投资理财的步骤篇1
【关键词】高职院校；个人理财规划；课程；实践教学
个人理财规划课程是高职院校财经类的主干课程，主要针对金融专业或投资理财专业的学生，该课程的学习可以使使学生形成良好的个人理财服务理念和投资风险意识，掌握个人理财基本原理，树立科学的理财理念，灵活运用个人投资理财工具，培养扎实的专业技能，具备个人投资理财产品的理财能力，同时使学生具备从事个人理财规划岗位的职业素质和职业能力。通过完成银行产品理财、证券产品理财、保险产品理财、房地产投资理财项目的学习，学生能运用银行产品理财、证券产品理财、保险产品理财、房地产投资理财，根据客户的需要进行相应的理财规划。
1.个人理财与资金的时间价值的实践教学
1.1认识和感受资金的时间价值
在能力目标方面能对资金的时间价值进行计算；知识目标能进行复利的计算，年金的计算，贴现率的计算。训练方式、手段及步骤是：①演示：复利现值和终值的计算；②演示：年金计算：普通年金，预付年金，递延年金，永续年金；③演示：贴现率的计算。可展示的结果是各小组计算的资金时间价值。
1.2个人主要理财产品分析
在能力目标方面能对银行理财产品进行分析、保险产品进行分析；知识目标层面要知道常见的理财产品，如：金融理财产品：银行理财产品、股票、债券、基金、保险、外汇等；实物理财产品：创办经营实体、黄金、房产、邮币卡、艺术品等。训练方式、手段及步骤是：①比较：风险；②比较：收益；③比较：流动性。可展示的结果是各种理财产品的风险、收益与流动性。
2.银行产品理财
2.1认识银行理财产品
在能力目标方面能认识储蓄存款、银行卡、外汇产品、纸黄金等理财产品；知识目标层面了解银行产品种类：储蓄存款、银行卡、外汇产品、纸黄金。训练方式、手段及步骤是：①分析：储蓄存款的收益；②分析：纸黄金的收益。可展示的结果各小组银行理财产品的收益。
2.2银行产品投资效益分析
在能力目标方面能对银行产品的收益进行计算、分析哪些银行产品值得投资；知识目标层面知道银行产品的收益如何计算、了解哪些银行产品值得投资。训练方式、手段及步骤是：①演示：活期储蓄存款利息计算；②演示：定活两便储蓄存款利息计算；③演示：通知储蓄存款利息计算；④演示：定期储蓄存款利息计算；⑤演示：教育储蓄存款利息计算；⑥演示：凭证式国库券利息计算；⑦演示：储蓄存款利息所得税计算。可展示的结果是各种银行理财产品的收益。
2.3银行产品理财的动机与信用管理
在能力目标方面能阐释储蓄动机，实施合理的投资行为；知识目标层面知道信用体系的重要性和应对策略，避免信用问题带来的损失。训练方式、手段及步骤是：①讨论：分组讨论银行产品理财的动机；②讨论：银行信用的利弊。可展示的结果是总结银行理财产品的动机与信用利弊。
3.证券产品理财
3.1认识证券产品
在能力目标方面能认识股票、债券、证券投资基金的概念和种类；知识目标层面知道当前股票、债券、证券投资基金的概念和种类。训练方式、手段及步骤是：①认识：股票；②认识：证券；③认识：基金。可展示的结果是能展示不同的证券产品。
3.2证券投资基本分析
在能力目标方面能进行宏观经济分析、行业分析、公司分析；知识目标层面知道证券投资基本分析方法及变量体系。训练方式、手段及步骤是：①宏观经济分析；②企业所处行业分析；③小组作业：选取一家上市公司进行分析。可展示的结果是能对某一上市公司进行投资的基本分析。
3.3证券投资技术分析
在能力目标方面能够进行K线分析、趋势分析、均线分析；知识目标层面掌握K线分析、趋势分析、均线分析。训练方式、手段及步骤是：①演示：K线分析；②演示：趋势分析；③演示:均线分析(利用证券交易软件进行演示)。可展示的结果是能对某一上市公司进行K线分析。
4.保险产品理财
4.1认识保险理财产品
在能力目标方面能够认识保险的重要性和产品的种类；知识目标层面把握风险与风险管理手段。训练方式、手段及步骤是：①全班同学分组进行讨论：保险理财产品的重要性；②各小组进行发言。可展示的结果是各小组能总结保险理财产品的重要性。
4.2商业保险投资品种
在能力目标方面能能掌握人身保险、财产保险的品种，商业保险用来进行哪些风险防范；知道人身保险、财产保险的品种以及商业保险用来进行哪些风险防范。训练方式、手段及步骤是：①分析人寿保险；②分析财产保险。可展示的结果是展示人寿保险与财产保险的差异。
4.3投资型寿险分析
在能力目标方面能够进行分红险、万能险、投连险、不同寿险产品比较分析；掌握、万能险、投连险、不同寿险产品比较分析。训练方式、手段及步骤是：①分析分红险；②分析万能险；③分析投连险。可展示的结果是展示不同投资寿险的差异。
4.4商业保险实务操作
在能力目标方面能够进行购买保险的实际操作？知晓购买保险应注意的问题？出险后如何理赔？知道如何购买保险？购买保险应注意的问题？出险后如何理赔？训练方式、手段及步骤是：①演示如何购买保险；②演示如何理赔。可展示的结果是展示保险的购买流程与理赔流程图。
5.房地产投资理财
5.1房地产投资收益与风险分析
在能力目标方面能够对房地产投资收益进行计算和风险分析，对房地产投资进行有效控制；掌握房地产投资收益的计算和风险，理解房地产投资的有效控制。训练方式、手段及步骤是：①演示：房地产投资收益的计算；②分析房地产投资的风险。可展示的结果是：展示房地产投资的收。
5.2房地产投资策略
在能力目标方面能够掌握如何对住宅投资、对商铺投资；掌握房地产投资的种类，特点和投资策略。掌握房地产投资的种类，特点和投资策略训练方式、手段及步骤是：①讨论房地产投资策略；②认识房地产投资的种类。可展示的结果是：能针对具体的房地产，提出投资策略。
5.3房地产投资操作实务
在能力目标方面，能够掌握房地产投资操作流程，熟悉房屋买卖合同，房屋租赁合同设计的事项；在知识层面掌握房地产投资操作过程中的流程，交易税费，筹资方式。训练方式、手段及步骤是：①演示房地产投资操作流程；②演示房屋买卖合同；③演示房屋租赁合同；④小组作业：撰写一份房屋租赁合同。可展示的结果是：展示房屋买卖与租赁合同，小组作业汇报等。
参考文献：
[1]张旺军.投资理财——个人理财规划指南[m].北京:科学出版社,2008,07.
[2]张旺军.投资理财——个人理财规划实训教程[m].北京:科学出版社,2008,07.
投资理财的步骤篇2
基金定投具备六大优势（省时省力、省事省心，积少成多、聚沙成塔，定期投资、避免误判，平均投资、分散风险，享受复利、收益可观，自动扣款、方便快捷），适合进行长期投资。基金定投的独特优势使其能够帮助客户达成各种人生目标（如图1），也因此成为投资者长期投资理财的最佳选择，目前正逐渐被广大投资者所青睐。
在当前银行众多的理财产品中，基金是银行中间收益的重要来源，也正因此各家银行在基金营销上可谓各显神通，不遗余力。自2008年金融危机以来，市场的持续低迷、反复震荡，使投资者逐渐回归理性，投资者不仅越来越关注理财产品品种的选择，同时对银行理财经理的服务水准也提出了更高的要求。当前市场处于历史底部盘整时期，各银行和基金公司纷纷看准时机加大基金定投营销力度，基金定投迎来热销绝佳时期。因此，在2012年银行一线理财队伍要想打动客户，赢得客户信赖，必须帮助客户解决以下两大问题，才能打赢这场定投大战。
问题一：帮助客户选对定投基金产品。
问题二：帮助客户做好定投策略和管理。
Q1
帮客户选对定投基金产品
随着近几年基金业的蓬勃发展，市场上可供投资者选择的基金越来越多，目前光是开放式基金就有上千多只。要帮客户选对定投基金产品，就意味着要挑选一只可以长期稳定投资、持有的成长基金。而且要根据不同类型的投资人选择不同类型的基金。例如要考虑到客户与基金的个性是否相符、理财目标是否相符、财务状况是否相符、风险承受能力是否相符等等。
专家提醒：
为避免客户因亏损而责怪理财人员事情发生，帮客户挑选基金时谨记两点：
1.要和客户一起做决定
帮客户挑选基金时，要评估客户的风险承受度，并将高风险、高报酬、低风险、低报酬的状况解释给客户听，然后和他协商：“我们一起来看看，你适合投资哪种基金？”最后在客户认同情况下，由客户做出决定。
2.要充分揭示基金的风险
一定要耐心的把基金的走向与风险和客户解释清楚，让客户判断这只基金适合不适合，做出最终选择。
帮客户挑选定投基金产品的五大步骤：
步骤一：
明确适合定投的基金品种
基金定投是参与股市获利成长的最佳方式，但要想创造优异的回报就必须选对投资目标。不是每只基金都适合基金定投，一般债券型基金等固定收益工具不太适合基金定投，定投首选应为股票型基金、指数基金、波动适中或相对大的基金。
影响挑选定投基金品种的因素很多，例如定投期限、投资目标、投资人风险承受能力等。从定投期限看，如果定投期限为3～5年，建议选择股票仓位较低的混合型基金，避免风险较高的指数型和股票型基金；如果定投期限较长，例如十年或更长时间后的子女教育、养老等等，则可以大胆地定投优质股票型基金。从投资者风险承受能力看，年轻人（尤其是未婚）承受风险能力较强，可以选择定投股票型基金；而中年人因为承担较多家庭责任，适宜定投偏股型、平衡型基金；对于退休的老年人，定投应当多配置债券型基金。
步骤二：
帮助客户设定投资目标和理财规划
如果是中长期的理财规划，如：子女教育金、退休养老金等，可建议客户选择稳健或积极型的投资组合；如果是短期内需要用到这笔钱，如：置业、结婚、留学，建议客户投资风险系数较低的基金。不同人生阶段理财计划也会不同，一般随着年龄的增长，承担风险能力越低，投资行为应该趋向更保守。例如，30岁以下投资人，收入随不高，但经济负担也不大，风险承受度相对较高，适合积极型的投资组合。随着年龄增长，因家庭、子女、父母等经济压力加大，此时可调整为稳健型投资组合。退休后，就要更趋向保守的投资组合。(如图2)
步骤三：
选择同类型中绩效优异且稳定的基金
根据理财目标和规划确定好投资哪种类型基金后，就需要我们在成百上千个基金产品中选出符合类型要求，同时长期以来绩效表现保持良好和稳定的基金，因为只有这样的基金才能适合长期持有并获得稳定回报。例如，其绩效排名在半年、一年、两年、三年、五年甚至更久，能够名列前四分之一的基金。
在数百只同类型基金中，如何才能筛选出优质的基金呢？在挑选中长期绩效优异且稳定的基金时，最常使用的就是应用“四四三三法则”精选基金。
一般每年都有基金评级机构或者专业媒体评出每年的冠军基金，诸如晨星、银河证券、中信证券排行榜等等，但我们知道，好的基金经得起长时间的考验，这个月成绩表现优异的基金，下个月未必是最佳，因此要看一只基金表现稳不稳、获利机会大不大，最好要把表现时间拉长来看，这就是“四四三三法则”的基本原理。
所谓“四四三三法则”最主要的衡量因素就是“时间”，从较长期间(包括一年、两年、三年、五年及自今年以来)的表现，再看近期的表现。就是先以一年期为标准挑出前四分之一名的基金后，再看入围名单中的基金两年、三年、五年及自今年以来的表现，最后看看最近三个月及六个月表现是否波动过大，在层层关卡之后，选出来的基金才是真正比较优质可投资的基金。（具体步骤如表1）
步骤四：
选择好的基金公司和基金经理人
规模较大的基金公司在投资研究能力、客户服务水平都处于领先地位，因此应该首选品牌好、规模较大的基金公司。
选择好基金公司，可从以下几点入手：
1.看研究团队实力
我们可以看公司基金是否经常获奖，公司的基金业绩表现是否经常名列前茅，选择以研究团队实力出名的公司，这样可以更大程度上保障基金业绩未来表现。
2.看公司平均绩效是否优异
平均绩效优异的公司往往更加重视管理和整体绩效表现，买这样基金公司的基金，业绩增长往往更安全、稳定。
3.看产品线越全越好
产品越全的公司，管理基金规模往往越大，历史越悠久，可为投资人提供更多的基金转换机会。
选择好基金经理人，可从以下几点入手：
1.过去操作基金的业绩表现
2.操盘的基金绩效是否稳定
3.操盘的基金有无得奖经历
4.基金经理人的实力评级情况
步骤五：
行业配置符合未来行业趋势主流
在选择基金时，尽量选择行业配置上符合未来行业发展趋势主流的基金，因其趋势明确，未来保持高度成长的几率更高，为基金的长期良好收益增加了砝码。
国家重点支持发展的战略新兴产业如下：
步骤六：
利用基金评比指标筛选基金
1.wind、晨星、银河证券等机构对基金的评级，评级越高表明基金业绩稳定度和收益能力越好。一般三星以上表现较好。
2.年化标准差：标准差越大，波动越大；标准差越小，波动越小。标准差反映某段时间内基金的波动情况，以衡量基金业绩表现的稳定程度。
3.β值：衡量基金报酬受大盘影响和基金追涨随跌的敏感程度。β值>1，表示基金波动大于整体市场；较适合做定投。
4.夏普指数：衡量基金创造超额报酬的能力。同一类型基金，夏普指数越高，代表基金操作绩效越好；反之，绩效越差。
通过以上六个步骤（仅供参考），我们可以选出符合条件的精选基金，解决了帮助客户选对适合的定投基金产品的问题。下面我们就和大家分享下如何帮助客户做好定投策略和管理。
Q2
帮客户做好定投策略和管理
定投基金虽然存在诸多优势，被普遍认为是适合“懒人”的理财方法。但定投也并非是基金投资的灵丹妙药，也需要有合适的策略和精心的管理。在具体的投资过程中，理财经理需要帮助投资者做好定投策略和管理，帮助客户尽量获取目标收益。
如何帮客户做好定投策略和管理：
第一：
按风险属性，制定投资策略
不同的投资者，在进行基金产品投资前，都应当制定相应的投资计划。理财经理要依据投资人的理财目标（求学、购屋、子女教育、退休养老等），同时了解投资人风险承受能力，给客户提出定投投资策略建议。
例如，从管控风险角度出发，我们可以为不同风险承受度的客户提供不同资产配置定投策略（如表2）。
第二：
根据客户财务指标确定合适的定投金额
理财经理要充分考虑投资人的工作、家庭、财务现状、未来短、中、长期人生目标，为客户设定定期定额投资一定要做得轻松、没负担。例如，一般情况下，每月收入除掉必要的开支后，剩余的资金可拿出40%―60%来做基金定投。例如，月收入3000可以利用1200做定投，现在点位又低，30年后收益说不定有500万！随着收入提高，个人或家庭的每月可投资总金额也可适时提高，这是一个缩短投资期限、提高投资效率的有效策略。
第三：
确定定投入场时机――下跌段、震荡市一定要定投
基金定投最适合的就是超跌但前景不错，或经济景气循环向上、现阶段又在底部盘整的市场，即便目前市场处于低位，只要看好未来长期发展，就可以考虑开始投资。因为创造获利与本金安全是避免追高的不二法则，因此最值得开始基金定投选择的就是长线前景看好而短期处于空头行情的市场。（如图3）
第四：
定投过程管理中，要遵循定投原则，持之以恒
长期投资是定期定额积累财富最重要的原则，这种方式最好要持续3年以上，才能得到好的效果，并且长期投资更能发挥定期定额的复利效果。
定投原则口诀：
Ⅰ.在震荡市场要坚持不停扣。
Ⅱ.动态操作，坚持“一二三法则”，耐心捡便宜：（依美，港，台加权指数回溯十年统计，此方法年复和报酬率超过20%）
第五：
掌握解约时机，赎回、转换要审慎
作为一种长期投资工具，赎回基金一定要慎之又慎。因为赎回基金后，再选择申购，不仅会付出双倍的费用，而且还会因为错过基金投资时机而影响最终的收益。
以下几种情况可以作为赎回或转换的时机：
1.达到获利目标或停损点时；
2.投资人理财需求改变时，适时调整投资组合；
3.确认投资标的景气开始走向空头时；
4.报酬低于同类型产品时，做好赎回或转换。
定投的期限不是越长越好，也要因市场情形来决定，比如已经投资了2年，市场上升到了非常高的点位，并且分析之后行情可能将进入另一个空头循环，那么最好先行出场获利了结。
“微笑曲线法”助您掌握合适获利点
在投资中人们往往很重视入场点的选择而忽略了出场点，实际上何时获利出场往往是决定投资收益多少的关键。利用微笑曲线可以帮助我们为客户找到合适的获利点位。
我们将每个月买入的基金净值与最后卖出净值用曲线连接起来，形状就像人的微笑，利用这个曲线确定出场点位的方法称为“微笑曲线法”（如图4）。
投资理财的步骤篇3
第一步，现在就开始投资。美国6成以上的人，连百万富翁的第一步都还未迈出，每个人都有一堆理由，但其实都只是自己在找借口。
借口1、没钱投资。卡尔森建议立即将收入中的10％至25％强迫用于投资；
借口2、没时间投资。何不立即减少看电视的时间，把精力花在学习投资理财知识上；担心股价太高：别忘了股价永远会有新高。
第二步，制定目标。这个目标不论是准备好小孩子的学费、买新房子或50岁以前金钱无虞地退休，任何目标都可以，但必须要定个目标，全心去达到。
第三步，把钱花在买股票或股票基金上。“买股票能致富，买政府公债只能保住财富”。从长期发展趋势来看，股票每年平均报酬率是11.9％。
第四步，先求一垒打(别眼高手低)。棒球选手如果只想打全垒打，其结果是被三振的几率会高于只想超前的球员，股市投资的道理亦然。百万富翁并不是因为投资高风险的股票而致富，他们投资的是一般绩优股。
第五步，每月固定投资。投资必须成为习惯，成为每个月的功课，不论投资金额多小，只要做到每月固定投资，就足以使你超越大多数人。
第六步，买了要抱住，还要再抱住。调查显示，3/4的百万富翁买股票至少持有5年以上。
第七步，把税务局当作投资伙伴，善用之。厌恶纳税并不是建设性的思维，把税务局当成自己的投资伙伴，注意新税务规定，善于利用免税投资理财工具，使税务局成为致富的助手。
投资理财的步骤篇4
【关键词】商业银行 计算机 内部审计 高息揽储
目前，个别商业银行员工利用掌握的客户资源，私自为中小投资担保公司高息揽储，有的甚至仿造银行业务公章及合同非法骗取客户资金。这些行为可能会引发客户诉讼商业银行的风险。那么银行如何防范该风险呢？笔者认为，商业银行内部审计部门可进行员工高息揽储专项内部审计，确定是否存在员工参与高息揽储和非法集资活动。
员工高息揽储专项内部审计的审计对象是所有的员工账户、银行客户账户，其内审目标是：发现有无员工参与高息揽储或非法集资活动。如何确定整体审计思路？依笔者观点，银行内审人员研究员工参与高息揽储和非法集资的方法，进而分析其资金流，从而设计计算机模型，找到疑点，进而开展实质性程序。下面结合具体模型探讨一下：
一、步骤一：建立计算机模型
员工高息揽储计算机模型的用途是：通过计算机模型对所有的商业银行数据信息进行分析，以期发现问题、疑点。建立模型的难点在于：如何将已识别的风险转换为数据关系，突破点在于内审人员研究员工参与高息揽储和非法集资的方法，进而分析其资金流。下面先分析一下。
员工参与高息揽储和非法集资，其常用的方法是：在网点、支行工作期间，通过掌握的客户资源，向客户推荐中小投资担保公司，并投资担保公司与客户签订理财协议。客户将款项存入银行员工账户或者直接转入投资担保公司账户、指定的个人账户等。仿造银行业务公章、理财合同、代客理财合同等方式，骗取客户资金。要求客户将资金转入员工（及亲密关系人）账户。将这些资金私自用于资本市场投资，或者是投入中小企业投资担保公司，或者是私自借贷至房地产企业等高风险行业。
经过上述分析，内审人员就可以会同计算机技术人员开发相应的计算机模型了，本文只讨论模型设计的思想。
（一）模型一：资金流向模型
该模型的设计目的及思想：该模型主要针对有无客户直接、间接将资金转入中小投资担保公司，中小投资担保公司给银行员工转账支付报酬。设计的疑点查找方式，将所有个人客户、公司客户的账户及其交易明细与中小企业投资担保公司的账户（包括主要负责人个人账户）及其交易明细相匹配。将银行员工及其亲密关系人账户及其交易明细与中小企业投资担保公司的账户（包括主要负责人个人账户）及其交易明细相匹配。
模型设计的数据来源：中小企业投资担保公司账户、公司内自然人账户（含股东、财务人员、客户经理），银行员工及其亲密关系人账户及其活期存款账户交易明细，银行所有个人客户（含对公客户）账户及其账户交易明细。
关键字段：账号、交易日期、交易流水号、交易金额。
模型运行结果的提示：XXXX年a月XX日，我行客户XX的账户转账至B中小企业投资担保公司XX万元。a月，我行客户共计XX人，向B中小企业担保公司转账共计XXX万元。
XXXX年（a＋1）月XX日，我行员工或员工配偶XX的账户收到B中小企业投资担保公司转入的XX万元。
XXXX年（a＋1）月XX日，我行员工或员工配偶XX的账户发生大额现金存入C万元，而在与此之前的短期时间内，B中小企业投资担保公司累计现金支取了C万元。
针对上述情况，请内审人员核实资金变化的关联性与合规性。
（二）模型二：银行员工与客户密切资金往来模型
该模型设计的目的及思想：该模型主要查的是非法集资。设计的疑点查找方式是，将银行员工及其亲密关系人的账户及其交易明细与银行客户账户及其交易明细相匹配，以其发现银行员工与客户有密切资金往来，且累计存、取超过一定重要性水平，该重要性水平包括：频次、金额。
模型设计的数据来源：银行员工及其亲密关系人账户及其活期存款账户交易明细；银行所有个人客户（对公客户）账户及其交易明细。
关键字段：账号、交易日期、交易流水号、交易金额、交易频次
模型运行结果的提示：XXXX年XX月XX日，我行员工或其配偶a的账户收到XX客户转入（现金存入）的XX元。而在近一个月内a的账户累计收到共计XX位客户转入XXX笔，金额合计为XXX元。
针对上述情况，请内审人员核实员工与客户资金往来的合规性。
（三）模型三:银行员工控制账户与客户密切资金往来模型
该模型是模型二的补充，随着舞弊越来越隐蔽，员工利用亲戚、朋友的身份证件开户，存折、密码均由员工掌握，这些账户称之为控制账户。该模型比模型二多一层逻辑关系。设计思路：银行某一客户D的账户与银行其他客户账户有密切资金往来，并且该客户D与我行员工有着密切的账户往来。
计算机辅助模型的缺陷性：对于现取、现存的现金交易，因其没有交易电子轨迹，所以计算机模型无效。举个例子：客户a信任银行客户经理B，将五十万元交给B理财，并且客户经理B并没有将这五十万元存入本行账户，对于这种情况因其在行内无交易轨迹，因此模型无效。
二、步骤二：实施实质性审计程序
通过步骤一建立并运行计算机模型，找到疑点，这些疑点所对应的商业银行业务就是具体的审计对象。该步骤主要应用的审计方法为检查记录和文件、询问、观察法等。
举个例子，对于模型一提示的疑点，内审人员运用观察法调看网点、支行的监控录像，观察是否存在投资担保公司财务人员取现，与员工账户现金存入是否为同一人。通过银行统一的客户服务打电话，进行客户回访，询问客户交易相关情况，询问客户是否了解投资担保公司理财协议与银行业务并无关系。运用检查记录和文件，检查会计凭证与资料上是否有客户签名、授权等情况。如果这些统统属实的话，基本上就可以定性，员工参与了高息揽储。近而会同行内风险管理部门和纪检部门对员工进行面谈，近一步了解情况。
三、步骤三：出具审计报告，整改落实及风险管理建议书
投资理财的步骤篇5
同事之间闲聊,有人问:“三十多岁的女人最大的恐慌是什么呢?”
a说:“没有男人。”
B说:“一个朋友也没有。”
C说:“没有钱。”
我的看法是:有没有男人,多数时候要看缘分,不是我们单方面能左右的;有没有朋友,要看你的个人魅力和情商;但是没有钱,却只能怪你自己没有尽早培养理财意识,作出理财规划。
那为什么说理财越早越好呢?举个例子来说吧。假设你今年20岁,那么你可以有以下选择。
20岁时,每个月投入100元用做投资,60岁时(假设每年有10%的投资回报),你会拥有63万。
30岁时,每个月投入100元用做投资,60岁时(假设每年有10%的投资回报),你会拥有20万。
40岁时,每个月投入100元用做投资,60岁时(假设每年有10%的投资回报),你会拥有7.5万。
50岁时,每个月投入100元用做投资,60岁时(假设每年有10%的投资回报),你会拥有2万。
看到上面的结果,你会选择在哪一年开始你的理财之旅呢?
也许有人会提出疑问,这么大的差距是怎么产生的呢?很简单,就是上面的数据中所体现出来的――差距是时间带来的。经济学家称这种现象为“复利效应”。复利,就是复合利息,它是指每年的收益还可以产生收益,即俗称的“利滚利”。而投资的最大魅力就在于复利的增长。想当年,黄世仁就是凭着这种“驴打滚”的毒计害死杨白劳、强娶喜儿的。著名的物理学家爱因斯坦称:“复利是世界第奇迹,其威力甚至超过原子弹。”
虽然我个人对于“复利效应”的神话保持着一种敬意,也会理性地看到数据中永远的“10%”是很难实现的,但是我从心底里十分相信“钱生钱”所产生的财富会远远高于我们的预计,这就是金钱的“时间效应”。忽略了这个效应,我们就浪费了财富增值的机会。不明白这个道理,我们就只会在羡慕别人的财富越来越多的同时,看到自己和对方的差距越来越大。
每一个想与财富结缘的人,迟早都要走上理财之路,既然是迟早的事儿,何不早一步呢?不要说现在没有钱,不要说你没有时间、没有经验……理财真的没有那么麻烦。当然,这话不是我说的,是我国著名的理财专家刘彦宾说的――“理财其实很简单”,只要做好以下三个步骤,你就可以成为理财高手。
1.修水库――攒钱。只要你有工作,只要你能自食其力,你就可以通过努力赚钱、控制开支来攒钱。当然,控制的程度取决于你想攒多少钱。
2.打深井――生钱。生钱,也就是以钱赚钱。相比较而言,三个步骤当中就这一步还有点儿“技术含量”,而贫与富的差距也就在这里。世上原本就没有不劳而获的事情,要想舒舒服服地过上有钱人的日子,多动动脑子,学点儿理财知识还是值得的。尤其是在当下的大环境下,无论是投资渠道,还是投资氛围,相较于以往,不知要好上多少倍。
3.筑地基――保险。如果我们把理财的过程看成是建造财富金字塔的过程,那么买保险就是为金字塔筑底的关键一步。很多人在提起理财的时候往往想到的是投资、炒股,其实这些都是金字塔顶端的部分,如果你没有合理的保险做后盾,那么一旦自身出了问题,比如失业,比如大病,我们的财富金字塔就会轰然倒塌。没有保险,一人得病,全家致贫。如果能够未雨绸缪,一年花上千八百块钱,真到有意外的时候可能就有一份十几万、几十万的保单来解困,何乐而不为呢?
投资理财的步骤篇6
1.确定合并范围。
被母公司控制的子公司应纳入合并范围，这里的控制指能决定企业的经营和财务政策。确定合并范围时，应注重实质性原则，即使母公司仅占子企业30%的股权，但母公司能够控制该公司的经营政策和财务政策，则应纳入合并范围。
2.统一会计政策和会计期间。
在日常工作中，母公司应要求合并范围内的企业使用统一会计政策和会计期间，以避免编制合并财务报表时对会计政策和会计期间进行调整。对于无法与母公司保持一致的情况，需要求子企业按照母公司统一的会计准则和会计期间编制报表，然后再进行合并。
3.取得合并范围内企业的报表并编制成底稿。
取得母公司和子公司单户报表的数据，注意要求合并范围内的公司提供统一格式的报表，避免出现格式不一致甚至报表项不一致情况。
4.编制抵消分录。
编制抵消分录是编制合并财务报表中最难的一个步骤。在编制抵消分录时，要消除所有的母子公司之间的交易对报表的影响这个编制合并财务报表的基本观点，深刻理解此点有助于理解各项抵消分录。
二、在编制合并财务报表中的简易方法
1.充分利用上年已编制完成的合并财务报表数据。
编制合并财务报表时，因资产负债表有期初数，利润表和现金流量表有上年同期数，如要重新编制期初数和上年同期数，则意味着工作量翻倍，且财务数据收集的难度更大。对于有会计差错、合并范围变化、会计政策变化等原因需调整期初数和上年同期数的，应在上年已编制完成的合并财务报表的基础上进行调整，以得到正确的资产负债表期初数和利润表、现金流量表的上年同期数。
2.成本法下长期股权投资与子公司所有者权益的抵消处理。
长期股权投资与子公司所有者权益的抵消是在合并报表中最复杂的一步。按企业会计准则第33号——合并财务报表（2006），“合并财务报表应当以母公司和其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由母公司编制”。但在实务操作中，因恢复权益法核算再抵消步骤多、工作重复，一般均在成本法直接进行抵消。在企业会计准则第33号——合并财务报表（2014）中不再强调需采用权益法调整对子公司的长期股权投资。对于成本法下长期股权投资与子公司所有者权益的抵消处理，以下举例予以详细说明。示例：a集团拥有B公司80%股权，投资成本800万元；B公司年末所有者权益总额1250万元，其中实收资本1000万元，由于收到政府投入形成资本公积50万元，未分配利润180万元，盈余公积20万元。合并财务报表项目抵消分录金额的确定：长期股权投资：a集团对合并范围内所有子公司的长期股权投资均予以抵消，抵消后仅余对合并范围外公司的投资。本例中对B公司80%的长期股权投资800万元应该抵消；实收资本：合并范围内所有子公司的实收资本年末余额均应予以抵消，仅余母公司实收资本。本例中应抵消子公司实收资本1000万元。资本公积：资本公积抵消金额为子公司资本公积余额乘以归属于少数股东的股权比例。本例中应抵消资本公积50*（1-80%）=10（万元）。盈余公积：盈余公积应抵消所有子公司的盈余公积余额。本例应抵消盈余公积金额为200万元。少数股东权益：少数股东权益的金额为子公司的权益总额乘以少数股东的持股比例。本例中少数股东权益金额为1250*（1-80%）=250（万元）。未分配利润：实务操作中，未分配利润一般用以上数据扎差计算出来，最后再跟利润表和利润分配表核对。本例中应抵消未分配利润800+250-1000-10-20=20（万元）。
3.内部债权债务的抵消处理。
内部应收应付抵消处理较为简单。实务操作中因集团内的企业交易一般情况形成坏账的几率很小，故一般要求合并范围内的企业互相形成的往来不计提坏账准备，从而也进一步简化合并报表的编制步骤。在编制报表之前应组织合并范围内的单位进行对账，并收集相互之间的往来信息，对单位之间的往来数据进行核对、汇总后即可编制抵消分录。
4.内部购销的抵消处理。
内部购销业务情况较多，可区分为内部购存货作为存货的，购存货作为固定资产的，购固定资产作为存货的，购固定资产作为固定资产的。
（1）最简单的情况为内部购存货作为存货，并年度内销售已全部销售的。此种情况仅需按照内部销售的金额同金额抵消营业收入和营业成本，仅需在利润表编制抵消分录，不影响资产负债表。
（2）内部购存货作为存货，但年度内未全部销售出集团外的，此种应计算出未对外销售部分存货的未实现毛利，然后抵消营业收入、营业成本和存货。在下一年度如果该部分存货已经对外售出，需下一年度将该笔未实现利润不计入利润表中。
（3）对于内部购销涉及到固定资产的，处理较为复杂，且在折旧年限内均需进行抵消处理。在实务操作中，一般会尽量避免内部购销涉及固定资产的情况出现，有较小金额的交易出现，也可以适用于重要性原则在合并报表中不予以抵消。确需抵消的，应做好记录，以利于以后年度继续抵消。
三、编制合并财务报表小结
投资理财的步骤篇7
一、中小企业集团的特点
随着中国市场经济改革的持续深入实施，近十余年来全国各地均涌现出了一批初具经营规模的企业群体，他们存在形态各异，但都有以下几个共同特点。
（1）企业以某种行业起家，同时向相关上下游产业延伸，最近十几年内实现了快速增长，产业规模为当地某行业细分市场的龙头或引领者。（2）实质控制人一股独大，并出任企业的主要领导者（股东会、董事会、总经理三位一体模式，本文以下统称“集团决策者”或“决策者”）。（3）企业整体规模几亿到十几亿不等，控制法人实体及分公司几家到几十家不等。（4）公司财务、人事等权利高度集中。（5）具有明显的家族经营模式，内部管理较为粗犷，制度流程不完善，同时不够流畅的内部管理已成为制约企业发展的重要瓶颈。（6）决策者具有强烈的改善内部管理的需求，但颇感力不从心。
对于存在以上共同特点的企业群体，笔者统称其为“中小企业集团”。
二、中小企业集团财务管理方面存在的问题
中小企业集团得益于中国经济持续增长的东风和实质控制人对市场机遇的把握实现了超常规跨越式发展，但整体管理却较为落后。具体涉及到财务管理方面，决策者对财务管理的认识仅停留在“报税会计”的层面，对会计的要求就是简单地“管好钱、少纳税”，会计部门亦全然没有达到“为管理者提供及时有效的财务信息”的基本要求。
但随着近几年经济增长放缓和市场经济秩序越来越规范，原来粗放式的经营模式已经不再适应中小企业集团的发展，在一批中小企业集团因财务危机爆发而灰飞烟灭后；大多数中小企业集团的决策者开始除了关注经营风险外，将更多地精力放在处理管理风险和财务税务风险上，并促使他们开始引进职业经理人和高级财务管理者。
三、中小企业集团实施财务管理的五步骤
如何从博大精深的财务管理理论中选择合适的财务管理工具去实施有效的财务管理，这是每个进入中小企业集团的高级财务管理者们必须面对的问题。笔者根据自己多年的实操经验认为，决策者长期以来面对市场风险的谨慎心理和相对低层次的管理理论，很难接受过激的财务管理改革方案，要有效对中小企业集团实施财务管理，必须审时度势、循序渐进，切忌急功近利和盲目冒进，要做好持久战的准备。具体可采取以下五个步骤实施。
1.建立财务垂直管理体系
中小企业集团必须建立集团财务负责人直接领导下的财务架构体系，集团总部设置财务部门作为集团财务工作的最高管理机构，各经营实体可根据规模大小设置财务部、会计部或仅派驻会计人员，集团实施财务负责人委派制，断绝财务核心人员同各集团内各经营实体的利益往来，从人事管理角度建立垂直的财务监管体系。
本步骤注意的要点如下。集团总部会计人员要有较高的理论水平和实践经验，能对各经营实体财务部实施业务指导和专业服务；集团总部对委派的人员既要求其坚持原则又要有一定的灵活性，保证维护整个集团利益的同时保持同经营实体总经理的有效沟通，同时要对其有适度的奖励政策，尽量避免实施垂直管理后出现工资下滑现象；对委派人员的考核要坚持“集团为主，经营实体参与”的模式，考核主动权掌握在集团层面。
本步骤实施的过程也是财务管理者同集团决策者沟通磨合的过程，通过本步骤的有效实施，财务管理者可以实现对财务工作基本掌握的同时实现同决策者信任基础的建立。
2.实施资金集中管控
资金管理是财务管理的“牛鼻子”，实施资金管理具备“操作简单、执行阻力小、效果明显”等特点，财务管理者在完成财务人事架构后，首先从资金管理入手是切入公司管理的最佳途径。
中小企业集团实施资金集中管理主要内容如下：认真对各经营实体进行调研，并核定各经营实体的资金量，同时集团总部设置资金专户，对于各经营实体超出部分划缴集团总部资金专户；前期可以采取“收支两条线”管理模式：各经营实体分别开设收款和付款两个账户，收款户归集团财务部门直接管控，付款户由各经营实体财务部，集团总部定期根据付款计划将款项划入各经营实体付款户；待条件允许后可推行“资金集中结算中心”或“内部银行管理”模式。
本步骤注意的要点如下。集团总部财务人员要对各经营实体的预留资金和付款计划有一定的掌控能力，尽量使付款周期最大化，操作前期可根据历史数据采取每月总额控制法，以后逐步细化到半月、每旬、每周；对于各经营实体效益不均衡的企业，可实施“内部有息拆解资金”的模式，以消除较好效益企业对划转资金时的抵触心理，同时加大效益较差企业对资金使用成本的认知；通过资金集中管控，可达到集团范围内实现资金无障碍调度，统筹投融资计划，从根本上改变目前中小企业集团普遍存在的内部资金流通不畅、融资成本居高不下，随时存在银行贷款逾期风险等问题。资金集中管控实现后，可进一步让集团决策者提升对财务管理工作的认知度并能就下一步的财务管理工作获得高层的全力支持。
3.夯实财务基础，统一会计政策
上述一、二步完成后，即可开始实施本步骤，集团范围内统一报表格式、统一会计科目、统一科目核算内容，初步具备出具集团合并报表和报表分析的能力，并能实现各经营实体的横向和纵向比较。
本步骤注意要点如下。审慎选择财务软件，不可贪大求全或一味的追求先进，一定要立足中小企业集团的管理模式，并具备适度的前瞻性；对科目的设置必须充分酝酿，上下沟通一致，确保无误后方可实施，一旦实施不允许再任意增减科目。
通过本步骤，可实现向管理者及时提供有效财务数据信息，从而改变集团决策者“财务”=“报税会计”的旧有印象。
4.逐步推行全面预算管理
要实现有效实施集团财务管理，推行全面预算管理是重要而必须的一个环节。推行全面预算管理的好处，笔者在此不再赘述，笔者只强调一点：全面预算管理不可一蹴而就，可以先从费用控制开始实行，逐步扩到生产经营，最后再将市场销售、投资预算、融资预算等纳入全面预算管理，最终实现全集团全方位的全面预算管理。
本步骤注意要点如下。必须获得决策者及其他高层的支持和理解，督促决策者去考虑集团的远期战略规和三年长期规划，以此展开全面预算管理，并将其定调为“一把手工程”；切合集团整体实际情况，因地制宜，先易后难。譬如：如果决策者非常重视非经营费用类的有效控制，那在实操过程中可以先从制定差旅费、招待费、培训费等可控费用的定额开始，逐步将范围进行扩大，切忌生搬硬套教材里的理论；针对中小企业的实际管理情况和发展变化较大的特点，宜采用“零基预算”模式，按年编制和实施预算管理；预算实施初期要随时监控预算执行过程中对企业经营可能产生的影响，一旦对企业经营目标产生了负面作用，应立即进行调整或修订，而不应一味坚持。
5.扩大财务管理范围，建立全面科学的财务考核体系
依托全面预算管理，将资产管理、采购管理、仓存管理等逐步纳入财务管理的范围；同时进一步细化财务数据，充分挖掘财务数据背后的经济数据及形成因素，发挥财务数据对集团发展的指导性、警示性和参考性，建立集团的财务考核体系，并实现如下效果。对人、财、物三个方面全面监控；对高层管理者、中层管理者、广大员工三个层次的全面考核；对市场销售、生产管理、后勤支持三类部门的全面督导。
投资理财的步骤篇8
中图分类号：F830.9文献标识码：a
文童编号：1005-913X（2016）09-0098-03
一、问题的提出
一般来说，股票投资的分析方法可分为三种，即宏观分析、中观分析和微观分析。宏观分析指对国民经济、政治文化等来进行分析，微观分析指对公司层面的分析，中观分析介于二者之间，是对整个行业和地区的分析。板块分析主要属于中观分析和微观分析。基于此，本研究从服装鞋板块切人，以理性投资为出发点，期望采用聚类分析的方法对公司的财务指标进行分析，以甄选出未来较有投资价值的股票，做到理性投资。
二、聚类分析在服装鞋类股票板块中的应用
（一）聚类分析的原理
聚类分析也叫分类分析或数值分类，是用数学的方法来研究和处理给定对象的分类，即对同类型对象抽象出其共性，从而形成类。聚类分析是先将最相似的两个变量聚为一小类，再去与最相似的变量或小类合并，如此分层依次进行。要进行聚类分析就要首先建立一个由某些事物属性构成的指标体系，人选的每个指标必须能刻画事物属性的某个侧面，所有指标组合起来形成一个完备的指标体系，相互配合共同刻画事物的特征。简单的说，聚类分析的结果取决于变量的选择和变量值获取的两个方面。变量选择越准确，测量越可靠，得到的分类结果越说明能描述事物各类间的本质区别。
（二）股票板块的聚类分析
判断一个上市公司是否具有投资价值，其财务指标可以说是最重要的因素。在财务指标中，净利润和净利润增长率表明了该公司的发展速度是强还是弱，也从侧面反映了公司的未来发展前景，净资产收益率指表明了公司盈利能力的强弱，资产负债率表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，是评价公司负债水平的综合指标，体现了公司现金流动性的强弱，这几个指标基本可以概括上市公司在财务指标上的表现，因此本研究将用这五个财务指标对服装鞋板块进行聚类分析，对其进行层次划分，发现绩优股。
（三）服装板块的聚类分析
1.相关原始数据，见表1。
2.聚类分析方法和步骤。对于本研究中的问题，拟利用SpSS系统聚类分析的Q型聚类方法（个案聚类），对选取的41支服装鞋板块股票2011年的财务数据进行分析。其中个案距离采用平方欧氏距离，聚类方法采用平均组间链锁法，由于不同变量间存在较大的数量级的差别，因此对数据变量采用z得分值标准化的方法进行标准化，在输出结果结果设置中，选择显示冰柱图和树形图。
3.聚类分析的结果分析。表2显示的是系统聚类分析的类成员聚类表，从表中可以知道类别从3到7时的个案所属的类别。当类别为5时，根据图表可知，中国服装和美尔雅是一类，红豆股份是一类，其他样本分属其它三类。
表3是系统聚类的凝聚状态表。表中，第一列表示聚类分析的第几步；第二、三列表示本步聚类中哪两个个案聚成一类；第四列是个案距离；第五、六列表示本步骤类中参与聚类的个案的是个案还是小类，0表示个案，非0表示由第几步聚类生成的小类参与本步骤类；第七列标识本步骤的结果将在以下第几步中用到。
从表中可以看出，在聚类分析的第一步中，个案序号为16（闰土股份）和40（际华集团）据成一小类，它们的距离（平方欧氏距离）是0.443，这个小类将在第4步用到。同理，聚类分析的第二步，序号为15的个案（凯撒股份）和序号为32的个案（大杨创世）又进行聚类，并且将在第10步用到。最终，41个个案最后聚成了一个大类。
图1所示的聚类分析的树形图显示了在系统聚类的过程中，从每个个体为单独的一类逐步合并，一直到全部合并成一大类，整个过程都在树形图中得到了体现。
图2是一副纵向显示的冰柱图。从该图可以很容易的看出任何类数时的分类结果。
三、结果讨论
表4为各分类样本指标的均值描述。从该表可以看出不同样本的特点，并且基于该表，我们还可以得出判断，并得出相应的结论。
第一类股票：低收益，成长能力极差，负债水平高，回款较快。总体来说，没有任何投资价值。
第二类股票：收益一般，成长能力一般，资产负债率处于较低水平，汇款压力较大。总体来所，总体来说，这类股票投资意义不大。
第三类股票：本类股票所有的指标都是正值，赢利能力指标属于较好水平，这类股票有着高收益，高成长性，股本扩张能力强的特点，具有较高的投资价值。
第四类股票：赢利水平很强，经营状况较好，但是成长性一般，可以谨慎持有。
第五类股票：低收益，低成长，负债率高，回款极度困难，基本认定属于垃圾股。
投资理财的步骤篇9
【关键词】企业并购;风险种类;防范策略
并购作为企业间的一项产权交易活动日益活跃于资本市场,但在风起云涌的并购浪潮的背后,成功的并购案例并不多见。究其原因,企业并购是一项充满风险的投资活动,包括体制风险、市场风险、整合风险、财务风险、法律风险等,其中财务风险是企业并购成功与否的重要影响因素。
一、企业并购中的财务风险类型
从企业并购的步骤来看,可以分为企业估价、并购融资、并购支付等。在这些步骤当中,容易出现的财务风险类型主要有以下几个种类。
(一)企业估价过程中:价值估计风险
企业在确定目标企业后,应当以持续经营观点合理地估算目标企业的价值,并以其作为制定成交底价的计算基础,这是成功并购的基础,也是关键环节。在这个步骤中,主要应当掌握两个方面的信息,其一是自身的信息,对并购企业自身的发展和定位以及资金的重组成都与管理质量等进行全面的评价,判断是否有足够的实力去实施并购,判断并购是否会产生财务协同效应。而针对目标企业,要充分掌握其相关信息,如目标企业是否上市企业、收购的类型、收购开始时间及其预期长度。由此可见,在这一步骤当中,信息的质量是成败的关键。对于自身信息的判断上,容易出现对自身实力估计过高,最终导致并购失败甚至陷入财务泥潭的风险;而对目标企业的信息质量更加重要,因为多方面的因素导致双方信息不对称的客观存在,并购企业必须获得充足的信息并作出准确的判断,否则将会陷入困境。
(二)并购融资过程中:融资风险
企业并购的融资风险主要是指能否按时足额地筹集到资金的风险,充足的资金是保证并购的顺利进行关键,企业应当充分利用内部和外部的资金渠道在短期内筹集到所需的资金。在筹集资金方面,主要可以分为短期和长期两种,如果企业进行并购只是暂时持有股权,待适当改造后重新出售,在资金需求方面就是以大量的短期资金为主,而短期资金的特点在于还本付息的负担较重。如果并购方是为了长期持有目标公司,就要根据目标企业的资本结构以及其持续经营的资金需用,来确定收购资金的具体筹集方式与结构,短期融资用来维持目标公司正常营运的流动性资金需用,而长期负债和股东权益来筹集购买该企业所需要的其他资金投入,如果操作不当,也容易陷入危机。
(三)并购支付过程中:流动性和资金使用风险
企业并购中的流动性风险是指企业并购过程以及之后由于准备不足,债务负担过重,短期融资的数量较少,导致出现支付困难的可能性,特别是在采用现金支付方式的并购企业中表现得尤为突出,在这种情况之下,流动资产和速动资产的质量就显得十分重要。并购活动占用流动性资源的数量越高,企业经营管理的快速反应和调节能力就越低,企业的经营风险就越高。而在企业采用举债的方式进行融资,将会使得并购后的企业负债比率和长期负债大幅上升,资本的安全性进一步降低。若并购方的融资能力较差,同时现金流量安排不当,则流动比率的大幅下降将会严重影响企业的正常运作,影响其短期偿债能力,并购方的资产流动性风险也会随之提高。
二、企业并购财务风险的防范策略
(一)提高信息收集与判断能力,降低企业价值估计风险
从本上来说,并购双方的信息不对称是产生目标企业价值评估风险的关键原因,一方面,并购企业应尽量避免恶意收购,在并购前对目标公司的相关信息进行详尽的审查,甚至可以聘请投资银行等专业评价机构,在预定企业发展战略之下,对目标企业的发展前景、财务状况和经营管理能力进行全面综合的分析,从而对目标企业的未来自由现金流量、投资收益等做出合理的预测,并在此基础之上,对目标企业的真实价值和可能承担的风险进行客观全面的评价,从而降低企业价值估计风险。
(二)合理安排融资与资金筹措方式,降低融资风险
并购资金的筹措方式及数量大小与并购方采用的支付方式直接相关,而并购支付方式又同时受到并购企业的融资能力的决定性影响。并购的支付方式中现金支付方式资金筹措压力最大,股票支付的压力相对较小,混合支付居中,企业应当结合自身资金来源与能力,客观综合的估计资金的筹措情况,对并购支付方式进行结构设计,按照一定比例将现金、债务与股权方式进行组合,在满足合并融资对资金的需求的同时,保证将融资风险降至最低。
(三)加强营运资金管理,降低流动性风险
流动性风险从本质上讲是资产负债结构失衡造成的,因此必须通过调整资产负债的结构,从提高对营运资金的管理水平入手,建立流动资产组合,这样既可以保证资金运作具有较高的收益性,同时又能满足并购企业流动性资金需要,更重要的是降低了并购的流动性风险,保障并购的顺利完成。
【参考文献】
[1]姜菊英.企业并购财务风险及其防范[J].黑龙江科技信息,2009(4).
[2]宋鲁萍.试析企业并购的财务风险[J].湖南社会科学,2009(4).
[3]雷蕾.企业并购财务风险防范[J].合作经济与科技,2009(3).
[4]陈建.财务可持续增长与企业并购财务风险分析[J].消费导刊,2009(3).
投资理财的步骤篇10
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。