，这并不是一种为了公共利益需要的开发，在此情况下，需要将小产权房合法化。因为，该种模式并不是为了公共利益的需要，因此，同相应的征收条件并不符合，这决定了政府并不能将集体土地收归并转卖。不仅如此，我国规定集体土地的建设用地使用权并不能够进入市场进行自由流转。此时，用于建设的土地无疑会大大减少，在这种情况下，如果国家转变集体土地的所有性质，将其变为国有土地的话，政府就是一种违法的行为。相反，如果不将集体土地征为国有的话，我国当前的法律法规就产生了一定的悖论。由此可见，从法理角度来讲，我国需要将小产权房合法化，对其加以管理和保护。
2.2相关部门法律的要求
《城市房地产管理法》第8条规定：城市规划区内的集体土地，经依法征用为国有土地后，该处国有土地的使用权方可有偿出让）认定小产权房不合法。因此，很多人认定小产权房是不合法的。然而，深入分析可知，《城市房地产管理法》规范的对象是国有土地使用权的出让，也就是说，集体使用权并不在此范围内，正因为如此，该条法律规定并不能够对农民集体土地开发建设进行有效制约，而该条法律也不能确定小产权房是违法的。另外，我国政府也在积极治理集体建设用地的自由流转问题，但是却没有明确规定小产权房的买卖是否违法。在这种背景下，进一步完善相关法律，让小产权房合法化势在必行。
2.3维护相关权利人合法权益的要求
小产权房关系到农民以及一些城市中低收入群体的利益。从很大层面来讲，小产权房极大地表现出了农民的要求。而土地是农民的重要财产权利，将其合法化是有效维护农民合法权利的重要基础，其可以将农民从土地制约中解放出来，同时也可以更好地发挥土地的作用，让土地应用更加现代化。另外，小产权房也能够在一定程度上制约房地产泡沫，可以有效调节我国房地产业的市场配置，而通过相关法律法规来提升对小产权房的保护，可以保护农民的合法权益也可以让城市居民获得一定的利益，还可以有效提升政府的财政收入。从改善各方利害关系的角度来讲，让小产权房合法化是十分有必要的。
3小产权房的立法完善
3.1完善《物权法》中土地权利制度的相关规定
在新的发展时期，要进一步完善《物权法》的相关法律规定，对土地权利制度作进一步的规定，要进一步有效体现出集体土地所有权的特点，对集体土地所有权出现的登记和权力的行使进行有效保护。同时在完善《物权法》的过程中，可以积极设置相关的规定，让集体土地使用权能够进入到一级市场进行合法转让。虽然该规定有一定的争议，但是我国《物权法》第153条规定中用了“国家有关规定”，并没有明确提及具体规定的内容，由此可见，此处对农村集体土地自由流转的问题留下了一定的空间，从另外一个角度来看，之所以这样设置法律规定，是在一定程度上默许相关地区根据自身的情况进行试点操作。在这种情况下，完善《物权法》中土地权利制度的相关规定，能够有效维护房地产市场秩序，更好地规范小产权房的交易活动。
3.2完善《土地管理法》中土地管理的法规
《宪法》规定农村集体土地使用权能够进行转让，这为土地管理法规的进一步完善提供了必要的基础，在新的发展背景下，应该进一步对《土地管理法》加以完善，一方面，要结合客观实际情况，将国有土地和集体土地上升到同一位置的高度。另一方面，我国对农民土地财产权的规定并不完善，甚至是一种残缺的产权，虽然规定了农民的土地归集体所有，但是在其决定土地的使用时却往往受到一定的制约。为了让小产权房更加合法化，得到有效的保护，应该对此进行进一步完善，可以转变相关的法律和法规，规定农民能够对自己的土地进行使用，只要不占用耕地，处于规划的要求内，农民可以有权决定土地的使用方法，允许其进行转让。
3.3健全“小产权房”管理的法律法规体系
有效保障小产权房的合法利益，同时进行相关法律规定的完善能够更好地保护相关权益人的合法权益，这样能够更好地避免一些土地占有、违规拆迁等问题的出现。为此，第一要进一步有效确定小产权房的身份。第二要进一步加强对保障性住房的建设力度，也就是说，小产权房应该有效界定为经济适用房和两限房等类型的房屋。第三，要完善相关税收的规定，在对其进行交易时应该规定向国家补缴税费。如果已经建设好的小产权房，当其补办了相关手续后，应该让其拥有正式的产权。
4结语
小产权房是我国土地制度的产物，想要有效规范小产权房市场，一方面要从土地制度角度着手，另一方面，要对小产权房的买卖、手续等环节进行有效规定。只有这样，才能够更为有效地管控小产权房，保护相关权利人的合法权益。
参考文献
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房地产相关法律法规篇6
关键词：农村住房住房财产权抵押贷款
中图分类号：F830文献标识码：a
文章编号：1004-4914（2015）12-081-03
一、农村住房财产权抵押相关法律规定
农村住房财产权抵押涉及三项法律关系：一是宅基地使用权取得法律关系；二是农村住房所有权取得法律关系；三是农村住房财产权抵押法律关系。涉及的相关法律法规如下：
（一）宅基地使用权取得相关规定
1.规定了自然人基于特殊身份取得使用权。《物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；《土地管理法》第八条：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”根据以上法律规定，取得农村宅基地使用权须有集体经济组织内的成员资格。
2.规定了使用权的取得必须遵循“一户一宅”原则。《土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占有农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
3.作出了使用权流转的禁止性规定。《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”
（二）农村住房所有权取得相关规定
1.规定了取得农村住房所有权须通过合法建造的途径。《物权法》第一百五十二条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”同时该法第三十条明确表示宅基地使用权人基于建造行为依法取得住房的所有权{1}，农村居民作为建造人可原始取得房屋所有权，其所有权不以登记为要件。
2.规定了宅基地和农村住房所有权是分离的。《中华人民共和国宪法》第十条：“宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”，同时十三条规定“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”《中华人民共和国继承法》明确“公民房屋是公民个人和财产，可以作为遗产予以继承”。根据以上规定，宅基地和宅基地上所建房屋所有权是分离的，属于不同的所有权客体。
（三）农村住房财产权抵押相关规定
1.允许农民依法抵押住房所有权。《物权法》第一百八十条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……”；《担保法》第三十四条规定“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物……”，可见当前法律允许农民依法抵押住房所有权。
2.禁止农村住房宅基地使用权抵押。《物权法》第一百八十四条规定，“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外……”；《担保法》第三十七条规定，“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权……”。
二、农村住房财产权抵押贷款面临的困难
（一）抵押权实现存在法律限制
1.“房地一体”原则限制了抵押权的实现。《物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该条款规定了我国建筑物抵押原则为“房地一体”，即“房随地走或地随房走”。但根据我国《物权法》第一百八十四和《担保法》第三十七条规定，宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押，这导致农村住房抵押权的效力不能及于宅基地使用权。农村住房附属于宅基地，实现抵押权时仅能实现农村住房所有权的转移，而不能一起转移宅基地使用权，那就违反了《物权法》规定的“房地一体”规则，最终导致抵押权无法彻底实现。
2.抵押登记的法律障碍。根据2008年建设部的《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定的除外，房屋登记机关应当不予办理。”，根据该条款，农村房屋的移转登记限于房屋所在地农村集体经济组织成员之间，而农村合作金融机构等贷款机构作为受让人不属于这一范围，根据当前规定也没有“法律、法规另有规定”的例外情况，因此房屋管理部门在依据《房屋登记办法》规定办理农村住房抵押登记时，存在法律障碍。根据《物权法》的规定，房屋抵押权自登记时设立，在农村住房抵押过程中，由于受让人不符合条件，因此农户无法完成抵押登记，房屋的抵押权无法成立。
3.农村住房资产处置的法律障碍。农民用农村住房抵押向金融机构申请获得抵押贷款，贷款期限届满后，如果此时农民无法偿还贷款、履行债务，金融机构若不能与农民达成一致协议，最终只能通过向法院诉讼的途径对涉案农村房屋进行资产处置，实现抵押权。但是，根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押房屋的规定》：“以农户房屋设定抵押，如贷款得不到足额清偿，金融机构要实现抵押权时，首先要给与6个月的宽限期，期满强制前初时对于被执行人无法自行解决居住问题的，还应提供临时住房，且其租金受到限制。对于被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，不应强制迁出。”该司法解释作出了“提供临时住房”和“不应强制迁出”等限制性规定，限制了金融机构对农户住房抵押权的实现，使得农村住房抵押的实现存在较大风险。
（二）政府确权登记制度有待完善
当前，由于政府确权登记制度存在不足，农村住房往往出现《房屋所有权证》或《集体土地使用权证》缺失的情况，导致在办理抵押贷款时，金融机构的抵押权很难得到有效设立。
1.房产证。农村住房属农民合法建造房屋，依法取得房屋的所有权，是农民的合法财产，住建部门对农户住房确认后可以颁发《房屋所有权证》，但由于目前农村住房产权登记工作缺乏具有指导性和可操作性的地方规范性文件，农村住房建造过程手续不全，证明文件收集、核对难度大；违章搭建问题较多，房屋登记面积难以确定；房产测绘费用市场化运作等，住建部门给农房颁《房屋所有权证》存在较大难度。有些地方只颁发《集体土地使用权证》，导致农村住房缺少有效的产权证明。而根据《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，因此在农村住房缺少《房屋所有权证》的情况下，农民对住房的所有权缺乏有效的法律保护。
2.土地证。农民对宅基地具有使用权，其取得使用权的基本程序是：由农民作为土地使用者向所在地的土管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发《集体土地使用权证》，确认其土地使用权。但目前农村住房《集体土地使用权证》颁况较为复杂：有些地方原有散居自建房老宅基地按“一户一宅”都颁发了《集体土地使用权证》，但近年来重新拆建自建农房政府出于土地整理因素尚未颁发《集体土地使用权证》，主要原因在于政府部门为防止增加新农村规划落实的难度，故没有为未按规划要求建设的农村住房颁发《集体土地使用权证》。
（三）缺少农村住房价值评估办法
农村住房价值评估是实现农村住房抵押权的基础。但是农村住房的建设缺少配套的农村住房价值评估办法。而实践中，农村住房评估又受到很多因素的影响，一方面农村住房大都为农民自建，建造的标准不一，所建房屋采用的材料质量各不相同，在加上房屋所处位置的不同，其价值的评估差异性很大。另一方面，在办理抵押贷款过程中，金融机构出于自身利益的考虑，通常压低农村住房的评估价值，并根据所抵押住房的评估价值给予农民相应的贷款额度，会使农民的权益受到损害。因此，如何在现有模式下需要有一个相对规范的价值评估办法，有一个相对专业的价值评估机构，以便评估出相对公允的价值，使得抵押双方满意。
三、完善农村住房财产权抵押制度的政策建议
（一）顶层设计修订相关法律规定
具体修改或废除建议如下：一是《土地管理法》第六十三条，将“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”修改为“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得农村集体建设用地的除外。”二是《城市房地产管理法》第九条，增加一款“城市规划区内的集体建设用地使用权，可参照该规划区内国有土地使用权出让方式，由所在集体经济组织有偿出让”。三是《物权法》第一百二十八条，将“未经依法批准，不得将承包地用于非农建设”修改为“未经依法批准，不得将承包的农用地用于非农建设。”第一百八十四条第一款第二项修改为“下列财产不得抵押：……集体所有的农用地使用权。”四是《担保法》第三十四条第一款修改为“下列财产可以抵押……抵押权人依法有权处分的国有土地与集体建设用地使用权、房屋和其他地上定着物。”第三十六条修改为“以依法取得的国有土地、集体建设用地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权、集体建设用地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权、集体建设用地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地、建设用地上的房屋同时抵押。”第三十七条第一款第二项修改为“下列财产不得抵押：……集体所有的农用地使用权。”第四十二条第一款第二项修改为“办理抵押物登记的部门如下：……以城市房地产或者集体建设用地上的房屋等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。”
同时，要逐步取消部门规章和规范性文件对农村住房流转和抵押担保的限制措施。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下文简称《决定》）强调要赋予农民更多的财产权利，包括改变以往“农民住房不能抵押、担保，不能出售到本集体经济组织成员以外”的规定，国务院也公布了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，决定由中国人民银行会同中央农办等11部门，组织开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权（“两权”）抵押贷款试点，但是《房屋登记办法》等规章和一系列规范性文件还需要进一步修改。
（二）完善政府部门登记的配套政策
2014年8月，国土资源部等五部门下发了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，要求各地要按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求，全面落实宅基地、集体建设用地使用权以及农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记发证工作，做到应发尽发。建议上级部门要加强对政策落实情况的督导，督促地方全面贯彻落实上级政策，完成发证工作，为抵押权的有效设立奠定基础。同时，地方相关部门要制定工作方案和工作措施，做好政策的宣传工作，推动农村住房权属登记工作的有序开展。
（三）构建相应的产权评估和交易服务体系
在对农村住房价值评估办法方面，我国的有些地方已经提供了较为成功的经验，值得借鉴。如2009年成都房产管理局的《成都市农村房地产估价规范（试行）》中提到：“农村房地产抵押价值估价技术路线为房地产抵押价值评估，符合条件时应采用市场价值类型，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行。”这一办法的总体思路为：在进行农村住房价值评估时，可以借鉴城市国有土地上房屋的价值评估标准和体系开展，这样规定有利于规范农村住房价值评估行为，保护农民的农村房产权利。
和价值评估紧密联系在一起的是农村住房交易流转，因此建立完备的住房交易服务体系至关重要。在这方面，成都的相关经验值得借鉴。2008年10月13日，全国第一家综合性的农村产权交易所在成都高新区孵化园赢创动力园区成立并揭牌。通过这个平台，农民的住房产权、土地承包经营权、林权、集体建设用地等可以通过市场原则实现有序流转。成都农交所还实现了全市统一联网，连接各区（市）县农村产权交易分所，搭建了市、县、乡三级农村产权交易服务平台，为农村住房产权交易服务提供了综合性平台。
注释：
{1}《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”
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（作者单位：中国人民银行嘉兴市中心支行浙江嘉兴314000
房地产相关法律法规篇7
关键词：现行房地产权属登记制度；存在问题；解决对策
中图分类号：F293文献标识码：a
房地产是房产和地产的总称，房地产权属登记是指房地产权利人向房地产所在地的相关部门申请对房地产各项产权变动，并在房地产登记簿上加以记载的法律事实。新千年以来我国房地产业蓬勃发展，而房地产权属登记体系依然未与时俱进，在政治社会经济迅速发展的当下已经越来越显出其不足与缺陷。
1.我国现行房地产权属登记制度现状
当前我国现行房地产权属登记制存在着一些问题与不足，包括房地产权属登记的相关法律体系不健全、房产权属与地产权属分别登记导致一定的混乱、绝对的“登记要件主义”不利于维护市场交易的公平以及房地产权属登记信息过分强调保密等，这些问题阻碍了我国房地产业的发展，现笔者具体阐述如下：
1.1房地产权属登记的相关法律体系不健全，权威性不足
当前我国的房地产权属登记规则体系主要由国务院行政法规及各部委部门规章所组成，而由人大及其常务会制定的法律只是规定了最基本的关于权属登记的原则，并未具体规定权属登记的相关事宜。由于国务院行政法规及各部委部门规章在制定程序上并不如制定法律时严谨，因此导致很多关于房地产权属登记的规定在制定时并不十分周延，在许多关于权属登记的事项上并不完善。此外，这些房地产权属登记规定在制定主体方面也非常多样，较易出现效力上的矛盾以及内容上的重复，加之这些规定多散布于效力等级不一的各个规范性文件中，因此在法律权威性方面略显不足。
1.2房产权属与地产权属分别登记的管理制度存在一定的混乱
我国现行的房地产权属登记制度是实行房产、地产分别登记的制度，这在一定程度上割裂了房地产的一体性。具体而言，将房产与地产的权属登记分开进行，不仅不利于行政精简的目的，同时容易造成“多头行政”的情况，间接造成了两个登记部门之间的利益相争，给权属登记申请人带来不便，造成其申请负担。此外，这种“多头行政”的行为也较易出现不同规章制度间的相互抵触，从而产生纠纷，同时也直接造成了登记信息的分散，不能形成一个体系完整的房地产权属登记系统。
1.3绝对的“登记要件主义”不利于维护市场交易的公平
一直以来，我国对房地产权属登记都采取的是绝对的“登记要件主义”，房地产物权发生变动必须以在房地产所在地的相关机关进行登记为前提。“登记要件主义”的优点在于对原房地产权利人权利的保护，同时其登记公示的功能对于国家对房地产进行管理大有裨益。然而，这种绝对的“登记要件主义”也存在一定的缺陷，它并未具体情况具体分析，而是针对没有进行登记的市场交易行为“一刀切”地认定房地产相关权利没有转移，不但不能很好的对善意第三人进行保护，同时不利于维护交易的公平。
1.4房地产权属登记信息过分强调保密，登记公示功能没有得到体现
一直以来，我国的房地产权属登记信息过于注重保密，除房地产登记人员、房地产权利人以及公检法机关外，不向普通公众公开，即使房地产交易过程中的其他法律行为主体也不能了解关于房地产权属信息，这在一定程度上违法了登记公示功能的初衷，也增加了市场交易时的风险，对保障交易安全无所裨益。
2.改善我国现行房地产权属登记制度现状的相关对策
针对上文所述的关于我国现行房地产权属登记制度存在的诸多问题，笔者提出了一些完善的对策，包括健全现有的房地产权属登记法律体系、建立统一的房地产登记机构、积极健全房地产权属信息相关查询机制、在房地产权属变动时以登记为原则并具体情况具体对待以及建立全国统一联网的房地产权属登记系统等，现具体说明：
2.1健全我国现有的房地产权属登记法律体系，完善相关立法
从长远眼光看，为了我国房地产业健康稳定地发展，当前我国应当积极健全房地产权属登记法律体系，完善相关立法，在房地产权属登记领域制定统一法，这样不仅在法律权威性方面大幅提升，同时可以更好地保障房地产权利人以及其他当事人的合法权益，保护房地产市场交易的公平与安全。
2.2建立统一的房地产登记机构，将房地产登记机关独立于房地产行政管理机关
就当前我国房地产业的现状而言，建立一套自上而下的统一独立的房地产登记机构势在必行，将房地产登记机构独立于房地产行政管理机关，减少其行政管理方面的弊端。而对于建立这样一套独立且统一的房地产登记机构也有赖于相关立法的完善。
2.3积极健全房地产权属信息相关查询机制
我国过于强调房地产权属登记信息的保密，在相当程度上增加了市场交易时的风险，对保障交易安全无所裨益，因此在进行有关立法时需要对此进行相应的规定，尤其是对于权属登记信息的公开范围、对象以及程序进行规定，对于不按规定提供查询的行为规定法律责任。
2.4在房地产权属变动时以登记为原则，具体情况具体对待
针对绝对的“登记要件主义”应该做出一定的变动，在房地产权属变动时以登记为原则，同时具体情况可以合理地设定例外规定，这些例外规定在保护原房地产权利人的同时对善意第三人进行保护，同时维护交易的公平。
2.5建立全国统一联网的房地产权属登记系统，健全权属登记制度相关配套措施
针对当前我国房地产权属登记信息分散的情况，积极利用现代网络信息技术，建立全国统一联网的房地产权属登记系统，这在一定程度上对于当前打击官员腐败也有一定的作用。此外，积极健全房地产权属登记制度相关配套措施，减少权属登记费用，为权利登记申请人减轻负担。
3.结语
随着我国改革开放进程的不断深入，我国房地产业如火如荼地发展，然而现行的房地产权属登记制度却并不能与之相适应，一些问题与不足逐渐凸显，笔者针对现行我国现行房地产权属登记制度存在问题，从多方面提出了解决对策，旨在完善我国现行房地产权属登记制度，对我国房地产业做出一定的贡献。
参考文献：
[1]管建平.《物权法》对房地产权属登记机构的九大考验[J].中国房地产.2009(07)
[2]杜涛.《物权法》对我国不动产登记制度的完善[J].中国房地产.2009(05)
[3]赵凯东.各国(地区)房地产权属登记的比较研究[J].山东省青年管理干部学院学报.2009(04)
房地产相关法律法规篇8
关键词：房地产泡沫；市场调控；法律对策；行政问责
为了满足人口增长对住房的需求，国内的房地产市场得到了迅猛的发展，但在房地产经济快速发展的背景下，房地产市场却呈现出了诸多的问题，需要使用法律手段对其进行合理的管控，才能保证房地产市场的稳定发展。想要科学使用法律对策对房地产市场进行调控，首先就需要对目前房地产市场的调控现状进行深度的剖析。
1房地产市场调控现状
1.1房地产市场法律体系不足
为了确保房地产市场的平稳运行，各地政府会通过法律手段对当地的房地产市场进行宏观调控。就调控层面而言，在调控时的政策主体类型较为多样化，无法将调控权统一在一处，致使出现了调控政策落实不到位、负责人之间相互推诿等问题；而就调控方式而言，如果没有依靠法律手段，只是利用经济途径来对市场进行控制，就会对相关政策的功能发挥造成束缚。这些都表明了，目前国内房地产市场的法律系统还存在着一定的问题，有待完善[1]。
1.2房地产市场泡沫现象
“泡沫现象”，就是指因房屋建造土地资源紧张或房屋产品属性影响，使人们开始对房地产进行投资，造成房价与基本价值偏差较大的价格变动现象。正常情况下，房屋均价应和民居家庭年收入之间保持合理的比例，但最近几年我国房价收入却远高其六倍以上，说明国内房地产市场已经出现了泡沫现象。而且在国内房价迅速涨幅的环境下，房屋租金的价格变化速度却没有达到较大程度的变化，这就表明实际的住房需求量并没有达到一定的数值，这也是泡沫现象的一种表现[5]。
1.3房地产宏观调控执行力不足
国家出台多项房价控制条款的目的，就是为了对房价问题进行科学的调控，保证房地产市场的合理性。但由于个别地区调控政策执行力度不足，导致政府出台的多项房价调控政策都没有发挥出真正的作用。而且部分房地产商为了达到某种利益，在经营中使用一些非法手段，这也对当地的房地产市场造成了直接的影响。如何正确处理房地产市场的调控方式，保证各项房政政策能够落实到位，已经成为了目前房地产市场调控的首要问题[1]。
2房地产市场调控中法律政策的作用
2.1价格管控方面
对房屋价格进行有效管控，是法律政策在房地产市场管控中最为显著的作用。按照“房地产管理法”的相关条例规定，相关部门必须要定期对房屋重置价格、基准地价以及标定地价的价格进行确认与公布，并将其作为参考对当地商品房的价格进行确定。这就直接证明了，法律法规是能够对房屋价格进行约束与管理的。但就目前的房地产市场交易情况来看，这项政策的实施力度还有待提高，很多居民并没有掌握对房价进行科学分析的方式，还是容易出现盲目购买或者盲目观望的情况，错过了房屋购买的最佳时期。所以相关部门还应不断加大对相关法律条文的执行力度，以便解决市场中存在的房价问题[2]。
2.2土地转让方面
根据我国“房地产管理法”相关法律法规可知，当对土地所有权进行出让时，必须要与“年度建设用地规划”、“城市规划”以及“土地使用整体规划”的内容保持一致性。这一规定从本质上而言，是就宏观层面来对房地产市场开况进行管理和控制的。由于我国实行的是中国特色化社会主义体制，所以各地会有各级政府部门对该项条例的执行进行管控，为相关法律法规的实施提供了保障[3]。
2.3市场秩序管理方面
在“房地产管理法”中已经明确指出，如果有关人员在没有取得相关资质的情况下，私自对土地资源进行开发，县级以上工商行政管理部门就有权利对其进行管理，会让其立即停止相关业务，并在对其违法所得进行没收的同时，对其处以相应的处罚。这就充分说明了只要正确使用法律手段，就能对房地产市场的秩序进行有效的管理。但目前这一条款的处罚力度还是相对较轻，管理震慑力度还是没有达到理想的标准，还需加大法律管理力度，并应增加刑事责任方面的内容，从而避免相关人员想要非法牟利的行为，切实对房地产市场的秩序进行调整与完善[2]。
3房地产市场调控的法律手段
3.1加大刑事手段的实施力度
在使用法律政策对房地产市场调控进行辅助时，必须要确保法律政策与法律管束之间的吻合度，要将相关法律责任融入划分到刑事责任范围之内，并要保证刑事手段后续的执行力度。不过一些大型房地产企业，通过多年的经营资金较为雄厚，一旦发生问题，这些企业也有足够的资本担负相应的罚金，很容易使其因获取某种利益而明知故犯。因此必须要通过刑事手段加大对相关人员以及相关企业的震慑力度，使其能够产生足够的危机意识，进而在日常工作中严格约束自身的经营行为，使房地产市场能够始终保持清廉、守法之风[3]。
3.2制定价格衡量指标
相关部门不仅要通过法律手段对房价进行约束，同时还应建立房价价格衡量标准，有效应对房价联动效应方面的问题，从宏观角度入手，对房地产市场价格进行调节与控制。通过对“房地产管理法”相关条例的研究发现，相关部门在对房价标准进行制定之前，首先应对当地的“房屋重置价格”、“基准地价”以及“确定地价”三方面的内容进行实地的分析与调研，在得出分析结果之后还要经过专业的评定才能最终对平衡价格标准进行确定。在得到价格标准之后，相关人员必须以该标准作为参照，对房地产市场的价格进行科学的管控。从而将政府在市场管控中的职能完全发挥出来[2]。
3.3加大住房保障政策落实力度
我国政府在加大经济建设力度的同时，也对国民基本公共服务保障进行了强化，各地区的保障性住房体系都在逐渐完善之中，限价商品房、公共租赁房以及经济适用房等保障性住房的数量也有了极大的提升。但每年仍有部分需要保障的群体，没有获得相应的保障房，而部分不符合保障条件的居民，却获得了居住的机会。证明目前国内的住房保障制度，还存在一定的不足之处，相关部门必须要加大住房保障政策的落实力度，才能确保民众可以享受到公平的保障待遇。一方面政府要对保障住房的进入机制以及退出机制进行强化，确保每一套保障性住房都能发挥其真正的作用；另一方面，政府要在对保障性住房建造监管的同时，还要对住房后期的分配情况进行合理的管控，要按照本地的社会经济情况以及人均收入情况，来对保障性住房的入住标准进行调整，使保障性住房这项惠民政策，能够真正为当地百姓带来实惠与保障[4]。
3.4加大调控行政问责制度的落实力度
对房地产市场调控手段实施问责制度的目的，是为了对各项调控行为进行有效的约束，使各项房地产市场调控工作，都能在相关标准的指导之下开展。因此中央以及地方都应加大行政问责的力度，使各个部门以及各个级别的工作人员都能严格遵守相关条例开展各项工作，一旦发现有违法乱纪的行为出现，有关部门必须要按照行政问责相关条例，对当事人进行严肃处理，从而为房地产各项调控措施的落实打下坚实的基础。为了确保监管工作的开展质量，各部门之间应保持通畅的交流与密切的配合，进而对相关部门的日常工作开展情况进行实时的监管，确保能够及时发现问题、改正问题，从源头杜绝的事情发生，为房地产市场调控的顺利进行提供保障[1]。
3.5加大立法调查、研究力度，确保相关工作的落实质量
房地产市场会随着国民经济以及土地资源数量等因素的改变而发生变化，所以相关部门必须要及时根据相应的变化，对房地产市场法律体系进行调整与完善。要加大立法调查与研究的力度，真正走到实地进行多方调查，有效听取各方的意见，特别是要对执行部门真正的意见进行深入的了解，明确在实际政策执行过程中可能出现的问题，并将其考虑到政策制定的过程之中，从而确保各项政策制定的科学性与可行性，为市场调控工作的进行形成良好的铺垫。同时要建立配套的立法监督机制以及后期执行追踪制度，并要安排专人按照其制度，对立法过程以及后期执行过程进行监督，并对各项政策的落实情况进行全程的记录，一旦发生问题，要及时将问题发生过程以及其他相关资料汇报到上级部门，以便相关人员及时对立法政策进行调整，为政策法规的实用性以及时效性提供有利的支持。此外，要就出现房价下调后，可能出现的退房以及违约等方面的问题，制定出相应的应对措施，并要加大各项法律法规以及购房维权正确方式的宣传力度，使民众能够正确使用法律方式进行维权[6]。
4结语
作为民生问题中最为重要的内容，住房问题一直都是社会各界关注的重点，中央与地方也在积极出台各项方案，来对房地产市场进行合理的管控。虽然目前国内房地产市场的调控质量还存在着一定的问题，但只要中央与政府能够及时对各项法律政策进行完善，并正确运用法律手段来对市场调控工作进行不断地优化，就能有效提高国内房地产市场的管控水平，使我国房地产市场形成科学、稳定的运营模式，为民众创造出更加公平、合理的购房环境。
参考文献
[1]余亚亮.试论房地产市场调控与法律对策[J].法制与社会,2014,16:234-235.
[2]蒋晓立.论我国房地产市场调控与法律对策[J].知识经济,2012,18:119.
[3]孙堃.我国房地产市场调控与法律对策刍议[J].企业导报,2013,03:154.
[4]吴艳,王佑辉,鲍俊升.房地产市场调控政策的综合效应研究[J].中州学刊,2013,04:35-39.
[5]魏宏.论房地产宏观调控的法律对策[J].中国证券期货,2013,08:145-146.
[6]杨晨,李玉斌.我国房地产市场宏观调控政策的法律分析[J].法制与社会,2015,35:78-86+117.
房地产相关法律法规篇9
【关键词】房地产；经济管理；问题；对策
1 前言
近几年，随着经济和社会的快速发展，带动了我国房地产行业迅速发展起来，已经成为了国民经济产业体系的重要成分。房地产行业的快速发展，逐渐的改善了人们的居住条件，从而提高了生活水平，同时，也带动了相关产业的发展，增加了地方财政收入，对国民经济的发展和建设和谐社会产生了积极影响。但是，在不断发展壮大的过程中，却出现了很多问题。房地产发展问题引起了全社会的高度关注。
2 房地产经济管理中的问题
2.1对目标认识模糊，缺乏相关政策
近些年，为了实现房地产市场供需平衡，政府有效控制房价的快速上涨，保证居者有其屋。一方面，由于缺少对社会经济发展的认识，导致对房地产经济管理上存在的问题和长远的发展计划认识模糊，甚至出现片面和错误的认识。再加上，对目标认识模糊，使得短期的政策和长期的规划思路完全不统一，更严重的出现相违背的现象。缺乏科学、合理的政策，导致房地产行业跟随政策的改变而出现波动，扰乱了房地产市场的正常发展，而且相关政策的不完善给投资者创造了可乘之机，扰乱了市场正常发展的秩序。另一方面，政府对房地产经济管理处于被动的状态，只注重事物管理，然而却缺少长期的规划，对事后的调控较多。
2.2缺乏完善的机制，只是形式上的管理
对房地产的经济管理已经有了一段时间，现如今，已经成为了政府管理的重点。尤其是在近几年来，政府加大了对房地产的管理力度，出台了很多相关的政策。但是，都没有收到良好的效果，大多数政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在实施的过程中，可操作性不强，出现很多问题，各项政策的实施远远跟不上政策的制定。有关房地产经济管理的措施大多数都是采用自上而下的形式加以落实，各级政府监督、管理、调控等工作还没有加以明确规定。现如今，房地产行业正处在快速发展的阶段，而且房地产行业具有高收益和低成本的特点，使得房地产成为地方财政收入的主要来源。如果不能从根本上打破房地产官商结合的现象，那么房地产经济管理将会很难管理，对于国家出台的宏观政策也只是形式上的管理，很难发挥有效的作用。
2.3缺乏健全的法律法规
从全世界各个国家房地产市场的发展状况来看，确保房地产市场正常运行的必要条件就是要有完善的法律法规。然而，在我国国内，房地产行业正处在飞速发展的阶段，房地产行业缺少健全的法律法规。一方面，房地产市场的管理应该具备从开发、建设、管理的完整体系，然而现如今我国还没有一个完善的管理房地产市场的法律。事实表明，我国房地产法律法规的建设根本不能满足当前房地产飞速发展的需求，出现了很多法律真空现象。另一方面，目前对房地产的经济管理主要凭借行政权威，大多数相关文件的颁布都是以国务院的名义颁布的，相关法律缺乏严肃性、普遍性。尽管在某些领域已经建立了相关法律法规，但是具体的实施要求并不完善，导致土地市场有章不循、执法不严，如果长时间进行下去，必然会形成恶性循环。并且如果现有的各项法律法规没有真正落实，那么将会直接降低法律的效力。
3解决房地产经济管理问题的相关对策
3.1制定合理的发展计划，指导短期实践
在充分了解我国的特殊基本国情的基础上，要更加明确房地产经济管理的整个思路，发挥短期效应的作用，并且还要制定合理的发展计划，从而进一步满足人们的住房需求，促进经济社会和谐、稳定的发展。对我国房地产的发展情况作详细的调查，根据市场的调查结果，合理的制定中长期的发展计划，而且，这也是保证房地产健康、稳定发展的途径，从而有效避免出现“涨则紧，跌则松”的状态。
3.2建立并完善各项管理机制
现如今，房地产市场在经济管理方面存在很多问题，只凭借简单的行政命令很难把问题解决。由此看来，只有从根本上改善房地产管理体制才能有效解决当前房地产市场不和谐的局面。结合当地房地产市场的实际情况，因地制宜，建立并完善各项管理制度，从而有效的避免一切做法产生消极的影响。对于腐败和官商结合的不法行为政府要给予严厉的打击，与此同时，还要在社会上大力宣传典型的负面例子，警示人们，从而营造良好的房地产氛围，保证房地产行业持续稳定的发展下去。
3.3进一步完善相关的法律法规
目前，为了保证房地产市场的正常、有序的进行下去，必须要完善相关的法律法规，建立有中国特色的房地产法律法规。利用法律来制约当地政府的经济管理作用，从而有效的避免了政府过多的干预给房地产市场的正常运行带来消极的影响。也可以把开发管理、建设管理、后期管理等都纳入法律法规，提高相关法律法规的严肃性，保证房地产市场管理有法可依。
房地产相关法律法规篇10
完善经济管理机制要较强房地产行业的经济管理能力,首先要增强爱那个房地产市场自身的调节能力,市场自身调节能力的增强,有助于有序健康的市场次序的建立,有利于市场规则和要求的形成,有助于市场自身的灵活反映和及时调整,这样的微观调整比国家行政手段的宏观调整更加机敏,快速,效果也更好,方便自身时时的调整和控制。因此,市场应当形成自身完善的经济管理机制,形成行业默认的统一标准和操作要求,这时房地产市场要走向更远自身所必备的要求。除此之外,加大政府的监督力度也是很重要的,中央政府和地方政府相结合,对市场自身调节行为进行有效的监督和指导,对于违背市场规律和市场要求的行为进行支出和纠正,帮助市场经济管理机制更好的完善和执行。明确目标,制定长远稳定政策对于房地产行业稳定持续的发展,明确目标,制定长远稳定的政策是非常重要的,要根据我国的实际经济情况和我国的社会主义性质制定科学合理的长远政策。政策的制定要符合我国的基本民情和不断增长的城市住房要求和城镇化进程的实际发展情况。
保证我国国民生活有保障,经济水平稳定增长,良性循环的基础上,房地产产业的稳步有序发展的总体思想和行为目标作为房地产政策的指导思想,出台房地产行业中长期发展规划的相关政策。对于房地产市场要惊醒引导和调节,让其走上正规的轨道,避免房地产行业长期处于有政策的时候尚能有序发展,没有政策的时候完全混乱的现象。
健全相关法律法规体系健全房地产市场的相关法律法规体系,是对房地产行业市场进行有效监督和约束的重要手段。房地产运营和房地产经济管理有法可依,可以稳定市场经济次序,保证房地产行业避免虚空增长,避免了经济犯罪,还可以有效避免利益驱使而造成的违法乱纪的房地产开发行为。应当完善和细化土地、房产和建筑的相关法则,建立系统化流程的法律体系。运用法律的严肃性匡正房地产行业的违法犯规行为,严格完善的法律体系,避免开发商走法律漏洞,运用法律手段全面规范房地产市场操作流程,肃清歪风邪气,创造良好的市场环境,促进房地产经济管理能力的综合提高。