规范土地管理篇1
当前，全县经济社会发展已步入快车道，无论是项目建设，还是农民建房，对土地资源的需求量越来越大，土地供求矛盾十分突出。但个别地方对土地管理工作重视不够，土地审批工作不规范，管理不到位，违法批地、违法用地现象时有发生。为进一步规范土地资源管理，促进我县经济社会持续、快速、健康发展，经县政府研究，现就进一步加强土地管理有关工作通知如下。
一、加强土地用途管理，严格依法建设项目用地审批
（一）严格依照土地利用总体规划和城镇、村建设用地规划的管理。为切实维护和尊重规划的严肃性、权威性，所有建设项目用地必须符合城乡土地利用总体规划和建设用地规划。凡不符合规划的不予以批准实施，确因建设需要修改规划的项目用地，必须按照法定程序审批后进行调整。
（二）加强建设项目用地预审管理。建设项目预审既是落实规划和实施征地行为的重要前提，又是项目审批、核实、备案阶段的基础工作。用地预审应坚持以下原则：一是符合土地利用总体规划；二是不占用基本农田；三是合理利用土地；四是符合国家供地政策。
（三）严格执行规范用地审批程序。建设项目用地，使用存量土地的，必须具备用地单位的申请、县政府领导审批意见、发改部门的立项批复、规划部门出具的规划意见，经县国土资源局用地预审，用地单位依法取得该宗土地使用权后方可动工。使用新增建设用地的，必须具备用地单位的申请、县政府领导审批意见、发改部门的立项批复、规划部门出具的规划意见，经县国土资源局用地预审后，由县国土资源局组织报件进行逐级报批，必须经省政府批准后，方可实施征地，依法办理供地手续后，方可动工。
（四）坚持土地用途管制制度。企业在取得土地使用权时，应当严格按照土地利用条件，不得随意变更用地单位、用地范围；严格工业用地各项控制指标，落实投资强度、容积率和规范办公及生活服务设施用地；严禁在工业项目用地范围内建成套住宅、宾馆、招待所等非生产性配套设施。对原已签订国有土地出让合同，但未明确土地条件的经营性用地项目，在调整总体平面规划方案时，若开发强度增加，需建设部门重新核发“一书一证”，并重新签订国有土地出让合同。
二、加强农村建设用地管理，从严规范用地行为
（一）加强农村集体土地管理，严格保护基本农田。在土地管理制度上，要切实把握“两个最严格”，即：实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，从源头上控制城乡建设用地总规模和农村居民占地建房标准。在土地流转过程中，要始终坚持“三个不得”，即：不得改变土地集体所有性质；不得改变土地用途；不得损害农民土地承包权益。在此基础上允许农户自愿选择多种形式的流转方式，促进土地收益最大化。
（二）严格农村宅基地审批管理。为有效遏制抢占、乱建、未批先建和二次建房等违法行为，农村居民建房管理要按照《休宁县宅基地管理办法（暂行）》规定，坚持“科学规划，合理选址，一户一宅，节约用地，先批后建”的原则。在用地审批中，一是要严格实行农村建房“七不准”，即不准占用基本农田建房；不准占用国道、省道和县乡公路两侧控制线建房；不准在防洪、水利设施安全预留地范围内建房；不准在电线、电缆保护区内建房；不准在风景旅游风景区内建房；不准一户多基和超过省规定标准建房；不得违反土地利用总体规划和村镇规划建房。二是严格农村建房审批程序。农民建房应向其所在的集体农村经济组织提出申请，经村民小组和村委会讨论通过后，由国土资源管理中心所派员现场选址勘查，并在本集体农村经济组织或村民小组张榜公示；公示无异议的，报乡镇人民政府和国土资源管理中心所进行审核，再经县国土局、规划局核准后上报县人民政府批准，下发建设用地批准书，同时要对审批结果在当地村、组进行张榜公示。最后由国土资源管理中心所会同有关部门进行放线定界，并在住宅完工后进行复核验收，验收合格的方可发放土地使用权证。
三、完善土地监管制度，维护全县用地秩序
（一）建立健全土地联合执法联动机制。要按照国家土地督察工作的新要求，进一步完善国土、公安、纪检、监察、法院、检察院等部门联合办案机制和案件移送制度，不断加大土地违法案件的查处力度，对未经县政府审批，新出现的违法占地建筑，坚决予以拆除，并恢复原有地貌；对违法用地的典型案件要按照“公开调查、公开结果、处罚到位、追究责任”的原则，依法予以查处。
规范土地管理篇2
一、保障发展更加有力
以保障发展为中心，努力保障全市经济社会发展建设用地需求。
一是积极拓展建设用地空间。新一轮土地利用总体规划修编市级规划大纲完成编制、通过省厅评审，提出新一轮土地利用总体规划编制规划指标分配建议方案。开展市域总体规划和土地利用总体规划衔接试点,进行衔接空间潜力调查，完成“两规”衔接专题报告编制。盐官镇和市区土地利用总体规划完成局部修改并上报省审批，5个“四类项目”规划局部调整方案报经省厅确认。积极争取各类用地指标，除年初上级下达年度农用地转用计划指标1879亩和绍嘉高速、*省道改建等重点工程用地指标4060亩外，获核拨复垦指标1023亩，外购复垦指标291亩，争取省和嘉兴市追加调剂新增建设用地指标4178亩。
二是切实抓好转征用报批。严格执行土地利用总体规划和年度用地计划，把好用地预审关，预审建设用地项目65个、用地3770亩。编报批次建设用地21个，涉及168个地块，总用地9685亩，其中农用地4827亩、耕地3403亩；单独选址项目3个（绍嘉高速跨江通道北岸*段连接线、*省道改建、天然气长安天明阀室），总用地4421亩，其中农用地3607亩、耕地2846亩。
三是努力保障建设用地供应。严格落实经营性用地和工业用地公开出让制度，完善工业用地招拍挂出让实施办法，做好协议出让、划拨供地批前公示和结果公示工作。全年盘活存量土地1221亩，供应建设用地237宗、6978亩，其中公开出让204宗、5898亩；协议出让15宗、112亩；划拨13宗、324亩；集体使用5宗、100亩；带征土地544亩。出让工业（含仓储）用地171宗、4933亩，合同出让金9.5亿；经营性用地33宗、965亩、合同出让金13.66亿元。
四是规范加强土地市场管理。严格土地使用权首次转让审核和划拨土地入市审核，完成出让土地首次转让核准81宗、920亩，划拨土地补办出让199宗、799亩(其中房改房划拨土地补办出让98宗、18亩)，补交出让金6702万元。加强村民建房用地审核，报批村民建房1813户、275亩。
二、保护资源更加有效
以坚守耕地红线为主线，切实加强资源保护尤其是耕地和基本农田保护。
一是全面开展基本农田示范区建设。制订基本农田保护示范区建设实施办法，全面开展基本农田示范区建设，层层落实耕地和基本农田保护责任。召开全市国土资源管理工作会议，与各镇（街道）签订土地管理目标责任书，切实落实镇（街道）土地管理和耕地保护属地监管主体职责。各镇（街道）也和村（社区）签订耕地和基本农田保护责任书，并将基本农田保护责任落实到承包农户。已按照省下达任务完成全市7个镇、102个村的基本农田示范区建设任务，委托建立示范区建设数据库、管理信息系统和信息系统，全年4个镇示范区建设通过嘉兴验收。
二是切实加大建设用地复垦力度。制订出台《关于进一步推进建设用地复垦整理工作的通知》，调整补助政策，推进农村宅基地成规模复垦整理，新立项建设用地复垦项目7个。狠抓已立项复垦项目施工进度，丁桥镇万新村宅基地复垦整理示范村项目提前竣工并通过省复核认定。全年经省厅复核认定15个项目、新增耕地955亩，还通过嘉兴复验4个、新增耕地188亩，且盐官镇宅基地复垦、黄湾镇建设用地复垦、斜桥镇华丰村宅基地复垦项目实现当年立项、当年竣工、当年通过嘉兴复验，新增耕地296亩。
三是继续推进耕地垦造和标准农田补建。制订《关于进一步加强土地开发垦造耕地工作的意见》，进一步推进耕地垦造工作，落实耕地先补后占和重点建设项目占用标准农田补建任务，尖山新区（黄湾镇）、袁花镇土地开发垦造耕地结合标准农田补建项目通过嘉兴复验，新增耕地2392亩，新建成标准农田5380亩。海昌街道双冯表土剥离再利用试点项目竣工并通过省厅复核认定。
四是整合规范矿产资源开发。组织开展整顿和规范矿产资源开发秩序“回头看”，编制报批矿产资源整合实施方案、矿山综合开发及治理方案规划意见、普通建筑石料矿山出让实施方案和采矿权公开出让方案，实施石矿开发整合，4个整治矿区采矿权首次公开挂牌出让。完成12个砖瓦企业粘土矿产采矿权延续登记，审批粘土采挖15处、151亩。深入推进矿山自然生态环境保护与治理工作，废弃矿山治理率达到70.6%。征收矿产资源补偿费57万元，做好141宗建设用地矿产压覆和地质灾害评估（咨询）审核备案工作，配合做好嘉兴市地面沉降监察网络*站建设。
以闲置土地清理处置为抓手，进一步推进建设用地节约集约利用。
一是认真开展闲置空闲土地清理处置。组织开展闲置空闲土地清理，发现闲置土地30宗、闲置土地1415亩，其中闲置1年以上2年以内13宗、312亩，闲置2年以上17宗、1103亩。制订出台《加快处置闲置空闲土地的实施意见》，根据闲置成因，逐宗拟定处置方案，尝试有偿协议收回，已处置10宗、539亩，其中收回7宗、356亩。
二是首次出台推进节约集约用地政策。认真贯彻国务院节约集约用地要求，积极落实省“365”节约集约用地行动计划，制订出台《关于加快推进节约集约用地的若干意见》，建立和完善节约集约用地长效机制，强化规划和计划管理，提高新增建设用地利用强度，从20*年第6期公开出让即实行工业用地容积率在省控指标上再提高0.2，从而大大提高工业建设用地集约利用水平。
三是率先建立工业建设项目复核验收制度。制订出台《*市工业建设项目用地复核验收办法》，召开工业用地复核验收现场会，市级已验收20亩以上地块8个、429亩，镇级已验收20亩以下地块29个、297亩。
四是继续加强建设用地批后监管。继续实行建设用地挂牌施工和跟踪管理卡制度，加强批后跟踪管理，通过局和所（分局）联网及时更新建设用地供应动态监测系统。严格项目建设延期审批，依照土地出让合同追究14起违约责任，收取违约金78万元。
四、执法监管全面落实
以国土资源部卫片执法检查为契机，进一步落实违法用地预防和查处的共同责任。
一是认真开展卫星遥感执法检查。核查国土资源部第八次卫片执法检查涉及市区4街道和斜桥镇的39个图斑、82宗土地，新立案查处违法用地17宗、439亩，依法没收违法构筑物19.2万平方米，责令限期拆除违法建筑3300平方米，全额收缴罚款381万元。同时坚持查事与查人相结合，对15名涉案责任人员移送纪检监察部门处理，3人受到政纪处分，12人受到党纪处分。顺利通过国土资源部第八次卫片执法检查。
二是积极配合人大土地管理法执法检查。组织对我市《土地管理法》及其配套法规、政策的贯彻实施情况进行回头看，参与对各镇（街道）、开发区和盐官景区土地管理法执行情况检查，积极配合嘉兴和*两级人大常委会对土地管理法执行情况的检查，我市贯彻执行土地管理法所做的工作和取得的成绩受到两级人大常委会的充分肯定。切实按照人大反馈改进意见认真整改，采取多项措施切实加强土地管理。
三是组织开展村级干部国土法律知识培训。制订村级干部国土资源法律知识宣传教育培训活动实施方案，编印国土资源法规政策汇编，组织开展村干部国土资源法律知识竞赛，举办3期培训班分别对村级党组织书记、村民委主任和村级土管员进行国土法律知识培训，共培训村干部516人，村干部保护耕地、依法用地意识得到强化和提高。同时认真抓好“6.25全国土地日”和全省土地管理宣传月的宣传活动，多种形式广泛深入宣传土地管理法律法规。
四是全面落实执法监管共同责任。和各镇（街道）续签《土地管理行政执法委托协议书》，将巡查、制止和一般违法案件的查处落实到镇（街道）行使，同时建立村级国土协管员，进一步落实镇、村两级属地监管责任。全面落实执法监察动态巡查责任制，重点加强对基本农田保护区、村级以上道路两侧和城镇村庄的巡查。监察大队和所（分局）共组织开展巡查820次，对巡查发现的86起、290亩违法用地进行了及时制止，并21次以《土地违法行为告知函》形式致函有关镇（街道）和供电、工商等相关职能部门，落实违法用地制止和查处的属地职责和共同责任。制订土地监察重点镇整改工作实施方案，督促许村镇整改并加强监管，参与许村镇违法典型案件集中清理整治，联合查处16起重大“两违”案件，有效遏制许村镇重大违法用地势头。
五、维权维稳保障权益
以维权维稳为根本，切实保障被征地农民和人的合法权益。
一是依法征收足额补偿及时安置。组织对2007年度土地征收实施情况进行检查，制定征地区片综合地价调整方案并通过省厅审查。抓好全市征地政策的统一和业务指导，严格履行“告知、听证、确认”和“两公告一登记”，切实把好征地补偿关，依法依协议足额补偿，做到“即征即保”，切实维护和保障被征地农民合法权益。通过征地调节资金及时支付征地补偿费用11492万元，配合劳动部门做好5265名被征地农民的参保，解缴参保资金10646万元，其中市财政补助5354万元。
二是切实抓好涉土。组织开展涉土重点问题和矛盾纠纷集中排查，切实抓好奥运期间涉土和维稳工作，加强与镇（街道）、部门的联系沟通，尽可能把问题、矛盾纠纷解决在基层，化解在萌芽状态。层层落实工作责任制，严格按程序受理和办理事项，按时办结群众来信来访来电137件，其中来信83件、来访29件、来电25件。
三是认真办理建议和提案。主办代表建议2件、代拟2件、协办2件，主办委员提案2件、代拟1件、协办2件，代表和委员对办理及答复情况均表示满意。
四是及时完成复议、诉讼案件答辩。3起行政复议案件被维持，1讼一审被驳回，二审经调解原告申请撤诉。
六、规范管理夯实基础
以规范管理为重点，加强基础业务和组织队伍建设。
一是抓好第二次土地调查和土地登记发证。编制第二次土地调查实施方案，开展并完成已建标准农田地块核查和上图入库工作，全面完成农村1:1万土地利用现状调查任务，调查成果上报省厅审核。城镇地籍信息系统完成招标，技术方案通过评审，地籍数据库和信息系统进入实质性建设。认真贯彻落实《物权法》、《土地登记办法》，继续加强土地登记和地籍管理规范化建设，做好永久性测量标志调查和登记发证工作。共登记发放国有土地使用证9809本、集体土地使用证756本，办理抵押登记2*9件、抵押注销登记1730件、查封登记88宗、解除查封扣押35宗，受理土地登记结果公开查询113人次。
二是抓好档案、信息和税费收缴。制订《国土资源文件材料归档范围和保管期限规定》，接收文书和各类业务档案15134卷并及时录入档案管理信息系统，获*市档案年检优秀。委托开发建设局门户网站，oa办公系统升级改版，试运行良好并已通过评审验收。认真贯彻落实《政府信息公开条例》，编制政府信息公开指南和目录，充分利用“中国*”政府网站和局门户网站公开政务信息1000多条，局门户网站已成为推进政府信息公开的重要平台和对外宣传、展示和提供服务的窗口。编辑《*国土资源信息》26期、录用信息130篇，抓好政务信息及时报送，40多篇信息被上级录用。继续加强财务管理制度建设，切实加强税费收缴、使用和管理，结算财政性专项资金23.83亿元（其中土地出让金21.8亿元），获2007年度收费验审先进单位。
三是加强干部队伍和窗口建设。组织开展“深化作风建设、提升执行力”、“奋战八十天、项目攻坚再推进、企业服务再深入”、“和谐机关创建”等活动，深入开展“树新形象、创新业绩”主题实践活动，以国土所参照公务员法管理为契机，切实加强干部队伍建设，36个中层职位实行竞聘上岗，11名一般干部轮岗交流。深化审批制度和管理体制改革，审批制度改革方案上报审批，尖山新区国土分局挂牌，连杭、尖山国土分局直接办理用地预审、编制供地方案和受理企事业单位土地登记。国土窗口争创“嘉兴市星级群众满意基层站所（办事窗口）”，开展延时服务、主动预约服务，开通重点项目绿色通道，提供送证上门服务，通过短信平台通知领证，努力提供优质、高效、快捷服务。共受理各类报件11300多件，4次被市行政审批服务中心评为“红旗窗口”。
规范土地管理篇3
关键词：土地管理；档案；规范；研究
中图分类号：[Z-0014]文献标识码：a文章编号：1674-0432（2012）-05-0037-1
土地档案管理是全方位国土资源管理的重要组成部分。它在处理和协调土地纠纷，查处违法违章案件都具有佐证、公平、公正的作用。实践证明，完善和规范土地档案管理，在国土资源的依法管理中具有举足轻重的地位。就其调查情况看，根据当前国土管理的新形势，新特点需要，还存在着亟待解决的问题，值得研究。
1土地档案管理的基本涵义
主要是指对土地地政、地籍、规划、执法监察、资源信息等在时间上和空间上将所积累的行政和技术资料，用文书档案形式加以保存和使用。作为历史资料以备查询。以史为鉴，服务后人。所谓管理，就是讲这些珍贵资料通过科学技术的先进手段和现代整合，加以完善和规范管理，进而使土地档案管理工作达到科学化、规范化，具备实用性和可操作性。并具有法制佐证，公平公正之功能。
2土地档案在国土资源管理中的地位和作用
档案是记叙历史的载体，在客观上是静止存在的文书和史志资料，具有收藏和借鉴的价值。档案资料和志书价值无限，无时不告诫后人，服务后人。那么，土地档案管理，伴随着国土资源管理事业的发展，其功效充分显现，已经成为国土管理事业不可缺少的组成部分。其地位和作用不可忽视。一是土地档案是记叙土地历史的文书鉴证，也具有借鉴和应用价值。自从20世纪80年代土地管理系统组织机构组建以来，土地档案从农业系统转移过来，存在着应用纲目和类型不完整性，但是，记录的土地历史是真实的，全面的，具有可信度。仍然可以借鉴与应用。二是土地档案具有科学性，实用性和可操作性。随着土地管理事业的发展，土地档案管理日趋完善，在悠久历史长河中对土地的动态有着详细真实的记录，尤其对全国首次开展土地详查，地籍调查，土地规划等科技成果资料及相关图件都有着翔实可靠的记载，对今后应用其成果进行国土资源的科技研究，具有科学性、现势性和可操作性。三是土地档案对土地纠纷处理和违法违章查处具有法制佐证，公平公正作用。详实的档案资料是证据。因而赋予法律责任，具备法制功能。
3土地档案管理现状与问题
一是国土主观部门对土地档案的管理，重使用轻管理。主要反映在人员配备，相关制度缺失，业务规范等问题。二是资金投入不足，设备简陋陈旧，更新难度大。三是内部业务处理不规范，不及时投档，不装订，不整理现象时有发生。应用现代设备操作有误区。资料库资质资格不充分，查阅资料有时证据不足。佐证作用减弱。四是乡镇国土所档案管理问题较多，主要反映在库房紧张，设备不全。内部业务处理不规范。
4完善和规范土地档案管理的对策与措施
为适应国土管理新形势，新特点需要，创建土地管理新秩序，维护土地市场的法制氛围，完善和规范土地档案管理都具有现实和长远意义。
4.1强化国土管理部门的监督力度，加强组织领导，列入工作日程，为营造国土管理新秩序提供优质服务
一是健全领导组织机构，配备专职人员，分清职责范围，为土地档案的规范管理奠定组织保障。二是加强专业人员的业务培训，应用现代先进技术，掌握和运用现代科学技术手段，吸纳外地先进经验与当地实际相结合，营造良好有序的业务工作平台，力求与省（市县）档案管理部门对接。为国土资源全方位管理提供优质服务。
4.2舍得资金投入，积极改善办公条件，为土地档案管理创建良好舒适的工作环境
一是改善办公条件，创建良好氛围。土地档案管理水平与其他国土管理工作息息相关，要在主要领导高度重视，相关科室关注之下同步到位，步步到位。使其不受轻视和冷落，改过去库房简陋，设备陈旧落后为库房宽敞明亮，设备齐全科学先进之局面；改过去资金不投入或少投入为主动积极投入为先的举措。二是购置和配备现代化设备，如移动式档案柜，微机工作台，摄影投影机等。设立专房专库专柜，力争做到室内通风透光良好，防潮湿，防鼠虫害，防污染等。整体环境清新，设备工具摆放整洁有序。
4.3建立和健全相关规章制度，完善和规范土地档案管理水平
一是建立工作人员岗位责任制：相关业务主管科室问责制。进一步明确土地档案管理组织机构与其他业务科室对等待遇。二是接待与资料查阅制度，从一定意义上讲，历史档案资料具有法律之功效，保密和回避机制在所难免，工作人员应从严掌握，仍然坚持主动，热情优质的“窗口”服务。三是规范和理顺相关的业务程序和手续。按着规定设定相应的科目，依据类别及时主动投档。对接程序一定要严谨，不脱节，不推诿扯皮。四是坚持以严肃认真求实态度处理佐证事宜，使其在土地纠纷和违法违章案件的处理上不留死角和后遗症。
规范土地管理篇4
一、农村土地承包经营权流转的总体要求和基本原则
（一）总体要求
全面贯彻落实党的十七届三中、四中全会和县委八届十次全会精神，以科学发展观为指导，以稳定党在农村的基本土地政策为前提，以农业增效、农民增收为目标，以培育优势产业为核心，以土地规模化、集约化、合作化经营为重点，按照“布局区域化、生产规模化、经营一体化、销售品牌化”的要求，建立“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的流转机制，全力推进农村土地向经营大户、农民专业合作组织和农业产业化龙头企业流转，实现传统农业向现代农业转变，促进我县农村经济又好又快发展。
（二）基本原则
1．坚持稳定承包权、放活经营权的原则。在稳定农村土地家庭承包经营权制度和土地承包关系的前提下，实行土地所有权、承包权和经营权分离，鼓励各地创新土地承包经营权流转机制和流转形式，促进土地合理配置、有效使用。
2．坚持依法、自愿、有偿的原则。推进农村土地承包经营权流转和发展规模经营必须严格按照法律法规进行，不得改变土地所有权性质和土地的农业用途。充分尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地承包经营权。充分尊重市场规律，切实保障农民的经济利益。
3．坚持集中连片、集约经营的原则。土地承包经营权流转要与农业区域布局、农业基地建设、土地整理开发结合起来，与培育土地规模经营主体结合起来，实现土地集中连片经营和生产要素优化配置。
4．坚持规范管理、有序推进的原则。要加强管理和分类指导，建立健全土地流转的各项制度，强化土地流转信息服务，规范流转体系，健全纠纷调处机制。要因地制宜，鼓励大胆探索，实行多种多样便于群众接受的土地流转方式，确保土地流转积极稳妥有序进行。
二、探索创新农村土地承包经营权流转机制
（一）全面落实农村土地承包经营权
农户耕地承包面积一律以新换发的经营权证面积为准，山地面积以林业部门换发的林权证书面积为准，建立农村土地承包经营权登记制度，因农村土地被依法征收或征用、农户土地承包经营权被依法收回或调整等，导致农户承包地发生异动的，发包方应根据管理权限到县级农村经营管理部门或林业行政主管部门办理土地承包经营权证或林权证变更登记，变更情况应及时张榜公布。
（二）积极推行土地流转的有效形式
1．倡导股田制。农民将土地承包经营权以货币形式量化入股，组建土地股份合作社。可采取三种经营模式：一是合作社本身不直接经营产业，农民以土地承包经营权和资本共同入股，将土地出租给其他农业经济组织经营；二是合作社直接经营，由合作社按统一经营、联产计酬的经营方式开展生产经营活动；三是合作社参股到龙头企业经营。
2．发展托田制。以原发包方（村民委员会）成立托田所或土地流转服务中心，由暂无力耕种或短期内暂不耕种的农户将承包责任交由托田所管理，托田所按租金收入收取10-20%的管理费，对外进行流转。
3．支持租赁制。农户将承包土地经营权出租给专业大户、龙头企业等产业经营业主，出租后原承包关系不变，承租方按租赁合同约定，定期向出租方支付土地租金，对承包户负责。
4．允许多形式。一是互换形式。为便于生产经营管理，集中连片发展特色产业，可以打破村组界限，跨村跨组互换承包地块，使土地“化零为整”。二是转让形式。对有稳定非农职业收入来源的农户,鼓励其将部分或全部土地承包经营权有偿让渡给经营大户、龙头企业或各类业主。对自愿放弃承包地的农民，制定相应政策予以补偿。三是置换形式。鼓励长期外出并有稳定固定职业和固定住所的农民，自愿永久放弃承包土地及宅基地，探索在产业园区、城镇郊区范围内开展以“承包地换社保、宅基地换住房”试点。
（三）大力支持各类经营主体参与农村土地经营权流转
鼓励结合优势特色产业、主导产业，成片集中流转承包地，发展农业适度规模经营。鼓励社会资本和城市工商企业到农村租赁农户承包地投资农业规模经营项目，兴办或与农民联办农业企业。对社会资本、城市工商企业参与农村土地承包经营权流转，领办或与农民合办专业合作组织的，同等享受国家扶持农民专业合作组织发展政策，其中利用流转土地依法兴办的农业企业，可享受国家扶持民营企业和中小企业发展的有关优惠政策。支持农民专业合作社承租和连片开发经营农民流转土地。
三、严格规范农村土地承包经营权流转的规程
（一）农村土地承包经营权流转双方要按照法律和政策规定，在自主协商的基础上，依法确立合理的流转关系和权益关系。土地流转双方达成意向后，发包方、承包方、受让方应对流转程序和流转土地的四至、面积、权属、用途等共同认定。规划、国土、建设等部门要加强城镇规划区内土地流转地块的城建规划指导。
（二）农村土地承包经营权流转期限在一年以上的，流转双方要签订规范的流转合同，由承包方（或委托所在集体经济组织）与受让方签订由省农业行政主管部门统一提供文本格式的书面流转合同，合同书一式四份，承包方、受让方、发包方、乡镇经管站各一份，并由发包方登记备案。整组整村或100亩以上大面积流转的，由乡镇经管站登记备案并报告县农村土地流转领导小组办公室。
（三）以农村土地承包经营权入股，设立农民土地专业合作社的，要建立章程，由农户填写《农民土地承包经营权入股申请表》，合作社设立大会召开后，合作社要向申请入社的农户颁发股权确认书。
（四）以转让形式进行流转的，承包方必须事先提出书面申请并经发包方同意；以招拍挂形式对“四荒”土地进行流转的，须经所在集体经济组织村民代表大会同意。
（五）土地流转双方在正式签订书面流转合同时，必须议定好流转价格和付款方式，流转价格原则上一般不应低于原承包农户自主生产经营收益，并逐年适当递增。可以采取“实物计价、货币结算”的办法，不论是自行还是委托流转，其流转收益归承包方所有（未承包到户的归所在集体经济组织所有），任何组织和个人不得截留。
（六）村、组全体承包农户均委托发包方进行集中成片大面积流转的，发包方应对受让方的土地经营能力进行审查。流转形式、程序等由村民代表大会讨论决定。
（七）土地受让方所取得的土地承包经营权，与原承包方享有的权责一致，不能改变原定土地用途，不得抛荒，如要再流转，须经发包方同意。以转让和互换形式进行的土地流转，经依法登记获得土地承包经营权后，允许依法进行再流转。
（八）土地流转双方应自觉履行流转合同，因流转发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决；协商不成的，可向所在村委会或乡镇经管站申请调解，也可向县级农业行政主管或仲裁部门进行仲裁，也可直接向县人民法院。
（九）不论是耕地还是山地，农村土地流转流转期限一般应控制在土地承包期的剩余期限内，特殊情况可以适当延长。承包期到期后，优先原受让者继续签订流转合同进行生产经营。
（十）鼓励各级组织和中介机构采取“先流转、再招商，未用地、不付费”的方式与农户签订土地流转合同，集中土地、统一规划，及时流转信息，选择商家安排流转。
四、建立健全农村土地流转的管理机制
（一）建立土地流转规范管理制度
以乡镇、村为单位，建立土地流转储备制度，对农村土地流转登记造册，对内摸清土地流转基数，对外联系土地流转业主。乡镇建立土地流转信息公示制度，设置土地流转信息栏，运用电子网络平台，及时土地流转供求信息，实现流出与流入的有效对接。统一使用由省农业行政主管部门统一提供文本格式的书面流转合同，乡镇、村要对流转合同立卷归档，永久保存，实行规范化管理。
（二）建立土地流转中介服务体系
依托县农村土地承包管理部门，组建农村土地流转工作办公室，全面抓好农村土地流转的协调指导、督促检查等日常工作；乡镇建立农村土地流转服务中心，负责农村土地的流转申请、价格指导、合同鉴证、流转备案、调解纠纷等管理服务；村一级要明确一名农村土地流转管理员，及时掌握土地流转的动态信息。积极创造条件，探索建立土地流转市场中介机构，逐步将土地流转过渡为市场行为，政府负责监管和服务。
（三）建立土地纠纷调处仲裁机制
县人民政府建立土地纠纷仲裁机构，具体负责农村土地流转纠纷仲裁。一般纠纷由村组和乡镇人民政府主持调解；调解不服的，由县级农业行政主管或仲裁部门进行仲裁，也可直接向人民法院。
（四）建立农民就业培训社保机制
大力引导农民转变就业观念，积极组织劳务培训和输出，鼓励自主创业、务工经商，缓解就业压力。逐步考虑因土地流转而失地的农民保障问题，建立健全农村社会保障体系。
五、着力构建农村土地流转的激励机制
（一）设立农村土地流转专项资金
县财政在每年的财政预算中，安排专项资金设立土地流转专户，重点用于改善流转土地规模经营的基础设施，完善土地流转信息网络，鼓励农民土地承包经营权流转，培育规模经营大户以及推进土地流转必要的管理经费。对于当年土地流转面积达到200亩以上（含200亩）的各类业主，根据规模确定等级立项，并给予项目资金奖励扶助。对于土地流转工作主动而成效显著的乡镇、村，县人民政府按一定的标准对乡镇、村给予奖励。具体扶持和奖励办法由县经管局会同县财政局具体制定。
（二）实行农业项目和涉农资金整合投入政策
农村土地整理、标准农田建设、特色农业产业基地建设、农业综合开发、农用机械补助等涉农项目和资金，要尽可能与土地流转经营相结合，对此倾斜安排。
（三）落实信贷支持和贷款贴息
金融机构要加强对规模经营主体的支持和服务，要在符合信贷政策的前提下，为专业大户、家庭农林牧渔场、农民专业合作社和龙头企业基地建设提供信贷支持，对实力强、信用好的农业规模经营主体给予一定的信贷授信额度，简化贷款手续，实行优惠贷款利率。支持创新贷款担保方式，扩大农村有效担保物范围，鼓励开展林权抵押贷款和股权、应收账款质押贷款，推动开展农房、“四荒”资源、水面使用权抵押贷款。积极创造条件，由政府出资设立县农业担保公司，以专业大户、农民专业合作社、农业企业等规模经营主体为主要担保对象，切实解决贷款难问题。
（四）加大技术服务力度
对流入土地200亩以上的龙头企业、专业大户或各类业主，农业、科技部门应争取选派专业对口的科技人员，实行“一帮一”的技术服务或科技承包；鼓励支持更多的专业技术人员积极参加各类业主的招聘，原有身份待遇不变，有突出贡献的另行奖励。
（五）实行用地倾斜政策
凡流转期限5年以上并签订流转合同，经营面积在200亩以上的规模经营主体，因生产需要建造简易仓（机）库、生产管理用房、晒场等农业生产配套设施的，允许其在流转土地范围内占用土地（丘岗山地按流转面积5%-7%的比例，无丘岗山地则耕地按流转面积3%-5%的比例），经县土地流转工作领导小组办公室审查后，报县国土资源局审批，但不得改变土地的权属和用途。
（六）探索政策性农业保险有效方式
进一步完善政策性农业保险，建立政策性森林保险，优先支持农业和林业规模经营主体参保。按照“政策性保险、商业化运作”的方式，充分利用现有商业保险公司的资源，优先在土地规模经营主体中开展农业政策性保险和森林保险，县财政给予保费补助。政府相关部门及时提供气候信息、市场信息和重大病虫害预防信息，尽可能规避或降低农业生产风险。
六、切实加强农村土地流转的组织领导
（一）加强领导
县人民政府成立农村土地经营权流转领导小组。由县长任组长，主管农业农村工作的副县长任副组长，宣传部、县农办、财政局、劳动局、国土资源局、农业局、林业局、经管局、工商局、税务局等为成员单位，领导小组下设办公室（设县经管局），由县经管局局长兼任办公室主任。各乡镇也要相应成立工作机构，村一级要建立农村土地流转信息所，建立健全组织网络，形成一级抓一级，层层抓落实的工作格局。
（二）抓点示范
要按照“建设试点，培育亮点，以点带面，有序推进”的模式，结合全县主导产业发展和规划布局，将流转环境好、条件比较成熟的乡镇、村作为试点。联系乡镇的县级领导要加强调研，精心指导,结合所联系乡镇实际情况抓好一个土地流转试点；各乡镇要抓好一个一定规模的土地流转示范点，以此作为考核衡量各级抓“三农”工作的重要标准。
（三）搞好宣传
有关部门和新闻媒体要采取灵活多样的形式，大力宣传土地流转方面的法律法规和政策、各地土地流转探索创新的经验以及通过流转土地增收致富的鲜活典型，引导广大农民从传统的“守土”观念中解放出来，积极参与土地流转，使土地流转逐步成为广大农民的自觉行动。
规范土地管理篇5
关键词:规范；土地承包程序，加强；承包合同管理
abstract:aimingatthevillagestreet,communityassetscontractoftheexistenceofthecontractingbehaviorisnotstandard,contractmechanismisnotsound,contractsigningofproblems,innovationconcept,strengthensupervisionmeasurestoensurethatthecontractmanagementsteadily,andfortomakestreetstohelplaythegoodfoundation,topromoteharmoniousandstable.Regulatelandcontractingprocedures,strengthenthecontractmanagement.
Keywords:standard;Landcontractingprocedures,strengthen;Contractmanagement
中图分类号：F715.4文献标识码：a文章编号：
一、当前农村承包合同管理存在的弊端
（一）合同形成程序不规范，存在少数干部个人说了算的问题。有些村干部上台后，为增加收入，为实现竞选前对个别村民的承诺，私自将公有财产贱价送人，乱签订合同、协议。
根据村务公开民主管理政策的规定，农村公有资产处置、建设工程发包和荒山、滩涂、土地、房屋等资源的租赁承包，都必须经过村两委会议和村民代表会议讨论，必须经过与会人员2/3通过，并要公开招、投标、拍卖和公示。但有的村未经过这些程序，及至承包人开始履行合同时，村民方才知道，同时在村组干部内部产生隔阂和矛盾，随之引起群众上访。
（二）村土地承包存在以租现象
有些村居乱签订土地承包价格和年限，土地承包价格依据国家征用价格承包，承包合同期限无期限。这既违背了《土地承包法》，又让村民受到了伤害。
（三）合同招标、竞标、投标不规范
合同招投标不规范，有些村名义上是承包招标、竞标，实际上是搞干部暗箱操作，引发不公，群众意见很大。
（四）合同内容和文本不规范，存在内容不全和表述不清的问题。经济合同法律性强，文本必须规范。但由于一些村组干部政策法律水平和文字能力有限，对合同的签订重视不够，过于草率，导致相当一部分合同文本五花八门，且要素不全，责任、义务过于空洞，约束性不强；有的文字表述不准确，存在歧义，法律约束力不强，对合同的管理和执行留下很多弊端和隐患。
（五）合同签订主体不规范，存在违法违规的问题。村民委员会作为村民自治组织，具有代表村民签订经济合同的法人代表的资格。目前，一些村干部为了增加村资金收入，根本不顾及土地承包法的规定，乱签订承包年限，乱改变土地用途。既违背了法律规定，也有失经济合同管理的严肃性，而且一旦发生合同纠纷时，将使合同成为无效合同。
（六）经济合同管理不规范，保存不完整。合同签订后，应该加盖村委公章，合同其中一份应该交由流转中心存档，但有的却没上交统一保存，而是直接保存在村组干部个人手中，这样带来了很多后患：一是街道无法监管合同的合法性；二是街道无法监管合同中的发包收入，甚至有些发包收入进了村书记的腰包；三是合同容易丢失，导致兑现合同无依据；四是村组干部调换时，一旦调下来后，少数干部不予交接，导致出现矛盾；五是给少数别有用心的人撕毁、篡改合同留下机会。给街道、村、社区的稳定留下了很多后患。
（七）合同兑现不规范，存在租赁承包款难收取的问题。在合同款征收中，尽管有合同约束，但由于相当一部分村民合同法律意识不强，不愿按合同上交应交的款项，或者扯皮少交，加之部分村组干部不坚持原则，乱充当好人，擅自表态减少合同款甚至免交合同款。久而久之，一则合同款年年积累，加大了征收难度；二则相互攀比，拒交抗交司空见惯，导致合同款难以征收，成为当前农村普遍存在的一个极其棘手的社会问题。
（八）合同管理存在漏洞，无法监管发包收入
合同签订后，承包费应该交由街道财政所农村财务管理办公室代管，但有些村干部为方便自己用钱，逃避代管，私自收承包费。有些村干部利用吃喝招待款与合同款相抵，更甚至，有些村干部自己平时的吃喝招待款直接塞在承包费里。这不仅牵扯合同承包管理，还会因为财务管理引发上访矛盾。
综上所述，目前农村经济合同管理已经上升为影响农村稳定、制约村级工作正常运行的热点难点问题，必须下大力气予以规范，这就要规范承包合同流程，确保合同管理不引发上访。
二、规范农村承包合同签订流程
承包合同签订流程
1、承包方申请承包承包方向土地流转中心提出申请并填写农村承包经营权转出委托申请，内容包括村名、户主姓名、面积、地名、四至、价格、期限、联系电话。
2、调查、核实
流转中心根据承包方申请对需要承包项目进行调查、核实。对发包项目的准确位置、面积、质量、有无权属纠纷等，对承包方主体资格、资信状况、土地用途等进行调查。留影像资料。
流转中心对承包方的经营能力和经营项目进行审核。
3、收益评估
流转中心评估承包项目收益，为确定发包价格提供参照依据，并将评估结果反馈给村。
4、组织洽谈
组织有意向的双方应在流转中心工作人员的主持下进行协商和洽谈，并作好详细记载。进对同一发包项目有多个需求主体的，由流转中心统一组织开展竞标活动。
5、召开会议
1、村集体拟定发包方案：由全体村班子参加讨论，拟定出发包项目、发包方式、年限和缴款方式，评估发包项目的收益情况作为标底等，做好会议记录，全体参会人员签名。留影像资料2、召开村民代表会议；要召开两委、村民代表会议，充分讨论，经归纳修改后，与会人员2/3以上同意，本方案通过并签名确认。
6、公布已表决的方案：
在村政务公开栏张榜公示，接受村民监督。
7、公示
公示期不少于为3天。（留影像资料）
8、签订合同
对村集体提交来的合同方案形成的程序是否规范、合同内容是否真实和合理、手续是否完善等进行审核，审核无异议，由流转中心提供合同,签订山东省统一的合同文本，合同一式四份，流转中心存档一份。
9、登记台帐
规范土地管理篇6
你局闽土法〔1990〕007号文《关于请明确国家一级土地管理法律、法规有效范围的报告》收悉。现答复如下：
近几年来，为了加强土地的法制管理工作，国家先后制定颁布了一些土地管理法律、法规和规章。经清理，下列属于有效土地管理法律、法规和规章：
1.中华人民共和国土地管理法
1986年6月25日，第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，自1987年1月1日起施行。根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法的决定〉》修正。
2.中华人民共和国耕地占用税暂行条例
1987年4月1日，国务院国发〔1987〕27号文，自之日起施行。
3.中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例
1988年9月27日，国务院第17号令，自1988年11月1日起施行。
4.土地复垦规定
1988年11月8日，国务院第19号令，自1989年1月1日起施行。
5.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
1990年5月19日，国务院第55号令，自之日起施行。
6.外商投资开发经营成片土地暂行办法
1990年5月19日，国务院第56号令，自之日起施行。
7.土地违法案件处理暂行办法
1989年9月19日，国家土地管理局〔1989〕第1号令，自之日起施行。
8.土地管理信访暂行办法
1989年12月27日，国家土地管理局〔1989〕第2号令，自1990年2月1日起施行。
9.出让国有土地使用权审批管理暂行规定
1990年4月29日，国家土地管理局〔1990〕第1号令，自之日起施行。
10.关于国家建设用地审批工作的暂行规定
1988年11月22日，国家土地管理局〔1988〕国土〔建〕字第169号文公布，自公布之日起施行。
11.建设用地计划管理办法
1987年10月15日，国家计划委员会、国家土地管理局计土〔1987〕1921号文公布，自公布之日起施行。
12.土地管理档案工作暂行规定
规范土地管理篇7
一、农村土地流转合同档案管理亟须规范化
土地是我国农村重要的生产资料,随着经济结构的变化,农村土地流转现象越来越多,城乡建设频繁征占用农户承包地,农户土地承包状况时常发生变动,这就使得相关合同和档案管理工作规范化显得尤为重要,一方面关系到切实维护农民的正当权益,另一方面有助于促进党的农村土地承包政策的落实与贯彻,事关农民土地承包权益的维护保障。
调查显示,由于种种原因,当前许多地方农村土地流转档案的管理不够规范化,保护措施疲软,诸如:有的地方不能对相关合同和档案材料及时立宗归档,可能导致信息遗失;还有工作人员变动时对档案资料交接不到位,也容易造成信息遗漏和档案损失;再者就是传统的书面办公中存在的材料填写不规范、笔迹潦草等等。诸如此类显现出当前许多地方的土地流转合同管理没有跟上社会经济的发展步伐,不符合《档案法》的规定,更与农村土地承包管理规范化和制度化的精神相悖,甚至带来实际的消极影响,给维护农民土地承包权益工作带来重大影响。
二、如何完善农村土地流转档案管理工作
各级单位要充分认识到农村土地流转合同规范管理的紧迫性,在国家相关法律法规的基础上探索契合当地实情的管理方式,加强责任意识和忧患防范意识,以期确保档案的完整与安全,为妥善解决农村土地流转和经营中的纠纷、依法维护农民土地流转权益奠定基础。
1.普及档案管理法制知识,提升管理能力
档案管理必须全面依循国家的档案管理法制,要注意宣传法制知识。首先,要进行分级培训。对档案管理法制知识的了解要从基本知识到重点知识和案例进行全面化的分级培训,加深大家对《档案法》《档案法实施办法》《档案管理条例》以及土地流转相关法律法规的理解和认识,促进各单位依法开展档案工作。其次,要保证档案员能够持证上岗。也就是说要在学习法制内容后进行全面的考核,考核合格后领取《法制培训合格证》,然后才能参加档案管理工作,这样一来就可以将法律学习培训纳入全员岗位培训内容,在综合培训中加强法律知识的培训,以增强全员的法律意识。
2.明确管理责任,严格依法归档
各级单位对土地流转合同档案管理有不同的针对对象和责任,明确管理权限和责任是规范管理的基础,只有这样才能落实依法归档,才能保证档案材料不至混乱、遗失及其责任的相互推诿。比如,签订五年或五年以上土地流转合同的,必须一式五份,县、乡、村、当事人各存一份,还有一份由乡镇管理机构集中向当地综合档案馆移交备份实行一体化管理。另外,土地流转过程中生成的其他档案资料可以由形成单位依法保管,不得遗失。
一般来说,目前土地流转相关归档中的土地承包经营权登记申请书、农村承包土地调整方案批件、土地承包经营权登记簿、土地承包情况汇总清册、土地承包经营权权属证明文件、现场勘界确认材料、公告材料、登记核准文件、登记台账、权属变更登记材料、登记发证原始材料、登记管理信息系统备份等交由县级人民政府农村土地承包管理部门归档保存;土地承包工作小组名单、承包土地调整方案、土地承包方案、土地流转委托书等档案材料,由村民委员会归档保存……唯有如此才能对号入座,责任由归,防止管理上越俎代庖造成混乱,杜绝责任追究中李代桃僵等不规范的事情发生。
3.严审档案质量,规范收集整理
传统的档案大多是手写体,其中不乏字迹潦草给工作带来困难者。所以在档案规范管理中,土地流转相关合同务必经过严审确保材料真实有效,要求数据准确、字迹工整、图谱易读,落款、日期及公章签字等清晰明确,具有可标识性和合法性;纸质合同档案要使用不易褪色或消失的中性笔用工整的楷体填写,纸张及装订要严格按照档案保护的要求,不易损坏和失散。
及时收集整理归档才能确保合同档案的准确不失。这就要求我们一定要建立健全档案管理制度,责任到人,及时将合同信息及相关材料进行收集整理,完成归档。任何单位及个人不得私自处理抑或拒纳归档。为了便于检索和查询,合同整理归档后,应编制目录以备查询。
4.注意安全保管,完善信息管理
规范土地管理篇8
在惜墨如金的美国宪法中，其第五条修正案专门规定：“非依正当程序，不得剥夺任何人的生命，自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”联邦宪法第十四条修正案要求州政府依据正当法律程序取得私有财产并保证不得拒绝法律对公民的平等保护。各州宪法对此问题也有类似规定。
美国宪法的文本，二百多年来没有作过一个字的改动，它的基本内容非常稳定。它所增加的内容都是以修正案的形式补充进去的，权利法案就是整个美国宪法的前十条。对于修正案的增加，美国国会也非常谨慎。从1789年以来，尽管曾经有三千多条修正案被提出，但是，至今为止，美国国会只通过26条宪法修正案。其中，直接涉及政府财产征收的就有两条。可见，这一问题之举足轻重。
在美国，征收主要分两种形式。第一种称为policepower，通常直译为警察权，是政府为了保护公众健康，安全，伦理以及福利而无偿对所有人的财产施以限制乃至剥夺的行为。警察权包括土地区划（Zoning），建筑以及健康法规（BuildingandHealthCode），让移要求（Set-backRequirement），土地分割（abatement），污染（pollution）以及出租管制（RentalControl）等。警察权准许政府规划私人土地，而不需要支付补偿。这种征用的方式得以适用的场合非常有限，并受到相关法律的严格制约。第二种是有偿征收，英文称为eminentdomain或condemnation，指政府依法有偿取得财产所有人的财产的行为。本文讨论的主要是指第二种征收形式。
美国联邦宪法第五条修正案关于有偿征收（eminentdomain）的规定具有决定性的意义，该修正案规定了征收的三个要件：
1）正当的法律程序（Dueprocessoflaw）；
2）公平补偿（Justcompensation）；
3）公共使用（publicuse）。
首先，什么是正当的法律程序？通常，征收行为应当遵循如下步骤：
1）预先通告；
2）政府方对征收财产进行评估；
3）向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约；被征收方可以提出反要约（counter-offer）。
4）召开公开的听证会（publichearing）说明征收行为的必要性和合理性；如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为。
5）如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。
为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得被征收财产。除非财产所有人可以举证说明该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变。
6）法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换；
7）双方最后一次进行补偿价金的平等协商，为和解争取最后的努力。
8）如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理的补偿”价金数额。
9）判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产。
第二，公平补偿（Justcompensation）。主要体现在三个方面：
1，主体的公平：即有权得到补偿的不仅仅包括财产的所有人，还应当包括财产相关的收益人，如房地产的承租人。
2.客体的公平，即取得补偿的对象不仅仅包括房地产本身，还应当包括房地产的附加物，以及与该房地产商誉有关的无形资产（Goodwill）。
3.估价的公平，这是指法律要求补偿的价金应当以“公平的市场价值（fairmarketvalue）”为依据。至于什么才是公平的市场价值，目前最有效的方式是：双方分别聘请的独立的资产评估师提出评估报告。如果各自的评估报告结论相差悬殊，则由法庭组成的陪审团裁定。人们可以抱怨，资产评估师的报告并非完美和科学，但是在先阶段经济科学的发展水平上，除此之外，人们实在没有什么更好的办法来解决这个问题。在司法实践中，美国法院通常都认定高出政府补偿价格的评估报告。因此，有关政府征收方面的法律案件，通常都是职业律师们竭力追逐的目标。在律师费用的收取上，与交通肇事案件和医疗事故案件一样，大多采用不胜诉不收费的方式（canbehandledonacontingencybasedonapercentageoftheamounttheattorneyobtainsoverandabovetheamountofthecondemningagency‘offer），如果胜诉，律师可以从当事人额外期待的政府补偿金中获得较大比例的金额。如果政府一方胜诉，另一方也不需要为此支付政府方的诉讼费用。
案例1：圣地亚哥市诉索比科保险金融公司。
被告是一家位于美国和墨西哥边境的保险金融公司。由于政府的征用行动，该公司被迫迁移到一个运营费用较贵的地点。但是，有趣的是，公司迁入新地点后，恰好遇到墨西哥的货币（比索）贬值，公司的营业额每月增加了400%，公司为此因祸得福。但是该公司仍然不接受政府提出的补偿金，提出要求政府补偿其商业信誉的损失。经过两审诉讼程序，陪审团拒绝了被告的请求。
之前和搬迁之后的差异（损失）.仅仅提出新地点的运营费用增加，并不能直接证明这一损失。何况由于搬迁后公司的营业额每月增加了400%的事实，已经使该公司提出类证明成为不可能。
案例2：粮食转运公司诉某郡政府。
原告是一家经营谷物的粮食转运公司，近半个世纪里，一直在铁路沿线经营谷物转运业务，并在租赁土地上建筑了仓储等辅助设备，公司的业务具有相当的稳定性。1967年政府实施征收铁路公司，同时包括原告租赁的财产。当时，原告与铁路公司的租赁合同还有7年半届满。在诉讼中，政府承诺补偿原告租赁合同的损失，包括附加建筑物的损失。但原告提出，政府还应当补偿租赁合同可能延续而带来的后续利益。法院认为，在确定一个合理的市场价值时，可以推定这一市场价值应当是一个买方在正常市场状态下愿意支付给卖方的现金价值。在本案中，假定原告出卖其公司，那么买方应当认为该租赁合同还会延期，直至设备的使用寿命终止。法院认为，原告主张的公平市场价值应当是指它的现存利益及未来利益。现存利益包括它拥有的资产净值，未来利益包括租赁合同尚存7年半期限的利益，以及7年半以后租赁合同可能延期所带来的利益。法院判决原告胜诉。
第三，公共使用。在此，法律对公共使用的内涵采用了广义的解释。首先，公共使用的规则排除了政府利用行政权利损害某个个体利益的同时使另一个体收益，比如征收a的住房给B开设零售商店，就不能构成公共使用。但公共使用并不意味着政府征收的财产只能或给一般公众使用。政府征收财产又立即转让给多数私人使用，同样构成公共使用。
案例3：土地所有人诉夏威夷州政府。
在夏威夷成为美国的一个独立州之前，该岛的最初定居者实施的是一种类似欧洲封建领主制的土地分封制度。60年代中期，夏威夷议会连续举行听证会议，证明该岛的土地由于过度集中和价格垄断，已经到了伤害公众福利的状态。因此，州议会决定颁布土地改革法案，由政府先征收所有者的土地，然后转让给土地现有的承租人。这实际上是一种通过赎买的方式进行的土地改革。原告（土地所有人）向法院提出诉讼，声称夏威夷州政府剥夺房地产主的财产，然后再转让给私人使用的行为违反了联邦宪法第五条修正案。法院最后否决了原告的诉讼请求。法院首先肯定政府在实施征收行为时，必须具有公共使用的目的。即使在合理补偿的情况下，如果不含有公共使用的目的，也不能够剥夺任何人的财产而使另一人受益。法院认为，州议会的法案并非是为了使某些特定的集体受益，而是为了消除财产过分集中所导致的不良状况，其合理的公共使用目的已经显而易见。实践中征收财产立即转让给私人受益并非意味着征收只具有私人使用性质。这种征收行动同样具有公益性质，因为它直接理顺了被长期扭曲的土地市场。法院判定原告败诉。
案例4：华裔新移民诉SanJoSe市政府
这是一个最近发生的诉讼案件。
来自中国大陆的新移民方秉权先生和他的妻子共同拥有tRopiCana商场75%的土地所有权，其他土地所有人均是亚裔和拉丁美洲裔等少数族裔。该商场占地10英亩，地处美国加州硅谷重镇圣荷西市中心地区。2002年，圣荷西市政府指认tRopiCana商场为“荒废区域”（BLiGHteDaRea），并以“公众利益”（publiceuse）为由，动用土地征收权将该商场强行征收，同时要将该商场转交给另一家由南加州白种人经营的地产开发公司。宣布将耗资5000万美元进行商场重整计划，但此时方秉权投资800万美元的重建商场工程已接近竣工。方秉权等多数所有权人反对市政府的决定，于2002年10月10日入禀法庭，状告市政府侵犯公民私有财产权，歧视少数族裔并违反宪法，同时提出索赔700万美元。法庭通过多次听询会，法官Gregoryward要求市政府提出完整行政记录，以证明将一个正在改建中的商场由现任东主手中强行征收，然后将商场原有店家建筑建筑与商业形态原封不动转交给新东主的做法，是否是为了公众利益。在最近一次开庭聆询中，法官Gregoryward以市政府提出的会议记录不足以支持强制征收该商场的决定为由，限期市政府必须提出更多证人和证据。被告市政府律师在和市政府以及议会讨论后，决定放弃征收行为。原告方获胜。法官Gregoryward在2003年10月22日的宣判中表明，市政府所提出的会议记录并不足以证明该强制征收的决定是“为了让最多人获益，同时使最少人受到伤害”。因此该强制征收令并没有绝对的必要性。同时法官也认为，市政府只征收方秉权等亚裔所有的两栋建筑物，而不征收拉丁美洲裔的超市和汽车修理行，是“肆意专断而且任性的行为”。现在，此案还没有完全了结，原告方秉权等以诉讼期间商场生意损失为由向市政府索赔700万美元的损失。目前此部分的金额尚待法庭决断。此外，市政府还可能要赔偿南加州的开发商36万美元的相关损失。人们正拭目以待最终的结局。
需要注意的是，美国法律错综复杂，其中有从英国承袭演变过来的普通法，也有随着社会发展不断制定出的成文法。既有全国统一联邦法律，又有50个州互不相同的各州法律。凡是世界上传统和现代的种种争执，均可以在博大精深，浩若烟海的美国法律体系中寻找到相关的原则和案例。经过长期的争辩，协调，修改和补充，美国的法律体系在最大限度的追求公平和正义方面，其影响力了已经超出了美国本土的范围。
固然，中美两国国情不同。但不能否认，上述司法原则和判例在某种意义上代表了人类社会追求公平正义的基本原理和技术手段，毫无疑问应当属于人类先进文明和文化的组成部分。值得欣慰的是，在经过改革开放的中国，已经很少有人再把它们慷慨地视为资本主义社会的专利了。
在社会经济和法律高度发达的美国社会，大多数司法上的争议为财产私有者挑战政府的征收行为。在中国现阶段，人们和政府之间的争执，主要发生在合理补偿的数额问题方面。
今天的中国，无疑是在经历一个飞速发展和新旧交替的时代，城市规划建设每天都在进行，政府对土地的征用和居民拆迁当然难以避免。但是，当残垣断壁在推土机的轰鸣声中纷纷塌落时，我们社会中的某些传统屏障却始终冥顽难移。这种严重的不协调，势必导致社会矛盾的严重激化以及相关恶性案件的频频发生。在一个法治的社会中，司法原本是解决社会矛盾、寻求社会公平与正义的最有效的手段。有关数据显示，中国大陆各地的拆迁纠纷急速增加，民怨逐步升温。
而在最近发生的有关事件中，被拆迁人却没有选择司法的途径解决问题，而是要采用令人扼腕叹惜的非理性的方式。这足以令人惊醒，令人深思。
实事求是地说，中国大陆在土地征用和房屋拆迁方面并不是象海外一些人指责得那样“无法可依”。中国国务院早在1991年3月22日颁布了《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“条例”），并随着城市房屋拆迁形势的发展和变化，于2001年6月13日重新修订了该条例，修订后的条例自2001年11月1日起正式实施。纵观该条例的全部内容，也绝非象海外有些人所诋毁得那样属于百分之百应当取消的“恶法”。该条例在拆迁公告，拆迁管理，拆迁补偿和安置以及违规罚则等方面，有些切实可行的规定。但是，如果我们仔细研究该条例的有关内容，不难发现，其中有些条款的确需要重新考量并及时修改。其问题主要表现在：
1，对行政权利过分依赖，忽略司法程序的作用。
该条例的第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”不难看出，依照这一规定，行政仲裁成为当事人无法绕开的一个法定程序。这一条的规定就使被拆迁人如果对拆迁补偿不满，即使选择了行政诉讼也无法改变被强制拆迁的命运。而城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为，政府的裁决很难对被拆迁人有利。这就造成一些被拆迁人宁愿选择非理性的行为，也不愿选择法律途径解决问题。这种表面上公平但实质上隐含着巨大不公平的条款，有可能就是导致纠纷久拖不决并引发社会矛盾激化的重要原因。
1996年7月24日，中国最高人民法院{{关于受理房屋拆迁，补偿，安置等案件问题的批复}}中规定，未经行政机关裁决，仅就房屋拆迁，安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。该规定事实上已经对“条例”进行了修正性诠释。但这种连法律从业者们都未必知晓的司法解释性文件，根本无法奢望普通人群能够明了和理解。
2，政府在纠纷中不应当规避责任。
城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为。但是在“条例”中，政府在下达了行政命令后，将“拆迁人（多为房地产开发商）”推上前台，自己“淡入”幕后，扮演一个“仲裁人”的角色。一旦拆迁人和被拆迁人对薄公堂，政府可以回避涉讼的责任和义务。这大概是一个极其具有富有“中国特色”的规定。这样，固然减轻了政府机构的压力，但同时也无异于为政府官员的官僚主义和无视民众疾苦提供了一个合法的借口。有关恶性事件成因的诸因素中，官僚的冷漠和资本的贪婪，显然是引发民怨的重要因素。事实上，无论何种纠纷，政府无疑是这些纠纷的始作俑者。应当在法律上承担不可推卸的义务和责任，至少应当和拆迁人共同承担法律上的连带责任。
3，明确平等，自愿和协商的原则。
在拆迁过程中，补偿价格的确定不应当是由单方面决定的。任何强迫交易都不符合我国民法中有关平等，自愿和协商的基本原则。除了政府方面提出的“一般由所在地房屋管理局或专门的评估机构”作出的评估报告外，应当准许被拆迁人另行聘请其他中立的专业评估机构提出不同的评估报告，并在此基础上使当事人有足够的机会进行平等协商。
各级政府在制定土地开发规划时，应当重视百姓的知情权和基本利益。避免不徵求民意的黑箱操作。以法律的形式规定进行公开的社会听证，规定必要的的“专家论证”。防止垄断权力和长官意志的滥用；在土地开发的实施阶段，禁止根本不顾及当地居民的利益要求的强制性开发。这样，才能充分体现拆迁过程的公开性和透明度，充分尊重被拆迁人的合法权利。
4.采用特殊司法协助手段，保护弱势群体的利益。
无庸讳言，贫富分化的局面，已经随着市场经济的发展在中国出现了。而且，有迹象表明，这一局面还在不断恶化。贫富两极分化直接导源于分配不公和歧视。反过来，两极分化又进一步促进了不公与歧视，减少了社会成员阶层间流动的可能，使社会弱势群体处于孤立无援的境地。
在中国土地征用和房屋拆迁的过程中，被拆迁方通常都是社会底层的群体代表。现有的诉讼案例表明，这些人群在强大的政府权力和开发商面前，无论多么执着和顽强，始终显得势单力薄而且不堪一击。另外，由于法律知识的欠缺和律师费用的昂贵，很容易使他们放弃司法诉讼的程序。因此，中国政府可以考虑，在有关此类特殊的司法诉讼中，设立专门的法律援助基金，由人民法院为那些无能力支付律师费用的被拆迁人指派律师，提供无偿法律援助，协助他们维护自己的合法权益。
世界法律文明史表明，一种游戏规则，只有当大多数人承认其公平公正而甘受其约束时，这种规则才可能发挥真正的效力，社会稳定才会可靠，发展才会长久。如果规则缺乏正当的道义和公平基础，只依靠习惯的强力压制来维持，不满与危机就会在暗地里蔓延。所谓和谐与稳定只能是表面和暂时的假象，社会不安和灾难就自然会不期而至。
综上所述，中国要想彻底解决城市土地和房屋征用和拆迁中的失序状态，从根本上保护公民的权利不受侵害，仅靠行政命令显然是不够的。政府首先要认真明确立法理念，对中国现行的法律法规进行修改与完善。尤其是并对个别明显与国家法规不符，严重侵害被拆迁人利益的地方性法规和规章进行及时的清理与废止。使司法程序及时、有效地介入这个社会矛盾空前聚集的领域。在司法实践中，充分发挥司法维护社会公平正义的作用，以化解由于拆迁过程中的不公而引发的各种社会矛盾，保障社会的稳定与良好秩序。
主要参考书目：
1.theBillofRightandLandmarkCasesbyedmondLindop，1989。
2.CaliforniaRealestateLawbywilliamH.pivarandRobertJ.Bruss，2000。
3.RealestateLawinCaliforniabyarthurG.Bowmanandw.Dennymilligan，1996。
4.房地产诉讼，民商事诉讼实务丛书，王景琦编著2002年，法律出版社。
规范土地管理篇9
一，美国的司法原则和判例分析
在惜墨如金的美国宪法中，其第五条修正案专门规定：“非依正当程序，不得剥夺任何人的生命，自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”联邦宪法第十四条修正案要求州政府依据正当法律程序取得私有财产并保证不得拒绝法律对公民的平等保护。各州宪法对此问题也有类似规定。
美国宪法的文本，二百多年来没有作过一个字的改动，它的基本内容非常稳定。它所增加的内容都是以修正案的形式补充进去的，权利法案就是整个美国宪法的前十条。对于修正案的增加，美国国会也非常谨慎。从1789年以来，尽管曾经有三千多条修正案被提出，但是，至今为止，美国国会只通过26条宪法修正案。其中，直接涉及政府财产征收的就有两条。可见这一问题的举足轻重。
在美国，征收主要分两种形式。第一种属于无偿征收，或称政府警察权，英文称为taking，是政府为了保护公众健康、安全、伦理以及福利而无偿对所有人的财产施以限制乃至剥夺的行为。这种无偿征用的方式得以适用的场合非常有限，并受到相关法律的严格制约。第二种是有偿征收，英文称为eminentdomain或condemnation，指政府依法有偿取得财产所有人的财产的行为。本文讨论的主要是针对第二种征收形式。
美国联邦宪法第五条修正案关于有偿征收（eminentdomain）
的规定具有决定性的意义，该修正案规定了征收的三个要件：正当的法律程序（dueprocessoflaw）；公平补偿（justcompensation）；公共使用（publicuse）。
1、正当的法律程序
作为正当的法律程序，通常征收行为应当遵循如下步骤。
（1）预先通告。
（2）政府方对征收财产进行评估。
（3）向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约；被征收方可以提出反要约（counter-offer）。
（4）召开公开的听证会（publichearing）说明征收行为的必要性和合理性；如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为。
（5）如果政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得被征收财产。除非财产所有人可以举证说明该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变。
（6）法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换。
（7）双方最后一次进行补偿价金的平等协商，为和解争取最后的努力。
（8）如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理的补偿”价金数额。
（9）判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产。
2、公平补偿
公平补偿主要体现在以下三个方面。
（1）主体的公平，即有权得到补偿的不仅仅包括财产的所有人，还应当包括财产相关的收益人，如房地产的承租人。
（2）客体的公平，即取得补偿的对象不仅仅包括房地产本身，还应当包括房地产的附加物，以及与该房地产商业信誉有关的无形资产（goodwill）。
（3）估价的公平，即法律要求补偿的价金应当以“公平的市场价值（fairmarketvalue）”为依据。至于什么才是公平的市场价值，目前最有效的方式是：双方分别聘请的独立的资产评估师提出评估报告。如果各自的评估报告结论相差悬殊，则由法庭组成的陪审团裁定。人们可以抱怨，资产评估师的报告并非完美和科学，但是在现阶段经济科学的发展水平上，除此之外，人们也许没有什么更好的办法来解决这个问题。在司法实践中，美国法院通常都认定高出政府补偿价格的评估报告。因此，有关政府征收方面的法律案件，通常都是职业律师们竭力追逐的目标。在律师费用的收取上，与交通肇事案件和医疗事故案件一样，大多采用不胜诉不收费的方式，如果胜诉，律师可以从当事人额外期待的政府补偿金中获得较大比例的金额。如果政府一方胜诉，另一方也不需要为此支付政府方的诉讼费用。
案例1：圣地亚哥市诉索比科保险金融公司
被告是一家位于美国和墨西哥边境的保险金融公司。由于政府的征用行动，该公司被迫迁移到一个运营费用较贵的地点。但是有趣的是，公司迁入新地点后，恰好遇到墨西哥的货币（比索）贬值，公司的营业额每月增加了400%，公司为此因祸得福。但是该公司仍然不接受政府提出的补偿金，提出要求政府补偿其商业信誉的损失。经过两审诉讼程序，陪审团拒绝了被告的请求。上诉法院特别指出，尽管承租人有权利要求赔偿商业信誉的损失，但是必须提出证据证明在搬迁之前和搬迁之后的差异（损失）。仅仅提出新地点的运营费用增加，并不能直接证明这一损失，何况由于搬迁后公司的营业额每月增加了400%的事实，已经使该公司提出类证明成为不可能。
案例2：粮食转运公司诉某郡政府
原告是一家经营谷物的粮食转运公司，近半个世纪里，一直在铁路沿线经营谷物转运业务，并在租赁土地上建筑了仓储等辅助设备，公司的业务具有相当的稳定性。1967年政府实施征收铁路公司，同时包括原告租赁的财产。当时，原告与铁路公司的租赁合同还有7年半届满。在诉讼中，政府承诺补偿原告租赁合同的损失，包括附加建筑物的损失。但原告提出，政府还应当补偿租赁合同可能延续而带来的后续利益。法院认为，在确定一个合理的市场价值时，可以推定这一市场价值应当是一个买方在正常市场状态下愿意支付给卖方的现金价值。在本案中，假定原告出卖其公司，那么买方应当认为该租赁合同还会延期，直至设备的使用寿命终止。法院认为，原告主张的公平市场价值应当是指它的现存利益及未来利益。现存利益包括它拥有的资产净值，未来利益包括租赁合同尚存7年半期限的利益，以及7年半以后租赁合同可能延期所带来的利益。法院判决原告胜诉。
3、公共使用
在此，法律对公共使用的内涵采用了广义的解释。首先，公共使用的规则排除了政府利用行政权利损害某个个体利益的同时使另一个体收益，比如征收a的住房给b开设零售商店，就不能构成公共使用。但公共使用并不意味着政府征收的财产只能或给一般公众使用。政府征收财产又立即转让给
多数私人使用，同样构成公共使用。
案例3：土地所有人诉夏威夷州政府
在夏威夷成为美国的一个独立州之前，该岛的最初定居者实施的是一种类似欧洲封建领主制的土地分封制度。60年代中期，夏威夷议会连续举行听证会议，证明该岛的土地由于过度集中和价格垄断，已经到了伤害公众福利的状态。因此，州议会决定颁布土地改革法案，由政府先征收所有者的土地，然后转让给土地现有的承租人。这实际上是一种通过赎买的方式进行的土地改革。原告（土地所有人）向法院提出诉讼，声称夏威夷州政府剥夺房地产主的财产，然后再转让给私人使用的行为违反了联邦宪法第五条修正案。法院最后否决了原告的诉讼请求。法院首先肯定政府在实施征收行为时，必须具有公共使用的目的。即使在合理补偿的情况下，如果不含有公共使用的目的，也不能够剥夺任何人的财产而使另一人受益。法院认为，州议会的法案并非是为了使某些特定的集体受益，而是为了消除财产过分集中所导致的不良状况，其合理的公共使用目的已经显而易见。实践中征收财产立即转让给私人受益并非意味着征收只具有私人使用性质。这种征收行动同样具有公益性质，因为它直接理顺了被长期扭曲的土地市场。法院判定原告败诉。
案例4：华裔新移民诉sanjose市政府
这是一个最近发生的诉讼案件。来自
本无法奢望普通人群能够明白和理解。
2、政府在纠纷中不应当回避责任
城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为。但是在“条例”中，政府在下达了行政命令后，将“拆迁人（多为房地产开发商）”推前台，自己“淡入”幕后，扮演一个“仲裁人”的角色。一旦拆迁人和被拆迁人对薄公堂，政府可以回避涉讼的责任和义务。这大概是一个极其具有富有“中国特色”的规定。这样，固然减轻了政府机构的压力，但同时也无异于为政府官员的官僚主义和无视民众疾苦提供了一个合法的借口。有关恶性事件成因的诸因素中，官僚的冷漠和资本的贪婪，显然是引发民怨的重要因素。事实上，无论何种纠纷，政府无疑是这些纠纷的始作俑者。应当在法律上承担不可推卸的义务和责任，至少应当和拆迁人共同承担法律上的连带责任。
3、明确平等，自愿和协商的原则
在拆迁过程中，补偿价格的确定不应当是由单方面决定的。任何强迫交易都不符合我国民法中有关平等、自愿和协商的基本原则。除了政府方面提出的“一般由所在地房屋管理局或专门的评估机构”作出的评估报告外，应当准许被拆迁人另行聘请其他中立的专业评估机构提出不同的评估报告，并在此基础上使当事人有足够的机会进行平等协商。
各级政府在制定土地开发规划时，应当重视百姓的知情权和基本利益。避免不征求民意的暗箱操作。应当以法律的形式规定进行公开的社会听证，规定必要的的“专家论证”。防止垄断权力和长官意志的滥用，在土地开发的实施阶段，禁止根本不顾及当地居民的利益要求的强制性开发。这样，才能充分体现拆迁过程的公开性和透明度，充分尊重被拆迁人的合法权利。
4、采用特殊司法协助手段，保护弱势群体的利益
结语：
毋庸讳言，贫富分化的局面不仅随着市场经济的发展在中国出现了，而且这一局面还显示出不断加剧的趋势。贫富两极分化直接导源于特权和歧视。反过来，两极分化又进一步促进了特权与歧视，减少了社会成员阶层间流动的可能，相对固化了特权集团，使社会弱势群体处于孤立无援的境地。在中国土地征用和房屋拆迁的过程中，被拆迁方通常都是社会底层的群体代表。现有的诉讼案例表明，这些人群在强大的政府权力和开发商面前，无论多么执着和顽强，始终显得势单力薄而且不堪一击。另外，由于法律知识的欠缺和律师费用的昂贵，很容易使他们放弃司法诉讼的程序。因此，中国政府可以考虑，在有关此类特殊的司法诉讼中，设立专门的法律援助基金，由人民法院为那些无能力支付律师费用的被拆迁人指派律师，提供无偿法律援助，协助他们维护自己的合法权益。
规范土地管理篇10
根据国务院《关于整顿和规范市场经济秩序的决定》（国发〔2001〕11号）（以下简称11号文件）和《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）（以下简称15号文件）精神，现就以加强国有土地资产管理为重点，整顿和规范土地市场秩序的有关问题通知如下：
一、进一步提高对整顿和规范土地市场秩序重要意义的认识
国务院继下发11号文件之后，又专门就加强国有土地资产管理下发了15号文件，进一步明确了国土资源管理方面整顿和规范市场经济秩序的重点。加强国有土地资产管理是建立社会主义市场经济体制，整顿规范市场经济秩序的重要方面；是进一步深化土地使用制度改革，发挥市场配置土地资源的基础作用，提高土地利用效率的根本措施；是推进国土资源管理依法行政，从源头上防治土地批租领域腐败的重要保证。各级土地行政主管部门要充分认识以加强土地资产管理为重点，整顿和规范土地市场秩序的重要意义，把加强国有土地资产管理，整顿和规范土地市场秩序作为当前国土资源管理的中心工作，进一步增强紧迫感和责任感，抓住机遇，突出重点，采取切实措施，全面贯彻落实15号文件提出的各项要求。
二、土地市场整顿清理的重点
在整顿土地市场秩序中，要重点整顿清理以下违法违纪行为：
（一）超出法定范围划拨供地，特别是经营性项目仍划拨用地的；
（二）原划拨土地已转为经营性用地，但未按法律规定向政府上缴土地收益的；
（三）出让国有土地已按国家规定确定了最低价后，擅自减免地价的；
（四）改变用地条件需补交地价而不补交地价款，以及非法批准减免补交地价款的；
（五）未达到法律规定和合同约定的投资开发条件，擅自转让国有土地使用权的；
（六）挤占挪用土地出让金、租金等土地收益的。
三、建立健全土地市场规范运行的基本制度
制度建设是规范土地市场秩序的根本保证。在整顿和规范市场秩序中，当前要着重建立健全以下几项基本制度：
（一）建设用地供应总量控制制度。根据土地利用总体规划和当地各项建设的实际需要，对建设用地总供应量实行严格控制。各级土地行政主管部门要把盘活存量建设用地作为土地供应的重要来源，切实负起控制建设用地总量的职责。有条件的城市可试编盘活存量建设用地的指导性计划，一并纳入当地供地总量管理。
（二）城市建设用地集中供应制度。城市政府要统一控制新增建设用地供应，同一城市范围内的新增建设用地应由市土地行政主管部门统一征用、统一提供，市辖区及各类“园、区”的新增建设用地也必须纳入市政府统一的供应渠道。对原有存量建设用地，城市政府要积极试行土地收购储备，统一收购和回收土地，掌握调控土地市场的主动权。收回的土地由政府统一储备、统一开发，按市场需求统一供应。
（三）土地使用权公开交易制度。计划出让的土地必须在指定场所或通过有关媒体向社会公布。按规定应招标拍卖的，必须公开招标拍卖。协议出让的，必须公布协议结果。有条件的地方要建立有形土地市场，土地交易要在有形市场中公开挂牌进行。土地交易管理的程序要向社会公开，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进土地使用权流转。
（四）基准地价定期更新和公布制度。各级土地行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。基准地价的基本内容要以适当形式在指定场所或媒体上公布，并接受查询。
（五）土地登记可查询制度。采取切实措施增加土地登记覆盖面，充分发挥土地登记在市场监管和产权保障中的作用。除涉及国家保密要求外，土地登记结果要接受社会公开查询，做到查询资料全面、查证及时、鉴证准确。
（六）集体决策制度。要按照依法行政，规范行政审批行为，强化权力制衡的要求，建立健全集体决策制度。各地对涉及建设用地审批、土地资产处置、地价确定等土地资产管理的重大事项，一律经过内部会审，实行集体决策。
四、限期完成基准地价更新工作
开展基准地价更新是整顿和规范土地市场秩序一项基础性工作，各地要限期完成。凡现有基准地价已三年以上未及时更新或当地地价水平已发生重大变化的，必须立即着手部署基准地价更新工作。尚未确定基准地价的城镇，今年必须完成基准地价评估工作。基准地价评估所用的技术方法或地价内涵与国家规定不一致的，必须严格按照《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》规定的技术标准进行更新。直辖市、省会城市、计划单列市的基准地价更新工作必须在今年年底前完成，其他城镇的有关工作力争在2002年内完成。
要根据国家统一划定的城市土地等级和规定的地价幅度，确定基准地价，不得超过规定标准压低地价。要加强基准地价的审核工作。直辖市、省会城市、计划单列市及非农人口在100万以上城市的基准地价更新成果，经省级土地行政主管部门初审后，报国土资源部审核；其他城市的基准地价报所在省、自治区、直辖市土地行政主管部门审核；建制镇的基准地价由所在县（市）土地行政主管部门审核。
要加大基准地价应用力度。要依据基准地价，评定标定地价，确定协议出让国有土地使用权最低价。确定的宗地最低价，要作为考核协议出让土地时土地资产是否流失的标准。对市场交易中的土地申报价格，要依据标定地价进行审核，凡土地转让申报价格比标定地价低20％以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。
五、加强领导和督促检查，务求取得实效
各级土地行政主管部门要加强对整顿和规范土地市场秩序工作的领导，成立专门的领导小组，主要领导要亲自抓，负总责，全面落实加强国有土地资产管理，整顿土地市场的各项措施，务求实现土地市场秩序明显好转，制度建设取得明显进步。
要加强依法行政教育工作。各级土地行政主管部门要结合11号和15号文件贯彻落实，以机关工作人员为重点，开展一次法制教育活动，进一步提高土地管理系统广大干部依法行政、遵纪守法的自觉性。
要进一步加大对土地市场监管力度，坚决纠正土地资产管理工作中有法不依、执法不严、违法不究的行为，严肃查处土地交易中的违法违纪行为。