房产法律知识篇1
关键词：房地产法课程教学改革
房地产法是国家制定和认可的，用以调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。房地产法教学的内容基本相同，主要包括以下几方面：房地产权属法律制度、建设用地制度、国有土地上房屋征收与补偿法律制度、城市规划管理法律制度、房地产开发建设管理法律制度、房地产交易法律制度、房地产权属登记法律制度、房地产税费法律制度、物业管理法律制度、住房公积金法律制度等。由此可知，房地产法教学不仅涉及民法基础知识，还广泛涉及经济法、税法等法律知识。因此，提高房地产法课程的教学效果不仅要求教师具有渊博的法学知识，还应在教学方法方面作深入探讨。
一、房地产法课程传统教学模式存在的问题分析
房地产法是房地产经营与管理专业的专业必修课程，安排48学时的理论教学，要求学生掌握的房地产法基本理论，能够运用所学房地产法律、法规、政策来分析和解决现实生活及工作中的实际问题。这是房地产专业人才必需的.但传统房地产法课程的教学模式存在许多弊端，难以适应房地产经济活动所涉及的社会经济关系。（1）课堂教学采用以封闭的理论教学的方式，学生对现实社会经济环境，对实际房地产经济活动缺乏感性认识，学生实习时目的性差，很难做到有的放矢的主动参与。⑵课堂教学中，教师作为传授知识的主角，把学生仅仅当成一个受教育者。学生被动接受教师所教的知识，其主要目的是完成考试的任务。学生把学习的目的放在追求高分上，而不是今后实际工作需求的，陷入了记笔记—抄笔记（甚至复印笔记）—考笔记—忘笔记的不良循环，学生不主动参与，这样的教学束缚了学生的思维，难以培养其发现问题、分析问题、解决问题的能力，社会适应性差。⑶教学手段落后，基本上是单一的“黑板+粉笔”，再加上教学内容主要以解释法律条文的为主，教学内容缺乏生动性、实际性，学生容易产生厌学情绪。⑷满堂灌教学，重理论轻实践，课堂上技能操作训练很少，课后的社会实践更是缺乏，学生只有理论知识，但运用知识解决问题能力弱，受不到法学思维和房地产法律实务的基本训练，难以培养自觉的法律意识，很难达到课程教学目的。
综上所述，我们必须以实际工作需要为前提，根据房地产开发与管理专业执业素质不断变换的要求，稳步推进教学改革，培养出知识、能力、素质协调发展的能够满足时展需要的应用复合型人才。
二、房地产法课程教学改革探索
1.拓展教学内容，增加现实政策应用的内容
房地产经济活动涉及的社会关系复杂，房地产法课程框架体系应该是一个以调整房地产法律关系的法律法规为主，其他法律法规中的相关条款内容也要参与适用。因此，我们在教学中拓展教学内容，以房地产策划、房地产经纪和房地产估价相关工作所需的法律知识为主线，重点简述房地产开发的主要环节及相关法律的规定和房产交易的主要法律制度来安排教学，建构了“以法理为基础，以房地产法律为核心，以房地产部门规章为主干，以其他有关法律规范为补充，以房地产业务内容为主线”的框架体系.在教学中，既讲法律对房地产经济关系的规范，又把法律、法规与现实政策结合起来针对现实生活中的具体应用具体剖析、讲解。进而调动学生的学习兴趣，培养学生解决实际问题的能力。
2.改革教学方法，引用案例教学法
案例教学法是根据教学目的要求，将已发生或将来可能发生的问题作为案例，组织学生对案例进行调查、阅读分析、讨论交流研究活动，提出各种解决问题的方案，并对之进行论证说明，促使学生加深对知识的理解，从而提高其发现问题、分析问题和解决问题的能力。
房地产法是一门实践性很强的学科，与人们的生活密切相关，房地产法的教学仅仅依靠教师对一般理论和法律规范的讲授很难起到理想的效果，在房地产法教学中运用案例教学法，能将干涩的房地产法律知识和理论与经济活动中活生生的事例结合起来，使学生更加直观地感受法律在生活中的运用，从而更好地理解所学法律知识，提高学生解决实际问题的能力。同时，传统教学模式以教师为主，学生往往没有参与到教学活动中，导致很多学生对课堂教学没有积极性。运用案例教学法将法律知识和理论与现实生活有机联系起来，教学过程中让学生积极参与对案例的讨论，在师生互动的过程中激发学生的学习热情和兴趣。
3.改善教学手段，运用现代教学手段
房地产法规课程教学内容不断拓宽，而课时数量有限，我们必须改变传统教学中一只笔、一本书、一块黑板就能完成教学的状态，，充分运用现代教学手段。运用多媒体课件组织教学，运用大屏幕投影仪、录像带、网络视频等现代教学手段。现代教学手段的运用，在有限的课堂时间中大大增加了课堂教学的信息量；在有限的课堂空间范围内，扩大了学生的视野，提高了学生的学习兴趣。
三、房地产法课程考试改革探索
由于房地产法课程实践性较强，同时综合运用能力要求较高，尤其在现实案例方面。以往在笔试测试中很难全面的测试学生对于法律法规的整体掌握情况，只能考核其中的基本概念和理论，很难考核出法律法规的现实运用情况；同时由于考试时间的限制，即使有案例分析的考题，也仅能就少数法规的一部分内容进行测试，而且试题多偏重理论性，不能较全面地考核学生对生活中的现实案例的综合分析和解决能力。因而有必要改变以往的考核方式，变单一的笔试测试为笔试和案例分析相结合的方式，结合本课程教学方法改革在教学过程中采用案例教学法，在每个法律制度完成理论知识讲解后引用典型案例进行分析，并要求学生撰写案例分析报告，根据报告质量给予案例分析成绩，这样既可以考核学生对于基本知识的掌握情况，也能考核学生对于基本知识的综合运用情况，同时提高学生的学习兴趣；也改变了学生突击学习，死记硬背的状况，培养良好的学习习惯，督促学生加强平时学习，并且学会知识的应用，全面系统地掌握房地产法律制度与政策的知识。使学生能更好地理解房地产法是如何在生活中产生作用的，通过书面作业的形式还能起到对学生写作能力的培养。
因此，建议课程考试采用笔试和案例分析相结合的方式进行。对于理论性较强的法律制度知识采用笔试测试，仍采用闭卷考试方式，重在基本知识掌握情况的考查；对于应用性较强的现实案例采用实训的方式，即让学生结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，撰写案例分析报告。考试成绩的构成包括以下三方面：（1）平时成绩占总成绩的20%，由作业、出勤和课堂表现等综合评定。（2）案例分析成绩占总成绩的30%，结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例，运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证，撰写案例分析报告，根据报告质量和课堂参与情况给予案例分析成绩。（3）期末笔试成绩占总成绩的50%，采取闭卷考试的方式进行。
参考文献：
[1]刘远山，余秀宝.房地产法教学中案例教学法的运用中国电力教育，2011（12）.
[2]汤腊梅.房地产法规课程教学改革探讨，湖南城建高等专科学校学报，2002（9）.
房产法律知识篇2
一、房地产企业知识产权保护的对象
第一，专利权。专利权是指发明创造人或其权利受让人对特定的发明创造在一定期限内依法享有的独占实施权。国内专利法的保护对象是发明、实用新型和外观设计。自我国实施专利法后，保护的重点关注方面有一个明显变化的过程，近些年来，随着外观设计专利侵权案件数量迅速增加，企业尤其是房地产企业应高度重视外观设计专利的保护。
第二，商标权。商标即品牌，是商品生产方或服务提供方在商品或服务中所用的一种明显的标记，消费者可以通过这种标记来区别不同的生产方。从房地产行业的角度来看，以注册商标为基础创建房地产品牌，对于房地产开发商的无形资产有巨大的保护作用，这样不仅能避免自身楼盘创意被他方模仿或克隆，还能保持并持续扩大市场份额[1]。从购房消费者角度来看，选择品牌房产意味着在房屋质量、物业服务、房产增值等方面更有保证。
第三，版权。房地产业版权的保护主要是指著作权中建筑作品的保护。《伯尔尼公约》对建筑作品的受保护范围有清晰规定，主要包含两方面内容：一方面是在外观、装饰设计上含有独特成分的建筑物本身，另一方面是建筑相关模型、设计图以及立体图等。
第四，商业秘密。商业秘密使得企业在行业中保持优势地位，在激烈的市场竞争中占据一席之地。从行业现状看，我国很多房地产企业并未过多关注商业秘密保护问题，竞标报价泄漏、合作条件曝光、核心团队被瓦解等问题层出不穷，直接导致投标失败、合作终止、核心人员流失等，给企业带来巨大的经济损失。为杜绝类似事件出现，房地产企业一定要严格保护自身的商业秘密。
二、房地产企业在自身知识产权管理体系构建中的作用
第一点，加强知识产权管理制度建设。从房地产企业自身来讲，要积极制定符合自身需要的知识产权管理制度，并把知识产权管理纳入到企业资产管理范畴中，对知识产权的创造、申请、保护等各个环节都用制度进行明确规定。同时，还要在房地产开发过程中加大合同管理力度，在规划设计、咨询服务等涉及知识产权的合同中清晰约定权利归属和权利范围。
第二点，组建房地产知识产权保护组织。房地产行业应积极组建房地产知识产权保护相关组织机构，以增强行业企业的知识产权保护意识。通过专门组织和专业人士的工作，宣传知识产权保护法律法规、提高业内从业人员知识产权保护意识、拓展行业企业获取信息资源获取渠道，同时，通过专门组织的宣传，扩大企业社会影响力，提升房地产品牌效应。
第三点，协调各方共同打击盗版现象。一方面，社会大众是各种商品房的直接消费者，若房地产企业能投入大量成本对所建商品楼盘进行精心设计，从未来住户的实际利益出发，一定会受到大众的欢迎，进而获得可观的经济效益。但若房地产企业只是抄袭模仿其他著名建筑的外型、名称等特点，短期内也许可以获得可观效益，但随着时间的推移，最终会被消费者所批判和摒弃。所以，房地产行业应建立健全反盗版机制，加强普法宣传工作，尤其是对于刚需消费者，避免他们受到蒙蔽。另一方面，房地?a领域的盗版行为具有较强的国际性特点，所以国内应加大国际合作力度，对国际相关律法规进行深入了解，同时与我国实际国情有效结合，合理解决现阶段房地产领域出现的盗版现象[2]。
三、立法机构在房地产企业知识产权保护体系构建中的作用
第一点，完善知识产权保护制度。知识产权制度体系涵盖了知识产权相关的法律、法规、国家政策、行业规定。以商标权保护为例，房地产企业应积极建立自身的商标保护、防御体系，申请企业字号注册登记，将楼盘名称注册为商标，注册防御性商标，打造一道完美的防护墙[3]。与此同时，立法机构应促进商标法其他相关法律的有效衔接，如企业名称登记和地名管理相关法律法规的冲突协调，外观设计相同或相似的判定标准确定等。
房产法律知识篇3
论文关键词房地产企业法律风险防范
房地产企业面临的最大挑战来自于自身，最大的敌人不是别人，正是自己对法律风险的防范意识不强。许多房地产企业往往把法律风险与法律纠纷混为一谈，轻视事前及事中的法律风险防范，只重事后法律纠纷解决，而事前防范往往比事后处理更重要。
一、房地产企业法律风险的主要表现
（一）房地产企业在内部管理中的法律风险
房地产企业内部法律风险，是指由于房地产企业内部管理不当而引发的法律风险。首先，房地产企业管理者缺乏法律风险防范意识的风险。许多房地产企业负责人及管理者没有法律风险防范意识，往往要等到发生法律纠纷之后才想到找律师诉讼。有的房地产企业即使聘请律师担任法律顾问，但是很大程度上只是把顾问律师当作“花瓶”角色，重大决策及管理过程并不让律师参与，没有让顾问律师产生其管理和防控法律风险应有的效用。其次，房地产企业法律风险防控制度不健全。主要表现在企业公章管理不规范，乱盖公章可能给房地产企业带来麻烦；合同签订与管理不严格，未建立档案管理制度，重要法律文件散落于角落或者没有存档而丢失，发生法律纠纷时无据可查，最终因证据缺失承担败诉风险；人力资源管理上不与劳动者签订劳动合同、不依法缴纳社会保险，面临违法用工赔偿的法律风险，还有用人不当导致管理失误的风险等。
（二）房地产企业在签订和履行合同中的法律风险
房地产开发过程中，最重要的是签订和履行好各种合同。合同签订中的法律风险较多。首先，合同签订中对方预埋对房地产企业不利的内容的法律风险。合同中的每一个字，每一个词，每一句话，都意味着潜在的利益或者损失，因此，草拟合同时双方均会小心谨慎和深思熟虑。但是由谁草拟合同谁就占据主导地位，律师提醒房地产企业千万不要为了节省律师费而简单参照各类格式文本或者简单按照对方的范本订立合同，因为任何一方在草拟合同时均尽可能写清楚自己有利的条款，而尽可能给对方增加不利的条款，有时为了在合同谈判中对自己有利，草拟合同的一方往往还尽可能采取比较隐蔽的表述规范和限制对方的权利，增加其义务。虽然在谈判时可以提出来修改，但是增加谈判的难度，有的内容认为是小问题而忽略；有的内容因为碍于情面羞于启齿；有的内容大而化之麻痹大意；有的内容可能因为疏忽而没有发现风险，又是再精明的高手也很难将对方预埋的地雷完全排除，即使排除也无法掌握主动。
其次，合同主体不适格的法律风险。合同当事人主体合格，是合同有效成立的前提条件之一。作为房地产开发一方要具备房地产开发资质并办理相关手续，对外能独立承担民事责任，房地产项目应当是经依法批准的合法项目，如果项目不合法可能导致对外所签订的合同无效。另一方面，合同的相对方也应当具备民事主体资格，比如作为建筑施工企业要具备相应建筑资质及独立法人资格，避免挂靠或借用资质承包施工情况，尤其是一些个人假冒建筑公司，私自雕刻具有资质的建筑公司的公章从事承包活动，可能导致合同无效而引起纠纷或者诉讼的法律风险，房地产开发企业要认真核实，否则出现工程质量或者施工纠纷时无法保障自身合法权益。
再次，合同内容不完整及表述不规范的法律风险。实践中许多房地产企业往往简单使用有关部门制定的或者从网络上下载的格式合同文本，不认真理解和审查合同内容而导致意思表示不真实的法律风险。这些格式合同无法将房地产领域出现了许多新情况、新问题囊括进去的，一般都过于笼统，很难切合实际，不易操作；还有对合同内填写不完整，实践中常出现应填写内容的横线处空白、日期空白等情况，因合同一式几份，空白处很容易自行添加内容，为日后纠纷埋下隐患。对违约条款约定过于笼统，违约金具体数额或者计算方法不具体，缺乏可操作性，一旦发生争议，没有违约赔偿的标准。
（三）房地产企业面临行政上的法律风险
由于房地产法律体系建设不完善、房地产立法相对滞后，政府对房地产行业开发的行政干预较大，从土地价格、银行信贷利率等主要环节都由政府来把控，由此给房地产企业的开发运营带来诸多不确定因素。有的地方领导的指令常常比政策、法律规定更具效力，而且朝令夕改的情况也时有发生，这就给房地产企业的开发带来了无法估量的风险。比如对于城市规划区内的集体土地，应在政府部门征为国有土地并已对土地上的附着物补偿安置后才能出让，而且该笔补偿费用依法应由政府支付，但是政府往往会在出让土地时附条件转嫁给房地产开发企业，附着物拆除补偿问题也往往由房地产开发企业想办法处理；还有受让土地四至界限不明确或者重叠的风险，虽然法律法规规定国土部门出让土地必须是“净地”，禁止“毛地”出让，但是实践中所出让的土地基本上都是无法干干净净的，总有这样那样的问题存在，尤其是由于土地四至界限是用坐标定位，实际丈量中差距较大，四至界限重叠及面积不足的情况时有发生，因此产生的纠纷及法律风险较大；还有政府城镇规划变化也可能给房地产企业带来法律风险，政府出让土地的时候承诺的土地容积率、周边交通环境、公共设施等可能因领导变化或者领导意志的变化而变化，一旦满足不了房地产事先规划，则直接给房地产开发造成较大影响。还有政府不断升级的楼市调控风险，你不知道政府下一步会出台什么限制性政策，我国房地产行业没有什么市场规律可循，政府的把控力度直接影响房地产市场走势，房地产企业只有提心吊胆的被政府宏观调控牵着走，给房地产企业带来不确定性的风险。
（四）房地产企业在商品房销售中的法律风险
我国实行严格的商品房销售管理制度，房地产开发企业不能随心所欲的销售商品房。近些年，国务院及建设主管部门连续出台商品房销售限制政策与措施，如果违规销售，逾越红线，房地产开发企业可能受到严厉的处罚，如果违反法律销售，企业可能承担经济处罚责任，负责人甚至面临刑事法律责任的严重后果。首先，房地产开发企业在进行商品房广告宣传时，公告内容必须真实、合法、科学、准确，即使为了吸引购房者关注，也不得欺骗和误导公众。其次，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定面临被确认无效的法律风险。实践中大部分房地产开发商均在未取得商品房预售许可证的情况下，为了吸收资金，以收取定金或预订款的名义预售商品房，与买受人签订《认购协议书》，此时收取费用法律风险巨大，房地产开发商及其负责人可能面临行政、经济处罚甚至刑事处罚的危险。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门可以依法进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。如果未完善相关手续而预售收取预售款，根据2011年1月4日施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，房地产开发中如果未完善相关手续而预售收取预售款，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金，构成非法吸收公众存款罪或者变相吸收公众存款罪。
二、房地产企业法律风险防范
房地产开发风险无处不在是正常的，关键要正确把握和掌控风险，不出现系统性偏差和原则性风险，这需要必要的风险防范手段和措施。
（一）加强内部管理，自觉守法、诚信经营，强化房地产企业法律风险防范意识
树立企业法律风险防范理念，加强房地产企业风险防范制度流程建设。古人有言凡事“预则立，不预则废。”预防风险比处理风险所花代价要小得多。房地产企业管理人员树立法律风险防范理念是企业风险管理最基本的要求，也是企业可持续发展的重要保障。要建立和完善内部风险评估机制和风险防控机制，构筑房地产企业内法律风险的内控防火墙。加强对企业员工的房地产法律风险知识培训，教育企业员工自觉学法、模范守法，使企业经营管理人员熟悉掌握与房地产相关的法律知识，树立诚信守法、依法经营的观念，不断提高依法管理的水平；加强规范化开发过程的监管，从土地的取得直至房地产销售、租赁、工程管理、客户服务、物业管理等方面逐一实行严格的风险管理，最大限度的发挥法律风险防范的效用，为企业的盈利避免额外的损失。
（二）高度重视合同的签订与管理，避免房地产企业合同纠纷
房地产开发企业法律风险防范体系要以合同管理为中心，建立合同管理及履约责任制；建立完备的合同签订、交底、履行管理制度，确保合同签约与履行质量。起草合同时要学会从风险分析与风险管理的角度研究合同的每一个条款，对合同可能遇到的风险因素有全面深刻的了解。合同是比较严谨的法律文书，应当注意用词严谨，不要在合同中用模棱两可的词句或多义词。完善的合同可以防止或减少争议，从而减少费用，如果在合同中没有严密的表达，很可能给合同履行或者索赔留下隐患。尤其要认真审查和确定《商品房买卖合同》条款，商品房销售过程中的商品房买卖合同直接关系到房屋买卖的顺利进行，有的开发商不经过律师审查随意起草合同，或者简单使用主管部门提供的格式合同，或为迅速成交将一些不切实际的承诺作为合同条款，还约定一些极易产生歧义的条款，导致开发商在合同履行过程中极为被动，也为以后产生纠纷埋下了很大的隐患。要建立和完善档案管理制度，对重要法律文件统一归档管理，合同最好多备份，必须由专人负责登记、保管，不要发生合同遗失或者找不着最后上对方牵着走的风险。
房产法律知识篇4
手中有些“闲”钱时,人们往往会想到投资,让手中的钱能保值增值。
投资的形式多种多样,有实业投资,如开办工厂、设立公司、投资房地产等;也有证券投资,如买卖股票、债券、期货等。
手中有较多“闲”钱的明星们,大多都进行着各种各样的投资,较为常见的就是开办工作室、创办公司、投资楼市以及炒股等。
投资有风险,当然有赚有赔。对于专业投资者,久经沙场的经验积累,大多具有较强的法律风险防范意识,能很好的避免不必要的损失。
但对于整日忙于拍戏唱歌的明星们,一是缺少投资经验,二是缺少法律知识及法律风险防范意识,在投资过程中,往往会造成很多不必要的损失,有时甚至会“倾家荡产”,导致“灭顶之灾”。
本文针对明星这个“特殊”群体,就明星投资中应注意的法律风险防范问题,提出几点拙见。
明星开办公司的法律风险防范问题
很多明星都开办了自己的公司,由于不懂公司经营及公司治理,导致公司亏损或是违规、违法经营。明星有一定的社会地位和社会影响,一旦开办的公司出现违法经营等问题,除有经济损失外,还会对本人产生很大的负面影响,甚至遭到“封杀”,从此销声匿迹。
所以,明星若开办公司进行投资,可以考虑通过“影子”公司的形式来运作。所谓影子公司是指公司的实际出资人出于各种考虑不愿意以自己的名义注册公司,而是采取自己出资,由他人登记为股东所设立的公司。“影子”公司的意思是说,虽然公司的名义股东是甲,但无论资金、管理各方面,甲又要听从实际出资人乙的操纵,甲好比是乙的影子,因此,我们称其为影子公司。
明星在开办“公司”时,尽可能地采用“代持股权”的做法,明星本人尽量不要成为公司的法定代表人,甚至也不成为公司的股东,做隐名投资人,而创办“影子”公司。
当然,这并不是让明星逃避责任,“影子”公司仍然要合法经营。
明星作为实际出资人,一定要挑选好“影子”公司的法定代表人和公司的股东,最好由自己充分信任并有公司运作经验的人来担任,而且要签订好与他们之间的“代持股权协议”,确保“代持股权协议”的周密性、有效性及合法性,如此才能降低自己的投资风险。
另外,明星在创办公司前,要做好投资收益分析,做好充分的法律尽职调查和法律风险分析,同时要尽可能聘请专门的职业经理人来打理公司,确保公司所经营的范围合法,公司的注册规范,防止虚假出资和抽逃出资的行为,防止出资不到位、公司章程存在漏洞、董事会股东会监事会职权划分不清。要让公司的组织架构及人员构成以及会议表决形式等按《公司法》的规定进行,使得公司在经营中守法纳税等。
很多明星开办公司,往往形成家族式企业,由于家族式企业没有建立起分权制衡的科学机制,无法形成有效的公司治理结构,也违背企业发展壮大的客观规律,并容易出现“公私不分”的情形,所以应尽量避免“家族式”公司运作模式,按现代企业制度规范运作。
明星开办公司也要向其它公司一样,建立起企业法律风险防范体系,做到事前防范、事中控制、事后补救,并以事前防范为主。
明星投资楼市的法律风险防范问题
随着这些年房地产市场的火爆,很多明星都投资楼市。而明星在投资楼市时有其特殊性,那就是往往购置的都是标的额较大的公寓或别墅,动辄几百万甚至几千万。笔者担任房地产公司法律顾问多年,深悉房屋买卖中的法律问题,针对明星投资楼市的特殊性,就明星投资楼市的法律风险防范问题,特提出一些参考意见。
调查开发商的资质、仔细阅读楼书、严格审查“五证”以及进行实地查看等,这些都是决定投资楼市所要做的常规的前期工作。而明星投资楼市,毕竟有其特殊性,更加注重房屋的设计及房屋周围的环境,包括绿化、景观、居住人群状况等,所以,在决定购买房屋前做好调查,将所关注的这些问题一一进行核实就显得很重要。
我们都知道,房屋买卖合约大都是格式条款,一般购房者在和开发商签订房屋买卖合约时,能够争取自己权利的部分主要在补充条款上,但很多开发商在补充条款上不给购房者让步,甚至不同意签订补充条款。而明星购房有其优势一面,将房屋卖给明星具有广告效应,开发商也大多愿意卖楼给明星,所以,明星在签订房屋买卖合约时,大可努力去谈补充条款,争取加入一些能维护自身权益的条款。
在房屋买卖合约的补充条款中可以考虑加入保密条款。由于明星身份的特殊性,出于安全性考虑,签入保密条款很有必要,要求开发商对购房明星的联系方式、楼号、车型及车牌号等负有保密义务,并约定泄密罚则。
在房屋买卖合约的补充条款中更要对房屋产权证及抵押问题进行约定。若开发商将所售房屋或土地抵押给第三方,导致根本无法办理产权证书,这种情况购房者可以选择退房,要求开发商承担全部的经济损失;也可以选择不退房,但要求赔偿损失就有一定的难度了,所以需要在购房合约补充条款中进行明确的约定。开发商没有按约定的时间办理完业主的房屋产权证书,要承担相应的违约责任,但这具体的责任内容也需在购房合约补充条款中予以明确约定,否则会无法得到相应合理的经济补偿。
当然也有必要对房屋的质量、车库等问题进行约定。
投资楼市是一个“系统工程”,从看房屋的广告,到签认购书、签预售合约及房屋买卖合约、收房、房屋质量,直到最后拿到产权证,每一步都存在诸多的法律问题,都需要予以关注,也才能将投资过程中的法律风险消灭。
合约的法律风险防范问题
无论是开公司、投资楼市还是其它投资,整个过程都牵涉到很多合约的签署。投资的目的是为了获利,而投资交易是通过合约来实现的,因此合约质量的好坏在一定程度上决定着法律风险的大小。合约的起草、修改、审查是一项非常专业的工作,所以,明星在投资过程中,要对合约加以足够的重视,重大的合约应由专业的法律顾问起草或审查,重大合约的履行也要由法律顾问进行检查,以防违约状况的出现,并及时追究合约对方的违约责任。
明星在投资中的知识产权保护问题
明星在投资中除了要注意自身肖像权和名誉权的保护外,更要注重知识产权的保护。
知识产权是一种无形资产,对于一些投资于文化艺术产业的明星们来说,知识产权可以转化成巨大的现实财富,一部影视作品或一首音乐作品都可能带来巨额的财富,但如果对知识产权的保护不周,就有可能被他人利用,财富也就有可能被他人占有,投资的明星们的经济利益也就会受损。
知识产权主要包括著作权、专利权、商标权和其它知识产权,而与明星相关度大的主要是与著作权有关的权益,包括出版者权、表演者权、录音录像制作者权以及广播组织权等。我国《著作权法》中明确规定了这些权利享有者的获报酬权,如表演者有许可他人从现场直播和公开传送其现场表演并获得报酬的权利、有许可他人录音录像并获得报酬的权利、有许可他人复制发行有其表演的录音录像制品并获得报酬的权利、也有许可他人通过信息网络向公众传播其表演并获得报酬的权利等等。
明星在投资与知识产权关联较大的产业时,要签订好许可使用合同等合约,如将许可内容和报酬等约定全、约定细,这样既可防范法律风险以防止知识产权官司的发生,又可充分的行使获报酬权,最大化的发挥知识产权的经济效能以取得最大的经济收益。
明星在投资中的婚姻风险防范问题
不可否认,明星群体的特殊性使得一些明星的婚姻具有多变性和不稳定性,明星在投资中也往往会由于婚姻变化而带来一定的经济损失,所以在投资前及投资过程中应该有这方面的风险防范意识。
房产法律知识篇5
20__年，我局普法教育及依法治理工作的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，紧紧围绕我市房地产业工作重点，进一步深化普法教育，强化依法治理工作，加大行业规范整顿力度，优化房地产市场环境，为推动我市房地产行业规范和发展做出积极的贡献。
一、切实强化普法教育
局属各单位、各科室要切实巩固我局系统“四五”普法及依法治理成果，加大干部职工普法教育力度，认真落实中心组学法、季初周五学法日、法制培训、法制讲座、普法合格证和法律知识考试等制度，组织全市房地产行政执法人员、企事业单位经营管理人员参加全省、全市统一组织的法律知识考核，局属各单位要结合实际，组织法律法规知识培训，建立健全考试成绩及干部年度学法用法档案，增强干部职工的法律意识和法制观念。
二、着力搞好行政执法人员培训
采取多种方式，加强对全局系统行政执人员的法制教育工作，切实提高行政执法人员法律素质，明确执法人员的职责，增强依法行政的自觉性，强化法制责任意识、服务意识，规范执法人员行为，加强执法监督管理，提高行政执法水平，增强依法行政能力，进一步构筑起健康和谐的房地产行政执法环境。局属单位还要还切实加强内部管理制度建设和落实错案责任追究制，积极培养依法行政，诚信服务为内核的工作新机制，通过培训积极转变职能，全力建设服务型单位，认真履行好我局市场调节和市场监管职能，强化服务社会职能，注重为市场主体服务和创造良好发展环境。
三、加大普法教育及依法治理工作宣传力度
局属各单位要充分利用“世界住房日”、“3.15”消费者权益保护日、“12.5”普法宣传日等活动日广泛宣传《物权法》、《城市房地产管理法》、《房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》等法律、法规，各单位要积极采取召开座谈会、举办法制讲座、开展普法周、组织法律知识讲座等形式，努力营造“学法”、“用法”、“守法”的良好工作氛围，促使房地产行业行风政风进一步好转，树立依法行政的良好形象。
四、进一步清理整顿房地产市场秩序
以普法教育为基础，坚持依法治理，加强行风建设。一是加强市场监管力度，进一步依法清理行政许可项目，强化规范性文件制定和落实，规范房产行政行为，促进依法行政，市房产监察支队、局房管科、市产权交易处要配合起草《__市商品房预售资金监管细则》、《__市商品房合同规范使用细则》。二是大力规范房地产开发行为，加强房地产企业资质动态考核与管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、预售管理制度、竣工综合验收制度，全面建立房地产企业和执（从）业人员信用档案系统，强化社会监督。继续开展房地产开发市场专项整治，查处违法违规行为。做好清理房地产开发企业拖欠工程款工作，对恶意拖欠的企业进行通报、曝光和制裁，确保房地产开发企业不产生新的拖欠。三是大力整顿房地产中介市场秩序，严格落实房地产中介人员执业资格制度。严肃查处非法中介企业和中介行为。四是切实规范物业管理行为，深入开展住宅小区物业管理市场的整顿规范工作，进一步完善维修资金管理制度，巩固维修资金清欠成果，依法规范维修资金收缴、归集和使用工作。五是进一步完善房地产企业信用档案制度。健全房地产开发、中介和物业管理等执（从）业人员信用档案系统，积极推行房地产企业信誉等级评定制度和不良行为公示制度，加强信用监管。
五、加强普法教育及依法治理的信息上报工作，努力创建示范单位
局人事教育科、市房产监察支队要充分发挥组织、协调、监督职能作用，认真组织好全局系统普法及依法治理工作，深入基层，开展调研，努力创建“示范单位”。要加强与市普法教育及依法治理、依法行政等部门间的沟通联系，及时上报工作信息，推介我局系统普法教育和依法治理工作典型，积极推动普法教育及依法治理工作深入开展。
六、加强组织，明确责任
房产法律知识篇6
市场经济是契约经济，企业的经营行为都是法律行为，房地产企业的法律风险是指房地产企业在房地产开发经营管理过程中疏于法律常识，不守法律规则，不经法定程序，忽视国家法律监管和约束，所实施的行为产生的、可预见的或难以预见的、造成与法律相悖或触犯法律的可能。房地产开发的每个环节，即从房地产开发的土地受让、成立项目公司、房屋拆迁、市政配套到房地产的合作开发、施工建造、项目转让、房屋销售、按揭贷款、物业管理等环节都有疏漏和失误的可能性，进而承担相应的经济损失和否定性的法律后果。法律风险是客观存在的风险，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外地面对各种法律风险，就必须事先采取预防措施，事中加以控制，事后加以补救。
由于房地产行业的特殊性、房地产开发过程的系统性和复杂性等特点，房地产开发法律风险呈现出以下主要特点：一是房地产开发涉及法律多且关联性强。房地产开发涉及《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》、《合同法》、《物权法》、《公司法》、《担保法》、《招标投标法》等法律法规，这些法律共同作用，影响着房地产开发的整个过程。二是房地产开发法律风险的阶段性特点明显。房地产开发时间周期长，具有明显的阶段性，因各个阶段主要任务不同其法律风险表现也是不同的。三是房地产开发法律风险多且具挑战性。根据《物权法》的规定，房地产权属于物权的范畴，而且是所有物权中最具份量的。房地产由于位置固定性、价值量大、附着于其上的社会关系复杂等特点，使国家针对房地产的产权确认、产权使用和让渡等都从法律上进行了严格的规定，远比一般物权复杂，这就决定了房地产开发面临着更多、更具挑战性的法律风险。综上笔者认为，房地产业是高投入、高收益、高风险的行业，房地产企业的法律风险防控工作非常重要，必须采取“三点一线”模式，即以土地获取阶段防控为基点，以投资决策阶段防控为难点，以建设销售管理阶段防控为重点，以完善的法律风险识别、分析、评估、防范流程管理为主线，实现“点线面”结合，对房地产开发项目实施全面、系统、完整的法律风险管理。
1、把土地获取阶段作为法律风险防控的基点，搞好项目立项可研论证和风险分析，把好企业法律风险防范第一关。房地产企业在进行项目开发运作之前，应注意对项目的可行性进行充分论证，详细制作项目可行性报告、法律风险评估书、法律风险意见书等文件。对项目立项的依据手续、工作流程等都要规范，形成体系，使之符合国家相关法律、法规及政策规定。在项目立项的可行性研究论证的过程中，要结合规划设计、拆迁安置补偿和资金筹集等工作，应重点关注土地法律风险、市场法律风险、拆迁安置法律风险和和筹资法律风险，加强对项目开发经营的风险性分析、适用性分析和价值性分析，进行项目立项的可行性和不可行性比较，再决定是否进行项目运作，较大程度地降低房地产企业的经营风险和法律风险。实践经验也证明，项目运作前和企业重大经营决策前的法律风险预警是企业健康经营的第一道屏障。
2、把投资决策阶段作为法律风险防控的难点，把握好投资的方向、力度和节奏，减轻企业法律风险防范负担。房地产企业的法律风险体现在投资决策的全过程，何时何地开发何种类型的房地产，能否把握好投资的方向、力度和节奏，坚持“有所为有所不为”对于法律风险防范非常关键。房地产企业必须考虑有关开发区域、开发房地产类型、开发时机的法律风险，坚持分散投资的策略，对备选项目的城市布局、区位优势、物业形态、消费市场等方面都要进行深入调研分析，全方位把控，确保摸清、看透、投准。房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般分投资区域分散、投资时间分散、投资主体分散等方式。投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响，达到降低风险的目的。投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化、或市场脉搏把握不好而带来的损失。投资主体分散是通过寻求良好的合作伙伴，充分调动投资各方的积极性，双方实现利益共享，风险同担，最大限度的发挥自身优势，避免各类风险的发生。
3、把项目建设销售管理阶段作为法律风险防控的重点，加强运营过程的合同管理，强化企业法律风险防范载体。投资房地产是一项收益与风险都很高的经营项目，而合同条款的严谨和完备程度决定了合同法律风险的大小。合同是房地产企业对外经济往来最重要的载体，在当事人之间具有意定的“法律”效果。事实证明，房地产企业发生的大量的法律纠纷都与合同及相关法律文件的不规范、不严谨甚至不合法有关。而房地产开发项目的建设销售管理阶段是合同管理的重中之重，在招标模式、承包方式、承包合同、工期拖延、施工索赔、租售合同、销售时机、自然灾害和意外事故等方面都存在法律风险。因此，必须建立健全合同管理体系，重点完善对合作方履约信用和能力的审查机制；完善对合同的定价管理机制，严格执行招投标、审核定价制度；制定完善的合同管理制度，实行合同审批领导联签、部门会签制度，使合同管理有章可循；制作公司内部各种规范性的制式合同文本；对公司管理人员及相关经办人员组织合同规范运作的专业培训；建立公司合同跟踪、付款的监督、保护机制和办法，实行互相制约、层层把关的监督机制。通过系统的合同管理以及履约责任制的建立，有效防止法律风险的产生。
4、以法律风险识别、分析、评估、防范流程管理为主线，建立完善的企业法律风险内控体系。房地产开发是一个涉及面广、关系到众多市场主体切身利益的复杂系统工程，企业的各项经济活动和对外交往都可能产生法律风险。及时建立房地产项目法律风险识别、分析、评估、防范一条龙流程管理制度模式，对防范法律风险至关重要。法律风险管理必须着力从四个方面下功夫：
一是要强化经营管理人员的法律意识，营造企业法治文化氛围。加强员工法律意识培育是防范企业法律风险的前提和基础。要使法律风险防控形成长效机制，必须营造良好的企业法治文化氛围。企业的每位成员，尤其是高层管理人员和核心业务人员必须认真学习房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件，关注新法新规的出台。企业必须将学习培训作为法律风险防范关口前移的重要手段，加强对相关法律知识的学习和培训，提高从业人员的法律意识和运用法律知识解决实际问题的能力，提高法律风险的警觉性和预见性，从而有效地构建起防范法律风险的无形屏障。
二是要加强法务队伍建设，健全企业法律风险防范机构。法律风险防范机构建立，必须对外聘请法律顾问，对内设立法务部门。外聘律师最重要作用并不在于诉讼阶段，而在于非诉讼阶段，即以事前防范为主，以事后处理为辅，在房地产开发各阶段为企业解决经营中的重大决策和危机处理，审点工作和重要环节的法律风险，提出法律意见。只要充分发挥专业律师的作用，就能够有效地避免签约环节的失误和疏漏，并及时为企业决策者提供专业的法律意见，从而顺利完成房地产项目的开发。而内设的企业法律部门主要侧重于企业日常法律事务的处理，负责与外聘律师的工作对接，内外衔接配合，更加细致准确地解决企业的法律问题。企业的法务部门应深入企业经济活动，积极为重大决策发表法律意见，开展重要制度和重大合同的合法性审查，参与易发纠纷事件的预告防范和应急处置，提前介入诉讼纠纷，找好法务工作的切入点，将业务部门和法律部门的工作有效衔接起来，处理好业务开展和风险防控的关系，使法务工作与企业的经营活动融为一体，与职能部门形成合力，切实履行法律管理和服务职能。
三是要建立企业法律风险的自我诊断体系，实施全面法律风险管理。根据房地产投资、建设、运营的特点，建立测评监控企业法律风险的指标诊断体系，用以诊断识别企业经营中的法律风险状态及建立企业法律风险预警机制、排查制度和纠错机制。房地产开发风险管理是一种系统的、完整的法律风险管理过程，主要包括三个方面：第一是法律风险识别，通过分析研究在项目每个阶段在哪些方面存在哪些法律风险，进而对这些法律风险进行归类分析。第二是法律风险的分析评估，主要是分析研究项目实际运营中的法律风险造成后果是什么，引起后果有多大，是否可以避免法律风险等。第三是法律风险处理，根据拟定的法律风险对策，协调、解决和处理法律风险问题。
房产法律知识篇7
［关键词］房地产投资信托基金；房地产融资；发展对策
1房地产投资信托基金(Reits)及其特点
房地产投资信托基金(Realestateinvestmenttrusts，Reits)，即房地产投资信托，是一种采取公司或者信托(契约)基金的组织形式，以发行收益凭证(股票或收益凭证)的方式将多个投资者的资金集中起来，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，收购持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，通过多元化的投资选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资，并将投资综合收益按比例分配给投资者，共同分享房地产投资收益的一种信托方式。Reits在香港被译为“房地产基金”，在台湾译成“不动产投资信托”，而中国大陆一般译为“房地产投资信托基金”。房地产投资信托基金在西方国家的称谓也不尽相同，在美国等大多数国家直接称为Reits，但在英国和亚洲一些国家称为房地产投资基金(propertyinvestmentFund，piF)。
作为一种投融资工具，Reits具有多元化组合投资分散风险、专业化经营管理、快速汇集资金、可随时买卖赎回，流动性强的特点，在多数国家还有专项法律规定的税收优惠。由于参与主体多元化，其法律关系也相对复杂。
2我国房地产投资基金发展面临的问题
第一，理论体系不够完善。Reits是通过在证券市场公开发行收益凭证募集资金作为投资资金来源的，该收益凭证是要按股票交易法则可以在证券市场公开交易和流通的，这就需要给该凭证一个交易价格。相对于证券产品价格定价理论，Reits的定价要复杂得多，传统的资产评估方法显然是不能满足Reits资产定价的需要。尽管国外有相关定价理论可以借鉴，但国外成熟市场和国内非成熟市场的差别将使得直接套用国外的定价方法会产生“橘生于淮北则为枳”的后果。
第二，运行管理中的道德风险。房地产投资基金在组织体系上，由基金持有人、基金组织人、基金管理人、基金托管人等通过信托关系构成一个有机的组织系统，运用资产托管机制来制约信托资产运作的关系，构成了投资基金信托关系中的一个基本特点。在投资者认购Reits之后，以信托方式将资金交由Reits管理人进行运作，这就形成了一种委托—关系。在这种关系下，由于投资者和经理人并不具有相同的利益，而且投资者无法时刻观察经理人的投资行为，因而经理人可能从事与投资者利益相冲突的投资行为，便产生了其中的道德风险。
第三，法律法规不完善。缺乏相关法律的保障是发展我国房地产投资基金最明显的障碍之一。《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后，变成了《证券投资基金法》，此外私募基金合法化的问题，给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题，这些都需要法律和法规的配套支持。
第四，缺乏专业的复合型人才。发展Reits需要一批既精通房地产又熟悉金融的复合型人才。Reits的运作需要对房地产市场具有战略眼光，能够寻找到合适的房地产项目，并进行项目运作来保证项目未来稳定的收益。同时，Reits的运作人还需要具备基金、投资银行以及财务等专业理论知识和实践经验。只有将房地产和金融两者结合起来，才能较好地运作Reits，保证Reits的收益率和长期增长率。而目前我国这方面的复合型专业人才比较匮乏，一般只是精通房地产或者金融一个领域，这使得我国发展Reits的人才支持不足。
第五，信用体系建设不完善。我国目前没有建立全面的征信体系，信用环境较差。Reits本身包含多种风险，包括政策风险、房地产项目经营风险、信息不对称风险等。这些风险都会影响Reits的收益以及投资者利益，甚至影响房地产市场和金融市场的稳定。而目前我国风险防范机制不健全，表现为：风险预警机制较差，没有完整的风险评估体系与警戒模型；与风险相关的信息披露机制不健全，对未来可能风险的披露工作也没有完全展开；作为风险监控人的独立董事制度不完善，即使设立了独立董事，但是其作用也没有较好地发挥，基本上形同虚设。转贴于
3针对我国发展房地产投资基金的对策建议
第一，加大立法力度，为Reits的发展提供良好的法制环境。建议设立Reits专项法律，调整《公司法》、《信托法》及《证券法》，制定专门针对投资基金发展的《产业投资基金法》、《投资公司法》、《投资顾问法》等法规，细定信托业务操作过程中一整套详细规则，如投资方向的限制、投资比例的限制、投资资格的审定、投资比例的确认等，也可以先制定具体实施细则，在进行Reits试点之后，根据实践经验修改细则，然后将其纳入法律体系，从而规范Reits的发展，也为广大投资者提供有效的法律保护环境。
第二，建立良好的金融市场环境，为Reits提供良好的发展平台。房地产投资基金本质上是一种投融资金融工具，因此金融市场的发展程度是Reits发展的重要限制因素之一。我国金融市场尚不完善，其中房地产金融市场存在结构性失衡，房地产金融创新还处在一个较低的水平，这也是导致我国房地产开发融资渠道单一的一个重要原因，因此，大力发展我国的基金市场，加强金融创新，对于我国Reits的发展大有裨益。
第三，建立相关的教育体系，培养合格的专业人才。通过在各大高校建立房地产专业等学习相关知识的基础教育，以及在房地产领域的实践教育，培养既有房地产专业知识和经验，又有经济与金融学的分析和研究能力，同时还具备大量的房地产和金融法律知识，熟悉房地产领域的市场调研、规划设计、建筑施工、营销策划和物业管理等各方面知识的专业人才。同时，也需要加大对专业的律师、理财师、会计师、资产评估师以及审计师的培养。
第四，加强外部监管。有效的金融监管可以促进金融安全与稳定，更好地保护投资者的利益。我国发展Reits需要加强外部监管。可借鉴证券投资基金业监管的经验，采取以“政府严格管理模式”为主的监管模式，加强对信托机构的监管、对信托人员的监管、对信托业务的监管，使Reits的操作更加透明，信息披露更加及时，从而为房地产基金市场提供一个良好的发展环境。首先，完善外部监管机制。对于信托机构的监管，应该由以市场准入为核心的监管转变为以机制为核心的监管，将内部控制和治理结构的完善作为监管重点；对信托人员，要加强行业从业资格的管理以及高级管理人员的资格管理。其次，增强行业自律机制。包括个体自律以及行业自律。即要求每家信托投资公司加强自身管理以及行业间各家公司之间加强沟通与监督。最后，引入委托人和受益人监督机制。委托人、受益人有权向信托投资公司了解信托财产的运营与管理状况，并要求公司做出说明。信托公司若违反信托目的运作信托财产，则委托人有权解除信托合同。
房产法律知识篇8
一、始终围绕中心，把握普法教育重点内容
1．强化党的十精神的学习宣传。坚持以党的十精神统揽、指导、推进普法依法治理工作，深入学习、宣传、贯彻党的十关于“全面推进依法治国”和“加快建设社会主义法治国家”的一系列重要部署，大力弘扬社会主义法治精神，进一步树立社会主义法治理念，不断增强全社会学法遵法守法用法意识。
2．加强宪法意识和宪法权威的学习教育。贯彻落实在首都各界纪念现行宪法公布施行30周年大会上的重要讲话精神，切实加强宪法学习宣传，广泛普及宪法知识，提高全民的宪法意识，进一步在全社会形成崇尚宪法、遵守宪法、维护宪法权威的良好氛围。
3．及时宣传普及新颁布或修订的重要法律法规。结合实际，2013年全县公民中重点开展宪法、民事诉讼法、精神卫生法、社会保险法、省审计条例等“四法一条例”的宣传普及。我局通过采取安排自学、集中培训、举办讲座、组织考试和知识竞赛等多种形式，切实提高新颁布或修订的重要法律法规的宣传普及实效。
4．继续深入学习宣传房地产管理相关法律法规。继续加强对《物权法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》等法律法规的学习宣传，强化市场主体遵纪守法、诚实信用的理念，加强诚信体系建设。加强对商品房预（销）售过程的监督管理，坚决打击捂盘惜售、囤集房源、哄抬房价、不实价格和销售进度信息等欺诈行为，提高交易信息透明度，维护买卖双方合法权益，减少消费纠纷，引导市场健康发展。
5．结合法制宣传教育，深入开展依法治理。要进一步完善行政执法责任制、行政执法资格认证制、行政执法评议考核制和行政执法过错责任追究制，建立权责明确、行为规范、监督有效、保障有力的行政执法体制。要围绕城市房屋拆迁、房地产市场等社会热点、难点问题，深入开展专项治理活动。要积极探索推进行业依法治理的实践形式，鼓励公民积极参与公共管理，促进依法行政和依法管理。
二、立足于深化依法治理工作，提高全局依法执政管理能力
6．加强对领导干部法制宣传教育，着力提高依法执政、依法决策、依法管理的能力。领导干部带头学法用法，熟悉房地产管理相关各项法律法规，熟悉行政执法责任制和行业依法治理的相关制度，不断提高依法管理经济和社会事务的能力，规范决策、管理和服务行为。
7．加强干部法制宣传教育，着力提高依法行政能力。培养干部牢固树立有权必有责、用权受监督、违法要追究的观念。组织好干部年度法制学习培训和考试工作。同时将对干部学法用法情况进行定期检查，并列入年度考核的一项重要内容。干部要依照有关规定参加通用法律法规的考试，考试成绩作为年度考核、任职、定级和晋升职务的重要依据。
8．加强行政执法人员法制宣传教育，着力提高依法行使公共全力的能力。行政执法人员应熟练掌握和运用与执法工作相关的公共法律法规和房地产专业法律法规，按照法定程序执法，合理使用自由裁量权，确保严格执法、公正执法、文明执法。
9．法制教育与法治实践相结合。学法的目的在于守法和用法。严格依法办事是最生动的法制教育和法治实践。坚持把学法、用法、守法相结合，深入开展多层次全方位的依法治理。
三、立足于坚持服务以人为本，对不同对象进行法制宣传教育工作
10．推进“法律进机关”活动。紧紧围绕房地产相关法律法规政策这一中心学习任务前提下，依据制定普法行事历日程，安排全体职工集中学习，组织不少一次集中法制学习。
11．推进“法律进小区”活动。配合社区中心工作，利用举办各种宣传活动的机会，组织“法律进小区”宣传活动，动用干部职工，在小区设立咨询服务台、悬挂宣传横幅、制作展板、现场答议、免费发放宣传资料，为群众送上了形式多样的法律法规宣传套餐。
房产法律知识篇9
关键词:房地产;交易;风险;措施
中图分类号:F293.30文献标识码:a文章编号:1673-0992(2010)02-118-01
1房地产交易过程中的风险
1.1开发商欺诈引发的风险
由于利益驱动,各地区城市建设整体规划均遭到不同程度破坏,通过暗箱操作,
将既定的规划随意变更,更有甚者,建设项目内规划的绿地可以占用,规划的公共设施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建设偷工减料、建设不符合环保和消防要求、水电配套故障不断等建筑质量问题日益突出。同时,房屋销售陷阱重重,广告虚假,由于信息严重不对称,消费者欠缺房地产专业知识,造成许多开发商惯常采取不正当的营销方法,造成业主付款后不能人住,或入住后不能取得房屋产权等。
1.2房地产中介组织欺诈引发的风险
房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等。
一些不法中介从业人员钻了交易方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子,利用自己的优势地位,在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款,其签约双方的权利义务关系不对等,对交易方做出不合理、不公正的规定,使交易方造成损失。房地产中介存在的具体欺诈行为有:以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬;从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动;无照经营、超越经营范围和非法异地经营;房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书;房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续等。
2一手房交易中买方的风险及其防范措施
2.1充分了解房地产方面信息,避免盲目购买,降低信息的不对称性购房者虽知道从区位、结构、比价等方面了解房地产信息,但始终无法了解房地产成本、相关的国家政策及房价走势等,因而存在盲目购买的情况。解决这种问题的关键是把握房地产经济周期,别人疯狂时,自己要退出,别人悲观时,自己才进入。微观的区位、结构、比价问题只要多看看就可以解决。
2.2谨慎交定金,签合同
掌握了详尽的房地产信息后,再确定是否下定金,签合同,不要受置业顾问的诱导。仔细研读房地产合同。不管是一次付款还是按揭付款,都是买方(一次付款方式)或银行(按揭付款方式)将所有房款付给房地产商后,房地产商才在规定的时间交楼。很显然,这种交易程序不利于购房者。在一定的时间里,房、款都控制在地产商手中,而买方的利益全凭卖方的信用,其风险显而易见。
2.3合同中要明确交楼、办理房地产证书及违约责任等相关事宜
如果房地产商资金链断裂或将已收房款挪作他用,则很有可能形成烂尾楼,交楼收房遥遥无期。即使房地产可以如期交收其质量还可能出现问题,如楼面、墙体出现裂缝,水、电线路不通或漏水漏电,建筑面积水分等。这些都可能给购房者造成损失。此外房地产证书还可能由于房地产商开发手续或将房地产办理了抵押贷款等问题而无法办理。因此,所有这些可能出现的问题都应在合同中明确其解决办法。
3房地产交易中的风险防范的几点建议
3.1加强房地产法制建设
我国房地产市场还很年轻,各种法律、法规还有待进一步健全,因而,更需要政府发挥主导作用加以培育和发展,以规范市场交易行为,维护市场秩序。首先,要完善立法。面对房地产交易过程中存在的种种问题,由于没有明确的法律规定,使得各地区各部门查处和打击类似行为无法可依;再加上取证难度大、处罚力度小、操作手续复杂等,常常是无功而返。因此,当前迫切需要建立健全明确的、易操作的、力度大的规范房地产市场各类行为的法律法规。只有这样,查处、打击房地产市场的违法违规行为才可能收到应有的效果。同时,要重视执法工作,加强执法。目前出现的许多房地产违法违规行为,在现有的国家以及地方的许多法律法规中,也都有所涉及。之所以难以依法查处,
一个很重要的原因,就是某些地方由于过分依赖房地产业、过于片面地强调保护和发展房地产业,而对一些房地产企业的违法违规行为,忽视甚至纵容。因此,地方政府必须端正态度、提高认识,在房地产交易秩序专项整治行动中,切实负起责任。
3.2宣传诚信理念、倡导诚信价值观
首先要从思想认识上加强全民诚信意识的教育,对社会公民要进行社会道德教育,使每一个人都建立起“诚信为本”的意识。具体操作层面,可以对房地产相关机构开展道德讲座,加强他们的业务培训和行为教育,提高从业人员的执业观念、执业态度、执业纪律和执业作风。对房地产登记机构工作人员进行廉政教育,提高抗腐变的能力。也可以积极发挥新闻媒体宣传教育和监督两大功能,例如,依靠媒体对违法案例进行宣传,要善于利用各种典型案例,有深度、有说服力地推出有震撼力、能在人民群众心灵中产生强烈共鸣的警示性报道。
3.3规范从业行为,努力提高从业人员的综合素质
当前,房地产交易领域的从业人员应努力从以下三方面提高职业素质。
一是依法办事。作为房地产交易领域的从业人员,必须牢固树立法纪意识,强化党规政纪原则,自觉遵守有关法律、法规和纪律,努力提高依法管理、依法行政、依法办事的能力;二是牢记宗旨。作为房地产交易领域的广大从业人员,要时时处处注重自身的形象,树立为人民服务的思想,切实维护好人民群众的根本利益;三是廉洁自律。作为房地产交易领域的从业人员必须始终保持清醒头脑,自觉抵制腐朽思想的侵蚀,做到勤廉自律,恪尽职守,树立自身的良好形象。
3.4建立房地产市场信息体系
首先,对房地产市场来说,要加快建立健全房地产市场信息系统,加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。如有关部门要加强信息沟通与整合,适时披露土地供应、商品住房市场供求,以及土地和住房价格变动等信息,要加强舆论引导,增强政策透明度,稳定市场心理预期,促进市场理性发展。同时,房地产企业应主动消除因信息不对称而给消费者带来的疑虑,以吸引更多的顾客。在进一步树立“诚信为本”职业道德的基础上,真诚地向消费者提供完整、真实的商品信息。其次,对消费者来说,只有充分掌握了真实的商品信息,消费者才可能获得在房地产交易中的平等地位。因此,要充分利用信息社会的方便条件,从多方面获取更多的商品信息。
参考文献
房产法律知识篇10
【关键词】高校公房管理信息化
近几年来，公房资源作为高校开展教科研活动的基础，其资源配置进一步合理化，管理模式进一步科学化。随着我国教育事业的蓬勃发展，给高校公房管理提出了新的要求，进一步深化高校公房管理工作理念，做到“两提升、两注重”即提升服务理念、提升法律意识、注重环保节能、注重安全排查。
一、提升服务理念，推动工作开展
在公房管理工作中，管理只是一项最基本的工作职能，大多时候我们反而忽视了在公房管理工作中本应具有的服务理念。管理理念固然重要，但服务理念亦不可或缺，强化服务理念是做好公房管理工作的前提条件。科学发展观强调“以人为本”重要思想，充分体现了马克思主义唯物史观关于社会历史主体的基本观点。在规范日常公房管理工作过程中，我们同样要树立“为民服务”的思想，进一步明确公房管理工作就是“服务工作”的理念，提高办事效率，规范办事程序，创新公房管理模式，努力在服务学校、服务教职工、服务学生等方面取得明显成效。
二、提升法律意识，维护合法权益
学习相关的法律法规知识在今后的公房管理工作中是必不可少的，我们要增强法律意识，按章办事，要做到有法必依。对于新建的公共房屋，应依法及时向政府有关部门申报产权登记，明确产权关系，不得偷工减料，不得违建。对于出租的经营、产业用房，高校的出租用房政策不能与《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等法律法规相违背，租赁双方应签订合法有效的租赁合同，明确租赁期限、违约责任，校方在依法收取租金的同时也应承担法律规定的相关义务。
高校公房管理人员良好的法律意识是做好公房管理工作的重要前提。高校应当通过举办法制讲座、敦促管理人员自学等方式，培养管理人员的法律意识，从而自觉运用法律法规来规范自己的工作行为，在管理工作中严格按照工作程序，确保不出现任何纰漏。此外，高校公房管理工作人员具备一定的法律知识对今后公房管理工作是否顺利开展则显得异常重要。
三、注重环保节能，提倡绿色建筑
环保节能材料在房屋建设中的应用已成为当今世界建筑领域的发展趋势，在欧美国家的大多数高校，新型环保建筑已成为主流。我国在今后的高校建设中，应注重将环保节能理念融入到公房管理工作中，无论是新建房屋还是旧房改造，都要以低能耗、低污染为标准，提倡绿色建筑，提倡选用可重复使用、可循环使用、可再生使用的3R环保材料。在对新建的公共用房进行验收工作中，要将环保节能纳入考虑之中，对高污染、高耗能的公共用房要及时改建。在水电气等基础设施建设上我们应制定并落实相应的能源使用规划，严格落实能源审批、运行管理制度，逐步完善计量装置，建立能源消耗计量、监测、统计、审核及公示制度，建立能耗监控管理平台。另一方面我们应加强对能源规划、使用和监管等各个环节的管理，严格按照环保节能标准，同时建立环保节能目标责任制度和各级能效管理负责人制度，以及相应的资金保障制度和环保节能奖励机制。通过环保节能工作的不断深入，高校应制定符合各校实际情况的用能指标体系，逐步实现高校能源管理的科学化、自动化。在设备采购管理工作中，将环保节能作为器械设备等招标采购的重要依据。
四、注重安全排查，杜绝安全隐患