房地产营销宣传方案篇1
[关键词]房地产；营销策略；问题分析
[中图分类号]F270[文献标识码]B
一、营销策划
房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。
二、房地产营销策划的必要性
随着房地产产业的不断发展，各企业之间把竞争力主要放在了市场营销上。一个正确的营销策略不仅需要对自身企业的充分认识，还需要对外部市场及客户进行足够的调查与分析，从而提高企业的竞争能力。
一个好的营销策划对开发商的在经营和决策方面有以下作用：
1.可以帮助开发商明确目标市场和客户群体，确定投资方向
不同的客户对商品有不同的要求，不同的要求决定着商品的等级、规格、形式、特点，我们通过房地产营销策划的前期市场调研，确定房地产商品的投资方向与设计目标。
2.有利于房地产销售困难的解决
房地产商开发商品最终都是以销售商品来获取利益，但在销售过程中还是需要一些销售技巧，这就利用到了销售策划方案。销售策划方案可以给地产商提供如何定价，如何宣传等方面的知识，帮助地产商更好的销售。
三、房地产市场营销存在的问题
1.市场调研不足，对市场需求分析不足
市场调研方法单一，不论楼盘大小，取样总是同一常量；缺乏项目规模、位置特点等与消费者的关系的整体了解；样本数据不足，导致调查结果与实际差距很大。对市场实际需求分析不足导致房地产市场营销停滞。
2.目标市场与市场定位的混淆
目标市场和市场定位这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。然而实践中有时会混淆这两个概念，对目标市场的特征和偏好尚未明了，就直接做市场定位，使得市场定位缺乏实在可靠的支撑。目前多数房地产企业产品定位模糊，影响产品总体销售。
3.宣传过分依赖于广告，且宣传手段单一
房地产开发商为了项目营销，大量使用广告宣传，不仅成本较高且效果不好。目前房地产广告过剩，虚假成分较高，干扰了房地产企业的健康发展，损害了房地产行业的形象及信用，大量的消费者对广告存在不信任的态度，影响产品销售。
4.房地产营销研究专业人员较少
目前，房地产营销理论与实践缺乏结合，主要是房地产营销研究专业人员较少，多数房地产研究人员为有过几个成功案例的商或者是学过市场营销的学院派教授。前者注重的是经验且理论知识较少，后者注重的是理论缺乏实践，能将理论与实践结合起来的人少之又少。
5.商品卖点把握不准确，过度炒作
卖点：无非就是产品与众不同的特点、特色。这些特点、特色一方面是是产品自身与生俱来的，另一方面是通过营销策划人员的想象力、创造力产生的。一个房地产项目卖点有很多，例如：房型、规划、基础设施、物业等等，但是很多房地产商和营销策划人员会选择概念炒作，以概念做为产品的卖点，例如：生态绿色，人文，欧美风格等概念层出不穷。一味的只想制造轰动的传播效果，造成消费者听觉冲击，反而忽略了消费者真正的需求。这种做法有时会让消费者很迷茫。
四、解决房地产营销问题的策略
1.加强市场调研，准确分析市场需求
市场调研时，要有针对性的对项目规模、特点等，同消费对象的关系从整体上进行了解及把握；准确了解当时的市场需求情况。调查结束后，应科学全面地进行分析与预测市场前景。确定企业投资方向。
调研流程：调研计划撰写——调研问卷设计——调研问卷实施——调研问卷收集、整理——数据分析——调研报告撰写。
2.明确市场定位
应该明确目标市场与市场定位的分别，市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。明确的使企业的产品和形象在目标顾客的心理上占据一个独特、有价值的位置。明确产品定位及特点，从而使产品在今后的销售中创造经济效益和社会效益。
3.适度宣传，拓宽宣传渠道
不能过度的宣传，使消费者出现疲劳，也不能过分依赖于广告宣传，应拓宽宣传渠道。拒绝虚假欺骗成分，做到以诚信为基础。或者可以创造出一个自己的品牌，通过品牌效应增加消费者对产品的信任度。同时可以增加新颖的宣传方式，吸引顾客的兴趣，例如：宣传短信，网络营销，网上论坛等。
4.加强对房地产营销人员的培养
人们都说二十一世纪人才最重要，一个好的营销人才可以为地产商带来巨大的收益。所以，我们可以加强对营销人员的培养，让顾客可以看到我们的专业性，技术性，更重要的是诚信，从而吸引更多的消费者的目光。
对于销售人才的培养我们可以通过定期组织销售人员学习，为销售人员提供互相学习，相互交流的机会等方法来实现。这样才能让房地产营销的理论与实践更好的结合。
5.了解商品卖点，实事求是，避免炒作
营销人员应该从客户和市场需要出发，要了解特定的商品有特定的消费群体，所以要根据顾客的不同而不是通过商品的不同来细分商品。要及时把握客户的需求，根据客户的需求和商品自身的特色选取最能打动顾客的卖点，而不是在不了解顾客的需求的情况下就一味的将商品的全部卖点说出，让顾客感到迷茫。
营销人员在商品营销策划时也要做到实事求是，不夸大商品特点，避免概念销售，不讲大话、空话，谨慎销售避免炒作，让消费者更加了解商品特色，明确自己的购买目标，从而使商品更好的销售。
五、总结
房地产营销宣传方案篇2
二、说明：体现尊贵、超越、与众不同之气势。
标志设计
略
传播策略
一、形象主题：上层社会人士生活、休闲乐园
二、物业主题：卓越家园富贵人生
三、物业概念：精品公寓楼
传播执行
本项目规模小、不可能投入较多营销费用，广告应有的放矢，采取少量、持续的策略，保持一定的曝光率；同时，制造具影响力的软性新闻和文化活动，力求最小的费用投入，产生最大的广告效果，并在成功宣传项目的基础上，打造开发商品牌，提升其在房地产业的知名度,为今后的房产开发夯实基础。
为此，拟先后通过风水咨询、电视专题制作、印刷品制作（售楼书、海报、平面图、及各种图表）、看板（售楼处）、指示牌制作、奠基典礼和“卓越人生”征文（第一期报纸宣传）、应对wto企业总裁论坛和游园活动（第二期报纸宣传）、促销活动、开盘庆典等（第三期报纸宣传）、国庆庆典（第四期的报纸宣传）、第五期报纸宣传（配合促销）达到预期的宣传目的。其具体工作流程如下：
工作进程表
XX年2月风水测定
XX年3月专题片制作
XX年4月印刷品设计、制作
XX年4月软新闻（征文）
XX年6月看板、指示牌制作完毕
XX年6月30日奠基典礼和软新闻（湖里公园又添新景观）
XX年7月应对wto企业总裁论坛、游园和软新闻
XX年9月开盘庆典、第一期报纸广告
XX年10月1日国庆庆典、第二期报纸广告
XX年10月以后第三期报纸广告（预留）
一、媒体传播
（一）、报纸（目前，报纸已成为房地产品牌形象宣传、产品销售和产品质量的最好广告专业媒体）。本案一共计划出三期报纸广告和三次软性新闻，预留一期报纸广告根据本案销售情况再安排
第一期
目的：
结合本案的开盘庆典、“书写卓越人生畅想美好家园”征文颁奖活动的举行，分别从本案的生态环境、人文气息、设计规划、休闲天地等优势，引导客户认同“卓越园”的生活、休闲、娱乐的全新概念；营造一种诗情画意桃花源头式的空间理念；提升本案文化品味；激发顾客的购买欲，同时，首肯本案开发商品牌形象。
推广主题：
卓越园整体品牌形象的推广造势
广告口号：
珍藏公园美景开创卓越人生
版面：
半版和1/12版
费用：（略）
内容：
a．口号
b．登出本案全景示意图
c．登出本案的地理位置图
d．简单介绍本案独特的规划设计、现代的物业管理配套情况、优美的环境、良好的生态气息、和睦的人文氛围。
e．公布本次征文活动获奖作品、作者；开盘价格、房型、朝向、付款方式、按揭银行等构房须知和促销内容
效果：
通过第一期的报纸广告、本案开盘庆典现场的营造宣传、征文活动的全面推出本案开发商的品牌形象，为后期的分步宣传打下视觉、理念基础。
第二期
目的：
借举国庆特殊的日子，营造欢庆的氛围，结合具体的促销性活动，抛起“羊群效应”。
宣传主题：
卓越园整体品牌形象的推广造势。
广告口号：
园林居室卓越人生
内容：
a．口号
b．介绍本案庆典活动的具体内容
c．本案区位图
d．介绍本案规划设计
版面：
1/4版
费用：（略）
效果：
为本案营造现代、超前、高贵的品牌形象，同时提升了本案业主的地位，满足业主的虚荣心理。
第三期
一、预留1/4版（视具体销售情况而定）
二、sp活动
鉴于本项目规模小、不可能投入较多营销费用，因此，拟先后通过各种活动和制作，宣传本案人文、生态、环境、设计等特征和开发商品牌形象，为销售铺垫。具体安排如下：
风水测定
因项目所在地众多百姓，相信风水之说。“风水学”已引起专家、学者的广泛重视，据称：好的风水地不仅可以让居住人身体健康、事业有成、传宗接代，还可以避邪、避难以保证居住人平安顺利。因此，科学地运用“风水学”，将为本案的良好销售业绩，起到推波助澜的作用。且本案所在地的朝向，又与国人的（坐北朝南）思维模式相悖。
出于以上因素的影响，本司决定邀请在东南亚具有影响力的梵天寺主持厚学法师来为本案测定风水。
目的：
借助厚学法师的知名度和权威性，告知业主本案由于独特的地理位置和独特的设计以及厚学法师认定座南朝北自有的独到之处，引导业主随着我们的思维去确认本案实际上是一块风水宝地；减少业主的后顾之忧。
内容：
请厚学法师为本案测定风水
邀请人员：
梵天寺主持厚学法师（86高龄）（在东南亚和本地知名度高，本地几十幢楼和市政大楼均由他测定风水）
事项安排：
安排厚学法师现场指导，从不同角度拍摄厚学法师测定风水、观看、讲解本案规划设计图纸时的盛况；同时把厚学法师对本案的看法和建议的原音记录，为vcd、售楼书、宣传报道的制作提供材料；有关人员在本案名称的围墙前与厚学法师合影留念。
费用：（略）
参加人员：
项目有关人员。
效果：
借助厚学法师的知名度和权威性以及本案独特的地理位置和设计，利用厚学法师的引导，让顾客随着我们的思维，感觉本案实际上是一块风水宝地，座南朝北其实也有本案自身的独到之处。
专题片（vcd）
目的：
使顾客通过vcd影片，全面了解本案的风水状况、生态环境、人文氛围、休闲空间、规划设计等优势。
宣传主题：
从本案有利的“风水状况、生态环境、人文氛围、休闲空间、规划设计”进行诉求、宣传、包装。
内容：
采用实景拍摄和三维制作相结合的手法，从风水优势、生态环境、人文气息、休闲空间、规划设计等方面展示本案得天独厚的卖点。并通过售楼处播放及派发等渠道，使潜在客户增强对本项目的理性和感性认识，提前直观领略本项目的精彩之处，从而刺激购买欲望，最终完成销售行为。
a、梵天寺住持厚学法师认定本案风水优势的内容
b、生态环境
c、人文气息
d、休闲空间
e、规划设计
费用：（略）
效果：
通过vcd影片全面了解本案的优势所在，引导、刺激客户，使其产生欲进一步亲临其境的念头，从而达到宣传目的。
售楼书、宣传册制作
目的：
通过售楼书、宣传册全面了解本案的优势，引导、刺激客户，使其产生亲临其境的感觉，从而达到宣传目的。
内容：
从风水优势、生态环境、人文气息、休闲空间、规划设计等本案的优势方面，多角度、深层次地描绘项目特质。
费用：（略）
征文活动（题：“畅想美好家园书写卓越人生”）
目的：
通过征文活动，让广大市民参与、感受卓越人生的精彩故事，营造卓越园浓郁的文化氛围，以提升其知名度（此举也将书写本地新一轮房地产宣传广告新纪年）。
内容：
用第一人称表现手法，书写自身的真实生活经历、成功事业和对未来美好生活的畅想。
评奖：
通过报刊向市民征文活动的具体事项：
其一、本次活动将聘请著名教授、电台编辑、教育界人士共同进行评选，以示公平。
其二、本次活动将设一、二、三等奖各一名，优秀奖8名。一等奖可获现金5000元和10000元购房优惠（房价让利即：本案的房价确定后，在此房价的基础上再减去10000元。）；二等奖可获现金3888元现金和5888元的购房优惠；三等奖可获现金1888元和3888元的购房优惠；优秀奖可获现金888元。参加人员可得到一款x本案内容有关的艺术品（约38元每份）。
其三、9月1日前，将征文寄至规定地点，过期无效。
其四、现场颁奖将在XX年9月本案开盘庆典日，本案入口绿地处进行。
效果：
通过征文活动，让广大市民以自己切身生活经历、成功事业和对未来美好生活的憧憬参与、感受卓越园的精彩故事，营造卓越园浓郁的人文氛围，提高其知名度和开发商的品牌形象。
看板、指示牌
目的：
吸引过往乘车人员、行人、顾客的目光，突出本案的优势和品牌形象。
内容：
看板：一块建在售楼处的顶上（正面一块高6米、长20米；采用本案全景图）；另一块立于公园的围墙上与第一块相呼应（高6米、长20米，描绘本案生态环境、人文气息、规划设计、休闲空间等优势）。
指示牌：在交通要道位置（高4米、长16米；）同时在各车站临时租用宣传栏，形成动态广告。
费用：（略）
奠基典礼（结合第二期报纸传播）
目的：
通过第二期的报纸传播（软新闻）和本案奠基现场气氛的营造，昭告广大市民：项目又添新景观，诱使广大市民前来游玩，扩大消费群，制造“羊群效应”。
宣传主题：
着重从生态环境、休闲空间、人文气息三方面推出品牌形象
内容：
a、现场剪彩
b、开工
费用：（略）
效果：
奠基典礼现场气氛的营造，结合软新闻的，全面推出本案开发商的品牌形象，扩大影响范围，吸引顾客前往。
企业总裁论坛、游园活动
目的：
利用崇拜名人心理，吸引看楼、游园人潮，形成“羊群效应”。
宣传主题：
以邀请全国各知名企业总裁来本案为契机，提升开发商和本案的档次
内容：
a、企业总裁论坛——如何面对加入wto的机遇和挑战，
b、游园活动——企业总裁与广大市民一起游园
奖项：
每项活动各设一奖项，分别给予物质或现金奖励。
参加人员：
知名专家、本地企业家及目标客户
费用：（略）
效果：
提升品牌形象，形成“羊群效应”，加速销售进度。
开盘庆典、征文颁奖
目的：
结合第一期报纸广告宣传、“书写卓越人生畅想梦想家园”征文颁奖（软新闻报道）活动、开盘庆典的举行，分别从本案的生态环境、人文气息、休闲天地、设计规划等优势，引导客户认同“卓越园”的生活、休闲、娱乐空间概念；营造诗情画意的桃花源头式空间理念，提升本案文化品味，激发顾客的购买欲，首肯本案开发商品牌形象。
推广主题：
卓越园品牌形象造势
广告口号：
珍藏公园美景开创卓越人生
费用：
（略）
内容：
a、邀请新闻媒体现场报道；
b、邀请地方领导、专家、学者现场祝贺；
c、开发商演讲（内容：祝贺项目开盘；报告内部认购期高认购率，阐明本案广受欢迎的原因；优惠政策）；
d、客户代表发言（阐述购买动机和购买后心理、情感上的满足）；
e、颁奖（公布征文活动获奖作品、作者）
f、请已内部认购业主到现场，营造本案开盘期的活跃场面，现场签约（按揭代款银行、公证处等有关单位现场办公）
g、宣布开盘（准备一些假客户制造销售气氛开始现场销售）；
公布本案销售价格、房型、朝向、付款方式、按揭银行等构房须知和促销内容。
效果：
通过报纸广告、开盘庆典和征文颁奖活动的举行，吸引潜在客户的到场感受，刺激其购买欲望，同时，进一步提升本案整体品牌形象。
国庆庆典
目的：
结合第二期报纸宣传，借举国欢庆的特殊时刻，营造欢庆氛围。结合具体的促销活动，掀起抢购热潮。
宣传主题：
以规划设计为切入点，宣传、包装本案尊贵的形象。
广告口号：
精典居室豪华卓越
费用：（略）
效果：
营造本案出一种现代、超前的品牌的形象。同时也提升、满足了业主的地位和心理。
房地产营销宣传方案篇3
以百度竞价排名为代表的搜索引擎，访问的页面与推送信息的关键词相匹配的定向推送服务，是强制捆绑竞争对手的网站，强行弹出广告，属于恶意共享软件推广以及插件推广等网络营销，其注重的是让商家的信息出现在目标客户眼前，我们可以称之为“知名广告营销”。从改变受众态度的过程来看，“知名广告营销”还处在第一阶段。那么，如何才能让消费者从知名到偏好从而更进一步呢？我所经历的一个案例很有代表性，现与大家分享。
■单张派发，认知记忆
2006年11月，我想买套房子，所以特别留意跟房地产有关的信息，其中搜房网广州频道、新浪房产广州频道和21Cn房产是我每天都要光顾的网站。
有一天下班后，经过天桥准备去乘坐公交车，路上有人向我派发广告单。说实话，我是比较排斥广告单的，本想拒绝，但结果还是收下了，由于这张广告单比一般的广告单要大得多，加上等公交车也比较无聊，正好可以拿它消遣一下。仔细一看，原来上面刊登的是二手房中介广告，也还算对胃口，回家按照广告单上的网址输入，结果发现登陆不了，广告单也被我随手丢弃了。
后来我买房的愿望越来越强烈，就又想访问那张广告单上刊登的网站，可又记不清网址，直到后来我又接到了同样的广告单，于是便对那个名叫顺驰地产的网站有了印象，再查找房地产信息时，我自然会登陆这个网站查看。
由此可以看出，顺驰地产之所以能在不为一般人所看好的广告单派发上取得成效，关键在于它采用了网站营销较少采用的手法，通过派发广告单来拦截并获取目标网民。
归纳起来，顺驰地产的做法达到了以下几个目的。
其一，锁定目标客户。有买房需求并且有支付能力的消费者，年龄大多在25～40岁之间，多为公司白领、管理人员以及个体户老板，广告单派发人员基本上可以通过这些人的外表、衣着等作出正确判断。
其二，差异化的广告单使消费者易于接受。用区别于一般广告单的方式引起消费者的好奇心理，让消费者接受广告单。
其三，了解并利用消费者的生活习惯。上班族一般会在下午五点半到六点之间下班回家，选择的交通工具大多为公交车，而且下班的时候心情比较放松。针对消费者的这一生活规律在公交车站附近派发广告单，接收率一般较高。
其四，洞察并利用消费者的心理。等公交车是一件无聊的事情，在公交车上人们一般也无事可做，需要做些什么来消磨时光。利用消费者的这种心理，派发的广告单张不但接收率高，而且阅读率也高，效果自然比较好。
其五，重复刺激，促进消费者对产品的认识，从知晓过渡到记忆。重复刺激有助于消费者建立对产品的印象，多次刺激的效果比一次刺激的效果要好很多。假如一个月内同一个消费者接受2～3次广告单，就能起到很好的宣传效果。
■文案包装，彰显实力
我收到的那张广告单上有以下关键词：顺驰中国控股、目前中国规模最大的全国性房地产企业集团之一、国家建设部一级资质、香港上市公司路劲基建有限公司入资，等等。当时给我的感觉就是顺驰地产大并且有实力，值得信赖。另外还有诸如“精致”、“实用”、“超笋”、“地铁沿线”、“电梯精选”等词语，让我感觉也许从这里可以找到心仪而且便宜的房子。
在这一步，顺驰地产运用的营销理念和操作手法也有可圈可点之处。
首先，营销是一个持续的过程，通过上一步的地面拦截成功地出现在消费者面前，然后是通过文案的接力宣传，进一步作用于消费者，促使消费者认识并接受产品。
其次，通过对公司以及产品进行文案包装，达到宣传效果。比如，顺驰地产的文案就让消费者感觉其大而且有实力，其产品推荐的文案能让消费者感受到“物超所值”的利益。
最后，对于商品房这样的商品来说，消费者购买的风险比较大，这个时候谁能争取到顾客的信任谁就能获取竞争优势。而消费者这种信赖关系的建立往往有赖于消费者对企业“大而且有实力”感觉的形成。
■宣传整合，网络联动
在广告文案以及利益的吸引下，很自然地，我登陆到顺驰置业网，第一感觉这是一个门户网站，里面有房地产新闻以及置业方面的资讯。除此之外，顺驰置业网还提供了搜索功能，我按照自己的喜好，选择我所在的城市广州，输入地区、价格、面积、房型等，就可以精确地找到我所需要的信息。
至此，网站开始了第三步的接力宣传。
2000年营销界出现了一个著名的理论，叫做整合营销传播。事实上，宣传整合也可以发挥成倍的力量，因为作为一种“宣传接力”的过程，其宣传效果是一种不断深入的过程而不是简单的累加。
对于房产这类消费者需求高度差异化和个性化的商品来说，广告单显然不能满足消费者的需求，而网站容纳巨量信息的特点恰好可以发挥作用。因此，在搜索引擎的帮助下，通过智能查询，消费者可以在极短的时间内找到自己所需要的信息，并且在信息比对的过程中找到性价比最好的商品。
而且顺驰置业网以门户网站的形象出现，塑造了自己客观、中立的形象，容易赢得消费者的信任。
■网点配合，网络落地
从最初的接收广告单到后来的网络体验，这些良好感觉的积累，自然让我对顺驰地产建立了初步的信任，所以后来我每到一个区域找房的时候，必定会找顺驰地产的分店，去寻找我所中意的置业机会，这也算得上是一种“偏好”了。没有令我失望的是，每个我去过的地方，还真能找到顺驰地产的营业网点。让我记忆深刻的是，有一次我到海珠区一个叫敦和的地方找房子，我问路人“附近有没有大的地产中介”，一位路人告诉我：“有，客村有顺驰。”
来自路人的宣传往往远远超过商家自己的宣传，这更坚信了我对顺驰地产“大而有实力”的认知，信赖的感觉也就更加牢固。在以上四步的宣传接力中，由于信赖的建立，我对顺驰地产已经完成了“从认知到偏好”的转变。
另外，在这一步我想说的是，首先，营销作为一种“接力”运动，不能永远悬在空中，只有“落地”的营销才能发挥销售的作用。从本案例来说就是“网络落地”，通过销售网点来接力。快速消费品企业在大做电视广告之前，首先要做好分销网点的广泛覆盖，其实也就是在做“电视广告落地”工作。
其次，销售网点的可见率尤其是在与广大媒体（比如网络和电视）做营销接力的时候，将会直接决定消费者对企业的信心。试想一下，如果消费者满大街找不到你的产品或服务，即使对你的企业不失去信心，至少也会对你的企业实力产生怀疑。
还有，消费者主动找商家，我们称之为“主动式接触”。有过销售经验的人都知道，与销售人员的推销相比，消费者的这种“主动式接触”将会大大增加生意成交的概率。
■小结
运营的商品或业务（以下统称商品）具有三个关键特征─商品相对比较贵重（比如本文中提到的房子），购买商品的用户具有大众性，用户大多有上网的习惯，商家就可以考虑参考本案例的操作手法。
采用本案例的操作手法，商家需要注意通过地面拦截来引起用户注意以及借助重复刺激促使用户形成印象，通过文案包装尽可能地给用户大而有实力的感觉，通过网站对广告单（或其他媒介）进行宣传接力给用户创造价值（信息价值），最后通过销售网点配合网络，从而实现网络营销落地。如此营销组合，就可以做到让用户对商品从被动式接触到主动式接触的转变，从而大大增加生意机会和成交概率。
房地产营销宣传方案篇4
广告宣传是商家推销自己商品的有效途径，有着不可估量的诱惑力和吸引力。有些真实可信的广告,确实是为广大消费者提供优质产品和服务的宣传。但也有一些虚假广告让人们吃亏、上当、受骗，经济上受损,甚至倾家荡产。
工商行政管理机关作为广告的主管机关，应如何履行职责、加强监管？去年查处的一起房地产广告案件，引发了笔者的几点思考。
一、案情介绍
（一）媒体宣传
当事人湖北某某房地产有限公司于2008年2月底至3月初，先后利用《武汉晚报》、《长江日报》和开发楼盘外墙悬挂条幅做房地产销售广告，其内容为：“中国光谷CBD光谷商业中心光谷中心花园；江城地产第一炮，轰下武汉高房价；响应政府号召，平抑武汉房价；高级住宅原价：8800元起/平方米，现价：6000元起/平方米，5a写字楼原价9800元起/平方米，现价：7000元起/平方米，顶级商铺原价：20000元起/平方米，现价：16000元起/平方米；数量有限，欲购从速；投资这！投资那！都不如投资房地产！！！光谷核心，无与伦比；地段！地段！还是地段！”
（二）违法事实经查，当事人在位于洪山区鲁巷广场第二期楼盘住宅楼，于2008年1月4日取得《武汉市商品房预售许可证》。根据当事人于2008年3月17日提供的《武汉市商品房买卖合同》复印件，2008年1月20日销售了一套住房，买受人艾某，购买第B2幢2层202号房，价格为8800元/平方米，该合同文本第二十五条明文约定：“商品房为预售的自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房产、土地管理部门申请登记备案。”执法人员于2008年3月18日到东湖高新技术开发区房产局核实，当事人仍然未在房产局依法登记备案。其发票为《武汉市地方税务统一收款收据》第二联收据联，即客户联，发票号为02418524，是房屋交易后交给买受人艾某的收款凭证。其买受人艾某的身份证号为422437197708264712，经武汉市公安局东湖新技术开发区分局刑事侦查大队于2008年6月2日在人口信息系统查询，无此身份证编号。据当事人交待，该公司为了应付工商部门的检查而临时签订的合同及开具的发票，且没有销售8800元/平方米的备案记录，事实上当事人广告前没有以此价格销售过一套房屋，当事人为了增加市场影响，虚拟原销售价格，以大幅降价的方式，利用《武汉晚报》、《长江日报》及开发楼盘上悬挂条幅连续广告宣传，广告后在社会上造成较大的、长时间的负面影响，武汉新闻媒体均进行了采访和报道。其一楼事实上为架空层（不是用于销售的商品房），根本不存在6000元/平方米的房屋销售。“5a写字楼原价9800元起/平方米，现价7000元/平方米起。”也是虚拟原销售价格，以大幅降价的假象扩大影响，欺骗消费者。经调查，广告内容中对价格的表示，未能明示价格的有效期限。其宣传广告上多次使用“江城地产第一炮，轰下武汉高房价”、“平抑武汉房价”、“高级住宅”、“5a写字楼”、“顶级商铺”、“数量有限，欲购从速；投资这！投资那！都不如投资房地产！！！”等用语，含有升值或者投资回报的意思。当事人的行为属于广告中含有虚假的内容，欺骗和误导消费者。
（三）查处结果
当事人的上述行为，属于广告中含有虚假的内容，欺骗和误导消费者的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第三条、第四条和《房地产广告暂行规定》第九条、第十六条的规定。当事人的上述违法行为，市工商行政管理部门依据《广告法》第三十七条之规定，责令其停止上述违法行为，并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，同时决定给予当事人罚款人民币30万元。
二、争论焦点
（一）主体认定
当事人在媒体上所的广告，系由某某（集团）公司下属的某某国际旅行社有限公司垫付广告费。由于在媒体上广告的广告费不是当事人直接支付的，某某（集团）公司下属的某某国际旅行社有限公司又不从事房地产经营活动，是不可能房地产广告的。处罚对象是谁成为争论的焦点。争论的焦点指导了行动的方向，执法人员针对某某（集团）公司下属的某某国际旅行社有限公司负责人及当事人关于垫付广告费一事进行了调查，作了询问笔录，同时调查了当事人利用开发楼盘外墙悬挂条幅做房地产销售的广告，进行了拍照取证和调取了制作条幅的票据。调查结果形成了证据链，确定处罚对象为湖北某某房地产有限公司。
（二）适用法律法规
对本案当事人制发虚假广告的行为进行处罚时，市工商行政管理部门内部曾有不同观点。一种观点认为本案应适用《广告法》的规定查处，理由是：其一，《广告法》后于《反不正当竞争法》颁布。
其二，《反不正当竞争法》是普通法；而《广告法》是专门调整广告行为的特别法。其三，《反不正当竞争法》第二十四条的罚则仅针对商品虚假宣传的行为作出处罚规定。其四，根据《湖北省工商行政管理机关实施行政处罚自由裁量权暂行规定》的规定，适用《反不正当竞争法》的处罚幅度不及《广告法》第三十七条的处罚幅度，按法规竞合择一、从重处罚的适用规则，本案应适用《广告法》。另一种观点认为本案应适用《反不正当竞争法》，理由是：其一，两法各有自己的调整对象。《广告法》的标的是商品和服务，本案与此不吻合；而《反不正当竞争法》规定的虚假宣传却涵盖了虚假广告宣传。其二，《反不正当竞争法》第九条、第二十四条都相应地对商品作扩充性解释。
（三）自由裁量理由
在处罚金额上如何裁量也是焦点。执法人员在办理该案中程序合法，调查其违法事实清楚，调查取证的证据充分，定性准确，适用依据正确，处罚适当。理由有三：一是当事人的广告中含有虚假的内容，涉嫌欺诈和误导消费者，在社会上造成较大的、长时间的影响。依据《湖北省工商行政管理机关实施行政处罚自由裁量权暂行规定》第十一条第二项的规定，“违法行为侵害国家利益、社会公共利益或社会负面影响较大的”应当从重处罚。二是案件初期调查核实时，当事人有意向执法人员提供虚假材料（房屋销售发票、房屋销售合同），为案件调查增设障碍。依据《湖北省工商行政管理机关实施行政处罚自由裁量权暂行规定》第十一条第五项的规定，“故意毁灭、转移或藏匿证据，无理拒绝、拖延提供证据材料或提供虚假材料以逃避处罚的”应当从重处罚。三是案件调查后期当事人能够认识其违法事实，积极配合。同时能够及时拆除外墙宣传条幅和停止在媒体上继续其违法广告,属于从轻情节。依据《湖北省工商行政管理机关实施行政处罚自由裁量权暂行规定》第十二条的规定，“行政罚款自由裁量原则上在法定幅度内划分为三个层次：低幅度范围为罚款上限额的30%以下，中幅度范围为罚款上限额的30%—70%，高幅度范围为罚款上限额的70％以上。”和《广告法》第三十七条的规定，“违反本法规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，由广告监督管理机关责令广告主停止、并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款；情节严重的，依法停止其广告业务。构成犯罪的，依法追究刑事责任。”执法人员对当事人作出了处罚，该案件终结。
三、当前房地产市场广告现状
目前房地产市场的广告主要是房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介机构的房地产项目预售、预租、出售、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。十几年来，这个行业由兴起到兴盛，发展十分迅速，此案件引发了我们的思考。尽管颁布了《房地产广告暂行规定》等规章，也有一定的监管和处罚，但是房地产市场的广告依然存在以下几个方面的问题：（一）房地产广告中对价格采取虚高原销售价格，然后采取大幅降价或打折的方式来表示价格，也没有明确表示价格的有效期限此案件就是采取的这种方式。根据调查，当事人为了增加影响，虚高原销售价格，再以大幅降价的方式，在媒体及开发楼盘上悬挂条幅连续广告宣传，广告后在社会上造成较大的、长时间的负面影响，武汉新闻媒体对此均进行了采访和报道。同时，其广告宣传没有明示价格的有效期限，涉嫌误导和欺骗消费者。
（二）房地产广告中表示的项目位置，应以从项目位置到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离房地产广告的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。房地产广告中涉及的其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。本案中的广告也出现“中国光谷CBD，光谷商业中心，光谷中心花园；光谷核心，无与伦比；地段！地段！还是地段！”及以交通干道的实际距离表示，以所需时间来表示距离的项目位置示意图，不准确、不清楚、比例不恰当。
（三）房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度和年限。本案中的广告也出现“数量有限，欲购从速；投资这！投资那！都不如投资房地产！！！光谷核心，无与伦比；地段！地段！还是地段！”及信贷服务的承诺，误导消费者。
（四）五花八门的房地产广告中含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染等有悖社会公序良俗等房地产广告中承诺能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；房地产广告中涉及所有权或者使用权的，涉及资产评估的则模糊表示评估单位、估价师和评估时间；虚拟或引用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，不真实、不准确，不表明出处；房地产广告中涉及物业管理内容的，不符合国家有关规定；房地产广告中不标明开发企业名称、不标明预售或者销售许可证书号等等，均系违法宣传。
四、加强广告监管的几点思考
2007年以来，在国家持续加强房地产调控的形势下，房地产业发展呈现回落趋势。据《武汉晚报》2008年7月9日第二版报道，2008年1－5月房地产增加值下降6.7％，十余年来首次出现负增长。2008年上半年商品房销售面积、套数分别下降19.1％、16.4％，销售额下降5.3％，而空置房面积上升53.3％，商品房销售同比下降57.7％,房价涨幅趋缓。而另一方面，商品房市场供应量又在不断增加，上半年房屋竣工面积与套数分别增长34.6％、64.9％。房地产企业资金日趋紧张，各大银行对房地产业均不再加大支持。在此严峻的形势下，房地产商纷纷使出浑身解数，大肆多种形式的广告，其间存在的违法行为也花样百出。因此，工商行政管理机关作为广告的主管机关，应如何履行职责加强监管，是值得我们思考的。
（一）抓责任，确保监管到位
注重发挥基层工商所广告监管职能作用，除了对报纸、电视、广播的广告活动由市工商局负责监管外，其它媒介的广告，由辖区工商所负责监管，从而做到责任明确、措施落实、监管得力、职能到位。
（二）抓宣传，营造良好监管和执法氛围
通过利用报纸、电视、广播等媒体曝光一批虚假广告和违法广告，大力宣传《广告法》和《消费者权益保护法》，提高广告主、广告经营者、广告者的遵规守法意识和消费者的自我保护意识，营造整治广告市场的良好氛围。
（三）抓协调，形成监管合力积极加强与土地、房产及城管等部门的沟通协作、互通情报，联合查处房地产等方面的违法违章广告，对广告市场进行综合治理。
房地产营销宣传方案篇5
一向以舍得烧钱做广告而闻名的开发商再也无法一笑掷千金，由宏观政策引发的经营危机，不仅意味着房产营销精细化趋势的不可逆转，同时也宣告着房产营销推广媒体的大洗牌。
目前网络营销在房地产营销中处于一个热点位置，2006年房地产的三大推广媒体为：报纸、户外、网络，在去年仍排在第三名的电视媒体已经被网络挤出了三甲行列。与此同时房地产广告也排在it、网络、通讯等行业前面，成为网络媒体最大的客户。
但是几乎所有参与者都在把网络宣传推广等同于网络营销，这是错误的认知，房地产与网络的结合目前还不是网络营销，而只是网络调研、推广阶段。营销可以粗略地分为调研、定位、包装推广、销售等环节。然而目前所说的“网络营销”根本无力承担这些环节的工作，只能部分地解决调研、包装推广这两步流程。随着房地产网络营销竞争的日趋激烈，未来的房地产网络营销中，谁可以圆满地完成营销的所有环节，通过出色的宣传推广使房地产产品得以顺利达成销售，谁才可能从众多的竞争对手中脱颖而出。
冯仑的网上“筑巢”
从营销角度上说，中国有案可查的通过网络营销房产第一人当属冯仑先生，冯仑在2000年组织建设了“筑巢网”，在这个网站上他试图与消费者达成一种良性互动，在网上完成下定单、交易等购买流程的全过程，即冯仑提供土地，有购买意向的消费者来决定户型、材料、用途，然后经过双方反复交流后，由万通集团负责具体运作。冯仑的出发点可以说是非常好的，只是思想过于超前，受到了不少舆论的嘲讽，毕竟那时消费者对于网络购物有莫名的恐惧，更别说如此巨额的房地产产品。
正是冯仑和许多坚信网络重要性的人士的不断努力，多年的惨淡经营后，随着中国网络用户的逐年激增，网络推广终于显现威力，被更多的房地产开发商所重视。根据相关报道，新浪网房地产频道2005年的所有广告收入达到了1.2亿元人民币，另有保守统计认为2005年中国互联网的房地产广告直接收益约为6亿元人民币。这些统计都充分肯定了网络的价值。
但是万通的案例也很典型，因为到目前为止万通在网上开通的独立住宅定制业务仍然处于唱独角戏阶段，超前而导致的被动局面仍然没有完全摆脱，而从另一个角度看，也暴露出房产销售与网络的结合目前只处于推广阶段，还不是营销阶段，因网络信用问题和销售达成能力而呈现的瓶颈仍然有待突破。
推广环节是网营优势所在
不可否认的是，网络推广在房地产营销中“营”的环节上表现是非常优秀的，它综合了报纸、电视、户外广告、Dm等媒体的优势，并突破了它们的缺陷，形成了一个信息量大、形式多样、更新迅速、时效性长，几乎可以提供楼盘所有信息的展示平台。
从企业的目标消费群体来看，网络可以为房地产客户提供数量巨大的潜在消费群体，因为网民基本与房产消费人群的特性基本一致。根据相关统计，目前社会上的主流买房者多为25岁～40岁的城市中等收入人群，该类人群会娴熟地使用电脑网络办公，习惯于在网络上搜索、比较自己需要的商品。对于房地产产品，他们也习惯于在专业网站浏览自己所关心的内容。
在宣传氛围的营造上，网络技术的发达和不断更新，使其具有其他媒体无法比拟的优势。网民是个人中心主义的群体，只有推广手段使他们感到新奇才能点击房地产产品信息，也才有可能给房地产企业真正创造利润。所以网络经营者，不仅是为开发商打出广告和刊出项目信息，更要综合考虑信息的包装，例如在网站上采取“全面开花”的战略，综合运用视频、平面广告、拉幕广告、有奖竞猜、新闻报道、广告软文、e-mail群发等等手段，这样才能全方位对所有可能接触到产品信息的网民进行围合式轰炸，进而在消费者对楼盘产生兴趣后，各种技术手段全方位展示未来的楼盘内外的直观效果。这样才有可能使许多潜在购房者发现项目，并被项目牢牢吸引。至此，扩大潜在购买者的数量，营造宣传推广氛围的工作才算完成。
此外，在房地产推广资金使用上，网络的质优廉价无疑是最佳的。便捷和强大的功能下，支付的费用只是常规媒体的10%～20%，这就为目前资金链紧张的开发商解决了不小的问题。在人力成本上，相当于有数百个优秀置业顾问24小时在免费服务，而客户也可以有选择地看自己愿意看的内容，而不用忍受置业顾问无休止的唠叨。
房地产网媒的短板
然而，由于网络媒体在与房地产商的合作中属于乙方地位，加上对于广告收益的考虑，一些网站对于开发商提供的不实信息只能“睁一只眼，闭一只眼”，甚至协助造假，在知名度和广告盈利上升的同时，其对于消费者的诚信度却在相对下降。当消费者再也无法信任这些网站提供的信息时，那么网络的地产营销使命就可能会完全终止。
不过，目前许多网络运营商已经在寻找这个问题的解决方案，不少网站提高了开发商广告的审批门槛，并且与地方的房地产管理部门联系，对政府主管部门的网站进行链接或者内容结合，以便购房者可以查询项目的合法性和官方的认可度，这种与官方网站合作后的平台具有一定的权威性，一方面消费者对网站的信任度大大提升，另一方面开发商也愿意通过这些网站宣传自己项目的可信性与合法性。
许多大型门户网站和专业房地产网站常常津津乐道其非常之大的日流量，但目前的现实是巨大的点击率和日流量背后对房产广告的有效关注率却很低，目前很多房产网站在有效传播广告信息方面，还没有真正做好宣传推广和了解消费者的工作。与此对应的，互联网在房产的营销上还有一个并没有完全发挥出来的优势，即网络平台的互动性。在与网民的互动过程中网络起到销售前奏和品牌维护的作用，但是在这个互动的过程中，产购双方如何做到无隙沟通，这是网络推广需要更好解决的问题。
“营”有余而“销”不足困境
现在很多人都认为网络宣传推广就是网络营销，这是个错误的认知。我们需要重温“营销”的概念，营销可以简单理解为：经营“销售达成”的过程，也即对市场进行经营，以达到产品销售的完成。营销的环节可以粗略地分为调研、定位、包装推广、销售等环节。然而目前所说的“网络营销”根本无力承担这些环节的工作，只能部分解决调研、包装推广这两步流程，局限在营销中“营”的过程，并没有做到“销”，即销售达成。面对房地产营销的关键点：有效收集客户的信息、有效了解客户对产品的意见、有效地把信息传达给客户，有效达成交易，网络根本无法独立全面地完成营销的整个过程，尤其是“完成交易”的过程。
那么对于此，网络（站）应该如何做呢？笔者认为，第一可以由网络（站）充当消费者的购房公司角色，全面负责通过网络进行传播和销售的任务，积攒一定数量的客户群体，由网站出面带领该类群体与开发商就价格、优惠等方面交涉，最后完成在销售中心的购买行为，即传统的“网上意向，网下购买”；第二引入在线支付，即通过在线银行设在网站的链接或者独立页面，消费者可以通过信用卡在线支付，并且提供给消费者各种金融服务功能；第三引入第三方担保或第三方担保支付概念，即消费者通过某网站购买的房产如果出现质量、欺诈等现象，可以追究该网站的连带责任，或者在开发商无力偿还和恶意拖欠消费者买房款的时候，消费者可以提出由网站返还消费者买房款，之后，网站与开发商另行解决之间的债务问题。
房地产营销宣传方案篇6
黄冈日报社作为黄冈最大主流媒体，紧紧抓住市委市政府专题落实中央推进供给侧改革会议精神契机，举全社之力，融全媒之智，于2016年9月底顺利组织承办2016年黄冈市秋季房展会，成功打造了一场规模空前、阵容庞大、成效显著的楼市盛宴、文化盛会，较好实现了“政府满意、市民得利、企业扩销、媒体获赞”的共赢局面。
高端策划
1.抓住契机找出路。
2015年底，中央经济工作会议提出推进供给侧改革和“三去一降一补”其中涉及“去库存”；2016年4月，黄冈市政府专门出台〔2016〕9号文件《关于做好化解市区房地产库存工作促进房地产市场平稳健康发展的通知》，推出专门财政补贴等多项政策，要求在市区适时组织开展房交会，以切实加快黄冈市房地产去库存工作。黄冈日报社决定以此为契机，探索做政府的事，解企业的愁，谋市民的福，更为重要的是想借机锻炼队伍，尝试“四合一（专刊+公司+网站+微信）”经营模式和启用大广告中心的可行性。通过密切跟进，主动与市房管局领导到随州考察学习，最终成功拿下展会承办权。
2.高位策划定思路。
如何办好本次展会？黄冈日报社集思广益，安排旗下黄冈正文营销策划有限公司作为具体承办单位，并迅速拿出2016秋季房展会总体实施方案、宣传方案和安全保卫三个方案，以及展位布置图、相关招商方案和合同。在整个策划过程中，紧扣“绿色发展、宜居黄冈”主题，始终以去库存为主线，充分发扬党媒担当情怀，彻底扬弃过去“一家独享”^念，主动谋求多方共赢、共图发展的办展理念，方案数易其稿，组织层次越来越高。黄冈日报社主动邀请黄冈市房地产业协会、黄冈广播电视台一并作为协办单位，主办单位凸显市房管局一家。
3.周密部署谋活路。
黄冈市政府同市房管局将本次展会定调为“政府搭台、企业唱戏、市场运作、自求平衡”。策划方案确定组委会主任由副市长张社教亲自担任，市房管局局长袁国俊亲任办公室主任，同时吸纳财政、公安、住建委、城管、工商、公积金等单位负责人为成员单位。根据市场实际，明确不同展区设置分类，针对不同客户设计展位。现场活动时间细化到分钟，创意设计13个单项活动项目。宣传推广侧重展会前期推介，从媒体宣传到现场宣传，再到场外宣传，努力实现宣传全覆盖。为确保展会安全有序推进，提前拟定9项展会公约和安全保卫方案。一场传统纸媒主导的展会由此轰轰烈烈行动起来。
跨界运作
本次展会是黄冈市区有史以来最大规模房展盛会，其成功得益于政府和部门的携手联动，报社大广告中心的倾力而为。
1.政府主导推进。
本次展会下设办公室、综合组、宣传组、安全保卫组，相关单位分工协作，各负其责。8月9日，黄冈市政府副秘书长召集财政、公安、住建委、城管、工商、公积金中心等单位召开协调会，将任务分解到单位到人。8月19日，市房管局正式启动展会招商工作，局长亲自动员部署，要求全局配合支持，亲自协助招商，组织布展。在组织过程中，分管副市长张社教多次督办过问，莅临布展现场，亲自宣布开幕，自当政策宣讲员。开幕式，湖北省住建厅相关领导代表省厅前来开幕现场祝贺，10多个部门领导出席。尤其是政府首次给予首套普通住房财政补贴1.5%，个人房屋登记费全免，优惠期限一个月，即从9月23日起至10月22日止。这不仅吸引了各项目积极参与，更吸引了广大购房者踊跃置业。
2.部门携手联动。
在组织实施过程中，黄冈市各部门的协同作战，较好地保障各项组织工作如期推进。市房管局负责总体沟通、衔接、协调，全力动员各房地产企业参加展销会；市委宣传部组织、协调、安排展销会期间的新闻宣传工作；市财政局明确展会期间享受1.5%购房补贴具体时间；市住建委负责组织市区棚改项目、装饰建材参展；市城管局负责维护展会现场环境及公共秩序，会展周边摆摊设点阻塞交通；市园林局免费提供东坡广场作为展会场地，提供展会现场用水用电；市公安局负责研究并制定展会安保预案和现场消防预案，组织交警进行现场交通管制及疏导；市工商局提供购房人关于购房合同条款内容疑问答复；市公积金管理中心提供公积金购房贷款咨询服务；媒体单位统筹旗下媒体对展会开展全方位、全媒推介，组织记者进行专题报道、展会现场采访。
3.大广告中心组织实施。
黄冈日报社党委召开专题会议，确定启动大广告中心运作，由分管领导牵头，黄冈正文营销策划有限公司负责人召集，从各单位各部室抽集22名骨干人员，全面实现人员打通、统一调动、一次采集、多元呈现，一场媒体融合大战就此拉开。大广告中心本着勇于实践、宽容失败的原则，借鉴大采访中心运作模式，制定严密组织实施方案，狠抓会前、会中、会后三个实施阶段，从新闻采集发送到广告版面安排，从户外大屏推送广告到乡镇游车宣传，从活动现场安排到后勤保障工作……每个环节实行倒排工期，一天一天抓落实，一项一项抓效果，全力营造“一个房交会、全城在过节”的盛大气场。
融合宣传
1.全媒体融合宣传。
本次展会紧扣“绿色发展、宜居黄冈”主题，高举去库存在行动大旗，牢牢依托传统主流媒体（黄冈日报、黄冈广播电视台、鄂东晚报），着力利用新媒体（黄冈市政府网、黄冈新闻网、黄冈家园网、鄂东都市网、黄冈市住宅与房地产信息网、黄冈房地产网、遗爱网、搜房网），尤其大力利用好四大微信矩阵（掌上黄冈微信、红楚传媒微信、黄冈家园微信、遗爱网），通过连续一个月不间断的宣传造势，宣传造势可谓是一浪高一浪，势不可挡。
2.全方位立体呈现。
本次展会先后发动市内外20多家媒体宣传报道，湖北日报、湖北卫视专门前来采访报道。同时通过黄冈广播电视台、最权威的市政府网、最热门的遗爱网、最专业的黄冈房地产网与户外游车、户外大屏进行展会宣传。组织4台旅游车到浠水、团风等县市区宣传发放Dm单。黄冈遗爱湖广场大屏和市区东门路大屏播发一个月宣传片。禹王高速进出口竖立广告大牌。尤其是精心设计的展会特刊和画册，内容丰实，大气美观，让人过目不忘。还有创意新潮的展会动漫宣传片，让很多人改变了报社只做铅字的刻板印象。这一切强势宣传，累积人气，形成很好的展会效果。
3.全过程跟踪报道。
黄冈日报社旗下“两报三网三微信”进行全过程跟踪报道。黄冈日报头版推出倒计时挂图一个月，黄冈广播电视台两个栏目广告连续播放一个月，黄冈日报、鄂东晚报与其三大微信、三大网站同步推出“去库存在行动”专访专栏，真正做到即采即发。所有稿件实现有计划、有策划、有落地，消息稿件实现一次采访成稿，报纸、网站、微信同步推送；7帽ǖ朗迪直ㄖ阶栏刊登，网站、微信视频推送；广告根据媒体特色进行设计，实现报纸、网站、微信同步发送。活动现场采访，各大媒体按照各自新闻视角色捕捉活动亮点。此次先后请9位部门领导和企业代表到黄冈新闻网在线专访，最让人印象深刻。
放大效果
1.扩大了社会效果。
为真正达到让政府和参展单位满意，本次展会可以说是不计成本，不讲价钱的扩大影响，导致街头巷尾无处不谈房展。首先是充分利用新老媒体扩大影响。黄冈日报社旗下媒体累计发稿150余篇，仅黄冈日报先后刊发10多版整版广告，推出一个连版展会总结和9期人物专访，旗下媒体一并及时转发。黄冈广播电视台、市政府网、遗爱网、搜房网、黄冈房地产网等媒体及时播发广告和新闻。其次是用足“土办法”扩大宣传效果。利用户外游车深入乡镇宣传，依托两个户外大屏进行展会宣传，印发8万份传单通过夹报和上门派发。其三是创新渠道扩大效果。创新设计展会动漫宣传片、连续推出两本展会特刊和画册，让展会宣传留下历史印痕。其四是扩大对外影响。邀请湖北日报、湖北卫视专门前来采访报道，将展会特刊和画册通过邮寄方式，上送省有关部门，下送各市内各部门，少数外地报社专程前来取经办展。一位社会知名人士专门写诗赞曰：房产大政系民生，展会发力去库存；成全政府百姓事，功在活市求共赢。黄冈知名作家吴远道先生还即兴创作《金秋房展记》。省住建厅领导在全省大力推介黄冈去库存的成功经验。
2.促进了多方共赢。
由于前期宣传到位，加之招商组织得力，实现“四个创历史”。参展规模创历史。本次展会是市区有史以来举办最大规模的一次房展盛会，先后吸引碧桂园、联投国际城、升华地产等36家单位，加之4个部门，共计40个单位参展。现场人气创历史。每天都轮流安排各大公司进行演出表演，特别是夜场表演，人山人海，热闹非凡。气势恢宏的开幕式和内容丰富的闭幕式、开发项目置业顾问演讲大比赛，基本是完美无缺。本次展会共吸引了3万余市民观展，现场咨询5000余人次。展会销售创历史。据统计，本次活动现场意向性预订房源1030套，现场成交商品房316套，实现销售面积3.3万余平方米，实现销售额近1.4亿元。这三天成交量，达到平时月均销售量50%，加之后续一个月扩销上量，圆满地实现市政府去库存目标。单项创收创历史。本次展会黄冈日报社实现整体创收近200万元，一次活动为报社创下新的增收记录。
3.探索了体制机制。
房地产营销宣传方案篇7
一、国产动漫电影营销现状分析
近年来电影市场繁荣，电影间竞争日趋白热化，与此同时，媒介生态剧变，特别是新媒体的迅速渗透，使得电影出品方、发行商有了更多自主宣传的可能，国产电影营销方式不断创新。国产动漫电影营销也在这一片大好形势中慢慢苏醒，营销方式及传播载体日渐丰富。
（一）国产动漫电影现有的营销方式
1.新闻造势。国产动漫电影利用新闻造势的形式包括召开新闻会、电影首映礼、媒体看片会以及参加动漫影展、动漫节、专业赛事等，通过成为新闻报道对象，进入消费者视野，利用权威媒介、舆论领袖，吸引目标消费群体对影片信息的关注，引发社会舆论，推动电影品牌传播及票务销售。
2.广告预热。依据广告表现形式的不同，国产动漫电影广告传播可以分为纯文字广告、图片广告、视频广告三大类。
其中，纯文字广告，即纯文案广告作品，主要出现在微信平台、网络社区、SnS、手机app等新媒介平台上。其选取电影的关键信息，较为持续地，相对自主地控制电影传播的内容及进度，有步骤地作用于目标人群，特别是其中的年轻消费 群体。
图片广告，以电影海报为主要形式。海报内容包括设计草图、剧中主要场景、角色造型或关键物件、剧中演职人员等。海报是国产动漫电影院线营销的支柱性宣传品，是保证电影精准曝光于观影人群的重要媒介。
视频广告，主要是指国产动漫电影的预告片，投放在少儿频道、卡通频道、网络等平台，用关键画面串联出电影故事梗概或传达电影最引人关注的台词、表演等，用影像凸显电影的卖点。
3.展会营销。国家对文化创意产业的高度重视，催生出国内多地动漫节、动漫展的兴起，动漫电影因此有了更为专业与整合的综合性展示通道。动漫节/展聚集起动漫迷、动漫产品普通消费者、动漫产业链上下游等利益相关者，为国产动漫电影提供着关键性细分市场及一体化的品牌传播契机，一定程度上降低了营销成本，并利于传播效果的提升。
4.动漫游戏营销。动漫游戏营销是指动漫电影借助设计、运作相应的网络游戏来进行营销的方式。通过同名或关联性网络游戏，积攒用户，培养品牌好感，接受用户对场景、人物等直接反馈，后利用电影与网络游戏的承接关系吸引网游用户走进电影院。如《龙之谷：破晓奇兵》根据韩国热门网游改编而成，《洛克王国》系列大电影依托同名儿童绿色网络社区，通过嫁接儿童网游，积累起庞大的用户群体，聚集大量的品牌粉丝。
5.体验活动。体验活动是国产动漫电影至关重要的营销举措，通过活动直接作用于消费者感官及心理体验，从而搭建起消费者与电影作品之间的关联，促使活动参与者或知晓者转换成观影者或动漫电影系列产品的消费者。
体验活动包括品牌线上线下的互动活动、观影优惠特色活动、节日特别活动、与中小学联合的电影教育活动等，如腾讯为推广《洛克王国3：圣龙的守护》大电影启用多种互动活动，全方位无缝对接电影整体营销，让电影走入移动互联网时代。①
（二）国产动漫电影营销的现存问题
从营销方式管窥国产动漫电影营销，不难发现，票房成功的国产动漫电影，其营销理念在不断自我探索与不懈汲取外界经验的基础上逐渐苏醒、快速提升，营销思想的变革带动营销手段的丰富化与实效化。但从整体上看，国产动漫电影营销依然存在不少问题。
1.营销意识需提升。国产动漫电影的工作重心大多仍放在制作上，对营销的功能及运作模式缺乏系统而准确的认知，认为营销是动漫电影制作完工后进入发行阶段需要考虑的问题，将营销局限在发行环节，将营销等同于销售，营销滞后或者基本无营销，动漫电影直接从设计制作团队进入院线，与消费者缺乏足够的信息沟通。
2.营销欠缺体系。使用怎样的营销手段，营销手段间如何分工配合，共同传达怎样的信息，推进程序如何控制等一系列问题都是国产动漫电影营销需要重点考虑的。目前，国产动漫电影的营销方式大多独立使用，短线操作，缺乏系统策划与整体管理，导致营销传播散、乱，对消费者的作用力大打折扣，消费者对电影作品难以形成统一而清晰的品牌认知，观影决策指向的不确定性增强。导演王川在接受新华网采访时曾经提到2011年《魁拔1》票房很惨，后放到网络上免费让网友看后，有观众来信说：“我根本就不知道你这片子，你这宣传推广太有问题了。”②
3.信息传达实效性不足。2014年国庆档期《魁拔3》票房遇冷，片方宣布无限期叫停《魁拔》电影，这部曾获得好莱坞、欧洲、日本动漫界人士高度认可，并进军日本、北美等国外市场的“高水准作品”，最终却在本土市场黯然离场。在国际、国内电影节或各大赛事赢得殊荣的国产动漫电影，为何票房成绩不佳？如何将奖杯转换成口碑和真金白银，释放国产动漫电影的魅力，吸引消费者进入影院，关键在于要确保电影信息传播的实效性。所谓实效性，即不但要将信息传达给目标受众，更为重要的是要确保信息打动受众，催生消费行为。
二、国产动漫电影营销的关键点
（一）定市场，寻买点
《功夫熊猫》《冰川时代》《神偷奶爸》《冰雪奇缘》等覆盖全年龄段的动漫电影在国内的高票房有力地佐证了国内动漫电影市场的巨大潜力，而动漫电影也绝不仅仅是面对儿童的电影。但目前我国“大手”市场并不成熟，《2013年中国动画电影发展报告》显示：2013年，成年人的“大手”只贡献全部国产动画电影票房总额的5%。③
因而在国产动漫电影策划创作之初，应观照整个市场环境，不能理想化地定义市场，要找准细分市场，对选定市场进行调研分析，找寻目标人群对动漫作品的关注点和需求点，即买点，在此基础上进行国产动漫电影的创作与营销，确保有的放矢，做好市场培育及深耕细作。
（二）审产品，定卖点
动漫电影及配套/衍生产品作为整体的产品范畴是动漫电影营销推广的基础。立足产品自身特点，结合目标消费者的买点，挖掘电影产品的独特属性，选取能打动消费者的核心利益点，便能确定产品的卖点，即确立电影产品要与消费者营销沟通的重点。
产品卖点的确定直接影响着动漫电影要与消费者沟通的信息内容，一个综合产品特性与消费者需求的“量身定做”的卖点能有效地传达电影信息，增强电影的可识别性和记忆度。
（三）察受众，找触点
察受众指的是观察、洞察目标受众，将目标消费者视为生活者，研究他的活动、观点、兴趣等，从而确定他们对国产动漫电影的态度、观看经验、影响因素、消费状况等，通过生活形态的分析，找到目标受众群体与国产动漫电影的所有接触点，在此基础上区分关键接触点，进而在不同影响度的触点上采用差异化传播，形成电影信息全方位覆盖、深层次渗透，实现国产动漫电影的精准营销。
（四）重策划，塑品牌
国产动漫电影作品的品牌塑造是个系统工程，需要经历一个相对长期的过程。如何保证品牌形象的一致性、品牌传播的整体性，需要重视品牌营销传播的整体策划。当前不少国产动漫电影的营销仍停留在电影发行阶段以“噱头式新闻”集中轰炸，这种偏重引爆点的营销思路具有投机性，营销效果不易掌控;而“明星配音+技术一流+国外得奖”的标配型宣传说辞更不足以成功吸引观影人群走进影院。因此，针对影片产品“量身订制”系统的营销方案，长线运作电影营销工作，才有可能使影片植入目标消费者的心里。
三、国产动漫电影的全营销模式分析
国产动漫电影的全营销指的是，在国产动漫电影营销中，基于目标受众生活形态分析及产品特色提炼，整合营销策划、全环节持续曝光、全产业链互动、全媒介传播、全程控制管理，从而实现国产动漫电影票房及品牌价值双提升的全方位营销体系。
（一）整体策划，全程监控
动漫电影的营销不等于动漫电影的销售和发行。动漫电影的生产与营销，也不能被简单化地固定为相互承接的两个环节，营销是一种理念，应贯穿于动漫电影创意、生产、发行的全过程。国产动漫电影应将营销渗透到动漫电影创意、生产、销售、服务的全过程，将动漫电影本身创作和外延资源库整体纳入策划圈，形成生产商、发行商、媒介、关键受众、院线等多方利益主体组成的策划智囊团，对动漫电影及相关产品进行整合营销策划，规范传播口径，统一管理。
在营销策划推进过程中，要对策划执行的全程进行监控管理，观照所有影响营销的因素和每个环节的信息传播情况，根据反馈及时做出调整，从而提高营销的科学性和整体性，同时整体策划便于调配资源，科学规划电影宣传排期，累计传播效果，提高营销绩效。
（二）全产业链互动
国产动漫电影处于产业链条中，其营销也理应具备产业思维，考量整个产业链条的资源。这里的全产业链互动包括两方面，一是微观的单一动漫电影作品或品牌的全环节互动：国产动漫电影作为文化消费产品，同样遵循生命周期理论，通过设计长线的营销方案，从动漫电影创意阶段就开始执行配套的营销举措，根据电影生产进度与目标受众进行宣传互动，使动漫电影产品形象逐步渗透。二是国产动漫电影作品与产业链条上下游的互动，如与衍生产品设计制造商、发行商、品牌授权点、旅游、教育、同名网游、舞台剧等其他文化创意产品类型的强强联合，抱成一个拳头集中发力，推动国产动漫电影全线营销。
（三）全媒体传播
营销理念及执行思维的改变，必然影响传播方式的改革。新的媒体环境带给国产动漫电影更多主动传播空间，但同时由于新的媒介生态呈现碎片化、移动化，消费者在掌握更多话语权、更多信息的同时，也同样面临更多的干扰。国产动漫电影的营销信息要从信息海洋中跳脱出来，在整体营销策略的统领下，在甄选产业链资源的基础上，有效利用目标观影人群的生活形态分析，甄选触点，创新选择与组合多元媒体。
[基金项目] 本文系部级大学生创新创业训练计划项目（项目编号：201410435017）;青岛农业大学应用型人才培养特色名校建设工程大学生科技创新项目“我国国产动漫电影营销模式研究”的成果。
注释：
①《〈洛克王国〉电影宣传出新招，小荧屏带动大银幕》，http：//ent.qq.com/a/20140625/071261.htm，2014。
房地产营销宣传方案篇8
上溯刚过去的6月，迥异于北美表现的《魔兽》为中国暑期档开了一个好头，独揽14.62亿元，成为票房贡献最多的国家。此外，《X战警：天启》《独立日：卷土重来》和《惊天魔盗团2》分别贡献了7.999亿、3.06亿、3.68亿元，《海底总动员2》则收获2.08亿元（数据截止6月29日）。
根据目前已确定的定档信息，7月8月间，还将有多部进口片与观众见面。包括已于7月2日上映的《忍者神龟2：破影而出》，7月19日即将上映的《泰山归来：险战丛林》，以及8月上映的两部好莱坞动画片《爱宠大机密》和《冰川时代5》。批片方面，则有《海洋之歌》《巴霍巴利王：开端》，以及一部动作电影《红色警戒999》。
接下来的7-8月能否延续6月好莱坞大片的吸金势头，目前难有定论。但从已定档的进口片来看，基本都是在10亿元以内、目标用户群相对窄众的类型影片，没有类似《速度与激情》《变形金刚》系列等覆盖全民的超级ip爆款，或是像《魔兽》《独立日：卷土重来》这样拥有广泛粉丝基础的热门项目。因此这几部海外分账大片，对市场所起到的作用，只会是“刺激”而不可能是“刺痛”。相比十多年前“国产片保护月”形成时的背景，国产片早已不是当年的吴下阿蒙，其长足的进步使得自身具备了一定的市场抗风险能力。
好莱坞大片引发市场“鲶鱼效应”
对于好莱坞大片七八月份杀入国内电影市场这一现象，多位业内人士判断这并非坏事。博纳发行总监刘岳东表示，好莱坞大片进入或许会对国产片有冲击，但更可能是产生帮助。“今年几部重点国产影片都放在了暑期档，我感觉内容比去年更精彩一些，很可能呈现国外影片与国内影片双翻的结果。”
这一判断在国产片和进口片双方宣发人员的乐观态度中得到侧面印证。《泰山归来：险战丛林》由于影片档期周围都是国产片，且其是此期内唯一一部好莱坞大片，所以档期形势十分有利。这部电影讲述了人猿泰山在回归人类社会多年后，为了拯救家园，再次回归丛林的故事。它是一部3D动作冒险巨制，有很多人与猩猩搏斗的场面，不是童话经典的老故事翻拍，有了全新故事架构，所以市场表现值得期待。
福建恒业电影发行公司是国产片《夏有乔木雅望天堂》等影片的宣传方，公司总经理陈辉表示，好莱坞影片虽然今年进入了7、8月份档期，但认真分析之后会发现，这些影片不属于《魔兽》这样被整个市场关注的影片，其风头不可能盖过国产影片。“好莱坞影片在暑期档中穿插，我个人认为它们可能会被国产片淹没”，陈辉说。
2016年的暑期档，进口片和国产片很可能获得双赢。《惊天魔盗团2》营销方影行天下Ceo（首席执行官）安玉刚认为，好莱坞影片的进入会对整体市场起到提振作用。他分析，“我们对中国4部票房超过15亿元的国产片进行过分析，这些影片的成功具备了两个条件：首先档期要长，有五六周的发酵和积累；其次是必须处于一个非常庞大的档期中，而且这个档期的共同特点是绝不会一片独大，而是有几个相同量级或略低一级的影片，同时把整个市场烘托起来。”他认为，这种现象背后有其存在的必然逻辑，主要是从众心理和社交需求，当市场用户达到一定量级时，人们在社交时的谈资需求，刺激和促进了更多人走进影院进行消费。只有具备了这样的消费大环境，才能堆出一部15-20亿元票房的市场量级。“近段时期，一两周甚至一个月才有一部重量级影片出现，这个数字是不够的。所以好莱坞影片进来，对市场有一定正向带动作用。”
《忍者神龟2：破影而出》投资方同时也是营销宣传方的影时尚影业副总李晔，也认可好莱坞电影对中国电影市场的带动作用，“现在，越来越多的好莱坞公司已经开始积极主动向中国有实力的制作公司、院线抛出合作橄榄枝。正是因为好莱坞电影给观众带来了更多选择性，为整体市场带来了活力，才有现在国产片佳作频出的局面。”
市场在这一时期释放出的信号表明，进一步开放已是必然趋势，那些有“恐大片”症状的国产电影将越来越无处可躲。片方早定档期、做好宣传，才是营销策略的正确打开方式。好莱坞影片进入七八月暑期档，或将引发电影市场产生“鲶鱼效应”，刺激大盘整体放量。
“情怀+情感”本土营销细节
任何产品销售都要经历“告知、关注、购买”三个环节，电影作为一种文化娱乐产品也不例外。好莱坞电影在暑期档营销战中，首要面临的问题就是如何最大化地向观众告知影片卖点。这一过程中本土化工作是否到位，越来越成为制胜关键。
目前，好莱坞六大电影公司更加倾向于寻找专业的本土宣传公司合作。对此，安玉刚感受深刻，“以前，国内电影宣传公司都是向好莱坞电影、4a公司学习营销案例和经验。但现在反过来了，好莱坞电影在国内的宣传推广，开始越来越多地借鉴国产片的操作手法。”安玉刚认为，国产片宣发的核心卖点就是“情”。国产片不像好莱坞影片，强调场面的观感刺激，无论喜剧片、爱情片等，都是以情动人，观众永远是因为情才愿意掏钱买票。
《惊天魔盗团2》就是以本土化营销拉动票房成功逆袭的案例之一。安玉刚介绍，《惊天魔盗团2》启动宣传前，因为第一部国内票房1.4亿元的成绩，所以在院线经理心目中预期不高；而同时期上映的《独立日2》，是一部强ip历时20年后回归的灾难大片。因此《惊天魔盗团2》最初的排片量只有《独立日2》的一半多。
“接下《惊天魔盗团2》的全案营销后，宣传拥有的唯一优势就是影片在第一部后积累了良好口碑。第二部在北美上映票房成绩其实也并不理想，所以在宣传上只能选择沉寂。当时影片的营销策略，我们定位第一是本土化，所谓本土化就是影片如何建立与中国人的情感沟通；第二就是在本土化过程中，如何让电影与人们的吃喝玩乐、衣食住行挂钩。”
安玉刚喜欢将影片宣传比做男女谈恋爱的过程。“电影票房的销售过程就像是跟用户谈恋爱。男女相处总不会上来就结婚，需要一步步铺垫。比如第一次见面，看的是整体感观和形象，如何给人留下良好的第一印象；外表过关后看的才是性格，是善良还是负责任。在了解中一步步深入，最终效果叠加才能达到目的。电影宣传也是如此，最终目的是让观众掏钱买票，所以在整个过程中，需要注意节点和节奏。首先是建立观众对影片的第一良好印象，接着要了解用户喜好，比如你追求的女孩喜欢吃苹果，但你天天给她买各种进口梨，花再多钱女孩也不会动心。现实中宣传方花这种冤枉钱的时候不少，所以最重要是了解用户需求。”
天蝎座的安玉刚平时喜欢研究人。“人之所以有触动，是因为你恰好碰到了他内心的弱点，比如失恋。宣传就是要抓住时机，审时度势，抓住某一时刻整体社会关注度最高的舆论制高点。比如我们在春节档期时，曾利用剩男剩女被逼婚的热点话题进行项目宣传。具体到《惊天魔盗团2》，要拉进影片与中国观众的距离，最好的借势就是周杰伦和澳门元素。”
在《惊天魔盗团2》中，周杰伦不仅饰演了故事情节推进的“关键先生”，还为影片写了全球版主题曲以及插曲、背景音乐。影片中植入的中国元素并非蜻蜓点水，而是一次深入的合作。
“周杰伦的形象一直很正面，无论是家庭、感情、事业、兴趣等都如此。电影宣传期间，正好赶上周杰伦新专辑，推出了他为女儿写的歌曲。一周后，网络上突然爆出凡客Ceo陈年骂周杰伦垃圾的事件。我们原本后续计划中要推出的电影mV物料，立即安排在第一时间上线，结果当天百度搜索指数暴涨。拉进与观众距离的，一定是情怀和情感。80后、90后都是听周杰伦歌曲长大的，用周杰伦建立起与用户之间的关系，可以让电影宣传很好地借势。”安玉刚称。
由于影片前期宣传给力，使得《惊天魔盗团2》的发行团队可以拿着淘宝、糯米、微票、猫眼等各大电商平台的预售数据，跟各大院线争取排片量。最终上映时，《惊天魔盗团2》获得了与《独立日2》基本持平的排片量，为后续票房表现奠定了基础。
安玉刚强调，在中国元素的本土化过程中，还有一个非常重要的因素就是物料的本土化，要针对中国受众习惯进行适当调整。“《惊天魔盗团2》在美国宣传中使用的海报，多数是那张把扑克牌做成迷宫的设计。但对于中国人来说，看见扑克牌的第一反应是打牌，绝不是魔术，这就是文化背景不同产生的差异。以前的电影宣传，基本是美国片方提供什么物料，宣传方就使用什么物料，一般片方也不允许你做修改。但狮门影业是一家非常开放的公司，给了我们很大授权，后来针对中国市场的广告片，我们邀请到国内最好的设计团队，一共剪出了5支，海报也是请国内团队重新设计的。只有做到这些，才能实现真正的本土化。”
对于《惊天魔盗团2》的票房预测，安玉刚表示应该可以达到6亿元以上，相比第一部的票房数字，这显然是个令人满意的结果。
影游联动如何把粉丝转化为观众
2016年的夏天，如果要提暑期档的好莱坞大片营销策略，就绕不过《魔兽》这部电影。中国市场表现远胜北美票房的原因，虽无权威论证，但营销起了很大助力作用却是不争事实。超过14亿元的票房成绩，绝不仅仅是只靠游戏玩家的情怀和忠粉就可以支撑起这样的庞大体量。如何将忠实的游戏玩家转化为观众，形成第一波核心用户群后，再辐射更多普通人群，成为影片宣传团队需要考虑的问题。《魔兽》除了安排常规的好莱坞电影主创人员来华宣传、各种硬广投放和会外，还举行了线下主题展，以及“十年魔兽十万玩家”观影等各种具有亮点的特色宣传活动。
5月28日，《魔兽》线下主题展第三站来到北京，毁灭之锤在三里屯太古里霸气亮相，吸引了上千粉丝早早在此排队等候入场，盛况空前。这一展览巡回了成都、上海、北京等地，每场成本投入大约在300万元左右，展品中道具全部由世界殿堂级的电影道具公司weta制作。按照传奇影业市场总监的说法是，电影还没上映，这一展览已经吸引了数百万人。
传奇影业是《魔兽》宣传的主控方，由其制订策略和方案，再将执行业务外包。腾讯影业负责线上营销和粉丝运营，线下主题展由奥乐库策划并实施落地，此外还有媒体执行和新浪官方微博运营等部分。
在粉丝运营上，腾讯影业相关工作人员表示，“我们在腾讯系平台上能做的都做了”，由此可见腾讯平台对这部影片投入的宣传资源之多。例如，腾讯投入了大量精力运营微信公号“电影魔兽”，它不仅仅只是一个公号，而是按照“粉丝平台”的思路操作。不仅通过旗下各渠道进行推广，甚至还投放了价格不菲的广告。这一微信公号从2015年9月开始运营，截止于今年6月底，累计内容阅读人数已达700多万，累计传播数在1600万左右，新榜排名甚至超过了豆瓣电影、虹膜、桃桃淘电影等电影类大号。
腾讯影业还与大地影院开展了"十年魔兽，十万玩家"的观影活动，也是针对魔兽粉丝开展的情怀营销。在6月8日晚10点10分，在所有大地影院安排固定场次，邀请SKY、林熊猫等在中国有影响力的游戏玩家现场与观众互动，并打出“曾经熬夜一起刷副本的兄弟再次组队一起看才叫燃”的口号。这种“约会式”的观影体验，可以为分散在各地难以聚首的魔兽玩家制造一种集体参与感。
腾讯影业负责《魔兽》项目的员工在接受媒体采访时曾表示，腾讯把目标受众大致分为四类：游戏玩家、对魔兽ip有认知的用户，观影活跃人群、机会用户。游戏玩家是最容易被吸引的，通过对这部分用户的运营，在电影临近上映前影响到其他三类用户，并最终形成一个社会热点。由于《魔兽》的核心用户主要是80后，如何吸引90后年轻用户观影，也是宣传时需要面对的问题。为此，腾讯影业联合了a站与大地影院一起，推出了部分《魔兽》弹幕场。
作为发行方，擅长做话题营销的万达则在自家院线上做起了文章，部分影厅的名字被改成了《魔兽》世界中的地名。此外，万达持有股权的时光网，也推出了与《魔兽》相关的衍生品，魔兽手办、魔兽主题服装、电影官方授权的各种周边产品等，也为电影宣传和唤起粉丝热情起到了助推作用。
电影《魔兽》在国内取得成功，其营销背后的中国资本力量不可小觑。腾讯影业、华谊兄弟、万达，三家中国公司分别以不同方式成为电影《魔兽》的投资方或出品方。2016年1月12日，万达宣布以35亿美元收购《魔兽》出品方传奇影业，成为该影片的大东家，与腾讯、华谊两家“娱乐航母”的联合，使得这部含着“金钥匙”出生的影片，票房想不大卖都难。
目标受众触达方略
7月上映的两部海外分账大片主要是《泰山归来：险战丛林》和《忍者神龟2：破影而出》，两部影片的宣传策略差异较大。
《泰山归来：险战丛林》的宣传主线集中在重新塑造这部电影在人们心中印象上。重点方向布局几大领域，包括电影、娱乐、生活方式、时尚等。因为影片的故事背景发生在丛林，有冒险、旅游元素，同时男女主演都是国外时尚界名人，所以微博、微信布局选定了生活方式和时尚方向。因为《泰山归来：险战丛林》与万达出品的《绝地逃亡》档期比较接近，后者在地推上更具优势，所以《泰山归来：险战丛林》的宣传主要以新媒体为主。目前《泰山归来：险战丛林》已进入宣传的密集期，美国则进入了艺人全球巡回路演阶段，7月7、8日也相约来到北京，国内微博、微信则配合跟进。
7月初上映的《忍者神龟2：破影而出》开局良好。截至7月5日，影片上映4天累计票房2.12亿元，同时段国内票房排名夺冠。李晔表示，《忍者神龟2：破影而出》是一部集合了热血、青春、动作、体育等丰富元素的集合体，因此宣传渠道在体育、音乐、动漫、游戏、艺人合作等方面，都各有亮点。“我们很了解、清晰这个项目的特点，所以做了一个很大的营销计划，并确定了各个具体模块的执行方案。从结果来看，4个月前制定的营销计划，目前已经全部实现。”
李晔介绍，《忍者神龟2：破影而出》的目标受众人群首先是喜欢好莱坞大片的主流影迷，此外还有很多细分市场。“忍者神龟这一ip，从80年代的动漫延伸到90年代的游戏，又拍摄了历代各时期不同版本的电影、动画等，它是有粉丝基础受众诉求的。但是这部分人群埋藏在游戏、动画、漫画等各分项下面，所以针对不同用户有专门的营销规划方案。从年龄上来说，80后对忍者神龟最有感情，很多90-95后可能不知道这个ip，所以宣传中也设计了不同的触达方式。”
因为影片具有丰富的音乐元素，所以宣传方影时尚邀请到了内地杰出音乐人南征北战制作主题曲，并被选为中国区片尾曲，在全球所有上映的版本中，只有中国区“特例”独行。
体育，是影片的另一大重要元素，影时尚为此展开了与CBa（中国男子篮球职业联赛）的战略合作。李晔介绍，CBa在影片营销阶段已经休赛，但是暑期有大型的三对三全国性篮球比赛。在校园招募阶段，双方就联合规划，组成神龟战队；大区赛时也做了联合推广，在央视节目中还做了现场直播。在电影首映式上，CBa作为重要合作伙伴被邀请到现场。“通过电影跟篮球、文化和体育之间的深度捆绑，让双方ip在营销上可以相互借力。合作的基础在于双方气质相同、理念相同、传递精神相同，彼此高度契合，便于把各自的内容和诉求，通过各自渠道进行推广，并取得了很好效果。”和体育的深度整合案例也被列入了派拉蒙的全球整体营销计划中，成为一大亮点。
考虑到影片上映时年轻观众居多，而且正值学生放暑假，因此影时尚还特别针对学生群体，在全国范围内做了多场校园地推活动。在艺人合作上，好莱坞主创到中国的北京、上海、成都、广州进行了四站路演。主演绿箭侠斯蒂芬・阿梅尔来中国前还不知道什么是直播，影时尚安排了活动的全程直播后，他主动要求自己当主播。“但是，在成都大熊猫基地参观时，他遇到了一只任性的大熊猫，始终背对他一动不动。任性的阿梅尔也一动不动就这么直播了好久。我们内心都很同情看那场直播的网友，后来这还成为了宣传中的一个梗。”李晔介绍，在艺人合作方面，宣传基调定为三部分：体验中华传统文化；与中国媒体做深入沟通；在影城和粉丝做亲情互动。“巡演结束后，派拉蒙公司、美方艺人团队对效果都很满意。”李晔说。
新媒体营销指南
随着用户生活方式的改变，电影营销手段也在不断变化创新。“现在一部手机，你几乎可以用它干所有事情，学习、出行、沟通、音乐、购物、银行、买票、美食等，它跟人们的衣食住行几乎所有方面都相关，所以app的力量特别可怕。我们的用户就是年轻人，这就是他们的生活方式，营销当然永远要跟着用户走。”安玉刚说。
因此在《惊天魔盗团2》的宣传中，影行天下选择了与大量app合作，结果大大超出了安玉刚的预期。“周杰伦电影mV时，我们与中国前十大音乐app谈了合作，包括百度、腾讯、网易云音乐、咪咕等，所有这些app的开始界面都采用了电影的周杰伦单人海报，这件事也让我们感受到了周杰伦在华语乐坛的个人影响力。”除了与音乐app的合作，影行天下还与出行打车类、电商类、金融类、美妆类、美拍类，以及星座、美食、时尚类等大量app展开了广泛合作。在电影的首映活动上，影行天下还与十大直播平台合作，以至于会现场前两排所坐的，几乎清一色是拿着手机在现场直播的网络主播达人。此外，《惊天魔盗团2》还与互联网电视合作，乐视tV、天猫tV等多个互联网电视平台，开屏弹出的电影预告片推荐位，都给了这部影片。
“抓住年轻人最关心的入口和渠道，就会触达核心用户，这是拉近用户的手段。投出去只是一个告知，告知后还要看是否形成了关注，关注后是否形成了转化，这才是关键。中国人情感细腻，要跟他的内心建立联系。如何打动他们，这体现在宣传标题上、微博话题上、剪出预告片的广告语上，要渗透在每一处细节中。”安玉刚总结到。
李晔也认为，做电影营销一定要拥抱新科技、新技术。在《忍者神龟2：破影而出》的营销中，他们设计了“冲破次元壁”的营销方案。李晔介绍，“我们与二次元的中国第一虚拟偶像洛天依合作做了一支mV，歌曲上线的前两天点击量暴涨，弹幕3000条以上，满屏弹幕。通过这支二次元动漫mV物料的，让年轻用户对经典ip的内在精神形成了新的观点和看法，这让我们特别兴奋，也认为这种跨界打破次元壁的合作是应该坚持的。”
同时，《忍者神龟2：破影而出》还于近日做了弹幕专场，与二次元观众直接对话。“我们不介意《忍者神龟2：破影而出》是一部吐槽多的电影，任何一部电影都不怕人们发表意见，怕的是没人发表意见。忍者神龟是复合了动画、漫画、电影、游戏、音乐的一大ip，为思想活跃和吐槽词量丰富的观众做弹幕场，是非常好的一次营销组合。我觉得弹幕是可以焕发和激发大家灵感的一种形式，电影放映这一传统行业需要与新技术结合。忍者神龟就是从二次元诞生的，30年前的老ip在30年后通过新渠道、新技术、新手段，让新观众有了重新认识和了解，让老ip焕发新青春，是我们营销的一个着力点。文化归根到底还是情感的认同，如果能在某一个年代经受考验，通过技术进步的加持，也一定会在新时代焕发生机。”李晔表示。
房地产营销宣传方案篇9
所谓“跳蛙原理”，指某些自然科学家曾经做过一个试验，将一只青蛙放入沸水中，它会本能地跳将出来；如果把它放入一种感到很舒服温度的水中，然后慢慢加热，此青蛙则根本没有什么要跳出来的意识，于是慢慢地被煮熟。
对过于激烈的某种事物敏感地做出反应是它的内在本能，而对渐变着的事物却往往是熟视无睹，忽视了个中要害。所以，我们把这种现象和道理称做是“跳蛙原理”。
一、问题的提出
（一）购房户或经商者的心理因素分析
对于房地产专业开发市场的购房户、市场经商户来讲，他们的目的很明确，购房作为一个投资平台，将购房用于投资或直接用于经商，如何能获取利润的最大化，就是他们的最终目的。
对于购房户和市场经商者来说，其在购房、经商的前期自己心中都是有一个“小九九”，要对开发商出售的房价预期、租金定价、管理费收取、优惠政策的落实以及经商的盈利指标等进行认真的分析。这些要素分析如在自己心中预算承受范围之内，那么，开发商与购房户、经商者最终就能会促成这个生意。否则，就会导致交易失败。
（二）房地产市场销售中存在的一些问题
1.房产销售价格的制定与调价存在随意性
有的房地产开发商专业市场店面营销和招商初期，楼盘销售、招商很旺市，经商户进驻市场经营后也很顺意；部分开发商就认为之前楼盘销售以及认租定价过低，白白损失了企业收益。有了这个片面的认识后，就随意性地调高了房屋销售价格，或调高了市场租赁费、物业管理费，再加上市场经营后续管理的措施不力等因素，最终直接造成客户流失，房源滞销，市场招商不到位，房地产开发经济效益急剧下降，这种案例，并不鲜见。
2.政府的一些优惠政策得不到兑现落实
政府部门为了招商引资项目，当地政府部门与房地产开发商签订的招商合同，有一些政府承诺的优惠政策在实施的过程中得不到很好地落实和到位，结果给房地产开发专业市场的营销与后续管理带来了一定的负面影响。
3.银行的惜贷给房地产市场经营带来资金困难
房地产专业开发市场的正常营运和维护，在后期还需要不断的资金投入，要有长远的战略目标才能做好市场。但是，银行现在惧怕给房地产开发商贷款，由此带来房地产开发商资金紧张或断裂，这势必影响开发专业市场的持续经营。
二、“跳蛙原理”应用及解难之道
笔者认为“跳蛙原理”，可用于现行的房地产开发商、专业市场营销和招商经营等各项事务之管理活动。
水的温度之于蛙，犹如商品的价格之于消费者。因此，对于开发商的房屋销售价格、市场租赁定价、物业管理费、税收的高低、相关优惠政策的落实和业态分布等要素的确定上，要有一个明智的做法和正确的决策。
（一）要运作好房地产营销广告宣传工作
营销广告宣传是房地产销售工作和市场运作的第一生命线。营销广告宣传工作要结合实际并灵活多样，除了媒体上消息、传单、条幅标语广告、围墙标语等传统形式外，还要有创新的广告宣传形式。比如制作微电影进行宣传；采取走街串巷对客户进行面对面的宣传，并承诺购房成功或招商成功者给予一定的物质奖励；通过摸彩给予一定的回馈；在一定的时间段范围内对于购房和招商成功者，进行集体聚餐（或其他形式）增加营销气氛，进一步宣传开发经营市场的经营前景和远期目标，等等。
房地产广告宣传工作实际上隐含着一个学习的全过程，所谓“习以为常”。因此，房地产广告宣传要结合实际情况不定期开展，采取虚实相结合的方法，广告宣传工作做到有的放矢，使购房者和经商者树立起信心，实现市场广告宣传效应为市场销售服务，最终拉动和影响一大片，达到预期的目的。
（二）对房地产销售定价或调整不能过于随意
要从购房户和市场经商户的利益角度出发，在确定房屋销售价格上要中性一点；在市场管理措施和服务上也要平和一些。房地产开发专业市场的相关要素，应认真考虑采取购房者和经商户在心理上更能接受认同的形式，这是一个基本的法则。在房地产开发专业市场要素等内容大致相同和既定的情况下，不同的形式所带来的效果是不一样的。因此，要让购房户和经商户认同并接受你的价格或管理服务，就不要随心所欲对房地产销售价格、市场租赁费、后期的市场管理费等随意调整，不能急于求成。
对于已确定的房价、市场租赁费等确实非要调整不可的一些项目，调整的次数也不要太多，金额幅度更不要过高，要学会循序渐进。中性的价格与和谐的服务管理，要比毕其功于一役的急躁效果好得多。这就是借鉴“跳蛙原理”的启发和实际运用。
（三）当地政府承诺的优惠政策要给予兑现，银行的惜贷不能搞一刀切
房地产营销宣传方案篇10
一、组织领导
县局决定成立*县工商局房地产交易秩序专项整治领导小组，由*副局长任组长，行政执法科、注册登记科、检查大队、*消费者投诉台、消委会等有关职能部门负责人为成员。专项整治工作由行政执法科负责牵头，各业务科室各司其职，相互协作，对口负责指导、检查、协调工作，相关部门根据任务要求，分工负责，密切协作，共同抓好整顿和规范房地产市场秩序工作。各工商所房地产交易秩序专项整治工作方案及领导小组成员名单于*月*日前上报县工商局行政执法科。
二、查处重点
此次专项整治工作的重点是：房地产企业的虚假出资、抽逃注册资本（金）、合同违法、霸王条款侵权、虚假广告、非法中介等违法违规行为，狠抓一批影响恶劣、后果严重、社会反响强烈的大案要案。各工商所、检查大队要查办一批房地产违法合同案件和房地产其他违法案件。
三、时间安排
（一）宣传发动、自查自纠与督查阶段（*年*月—*年*月）
各工商所要总结整顿治理房地产交易合同不平等格式条款专项执法行动成果，通过电视、报纸、广播、板报等媒介向社会广泛宣传开展房地产交易秩序专项整治工作的意义，公布投诉电话号码。
*、召开企业座谈会。各工商所要组织召开企业座谈会，宣传专项整治工作的意义和目的，要求各类房地产企业认真做好自查自纠工作，积极主动配合各级政府及有关部门，共同规范房地产交易秩序，促进房地产业健康发展。
*、督促企业自查自纠。各工商所要根据专项整治工作的要求，组织力量,全面摸底,督查房地产开发企业、中介服务机构和物业管理企业开展自查、自纠工作。对发现问题的，要求自行整改；对屡教不改的按有关规定进行处理。
*、揭露点评违法违规典型案例。以县工商局为主，对房地产交易市场中的违法违规行为典型案例进行点评和曝光，鼓励消费者举报违法房地产交易行为，形成政府监督、企业自律、社会参与、舆论引导的执法氛围。县局在报刊、媒体上刊登的点评或曝光文章不少于*篇；各工商所的宣传报道工作由县工商局根据具体情况统一安排。
（二）综合整治阶段（*年*月—*年*月）
各工商所集中行政执法力量，综合运用工商行政管理职能，重点查处房地产交易、中介服务中的违法行为，严厉打击利用不平等格式条款侵害消费者合法权益的侵权行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序。
（三）总结经验巩固成果阶段（*年*月）
各工商所总结专项整治工作情况，整理和点评典型案例，于*月*日前书面或oa网报送县局行政执法科。
（四）推进长效机制建设阶段（*年*月—*年*月）
总结房地产交易秩序整治的工作经验，研究规范房地产交易秩序工作，推进房地产交易的制度建设，建立房地产交易规范发展的长效机制。
四、职责分工
（一）行政执法科：一要加强商品房交易合同的管理，规范房地产买卖行为。宣传引导房地产企业和消费者自觉使用《商品房买卖合同》示范文本；运用《*省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》及《关于查处利用合同进行的违法行为的暂行规定》等法规重点查处利用房屋买卖、房产中介合同中的不平等格式条款侵害消费者合法权益，严厉打击房地产销售、中介服务、物业管理中利用合同进行的违法行为。二要加强房地产展销登记管理，规范房地产中介行为。要加强对房地产展销会的审批管理，规范房地产展销行为；加强对房地产组织和经纪人员的教育、培训工作，采取有效措施监督、指导、检查、规范经纪活动；依法查处非法中介行为，不断提高中介机构的执业水平和职业道德。三要加强房地产广告管理，依法查处违法广告。要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点，查处不具备销售条件的房地产广告；含有虚假、夸大宣传内容或含有升值、投资回报承诺的房地产广告；对住房面积、价格、用途、位置、交付时间、周边环境、配套设施等内容做虚假宣传，侵害消费者合法权益的房地产广告。
（二）注册登记科要加强房地产市场经营主体管理，把好房地产市场准入关。企业监督管理部门依法严厉打击虚假出资、抽逃注册资本（金）、无照或者超越经营范围从事房地产开发及房地产中介的经营行为。
（三）县局*投诉台和消委会要认真履行维权职能，切实维护消费者权益。各工商所要充分发挥*投诉网络和消费者委员会职能，保证房地产投诉信息渠道的畅通。各工商所应将辖区内每月涉及房地产交易秩序的投诉举报情况报县局行政执法科。
（四）检查大队要加大行政执法力度，有力打击违法房地产交易行为。检查大队要充分发挥行政执法主力军作用，主动与各职能部门配合，认真梳理分析举报投诉线索，严肃查处各类违法行为，通过案件的查处，教育房地产企业，宣传工商监管职能，规范房地产交易秩序，促进社会和谐进步。
（五）各工商所要切实履行对辖区房地产市场监管职能，在开展日常巡查落实段、片长责任制的同时，要善于收集和发现房地产市场违法案件，认真接待受理群众投诉，积极开展查处房地产交易违法案件，及时完成上级机关移交的查处合同违法案件。
五、工作要求
（一）加强领导、明确任务。各工商所、各相关业务科室应充分认识开展打击房地产交易秩序专项整治工作，查处房地产企业的违法行为，努力营造诚实守信、公平竞争的房地产市场交易环境，是工商行政管理机关的一项重要职责，要进一步提高对这项工作长期性、艰巨性、复杂性及重要意义的认识，统一思想，统一步调，精心组织，周密部署，抓好落实，确保房地产交易秩序专项整治工作顺利进行，取得成效。