物业楼宇管理篇1
关键词:智能楼宇;现代化设备;物业管理
1智能楼字物业现代化管理的根本是对物业设备的管理[Bt)]
1.1现代与传统物业管理的主要区别
服务是软件,设备管理是硬件。现代物业管理的设备越来越庞大,物业管理范围内的设施设备越来越复杂,各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。面对庞大而复杂的建筑系统,传统的物业管理应接不暇。社会发展要求物业提高能源利用效率。面对新的要求,传统粗放的管理模式显得捉襟见肘。传统的物业设备管理侧重于现场管理,以设施设备的正常运行为工作目标,着眼于有故障的设备,具有“维持”的特点。现代物业设备管理的特征从现场管理上升到经营战略,主要工作目标从“维持”上升到服务成本的最优化,管理的着眼点从发生问题的设备到全部固定资产,管理对象的时间从当前扩大到物业管理范围全生命周期内及未来的更新设施。并与信息化管理相结合。
随着产业价值链分解和专业化发展,出现精深精细化趋势,并从劳动服务型逐渐转化为知识密集型。
1.2物业设备管理对业主造成的影响更深远
楼宇物业设备对于现代化楼宇的作用,可比作人的内脏及器官。从经济上看,一座现代化楼宇的初投资中,设备大约占三分之一,现代化程度愈高,设备所占的比例愈大,因而造价非常昂贵:从使用成本看,物业设备的优劣,耗能的多少,是直接影响经济效益的重要因素。
物业管理最本质、最难管理、最需专业技术的核心内容,都体现在物业设备的维护与保养上,如果物业设备的维修与保养做得不好,不仅影响物业设备的使用寿命,同时也影响到物业保值与升值的潜力。
设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作,它不但对物业本身的价值体现起到了举足轻重的作用,还对物业管理的服务水平的保障起到了不可替代的用。
2现代化楼字物业设备管理工程的主要内容[Bt)]
2.1物业设备管理的基础资料管理
基础资料管理是设备管理工作的根本依据,基础资料必须正确齐全。
2.2物业设备的运行维护、维修管理
即是利用设备寿命周期内的“浴槽曲线”采取预防保养,降低设备的故障率。
2.3物业设备的寿命周期成本(LCC)管理
楼宇及设备的寿命越长,其能耗费和维护费占LCC的比例越大。如果对设备和系统采用节能技术措施或设备管理,可以大大降低LCC。
3现代化楼字物业设备管理离不开现代企业的质量保证模式[Bt)]
3.1楼宇设备管理的特点
3.1.1经济性
楼宇设备管理的主要特点是:经济性突出,这是因为楼宇机电设备一次性投资大,年限短,更新换代快,运营服务、维修保养费用高。
3.1.2专业技术性要求高
专业技术性要求高源于楼宇设备品种繁多。现代楼宇的设备系统,基本上集中了各个领域中先进的科学技术在应用技术方面的成果,且每一个设备系统都具有其非常鲜明的专业特点,有着它内在的、独特的运行规律。设备管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规范的管理。要有各种专业技术知识,要有严格的规范化、标;隹化的科学管理制度。
3.1.3综合性强
综合性强不但在于现代楼宇设备所涉及的学科与专业较多,还在于楼宇是一个具有综合使用功能的有机体,各类设备要保证协调地共同工作,关键依赖于科学的设备管理。
3.2楼宇机电设备管理与iSo9001
具有先进的设备硬件,而没有科学的管理方式,效益是不能提高的。
为了提高物业管理公司的管理水平,提高工作效率,必须对物业管理的各项工作进行规范化管理,只有做到各种工作规范化,才可以通过规范化操作对员工工作进行指导,提高员工工作效率与技能,并且由此减少人事变动给公司带来损失与降低新员工的培训成本。
iSo9001标准系统性强调不断改进的特点。可以指导企业用系统管理的思想来建立完善的质量体系,并对管理质量形成全过程的控制。
[设备管理工程理论和经验,可以通过策划和制定楼宇设备管理的iSo9001质量保证体系文件,落实到楼宇设备管理的具体工作中。iSo9001质量保证模式强调所有的活动都应有文件规定,所有规定都应执行,执行情况必须有客观证据加以证实,并有一定的可追溯性。iSo9001质量保证模式还强调不断进行质量策划、质量改进和质量体系的完善做法,实际上又为探索楼宇设备管理自身特定规律提供了一种科学有效的方法和途径。
4现代化楼字物业设备管理必须以物业设备管理软件为手段[Bt)]
4.1现代化楼宇物业设备管理的指导思想
现代化楼宇物业设备管理包括,设备的规划、购置、安装、使用、维护、维修、改造、更新直至报废的整个寿命周期进行的实物及其技术的管理;还包括设备的最初投资、使用费用、维修费用支出、折旧、更新改造资金的筹措与支出等设备的经济管理,其指导思想是:①追求设备寿命周期费用最经济:②强调技术管理与经济管理相结合:③必须对设备整个寿命周期实施管理。
4.2现代化楼宇物业设备管理的使用与优点
由于楼宇物业设备投资大,设备数量多,设备种类繁多,加工工艺功能不尽相同,日常工作中需要耗费大量人力和物力,如不运用物业设备管理软件进行高层次的设备管理,要实现现代化楼宇物业设备管理的指导思想是很困难的。
设备管理涉及到每一个员工,每一项设备,每一件工作,每一分钱和每一分钟。仅凭几个管理人员,仅凭传统的管理经验,无法照料到繁杂、数量庞大的管理环节。而物业设备管理软件可以引导管理人员进行高质量的设备管理,提高了设备管理效率。
使用物业设备管理软件可以全面掌握设备技术资料、设备档案,对设备实行全过程的管理。其主要优点在于:
(1)物业设备管理软件可以做到定点、定质、定时、定量、定人管理,便于合理分配劳动力,有效提高劳动效率。
(2)可以把设备的使用管理与财务管理紧密结合,为资产的重新评估、增值奠定了基础。
(3)设备管理工作数量化。可以直观反映一个企业设备管理工作的具体情况。
(4)可以及时向管理层提供报表和统计数据,供管理者作出正确的判断和决定。
5结束语
计算机辅助设备管理在整个设备管理过程中只是一个高级工具,它不能取代整个管理过程。良好的设备管理还需依靠现代企业制度、管理人员的素质和敬业精神。为了实现物业管理企业设备管理现代化的目的,必须学习和掌握设备管理的基本原理,树立现代化科学管理的思想,结合物业设备的特征和具体实践,完善科学的管理制度,推广先进的管理技术手段,以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。
参考文献
[1]周力聆.有关智能楼宇若干问题的探讨[J].科技创新导报.2009,26.
物业楼宇管理篇2
【关键词】高科技楼宇设备管理现状
高科技楼宇在竣工验收并且投入使用以后，设备必须正常运行是实现高科技楼宇各项功能、保障高科技楼宇日常运作的首要条件。因此，高科技楼宇的设备的运行以及它的维护和管理的质量将直接影响到该高科技楼宇的后期使用价值。高科技楼宇的设备的良好管理可以保障高科技楼宇的设备的安全运行并且能够延长高科技楼宇的设备的使用寿命，从而达到为业主提供满意服务的目的。高科技楼宇的设备管理要从设备的定性化向设备的定量化、指标化以及目标化三个方向发展；同时对楼宇设备还要从集散控制的模式向分布式控制的模式发展。
1高科技楼宇的设备自动化系统概述[1]
高科技楼宇是将建筑技术与传感技术、控制技术以及计算机信息技术多方面相结合的产物，是当今社会经济发展和建筑发展的需要。目前高科技楼宇的自动化系统主要由楼宇设备自动化、通信自动化以及办公自动化三大自动化系统组成。
高科技楼宇的设备自动化系统的功能一般由四个部分组成，分别是：（1）物业管理；（2）节能控制；（3）安全防范；（4）综合控制。
2高科技楼宇的设备管理的现状
第一，高科技楼宇缺乏完善的管理系统。设备管理在楼宇的整个物业管理中占有举足轻重的地位，但是目前大多数的企业还不能适应高科技楼宇设备管理的要求，主要表现为：（1）管理人员素质水平低下；（2）高层管理者较少了解甚至不了解高科技楼宇设备的基本情况，缺乏专业管理知识。
第二，高科技楼宇的开发商不重视楼宇设备的前期管理。高科技楼宇的设备的前期管理是楼宇设备管理的重要组成部分。楼宇设备的前期管理是指从楼宇设备规划阶段到设备的安装调试并且投入运行这一阶段的管理工作，这一阶段主要包括规划决策、选型采购、安装调试和评价反馈四个基本环节。高科技楼宇设备的前期管理是楼宇设备一生管理的基础，一旦设备的前期管理出现失误，必然会给设备的功能带来缺陷，还将给整个楼宇的开发带来巨大的经济损失。通常，整个楼宇设备全部寿命的90%都取决于设备的前期管理。但是许多开发商并不重视设备的前期管理：首先在设备的购置方面走盲目减少投资成本或者是盲目追求最好两个极端；其次在楼宇设备安装调试以及验收两个方面不按规范要求把关。
第三，高科技楼宇的设备管理人员的素质偏低，高级人才短缺。通常情况下，高科技楼宇都会配备有大量高智能化的设备，这些高智能化的设备囊括自动控制、电子、机械等许多专业技术。这就要求高科技楼宇的设备管理人员必须具有扎实的理论水平，还要有丰富的维修经验。
3现高科技楼宇的设备管理需要现代企业的质量保证模式
高科技楼宇的设备管理具有以下特点[2]：（1）经济性差，高科技楼宇设备一次性投资大，但是使用年限短更新换代快，运营服务和维修保养费用都很高；（2）专业技术要求高，高科技楼宇的设备系统集中了当今社会各个领域先进的科学技术成果，并且每一种设备都具有非常鲜明的专业特点；（3）综合性强，高科技楼宇中的设备不但涉及的学科和专业比较多，而且高科技楼宇还是一个具有综合使用功能的有机体，整个系统的各类设备要保证协调工作。
4高科技楼宇设备管理与iSo9001
高科技楼宇的设备如果光具有先进的设备硬件而没有对其科学的管理方式效益是不能提高的。为了达到提高对高科技楼宇的设备的管理水平的目的，必须提高所有管理人员的工作效率、必须对设备管理的各项工作进行规范化管理。只有做到设备管理工作的规范化，才能通过规范化的操作对管理人员进行指导，提高管理人员的工作效率与专业技能，并且还能减少人事变动给整个高科技楼宇的设备的管理带来的损失、降低新的管理人员的培训成本。
iSo9001标准系统性强调不断改进，可以指导设备管理人员用系统管理的思想来建立完善的质量体系，并对设备管理形成全过程的控制。根据设备管理的工程理论和经验，可以制定高科技楼宇设备管理的iSo9001质量保证体系文件并且将制定的文件落实到具体的高科技楼宇的设备管理的工作中。制定的高科技楼宇设备管理的iSo9001的质量保证模式强调所有的楼宇设备管理活动都应该有相关文件规定，所有的规定都应该按照相关文件执行，具体的执行情况必须要有客观的证据加以证实，并有一定的可追溯性。iSo9001质量管理体系强调不断进行质量策划、质量改进和质量体系的完善的做法，实际上又为探索高科技楼宇的设备管理规律提供了—种科学有效的方法和途径。
5高科技楼宇设备管理必须以设备管理软件为手段
高科技楼宇的设备管理包括：设备的规划、设备的购置、设备的安装、设备的使用、设备的维护、设备的维修、设备的改造、设备的更新一直到设备的报废这整个寿命周期内进行的设备以及相关技术的管理；还包括高科技楼宇设备的最初投资、使用费用以及设备的维修支出、折旧、更新改造与设备的经济管理。由于高科技楼宇设备投资大、数量众多、种类繁多、加工工艺功能不尽相同，因此在日常维护管理中会耗费大量人力和物力，如果不运用楼宇设备管理软件进行更高层次的设备管理，要实现高科技楼宇设备的管理是很困难的。高科技楼宇的设备管理涉及到每一个员工、每一项设备、每一件工作、每一分钱和每一分钟，因此仅凭几个设备管理人员和传统的管理经验是无法管理到每一个环节的。设备管理软件则可以帮助管理人员进行高质量的楼宇设备管理，从而提高楼宇设备管理效率。使用物业设备管理软件的优点在于：（1）楼宇设备管理软件能够合理分配管理人员提高管理效率；（2）可以把楼宇设备的使用管理和财务管理紧密结合；（3）楼宇设备管理工作可以数量化；（4）可以及时向楼宇的管理层提供管理和财务报表以及统计数据。
6美国的管理方式对我国楼宇管理的几点启示[3]
（1）美国的楼宇设备的管理注重物业经营服务，楼宇设备管理的内涵比较广泛。除了以楼宇设备的管理为主外，还涉及到房屋的中介、咨询评估、出租出售以及房地产行业的开发销售等多个领域。而我国楼宇设备的管理企业大多数都是单纯地从事简单的楼宇设备管理基本业务内容，这与美国的具体状况形成了巨大的反差。美国企业的经营，一方面，注重楼宇设备管理本行业经营扩大了楼宇设备管理的领域；另一方面，通过多样化的经营扩展了利润空间还能规避行业风险。美国的楼宇设备管理企业有大约40%的收入是来自于楼宇设备管理以外的行业经营活动，而这对我国目前利润水平很低，经营管理举步维艰的楼宇设备管理企业是个重要启发和思考；除此之外，涉足比较高端的房地产开发行业，能够有效地提高管理队伍的人员素质，从而转变管理人员仅仅从事简单劳动的形象。要提高我国楼宇设备管理行业人员的素质与水平，首先要提高本行业的吸引力，扩展本行业的利润空间和业务空间。
（2）美国的楼宇设备管理行业高度职业化，这保证了美国的楼宇设备管理水平能够保持在较高水平上。从楼宇设备管理本行业来说，高度职业化、严格监督注册资格的筛选程序、从严限制该行业的注册人数等措施，是保证注册物楼宇设备经理等资格的整体质量与素质的重要措施，这大大提高了美国物业管理研究院在全美楼宇设备管理行业的地位与信誉，使资格注册这一行业管理手段步入良性循环轨道。
（3）美国的楼宇设备管理非常注重环保与节能。例如，美国的6500wilshireBoulevard大厦，该大厦的业主和设备管理者对该大厦环保节能有明确的目标与计划，业主投入大量的资金用于6500wilshireBoulevard大厦节能的改造，逐年投入资金进行大厦的各项改造，使大厦的能效最低提高10%、最高提高75%，有效地达到了节能环保的目的。
7结语
目前，我国高科技楼宇设备管理还有很大的提升空间，从高科技楼宇的施工建设到完工以后的设备维护、从整个管理人员的素质和业务水平的提高到高科技楼宇设备管理的企业化规范化，以及对美国同行业企业的学习，都将大大的提高我国高科技楼宇设备管理的水平。
良好的高科技楼宇的设备管理水平的提高还需依靠现代企业制度、管理人员的素质和敬业精神。为了实现物业管理企业设备管理现代化的目的，必须学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备的特征和具体实践，完善科学的管理制度，推广先进的管理技术手段，以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。
参考文献：
[1]郑晓冰.高科技楼宇设备管理的现状及内容[J].工程管理，2011，10，（1）：71.
物业楼宇管理篇3
【关键词】楼宇经济现状和存在的问题措施
中图分类号：D922.29文献标识码：a文章编号：
一．引言
近代以来，建筑使我们国计民生的支柱，也是我国建设事业的主要组成部分之一，它推动了整个城市建设的发展，楼宇经济的蔓延已经从国内引向了国际化发展。本文就楼宇经济的现状提出的几大问题进行了思考，同时给予几点意见。
二．楼宇经济发展存在的问题
1.管理层次水平不高。一方面在政府层面上，一些职能部门对楼宇经济的发展在思维方式上、服务机制上、政策支持上、合力推进上都存在不到位、不完善、不灵活等问题，特别表现在楼宇内各经济组织的注册、登记、变更和年检的服务上，表现在楼宇内员工的权益维护、政治需求和社会交往上，表现在楼宇自身公共安全和对公共物品的需求上。另一方面在各楼宇业主和物业公司层面上，受历史转制因素影响，我区物业性质复杂、多样，制约了楼宇的整体规范规模发展。目前主要存在物业性质有：一是私人（单位）买断再出租；二是由开发商委托物业公司管理；三是由开发商直接管理。此外，个别楼宇由于是部队建房，缺乏统一规范房产证，在实际管理中出现盲区。由于没有统一的标准、措施来规范物业管理，进而导致楼宇业主和物业公司的管理水平提升难度加大。
2.功能配套设施不全。楼宇经济在形成和发展的过程中，对配套设施有着越来越迫切和越来越高的要求。楼宇配套设施齐全，不仅代表着楼宇的档次，同时也是人气的聚集、商务元素的流动，同时更是满足楼宇办公需求必不可少的条件。总体上看，我区的功能配套设施相对完善，但部分楼宇的硬、软环境还存在某些不足。主要表现在建筑内外装修陈旧、电梯候梯时间长、停车泊位紧张、楼宇餐饮服务欠缺、物业管理智能化和信息化水平程度较低、物业服务人性化及专业化水平还有待提升等。
3.产业支撑力度不强。从现状看，受苏州老城区发展布局的局限，金阊区的经济总量和苏州其他县级市相比还有较大差距，企业内部生产、销售、研发、服务的专业化分工也有待提高，产业支持力度不大。同时，现代服务业市场发育稍有欠缺，服务业比重相对较低，各楼宇发展特色定位不强，产业趋同化较为明显，商业、金融和贸易功能区分度不强，这些因素都制约着金阊楼宇经济的快速发展。
三．楼宇经济的优势与劣势
1.优势。根据我们的调研结果，以下图表显示的是公司选择入住写字楼时，相关因素对其的决策影响程度大小：
商业气氛:（指周围商圈的繁荣度）;交通情况:（指道路状况和公共交通等）;历史文化氛围:（指写字楼周围的高校、文化场所、名胜古迹等分布情况）;成本因素:（指租用或购买写字楼的费用水平）;商业便利（如：餐饮服务，金融服务，物流等）;周围环境状况：（主要指绿化，空气质量等自然环境）;硬件层面装备（如：电梯、空调、配电、供水、车位、装修等）;软件层面装备（如：保安、保洁、网络等物业管理情况）;建筑设计（指写字楼的楼高、建筑风格以及与周围其他建筑物的协调等）。
从上图可看出客户对于选择市区写字楼的最主要关注在：商业气氛（占22%）、交通状况（占20%）、历史文化氛围（占17%）、成本因素（13%）。老城区写字楼大多位于市中心主干道，交通堵塞停滞度低，公交站台及路线分布较为密集，频率高，出行方便。这一带的商业气息和人文气息也很浓厚。而成本方面，从对物业及客户的调研中了解到所有调研的楼宇平均租金基本上都维持在30～40平米每元，与工业园区、高新技术开发区的高价租金相比，老地区写字楼在成本上无疑占有巨大优势。
2.劣势。(1)目前的城区布局和90年代的旧建筑风格形式制约了辖区内楼宇发展的潜力，导致楼宇规模偏小，引进企业规模亦偏小。(2)物业性质的多样性和复杂性制约了楼宇发展整体规划的可行性，我们调研的十幢楼宇中主要存在这么几种物业性质：①私人（单位）买断再出租;②由开发商委托物业公司管理;③由开发商直接管理。没有统一的标准、措施来规范物业管理。(3)楼宇周边自然及商业环境较差，主要表现在空气及噪音污染严重，楼宇周边绿化覆盖率低，餐饮、休闲、购物等服务欠缺。(4)楼宇软硬件层面装备落后。主要表现在建筑内外装修陈旧，电梯使用紧张、候梯时间长，物业智能化程度低，停车泊位紧张等方面。
四．给楼宇经济发展的建议
1.发展楼宇经济，要在认识和观念上有新突破当前，中心城区进入新一轮快速发展期，特别是随着一批重点项目的推进，为楼宇经济的发展带来了千载难逢的机遇。要进一步加大楼宇经济的宣传力度，通过培育一批典型，使全区上下充分认识到楼宇经济“是财源经济、人才经济、信息经济和物流经济，是一个城市三次产业总开关”的重要作用，从而把发展楼宇经济放到经济发展尤其是中心城区经济发展的重要位置。
2.理性而非盲目地规划建设楼宇经济空间。楼宇经济虽然能在一定程度上带动地区经济发展，但并非每个城市或者城市中的每个区域都适宜建设楼宇经济空间,不宜盲目规划建设。因为楼宇经济空间的规划建设要以一定的经济发展水平、城市化水平、产业基础与潜力和建设用地空间为基础的。因此，应该在科学分析与规划的基础上适时适度地规划建设楼宇经济空间。
3.发展楼宇经济，要在扶持办法和政策上有新突破要从三个层面制定发展楼宇经济优惠政策。一是针对人住楼宇的企业的优惠政策。对符合城区发展产业方向的企业，根据转入和新进驻楼宇企业的注册资金，以及当年对财政新增贡献额等情况，分别实行财政资助，吸引企业注册或人驻商业楼。对科技含量高，能够带动产业升级的企业采取一企一策、一事一议的办法予以扶持。二是针对开发商的优惠政策。对投资开发楼宇资源、新建商务、工业楼宇，为区域经济发展引进新企业、新项目的，经审核认定，楼宇给予一定奖励。三是针对物业公司的优惠政策。结合楼宇所创税收大小和服务水平情况，每年对物业管理公司进行评比，激励物业公司提高服务质量和服务水平。
4.将楼宇经济发展纳入城市总体规划。我国楼宇经济日益壮大，其发展规模对于一个城市的发展定位、建设用地需求乃至城市化发展水平逐渐产生了影响，因此应当尽快将其纳入城市总体规划，成为城市总体规划的重要组成部分，系统分析楼宇经济对城市整体发展目标、发展战略和空间布局的影响，提高城市发展方向、途径和功能的科学性。
六.结束语
楼宇经济是我国经济发展的一大支柱，但这种并非不断持续提高。它要符合整个经济发展规律，要坚持党的解放思想，稳步前进。对楼宇经济上出现的问题给定了一些建议，避免出现一些不注重实际情况和盲目的现象，从而保证了楼宇经济的持续发展。
参考文献：
[1]姜煜华甄峰王春慧，楼宇经济空间布局的适宜性影响因子———以潍坊市奎文区为例[J]，城市问题2010（11）
[2]王立华，当前宏观经济视野下发展楼宇经济的探索与思考[J]，中共杭州市委党校学报2009（3）
[3]毕波吴晓雷，楼宇经济空间布局的研究与思考[J]，规划师2010（22）
[4]姚中国：关于发展楼宇经济的认识和思考[J].新余高专学报学报，2006（5）.
物业楼宇管理篇4
一、适用范围
本办法中商务楼宇是指在蜀山区注册、经营、并产生区级分享税收的商务办公写字楼。入驻企业性质包括商业银行总部及分行、保险公司总部及地区分公司、证券公司、基金管理公司等金融企业；国内外知名法律、会计、审计、科技信息等中介与服务企业；广告、策划、传播、制作、版权交易、艺术品拍卖、文化艺术商务等文化创意企业；国际跨国公司、国内大企业（集团）、上市公司的总部、区域性营运总部、分支机构。大卖场、宾馆餐饮酒店、专业市场等不在奖励范围。
二、奖励对象
蜀山区行政管辖范围内，注册、经营、并产生区级分享税收的、总面积在10000平方米以上的商务楼宇主办单位，包括新建、盘活商务楼宇的投资主体，优质服务商务楼宇的管理主体，新设立或新引进总部型企业，楼宇经济贡献突出的镇街园等。
三、奖励方式
以辖区各楼宇企业当年实现区级分享税收为基数，提取5％设立区楼宇经济专项基金。按照“盘活新增、规模集聚、专业特色、效益优先”的原则，通过申报审核、绩效考核，采取无偿奖补方式给予扶持。若企业同时符合区政府若干奖励扶持政策时，按照“从高原则”，以企业当年度对蜀山区地方财力贡献为上限，按企业受益最多的项目给予扶持，不重复奖励。
四、奖励标准
（一）鼓励开发建设商务楼宇
1、对新建商务楼宇面积在10000平方米以上，并持有全部产权的楼宇投资开发主体，按商务建筑面积（不包括产权单位自用部分的建筑面积）每平方米10元予以一次性补贴。
2、对非商务楼宇（含旧厂房）经土地、规划等相关部门审核置换为商业性质，新增商务楼宇建筑面积5000平方米以上的，投资额在500万元以上的投资主体，按商务建筑面积每平方米5元予以一次性补贴。
（二）鼓励提高商务楼宇入住率
对新建成的单体商务楼宇，企业入驻率分别达75%以上，并在蜀山区注册、经营、并产生区级分享税收的，按照新入驻企业当年度形成的区级可用财力，给予管理主体20%的一次性奖励。
（三）鼓励打造特色楼宇
1、世界500强企业、全国500强企业（省级以上）总部、经市认定为总部型企业，在我区注册、经营、并实际产生区级分享税收的，每新引进一家不同企业，分别给引进人（无单位背景资源的奖励个人，有单位背景资源的奖励其所在单位）或引进单位15万元、10万元、5万元的一次性奖励。
2、鼓励新建商务楼宇管理主体通过引进同行企业，形成企业集群，打造特色商务楼宇。对符合特色化发展导向，同行企业占入驻企业总数达75%及以上，单体商务建筑面积在1万平方米、2万平方米、3万平方米及以上的特色商务楼宇，一次性给予管理主体5万元奖励。
（四）鼓励商务楼宇管理企业提升服务
对在我区注册纳税管理商务楼宇面积10000平方米以上的、具有国家一级、二级物业管理企业资质的，获得国家、省、市物业管理示范大厦荣誉的，促成入驻企业办理属地纳税实际产生区级分享税收的物业管理企业，每年度组织开展一次评比活动，对前三名的的物业管理企业，分别给予第一名5万元、第二名3万元、第三名1万元的奖励。
（五）鼓励镇街园发展楼宇经济
依据楼宇招商、协税护税、管理服务的成效，辖区商务楼宇增量，打造品牌效应的商务楼宇情况，财税增幅和贡献等，对镇街园进行考核，评选年度区发展楼宇经济工作先进单位。设一等奖1名、二等奖2名、三等奖3名，分别给予6万元、5万元、4万元工作经费奖励。区商务局（旅游局）作为楼宇经济发展责任部门捆绑考核，实现楼宇区级分享税收达到或超过同期财政增幅的，奖励6万元工作经费。表彰12名（含相关部门）在发展楼宇经济工作中表现突出的工作人员，经单位推荐，区商务局（旅游局）审定报区政府统一表彰，每人给予1000元的奖励。
五、申报审批
由区商务局（旅游局）负责制定奖励办法实施细则。奖励（补贴）均按年度申报，每年年初，各商务楼宇单位提交申请奖励报告及新入驻企业的备审核材料。包括：写字楼名称、位置、面积、入住率等基本情况；申请奖励业主单位的工商营业执照复印件、税务登记证复印件。各镇街园负责初审、汇总，向区商务局（旅游局）申报。由区商务局（旅游局）负责审核，区财政局、招商局、住建局、审计局、工商分局协助。部门联审后，报区经济工作领导小组审定。
物业楼宇管理篇5
【关键词】楼宇经济统计研究应用
楼宇经济是发达的商品经济和高度城市化的产物，是城市地域结构的核心，是城市经济实力的体现。楼宇经济的兴起，突破了中心城区土地资源匮乏的限制，拓展了城区经济发展的空间，为经济结构转型升级提供了重要支撑。
1.楼宇经济的概念
楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，在楼宇内产生、发展，并集聚、衍生、扩散相关产业，带动区域经济发展的一种新的经济形态。它以集约型、高密度、高效益为主要特点，并与城市功能相协调，是推进城市经济向“空间”和“高度”发展的重要表现。
2.楼宇经济特征
楼宇经济继知识经济、总部经济之后受到城市政府的青睐，成为城市经济新的增长点、城市经营的新理念、城市发展的新模式。
2.1集聚效应明显。楼宇经济像一个巨大的磁场，通过楼宇的招商引资，吸引相关的要素在特定的空间集聚。一方面大批企业集中在一栋商务楼宇中从事各种经济活动，资本、技术、信息、知识、人才等高度聚集；另一方面，众多商务楼宇集中在一定的区域内形成功能良好、配套齐全的商圈，又能带动周边的餐饮、购物、商务、休闲等相关行业聚集发展。
2.2财富效应突出。楼宇经济以吸引各类公司入驻楼宇进行办公、研发和商务活动获得丰厚的利润回报，是城市的效益高地。楼宇经济空间的单位经济效益远远高于一般的城市功能空间。楼宇经济实现税收高，是转变经济增长方式、实现城市跨越式发展的重要突破口。
2.3集约效应显著。楼宇经济集约利用土地和资源，实现了城市经济从外延式扩张向内涵式深化转变的新型经济形态，通过把平面土地和空间概念联系起来，充分利用空间资源，使土地要素得以拓展，提高了土地使用率和产出率。
3.楼宇经济统计调点
当前人们对楼宇经济的关注，主要集中在经济规模、发展程度、经济效益和楼宇环境四大方面，因此对楼宇经济的统计调查，也应主要围绕这四方面展开。其中，楼宇经济规模主要用来反映楼宇承载能力和聚集能力；楼宇经济发展程度主要用来反映楼宇发展潜力；楼宇经济效益主要用来反映楼宇产出水平和能源消耗情况；楼宇环境主要用来反映楼宇经济发展的支撑能力。
4.楼宇经济发展评价指标体系构建
4.1构成
为更直观的反映楼宇经济规模、发展程度、经济效益和环境，福田区根据科学性、导向性、综合性、可比性和可操作性原则，研究创建了楼宇经济发展评价指标体系，以综合地评价和测定楼宇经济发展中各系统的变动程度（当前，纳入楼宇经济统计的载体主要有写字楼、商业楼、科研楼和城市综合体，以下统称商务楼）。福田区楼宇经济发展评价指标体系由四个一级指数构成，即楼宇经济规模指数、楼宇经济发展指数、楼宇经济效益指数和楼宇经济环境指数，权重分别为25%、25%、30%和20%。
4.1.1楼宇经济规模指数。是反映楼宇承载能力和聚集能力的指标。其主要由亿元楼栋数（指楼内企业纳税合计达到1亿元及以上的楼宇，简称亿元楼）、亿元楼建筑面积、亿元楼增加值和亿元楼税收四个二级指标构成，权重分别为20%，20%、30%和30%。
4.1.2楼宇经济发展指数。是反映楼宇发展程度和潜力的指标。其主要由亿元楼增加值占辖区地区生产总值比重、亿元楼税收相当于辖区税收比重、两年均为亿元楼楼宇增加值和两年均为亿元楼楼宇税收四个二级指标构成，权重分别为20%、20%、30%和30%。
4.1.3楼宇经济效益指数。是反映楼宇产出水平和能源消耗的指标。其主要由单位占地面积增加值产出、单位占地面积税收产出、单位增加值水耗和单位增加值电耗四个二级指标构成，权重分别为25%、25%、25%和25%。
4.1.4楼宇经济环境指数。是反映楼宇经济发展的支撑能力的指标。其主要由单一业主占比、一级物业管理资质楼宇占比、楼宇空置率和楼宇综合环境满意程度四个二级指标构成，权重分别为20%、20%、20%和40%。
在各项指标权重的设定上，楼宇经济指数主要采用德尔菲法，邀请有关专家学者根据各个指标的重要程度分别赋予相应的权重。在考虑各指标的权数上主要基于以下因素：第一，各子系统对楼宇经济发展的贡献程度及其相关关系；第二，各子系统内因素对系统的影响程度及其相关关系；第三，结合福田区的发展战略目标的相关性。权数的最终确定采用统计平均法，即根据专家们对各评价指标所赋予的相对重要性系数分别求其算术平均数，所得的平均数作为各指标的权重。
4.2计算方法
以上年楼宇经济的调查数据为基数，计算本期一级指标和楼宇经济综合发展指数。计算公式：
一级指标=∑[（二级指标报告期值/基期值）*本项指标的权重]
楼宇经济综合发展指数=∑（一级指标值*本类指标的权重）
5.楼宇经济发展评价指标统计调查方法
通过对楼宇经济发展评价指标体系16个二级指标梳理，需要进行统计调查的指标主要集中在四大方面，分别是税收指标、增加值指标、楼宇基本情况相关指标以及楼宇环境满意度指标。
5.1税收指标。根据基本单位名录库，整理出辖区商务楼宇内的企业单位名录，并与国、地税部门的税收数据库进行双向匹配（因当前税收征收以注册地为准，而统计数据以生产经营地为准，为保持数据尽量统一性，匹配时以统计数据为基准的基础上，对注册在本辖区而生产经营不在本辖区的企业，未纳入本辖区基本单位名录库的企业，计算单栋楼宇税收时以税收数据为准），最终整理出单栋楼宇纳税数据。
5.2增加值指标。当整理出纳税超亿元商务楼宇后，对纳税超亿元的商务楼宇内的企业，根据其规模，对三上企业（指规模以上、限额以上、资质内）及房地产开发企业，根据统计年报库内相关财务指标核算增加值；对三下企业发放《企业生产经营情况调查表》（该表根据收入法计算增加值的需要制定而成，主要含劳动者报酬、税金、固定资产折旧和营业盈余等指标）核算增加值，最后将所有三上企业与三下企业增加值汇总得出单栋楼宇增加值。
5.3楼宇基本情况指标。对纳税超亿元的商务楼宇，由物业管理公司填写《商务楼宇基本情况调查表》，主要包括业主个数、物业管理公司资质、占地面积、建筑面积、商务面积、用水量、用电量等指标。
5.4楼宇综合环境满意程度指标。在一定的概率保证度下，随机抽取一定数量的楼内从业人员，填写《商务楼宇环境满意度调查问卷》，对所在楼宇环境进行满意度评价，主要包括办公环境、治安、卫生、用餐、物业管理服务、交通便捷等问题。
6.楼宇经济发展评价指标体系实际应用
围绕楼宇经济发展评价指标体系，福田区与2012年下半年针对辖区近400栋商务楼宇，组织开展了楼宇经济统计调查工作。经统计2011年福田区纳税超过亿元的楼宇共有63栋，总占地面积59.16万平方米，总建筑面积544.59万平方米；共实现税收407.36亿元，相当于辖区税收总额的62.5%；共实现增加值1140.84亿元，占辖区地区生产总值的54.3%；楼宇综合环境满意度77.3分（80分为满意，70分为一般）。2011年福田区楼宇经济综合指数为114.2（以2010年为100），综合反映出福田区楼宇经济发展水平和潜力有较大提升。其中，楼宇经济规模指数达125.2，反映出扩张速度显著；楼宇经济发展指数为112.6，反映出发展能力强劲；楼宇经济效益指数为114.1，高产低耗效应得到进一步体现；楼宇经济环境指数为102.6，反映出福田楼宇综合环境得到进一步提升。
通过楼宇经济发展评价指标体系，综合、全面、直观反映出了辖区楼宇经济发展的各个方面，科学评价其发展现状，为政府科学管理决策提供了重要的参考依据和数据支撑，同时，也为社会各界了解辖区楼宇建筑、办公环境、周边设施、入驻率、租金等情况提供了有效参考，得到各方认可。
7.楼宇经济统计中值得关注的问题
7.1楼宇统计力量方面
楼宇经济发达地区，具有楼宇多、单位高度集聚的特点，而且楼宇内单位变动频繁，要做好楼宇经济统计，需要一支稳定的基层统计力量作为支撑。当前，福田区主要依靠街道助理统计员，建议有条件的地区，可将街道相关力量整合，与楼宇物业管理部门加强合作，改变信息多头采集模式，实现楼宇信息的一次性采集，或采取从楼宇物业公司购买服务的形式，建立“一楼一人”的楼宇经济工作队伍。
7.2楼宇信息平台建设方面
由于楼宇经济涉及众多部门，各部门的数据信息均在自己的系统内，如税务部门的纳税系统、工商部门的登记注册系统、统计部门的统计报表系统。各系统之间相对独立，缺少数据对接口，给数据整合工作带来诸多不便，浪费很多人力、物力。因此，为做好楼宇经济统计工作，迫切需求搭建集信息查询、统计、监管、服务为一体的“楼宇经济信息平台”，将经济、社会数据与空间地理数据相结合，实现网上信息的实时采集上报和共享。
参考文献：
[1]《楼宇经济在城市发展中的地位与作用》经济改革，2005（12）
[2]《楼宇经济标准体系框架构建初探》中国标准导报2012（12）
[3]《楼宇经济实探—来自深圳福田的报告2011》
物业楼宇管理篇6
**区以商务楼宇为工作对象，通过试点先行、开展“楼宇党建推进月”、“楼宇党建推进年”活动，积极探索在商务楼宇内建立党组织和服务点，建立了*个楼宇党组织、*个楼宇党员服务点。为进一步创新楼宇党组织设置形式，加强楼宇党建规范化、品牌化建设，强化“两个覆盖”，该区今年以来又积极探索在党支部数量和党员人数较多的楼宇建立楼宇党委，并于*月*日在波特曼中心建立了楼宇党委，这也是宁波市首个楼宇党委。他们的做法是：
一、优化楼宇党组织设置形式。波特曼中心是目前全市顶级的商务楼宇，目前共有党员*名，其中在册党员*名，流动党员*名，外企党员*名。今年以来，该区根据楼宇党员数量迅速增加的实际情况，在先前已建楼宇联合党支部的基础上，积极创新党组织设置形式，在波特曼中心建立了全市首个楼宇党委。党委下属联合党支部、新华货柜党支部、浙远箱运党支部、达升物流党支部、流动党支部等5个支部，形成4+1的党支部结构，即由4个在册党员党支部和一个流动党员党支部组成的楼宇党委模块。在楼宇党委成立的同时，通过公开推荐、差额直选，经支部会议、竞选见面会层层推介候选人、全体党员大会公开投票，选举产生了首届楼宇党委领导班子和纪委领导班子，共选举产生书记、副书记各1名、委员3名，纪委书记1名、委员2名，平均年龄27.6岁，其中企业中层以上管理人员占60％。在楼宇内通过公推直选方式产生党委领导班子和纪委领导班子，在全市也属首次。
二、优化楼宇党建共驻共建制度。积极整合区域资源、加强合作联动，建立比较健全的楼宇党建共驻共建机制。在区里层面，健全完善楼宇党建工作责任制，将楼宇党建工作落实情况纳入全区党建工作目标管理考核内容，并设立楼宇党建工作专项经费，形成责任明确、领导有力、运转有序、保障到位的工作机制。百丈街道将每年6万元的楼宇党建工作经费列入年度财政预算，实行专款专用，并对楼宇党员服务中心等重点项目给予重点保障。在街道层面，百丈街道在全市率先成立“两新”组织党建工作室，并选派2名党务工作经验丰富的同志担任专职楼宇党建工作指导员；在社区层面，百丈街道潜龙社区明确由党组织副书记和专职党务工作者担任楼宇党建工作联系员；在楼宇层面，总结运用社区党建工作经验，积极吸纳楼宇物业、外企服务公司、楼宇内有一定影响的企业党组织和规模企业的党员代表组成楼宇党建联席会，加强楼宇内、楼宇间以及楼宇与社区、楼宇与街道之间的联动，这也是全市首个楼宇党建联席会。联席会成立以来，已先后召开由社区党组织、物业公司、楼宇重点企业、楼宇党员代表、企业骨干等各方面参加的研讨会20余次，吸纳楼宇各层面党员干部群众的意见和建议102条。同时，加强部门协调配合，强化横向联动，努力构建努力形成以街道党工委为核心，职能部门密切配合，工、青、妇等群众团体积极参与、企业业主大力支持、社区党组织共建的工作格局。目前，波特曼中心团委和工会组织也已经成立。
三、优化楼宇党建工作运行机制。楼宇党委成立以后，按照社区党建示范品牌建设和“两新”组织党建规范提升年活动的要求，积极建立健全集教育、管理、监督和服务于一体的内部管理制度，切实加强制度化规范化建设。一是健全教育管理制度。波特曼大厦因外贸企业多，属外企服务公司党委管理的党员就有60名，为扩大教育活动面，在坚持“”制度的同时，按照“业余、多样、灵活、务实”的原则，坚持与社区阵地联用、活动联抓，一方面，积极依托社区党员服务中心开展各类学习教育活动，为楼宇党员提供十七大报告教育会、图书阅览等服务；另一方面，街道、社区在开展社区运动会、新春联欢会、老小结对、“相约潜龙”联谊、微型党课、慈善爱心等活动时，也积极吸纳楼宇党员参加。潜龙社区党委还把“十七大教育学习小推车”推进楼宇大堂，免费提供学习资料，受到楼宇党员和员工的欢迎，其中有一位隐性党员在小推车上放一封感谢信，衷心感谢社区党委送上的精神食粮。同时，楼宇党员积极通过QQ交流、心得体会演讲、十七大知识竞赛、楼宇党员联谊会等形式，学习贯彻十七大报告等重要文件精神。二是健全党员组织关系接转和党员发展制度。深入开展“双找”活动，动员党员找组织，依靠组织找党员，吸引流动党员、隐性党员加入楼宇党组织。同时，按照“党员人才工程”的要求，积极做好党员发展工作，党委成立以来，已先后有3人递交了入党申请书，其中2人被发展为党员。三是健全党内关爱和服务制度，以关爱党员为路径，制定“五必访、三服务”制度，即坚持对党组织关系新转入的党员必访、对生病住院的党员必访、对家有重大事件或困难的党员必访、对入党积极分子必访、逢年过节必访，并充分利用楼宇党员服务站做好各类关爱服务工作。此外，还建立了党委议事、党委委员联系支部、党务公开等制度。
物业楼宇管理篇7
【关键词】物联网；楼宇；智能化；应用
1前言
从本质上来讲，所谓的物联网其实就是利用感应器技术、网络技术、射频识别技术、定位技术、扫描技术等技术按照事先的设定将楼宇中的物品链接起来，使这些设备和设备之间能够实现相互通信，从而形成一个自动的、智能的、高识别的、跟踪监控管理网络，由于物联网能够极大的方便人们的生活和工作，因此备受人们的喜爱，这种技术也成为了当前智能化建筑建设中的重要内容，在未来具有广阔的前景。
2物联网和楼宇智能化系统相关简述
2.1物联网
从物联网的字面意思就不难看出这是一个物体和物体之间的网络，则我们可以得出物联网首先它是一种网络，必将依赖于计算机网络技术，再者它是物体之间的网络，这个物体可以是一个，也可以是多个，形成网络的目的是为了相互之间通信，所以我们不难看出物联网就是在计算机网络技术的基础上形成的物体和物体之间的网络，利用各种传感器来实现数据的采集和传递，从而方便人员感知周围的事物，方便人员的管理，提高管理的质量和效率。
2.2楼宇智能化系统
楼宇智能化系统也是近年来建筑行业所提倡的一种先进的系统集成方法，这种方法最大的特点是将当前先进的计算机信息技术、网络技术和建筑的设计充分的结合起来，从而将计算机信息技术和网络技术充分的融于到建筑设计中，实现信息资源高效整理和利用，最终使楼宇在后续的使用中管理更加高效的和方便。楼宇智能系统主要包含了办公、楼宇和通信三个内容，这三个内容相互协调、作用和影响，其中的楼宇自动化系统是最为核心和关键的系统，办公和通信系统都需要在楼宇自动化系统的基础上才能够执行，它能够实现对整个楼宇的基础设施进行监视外，还能够极大的提高这些设备的管理质量和效率，因此楼宇自动化系统是极为复杂的系统，保护的内容极多，极为复杂，但是目前我国针对建筑的楼宇自动化系统通信和连接技术还没有形成一个统一的标准，所以不同的楼宇，其自动化系统设计区别较大，性能也有较大差异。
3当前物联网技术在楼宇智能化系统中的应用
3.1监控系统
监控系统是在当前楼宇智能化系统中应用的较广的一个方面，主要包含的内容有空调监控、照明监控、给排水监控、电梯监控、热源和冷冻交换监控等，在传统的智能建筑中，这些设备的监控往往局限在室内，即人员只能在室内实现主动监控，但是物联网技术的使用却很好的解决了这一问题，用户可以通过远程管理实时的对建筑中的相关联的设备进行主动控制，这能够极大的节约人员往返的时间，能够极大的提高了管理的效率，避免因为人员不到位出现的其他突发事件。例如楼宇管理人员通过手机上的软件报警发现某建筑存在漏水情况，那么通过及时的远程关闭阀门来防止事态更加严重。除了能够实现远程监控外，物联网的使用能够全面的将建筑内部的各个设备的参数及时的采集并长传给控制室和更高级的数据系统，这些数据能够给予国家相关部门的标准制定，决策制度和政策制定提供更加准确和科学的信息和数据，如我国的城市能耗监控、电网监控等。
3.2智能家居系统
智能家居系统也是近年来提出的一项重要理念，这主要是人们生活水平不断提高，人们对居住的要求更加提高，智能家居就是提高人们生活品质的主要内容，其系统主要有家居网络系统、家居照明控制系统、家居安防系统、家居多媒体影院、家居环境控制系统、家居背景音乐系统以及中央控制管理系统和家居布线系统。这些系统公用一个通信网络，各个子系统通过家居网络联系起来，然后在家居操作系统的控制下对各个硬件进行控制，也可以对各个系统中的设备进行监控。传统的智能家居通常采用的是有线布线方式，但是这种方式灵活性不高，成本也较高，随着无线技术的普及，这一弊端得到了很大的缓解，如当前较为流行的无线温度和湿度传感器、无线调光开关。无线燃气泄漏传感器等，物联网就是利用无线网络将家居中的终端设备链接起来，然后将家居网络和外部的无线终端应用系统联系起来，通过远程终端，用户就可以实现远距离对家居中的系统进行控制和监视。
3.3安防系统
对于楼宇管理来说，安防系统是极为关键的一个系统，其直接的影响着用户的生命财产安全，为此安防系统就显得极为重要，传统的智能建筑中的安防系统通常是将观察到的信号传递给保卫控制室，保卫部门根据画面信息进行相应的联动处理，这种模式仅能够应付建筑内部的防范，但是应用了物联网技术，用户就可以实现进行实时的对建筑内部空间进行全方位的主动监视，系统出现异常，系统会主动进行报警，如安防系统中的红外探测器节点检测到入侵信号，那么快速的对信号进行分析和判断，判断是否符合系统内部设定的非法入侵红外信号，同时系统再根据监控节点进行图像采集，并将图像信息和入侵信息及时的传递给用户，用户在远程一旦确定为入侵信息则直接向物业和当地的派出所报警。
4结语
总体来说，物联网是科学技术进步下诞生的产物，其能够极大的方便人们的生活和工作，其能够有效的和人们的生活和工作融为一体，提高人们生活和工作的质量，正因为物联网能够为人们带来巨大的便利，使得越来越多的人喜爱这种便利的生活，相信在未来的时间中，会有更多的人发现物联网的优势，在建筑行业也将广泛的运用物联网技术，使楼宇更加先进和智能。
参考文献：
[1]宁焕生,徐群玉.全球物联网发展及中国物联网建设若干思考[J].电子学报,2010,38(11):2590-2599.
[2]赵亮,张吉礼,梁若冰等.面向建筑能源系统的物联网通用网关设计与实现[J].大连理工大学学报,2014,(1):85-90.
[3]穆丹.物联网技术应用于建筑消防设施管理的价值评价[J].魅力中国,2014,(15):256-256.
[4]张红,王娜,尚伟林等.基于物联网技术的建筑能源管理系统[J].现代建筑电气,2012,(7):10-14,18.
物业楼宇管理篇8
关键词：智能楼宇；实践教学；入侵报警系统；视频监控系统
1我国智能楼宇行业从业人员现状和我校智能楼宇专业学生培养定位
我校作为江苏地区为数不多的开设楼宇智能化工程技术五年一贯制大专专业的学校，在近两年组织了专业情况调研。调研情况显示企业对楼宇智能化专业人才的需求是有层次的，并且对不同层次的员工需要掌握的知识，具备的专业能力、素养也是不一样的。从楼宇智能化设备的安装、操作、维护、管理到楼宇智能化系统的专业设计、开发、工程验收各环节；从楼宇智能化设备及施工企业的领导、经理、部门负责人到智能楼宇管理师，助理智能楼宇管理师，智能楼宇管理员等各个岗位和层次的人才社会都有需求。
2现阶段智能楼宇安全防范系统运行现状和人才需求情况
智能楼宇的核心是5a系统，智能楼宇就是通过总线系统将此5个系统进行软硬件的联结，将设备、系统、服务、管理之间最优化组合，使建筑物物业单位具备了安全、便利、高效、节能的特点。但与技术发展的逐渐深入和细化相反，智能楼宇技术在实际应用和维护中并不乐观，具体表现在多数的智能楼宇系统建设成本投入很大，但应用效果差，利用率较低，许多系统建成后实际的利用率极低。
安全防范自动化系统为智能楼宇创造一个高度安全的环境，安防系统联动功能的实现直接决定集成环境下智能楼宇的安全防范系统中闭路电视监控系统和周界防范系统、门禁对讲系统、防盗报警系统构成的三层立体式安防体系的有效运行。只有系统的有效运行才能高效保障人们的生命财产安全，大大降低人员管理费用。
3典型学生实操训练任务
（一）设备
（1）前端报警传感器：红外对射探测器、门磁/窗磁、玻璃破碎探测器；（2）摄像机：智能高速球一体机、红外枪式摄像机；（3）视频矩阵控制器；（4）数字硬盘录相机；（5）视频监控管理软件；（6）BoSCHDS7400报警主机、DS7412通信模块、及软件平台和DSR-32输出模块。
（二）系统功能实现
本安防系统主要由入侵报警系统、视频监控系统和联动功能所需设备组成。
模拟对一物业小区全监视功能，物业管理人员能够在控制室观察到小区周边和主要建筑物内和周界重要地点的图像，利用系统间的联动设置防止非法入侵并联动跟踪记录警情信息的功能。
（1）入侵报警系统的功能实现；（2）视频监控系统的功能实现；（3）入侵报警系统与视频监控系统、照明系统联动功能的实现。
（三）实操训练任务
（1）入侵报警系统：本系统采用BoSCH公司的以DS7400总线周界报警主机为硬件平台，报警管理软件CmS7000为软件平台的防盗报警系统。模拟在周界围墙上方安装红外对射探测器，在主要建筑物出入口安装了门磁探测器、玻璃破碎报警探测器。连接报警线路和设置主机参数，能够正常运行入侵报警系统主机。
（2）视频监控系统：系统通过数字硬盘录像机和pC机weB页控件管理红外枪式摄像机及高速球一体机、并显示实时监控画面、回放监视记录以及控制摄像头，可设置摄录计划，实现系统内部报警的处理等操作。
（3）入侵报警系统与视频监控系统、照明系统联动功能的实现：
第一，入侵报警系统系统联动视频监控系统。功能：①当周界红外对射探测器触发后，报警系统报警的同时，高速球一体机能根据预置位调用一预设的模式路径，立即转向所触发周界防区范围，监视现场情况，并开始录像。②当门磁或玻璃破碎探测器触发后，报警系统报警的同时，红外枪式摄像机对监视画面进行录像；高速球一体机调用预置点立即转向报警探测的区域，录像。
第二，视频监控系统联动入侵报警系统。在入侵报警系统中连接和设置来源于硬盘录像机报警输出的相应防区。当视频监控系统中出现摄像机动态检测、视频丢失、遮挡监测等信号时，视频监控系统内部报警的同时，入侵报警系统能够识别相应防区报警及显示地图地点。功能：①当高速球机视频丢失后，视频系统报警的同时，联动入侵报警系统相应防区报警，显示地址和地图。②当红外探测器受遮挡后，视频系统报警的同时，联动入侵报警系统相应防区报警，显示地址和地图。
4结论
本文通过对市场智能楼宇设备运营情况及从业人员调研，提出应重视高职智能楼宇专业学生在安全防范课程实践教学中对系统间联动知识技能的教学，设计了一项联动实操任务，目的是促进安防课程实践教学能更适应生产实际和社会需求。
参考文献：
物业楼宇管理篇9
[关键词]楼宇智能化；应用；发展
中图分类号：F284文献标识码：a文章编号：1009-914X（2015）36-0291-01
当前这个科技高速发达的时代，人们生活水平不断提高，都追求着一种智能化、高效化、更舒适安全、方便快捷的生活方式。在建筑物方面，楼宇智能化技术正被逐渐的广泛应用与发展。它将众多高科技技术合为一体，有机结合了通信、控制、多媒体技术等受计算机网络管理系统的控制。它能够使优化建筑设计，使建筑物更加安全可靠，使用方便快捷，实现了智能建筑的功能，提供众多贴心的服务，这些优点使楼宇智能化技术迅猛发展，并形成了完整的综合管理体系。
1.楼宇智能化技术的含义
什么样的建筑才算是智能化楼宇？世界上的对楼宇智能化的提法很多，欧洲、美国、日本、新加坡及国际智能工程学会的提法各有不同，其中，日本的国情与我国较为相近，其提法可以参考，日本电机工业协会楼宇智能化分会把智能化楼宇定义为：综合计算机、信息通信等方面的最先进技术，使建筑物内的电力、空调、照明、防灾、防盗、运输设备等协调工作，实现建筑物自动化（Ba）、通信自动化（Ca）、办公自动化（oa）、安全保卫自动化系统（SaS）和消防自动化系统（FaS），将这5种功能结合起来的建筑也称为5a建筑，外加结构化综合布线系统（SCS），结构化综合网络系统（SnS），智能楼宇综合信息管理自动化系统（maS）组成，就是智能化楼宇。总的来说，把以上多种技术合为一体加以利用，从而实现建筑功能的完善全面、自动化发展。
2.楼宇智能化技术的发展趋势
现代社会对信息的需求量越来越大，信息传递速度也越来越快，二十一世纪是信息化的世纪，推动世界经济发展的主要是信息、生物技术和新材料技术，而其中信息技术对人们的经济、政治和社会生活影响最大，信息业正逐步成为社会的主要支柱产业，人类社会的进步将依赖于信息技术的发展和应用。电子技术尤其是计算机技术和网络通信技术的发展，使社会高度信息化，在建筑物内部，应用信息技术、古老的建筑技术和现代的高科技相结合，于是产生"楼宇智能化"。楼宇智能化是采用计算机技术对建筑物内的设备进行自动控制，对信息资源进行管理，为用户提供信息服务，它是建筑技术适应现代社会信息化要求的结晶。但是毕竟我国智能化楼宇的发展时间较短，其技术肯定不可能和国外的相提并论，有一定的差距究其原因有以下几点。其一是因为，我国的技术含量太低，大多还要依靠国外的先进技术进口过来。其二是智能化楼宇技术在我国的认识了解、关注度不够，特别是在应用到居民建筑情况很少。随着智能化楼宇技术的发展，主要呈现以下趋势。其一是，近几年来人们越来越注重高效化的生活环境，生活水平不断提高，所以楼宇建筑更加智能化从而方便人们的生活。集成化、人性化、智能化是主要的发展方向。其二是楼宇智能化呈现出多功能发展，涉及多个方面，提供各种人性化的服务、智能管理建筑满足了楼宇不同环境的要求，而且被广泛的应用。其三是楼宇智能化技术作为一门技术产业，不仅推动了楼宇智能化的发展而且最重要的是它还带动了其相关许多产业的发展。像计算机技术、智能管理人才、消防自动化产业等，所以总的来说，楼宇智能化技术是一个正在不断发展扩大的新兴产业。楼宇智能化技术的发展目标是为了给新一代开创一种新的生活方式。这将是一种以科学知识、流动自由的信息、先进的技术为基础，发展为一种低消耗、绿色环保、可持续发展、生态文明的一种新型生活方式。将以往的高度消耗浪费资源、以工业为主要发展的生活方式截然不同。绿色城市将是智能建筑的发展必然趋势，以绿色生活消费为主。现如今，要想看一个城市的发展发达程度就在于看它是以什么为主要发展的。像智能建筑主要应用的都是可再生、无污染、低消耗、绿色环保的清洁能源。利用太阳能发电、风力发电、太阳能热泵、江水源热泵、地源热泵、雨污水综合利用、中水回用、生物质发电、垃圾无害化处理与能量回收等技术，从而节约成本，带来更大的经济发展效益。
3.楼宇智能化技术的应用
智能建筑兴起于20世纪90年代，是一种新的先进技术，利用智能化技术应用到建筑物中，提高了整个城市的发达水平。各个大城市竞相建造，在金融业、行政机关、商业大厦中随处可见，并且迅猛发展。
3.1楼宇智能化技术的自动化系统
楼宇自动化系统是由计算机控制各个子系统，进行监测、控制、记录、科学管理，为建筑中的用户提供良好的生活环境，为管理者提供更为方便的管理操控，更为经营者减少了管理等繁杂的人工管理费用，获得了一定的经济效益。在一栋建筑物当中主要是由照明系统、制冷炙热空调系统、电梯等组成都受计算机的控制管理。空调系统主要是要自动控制温度、湿度、回风、排风、新风、制冷器、过滤器等。变配电监控系统主要是控制低压配电系统、冷冻站配电、变压器、高压系统、监测电流量、电压量、功率因数有无功电度等。照明监控系统由中央监控系统按每天预定的时间顺序进行开关控制，监视其开关状态，工作状态可用文字、图形显示，并经打印机打印。
3.2楼宇火灾报警消防系统
这个系统主要由保卫科、公安部门、建筑设计人员重要监管并且共同配合协调努力完成。像火灾、消防这类相关的产品要认真仔细购买，了解厂家的产品是否合格、如何使用，并且请专门的人士来进行安装工作，让居住使用者、经营者放心，舒适安全的生活在楼宇中。
3.3楼宇信息管理、办公、通信自动化系统
楼宇信息管理自动化是将各个系统的信息全面汇总，集中监控管理，其特点是具有灵活性、友好性、集中性、迅速性、全面性。经过信息的汇总再进行合理的安排分工，使各个部门协调有序的工作。通信自动化系统在智能建筑中起着至关重要的作用，相当于人体的大脑。它由电话、计算机、闭路电视、监控报警、网络信息管理组成大型综合流信息网，来联络各个部门组织，下达精准的命令要求，从而更好地执行。办公自动化系统是为了将执行的任务更简单、更方便、安全而设计的。但是毕竟我国的智能化技术还不够完善，所以将会显现出各种问题。像以下的情况经常发生，空气环境控制系统、梯运行控制系统是运用较多的，主要由网络、信息技术、各种仪表仪器、电子产品等多种硬件控制管理。这其中还有许多的小型的系统设备、独立的管理软件。因此，在建筑场地经常会有许多总线设备，但是每个设备的标准也不一样，互相无法正常连接通信，难以兼容操控。要想实现交互工作就需要昂贵的成本费用，还要定期的修理维护设备，因此经营者大多数不会同意，供应者只考虑自己的利益也不会提供更好的技术。所以，为了让各个系统都能正常地连接使用，就需要有更高的管理技术人才来操纵使用。
4.结语
综上所述，在当前这个时代，像智能化楼宇技术这样的新兴技术将会被广泛的推广使用。因为它的许多优点高效性、精准性、快捷性等，通过楼宇与计算机网络技术的紧密结合来合理的操控管理楼宇，让用户享受到一种更安全舒适的生活工作环境。但是我国技术尚未成熟，因此需要培养更多的相关人才来投入其中，为该项技术谋得广阔的发展空间。
参考文献
物业楼宇管理篇10
关键词：现代建筑；智能楼宇；可视对讲系统；功能；应用
引言：起初，智能楼宇产生于上世纪80年代，历经几十年的发展和完善，逐渐走入人们的视野，被大众所认可，已成为当前诸多新兴技术的主体。随着现代化进程的不断加快，多种新兴技术的飞速发展，智能楼宇的发展更为迅速。随着近年来城市居然住宅需求的增加，尤其是智能楼宇的普及和发展，民众对小区物业管理也提出了更加严格的要求。传统的值班看门、访客登记管理已不能适应当前智能楼宇的物业需求，因此，当前大多数智能楼宇采用了可视对讲系统，该系统对小区的物业管理的安全舒适提供了保障，也满足了物业管理的高效要求。
一、关于可视对讲系统
目前，现阶段所采用的可视对讲系统通常是指利用摄像技术、通信技术、视频显像技术以及网络技术综合设计得到的能够辨别访客的智能化信息管理系统。
该系统具备以下功能：1.能够很好的避免住宅受到非法侵入，保障住户的人身和财产安全。通常情况下，智能楼宇的楼门为锁闭状态，这样可以很好的避免非本楼人员进入楼内，当有访客到访时，先通过楼门外的对讲机拨打被访住户的房间号码，经过对讲分机，访客可与被访者进行可视通话，这样确定了访者身份，才可以m入楼内。2.利用该系统，小区的物业管理人员会更加方便对整个小区内各个对讲机的运行状况进行监控，当个别对讲机出现故障或某住宅被非法打开时，对讲管理主机都将发出报警信号。
二、设备构造及具体功能
当前所采用的对讲系统主要可分成可视系统和非可视对讲系统。随着科技的发展和居民对安全管理标准的提高，可以说可视对讲系统已经十分普遍，已成为当前最常用的系统。一般来说，主要分为管理中心机、室外主机、层间分配器、联网器等设备来构成。
2.1管理中心机
管理中心机是整个可视对讲系统的核心，也是整个住宅小区内物业管理进行联网的基础设备。采用Can总线技术进行联网，可以安装在值班室和管理中心当中，具有呼叫、开单元门、报警接受和提醒、监视单元门口、实时记录报警、运行等功能，还可以与电脑连接，实现信息共享。
同时，各种报警信号也可以在报警信号发出时立即启动可视对讲分机，发出警告声响，用来提醒相关工作人员。报警信号也能通过系统传输给管理主机，通知控制室内的安保人员采取相应的应急措施。
2.2管理软件
通过管理软件可实现对整个对讲系统功能的补充和扩展，不单单能完成智能楼宇的实时监控，还能完成对住户及物业人员的管理，通过iC或iD卡的发行，实现对讲系统、开门信息、报警信息及巡查信息等进行系统化的输出、输入和保存，从而最大化的对智能楼宇的物业管理水平和效率进行提升。
2.3室外主机
室外主机也可以说是可是对讲设备的核心设备，我们都知道通常智能楼宇中会有多个出入口，通过安装室外主机，就能令住户在多个出入口实现可视对讲模式，保障住户安全。
2.4室内主机
室内主机可分成普通室内主机和多功能室内主机。其中，普通室内主机的功能也比较简单，具备开锁和对讲这两种基础功能；多功能室内主机的功能相对比较复杂，除具备普通室内主机所具备的两种功能外，还支持室内家电控制、远程监控、报警提示等多种功能。当多功能室内主机处于安防报警状态时，可与红外探测器响应，对门窗磁、火灾探测器等进行探测及报警，有益安保人员第一时间得到通知，积极采取应对措施。
由于智能楼宇对讲系统的布线和系统联动十分复杂，经常会导致智能楼宇对讲系统在使用及施工中优劣明显，其产生原因主要包括：产品自身质量出现问题、施工期间安装和调试出现问题、后续的维护保养问题及使用的操作习惯和外界环境影响等问题，再加上报警系统大多与楼宇对讲系统捆绑在一起，因此，在电源供给及线路上多少会产生一些关联问题。
智能楼宇的对讲是比较复杂的系统工程，从产品选型、系统设计、系统维护再到工程实施等，各个环节都会影响到系统的稳定性。因此，当出现系统问题时，首先应分析是由哪个环节所引起的，再确定最终责任，随意的对责任进行判断责任是设备厂商或施工造成，这是不合理的。
根据以往经验，智能楼宇对讲系统出现“运作不良”率高的主要原因有：1）从应用环境分析，主要是由于智能小区公用对讲系统与周围的报警防范系统结合，因此，互相影响的因素较高。在施工上必须要注意各系统的工作状态。2）从系统构件分析，系统的集成度越高，运作的不良率也就越高；由于系统所牵涉到的使用操作系统多或集成产品的品牌过多，造成“不良率”高；智能楼宇对讲系统的设备空间分布范围比较广、传输距离较长、所产生的“建置不良率”也就越高。
相对来说，智能楼宇的对讲系统同一般社区对讲系统比，应用的大部分品牌质量好且比较知名，有大都市级的品质且要求高于小城市的安防系统，因此也存在着以下的问题。
1.产品品牌混杂、质量不一
随着生活水平和生活需求的提高，对讲产业也越来越发达，吸引越来越多的企业加入对讲安防产业。部分厂家利用简单的人力和机具组装对讲安防产品，产品的成本低所以价格也不高，但都不是正规的产业结构。智能楼宇对讲系统是专业性极强的产品，需要投入的资本较大且回收的周期很长，对技术、维护、经验等各方面的要求都很高。
由于市场上涌现了大量低成本技术企业，给行业造成了很大的隐患。一方面来自于市场风险，市场必然会优劣立见，这就会导致大批的生产企业被淘汰出局，从而引发产品的售后服务跟不上，令使用者受害。另一方面来自于社会风险，低成本低水平的对讲产品企业非但不能为居民提供合格的智能楼宇对讲产品，还有可能变成大量的安全危害系统。
2.系统施工设计安装不当
主要原因有：1）将智能楼宇对讲系统门口机设计安装在露天的地方，不做防潮防水处理，造成设备进水，引起设备故障。2）将门口机设计在门板上，当门板进行开关时，会给门口机带来震动，由此引发设备接触不良。3）将网络联网设备设计安装在室外，未进行防水及避雷处理等措施引发的故障。4）线路施工不良，引起一户故障，全楼罢工。5）偷工减料，造成供电不稳定。6）不选用原厂电源造成不稳定运作情况发生。7）门锁设计不当，造成电锁质量不良及门板变形。
上述种种故障，一旦发生，使用者和物业管理人员根本无法掌握好这些环节，只能将责任归结为产品质量不好及施工不当。再加上施工时施工质量粗糙，极易造成接线松脱、断线和接触不良。
3.系统使用错误及使用频率过高
一般情况下，智能楼宇的对讲系统都是24小时不停运行的，特别是那些住商式楼宇对讲系统，使用的频率非常高，也因此比较容易产生故障。再一方面，在系统安装后，因错误的操作，或是使用人员随意的更改了系统配置，都有可能造成系统非法使用和非维护人员进行登陆操作。
结语：社会在发展，生活在完善，我们不断探索楼宇智能化技术就是为了更好的为民众服务。可以说智能楼宇可视对讲是发展绿色智能楼宇的关键，普及楼宇可视对讲系统，对民众生活及财产安全意义重大，我们要牢记过程中经常出现的那些问题，避免不良工程的发生。
参考文献：
[1]唐小平.智能楼宇消防监控系统的探讨[J].科技风，2014（08）：12-13