房地产企业税务筹划篇1
【关键词】房地产所得税税务筹划重要性建议
前言
改革开放以来，由于我国的市场经济的巨大变化发生，税务筹划工作，引起了社会的普遍关注。可是我国的税收筹划发展较晚，底子也比较薄弱，在全世界的市场经济中处于较底水平。所以，正确理解税收筹划对房地产企业造成的影响，从税收筹划的特点出发，针对我国企业税收筹划中存在的问题，提出了科学合理的建议。税务筹划的研究是当代企业财务管理理念基础，也是必不可少的重要组成部分，对房地产企业所得税起到决定性作用，根据现代企业的管理模式，企业的税收筹划会给企业的效益会带来不同层面的影响。
1.房产企业所得税税务筹划的特点
以遵守法律法规为前提，企业的税务筹划通过合理安排对纳税人的投资、筹资、日常生产运营活动等等其他理财项目，来达到合理交税或避免税收损失的目的。税务筹划是房地产企业财务管理的重要组成部分，对房产企业的财务管理，起着决定性的作用。根据税务筹划所涉及的具体活动项目来界定，税务筹划可分为投资活动税务筹划、生产运营活动的税务筹划、筹资活动的税务筹划等。随着改革开放的进步，我国市场经济迅猛发展，税收制度及相关的税收法规也在不断制定和完善，根据新的《中华人民共和国企业所得税法》的颁布实施，企业税务筹划发生了新的巨变，对房地产企业所得税具有挑战性的作用。
1.1广泛性特点
税务筹划针对纳税人和纳税对象，制定相应的纳税地点和时间，税负以及减免税等面的规定存在普遍性差异。因此也房产企业纳税人提供了税务筹划的机会，根据房产企业的理财观念，税务筹划具有广泛性。
1.2合法性和科学性特点
依照税收筹划相应的法律法规，在遵守法律的前提下，以不相悖于制度为界限，不违背法规为原则，与偷税、避税、漏税存在本质上的区别。同时，税收筹划在享有国家的新政策的引导和鼓励下，符合科学发展观，对房产企业所得税的税务筹划，带来不同程度的经济负担。
1.3有效性特点
对房地产企业税收而言，税务筹划是企业通过合理降低税负以及拖延纳税时间所取得税收利益的目的。因此，税收筹划对于我国房地产企业所得税具有重要的意义。科学合理的税收筹划可以提高房产企业财务管理水平，改善企业经营理念，增加房产企业收入和利润，实现税务筹划的有效性。
2.房地产企业所得税税务筹划的重要性
税务筹划是以国家法律和政策为前提，通过合理经营、合法投资、有效的理财活动等系列的筹划，来减轻税收负担，进而获取税收利益。税收筹划是当代市场经济条件下每个纳税人的基本权利，在我国的房地产企业税务中具有十分重要的意义。
2.1促进房产项目的进步和发展
随着房产企业的日益壮大，税收筹划的义务者有权利通过有效地纳税筹划来增加员工的收入，从而提高了员工的工作热情，让员工感受到企业就是自己的家，对企业有一种归属感，这样对企业长远发展就会产生有利的促进作用。
2.2降低房产企业的纳税成本
如果房产企业积极进行税收筹划，认真研究税收筹划的合理可行的思想路线，进行纳税较轻的可行性方案，就可以有效地降低税收成本，对房产企业的资金流失起到汇集作用。
2.3提高房产纳税人的纳税素质
增强纳税人的纳税意识，让纳税人积极纳税，减少偷税、漏税等可耻。税收筹划为纳税人增加个人收入提供了合理的保障作用，也在客观上降低了税收筹划的违法性。会不自觉的促进纳税人学习钻研税收的政策和法规，进一步提高纳税人自觉纳税的意识。
3.房地产企业所得税涉税现状
3.1办税人员能力较低
由于大部分企业的办税人员缺乏岗前税收培训，都是刚进入房地产行业财务管理工作岗位，严重缺乏房地产开发企业的会计核算和企业所得税的办税经验，况且对房地产企业所得税的政策缺乏了解，办税人员的办税能力较低，因此，对房地产会计核算、税务处理、涉税业务的办理等方面的工作造成了很大的影响。
3.2税收征管难度的加大
我国的房地产开发项目时间较长，投入资金量较大，所需的成本费用项目就会增多，由于预提与待摊费用多，根据跨时间、跨地域性地进行滚动开发，加之同时开发多个项目，造成会计核算工作复杂化，所以，房地产行业的收入和计税扣除项目的计算都要受到纳税人会计核算健全程度、人为逃避纳税等因素的较大影响，这给税收征管工作增加了较大的难度。另外，企业缺乏自主纳税意识，绝大多数房地产企业的纳税意识淡薄，缺乏诚信纳税的法律观念，对国家的纳税机构有着负面的影响。
4.加强房地产企业税务筹划的可行性建议
4.1合理纳税，同“偷税、漏税、逃税”可耻行为做斗争
遵循在合法、合规的前提下，税务筹划应坚持合理纳税，避免漏税、偷税的基本思路。对于房产企业而言，要降低税负，无非是运用合理又合法的方法减少纳税成本，或者通过研究可行性的纳税方案，客观上选择较低的纳税成本。应纳税是个人取得的收入扣除“三险一金”等费用后的余额，费用扣除越多，所适用的税率越低。
4.2加强国家的税收优惠政策
在国家对房产项目政策的宏观调控下，税收优惠是国家为了减轻公民税负所制定的一套政策，是国家为了实现税收优惠政策，来减少企业所得税的目的。
4.3保证职工工资的均衡发放
职工工资薪金是房产企业对职工劳动所得的报酬，只有实施工资薪金的均衡发放，才会让职工感受到企业的温暖和人道，提高职工的工作积极性，也为企业的长远发展推波助澜。因此纳税人在收入总额情况下，让职工的收入尽量均衡，避免由于工资薪金均衡发放所以来的职工的各种非议，这就需要企业合理运用税收筹划来管理职工职工工资薪金的发放问题。对于税收筹划对房产企业工资薪金的影响，企业可以保障职工的“三险一金”，充分利用国家的住房公积金政策和社保医保政策来给职工带来利益的最大化，根据国家的优惠政策，企业应该以最高的基数标准为职工缴存“三险一金”，为职工的生活提供可靠性保障。只有这样，职工的福利待遇水平得到提高，同时也能有效降低房产企业的税负压力。
4.4定期奖金的发放问题
定期奖金的发放应按照合理的税率计算来纳税额，进而确保税率高于某一层次，其全额就要适用职工的奖金发放问题上，也就就形成了一个工资发放无定期制度。随着房产企业税收筹划的不断完善，企业的财务管理理念也在发生变化，对职工的生活和工作都起到了积极的作用。
4.5定期工资的发放制度
针对职工全年收入比较固定的情况下，有效的制定一套不定期奖金的发放来激励职工的工作积极性，降低税收成本，按月发放职工的工资，确保职工的最大利益达到完善。
4.6税务筹划突发事件的及时处理
如果职工的奖金和月度工资筹划得不到完善的解决，职工的月度工资无法调整这样的情况下，运用合理的捐赠手段来降低税率。企业可以通过团体向社会上的公益事业以及严重自然灾害、贫困地区捐赠，这样既发挥了职工的自主作用，也让职工感受到企业对于自身的帮助，感受到社会需要企业发扬中华民族的“助人为乐”“一方有难，八方支援”的传统美德，为企业的长远发展奠定的基础。
结语
综上所述，房地产企业只有调控好税收筹划，完善职工的经济利益，对于房产企业的深入改革意义重大。因此，科学合理的税收筹划可以提高企业财务管理水平，改善企业经营理念，增加企业收入和利润，重视房产项目税务筹划，是我国市场经济的迫切需求，但是由于我国的税收筹划起步较晚，税收又与我们的日常生活紧密相关，所以作为发展中国家，当务之急就是必须严格要求我国的每个公民依法纳税。通过合理有效的方式来进行税收筹划，减轻因为税收带来的经济负担，从而达到降低实际税负的效果。因此，怎样合理地运用税收筹划，成为改革开放以来社会普遍关注的焦点问题。
参考文献：
[1]王英.房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析[J].财经界，2011，（03）：85-86.
房地产企业税务筹划篇2
（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求
房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显著。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。
（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段
目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。
（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道
良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。
二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略
（一）前期准备阶段税务筹划
房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。
（二）开发建设阶段税务筹划
开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。
（三）商品房销售阶段税务筹划
房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。
（四）物业持有阶段税务筹划
在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电费改为代收，就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。
三、房地产行业税务筹划存在的问题
虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。
（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足
房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。
（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏
税务筹划人员不仅需要具备税收、会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。
(三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够
税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。
四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议
（一）增强房地产开发企业税务筹划意识
要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。
（二）重视培养税务筹划的专业人才
一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。
（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理
房地产企业税务筹划篇3
【关键词】房地产；企业；税收筹划
近十年来，房地产行业已奠定了国民经济基础行业的地位，对拉动我国GDp做出了突出贡献。随着市场竞争的日益激烈、物价的持续上涨带来的费用成本的扩增、相关税负的逐渐增加，税务筹划成为房地产企业新的理财手段与管理活动。从企业层面上来看，税务筹划的有效实施能够更好地利用国家的税收优惠政策，为企业获取更高的利益，占领更多的市场份额。从国家层面上讲，企业税务筹划的有效实现，可以促使企业的资源配置以及投资更为科学、合理，产业结构升级速度更快，最终实现国家总体财政收入的大幅度增加。
一、房地产企业税务筹划的意义
1.税务筹划有助于提高房地产企业的纳税意识。由于税务筹划需要全面掌握并综合运用税法知识，企业为实施税务筹划，必须加强学习税收法律法规，这将有助于房地产企业提高依法纳税意识，降低涉税风险。
2.税务筹划有助于提高企业的经营管理水平，提升企业的核心竞争力。
3.税务筹划有助于实现企业价值最大化。税务筹划属于财务管理的一部分，与财务管理一样都是以实现企业价值最大化为目标的。税务筹划使企业进行决策、计划、控制等经济活动时，充分考虑各种活动引起的税收成本，并根据成本收益原则做出最优选择，这将有利于企业提高企业的净收益。
4.税务筹划还有助于优化产业结构和投资方向，引导房地产行业的健康和谐发展，抑制房地产市场投机行为。从长远角度上看，税务筹划还可能使国家的税收收入增加。
二、当前房地产企业税务筹划的现状
1.房地产企业的税务筹划风险意识不强
许多房地产企业在开展税务筹划工作的时候没有树立风险意识，对税务筹划工作中的风险没有足够的重视，导致风险出现时不能很好地规避风险。由于这些风险未被识别出来，意味着企业缺乏对这些风险的控制。这些风险可能随时会出现，但企业因控制措施不健全而未能成功应对风险，这就很可能导致税务筹划失败。有些企业虽然能够识别出风险，也能建立合理的控制措施，但没有就风险对企业的影响进行持续地监察，致使随着市场、政策等的变动而随时都可能出现的新风险未被识别出来。
2.筹划方案缺乏灵活性
由于筹划是属于事前控制，而事前制定的计划只是在对未来合理预测的基础上进行的估计。外界环境的变化，大到宏观政策，小到企业自身的生产经营条件，都会对税务筹划方案产生一定的影响，导致原有方案的效果减小甚至失去作用。一个具有灵活性的税务筹划方案可以应对一定范围的变化，增强方案抵御风险的能力。因此我们可以这样说，税务筹划方案的灵活与否决定了企业税务筹划风险的大小。
3.税务筹划工作的专业性不够
税务筹划是一项专业性很强的工作，要求筹划人员不仅要有扎实的财务会计知识、熟识并掌握税法的相关规定，而且还要有一定的财务管理经验。很多房地产开发公司都没有专门的进行税务筹划的专业工作者，甚至有些房地产开发公司的财务人员对税务的相关理论也都是迷迷糊糊，没有深入学习过，只会写一些简单的会计报表以及申报表等，而涉及到具体的分析时往往手足无措，这就无疑会增加风险和损失。
三、房地产企业做好税务筹划工作的措施
1.树立房地产企业的风险意识
税务筹划是房地产企业中的一种预测的行为，这种预测的行为本身具有一定的风险性，在市场经济的大环境中，每时每刻都瞬息万变，经济形势的发展，法律政策的完善，都会对房地产企业的税务筹划管理工作带来一定的风险。这要求房地产企业树立风险意识，做好风险预警工作，建立风险监督机制，对房地产企业的税务筹划风险管理进行评估，才能应对不断变化的市场环境。不仅是税务筹划的员工要有风险管理意识，房地产企业的领导者也要树立风险的意识，才能更好地作出企业决策，妥善地规避风险。
2.关注税法政策的变化，保持筹划方案的灵活性
税务筹划方案的制定应当坚持合法性原则，以宏观的税收政策为导向，严格遵循税法的精神，并且随着相关法律规范的变化而做出相应的调整。筹划人员在进行筹划之前必须全面理解相关税收政策，分清税务筹划与逃税、偷税等违法行为的区别，只有在法律规范允许的情况下对纳税主体的涉税事项进行事先安排的一系列谋划活动才可称为税务筹划。另外，纳税人制定的税务筹划方案应当富有弹性和灵活性，以减少税务筹划的风险。这就要求筹划人员在日常的生产经营活动中对可能影响筹划方案可行性的内外部因素保持警惕，如果有会影响筹划方案效用的因素发生变化，就该调整或更新筹划方案以使其适应新的情况。这种全方位监控和动态管理有助于降低企业的筹划风险，并获得更多的筹划收益。
3.提高房地产开发公司税务人员的专业水准
房地产开发公司在进行税务筹划时，一定要由专业的筹划人员来执行，它要求从事筹划工作的人员必须是具有财务会计、税法、金融、财务管理以及其他法律知识的复合型人才。除了专业素质要过硬外，筹划人员还应当具有项目统筹策划能力、经济前景预测能力和与各个部门协调的能力，否则就难担此大任。同样，企业的高级管理人员以及领导人员应对税务筹划风险的管理给予高度重视，只有管理层重视税务筹划并且给与支持，才能调动工作人员的积极性，才能更高效地防范风险。所以，所有的房地产开发公司都应当极力改善和提高税务筹划人员的专业素养。
参考文献：
房地产企业税务筹划篇4
关键词：房地产企业税务筹划
近年来，国家不断出台相关政策，加大对房地产的宏观调控力度，房地产企业的各类开发项目受其影响颇大，房地产企业自身的发展受到了严峻的挑战，面对此种情况，增强自身的创利能力和抗风险能力无疑成了各房地产企业的首选。因为房地产企业开发项目所涉金额巨大，其负担的税额往往比其它企业要大得多，因此如何进行合理的税务筹划便成了房地产企业减少成本、增强市场竞争力的一个便捷途径。在具体项目的开发过程中，房地产企业可以采取合作的方式，统筹利用资源，分散市场风险，这就使得各企业合作开发的房地产项目的税务筹划具有深远的现实意义。但在实际操作过程中，由于各合作企业的操作方式不同，其税收负担也就迥异。房地产企业与其它中小企业不同，其需要交纳的税种繁多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税等。再加上我国房地产企业内部的税务筹划体系不完善，使得整个房地产企业在具体项目的开发中税务筹划问题百出。
一、房地产企业税务筹划的若干问题
要分析我国房地产企业税务筹划的若干问题，首先得了解一个概念――税务筹划，税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。[2]由于我国税法体系还处在完善阶段，部分房地产企业为了自己短期内的经济利用，以身涉法，偷税漏税问题严重。在我国房地产企业的成本中，税收成本比重较大。在房地产开发企业开发项目的环节众多中，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等等经济行为无不涉及到交税，税收筹划的空间巨大。因此，部分房地产企业便打起了税收的主意，在企业税务筹划过程中钻法律的空子避税者有之，少数房地产企业甚至在以上各环节中出现了逃税漏税的现象。
除了逃税漏税以外，风险税务筹划风险问题也不容小视。由于市场、国家政策等一系列因素的影响，税务筹划风险系数颇高，而我国房地产企业相关防范风险的体制并不完善，在遇到风险时，很多的房地产企业不能及时采取有效措施来控制。笔者调查了多家房地产企业，总结出其风险大致有一下几种，一是财务风险。众所周知，房地产企业和资金有着千丝万缕的联系，企业所进行的每一项经济活动都需要对资金进行合理的掌控。在我国，房地产企业的资金大多来源于银行体系，企业融资越大，税务筹划的空间也就越大。但税务筹划在给企业带来巨大的经济利益的同时，也使企业面临着不小的财务风险。二是政策风险，近十来年来，我国房地产企业飞速发展，其在国民经济中所占的比重与日俱增，但由于我国市场经济起步较晚，法律体系还不健全，与房地产有关的具体的规范性文件较少，这就使得部分房地产企业在税务筹划过程中形成很大的风险。三是行业内部的风险。受房地产企业巨大经济利益的诱惑，很多企业把眼光转到了房地产企业，有些企业不惜血本投资房地产行业，但投资房地产，风险与经济利益并存，并且房地产行业相比其它行业更复杂，如果没有合理的税务规划，就会给企业带来巨大的风险。除此之外，税收筹划体系的不完善也是我国房地产企业亟待解决的问题。由于房地产企业税负数额巨大，所以，经过税务筹划省下来的钱绝非小数目。但如何省这笔钱，却成了各房地产企业的难题。
接下来，笔者将联系案例，分析房地产税务筹划的相关准则，以期解决以上问题。
二、房地产开发企业税务筹划的相关原则
（一）合法性原则
合法是税务筹划最基本的准则，房地产企业只有在保证所经营的项目、筹划方案合法的情况下，才能得到国家税务主管部门批准，否则再能促进企业发展的项目方案都不一定能实施，即便实施了也会受到相应的惩罚。影响整个企业的形象。合法性主要体现在以下几个方面：一是充分利用法律鼓励的税务筹划，其次是适当寻找法律放任的筹划，三是谨慎选择法律盲区的筹划。各房地产企业一定要摒弃侥幸心理，严格依照国家的税法行事，量力而为。在遵守法律的同时也保护的自己的利益。
（二）筹划要考虑综合性原则
综合性原则是指在进行某一税种的税务筹划时，要综合考虑各种情况，以求整体税负最轻、长期税负最轻。以下案例将说明这一点。
现有一a公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，以下有两种方式供a公司，第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是采取投资入股方式参与房产开发。假设a公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。在第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于a公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。在第二种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于a、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即a公司所获经济利益为60万元。
我们不难看出以上两种种投资方式第二种税负相比第一种方式要轻很多。
（三）筹划要考虑风险均衡原则
现代市场经济环境变化不断，错综复杂，所有的企业活动都或多或少存在风险，同样，节税也有一定的风险，一般来说节税力度与风险呈正比例关系，也就是说企业节税力度越大，风险也就越大。在上述案例中，第二种方式虽然税负要轻，但a公司要承担经营风险，而且B公司不负责还本。在第一种投资方式中，a公司虽然税负较重，但是其直接参与了房产开发项目，获得开发经验。另外，在税务筹划过程中，如果筹划人员素质不高，筹划时机选择欠妥等，那么税务筹划方案也就不能很好的使房地产企业规避风险。
三、结束语
综上所述，在实际的项目操作过程中，房地产企业既要寻求最佳的节税途径，又要结合自己本企业的实际情况，进行合理的税务筹划。促使企业更好更快的发展。
参考文献：
[1]范剑平，邹士年.加快建立合理税负为主导的房地产调控长效机制[J].中国证券报.2012～08―25
[2]王凤君.房地产企业税收筹划一以“晋东房地产开发有限公司”为例[D].上海大学硕士论文.2007
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房地产企业税务筹划篇5
[关键词]税务筹划；房地产企业；营改增
1房地产企业纳税特点
（1）房地产公司的工程量大、产业链条长、生产环节多、生产周期长的特点决定了它有独特的纳税特点。在筹资环节，房地产行业和金融行业相关；在建设环节，房地产行业与设计行业、建筑业、咨询业、交通行业相关；在销售环节，房地产行业与市场销售、广告、物业管理等行业息息相关。相对应地，房地产开发环节需要缴纳增值税（建筑业）、印花税、耕地占用税；房地产交易环节需要缴纳增值税、土地增值税、契税、印花税和城镇土地使用税；房地产占用环节需要缴纳房产税；房地产所得需要缴纳所得税。
（2）通常情况下，房地产开发都会提供与小区相配套的娱乐、休闲设施，这些设施的所有权应该在购房合同中说明，配套所有权的归属会影响企业成本的归属，进而影响企业纳税额。一般的行业都是先生产，产生成本，然后销售，得到收入，然而房地产业是先取得土地使用权，满足一定条件后即可获得预售许可证，开始预售获得收入，然后建房，建好后交房，所以房地产业是先取得收入然后产生成本。
（3）土地增值税的增值比率会影响企业享受免增值税的权利。如税法规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的20%”可以享受法定免税。此时房地产企业就可以通过增加普通房屋内部设施来降低增值额，达到法定免税的目的。房地产企业取得土地的方式多种多样，有招拍挂、划拨、转让、合作开发等多种形式。但无论何种形式，土地成本在房地产开发总成本中占比都很高。
（4）合资建房经营机制、企业员工薪资费用支出形式、企业广告费用的分摊方式、房屋销售收入的确认都会影响房地产企业的纳税额。房地产公司通常以项目为单位设立子公司，会计核算相互独立，所以营改增后增值税的征收将以各个项目为征收对象，即使同一个公司投资的项目之间也不存在直接联系，所以相互之间进项税额不能抵扣。
2“营改增”对房地产企业的影响
“营改增”将税收形式由价内税调整为价外税，避免了营业税重复征税的问题，将按照简单税率缴纳营业税调整为进项税额抵扣的形式，促使企业调整经营流程，财务处理更加精细化，这样就会淘汰一批经营规模小、运营不正规的企业。房地产开发阶段的成本，如果是以外包的形式产生，则比较容易取得增值税进项发票，如果是以自建的形式产生，则供应商为小规模纳税人、个体户、个人的情况下将很难甚至不能取得增值税发票。同时，在营改增刚开始的阶段，企业可能会因为房地产完工于营改增前但是营改增后还未完工的等情况影响进项税额的抵扣。且营改增后建筑业的税负变大，毫无疑问会转移一部分给房地产开发商。并且由于房地产业能够取得的增值税进项税票有限，就会导致代开，进而有虚开发票的风险。且房地产前期预售产生较多收入，进而产生大量销项税额，但是前期又没有足够多的进项税额来抵消，所以会增加企业税负，即使后期产生了大量的进项税额，由于货币的时间价值，也是增加了企业税负。
3对营改增后房地产企业税务筹划的建议
（1）加强票据管理，多要增值税票。合理掌握收入确认时间，尽量延迟纳税，尽快取得增值税进项发票，尽量晚地开出销项发票，实现货币的时间价值；尽量达到摊入费用的最大化，费用尽量达到税前列支的限额；对于油费、零星材料等难以获得增值税专票发票的项目，可以通过统一购进充值卡等集中采购的方式，尽可能地获得专用发票。
（2）提高企业内部财务人员业务素养，对企业员工进行税务知识的普及，树立发票税务的意识，督促其将日常经营中的发票收集起来以发挥其作用，监督业务人员规范业务流程，企业财务人员一定要进行专门的税务培训，认真领会新的核算方法，提高核算质量，确保合理合法且熟练地处理企业每一次税收行为。对于业务人员来说，一定要及时进行增值税培训，督促其转变思维，在出差开具住宿费发票的时候要开增值税专票为企业增加抵扣额。
（3）积极主动地向税务机关学习请教。营改增之后，税收的征管主体由地税机关变为了国税机关，房地产企业要积极主动地向国税机关学习最新的规则政策，多渠道了解，如多多关注国税局的微信公众号推送的信息等，主动及时地把握各项最新政策，为企业营造良好的纳税环境，保障企业健康发展。
（4）加强税务筹划。在企业内部设立专门的税务人员对企业税务进行统一管理筹划，对企业的各个运营环节的税务支出进行明晰分析，确定相关政策，减少开发成本。在合理合法的基础上，经济地进行税务筹划。
（5）加强对供应商的选择。企业的采购人员一定要根据新形势新政策调整并规范业务流程，尽量集中采购减少成本，对供应商加强资格审查并尽量选择能提供增值税进项税票的供应商，或促成供应商从小规模纳税人调整为一般增值税纳税人或者在价格上给予合理优惠，在保证材料质量的基础上，以企业利润最大化为目的选择供应商，为企业减少不必要的费用。
（6）重视劳务支出方面的税务筹划。房地产企业劳务支出分为两部分，工程建设方面的劳务支出和房地产企业内部的劳务支出，在劳务的选择上，尽量避免采用零散的劳动力，选择有正规的劳务公司管理的相关人员，招聘有正规技术保证的相关技术人员，确保取得劳动力方面的发票，减少企业税务负担。
（7）充分利用税收优惠政策。财务员要深入详细地了解税收优惠政策，灵活并充分地利用国家税收优惠政策；选择最有利于企业自身的会计政策。
（8）房地产企业应该根据最新的税收政策和对手的策略调整销策略，如选择混业经营和多元化经营，充分利用收优惠政策，加强企业竞争优势。
（9）在签订合同时明确资金的支付，认真审查自己所见到的增值税专票，防止“虚开”。加强内部控制和风险管理，规范操作，谨慎行事。
4结论
综上所述，营改增是国家税收的一次重大改革，对企业来说是一次机遇，如果房地产企业能够很好利用，明确自身所受的影响并深入探索减轻税负的途径，规范企业的经营行为，将会减轻企业的税务负担。
参考文献：
[1]刘筑川企业税务筹划研究[J].现代商贸工业，2013（7）.
[2]彭晓洁，肖强“营改增”对房地产企业税负的影响[J].财会月刊，2014（11）.
房地产企业税务筹划篇6
关键词：房地产企业所得税税务筹划财务运用收益
一、房地产企业税收情况概述
税务筹划，是指纳税人在国家税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财、核算等一系列经济活动的事先筹划和安排下，充分利用国家税收法规提供的优惠政策及税收法规允许范围内的技术手段，从而尽可能的获得“节税”的目的，使纳税人获得最大的税收利益。本文主要简述房地产企业所得税税收筹划的财务运用研究，在此前提下，先对我国房地产项目税收立法的整体情况概括如下。房地产项目从招投标、开发、建设到销售过程中主要涉及的税种有：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，这些税种所对应的法规为各税种的暂行条例，另外还有税收部门的规章、通知等。所以，房地产企业在进行税务筹划时，一定要对国家相关税收政策做到充分了解，同时要结合自身的情况进行税务筹划。税务筹划的分类根据类别的不同主要分为：行业、税种、经营活动三种。房地产项目的科务筹划可根据经营活动和税种的不同来进行。
二、房地产企业所得税税务筹划概述
1、房地产企业所得税税务筹划的含义
企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。《中华人民共和国企业所得税暂行条例》是1994年工商税制改革后实行的，它把原国营企业所得税、集体企业所得税和私营企业所得税统一起来，形成了现行的企业所得税。它克服了原来按企业经济性质的不同分设税种的种种弊端，真正地贯彻了“公平税负、促进竞争”的原则，实现了税制的简化和高效，并为进一步统一内外资企业所得税打下了良好的基础。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得，我国企业所得税法将纳税人分为居民企业和非居民企业，其中居民企业是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。居民企业应就来源于中国境内、境外的所得作为征税对象，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。房地产企业所得税税务筹划是指房地产企业在依据国家相关政策及税法规定的为前提，利用税收法规允许范围内的技术手段，结合企业自身生产、经营、投资和理财活动，尽可能选择税收利益最大化的纳税筹划形为。
2、房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析
税收筹划是在法律法规的许可范围内进行的，实质是纳税人为维护自己的权益，在遵守国家法律及税收法规的前提下，在多种纳税方案中，对企业投资、经营、理财等事先做的筹划和安排，以尽可能达到税收利益最大化方案的决策，具有合法性。合理避税的前提条件是：依法纳税、依法尽其义务，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其细则和具体税种的法规条例，按时足额交纳税款。只有在这个基础上，才能进行合理避税，才能视合理避税为企业的权利，才能受到法律和社会的认可和保护。可见，企业的税收筹划和合理避税是一体的，在广义上，可属于同一个范畴。所以，房地产企业在进行企业所得税税务筹划时要结合自己的实际情况，利用合法的财务手段，选择适合自己特点的避税筹划措施。
(1)税务筹划、合理避税有利于实现企业财务管理目标
房地产企业依据自身的特点，通过成功的避税筹划，可以为企业带来最大化的税收收益，实现企业的利润最大化，使企业更具规模，并能更好的实现企业的财务管理目标。
(2)税务筹划有利于企业财务管理水平的提高
房地产企业在进行企业所得税税务筹划的前提必须是合理、合法的，要求企业必须规范财务管理行为，以此为企业提供正确有效的财务决策，使企业的各项经营活动都能实现良性循环。为了达到合法的节税目的，房地产企业必须加强经营管理和财务管理，才能使避税筹划方案得到最好实现。因此，开展避税筹划有利于规范企业财务核算，加强财务核算尤其是成本核算和财务管理，促进企业加强经营管理。
3、房地产企业所得税的税收筹划案例分析
由于房地产企业项目周期跨度大，一个项目的前几年一般都是亏损的，这时就要合理利用以前年度亏损，做好这方面的筹划，以免错过5年可弥补期。
案例1：某公司2000年成立，2000年应纳税所得额为-9389元，2001年应纳税所得额为-2682996.53元，2002年应纳税所得额为-1182425.88元，2003年应纳税所得额为967335.39元，2004年应纳税所得额为-754818.4元，2005年应纳税所得额为-515069.03元，2006年预计应纳税所得额仍是亏损，这时就需要进行税务筹划了，因为企业所得法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。如果不进行税务筹划，则2001年的可结转下一年度弥补的亏损额1725050.14元就不可以弥补了，这对企业就是一种损失。后通过与销售部的协调，加大了销售收款回笼速度，同时控制了一部分费用，将2006年应纳税所得额做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可弥补亏损，达到了节税的目的。
案例2：房地产开发企业每年的招待费都很大，而税法规定，纳税人发生的与其生产、经营业务直接相关的业务招待费，在规定的比例范围内可据实扣除，超过标准的部分，不得在税前扣除。而房地产开发企业每年调增的业务招待费很多，加大了企业应纳税所得额，这也需要进行税务筹划。本公司列了一个计划表，按当年预计的年收入配招待费，而一些金额较大的招待费就开具会务费的发票，同时做好相关会议费证明材料，这样一年下来需要调增的业务招待费就少了很多，减少了企业应纳税所得额，达到了节税的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一块地，并进入了前期开发阶段，按照预计1年后就可销售，当时有一家销售公司与公司一大股东关系较好，公司就与该公司签订了销售合同，销售价是按当时同地段售价6500元/平米签订的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需资金，市中心这个项目就暂停施工，至2006年才重新开发，而这时同地段的楼盘销售价已达1万多/平米，如仍按与原公司的合同售价销售的话，公司损失惨重。经公司研究决定，终止与该公司的合作，而公司提出了300万元的违约赔偿金以及无偿赠送一套150平米新房的补偿要求。公司财务对这个赔偿方案进行了评估，认为如果无偿赠送一套150平米的新房，预计总房款为200万，将来这200万只能挂应收账款，既收不到款也不能作为费用列支，而如果直接付200万元不赠送房产，这200万元和前面的300万元就可以作为费用在税前列支，因为税法规定经济合同的违约赔偿金是可以在税前列支的，这样同样是付出500万元的代价，对所得税的影响却大不一样，减少了公司应纳税所得额。后经过多次协商，公司接受了本公司的方案。
实际工作中，税收筹划无处不在，就看你是不是能够多留心多思考了，只要能精心安排，合理运用税收法规，就能达到避税的目的。
三、结论
总之，税收筹划是合法的，是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下进行的，并不是要企业虚报成本、虚报支出，而是要求企业在经过合理的、不违反税收法规的前提下对企业的各经营活动和财务活动精心安排下，以达到减轻企业税负，提高企业利润的目的。
参考文献：
[1]李大明.论税收筹划的原理及其运用.中南财经政法大学学报，2003;2
[2]王靖.税收筹划的定位与选择.经济与社会发展，2001;4
[3]田冰芬.税务筹划发展的意义及对策.经济师论坛，2002;8
房地产企业税务筹划篇7
[关键词]房地产企业；税务筹划；税收政策；相关问题；税种
[Doi]1013939/jcnkizgsc201707230
1税务筹划的特征
第一，合法性特征。在税务筹划方面，企业所采取的具体措施是完全符合税法要求的。低税负缴纳的决策，主要是在尚未确定纳税的义务，且纳税方法多样化的条件下完成。
第二，筹划性特征。通常情况下，纳税义务的滞后性十分明显，并且是在企业发生经营行为以后产生。在开展税务筹划的过程中，必须要深入了解并熟练掌握当前政策与税法，并与企业经济活动相互结合，进而合理地制定出承担最轻税负的具体方案内容。而这种超前性的行为也使税务筹划工作的筹划性特征较强。
第三，目的性特征。积极开展税务筹划措施的主要目的就是为了减少税负，并且涉税零风险，有效地规避名誉与经济的损失。
第四，多维性特征。站在空间角度分析，税务筹划工作不应当局限在企业本身，同时也需要联合其他具有业务联系的单位，共同努力找到节省税收的有效方式。
2房地产企业税务筹划的主要问题及应对措施
（1）对税务筹划概念认知不全面。大部分房地产企业在开展税务筹划工作的过程中，对于此工作的本质并不了解，一味追求税负而忽视其他要素，具体表现在两个方面：第一，将企业税务筹划和偷税漏税相互混淆；第二，在开展税务筹划工作的过程中，房地产企业仅仅站在经济利益的角度设置相关方案内容，严重影响了预期的效果。
针对这一问题，房地产企业在税务筹划过程中，首先，最主要的前提与基础就是要依法筹划。房地产企业在开展税务筹划工作的时候，一定要始终遵循国家与地方税收的法律法规，对企业的经营特点予以深入分析，实现两者的完美融合，最终选择契合企业经济利益且符合税法规定的税务筹划方案；其次，企业税务筹划应着眼长远的发展战略。房地产企业必须要具备完整思维以及方案，注重企业长远利益，对内部税务与财务等相关内容予以实时关注。在税务筹划过程中，应重视战术筹划，同样要给予战略筹划一定的关注，坚决不允许出现顾此失彼的现象。在对税务筹划项目决策的初期，需要针对项目整体予以合理性的规划，对于企业自身纳税成本予以深入考量，通过采取最佳手段来达到纳税筹划的主要目的，有效地缓解企业税收的负担。
（2）税务筹划工作人员专业水平不一致。房地产企业在税务筹划方面，往往缺少专业人才，如果难以正确把握税收政策，就会严重影响税务筹划质量。房地产企业若针对税收优化的限制条件把握不合理，就会使企业错过最佳筹划的时机，甚至陷入到偷税与漏税境地。除此之外，也存在着在房地产企业内部，税务筹划工作人员自身职业素质不高，违法与功利性动机十分明显，所以，很容易导致税务筹划与正确的发展方向严重偏离，制约了企业的进一步发展。
所以，要加强税务筹划，就要全面提高税务筹划工作人员自身素质。第一，税务筹划工作人员需要实现个人道德修养的全面提升。在处理企业与国家利益的时候，税务筹划工作人员必须要始终坚守自身职业道德；第二，税务筹划工作人员要实现个人专业素养的全面提升。相关工作人员在熟练掌握理论知识的同时还需要具备丰富的操作经验。在理论知识方面，必须要不断学习并理解法律，对于税法的变动予以时刻关注。在实践操作经验方面，必须要针对企业涉税的种类以及业务和数额进行合理的分析，能够针对企业的具体状况合理地找到切入点，进而制定出与企业相吻合的税务筹划方案。[1]
（3）行政执法制约税务筹划落实效果。税收法律在制定时，很容易存在规定不明确或者有法律漏洞等情况。税务筹划工作人员通常在理解税收政策方面会偏向利于企业的方向，但是，对于税务机关而言，在执行税收政策方面会偏向利于国家税收利益的方向。此外，部分税收的处罚措施与优惠政策标准并不明确，必须要在可以商榷范围内落实。由此可见，税务筹划实际执行程度都与税务机关认可程度存在紧密的联系，而这也是导致大部分税务筹划方案实际执行效果难以达到方案制定要求的主要原因。[3]但是，随着国家税收体系的不断完善和健全，这种干扰会越来越少，作为房地产企业的税务筹划人员，要深入地解读税收法规，做到依法筹划，以保证税收筹划方案的落。
3房地产企业税务筹划的重点税种解析
房地产企业涉及的税种繁多，在针对房地产企业进行税收筹划时，要分清主次。在实际工作中，土地增值税、企业所得税的税务筹划利益空间最大。下面简要分项加以分析。
（1）土地增值税纳税筹划。土地增值税的税务筹划主要应该围绕着土地增值税的减免优惠政策进行。房地产企业土地增值税免税政策包含五个方面：①纳税人出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项20%的，免征；②因国家建设需要依法征用和收回的房产，免征；③以房地产入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企业兼并房地产从被兼并企业转入兼并企业的，免征。上述五种减免条款中，2～5项的内容属于一种特殊事项，在实际工作中很少用到。对于第一种减免条件，是房地产企业的纳税筹划重点。房地产企业在进行税务筹划中要注重以下两点：第一，分别核算不同类型的开发产品。对于纳税人既建有普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应该分别核算增值额，对不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定；第二，在税务筹划中要注意20%增值额这个“临界点”的问题。控制增值额，可以从可扣除金额和售价等方面综合考虑，首先要对可扣除金额进行合理分摊，在这个过程中，更要合理预计开发费用支出，综合考虑开发费用、利息费用的占比问题，选择适合企业的扣除方式，是选择利息+（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×5%的方式还是选择（取得土地使用权支付的金额+开发成本）×10%，直接影响到增值额的高低。这正是需要企业进行筹划的一个方面。其次在可扣除项目不变的前提下，还可以通过降低房屋价格的方式来降低税负，但是这要对减少的收入和减少的税金大小进行比较来决定，必要时还要跟企业所得税进行合并综合考虑。
（2）企业所得税的纳税筹划。房地产企业的所得税减免政策大多针对外商投资企业。对于一般房地产企业而言，在进行所得税筹划时，要着重从收入和成本费用支出税务风险防范上加强税务筹划。①大多数房地产企业在开发项目没有完工之前，采取核定征收或按毛利率预缴企业所得税的方式。但是一旦开发产品满足完工条件，则要按照规定结转成本，调整毛利，并对前期以销产品在完工年度进行调整。但是在实际工作中，会出现开发产品已经交付使用，但是出包工程尚未结算，公共配套尚未建造和完工，应向政府交纳的公建维修基金尚未上交等情况，对于后两项成本，企业要提供和保留充分的证据，可以进行预提，但是对于第一项，即出包工程未最终结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票金额最高也只能按10%预提。第三十四条规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再进入计税成本，虽然是早晚的问题，但是由于没有取得合法发票，不能计入前期成本，会降低完工年度单位开发产品的成本，造成年度内应交企业所得税多缴，而前期的多缴税金又无法弥补后期的亏损，这样就可能造成企业多交税金的情况。所以，房地产企业一定要及时办理结算并取得合法发票，对不能及时入账的成本，要提供有效的预提证明材料；②在实际工作中，对于集团企业统借统贷的利息费用的扣除，在税务稽查时，经常会因为企业提供的证明文件不全面、不合规被税务机关否支。所以，在日常业务管理时要注意事前防范。以免造成不必要的损失。
4结论
综上所述，房地产企业在税务筹划过程中，必须要确保与税收政策相吻合，以更好地达到企业财务目标要求，并且获取税后最大利润。最重要的是，房地产税务筹划工作的开展还能够更好地落实国家税收政策，充分发挥国家税收的经济调节功能，实现资源配置的合理性。
参考文献：
房地产企业税务筹划篇8
【关键词】营改增房地产开发会计核算税务筹划
一、营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响
（一）积极影响
首先，在实施营改增以后，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。企业新建或是购买办公用房及厂房，以及厂房修缮、道路绿化等都可以作为进项税抵扣，这有助于加速各个行业对不动产投资改造的步伐，激发对于商业地产购买的需求，有利于商业地产的去库存化。对从事商业地产开发的企业来说，便于向下家转移税负，从而降低自身税负水平。
其次，营改增的实施有助于房地产企业在经营过程中，对重复征税现象进行避免。增值税在征税过程中，是以不同环节增值额作为依据的，而征税过程中以销售额为依据是营业税的主要特点。房地产企业经营过程中，由于会涉及到大量的土地、建筑材料等成本内容，而材料成本事实上已经缴纳过税收，如果房地产企业在进行销售的过程中，还需要继续缴纳这部分税负，则将产生严重的重复征税现象。营改增的有效实施，可以避免这一问题的产生。房地产企业只需要依据自身生产经营各个环节进行缴税即可，同时抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值税发票中实现，因此能够极大地避免重复征税问题的发生。
再次，在实施营改增的过程中，对于明晰房地产企业财务与业务部门之间的职责分工具有重要意义。在原有营业税的基础上，业务部门人员将取得的发票单据交由财务部门进行报销，并不对单据进行审核及归类，导致财务部门工作人员在日常工作中需要承担繁重的工作任务及较大的风险。如果企业经营过程中，产生了重大的项目金额，那么会拥有相对简单的财务数据形式存在于财务部门中，但是，却拥有杂乱无章的内容。在营改增有效落实的基础上，在报销过程中由于只有取得进项税发票的支出才能抵扣，这就要求业务人员对普通发票和增值税专用发票进行归类审核，促使业务人员在与业务单位往来过程中更加注重票据的合规性和及时性，在这一过程中，房地产企业的财务部门仅需审核增值税发票的真实性和准确性即可。由此可见，房地产企业在经营过程中，通过深入落实营改增，实现科学整合业务财务票据的目的。
（二）消极影响
首先，营改增在实施过程中，有可能对房地产企业税负产生一定的影响。一方面，在计算企业所得税时，原营业税作为价内税可以作为营业税税金及附加在计算企业所得税时进行扣除。而在实施营改增以后，由于增值税是价外税，无法在企业所得税前扣除。另一方面，营改增后，房地产开发企业的增值税率确定为11%，虽然理论上相应的进项税额可以抵扣，但是只有与一般纳税人合作才能取得足额的增值税专用发票进行抵扣，一定程度上限制了合作公司的选择范围。同时也面临着上游建安公司向房地产企业转移税负提高价格的问题，此外房地产开发成本中也有很大一部分支出无法取得增值税专用发票进行抵扣，如劳务费等，由于不能获得足额有效的进项抵扣，加之税率升高，一定程度上增加了房地产开发企业的实际税负。
其次，消极影响产生于营改增下的财务报表中。首先，资产负债表在实施营改增以前，购置不动产支付的价款全额计入固定资产的入账价值，而在实施营改增以后，购置的不动产支付的价款需要价税分离，相应的增值税进项税额是能够进行抵扣的，从而导致固定资产入账价值的降低，并使企业资产负债率提高，对企业融资产生一定的负面影响。
二、“营改增”后房地产开发土地成本税务筹划的必要性
（1）土地成本占房地产企业开发总成本比重大，进行税务筹划符合企业收益最大化原则。伴随房地产行业市场竞争愈演愈烈的趋势，各地不断涌现新的“地王”，巨额的土地成本已经成为房地产企业经营成败的关键因素之一。增值税下，企业支付政府部门土地价款高低，最终会以杠杆原理的形式影项目开发经营的整体税负。因此，土地成本税务筹划工作必然是房地产企业内部管理的重点。
（2）基于财政部、国税总局的财税[2016]36号及国税总局的2016年第18号公告等文件，各地国税局相继出台具体实施办法，基本上明确了房地产企业增值税销售额计算中允许扣除的土地价款只限“向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地出让金”。然而，实际操作中企业支付政府部门的市政配套费、政府主导收取并统一支付拆迁户的拆迁费等其他成本费用，金额大且取得的合法凭证基本上是国家财政部监制的资金往来结算票据或地方政府（非税收入）票据，增值税下无法取得进项抵扣或销项抵减，造成企业实际税负仍然很高。
三、增值税下房地产开发土地成本核算会计分录设计及实务案例
土地成本依据“价税分离”原则核算入账。根据国家税务总局2016年18号文件规定：适用一般计税方法计税的房地产企业，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，即土地价款抵减销售额而减少销项税。根据财政部的《关于印发的通知》（财会[2012]13号）规定：一般纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，应在“应交税费-应交增值税”科目下增设“营改增抵减销项税”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销项额而减少的销项税额，同时，“主营业务成本”等相关科目应按照经营业务种类进行明细核算。
（1）支付政府土地价款时。房地产企业支付政府土地价款时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“其他应收款-营改增抵减销项税额”科目，按实际支付与上述增值税额的差额，借记“开发成本-土地购置成本-土地出让金”，按实际支付金额，贷记“银行存款”。
案例1：甲房地产企业2016年5月5日支付政府3.5亿元获取了一宗土地，用于商业、住宅混合型开发，并取得财政部监制的资金往来结算票据，该房地产企业采用一般计税方法计税，会计分录处理如下：因土地价款抵减销项税=35000÷（1+11%）×11%=3468.47万元，开发成本入账金额=35000-3468.47=31531.53万元；借：开发成本/土地购置成本/土地出让金31531.53；其他应收款/营改增抵减销项税额3468.47；贷：银行存款/人民币35000。
（2）企业当期结转并确认收入时。根据国家税务总局公告2016年第18号规定，项目结转当期确认销项税时允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，从而减少增值税销项税额，借记“应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）”，贷记“其他应收款-营改增抵减销项税额”科目；期末，当期销项税额扣减当期允许抵减销项税额和预缴税款后的净值大于当期允许抵扣进项税额，则借记“应价税费-应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费-未交增值税”。
案例2续案例1，甲房地产企业2016年11月达到预售条件时，总可售建筑面积120000平米。11月份前累计取得可抵扣增值税专用发票进项税额200万元。11月份预售建筑面积为1200平米，预售价款5550万元，预缴增值税额150万元，均未开增值税发票。2016年12月25日将11月份预售的房屋交房，当月建筑主体工程取得可抵扣增值税专用发票进项税额50万元。税务处理及会计处理如下：①交房结转收入并确认销项税额=5550÷（1+11%）×11%=550万元，收入金额=5550-550=5000万元。借：预收账款5550；贷：主营业务收入5000；应交税费-应交增值税（销项税额）550。②根据结转收入对应建筑面积，确认当期允许扣除土地价款抵减的销项税=1200÷120000×3468.47=34.68万元；借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）34.68；贷：其他应收款-营改增抵减销项税额34.68。③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）=550-34.68-200-50-150=115.32万元；借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）115.32；贷：应交税费-未交增值税115.32。④2017年申报交纳上期未交增值税；借：应交税费-未交增值税115.32；贷：银行存款115.32。
（3）土地成本核算不考虑“价税分离”。根据国家税务总局2016年18号文件规定：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。而且财会[2012]13号是截止目前财政部统一规范企业“营改增”后会计处理的唯一文件，时间较早，参考价值有限，有关房地产企业“营改增”后会计分录的设计空间仍然较大。在满足项目结转确认收入时，仅按照对应比例确认当期允许抵减的土地价款而计算当期销项税，不再使用“应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）”、“其他应收款-营改增抵减销项税额”等会计科目，减少核算中繁琐环节。
综上案例1、案例2，税务处理及会计处理如下：①支付政府土地价款：借：开发成本-土地购置成本（土地出让金）23000；贷：银行存款23000。②项目结转并确认收入，计算当期销项税=（5550-1200÷120000×35000）÷（1+11%）×11%=515.32万元，当期确认收入金额5034.69=5550-515.32；借：预收账款5550；贷：主营业务收入5034.69；应交税费-应交增值税（销项税）515.32。③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）115.32万元=515.32-200-50-150。借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）115.32；贷：应交税费-未交增值税115.32。④2017年申报交纳上期未交增值税：借：应交税费-未交增值税115.32；贷：银行存款115.32。
四、增值税下房地产开发土地成本税务筹划实施方案及建议
（一）实际谈判中，扩大“营改增”政策中“支付土地价款”的界定范围
根据2011年1月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。因此，有关拆迁系列成本费用纳入目前增值税下只允S销项抵减的“土地出让金”提供了可能。企业在签订土地出让合同时，应争取将涉及项目有关拆迁的费用一并纳入“土地价款”合计金额中，加大了未来增值税下销项扣除基数，从而合法有效地降低企业税负。
（二）合理控制拿地成本在开发总成本中的比例，收窄企业收益流失范围
财税[2016]36号文件中明确规定土地出让金可以增值税下抵减销项税，据此模拟测算，若企业在同样开发规模、同样设计规划条件下，获取不同价格的土地，企业可根据自身发展战略不同做出合理选择：
（1）追求营业收入规模最大化的企业，在同样售价水平下，合理利用土地价款杠杆作用，将因此所抵减的销项税转化为营业收入。根据国税总局2016年第18号文件，销项税=（全部价款和价外费用-允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%，从而可确认营业收入=全部价款和价外费用-销项税，相比提供货物销售行业，房地产企业核算所确认的收入中因土地价款抵减销项税而有所增加，具体金额=土地出让金×（1÷（1+11%）×11%）。
（2）兼顾收入、利润规模双赢的企业，应优先选择供不应求的市场获取土地，同时应考虑市场环境中客户积极接受因土地价格转移到销售价格的能力，如果可消化价格差，应优先在该市场拿地。由于土地价款将所抵减的增值税销项税转化为营业收入，并且除附加税外，增值税不纳入税前利润扣除项。因此，企业在获取较高价格土地的同时，可以较低增长幅度提高销售价格，同样可以在不减少利润总量的情况下，获得收入、利润规模双赢的效果。
五、结语
房地产是一个特殊的行业，会计核算说起来也有它的特殊性，税务处理在他的方法上也有其特殊性；税务有许多不同的种类，一般包括：营业税、土地增值税、企业所得税等等。他们特殊性所导致的一些问题是我们应该注意的。
房地产企业税务筹划篇9
关键词：国有房地产企业；税收筹划；财务管理；策略
房地产行业项目开发建设时间较长，资金回笼较慢，因此，在项目开发建设过程中，房地产企业会面临较大的资金压力。而加强税收筹划，提高财务管理的水平，能够有效地实现资金的合理配置，降低资金持有成本，从而对公司的运营产生积极影响。国有房地产企业也认识到了财务管理和税收筹划的重要性，但是从目前的情况来看，很多国有房地产企业对财务管理在税收筹划方面所发挥的作用还认识不足，还存在一系列的问题。因此，开展国有房地产企业税收筹划对财务管理影响的研究就显得尤为重要。
一、相关概念介绍
（一）税收筹划
很多学者对税收筹划的概念进行了研究，但是由于研究视角不同，目前还没有形成统一的认识。有学者认为所谓的税收筹划指的是在税收制度的框架下，在不违反税收法律法规的前提下[1]，通过对企业的内部资源的合理配置和调整，提前做出的和税收活动相关的筹划活动，以达到节省税收，延迟纳税的目的。有学者认为税收筹划的主体是企业的管理者，筹划的客体是企业的税收负担[2]，而税收筹划的工具则是现有的税收法律法规和会计核算处理制度，税收筹划的目的是降低企业税负。而税收筹划和偷税漏税有本质上的区别，其是在法律的框架范围内进行的。税收筹划在促进企业经营发展方面有两个方面的作用：一方面，税收筹划能够提高企业的利润。当前房地产行业的竞争激烈，企业要想占据竞争的先机，就必须提高盈利能力，降低成本[3]。而税收筹划能够使房地产企业在不违反税收法律的前提下，灵活使用各种自主策划手段，最终降低企业税负。另一方面，可以提高企业的竞争能力。房地产企业面临的外部环境日益复杂，存在一系列的风险因素。如果房地产企业可以提升税收筹划的有效性[4]，那么就能够充实自身的现金流，从而保障房地产企业的正常运营。
（二）财务管理
财务管理，顾名思义是针对市场主体的财务活动进行管理的过程。财务管理是和市场经济的发展相伴而生的，其目的是对市场主体的经营业务相关的财务活动进行管理，从而提升市场主体内部资源配置的效率[5]。财务管理通常体现为财务预算、财务决策、财务协调和财务控制。而财务管理活动的内容主要包括三个方面：首先，筹资活动的管理。筹资活动指的是市场主体为了扩大生产规模，通过多种方式从不同渠道获取资金的行为。其次，资金运营活动管理。很多企业在运营的过程中会出现资金的收入和支付，比如支付应付账款、收回应收账款等，而这种因企业经营产生的和资金有关的财务活动，被称为资金的运营活动。而资金运营管理就是针对资金运营过程的管理。最后，投资活动管理。企业为了达到预期的收益率，会对各种项目进行分析，从而开展项目投资活动，比如常见的企业购置固定资产、无形资产，购入其他企业的股权等。
二、税收筹划对财务管理的影响
（一）规范企业的财务分析手段
财务分析指的是财务人员对企业的业务进行梳理后，结合企业财务管理的目标，通过不同的计算方式对数据进行分析，为之后的财务决策提供依据的过程。在企业的筹资活动阶段，企业税负影响较大的是土地增值税和企业所得税。土地增值税的影响主要体现在税前利息的扣除上，因为根据税法的规定不同的筹资方式所产生的利息可以在限额内扣除。在企业所得税方面，企业债务融资所需要支付的利息可以用费用的方式在税前扣除。而房地产企业要想做好关于土地增值税和企业所得税利息扣除方面的税收筹划，就必须规范财务分析手段。在传统的模式中，房地产企业总是主观分析财务数据，这种方式得出的结论客观性较差。而企业完全可以采取定量财务分析的手段，通过建立数据模型得出企业最优的资本结构，然后寻找最优的筹资方式，也可以对不同筹资方式所产生的利息支出进行量化分析，从而确定筹划方案。
（二）提高企业财务控制意识
财务控制指的是对企业不同业务的运营过程进行分析和控制的过程，其目的是提升企业的运营效率。同时，财务控制意识也可以对财务活动进行控制，可以反作用于企业税收方案的制定。举例来说，在资本运营活动的销售环节，可扣除项目的加计扣除能够对土地增值税的税额产生较大的影响。如果企业财务管理部门缺乏财务控制的意识，没有将项目的加计扣除费用进行区分，那么就会导致加计部分无法扣除，继而提高土地增值税的税负。如果企业的财务人员具备较强的财务控制意识，那么就可以细化销售环节可抵扣项目的管理方式，从而提高加计扣除的额度，进一步降低土地增值税的税负。与此同时，企业可以对房产税进行筹划。房地产企业的出租环节会涉及大量的房产税，财务管理人员需要对房产税中涉及的非房地产纳税范围的费用进行区分，这样才能够合理降低房产税税负。
（三）提升财务预测能力
财务预测指的是财务管理人员能够以过去的财务信息和业务信息为基础，利用科学的财务分析手段，对信息进行处理，进而对未来的财务和运营活动做出科学的推断的活动。财务预测能帮助企业制定预案。企业的税收筹划活动是为了降低企业税负，优化资金配置，充裕企业发展的现金流。而房地产企业在开展投资活动时会受到各种因素的影响，如果不能够对投资活动进行预测，那么就很可能会降低企业税收筹划的有效性。举例来说，很多房地产企业会在不同的区域建设分支机构，使之对投资活动进行筹划。在分支机构成立之前，财务人员需要对分支机构面对的法律风险和财务风险进行分析，并经过评估以后，决定是否成立新的分支机构。
三、国有企业房地产税收筹划方式
（一）筹资活动的税收筹划方式
国有房地产企业在运营过程中很难不产生筹资活动，而不同的筹资活动所带来的资本成本具有很大的差异。因此，国有企业筹资活动的首要问题是选择合适的筹资方式。目前常见的筹资方式有吸收直接投资、留存收益投资、银行借款、发行债券、融资租赁和发行股票等方式。基于国有房地产企业的产权性质，其在金融市场上具备较强的实力和较好的口碑，因此，其常见的融资方式为银行借款、发行债券和信托融资。房地产企业较多地选择债务融资的方式，因此，债务融资所产生利息费用可以在计算企业所得税时，在税前扣除，而且，债务利息费用同样是土地增值税的重要扣除项目。而权益融资方式所产生的股息起不到“税盾”的效应。但是，国有房地产企业也应该认识到房地产项目的建设周期长，资金回收慢，因此，较高比例的债务融资很可能引发债务违约风险，导致资金链断裂。所以，企业应该综合考虑，选择多元化的筹资方式。
（二）资金运营活动的税收筹划方式
国有房地产企业在资金运营阶段涉及的税种较多，而且金额较大，比如常见的房地产销售环节和出租环节。一方面，在房地产销售环节会涉及契税、城市建设维护税、土地增值税和房产税。其中土地增值税和房产税的占比较大，是税收筹划的重点关注领域。在房地产商品的销售环节，由于其开发的商品具有多样化的特点，比如，可能是普通住宅或者别墅，所以，国有房地产企业在计算土地增值税时，应该根据商品的类型分开核算。根据土地增值税公式可知，土地增值税=（销售收入-开发总成本-加计扣除-税金及附加-期间费用）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。从上述公式可以看出，土地增值税采用累进税率，所以，基于住宅和别墅增值率的不同，两者增值额对应的税率和扣除系数是不同的，因此，国有房地产企业通常会分开核算。另一方面，在房地产出租环节，涉及较多的税种是房产税，而房产税的计税依据存在两种情况，一种是房屋余值，一种为租金收入。如果将房产余值作为计税依据，那么再按照政府规定比例扣除后，以余值的1.2%计算。如果以租金收入为计税依据，那么房产税的金额为年租金收入×12%。在对房地产出租行为进行税收筹划时，国有企业常见的手段是明确合同，区分合同中的业务内容。举例来说，国有房地产企业在出租住宅配套时，应该分别同承租方签订两份合同—一份为房屋使用权的租赁合同，另一份为房屋物业服务费的合同。因为，物业服务费不属于房产税的征收范围，所以，在计算出租项目的房产税时，会降低税基，从而达到节税的目的。
（三）投资活动的税收筹划方式
由于房地产的开发周期较长，因此，项目在开发建设中非常容易受到外在因素的影响，导致商品出现资产减值的情况，但是，由于开发时的账面价值过高，企业以账面价值为基础计算房产税时，得到的房产税额过高。针对这种情况，国有企业的税收筹划方式如下。国有房地产企业在开展ppp项目时，可以用商业用地出资成立一家控股子公司，而根据中国会计准则的规定，投资者投入固定资产的成本应该按照合同或者协议约定的价值确定，但是，协议不公允的除外。因此，母公司由于不属于房产使用权所有者，因此，并不缴纳房产税，而控股子公司应该缴纳的房产税可以按照减值后地产的公允价值入账，这就降低了房产税的计税基数，从而降低了房产税税负。此外，国有房地产企业可以通过在三四线城市成立物业公司的形式，享受区域的优惠税率，从而降低企业所得税税额。
四、国有企业房地产财务管理的优化策略
（一）引入定量化的财务分析手段
企业的税收筹划方案会影响财务管理的方法，而财务管理方法又会反过来影响税收筹划方案。随着房地产市场环境和政策环境的不断变动，依靠定性化财务分析方法所做出的税收筹划方案的有效性并不强，所以，国有房地产企业要想通过税收筹划提升企业的财务管理水平，就必须引入定量化的财务管理方法，提升财务管理决策的科学性。首先，财务管理定量化的分析方法必须建立在客观真实的财务数据基础之上，因此房地产企业应该提高财务数据的真实性。其次，在企业筹资过程中会存在不同的筹资方式和资本成本。国有房地产企业在制定税收筹划方案时会考虑到资本成本和利息的扣除方式，这就要求财务管理人员能够从完善企业资本结构角度出发，对资本成本进行量化分析，从而取得投资成本和财务风险的有机平衡。最后，在计算利息所产生的节税效应时，也应该运用定量的分析方法，最后选择合适的筹资方式。
（二）增强财务控制意识
国有房地产企业的税收筹划方案也会受到市场环境、法律环境和政策环境的影响，所以，国有房地产企业应该提升财务控制意识，优化税收筹划的方案。首先，国有房地产企业在针对土地增值税制定税收筹划方案时，应该对税前扣除的项目做细致处理，尤其是要将税前可抵扣的开发成本、利息费用和其他不能抵扣的成本分开核算，这样才能够通过对成本的控制达到降低税负的目的。其次，国有房产企业还应该完善发票的管理制度，加强对发票的管理，尤其是做好增值税进项发票的管理工作。财务人员要提升发票的完整性和规范性，确保在规定时间内抵扣进项税额。最后，国有企业还可以结合实际情况延迟收入确认，比如，可以采取分期收款的模式，这样能够推迟增值税纳税义务的发生时点，从而达到延迟纳税的效果。
（三）发挥财务预测的作用
国有房地产企业的税收筹划工作，本质上是一种事前的控制，因此，房地产企业的财务部门必须发挥财务预测的作用，在涉及房地产的各种业务类型时，应该做好税收筹划的预案。首先，在投资活动中，国有房地产企业可以通过设立控股公司的方式或者在不同地域开设分支机构的方式来降低企业税负。其次，国有房地产企业还应该完善会计核算制度，加强会计准则的落实工作，明确各个财务岗位的职责，杜绝各个岗位职责权限相互交叉重叠的情况。最后，国有房地产企业还应该梳理各项业务流程、完善内部控制制度、加强内部监督，降低各个财务岗位或者各个分子公司出现财务违规行为的概率。
（四）提高财务人员的综合素质
国有房地产企业的财务管理工作和税收筹划工作都是由财务人员直接负责的，因此，税收筹划和财务管理的有效性都与财务人员的综合素质有着密切的联系。首先，国有房地产企业在人才招录环节，应该严格把控招聘的质量关，选择那些既具备过硬的财务理论知识，同时又具备丰富税收筹划经验的人才。其次，企业要督促财务人员积极学习。一方面，财务管理人员要树立终身学习的意识，提前做好财务决策的知识储备。同时，还要积极学习有关的税务知识，提高税务筹划的能力。另一方面，由于国家的税收政策处在发展和变化当中，财务人员必须及时关注国家的税收政策，并能够根据税收政策做出财务方面的迅速反应。最后，财务管理人员要提升道德修养，遵守会计准则和法律法规，确保税务筹划工作在法律的框架内进行。除此之外，国有房地产企业还应该将财务人员的税收筹划工作纳入绩效考核体系中，奖优罚劣，起到良好的激励作用。
结束语
房地产企业的税收种类较多，税负较高，因此房地产企业在税收筹划方面存在很大的空间。税收筹划的本质是在法律规范范围内合理地减少企业税负，延迟纳税时间。而税收筹划和财务管理之间具有密切的联系，二者是相互依存、相互统一的。税收筹划可以推动企业财务管理水平的提升，而财务管理水平的提升，又可以提高税收筹划的有效性。文章对财务管理和税收筹划的概念进行了介绍，并且分析了二者之间的关系，进而介绍了国有房地产企业税收筹划的主要手段，最后，从多个角度提出了提高国有房地产企业财务管理水平的策略。
参考文献：
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[2]汤雅清.房地产企业税收筹划对财务管理影响的分析[J].财经界，2021（14）：171-172.
[3]周悦.房地产企业税收筹划对财务管理影响的研究[J].中国市场，2021（3）：149-150.
[4]丁泽丽.房地产企业税收筹划对财务管理的影响分析[J].纳税，2019，13（34）：52.
房地产企业税务筹划篇10
【关键词】房地产公司；税务筹划；会计政策
一方面房地产行业作为我国重要的经济发展支柱，国家相继出台了很多政策法规支持房地产企业的发展；另一方面，房地产行业作为第三产业中的一种，具有一定的特殊性，房地产行业的规范发展至关重要，国家相关部门也出台了很多金融政策、产业政策、税收政策来规范房地产行业的发展，但是这也增加了房地产企业的税收，使其经济压力过大。税务筹划是日前房地产企业采用最多的一种降低税负成本的方式，对缓解房地产企业的经济压力起到了重要的作用。
一、会计政策与税务筹划的关系论述
财务问题是任何行业、任何公司都会遇到的问题，对财务问题处理不到位就会触犯我国相关的法律法规。在财务问题处理的过程中，需要运用到各种会计规则，通过会计规则的运用，来筹划公司的税务，减轻企业的经济负担，是财务问题处理的最佳方式选择。房地产行业是财务问题比较多的行业之一，在日常的财务税务问题处理的过程中需要进行纳税调整，即在法律法规允许的情况下对企业的财务进行调整，来节约企业的纳税成本。企业是社会的主要经济体，同时也是国家的主要纳税主体。企业经营的最终的目标是为了追求经济价值最大化，而过重的纳税负担则严重影响到企业的经济利益，在纳税的环节中灵活运用纳税规则，根据企业的情况制定符合自身实际的资金规范方案可以有效减轻纳税负担，这对企业减轻经济负担、追求经济利益最大化来说发挥着重要的作用。
二、房地产公司的相关税务筹划、会计政策的选择
1.房地产企业税务筹划的措施与问题
因为我国日前的财务专业、税法专业、税务专业等都是培育一些专业型的人才，在这样的形势下，企业越来越重视税务筹划的重要性。特别是房地产需要通过税务筹划在一定程度上为企业减轻很多税务负担。当代，根据房地产上市上市公司的一些报告数据显示，税务筹划面临着这样的情况。依据新企业会计法律规章，企业应该在年末时检查各项收款，进一步分析和研究各项收款的收回性，估计会产生一些坏账，并且各企业也需要根据坏账的损失状况，提前做好坏账的计划。近年来，很多房地产公司都选择了个别账龄分析法，进一步确认企业的收入。从各方面上来讲掌握收入的方式对于税务筹划有着直接的影响。因为在房地产销售过程中，它的收入结算方式是比较特别的，同时商品也有着很高的价值，且它的销售收入确认必须要根据工程的完成进度和劳务的进步才能进行确认。近年来，我国大多数房地产产业都选择了合同法。根据同定资材的进行折旧所展开计算，企业发展的物质基础是同定资材，其折旧方法的不同会直接影响着企业损益影响度。依旧最近几年来，我同房地产产业会计政策的不同性，大多数房地产产业都选择了年限平均方式。企业在做税务筹划的时候应该清楚地认识到税务筹划的目标是税负的最小化以及企业价值的最大化。因此，房地产企业在做税务筹划的过程中要对筹划的目标有一个准确的认识。从日前我国房地产企业税务筹划的现状来看还存在诸多问题，其中最主要的问题就是在税务筹划的过程中对企业发展的全面性与持续性没有准确的把握，因此，税收政策的统筹发展没有做到真正的统筹，使得房地产企业的税务筹划还存在一定的风险。针对上述房地产企业税务筹划中存在的问题应该注意以下两个方面的事项即会计政策与筹划的对象相符合和保证税务筹划中使用的会计信息的准确性。
2.企业税务筹划的长期性与专业性
房地产企业在做税务筹划的过程中必须清晰的认识到企业的税务筹划是一个长期的筹划，筹划的过程中必须结合企业的长期经营计划以及企业的长久利益，只有这样做出的税务筹划才能让企业的利益从长远的角度达到最大值。企业在规避税务筹划风险的时候必须清晰的认识到税务筹划风险的来源，一般情况下房地产企业税务筹划的来源包括四个方面：第一，税务人员对于税收政策的理解不到位，错误理解了税收政策的内容。第二，企业在实行优惠政策的时候实行不当做成了严重的节税消耗，出现了节税消耗远远大于税收的现象。第三，企业在做整体系统税务规划的时候对政策整体的把握不准确。所以，房地产企业想要做到真正的规避风险必须对产生风险的原因有一个清醒的认识，从整体上对于税收政策有一个准确的把握，同时也要求企业的税务筹划机构以及税务筹划人员具备较强的专业水平，只有这样才能使得企业的利益最大化。第四，应该在不同地企业发展阶段来选择适应该阶段的税务筹划方法。但是总是需要遵循一个原则，就是需要维护好其企业的稳定性、整体性以及长效性。结合自身企业发展的需求来制定企业未来发展的战略，再根据发展战略来规划详细的税务筹划方案，让企业能够得到全面长足地发展。
三、结语
近年来，房地产企业的税收政策迫使企业的税务筹划与会计政策选择越来越正规，税收政策在规范企业会计活动的同时，也给企业的税务筹划与会计政策选择提供了一个发展的平台。房地产企业通过税务筹划以及会计政策的选择不断改善自己的会计业务活动，为企业经济利益的最大化起到了重要的促进作用。
参考文献：