房地产企业财务共享篇1
（一）保证真实和完整的会计资料
在各个行业中都存在财务管理不合理的问题，特别是在那些财务信息不完善的公司，这种现象更加普遍。作为一个相对成熟的行业，房地产行业通常能够保证其财务系统的完善性，房地产企业集团信息化系统通过上级审查的方法能够实现透明化，能够根据相应的依据来进行相应的业务，尽可能提高财务信息的真实性和完整性。
（二）有效进行房地产企业集团的资金运用
在房地产企业集团的资金运用方面，主要包括销售环节和开发建设环节两个方面。在销售环节，基础信息参量通过完善的财务信息系统来建立，在不同操作人员的操作权限被确认以后，就能够设置不同的财务管理部门，操作人员将整合汇总后不同的基础信息交付给管理部门，这样能够分级制定和统一管理财务信息。在开发建设环节，设置目标成本与合同结算、付款的整合账目都可以围绕合同管理来实现，为了有效建立资金计划，应当在建立合同之前约定付款时间和限制金额。信息系统通过设置成本超支预警来实现成本的有效管理。
（三）财务信息化满足企业未来发展需求
在企业财务管理中，科学、合理的财务管理对于一个企业的发展来说至关重要，属于企业发展历程中不可或缺的组成部分。如今，财务管理手段的改革与创新已经成为企业信息化财务管理的主要手段，通过与互联网和计算机技术的有效融合，不仅可以提高企业发展的管理效率，而且还能确保企业各个环节的顺利运行，提高企业的市场竞争力。
二、房地产集团公司信息化财务管理中存在的问题
在总体财务环境的影响下，房地产集团公司信息化财务管理还存在着一些问题，如各项目成本控制情况不能及时得到反馈，对项目资金情况不能适时迅速地掌握，整体财务计划无法布署，数据共享程度不高等，这些问题在一定程度上限制了房地产集团公司的稳定发展。
（一）没有充分认识到财务管理信息化的作用
在实现房地产集团公司财务管理信息化的过程中，涉及到公司管理很多方面的变革。各房地产公司所建立的财务管理信息化系统间的财务管理水平，存在着一定差距，其中一个主要方面是房地产集团公司的相关领导没有充分认识和理解财务管理的信息化，忽视了集团公司财务管理信息化建设的重要作用。
（二）没有先进的财务信息管理思想、方法和手段
目前在很多的房地产集团公司中，还没有实现财务管理的信息化，公司内的财务管理人员工作效率太低，不能将准确的公司内部各种财务数据信息提供给公司管理者，很多房地产集团公司也没有先进的信息化管理方法和手段，相关财务管理人员没有现金的信息化管理意识，进而导致房地产公司财务管理水平较低，加大了房地产集团公司的财务风险，对于房地产公司的市场竞争力有不利的影响。
（三）集团公司与异地子公司之间的信息共享不够全面
在集团公司和各个子公司之间要进行会计信息的处理，需要向财务信息总系统提供相应的数据，但是各个子公司之间具有不同的业务性质，财务处理的具体程序也是不相同的，因此，总公司和各个子公司之间在信息共享上做得并不充分，有些总公司和子公司之间实现了表面的信息共享，却没有实际的指导作用。
三、房地产公司实现信息化财务管理的主要措施
（一）将房地产公司的基础信息整合起来
要以确保房地产公司基础信息的完整性和精确性，作为实现房地产公司财务信息化管理的基础，其中公司楼盘的基本信息状况、内部销售人员的管理、客户的背景资料、公司销售跟进情况、各部门工作进程情况等等都是房地产公司基础信息的主要内容，管理人员在将这些分散和零碎的基础信息进行统一分步编码和分类的过程中，能够迅速和快捷地得到有用的信息，房地产管理者可以充分利用这些信息进行存取和查询。例如公司管理者可以对工程部的工程合同、造价、工程进度、成本的控制等充分掌握，或者对销售部的销售合同、销售情况等进行及时了解，通过对房地产公司所有的基础信息进行整合，能够不断促进财务管理信息化的建设，在一定程度上可以提升房地产公司的高效管理水平。
（二）建立资源共享数据库
通过财务资源共享数据库的共享，来实现公司各部门之间的资源共享，在各房地产公司财务管理信息化不断完善的过程中，更加需要信息交换和资源共享，对房地产企业而言，资金链就是房地产开发企业的生命线，各分公司有多少个项目，资金压力在哪个阶段，整个集团的资金情况如何合理安排，这都是需要靠准确的数据来说明。通过建立房地产公司自动办公信息平台，在公司内部建立财务信息资源共享数据库，能够有效地在房地产公司之间进行及时准确的信息传递，把分公司和子公司联系起来，进而提升财务信息管理的效率。信息资源共享数据库的建立，能够将整个公司内部的各种资源和数据信息保存下来，在沟通公司各项目的过程中，使公司内部的各部门充分了解收入和支出，同时，房地产集团的各部门能够通过资源共享数据库来获得相应的数据，根据这些数据就可以有效地实现沟通。另一方面，利用财务资源共享数据库，管理者可以充分的控制公司，通过检索公司的资产来发现房地产公司中存在的问题。公司内部之间以及分公司和总公司之间的信息交流和共享能够实现良好的沟通，同时公司的各种公共资源也可以提供给外界，在提高公司宣传力度的过程中，提高房地产公司的市场竞争力。
（三）提升公司财务管理人员财务管理信息化意识
较强的财务管理意识对于信息化财务管理的实现非常重要，因此为了在房地产集团公司中实现财务信息化管理，就必须要不断提升公司财务管理人员的信息化意识，可以在公司内部进行信息化管理方面的培训、知识竞赛等，以提升财务管理人员的信息化意识。
（四）采用新技术和新设备
房地产企业财务共享篇2
【论文摘要】随着我国房地产市场的繁荣发展，房地产业已成为我国财政收入的重要来源之一，但也给税收征管带来了很大的困难。文章就近几年伴房地产业出现的较为严重的税款流失现象做了分析，并对改进税收征管工作提出了相应的建议。
【论文关键词】房地产企业税收征管
房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。近年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。以北京为例，2007年北京市地税部门共清缴历年稽查欠税4.59亿元，其中房地产行业就达2.56万元，占欠税总量的55.8%。本文根据房地产税收征管问题的成因，针对如何解决这些问题进行了初步探讨，以期进一步规范和促进房地产行业的税收征管。
一、房地产企业税收征管的现状和问题
1、相关的税收法规制度不完善
据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来根据不同的历史时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求，尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全，而私人财产登记制度还没有明确的法律规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快难以掌握。
2、房地产企业纳税意识不强
一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。
3、财务管理比较混乱
在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在会计上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款；多头开户，隐瞒收入。这些不规范的会计核算，为其偷漏税提供了方便，加大了税务稽查的难度。
4、房地产经营项目难以管理
房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大量流失。
5、税务征管能力不强
一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高，稽查工作效率不高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈”心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行，往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。
二、加强我国房地产企业税收征管的措施
1、完善相关税收政策
我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。
2、提高纳税意识
一个良好的纳税企业服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。宣传方法应该是通俗简明，达到即使是没有受过多少教育的纳税人也能够理解。同时税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、规定和通告，以便提高其遵章守法水平，从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民的自觉行为。还有加强税务的信息化建设。随着现代信息技术产业的发展，税务机关不但可以通过网络获取企业和个人房地产方面的信息，为税收征管其他环节提供基础，而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况。而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息。尤其是电子邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。可见，实现信息化管理对于税收征管的各个环节，都有促进作用。
3、加大房地产税收稽查力度
为了防止房地产企业的偷税漏税，稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税。对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。
4、实现房地产税收一体化
在房地产税收征管工作中，各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点，主动与当地的房地产管理部门取得联系，建立有效的协作机制，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次要开展科技创新，开发“房地产税费一体化管理”软件，多方采集房地产企业的涉税信息。同时建立健全部门间的协调与配合机制，明确部门职责。
5、提高税务征管能力
一是要提高稽查人员的业务水平和政治素质。要在人员录用上力争吸收一些专业水平较高的人才，并定时组织培训和学习，提高工作效率；同时对稽查人员加强服务意识和职业道德方面的教育。二是改进征管手段，提高科技含量。要不断提高房地产税收征管的科技含量，在税务机关之间、部门之间、税企之间充分实现网络互联、信息共享。可由房地产税收一体化管理领导小组或政府信息管理部门牵头，在政府共享平台上搭建“房地产税收一体化管理信息共享系统”，规划、国土、房管、财政、税务等部门相关信息要实现共享。同时加大以票管税力度，全面推广使用电脑版建安、不动产发票。
【参考文献】
[1]赵晋林：当前我国房地产税制中存在的主要问题[J]．涉外税务，2004（4）.
[2]韩雪：我国现行房地产税制的博弈分析[J]．税务研究，2005（5）.
房地产企业财务共享篇3
【关键词】房地产企业税收征管
房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。近年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。以北京为例，2007年北京市地税部门共清缴历年稽查欠税4.59亿元，其中房地产行业就达2.56万元，占欠税总量的55.8%。本文根据房地产税收征管问题的成因，针对如何解决这些问题进行了初步探讨，以期进一步规范和促进房地产行业的税收征管。
一、房地产企业税收征管的现状和问题
1、相关的税收法规制度不完善
据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来根据不同的历史时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求，尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全，而私人财产登记制度还没有明确的法律规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快难以掌握。
2、房地产企业纳税意识不强
一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。
3、财务管理比较混乱
在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在会计上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款；多头开户，隐瞒收入。这些不规范的会计核算，为其偷漏税提供了方便，加大了税务稽查的难度。
4、房地产经营项目难以管理
房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大量流失。
5、税务征管能力不强
一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高，稽查工作效率不高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈”心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行，往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。
二、加强我国房地产企业税收征管的措施
1、完善相关税收政策
我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。
2、提高纳税意识
一个良好的纳税企业服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。宣传方法应该是通俗简明，达到即使是没有受过多少教育的纳税人也能够理解。同时税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、规定和通告，以便提高其遵章守法水平，从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民的自觉行为。还有加强税务的信息化建设。随着现代信息技术产业的发展，税务机关不但可以通过网络获取企业和个人房地产方面的信息，为税收征管其他环节提供基础，而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况。而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息。尤其是电子邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。可见，实现信息化管理对于税收征管的各个环节，都有促进作用。
3、加大房地产税收稽查力度
为了防止房地产企业的偷税漏税，稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税。对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。
4、实现房地产税收一体化
在房地产税收征管工作中，各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点，主动与当地的房地产管理部门取得联系，建立有效的协作机制，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次要开展科技创新，开发“房地产税费一体化管理”软件，多方采集房地产企业的涉税信息。同时建立健全部门间的协调与配合机制，明确部门职责。
5、提高税务征管能力
一是要提高稽查人员的业务水平和政治素质。要在人员录用上力争吸收一些专业水平较高的人才，并定时组织培训和学习，提高工作效率；同时对稽查人员加强服务意识和职业道德方面的教育。二是改进征管手段，提高科技含量。要不断提高房地产税收征管的科技含量，在税务机关之间、部门之间、税企之间充分实现网络互联、信息共享。可由房地产税收一体化管理领导小组或政府信息管理部门牵头，在政府共享平台上搭建“房地产税收一体化管理信息共享系统”，规划、国土、房管、财政、税务等部门相关信息要实现共享。同时加大以票管税力度，全面推广使用电脑版建安、不动产发票。
【参考文献】
[1]赵晋林：当前我国房地产税制中存在的主要问题[J]．涉外税务，2004（4）.
[2]韩雪：我国现行房地产税制的博弈分析[J]．税务研究，2005（5）.
房地产企业财务共享篇4
摘要:本文首先分析房地产企业财务管理现状,针对存在的问题提出构建并完善财务管理体系,以此改善财务管理方法,提升财务管理水平,使财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息,促进核算型财务向管理型财务转变,有效降低企业运营风险,使财务管理成为企业管理的核心手段之一,最后说明构建并完善财务管理体系的步骤和具体内容。关键词:房地产企业财务管理财务管理体系房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。一、房地产企业财务管理的现状目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。二、构建房地产企业财务管理体系及其意义针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部
房地产企业财务共享篇5
为进一步促进房地产开发市场健康有序发展,解决*市区房地产开发企业税收征管中存在的问题,规范房地产行业税收征管秩序,促进财政增收,现就规范*市区房地产开发企业税收管理工作通知如下:
一、明确纳税对象
本通知所指纳税对象是指*区东城、西城、南城、北城、*、何楼、万福办事处和*开发区辖区所有从事房地产开发与经营的企业。
二、规范纳税办法
所有房地产开发企业均按照属地缴纳原则缴纳各项税收。具体纳税办法如下:(一)房地产开发企业依法缴纳的营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、契税、耕地占用税、教育费附加及地方教育附加,按照房地产开发项目所在地和现行财政体制规定的分享比例就地缴入国库。(二)房地产开发企业依法缴纳的车船税、个人所得税和印花税,按照房地产开发企业注册所在地和现行财政体制规定的分享比例就地缴入国库。(三)房地产开发企业依法应缴纳的企业所得税,按照房地产开发项目所在地和规定的预缴比例及现行财政体制规定的分享比例就地缴入国库,最终由房地产开发企业和主管税务机关分别汇算清缴。(四)市管理的房地产开发企业,按照属地原则,分别下放给*区和*开发区管理。其上缴市级国库的各项税金,以20*年上缴数为基数,由市区两级财政进行结算。
三、强化征收管理
(一)房地产开发企业应缴纳的各项税款依照上述纳税办法,分别由*区、*开发区税务主管机关征收与管理。*区、*开发区税务机关要根据房地产开发企业注册以及开发项目的实际情况,合理布局征管力量,确保各项税收依法足额缴入国库。对应收不收、擅自减免税收、随意变更入库级次的,要根据有关规定严肃处理;触犯法律的,移交司法机关追究刑事责任。(二)房地产开发企业要客观真实核算并反映企业的经营成果,如实提供各种纳税资料,主动缴纳税款。对偷税、漏税、抗税等违法行为,税务机关要依据《中华人民共和国税收征管法》及相关法律法规依法严肃查处。
房地产企业财务共享篇6
关键词：房地产开发企业；税收；风险管理；财政收入
房地产开发企业在经营发展中，可能存在不同程度上的税收风险，对于税收风险的管理则是强调相关的税收机构借助先进的信息技术手段，对企业风险进行分析，结合实际情况，有针对性提出合理的税收管理措施，以求尽可能的降低税收管理风险，提高企业纳税额，维护当地政府财政稳定。对此，相关税收部门可以通过对纳税企业进行辅导和宣传，加强税收监管力度，根据差别化的手段来降低税收风险，提升税收管理成效。由此看来，加强房地产开发企业税收管理风险研究是十分有必要的，对于后续理论研究和实践工作开展具有一定参考价值。
一、房地产开发企业税收管理现状
（一）内部控制缺失。房地产是我国经济持续增长中不可或缺的组成部分，当前我国房地产开发企业税收风险管理工作中面临着各式各样的风险，其中一个典型的问题就是内部控制缺失[1]。房地产企业由于自身组织结构较为冗杂，经营业务涉及到众多方面，一个工程项目从设计开发、建筑施工、加工业、建材商贸以及房屋销售等多个部门，这个部门的日常工作量较大，在核算经营成本时很容易混乱影响到最终结果准确性；同时，税收风险管理力量不高，缺少足够的管理资源，管理水平偏低，在实际纳税中可能在执行上存在差异。当前我国的房地产企业尽管结合实际情况建立了相应的内部控制和风险管理制度，但是在实际执行中难以有效的落实到实处，依法旅行纳税职责，致使纳税风险依然存在。同时，还有更多的房地产开发企业尚未建立完善的风险管理体系，自然就谈不上执行纳税风险管理措施。由于很多企业内部制度不健全，或是不愿意去执行税收风险管理措施，同样会为企业带来税收风险。
（二）企业税收规划容易存在误区。房地产企业的税收规划主要是为了尽可能的在法律允许范围内少缴税，但是税收规划失败，房地产企业将会付出相应的代价，即税收规划风险。为了能够在法律允许范围内少缴税，通过调低税基，就能够实现少缴税的目的。但是企业在税收规划和方案选择中并未依法缴纳税务，或是由于无法及时、全面的了解到相关税收政策，导致税收规划存在较大的风险[2]。
（三）企业办税人员专业素质不高。房地产企业在日常经营管理活动开展中，办税人自身的专业素质高低同样会对企业税收风险管理带来风险，导致企业无法更加全面、有效的了解税收政策，或是对税收政策精髓把握的不全面，纳税行为并未严格遵循相关纳税要求进行，或是流于表面，未能从实质上真正按照税收政策规定进行操作，导致企业面临逃税、漏税的问题，承担违约金和罚款的处罚，不仅损害企业经济效益，在一定程度上还会损害企业的整体形象和名誉。
（四）沟通协调不充分。对于一些涉及到具体的纳税业务，一般情况下是由专门的管理人员进行调查、审核以及评估，但是多数房地产企业缺乏专门的人员去同税务人员进行沟通和协调，这种沟通协调的不充分问题，将会为企业带来少缴和未缴税的风险出现，从而造成严重的后果。与此同时，税收政策由于自身特性十分复杂，所以房地产企业对于税收政策的理解和认知上存在差异，这种对税收政策理解上的差异，可能导致企业认定的缴税范围和税收机关认定的缴税范围不同，为房地产企业带来税收风险。
二、房地产开发企业税收风险应对措施
（一）健全和完善企业财务会计核算体系。房地产企业由于自身业务涉及范围较广，在财务成本核算中可能存在一定的问题，造成成本核算工作出现缺失。这就需要房地产企业健全和完善财务会计核算体系，能够对企业日常经营活动和交易真实、全面的反映出来，科学合理的计算，对于重大财务活动及时申报和缴纳，为企业积极参与市场良性竞争打下坚实的基础。在交易活动开展中，企业应该重点关注纳税主体的资格和信用，进行综合考评，防止企业恶意的转嫁税收风险，出现税收漏洞，尽可能的降低税收风险消灭在萌芽状态中。与此同时，房地产企业还应该提高办税人员自身的综合素质，加强培训和考核，树立正确的责任意识和税务风险意识，能够不断完善自身知识结构，学习新的税收法律和政策内容，明确税收风险防范的重要性，真正将税收风险管理工作落实到实处，维护企业合法的税收权益，显著提升企业的税收风险管理能力。
（二）加强税务部门监管。房地产企业应该根据实际面临的税收风险，有针对性提出应对措施，降低税收风险带来的危害。税务部门同样应该对企业申报存在异常纳税项目进行监督，促使房地产企业能够明确自身纳税范围，对于异常纳税项目更深层次的检查和管理，及时补缴税款。对于一些异常纳税项目，如果经过企业自身额定检查仍然无法明确异常原因，税务机关可以交由相关稽查部门对企业纳税情况进行科学合理的评估，从而更为全面的了解到纳税异常原因所在。
（三）建立税负模型。税务机关应该引进先进的计算机网络技术，根据房地产企业的实际经营情况、楼盘开发规模，应用金税软件数据库建立税务模型，以此来更加科学合理的管理税收风险，计算企业的营业税、所得税以及土地增值税，根据建立的税负模型考核企业自身的税负情况，更深入的了解到房地产企业面临着的税收风险，及时有效的采取应对措施，解决企业税收异常问题。
（四）共享房地产开发信息。为能更有效的对房地产税收风险进行管理，政府部门可以建立房地产行业统一的数据平台，实现数据共享。工商、税务、土地以及建委等相关部门可以在数据平台上共享数据，数据透明度更高，有助于后续发现税务异常查询数据信息。此外，对数据平台应该定期维护和更新，确保房地产信息共享更加及时、全面，根据相关数据信息对比分析房地产企业纳税情况，有效规避房地产企业税收管理风险。
（五）加强房地产开发企业税收风险管理。为了能够有效提升房地产企业税收风险管理成效，相关税务部门应结合实际情况，加强对房地产开发企业税收风险管理，建立健全风险管理机制，定期组织房地产企业进行税收政策培训，促使企业能够更加全面的了解税收相关信息，严格遵循税收政策缴纳税款，规避税收风险。
结论：综上所述，房地产业由于发展速度较快，利润较高，是政府财政的主要来源，为了能够保证政府财政收入，房地产企业的纳税合法，加强税收风险管理是尤为关键的，通过建立数据共享平台，加强税务机关监管，不断强化房地产税收风险管理，尽可能的降低税收风险为企业带来的损失。
参考文献：
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[3]张起良.房地产开发企业税务审计的风险与对策的研究[D].中央财经大学，2011.
房地产企业财务共享篇7
自上世纪80年代以来，中国以放权让利和“分灶吃饭”财政体制为突破口，启动经济体制改革。1993年-1994年，以统一财务会计制度起步，实行税利分流制度开路、统一税制为主旋律，初步理顺了国家与企业的分配关系，特别是以分税制改革结合转移支付制度理顺了中央与地方的分配关系。这是新中国成立以来规模最大、范围最广、内容最深刻的一次财税改革，使中国初步建立了适应社会主义市场经济的财税体制基本框架。1998年以来，以公共财政为导向，国家又实行了部门预算、政府收支分类、收支两条线、国库集中收付、完善税制等多项改革，提高了财政收支管理的制度化、规范化、科学化水平。
历经30余年的财税改革形成了稳定的财政收入增长机制和支出均衡机制，建立了具有制度化、规范化特征的财政运行制度体系；规范了政府、企业、个人之间的分配关系，促进了政府职能转变和企业公平竞争市场体系的形成，市场配置资源的基础性作用显著增强；建立健全包括预算、税收、国债等调控工具在内的一整套比较完善的财政宏观调控体系，有效地发挥了财政在国民收入分配、经济发展和社会稳定中的调节作用；既有效履行财政自身职能，又有力支持“三农”、国有企业、投融资、外贸、价格等方面改革，促进了经济和社会事业的全面发展。
当然，我们也要看到，现行财税体制运行中依然存在许多不足之处，如政府与市场、政府与社会的功能界定不够明确、政府间责权划分不够清晰、地方税体系不够健全、转移支付制度不够完善、支出管理有待强化、公共财政体制建设不到位等，特别是省以下广为人们诟病的基层财政困难、大量隐性负债和短期行为特征明显的“土地财政”问题。其中，有些是1994年财税改革时，为保证改革方案顺利出台而暂时搁置的问题；有些是当时认识到，但因主客观条件不具备未及时深入的问题；有些是随着改革和发展环境的变化，在财税领域出现的新情况和新问题。这些都需要我们在下一阶段改革中集中力量加以解决。
当前，中国仍处于大有作为的战略机遇期，也处于改革深水区，财税改革艰难而复杂。面对复杂的财政经济形势和缓解突出矛盾的客观要求，仅靠局部的、浅层次的政策性操作难以奏效，必须依靠整体的、根本性的改革解决问题。并且，如果不能在短期内使改革有较大突破、缓解各种矛盾、加快经济发展方式的转变，不但会丧失发展机遇，还可能使各种矛盾积重难返集中爆发，危及国家稳定和长治久安。
政府和市场、政府与社会在资源配置中的地位、作用界定不清，财政职能存在缺位、越位、错位情况。
一是政府间职责、事权划分不清。中央与地方之间、省以下各级政府之间职责、事权界定不明晰。
二是地方税体系建设严重滞后，地方政府缺乏稳定的收入来源。从目前看，五级政府间的收入划分以共享收入为主。地方税收收入中，大宗税种原来仅有营业税，而由于营业税易重复计征，不利于产业分工细化，在“营改增”全面推开后，设置和培养地方稳定税源、构建可持续的地方税体系迫在眉睫。
三是转移支付总量过大，且存在一定程度的不规范问题。2012年，中央和地方政府收入占比分别约为48%和52%，支出占比分别约为15%和85%，约33%的收入由中央先集中再向地方转移，涉及资金规模近4万亿元。其中，专项转移支付规模过大，项目又过于细碎，要求地方配套资金过多，隔层转移多，容易造成效率损失。
政府收入总量中可统筹的公共财政收入比重偏低，规范程度不足。2012年，全国公共财政收入（包括税收收入和非税收入）占全口径政府收入的比重为71.6%，不可统筹的（包括社会保险基金、政府性基金和国有资本经营预算）占28.4%。从税制结构看，近些年，中国间接税收入占比接近70%，高于经济合作与发展组织（oeCD）各成员国；适于作为地方大宗财源的资源和财产类收入占比较低，个人所得税占比过低，难以充分体现量能负担原则，也成为地方税体系薄弱的重要原因。
在全口径政府收入中，除政府公共预算可以统筹使用外，不能统筹的政府性基金、社保和国资预算等三项均具有明显的部门色彩。预算透明度不高，不利于预算监督。预算的编制、审议、执行、监督各环节之间的制衡机制不强。
首先，财政支出结构不尽合理，经济建设支出依然偏高，行政管理费支出总量较高、结构不合理，人员经费严重欠账，严重挤占了其他必保支出。其次，支出绩效理念不牢，目前仍未形成统一的绩效评价体系，财政支出绩效难以保障。
财税其他领域的矛盾与问题也较为突出。地方债务管理制度欠缺，政府债务风险增大。地方政府通过地方融资平台等非正规方式举债，随意性强，收支不透明，资金使用效率低，债务风险增大。根据国家审计署数据，2010年底地方政府性债务余额共计10.7万亿元，约占当年全国GDp总额的27.4%。据国际货币基金组织的估算和北大-林肯中心调查推算，认为全国地方债总规模当下约为20万亿元以上。地方债的审批、发行、使用、统计、监督各环节均缺乏基本、完整的制度，数据准确性和透明度极低，财政部门不能全面掌握债务信息。
财税基础信息缺失，没有全国性的信息系统。财政收入、支出及其相关信息尚未形成共享机制，严重制约财税管理效率的提高和重大改革科学决策方案的设计实施。
国有企业与国有资源管理存在缺陷。国有资本经营预算范围不完整，金融企业和铁路、交通、教育、文化、科技、农业等部门所属中央企业均未被纳入中央国有资本经营预算范围。国有资本经营收益上缴比例偏低，支出主要用于体内循环；国有资源的价格机制不到位，比价扭曲，使用成本偏低，国家资产负债表的规范编制仍然处于“空白”状态。
亟须推进配套改革。在需要市场发挥资源配置作用的领域，仍然存在政府干预过多的问题，金融制度亟待创新，土地制度的改革思路需要厘清，其涉及的有关法律、法规应加快完善；资源、能源等基础产品的比价关系和价格形成机制亟须理顺。当前，单项改革难以推进，必须整体协调、通盘设计、配套推进。厘清事权与财权
理顺政府间财政关系的目标是在“扁平化”框架下建立中央、省、市县三级政府间职责与财权的划分体系。
按照职责的承担主体标准，可将政府职责分成：独立承担职责、共同承担职责、上级政府委托性职责和上级政府引导性职责。从国际政府间财政关系的借鉴来看，人类智慧的结晶和典型经验是：在各级政府间，“拿自己的财办自己的事，效率最高；拿别人的财办自己的事，效率其次；拿别人的财办别人的事，效率最低”。因此，处理政府间财政关系的总体原则是：减少职责共担，尽可能减少共享税。赋予各级政府相应的财权，以满足其承担职责的需要。
政府间职责和支出责任划分方案。第一，细化职责类型，尽可能做到各级政府明确拥有大部分独立承担职责，减少共同承担职责，辅之以少量上级委托性职责和引导性职责。
第二，将部分现有地方政府承担的职责，上收至中央政府，包括司法、民兵、边境、边防、海关、国税等中央执法机构的工作设施费用。
第三，中央政府本级独立承担的职责力争做到自己完成，少用共同承担的方式，按照区域或者省市两级建立自己的垂直派出机构，负责直接支出和委托支出的监督。
第四，按照国际通用的三级政府的行政架构来划分职责。以中央政府负责兜底，中央和省两级自上而下转移支付支持，使政府体系（包括边远、欠发达区域的地方政府）承担好提供基本公共服务的职责。例如，基础教育（中小学）、基本医疗、基本养老、基本住房、基本失业、基本公共卫生、基本就业、城乡居民最低生活保障。同时，做实市县级政府，明确其功能，定位于提供改善性公共服务、市域基础设施、当地治安。
借鉴国际经验，按照受益范围、能力、效率、规模经济、外部性、信息充分性和激励相容为基本原则，各级政府的职责尽可能由本级政府承担，尽量减少职责共担，逐步改变中央下指令、地方执行的状况。中央政府单独承担的职责，由中央自身的机构完成；中央自身机构能力不足的，首先应加强中央自身能力建设。职责划分尽可能细化、可执行。中央政府着重抓大事、抓影响全局的事，地方政府能履行的职责尽量交给地方。加快深化中央、省及省以下行政管理体制改革、行政区划调整和财政体制改革，相应进行立法保障，提高政府间职责和事权划分的稳定性。
中央政府的职责。一是国家和政权运转。包括：加入国际组织，多边与全球性谈判，国际合作；外交、国防（军队）、国家安全、边防、海关、反恐；全国人民代表大会、全国政治协商会议、执政党、中央政府、法院、检察院；公安、消防、武警。二是民生保障和公共事业。保证饮水、空气、食物的安全性等人民群众基本生存条件；提供教育、公共卫生、医疗、文化、科技、社会保障的基本下限标准；部级重点高等教育；部级疾病防控、部级三级甲等医院、重大公共卫生突发性事件；高能物理、航天、数学、力学等部级和基础性科研项目；部级自然保护区；三江源保护、三北防护林建设、荒漠化治理等跨区域环境保护。三是公共设施和市政工程。全国性跨地区跨流域水利设施、全国性电网、主干邮电通信网络、高速铁路和主干线普通铁路、部级港口、全国性和区域性航空枢纽；跨区域资源保护与开发；原油、稀土、粮食等全国性战略物资储备。四是市场监管和经济调节。规范微观行为，维护市场秩序，保证微观主体运行的市场环境；调节经济周期、保持经济增长、调节产业结构、充分就业、稳定物价、国际收支平衡；国家经济和社会发展规划、全国性经济结构调整、财政与货币政策、金融监管、经济运行秩序及稳定；部级农业开发；跨区域综合经济开发协作；调节国家、企业、个人分配占比结构，及三部门内部的分配关系。调节政府层级间、产业行业间、个人间以及城乡间、地区间分配关系。五是国有资产和公共资源。中央级金融和非金融企业国有资产；中央级行政事业单位国有资产；全国性和跨地区的自然资源，包括国有土地、矿产、水源、森林、草原、滩涂、大气、空域。
省级政府的职责。一是国家和政权运转。包括：省级国际合作；省人民代表大会、省政治协商会议、省委、省政府、省级法院、省级检察院；省级公共安全（含警察）。二是民生保障和公共事业。在国家基本公共事业的下限标准之上，根据本省的财力状况，适当增加的基本公共事业标准；省级高等和专业中等教育；省级疾病防控与环境卫生、健康医疗体系建设、省级医院、省级公共卫生突发性事件；科学研究与技术研发应用、省级科研项目；省级自然保护区；省域内和跨市县环境保护；基本住房保障。三是公共设施和市政工程。省域性和跨市县的基础设施建设与维护（包括水利设施、支线电力设施、支线邮电通信网络、国道及省道公路、支线普通铁路、港口、省级航空枢纽）；省域资源保护与利用；省域重要物资储备（粮、棉、食用油等）。四是市场监管和经济调节。省域市场秩序稳定、省级金融监管（省域内非公众、非存款类金融机构监管及民间金融引导）；省级发展规划、省域经济结构调整；省级农业开发（包括省内山区、流域开发，省内扶贫）；全省范围内的数据统计；省域收入分配调整和就业促进。五是国有资产和公共资源。省级金融和非金融企业国有资产；省级行政事业单位国有资产；跨市县的自然资源。
市县级政府的职责。一是国家和政权运转。包括：市县人民代表大会、市县政治协商会议、市县委、市县政府、市县级法院、市县级检察院；辖区内治安和社会稳定。二是民生保障和公共事业。在国家基本公共事业的下限标准之上，根据本市县的财力状况，适当增加的基本公共事业标准；二级医院；市县级文化体育设施；幼儿园教育、中小学教育、成人教育；人口和户籍管理；社区服务。三是公共设施和市政工程。地市县级基础设施建设（省道、市县级公路建设）；城市道路；辖区内公共交通网络建设与运营；城市和县域规划；市政公用事业（包括给水、排水、供电、供气、供热、公共交通、能源利用、园林绿化）、垃圾与污水治理、环境卫生、环境保护与污染治理。四是市场监管和经济调节。市县辖区内市场秩序稳定；市县级发展规划、市县经济结构调整；市县范围内的数据统计；市县辖区内就业促进。五是国有资产和公共资源。市县级金融和非金融企业国有资产；市县级行政事业单位国有资产；市县辖区内的自然资源。
委托性职责与引导性职责。这部分职责较少，仅发挥辅作用，包括：一是委托性职责。中央政府出资，省/市县政府负责协调推动和操作实施。包括：城乡居民最低生活保障；小学和初中教育及校车；社区医院和乡镇卫生院；大灾大难救助和灾后重建；社会救济社会优抚；经济建设项目；人口普查；省级政府出资，市县政府负责协调推动和操作实施，包括：基本住房保障；经济建设项目。二是引导性职责。上级政府拿出一部分资金，下级政府配套一部分资金，来鼓励引导下级政府承担某些职责，包括：战略性新兴产业发展、具有地方特色的产业发展。
政府间收入划分方案。借鉴国际经验，按照“多专享税，少共享税”的思路，中央、省和市县三级政府收入的划分应坚持以下原则：一是以效率、公平、征管便利和收入充足为原则；二是要尽量减少共享税，切实增加各层级的专享收入规模；三是要扩大直接税和地方税。实际操作中要与税制改革和地方税体系建设相衔接，如考虑做大资源税、环境税、房产税和其他类型财产税，增加直接税比重，支持地方税体系建设。
一是完善中央税。主要是一般纳税人增值税、出口退税、海关进口环节消费税和增值税、关税、资源性消费税（烟、酒）、燃油消费税（如在生产环节征收）、船舶吨税、海洋油气资源税、内陆油气及特大型矿产类资源税（中央可适当分享）、个人所得税（中央适当分享，比例宜在50%以上）、企业所得税（中央适当分享，如50%）、遗产税（尚未开征，中央适当分享）、证券交易印花税（维持现行分配比例）。基本养老保险缴费、基本医疗保险缴费。中央级政府性基金，其中土地出让金收入（中央适当集中，如30%）。中央级国有资本经营收益上缴部分。中央级非税收入。
二是调整并逐步减少中央和地方共享税。取消“两税”基数返还办法。取消增值税共享。在“营改增”试点过渡期结束后，停止试点行业增值税收入归地方的办法，其相应利益在扩大地方税、“营改增”后保留金融业、与增值税链条无关或关联很小的生活业营业税、规范中央和地方共享税费制度、改进转移支付制度等改革中予以保证。在企业所得税、个人所得税中央和地方分享比例上，可适当调升地方分享部分，如企业所得税调整为五五分成。
三是稳定省级收入。小规模纳税人的增值税、金融业和生活业营业税、成品油消费税（如在零售环节征收）、非资源性消费税（大排量汽车、高尔夫球场、奢侈品、鞭炮烟火、汽车轮胎、摩托车、木制一次性筷子、实木地板）、跨省内陆油气及大型矿产类资源税（省30%以下）、中小型矿产类资源税（省50%）、个人所得税（省50%）、企业所得税（省50%）。省级政府性基金，其中土地出让金收入（省30%）。省级国有资本经营收益上缴部分。中央级非税收入，包括牌照和停车场使用费（50%）。
四是充实市县级税收。包括：烟叶税（市县60%）、小型汽车车船税、房产税、土地增值税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税、城市维护建设税。市县级国有资本经营收益上缴部分。市县级非税收入。土地出让金（市县40%）。
五是建立中央、地方共享费。将国有土地出让金扣除补偿性成本后的收入统一为土地使用费，作为中央和省、市县三级共享收入，具体共享比例待研究测算，与各项分配调整统筹考虑。
六是赋予地方一定税权，主要是一些地方税的选择权、税率调整权和特定约束条件下的因地制宜设税立法权等权限。
政府间转移支付制度改革要点。减少转移支付事项和总规模。优化转移支付结构。减少专项转移支付比重，提高一般性转移支付比重，建立以一般性转移支付为主、专项转移支付为辅的制度体系。改进多因素法转移支付制度，建立中央主导的人均财力单因素公式法转移支付。由中央确定规则，按地区人口和财力状况，以全国平均线为基准，超过平均线的地区作贡献，超过越多的贡献越多；低于平均线的地区被帮助，低于越多的被帮助越多。所有地区在全国的排序不变，缩小地区间差距。
规范并减少专项转移支付。对现有专项转移支付项目进行清理、整合，减少规模，最大限度地降低专项转移支付对地方政府的配套要求，主要用于地方重点公共基础设施补助以及重大灾害救助和突发事件、老少边穷特别补助等。推进税制改革
稳定广义宏观税负，优化税制结构。按照“稳定税负，扩大税基，优化结构，合理分权”的原则，理顺政府、企业与个人的分配关系。
稳定广义宏观税负，即大体稳定政府性收入占GDp的比重。2012年，中国包括公共财政收入、社会保障收入、政府性基金收入、国有资本经营预算收入在内的全口径政府收入，即广义宏观税负占GDp的比重为31.57%，不宜再继续提高，应保持稳定。在国民收入分配中，要降低企业主要是垄断和资源性产业、行业的收入占比，提高居民收入占比。
扩大税基。增加广义税基，以开征房产税的方式增加房地产税收，挤压土地出让金的规模，清理不够合理、规范的收费和政府性基金，尽可能减少、规范非税收入与政府性基金收入。社会保险费转为社会保险税。同时，开辟新税，例如环境税、遗产赠与税。
优化政府收入结构与税制结构。提高直接税比重，降低间接税比重。扩大资源、财产、环境类税收，健全地方税体系。优化税种的政府层次体系。
积极推进“营改增”改革，在2014年1月1日完成。将目前实行营业税范围内与增值税链条相关性较强的全部转为增值税；目前实行营业税范围内与增值税链条无关或关系较小的商品、劳务继续维持营业税，如金融业、生活业（也可称零售税）；降低增值税标准税率；尽快将不动产所含税款纳入抵扣范围。
改革消费税：增减税目，差别税率，调整环节。将已成为日常生活用品的消费品剔除（如护肤护发品），将污染重产品（如某些电池）、能耗大产品（如大排量轿车）以及奢侈消费品（如私人游艇、私人飞机）纳入征收范围；对重污染、高耗能、高档奢侈品实行高税率，对节能和环保产品实行低税率或免税；对烟草、成品油仍保留生产环节征税，将其他品目（如奢侈品）的征收环节后移到消费环节。
改革资源税：从价计征，扩大范围，清费立税。尽快将煤炭及其他非金属矿原矿、铁矿及其他金属矿等具备条件的税目改为从价计征。对于目前不具备从价计征条件的税目，提高单位税额；扩大资源税征收范围，将水、森林、草原、湿地、滩涂等资源一一纳入；坚持清费立税的原则，将资源税改革与资源收费改革协同推进。
开征独立的环境税。将目前与环境保护有关的收费项目改为税收，即以“费改税”路径开征独立环境税；逐步将适用范围扩大到更多排放量大的污染物，在全国一次性推广，税率设定遵循“先低后高”的原则。
改革个人所得税，扩大覆盖面。弘扬全体国民的“国家意识、互助情怀”，按“多数有收入者均纳税、低中收入者低税负、高收入者高税负”的原则，与间接税降负节奏相应，用5年-10年将个人所得税纳税人数从目前占全国人口的3%提高到30%以上；建立综合和分类相结合的纳税制度除资本利得外，先易后难，将个人各类收入均纳入综合课税范围；下调综合所得的最高边际税率，减少税率档次。以家庭为纳税单位，建立差别化费用扣除制度。
改革房地产税：公平土地税负，强化保有环节。按照“均地负、重保有、合房地、重评估、扣基本、分类率、建系统、渐覆盖、先商（用）豪（宅）后普宅”的思路，推进改革。建议2014年1月1日全面扩大个人住房房产税试点，2015年1月1日起在全国推开；建立基层社区地方辖区公众参与制定、优化房产税规则的机制；下调过高的住房用地税负，提升过低的工业等用地税负，合理设定公共设施、行政用地税负，提高城乡建设用地综合利用效率；简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税，将住房流转带来的增值收入纳入个人所得税改革统筹考虑；计税依据为房屋、土地评估价值，合并评估征收；不同类型的住房税率设定。基本住房扣除，改善性住房低税率，享受与长期投资性住房中度超额累进税率，投机性（短期持有）住房高度超额累进税率；赋予省级政府一定的法规政策制定权，如基本住房扣除、税率设定、实施节奏等，建立、发展评估机构，改进评估方法。
推进社会保险费改税。在一两年内，将全国社会保险费统一由税务部门征收，妥善安置原社会保险经办机构和人员；实施社会保险费改税，开征社会保障税。在社会保险费统一由税务部门征收后，通过一段时间的运行，在总结经验的基础上建立社会保障税制度。
合理分权，建立与三级相应的税收征管体系。调整国税、地税征收管理范围，将中央税、中央地方共享税的征收管理权划归国税；将地方税征收管理权划归地税，社会保险缴费征收管理权限与个人所得税保持一致。国、地税的全国性信息系统建设，以及税务部门与其他各部门的系统对接，由国家税务总局统筹协调推进。财税改革需配套联动
按照“公开、完整、规范、细化、制衡”的原则，健全和完善政府预算制度，强化预算公开。财政资金源于纳税人，应为纳税人服务。因此，财政预算一定要公开透明，让社会公众知情，并参与监督。在各级各类预算提交本级人大审批时，人大代表可以随时查询预算编制项目的所有相关文件资料。各级人大需要为人大代表提供相关咨询，辅助他们理解预算编制的所有细节。
构建全口径预算管理体系。进一步探索公共财政预算、政府性基金预算、国有资本经营预算与社会保险预算之间的有机衔接制度。减少国有资本经营预算中用于国有经济内部循环的比重，提高国有企业资产收益上缴比例，大幅度增加转入公共财政预算的比重。理顺财政部门和其他部门关系，形成以财政部门统揽政府收支的预算管理体系，实现政府内部的“财政统一”。严禁政府部门抛开预算直接向企业、居民实施财政性分配活动。将减免税规模纳入预算体系。
规范、细化政府收支分类体系。在全口径预算管理体系下调整各子预算的具体收支科目，推进政府会计制度改革，逐步建立包括政府资产负债表在内的政府财务报告制度；加强部门项目预算管理，进一步完善项目绩效管理制度。
完善政府财务报告体系。政府资产负债表能够清晰地反映一国政府财力基础的存量部分。目前，国内尚无真正意义上的政府资产负债表，有必要尽快建立，并逐步细化完善，为防范财政风险提供基础性信息。
试编中期（滚动）预算。在加强预测的基础上，试编3年-5年中期滚动式预算，部分引入权责发生制，提升预算编制与管理水平。
研究探索预算制衡机制。借鉴国际经验，结合中国国情，探索将预算的编制、审议、执行、监督相对分开，形成更加有效的制衡机制，优化立法机关、社会公众对预算的监督。
深化支出管理改革。优化财政支出结构。考虑到人员经费上涨、社会保障支出负担较重的现实和趋势，财政支出规模应力求保持行政成本基本稳定，并结合配套改革寻求使其有所下降。支出的主要方向应该定位于加强基本民生保障和一般公共服务、公共基础设施等。
优化支出方式。减少采用专项补贴支持产业、行业发展的方式，审慎、合理地采用税收优惠方式，并探索以“税式支出”的形式将减免税纳入预算管理。公共服务供给要充分将政府与市场结合。中央政府负责提供下限标准的基本公共服务，地方政府根据本身情况在下限基础上提供改善性的基本公共服务，市场提供更高档次的服务。
提高财政支出绩效。在建立健全绩效考评体系、完善绩效评价的基础上，探索引入第三方评价主体，强化绩效审计，加强绩效问责，使有限的财政资金发挥最大的使用效益。要延伸支出队伍，有些职责可科学适度地交由市县级执行。
进一步完善国库集中支付制度和国库现金管理制度。继续完善国库集中支付制度，理顺国库管理制度，探索形成国库现金管理与国债管理相配合的机制，对中央国库短期投融资工具灵活使用、加强管理，用好国债回购和逆回购投资工具，增加发行短期国库券等融资方式。
完善政府采购制度。坚持集中采购为主的改革方向并不断优化方式，以公务卡等方式强化小型分散采购，积极发展公共服务事项的政府采购，提高财政资金使用效率。
完善政府债务管理制度。进一步明确债务规模和期限管理的具体办法；积极发挥国债在协调财政与货币政策、稳定市场预期方面的作用，构建既满足国家借贷需要又有利于风险管控的债务治理框架。优化中央预算稳定调节基金管理使用办法。
赋予地方政府有限发债权，发挥财政部门在地方政府债务管理中的主导作用。建立全面的地方债务风险治理机制，对政府现金和债务进行精细化管理，建立全国统一的地方债统计制度和信息系统、风险实时监测指标体系、信息披露机制，明确地方债规模控制和运行监管的责任机构。
价税财改革联动。加快煤炭、电力等资源、能源价格改革步伐，更好地发挥价格信号（比价关系和价格形成机制）在资源配置中的引导作用。按“从煤到电”的路径重点推进电力部门配套改革和电价改革，强化市场导向下的竞争。工业、商业和民用三大类别电价仍可有所区分，逐步合并工、商用电价，民用电价采用阶梯电价，鼓励居民错峰用电。
建立完备的财税信息数据系统。首先要加快建立财政、国税、地税三家统一的财政收支系统，实现三家信息联网。在此基础上，建立全国统一通用的人、企业、政府、社会机构等社会经济主体的标准化唯一代码制度，各部门采集与其职责相关的与上述主体相对应的地、房、股、债、税等客体的基础性原始信息，建立本部门全国大集中、全覆盖的专业信息系统；进一步形成全国性、综合性多边法定信息互通共享平台，既互通信息，又有限度、受约束、可控制。
积极深化行政管理体制改革。同步推进行政管理体制改革和财税体制改革。按照三级政府级次，加快制定职责、事权划分的规则和细则，改进政绩考核指标。推进的节奏要因省制宜。
深化土地制度改革，建立良性循环的土地财政模式。全面健全城市、农村土地所有权、占有权、使用权、出让权和相关权益制度，理顺城镇化过程中从土地开发开始的不动产形成、交易、持有、税收调节全流程，及相关的利益分配关系。
房地产企业财务共享篇8
摘要：有关夫妻财产的范围及离婚时夫妻财产分割是婚姻法关于夫妻财产的核心问题，在实践中如何对离婚案件的夫妻共同财产进行认定和处理,关系到人民法院处理离婚纠纷的质量,关系到社会的安定团结和经济建设的顺利进行。本文首先结合婚姻法及司法解释,介绍了夫妻财产的范围；然后对离婚中夫妻分割共同财产应遵循的基本原则原进行了论述；最后，对夫妻财产的分割方法进行分析,并结合财产分割中的几个常见问题进行进一步的阐述。关键词:离婚;夫妻共同财产;分割离婚是指在夫妻双方生存期间依照法定的条件和程序解除婚姻关系的法律行为。离婚,不仅解除了夫妻之间的人身关系,也终止了夫妻之间的财产关系，财产分割是与夫妻人身关系的解除相应产生的。随着我国人民物质生活水平的逐步提高，市场经济不断发展和完善,离婚案中夫妻共同财产的内容越来越新,认定和处理也越来越困难,它所体现出来的地位也越来越重要,处理的好坏关系到人民法院处理离婚纠纷的质量,关系到社会的安定团结和经济建设的顺利进行。因此，离婚时夫妻财产的分割作为离婚的重点也倍受关注。一、区分夫妻共同财产和个人财产婚姻法关于夫妻财产制的规定，有夫妻法定财产制、夫妻约定财产制、夫妻个人特有财产制。这些规定紧紧地同我国的社会经济制度和社会保障制度相联系。一方面强调了法律规范的强制性;另一方面,在当代社会经济关系多元化的情况下,采取了尊重当事人在法律允许范围内的意思自治。我国婚姻法第39条规定,离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则处理判决。因此,在分割夫妻共同财产的时候,必须先区分夫妻共同财产和夫妻个人特有财产。准确地划定夫妻共同财产的范围,是正确处理财产分割问题的前提。夫妻共同财产是指夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的、依法应归夫妻共同所有的财产。所谓的婚姻存续期间,是从双方领取结婚证开始到婚姻关系终止时的这段时间。我国婚姻法第17条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:1.工资、奖金;2.生产经营的收益;3.知识产权的收益;4.继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第3项规定的除外;5.其他应当归夫妻共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第11条规定:“婚姻关系存续期间,下类财产属于婚姻法第十七条规定的其他应当归共同所有的财产:1.一方以个人财产投资取得的收益;2.男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;3.男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金,破产安置补偿费。夫妻个人财产是指夫妻双方在婚前各自所有的财产和约定的财产。婚姻法第18条规定有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费,残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用生活用品;(五)其他应当归一方的财产。离婚时,夫妻分割的仅限于夫妻共同财产。对属于全体家庭成员共有的财产应当首先分家析产,分出属于夫妻共同所有的部分，然后夫妻双方再对此加以分割。对于夫妻个人财产属于夫或妻一方独自所有不作为分割对象。二、离婚案件中的财产分割基本原则分割夫妻共同财产,直接关系到离婚双方的切身利益,依照法律和最高人民法院的有关规定,在分割夫妻共同财产中应当注意贯彻以下原则：(一)坚持男女平等原则一个家庭中,夫妻两方的收入比例大多是有区别的,一般表现为男方经济收入高于女方。但在分割共同财产时,双方应有平等的权利,不能因为女方经济收入较低、没有经济收入而少分或不分给她财产。夫妻双方对共同所有的财产有平等的所有权,离婚时,任何一方对共同财产都依法享有平等分割的权利。理解这一原则,应该注意以下三个方面的问题:其一,夫妻共有财产是共同共有财产,对于这些财产,不问其来源,双方享有平等的占有、使用、收益和处分权。其二,夫妻双方对共同财产享有平等权益决不意味着鼓励搞绝对平均主义。其三,夫妻双方在对其共有财产享有权利的同时,还须承担相应的义务。(二)坚持照顾子女和女方利益的原则夫妻双方对共同所有的财产,原则上均等分割。但目前我国妇女的经济条件和男子相比仍有一定差距,在财产分割上适当照顾妇女和儿童的利益，才能保证妇女和儿童因分割财产所造成的生活水平下降和生活困难,保证儿童的健康成长。婚姻法更为注重保护子女的权益,这是由于父母的离婚会给未成年子女的生活和学习带来一定的影响,也使下一代健康成长,在分割夫妻共同财产时,给抚养未成年子女的一方适当多分一些财产,以照顾子女的实际需要。这一原则意味着离婚分割夫妻共同财产时,一方面不得侵害子女和女方的合法权益;另一方面,应视女方的经济状况及子女的实际需要给予必需的照顾。(三)照顾无过错一方的原则所谓过错,是行为人决定其行为的一种心理状态。过错包括故意和过失两种形式。在一般情况下,行为人的行为是故意或过失,或过错程度大小如何,对于确定其民事责任并无实际意义。但是,在特定的情况下,在混合过错、共同致人损害、受害人有故意或重大过失的情况下,行为人的过错程度就成为确定其赔偿责任的主要依据。由于婚姻关系的特殊性,离婚分割夫妻共同财产时的照顾条件,须为一方实施了出于故意而为的过错行为,另一方未有过错行为,或虽有过错行为,但其行为只要是出于过失而不是出于故意即可。离婚案件，在财产分割时无过错方有权请求损害赔偿，适当多分。婚姻法第46条规定了一方因重婚、有配偶者与他人同居、实施家庭暴力和虐待、遗弃家庭成员的,无过错方有权请求损害赔偿。婚姻法规定了过错离婚的法律后果,即让过错方承担离婚损害赔偿责任，这是对受害方的法律救济,体现了法律的公平原则。在照顾的程度上,应根据有过错一方程度的大小和共同财产的实际情况由法官酌定,“照顾”只应向无过错一方作适当的倾斜,不能显失公平,更不能因此而影响有过错一方的基本生活。（四）公平原则公平原则是中华人民共和国民法通则规定的原则。公平原则要求以利益均衡作为价值判断标准来调整民事主体之间的物质利益关系,确定其民事权利和民事责任。离婚不仅终止了婚姻关系,还涉及夫妻及子女等家庭成员的利益,在离婚财产分割时适用公平原则,一方面合理分割夫妻现有的共同财产;另一方面还应清算夫妻的经济利益,例如,夫妻双方对家务劳动、扶养子女的付出,一方离婚后生活水平的下降,妥善安置离异后的患病方,等等。这就是要求我们审判人员在审理案件时要严肃执法,实事求是,既要考虑案件的事实又要考虑双方当事人的实际情况,从而体现我国法律的公正和严肃。例如在处理一方从事经商等营利性活动所涉财产时,应在认定这部分财产为夫妻共同财产的基础上,对创造这部分财产的一方可以给予充分照顾。处理夫妻在分居期间所得的财产也一样,应确认为夫妻共同财产,但由于双方在分居期间经济独立且收益也没有用于家庭的日常消费,所以在分割时的比例可以根据双方创造的财产多少而不同。（五）尊重当事人意愿,财产约定先于法定的原则婚姻法是私法,该原则即是私法中意思自治原则的反映。公民有权处分自己的财产，婚姻法规定了约定的形式、范围及对第三人的效力,这有利于满足市场经济条件下,夫妻因各种原因的多种形式处理双方财产问题的需要,体现了夫妻享有的平等财产权利,有利于减少家庭纠纷,保护当事人的合法权益,促进家庭经济和社会经济的发展。三、离婚案件中的财产分割方法(一)离婚案件中财产的原则分割方法原则的分割方法,是指离婚财产分割的一般方法,即对夫妻共同财产进行分割的基本方法。分割夫妻的共同财产的原则方法,是均等分割,辅之以生产、生活的实际需要和财产来源等情况的适当差别,属于个人专用物品一般归个人所有。均等分割夫妻共同财产,是我国司法实务一贯坚持的方法,即确定夫妻共同财产的范围之后,一分为二,平均分成两份。它的依据是婚姻法第17条第2款夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权和民法通则第78条规定。坚持均等分割的原则并不是绝对的,如果一律均等分割,可能会造成一些不公平的后果。为此,在坚持均等分割的原则之下,允许在一些条件下适当地有所差别。夫妻一方在生产、生活上有特别的需要,或者财产来源有特别的情况除外。在分割形式上，司法实践中，主要有以下形式：1.实物分割，即在不影响其财产的使用价值和特定用途下,对财产进行实际分配。双方各自根据其分割的份额取得应得财产。2.价金分割，即将共有物变卖,双方对变卖所得价金进行分割后各自取得价金。价金分割是在共有物不能分割或分割后有损其财产的使用价值和特定用途时使用的分割方法。3.价格补偿，即夫妻一方取得共有物,另一方获得相当于一半价格的补偿,取得价金。(二)离婚案件中具体财产的分割方法离婚案件中具体财产的分割方法是对各种具体的夫妻共同财产怎样分割的办法。对于这些具体的分割方法,根据我国的司法解释,本文主要就以下几种情况探讨:1.关于房屋的分割。房屋一般情况下在离婚时是最有价值的财产,有关离婚案件中的住房问题,一直是审判实践中比较突出且比较棘手的问题。它不仅涉及双方当事人的切身利益,还涉及到家庭其他成员,以及房屋产权等诸多因素。因而,解决好离婚后的住房问题,是保障离婚自由,保护妇女儿童合法权益的需要。解决离婚后的住房问题应遵循以下原则:(1)保障妇女、儿童的合法权益;(2)保护房屋产权;(3)优先照顾抚养子女、残疾或生活困难的一方;(4)坚持调解和协商一致的原则；(5)照顾无过错一方。结合有关司法解释和审判实践经验,在处理住房时,应注意以下几点:(1)一方婚前个人所有的房屋,由夫或妻个人所有;(2)对不宜分割使用的夫妻共有的房屋,应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有;(3)对双方居住房为一方婚前个人财产或婚后约定为一方所有的房屋,离婚时仍判归该方所有。(4)对已经房改的公房房产的认定。夫妻一方或双方以市场价或成本价购买商品住房,该住房产权属全部产权,分割财产时可以就该产权按照婚姻法的有关规定进行处理。在分割部分产权的住房时,应该明确个人和国家在全部产权中的比例,先析出个人产权部分,然后才进行分割。2.离婚案件涉及夫妻生产、经营性财产的分割问题。夫妻双方生产、经营性财产，是指婚姻关系存续期间，夫妻双方或一方作为出资人，以夫妻共同财产投资于生产、经营活动所产生的一切有价值的有形资产和各种权益。它包括以夫妻共同财产投资经营独资企业、合伙企业、有限责任公司、承包企业以及挂靠企业等所形成的各种有形和无形资产，如货币、实物（如房产、汽车）、土地使用权、知识产权、非专利技术、商业信誉或者其他财产权利等。在离婚案件中对涉及夫妻生产、经营性财产分割时，首先，要分清财产性质。由于夫妻生产、经营性财产表现形式的多样性，分清上述财产的性质，便成为准确分割夫妻生产、经营性财产的首要前提。确定上述财产性质时，应以工商注册登记资料为基础，参照各相关法律、法规，同时审查企业的资金来源、实际经济结构形式和运行机制，查明夫妻双方在企业中所发挥的作用、影响程度，以及夫妻双方在共同经营性财产中所占的真实份额。其次，坚持婚姻法与公司法、合伙企业法等相关法律的协调与统一。对夫妻上述生产、经营性财产的分割，不同于以往对简单的生活、消费资料的分割，它涉及到不同的法律调整领域，涉及到与其他法律、法规的相互协调问题，尤其是与公司法、合伙企业法等的协调。如果在分割时与上述法律、法规相矛盾，就会错判。最后，要注意维持企业完整性，不减少公司注册资本总额。分割夫妻生产、经营性财产时，既要保护离婚当事人的合法权益，也要维护企业的生产发展。无论是何种形式的企业，在分割其所包含的夫妻共同财产时，都将直接或间接影响企业的稳定、持续及与相关当事人（第三人）的权利义务关系。因此，应当采取审慎的态度，以尽量不影响企业的正常生产经营、不破坏企业财产的完整性为原则。同时，企业的注册资本是企业承担民事责任的基础在分割夫妻生产、经营性财产时，要确保持股配偶一方所在公司、企业的注册资本不发生变化。既要公平、合理地分割夫妻共同财产，又要切实维护公司的整体利益。3.离婚时夫妻共同财产中股票及著作权的分割。在各类离婚案件中,夫妻共同财产分割尤其是股票和知识产权的分割一直是当事人争议的焦点,也是法院审理时较难把握和处理的问题。因此,如何公正、合理的处理好离婚案件中夫妻共同财产中股票及知识产权的分割是目前离婚案件中迫切需要解决的问题。（1）股票的分割。由于证券市场的规模日益扩大,离婚案件中涉及股票的纠纷也日益增多,又因为目前法律规定尚未明确,并且这类财产又具有一定的特殊性。所以应特别谨慎。股票的分割应遵循“三个确定”来进行:首先,确定将要分割的股票是否属于夫妻共同财产。股票是夫妻关系存续期间以夫妻共同财产购买的,在夫妻离婚时,股票就应当被认定为夫妻共同财产进行分割。如果夫妻一方或各方的股票是婚前已投资获得或在婚后各自以婚前的财产投资获得的,则应当认为是夫妻个人财产,不能分割。其次,了解股票的性质,确定其是否可以转让。对于社会公众股,如果是记名的,一般应分割给在股票上记名的一方所有,如果是无记名的股票,则应先由双方协商。对于内部职工股,由于其是限制流通的股票,只能以折价补偿的方式进行分割。最后,确定将要分割的股票的股价。股票所代表的权利具有不确定性,原始的股份投入并不代表其所享有的财产权利,法院在处理涉及股票及股票分割的离婚案件时尽量让当事人尽快地达成协议,以防止因双方当事人争执而难于操作,甚至因延迟操作股票而丧失重大收益。（2）著作权的分割。著作权是作者或其他著作权所有人对文字、艺术和科学作品依法享有的专有权,它包括人身权和财产权，在著作权中能分割的只能是著作财产权。作为夫妻共同财产而予以分割的著作财产,应符合以下几项条件才可视为共同财产。首先,该著作权必须是在夫妻关系存续期间产生的。其次,该著作权必须带来了利益(财产利益)。再次,该著作权必须是真实存在的。凡符合上述条件的著作权,在夫妻离婚时应作为夫妻共同财产。而在加以分割时,又要针对不同的情况采取不同的措施。对于已经带来了经济利益的著作权,对这些经济利益可按一般财产的分割方法加以分割。对尚未产生利益的著作权,原则上不进行分割而由创造方享有。
房地产企业财务共享篇9
税收是财政收入的主要来源，是政府履行职责的物质基础。近年来，随着全市追赶跨越步伐加快，经济发展水平快速提升，全市财政收入持续较快增长。同时，由于经济社会发展日趋多元、纳税人经营方式灵活多变、部分税源零星分散等原因，导致税源控管难度进一步加大，保持财政良好运行势头的不确定性增加。实施综合治税，加快涉税信息平台建设，加强涉税信息交流，实现涉税信息共享，对于规范税收秩序，提升税收征管的针对性，解决税收流失、增加财政收入具有十分重要的意义。
二、明确综合治税工作重点
实施综合治税，要以税收法律法规为依据，以共享涉税信息为核心，以涉税信息平台建设为抓手，以强化税源控管为目的，着力构建“政府领导、财税主管、部门配合、司法保障、社会参与、信息共享”的新机制，形成政府依法管税、税收征管部门依法征税、纳税人依法纳税、社会各界协税护税的新格局。
（一）加强房地产业税收管理。加强国有建设用地使用权出让和转让环节的税收管理。在办理国有建设用地使用权登记等相关手续时，凡不能出具完税或减免税凭证的，国土部门不予受理，并将有关情况及时反馈财税部门；在进行用地情况检查和土地违法案件查处时，国土部门对土地使用人不能出具完税或减免税凭证的，要将有关情况及时反馈财税部门。
加强对房地产交易环节的税收管理。房地产开发企业销售房地产或向购房者收取预收款时，必须使用税务部门监制的销售不动产发票，按规定缴纳相关税收。申请人申请办理房地产登记时，必须提供与转让协议一致的税务发票和应缴各税完（免）税凭证。财税部门要与国土、城建、房产等部门建立房地产交易信息互通互联制度。
（二）加强建筑业税收管理。对从事建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业的建筑施工单位和个人，必须按项目管理的要求申报缴纳税费；外来承揽、中标的施工企业，在到税务部门办理报验登记手续后，城建部门方可核发施工许可证。工程结束后，没有取得税务部门税收证明的，有关部门不予办理竣工决算。政府投融资的工程项目，项目单位申请支付工程款时，须出具各项目施工单位提供的当期发票和税收凭证。
（三）加强交通运输业税收管理。从事客货运输的纳税人办理车船年审、营运、年检等手续时，公安、交通等部门以已完税凭证或完税证明作为要件之一，实施“先税后审”。拥有并使用车船的纳税人，必须出具车船税完税凭证或完（免）税证明，公安、交通等部门方可办理年检等手续。
（四）加强服务业税收管理。加强对餐饮、歌舞厅、洗浴、足疗、网吧、房屋出租等行业的税收监督检查。对未按规定期限办理税务登记的业主，责令其限期改正；逾期不办的，经税务部门提请，工商部门吊销其营业执照。公安派出所、街道办事处、社区居委会或村委会、房屋中介机构和住宅小区物业管理部门须及时向税务部门提供房屋出租信息，协助税务部门加强税收管理。
（五）加强医疗卫生机构税收管理。营利性医疗卫生机构要严格按照规定使用税务部门监制的发票。物价、审计等部门要切实加强医疗服务价格监督检查，发现问题，及时通报、反馈财税部门。
（六）加强教育培训机构税收管理。教育、人社部门要配合税务部门依照相关规定，将所有教育、培训机构纳入税收管理，按规定使用税务部门监制的发票，应税收入须按期足额申报缴纳有关税款。财政、物价等部门要加强对教育培训机构收费情况、收费标准的监督检查，定期与税务部门通报信息。
（七）加强行政事业单位应税收费项目管理。行政事业单位中的经营性收费项目，按规定使用税务部门监制的发票，并及时进行税务登记和申报纳税后，物价部门方可办理《服务价格登记证》。
（八）加强对享受税收优惠政策企业的税收管理。对各类科技、福利、劳服、外资、下岗职工再就业等享受税收优惠政策的企业，民政、人社、科技、商务等部门要加强监督检查，对不符合规定条件的，取消相应资格。
（九）加强对个体零星、总分机构的税收管理。建立和完善社会协税护税体系，加快个体零星税收征管社会化进程。加强跨地区经营企业总分机构税收管理，鼓励总部设在我市或在我市设立分支机构的各类企业，在我市缴纳税收。
（十）加强对跨国税源、异地缴纳税源的税收管理。税务部门要加强对跨国税源的分析，规范非居民企业税收管理，加大对企业跨境交易、投资、承包工程、提供劳务和跨境支付等业务活动的监控力度。加强异地缴纳税源的管理，本着有利于税收控管和方便纳税的原则，实行委托。
三、建立综合治税工作机制
（一）建立综合治税组织领导机构。市政府成立综合治税工作领导小组，统一部署和推进综合治税工作。市综合治税工作领导小组办公室设在市财政局（简称市治税办），具体负责组织、协调工作。各县、市、区要成立相应机构，建立健全市、县（市、区）、乡镇（街道）三级综合治税网络。
（二）建立综合治税联络员机制。各县、市、区和市级各涉税部门至少确定一名熟悉涉税信息处理流程及计算机操作、具有一定综合协调能力的工作人员，作为本地区（单位）涉税信息联络员，具体负责涉税信息资料收集、整理、报送和日常联系，协助市治税办开展协税护税工作，接受市治税办的监督管理。
（三）建立涉税信息共享和传递机制。各涉税部门要高度重视涉税信息传递工作，严格按照涉税信息平台建设需要，提供本系统（含县、市、区）涉税信息，确保涉税信息传递及时、完整、连续。加强涉税信息保密工作，严格实行涉税信息授权管理。
（四）建立涉税信息处理、反馈机制。市治税办要将异常税源信息及时提交税务部门处置，同时分解给县、市、区进行核实。税务部门充分利用各项涉税信息，认真分析，及时规范管理，追缴相关税款，并在规定时限内将信息核实处置情况反馈市治税办。市治税办要定期召集涉税信息联络员会议，交流分析涉税信息，做好信息利用、落实和反馈工作。
房地产企业财务共享篇10
(一)调控政策增加了房地产企业的财务风险产生于资本循环运动过程中的财务风险，在不同的经济活动阶段具有不同的表现形式。以货币形态为起点和终点的资本循环主要包含资金的筹集、资金的投入、以及生产和分配四个阶段，在每个阶段都有着相应的风险。第一是融资的风险，房地产行业的资金需求量巨大，因而融资成为房地产行业的重要活动。政府调控政策的实施，使得人们对于房地产的投资趋于理性以及房地产行业融资方式的单一化，主要依靠银行等金融行业的信贷，政策的调控使得资金向房地产行业的流动减少；第二是投资的风险，房地产投资是否合理与企业的盈利息息相关，甚至直接关系到企业的生存。以最小的资金规模取得最大的投资回报效益，才能获得比较好的投资效果。然而目前的房地产行业的投资行为存在有很多的不合理因素，如市场调研的失实，引起产品滞销，企业的工艺技术落后，企业投资规模盲目过大或过小；第三是资金回笼时产生的风险，当国家实施较为宽松的财政和货币政策时，消费者可以通过银行贷款的方法来购买商品，但当国家实施紧缩的宏观调控措施时，产品的销售就会存在困难；第四是收益风险，企业的利润一方面要分配给股东，另一方面要留存资金以作为企业的运营活动资金，利润分配不合理会带来收益风险。
(二)现有的财务预警机制不适应调控政策近几年大量企业开始涉足房地产行业，银行贷款的需求大增。而国家一直在紧缩银根，并不断的降低银行存款准备金率，这就导致银行贷款的相对紧张，因此，一些企业只能从银行融得短期贷款进行投资，大大提高了房地产行业的资产负债率。因此，过去从总的资产负债率来考虑房地产企业的财务风险不能够得到有效的反映，而应从短期负债在总负债中所占的比重来反映一个企业的财务风险程度。而且主要采取定量分析法来进行预警分析，如对净利润率、股利增长率、资产负债率、净资产收益率等财务指标的分析来进行财务风险预测，预测变量的选择及相关关系的确立依据不充分，预测变量的数据缺乏准确性，我国的财务预警是在国外的实证性研究的基础上进行的。但是这种照抄照搬的经验不适合我国房地产企业的财务风险预警。职业经理人的出现使房地产企业的经营权和所有权分离，投资人与经营者信息严重不对称，经营者在信息编报方面享有相当大的权力，独立审计机制和监督机制的缺失使得房地产企业的财务信息质量缺乏保障。
(三)调控政策对房地产市场的影响国家对房地产市场采取宏观调控政策一方面提高了人民的生活水平，保证了经济社会的正常有序发展，同时也会造成其他经济方面问题的出现，如国家的加息政策，导致房屋购买者的观念发生改变，房地产产品会出现滞销，加息也会引起人们把更多的钱存入银行从而减少房地产的购买和投资，加息会增加房地产建设的成本投入，另外国家还会增收房产税，即向产权所有人征收的一种财产税，并且在必要的时候政府还会出台限购令，限制房价的过快增长。这些政策都在有形无形中影响到房地产企业的投资决策和行为。
二、房地产企业应对调控政策的措施
(一)加强对投资各个环节的掌控，降低财务风险对于融资环节的风险管理要增加融资的渠道，不能仅仅通过向银行借贷以及所有者的投资者两个渠道融资，可以增加私募资金的比重，通过融资组合，实现低成本，高安全性的项目资金融资。
(二)建立健全适应经济调控政策的财务预警机制要根据全面性和数据的可获得性，以偿债能力（包括长期偿债能了和短期偿债能力），发展能力，营运和盈利的能力，现金的流量能力等指标建立财务预警系统。我国房地产企业普遍存在高负债经营，以及较容易受政府调控政策的影响。由于目前政府的调控多属于短期和突发的政策，因此企业的财务预警机制更应着眼于短期的偿债能力，长期的偿债能力不能够及时预测企业的财务风险。包括企业自身的发展能力、营运能力、盈利能力、现金流量能力等因素的多方面原因造成中国房地产行业财务风险，都会影响到企业财务风险，在进行财务危机预警分析时都必须将它们考虑在内。财务预警机制建立可以将是否有财务危机的萌芽等信息及时反映，管理层将信息加以分析，并适时作出经营策略的调整。
(三)多做市场调研，了解政策的动态影响企业在宏观调控的背景下，企业应多做市场调研，了解调控政策的动态影响，同时也要了解市场的需求，从而调整发展的方向和战略。要实行差异化的发展战略，也就是房地产类型的差异化投资，因为房地产政策的调控主要是针对住房市场，因此企业可以加强对于商业和工业用途的房地产的投资，房地产可以涉及的行业相当的广泛，大多房地产企业同时涉足多个行业，如此以来，政策的影响面可以不那么广泛。企业要进行专业化的发展模式，将市场细化，在充分分析自身优势和不足的基础上适当缩小业务范围，增强对具有竞争力的核心产品的投资。其次，资金并不丰厚的中小企业，在进行房地产投资时更应慎重，因为房地产投资项目摊子大，程序多，耗时长，因此中小企业应注重合作化的发展战略，积极与其他房地产企业联合，并且要做到资源共享。调控政策实施，给房地产企业带来的资金来源，投入和销售价格等方面的影响相当巨大，因此房地产企业在进行投资决策时要关注国家的宏观调控政策方面的信息，并注意投资策略的改进和创新。房地产行业的资金密集性决定了其投资的风险很大程度上来源于财务风险，因此，企业应加大市场营销的力度，加强对于成本的控制，加快资金流的运转。暂缓对于土地和资金成本较高的项目进行投资，积极向银行申请贷款，必要时对产品实行降价促销的方法，对具有刚性需求的产品多予投资，按照市场的需求等措施来应对国家的宏观调控政策。另外，房地产企业还必须进行多元化的开发投资模式，使自己应对行业周期风险的能力加强。业务开发、物业经营和房地产金融三者相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举产业结构。规模较大的房地产企业在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有。
三、结束语