房地产商业模式篇1
关键词：国有房企，商业地产，盈利模式
中图分类号：C35文献标识码：a
1引言
当住宅市场在房地产政策的不断打压下，商业地产作为城市和居民的生活配套工程，越来越被各大房地产企业所重视。就连一向对商业地产多有回避的万科，也表示会像重视住宅一样重视商业开发。其实商业地产得以迅速发展，一方面是由于居民的消费结构在发生质的变化，另一方面很大程度上是由政府推动造成的，这点从土地的招拍挂市场就能看出端倪，现如今几乎每个地块的出让条件里都规划了一定体量的商业配套，开发企业的拿地能力与商业地产开发能力紧密联系在了一起。
2国有房企的优劣势分析
2.1国有房地产企业的开发优势
拥有优良的资质和信誉，各方合作单位均喜欢找国有背景的企业进行合作，就拿建筑单位来说，它们甚至可以先行垫资也要和国有房企合作，因为国有房企为了维护自己的社会形象和承担一定的社会责任，特别是努力杜绝社会性的恶劣影响，坚决不会拖欠施工单位的佣金。资金充裕有保障，如果是上市的国有房企，股值稳定，现金流有保证，银行信用等级高，贷款获批较民营房企更为容易，银行贷款利率也更低，大大降低了融资成本，在资金运作方面占据了很大的优势。甚至连国外投资机构都比较看好国有房企，特别是首次进入中国发展的外企，注重的是资金的安全性，而国有房企的企业“稳定、安全“的发展理念正符合双方的诉求。
与地方政府能够更好建立紧密的关系，往往国有房地产企业在土地市场上的踊跃，其背后是地方政府的推动。更有甚者还能得到政府发放的巨额“财政红包”，在众多获得地方政府补贴的国有企业中，华侨城2013年获得的政府补助金额最高，达3.66亿元。据媒体报道，国有房企获取政府补助的形式多样，除了常规的地价偿还、税收返还外，还有其他方式，如帮助提高就业率、支持绿色生态、绿色建设等名目。
2.2国有房地产企业的开发劣势
决策流程复杂，时间长。虽然自改革开放以来，国有企业业已实现政企分开，但与民营房地产企业相比，国有房企在市场化、发展机制方面仍出现了明显地滞后。例如某国有房企，原本一个非常平常的决策，需要分公司按照内部流程上报总部，相关的业务部门进行审批，然后再由分管领导进行批示，最后才能送达公司总经理，如果事情更为紧要的，还需要召开总经理办公会审议，甚至是董事会，中间的过程还包括各种部门研讨会和专家评审会。和民营企业的“一人说了算”不同，国有房企更注重的是风险控制、流程严格化，所以通常一个问题得到解决平均需要用时一个月。企业间的合作或兼并等工作就更为麻烦，因为涉及到国有资产等敏感问题，还需要国资委审批通过才可以操作，例如某国有房企和某民营企业商讨赴港上市，从方案立项到审批，过程中花费了近一年的时间，方案最终也没有得到落地，最后该民营企业实在是等不及国有房企的审批速度，自己在香港“借壳上市”。而国有房企也并没有对方案持否定态度，只是因为方案的实施牵涉到商业物业资产的剥离、规避国有房企赴港上市的限制等研究一直未找到切实可行的办法，该事件就能看出民营企业“扁平化”管理的优势。
和决策程序同样有问题的是国有房企的用人机制和考核激励机制。国有房企仍带有浓重地“铁饭碗”色彩，企业员工存在着“少做少错，不做不错”的无为之道，导致公司结构越来越臃肿，但是工作效率却越来越低，长期以来干部能上不能下，职工能进不能出。在薪酬分配方面也存在平均主义，公平原则失效等现象。例如某国有房企，新成立了商业地产部门，部门人员过多，商业地产方面的专业技术人员却没有几个，商业地产业务开展起来困难重重，也试着对外招聘，却由于固化的工资体系和用人机制，无法和其它房企相竞争，最后只能寄希望于公司内部培养。
3现有的商业地产盈利模式
按照国际惯例，商业地产的盈利模式大致可分为发展物业模式、投资物业模式和混合模式。发展物业模式又称持有物业，是指商业地产企业持有开发物业，进行整体经营，获取租金收入和增值收益。投资物业模式是指商业地产企业将项目建成出售，取得销售利润。投资物业+发展物业混合模式是指商业地产企业持有物业与投资物业并举，一方面开发出售高回报、高价值的商业项目，获得盈利率高增长，另一方面持有稀缺的商业物业，产生持续收入，提升净资产价值。
从开发周期、资产周转率、业绩可控性、投资回报率等指标来对比分析三种盈利模式，得到结论如下表所示，“投资开发模式”的平均开发周期最短，资产周转率最高，短期投资回报率最高，运营成本最低；“持有发展模式”的运营成本最高，平均开发周期最长，长期投资回报率最高；“投资开发+持有发展模式”的大部分指标都处于中位，但收益来源最多，业绩可控性最强。
三种盈利模式各种指标对比分析
考察指标三种盈利模式
投资开发模式持有发展模式投资开发+持有发展
平均开发周期最短最长中位
资产周转率最高最低中位
业绩可控性最低中位最高
投资回报率（短期）最高最低中位
投资回报率（长期）最低最高中位
收益来源种类最少中位最多
运营成本最低最高中位
经营能力依赖度最低最高中位
资料来源：东海证券研究所
4国有房地产开发企业的商业地产盈利模式建议
与成熟的商业地产开发公司不同的是，国有房地产开发企业更偏偏重于“以住宅为主，商业为辅”的发展模式，“快进快出，现金为王”的战略思想。国有房企既然没有办法避开商业地产的开发，不如主动迎头而上，在塑造和提升企业核心竞争力的过程中，结合自身的企业实力，扬长避短，确定合理的目标，制定行之有效的措施。在初期，国有房企通过对可售物业的销售实现阶段性利润及现金流入，并对持有型物业的开发经营进行初步探索。在中期，可通过对销售物业的销售回款、开发贷款和经营性物业抵押贷款力争实现项目的现金流基本平衡，以形成项目的滚动开发和商业地产的良性循环。在后期，通过境外上市或其它房地产金融工具拓展融资渠道，扩大资金规模和开发规模，最终实现销售和持有型物业并举的经营机制。
4.1追求现金流的同时，逐步增加持有商业物业
虽然业界一直强调商业地产应该持有经营，以长期的租金收益为主要利润，但现实情况是国有房地产企业的领导关注的是资产的保值和增值，追求的是合理利润和企业的稳定成长，上市公司还要实现股东利益最大化，还有任职期间的个人职务前途。特别是在住宅市场起伏波动的当下，不关注现金流的房地产企业是相当危险的。所以要用务实的眼光来看待商业地产，结合企业和市场情况，对商业项目进行整合分类，梳理分析出占用资源情况，货值及释放情况，明确不同项目的商业销售和持有比例。对商业各产品类型进行深入研究，搞清哪部分是实现现金流的，哪部分是实现物业增值的。对于临街商铺来说，全部销售比较容易实现，可是对于一个综合体项目来说，全部销售或者全部持有对于国有房企来说都是不可取的，第一，全部销售很难实现，即便实现了，后期也会引来麻烦不断，因为全部销售的物业后期经营将得不到保障，容易导致社会发生，直接影响开发企业的品牌形象。第二，全部自持只是个理想状态，对开发企业的资金要求太高，投入太大，回收周期过长，即便是像万达集团这样的商业地产龙头企业，在发展的初期也是将产权商铺全部进行销售，在保证了现金流之后逐步将产权商铺的经营权回收。根据现有的成功案例，建议国有房企可从被动持有开始，逐步增加商业物业的持有量，寻求城市综合体开发机会，逐步加大商业地产的投资力度，完善整个商业地产运营管理体系建设。在开发运营的过程中积累商业地产经验，并为将来的跨区域复制、跨产业经营打下坚实基础。
4.2整合多元产品线，挖掘细分市场
随着商业地产市场需求的日益细分，领先企业更加注重打造不同定位的产品线，推出特色鲜明的项目品牌，并通过品牌复制战略，快速实现跨区域拓展，占据主流商业地产市场。目前大多数企业基本围绕城市商业、区域商业、邻里商业三个层级划分产品系列，诸如华润置地的“万象城”、“五彩城”、“欢乐颂”系列产品。在商业地产快速发展的背景下，拥有系统化、专业化的产品线，更能精准锁定不同层次的目标群体，并通过规模效应获得更大收益。
4.3创新经营、拓宽融资渠道
随着万科、金地、招商、中粮相继在香港购买上市公司，相比于目前国内严厉的调控环境，内地房地产企业更倾向于在港上市。国有房企如能实现在港上市，将实现规模化发展：满足国有房企的业务发展需要，提升房企在行业的影响力，增加品牌附加值，拓宽融资渠道。财务上由减值计提转变为增值溢价，实现国际化管理，适应可持续发展要求。
5结论
国有房地产开发企业在加快城市建设步伐、改善居民居住环境方面起着重要的推动作用，但在商业地产开发板块却属于落后者。本文是基于对国有房地产企业和民营房地产企业的体制对比，结合商业地产开发的特点，探讨国有房企在开发商业地产物业时，应摒弃住宅开发的套路，谨慎看待商业地产开发，商业地产开发不是朝夕就能完成和快速周转的。只有降低预期和利润指标，全面平衡项目的资金成本，在务实的指导思想下，给予一定的耐心和信念，找准商业项目的定位。
参考文献：
1.大连万达商业地产股份有限公司.商业地产投资建设.清华大学出版社，2013
房地产商业模式篇2
关键词：商业房地产；运营管理模式；创新；应用
中图分类号：F293.31文献标识码：a
引言
我国虽然房地产发展的比较早，但是商业地产起步较晚，缺乏专业的人才和有效的运营管理模式，使得我国很多商业地产不具备长期的经济效益和核心竞争力。随着全球化的进程越来越快，国外成熟的商业地产管理模式对国内产生了很大的冲击，不少企业成功冲出了管理的围墙，获得了很大的成功，而运营管理模式的创新与应用也是目前我国商业地产面临的一个主要问题。
商业房地产运营的主要特点
运营的组织方式有所不同
房地产的运营管理不像工程建造与产品销售那样具体明确，它是无形的不可触的，主要是对人员的管理，属于服务范畴。制造业运营管理主要是对生产线、产品质量、生产成本、生产进度等进行控制，可以制定详细而具体的计划，实施起来更加具有可操作性。但是，商业房地产的运营管理则具有很大的变动，运营管理主要针对人而言，无法实现制定详细的计划并按步骤实施，运营的过程常常会因为投资商、经营者、消费者以及工作人员的随机性而产生变动，产生不同的运营结果。因此，我们不能将制造领域的那一套运营管理模式照搬照套到商业房地产的运营管理中来。
运营系统的设计方式有所不同
在传统的制造业中，产品和运营系统往往是分开设计的，因为，在制造业中一种商品可以用不同的生产系统来制造，但是在商业地产的运营管理中运营管理服务和提供系统必须要同时设计，因为提供系统是服务本身的一个重要组成部分，运营管理与生产消费是不可分割的，同时发生的。因此，商业地产的产品与运营的设计必须同时进行，不同的运营方式会形成不同的产品特点和服务特色。
客户在运营管理中起到的作用有所不同
传统的制造业生产流程是封闭的，产品出厂后才会与客户发生联系，而在商业地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，他们对商业地产的运营有着不可忽略的影响。如果客户对于运营管理有着消极作用就会干扰正常的管理工作，如果客户对于运营管理有着积极的作用就能够有效提高工作的服务效率，调整客户在运营管理中的角色也是商业房地产运营管理的重要任务。
员工在运营管理中扮演的角色不同
与制造业相比，员工在商业地产的运营管理中更加重要，因为商业地产的运营管理主要是人的管理，没有愉快的员工就没有愉快的顾客，也就没有一个高效的运行管理结果，因此，员工的表现对于运行效率、结果的影响极大，是决定商业房地产运营管理水平的重要因素。
商业房地产运营管理模式的创新
因地制宜，把握当地的人文历史环境
人文历史、自然环境是运营创新的源泉，每个地区都有自己独特的自然特征、文化底蕴与经济发展状况，商业地产尤其是大型的商业地产项目与一个城市的经济发展水平之间存在着正相关的互动关系。因此，在设计商业房地产的运营管理模式时要以当地的经济发展现状为基础，结合当地的历史与文化，将地区特色融入设计中，做到因地制宜。如上海新天地通过简单地组合将国际化的时尚元素与大上海的石库门的建筑外形相结合，建造出了一种上海特色的国际时尚。又如浙江的西湖天地，将传统的江南水乡浙式民居优美的园林景致融入国际化的时尚设计中，打造出了独特的娱乐休闲商业中心。武汉的楚河汉街将武汉特有的民国文化与欧式风情相融合，加以楚河汉界的概念，将历史、民族与世界融为一体，让商业建筑与城市建设相协调。政府部门也要加强对商业地产的审查，控制其资金投入不能超过城市经济能力，整体的商业地产风格要多元化，避免重复建设。
建立商业地产新型资金筹措模式
虽然我国的金融市场已经有所发展，但是商业融资的地产还是主要通过间接融资的方式进行，基金等金融机构在商业地产融资中没有发挥应有的作用。很多中小城市的城市开发对银行的依赖程度达到了90%以上，而全国城市建设对银行依赖的平均水平也高达70%，融资渠道的问题不解决，商业地产就很难获得突破性的发展。我们可以借鉴发达国家的成功经验，发展信托、基金成为商业房地产融资的主流渠道。让具有开发意向的房地产开发商与信托公司或者投资银行进行合作，直接在市场上募集资金，并聘请专门的人员对商业地产的资金募集工作进行具体的管理。
推动地产资本与商业资本的有效融合
在世界范围内，商业地产有两种主流开发模式，一种是欧美模式，将商业与地产进行分开发展，一个搞投资开发另一个搞后续经营，另一种就是以日本为主的亚洲模式，将二者有效融合，这样二者的资本可以互相渗透，形成更大的资本链，遇到风险可以相互扶持，有利于促进二者更好地发展。我们要采取哪种运营模式还有待探索，在近几年的运作中，有很多大型房地产公司成功地将零售行业引入房地产，这是一条非常有发展潜力的道路。
商业房地产运营管理模式的运用
1.统一运营管理模式
统一运营管理模式的关键性环节有市场、战略、策略、管理几个方面，任何项目的运营都必须从市场入手，而市场的情况又是千变万化的，对于市场信息了解的不及时，掌握的不到位必然影响调研分析的结果准确性，造成决策的失误。因此，企业必须要重视对市场的调研，为决策提供科学准确的依据。了解市场信息后，企业要根据自身的实力和特点确定服务产品的相关设计，要解决“我们要提供给顾客什么”和“怎样提供的问题”。一个房地产项目只有持续不断地向客户提供价值才能生存下去，而项目运营的有效保障就是各项有力的策略。通过策略的指导才能提供比竞争者更好的价值，让客户满意。统一运营管理模式具有很高的聚合力，采用这一类管理模式的大多是一些资金雄厚、实力强大的开发商，他们拥有很大一部分忠诚的投资者和经营者，具有一定的品牌效应，这种良性的效益也像滚雪球一样不断吸引新的商家进入，最典型的统一管理模式就是万达广场。强势的开发商，强势的投资者，强势的经营者，打造出优秀的商业项目，也使得商业项目的效益不断提升。这种运营管理模式需要庞大的资金、科学的管理系统和良好的运营模式，比较适合大型的商场。
与零售相结合的运营管理模式
将零售引入商业地产的运营管理是中国的独创，主要有零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种，各自经营是指商业运营由购买商铺各自进行运营，开发商不得再进行干预。这种运营模式比较适合商业街以及一些规模不大的商业地产，这种模式有利于开发商的资金周转，能够让他们获得比较高的售价收益并且在较短的时间内收回资金，但是这种经营模式容易出现混乱，各自为政，对于长期的发展以及整体的收益有一定的负面影响。由于很多店主缺乏一定的知识和长远的眼光，贪图短期的利益，使得整个商业街变成廉价的大排档，拉低商业街的层次，影响长期的发展。
总之，我国目前商业地产的经营管理模式多种多样，既有整体经营的大商场模式，也有零散销售各自为政的小商铺模式，我们要摸清中国的国情以及当前的市场趋势，引进国外先进的运营管理经验，利用金融市场、零售市场等多方力量，做到因地制宜，促进我国商业地产的健康发展。
参考文献
[1]王涵.商业房地产运营管理模式的创新及运用分析[J].山东大学.2007（09）
[2]韩亚东.我国商业地产经营模式应用研究[J].中国海洋大学.2008（06）
房地产商业模式篇3
关键词：房地产企业；成本管理模式；供应商管理模式
近年来，国际金融环境风云变幻，全球一体化的经济环境，影响着我国的房地产市场。同时，我国国家调控政策不断出台，房地产市场面临新的行业形势。所以，房地产企业需要创新企业管理，尤其是成本管理的有效开展，在降本增益的同时，提高企业进入市场的竞争力。房地产企业对开发产业链资源的全面整合，强化企业战略合作中的供应商管理，这势必强化企业的核心竞争力，提高房地产企业在市场竞争中的主动性和积极性。
一、关于供应商管理模式的概述
中国房地产行业的未来发展，深受整个经济走势的变化影响，且在电子商务迅速发展、企业开发规模不断扩张的背景下，若干传统的商业规则也发生了改变。对于当前的房地产企业，传统的开发成本控制模式已无法满足成本管理的需求。所以，房地产企业开始转变管理理念，逐步构建一种新的房地产开发成本模式——供应商管理模式。房地产供应商管理模式，是指在房地产开发经营的过程中，基于房地产行业的反馈信息流，将供应商、制造商、销售商及客户联系成为整体。这样一来，连成的整体可以在采购、生产及销售等方面，形成共同分担的格局，并且在最优服务的基础上，实现开发供应链的成本最小化。对于供应链中的企业而言，通过对资金流、信息流进行科学的协调控制，是有效的开发成本管理模式。
二、供应商管理模式在房地产企业开发成本管理中的应用
房地产行业作为我国经济结构的重要组成，是我国的支柱产业，也就是说，房地产行业的产业关联度越大，其涉及的产业链越长，那么形成的经济效力越明显，越能有力地推动国民经济的发展。房地产企业在房地产市场扮演着竞争主体的角色，是产业链中的重要环节。当前，我国房地产行业竞争激烈，房地产企业应该尽快地针对自身特点，整合企业内外资源，强化在开放过程中商业运行成本的有力控制，这样才能强化企业在市场中的竞争力，获取市场竞争的主动权。那么，在房地产企业的具体经营活动中，企业可以基于自身的优势，在合作供应商的选择上做到科学合理，进而在开发营销环节形成全覆盖的供应链。对于供应链中的这些供应商，有设计单位、建筑承包商、专业咨询机构等。房地产企业与供应商形成具有战略价值的合作关系，有助于企业将非核心的若干项目分包出去，并依托有效的信息资源及专业的指导力量，对房地产开发中可能出现的市场风险进行科学有效的规避与抵御。同时，在房地产开发的过程中，降低开发供应链的成本，有助于提高合作各方的经济效益，进而强化战略合作的深入开展。
不过，房地产企业在实际的开发经营中，一体化供应链中的各法人企业处于独立经营的状态，这样一来，不可避免的会出现一些利益分配的冲突。所以，在供应链的构建过程中，需要以房地产企业管理为核心，形成供应商的管理模式，也就是说，设计单位、建筑承包商、专业咨询机构等的关系构建，需要以房地产企业为核心，形成良性的战略合作。这样，有助于实现对各供应商的有效管理及协调，确保房地产企业在成本管理上，实现最低成本的控制。
三、当前房地产企业实施供应商管理模式可能存在的若干问题
1.一些房地产企业对于成本管理缺乏正确的认识，致使成本管理由企业成本管理部门单一承担，缺乏企业全员管理的意识。而从实际而言，房地产企业的成本管理涉及到企业内部的各个部门，强调各部门间的协调合作，共同开发活动。所以，这种片面的管理意识，造成企业成本管理不到位的问题。
2.一些房地产企业在市场竞争方面，缺乏竞争的主动性和积极性，致使企业的资源利用率低，在战略合作上缺乏长期的战略规划。在新的房地产市场，房地产企业更需要具备新的管理理念，强调实有及虚拟资源的全面管理与运用。这样，可以强化房地产企业在资源管理上的延展，实现整个开发供应链的全面延伸。对于这点，是房地产企业实施供应商管理模式的先决条件。
3.房地产企业构建供应商管理模式，需要依托完善的企业信息技术体系。但对于信息技术体系中的电子商务系统、供应商管理系统等，都需要较大资金的投入，且投入的短期效益不明显。所以，当前多数的房地产球企业尚未构建完善的信息技术体系，这就致使企业开发成本管理中的供应商管理模式存在问题，实际的预期效果难以有效实现。
四、结束语
从实际而言，房地产企业构建供应商管理模式，是企业开发成本管理的发展方向。一方面，供应商管理模式的构建，不仅需要规范的市场环境，而且需要房地产企业构建完善的技术体系，这是实现供应商管理的基础条件；另一方面，房地产企业需要提高管理，构建高素质的企业管理人才，这是确保企业供应商管理模式正常运行的有力保障。
参考文献：
[1]张小文：浅析中国房地开发产企业成本管理模式的创新[J].科协论坛，2007（05）.
[2]李淑华：基于供应链管理视角的房地产企业的成本控制研究[J].南昌教育学院学报，2011（06）.
房地产商业模式篇4
关键词:商业房地产模式项目特征分析
伴随着我国社会经济的高速发展，商业房地产作为房地产开发殊的一类，近年来日益受到人们的关注，不少房地产开发企业由传统的住宅项目转向商业房地产项目的开发，以期能获得高额的投资效益，商业房地产产项目之间的竞争也日益激烈，政府部门也认识到商业地产项目多城市发展的带动作用，不断采取措施推动商贸物流、基础设施建设，文章首先介绍了商业房地产的概念以及常见的几种开发模式，探讨了商业地产开发的主要特征。
一商业房地产的定义
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。
二、商业房地产的三种模式
第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万科”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。第二类我们叫做百货公司模式，谈到百货公司模式，目前在国内游代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。第三类我们叫做是精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”，它这种主要干什么呢？主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像我们一样，我卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是我的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。
三、商业房地产开发项目主要特征目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中，商业房地产项目主要指零售批发商业，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中，人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大，除零售批发商业房地产外，还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分，本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者，即以狭义商业为基础，主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发，与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外，以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。1、顾客构成的双重性商业房地产开发项目与其它房地产开发项目的显著区别之一就是其顾客构成包括两个层次：第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户，这个层次的顾客是开发商的直接顾客；第二层次是前来商业区购物的终端消费者，这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中，还存在这么一种情况，前来购买商业用房的是投资者，而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力，先期购买产权，然后转租给经营商户，立足长期稳定的回报，或者见机抛售，获取收益。这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说，第一层次的经营商户(业务市场)固然重要，毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户，但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场)，因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为，进而影响项目收益。此外，开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意，若投资者过度，将不利于项目长远运营。2、选址分析的渐进性所有房地产开发项目都存在项目区位的分析与选择，包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说，尤其要重视这项工作，并需按层次进行渐进分析。商业房地产开发项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异，从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据，在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次，这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况，包括消费需求和消费能力，对项目发展影响巨大。一个城市或地区选定后，就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时，店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时，店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定，就无法更改，若项目所在位置无法吸引足够多的消费者，经营商户自然就不会前来承租或购买物业，也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。
3、定位规划的多方需求与整体性对于商业房地产开发项目来说，潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体，另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构，既有外资、国资，也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异，相应对物业的需求呈个性化。同时，商业房地产项目还要面对广大的终端消费者，这一层次的顾客结构更加复杂。因此，若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有，项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行，也可称之为定制)，项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向，项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。
4、经营方式的多样性不同于住宅等主要采用开发销售的模式，商业房地产项目采用的经营方式更为多样，在出售和出租两种基本模式基础上，包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式，另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上，大中型商业房地产项目很少采用直接销售，而以混合型运营居多。此外，项目是由开发商投资建设，租售的对象可以是直接经营的商户，也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者，这里面的经营方式又有很大的灵活性。经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益，还是通过出售获得一次性回报，以及各经营方式如何有机组合，需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外，拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。5、资产经营的长效性商业房地产开发项目建成后，不再仅有物业管理，更多的是一种资产的经营。对于开发商来说，住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束)，而商业房地产项目具有长期经营的市场需求，既可以通过出售获利，还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报，在长期经营中实现资产增值。商业物业的经营管理搞好了，可以满足企业在多方面的发展需求，如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等，并能以此固定资产作为更多机会发展的基础，形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势，也正基于此，项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕，取得一定的经济收益，还体现在所定位商业的运营成功。
房地产商业模式篇5
商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式，因此北京商业地产属于房产。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题。
（来源：文章屋网http://www.wzu.com）
房地产商业模式篇6
做地产基金不能依赖开发商
“我见证了中国房地产行业的发展过程，一直希望有个渠道彻底改变行业现状。直到2005年接触到房地产基金时，我觉得找到了改变的力量。”闫宗成说。
自2005年以来，闫宗成一直从事房地产金融方面的工作，包括信托、房地产基金等。2010年，他与天津渤海金石投资基金发起人、嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥等人成立了裕元资本。一路走来，他经历了不少挫折，经常是“希望而至，失望而归”。
“房地产商不看重一个Gp（普通合伙人）的能力及专业性，在他们眼里，房地产基金就是帮助项目融资。因此一旦融到钱，你就必须出局。”闫宗成曾尝试与开发商一起成立子基金，如和中建集团合作成立地产基金，不过每次合作都让他倍感失望。“国家调控时，地产商的资金一紧张就会找你做基金，但宏观形势好转后，他们就立马‘闪人’”。
不过，几次碰壁并没有消磨闫宗成做房地产基金的梦想，他逐步意识到和房地产开发商合作成立房地产基金并不是长久之计。虽然目前在房地产行业的上百只房地产基金中，由各大房地产开发商成立的房地产基金占一半以上，但其始终坚信“正规、专业的房地产基金将成为市场的主流，将代表着房地产投资模式的先进发展方向”。
为有“性格和味道”的钱打工
2006年，我国《合伙企业法》修改并颁布后，闫宗成再次开始了房地产基金的尝试。“房地产行业是有投资机会的，只是渠道出了些问题。从现在的高利贷现象，我们看到有20%~30%的钱流向了房地产行业，这说明还是有人看好房地产行业，但需要正确的引导”。
在闫宗成看来，民间资本以新型金融业态参与房地产资本市场已成为重要趋势，投资形式正逐步从需求端转向供应端，如购买房地产信托产品、地产私募基金和投资ReitS等。
募资渠道缺乏、投资人群体不成熟等因素，给中国房地产私募基金行业戴上了“镣铐”。募集中间环节佣金的不规范、缺乏标准也提高了资金的使用成本。他认为，在引导民间资本高效率对接地产项目、倡导专业化之路方面需要予以强有力的推进，同时国企和上市公司等大机构的资金进入房地产私募基金，也需要一个公正公开且监管透明的平台。
2007年，闫宗成以发起人及管理人的身份涉足房地产私募基金。“当时，用有限合伙的方式，由几个人来管理，不想让其他出资人干预太多。”为成为真正的Gp，闫宗成还做了各种努力，如设立双重架构，在基金之上成立了一个投资公司，全部Lp（有限合伙人）认购份额成为股东，然后再注册一个有限合伙企业，让股东身兼Lp身份，避免Lp过度干涉企业内部事务。
但即使这样，Lp们还是不太放心，隔三差五要到工地上看一看。“他们看你的眼神，和老板看打工仔的眼神一模一样。”闫宗成总结道，“即使自己是在为钱打工，钱也真的是有性格和味道的。”
以联盟寻求长远发展
平时很喜欢看书的闫宗成借用了狄更斯《双城记》的名言—“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代”来形容房地产基金的发展。发起房地产基金联盟成为其对自我发展路径的选择以及对专业、独立的追求之路。在他的倡议之下，全国房地产投资基金联盟于2011年8月26日正式成立，闫宗成当选为联盟的秘书长。
系统、高效、合理成本的资金募集渠道是私募地产基金全行业急待解决的问题。闫宗成表示，联盟的意义之一正在于引导民间资本有效合法介入，吸引银行高净值客户等积极参与，在规模及效率上对现有的募集方式予以根本的提升。“唤醒更多的Lp和Gp，寻求自我发展路径，从而代表最广大房地产投资人的根本利益。”
业内普遍认为，2010年可称为地产基金元年。从2011年起，房地产基金进一步提速发力，同时很多问题也开始显现。
“2012年是金融资本、实力集团介入以及中小开发商和专项基金并存发展的春秋战国时期。”闫宗成表示，其倡导的房地产基金，房地产开发商可成为Lp，但具体到基金的管理、运营和投资，则由决策委员会做决定，以促使Gp更独立专业。通过发展，在2013年可能会出现分化及矛盾显现；2014年将出现强势品牌企业，成功案例也日趋增多。
“去浊扬清，规范行业发展路径”，这是房地产基金及基金联盟的宗旨，希望以此推动房地产行业逐步“阳光化”，引导投资者以更成熟的心态，更理智地选择房地产基金产品。闫宗成认为，房地产基金本身改变的往往是一个开发商的现状，但如果是房地产基金联盟，则可能会改变整个行业的现状。
据闫宗成透露，全国房地产基金联盟并无官方背景，更类似于FoF（基金中的基金）。在今后的发展中，该联盟将设立以联盟基金管理为形式的基金总部和基金联盟商，通过联盟总部提供基金管理公司股权投资、资金募集、人才培训、管理机制等方面的支持及综合服务解决方案，从而形成品牌系列基金。
“铁三角”构建新模式
三角形是最稳定的结构—如果把房地产比作第一个顶点，金融比作第二个顶点，商业资本比作第三个顶点，那么三者共同构建的“铁三角”将打造出一个稳固的房地产金融商业模式。闫宗成进一步解释，在商业资本这方面，可能会策划主题投资类的房地产基金，针对休闲娱乐类地产进行市场细分，从而寻找新的“蓝海”。
国外房地产行业是划归到金融行业中的，因此商业地产从金融属性上分析更贴切于房地产基金。
“商业购物中心往往是商业和产业的结合并把金融和产业完美地结合在一起。”闫宗成认为，商业地产离不开休闲、娱乐、体验等要素，如果商业地产和金融资本结合起来，那将赋予一个城市腾飞的翅膀。
近年来，由房地产开发商发起设立的基金成为了房地产基金市场中的主流，但此类模式中发起人和管理人都是房地产开发商，投资的对象也是自己的项目。对此，他认为，目前的房地产基金大多采用了债权退出的模式，从长远来看并非最佳模式。在近似于“存贷利息差”的债权退出模式下，投资人往往会有些“急吼吼”。
房地产商业模式篇7
关键词：商品房；预售资金；监管模式；立法构想
中图分类号：F2
文献标识码：a
文章编号：1672-3198（2013）14-0015-02
2012年8月，一条住建部正在研究“取消商品房预售制”的消息在网上盛传，一场关于商品房预售制存废的争论在网络上愈演愈烈，我国商品房预售制度再掀存废之争。
笔者认为，在房地产建设资金紧缺的情况下，取消商品房预售制度是不明智的，预售制度应完善而非废除。商品房预售资金的收取和使用是商品房预售的重要环节，预售资金是预售制度设立的最重要基础和存在的最基本条件，故预售资金监管问题是整个预售制度需要解决的最主要问题。本文以商品房预售制度再掀存废之争为切入点，深入研究我国的商品房预售资金监管现状、我国香港地区及美国商品房预售资金监管模式对我国的启示，并为完善我国商品房预售资金监管模式提出构想。
1我国商品房预售资金监管模式现状分析
商品房预售制度在我国发展的二十几年来，实践中已经形成了政府监管模式、银行监管模式、银行监管加监理公司监管模式、担保公司加银行监管模式等几种监管模式。
1.1政府监管模式——以广州市为例
政府监管模式即以房地产交易管理部门作为监管机构进行预售资金监管的模式。广州采用此种监管模式，具体监管模式是：由销售预售房的开发商、资金监管小组和为预售资金设有独立账户的银行等三方签订有关监管预售资金协议书，以明确各方所享有的权利和承担的职责。开发商预售商品房所得的款项要全部存入该独立账户，开发商对于预售资金的每项支出都要接受国土房管局和银行的监控。
政府监管模式中因政府具有行政权力而对开发商具有一定的行政约束力，但政府监管部门在监管过程中可能利用行政权力干预项目建设的正常运作，并可能引起寻租和腐败；政府监管部门缺乏专业的监管队伍，使监管在多数情况下流于形式；另外政府部门难以落实因监管不当而产生的监管责任等。
1.2商业银行监管模式——以南京市为例
所谓的商业银行进行监管的模式，事实上是由开发企业委托商业银行进行监管。南京市2008年制定实施的《南京市商品房预售款监管办法》第五条明确规定了此种监管模式。
银行作为金融机构，对商品房预售资金进行监管具有专业优势，可优化监管环节，提高监管效率；同时监管主体与行政主体分离，可有效避免行政权力对房地产市场的过分干预和权力寻租，又可避免政府因监管不力承担经济赔偿责任。然而银行监管模式有其固有的缺陷：商业银行不具有监管的公正中立性。开发商通常选择与其长期业务往来的商业银行合作，银行势必会为利益而放宽监管环境；商业银行缺乏对工程进度和质量进行监督的专业人员；银行与开发商签订的监管协议缺乏规范性和约束力。因此，银行监管模式并非最佳监管模式选择。
1.3银行监管加监理公司监管模式——以重庆市为例
此种监管模式是以工程监理机构和银行共同作为监管主体，并共同与房地产开发商签订三方预售资金监管协议。重庆市采用这种监管模式，预售款由预售人委托设立预售款专用账户的商业银行代为收取，代收预售款的商业银行有监督预售款的义务。预售款专款专用，由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实施进度，书面通知代收预售款的银行向预售人划款。未经工程监理机构书面通知，代收预售款的银行不得直接向预售人划款。
监理公司对工程的进展有准确、专业的了解与判断，这就不需要再雇佣专业人士或者委托专业机构进行审核，节省了一部分监管成本。但实践中也存在不足之处：监理公司大多是开发商通过招标确定的，受雇于也受制于开发商，其中立公正的地位难以保障；监理公司的风险抵抗能力和责任承担能力不足。
银行加监理公司监管预售资金，综合了银行监管与监理公司监管的优势，但其共同缺陷，使此种监管模式仍有制度弱点。
1.4银行监管加担保公司监管模式——以济南市为例
此种监管模式是银行与担保公司作为共同监管主体，与开发商签订三方协议明确三方的权利、义务和责任对预售资金进行监管。济南于2005年在全国首次引入银行监管加担保公司监管模式。商品房预售资金的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施。引入担保公司作为监管主体，有其特有的优势：担保公司的担保责任与开发商违约使用预售资金之间的利益对抗使得担保公司的监管更具有力度，从而减小了购房者的风险；担保公司一般是房屋置业担保公司，此种专业的担保公司配备了建筑、金融、经济知识的专业人员，不须外聘专业人员就可以对工程的施工进度和预售款的流向进行有效评估，减少了监管成本。但担保公司与监理公司类似，受雇于同时也受制于开发商，责任承担能力弱等也会在一定程度上损害购房人的利益。
2我国香港地区及国外商品房预售资金监管模式对我国的启示
2.1香港地区律师行监管模式
香港对预售款和定金的监管程度非常严格，采用律师行监管模式。开发商与购房人签订房屋买卖合同时，购房人可支付全款或10%至30%的定金，这些款项交给开发商的代表律师行代为托管而非交给开发商。律师行必须在银行开立独立账户存入款项而不可与自身账户或其他账户混淆，更不可未经批准擅自调动或使用该款项。
笔者认为，香港的商品房预售资金律师行监管模式可以有效防止开发商滥用预售资金，保障购房人的合法权利的同时也维护了为购房人提供贷款的银行的合法权益。但目前来看，我国大陆地区律师行业发展不够健全，律师专业水平有待提高，行业队伍有待壮大，仅可在一定程度上借鉴香港的律师行监管制度。但未来我国大陆律师行业发展成熟后，该种监管模式不失为一种较佳选择。
2.2美国商品房公证托管制度
美国的商品房预售制度发展到今天已经有五十多年的历史。公证托管制度是不动产交易的保障制度。公证托管制度是指通过中立第三方暂时托管价款、契据、文件各项单据、检查报告，计算当事人所应付的各项税款、保险费。有时也会按照要求完成所有权调查、他项权清查等任务，待契约所应当完成的各项条件达成后，将价款与契据分别交给买卖双方的一项不动产交易办法。
在美国，根据法律规定，房屋竣工之前，开发商不可与购房人签订正式的房屋买卖合同，而是签订意向书性质的“商品房预定协议书”。协议书中规定有意购房者先向开发商支付一定数额的定金，而这个定金不能直接交由开发商保存或变相保存，必须要交中立的第三方存放，该第三方必须是依法取得执照的律师事务所、房地产经纪人、保险公司或者其账户正支付提供担保的机构。开发商预售房屋时，预售量达到一半以上才能拿到银行贷款，正式开始工程建设，而房屋竣工完成交付后，开发商才能取得购房人交付的预售资金。
笔者认为，美国的公证托管制度从根本上断开了开发商与预售资金的接触，从而断绝了开发商对预售资金滥用的可能性，这对我国借鉴美国建立商品房预售资金中立第三方托管制度有一定的启发意义。但目前来看，我国房地产开发资金需求量大，开发周期长，房地产商自有资金短缺，因而预售资金成为开发商短期内融资并加快资金回笼，提高资本利用率的主要方式。因此目前实现美国式的公证托管制度仍不符合房地产市场的现状。但可考虑在经济发展到一定水平时采用此种公证托管制度。
3完善我国商品房预售资金监管模式的思考
3.1完善商品房预售资金监管的相关立法
如上所述，我国现有的几种商品房预售资金监管模式各有利弊，发达国家和地区的监管模式对我国有一定的借鉴意义，但是建立一套完备的预售资金监管模式仍需要从我国自身的国情和市场经济发展程度出发。立法是制度建设的根基，我国商品房预售资金监管制度存在的诸多问题中，缺乏全国性统一立法是最根本的。同时，法律位阶和效力问题也应受到足够重视。笔者在分析我国相关立法现状和总结借鉴国外相关制度的基础上提出以下立法构想：首先，制定和完善相关法律。应在现有的《城市房地产管理法》中明确并具体规定商品房预售资金监管制度。且可以考虑以立法的形式具体规定对商品房预售资金的全程监管，在具体监管流程中重点监管预售资金的存入与取出环节。其次，制定相关行政法规。由国务院按照有关法律的规定制定相关的行政法规，在全国范围内统一具体监管办法，提高预售资金监管的法律法规效力位阶。最后，完善部门规章和地方性立法。《城市收费预售管理办法》专门以章节的形式具体规定预售资金的监管办法，避免授权不当的立法乱象，并提高商品房预售资金监管的法律效力。地方性立法应在上位法基础上，结合地方的实际，具体规定并细化监管办法，但不得与全国性的统一立法相违背。
3.2确立政府监督下的双层监管主体
通过对国内监管主体的考察和评价，我们发现单一主体的监管无法达到全面而高效的监管效果，而现有的多主体监管模式也问题百出。结合发达国家和地区的先进经验，笔者认为，商品房预售资金监管主体应当同时具备以下几个条件：
（1）监管主体应具有中立公正性。监管主体应不牵涉任何利益，以中立客观的第三人身份对预售资金进行监管。这样才能防止监管主体因与开发商有利益牵连而放宽监管环境，公正地维护购房人的合法权益。我国可以尝试由相关行业协会通过随机遴选来确定监理公司、担保公司。
（2）监管主体应具有专业的工程监管能力和金融知识水平。项目工程的监管是预售资金监管的关键环节，要求监管主体具备专业的评估知识和执行能力，监管过程中应当有懂得建筑知识的监管主体（房地产方面的担保公司一般都配备专业人才），还应当有精通金融知识并且能有效控制和监督资金流入的主体（银行无疑在这一点上是最佳选择）。精通建筑知识的主体通过准确把握工程的进度才能有效调动预售金拨付以防止开发商违规挪用和抽逃资金，保证预售金如实运用到工程建设中去。
（3）监管主体应具有一定的抗风险能力和责任承担能力。根据权责相统一的法律原则，当监管主体因监管不当给购房者造成损失时，应当承担相应的损害赔偿责任。这就要求监管主体拥有独立充分的资金，以提高自身抗风险能力和责任承担能力。目前我国的监理公司、担保公司的资金与房地产开发项目资金相比九牛一毛，因此可以考虑要求准入企业联合对预售资金进行监管，增加监管主体的抗风险能力和赔付能力。另外，为提高监管主体的抗风险能力和赔付能力，可以考虑将其监管项目纳入保险体系。
（4）监管主体应具有权威性和约束力。监管主体掌握一定的公权力，可以对被监管主体实施强制力并对其他监管主体统筹协调并督查其他监管主体的监管行为。此时，政府部门中的房地产主管部门无疑是最佳选择。房地产主管部门不干涉其他监管主体的日常监管，并对其日常监管进行定期或不定期的督查，当被监管对象有滥用预售资金行为或者其他监管主体与被监管对象串通挪用被监管资金时，房地产主管部门可以发挥其行政权力的作用，对其进行强制监管。
通过对监管主体应具备的条件的分析，我们应采用多元监管主体对预售资金进行监管。笔者认为，可以将监管主体纵向划分为两层，进行双层监管，即由银行、监理公司、担保公司等监管主体相互配合进行基本监管，政府部门在此基础上对被监管主体和基本监管主体进行监管。这样基本监管主体在日常监管中可以保证预售资金监管的质量和效率，当其监管不力时，政府部门的介入可以强化监管的力度。
3.3明确监管法律责任
我国没有相关的法律法规来明确监管主体的法律责任，有权无责必然会造成监管懈怠的后果，因此，我们需要明确监管主体的法律责任问题。监管主体因自身工作失误或其他错误、疏忽造成资金错误拨付的，应当承担赔偿损失的民事责任；违反法律或者监管协议的约定擅自使用骗取预售资金造成房地产开发商损失的，应当首先承担民事赔偿责任，情节严重的还应承担行政责任；监管主体与开发商恶意串通造成资金的错误使用而损害购房者利益的，监管主体与开发商应承担连带的民事赔偿责任，同时监管主体也应承担相应的行政责任，情节严重造成严重后果的，还应承担相应的刑事责任。具体的责任承担应有相应的法律法规作出明确的规定。
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房地产商业模式篇8
2012年11月11日购物狂欢节，中国电子商务出现了爆棚式发展：阿里巴巴宣称支付宝总销售额达到191亿元，其中天猫132亿元，淘宝59亿元。
这个神奇的数字又将电商的魅力提升到另一个高度，使得早在2011年开始试水电商的房地产商们觉得当初的决定是正确的。当传统营销渠道已经无法满足房地产销售的需求时，被称为当下最时尚的销售方式
房产电商已经潜移默化地准备与传统销售模式分庭抗礼了。
房产商涉足电商，成绩和前景到底如何呢？日前，易居电商数据称，易居电商已覆盖城市21个，累计交易金额逾270亿元，成绩斐然。而从加入电商的房企来看，绿城、万科、招商、SoHo中国等纷纷涉足，就连中国最大的商业地产公司万达集团董事长王健林都动了心，有消息称，万达集团旗下电子商务公司近期就要挂牌。此外，淘宝、京东商城也以看似不经意的方式参与其中。
如今几乎人人都认为电商前景无限好，但至少到目前为止，各方都还是摸着石头过河。地产商、第三方平台、电商行业大佬，每一方都在盘算着自己的玩法。
现状：开发商参与为赚吆喝
事实上，房地产涉足电商早已不能算作新鲜事，从2011年开始，继SoHo中国首试网上卖房，在首家房产电商平台“易居购房网”进行了8次拍卖累计交易额达4亿元之后，富力、世茂、万通、新世界等品牌开发商均已挺进电子商务平台。在限购背景下，传统的房产销售形式开始尝试与电商结合，但无论开发企业还是购房者，房地产市场买卖双方对此均抱着“试水”心态。
从现有的房地产电商的表现形式来看，线上的相关内容以团购和竞拍为主要方式。
一般来说，开发商会与多家网站的电商平台进行合作，所给出的优惠幅度类似。房源方面，主要为刚需房，豪宅类项目少之又少。上海中江房地产发展有限公司总经理张建豫向记者坦言，其所负责的“国信世纪海景”项目虽然与电商平台合作，也只是想赚个吆喝，并未指望会促成成交，“豪宅项目不可能不到现场看房体验，就能够通过网拍这种形式成交，因为涉及金额较大，而且用户体验度不高。”
俊发地产Ceo赵彬也认为买房是一种体验式过程，每个房子的朝向、格局、区位因素都各有不同，消费者不可能像在淘宝上买其他商品那样，可以按照价格、款式、型号来进行搜索。还有某刚需楼盘置业顾问表示，参与电商的目的在于为楼盘宣传与造势，吸引更多客群到访，而最终的成交点仍在售楼部。
据了解，开发商参与电商合作的方式基本有两种，一种是由开发商直接承担专题页面的制作以及推广费，另一种是由电商网站抽取成交佣金，如果真正成交，购房者交纳的部分意向金直接留存在网站，以作为广告费用。一般情况，大多数开发企业会选择不用付出多余成本的第二种合作模式。而对于“零元起拍”这种靠拼网速、拼手气的方式，很容易让购房者抱着玩玩的心态进入，一旦交易中的任何一个环节出现问题，都可能导致意向购房者的中途放弃。
模式：各显神通
整个房地产电商产业链主要由三方构成：开发商与二手房东、房产电商平台加线下服务、购房者。在房产电商交易中，房产电商平台解决的是开发商或行、中介公司与用户之间的信息交换和初步交易意向的达成，实现房产信息的公开透明和精准营销的目的。因此处于房产交易最上游的开发商或者中游的行、中介公司，都会是房产电商的客户，都可以借助房产电商平台，实现精准定位用户，促成交易。
据了解，当下主要房产网站电商平台有乐居、搜房、搜狐焦点，主要电子商务平台如京东、淘宝都建设了房产电商平台。从目前的发展形势来看，房产电商渠道已经初步建成并获得了一定的发展。以eJU为例，其总体的平台下分新浪门户、乐居、百度乐居、新浪微博等资源，拥有独立的电商运作团队，线下则拥有行、中介等进行整合服务，其他电商平台模式虽各有特色，但可谓“百变不离其宗”。通常的住宅项目会选择与此种类型的电商平台进行网上的竞拍或者团购，这是一般模式。
商业地产或许有些不同，王健林所提出的电商模式很有意思。根据万达的规划，要把旗下商业地产、酒店、电影院线、连锁百货、旅游度假五大主营业务整合打包，打造“线上商业综合体”。王健林称，万达要做的电子商务要求线上、线下资源相结合，形成独特的模式。在放出豪言壮志的同时，万达已经开始着手招兵买马，进行相关电商团队的组建。据透露，王健林概念中的“线上商业综合体”，其百货业务将与银泰网类似，聘请单独团队进行独立B2C运作；而旅游及酒店将模仿艺龙、携程模式；电影院线和商业地产两项产业如何布局，尚不清楚。银泰网的优势在于银泰集团的会员资料，而携程扮演中介，主要服务是订酒店客房、订机票，发展会员让散客享受团购价格。这种模式一方面发展会员卡用户“圈地”，另一方面借助庞大的用户群向酒店、航空公司等索取折扣，赚取佣金，反过来吸引更多的用户群，形成一个良性循环。
绿城中国的电商也有自己的特色，主要针对建材开展电商业务，这样的尝试万科也曾经有过。2012年绿城集团宣布，旗下绿城商城正式上线，面向国内中小开发商销售精装修用品。绿城集团方面表示，将利用多年积累的房产项目营造经验，以及对工程材料的深刻了解，整合优化资源，开创“网络商城+实体体验”的材料采购新模式，搭建线上线下物资整合一站式应用平台，全力打造绿城电商。在价格方面，绿城集团曾宣称“所售商品追求全国同期最低价”，绿城与130多家装饰装修用品厂家建立了合作关系，以最低的价格提供所有产品，绿城商城的会员，通过密钥可以看到最低采购价。绿城电商目前采用的是B2B、o2o的模式，未来触角可能会伸向B2C。
出路：线上线下的无缝对接
当前，各个房地产电商平台和开发商正准备利用电商发展的契机，在这个领域内划定疆域，抢占资源与先机。但不同于传统电子商务解决信息流、资金流和物流这三个问题，房产电商应同时具备解决信息流、资金流和服务流的能力。简单的说，线上引流、平台转化、线上线下整合服务的能力将构成各电商平台的核心竞争力。
从房产电商平台角度来看，当下的模式可能过为单一。有调查显示，虽然房地产电商已经被众多购房者熟悉，但是有九成以上的客群明确表示不会选择通过网络完成房屋交易。事实上，由于房产是不动产，且具有商品标准化低和交易金额巨大等特征，使得房产在现阶段很难在线完成所有交易环节。在电商平台上，用户能完成选房、订房和支付订金等步骤，但还需要看房、签订合同、交付房款等线下服务支撑才能完成整个交易流程。因此，对于电商平台来说，要完成一项交易，必须联合线上和线下资源及服务，o2o模式将是长期主流模式。
房地产商业模式篇9
眼下，正是楼市的“金九银十”销售旺季，而今年的销售旺季不仅不再，甚至与去年相比还要低迷。因此，一些房企开始探索的新方向，将目光投向互联网领域，业内人士据此指出，互联网与传统地产行业的结合蕴含着巨大的商业机会，借互联网大数据技术优势来改造和升级传统地产项目，无论对房地产还是互联网公司来说，都是一个潜力巨大的蓝海市场，而且，对购房者也能带来利好。
跨界融资，旨在帮助购房者筹集首付
“将互联网金融引入整个房产各个环节，对购房者肯定能带来利好。”这是一家房企的营销经理在接受笔者采访时的介绍。他说，好房贷本身就是基于“互联网+房地产+金融”模式下的跨界融资，旨在帮助购房者筹集首付。比如，此次平安好房贷采取从首付切入，通过贴息特惠，最优惠可做到有抵押贷款一年0息、无抵押贷款三年0息，购房者从中可以得到很多实惠。同样，开发商也会得益于互联网金融的“跨界捞鱼”，因为好房贷同时还会向企业端(B端)开发商提供过桥贷款等金融支持。但也有多位分析人士表示，目前房企与互联网公司的合作仍处于“皮毛”阶段，双方的合作仅仅停留在“量”的合作上，尚未有进一步“质”上的探索，至于对消费者的利好、使房企受益，是不是言之过早了些。
房企的老总们却不这样认为。他们信心满满地说，像推出互联网金融产品的“好房贷”，就已经与绿地、世贸等开发商合作向购房者提供一揽子金融解决方案，最高为购房者实现0息首付贷款，高达房产净值70%的抵押率。而搜狐集团旗下互联网金融平台刚刚上线的“搜易贷”，同样也选择押宝在“首付”这一切入点上。借助搜狐焦点网的房产资源，搜易贷建构起购房人与投资人之间的平台。在当前的市场环境中，如果开发商直接大幅降价销售，会遭遇其他一些风险。然而，与开发商简单的通过降价销售策略不同，选择以贴息的形式在贷款上给买房人优惠，不仅可以起到刺激销售的效果，也可以提升客户的购买力。
一位互联网金融业内人士表示，将引入理财产品、货币基金、小贷、p2p等多种金融工具，从购房三阶段贯穿房产的金融需求：买房置业的准备金阶段，解决流动资金收益问题；首付阶段，解决首付资金不足；按揭阶段，帮助开发商解决按揭款回笼晚的问题，这就是帮开发商和购房者解决资金难题，利好并不是说让消费者能省多少钱，帮助他们解决首付问题，在利息上有所降低，这就是让购房者满意的利好。
勇于创新，让互联网思维成为行业所需
事实上，互联网思维是近期被房地产企业频繁提及的一个概念，除此之外，还有汽车行业、餐饮外卖市场等，而很多传统行业也确实已经被互联网思维所颠覆。淘宝的出现改变了国人购物的模式，给传统的商业地产以很大冲击；微信改变了人们的通信模式，传统电信服务商的短信业务大幅下降；余额宝的出现改变了很多普通人的理财模式，传统金融业感受到了危机。为此，业内人士表示，房地产市场将逐步进入健康发展的阶段，行政手段的逐渐退出使市场越来越成为主导力量。房地产已经引入了互联网思维，整个行业也应该转变到以产品和服务为核心上来，这样的颠覆和创新，才是整个行业所需要的，而且也是房地产行业未来发展的一个方向。
互联网思维到底是什么？现在还没有明确而统一的定义，但从已经成功运用互联网思维的企业可以看出，一方面要以用户的思维作为企业和产品的核心，不断提高产品的用户参与感和用户体验感。另一方面，企业以大数据的思维明确产品的市场定位、企业竞争优势以及最终的决策。这或许就是互联网思维比较重要的两个特点，房地产企业能否在经营中很好地运用这两点就成为了关键。所以，房地产企业不仅要勇于创新，还要善于借鉴，运用“跨界”的力量给消费者带来更多的实惠，同时也促使房地产业实现新的转机。
现在，一种由企业主导的房产定制模式逐渐兴起，这种模式更接近于互联网思维在房地产企业的应用。在这种模式中，单位团体客户在拿地阶段就已经进入项目，相当于成为项目合作方，房地产企业再通过与单位员工以合法的众筹模式获得资金，这样不但规避了法律风险，还降低了开发商的融资成本。同时，由于这种模式使开发商与客户直接对接，减少了中间环节，降低了企业营销成本，因此可以从很大程度上降低房价。这样的定制模式类似于房地产与互联网的“跨界”模式，其特点是模块化与批量化相结合。因此，房地产业可以发挥模块化定制灵活组合、规模化的优势，满足广泛的行业客户需求；再通过大批量开发实现规模效益，降低客户的成本负担，在满足客户个性化需求的同时，实现高效率和低成本。
地网联姻，我国房地产进入互联网时代
有关专家表示，房地产业正处于转型路口，互联网思维给整个行业带来的变化才刚刚开始。对于企业而言，应该更好地做好准备，应对这个挑战，当互联网来敲门时，巨大的机会只会给予那些勇于变革、做好准备的创新者。在互联网大潮的冲击之下，传统企业也不得不走上艰难的转型之路。几年前还是被迫“互联网化”的房产界，先是顺应潮流告别传统媒体，转投可实现高精准营销的互联网，再是大胆尝试房产电商、移动电商等新事物。由此可见，地网联姻，我国房地产将进入互联网时代。而地产与互联网巨头的合作，是实虚结合的模式。传统地产注重线下揽客，而电商则会从线上进行各类营销，两种模式进行结合，符合目前线上线下联动的趋势。
房地产商业模式篇10
【关键词】房地产；互联网金融；发展模式；风险控制
一、引言
近年来，随着互联网技术的发展，互联网金融作为一种新型的金融工具和金融平台越来越受到人们的重视，国民经济生产中的各个行业也开始利用互联网金融平台作为资金流动和融通的重要渠道之一。房地产行业属于高成本行业，其资金流要求较高，而互联网金融可以有效帮助房地产企业提高资金的使用效率，获得融资。互联网金融也逐渐渗透房地产行业，为房地产行业的经营带来深刻影响。为此，有必要研究房地产行业中互联网金融模式的发展，以帮助房地产企业更好地利用互联网金融带来的便利。
二、房地产互联网金融优势
互联网金融是一种新兴的融资理念，已在全世界范围内异军突起。在我国，互联网金融于2013年兴起，经过两年的发展，目前已经产生5000多家互联网金融平台。房地产企业应用互联网金融，相比传统金融来说优势明显。
1.房地产互联网金融方便快捷
互联网金融的宗旨是“以用户为中心”，这是其相比传统金融而言最大的特点。对于个人用户而言，支付宝、财付通等支付工具已成为时下电子商务和网络购物的主要支付方式，带给个人用户极大的方便。
对于房地产企业来说，互联网金融可以帮助企业更好地进行资金的管理，拓宽融资渠道。房地产企业可以利用互联网金融平台，通过资金众筹等方式进行融资，相比传统银行融资而言，效率更高，资金到账更快，也有利于项目的高效完成。
2.房地产互联网金融成本低、覆盖面广
相比传统金融机构，互联网金融是建立在强大的信息网络技术基础之上的，互联网金融利用互联网技术和网络平台，降低了双方交易成本。对于房地产企业来说，信息的、房产的交易等均可通过互联网金融平成，不仅降低了双方的成本，也能更好地让利于消费者，进行房地产的促销活动。
3.房地产互联网金融覆盖面广
互联网已经无处不在，这种“开放”的特性使得房地产互联网金融平台可以接触到更为广阔的消费者，进行信息的充分交流，挖掘潜在客户和资金供应者，提高资金的使用效率。另外，消费者也可以在互联网平台上了解到更多房地产企业的信息，信息不对称得到了有效缓解，有利于塑造健康公开的消费环境，也有助于房地产行业的健康发展。
三、房地产互联网金融运营模式谈论
近段时间，一线城市对首付贷监管的风声加紧，让很多经营首付贷业务的房地产互联网金融平台不得不停止向消费者发放首付贷，转向其他互联网金融业务。除了首付贷，房地产企业还可以利用互联网金融平台，向消费者提供一系列的金融服务，包括：
1.互联网金融与房地产产业链结合模式
互联网金融与房地产的产业链模式的结合，为房地产企业以整个产业链为基础采取金融服务提供了可能。房地产企业所处的整条产业链较长。从最早开发商拿到土地开始，房地产企业就可以以土地或未来楼盘作为抵押物，在互联网金融平台上进行融资，充分发挥互联网金融的“惠众”优势，降低融资成本，缩短贷款周期。在前期，一些中小房地产企业往往资金不足，这种互联网金融与产业链结合的模式则可以为这些企业带来持续稳定的资金流。
2.提前回笼应收租金模式
近几年，商业地产大规模发展，数量迅速增加。不过，目前整体经济增长放缓，以及电商冲击剧烈。在此背景下，商业地产运营回收租金的周期较长，资金压力越来越大。房地产企业为了提前实现租金，可以利用互联网金融平台，成立相关联的商业保理公司，并将已经形成的应收租金转让给保理公司。保理公司获得了应收租金收益权后，通过互联网金融平台包装成固定期限的理财产品，并转让给平台投资人，并由房地产商提供连带担保。这一模式可以提前收回租金，有效地降低项目前期运营的压力。
3.购房与贷款理财结合模式
为了促进楼盘的销售，降低申领预售许可证的风险，房地产商可以选择在购房条款中加入与自身互联网和金融平台理财产品相关的条款，这项条款约定购买理财产品的本息在楼盘达到预售条件时，可以以较为优惠的购房折扣转为购房首付款。这样一来，在项目取得预售许可证前，这项理财产品只是常规一种常规的产品；在项目取得预售许可证后，这项理财产品可马上转化为购房首付款。房地产企业可以利用这种新型模式，提前锁定潜在购房客源。
四、房地产互联网金融平台风险
互联网金融在我国快速发展，然而一些监管措施并没有及时跟上，使得互联网金融平台问题频出，一些平台“跑路”，给投资者造成了较大损失。对房地产互联网金融平台而言，由于房地产行业属于资金投入较大、资金回收周期较长的行业，更应该注意规避互联网金融风险。
房地产企业应谨慎向互联网金融平台投资者和消费者承诺预期收益。在提前回笼应收租金模式下，若房地产企业商业地产经营不善，运营打不到预期目标，当理财产品到期时，由于房地产商提供了连带担保，承担连带责任，需要拿出资金进行到期兑付。由此，房地产商存在资金短缺的风险。
五、结语
随着互联网科技的进步，和互联网金融平台的不断发展，房地产行业的发展势必会受到极大的挑战。互联网金融的实质在于借助互联网技术，使得人、物、资金和信息能够快速流动。有效利用互联网金融平台的各项特点，可以帮助房地产商降低融资成本，加快融资效率，并且拓宽营销渠道。不过，在利用互联网金融的同时，房地产商也要加强风险管控，降低风险发生的概率，在为投资者和消费者带去更多便利的同时，实现营收目标的完成。
参考文献：
[1]郭堂辉.房地产互联网金融平台风险透析机发展建议[J].现代商贸工业.2015（3）.