农村集体资产评估管理办法篇1
【关键词】街道办事处；农村；“三资”管理
【中图分类号】F322【文献标识码】a
一、街道办事处农村“三资”管理概述
为加强街道办事处农村集体资金资产资源管理（即“三资”管理），维护农村集体经济组织和农民群众的合法权益，促进农村集体经济发展和农村社会稳定，必须加强街道办事处范围内农村集体经济组织所有的农村集体“三资”管理。但国家法律、法规对农村集体“三资”管理另有规定的，应从其规定。农村集体资金指农村集体所有的货币资金，包括现金、银行存款、有价证券等。农村集体资产指农村集体经济组织所有的除货币资金以外的其他资产，包括固定资产、在建工程、投资资产、农业资产、存货及无形资产等。农村集体资源指法律规定属于农村集体经济组织所有的资源，包括耕地、林地、园地、草场、滩涂、荒山、荒地、荒坡、荒滩、水面、建设用地等。农村集体“三资”属于农村集体经济组织全体成员集体所有，由农村集体经济组织代表其成员行使农村集体“三资”管理职责。尚未建立农村集体经济组织的村（社区），由村民委员会管理。农村集体“三资”管理实行民主、公开、公正的原则。农村集体经济组织对其所有的农村集体“三资”依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在遵守有关法律、法规和政策的前提下，自主地开展经营活动。农村集体“三资”受法律保护，禁止任何组织和个人侵占、截留、挪用、哄抢、私分、平调、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。市、区（县）人民政府及镇人民政府（街道办事处）必须加强领导，做好农村集体“三资”管理的指导、监督和服务工作。区（县）人民政府对农村集体“三资”管理的指导、监督和服务工作负有直接责任；镇人民政府（街道办事处）对农村集体“三资”管理的指导、监督和服务工作负有具体责任。各级农业行政主管部门负责农村集体资产管理的指导和监督工作；开展法律法规和政策宣传；建立健全管理制度，指导农村集体“三资”经营业务；加强农村集体“三资”经济合同管理，调解处理合同纠纷。各级财政部门负责农村集体资金管理的指导和监督工作；推进农村财务管理规范化建设，建立健全农村集体资金管理制度；开展农村集体经济的审计工作。各级国土资源部门负责农村集体土地开发、土地复垦、土地整理和耕地开发的监督管理；组织实施土地用途管制；对农地转用（征）以及划留农村集体建设用地的审核。各级监察、民政、司法、水务、海洋渔业、审计、档案等部门按照职责分工，依法配合做好农村集体“三资”管理的指导和监督工作。
二、街道办事处农村“三资”管理的运营处置
县、镇两级人民政府应当利用现代科技手段，建立健全农村集体“三资”管理服务平台。在确保农村集体资产资源交易在所有权、使用权、审批权和收益权不变的前提下，规范农村集体“三资”运营活动。农村集体“三资”管理服务中心应统筹配备专职工作人员，建立完善管理和办事机制，所需经费纳入县、镇两级财政预算。农村集体资产资源交易实行分级交易。县、镇两级人民政府根据本地方实际分别制订应当进入本级交易平台交易的农村集体资产资源涉及的标的金额、面积大小等具体额度。达到县级交易平台交易的标的具体额度的，应在区（县）交易平台进行交易；达不到县级交易平台交易的标的具体额度，但达到镇级交易平台交易的标的具体额度的，应在镇（街道）交易平台进行交易；达不到进入镇级交易平台交易的标的具体额度的，可在村（社区）交易点进行公开交易，也可以委托镇（街道）交易平台进行交易。凡达到标的具体额度的标的物必须全部纳入交易平台统一交易。严禁将达到标的具体额度要求的标的物化整为零、分割交易。农村集体经济组织以集体资产资源投资或者参股企业经营，投资数额较大的，应当委托第三方进行可行性研究。
有下列情形之一的，应当委托具备法定资质并由农村集体经济组织成员代表会议决定的资产评估机构进行评估：农村集体资产资源实行参股、联营、股份合作、合资、合作经营的；数额较大的农村集体资产资源出租、拍卖、转让、置换等进行交易的；农村集体经济组织合并、分立、改制、改组及其设立或者占有份额的企业兼并、分立、破产清算的；农村集体资产资源抵押及其他担保的；其他依法需要进行农村集体资产资源评估的。除前款情形需由资产评估机构评估外，数额较小的可由农村集体经济组织成立评估工作小组进行评估。参与评估工作小组的人员与评估项目有直接利害关系的，应当回避。评估结果应报镇人民政府（街道办事处）备案。
建立健全农村集体“三资”管理各项制度，主要内容包括：（1）财务管理制度。健全财务预决算、开支审批、资金管理、票据管理、收益分配等各项财务管理制度。（2）资产、资源登记清查制度。各村建立各类资产、资源管理台账，并报街道农村集体“三资”服务中心建档管理，对资产资源的处置、变动及年终清查结果，随时报镇“三资”服务中心备案，实行动态管理。（3）民主管理制度。农村集体“三资”预决算方案和重大“三资”管理、使用、处置等事项，必须召开村民代表会议，并经讨论通过。农村集体“三资”的具体使用、处置事项和各项财务收支发生时，须经村监会集体审核。（4）公开招投标制度。集体资产资源的发包、租赁和资产出让，应按照公开、公平、公正原则，采取公开协商或招投标方式进行。（5）合同管理制度。集体资产资源发包、租赁，应当签订书面协议，统一编号，实行合同管理。合同应当使用统一文本，明确双方的权利、义务、违约责任等。上交的收入归集体经济组织所有，纳入账内核算并定期公开，经济合同及有关资料应及时归档并报镇农村集体“三资”服务中心备案。
三、街道办事处农村“三资”管理的公开与监督
农村集体经济组织应当建立健全农村集体“三资”管理情况公开制度，明确公开的内容、程序和形式。应当公开的农村集体“三资”管理情况包括：农村集体经济项目的立项、招投标、合同订立、履行和变更情况以及农村集体经济所得收益的使用情况；农村集体资产资源的承包经营、征收征用、安置标准、征收面积和各项补偿费的标准、收入、使用情况；返还留用地的位置、范围、面积、使用情况；农村集体建设用地使用权流转及收益情况；宅基地的分配情况；财务计划、财务收支、债权债务、收益分配；其他涉及成员切身利益的资产与财务重大事项；农村集体资产资源评估结果；法律、法规另有规定的，从其规定。
农村集体经济组织成员对农村集体经济组织公开内容的真实性、完整性有异议的，可以针对具体事项，自公布之日起七日内，向农村集体经济组织监事机构提出书面申请。监事机构应当自接到申请之日起30日内进行调查核实，并将调查核实情况予以公布。农村集体经济组织应建立健全农村集体“三资”管理的民主决策、民主管理、民主监督制度。
涉及下列农村集体经济组织成员切身利益的特别重大事项，应当由农村集体经济组织成员大会以无记名投票方式进行表决，并获得到会人员过半数通过：数额较大的农村集体资金使用及资产资源产权变更；农村集体资产资源产权量化折股及股权配置方案；征地补偿费、安置补助费的使用、分配方案；建设用地使用权的流转；采取参股、合资、合作等方式实行对外投资，数额较大的；农村集体经济组织合并、分立、解散，涉及集体资产处置的；农村集体经济组织章程规定应当由成员大会审议的其他重要事项。成员大会可以授权成员代表会议审议决定前款规定的事项。我国经济学家厉以宁、刘劲哲、郎咸平、刘彦海、文力指出：涉及下列农村集体经济组织成员利益的重大事项，应当由农村集体经济组织成员大会或者成员代表会议以无记名投票方式进行表决，并获得成员大会到会人员过半数通过或者成员代表会议到会人员的三分之二人数通过：年度财务收支预、决算方案以及计划外较大的财务开支；农村集体资产资源经营方式和经营方案；数额较大的经济项目、公益项目投资；数额较大的举债或者以农村集体资产资源提供担保；年度农村集体资产资源收益分配方案；除规定应当由农村集体经济组织成员大会审议决定以外的农村集体资金使用及集体资产产权变更；农村集体资产资源的评估结果；农村集体固定资产报废、债权债务核销；农村集体建设工程项目；其他重要经营管理事项。
对农村集体经济组织成员代表会议意见分歧较大的难以形成决定而必须作出决定的事项，应当由农村集体经济组织成员大会以无记名投票方式进行表决，并获得到会人员过半数通过。村务监督委员会依据农村集体经济组织成员会议或成员代表会议授权，负责对农村集体“三资”经营管理实施日常监督。村务监督委员会对农村集体“三资”经营管理进行询问的，农村集体经济组织有关负责人应在10日内作出答复。镇（街道）财政所应加强会计审核，对农村集体经济组织财务管理中的违规行为应予制止，并向镇人民政府（街道办事处）报告。农村集体经济组织主要负责人离任时必须接受离任审计，并和财务人员一起在规定期限内移交公章、文件、合同、会计账簿等资料。镇人民政府（街道办事处）应当加强对农村集体经济组织换届选举工作的指导，明确离任人员资料交接的具体要求，采取必要措施保障交接工作顺利进行。农村集体经济组织应当建立农村集体“三资”报告制度，定期进行清产核查，并按规定填写农村集体“三资”统计报表，报送镇人民政府（街道办事处）及县级农业、财政、国土等部门。农村集体经济组织及镇人民政府（街道办事处）应开展农村集体“三资”档案工作，建立健全档案管理制度，做好农村集体“三资”档案的收集、整理、归档、保管和查阅利用等工作。
参考文献
[1]刘艳军.论农业招商引资的重要意义和思路措施[J].产权导刊，2016，（1）.
农村集体资产评估管理办法篇2
[论文关键词]农村房屋；抵押；法定租赁权；法律思考
一般认为，农村房屋，是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的自住房。房屋，作为不动产，由权利人依法享有占有、使用、收益、处分的权利。城市房屋抵押早已开始，而农村房屋基于其特殊性，法律上规定宅基地使用权不能抵押。随着农村经济的快速发展，农村房屋抵押贷款将得以建立和完善。
一、农村房屋抵押困境分析
（一）法律障碍
农民将自己的房屋抵押，一般是为了筹集资金，向银行等金融机构贷款，银行等金融机构为了降低其贷款风险，通常要求农民提供担保。当农民不能偿还贷款时，银行等金融机构就会行使其抵押权，然而法律规定农村房屋下的宅基地使用权不能与农村房屋一并抵押，这样就存在我国农村房屋抵押贷款法律规定与现实需要存在冲突。
我国宪法明确规定，集体土地属于集体所有，农民对自己房屋下的宅基地只有使用权，而没有处分权。我国《物权法》第184条第2款规定“下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”。《物权法》明确规定宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押。因此，农民用农村房屋抵押融资受到限制。
我国《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。我国实行农村村民“一户一宅”原则，即一户只能拥有一处宅基地，国家为了保障农民基本生存权利做到“居者有其屋”，政策上不支持农民住宅用于抵押融资。
我国《担保法》第37条规定，农村耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得用于抵押。同样，农民因房屋下的宅基地不能抵押融资。
以上四部法律都明确规定了农村宅基地使用权不能抵押，现实当中，农村房屋抵押，通常认为是农村房屋作为抵押物，但其抵押的价值应包含房屋和房屋下的宅基地，而宅基地使用权是不能抵押的，因而推定农村房屋也不能抵押。
（二）农村房屋抵押登记障碍
一方面，由于我国农村人口多、面积大、范围广，登记工作难度大等原因，我国目前尚未对农村的房屋进行全面确权，绝大多数农村房屋没有房屋产权证，当房屋进行抵押时，抵押登记当然也就没有办法办理。另一方面，根据《房屋登记办法》第87条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定的除外，房屋登记机关应当不予办理。”国土资源部在2004年11月2日也印发《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）特别强调“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”因此，农村房屋的所有权转移登记仅限于集体经济组织内部的成员之间，而农村的需求又是有限的，这极大地限制了农民向银行等金融机构抵押贷款。
（三）农村房屋价值评估障碍
农村村民一旦无法偿还债款，抵押权人就会实现其抵押权。在抵押权人实现抵押权时，将如何认定农村房屋的价值呢？实际上，农村房屋的价值相比城市房屋难以确定其价值。农村房屋的建设与城市房屋的开发建造有很大的不同，农村房屋的价值评估缺乏统一可操作的标准，建房材料、成本质量差异很大，此外，农村房屋的价值评估机构大多来自城市，他们并不了解农村的相关情况，实地价值评估带来困难，而且农村房屋处在农村地区，这些都会影响农房本身的价值。除了物理上的原因外，现行法律对农户流转的限制，很难评估出相对公允的价值，使得抵押双方满意。
二、农村房屋抵押的必要性与可行性之考察
对于我国农村房屋是否可以抵押，人们有不同的观点。一种观点认为，根据“房地一体”原则，宅基地使用权不能转让，农村房屋也不能抵押，否则，违背了“房地一体”的原则；另一种观点主张“宅基地使用权不得单独转让、抵押，建造在宅基地上的住房转让、抵押的，宅基地使用权一并转让、抵押。”此观点认为，农村房屋可以抵押，并与宅基地一并抵押。第三种观点则认为，可以借鉴日本民法的作法，即引入宅基地使用权租赁制度，农村房屋的受让人可基于债权性质的宅基地使用权租赁权取得房屋的所有权。笔者认为，农村房屋抵押是市场经济的发展的必然要求，农村房屋抵押有其存在的必要性和可行性。
（一）农村房屋抵押之必要性考察
1.保障广大农民的财产权
根据《中华人民共和国宪法》第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”农村房屋做为农民的一项私有财产，可以行使占有、使用、收益和处分的所有权能，即农民可以自由支配自己的房产。农村房屋抵押，有利于保障农民的财产权。
2.盘活农村静态的资产
虽然，法律并没有规定农村房屋不能抵押，但是受限于“房随地走，地随房走”的原则，农村房屋无法像城市房屋那样在市场进行自由流转，也不具备融资担保功能，这样一来，农村房屋这一资产不能流转，变成了“死产”。农村房屋抵押可以将静态的资产转化为活的资本，让农村房屋成为农村发展的生产要素，激活农村经济。
3.城乡一体化的发展要求
随着城市化战略的逐步实施，在基础设施比较完备，经济比较发达的地区，城镇与农村已经没有明显的界限，而农民房屋不能自由买卖，把已完成城镇一体化的状态，人为的割裂成城镇和农村。因此，从城乡一体化的角度出发，开展农村房屋抵押融资，使得农村房屋能够向城市房屋一样自由抵押处分符合城乡统筹的政策，对打破城乡隔绝、地域界限和身份限制，有利于建立全国统一、公平竞争和城乡和谐的大金融市场。
（二）农村房屋抵押之可行性考察
1.法律可行性之考察
首先，我国《宪法》第13条规定国家依照法律规定保护公民的私有财产权。国家以根本大法的形式确定了公民合法的财产权。而公民的私有财产权应包括占有、使用、收益和处分的权利，因此，农民用自己所有的农村房屋设定抵押权，是依法处分自己的财产，符合国家根本大法的规定。
其次，我国《民法通则》第75条第1款规定公民的个人财产中包括公民的合法的房屋。我国《民法通则》规定国家保护公民的合法财产权，我国法律允许城市房产可以用于抵押融资，根据法律之平等原则，农村集体土地上的房屋也应该和城市国有土地上的房屋一样可以用于抵押融资，体现法律的公平与正义。
再次，我国《担保法》第37条对不得抵押的财产中，主要是指宅基地的使用权不得抵押，并没有将农村房屋列为不得抵押的对象。另外，《担保法》第34条第1款规定可以作为抵押物的是“抵押人所有的房屋和其他地上定着物”。担保法没有对抵押房屋规定必须是国有土地上的房屋或集体土地上的房屋做区分，从严格意义上看，集体土地上的农村房屋是可以用于抵押的。
最后，我国《土地管理法》第62条的规定，农村村民如果出租出售宅基地上所建住宅后，不能再申请宅基地的。由此可见，村民出租、出售房屋，法律并无禁止性规定，既然可以农村房屋可以出租、出售，根据法无禁止者皆可为的原则，那么宅基地上的农村房屋也可以用于抵押。
从上述五部法律可见，我国农村房屋抵押是有其法律的可行性的。根据私法原则之“法无禁止者皆可为”，既然我国法律并没有明确进行农村房屋抵押，并且以上法律在一定程度上认可农民对自己的房屋进行处分，因此，我们对农村房屋抵押的行为也当然认定其为有效的。
2.理论可行性之考察
法定租赁权法理依据是指因房屋在自然属性上与土地的不可分离，但土地和房屋分别属于不动产，为不同的权利主体所有，可以单独作为交易的标的，因此当不同的或同一所有权人将土地或房屋同时或先后转让给不同的人所有，则推断为土地受让人默许房屋受让人继续使用土地，但房屋所有权人必须向土地所有权人支付相应的对价，其法律性质为租赁，且租赁的期限不受法律关于一般租赁合同租期之限制。
法定租赁权的性质是债权而非物权。正如学者指出的，在法定租赁权的制度框架下，农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时，对于房屋的宅基地并非取得作为物权的村民的“宅基地使用权”，而是取得作为债权的“宅基地租赁权”。基于该债权性质的租赁权，房屋买受人可以占有并使用宅基地，达到对宅基地用益的目的，这一结果并非出于农村房屋买卖双方的自由意志，而是出于法律的直接规定，同时，租赁的标的物是宅基地而不是宅基地所有权。
按照法定租赁权理论，对于农村房屋的受让人，就不会有身份的限制，即包括本集体的成员，其他农村集体的成员和城市居民，都完全可以作为受让人取得农村房屋的所有权，同时与该房屋宅基地所有权人的集体之间产生法定租赁权关系。在我国法律规定的集体土地使用范围内，用支付租金的方式解决集体土地问题是符合法律规定的，并且农村集体经济组织也可通过积累资金来解决农村集体经济组织内村民的福利和社会保障问题。
三、建立和完善农村房屋抵押制度的建议
（一）加快推进农村房屋产权登记工作
根据物权法的基本原理，不动产物权的公示方式登记，未经登记或不生效力或不对抗第三人。因此，房屋产权证是开展农村房屋抵押融资的前提条件，农民要想抵押贷款，就必须办理抵押登记，否则不能进行抵押。因此，应大力推进对农村房屋产权登记工作，号召广大农民积极进行房屋登记，对符合农村房屋登记条件的房屋，应当给予登记和发证。农村房屋所有权人的权利得到明确后，有利于农村房屋抵押，从而降低了金融机构抵押贷款的风险，保障了交易双方的合法权益。
（二）建立健全农村房屋价值评估体系
从目前市场交易的情况来看，绝大部分的评估机构都来自城市，专门的农村评估机构很少，难以适应市场经济发展的需要。此外，城市房屋的评估机构适用的标准是否适用于农村值得人们的怀疑。因此，在现行的评估体系下，建立适合农村房屋的评估体系，合理评价农村房屋的价值，是非常重要和必要的。当然，并不是说完全地否定城市房屋评估体系，在建立农村房屋价值评估体系中，城市房屋的价值评估体系对农村房屋价值的评估仍然具有借鉴意义。
因此，政府应倡导成立农村房屋评估中介机构或设立相应部门，并制定和公布本区域内的农村房屋的最低保护价，发挥政府的经济调节功能，为农村房屋的价值评估提供依据和指导。在农村建立房屋价值评估体系的基础上，金融机构可委托评估中介机构对农村房屋价值进行评估，农村房屋的所有权人也可以申请进行房屋价值评估，评估机构出具的评估报告将为金融机构对农村房屋抵押融资时的价值提供参考。
（三）建立健全社会保障服务体系
进行农村房屋抵押贷款，最大和最现实的问题是，农村房屋变现后，农民的居住问题。法律规定宅基地使用权不能流转，一个很重要的原因是为了保障农民的日常生活保障。如果农民将房屋进行抵押贷款，无法还贷时，农民将会失去房屋，一无所有，这将极大地影响农民的生存问题。因此，建立健全的社会保障体系，将有效地避免了这类问题的发生，解决了农民的后顾之忧，农民可以安心地将自己的房屋用于抵押，这将有利于推动农村房屋抵押的进行，发展农村经济。
（四）完善配套法律法规
在与国家法律、法规不冲突的原则下，制定规范性地方法规与政策，协调相关部门，行使地方立法权，制定适合当地农村房屋抵押的特色政策，这将有利于推动中国法律制度的建设与完善。在一部分地区实行试点，对农村房屋抵押贷款问题进行立法实践，将是立法的有益探索。
因此，通过完善法律规范，对农房抵押贷款的相关法律问题加以规范，将有利于推动农村房屋抵押的顺利进行。例如2009年，成都市政府下发了《关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》，以及《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法（试行）》、《成都市农村房屋抵押融资管理办法（试行）》、《成都市集体建设用地使用权抵押融资管理办法（试行）》等三个具体操作文件，为农村房屋产权直接向金融机构质押、抵押融资提供了法规保障。
农村集体资产评估管理办法篇3
第一条为了加强农村集体资产管理，保护集体资产所有者、经营者的合法权益，发展壮大村集体经济，根据有关法律、法规，结合本县实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本县辖区内的村集体资产的管理。本办法所称村集体资产是指依法属于村（含社区）、组集体经济组织全体成员集体所有的资产。农村集体经济组织（以下简称村集体）负责农村集体资产的经营管理。未建立村集体经济组织的，由村民委员会负责；未建立组集体经济组织的，由村民小组负责。
第三条县农委、监察、司法、土地、水利、林业和农机等部门，按其职能分工，依法对村集体资产经营管理进行指导和监督。乡镇人民政府经管部门负责本行政区域内村集体资产监督管理工作。
第二章村集体资产权属和范围
第四条村集体资产属于村集体全体成员集体所有，其所有权由村集体依法行使。村集体资产包括：
（一）依法归村集体所有的土地、山林、荒地、滩涂、水面等自然资源；
（二）村集体依法投资、投劳形成的建（构）筑物、机电设备、农田水利设施、旅游设施、道路、林木和教育、科学、文化、广播、电视、卫生、体育等设施。对村集体投资、投劳建设的基础设施、社会事业等资产，法律、法规有明确规定的，从其规定。
（三）村集体出资新建或购买、兼并的企业资产；
（四）村集体在各类企业以及与有关单位或个人共同出资形成的资产中占有的份额；
（五）村集体的现金、存款等货币资产及有价证券；
（六）国家无偿拨款、减免税、补贴及有关单位和个人资助、捐赠财物等形成的资产；
（七）村集体拥有的专利权、商标权等无形资产；
（八）村集体的债权；
（九）依法属于村集体所有的其他资产。
第五条村集体资产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、平调、挪用、私分、损坏和非法变卖村集体资产及其收益。
第六条村集体资产所有权的取得、变更、灭失应按规定向乡镇经管部门申请登记，并报乡镇人民政府进行备案。
第七条村集体资产所有权有争议的，由当事人协商解决；协商不成的，可分级由乡镇、县人民政府协调处理，当事人也可直接向人民法院。
第三章村集体资产经营和处置
第八条村集体资产可以按照所有权与经营权分离的原则，可由村集体直接经营，实行承包、租赁经营，也可以集体资产参股或者股份合作等方式经营。
第九条实行承包、租赁经营或变卖的村集体资产，应采取公开竞价和招投标方式进行，村集体成员在同等条件下享有优先权。公开竞价和招标的项目包括资源性资产、2000元以上的非资源性资产。
村集体将农村土地发包给村集体以外的单位和个人承包，事先必须经过村集体全体成员大会三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府备案。
村集体资产处置按以下程序进行：
1、动议。村集体资产的处置，由村“两委”提出，经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意后，报乡镇人民政府备案。
2、资产价值确认。拟处置的集体资产价值，不需评估的，由乡镇、村“两委”和村民代表共同商议，合理确定。认为必须经过评估的，由乡镇牵头，委托具有合法资质的评估机构进行评估，评估结果经村集体经济组织成员大会或成员代表大会确认并报乡镇人民政府和有关机构备案。
3、实施。具体实施中，村“两委”制定处置方案，报乡镇备案，并按法律法规有关规定进行。乡镇要派员跟踪监督。
第十条村集体资产实行承包或租赁经营的，承包或租赁年限不得超过相关法律规定，并依法签订书面合同。合同要报乡镇人民政府以及法律、法规规定的部门备案。
第四章村集体资产管理和监督
第十一条村集体经济组织(或村委会)管理集体资产的主要职责：
（一）组织实施全体成员会议或代表会议通过的有关集体资产管理的决议、决定；
（二）建立健全村集体资产台帐，维护和管理集体资产；
（三）监督、检查经营者对集体资产的管理和使用；
（四）负责集体资产的其他管理工作。
第十二条村集体资产管理坚持民主、公开的原则。村集体对承包费、租金、土地补偿费等收支情况，至少每季度公布一次，集体资产拍卖、发包、权属变更等重大事项应随时公布，接受群众监督。
第十三条村集体成立民主监督小组，负责集体资产的监督。民主监督小组成员由村集体全体成员会议或者村民代表会议选举产生。村集体经济组织的主要负责人和财务人员及其直系亲属不得担任民主监督小组成员。民主监督小组主要职责是：
（一）检查监督集体资产的经营管理和处置；
（二）监督集体资产经营和处置活动有关合同的签订和履行；
（三）反映群众对集体资产管理工作的意见和建议；
（四）协助乡镇和有关部门对本集体的集体资产进行审计。
第十四条村民有权通过民主监督小组对村集体资产经营管理情况进行询问，村集体经济组织负责人要在十日内做出答复。
第十五条村集体经济组织应接受乡镇和有关部门对其集体资产的审计。
村、组主要负责人离任时，应由乡镇组织离任审计。
第十六条村集体所有的土地被依法征用、村组建制被撤销的，其集体资产由乡镇人民政府依法处置。
第五章责任追究
第十七条对违反本办法规定，侵占、挪用、哄抢、私分、截留、平调、损坏、挥霍浪费集体资产的，由乡镇人民政府或县经管部门责令赔偿损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
对违反本办法规定，有下列行为之一的，由乡镇人民政府或县经管部门责令限期改正；造成损失的，责令赔偿损失。
（一）非法改变集体资产所有性质的；
（二）不进行产权登记和资产评估的；
（三）利用职权徇私发包、出租、出售集体资产或随意变更、解除合同的；
(四)不定期公布账目、重大事项不经集体经济组织成员大会或成员代表会议讨论决定的；
（五）随意任免、调换村集体经济组织财务会计人员的。
上述行为构成犯罪的，依法追究刑事责任。
违反本办法规定，承包方不按期缴纳集体资产承包款和租金的，由乡镇人民政府或县经管部门责令依照合同约定或法律规定承担违约责任。
当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼；逾期不申请行政复议，也不，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
农村集体资产监督管理人员、、的，由所在单位或上级主管机关予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第十八条法律法规对村集体所有的土地、林木等资产的管理有明确规定的，从其规定。
农村集体资产评估管理办法篇4
关键词：农村住房住房财产权抵押贷款
中图分类号：F830文献标识码：a
文章编号：1004-4914（2015）12-081-03
一、农村住房财产权抵押相关法律规定
农村住房财产权抵押涉及三项法律关系：一是宅基地使用权取得法律关系；二是农村住房所有权取得法律关系；三是农村住房财产权抵押法律关系。涉及的相关法律法规如下：
（一）宅基地使用权取得相关规定
1.规定了自然人基于特殊身份取得使用权。《物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；《土地管理法》第八条：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”根据以上法律规定，取得农村宅基地使用权须有集体经济组织内的成员资格。
2.规定了使用权的取得必须遵循“一户一宅”原则。《土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占有农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
3.作出了使用权流转的禁止性规定。《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”
（二）农村住房所有权取得相关规定
1.规定了取得农村住房所有权须通过合法建造的途径。《物权法》第一百五十二条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”同时该法第三十条明确表示宅基地使用权人基于建造行为依法取得住房的所有权{1}，农村居民作为建造人可原始取得房屋所有权，其所有权不以登记为要件。
2.规定了宅基地和农村住房所有权是分离的。《中华人民共和国宪法》第十条：“宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”，同时十三条规定“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”《中华人民共和国继承法》明确“公民房屋是公民个人和财产，可以作为遗产予以继承”。根据以上规定，宅基地和宅基地上所建房屋所有权是分离的，属于不同的所有权客体。
（三）农村住房财产权抵押相关规定
1.允许农民依法抵押住房所有权。《物权法》第一百八十条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物……”；《担保法》第三十四条规定“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物……”，可见当前法律允许农民依法抵押住房所有权。
2.禁止农村住房宅基地使用权抵押。《物权法》第一百八十四条规定，“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外……”；《担保法》第三十七条规定，“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权……”。
二、农村住房财产权抵押贷款面临的困难
（一）抵押权实现存在法律限制
1.“房地一体”原则限制了抵押权的实现。《物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该条款规定了我国建筑物抵押原则为“房地一体”，即“房随地走或地随房走”。但根据我国《物权法》第一百八十四和《担保法》第三十七条规定，宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押，这导致农村住房抵押权的效力不能及于宅基地使用权。农村住房附属于宅基地，实现抵押权时仅能实现农村住房所有权的转移，而不能一起转移宅基地使用权，那就违反了《物权法》规定的“房地一体”规则，最终导致抵押权无法彻底实现。
2.抵押登记的法律障碍。根据2008年建设部的《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定的除外，房屋登记机关应当不予办理。”，根据该条款，农村房屋的移转登记限于房屋所在地农村集体经济组织成员之间，而农村合作金融机构等贷款机构作为受让人不属于这一范围，根据当前规定也没有“法律、法规另有规定”的例外情况，因此房屋管理部门在依据《房屋登记办法》规定办理农村住房抵押登记时，存在法律障碍。根据《物权法》的规定，房屋抵押权自登记时设立，在农村住房抵押过程中，由于受让人不符合条件，因此农户无法完成抵押登记，房屋的抵押权无法成立。
3.农村住房资产处置的法律障碍。农民用农村住房抵押向金融机构申请获得抵押贷款，贷款期限届满后，如果此时农民无法偿还贷款、履行债务，金融机构若不能与农民达成一致协议，最终只能通过向法院诉讼的途径对涉案农村房屋进行资产处置，实现抵押权。但是，根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押房屋的规定》：“以农户房屋设定抵押，如贷款得不到足额清偿，金融机构要实现抵押权时，首先要给与6个月的宽限期，期满强制前初时对于被执行人无法自行解决居住问题的，还应提供临时住房，且其租金受到限制。对于被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，不应强制迁出。”该司法解释作出了“提供临时住房”和“不应强制迁出”等限制性规定，限制了金融机构对农户住房抵押权的实现，使得农村住房抵押的实现存在较大风险。
（二）政府确权登记制度有待完善
当前，由于政府确权登记制度存在不足，农村住房往往出现《房屋所有权证》或《集体土地使用权证》缺失的情况，导致在办理抵押贷款时，金融机构的抵押权很难得到有效设立。
1.房产证。农村住房属农民合法建造房屋，依法取得房屋的所有权，是农民的合法财产，住建部门对农户住房确认后可以颁发《房屋所有权证》，但由于目前农村住房产权登记工作缺乏具有指导性和可操作性的地方规范性文件，农村住房建造过程手续不全，证明文件收集、核对难度大；违章搭建问题较多，房屋登记面积难以确定；房产测绘费用市场化运作等，住建部门给农房颁《房屋所有权证》存在较大难度。有些地方只颁发《集体土地使用权证》，导致农村住房缺少有效的产权证明。而根据《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，因此在农村住房缺少《房屋所有权证》的情况下，农民对住房的所有权缺乏有效的法律保护。
2.土地证。农民对宅基地具有使用权，其取得使用权的基本程序是：由农民作为土地使用者向所在地的土管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发《集体土地使用权证》，确认其土地使用权。但目前农村住房《集体土地使用权证》颁况较为复杂：有些地方原有散居自建房老宅基地按“一户一宅”都颁发了《集体土地使用权证》，但近年来重新拆建自建农房政府出于土地整理因素尚未颁发《集体土地使用权证》，主要原因在于政府部门为防止增加新农村规划落实的难度，故没有为未按规划要求建设的农村住房颁发《集体土地使用权证》。
（三）缺少农村住房价值评估办法
农村住房价值评估是实现农村住房抵押权的基础。但是农村住房的建设缺少配套的农村住房价值评估办法。而实践中，农村住房评估又受到很多因素的影响，一方面农村住房大都为农民自建，建造的标准不一，所建房屋采用的材料质量各不相同，在加上房屋所处位置的不同，其价值的评估差异性很大。另一方面，在办理抵押贷款过程中，金融机构出于自身利益的考虑，通常压低农村住房的评估价值，并根据所抵押住房的评估价值给予农民相应的贷款额度，会使农民的权益受到损害。因此，如何在现有模式下需要有一个相对规范的价值评估办法，有一个相对专业的价值评估机构，以便评估出相对公允的价值，使得抵押双方满意。
三、完善农村住房财产权抵押制度的政策建议
（一）顶层设计修订相关法律规定
具体修改或废除建议如下：一是《土地管理法》第六十三条，将“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”修改为“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得农村集体建设用地的除外。”二是《城市房地产管理法》第九条，增加一款“城市规划区内的集体建设用地使用权，可参照该规划区内国有土地使用权出让方式，由所在集体经济组织有偿出让”。三是《物权法》第一百二十八条，将“未经依法批准，不得将承包地用于非农建设”修改为“未经依法批准，不得将承包的农用地用于非农建设。”第一百八十四条第一款第二项修改为“下列财产不得抵押：……集体所有的农用地使用权。”四是《担保法》第三十四条第一款修改为“下列财产可以抵押……抵押权人依法有权处分的国有土地与集体建设用地使用权、房屋和其他地上定着物。”第三十六条修改为“以依法取得的国有土地、集体建设用地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权、集体建设用地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权、集体建设用地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地、建设用地上的房屋同时抵押。”第三十七条第一款第二项修改为“下列财产不得抵押：……集体所有的农用地使用权。”第四十二条第一款第二项修改为“办理抵押物登记的部门如下：……以城市房地产或者集体建设用地上的房屋等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。”
同时，要逐步取消部门规章和规范性文件对农村住房流转和抵押担保的限制措施。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下文简称《决定》）强调要赋予农民更多的财产权利，包括改变以往“农民住房不能抵押、担保，不能出售到本集体经济组织成员以外”的规定，国务院也公布了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，决定由中国人民银行会同中央农办等11部门，组织开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权（“两权”）抵押贷款试点，但是《房屋登记办法》等规章和一系列规范性文件还需要进一步修改。
（二）完善政府部门登记的配套政策
2014年8月，国土资源部等五部门下发了《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，要求各地要按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求，全面落实宅基地、集体建设用地使用权以及农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记发证工作，做到应发尽发。建议上级部门要加强对政策落实情况的督导，督促地方全面贯彻落实上级政策，完成发证工作，为抵押权的有效设立奠定基础。同时，地方相关部门要制定工作方案和工作措施，做好政策的宣传工作，推动农村住房权属登记工作的有序开展。
（三）构建相应的产权评估和交易服务体系
在对农村住房价值评估办法方面，我国的有些地方已经提供了较为成功的经验，值得借鉴。如2009年成都房产管理局的《成都市农村房地产估价规范（试行）》中提到：“农村房地产抵押价值估价技术路线为房地产抵押价值评估，符合条件时应采用市场价值类型，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行。”这一办法的总体思路为：在进行农村住房价值评估时，可以借鉴城市国有土地上房屋的价值评估标准和体系开展，这样规定有利于规范农村住房价值评估行为，保护农民的农村房产权利。
和价值评估紧密联系在一起的是农村住房交易流转，因此建立完备的住房交易服务体系至关重要。在这方面，成都的相关经验值得借鉴。2008年10月13日，全国第一家综合性的农村产权交易所在成都高新区孵化园赢创动力园区成立并揭牌。通过这个平台，农民的住房产权、土地承包经营权、林权、集体建设用地等可以通过市场原则实现有序流转。成都农交所还实现了全市统一联网，连接各区（市）县农村产权交易分所，搭建了市、县、乡三级农村产权交易服务平台，为农村住房产权交易服务提供了综合性平台。
注释：
{1}《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”
参考文献：
[1]陈小君.农村土地法律制度研究[m].法律出版社，2003
[2]王利明.物权法研究[m].中国人民大学出版社，2007
[3]宋志红.集体建设用地使用权流转法律制度研究[m].中国人民大学出版社，2009
[4]刘道远.集体地权流转法律创新研究[m].北京大学出版社，2011
[5]科技部中国农村技术开发中心.新农村土地与房屋法律知识读本[m].中国人事出版社，2013
[6]郭明瑞.关于宅基地使用权的立法建议[J].法学论坛，2007（1）
[7]彭诚信、陈吉栋.农村房屋抵押权实现的法律障碍之克服――“房地一致”原则的排除适用[J].吉林大学社会科学学报，2014
[8]方宏旭.对农村住房抵押存在的问题及解决对策的分析[J]，管理观察，2014（5）
[9]崔贵熙.我国农村住房抵押法律问题研究.华中科技大学硕士论文，2013
[10]王直民，孙淑萍.基于“房地分离”的农村住房抵押制度研究[J].农村经济，2012（10）
[11]方帅.对农房抵押贷款法律问题的思考[J].金融与经济，2010（5）
[12]高圣平，陈文学.农村信贷抵押制度的完善[J].武汉金融，2009（11）
[13]胡海洋（导师：史建民）.农村宅基地使用权流转研究.山东农业大学硕士论文，2008
[14]徐智慧（导师：段匡）.用益物权视野下宅基地法律问题探讨.复旦大学硕士论文，2008
[15]安二明（导师：王世海）.小产权房流转的法律障碍及对策分析.北京交通大学硕士论文，2013
[16]丁美芳（导师：金可可）.农村宅基地使用权及其地上房屋纠纷.华东政法大学硕士论文，2008
（作者单位：中国人民银行嘉兴市中心支行浙江嘉兴314000
农村集体资产评估管理办法篇5
第一条集体经济组织成立的各类公司、企业等是集体经济组织所属的经济实体。集体经济组织具体负责集体资产的生产、经营工作。要纳入集体经济组织统一核算、管理之中。
第二条农村集体经济组织是指乡（镇、街）村、村民小组农民以生产资料集体所有的形式组成的独立核算的经济组织。
第三条农村集体经济组织的资产。集体经济组织全体成员共同所有，其所有权受法律保护。
第四条凡在本行政区域内的农村集体经济组织和使用、占有集体资产份额的单位及个人均应遵守本实施细则。
第五条农村集体资产受法律保护。禁止任何组织或个人侵占、哄抢、私分、破坏、平调或非法查封、扣押、冻结、没收。
第二章管理机构
第六条市农业局是全市农村集体资产管理的主管部门。制定全市农村集体资产保值、增值的管理制度，指导、监督本实施细则的贯彻落实情况，市农村集体资产管理总站具体负责集体资产管理的日常指导和监督工作。管理总站职责是宣传、贯彻、落实国家有关集体资产管理的法律、法规、政策，对乡(镇)人民政府、市区街道办事处存在集体资产份额及各行政村的集体资产管理工作进行审计、监督，查处违反法律、法规、规章和本实施细则的行为。
第七条乡（镇）人民政府、市区街道办事处负责本辖区的农村集体资产管理。:
（一）贯彻落实国家和上级政府关于集体资产的法律、法规、规章；
（二）依照本规定监督、检查、考核农村集体资产的管理和使用状况；
（三）负责对农村集体资产进行产权登记、年检、产权界定和评估审查。对净值（所有者权益）进行考核，定期公布经营业绩，保证集体资产的保值、增值；
（四）依法管理监督村民委员会或农村集体经济组织签订的各类承包、租赁合同及其他经营性合同；
（五）审计和监督集体资产结存运用情况；
（六）确认集体经济组织在其他企事业单位中存在集体资产份额。
（七）对集体资产承包或者租赁等合同进行鉴证；
（八）对违反本实施细则的行为进行调查处理。
第三章农村集体资产所有权
第八条农村集体资产属于集体经济组织全体成员集体所有。
第九条农村集体资产主要包括：
（一）集体经济组织所有的土地、森林、山岭、荒地、水面、滩涂等自然资源；
（二）集体所有的流动资产、临时投资、无形资产、递延资产以及集体经济组织投资形成的建筑物、机械设备、产畜、役畜、林木和农田水利设施等固定资产和其他资产等；
（三）集体经济组织投资或兼并的企业、事业单位的资产；
（四）股份制企业、联营企业和中外合资合作企业中集体经济组织占有的资产份额；
（五）国家无偿资助及有关单位和个人赠予的资产；
（六）集体经济组织所有的现金、存款等货币资产。
（七）集体经济组织所有债权；
（八）集体经济组织拥有的专利权、商标权等无形资产；
（九）属于集体经济组织所有的其他资产。
第十条集体经济组织所有的土地、企业和其他实行承包、租赁、参股、联营、股份合作经营的集体资产。
第十一条集体经济组织投资兴办的企业、事业等所形成的新增资产全部归集体经济组织所有。
全部归集体经济组织所有。集体经济组织投资、投劳、入股或者联营依照协议所获得的新增资产。
第十二条集体经济组织资产所有权发生争议(法律、法规另有规定的除外)由当事人协商解决。
第四章资产经营
第十三条集体经济组织有权决定对集体资产实行承包、租赁、参股、联营、股份合作以及法律、法规和规章未禁止的其他经营方式。
第十四条维护集体资产所有者、经营者的合法权益，为加强农村集体资产管理。确保集体资产合理利用和保值、增值，促进农村经济健康发展。集体经济组织成立的各类公司、企业等是集体经济组织所属的经济实体。集体经济组织具体负责集体资产的生产、经营工作。要纳入集体经济组织统一核算、管理之中。
第十五条集体资产经营者的合法权益受法律保护。集体资产经营者享有合同约定的经营权和收益权。
第十六条集体经济组织所有的荒山、荒地、荒滩、荒坡和耕地的使用权。但耕地、荒地必需用于农业方面的开发利用。开发和利用“四荒”必需依照国家有关的法律法规执行。拍卖、租赁收取的资金归集体经济组织所有。
第十七条集体资产实行承包或租赁经营的应当合理确定折旧费和承包金或租金。
第十八条集体资产承包者或承租者必需按合同规定及时交纳承包金或租金。
第十九条农村集体企业破产应当依法进行破产清算。
第五章资产管理
第二十条农村集体资产推行总量控制、净值考核、保值增值管理。可以依照所有权和使用权、经营权分离的原则。有偿使用。
第二十一条各乡（镇、街）农经站负责本辖区内的集体资产经营管理工作。
（一）认真执行国家各级政府制定的关于集体资产管理的政策法规。
（二）检查、监督集体资产的运行情况。
（三）检查所属经营单位集体资产的管理和使用情况。对使用集体资产的单位和个人按合同规定交纳承包费、租金、押金、拍卖金、占用费、折旧费等情况进行监督管理；
（四）定期向村民大会、村民代表大会或民主理财组织演讲资产管理情况。
第二十二条集体资产实行民主管理。接受其成员监督。下列项目集体经济组织须提交村民大会或村民代表大会讨论通过。
（一）年度财务预、决算；
（二）集体资产经营方式的确定和重大变更；
（三）重大投资项目；
（四）年度收益分配方案；
（五）主要资产处置和其他重大事项；
（六）涉及集体经济组织利益的事项。
第二十三条集体经济组织对集体资产管理须建立以下制度：
（一）财务预、决算制度；
（二）现金管理制度；
（三）固定资产管理制度；
（四）合同管理制度；
（五）财富物资管理制度；
（六）收益分配管理制度；
（七）档案管理制度；
（八）财务公开制度；
（九）民主理财制度；
（十）资产演讲制度；
（十一）集体资产占有变化制度；
（十二）专项基金管理制度。
第二十四条集体经济组织合并、分立或解散转入其他经济组织时。将集体资产随集体经济组织成员转入新的集体经济组织，并归新的集体经济组织所有，不得私分。
其成员转入其他经济组织时，集体经济组织因土地全部被征用等原因而解散。原有的集体经济的资产，依照《中华人民共和国土地管理法》等有关规定处置。
依照有关规定，集体经济组织当年收取的土地弥补费等收益。应当转入集体经济组织公积金的必需及时足额转入。公积金应当按有关法律法规的规定提取、管理和使用。
第二十五条农村集体资产有下列情形之一的应当进行资产评估。
（一）实行总量控制、净值考核、保值增值管理的
（二）资产所有权发生变卦、转让的
（三）企业兼并或实行股份制、股份合作制的
（四）与境外其他经济组织或个人兴办合资合作企业的
（五）租赁、承包、参股或联营企业的投资变化的
（六）企业歇业、破产清算的
（七）当事人认为有必要进行资产评估的
第二十六条农村集体资产评估遵循客观、真实、公正、公平、合理的原则。
第二十七条农村集体资产的评估。集体经济组织及所属经营单位的集体资产评估结果，由乡(镇)人民政府、市区街道办事处确认后，报市农业局农村集体资产管理总站备案，未评估或评估结果未确认的相关部门不予料理有关手续。
第二十八条集体经济组织的年终收益分配必需结清全年的收入和支出。兑现合同。
第二十九条集体资产转为国有或其他单位所有的国有或其他单位必需按等价交换的原则。
任何单位和个人不得无偿占用集体资产。占用的应退回；造成损失或无法退回的应当赔偿经济损失。
第三十条各级农经管理机构应加强农村集体资产产权登记。集体经济组织按年度对其所有的资产进行产权登记和检查。并由农经部门进行年检。
第六章奖励与处罚
第三十一条对下列有功人员由市人民政府给予惩处、奖励：
（一）模范执行本实施细则。
（二）对违反本实施细则的行为进行检举、揭发、控告的人员；
（三）维护集体资产有显著成绩的人员。
第三十二条侵犯集体经济组织的合法权益。
第三十三条有下列行为之一者。由主管部门对主要负责人和直接责任人予以政纪奖励并处以经济处罚：
（一）对生产性固定资产未按国家有关规定提取折旧的
（二）不按规定签订合同或合同签订后未依法鉴证、公证而造成集体资产流失的
第三十四条违反本实施细则。使集体经济组织利益受到损失的其发包、租赁合同依法宣布无效，由集体经济组织收回集体资产。
情节严重、造成重大损失的给予责任人政纪奖励并处以经济处罚。将集体资产低价折股、低价出售或无偿分给个人的由乡（镇）人民政府、市区街道办事处的农经站责令限期更正。
第三十五条对侵占、私分集体资产的应当返还资产。
不按规定交纳承包费、租金的根据合同或法律规定追究经营者责任。对承包、租赁集体资产。
第三十六条对贪污、挪用、平调、私分及挥霍浪费集体资产等违法、违纪的单位和个人。
第七章附则
第三十七条市农业局对本实施细则负责解释。
农村集体资产评估管理办法篇6
一、存量贷款基本情况
2009年7月华坪县深化集体林权制度改革工作顺利完成。全县核实林权使用面积210.83万亩，核发林权使用证19929本（户），为开办林权抵押贷款业务，拓宽农村抵押担保物范围，改进和提升农村金融服务水平，增加对“三农”的有效信贷投入奠定了基础。根据国家六部委2009年下发的《关于做好集体林权制度改革与林业发展金融服务工作的指导意见》（银发[2009]170号），为积极做好集体林权制度改革与林业发展的金融服务工作，农行华坪县支行在丽江市率先开办了林权抵押贷款业务。随着林权证的颁发，林业产权得到明晰，2010年华坪县农村信用联社也逐步开办了林权抵押贷款业务。截至2012年9月30日，全县两家涉农金融机构开共办理林权抵押贷款61笔，累计放贷4816万元。其中：农行华坪支行42笔，累计放贷金额4266万元。贷款余额3020万元，占该行贷款余额3.6%，华坪县农村信用联社19笔，累计放贷金额550万元。贷款余额505万元，占该社贷款余额0.3%，两家涉农金融机构林权抵押贷款余额3525万元。占全县各项贷款总额的1.14%。
2009～2012年9月全县林权抵押贷款发放情况表万元
二、林权抵押贷款推进缓慢原因分析
2009年底，华坪农行试点性地开办了林权抵押贷贷款业务。随着林权证的颁发，林业产权得到明晰，2010年华坪县农村信用联社也开办了林权抵押贷款业务。截至目前，华坪县所办理的林权抵押贷款虽然没有出现任何风险。但是，贷款推进极为缓慢。从调查情况看，主要是贷款风险评估存在“四难”制约林权抵押贷款的全面正常推进。个别涉农金融机构从审慎管理的原则出发延缓甚至暂停办理该项贷款业务。
（一）抵押品处置难
处置林权抵押物主要有两种方法：一是将林权流转变现；二是将林木砍伐后出售变现。这两种处置方法实际操作起来都会面临较大的困难。在林权流转方面，虽然林业产权交易中心在全国各地相继建立，但大部分地区林权改革配套措施尚不完善，林权转让市场机制仍不健全，目前尚未组建专门、统一、规范的林权交易流转平台，林木的交易权和处分权仍受到政策限制，林权流转的规范性和活跃程度较低，不能提供统一标准的符合法律程序的信息、价格以及评估、登记、处置等相关服务。使林权押品有价无市，难以变现。在林权砍伐方面，则面临较多政策性风险：一是采伐限额政策，若实现林权抵押权时，无法取得采伐许可证，将使林权抵押的担保效果落空；二是根据部分地方法规或政府规章规定，对通过招标、拍卖、公开协商方式取得的宜林荒地使用权，在一定期限内未进行绿化的，将由政府予以收回。若以此设立了林权抵押，将会因政府的收回而灭失。
（二）贷后监管难
贷后监管是保证贷款正常使用如期收回的最后环节。林权抵押贷款一旦放出，贷后监管难度较大。一是林抵押贷款涉及抵押林权在交通不变的大山上，由于抵押林地面积较大、分布区域广，增大了实地进行贷后检查的难度，抵押物权属也难以核实，实地检查难度大。二是抵押人在贷款到期之前如有砍伐指标，或确需对抵押的林木进行砍伐、采伐的情况，尽管抵押人做出承诺砍伐或采伐收益优先用于归还贷款，但由于整个砍伐、采伐周期长，有的还要对林木进行深加工后出售，这些不确定因素造成贷后跟踪监控难以到位。同时，还会出现抵押或抵偿的林木被盗伐的情况。三是抵押价值变动大，林权价值的重要决定因素是林木，因其受到自然灾害和病虫害影响较大，抵押物价值在抵押期间不确定性因素较多。
（三）评估登记难
一是林木评估市场不完善。林权及林木市场价格波动很大，确定抵押物的价值存在困难，目前县内尚未建立成熟的评估指标体系。如按照《云南省农村信用社农户林权抵押小额贷款管理办法》的有关规定，金额在30万元（含）以内的林权抵押贷款，原则上应该由信用社邀请林业部门专家组成的评估小组进行评，由于县林业局并没有专门资质的评估专家，评估小组成员暂未落实。当前暂由县林改部门进行评估，没有评估报告，评估结果仅有一张评估表，没有相关的经办人员签字和单位盖章，操作不规范，估值随意性较大。二是评估及抵押登记收费较高。华坪县没有成立专门的林权抵押评估登记部门，林权抵押评估、登记手续交给县林改办对外办理，林改办又委托具有森林资源评估资格的云南帮克资产评估有限公司进行评估，评估费按评估金额的8‰～22.45‰一次性收取。收费较高，客观上增加了贷款人的融资成本，对业务发展造成了一定影响。三是抵押物重估欠规范。据调查，贷款行、社均尚未培养出林权评估专业人才，对林权价值的重估缺乏专业技能和科学的测算方法，对抵押物林产的蕴藏量、价值测算具体方法不成熟。难以做到精细、准确，现实中低值高估，高值低估的现象屡见不鲜。从而影响对抵押物价值的判断。四是缺乏评估监管机制。由于资金、专业技术人员缺乏等原因，县内评估机构尚未筹建，更谈不上评估监督机制，林权评估的公正性和权威性受到质疑。
（四）林业贷款保险难
森林资源易受自然灾害影响，一旦发生火灾、虫害，容易连锁反应造成毁灭性损失，因此是否办理林业保险对保障林权抵押权人利益显得尤为重要。就目前而言，全国林业保险还处于萌芽状态，许多保险公司未涉足该领域，县级保险公司对林权保险几乎是空白，保险公司与林权抵押贷款配套的森林保险业务并没有及时的开展起来，林权抵押贷款保险办理难。这也成为影响林权抵押贷款风险防控因素之一。
另外，以下三个因素也限制林权抵押贷款的正常开展。一是在贷款规模紧的情况下，金融机构对发展林权抵押贷款不热心，农村信用社不积极扩大规模，工行、建行、邮储银行未开办此项贷款。二是考核奖惩机制不够有力。一方面林权抵押贷款按照涉农贷款增量进行奖励，奖励资金进入财务大账被上级行收走，基层金融机构缺乏积极性。一方面按照人行与县林业局联合下发的《关于做好集体林权制度改革和林业发展金融服务工作实施意见》，尽管将县辖金融机构开办林权抵押贷款业务情况纳入年度金融机构综合评价进行考核通报，但是缺乏具体处罚措施。三是2012年5月农总行出台的林权抵押贷款最新文件规定，对公司类林权抵押贷款一律上报省农行审查后报农总行三农部审批，对切实需要开办的个人林权抵押贷款的，报二级分行集中审查、审批。农行信贷政策对林权抵押贷款的准入实行了较严格的管理，林权抵押贷款的审批权限上收，其申报、审查、审批流程跨度较长，环节较多。开办林权抵押贷款受到了限制。从2012年6月份开始，农行华坪县支行已暂停办理林权抵押贷款业务。
三、对策与建议
林业是我国一项重要基础产业，具有经济效益、生态效益和社会效益。积极做好集体林权制度改革与林业发展的金融服务工作，是金融部门深入学习实践科学发展观、实施强农惠农战略的重要任务之一，为改进和提升农村金融服务水平，拓宽农村抵押担保物范围，积极稳妥地推进林权抵押贷款业务，提出下面对策与建议。
（一）健全完善林权抵押贷款评估机制
一是尽快建立和完善林权抵押评估登记的机构设置，明确评估机构和评估人员的职责和资质，规范评估登记的收费标准，降低抵押登记收费，通过降低“收费门槛”，理顺登记流程，促进林权抵押贷款这项业务的正常化开展。二是进一步加强林权抵押调查评估人才培养，探索建立涉农金融机构内部专业评估机制，强调内部评估和外部评估相结合，对一定额度内的林权抵押贷款简化评估手续。
（二）健全完善林业保险补偿机制
在当地保险机构暂未办理与林权抵押贷款业务相配套的森林保险业务情况下，建议由省级涉农金融机构牵头加强与保险公司、政府林业主管部门沟通和协商，积极创建森林保险机制，尽快落实并建立起地方性的森林保险基金，为县域保险机构开办森林保险业务奠定基础。二是涉及林权抵押贷款金融机构切实加强与地方保险公司合作，引入其他保险补偿机制，如签署保险业务合作协议，为林权抵押贷款人开办“安贷宝”、“国泰小额贷款借款人意外伤害保险”等保险业务，防止借款人出现意外形成新的贷款风险，从而降低林权抵押贷款风险。
（三）健全工作促进奖励机制
一是林权抵押贷款合同履行期间，未经放贷金融机构同意，地方政府林业主管部门不得批准贷款人对抵押林木进行采伐，不得为其办理林权的过户转让手续和其他抵押登记，当贷款出现风险需处置林木时，优先安排采伐指标。二是地方政府部门针对林业贷款服务工作可适当出台奖励措施和政策，对林权抵押贷款发展较快，风险控制较好的经办行给予相应的奖励资金或配套的业务费用。鼓励金融机构大力发展林权抵押贷款这项业务，切实帮助当地农户缓解抵押物缺乏所形成的贷款融资难的问题。
（四）制定差异化的贷款管理机制
农村集体资产评估管理办法篇7
为巩固全区延长山林承包期工作成果，加快推进集体林权制度改革步伐，促进林业增效、林农增收和生态文明建设，根据《中共中央国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》（中发〔20*〕10号）、《中共浙江省委浙江省人民政府关于进一步深化集体林权制度改革的若干意见》（浙委〔20*〕146号）精神，结合我区实际，现就我区加快推进集体林权制度改革提出如下意见。
一、充分认识集体林权制度改革的重大意义
（一）集体林权制度改革是稳定和完善农村基本经营制度的必然要求。集体林地是重要的土地资源，是林业重要的生产要素，是农民重要的生活保障。实行集体林权制度改革，把集体林地经营权和林木所有权落实到农户，确立农民的经营主体地位，是延长山林承包期工作的延续和深化，是农村家庭承包经营制度的丰富和完善，是优化森林资源配置的有效手段，必将进一步解放和发展农村生产力。
（二）集体林权制度改革是促进农民就业增收的战略举措。林业产业链条长，市场需求大，就业空间广。实行集体林权制度改革，让农民获得重要的生产资料，激发农民发展林业生产经营的积极性，有利于促进农民特别是山区农民脱贫致富，破解“三农”问题，推进社会主义新农村建设。
（三）集体林权制度改革是建设生态文明的重要内容。建设生态文明、维护生态安全是林业发展的首要任务。实行集体林权制度改革，建立责、权、利明晰的林业经营制度，有利于调动广大农民造林育林的积极性和爱林护林的自觉性，增加森林数量，提升森林质量，增强森林生态功能和应对气候变化的能力，繁荣生态文化，促进人与自然和谐，推动经济社会可持续发展。
（四）集体林权制度改革是推进现代林业发展的强大动力。林业是国民经济和社会发展的重要公益事业和基础产业。实行集体林权制度改革，培育林业发展的市场主体，发挥市场在林业生产要素配置中的基础性作用，有利于发挥林业的生态、经济、社会和文化等多种功能，促进现代林业发展。
二、集体林权制度改革的指导思想、基本原则和总体目标
指导思想：全面贯彻落实党的十七大精神，坚持科学发展观，大力实施以生态建设为主的林业发展战略，不断创新集体林业经营的体制机制，依法明晰产权、放活经营、规范流转、减轻税费，进一步解放和发展林业生产力，促进传统林业向现代林业转变，为建设新农村、构建和谐社会作出贡献。
基本原则：坚持农村基本经营制度，确保农民平等享有集体林地承包经营权；坚持统筹兼顾各方利益，确保农民得实惠、生态受保护；坚持尊重农民意愿，确保农民的知情权、参与权、决策权；坚持依法办事，确保改革规范有序；坚持分类指导，确保改革符合实际。
总体目标：通过集体林权制度改革，基本完成明晰产权、承包到户的改革任务。在此基础上，通过深化改革、完善政策、健全服务、规范管理、逐步形成集体林业的良性发展机制，实现资源增长、农民增收、生态良好、林区和谐的目标。
三、明确集体林权制度改革的主要任务
（一）明晰产权。在坚持集体林地所有权不变的前提下，稳定和完善现行的林业生产责任制，确立农民作为林地承包经营权人的主体地位。对不宜实行家庭承包经营的林地，依法经本集体经济组织成员同意，可以通过均股、均利等其他方式落实产权。林地的承包期限为70年。承包期届满，可以按照国家有关规定继续承包，已经承包到户或流转的集体林地，符合法律规定的、承包或流转合同规范的，要予以维护；承包或流转不规范的，要予以完善；不符合法律规定的，要依法纠正。对权属有争议的林地、林木，要依法调处，纠纷解决后再落实经营主体。自留山由农户长期无偿使用，不得强行收回，不得随意调整。承包方案须经集体经济组织成员同意。
（二）勘界发证。明确承包关系后，要依法进行实地勘界、登记，核发全国统一式样的林权证，做到林权登记内容齐全规范，数据准确无误，图、表、册一致，人、地、证相符。加强林权登记管理工作，做好林权信息化系统建设，实现林权数字化和网络化管理，林权登记管理按《*市*区林权登记管理办法（试行）》执行（详见附件）。
（三）放活经营权。实行商品林、公益林分类经营管理。依法把立地条件好、采伐和经营利用不会对生态平衡和生物多样性造成危害区域的森林和林木，划定为商品林；把生态区位重要或生态脆弱区域的森林和林木，划定为公益林。对商品林，农民可依法自主决定经营方向和经营模式，生产的木材自主销售。对公益林，在不破坏生态功能的前提下，可依法合理利用林地资源，开发林下种养业，利用森林景观发展森林旅游业等。
（四）落实处置权。在不改变林地用途的前提下，林地承包经营权人可依法对拥有的林地承包经营权和林木所有权进行转包、出租、转让、入股、抵押或作为出资、合作条件，对其承包的林地、林木可依法开发利用。
（五）保障收益权。农户承包经营林地的收益，归农户所有。征收集体所有的林地，要依法足额支付林地补偿费、安置补助费、地上附着物和林木的补偿费等费用，安排被征林地农民的社会保障费用。经政府划定的公益林，已承包到农户的，森林生态效益补偿要落实到户；未承包到农户的，要确定管护主体，明确管护责任，森林生态效益补偿要落实到本集体经济组织的农户。严格禁止乱收费、乱摊派。
（六）落实责任。承包集体林地，要签订书面承包合同，合同中要明确规定并落实承包方、发包方的造林育林、保护管理、森林防火、病虫害防治等责任，促进森林资源可持续经营。区农林局要加强对承包合同的规范化管理。
四、完善集体林权制度改革的政策措施
（一）建立服务机构，明确工作职责。为了保障集体林权制度改革工作顺利开展，为林农提供全方位的服务，区建立健全林业服务机构，并明确工作职责。
1、林权登记管理中心。林权登记管理中心挂牌于区农林局林业科。负责全区林地、林木权属的初始与变更登记和动态管理。负责全区林地、林木流转管理，为林地、林木流转交易提供咨询、信息及办理相关手续等服务；负责全区林权抵押贷款管理，为林权抵押贷款提供登记、出具林权他项权证服务。
2、林权交易中心。林权交易中心挂牌于区行政审批管理办公室（公共资源交易中心）。主要负责提供村集体经济组织、单位、个人交易林地、林木所需要的交易场所，并组织交易；负责收集、林地、林木及林产品交易的价格信息，为交易双方提供信息平台；负责为林农提供林权流转供求信息。
3、森林资源资产评估中心。森林资源资产评估中心挂牌于区农林局林业技术管理服务站。负责开展森林资源及相关资产的评估服务。
4、林业行政综合服务窗口。林业行政综合服务窗口设在区行政审批管理办公室。负责林木采伐许可证、木材运输证、森林植物检疫证、野生动物运输证等涉及林业行政许可事项的办理；提供林权登记、林地林木流转、林权抵押贷款、林业保险、林业科技、林业法律法规、生态公益林保护、森林经营管理等有关政策的咨询服务。
（二）规范林地、林木流转。在依法、自愿、有偿的前提下，林地承包经营权人可采取多种方式流转林地经营权和林木所有权。流转期限不得超过承包期的剩余期限，流转后不得改变林地用途。集体统一经营管理的林地经营权和林木所有权的流转，要在本集体经济组织内提前公示，依法经本集体经济组织成员同意，收益应纳入农村集体财务管理，用于本集体经济组织内部成员分配和公益事业。林地、林木流转按《*区森林林木林地流转办法（试行）》（鄞政办发〔20*〕243号）执行。加强森林资源资产评估管理，建立森林资源资产评估师制度和评估制度，规范评估行为，维护交易各方合法权益。森林资源资产评估按《浙江省森林资源资产评估与产权变动管理暂行规定》（浙财农字〔20*〕130号）执行。
（三）建立支持集体林业发展的公共财政制度。进一步完善森林生态效益补偿基金制度，按照“谁开发谁保护、谁受益谁补偿”的原则，多渠道筹集公益林补偿基金，逐步提高森林生态效益的补偿标准。建立造林、抚育、保护、管理投入补贴制度，对森林防火、病虫害防治、林木良种、沼气建设给予补贴，对森林抚育、木本粮油、生物质能源林、珍贵树种及大径材培育给予扶持。免缴育林基金，把林业部门行政事业经费纳入财政预算。森林防火、病虫害防治以及林业行政执法体系等方面的基础设施建设要纳入政府基本建设规划，林区的交通、供水、供电、通信等基础设施建设也要依法纳入相关行业的发展规划。
（四）推进林业投融资改革。金融机构要开发适合林业特点的信贷产品，拓宽林业融资渠道。加大林业信贷投放，完善林业贷款财政贴息政策，大力发展对林业的小额贷款。完善林业信贷担保方式，健全林权抵押贷款制度。确定*银行为我区林权抵押贷款的主办银行，具体林权抵押贷款办法另行制定。根据上级的统一安排和部署，把林业保险纳入政策性农业保险范畴,提高农户抵御自然灾害的能力。
（五）加强林业社会化服务。扶持发展林业专业合作组织，培育一批辐射面广、带动力强的龙头企业，促进林业规模化、标准化、集约化经营。发展林业专业协会，充分发挥政策咨询、信息服务、科技推广、行业自律等作用。引导和规范森林资源资产评估、森林经营方案编制等中介服务健康发展。
五、加强对集体林权制度改革的组织领导
（一）高度重视集体林权制度改革。各级党委、政府要把集体林权制度改革作为一件大事来抓，摆上重要位置，精心组织，周密安排，因势利导，确保改革扎实推进。建立区委区政府领导、乡镇组织实施、村组具体操作、部门搞好服务的工作机制。改革方案的制定要依照法律、尊重民意、因地制宜，改革的内容和具体操作程序要公开、公平、公正。在坚持改革基本原则的前提下，鼓励各地积极探索，确保改革符合实际、取得实效。
（二）切实加强和改进林业管理。林业主管部门要适应改革新形势，进一步转变职能，加强林业宏观管理、公共服务、行政执法和监督。要深入调查研究，认真总结经验，加强工作指导，改进服务方式。推行林业综合行政执法，严厉打击破坏森林资源的违法行为。要加强森林防火、病虫害防治等公共服务体系建设，健全政府主导、群防群治的森林防火、防病虫害、防乱砍滥伐的工作机制。建立科技推广激励机制，加大培训力度，实施林业科技入户工程。加强基层林业工作机构建设，乡镇林业工作站经费纳入地方财政预算。
农村集体资产评估管理办法篇8
一、充分认识进一步深化集体林权制度改革的重要性和紧迫性
集体林权制度改革是我国农村又一次历史性伟大变革。实行集体林权制度改革，将农村家庭承包经营制度从耕地向林地拓展和延伸，是对农村土地经营制度的丰富和完善，有利于进一步解放和发展农村生产力；实行集体林权制度改革，将极大地激发农民发展林业生产经营的积极性，有利于促进农民特别是山区农民脱贫致富，创业增收，推进社会主义新农村建设；实行集体林权制度改革，建立责权利明晰的林业经营制度，有利于调动广大农民造林育林的积极性和爱林护林的自觉性，进一步繁荣生态文化，促进人与自然和谐；实行集体林权制度改革，培育林业发展的市场主体，发挥市场在林业生产要素配置中的基础性作用，有利于发挥林业的生态、经济、社会和文化等多种功能，满足社会对林业的多样化需求，促进现代林业发展。
我区集体林权制度改革的主体任务早已完成。去年8月，山林二轮延包工作又走在了全省前列。但从十几年来的发展情况来看，由于相关配套措施没有进一步明确，同时，在主体改革中也暴露出一些问题，急需进一步完善和深化。目前，在深化集体林权制度改革中，主要面临着以下三方面问题：
一是经营主体小而散，发展缺乏活力。集体林权制度改革主体任务完成后，明晰了产权，落实了经营主体，农民的生产经营积极性得到了充分调动。但由于我区人多地少，分散经营所产生的林农经营面积偏少、发展资金短缺、技术跟不上、信息不灵通等问题较为明显，经营主体小而散，发展后劲不足的矛盾日益突出。镇乡对集体林地“一包了之”的做法较为普遍，在林业政策、技术、信息、资金等各个方面缺乏对林农的指导和扶持。
二是要素市场发育不全，市场化程度不高。由于缺少森林资源评估、担保等中介机构，交易变更、登记等管理机构、林权抵押贷款等融资机制，没有统一完善的林业生产要素交易市场，集体林权流转一直处于无序自发状态。森林资源缺乏科学评估，高值低估、高值低卖现象时有发生，办理林权流转变更登记的仅占实际流转总数的20％左右。流转后集中起来的优质森林资源无法进行融资抵押贷款，林业经营主体缺乏融资手段，现代林业发展遭遇瓶颈问题。
三是市场行为不够规范，缺乏公开公正公平。集体林权流转操作过程不够规范，手续不够完备，未经资产评估，优质资源得不得价值体现，未经林业主管部门办理林权变更、登记、注销等手续，流转行为在法律上得不到切实保障。部分集体资产在大多数林农不知情的情况下，由少数人私自决定转包他人，未经资产评估和必要程序，违反公开公正公平原则，造成集体资产严重流失，集体利益得不到保障，群众上访增多，形成新的不稳定因素。
二、深化集体林权制度改革的指导思想、基本原则和总体目标
（一）指导思想。坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照科学发展观、构建和谐社会的要求，强化建设生态林业、发展富民林业、倡导人文林业的理念，坚持“引导、规范、透明、有序”原则，不断创新集体林业经营的体制机制；依法明晰产权、放活经营、规范流转、减轻税费；进一步解放和发展林业生产力，促进传统林业向现代林业转变，为建设社会主义新农村和构建社会主义和谐社会作出贡献。
（二）基本原则。坚持农村基本经营制度，确保农民平等享有集体林地承包经营权；坚持统筹兼顾各方利益，确保农民得实惠、生态受保护；坚持尊重农民意愿，确保农民的知情权、参与权、决策权；坚持依法办事，确保改革规范有序；坚持分类指导，确保改革符合实际。
（三）总体目标。在进一步完善山林二轮延包主体改革的基础上，用一年左右的时间，通过深化改革，完善政策，健全服务，规范管理，逐步形成集体林业的良性发展机制，实现资源增长、农民增收、生态良好、林区和谐的改革目标。
三、明确深化集体林权制度改革的主要任务
按照中共中央、国务院关于全面推进集体林权制度改革和中共浙江省委、浙江省人民政府关于进一步深化集体林权制度改革的要求，在不断完善和健全集体林权制度主体改革相关政策、措施的基础上，结合我区实际，着重围绕三个“一”目标开展深化集体林权制度改革工作，即：建立一套林权登记、变更、注销、信息公示等林权流转服务体系；形成一个森林资源评估、抵押、拍卖、担保、贷款等森林资源流转交易、融资平台；出台一批林权登记管理操作细则、林权抵押贷款实施办法等配套改革措施。
（一）建立较为完善的林权流转服务体系。明晰产权、落实经营主体、以家庭承包为主的集体林权制度改革，解决的是森林初始产权的界定问题。只有进一步建立和完善林权流转机制，才能盘活森林资产，实现森林资源的最优化配置。林权流转服务体系建设是当前我区深化林权制度改革的重点。必须由政府搭建必要的平台，依托市场化手段，建立起集体林权登记管理机构，森林资源评估、担保等中介机构，林权抵押贷款、交易窗口，林业法律咨询和林业科技服务窗口，为盘活森林资源、规范资源流转，促进现代林业发展提供便捷高效服务。
（二）建立准确高效的山林地籍信息管理系统。建立准确高效的山林地籍信息管理系统，对提高林权信息管理水平，促进林权流转高效规范，降低林权流转管理成本，减少林权纠纷，增强林业市场竞争力，促进林业信息化等诸多方面，都具有重要的现实意义。为提高林权管理工作质量，规范山林延包工作档案，应逐步将全区山林延包后的所有林权信息录入电脑，实现林权数字化和网络化管理。
（三）进一步培育和发展新型林业经营主体。进一步调整和规范山林经营方式，积极引导林农在自主自愿和明确利益分配的基础上，采取家庭联合经营、委托经营、合作制、股份制等多种形式，以资金、技术和亲情、友情为纽带，建立新型林业合作经济组织和林业经营主体，提高林农组织化程度，提高抗灾害、抵御风险和市场竞争能力。出台相关优惠政策，扶持和发展林业专业合作组织，培育一批辐射面广、带动力强的龙头企业，促进林业规模化、标准化、集约化经营。
（四）积极探索政策性林业保险制度。林业生产具有易受各类自然灾害侵袭、经营风险较大的特点，而林农风险承受能力又较为有限。政策性林业保险制度是支持林业发展保护体系的重要组成部分，要按照我省政策性林业保险制度改革的总体部署，建立健全林业保险体系，鼓励广大林农、林产业加工企业积极参加政策性林业保险，降低经营者风险。
（五）切实做好山林纠纷防范和其它配套改革工作。切实采取有效措施，加强山林纠纷的调解、预防力度，做到早排查、早发现、早解决，杜绝因山林纠纷集体上访事件，切实维护我区农村社会稳定。
加快行政审批制度改革，完善林木采伐管理机制，推行林木采伐审批公示制度，简化审批程序，提供便捷服务。进一步强化支持集体林业发展的公共财政制度，完善森林生态效益补偿基金制度，逐步提高补偿标准；增加林区基础设施投入力度，加快林业基础设施建设；发展林业专业协会，充分发挥其政策咨询、信息服务、科技推广、行业自律等方面的作用；切实加强和改进林业管理，推行林业综合行政执法，严厉打击破坏森林资源的违法行为；健全政府主导、群防群治的森林防火、防病虫害、防乱砍滥伐的工作机制。
四、深化集体林权制度改革的具体措施
（一）组建区林权流转管理服务中心。依托区公共资源交易中心、行政服务中心林水窗口、杭州余杭农信担保有限公司等机构，构建森林资源交易流转平台。
1、设立林权登记管理窗口：负责林权证动态管理，包括林权证申请与发放、林权变更登记与注销、林权抵押登记、山林纠纷调处等工作。
2、设立林业投融资信息窗口：负责收集和林权流转供求信息、市场参考价格；提供林权流转交易、投融资等政策咨询；办理林权抵押贷款事项；协调和开展林业政策性保险业务等。
3、设立森林资源收储中心：负责为林权贷款抵押提供担保与反担保，在林农与银行之间起桥梁与纽带作用，对林权抵押贷款出险项目的森林资源等资产进行处置，化解银行金融风险，通过与林权单位双方协商进行森林资源收购，并对收储的森林资源进行受理与处置等。
4、培育和发展林业中介机构：选择1-2家资产评估中介机构，依法增加森林资源评估职能和资质，负责提供森林资源流转及相关林业中介有偿服务。主要业务范围包括：（1）森林、林木、林地资产评估；（2）林地勘查设计；（3）林木采伐作业设计；（4）编制林地利用可行性报告；（5）林权流转（招标、拍卖、挂牌出让）；（6）代办抵押融资贷款；（7）林木检尺、林业技术鉴定和其它有偿技术服务。
（二）规范和健全森林资源流转范围与方式。按照《浙江省森林、林木和林地流转管理办法》，用材林、经济林、薪炭林的所有人，可将其森林、林木所有权或使用权和林地使用权，依法全部或部分进行流转，但权属不清的森林资源不得流转。
森林资源流转可通过承包、租赁、入股以及林权抵押融资等方式进行，流转的有关合同，应报林业主管部门登记备案；以林权抵押方式进行贷款融资的森林资源必须进行评估；以其它方式流转的国有森林资源必须进行资产评估，并报经省林业主管部门核准备案；集体森林资源流转需经三分之二村民代表大会代表通过，经镇乡人民政府批准，并提倡进行资产评估；个人自留山、承包山林权流转，采取自愿原则，但流转期限不得超过山林承包的剩余期限。
（三）积极实施林权抵押贷款，加快推进林业投融资改革。金融部门按照中国人民银行杭州中心支行和省林业厅《关于开展森林资源资产抵押贷款支持我省林业发展的指导意见》（杭银发〔*〕40号）精神，尽快出台“林权抵押贷款管理办法”，抓紧开展林权抵押贷款工作。林业和金融部门要加强协作，共同研究林业投融资模式、服务对象、风险应对和贷款流程。完善林业贷款财政贴息政策和林业信贷担保方式，健全林权抵押贷款制度，按照省市统一部署，建立健全政策性林业保险制度，提高农户抵御自然灾害的能力。
（四）引导和鼓励社会力量参与森林资源流转。通过典型引路、行政推动等多种方式，鼓励各种市场主体通过承包、租赁、转让、拍卖等形式参与森林资源流转，实现林业规模化经营。依法办理相关手续，对流转规范，具有一定规模，并经林业和财政等部门核准的镇乡、单位和经营主体，按照《余杭区加快农村土地承包经营权流转的若干意见》（余政办〔*〕10号），兑现扶持政策。
（五）坚持公开规范操作，严格依法办事。按照公开、公平、公正原则，设定森林资源流转程序及林权变更登记程序；严格规范服务收费；公开接受社会监督，维护林农合法权益。依法签订流转合同，明确流转双方权利、义务，维护双方合法权益，森林资源的流转不得改变林地性质、用途。
五、落实深化集体林权制度改革的工作步骤
（一）宣传发动和政策制定阶段。*年7月－9月底
1、成立区深化集体林权制度改革领导小组及其办公室，建立协调及工作机制，落实工作经费；
2、参观学习外地先进经验，拟订深化集体林权制度改革的具体操作办法，出台促进森林资源流转相关政策，引导和规范森林资源流转；
3、召开全区深化集体林权制度改革工作会议，部署落实集体林权制度改革各项工作；
4、利用电视、报纸、网络等各种宣传媒体，做好深化集体林权制度改革宣传发动工作。
（二）组织实施阶段。*年10月－12月底
1、组建区林权流转管理服务中心，依托区行政服务中心林水窗口，设立林权登记管理窗口、林业投融资信息窗口；设立森林资源收储中心；依靠社会力量，培育和发展1-2家林业中介机构；
2、依托区公共资源交易中心，制定和落实森林资源流转交易运行机制和交易平台；
3、制订林权登记流程、林权抵押贷款登记流程、林权抵押担保贷款工作流程、森林资源资产评估流程，国有、集体森林、林木、林地招标、拍卖、挂牌流程等具体操作流程；
4、落实岗位，明确职责，提高服务质量，方便林农办事。
（三）试运行和总结提高阶段。2009年1月－6月
1、开展森林资源流转工作，完善流转信息的采集、、公示等相关制度；
2、加强森林资源流转后的监管；强化流转后的林木采伐、林地开发利用、森林资源流转合同的管理；
3、根据省、市统一部署，开展林业政策性保险等工作；
4、着手建立山林地籍信息管理系统；
5、及时总结经验，查找不足，完善工作机制；同时，通过媒体大力宣传森林资源流转，林权抵押贷款的相关政策、办事程序，为全面推进我区集体林权制度改革打下基础。
六、加强对深化集体林权制度改革的组织领导
农村集体资产评估管理办法篇9
一、创建村级集体资产产权管理新基础
农村集体资产产权管理，必须做到家底清楚，产权明晰，责任到人，关键是实行“一清、两建、三确权”。
一清，即清产核资。对村、组两级集体所有的账面有价资产、账外资源性资产进行全面清理核实。清产核资中，对不良资产要严格按程序核销;对违法、违规流失的资产要依法依规追缴;摸清核准集体资产家底，做到账实、账账、账表、账证、证证等“五相符”，资产财务明细和债权债务明细“两清晰”，并依法界定所有权归属。清产核资后，合理确定经营性资产的范围，对土地等经营性资产进行村民主评议，对集体的债权、债务要妥善处理。
两建，即建立集体资产明细账，建立资源性资产登记簿。清产核资结束后，对村集体资产进行分类，分别建立集体资产明细账，包括集体固定资产、流动资产、农业资产、长期资产、有价资产等;对登记未进入账内的机动地、“四荒”地等资源和资产建立登记簿。
三确权，即确定产权、股权、经营权。确定产权，对清理核定的集体资产，由集体经济组织提出申请，报政府批准，明确产权，并颁发产权证书;确定股权，由集体经济组织召开大会讨论议定配股方案，将经营性资产按一定的比例和大多数村民同意的配股方法确定到人，成立股份合作社，合作社为股民颁发股权证书;确定资产经营权，股份合作社为盘活集体经营性资产，将不同类型资产以租赁、入股、承包等方式明确到责任人。
二、搭建集体资产产权管理新平台
乡镇一级是农村集体资产产权管理的中枢，要根据市场需要搭建新平台，促进集体资产运行由地下到公开，由无序到有序，由分散到集中，由行政手段到市场运作转变。
一是建立乡(镇)农村集体资产产权交易所，做新交易平台。以乡镇农村经营管理站和财政所为基础，成立农村集体资产产权交易所。交易所的性质是全民事业单位，属乡镇财政所管理，人员、经费都从财政所内部调剂。如黄花乡，投资20余万元建设产权交易大厅，配备办公用品，并从经管站抽调两名懂政策、熟悉业务的人员负责农村集体资产管理和产权交易工作。交易所的职能是：收集集体资产交易信息;及时、公开、宣传农村集体资产管理的法律法规政策，并为集体经济组织成员解难释疑，提高产权交易透明度;为产权交易提供文书文本。总之交易所通过交易规范化、市场化运作，有机地使农村集体资产管理和产权交易与市场接轨，促进集体资产合理配置，实现农村集体资产效益最大化的目标。
二是制定规章制度、程序，做实管理平台。产权交易所结合了当前和今后一个时期农村集体资产管理的特点，制定了《农村集体资产产权交易配套制度》、《农村集体资产产权评估制度》等十三项农村集体资产产权管理与交易制度。按照既符合法律法规又简便快捷的要求，拟定了《农村集体资产产权评估流程》、《农村集体资产添置流程》等七项工作流程，同时规范了《农村集体资产产权评估报告》等九种文书文本。
三是建立市场运作、民主管理机制，做亮公平公开平台。交易所按照单位申请、站所牵线、媒体搭桥、双方协商、公平交易，服务到位的运作方法，开展集体资产产权交易、土地承包经营权交易、农村其他项目承包经营权交易。整个运作过程全部实行群众参与，信息公开，公开协商，权利监督。如黄花乡现有19村(社)，109个小组，村(社)报账员19名;设有村监督小组19个，成员120人;民主理财小组19个。对集体资产的添置、处置，先由集体经济组织提出，交民主理财小组议定，经村民会议或村民代表会议讨论决定，报交易所，交易所一方面报乡政府审批，一方面组织有资质的专家进行评估，处置公告，签订成交合同。集体资产购置、集体资产承包、土地承包经营权流转一律实行“三不受理、三不办理”，即没有村民主理财小组意见的不受理，未经村民代表大会讨论通过的不受理，没有乡政府审批意见的不受理;没有评估报告的不办理，没有公开招标的不办理，没有公开信息的不办理。
四是明确服务交易的配套办法，做好服务平台。各乡镇在产权管理上，坚持抓好服务促管理，规范管理促服务的工作原则，主要抓四项服务：一是为集体经济组织开展清产核资服务。2008年10月至11月，黄花乡财政所组织50人工作专班对全乡19个村开展了清产核资工作。经清理，全乡流动资产达到1244万元，固定资产达到1359万元，经营性资产达到3323万元，公益性资产达2683万元，资源性资产初步估价为115784万元。同时盘活集体资产123906万元，盘亏集体资产73万元。全乡农村集体资产总额达124393万元，为开展农村集体资产产权交易奠定了良好基础。二是开展培训服务。全区共组织业务培训3期，640人参加了集体资产产权、财务、土地流转等业务培训。三是开展集体资产产权交易服务。交易所通过免费提供信息，免费提供合同样本，免费提供政策咨询，免费提供流转合同鉴证，有效促进了交易开展。四是开展信息沟通服务。村集体经济组织每月上报一次产权信息，重要信息随时上报，乡村两级每月向社会公布一次，在村委会公示牌、交易所电子显示屏上公布。
三、创新集体资产产权管理的新要求
农村集体资产产权管理新方法，是对集体资产在市场经济条件下农村经营管理的突破和尝试，其作用将在经济发展过程中不断彰显出来。
一是将集体资产产权交易与市场结合起来，确保资产保值增值。村经济合作社要盘活经营性集体资产，必须与市场对接、与城市发展对接、与企业对接，才能获得好的经济效益。新集体资产管理工作，就是在坚持农村集体资产产权与自不变的前提下，运用市场规则，将集体资产产权变更、土地经营权流转置于交易所，遵照公正、公开、民主、透明、规范的原则，公平进行交易。因为有社会、管理部门、人民群众的监督，有比较规范的运作机制，集体资产在交易过程中就能实现保值增值。
二是将集体资产产权与农民利益结合起来，维护农民合法权益。将集体资产产权以股份的形式明确到人，彻底根除了传统体制下集体资产共同所有、人人没有、产权虚置的现象;明确了集体经济组织及其成员的权利与义务，规范了所有者、占有者、使用者之间的利益关系，有效地保证了集体资产安全和集体经济组织及其成员的合法权益。
农村集体资产评估管理办法篇10
关键词:林权抵押贷款;融资;探索
中图分类号:F830文献标志码:a文章编号:1673-291X(2010)30-0063-02
2008年9月,泾川县被确定为甘肃省集体林权改革试点县以来,泾川县各金融部门在以往利用经济林地抵押支持建设苹果基地经验的基础上,适时研究制定出了《泾川县林权抵押贷款管理办法(试行)》,提出了以合法的林业产权进行抵押贷款的新型融资模式,有效破解了林农融资难问题。
一、主要做法
1.深钻细研,积极探索林权抵押贷款相关配套措施,为其合规合法化提供法律保障。泾川县各金融机构从学习制度法规、借鉴他省经验、制定管理制度入手,成功地推动了此项工作顺利开展。一是认真学习研究了《森林法》、《担保法》、《森林资源资产抵押登记办法(试行)》、《森林资源资产评估管理暂行规定》等相关制度法规,查找实行林权抵押贷款的法律依据。通过学习明确了《林权证》是确认森林、林木、林地所有权和使用权的唯一法律凭证,也是林地和林木合理流转、明晰产权的重要法律依据,可依法转让、继承、抵押、赠予,也可作为合作、合资或出资的条件。二是及时制定相关管理制度。各金融机构在人行泾川县支行出台的《泾川县林权抵押贷款管理办法(试行)》的基础上,对林权抵押贷款的对象、条件、抵押的范围、贷款流程、抵押贷款比率作了详细规定。
2.营造氛围,奋力提高全社会对林权抵押贷款的认知度。一是印制散发了《林权证抵押贷款30问》知识问答宣传手册,充分对开办林权抵押贷款的意义、贷款准入条件、贷款办理程序、可抵押资源的界定等进行了详细说明,同时还通过报刊、电视等新闻媒体,对林权抵押贷款业务的开展情况及相关政策进行了及时的宣传报道。二是各金融机构聘请了各乡镇林业站负责人担任林业信贷联络员,协助林权抵押贷款宣传发动工作,指导林农填报林权信贷申请资料,对贷后情况进行反馈和信息沟通。
3.规范管理,严格控制信贷风险。一是对借款人是否具有按期清偿债务的能力,借款用途、金额是否合理,生产项目是否符合国家政策,产品是否符合市场需要进行重点审查。二是严格核对《林权证》登记的内容,包括林权所有人、法定代表人、林种、林地面积、批准使用终止日期等情况是否与实际相符。三是到林业管理部门查阅相关登记档案,确保《林权证》登记的内容与实际完全相符。四是根据抵押林情况实地考察、多方了解评估抵押林权的市场价值,并由专门评估机构进行评估。五是会同林业登记部门协定林权登记和林权抵押物的监督管理责任,对抵押的森林资源进行以木材生产和发展林木产业为目的的经营,未经办理抵押业务的金融机构同意,林业部门不得开具林木采伐许可证;不予办理林木所有权转让变更手续;对多个宗地合办一个林权证的根据需要分册发证。
4.加强协作,扎实做好林权评估工作。林权抵押贷款改革试点领导小组积极与县林业局加强沟通协作。县林业局在评估林权所有人的森林资源资产收益后,调查抵押林地是否有林权证、是否符合抵押条件等情况,出具《森林资源资产调查情况表》并签注意见。金融机构在个人信用评级中将《森林资源资产调查情况表》作为个人家庭资产评定的依据,对林农进行个人信用评级,并建立林农个人信用档案,借鉴农户小额信用贷款的模式和做法,在最高额度内,采用“一次核定、余额控制、随用随贷、周转使用”的方法,满足了林农的资金需求。
二、主要成效
1.解决了林权抵押难的问题。在《林权证抵押贷款管理办法》出台之前,由于林农对承包林地没有经营自、处置权和收益权,存在产权不明晰,金融机构无法可依为其办理抵押贷款。该《办法》出台后,一方面解决了林农用承包林地贷款抵押难的问题;另一方面解决了金融机构办法林权抵押无法可依的问题,真正实现了金融机构信贷投入亮绿灯,林农投入信心增的林权制度改革目标。
2.拓展了信贷投放领域,提升了金融机构的社会形象。通过林业信用平台的建设,推动了金融信贷业务创新,拓宽了资金营销渠道。各金融机构对于取得林权证的农户,凡是信用好,没有不良记录,家庭经济基础充实的,贷款金额在2万元以下的发放信用贷款;贷款金额2万～5万元之间,发放担保贷款;贷款金额在5万元以上的办理抵押贷款。据统计,截至2010年5月末,全县金融机构已为36000多户林农累计发放林权抵押贷款、信用贷款、林权联保贷款2.1亿元,其中已为520多户农民发放贷款林权证抵押贷款1200多万元,得到贷款的林农占试点村农户的52.5%,林农贷款难的问题得到全面解决。
3.加快了林权流转速度,促进了林地商业化运作步伐。在试点最早的窑店乡东坡村,林权流转已开始运作,目前流转林地已经达到1500多亩,今年4月份,在政府的支持下,侯建宏承包该村林地1500多亩,建立了林源公司,以林权和公司资产在县农行贷款200多万元,实行林业、畜牧、家禽、果酒、果醋同步发展,林地养鸡、鸡肥养树,果品制酒制醋,不但带动该村养殖业的发展,增加了农民收入,而且获得比较好的收益,年收入在24万元以上。
4.调动了林农营林积极性,就地消化了农村剩余劳动力。仅2010年春季,共有4200多农户筹资70多万元,在金融机构5000多万元的信贷支持下,营造新林3.2万亩,补植5.7万亩。全县有5万多农民转向从事林业生产,既增加了农村劳动力就业,又拓宽了农民增收渠道。
三、存在的主要问题
1.《森林资源资产抵押登记办法(试行)》有待完善。主要是“以家庭承包形式取得的集体林地使用权”不得抵押的规定,不符合当前深化集体林权制度改革精神。由于农村集体林业用地面积较大,并且是林权制度改革的重点。如果把以家庭承包形式取得的林权不予抵押,那就将大多数林农拒之于信贷支持之外。
2.林权收益评估费用过高。按照规定,林权收益评估必须要有评估资质的公司评估,而评估必须收费,而泾川县至今仍然没有一家有资质的林权评估公司,必须要到外地寻找有资质的公司进行评估,评估必须支付一定的费用,目前评估费用基本是标地物的千分之五,如果按照金融机构按评估价的40%贷款,其实农民仅评估花费费用至少在1.2%以上。
3.林权抵押依法登记工作进展缓慢。根据《中华人民共和国担保法》第24条规定,财产抵押,应当办理抵押登记。根据物权法,宅基地不能抵押,农房抵押不能变现,通过林权抵押可以用林权证办理抵押贷款。事实上,物权法为林业抵押贷款留有缺口,荒山荒沟荒丘荒滩等土地承包经营权可以抵押。而截至目前,林业主管部门就林权的抵押登记仍未开展。
4.林权流转体系尚待建立。目前林权流转体系尚未建立,金融机构对林权的处置将存在一定风险,企业不能偿还贷款时,金融机构只能对抵押物依法进行处置,对于特殊的林地,金融机构的处置措施举步维艰。
四、几点建议
1.加大宣传,提高认识。各级政府、各有关部门在做好林地、林木确权的基础上,要广泛宣传林业产业发展的社会意义和经济意义,让农民真正认识到林地、林木也是生产资料,也能带来较好的预期效益。金融员工要认识到支持农民发展林业生产与支持农民发展粮食生产一样都能增值,都有还款保障,消除思想顾虑,积极为林权制度改革做好信贷投入。
2.降低费用,简化程序。林权评估工作可以由村委会和乡镇金融机构共同组成,每年评估一次,评估价值列入个人征信系统,这样可以降低林权评估费用。县财政对用于林业二次开发、低产林改造、林木经营公司规模化经营贷款应实行财政贴息政策,以减轻林农贷款资金成本。对于林权证抵押贷款的程序问题应当进行简化,由乡镇林业站完成,做到农民用林权证贷款不出乡,时间不超一周。这样更有利于方便群众,有利于推动林权证抵押贷款的推广,也更有利于解决农民贷款难。