房地产企业财务报表分析篇1
【关键词】房地产企业；企业报表；报表分析；特殊性
财务报表分析是财务信息的的需求者通过财务报表了解企业财务状况、经营状况的有效途径，对财务报表进行全面、合理的分析有助于决策者作出正确的决策。财务报表分析的内容包括对企业偿债能力、营运能力，盈利能力及发展能力等方面。传统的财务分析理论基于普通的企业设计出了一系列指标来衡量企业的上述能力，不同的信息需求者基于决策的需要，通过财务报表的分析可以对企业的上述能力进行评价，以获取自己需要的信息。但是房地产企业由于其经营特征显著区别于其他一般企业，决定了其财务核算具有特殊性，因此在对房地产企业财务报表进行分析时，必须考虑其特殊性。
1房地产企业的经营及其对会计核算的影响
房地产企业与一般的企业相比，其经营存在两个显著的特点，即经营周期的长期性和经营的高风险性，这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业。
房地产企业经营的产品是房产，房产需要较长的建设周期，因此房地产企业的经营周期较长，一般一个项目从开始购置土地到最后完工销售需要数年的时间。而企业会计的核算一般是以一年为周期来进行的，对于经营周期小于一年的企业，其经营周期并不会对企业会计核算产生影响，但对于经营周期较长的房地产企业，项目进展的不同阶段对会计核算会产生显著的影响。首先，按照会计准则的要求，收入的确认是以产权的转移为标准的，因此一般只有等到企业完成了产品的销售并实际转移了产品的产权才能确认为收入，并按照权责发生制的原则将产品成本确认为当期的成本。这样就使得房地产企业的经营收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确认，收益的确认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配，也就使得企业当期确认的收益无法真实反映企业的经营效果。其次，房地产经营周期长的特点也决定了房地产企业的销售更多地采用预售的方式来进行，但是按照现行的会计准则及房屋产权转移的相关法规，预售方式下的产品销售并没有将产权有关的风险完全转移，因此在预售时并不能确认销售收入，企业预售得到的收入一般作为预收账款处理。但实际企业在预售时产品相关的风险已经大部分转移给购买者，预售时企业取得的收入已经相对确定，未来只存在很小的风险，因此这样的处理会低估企业的收入，高估企业的存货及预收账款。
房地产企业经营的另一个显著特点是高风险性。由于房地产价格受到多种因素的影响，再加上房地产企业的经营周期长，因此房地产企业经营收益具有很大的不确定性。同时，会计计量方法和会计估计对房地产企业的报表也会产生很大的影响。作为在建中的房地产工程及完工的房地产项目，对一般企业来讲是以固定资产的形式列报于资产负债表中，其价值计量一般采用历史成本法，因此其市场价值的变化对其会计期间的收益并不会产生直接的影响，房地产价格的易变性对一般企业的财务报表不会产生很大的影响。但对于房地产企业，其在建的工程和完工的项目均作为企业的存货计入流动资产，存货计价方法的选择企业具有一定的灵活性，不同的计价方法会得出不同的期末资产价值，并对当期的损益产生影响。房地产价格的易变性和存货计价方法选择的灵活性会增大房地产企业收益的波动性，并且其可靠性也会受到影响，这会加大房地产企业财务报表分析的难度。
除了房地产企业经营具有的周期长和高风险性外，房地产企业经营的产品还具有产品成本核算的统一性和产品销售的分割性。房地产作为房地产企业的产品一般是以套为单位对外进行销售，但房地产的开发成本一般是以工程项目整体进行核算，然后均摊至每一套住房，这样在房产的销售过程中必然会造成成本和售价的不配比。由于房产的售价与其楼层、朝向、户型均有很大的关系，因此每套房产的单位售价可能存在很大的差异，但在结转成本时按照相同的单位成本进行结转，使得销售取得的收入与其成本并不能实现配比，得出的企业收益数据的可靠性也会受到很大的影响。
2房地产企业财务报表分析的局限
传统的财务分析基于企业的财务报表构造了一系列指标对企业的盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力进行分析，但是对于房地产企业来说，由于受其经营特点的影响，财务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着差异，因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的局限性。
2.1房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性。企业的盈利能力应该反映其利用资产不断创造价值的能力，而这种能力是通过收入减去相应的成本费用后的余额即利润来表现的，对于经营周期短的企业，由于其收入的取得与其价值的创造在各个会计期间保持相对的平衡，因此利用利润指标基本可以反映出企业的价值创造能力。但对于房地产企业而言，由于其经营周期长于会计周期，在整个经营周期内，企业的价值创造在不断地进行，但其收入与成本的确认具有阶段性，因此利润数据不能反映企业创造的真实价值。除了收入与成本确认的阶段性对利润产生影响外，企业的销售成本一般以单位面积成本平均计入各套房屋，而为整个产品完工和销售而支付的管理费用、销售费用和财务费用也以会计期间计入各期，造成成本、费用与收入的不配比，这会进一步扭曲利润指标，影响报表使用者对企业盈利能力的判断。
2.2房地产预售制度下企业大量预收账款的存在，导致报表反映的企业偿债能力不实。根据房地产企业经营产品的特殊性，我国房地产企业的销售实行预售制度，企业在预售时一般会按照合同要求客户支付大部分甚至全部的价款，但按照收入的确认原则，只有等到房地产开发完成并办理了产权转移手续时才能确认销售收入，在此之前，预售取得的收入以预收账款的形式存在。由于房地产企业的经营周期相当长，因此预收账款的挂账时间少则几个月，多则几年。从性质上来说，预收账款是企业的负债，但对房地产开发企业来讲，其在签订完预售合同后就意味着合同的履行已经变得相对确定，根据项目的完工程度应该将相应的预收账款确认为收入，并结转完工成本。因此，房地产企业大量的预收账款中包含了企业实际已经完工履约部分，同时也包含企业应该确认的利润而增加的所有者权益部分。所以直接按照企业报表资料分析企业偿债能力会因高估企业负债而影响报表使用者对企业偿债能力的判断。
2.3企业开发成本计价不准确，造成资产账实不符。企业的开发成本的计价主要采用历史成本法，但由于在房地产企业的整个开发周期内其各种资产的价值会发生较大幅度的变动，导致以历史成本计价的资产价值不实，尤其是对土地成本的核算，账面价值会与其实际价值产生较大的差额。另外，房地产项目开发过程中，有相当部分的开发成本由施工单位垫付，房地产开发企业计入工程成本的支出也会与在建项目实际发生的成本有较大出入。这些都会影响报表使用都对资产项目的判断。
3房地产企业财务报表分析的特殊性要求
根据上述对房地产企业财务报表分析存在的局限性的分析，在对房地产开发企业进行财务分析应该充分考虑房地产企业的特殊性，对传统财务分析方法进行改进，以正确判断企业的财务状况和经营状况。
3.1充分利用表外信息。传统的财务分析基于报表数据构造了多项财务指标反映企业的各项能力，但对房地产开发企业来讲，由于其报表数据存在着局限，因此其对企业状况的反映并不一定客观真实。而包括财务报表附注在内的大量表外信息，可以为我们正确地理解和判断企业财务数据的可靠性提供参考。在对房地产开发企业进行财务分析时应利用表外信息，充分考虑会计方法的选择、期末资产公允价值的变动对企业资产和收益的计量产生的影响。
3.2对财务报表的项目进行具体分析并做出调整。鉴于会计报表中的数据受到会计准则约束而可靠性受到影响，在对房地产开发企业进行财务分析时应对其相应数据进行调整。分析企业盈利能力时应对预收账款进行详细分析，结合项目完工进度调整相应年度收入及成本，并按照配比原则调整相应期间费用和税费项目，对企业的盈利能力做出合理的判断。在分析企业偿债能力时，将对属于已实现收入部分的预收账款进行调整，合理估计企业的负债水平，并结合资产公允价值调整资产项目，正确判断企业的偿债能力。
3.3重视对现金流量表的分析。与资产负债表和利润表项目的编制基础不同，现金流量表是以收付实现制来编制的，数据具有客观性。而对房地产开发企业来讲现金流量的获得相对利润指标对其生存和发展具有更重要的作用，因此对现金流量表的分析就显得更为重要。
参考文献：
[1]郭公民.房地产开发企业会计核算的几个问题［J］．浙江金融，2006(11)：58-59．
[2]金珊.谈房地产开发企业会计核算的特殊性［J］．财会月刊，2003(a12)：20-21．
房地产企业财务报表分析篇2
关键词:房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
(五)完善资金管理系统完善
房地产企业财务报表分析篇3
企业财务报表及附注中的数据是银行内部审计系统落实企业贷类相关审计项目的主要内容。文章从五个方面对开办房地产贷款审计进行了阐述,将房地产企业的财务报表及附注中的数据与项目进展情况进行了细致对比与分析,以此找出银行贷款中可能存在的问题。
关键字：
财务数据分析；房地产；贷款审计；对策
一、企业开发支用的贷款资金与房地产项目自有到位情况不一致
“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这是房地产开发企业贷款的基本前提。由于，房地产企业在编制其财务报表的过程中，“存货”科目一般是负责企业开发项目的投入成本的核算，审计人员在进行相关现场的查证核实时，一般通过对照房地产开发企业的财务报表附注来对“存货”科目里的资金来源进行具体分析，也就是说，企业财务报表中“存货”科目中的余额以及企业银行借款余额两者跟企业销售收入等之间的差额值得是房地产企业在实际工作中投入自有资金的大小，接下来我们比较企业自有资金跟在评估报告中企业投资项目的项目资本金，借此就可以有效查明房地产企业不是落实了“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这一个基本前提。例如：北京某一个公司，B企业计划完成“未来新城”项目的投资开发，分析B企业二期项目的评估报告得到,“未来新城”项目的总投资额高达47762万元,也就是有以下两个部分的组成，第一个部分是企业自有资金，该企业的预售收入总计为10116元，第二部分是企业银行贷款。于2009年1月的时候,企业银行贷款经办行向B企业完成了25000万元项目贷款的发放。B企业于2009年的末经审计的财务数据结果为,其中“存货”科目余额，其核算的是“未来新城”二期项目的合计开发成本，金额为9723万元。因为在这个时间点本项目还没有达成销售，该企业的资金主要来源于一部分企业自有资金来源以及一部分企业银行贷款来源。通过详细的、科学的计算得到，将“未来新城”项目在经办行的贷款金额3500万元除掉，该企业在2009年后期到位的企业自有资金金额为6223万元,在“未来新城”项目评估报告中需要B企业投入的应该是金额为12646万元自有资金，二者有很大的差距。由此可见,在贷款审批要求中，该企业并没有按照实际需要落实“投入项目自有资本金一般会比银行贷款资金的投入早一些”这一个基本前提。
二、对比分析企业报表现金流量结构，得到一部分房地产企业存在少数贷款
资金被关联企业占用的现象对比分析企业报表现金流量结构，指的是在企业的资产负债表以及现金流量表相关数据分析的前提下，更加明确企业现金流入以及流出的构成，进而对经办行的借贷资金发放到企业之后是否得到正确使用，借款人将借款资金用在企业项目的开发建设中而不是被借款人私自挪用以及占用等展开更深一步的调查。以B公司为例，B项目公司成立时间为2011年，成立地点为北京，主要负责“龙腾园”项目的投资开发，该公司在经办行实现了2.5亿元的贷款，2.5亿元的贷款是“龙腾园”项目的重要开发基金，贷款发放之后B公司将全部的贷款转给了此项目的建筑施工单位C公司,D公司是C集团公司的一个子公司。审计人员对2012年期间借款人审计的财务报表现金流入以及相应的审计人员通过对借款人在2012年经审计的财务报表现金流入与支出展开进行强有效的分析,发现于2012年，上述公司财务报表中的“银行借款”现金流入科目多出了2亿元的现金，而其“预收账款”科目现金则相应的增加了0.3亿元;在2011年期间主要的现金净流出科目分析中，“存货”科目核算的企业项目开发成本支出为1.2亿元、“其他应收款”科目资金流出为1.1亿元。对D公司现金流入科目与现金流出科目构成分析结果表明,借款人向经办银行的信贷资金不少于0.8亿元(银行借款增加2亿元-存货增加1.2亿元=0.8亿元)这些资金并未用在项目的开发上，而B公司的财务报表附注中“其他应收款”科目显示,有0.5亿元其他应收款项是来源于C公司，所以,不排除经办行的信贷资金未能正确用在项目开发建设之中，有部分资金被集团母公司占用的可能性。
三、收集企业的财务数据，逐一核对就可以发现企业个别财务问题
报表真实度不够看企业财务报表是否具有足够的完整性、真实性以及正确性,我们可以逐一查看企业的各个年度的财务报表数据，不仅如此我们还可以逐一查看企业的各个月度的财务报表数据，查看企业的财务数据是否具备该有的连续性以及科学性，不仅如此还可以对比分析行征信记录，分析其录入财务报表的数据信息，通过对比分析方法来进一步判定报表数据对几个相对重要财务指标的真实性以及完整性。例如：房地产开发企业资本构成一般具备以下几个方面：第一个是自有资金除注册资本，第二部分是源于股东方面追加的投资资本，一般来说，我们会将第二部分的投资资本记在“资本公积”科目下,审计机构的审计人员可以对股东财务报表的数据进行对比分析,看是不是存在该项投资相关的数据信息,借此有效的确定财务报表中记录的“资本公积”是否真的存在，这是对其真实性进行判定最有效的方法之一。例如：B公司本身是一个项目公司，该公司其企业财务报表日，报表中“预收账款”科目所记录的余额为4580万元，“预收账款”科目的余额则为该企业某项目的预售款收入。该公司的审计人员通过分析发现，预收账款的来源项目只是在经办银行完成过按揭贷款金额的办理，高达6800万元，这样就会发现，所记录的企业财务数据跟实际情况是不相符的，这就可以确定该企业的财务报表真实性存在问题。
四、通过财务数据的使用，将企业财务数据的作用最大程度地发挥出来
将关健的数据找出来，这样就可以以最快的速度掌握企业的实际基本情况。因为企业的财务数据以及财务报表非常的多，大部分人如对报表一无所知，难以掌握其真实的用途。在实际工作中想要有效的解决上述问题就需要准确的找到关键数据，对相关的数据进行充分的了解，最后使用相应的方法准确的找出需要的数据，再此前提下就可以掌握该企业真实的财务情况以及经营情况。例如：对企业现金流量进行重点关注，与此同时还要关注企业的应收账款，不仅如此还要归主企业的经济利润，同时还要关注企业的应付账等重要的数据变化,在此基础上可以掌握企业现金是否充裕还是盈亏，进而对企业客户的实际动态进行有效的分析以及评估，严格分析企业跟其供应商等之间的关系，促使完成资金支出安排进一步科学化以及准确化,为企业的现金流量有效性提供切实的保障,不仅如此还可以促使企业实现最大程度的盈利以及相应指标的实现。
五、结语
财务报表指的是会计主体对外反映经济活动的全貌的会计报表，一般包括四表一附注。在日常工作中，分析企业的财务报表就可以详细的掌握该企业的现金流量情况、财务状况以及相应的经营成果等重要的数据信息。分析企业的财务报表还可以全面的、系统的、详细的掌握该企业的实际生产情况以及经营情况。如果一家房地产企业想要向银行贷款，就需要该企业向银行提供以下几个方面的会计报表：首先是损益表，其次是资产负债表，最后是现金流量表，上述三表缺一不可。审计人员详细的分析上述的三个表，有利于进一步掌握被审计企业的实际生产情况以及经营情况。使用财务指标分析方法，可以把财务数据进行有效的分析解剖，可以促使审计人员更加清晰的获取想要的财务信息，有效的挖掘更深层次的问题以及信息。
参考文献：
[1]吕孝侠.房地产企业会计核算问题探讨[J].中国乡镇企业会计,2011(02).
房地产企业财务报表分析篇4
【关键词】保利地产；财务指标；风险
中图分类号：F275文献标识码：a文章编号：1004-5937（2014）14-0027-03
一、引言
1992年成立于广州的保利房地产（集团）股份有限公司已成为中国第二家年销售额过千亿的房企。2013年3月29日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“2013中国房地产百强企业研究”成果会上，保利地产凭借优异的业绩，位居百强企业综合实力第二位。如此骄人业绩背后，其财务状况如何，又有怎样的潜在风险呢？本文将对其2009―2012年的财务报表进行纵向比较，同时与房地产行业的老大万科地产进行横向比较分析。
二、保利地产财务指标分析
（一）偿债能力分析和评价
1.短期偿债能力分析和评价
从流动比率看，保利公司的短期偿债能力较弱，呈下降的态势，与同行业万科比较好于万科。从速动比率看，保利公司的速动比率数值偏低，逐年下降，万科地产与其不相上下。从现金比率看，保利地产数值较高，逐年下降，主要原因是企业预收款项、其他应付款、一年内到期的非流动负债大量增加，造成现金比率快速下降。其数据结果见图1、图2。
2.长期偿债能力分析和评价
保利地产资产负债率维持在一个较高的水平，超过了通用的1/2的标准，与万科相比都处在一个水平上，长期偿债风险较高。保利地产和万科所有者权益比率逐年减小，行业整体财务风险加大。保利地产产权比率数值逐年增加，企业长期偿债能力减弱，债权人承担风险过大，显示企业过度运用了财务杠杆。（见表1、表2）
（二）营运能力分析和评价
保利地产应收账款周转速度很快，与万科地产相比不落下风，处于行业领先水平，可以看出房地产行业的整体特点是应收账款周转速度快，大量使用分期付款方式和现金方式进行结算是主因。保利地产存货周转速度较慢，不及万科比率高。保利地产总资产周转率和流动资产周转率与万科地产相比，流转速度一样，说明保利地产在这方面做得非常好。2012年保利地产存货比2009年增长了150%，而且存货中原材料、开发成本、开发产品三项，开发成本占了80%以上，显示其在增加主营业务收入基础上，应尽量加快存货流转减少存货。（见表3、表4）
（三）盈利能力分析和评价
1.主营业务盈利能力分析和评价
保利地产主营业务利润率一直维持在25%左右，相比万科地产数据处在一个较高水平上。营业利润率和主营业务收入净利率两个比率在2009年出现了重大异常，万科地产比率较保利地产差很多，通过分析具体数据可以得出万科地产三大期间费用较保利地产高很多，造成当年数据偏低。保利地产主营业务利润和收入没有万科做得好，万科2012年收入超过1000亿元，保利地产只有不到700亿元。主营业务成本利润率和成本费用利润率两公司处在同一水平，维持在27%左右，但保利地产2009年到2011年财务费用为负值，是其将所借款用于在建工程，利息资本化的结果。（见图3、图4）
2.资产盈利能力分析与评价
总资产净利率保利地产和万科地产都差不多维持在5%左右，保利地产水平虽有下滑，但很稳定，没有出现大的波动。资产息税前利润率更能真实反映企业实际盈利能力，此指标保利地产远没有万科地产好，相差好几倍。资产利润率反映了企业在缴纳所得税之前的实际利润情况，保利地产比万科地产弱一点。股东权益利润率数据分析可以看出保利地产的资产负债率上升很快，已接近80%，处于高危状态。（见表5、表6）
三、保利地产财务风险应对策略和建议
（一）建立风险预警系统
保利地产的财务风险主要表现为财务支付风险和财务结构风险，可以通过以下几个方面加以监测：其一，现金流动能力。保利地产年度现金流入和流出是否可以维持整个公司房产开发项目年度资金的流转情况。其二，资产变现能力。房地产企业相比较工业类企业而言，固定资产较少，主要是看存货房产可不可以得到很快的资产变现，如果出现滞销情况保利地产应加以注意。其三，逾期负债率。未能在规定的期限内上缴税款、发放工资、偿还银行贷款本息和支付工程款，这是发生财务危机最直接的表现，保利地产应着重关注。
（二）提高管理者素质
保利地产要提高企业的财务管理水平，首先要提高企业决策者的财务管理素质，改变以前管理决策者根据经验决策和主管决策，最大限度降低企业的财务风险；其次要不断补充新的财务人员进入公司的各个财务岗位；最后要不断对老的财务人员进行培训和继续再教育，使他们在岗位上作出更大贡献。
（三）加强对环境影响因素的判断和适应能力
为防范财务风险，保利地产应对不断变化的财务管理环境进行认真分析研究，把握其变化趋势及规律，针对房地产业的宏观调控制定多种应变措施，适时调整财务管理政策和改变管理方法，从而提高保利地产对财务管理环境变化的适应能力和应变能力，以此降低因环境变化给企业带来的财务风险。
（四）优化资本结构，降低筹资风险
房地产企业负债经营可以带来杠杆效应，但不是负债越多越好。随着负债比率的上升，企业的债务风险也随之上升。在不同的资本结构下，财务风险是不同的，保利地产可以通过以下几种方式进行资金筹集：其一，寻求银企合作，通过企业与银行建立伙伴关系，解决企业资金问题；其二，开展企业合作，使资金得到有效运用；其三，通过优势企业上市等办法向社会筹集资金，多向万科学习股权筹资；其四，应积极操作Bt、Bot等方式，通过滚雪球的办法提高资金运作能力。
（五）定期进行内部审计
保利地产是千亿级大公司，对众多子公司应进行定期内部审计，重点审查公司的预决算、投资合理情况、各种财务活动、财务管理情况、各项资金物资和人力的使用情况，及时发现公司各种违法违规行为，解决各部门经营中存在的财务问题，提高企业经营管理水平，最终促进企业快速发展。
（六）防控资金回收风险
预防和控制资金回收风险的措施有：一是根据客户按约付款的可能性，选择不同销售方式。二是选择合适的结算方式。对于盈利能力大、偿债能力强、信用状况好的客户，可以选择风险比较大的结算方式。三是制定合理的收账政策，及时催收货款。保利地产在应收货款发生后，应尽快采取各种措施进行催收，收回企业被拖欠款项。
【参考文献】
[1]王德发.财务报表分析（第三版）[m].北京：中国人民大学出版社教育分社，2011.
房地产企业财务报表分析篇5
关键词：房地产企业；外部环境；财务风险
中图分类号：F293.3文献标志码：a
2011年下半年以来，国家为了稳定房价，出台了一系列政策控制房价如：提高银行存款准备金率、居民限购政策、房产税政策、提高一手房的首付比率等。在这一系列严厉的政策下，房地产企业面临破产危机。北京住建委报告显示：北京市有473家房产企业不能申请延续工商执照注销。武汉房管局报告显示：武汉在册的房产开业企业减少近15.4%。四川省建设厅报告显示：四川共有423家房产企业不能办理延续手续注销开发资质。从2011-2012年，全国主要城市的房地产企业大量破产，房产企业自身经营不善有不可推卸的责任，但是房地产企业外部环境不断变化也是重要的影响因素。目前，大部分文献仅关注企业内部因素，忽略外部环境变化的影响。对于受国家调控的房地产行业来说，这是片面的。鉴于此，本文在借鉴了国内外相关研究的基础上，分析外部环境对企业财务风险的影响关系，然后对外部环境进行汇总、分类，并利用SD模型构建外部环境与财务风险的关系，得出因果图。最后，进行政策调控实验，根据模拟的结果为房地产企业的健康发展提供参考建议。
1、外部环境对房地产企业财务风险的影响
外部环境和房地产企业财务风险的关系可以从房地产企业的筹资及运营2个方面进行分析。首先，对于筹资活动，房地产企业由于其所属行业的特殊性决定了它不可能仅仅依靠自有资本满足其自身对资金的需要。因而在开发、经营过程中避免不了需要从外部筹集资金。对于房地产企业，其在前期开发过程中对资金的需求无疑是最大的，因此筹集资金过程中利率的影响对房地产企业财务风险有着较强的作用力。国家通过政策性的调控，限制房地产企业的过渡扩张，提高贷款利率，将大大升高房地产企业的财务风险。其次，对于营运活动，房地产企业为建造商品房而取得的土地使用权占用的资金无疑是巨大的。占用资金量过大将影响房地产企业的资金周转率和资金利润率。另外，在房企开发过程中对钢材等原材料的需求及相互关联企业间的债务往来，在极大程度上也影响着房地产企业资金的利用率及应收账款的回收率。因此，房地产企业外部环境对财务风险的影响是毋庸置疑的，对于房地产企业外部环境对财务风险的影响，如图1所示。
2、外部环境对财务风险影响的实证分析
（1）模型的选择。系统动力学是研究信息反馈系统的学科，很适合研究外部环境对房地产企业财务风险的影响。系统动力学内生观点认为：系统的行为模式与特征主要取决于其内部的动态结构与反馈机制；系统在内外变量和制约因素的作用下以一定的规律发展。因此，要想运用系统动力学分析，首先要辨识、描述企业财务风险系统的系统结构，在此基础上研究财务风险系统结构与外部环境的之间的关系。
（2）模型指标的选择。房地产企业外部环境的构成因素众多，而且各种外部因素相互作用形成复杂的关系，在考虑房地产企业的财务风险时，既不能只考虑企业内部因素，也不能将内部、外部所有的因素都考虑进来。根据国内外学者的研究，本文拟以房地产企业内部环境受外部环境影响最大的经营和筹资活动为切入点，从相互作用的房地产企业内部自身和外部环境两个方面探索影响房地产企业财务的主要因素。从房地产行业的主要方面来看，资源是稀缺的，在供给一定的情况下，需求增加，导致价格上涨。在一定的时期内，土地和建材供给是基本不变的，而房地产企业竞争激烈，需求增加，这将导致土地和建材的价格上升，房地产企业的开发成本增加。在供给一定的情况，需求决定商品价格。在一定时期内，房屋的存量是不变的。可以视为房屋供给一定的，消费者需求直接影响房屋的价格，影响房屋的销量，这也会影响到房地产行业的生命周期。在房地产行业的次要方面上，宏观方面的利率因素会影响房地产企业的筹资方式；微观层面的相关企业的信用也会影响应收账款的回收率。这些都影响房地产企业的现金周转能力，改变资本结构，从而增加房地产企业的财务风险。
基于以上的分析，本文将房地产企业外部环境风险分成资源风险、行业竞争风险、行业生命周期风险、信用风险、利率风险5个类型。对于上述5个风险维度的具体评测，拟采用定性和定量相结合的方法对外部环境的指标体系进行构建，以保证结果的准确性。①资源风险。资源风险是指房地产行业的土地及建筑材料等资源的稀缺性。主要是土地及建筑材料的市场供需情况。具体的衡量指标包括：定量指标：供应商集中度；定量指标：土地、建筑材料的购进价格指数。②行业竞争风险。行业竞争风险是指包括全房地产行业内所有企业之间的竞争程度。它主要衡量指标如下：定量指标：行业集中度，行业内企业年增加率；定性指标：房产品差异化程度。③行业生命周期风险。行业生命周期风险是指房地产行业的生命周期所处的各个阶段对房地产企业财务风险波动的具体影响程度。房地产行业生命周期阶段对房屋成交量会在一定程度上表现出不同的增长速度。它主要衡量指标如下：定量指标：销售增长率；定性指标：行业所处生命周期阶段。④信用风险。信用风险是指各种影响房地产企业偿付能力的因素。主要衡量指标有：定性指标：企业回收账款的难易程度，定量指标关联企业现金流动比率，关联企业坏账率。⑤利率风险。房地产行业的利率政策。利率风险的衡量指标如下：定性风险：政策优惠程度，利率波动幅度；定量指标：行业利率水平。本文结合国内外学者的研究，对于定性指标，采用专家咨询、打分等方法。定量指标给出的如下的计算公式，如表l所示。
对于定性指标采用专家打分方式评价非财务指标表，如表2所示，表中列示了一些可以参考的指标和评价标准。
参与打分的专家依照表2所示的参考评价标准，在对照评价标准进行衡量之后，专家按照5个层级对各个非财务风险指标进行打分，这5个层级分别对应着100～90分、90～80分、80～70、70～60分和60分以下，将专家打分情况进行汇总并加权平均处理，即得到每个非财务指标的风险指数测度值。这些指数都是外生变量。
再设计内生变量前先要分析房地产企业财务风险并进行分类，然后设定衡量指标。因为模型设计要求内生变量要以房地产企业财务风险的路径设定。选择自由现金流量来衡量房地产企业的利润水平。因为：第一，在谨慎、一致的企业财务要求企业在某一时期持续经营并能保证稳定的现金流量；第二，只有在企业拥有稳定的现金流的情况下，企业才能有财力去扩张，争占更多的市场份额，进而实现更多的利润。因此，考察房地产企业的自由现金流量的变化情况来判断其财务风险是一个可信的手段。
（3）模型的应用。截止到2012年末，据不完全统计全国注册的房地产开发企业超过6万家，其中近70%为中小型房地产企业。由此可见，我国房地产市场以中小企业占多。因此本文对于房地产企业的研究标的为市场占多的中小房企。因此，选取黑龙江省a房地产开发有限责任公司（中小房企）的具体数据为例，首先运用vensim软件画出其变量的SD模型，然后根据本文中的公式得到各个关于外部环境财务风险的具体数值，同时，计算出将相关财务政策参数数值，得到常量参数表和水平变量初值表，最后将2007-2012年的a房地产开发公司的财务报表数据代人因果图中，对模型进行调试。最后进行政策检验，如图2所示。
房地产开发企业sD模型犹如一张风险地图，它将行业环境与企业财务有机结合到一起，形象地演绎出行业环境影响企业财务的传导机理。那么接下来的问题是如何根据风险地图中的各项外部环境指标，定量的说明对财务风险影响的大小。
关于中长期贷款利率的调控实验。假定各年房地产中长期贷款利率提高1%，通过计算机仿真模拟，部分指标调控前后的结果，如表3所示。
关于基准地价的调控实验。每年成交的土地价格是基准地价的几倍，通过调整土地价格，假定土地价格各年提高5%，通过计算机仿真模拟，部分指标调控前后的结果，如表4所示。
关于关联企业现销比的调控实验。假定各年现销比提高40%，通过计算机仿真模拟，部分指标调控前后的结果，如表5所示。
3、结论及建议
本文运用sD模型的方法，进行政策实验，根据实验结果，分析房地产企业外部环境对房地产企业财务风险的具体研究，得出以下结论并提出相关建议：
第一，由实验结果可以得出，提高关联方的现销比会很大程度上影响自由现金流量。提高贷款利率及土地价格对自由现金流量的影响不稳定，相比也关联方的现销比的影响也不是很显著。房地产行业外部环境变化会引发财务风险。同时，外部环境的变化对财务风险控制提出更多、更高的要求。
房地产企业财务报表分析篇6
［关键词］房地产企业；财务风险；防范策略
［中图分类号］F29333［文献标识码］a［文章编号］1005-6432（2014）24-0123-02
1房地产企业财务风险的内涵
房地产企业的财务风险是指房地产企业在各项财务活动中,由于各种不确定因素的影响,使房地产企业的实际收益与预期收益发生偏离,导致房地产企业经营成果下降,给房地产企业带来损失的可能性。
2房地产企业财务风险的成因
21法律、政策环境
首先,国家会出台相关的政策,对土地的使用和土地的开发做出一系列的规定,会影响到房地产企业对土地的开发。其次,政府征收的各种税费,会影响到房地产的价格,进而影响到房地产的成交量。再次,政府还出台了其他的政策,也影响到房地产企业的财务风险,比如提高银行的贷款利率,通过提高贷款利率,可以提高房地产企业的资本成本,使房地产企业面临的财务风险增大；国家还提高了房地产企业土地增值税和企业所得税的预征率,增大了房地产企业的成本。最后,政府还制定了房产买卖的政策,影响到了房地产的销售量。
22行业和经营特征方面
房地产行业属于资金密集型行业,具有资金投入量大、开发周期长等一系列特点,在对房地产进行投资建设的时候,房地产企业首先要对投资项目进行合理的规划,还要购买土地、施工建设、绿化环境等,才能把已经完工的房产进行销售,投资回报期比较长。另外,房地产企业在投资建设前期,要投入大量资金,如果建造的商品房最后出现积压,就无法获得投资回报,那么前期投入的资金也就白白浪费,给房地产企业带来资金压力。
3房地产企业财务风险的防范策略
31建立财务预警系统,防范财务风险
房地产企业建立财务预警系统,就是利用企业财务报表的相关数据,设置一些敏感的财务指标,构建数学模型,对企业未来可能出现的财务风险进行预警。通过构建财务预警模型,如果一旦预测到房地产企业存在财务风险,就会给管理者提示,从而就可以对房地产企业未来可能存在的财务风险进行提前的预测。由于我国房地产企业在构建财务预警系统这方面起步晚,缺乏相关的经验,因而房地产企业的管理者可以向我国的其他行业和国外的相同行业进行借鉴,学习他们在构建财务预警系统方面先进的经验,以此为借鉴,加强房地产企业的财务预警系统建设。
32融资渠道多元化,优化资本结构
房地产企业应该适度举债,合理调整资本结构。在能够保证房地产企业偿债能力不降低的情况下,尽可能满足营销资金和项目建设资金的需求,保证房地产投资项目能够顺利实施,这样才有助于保护房地产企业的经济利益。房地产企业还要拓展融资渠道,保证融资渠道的多元化,一方面,房地产企业可以继续使用传统的融资渠道,通过向银行举债,获得可以周转流动的资金,保障房地产企业对资金的需求,另一方面,除了采用传统的融资渠道以外,还可以通过股票、债券融资,这样不仅有助于使房地产企业做大做强,吸引外部的债权人对其进行投资,还有助于优化房地产企业的资本结构,降低房地产企业的财务风险。
33采取有效措施规避利率风险
为了有效地规避利率风险,房地产企业应该加强对银行贷款利率的分析,对银行贷款利率提高可能带来的财务风险进行全面预测,提前做好预防工作,采取一系列有效措施,对可能存在的利率风险提前进行防范,同时还要加强对风险进行预警,一旦发现未来可能存在利率风险,可以尽早给房地产企业的财务及高管人员发出警示信号,以便房地产企业的财务及高管人员可以及时有效的做好防范准备。除此之外,房地产企业在与银行签订合同的时候,尽可能选择签订固定利率的合同,因为浮动利率的合同很容易受到市场经济的影响,浮动利率随时变动,更容易给房地产企业带来利率风险。
34加强资金管理,提高资金的利用效率
房地产企业要重视加强资金的管理,认识到资金管理的重要性,对资金的运用要做好合适的计划,避免铺张浪费,避免不必要的支出,做好资金的节流,保证资金能够用到恰当的位置。另外,还要对资金的使用进行严格的控制,对资金的投资、营运要做好适当的安排,这样可以确保房地产企业日常活动对资金的要求,保证房地产企业的投资项目能够顺利施工。除此之外,还要控制好存货资金的使用规模,存货占用的资金量不能太大,否则同样会影响到资金的流动性。房地产企业要保证其支付水平,房地产企业的支付能力要得到相应的提高,保证资金能够合理高效的使用。房地产企业还要对投资项目进行可行性分析,避免盲目投资,保证投资的安全性。
35提高房地产企业高管及财务人员的素质
房地产企业的财务管理水平与房地产企业的财务及高管人员的综合素质息息相关。如果一家房地产企业财务及高管人员综合素质比较高,那么该家房地产企业的财务管理水平也不会差。相反,如果一家房地产企业财务及高管人员综合素质不高,那么该家房地产企业的财务管理水平可能会比较差。因而,房地产企业的高管人员要不断学习先进的管理方法,提高管理水平,高管人员还要学习一些基础的财务知识,比如强化对财务报表的分析阅读能力,这样才有利于高管人员更好的作出财务决策。房地产企业的高管人员要注重选拔高素质的财务人员,对房地产企业内部的财务人员要加强专业培训,高管人员还可以组建一支优秀的财务人员团队,发挥团队集体的优势。房地产企业的财务人员还应该增强解决实际问题的能力,不断培养创新意识,提高自身的职业道德。另外,房地产企业的财务及高管人员还要学习工程造价、竣工结算等与房地产相关的理论知识,这样才能更好地维护房地产企业的经济利益。
参考文献：
［1］马永红关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究［J］.中国总会计师,2011(7):50-51
［2］王玲浅谈房地产企业财务风险及防范［J］.中国证券期货,2012(5):132-133
［3］李娜房地产企业财务危机分析及防范策略研究［J］.中国外资,2012(21):115-117
［4］郎登林当前房地产企业财务风险及防范分析［J］.会计师,2013(15):37-38
房地产企业财务报表分析篇7
关键词：财务报表；现金流量；竞争力
一、现金流及其相关指标
（一）现金流的内涵
通常人们简单把现金流理解为现金，然而这种理解未免有些狭隘。现金是以静态的形式存在的，而现金流是以动态的形式存在的。现金流以现金为起点，通过企业的生产经营不断转化为其它实物形态，最后又以收入的形式回归成现金，反映了企业生产经营的整个过程。
根据现金流周转过程，我们可归纳出现金流量主要有流动性、差量性以及成本性三个主要特征。流动性主要体现在：现金流量属于时期指标，它受到企业日常经营决策的影响，可看做是在某一会计期间内所有微小期间的现金流量经过积分的组合，是随着时期的长短而不断变化的。差量性是由其流动性衍生出来的，因为只有属于时期指标的流量才能相加减，而属于时点指标的存量相加减时没有意义的，企业较为注重的净流量就是流入量与流出量的的差量，代表着生产经营的增值部分。成本性主要是指资金链断裂造成的短缺成本和资金的时间价值。
现金流如线索一般几乎贯穿于企业的各个环节，因此现金流可以较为充分地体现企业的实际情况。它不仅本身是企业盈利水平质量的最好证明，还可以与其他财务指标结合充分反映企业偿债能力和股利支付能力的强弱、运营能力的好坏、发展能力的高低。
（二）指标设置
1.偿债能力
债权先于股权是企业首当支付的对象。现代财务管理中虽讲究适度负债，通过财务杠杆、税盾效应获取更多的收益。但是，如果无法偿还债务，企业将面临破产倒闭的风险，其造成的影响对公司具有严重的破坏力，直接关系企业的生死存亡。主要指标如下：
（1）现金流量比率
通过公式可以看出，现金流量比率是反映企业直接偿付能力的指标：分子“经营活动现金流量净额”通常使用现金流量表中的“经营活动产生的现金流量净额”，它代表企业创造现金的能力，已经扣除了经营活动自身所需的现金流出，是可以用来偿债的现金流量。分母“流动负债”是资产负债表中的期末数而非平均数，因为实际需要偿还的是期末金额，而非平均金额。
现金流量比率表明每1元流动负债的经营活动现金流量保障程度。用经营活动现金净额流量代替可偿债资产存量，与短期债务进行比较以反映偿债能力，更具说服力。因为一方面它克服了可偿债资产未考虑未来变化及变现能力等问题；另一方面，实际用以支付债务的通常是现金，而不是可偿债资产。
（2）现金利息保障倍数
现金利息保障倍数是利息保障倍数的改进，将分子中采用权责发生制记录的“息税前利润”换为采用收付实现制反映的“经营活动中现金流量净额”、“应付利息”和“所得税费用”之和，避免了账面和实际不符的情况，更能反映企业真实的利息保障程度。
（3）现金产权比率
企业的总负债不仅来源于经营活动，还有投资活动和筹资活动，因此对应的分子是期末总的现金持有量而非经营活动现金流量净额。从一个长期的角度看，这些负债终究是要还的，故现金产权比率反映的是企业的长期偿债能力。在该指标中“总负债”和“现金及现金等价物”均采用期末数而非平均数，因为在实际需要偿还的是期末金额，实际能够偿还的也是期末金额。
2.股利支付能力
企业是股东的企业，企业的目标就是股东财富最大化，而股东获取收益的主要方式就是股息红利和转让股票的投资收益。买卖股票是由投资人决定的，而是否分红是由企业的经营状况决定的，因此股利支付能力也是反映企业竞争力的表现之一。主要指标如下：
（1）每股营业现金流量
通过公式可以看出，每股营业现金流量表示单位普通股本所对应的现金状况。由于优先股的索偿权优于普通股且股息固定，不参与红利分配，这部分股息的支付与公司经营关系不大，所以应将所需支付优先股的这部分金额从现金流量净额中扣除。该指标说明了在不动用股本的情况下，单位普通股所能分配到的最高现金额度，强调的是企业生产经营对股东带来的增值效益。
（2）净资产现金收益率
在不增加新的实收资本的情况下，经营活动与投资活动获得的现金流净额属于企业，筹资活动中获得的现金流净额大多属于债权人，因而在反映所有者权益时只包括前面两个部分。该指标反映了企业实际的增值情况对应的股东可取得的报酬程度。
3.运营能力
运营能力体现的是企业各项资产的运转效率，通过现金流在各项资产中的流转速度来反映企业的经营管理水平，主要指标如下：
以上指标的分子都是“经营活动现金流入量”，运营能力突出的是生产经营的规模而非简单的收益部分，因此用“经营活动现金流入量”比“经营活动现金流量净额”更为合理。分母是各种资产科目的平均额，从不同的角度反映各中资产运营的效率和效果。
4.发展能力
发展能力是指企业在现有状态下可以扩大生产，进一步的成长的潜力。具体来说，就是根据企业的现有资本、运营获利等条件的量化指标来对企业的未来进行预期评估。对于股东和投资者而言，该指标对是否买卖企业的股票具有重要的参考价值。主要指标如下：
（1）现金增长率
该指标通过在会计期间内现金的变动额与期初余额之比，反映企业的资金增长速度。在不大范围扩大资产规模的情况下，企业的利润最终大多以现金的形成存在，因而用现金的增长来反映企业的增长具有很好的代表性。该指标越大，说明企业的发展能力越强。
（2）净资产现金增长倍数
“资产=负债+所有者权益”，等式左边是资金用途，等式右边是资金来源，而“净资产=总资产-总负债”，即是所有者权益。该指标为现金增长率与净资产增长率之比，反映了每增加一单位的净资产所带来的现金增加情况，该指标为正说明企业处于创收状态，指标值越大，创收越强，发展势头越好。
二、以万科财务报表现金流分析企业竞争力
我们将万科的财务指标与房地产行业的另外一家巨头公司保利进行对比，并加入趋势分析，不仅横向对比体现了万科在房地产行业的地位，而且纵向对比以时间为轴反映万科的发展趋势。
（一）偿债能力分析
根据前设指标，以万科2010年至2014年的财务报表为依据，从偿债能力的角度对万科的竞争力分析如下表：
根据以上图表可得：近年来，万科的现金流量比率和现金利息保障倍数总体较为平稳且有上升的趋势，说明有越来越多的现金流可以保障万科能够还本付息，短期偿债能力较强。现金产权比率呈一增一减的波动，在2013年达到峰值后，2014年又有较大幅度的下降，资本结构近两年来有一定的变化，但已回归常态，长期偿债能力较强。与保利对比可以看出，万科的指标波动幅度比保利小，且近年来各项指标状况基本均优于保利，处于行业领先水平。
房地产市场在近年来震荡较大，房价单边高速上涨的时代已经结束，而万科大部分偿债能力在2010年到2013年一直保持稳定，且在2014年偿债能力明显增强，有大量的现金回流，在房地产行业中可谓是“风景这边独好”。考虑到房地产行业的收付款特殊情况，在会计科目中预收账款虽作为负债类，但是在房地产企业中预收账款实质上并不是负债，同理预付账款也并不是资产，从而不能单从前面的指标真实的反应万科的偿债能力，由此我们结合资产负债表对万科的收款安排和付款安排进一步分析。
从资产类来看，流动资产中存货占比最大，作为企业盈利的主要商品，保障了企业的持续盈利。其次是货币资金，数额远超过短期借款，再次证明了万科的偿债能力较强。主要流动资产中占比最小是应收账款，且应收账款的数额远小于应付账款说明万科采取“早收晚付”的政策，收付款安排较好，特别是在2014年存货大减即房屋大卖的情况下，应收账款不增反减，说明房屋销售基本不出现赊销的状况，企业收到的是实实在在的现金，资金回笼效率极高。
从负债类来看，流动负债中占比最大是预收账款，这对企业是极为有利的，说明企业是“先拿钱后给房”，吸收购房款来进行投资开发，缓解了资金周转的压力。主要流动负债中占比最小的是应付票据，且应付票据的数额远小于应付账款的数额，付款结构十分合理。因为应付票据的收款方是银行，属于到期强制性支付类的负债，而应付账款则存在缓和的余地，有时可延期支付。
（二）股利支付能力分析
根据前设指标，以万科2010年至2014年的财务报表为依据，从股利支付能力的角度对万科的竞争力分析如下表：
根据以上图表可得：万科每股营业现金流量近五年来均为正值，且在2014年有明显上升，由于股票永不还本，只要保持该指标为正值，股东的财富就处于增值状态，发放股利的可能性和分红额度就会越大，参考万科往年较为稳定的股利支付政策，可以说明万科有较强的股利支付能力。净资产现金收益率前几年基本持平，而在2014净资产现金收益率为0.34，达到最高点，说明股东每1元的投资可创收0.34元的现金收益，还是相当可观的。与保利对比可以看出，保利自2012年以来股利支付能力一直处于下降状态且各项指标数值基本远低于万科，说明万科在房地产行业中的股利支付能力较强。
（三）运营能力分析
根据前设指标，以万科2010年至2014年的财务报表为依据，从运营能力的角度对万科的竞争力分析如下表：
根据以上图表可得：万科总资产现金周转率、流动资产现金周转率以及存货周转天数较低，自2010年以来持续上升在2012年达到最高点后稍有下降，但在2014年有所反弹。此趋势主要是由于自2010年，我国出台了一系列限购、征收房产税等政策抑制房地产过热，让市场回归以刚性住房需求为主导。经过两年的宏观调控，政府对房地产市场又重新放开，2013年各项资产周转速度加快，但房价单边高速上涨的时代已经结束，投资者投资需求也更加合理，2014年房地产市场总体趋于稳定，周转速度稍有下降。总资产和流动资产的现金周转天数均在两年以上，但考虑房地产行业的整体情况，该指标处于合理范围，是可以接受的。与保利对比可以看出，房地产行业的总资产周转速度普遍较低，且有上升的趋势，应当注意是否有资产挤压的情况。值得关注的是，万科应收账款的周转速度一直非常稳定，且在进入白银时代仍有下降趋势。通过查阅相关信息，笔者认为万科的减值准备计提合理，说明万科收款情况较好，近期采取的资金回笼政策效果显著，出现坏账的概率较低。
作为房地产公司，存货是其主要的盈利商品，存货的周转天数与总资产、流动资产的周转天数仍有一定差距。笔者通过阅读财务报表深入分析发现，这与近年来万科的多元化经营有关，虽然万科最主要的业务是地产开发，但是其物业经营发展势头良好。与房地产业务增长放缓形成对比，万科的物业服务近两年来依然保持增长的态势，纵使目前在规模上与房地产业务不能相当，但作为产业链下游的延伸业务已初见成果，符合万科未来十年的业务版图规划：“三好住宅”+“城市配套服务商”，后者俨然成为万科未来主要盈利的新渠道，有望取得与前者并驾齐驱的地位。
流动资产的现金周转天数近似等于总资产的现金周转天数，说明企业绝大部分资产来源于经营所得，属于经营主导型企业。笔者结合利润表，引入“核心利润”的概念，对企业的经营效率展开分析。在企业的营业利润中，投资收益、公允价值变动损益以及资产减值损失并非经营所得，核心利润便是营业利润抛去这些与经营关联不大的损益后剩下的部分，更加真实地反映企业的经营所得，是经营主导型企业核心竞争力的有力体现。
根据对外经贸大学张新民教授的研究观察，他指出经营活动产生的现金流量净额等于核心利润的1.2至1.5倍时，企业的利润质量较好。根据表3-3-2可以看出，2010年到2013年经营活动产生的现金流量净额与核心利润的比值较低，再结合总资产中流动资产的大额占比情况，这是因为万科的资金滚动投入程度较大，即上一轮经营所得的利润转化为现金形式的较少，大部分又运用下一轮的投资建设。由此，我们对利润的滚动投资程度做进一步分析如下表：
笔者根据经营性资产（除去衍生金融资产的流动资产加上固定资产、无形资产和在建工程）的变动额作为企业利润再投入生产经营的去向，除去投资活动中购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金以及筹资活动现金净流量便得到利润再投入额即实际经营利润中可用于自用的部分。由表2-3-3可得，万科近年的投资扩张速度放缓，利润再投资程度逐步下降，审慎投资，从而保证了利润质量。
（四）发展能力分析
根据前设指标，以万科2010年至2014年的财务报表为依据，从发展能力的角度对万科的竞争力分析如下表：
根据以上图表可得：净资产现金增长倍数与现金增长率几乎是同步变化，其震荡变动说明万科的资金运用大概以两年为一周期，一年投资建设，一年销售创收，基本比较稳定。以上两个指标体现了在如今房地产行业已由黄金时代转入白银时代的情况下，万科由以往的滚动经营投资模式变得更加谨慎，不再继续扩张，而是看准项目再出击。与保利对比可以看出，保利的现金增长率虽也是一年负增长，一年正增长的情况，但波动幅度比万科大，资金流较不稳定，且单位净资产所带来的现金流呈下降趋势，从持续经营的角度来说股东的权益有受损的可能。总的来说，万科的增长更加稳健且现金流以两年为一周期保持为正增长，发展能力更强。
企业发展能力的强弱，与其所持有的资源密不可分，其中最主要的是可控制性资产。除了前面已经谈及的经营所得的资产，可控制性资产还主要包括其他应收款和长期股权投资。经营所得资产是企业自身效益的重要反映，而其他应收款和长期股权投资则是集团资金管控模式的体现，反映的是母公司对下属集团的控制力度。
对于房地产企业，一般一个项目就会对应一个子公司，由于前期投资较大，因而母子公司之间资金往来密切。相比于局限于经营活动的应收账款，其他应收款如一个综合“容器”，涉及各种内容，更容易成为母子公司资金往来的“秘密通道”。从表2-4-2可以看出，母公司报表的其他应收款数额远高于合并报表，其差额大部分是母公司对子公司的资金输出，且已占据了母公司其他应收款的“大半壁江山”，形成一种由母公司筹资来供给子公司资金使用的现象，说明对于下属公司，母公司较强的控制力，上层掌管最为重要的现金，负责战略规划，下层负责具体的经营运作。这是由于集团的金字塔控股结构，一般企业会通过母公司向外筹资然后给子公司使用。下面我们对万科的股权投资具体分析如下：
因为集团的金字塔结构，母公司可以用较少的资产去撬动更大的资产，例如：母公司以x万元的股本对子公司进行投资，而子公司的资产负债率为0.5则子公司就有2x的资产。同样子公司再以x的股本对孙公司进行投资，而孙公司的资产负债率也为0.5，则孙公司的总资产为2x。于是母公司便以x的资产撬动了4x的资产。总体的资产负债率应为3x/4x=0.75，而下属每个公司资产负债率只有0.5。根据表3-4-3可以看出，母公司每1元的投资，无论是对集团内部的子公司还是对外的股权，都具有强大的撬动效应，且这种效应还有进一步扩大的趋势，如此以来万科对内对外都有较多的可控制性资产助推发展。
三、基于现金流视角对万科竞争力的评价
（一）竞争力优势
（1）从偿债能力来看，万科强制支付能力较强，短期内没有财务风险。近年来，万科先采取扩张性的战略，后采取稳健性的战略，但是现金流量比率一直很稳定，且有上升的趋势，说明万科认识到现金流的重要性，为防止资金链断裂问题，已采取措施降低风险。此外，在资本结构方面，万科也充分考虑到行业特点和自身情况，对资本结构进行了优化管理，采取“早收晚付”的使用策略，尽量降低资金的筹集和周转成本，从而降低偿债成本。
（2）从股利支付能力来看，万科的股利支付一直较为稳定。近年来，万科加快了资金回笼工作，企业拥有较为充裕的现金流，目前而言没有股利支付危机。此外，万科推出项目跟投制度，以其良好的财务经营情况作保障，将公司利益与员工利益紧密结合在一起，员工即是公司股东，从而降低了风险，一方面为公司带来了现金投入，另一方面又调动了员工的工作积极性。
（3）从运营能力来看，虽然房地产行业已由黄金时代转入白银时代，整个行业的资金周转速度在减慢，但与同行相比，万科采取“够用就好”的原则，不大量囤地，不捂盘，不当地王，周转速度相对较快，降低了资金的机会成本，有利于整个集团的经营运行。且在当今的大数据时代，万科积极拥抱互联网，先后与百度、天猫等多家互联网企业合作，通过大数据分析更多了解顾客消费行为，并与韵达等公司合作，打造一体化的“幸福小区计划”和“长租公寓”。万科以住宅商品房为中心，将业务向周围延伸，发展物业为第二支柱产业，且有望与住房项目并驾齐驱，打造万科经营业务的新格局。
（4）从发展能力来看，房地产行业资金变化以两年为一个周期，前一年属于在建阶段，现金大量支出，现金增长率为负，后一年属于销售阶段，现金大幅回收。总体来看，万科资金保持正向增长且增长平稳，与保利的明显波动形成鲜明对比，说明万科更加注重精细化管理，从项目选择，到实施开发，再到最后的成品销售都经过了仔细的考量，且环环相扣联系紧密，项目中没有大的断层，发展比较稳健，前景乐观。而万科由金字塔式股权结构所带来的杠杆效应又使其具有较强的资源控制能力，为房地产行业迎来新的春天做好充足的资源储备，蓄势待发，一展万科雄姿。
（二）竞争力不足
1.从支付能力来看，短期来看万科虽没有大的财务风险，但是其总体的现金与负债配比较低，说明有一定长期负债作为经营的支撑，而债权人是要求还本付息的。在房地产行业的黄金时代，由于房价的一路上涨和良好的销售势头，这种借债经营的风险或许较小，因为有良好的销售业绩做保障，企业可通过外部筹资扩大市场规模，并减轻内部资金短缺的压力。然而在如今的白银时代，市场已经是供过于求的状态，加之政府的一些限购政策及廉价公租房的推出，有一定量的商品房建成而形成积压。存货积压的机会成本在一定程度上削弱了企业利润，企业收不回资金，就难以偿还债务，于是企业内部的资金逐渐流失，如此恶性循环，企业的现金流就有可能被掏空，最后因资金量断裂而发生危机。
2.从股利支付能力来看，2014年现金流的大幅增加，一方面虽为股利支付提供了保障，另一方面也说明万科没有开辟更多好的项目，投资活动放缓，从而带来了手头资金的增多。股东的投资是永不还本的，对于股东而言更看重公司的长远发展，使其能够不断获取报酬，因此从长远的角度来讲企业只是回笼资金而缺乏好的项目机会，使其经营投资放缓，这对股东是不利的。
3.从运营能力来看，万科不大量囤地，不捂盘，认为这样可以加快周转速度，保证企业良好运行。这种做法虽然在一定程度上降低了风险，但这也只是短期的稳定，对于一些潜力股的投资项目，这种做法趋于保守，很有可能错失良机，因小失大，这对于企业的持久经营是不利的。若企业过于强调“宁可错过，绝不拿错”，单方面注重现阶段运营成果，一味追求短期利润，则必然影响其持久发展。
4.从发展能力来看，万科目前的现金流趋势平稳，但增长速度较低，在如今没有了房价上升带来的红利，行业毛利下降的情况下，万科未来的发展模式及发展方向引人深思。纵然万科掌握着较多的资源，但是母子公司毕竟是独立的法人个体，母公司的债务子公司没有偿还义务，母公司虽能影响子公司的经营决策，但是存在经理人等高管的风险，使子公司的战略经营目标与母公司不相吻合，母子关系亲密而微妙，集团规模越大，层级越多，监控管理难度越大。且居民对于住房的要求，不在仅仅局限于房子本身，还要考虑小区环境、配套设施、交通等因素；政府提倡构建开放式的小区，将房地产最为关键的土地纳入城市规划的范畴之内；为了拓展销售范围，万科试水房屋出租，约定出租一定年限后可以购房的新模式……面对市场行情的新变化，万科又会采取怎样的应对策略，结果尚不明晰。
四、增强企业竞争力的对策
（一）完善收付款安排，保障充裕的现金流量
万科的主营业务是房地产开发，因此主要的收入来源是商品房销售之后的购房款。对于大多数购房者来说是没有能力一次性支付这笔巨额款项的，然而按揭还款的期限较长，严重降低了资金的周转速度。因此，万科应当将现金收拢作为企业资金管理的重点，考虑在工程开始初期甚至更早的开展售楼活动，做好前期的宣传和推广工作，在建设的同时售楼，提前将首付款纳入账户，从而加快资金的周转速度。其次，与银行多多沟通，缩短收款期限，提高收款效率，增强企业销售变现能力。付款方面，根据前面的数据可以看出预付账款在流动资产中占据不小份额，预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费，在此方面仍有较大的改进空间，可加强与相关机构的密切合作，形成较强的信任关系，在前期预付款的支付时点和数额上增强议价能力。通过“早收晚付”的收付款安排，企业可获得更加充裕的现金流。
（二）拓宽融资渠道，适度负债，降低财务风险
高位回落之后，房地产行业进入新常态，发展速度放缓，无需像以前一样大额负债，大批囤地，外部筹资规模适度收缩。企业应当适度负债，看准项目再出击，而非盲目扩大规模和市场占有份额，更加考虑企业的内生动力，通过加快资金周转速度等方式缓解资金短缺问题。同时，万科的主要筹资来源仍是银行，应进一步拓宽融资渠道，开启多元化的融资模式盘活沉淀资金，例如：扩大员工持股比例，鼓励员工参与项目投资，将个人利益与企业利益紧密联系在一起，共担风险，共享收益，降低风险；完善集团财务系统，在内部形成资本银行，集中整个集团的现金流，续少成多，续短为长，实现财务效益的增值；鉴于使用资金的低成本，可以考虑利用海外资金以及直接融资的方式，从而降低财务风险。
（三）调整现金流循环周期，形成现金流的均匀分布
在项目建设初期，企业需要投入大量的资金，在这一阶段现金净流量为负向增长；当售楼回款达到一定规模后，首付收入可以基本与支出相当；当工程接近尾声，企业已没有什么大的现金支出时，售房的回款超过支出，在这一阶段现金净流量为正向增长。变化趋势大致如下图：
我们假设在初期现金净流量的平均增长速度为-a，在工程尾声现金净流量的平均增长速度为b，有m个项目处于初期，有n个项目处于尾声则企业整体的现金净流量约为nb-ma。由此我们可以通过控制处于初期的项目数量以及尾声的项目数量，将正向增长的部分和负向增长的部分对冲，从而形成现金流的均匀分布，避免企业“供血不足”的情况。所以，企业在进行项目选择的时候要具有战略眼光，一方面要考虑项目的收益情况，另一方面更要考虑全局，编制现金流预算，控制企业的经营节奏。
结束语
本文从现金流的视角出发，对企业的竞争力进行全方位描述。这是一个较为新颖的角度，打破以往水平分析、垂直分析等局限于某一单一报表分析的方式，以现金流量表为主，资产负债表和利润表为辅，综合运用财务报表，将不同报表的数据有机结合分析企业竞争力。
由于笔者能力有限，对于引入或者提出的现金流相关指标是否能够充分、全面的反映企业竞争力，还有待进一步探讨。笔者认为探讨的主要问题是：单个指标是否具有极高的代表性；指标之间搭配是否合理，有无重复或者遗漏的方面；资产负债表和利润表中的指标为时点指标，将其作简单的算数平均处理来表示平均水平，而现金流量表中的指标为时期指标，对于这种跨表结合所建立的新的指标，在数据处理方面较为粗糙，配比是否合理，对应的逻辑紧密性仍有待加强；合并财务报表抵消了母子公司之间的关联交易，减少了人为因素导致的财务信息的失真，从经营能力和发展能力的角度来看，合并报表的数据更能反映真实情况，但是母子公司毕竟是独立的法人个体，母公司的负债不能由子公司来偿还，且由于金字塔式的控股结构代来的杠杆效应，也会出现母公司借债供子公司使用的情况，因此对于偿债能力的分析，母子公司的个别报表在一定程度上来说会更恰当一些。其次，在针对现金流分布问题提出改进对策中，现金流随时间的增长变动趋势大致符合“S”型曲线，简单的线性描述不够准确，应当考虑建立微分方程模型采用dc/dt=f（t），求解出逻辑斯蒂函数，提高预测的准确度。
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房地产企业财务报表分析篇8
关键词：房地产企业财务风险资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
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房地产企业财务报表分析篇9
【关键词】房地产；企业；财务风险；防范措施
前言
近年来在国家相关政策的支持下，我国的房地产行业呈现出了欣欣向荣的发展态势，一方面促进了我国行业体系的健全发展和经济的增长，另一方面由于市场经济不稳定因素而造成的房地产企业风险加剧的问题夜逐步的提升。特别是由于我国房地产企业起步较晚，对于财务管理等工作的重视度不够，造成目前我国房地产企业财务工作应对市场风险能力严重不足的问题，从而严重干扰了房地产企业的快速发展。
一、目前房地产企业所面临的财务风险
1.负债过高、资金运营不合理而导致的财务风险
很多房地产企业的开发资金是由自有资金、预售款、银行借款组成，但企业自有资金所占比重一般很低，开发资金大部分来源于银行信贷，换言之，房地产企业一般都是负债经营，那么这就加大了负债水平，资产负债结构不合理。
2.利率和通货膨胀风险
金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，因而有发生投资亏损的风险。通货膨胀风险也叫购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力水平降低给投资人带来的风险。由于房地产投资回收期较长，只要通货膨胀的因素存在，投资者就要承受通货膨胀的风险。
3.现金流不稳定带来的财务风险
现金流是企业的血液，公司运营时刻离不开现金。由于房地产企业投入高、投资回收期长的特点，势必对现金要求较高，房地产企业的现金流多数呈现不稳定状态。
二、房地产企业财务风险分析
财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。
（一）融资风险分析
融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是企业根据生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。我国房地产企业的融资风险主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。
（二）投资风险分析
投资决策失误是产生投资风险的重要原因。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始，就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性，而且受规划限制楼层高度，周边环境的影响，常具有专用性，一旦建成完工，便很难更改。如果进行改建，投入将更大。因此如果投资者判断失误，房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。
在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险，能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说，房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲，由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的，从而也是最具有威胁性的投资风险之一。
（三）投资回收风险分析
房地产企业资金回收风险的生产主要受外部因素和内部因素的影响：（1）外部因素主要表现为企业所处的大环境，即国家宏观经济政策和财政金融政策的影响。（2）内部因素主要表现于管理层对于企业资金回收主要渠道商品房屋的销售系列决策的制定。商品房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响，同时也受房屋销售时市场行情的影响，二者之间有一个时间差，相互依托，也相互制约。如果可行性分析报告切合实际，充分预计到房屋销售时的市场变化状况，加之房地产开发企业开发经营计划推进，资金动作正常，资金占用等于或低于计划安排，这些都将为企业回收资金创造良好的条件。
三、完善房地产企业财务风险防范的措施
（一）加强财务管理观念和作用
1.强化财务管理地位
首先，财务管理部门应参与到房地产企业的经营活动当中，参与投资项目的可行性研究分析，完善投资项目管理。投资项目决策的前提是可行性分析。由于业务和财务考虑问题的角度不同，财务从投资项目初期参与，编制一套可行性分析报告，然后经有关部门论证，决定项目可行性，共同进行研究分析。使投资方案更趋完善，提高项目投资的成功率，降低投资风险。其次，财务管理者不能局限于对财务报表的分析，必须了解企业各个部门的有关情况，以拓展财务分析的领域。财务管理者必须经常和部门经理、采购人员、顾客以及供应商接触，以更深入地了解行业知识。
2.提高房地产企业管理者和财务人员的素质和能力
首先，要提高房地产企业管理者的财务管理水平。具体的可使决策者通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识，改变其依靠经验或主观进行决策的习惯，使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策，从而降低企业发生财务风险的可能性。其次，要加强对财务人员的管理和培训。吸收具有较高专业素质的财务人员参与到企业财务活动中来，加强对企业现有财务人员的专业知识和相关政策培训确保其知识和能力能够胜任财务工作。
（二）针对国家相关政策的变化，及时调整和转变财务管理手段，规避财务风险
1.由于土地征用、安置成本及新增建设用地使用费的提高，企业在项目区域选择上应本着低成本原则，以土地储备管理制度健全的中心城市为主，以企业搬迁为主，以现有建设用地为主。
2.避免购置的土地闲置。
3.针对税收新规定，及时调整和处理三项费用，在规定的时限内结转费用，避免给企业带来损失。
4.信贷紧缩政策，加大了企业的资金压力和举债成本，企业毛利率水平将呈下降趋势，企业必须适时改变盈利模式，以稳健发展为原则，开发市场需求量大的中低价位、中小户型的商品房，从多中求利。
（三）从企业整体出发，对开发项目进行可行性论证
针对房地产企业的行业特征及产品特点，在项目开发前，应从企业整体效益出发，通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。对于房地产行业而言，项目开发的胜败需要结合多个方面的要素进行考虑，企业内外部任何一个环节的疏漏都可能导致整个项目的失败，因此，在房地产开发过程中进行项目可行性研究是十分必要的。做好这一环节，能够有效地预测到项目的潜在风险，并针对风险要素及时调整项目方案，从源头上阻止财务风险的发生，提高项目的成功率。
参考文献
[1]王忠森.刍议如何加强房地产企业的财务管理[J].现代商业,2010.
[2]周彬彬.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨[J].财会园地,2009.
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[4]魏巍.我国房地产企业风险管理现状及对策研究[J].现代商业,2009(24).
房地产企业财务报表分析篇10
本文主要以我国大型地产企业为样板，就房地产开发方面的财务集中管控问题进行探索。随着我国市场经济的发展，城市化进程正在不断加速。房地产企业为我国的城市化事业做出了重大贡献。随着我国第一代房地产企业的逐渐壮大，布局全国的房地产开发已经成为地产企业发展的方向。这些企业跨地域庞大、子公司众多，股份背景复杂。总部对下属子公司的正常财务管束就成为监督和保证子公司健康发展的基础。地产企业的财务集中管控较其他行业有其独特的一面，这主要是因为地产企业资金回笼速度慢，项目开发周期长。财务的集中管控不仅包括了基本的财务指导和监督机制，还包含配置财务资源、财务规划工作、监控和维护企业资金链等工作内容。所以，地产企业做好财务集中管控体系建设的意义重大。
1、房地产企业财务集中管控概述
1.1财务集中管控体系的内涵
地产企业的财务集中管控体系就是以网络化管理系统为平台，通过严格的规范化财务操作流程对财务工作进行梳理，将整个地产企业从总部到子公司所有的财务信息分条目录入、分析，然后对这些财务数据进行自动化的上传和处理，得出地产企业的总体财务状况分析报告。只在方便高层管理者了解各子公司财务状况以及企业整体资金链状况，为企业今后的进一步发展提供相关的数据分析与支持。
当前我国大部分全国化的房地产财务集中管控体系是建立在电子信息和网络技术基础上的，同时又整合了国际先进的财务管理方法、理念、以及管理制度，不断对财务操作流程进行中国化的创新，使房地产企业的财务工作变的更加科学、规范合理。从而可以更好的参与国内外地产行业的竞争。
1.2地产企业财务集中管控的优势
1.2.1财务核算标准统一
通过财务集中管控体系，可以把地产企业布局在全省、甚至全国的子公司的财务核算标准统一起来，以相同的核算单位、报表格式对财务管理进行梳理。同时以计划的财务汇报时间对财务工作进行提交与汇报。方便企业高层和财务监督人员对财务状况的调查与了解。
1.2.2提高财务监督效率
鉴于房地产企业的地域性差别，大部分企业对于子公司的财务核算是允许独立核算的。建立财务集中管控体系，不是要剥夺子公司财务核算的权力，而是为了更好的对子公司内部的财务状况进行监督，推动销售业绩、员工绩效、战略规划的科学制定与有效执行。
1.2.3提升企业的控制力度
总部通过对子公司的财务集中管控，完成一系列的财务工作，包括：财务监督、资金监控、风险控制和弥补漏洞等，加强了对子公司的控制力度，避免了大型房地产企业“集而不团”、“各自为战”的状况。一方面提高总部对各种发展战略的指定的科学性，另一方面加强了对子公司约束和控制的力度，不至于脱离企业既定的整体发展战略规划。
1.3房地产企业财务集中管控体系运行中的问题
虽然财务集中管控体系在某种程度上促进了房地产企业的发展，但是我们也要看到，企业在具体运转过程中，集中管控效果还存在一定的不足。
1.3.1阻碍了下属公司的自主性
房地产企业的财务集中管控需要各地子公司将利润与收入上缴总部，在进行统一的分配。由于当前我国的金融业还未达到发达国家的水平，资金流动较慢，使得下属公司在面临发展机遇或发现市场先机时，财政能力存在制约性。这固然会保证子公司按照企业整体的发展规划发展，但是这也是妨碍子公司自主性发展的一种提体现。
1.3.2总部管理效率较慢
财务集中管控需要将财务工作通过网络汇总至总部，然后再进行数据处理和分析。当前我公司总部财务人员较少，工作量太大，造成财务人员力不从心的工作现状。以至于不少财务报告处理效率较低。
1.3.3管控系统功能不完全
财务集中管控对总部的计算机硬件要求较高。但是当前我公司对这方面还有待提高。一方面，处理器功率较小，造成计算机“机堵”问题；另一方面，财务处理软件系统功能尚未开发完善，有些功能没有写入，还需要人工进行处理，降低了数据处理速度。
2、房地产企业财务集中管控体系的建设方向
2.1完善的财务信息处理平台
当前房地产公司最重要的是建立一套完整的完善财务信息处理平台系统。运用分布式账套财务管理方式处理财务问题，由于地方子公司独立核算，是的财务管理的信息编码和名称缺乏统一的使用标准。而且各地方子公司财务人员的不规范操作使得财务信息报表中难度和口径出现很大缺口，公司日常管理的财务内容通过手工记录、对账、往来、核销，不仅耗时耗力，还影响了报销管理速度。
为了保证企业基本的织架构，必须将财务资料、政策机制、管理标准等具体内容进行量化管理，为整个企业财务管理部门提供基础标准保障，使得房地产企业在全国范围内做到财务管理的制度化与自主性的有机统一。
2.2严格的财务核算制度
财务核算制度也是房地产企业建立健全财务集中管控体系的重要方向之一。比如：建立一个有利于公司集中管控的统一核算制度。财务人员在日常工作中可以使用系统的总账处理功能，集成固定资产管理。从固定资产的投资、折旧、流通以及报废统一生成自动的电子凭据；也可以利用总账系统集成处理往来款，比如：格局账单时间生成账单的处理方案，借以完成付款单据的自动对接与核销。
完成这一制度后，基本实现了企业财务集中管控中的流通管控功能，可以及时对下属子公司每天的财务报表进行监控和管理，定期对子公司的预算、决算进行检查。为资金下一步的流通方向进行效果对比分析，促进企业投资的科学性。
2.3高效率的资金运转处理中心
随着房地产企业产业布局规模的进一步扩大，建立高速的资金流通、结算处理中心是加强财务集中管控系统的重要内容。房地产企业的资金周转速度不一，因为楼盘和项目的性质、地理子公司财务体系的战略性调整，加强对其财务状况和资金流量的监管。当前，地产企业构建财务管理团队两种模式：一种是总部直接派遣财务人员入驻；另一种是实行财务管理的集中核算。财务人员委派方式是指总部通过向子公司派遣财务人员，通过网络系统进行财务工作的管理，与总部财务进行对接。这种财务人员可以通过校招和社会招聘选拔，属于借调性质，占用总部编制，向总部财务领导负责。另一种是实行集中地财务集中核算，子公司设立财务报账人员，只有使用权限，没有批复和决定权限。限定范围外的资金流动项目需要获得总部财务部的单子签章方可进行；总部设立专门的核算处理中心，负责领导、规划、处理一切财务实务。
3.2统一进行预算管理
子公司预算的制定要符合企业长远的战略布局和近期的资金流动现状。在当前经济环境下，坚持以风控为先，收支平衡，合理发展的原则。同时，结合子公司所在城市的发展情况以及房地产发展宏观和微观信息，完成整体性的财务预算管理。实现业绩、绩效、预算相结合的财务控制体系，合理的运作资金的流向，优化企业资源配置，推动企业整体的预算管理。
为保证统一预算管理的执行程度，财务部应结合公司上年度资金流动方向，创建预算执行分析反馈系统。在实际工作中，加强与子公司的财务信息交流，市场现状交流，及时提醒风险状况，强化预算编制的科学性，统筹风控与发展的统一。在具体工作制度上，总部可以召开半年、年度预算分析会，各子公司结合上季度、年度的财务报告进行预算分析，通过后再进行预算处理。
3.3加强财务监督体系建立
对于财务集中管控体系建设，必须构建符合国家法律法规的财务管理制度。提高业务流程的规范化程度以及内部财务监督机制。良好的内部监督机制是完善财务集中管控体系的基础和保障。
房地产企业下属项目众多，财务需要处理的事项较分散，使得财务监督的难度和工作量都较为庞大。对此，企业要将财务监督的主次、轻重进行划分。实行重点监督，定期检查的监督管理办法。财务集中管控重点内容可以设为：会计的核算、财务报表审核、资金流动审核等关键财务审核工作。
3.4加强硬件以及团队建设
企业要想完善财务集中管控体系，就必须把企业庞大的人力资源优势转化成人才优势。财务管理事关企业机密，更是要加强对财务人才培养的重视。从内部建立适合财务人才涌动的储备机制，公平、公开、公正的选拔环境，合理有效的晋升体系，促进财务队伍进一步专业化。同时，财务集中管控体系也需要对企业的电子信息技术进行升级。不断提升财务处理软件的功能和自动化程度，强化软件处理速度，弥补系统漏洞等。