房地产增值税纳税筹划篇1
【关键词】房地产企业土地增值税纳税筹划
一、房地产企业纳税筹划的现状以及存在的误区
（一）房地产企业纳税筹划现状
目前，国对房地产企业纳税筹划的研究并不是非常乐观，主要体现在以下几个方面：
第一，很多房地产企业对纳税筹划的认识不够明确。我国的房地产企业的发展相对西方发达国家起步较晚，国外的纳税筹划已经有了一个比较长的发展过程，因次，我国房地产企业所采用的纳税筹划手段远远不如一些外资房地产企业。很多民营房地产企业能够在纳税筹划上大胆摸索，可以通过纳税筹划增加收益，而国有房地产企业的税负都是由国家承担的，所以不太重视纳税筹划。
第二，目前在我国，房地产企业的税务业务还处于初级阶段，有待进一步提高。由于税务人员的专业素质不高或者业务能力不强等诸多因素，税务业发展滞后，加上房地产行业的税务处理十分复杂，税务机构根本不能做好房地产企业的纳税筹划工作。据有关资料显示，我国有很多地区没有税务机构，只有将近4%的企业法人委托税务机构办理纳税业务，非常少的税务处理机构能够胜任房地产业纳税筹划业务的工作。
第三，我国房地产行业的税制改革和税法宣传有待进一步完善。因为我国的现行税法在立法层次上面存在一定的局限性，所以每年国家的税收征管部门都必须对相应的税法进行调整和补充。近几年来国家加强了对房地产行业的宏观调控力度，频繁的对税收政策进行调整和补充，如果企业不能及时、全面的了解有关税法的调整情况，那么就有可能导致房地产企业无法有效的开展纳税筹划工作，甚至还可能走进纳税筹划的误区。目前我国的税收体系比较简单，税制也不够完善，国际上很多国家都开征了遗产税、赠与税等税种，但是我国没有开征这些税种，这些客观的现实条件都制约了房地产企业的纳税筹划的探索和研究。
第四，房地产企业的税收征管水平不高。我国税收征管等方面的法律相对欧美发达国家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地产企业的纳税筹划意识不强，并且认为就算是偷税漏税后被查出了也不会有太大的损失。我国税收征管人员的专业素质和业务能力不高，为纳税人与税收征管人员进行协调创造了空间，因此，房地产企业出现了一些违法违规的行为，而且不会受到处罚，他们也不会再花费成本进行纳税筹划。这些因素在某些程度上阻碍了我国房地产行业纳税筹划的发展和运用。
（二）房地产企业土地增值税纳税筹划存在的误区
近几年来，在房地产企业利用各项税收法规进行税收筹划的同时，国家出台了一系列新的税收法规来完善税法体系，进行反避税，这使得之前合法的纳税筹划方法不再合法，房地产企业应该避免走进这些误区。主要有以下三个误区：
误区一：房地产企业将借款费用资本化，并加计扣除，减轻土地增值额税负。
根据国税发[2009]31号的相关规定，房地产企业可按照企业会计准则的规定对那些在开发房地产借入资金时发生的借款费用进行重新归集和分配，而根据最新的企业会计准则，企业的借款费用若符合资本化的条件，应当将其资本化，并计入相关资产成本。
然而，在现实操作中，有很多房地产企业将这些可以资本化的借款费用予以资本化，计入开发成本，同时还将此项借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，大大降低了土地增值额，同时减轻了土地增值税税负，但是这种做法存在一定的税收风险。在国税发[2009]91号的规定中，房地产企业应将利息支出从开发成本中调整作为开发费用扣除，因此我们应该计算可扣除的借款费用是否超过了可扣除的开发成本的5%；若没有超过5%，则不提供金融机构的贷款证明有利于企业节税，否则企业就应该提供相关证明。
房地产企业在办理土地增值税清算业务时，所有相关的核算和扣除金额必须根据事实提供合法有效的凭证，如果有关费用不能提供合法有效的凭证，那么则不予扣除。因此，企业应该据实提供合法有效的凭证，这样才能达到节税的目的。
误区二：以房地产进行联营或投资，免征土地增值税。
根据1995年的税法有关规定，房地产企业以房地产进行投资、联营的，暂免征土地增值税。
于是，许多企业经常利用这项政策来进行纳税筹划。然而，2006年国家出台了新文件，明确指出房地产企业以房地产进行投资或联营必须缴纳土地增值税。但是关于合作建房以及兼并转让房地产的税收制度依旧不变，故此，企业可以充分利用这一点来进行纳税筹划，以免走入误区。
误区三：房地产开发商将部分房产转为自用或出租，规避土地增值税。
根据国税发[2006]187号的有关规定，当房地产企业将自己开发的部分房地产转为自用或出租时，若产权没有转移，可免交土地增值税；而根据国税发[2006]31号的相关规定，房地产企业将开发的房地产作自己的固定资产或者对外投资等，应视同销售，必须缴纳土地增值税和企业所得税。
从以上我们可以初步看出税收制度的改革的发展趋势，房地产企业若想将自建的房地产转为自用或者出租，应当尽量在2008年后办理房产证，将其转为固定资产，合理规避土地增值税和企业所得税。因此，税收筹划应当具有前瞻性，并选择适当的时机进行纳税筹划。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划方法
（一）采用不同税种进行纳税筹划
房地产企业在生产经营的过程中往往会涉及到建筑工程、装饰装修工程、设备购置等较多的工程。那么，若房地产开发企业在签合同的时候，是以所有的开发工程作为依据，则所有的开发工程中的费用都属于总投资的范围，我们在计算缴纳增值税的时候应该根据整个过程来计算。但是在现实生活中，房地产的开发是一个循序渐进的过程，一般都是先建后装修，是分期进行的。所以，房地产企业纳税人应当根据工程的不同性质，恰当选择不同的税种进行纳税筹划。
（二）采用合作建房模式进行纳税筹划
代建房、合作建房方式：我国的税法规定，若是一方出资金、一方出地，双方进行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，国家暂时免于征收土地增值税。作为纳税人，可以充分利用此政策，在购买了土地的使用权开始准备开发房地产时，可提前寻找购买者，收取购房者的购房款，并将该款项作为合作建房资金，同时签订合作建房的合同。当然，房地产企业纳税人也可以采用代建房的方式进行纳税筹划。
（三）利用控制房地产的销售收入进行纳税筹划
土地增值额是指房地产企业纳税人在转让房地产的过程中所获得收入减去扣除项目金额后所得的余额，在扣除金额不变的情况下，若我们能想办法将收入变少的话，增值率就会降低。按照我国土地增值税税法的有关规定，如果纳税人建造普通住宅并销售的，当增值额尚未超过扣除项目的20%时，即不用缴纳土地增值税。当增值额超过扣除项目金额的20%时，纳税人则应当就其全部增值额依照相关税法所规定缴纳土地增值税。主要有以下两种方式：
（四）建立专门的装修子公司进行纳税筹划
实际上，许多房地产公司在出售房地产之前就对其进行了简单装修，同时安装部分设施。若将装修和设备的安装进行独立会计核算，则那些原本应计入房地产价格的装修和设备的安装等业务收入按3%计算缴纳营业税。而未分开核算时，那些业务收入适用5%的营业税税率，税款比分开核算时高出很多。同时，销售与装修等分开核算可以降低房地产的售价，降低房地产的增值率，则房地产企业可以承担相对较轻的土地增值税负担。可见，这是一种一举两得的纳税筹划方法。
房地产企业在出售房地产时可以与客户签订一份装修合同和一份售房合同，如此企业就能免掉装修安装费那部分的土地增值税，并且装修安装费的营业税税率由原来的5%降低为3%，从而可以为企业节约巨额税款。
三、结论
目前，随着我国房地产行业的不断发展，我国关于土地增值税的法律政策也日渐完善，减免税的程序也逐渐规范，各项税收优惠政策不断落到实处，我国逐渐走向依法纳税的税收新环境，这就为房地产企业科学合理地进行纳税筹划提供了空间和可能。纳税筹划已经是现代企业的新管理目标，在进行纳税筹划的过程中，企业要严格遵循合理性、合法性原则。
参考文献
房地产增值税纳税筹划篇2
关键词：“营改增”；房地产企业；增值税；纳税筹划
“营改增”是我国自1994年分税制改革以来最深入的一次财税改革，与营业税相比，增值税具有着诸多的优势，也是目前全球范围内最主流的流转税种［1］。“营改增”后无论是哪个行业税负均大幅降低，重复征税情形得到了有效杜绝。在我国经济步入新常态发展阶段后“营改增”无疑能够为各行各业注入新的生机与活力，全面提高其盈利能力，为做大、做强提供强有力的帮助。房地产企业作为国民经济的重要组成部分，以往运营过程中重复征税情形尤为明显，使得企业背负了沉重的税负负担，不仅盈利能力大幅降低，还给整个行业发展带来了不利影响，“营改增”后房地产企业迎来了发展的全新机遇期。此种背景下围绕“营改增”后房地产企业增值税纳税筹划展开分析无疑成为当务之急。
一、“营改增”对房地产企业的影响
（一）房地产老项目税收筹划的影响
“营改增”于2016年5月1日于房地产业全面推行，对于在此之前已经取得《建筑施工许可证》且《建筑工程施工许可证》中注明的开工日期为4月30日前的房地产项目被称之为房地产老项目。即便是《建筑工程施工许可证》并未注明开工日期在4月30日前或者是房地产企业尚未取得《建筑工程施工许可证》，而与建筑企业签署的承包合同开工日期在4月30日前的建筑工程项目亦属于此范畴。“营改增”后房地产企业的房地产老项目税收筹划面临着选择简易计税法还是一般计税法的抉择。“营改增”后房地产老项目增值税税率分为5%以及11%，（自2018年5月1日起为10%），单纯从税率高低来看，房地产企业采用简易计税法税率更低［2］。对于房地产企业老项目而言，已销售并缴纳了营业税的收入部分，无法再缴纳增值税并开具增值税发票，即无销项税额，而能够抵扣部分税费的增值税进项税以建筑施工企业出具的建安工程发票为主，导致进项税无法抵扣。面对此种房地产老项目，采用简易计税法能够平衡缴纳营业税时期以及“营改增”后的总体税负。
（二）“营改增”后房地产企业增值税的特殊性
房地产企业需要获得土地使用权，竞标该土地、规划建设项目、上报审批、施工、销售等一系列环节，并且整个建设项目周期相对较长，资金量需求大，而房地产企业取得预售许可证后，先期预售阶段销售回款开具不征税的增值税普通发票，导致无销项税额，每月按照不含税销售回款的3%预缴增值税。从施工单位取得的进项税额无法抵扣，待竣工结转收入成本节点，进行增值税清算，这就要求在开发预售阶段尽可能多取得进项税发票，留待增值税清算阶段抵扣［3］。
二、“营改增”后房地产企业做好增值税纳税筹划的措施
（一）做好房地产企业“营改增”政策宣传工作
对于房地产企业而言，“营改增”既有积极的影响，又有消极的影响，不同规模的房地产企业在面对“营改增”时的态度也会存在着明显的差异性，而要想“营改增”的全面贯彻执行，就需要做好房地产企业“营改增”政策宣传工作，促使企业负责人正确意识到“营改增”对企业带来的实际影响，尤其是增值税在降低税负方面发挥的作用，以提高其贯彻落实“营改增”的积极性。目前我国房地产企业根据自身发展规模承担的纳税人角色可以分为一般纳税人以及小规模纳税人两种，通过宣传平台促使小规模纳税人选择最适合自身的3%征税率进行计税，目前出台税收政策小微企业月收入低于10万，季度低于30万，免征增值税，尤其天津地区自2019年1月1日起停止征收防洪费。这些对于企业利好的税收政策，公司财会人员应加强学习，随时更新自身知识，为企业合法合规纳税。因此，只有加深房地产企业负责人对于“营改增”政策的理解程度并运用便利的政策条件，才能够促使自身的权益达到最大化。
（二）做好销售税额核算以降低房地产企业财务风险
“营改增”后房地产企业销售税额核算工作的重要性与日俱增，当前房地产企业销售税额的处理在面对不同的财务项目，尤其在“招牌挂”拿地阶段要求一定比例自持商业的项目，涉及住宅、商业、写字楼等多种业态，其所需要缴纳的税率存在着一定的差异性，此时房地产企业应该将财务项目进行细分，建立台账并分别核算这样不仅符合自身实际情况，还与国家税率总体发展方向相吻合。此外，销售税额核算还能够最大程度上发挥出差额征税的促进作用，尤其是“营改增”后房地产企业销售进项核算以及差额征税能够为降低自身税负以及纳税风险提供强有力的保障，所以在今后工作中房地产企业必须做好销售税额核算，以实现降低财务风险、提高经济收益的目的［4］。
（三）预先设计销售方案降低整体税负
“营改增”后房地产企业在缴税过程中可以利用进项税额抵扣部分税费，从而实现降低税负的目的。随着社会经济的快速发展，工作生活节奏的加快使得越来越多的购房者更钟爱精装房，原因在于精装房无须购房者再次进行装修，拎包入住十分方便，而传统的毛坯房往往需要耗费购房者大量的时间和精力以及财力，即便是商业性写字楼亦同样如此。故此房地产企业在可以将自身开发的项目由毛坯房向精装房转变，以此来拓展进项税抵扣项目，在缴税时能够抵扣更多税费。此外，房地产企业在广告宣传投入的费用同样能够作为进项税额，包括广告费、宣传费、展览费、材料费等［5］。“营改增”后允许房地产企业将上述费用用作抵扣，所以做好进项税额抵扣对于降低企业税负而言具有重要意义，需要引起其足够的重视。
（四）从企业日常经营各方面贯彻取得增值税专用发票的重要性
费用的进项发票总结起来就是整体金额不大，但是范围广，涉及公司所有报销员工和方方面面的业务。首先就是要贯彻公司对增值税专用发票报销的管理规定，组织面相全体员工的财务报销培训，宣贯取得专票的重要意义。同时财会人员应协助解决各业务模块人员在日常业务中无法顺利获取专票时，给予专业解释和服务支持，建立全员日常经营业务中获取专票的制度，人人理解不获得专票给公司带来损失的经济意识。
房地产增值税纳税筹划篇3
关键词：营改增；房地产企业；增值税；纳税筹划
营业税在我国税收历史中有着一定的积极作用，但是它存在着重复征税的弊端。反观增值税，在生产和销售的各个环节分段征收，在中间的每一个环，仅就增值部分征税，最终实现对最终消费环节全额征税，可有效的避免重复征税的问题。因此，增值税作为一个“80后”新秀，成功取代了营业税的地位。于2016年5月1日起全面推行“营改增”试点，在新中国税制中有着66年历史的营业税正式退出历史舞台。房地产行业，作为我国的一个税收大户，它有产业链条多、周期长、资金需求量大的特点，这些特点使这个行业对税收政策敏感性高。由于其以前交纳的是营业税，在面对“营改增”后可能各项税务工作做得不够好，就可能面临税负大量加重。大多都是因为本来可以抵扣进项税额的部分却不能抵扣，于是企业就需要交大量的增值税。因此，为了房地产企业能快速适应“营改增”，利用国家政策，合理减轻税负，企业的增值税纳税筹划就显得尤其重要了。本文先简述“营改增”政策，分析其对房地产企业的影响，进而提出建议。
一、房地产企业“营改增”简述
2016年3月5日，总理在第十二届全国人大会议上提出全面实施营改增。从2016年5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业4大行业，实现商品货物与服务业的“全覆盖”。“营改增”改革的重要意义在于避免重复征税，降低各行业的税负。文件规定，对于房地产企业而言一般纳税人适用的增值税税率为11%。对于纳税人销售自行开发的老项目另有过渡性政策，在名义税率和计算方法上与以前基本一致。对于小规模纳税人，在收到预收款时先需按3%预缴；在纳税义务实际发生时，按5%征收率计算应纳税额，抵减预缴税款，纳税申报。
二、“营改增”对房地产企业的影响
在“营改增”前，房地产行业适用的是按照销售不动产的收入5%征收营业税；在“营改增”后，适用的是按销售不动产收入的11%征收增值税，其中在购进工程物资和建设等环节中产生的进项税额取得专用发票并认定的部分可以抵扣。这就使得在“营改增”对房地产企业的税负产生一定的影响。而且，营业税属于“价内税”，增值税属于“价外税”，这就说明其对房地产企业的会计处理也会产生一定影响。
（一）“营改增”对房地产企业税负的影响
“营改增”对房地产企业的影响除了在会计处理上，更多的却是体现在了企业税负上。
对于房地产企业来说，首先是税率上的影响。在“营改增”前，房地产企业建设环节需要交纳一次税率为3%的营业税，房地产企业在销售房产交纳营业税，税率为5%，在“营改增”后，房地产企业一般纳税人销售房产交纳增值税，税率为11%。仅从名义税率上来看，似乎房地产税负加重，但是增值税却仅是就增值的部分交纳税，因此实际上是加重了税负还是减轻不能单从名义税率上来看，而还应该考虑税基。小规模纳税人，在“营改增”前交税率为5%的营业税，在“营改增”后交征收率为5%的增值税。因此对于小规模纳税人而言，税率没有发生变化，但是“营改增”后对于小规模纳税人有一定的优惠政策，而这是在之前没有的。
其次是税基上的影响，在“营改增”前，销售环节是就销售收入来征收营业税，不存在抵扣问题，且营业税作为价内税包含在销售收入中。而“营改增”后，虽然也是就销售收入来计算增值税销项税额，但是在销售前购进原材料和建设环节，产生的增值税进项税额，可以用来抵扣，而且增值税作为价外税，并不包含在销售收入中。
（二）“营改增”对房地产企业会计处理的影响
在购进工程物资环节中，在“营改增”前，购进工程物资产生的增值税进项税额由于是被用于非增值税应税项目，而不能抵扣，在购进时直接记入“工程物资”的成本中。借记“工程物资”，贷记“银行存款”。在“营改增”后，购进工程物资产生的增值税进项税额可以抵扣，借记“工程物资”、“应交税费――应交增值税（进项税额）”，贷记“银行存款”。
在建设环节，出包工程的，在“营改增”前，借记“在建工程”，贷记“银行存款”。在“营改增”后，借记“在建工程”，贷记“银行存款”。
在销售环节，“营改增”前，房地产企业按销售收入的5%交营业税，通过“营业税金及附加”科目核算；而“营改增”后，房地产企业交纳增值税，而增值税作为价外税，不计入费用中。
（三）“营改增”对发票管理的影响
在“营改增”前，营业税的税收发票仅仅是作为购入方的相关资产或费用的确认依据，而并不作为抵扣凭证。在“营改增”后，增值税专用发票不仅是作会计处理的依据，更是作为抵扣凭证。因此增值税发票的监管就显得尤其重要。销售方开具的增值税专用发票，是下游企业抵扣依据，影响增值税涉及的完整闭环链条。所以增值税专用发票销项发票的领购、开具、保管和作废，以及进项发票的取得、认证和抵扣等都尤其重要。因此在“营改增”后的今天，企业应更加重视发票的管理。
三、“营改增”后房地产企业的纳税筹划
“营改增”对房地产企业的影响主要在会计处理、税负、和发票管理方面。为了适应这一变化，房地产企业也应该做出相应变动来积极应对。这就涉及到了在“营改增”前房地产企业未曾有的增值税的纳税筹划。
（一）纳税人身份的选择
纳税人身份分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人身份的不同对应的计税方法也就不同。对于小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。房地产开发企业的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择5%的征收率计税。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款的余额为销售额。
例如，某小型房地产企业年应纳税销售额450万元，会计核算健全，能够提供准确税务资料，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人，由于其年应纳税销售额小于500万元，因此也可以选择为小模纳税人。如果其可抵扣的进项税额部分大于29.41%（17%/5%），则其应纳税额必然小于作为小规模纳税人应交纳的增值税额，这时就应选择一般纳税人的身份，反之选择小规模纳税人。
再如，一家房地产企业年应纳税销售额为980万元，其它情况同上，如果其可抵扣的进项税额部分小于29.41%，可以将企业拆分成两个小房地产企业，这样就是两个小规模纳税人，可以按照小规模纳税人的简易计税办法，按5%征收率计征。
（二）重视发票管理，加强相关人员的培训
作为一般纳税人的企业，在销项税额一定的情况下，可抵扣的进项税额越大，其应缴纳的增值税额必然越小。而发票的管理以及人员关于这方面的知识素养就很重要了。
首先，房地产企业应该重视增值税发票凭证的管理，实时取得可以抵扣的专用发票。一方面，安排专人负责发票管理，另一方面在供应商的选择上，尽可能选择一般纳税人供应商，或者选择小规模纳税人时，要求其代开增值税专用发票。同时企业也应该有识别和防范假发票的能力。
其次，企业需要加强相关人员的培训。一方面是组织财务人员的培训，尤其是关于“营改增“后会计处理方法的培训，以及增值税纳税开具、申报方面的培训。另一方面，应加强企业采购人员关于增值税专用发票的培训，这样他们才能取得合理的，可以抵扣的发票。
（三）转变开发销售模式
随着现代生活的匆忙，越来越多的人为求方便快捷在购房问题上更倾向于选择精装房。而高档的住宅、精装房、办公室等的装修费用都在房产成本中所占比例非常可观。如果房地产企业将主要销售毛坯房慢慢转为精装房，能在一定程度上拓宽了进项税抵扣来源，同时又能比毛坯房多获得一层装修的利润。因此在增值税纳税筹划上，房地产企业可以考虑转变开发销售模式。
“营改增”对房地产企业不论在会计处理上还是税负上都会产生一定的影响，房地产企业应该明确其产生影响方向与影响数，积极展开增值税纳税筹划工作。“营改增”的本意就是为了减轻企业的税负，房地产企业应该充分利用这一政策，减轻企业税负，增加企业效益，使企业可以更好的发展。
参考文献：
[1]郭淑荣.纳税筹划[m].西南财经大学出版社，2016.
[2]王姿兰.浅析“营改增”对房地产企业的影响[J].财经界，2016（19）.
房地产增值税纳税筹划篇4
【关键词】房地产企业税收筹划土地增值税所得税
一、纳税筹划及其内容
纳税筹划，是指通过对涉税业务进行策划，制作出一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。任何纳税筹划行为产生的根本原因都是经济利益的驱动，即经济主体追求自身经济利益的最大化。纳税筹划的内容包括避税、节税、规避“税收陷阱”、转嫁筹划和实现零风险五个方面。
1、避税筹划。避税筹划是相对于逃税而言的一个概念，是指纳税人采用不违法的手段，利用税法中的漏洞、空白获取税收利益的筹划。因此避税筹划既不违法，也不合法，而是处在两者之间，是一种“非违法”的活动。对于这种筹划，理论界有一定争议，很多学者认为这是对国家法律的蔑视，应该一棍子打死。本文认为，这种筹划虽然违背了立法精神，但其获得成功的重要前提是纳税人对税收政策进行认真研究，并在法律条文形式上对法律予以认可，这与纳税人不尊重法律的偷税、逃税有着本质的区别。对于纳税人的这种筹划，税务机关不应该予以否定，更不应该认定为偷税、逃税并给予法律制裁。国家所能做的应该是不断地完善税收法律规范，填补空白，堵塞漏洞，避免类似的情况再次发生，也就是采取反避税措施加以控制。
2、节税。节税是指纳税人在不违背税法立法精神的前提下，利用税法中固有的起征点、免征额、减税、免税等一系列的优惠政策和税收惩罚等倾斜调控政策，通过对企业筹资、投资及经营等活动的巧妙安排，达到少缴国家税收的目的。这种筹划是纳税筹划的组成部分之一，理论界早已达成共识，国家也从各方面给予了扶持。
3、规避“税收陷阱”。规避“税收陷阱”是指纳税人在经营活动中，要注意不要陷入税收政策规定的一些被认为是“税收陷阱”的条款。如《增值税暂行条例》规定：兼营不同税率的货物或劳务，应分别核算，未分别核算的，从高适用增值税税率。如果人们对经营活动不进行事前的纳税筹划，就有可能掉进国家设置的“纳税陷阱”，从而增加企业的税收负担。
4、税收转嫁筹划。税收转嫁筹划是指纳税人为达到减轻自身的税收负担，通过对销售商品的价格进行调整，将税收负担转嫁给他人承担的经济活动。由于通过转嫁筹划能够实现降低自身税负的目标，因此人们也将其列入纳税筹划的范畴。
5、涉税零风险。涉税零风险是指纳税人生产经营账目清楚，纳税申报正确，税款交纳及时、足额，不出现任何税收违法乱纪行为，或风险极小，可忽略不计的一种状态。当谈及进行纳税筹划，一般人都认为是指企业或个人运用各种手段直接减轻自身税收负担的行为，其实这种认识是相当片面的。因为，纳税人除了减轻税收负担之外，还存在不会直接获得任何税收上的好处，但可以避免涉税损失的现象，这也相当于实现了一定的经济收益，这种状态就是涉税零风险。本文认为，实现涉税零风险也是纳税筹划的重要内容。
二、纳税筹划在房地产企业财务管理中的运用
1、选择合适的建房方式。大部分房地产企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的纳税筹划空间较小，若用代建、合建等方式则筹划空间较大。首先，代建方式。这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。其次，合作建房方式。根据《营业税问题解答（一）的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税，企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
2、进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
3、充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与超过“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
4、房地产企业营业税的筹划。合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。另外，房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种，可以将精装修房的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，可节约2%的营业税。
5、迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。
6、变房地产销售为投资。按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税。而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，也不再缴纳营业税，这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑采用先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以2亿元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。
7、房地产企业纳税筹划应遵循成本收益原则。房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法会造成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600万元，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180万元；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500万元，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500万元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
房地产增值税纳税筹划篇5
[关键词]税收筹划房地产企业土地增值税方式
在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是纳税人不断追求的目标。税收筹划对企业和国家都具有重要的作用。房地产企业开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大，企业可针对其经营特点，通过充分利用税收优惠政策、投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额，以达到税收筹划的目的。在此，本文拟就对房地产企业土地增值税税收筹划的一般方式谈几点看法。
一、税收筹划
1.税收筹划的概念
税收筹划是指纳税人在税法规定的范围内，通过对自身的经营活动、投资活动、理财活动的事先筹划和适当安排，在不妨碍正常经营的前提下，尽可能地取得“节税”的税收利益，达到税负最小化，利润最大化的目标。
税收筹划的要点在于“三性”：合法性、筹划性、目的性。合法性表示税收筹划只能在法律许可的范畴内进行，违反法律规定逃避税收负担是偷税行为，必须加以反对和制止；筹划性表示税收筹划必须事先规划、设计安排。在经济活动中，纳税义务通常滞后于应税行为，这在客观上提供了纳税人在纳税之前事先做出筹划的可能性；目的性表明税收筹划有明确的目的――取得“节税”的税收利益。节税即节约税收的支付，无论是当年需缴纳的税收还是以后需承担的税负，税收的支付达到尽可能最小。
2.税收筹划的必要性
在经济全球化的发展形势下，企业之间的竞争日趋激烈，以最小的投入获得最大的收益，是每个经营管理者从事生产经营活动的最终目标。在企业的营运过程中，成本与收益成反向关系，就单个企业而言，税收的无偿性决定了税收的支付是一种资金的净流出，没有与之相匹配的收入项目。因此，税收是影响企业营业成本高低的重要因素之一。
在税法规定的范围内，企业往往面临着不同税负的多种纳税方案，选择低税负就意味着在符合国家有关税法规定的同时可以减少或节约纳税支出，即可以直接增加企业的净收益，增强企业投资、经营、理财的预测和决策能力，从而提高企业的经济效益和经营管理水平，这与降低其他成本项目具有同等重要的意义。
二、房地产企业土地增值税税收筹划一般方式
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。在房地产企业的税负构成中，土地增值税引人关注的原因，一是其税率较高、税负重；二是税制特殊，有筹划余地。
房地产企业土地增值税税收筹划方法主要有以下几种：
1.收入策划法
在计算土地增值税时，很重要的一点便是确定售出房地产的增值额，因为它既是计税基础，也是确定税率的重要因素。增值额是纳税人转让房地产所取得收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而纳税人转让房地产所取得的收入对其应纳税额有很大影响。如果在不违反相关法规的前提下在转让房地产过程中使收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然就会节省税款。减少增值额具体做法有二：
(1)降低销售价格
控制增值额的一种方法是适当降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值额自然降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少，此时是否可取，需将减少的销售收入与因控制增值额而减少的税金支出相比较，从而做出选择。
(2)分散销售收入。一般常用的方法就是在转让房地产时将可以分开单独计价的部分从整个房地产售价中分离，从而分散转让收入，以减少房地产部分的增值额，达到免征或少征土地增值税款。当然，这其间会伴随产生营业税或增值税，相比较而言，后二种税负远比土地增值税轻，可实现纳税支出在合法合理的前提下避重就轻的目的。
2.扣除项目策划法
房地产企业可利用扣除项目进行税收筹划。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。筹划方法一般有：
(1)成本费用筹划法。房地产开发企业的成本费用开支由房地产开发成本和房地产开发费用组成。作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的期间费用进行扣除，而是按《土地增值税暂行条例实施细则》的标准进行扣除，因而该筹划主要涉及房地产开发成本。如果纳税人通过选择合理的核算办法和路径，能在合法范围内最大限度地扩大费用列支比例，无疑会节省税款。
(2)利息支出的筹划法。现行土地增值税制度对房地产开发中作为扣除项目之一的财务费用中的利息支出有两种列支方法:一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和（以下简称“合计数”）的5％计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10％计算扣除包括利息在内的全部费用支出。
3.建房方式策划法
土地增值税征税范围的标准有二条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。
(1)第一种建房方式是房地产开发公司的代建房方式。这种方式是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。对于房地产开发公司来说，虽然取得了一定的收入，但由于房地产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，其收入也属于劳务性质的收入，故依相应判定标准不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税范围。
(2)另一种建房方式便是合作建房方式。根据税收优惠政策，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业也可以很好地利用该项政策。
三、结论
房地产增值税纳税筹划篇6
[论文摘要]企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此，税收筹划不同于逃税、偷税，是企业的一项重要财务管理活动。本文根据房地产行业的特点，分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划，具有很大的现实意义。
税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。
首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。
税收筹划由3个操作层次组成：①初级税收筹划：避免企业超额税负。②中级税收筹划：优化企业税务策略。③高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。
一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划
房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。
1 选择合适的建房方式
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。
(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
2 开发多处房地产
房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。
例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600 x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500 x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。
二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划
1 通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。
例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30％=60(万元)，营业税1000×5％=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加50×10％=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000－800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5％=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10％=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200－1000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。
2 相关借款利息的筹划实务
由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。
(1)针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。
(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
3 销售与装修分开，分散经营收入
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。
三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划
房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。
1 针对纳税主体的新设分立
这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。
例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％<20％，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.67％<20％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77(万元)，获利润1500－(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5－232.75=22.75(万元)。
2 减少账面收入或递延纳税时间
(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。
(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。
(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。
参考文献
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[3]国家税务总局房地产开发有关企业所得税问题的规定[s]，国税发[2003]83号，财会月刊，2003，(21)：61-62。
[4]王尤贵，李颖，房地产开发企业中主要税种的税收筹划[j]，开发与建设,2006(4)。
房地产增值税纳税筹划篇7
【关键词】房地产开发企业;纳税筹划;研究
一、房地产开发企业纳税筹划的必要性
过去几年,房地产投资的增长速度己经远远地超过了全社会固定资产投资的平均增长速度,处于高速发展阶段的房地产开发业竞争也日益激烈,竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势,这就给对房地产企业进行有针对性的纳税筹划带来了空间。目前,我国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税,按营业税的1%～7%交纳城市维护建设税,按营业额的0.3‰交纳印花税,按利润总额的25%交纳企业所得税,土地增值税的税率是30～60%不等,按交易额的3～5%代扣代缴契税,按房产余值的1.2%交纳房产税,还有诸如耕地占用税,车船使用税,个人所得税等。
二、房地产开发企业税收筹划方案研究
将从各种可以进行税收筹划的方法中归纳出几种较为有代表性,并重点针对纳税筹划空间最大的土地增值税的筹划方法进行讨论分析。
方法一:利用降价进行税收筹划。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的四级超率累进税率计算征收。在累进税制下,收入的增长预示着相同条件下增值额的增长,土地增值税的税率为30%～60%,共设四个级次,增值额越大,其适用的税率也就越高,相应的应纳税额也就会增大,此时,利用关联企业之间的交易合理、合法地分散收入,便是合理避税的有效途径之一。例如杭州某房地产开发企业,以8000元/平方米的平均价格出售商品房8000平方米,取得商品房销售收入为6400万元,扣除项目金额4000万元。若不进行税收筹划,其应纳税如下:应纳营业税及附加=6400×5.5%=352(万元),应纳土地增值税=(收入额6400-扣除项目金额4000)*适用税率40%-扣除项目金额4000×速算扣除系数5%=760(万元),合计应纳税额=352+760=1112(万元)。
若进行税收筹划,其思路可以是:先将商品房以较低的价格(如6000元/平方米)卖给关联方企业,取得销售收入4800万元,关联方企业再以8000元/平方米的价格对外销售,取得销售收入6400万元。通过此种方法,该房地产公司应纳税如下:应纳营业税及附加=4800×5.5%=264(万元),应纳土地增值税=(收入额4800-扣除项目金额4000)×适用税率30%=240(万元),该房地产公司合计应纳税款=264+240=504(万元);其关联方企业应纳税如下:应纳营业税及附加=(6400-4800)×5.5%=88(万元),应纳土地增值税=(收入额6400-扣除项目金额4800)×适用税率30%=480(万元),其关联方企业合计应纳税款=88+480=568(万元)。综上,两公司合计节税=1112-352-720=40(万元)。
方法二:利用拆分法进行税收筹划。房地产开发公司出租房屋要交营业税、房产税、所得税、城建税和教育附加等多种税费,实际税费是较重,为了减轻税负我们可以想办法把收取的租金拆分开,即把收取的租金一分为二,一部分作为租金收入,另一部分作为物业管理收入。由于将租金的一部分划入了物业管理费,物业管理费的税费不及出租房屋的租金高,达到节税的目的。
例如某房地产开发公司,07年商品房销售营业收入为17000万元,各项代收款项为3000万元,手续费收入为150万元,营业税税率为5%,城市维护建设税税率为7%,教育费附加征收率为3%。若不进行税收筹划,该房地产公司应纳税款如下:应纳营业税税额=(17000+3000+150)×5%=1000(万元),应纳城市维护建设税及教育费附加=1000×(7%+3%)=100(万元),应纳税费合计=1000+100=1100(万元)。若进行税收筹划,将各种代收款项转为由该房地产公司成立的物业公司来征收,只针对业务中的手续费征收营业税,则房地产开发公司应纳营业税=17000×5%=850(万元),房地产开发公司应纳城市维护建设税及教育费附加=850×(7%+3%)=85(万元),房地产开发公司应纳税费合计=850+85=935(万元);物业公司应纳营业税=150×5%=7.5(万元),物业公司应纳城市维护建设税及教育费附加=7.5×(7%+3%)=0.75(万元),物业公司应纳税费合计=7.5+0.75=8.25(万元),应纳税费合计=935+8.25=943.25(万元)。综上,两公司共节税1100-943.25=156.75(万元)。
方法三:利用分散收入进行纳税筹划。分散收入就是指将可分开单独处理的部分从整个房地产中分离,具体做法是,当住房初步完工但没有安装设备以及装修时,便可和购买者签订房地产转移合同,接着再和购买者签订设备安装以及装修合同,则房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税即可,第二份合同注明的金额则因只属于营业税征税范围,故不再缴土地增值税,这样就使得应纳税额减少,达到节税的目的。
参考文献
[1]兰峰.房地产开发与经营[m].北京:中国建筑工业出版社,2008
房地产增值税纳税筹划篇8
关键词：房地产，税务筹划，税率
税收筹划对企业具有重要的作用。对企业而言，税收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种就是营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。
一、房地产企业税收现状
在我国税从项目立项到施工再到销售的过程中，房地产开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税，房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。涉及到众多税种，这些税费金额大，如果能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。
二、房地产开发企业税收筹划技术
房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
（一）规避平台筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
（二）投资转化技术
房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
(三)税基筹划技术
房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
（四）实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
三、房地产税收筹划方式
（一）利用临界点进行税收筹划
纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行房地产税收筹划。
（二）利用投资方式的不同进行税收筹划
房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的房地产税收筹划空间。
1、采取出租方式应承担的税负
营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设**房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
总体税负t1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负t1=41.22%R1。
2、采取联营方式应承担的税负
房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）p。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。
总体税负t2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）p+0.68L+25%R2=0.0084p+0.68L+25%R2。
寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即，41.22%R1=0.0084p+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84p-68L）/25
（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
（四）利用收款方式的不同进行税收筹划
房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。
四、结语
以上讨论了房地产企业税收筹划的技术及方案。但在实际操作中，这些税种的筹划并不是独立的，各税种之间存在着联系。所以我们在对某一税种进行筹划时，应考虑其对别的税种的影响，以达到降低企业整体税负的效果。
参考文献：
房地产增值税纳税筹划篇9
关键词：投资性房地产；税收筹划；风险筹划
一、税收筹划概述
税收筹划是指纳税人在合法的前提下，通过安排经营、投资等活动来改变企业各项要素，并应用特定税收政策而进行纳税方案的优化，以实现企业减轻税负、扩大经济效益、发挥经济战略目标管理的经营目的。税收筹划之所以不等同于企业的偷税、漏税行为是因为其具有法律许可范围的合法性、财务效果导向的筹划性及企业整体利益的成本效益性而成为一种合理、合法的现代化节税手段。
企业通过合理合法地纳税筹划，不仅可以追求税后利润价值的最大化、降低和避免涉税风险，还可以追求最低的税收成本及争取货币的时间价值，以实现企业税负最小，提升企业竞争优势及其长远、深度发展的战略意义。
首先，基于税收筹划的收入与替代效应理论分析，税收筹划可使纳税主体在税负降低后，变相增加其可支配收入与实际购买力，从而提高纳税主体的消费水平。其次，基于收入乘数效应的理论依据分析，纳税主体购买力的增加将会再一次引领行业经济的再增长，进而又能进一步提高政府税收收入，故单从这一角度来看，税收筹划便拥有了政府涵养税源的实际经济价值。最后，从替代效应角度分析认为，纳税主体税负成本的降低也会相应降低商品销售成本，借此进一步左右消费者的重新选择，从而实现刺激消费者购买需求，拉动经济增长的经济效益。综上所述，税收筹划对政府和企业双方而言，都具有重大的宏观意义。
二、投资性房地产税收筹划的侧重点
提及投资性房地产的纳税筹划，其空间还是很大的。例如，针对于项目核算方式、租金价格制定方式及股权转让方式等都应是其税收筹划的侧重点。此外，企业在进行投资性房地产的纳税筹划时，还要学会抓住重点才能通过纳税临界点的筹划，为企业带来最大的绩效收益。
首先，投资性房地产税收筹划应根据税制构成进行筹划，其中包括免税筹划、减税筹划、税率差异筹划、分割筹划、扣除筹划、抵免税筹划及延期纳税筹划等方式。针对上述方面一一进行适用性分析，争取通过合理避税的方式，使企业获得一笔无息的贷款，从而使流动资金更加有保障，以进一步增强企业经营活动的安全与灵活保障性。其次，企业还应在依据现行税法及相关税收优惠政策的基础上，适当采用一些税务手段或纳税技巧。例如缩小税基、降低适用税率等方式，通过价格转让、成本（费用）调整、融资、租赁等方法来最大化的降低企业税负，增强行业口碑及核心竞争力。
本文通过将投资性房地产的税收筹划按照其所处的初始出租、持有期间及后续处置不同阶段进行了如下分析。
1、初始出租时税务筹划
企业在投资性房地产的初始出租时，可通过两种方式进行税务筹划。通过出租合同分立方式进行税务筹划。例如，某企业为满足市场、盘活资产及提高资产使用率的需要，将原厂房设备进行经营出租，试比较整体出租与分别签订租赁合同涉税金额是否有差异。分析得出，二者营业收入相同，故应缴营业税、附加税及合同的印花税金额应完全相同，而差别就在于房产税与企业所得税两种税额。
通常情况下，企业将厂房、房屋等进行租赁时可收取租金收入，这笔收入的多少将直接关系到企业计算应缴的营业税与房产税等。一般而言，租金收入越高，则计算缴税的基数越大而所应承担的税负就越重。因此，企业在税务筹划时，应尽可能地将房产租金与协议中所配套的家俱及相关设备等租金分开制定并分别签订，才能有效减轻企业税负。同理而言，建造或自用房地产待企业划定为投资性房地产进行初始出租时，也应将建筑物与其商定的附属设备分开核算，以减少房屋建筑物的原值，进而减少企业应基于从租原则所交纳的房产税。再有，在房屋出租时，可将房屋租金与动力费用，包括水、电费等收入分开核算，也可以减少租金收入而起到节税作用。另外，出租方由此而少缴纳房产税也会变相引起企业税后净收益的增加情形，进而实现企业在投资性房地产出租时通过出租合同分立的方式进行税务筹划以增加企业经济效益的现实意义。
2、利用税收优惠政策进行税务筹划
我国制定的有关营业税与房产税暂行条例中有如下规定：自2001年起对公有住房及廉租房免征营业与房产税，故企业在房产计划出租时不应只看租金收入的高低，还应结合上述税收优惠的政策，倘若出租房屋符合国家规定，便可最大化地直接获取税收优惠以减少税收负担。针对如此，企业可适当综合多项因素考虑将闲置房屋是出租给务工人员用于居住还是出租给个体业主用于经营较为符合企业的经济性要求，以便实现企业应出租用途不同而影响企业所承担税负的效用。
3、持有期间税务筹划
投资性房地产在持有期间可进行折旧与摊销的计提，然而，企业所得税法规定企业可按税法核准条件进行资产的加速折旧，因此，若企业出租的房屋属于常年处于强震动及高腐蚀的情况之下，企业可在年度所得税缴纳时及时办理税务核准，以加快成本收回速率，并实现所得税款推迟缴纳的效益，以增加企业货币机会成本，从而进行更好地纳税筹划。
4、后期处置时税务筹划
房地产增值税纳税筹划篇10
摘要当前，随着我国市场经济的发展，我国中小房地产企业也得到了迅猛发展。但同时，随着国家房产调控等相关政策的出台，以及国外资本的引入，我国房产市场面临着日益严峻的竞争，尤其是中小房地产企业，更是面临着一定考验。纳税筹划是在不违背税收法律的前提下，通过对涉税业务进行一系列策划，从而帮助企业达到节税目的。近些年来，纳税筹划尤其受到中小房地产企业的重视。对此，本文以中小房地产企业为探寻视角，围绕纳税筹划，进行了相关分析与探讨，希望有助于房地产企业的下一步发展。
关键词中小房地产企业纳税筹划竞争发展
一、我国中小房地产企业纳税筹划的意义
作为中小房地产企业，税费支出属于其一项成本，与其经济利益紧密相连。因此，科学、有效、合理的控制企业的税费支出，不仅能有助于房地产企业节省开支，还从宏观上有利于其可持续发展。另外，房地产企业在我国的众企业类型中，属于资金密集型行业。近些年来，我国房价趋高，政府对房地产企业出具了诸多房产调控政策。在宏观经济环境的影响下，我国房地产企业，尤其是中小房地产企业的利润被极度挤压，由与之前的“暴利行业”相比，已逐渐演变为“平利行业”。此外，房地产企业毕竟是我国的新兴行业，众多投资者都想在这新行业里分一杯羹，因此当前我国房地产企业数目众多，规模不一，竞争也日益加剧。其中，中小房地产企业所面临的竞争尤为激烈。在这种情况下，中小房地产企业利用一定的税收筹划手段，节省纳税成本，争取使企业税收负担达到最小化，不仅能为企业节省开支缩减成本，从而在一定程度上减轻企业的资金压力，还能在为企业增加经济效益的同时，提高企业的竞争力，从而有助于企业的未来发展。
中小房地产企业的税收筹划，就是在密切结合房地产行业宏观经济政策变化革新的同时，通过一定财务管理手段，合理避税、节税、规避纳税陷阱，以及关注能够引起纳税数额的因素，帮助企业节省纳税成本。对企业应纳税额的影响因素中，税率和计税依据是两个最根本、最直接的因素。计税依据越小，税率越低，应纳税额就越少。不仅如此，这两个因素还间接影响其他因素。虽然税种不同，这两种因素的内容不同，但是纳税筹划手段都是围绕这两个因素进行着手。
二、中小房地产企业纳税筹划的措施
（一）关于土地增值税的纳税筹划
作为房地产企业，土地增值税是一项主要成本。根据我国税法相关规定，在建造普通标准住宅时，增值率在20%以下，土地增值税可以免征。超过20%，土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
1.增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
4.增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
对此，房地产企业可以适当增加扣除项目，以使得房地产企业的增值率尽可能保持在20%以下，从而享受免税待遇。具体纳税措施如下例。
假设：我国某一房地产企业开发一处普通住宅，住宅总售价为1000万元，可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25%。（不考虑企业所得税）。
该房地产公司需要缴纳土地增值税：200×30%=60（万元）；
营业税：1000×5%=50（万元）；
城市维护建设税和教育费附加：50×10%=5（万元）；
该房地产公司的利润为：1000-800-60-50-5=85（万元）。
纳税筹划措施：该房地产企业可以对住宅住房进行简单装修。假设装修费用为300万元，则房屋售价增加至1300万元。则按照税法规定可扣除项目增加至1100万元，增值额为200万元，增值率为200÷1100=18%。
由于增值率未超过20%，因此该房地产企业不需要缴纳土地增值税；
营业税：1300×5%=65（万元）；
城市维护建设税和教育费附加：65×10%=6.5（万元）。
该房地产公司的利润为：1300-1100-65-6.5=128.5（万元）。