房地产企业资产管理篇1
【关键词】资金管理风险控制使用监督
房地产企业具有投资大、建设周期长、收益高、风险高、项目地域性、受国家政策影响大等特点，是典型的资金密集型行业。我国的房地产业发展只有十几年的历史，但如何将企业做大做强、可持续发展是每一个企业都必须思考和研究的问题。
房地产企业只有在资金预算、资金渠道、资金环节等各个组成部分是健全、合理和协调的，才能实现资金的良性循环、周转、保值增值，从而保证企业再生产的顺利进行和不断扩大。而房地产企业在解决资金问题时，首先要概算做这个项目需要多大的资金投入，比如土地购置费，报建报规费，拆迁费，前期工程费，设计费，建造成本，税费等等。如果资金不到位，项目建设周期延长，工程成本增加，利润空间降低，使企业生产经营陷入困境，从而引发生产、经营、销售、资金回笼等各方面的不利影响，最终导致企业无法生存。企业的资金来源主要是自有资金和银行长短期贷款，如果资金预算过高，增大融资，增加融资费用，造成浪费，同样会变相的增加开发成本，而且有一部分融资利息大于同期银行贷款利率，国家税务规定不准列支成本或费用，更不能在企业所得税和土地增值税前扣除，这样就会增加税负，使总体成本畸高，就不能保证合理的利润，甚至造成亏损，得不偿失。
在国家调控，融资困难的经济形势下，为了实现房地产企业有生存空间，资金预算与控制管理显得尤为重要。在此浅谈几点建议：
一、资金的预算管理
资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。房地产开发企业资金预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量，开发进度的精准匹配和衔接，企业应通过不同的资金预算形式，将开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金进行统筹计划和平衡，为合理调配资金和使用服务。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率，促进有效使用资金打下良好的基础。年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入，资金预算支出两大主体内容构成，其中：资金预算最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额;预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，把握资金周转“脉搏”，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。预算方案编制完成后要求要严格执行，根据房地产企业项目的拓展、项目的开发计划制定、项目开发等不同阶段对资金预算进行分析调整，提高预算执行的准确度。
二、资金的使用管理
房地产开发企业的资金集中使用主要在三个阶段：
第一阶段：土地获取资金支出，包括土地的投标、竞标、支付土地出让金、缴纳相关税费，补偿拆迁安置费等；第二阶段：建安资金支出，包括房地产的项目设计、建筑、装修、装饰、外部景观设计、社区环境规划等方面的支出；第三阶段：营销资金的支出：包括房地产项目的品牌、营销、推广、客户服务、相关销售准备活动等事项的费用支出。因此，房地产企业要视资金集中使用的不同阶段，依据资金预算，在开发过程中合理利用资金，要保证资金的合理利用，首先又要控制资金风险。而企业资金风险主要有使用风险，在途风险和或有风险。资金的使用风险主要表现为企业的投资风险，它是一种事先可控制的风险，因此对此类风险应加强事先控制。加强对投资项目的可行性调查论证，项目评审做到科学化，专业化，尽量把预计风险发生的概率控制在最低程度。企业在重大投资等问题上要形成有效的决策约束机制，不能个人说了算，资金的流向与控制相连接，要求跟踪管理。资金的在途风险一般发生在企业资金结算过程中，所以在结算票据选择上尤为重要。一般企业在同城结算业务中主要以“贷记凭证”，“转账支票”为结算手段，在实际工作中“贷记凭证”是一种更为安全的结算手段。资金的或有风险主要是公司为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，对外担保企业要求有完善的审批程序。其次是资金管理的内部控制，每次支付项目工程款时，要严格遵守财经纪律与公司付款审批程序与制度，营销策划部、预算部，工程部，材料部，财务部与各施工单位及材料供应商等务必进行多方核对，方能付款。而且每次付款，严格审查合同中的付款条款，按合同要求的付款方式支付，查看工程进度和工期，参照事先的预算资金额度，对超预算的，特殊的大金额支付，查明原因，在可控的范围内付款，控制结算差错，将风险降到最低，保证企业资金的安全使用。
三、资金的监督管理
企业应定期，不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收账款，预付账款，其他应收款等往来账目应逐笔实行跟踪管理，应将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，确保钱出去，货进来，货出去，钱进来，把坏账损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。如果企业发现内部审计失效，不能起到应有的监督作用，必要时请外部审计机构进行突击性审查，分析监督失控的原因，对内部控制做专项审计，出具内部控制审计报告，提请董事会完善资金的监督管理制度。
房地产企业效益和资金预算管理与控制是密切相关的，要切实做好和加强房地产企业资金的管理和控制，做到优化资金结构。在通货膨胀，物价猛涨，国家大力调控房地产行业的今天，要想在房地产行业留有一席之地，必须拓宽筹资渠道，控制投资风险，盘活沉淀资金，提高资金利用效率，促进提高整个企业经济效益。
参考文献
[1]苗润生，杨金观.《现代财务管理》.经济管理出版社，2006年7月.
房地产企业资产管理篇2
关键词：房地产企业；资金管理；风险控制；预算管理；集中管理；监督
从1998年国家取消福利分房开始，我国房地产行业在近20年间得到迅猛发展，已经成为国家的重要支柱产业。在房地产行业蓬勃发展的进程中，作为房地产企业重要生产要素的资金，在其中发挥了至关重要的作用。当前，我国经济发展进入新常态，国家对房地产行业宏观调控日益趋紧，行业市场竞争日益激烈，相对传统的房地产项目高周转、高杠杆开发模式也越来越难以为继，作为房地产行业的龙头房企万科在年度秋季例会中喊出了“活下去”的口号，明确公司一切工作应当以完成6300亿销售回款目标为前提，万科让整个房地产行业感受到了瑟瑟寒意，也更加凸显了资金在房企中的重要性。当前，众多房企普遍感受到资金短缺的压力，部分房企甚至呈现出资金链断裂的危机，资金管理成了房地产企业在创新发展中所要面对的关键性问题，它不仅是企业赖以生存的基本保障，也是企业进行长远规划，扩大发展规模，实现经营目标，保持良性持续健康发展的源泉和动力。
一、资金管理在房地产企业发展过程中的重要性
（一）能够增强企业市场竞争力，提升企业整体管理水平
资金是企业的血液，资金管理是财务管理的核心，进行财务管理，应当以资金管理为主线，房地产企业资金管理能力的高低直接决定着企业整体管理水平。科学高效的资金管理能够为房地产企业的正常运营提供基础的物质保障，能够合理规划企业资金，加速资金周转，降低资金成本，最大限度的发挥资金使用效率，提高企业经营效益，强化企业竞争优势，增强企业市场竞争力，有力促进房地产企业整体管理水平的提升。
（二）能够有效防范财务风险，保证企业持续健康发展
房地产业是资金高度密集型行业，因此，房地产企业资金管理，不仅要确保企业具有科学合理的资金结构，同时还要求能够抵御存在的资金风险，确保房地产企业具备稳定的现金流。科学高效的资金管理，能够保护企业资金安全，规范资金的筹集与运用，优化资本结构，降低资金成本，防范企业财务风险，促进企业核心竞争力的有效提升，保证企业持续健康稳定的发展。
二、房地产企业资金管理存在的主要问题
（一）缺乏资金管理风险意识
目前，众多房地产企业经营管理者的资金管理意识还很薄弱，没有将资金的时间价值完全融入企业的经营管理中，往往侧重于项目安全、质量、进度，效益，而忽略了企业资金管理存在的潜在性风险。房地产企业资金管理贯穿于房地产项目开发建设的全过程，项目开发阶段，资金计划不科学，不合理，不具体，容易造成项目资金筹集不及时，影响项目实施，或者造成资金闲置，抬高资金成本，影响企业经济效益，增大企业财务风险。项目建设阶段，在项目工程建设中，受到现行房地产项目开发总承包经营责任制度的影响，对资金管理没有引起足够的重视，忽略了与项目总承包方之间的良好沟通，不能及时跟踪、掌握资金具体流向，容易造成资金计划编排不合理，不能充分发挥资金的使用效率，进而造成资金短缺或者资金成本增加，影响项目顺利实施，侵蚀项目收益并影响企业整体经济效益。同时，房地产企业开发项目周期长，多且分散，经营管理者对在建项目资金调动频繁，造成资金在各在建项目之间以及项目与房企之间的交叉占用，增大了资金管理风险。项目开发产品销售阶段，部分房企对销售回款的重视程度不够，造成销售房款长期挂账，不能及时回笼资金，影响资金使用效率，增加了资金成本，降低了企业整体经济效益。
（二）资金管理制度存在漏洞
当前，尽管房地产企业的资金管理制度在逐步规范，但仍然存在较大缺陷，造成企业的资金管理无法从制度上得到保障和支持。
（三）资金预算实际执行不严格
众多房企普遍存在资金预算实际执行不严格现象，资金预算流于形式，预算编制与实际执行脱节，造成房地产企业不仅无法有效控制资金在各环节、各阶段的合理调配使用，更有可能面临着极为严峻的超支现象，导致企业经营陷入困境。
（四）资金结算方式亟待改进
由于房地产企业所承接的项目工程不存在着跨区域限制的情况，开发在建项目多且分散，为了解决这一问题，房地产企业一般情况下会在项目建设所在地设立项目公司，开通独立的银行账户，但如此一来，使其不仅在资金管理上存在着资金比较分散的问题，而且在资金结算时也存在着种种问题，既不利于企业及时而准确地掌握具体情况，更欠缺对资金回收的全面掌控，尤其是还将严重影响企业资金的循环利用，在资金回收不到位之时将导致出现资金占用率高的问题，这将对资金成本以及融资造成极为不利的影响。
（五）融资渠道收紧，资金压力增大
目前，国家对房地产行业的宏观调控政策日益趋紧，“去杠杆”已经成为国家推进供给侧结构性改革和控制降低财务风险的重要举措，2018年，银监会进一步明确要求严格控制各类信贷资金违规流入房地产行业，融资难已经成为各房地产企业不得不面对的现实问题，由此也进一步加大了各房地产企业的资金压力。
（六）资金管理监督机制不完善
房地产企业资金管理不仅需要建立科学合理的资金管理制度，更需要通过完善的监督机制得以有效落实与执行。然而，在当前的众多房地产企业中，不仅对资金预算的执行情况不能完全掌握，甚至对资金使用情况也未能进行定期检查，无论是应收账款，还是预付账款，既没有往来跟踪管理，也无法掌握资金回收速度，内部控制薄弱，严重欠缺监管，导致资金被挪用、浪费、使用效率低下等问题的产生。
三、加强房地产企业资金管理的有效对策
（一）加强资金风险控制意识
资金风险无处不在，潜伏于企业生产经营活动的各个阶段、各个环节，在当前的房地产企业管理中，资金管理是一项系统工程，贯穿于企业各项经营活动的始终，企业应当全员参入，树立并加强资金风险控制意识，企业管理层应当充分认识到加强资金风险控制的重要性，不但要将资金管理提升到企业战略高度，而且应将资金管理落实到方方面面的具体工作中，使其在增强企业全员风险防范意识的基础上提升企业抵御资金风险的能力。
（二）建立健全资金管理制度
房地产企业进行资金管理，应当明确各部门的资金管理职责，规范资金筹集和使用的审批流程和审批权限，建立健全各项资金管理制度，通过制度规范、约束企业员工在各项资金管理活动中的行为。
（三）加强资金预算管理
房地产企业应当在全面预算管理的基础上加强资金预算管理，创建资金预算管理小组，明确其责、权、利，使其在完善的制度管理下，科学合理地制定项目资金预算计划。在资金预算执行过程中，企业资金预算管理小组应当对总体项目进行全面而细致的跟踪检查，全面了解与掌控项目资金预算执行情况，定期进行预算目标与实际执行之间的预算差异对比分析，及时发现问题并针对问题提出相应的改进措施及建议，充分发挥通过资金预算对企业资金进行整体规划、管理的作用。
（四）优化改进资金结算方式，加强资金集中管理
房地产企业普遍存在开发在建项目多且分散现象，容易造成资金分散、闲置、挪用等问题，需要企业管理者予以高度的重视，房地产企业应当加强资金的集中性管理，制定资金集中管理制度，对各项目现金流进行集中管理，通过设置企业资金结算中心来强化资金结算管理，实现资金的统一调配，提高资金使用效率，有效降低各项目存在的资金风险。
（五）加快资金回收速度，拓宽外部融资渠道
房地产企业破解外部融资难，应当从两个方面着手，一方面，采取有效措施加快项目开发产品的销售回款速度，及时回笼资金，强化内部资金管理，制定科学合理的资金计划并严格执行，加快资金周转，实行资金集中管理，减少资金沉淀，最大限度地提高资金使用效率，创新融资模式。另一方面，与项目承包商、材料供应商结成战略联盟，通过他们分散资金压力，部分中小房企，也可以采取与知名品牌、大型房企合作模式进行项目开发，通过他们的品牌优势，提高项目开发产品的销售回款速度，拓宽外部融资渠道，建立多元化融资模式，缓解资金压力。
房地产企业资产管理篇3
【关键词】房地产企业；投资管理；风险控制；措施
一、引言
近些年来，随着我国经济不断发展，房地产行业作为我国经济发展的支柱，对国民经济有着重要影响。在市场经济下，房地产企业之间的竞争愈加强烈，不仅是国内企业竞争，同时也存在着国际竞争，从而提高了房地产企业的运营风险，如果投资决策出现失误，会给房地产企业带来巨大损失。由于房地产企业前期投资量非常大，一次错误决策甚至会导致企业破产。由此可见，加强房地产企业投资管理工作的重要性。因此，在投资管理中，我们必须要能够结合企业内外部环境制定更加合理的管理制度，并采取相应的措施降低房地产企业经营风险。笔者认为，加强房地产企业投资管理和风险控制主要从以下几点出发：
1.强化房地产企业投资风险意识
随着我国市场经济不断发展，房地产企业的运营风险逐渐提高。虽然很多房地产企业在市场竞争中失去了主导地位，甚至部分企业都已经破产，但事在人为，很多投资失误都是由于人为因素造成的结果，因此，我们必须要提高决策者的风险意识，避免盲目追求利润最大化。在房地产企业日常运营中，决策者需要清楚的认识到企业发展战略目标，全力打造企业企业形象，从而推动房地产企业快速发展。
2.构动态的投资管理制度，构建风险模型
我国经济市场正处于高速发展期，市场环境也是变化莫测，为了能够全面提高房地产企业的投资管理质量，必须要有完善的制度支持，这样才能够降低房地产企业投资风险。由于很多房地产企业投资管理缺乏制度支持，导致项目决策存在很大随机性，再加上市场经济愈加复杂，最终导致决策失败。在信息时代下，企业发展必须要追寻智能化管理、信息化管理、全面性管理。因此，制定投资管理制度，必须要包含信息管理制度，也就是将传统的单一制度转变为双向制度（线上制度和线下制度），这样才能够为企业投资决策管理工作奠定坚实的基础。此外，信息管理模式作为当代企业内部管理的主流形式，通过信息技术能够全面风险房地产市场环境与相关政策，这样才能够实现内外部风险控制，加强房地产企业日常运营的安全性，降低企业风险。
3.构建企业内部风险控制组织
对于房地产企业来说，由于当今大多数房地产企业都已经上市，股东在企业中有很大的权利，房地产企业长期投资权利绝对不是企业高层这么简单，同时也包括股东大会。因此，为了能够全面提高房地产企业风险控制质量，打破传统的组织机构，我们必须要实施组织结构再设计，根据上期股权投资业务流程将现有的职能部门整合成几大系统，并灵活调用。如将企业计划部分和决策部门整合成股权投资决策系统；将审计部门和财务部门整合成股权投资核算监督系统。这样才能够保障在投资前和决策阶段都能够有风险系统的参与，并通过加强规范管理，从而保障项目投资的合理性。由于房地产企业经济活动一旦实施，企业将面临整个消费市场，通过房地产市场现状与发展趋势进行调查，根据社会需求从而选择更适合企业发展的投资项目。在房地产项目开发过程中，房地产商要认真签订合同，明确相关价款指标和工期指标，尽量减少合同变更次数，并聘请专业工程监理人员开展全面的质量监管，从而降低房地产项目活动风险。
4.投资分散策略和投资组合决策
面对多元化的市场经济，我们必须要开展投资分散策略，并制定投资组合决策形式。其中，房地产企业投资分散主要是通过开发结构分散形式，从而达到减低运营风险的目的，通常包含投资区域分散、投资时间分散、共同投资等形式。房地产投资区域分散主要是将房地产投资分散到不同区域，这样能够避免某一个区域房地产经济不景气而带来的风险，从而实现降低风险的目的。时间分散主要是指选择合理的投资时间，避免市场环境变化带来的损失。共同投资也是风险分散的一种方式，也就是通过合作方实现风险共担、利益共享，充分调动合作企业的积极性，发挥不同合作企业的优势，从而起到降低风险的目的。此外，通过投资组合的策略同样能够降低运营风险，投资者根据房地产投资风险等级和工程获利能力，根据组合原则进行经济项目组合与搭配，“不能将鸡蛋放在同一个篮子里”就是组合投资的理念，从而降低企业的投资风险，即使某个投资项目出现了决策失误，也能够通过其他项目的利润将空缺抹平，最终获得一个平均收益。
二、结束语
综上所述，随着我国市场经济不断发展，房地产行业也进入了高速发展期。在愈加复杂的市场环境，房地产企业只有能够加强投资管理与风险控制才能够在市场中生存并发展。基于此，房地产企业必须要能够提高风险意识、构建完善的投资管理制度与风险评估模型、构建风险控制组织、构建投资分散策略和投资组合决策，从而降低房地产企业的投资风险。
参考文献：
[1]苏振民.监理工程师项目管理.中国建筑工业出版社.2011，（5）：32-35.
[2]刘光霞.房地产企业的风险控制策略[J].财务与会计.2011，（11）：52-54.
房地产企业资产管理篇4
【关键词】房地产资金链管理分析
房地产从2007年受国民经济效应的影响开始了快速发展的阶段，房价和交易量都在短时间内创造新高。但是社会的发展不可能让房价变成泡沫经济的产物，因此国家出台了关于房地产的限制政策，以稳固房地长的市场环境安全，包括信贷紧缩、限购制度、房地产税收调整等条款的增加都让房地产的资金筹备到了影响。房地产行业属于风险高、投入高同时也收益高的行业，因此房地产公司想要在行业中具备良好的竞争能力，就需要在资金上进行筹备完全，并通过合理的管理手段控制交易风险。
一、房地产企业资金链管理理论
资金链理论可以从社会再生产的角度进行分析，包括生产者之间、生产者内部以及生产者和非生产者资金走向的运动，来分析资金运动过程中发生关系破裂的情况，这也是引起企业资金链失衡的原因。
企业资本链的循环是以不同的职能效应贯穿企业运营的整个阶段，其中货币资本、生产资本、商品资本等形式为资本链正常运行的基本要素，也是资本进行循环的阶段性分区。著名经济学理论指出，资本链的循环是在资本保持连续性和运动性的情况下发生的，同时还需要两个必备条件，一是产业资本需要从每一个职能的运用空间下体现价值，二是每一个职能都需要进入时间上的连续循环圈。任何企业的正常运行都离不开充足资金的保障，资本管理既是企业生死存亡的划分线，也是企业在进行管理体系实施的关键组成部分。资金管理部门是企业中体现管理职能的关键部门，在企业的经营过程中贯穿始终，因此资金链管理理论的完善是企业避免财务危机和资金风险的关键因素，也是影响企业生存发展的根本原因。
二、房地产企业资金链管理分析
（一）房地产企业资金链概述
资金链是维系行业正常进行经济活动的基本资金循环链条，在企业中资金链循环一般分为资金投入、资金使用、资金回笼三个阶段。这些过程显示了企业资本的走向，也是企业在经济活动可以资金运转的表现，只有将资金链这三个阶段进行有效的控制和管理，企业才能保障正常的生产经营。房地产的资金链则是工程在进行资金筹备时的投入成本到销售项目完成之后实现资金收益的资本循环过程，其正常运转会受到市场环境的影响，也会因为企业的管理水平所影响。
（二）房地产企业资金链特征
房地产项目建设通常都会是很庞大的工程，但是前期的资金需求过高，且周期性较强，另外施工过程中也需要进行一定的成本投入，就会让房地产的资金筹备永远不充裕，距离正产运营和开工还有一定的距离。因此房地产资金链是企业迫切需要解决的问题之一。资金投入后及时的和流才是企业正常运行的基础，但是房地产的销售周期很长就会导致资本回收周期变长，而且市场环境和政府政策对房价的压制让资金回流变得更加困难，还会因为许多不确定因素。房地产本身的项目性质是不动产，不具备一般产品的流通性，因此在销售的过程中营销手法都比较单一，也会影响房地产企业资金回流的速度，如果施工部门没有严格按照质量标准进行规划，影响了建筑的口碑和质量导致项目无法正常销售，房地产资金链面临的风险更加无法估量。
三、房地产企业资金链管理建议
（一）建立成本控制体系
企业进行资金链的有效优化就需要从内部的节流行为进行成本控制，只有企业具备强大的资金管理能力和自身免疫力才能不受到市场环境的直接影响，保障企业的正常运营和经济活动。企业应当从资金的管理机制进行改革，财务部门是企业利润主要经手部门，但是成本管理的组织复杂性一直是部门整体的硬伤，因此需要企业的管理部门对工程的投入资金进行掌控，尽量减少资金的闲置和浪费，从加强资金的利用率做起，执行分期滚动工程施工概念，较少大型工程一次性投入对资金的占用比率，同时加强资金核算和支出凭证管理，最大力度的降低资金流向不明的频率。
（二）开拓资金来源渠道
企业对资本的节流和开源才是进行资金链管理的重要组成部分，企业在开拓资金来源的同时需要具备良好的资信水平和多方面融资渠道多为补充。我国房地产行业需要根据实际的市场环境来制定相应的融资政策，在政府宏观调控允许的情况下，进行多方面的融资渠道扩展和开发，为企业的资金链不足进行补充，同时企业应当以施工项目为基础，通过合理的金融手段缓解一定的资金压力，完成对资金链的开源管理。另一方面，房地产的高负债也是不能进行及时开展融资渠道的原因，因此需要企业在降低资产平均负债率上做出规划，提升资本的周转速度和使用效率，为稳定现金管理、控制资本预支和资金信息明晰提出合理改善方案。
四、结束语
综上所述，目前的房地产企业大多数都在资金链管理方向有所欠缺，特别是在资本的管理上，只能从主观的指标里调整评价，没有确立科学合理的资金利用率评估结构，让行业面临的风险几率大大增加，因此进行房地产行业的资金链管理分析为需要从资本的使用和筹集开始进行规划，为完善房地产企业的资金链管理指明发展方向。
参考文献
[1]张娥.资金链视角下房地产企业竞争力评价研究及竞争战略选择[D].重庆工商大学，2010.
[2]张芳芳，张文珂.新形势下房地产企业资金链管理存在的问题及原因分析[J].绿色会，2012，04：16-18.
房地产企业资产管理篇5
【关键字】房地产企业；资金链；现金为王；风险管理
房地产企业作为国民经济重要组成部分，关系着国民经济命脉，是典型的资金密集型行业，需要充足的资金供应。资金是企业的血液，保持充足的资金是房地产企业健康、持续经营的有力保障。经济发展需要足够资金推动，发展资金是房地产企业发展的第一推动力，是涉及生产要素市场和金融市场的敏感问题。
一、我国房地产企业资金链管理存在的问题
资金链是指维系企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条。现金――资产――现金（增值）的循环，是企业经营的过程，企业要维持运转，就必须保持这个循环良性的不断运转。我国房地产企业的资金链主要环节可分为资金来源、资金使用和资金回流。其中资金来源主要是银行借贷、企业自有资本、股票或债券融资等；资金使用环节主要包括生产建设资金和经营资金；资金回流主要是指房屋预售款和售出款。现金回流和银行信贷构成了房地产企业资金来源最重要的两个部分，起码占到整个资金源的80%以上。目前我国房地产企业的资金链管理仍存在诸多问题。
1、居高的资产负债率、偏低的经营性现金流
一方面，高负债率、低现金流现象十分明显。过高的负债比率增大了企业的经营风险，使企业的融资能力大大降低。我国的房地产企业有被称为“空手套白狼”的现象，只要具有35%的自有资本就可以进行项目开发，自有资金回报率达到300%，而英美国家基本不超过30%。另一方面，经营性现金流普遍较差，企业资金紧张，造成大量工程拖欠款，加上各类钢材价格上涨，连带物价上涨，人工成本增加等问题都困扰着企业。企业一旦发生突发状况，比如房屋销售淡季，企业就将面临资金流断裂的危险。
2、资金沉淀严重，效率低下
房地产企业的存货变现能力差，受经济环境和国家政策影响大，过去几年企业奉行“土地为王”，企业管理者以囤地来提高企业的销售利润率，导致企业库存土地大量增加。房地产企业对房地产市场估计过于乐观，大量买地，开发建设房屋，以致房屋空置面积大幅攀升，房屋大量积压，变现能力差，吸收资金回笼缓慢，空置商品房造成了企业资金的严重沉淀。企业营运资金管理能力低下，现金流周转期较长。
3、资金链风险管理能力差
房地产企业的资金链风险分为融资型风险、销售型风险、项目经营型风险和管理型风险。企业资金来源主要是银行借贷和销售货款，因此融资性风险和销售型风险与企业的资金链管理有着密切关系。融资型风险主要指我国房地产企业的融资渠道单一，银行一旦限制贷款，企业资金就会出现缺口。销售型风险是指企业销售的预售款和售出款无法及时到位，就会引发资金链趋紧问题。
二、我国房地产企业资金链管理存在问题的原因分析
1、受国家宏观金融政策的影响
国家为加强房地产市场监管，出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策。土地出让金提高，无疑将考验房地产企业的资金链，也给企业资金周转增加压力。开发信贷及信托融资收紧，总体信贷规模减少的基调下，作为信贷主要组成部分的房地产信贷也难逃“缩水”命运。央行连续两次上调存款准备金率，控制银行贷款量，影响到开发商开发贷款，增加开发商贷款压力。土地由国家控制，信贷由银行控制，这是宏观调控的两个杀手锏，房地产企业受国家宏观金融政策的影响很大，企业资金链也同样受经济周期的影响。
2、尚未建立多元化的资金来源渠道
高昂的负债率、大举买地、密集开工，房企的资金问题将成为行业关注的重点。房地产企业主要的资金来源是通过银行借贷，银行提高了信贷指标，按照ipo的标准对企业进行评级，这无疑加大了信贷难度。目前为止，我国房地产企业还未建立符合企业自身特点的多元化资金来源渠道，归因于我国的资本市场不够发达，不能像西方国家通过资产证券化等金融创新工具来进行融资。
三、加强房地产企业资金链管理的对策建议
随着信贷标准的逐步提高，以银行贷款为主要融资渠道的房地产企业普遍面临资金短缺的压力。企业迫切需要寻找合适的融资渠道加大资金拥有量，根据企业的整体发展战略调整财务战略，管好资金，为企业长期健康发展提供有力的资金保障。
1、建立资金池，实行资金集中管理
集团企业的资金可以采用现金池的管理模式，将集团企业内部闲置的资金沉淀，达到资源共享，并且可以进行更有效的投资活动，为企业增加收益。通过现金池，母公司能够及时了解各个子账户现金流量的情况，明确内部控制责任和加强内部控制效力，方便管理。集团企业的资金归集到母公司，由母公司控制并调配，成员企业可以在需要资金时按集团资金使用规则使用资金池。集团企业采用资金集中管理，可以有效降低资金沉淀，提高集团企业的资金运营效率。通过集团企业之间的资金融通，可以从外部融资转向内源融资，可以减少银行的信贷风险，降低财务风险。通过资金集中管理、统一调度和有效监控，严格控制集团企业的资金收支情况和审核大额资金支出情况，提高资金周转效率，为集团企业带来健康的资金流。
2、降低资产负债率，提高经营性现金流
房地产企业由于行业特殊性，大部分资产负债率较高，流动负债率也趋于较高水平，这个行业的长短期偿债能力都较弱，要想降低企业资产负债率，只有通过提高资产周转率来实现。企业应加速应收账款和存货变现，缩短资金周转期。万科是通过现有资源扩大和加速销售，通过标准化设计和工业化缩短建设周期，因此万科的周转率长期处于较好水平。很多企业通过囤地和捂盘来提高销售利润率，使得存货长期积压，变现能力差，经营性现金流入较少，从而导致企业的资金链紧张。企业应在房地产项目的土地批租、房地产开发到房地产销售的整个过程中做好现金流的预算和监控，在此可以采用责任制的方式，将每个项目的现金溢余与业务考核结合起来，通过现金收付职责明细化，奇妙地在企业内部实行“责权利”，考核评价每个项目的现金溢余情况并进行奖惩，提高员工的积极性。
3、加强资金链的风险管理
房地产企业的资金链贯穿整个企业，任何一个环节出现问题，都会影响到这个企业的发展，因此必须加强对企业资金链的实时监控。房地产企业必须以资金链风险管理部门为中心，做好可行性分析，加强市场调研，监控企业资金链，预防资金链断裂给企业带来危害。次贷危机就是因为缺少企业资金链的管理监控引发的资金链危机。资金链风险管理分为内外两部分，外部主要是指不断改善企业的融资环境，降低企业融资型风险；内部管理主要从健全会计信息系统、优化企业财务管理流程、加强现金流监控等方面入手，降低企业的项目经营型风险和管理型风险。许多房地产企业面临的各种各样资金短缺问题，如果从优化整个财务流程和财务管理系统上入手加强资金链风险管理，资金短缺问题将在很大程度上得到有效控制和回避。
【参考文献】
[1]陈德强.资金营运论――房地产企业发展资金研究[m].立信会计出版社.2000，8.
房地产企业资产管理篇6
1、房地产开发企业资金管理的概念
房地产企业项目开发过程的资金流构成要素主要包括有开发成本、期间费用、销售收入和各项税费。根据房地产企业资金流动的来源、方向、大小、速度等情况,参考多家知名房地产企业在项目开发中的关键控制节点,将房地产开发流程分为六大阶段:即项目投资机会研究及土地竞投阶段、项目定位策划及前期筹备阶段、规划设计阶段、工程建设阶段、市场推广和营销阶段、售后及物业管理阶段。房地产资金管理指的是企业在上述阶段中对于其应用的各项资金的控制与管理,它是作为房地产财务管理的核心。
2、房地产开发企业资金管理的特点
(1)房地产项目开发所需投资成本高、项目周期长,单纯依靠自有资金难以保证项目开发顺利进行和分担项目风险,更无法撬动大项目开发。房地产企业上市融资门槛极高,绝大多数企业难以利用资本市场直接股权融资。为弥补项目开发资金缺口,大多采用商业银行贷款等进行负债融资,导致资产负债率极高。
(2)房地产资金管理既要受到国家政策的影响,又要受到社会经济等因素的影响,因此其资金运筹较其他行业表现的更加复杂化。
(3)房地产的开发和投资都具有阶段性,随着分阶段的逐步投入,期间资金也在逐步的回收,特别是期房交易的存在,使得资金运筹方面存在投资和回收的互补性。回收的资金可以投入商品房的再开发,而开发不断,又可以使资金不断回收,实现资金使用的最大化。
二、房地产开发企业资金管理措施
1、进行房地产开发项目的可行性规划
可行性研究对于企业在确定房地产的投资项目时极其重要,不能仅仅流于形式,要对投资项目的背景情况进行详细调查,规避可控因素,对于市场上房地产的基本情况进行调查,对于类似相近的投资项目进行对比,尽可能地减少风险,避免盲目投资带来的经济损失。
2、进行周密的资金预算管理和过程控制
资金预算管理,从内容上看,是一个包括现金收支预算、销售预算、生产预算、成本费用预算等在内的完整体系;从职能上看,是对其业务流、资金流、信息流和人力资源进行全面整合,最终使企业的资金获得最佳全面效率;从过程上看,是通过预算编制、执行与控制、考核与激励,对资金预算内容进行整合并实现“预算职能”的以“资金预算管理”为中心的价值监控。所以企业应组织制定全面的资金使用预算管理制度。
3、拓展房地产开发企业的融资渠道
资金筹集应当遵循合法、适量和时效性原则。筹集资金必须遵守国家的有关法律规章,接受国家的宏观调控。合理预测资金需要量,防止盲目筹资。资金筹集可以采取不同的形式和途径,并且可以根据企业开发时期的不同阶段采取多种筹资方式,力求达到最有效的资金筹集,以保证开发项目施工的顺利推进。除自有资金、商品房预售、银行贷款等常见的融资来源外,还应积极拓展其他融资渠道。(1)房地产金融创新。房地产金融创新主要由房地产投资信托、企业商业债券、住宅抵押贷款证券化等构成。目前中国房地产市场,金融创新工具兴起不久,普及度不高,少数大型房地产企业正在尝试。(2)承包商垫资。承包商垫资是房地产开发项目的承包商预先垫付的部分或者全部工程款。在建筑市场竞争激烈的情况下,建筑企业(乙方)在总包商或分包商招标过程中,以提供垫资、延长付款期限或灵活的付款方式等增强竞标能力,房地产开发企业(甲方)则借机变相向建筑施工企业融资。(3)并购或合作开发。并购是国内大型房地产企业实现规模化发展,中小型房地产企业向有实力的大公司寻求资金的重要途径。合作开发是两个及以上房地产企业共同出资,或者一方提供土地,其他方提供资金来从事项目开发。不仅中小型房地产企业在项目开发中采用合作方式,国内知名房企在大盘项目中也乐于强强联手、优势互补。(4)内部认购。内部认购是在开发项目尚未取得“商品房预售许可证”,甚至未正式开工之前,在小范围内进行商品房销售。内部认购可以使房地产企业提前获得部分销售收入。2006年《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明确规定“不得以内部认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房”。内部认购作为违规操作被明令禁止,但现实中仍有不少开发商暗箱操作。
4、加强资金的风险和监督管理
企业的风险影响企业的生存和发展,房地产开发企业的资金风险主要包括在途风险、或有风险、使用风险。其使用风险表现为企业的投资风险,它属于一种事先可以控制的风险,必须加强对投资的决策管理,对于项目的评审要做到更加科学、更加专业、使风险降到最低的程度,重大的投资问题必须形成有效的决策约束机制,并且实时的跟踪管理。其在途风险体现在资金的结算过程,并且应当将部门的管理人员、业务人员的绩效同应收账款的回收状况挂钩,制定相匹配的奖惩制度,确保资金的流通,把坏账损失降低到最低程度。企业还可以进行内部审计,对于财务信息和财务业绩进行审计和监督,评价其真实性和合法性,强化事前、事中、事后的控制,确保资金的安全和流通。
5、提高企业资金管理的信息化建设
房地产企业资产管理篇7
关键词：房地产企业；投资管理；影响因素；控制管理；人员管理
前言
在现代企业，投资管理工作已经具有相当重要的意义。而对于房地产企业来说，房地产投资具有投资数量大、投资回收期长、流动性差、受政策影响较大、投资风险相对较高的特点，其特殊性决定了房地产企业的投资管理对于房地产企业投资成败更有着举足轻重的作用。
1房地产开发项目投资的特点
1.1房地产开发项目投资额度巨大
房地产开发项目需要耗费大量的人力、物力和财力，开发项目投资数额巨大，动辄上千万，数十亿。房地产开发项目投资额度巨大的特点使它关系到国家、行业和地区的重大经济利益，对国计民生也会产生重大的影响。从这一点也说明了房地产开发项目投资管理的重要意义。
1.2房地产开发项目投资差异明显
每个房地产开发项目都有其自身的特点，有着其特有的用途、功能、规模、环境，世界上找不到完全一样的两个项目。而每个房地产开发项目的机构、空间分割、设备配置和内外装饰都有不同的要求，工程内容和实物形态都有其差异性。同样的工程处于不同的地区在人工、材料、机械消耗上也有差异。所以，房地产开发项目投资的差异十分明显。
1.3房地产开发项目投资需单独计算
每个房地产开发项目都有专门的用途，所以其结构、面积、造型和装饰也不尽相同。即使是用途相同的房地产建设项目，其技术水平、建筑等级、建筑标准、市场环境等也有所差别。而且，房地产开发项目还必须在结构、造型等方面适应工程所在地的气候、地质、水文等自然条件，这就使房地产开发项目的实物形态千差万别，再加上不同地区构成投资费用的各种要素的差异，最终导致房地产建设项目投资的千差万别。因此，房地产开发项目只能通过编制投资估算、概算、预算、合同价、结算价、竣工结算、决算等，单独计算其投资额度。
1.4房地产开发项目投资确定依据复杂
房地产开发项目具有单一性的特征，而房地产开发项目的复杂性、长期性、巨额性又决定了房地产开发项目投资确定依据的复杂性。在不同的建设阶段，其投资控制额度的确定依据各不相同，但有互为基础和指导、互相影响。如估算指标是编制投资估算的依据，适用于可行性研究阶段；概算用于设计阶段，用来计算房地产建设项目的概算，控制和指导设计，同时概算又是编制估算指标的基础和依据；预算用于施工图阶段，是编制概算的基础。间接费以直接费为基础，二者共同构成了房地产建设项目投资的内容等等，这都说明了房地产开发项目投资确定依据的复杂性。
2房地产企业投资影响因素分析
2.1外部因素
（1）经济因素。主要指一城市或区域的宏观经济状况，主要包括经济发展状况、经济结构、居民收入、消费者结构等方面的情况。房地产企业投资项目的所在城市或区域必须满足一定的经济条件才能支撑项目的有效运转。
（2）政策因素。房地产企业投资是与政策因素息息相关的，这是房地产企业投资区别于其他企业投资的最大特点。政策因素主要包括政府对房地产行业的调控政策、政府对房地产企业投资的认可程度，以及政府的各种财政税收等优惠性政策等。房地产企业投资能否成功很大程度上取决于项目所在区域的政策环境。
（3）社会因素。主要指当地人的风土人情，居住习惯、价值观念、居民消费意愿等方面的情况。房地产企业的最终客户是消费者，投资项目能否盈利的关键在于去化率的高低，这与当地人的生活和消费习惯密切相关。
2.2内部因素
（1）项目产品特点。包括项目的类型、规模、性质及产品定位等要素。不同房地产企业的主导项目产品特点不同，同一房地产企业在不同区域的项目产品也会有所不同。房地产企业要将产品线的特点与投资意向区域特征有机结合，做到两者的相互匹配，已达到有效投资的效果。
（2）企业所处地域集中或分散。即指本地项目或异地项目的离散性，包括形成区域性的项目开发，如项目集中在长三角地区或华北地区等。对于房地产企业来讲，在已有项目比较集中的区域的投资需求较小，在空白区域且战略意义重大的区域的投资需求较大。
3优化设计对房地产建设投资的影响
3.1设计方案直接影响投资
在项目作出投资决策后，其关键就在于设计。其建筑和结构方案的选择及建筑材料的选用对投资又有较大影响，如建筑方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存在着技术经济分析问题。据统计，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价。
3.2设计方案影响经常性费用
优化设计不仅影响房地产项目建设的一次性投资，而且谈房地产工程建设投资的控制还影响使用阶段的经常性费用，如暖通、照明的能源消耗、清洁、保养、维修费等，一次性投资与经常性费用有一定的反比关系，但通过优化设计可努力寻求这两者的最佳结合，使房地产项目建设的全寿命费用最低。
4房地产企业投资管理控制的对策
4.1工程设计阶段的投资控制
设计是有效控制工程投资的关键，它对工程造价的影响起决定作用。投资管理部门负责组织对所选择投资项目相类似项目的各种功能、设备和建筑材料的选用、各项技术经济指标进行调查分析，编写调研报告，提出设计标准，编制工程投资估算上报总经理办公会决策。投资管理部门参与组织设计招标和方案竞选，选择技术先进可行、使用安全可靠、造价经济合理的方案，将评选结果上报总经理审批。投资管理部门负责审核设计单位提供的设计概算，根据设计概算编制工程成本计划。
4.2施工准备阶段的投资控制
根据施工图预算确定的工程造价进行招标工作，将工程造价控制在标底内。选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案先进可行的施工队伍与之签定合同。根据施工合同修正工程成本计划。
4.3施工阶段的投资控制
严格控制设计变更经济签证。无论任何一方提出的工程变更，投资管理部门首先要分析提出的工程变更对项目的合理性及成本的影响。分析有关的合同条款、文件记录，初步确定处理变更所需要的费用、时间范围和质量要求，提出变更评估报告。
加强对索赔事件处理的管理工作。以合同为依据对承包商提出的索赔进行评审、反驳和修正。对承包商延误工期、施工缺陷及不履行合同义务等给公司造成的损失进行核实提出反索赔报告。
控制结算程序，依据合同文件从以下几方面入手：核对合同条款，对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能进入竣工结算。检查隐蔽验收记录，所有隐蔽工程均需要进行验收并由监理工程师签证确认。落实设计变更签证，设计修改变更应由原设计单位出具设计变更通知单和修改图，设计、审核人员签字并加盖公章，经工程管理部门和监理工程师审查同意、签证，重大设计变更经原审批部门审批否则不应列入结算。按合同规定的结算方法、计价定额、取费标准、材料价格和优惠条款对工程竣工结算进行审核。
4.4加强组织构建及人员管理
建立完善的项目投资管理组织机构是保证房地产企业投资成功的必要措施。因为，管理组织机构不仅确定相关工作的责任人，也确定了管理沟通的渠道。一方面，需要加强投资管理的专门部门的组织构建及人员管理，将项目责任到人，并制定严格的奖惩制度，责任与激励并举，加强项目负责人的责任意识，同时以一定的激励政策激发人员的积极性；另一方面，房地产企业的投资管理需要其他部门的协作，因此，还需建立跨部门的协作机制，举企业之全力保障投资项目的顺利进展。
5结束语
工程建设是一个社会的经济活动，工程建设活动按照各种工程建设程序来运作。并且通过工程项目决策，规划设计、施工，项目终结四个过程来实现。项目投资最终效益，要通过行之有效管理的现代化手段获得。防止投资突破限额，更积极的意义是促进建设、设计、施工单位等参与工程建设的各方加强管理，使得有限的人力、物力、财力等资源得到充分利用，取的最佳的经济效益和社会效益。因此做好投资控制和管理工作对加速企业发展，经济收效有一定意义。
参考文献
[1]信忠宝.大中型房地产企业投资管理有效性研究[J].山西建筑，2011，（01）43～44.
[2]戴绍军.论新形势下的房地产投资管理[J].法制与经济，2010，（07）：20～21.
房地产企业资产管理篇8
关键词：房地产资金管理成本控制
一、引言
成本控制与资金管理关系密不可分。房地产业属于典型的资金密集型行业。一方面，在项目开发过程中，大量的成本支出需要充足的现金流予以支持。房地产项目的开发成本主要有以下几项组成：地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成。做好成本管理及成本进度安排，也就是从实质上控制了最主要的现金流出。另一方面，房地产企业一般资产负债率都比较高，我国房地产企业资金的重要来源是银行贷款或其他金融机构筹资（如房地产基金、信托等），其筹资成本相对较高。如果不根据开发项目的成本及进度对筹资做出合理安排，由于其筹资本金巨大，因此相应的资金的时间价值（利息）对成本的影响自然大幅上升。因此，房地产开发企业必须从企业发展与项目开发的全局着手，综合处理好成本控制与资金管理的关系。
二、房地产企业资金管理与成本控制的现状分析
（一）成本控制与资金安排在金额上不匹配
一方面，房地产项目从项目筹划到竣工验收交房，其持续时间较长，受到的影响因素也较多，其中诸多因素企业也不可控，如建筑材料价格、人工价格、房地产市场行情等。如由于建筑成本不断上升，而房价因宏观调控却不断下行，这样就会使房地产开发企业在资金的配置方面，很难做到与成本需求的完全匹配。另一方面，房地产受到政策影响极大。如果国家对于信贷政策从严，那么企业预估的资金来源必然受到限制，资金安排就会出现缺口，这样往往导致企业出现经营风险和财务风险。
（二）成本进度控制与资金流转日程不协调
在过去一段时间内，我国房地产企业经历了快速的发展，其企业规模、开发面积等都达到了历史的最好水平。在此情况下，个别房地产企业对形势、市场等如果判断不准确，做出了错误的企业发展战略，导致盲目拿地、扩大开发规模，使企业缺乏对成本控制的系统把握，忽视影响成本的多因素。事实上，我国房地产业准入门槛相对较低，导致大多数房地产企业特别是中小房地产公司对金融机构的依赖性较强，目前房地产投资用的银行信贷资金在实际投资中占相当比重，资金的时间价值对成本的影响就比较大，而工程进度节点安排与销售回款、按揭回款、融资金额不匹配，导致企业在债务到期日时难以正常偿还本金及利息，出现财务风险。
（三）缺乏有力的全局观，形成成本失控或资金失调的现状
上述二类成本控制与资金管理因项目自身原因客观上导致不匹配出现风险外，也存在着这样一种原因，即由于企业内部不同部门因为专业的侧重点不同，导致对于成本、资金的安排出现分歧。笔者认为，这主要是企业缺乏有力的全局观造成的。如：工程部门或营销部门片面强调项目品质，对于单位或单项工程，专业部门从金额与进度方面都会做出一些强调，但却忽视了企业或项目全局性的定位或资金状况。这样，既不利于企业统一的资金安排，也不利于企业内部合作与团结，影响了企业的可持续发展。
三、房地产企业做好资金管理与成本控制相结合的措施
（一）事前做好项目的成本测算与资金规划
在开发项目决策阶段，开发商要做好前期研究，对拟开发项目的市场定位、品质进行估计，对项目成本进行初步测算且体现于项目规划与设计过程中。开发、工程、成本预算部门应配合前期策划等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、建安成本、资金成本、销售费用及管理费用等可能发生于工程建设项目全过程中的费用。让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益,为决策层做好正确的投资决策服务。项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期，科学合理地安排建设周期，可以使分解到各个单项的目标成本实施按时间节点进行有效控制。从工程施工准备开始，经施工过程至竣工移交，成本控制工作要伴随项目的每一阶段，同时，根据建设周期，施工进度，相应地安排各项配套工作的时间节点，使围绕工程项目开展的各项工作有序进行。在此基础上，开发商就需要根据投资期限的长短、企业资金状况以及资金回收的情况来选择合适的融资方式。
（二）事中做好项目进度安排与资金支付
房地产的成本控制与资金管理贯穿于项目实施的整个始终。最大的成本开支就是建安成本，这也是项目成本与资金“事中”的重点控制工作。要从进度与额度两个方面来加以掌握。对于前者，房地产企业应编制项目支出的资金预算并保证其顺畅运行。按照工程进度和合同约定的付款时间以及工程总额控制点的要求等，结合项目开发周期、企业整体资金状况，编制年度资金预算并细化到每月，据以对日常资金支出进行动态控制。对于后者，企业应督促总承包单位制定最佳的施工方案，合理安排施工顺序，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现有的资源，确保工程质量，减少施工成本支出，减少工程返工费。使工程成本自始至终处于有效控制之下。成本管理部门要会同工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析，应尽可能减少变更，对于技术变更和施工变更，要先签单（技术合同单、施工签证单）后施工。在整个项目施工阶段，成本部要及时进行成本盘点，控制目标成本与实际成本的差异，财务部门在资金预算的执行过程中要注意合理安排、处理现金支出，保证企业资金正常流转及相对平衡。
（三）事后做好项目结算与资金结算
一是工程项目结算必须手续完备，必须由设计、工程及监理等相关部门签署相应意见。如有甩项须在验收单上注明以便在结算中扣除。二是重点把握项目变更的情况。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作,审核时应与原招标文件对照,凡系标底内已含项目不能重复出现。三是完善结算规则。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制,确保结算质量。四是做好质保金等款项的备案。要根据结算金额与合同条款予以支付项目尾款，同时预留质保金，财务部门要建立专门备查账簿进行管理。
（四）树立全局观念，做好资金管理与成本控制的联动
房地产企业的财务、工程、成本等部门要加强沟通与配合，树立全局观念，从房地产企业战略目标与项目收益的综合协调出发做好此项工作。对于财务（资金）部门而言，要考虑到企业自身运营需要的日常资金，也需要考虑本项目、未来项目所需要的资金。对于同时投资于多个房地产开发项目的企业来讲，由于投入资金较多，资金压力也大，需要通过融资来保证多个项目的开发，又要避免过多占用资金造成资金成本过高。如果对每个项目开发过程的资金收支情况有一个很准确的预计，同时又对本企业的资金运作情况能有一个比较清晰了解，才能制定最佳资金计划方案，把企业资金成本降低到最小。此外，企业在融资时，应充分考虑不同的筹资渠道，以节约资金利息，企业借款在可能的情况下应以短期借款为主，借款到期及时偿还再申请下一批次的短期借款，如此周转可以提高企业在金融机构的信誉度，又为以后的增加授信额度打下了基础，还可以节省借款利息支出。
工程、成本等部门应结合企业的发展规划，有意识对项目定位、品质、进度等做出安排，在成本开支上使项目开发进度既符合产品标准，又符合销售进度安排，使企业的资金流出处于均衡、平稳的态势。对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚，缩短工程周期也就缩短了资金占用时间。
四、结论
随着国家宏观调控的推进与国际经济形势的影响，房地产的暴利时代已经终结，强化成本控制、实施精细化管理是其实现自身完善与发展的重要途径。房地产企业的资金管理与成本控制是全员的、全过程的管理。企业要树立全局观念，从企业整体长远发展、项目开发的前提出发，做好事前、事中、事后的资金管理与成本控制，以成本控制界定资金安排，以资金计划指导成本支出，为企业营销策略的制定和调整提供依据，以全面提升企业管理能力，促进企业实现预期的目标。
参考文献：
[1]周中元，国外房地产宏观调控政策借鉴与启示[J].特区经济，2007,(01).
房地产企业资产管理篇9
【关键词】房地产资金管理预算
房地产行业属资金密集型行业，房地产企业最大的风险来自于资金管理。因利润低而破产的房地产企业很少，大部分破产的企业是因为资金管理出现问题，导致资金链断裂。所以，很多房地产企业都非常重视资金管理能力的打造，以确保企业资金链的安全。房地产开发企业的资金预算管理主要包括以下几个方面。
一、资金预算的编制
开发企业资金预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量、开发进度的精准匹配和衔接。企业应通过不同的资金预算形式，将开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金流进行统筹计划和平衡，为合理调配和使用资金服务。房地产企业的开发项目处在的不同阶段，需要编制的资金预算有较大的区别，具体包括：
1．项目拓展阶段
在项目拓展阶段的可行性论证分析环节，项目拓展部门应组织策划、研发、财务、工程等部门，对开发项目的定位、投资总额、分期投入资金的时间、投资节奏和投资金额等进行测算，在此基础上编制《项目投资匡算》和《项目启动资金预算》。根据项目需要投入的启动资金，以及企业自身可动用的资金存量来决定是否投资该项目。项目所需启动资金金额与企业的项目开发模式，工程款支付方式有很大的关系。通常情况下，项目的启动资金主要包括土地款、土地取得相关税费和项目前期费用。
2．项目开发计划制定阶段
企业已取得的项目在开发计划制定后，应立即组织对项目开发周期内的现金流量进行测算，并编制《项目资金流量预算》。项目开发计划和项目投资匡算是编制项目资金流量预算的基础资料，同时还需要公司明确项目的各项采购付款政策。项目资金流量预算完整反映了项目在全开发周期内各关键开发节点的现金流量情况，能够帮助企业提前预判现金流量能否实现平衡。同时，通过该预算的编制，能够为企业调整项目开发计划和项目投资匡算提供决策依据。《项目资金流量预算》最好按季度反映，也可按月反映。如果按月反映，则对企业的基础资料要求很细，对企业的计划管理水平要求较高，否则会大大降低预算的准确度。
项目资金流量预算并非一成不变，当公司调整了项目开发计划，或者项目投资匡算进行了调整，如遇到原材料价格上涨，项目重大设计方案变更等，项目的现金流量预算应进行相应的动态调整。此外，如果企业的采购付款政策发生了变化，资金流量预算也应进行调整。
3．项目开发阶段
对于多项目运作的房地产开发企业，在项目开发阶段应按季度或月度编制具体的资金执行预算。项目资金流量预算反映的是单一项目开发全周期的完整现金流量，它并未包括公司除该项目以外的其他项目的现金流，也未反映公司层面的资金收付，如对外融资、往来款项划转、公司管理费用等。
对同时进行多项目运作的房地产企业来说，公司短期内的资金能否在各开发项目和公司之间进行统筹协调，需要通过编制具体的资金执行预算来平衡。因此，编制短期公司整体的资金执行预算，既能够解决项目资金流量预算和其他长期预算准确度不高的问题，又能为公司短期资金收付，以及资金使用情况的考核提供直接的依据。它是房地产开发企业应该高度重视的预算。
资金执行预算编制的周期可以为季、月或周。如果采用季度编制方式，最好在月度进行调整和修订，以提高执行预算的准确度。按月度编制执行预算相对来说比较科学和合理，既保证了预算相对比较准确，又避免因预算期过短导致企业各部门整天陷于预算之中，从而产生对预算管理的逆反心理。
二、资金预算的执行与控制
资金预算特别是执行预算编制完成后，各部门在进行具体的资金收付时，应以预算作为实施的依据。财务部门在审核资金支付时，除了审核凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件外，还应将资金预算作为控制的依据，设置预算审核环节，重点审核该笔支付是否符合预算。对符合资金预算的款项，及时安排支付；对不符合资金预算的款项，包括无此预算的款项，以及实际支付金额大于预算金额的款项，应先与承办部门进行沟通，确定能否延期支付或不予以支付。如确需支付，则应作为预算外支出，履行特殊的审批程序。
三、预算分析调整
房地产开发企业应当建立资金预算执行情况的动态反映体系。通过对预算执行情况的动态反映，财务部门才能准确审核款项支付是否符合预算，为预算控制提供及时和准确的信息，同时为预算分析提供基础信息。
由于房地产项目开发周期长，在开发过程中还受到国家宏观调控、市场变化等诸多因素影响，这些因素的变化都会导致原先编制的资金预算不准确。因此，在预算执行过程中，企业还应建立预算调整制度，对临时发生的、影响企业经营管理的重大事项对预算的影响进行调整，以提高预算的准确度。
四、预算考评
为了提高资金预算的执行率，充分发挥预算的控制作用，企业应将资金预算的执行情况与绩效考核挂钩。在确定各相关部门的关键绩效考核指标（kpi）时，应将预算执行指标作为kpi之一，通常可作为部门kpi的预算考核指标有“超资金预算率”、“预算执行率”等。
房地产企业资产管理篇10
一、再造人才体系流程，为打造人才高地营造良好制度环境
1.建立健全工作分析和岗位评价体系
一是对企业内各类工作岗位的性质、任务、职责权限、岗位关系、劳动条件和环境，以及员工承担本岗位应具备的资格条件进行系统分析与研究，制定岗位规范。二是在岗位分析的基础上，通过定量与定性相结合的方法建立了岗位评价体系。
2.建立以目标为导向的绩效考评管理体系
一是实行目标责任制。制定年度工作总体思路、主要经济指标及年度主要工作，通过工作会议部署落实全年工作任务，与所属各公司签订《经济工作目标责任书》。各公司根据集团的部署和《经济工作目标责任书》，制定本公司的经营发展目标及实施方案，并逐级落实到人，层层签订《工作目标责任书》，形成一个环环相扣的目标层级体系。二是建立绩效评价体系。以目标责任制为重点，以岗位职责为基础，建立了所属公司、主管部门、集团三级评价相结合的人才考核评价体系。通过考评各公司年度经营目标的进展情况和完成情况，对各公司经营班子实施过程和阶段性考核、任期综合考评及年度考核。制定《员工绩效考核实施方案》，以岗位职责和员工《工作目标责任书》为依据，对员工实行试用期考核、年度考核以及晋升考核。三是建立激励约束机制。制定《员工奖惩制度》，将员工奖惩与企业经济效益、员工个人绩效挂钩，对于完成年度工作目标的公司及员工，按照既定数额兑现年度效益奖金；对于未完成年度工作目标或违反集团各项规章制度、给集团造成严重影响的公司及员工，按照集团有关规定给予处罚，切实做到了奖罚分明，促使员工责任感、使命感、危机感明显加强，确保集团各项管理工作有序进行。
3.建立了体现岗位职责和业绩贡献的薪酬分配体系
一是按照“公平性、竞争性、公开性”原则，制定了《集团公司薪酬管理制度》，“以岗定薪、以能定资、以绩定奖、岗变薪变、动态调整”，推进集团范围内薪酬体系的规范与改革，调整优化企业内部分配机构，逐步做到各类人才薪酬水平向市场价位靠拢，形成收入差距合理、分配关系和谐、内外部环境公平的新格局。二是建立员工工资正常增长机制。坚持员工工资增长幅度与企业经济效益挂钩并向各类一线员工和重点岗位、关键岗位员工倾斜的原则，参考社会平均工资标准、物价水平，制定工资增调方案，对员工工资进行调整，进一步完善了薪酬分配体系，形成了合理的内部分配关系。
二、搭建人才发展平台，为打造人才高地营造良好工作环境
1.创新应用职业生涯多重通道管理
一是根据员工兴趣、爱好、能力、特长、经历以及职业愿景，帮助员工立足现岗、客观分析环境、科学树立目标、正确选择职业生涯，建立与企业发展目标相一致的职业发展规划。二是建立职业生涯发展通道，设计了管理和技术两通道发展模式，引导员工根据自身特点选择职业发展方向，员工通过管理和技术两条路径享有平等的发展机会和薪酬待遇，并允许两条路径之间互相转换，解决了不同性格、不同年龄人员的职业生涯发展需求和不同类型岗位人员的晋升需求。
2.构筑事业平台，促进人才快速成长
构筑事业平台，为各类人才成长创造机会。面向内部甄选优秀青年人才挑大梁，在实干中锻炼、考察、选拔人才，根据项目开发进度，实施项目团队的科学配置和标准化管理，引导广大青年员工立足岗位、扎根基层、顽强拼搏、奋发有为，帮助青年人才实现快速成长。
3.建立健全人才培训开发体系
以人才的全面可持续发展为目标，采取归口管理、分工协作、分级负责、分类实施的管理体制和运行机制，以员工绩效考评结果为基础，查找能力“短板”，摸清各类人才的培训需求，制定有针对性的分层分类培训计划。
三、实施人才建设工程，为打造人才高地提供源源不断的人才保证
1.统筹推进各类人才队伍建设。通过房地产、资本运作、招商引资、财务管理、战略规划、人力资源、法律等方面的实践锻炼与教育培训，提升经营管理人才队伍的专业化管理能力，培养精干的经营管理人才队伍；以提高工程技术水平和创新能力为核心，通过重大项目联合攻关、重大工程技术改造，强化专业技术领域人才的培养，培养精进的专业技术人才队伍。
2.优化人才结构布局。要根据集团对知识层次、能力水平的要求，统筹安排现有人员参加学历（位）教育及国（境）外培训以及高学历人才的引进工作，使集团各类人才队伍的学历层次有较大幅度提高；要根据集团升级企业开发资质的目标要求，加大专业技术人才的引进与培养，使集团专业技术人才的比重有较大幅度提高；要根据集团产业结构优化目标，在控制人员总量基础上，使集团的高级管理人才、经营销售人才、工程技术人才、科技开发人才、酒店服务人才等各类型人才的数量有较大幅度的提升。