土地规划调整篇1
【关键词】土地利用调整规则
一、当前广西土地利用的现状与主要问题
（一）当前广西土地利用的现状
当前，广西壮族自治区共有土地面积2375.58万公顷，其中农用地占75.31%，建设用地占75.31%，而使用的土地占20.86%。在农用使用土地面积中以农用土地与林地所占面积最大。而建设用地主要用建设工程建设上。其利用形式见下表。
（二）当前广西土地利用的主要问题
伴随着西部大开发战略的深入推进，广西推行的经济区发展规划全面进行实施阶段。当前，广西在经济发展上面临着重大的机遇与挑战，为了提升民族地区的经济发展水平，增加偏远地区的经济实力，进一步促进西部大开发战略的执行，应利用好土地资源，加强对土地的管理。然而，就自治区内的土地利用状况依然存在着一些问题，需要进一步调整。面临的主要问题有以下几个方面：
1.耕地数量日益减少，人地矛盾突出
由于近些年广西城市化进程的加快，基础设施进入了全面建设时期，然而城市化进程必然会占用土地，还有近些年自然灾害频繁发生，这对于本来人均耕地面积就少的广西来说，无疑是雪上加霜。人口数量也有增无减，耕地数量却有减无增，两极的发展趋势让人地矛盾日益突显。
2.建设用地需求量大，为土地的利用增大压力
“十一五”期间，我国进入了全面的规划期，我国的工业化建设、城镇化建设及基础设备建设都如火如荼地展开。“十二五”期间，依然延续这个发展趋势，这种建设用地的大量需求，就为近一段时间来土地利用提出了严峻的挑战，城市要发展，社会要进步，必须要占用的土地就必须要占用。因此，在新增建设用地空间十分有限的情况下，土地利用的压力十分巨大。
3.土地利用不精细，应向集约型用地转变
当前，广西的土地存放量为1.01万公顷，其中低效用地达到2.46万公顷。单位建设用地的GDp比全国平均水平低23%。由此就可以看出，在目前广西用地的计划性不强，整体规划性欠缺，二、三产业的单位建设用地比全面平均水平低30%，由此可以得出结论就是，广西土地的利用应向集约型转变，进一步细化土地的使用效率。
4.统筹利用土地的任务艰巨
广西地处西部的重要位置，是我国实施西部大开发战略的重要组成部分。要想促进经济的发展，其基础设施的建设就不能避免，例如南宁、北海、钦州和防城港这四市都要进行很多城市基础设施建设，这就需要一些建筑用地予以保障。对于要实行工业化发展道路的城市来说，就要新增建设用地用于工业建设，促进工业化的实现与发展。因此，地区的发展离不开对土地的占用与利用，这就为统筹利用土地带来了艰巨的任务。
5.协调土地利用与生态环境保护的难度较大
越来越多的土地用来实现城市建设，那么，用于生态环境保护的土地面积就不断减少。近些年，工业与农业对生态环境的破坏严重，这也为土地是用于基础设施建设还是用于生态环境保护，这个问题需要进一步的调查研究。毕竟，城市的发展不能以破坏生态环境为代价。
二、广西土地利用调整目标
（一）保证耕地与农田的面积不减少
城市建设需要占用土地，尽量不要占用耕地与农田，对不得不占用耕地与农田的建设项目，相关部门要进行严格的调查，减少对耕地与农田的破坏。城市化进程不能以占用耕地与农田为代价。除了限制建设项目占用耕地与农田，还要对自然灾害进行预防，及灾后的救助工作，将自然灾害对耕地与农田的损失降到最低，防止耕地流失。还要积极地开展土地整理再开发，开发出更多的耕地后备资源，尽量实现耕地与农田的占补平衡。
（二）提高土地的利用率
提高土地的利用率，除了要加强审批环节外，更重要的是将土地的使用由粗放型向集约型转变，更改土地的利用方式，将人口引向城镇，将工业引入园区，使农田集中，对于那些空闲、利用效率低的土地，加强开发的力度与科学性、合理性，进一步提高土地的利用率，提升土地的利用价值。
（三）为经济发展提供必要的保障
经济的发展不应与合理的利用土地相矛盾，二者不应成为不可调和的矛盾体。要对土地进行合理的统筹安排，让其为经济的发展提供必在的保障。对于一些重点的大型建设项目用地，土地管理部门必须给出合理的方案，制定合理的政策，予以支持。但是，也不能盲目的支持，对建设用地的用途、前景要进行充分的调研，要严格控制用地的总体规模。
（四）对土地利用的布局要保证合理性
合理进行土地利用的布局，优化整体空间布局结构，让工业化、城镇化、农业产业化及生态环境建设四者相互协调，共同发展。为这四者应统一进行布局，让农耕面积稳步增加，对建设用地要有效控制，对未利用土地进行合理开发。土地利用的合理性，是保证土地利用可持续发展的必要途径，是土地利用的科学导向，是土地利用的评判标准。
（五）协调生态环境建设与城市化进程之间的矛盾
近些年，为了贯彻经济建设不能以破坏生态环境为代价的原则。退耕还林的工作成果进一步得到了巩固，水土流失与沙漠化得到了有效的治理，实现了持续改善生态环境的目标，获取了社会效益、经济效益与生态效益的多丰收。
三、广西土地利用调整对当地经济的影响
（一）保证了耕地面积不缩减，就保证了自治区的粮食和基本农产品的供给
在土地利用调整中，保证耕地数量不减少是工作的重点。众所周之，耕地的数量关系到土地利用的总价值的体现，任何一个地区的发展，都不能脱离开粮食与基本农产品的供给。只有切实地保护了耕地的数量、质量，保护了农田基本设施建设，才能保证粮食不减产，农产品不降质，才能保证社会发展的稳定性。才能够提升农业的综合发展能力。
（二）集约型土地利用方式，提升了土地的使用价值
土地的利用方式由粗放型向集约型转变，不但提高了单位建设用地的经济效益，提高了土地的利用率，还有效地控制了短时间内建设用地的急剧增加，约束了新增建设用地的规模与速度，这样有利于优化城乡的土地使用结构。合理的布局将更有利于地区经济的可持续发展，在多种土地利用会产生联动效应。对城市与乡镇建设用地的边界限进行严格的划定，实现建设用地的有序进行。还应积极地使用各种科技手段，因地制宜地拓展建设用地的空间，充分地利用林地、园地及其他未开发用地。
（三）优化土地结构布局，促进城镇的发展
对于区内的各种用地项目，要统一进行布署与安置，这样做，有利于区内城市化进程的发展，有利于工业化的提早实现，有利于一些重点区域的优先发展。这样，以部分地区经济发契机，带动全区的经济发展。合理地分配土地，不但有利城镇的发展，还有利于人们生活基础设施的建设与统一规划，对文化、教育、卫生等社会公益性设施用地与民生用地进行统筹安排，促进区内经济又快又稳地发展起来。
（四）以实现保护态环境为原则，促进土地资源可持续利用
还应进一步保护生态建设用地，这样的提议将有利于生态环境的可持续发展，适合建立宜居、宜游的城市环境，有利于人才的保护与发展动力的挖掘。实现生态环境的可持续发展，就要保证土地利用结构和空间布局合理性。一手抓城市建设，一手抓生态环境保护，只有两手抓，两手都要硬，才能实现土地资源的可持续利用，才能构建美好的城市环境。
近些年，广西壮族自治区进入了高速发展时期，相关部门已经意识到了土地的利用对整个经济发展的影响，因此，提出了针对土地利用的合理建议与措施，这些建议与措施的出台，必然为了区内经济发展保驾护航。
参考文献
[1]杨子生.试论土地利用学[J].中国农学通报，2009（01）.
[2]程广超.广西农用土地流转中介组织培育与发展研究[J].广东农业科学，2012（06）.
土地规划调整篇2
关键词：土地规划；稳定性；灵活性
我国的国土面积比较大，而且属于农业大国，但是耕地所占的比例却比较少，而且在发展经济时，占用了很多耕地面积，降低了耕地的人均占有率，使得土地资源的保护工作越来越重要。我国在大力发展经济时，容易忽视的资源与环境的保护，尤其的土地资源，这时土地规划工作就起到了重要的环保作用，通过协调土地规划的稳定性与灵活性等工作，可以有效的保护土地资源，而且还能促进经济的发展。
一、我国土地规划存在的问题
土地规划是我国土地管理的一项重要工作，我国的土地规划在制定的过程中存在一些问题，而且这些问题都是历史遗留的问题，解决具有一定的难度。笔者根据自己的经验，分析了土地规划存在的几点问题。
1、土地规划缺乏权威性与执行力
土地规划无法发挥应有的效用，主要是因为相关工作没有进行落实。我国很多地区制定土地规划比较被动，而且是迫于地方政府的压力，相关工作比较形式主义，而且相关制度缺乏合理性与科学性。从表面上看这些土地规划方案没有什么问题，但是在实际执行的过程中，土地规划却缺乏一定的可行性。经过调查发现，很多省份制定的土地规划方案内容比较空洞，在对其进行验收与审核时，其大量的数据缺乏真实性，而且图片与实际不符，具有应付差事的嫌疑。这主要是因为土地规划缺乏权威性，有的人认为土地规划没有实际意义，甚至觉得土地规划会阻碍城市的发展。这些错误的想法使得土地规划缺乏执行力，而且有的地方没有对编制土地规划进行审批，使其缺乏法律效力。
2、土地规划缺乏稳定性
很多地方的土地规划在实施的过程中，由于缺乏可行性，改动性比较大，缺乏稳定性。有的城市建设人员甚至把土地规划当做是一种形式，在发展城市经济时，对土地随意占用，不重视土地规划的规定，而且随着城市发展的不同要求，对土地规划的更改比较频繁，这种行为降低了规划工作的权威性，而且也没有做到对土地的保护，无法促进城市与土地资源的和谐发展。
3、土地规划缺乏灵活性
土地规划工作包含的内容很多，在制定的过程中需要与土地的实际使用情况结合，具有一定的灵活性，但是对土地规划的调整需要遵循一定的原则，不能随意更改。在不同的时代，对土地规划有着不同的要求，一般情况下，国家相关部门每隔五年会对土地规划进行相应的调整。但是我国有的地区，对土地规划的调整缺乏灵活性，调整的方式缺乏科学性，只是做了表面功夫，也使得这项工作具有一定的滞后性。
二、对土地规划的稳定性与灵活性的研究
经过研究发现，协调好土地规划的稳定性与灵活性的关系，可以起到缓解土地资源紧缺的作用。土地规划可以保护耕地面积，土地规划是一项长期的工作，而且对国家的发展长远的意义，同时这项工作的展开也符合可持续发展的要求。协调土地规划的稳定性与灵活性的作用主要是：
1、土地利用总体规划是实现其它规划的基础，具有法定性
土地利用总体规划的编制要贯彻执行党和国家的有关土地方针政策和法规，是经济和社会发展目标在土地布局上的具体落实，是其它规划编制和实现的基础，其编制和修改有严格的法律程序。如《土地管理法》第十八条规定：“下级土地利用具体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制”。
2、稳定规划有利于提高规划的科学性
土地利用总体规划从根本上说是一种管理手段，要以“控制和保护”为核心，只有保证这一核心在任何情况下都不得随意改变，在“控制和保护”的基础上，在保证了这一“稳定”的前提下合理配置土地，才能稳定规划，提高规划的科学性。在确保了土地规划的稳定性后，提高土地规划的地位，这样政府部门在制定规划的时候，必然会更加认真，采用更为科学的方法，以保证规划和实际发展需要相适应。
3、加强灵活性有利于调动积极性，适应发展的需要
由于我国正处于一个经济高速发展的阶段，经济的发展日新月异，规划编制后，如果单纯地强调稳定性，呆板僵化，不能根据实际进行调整，就很难根据市场的不断变化进行产业结构的调整，从而必然会对经济的发展起阻碍作用。只有随着实际情况的变化，对规划进行适当的调整，才能保证规划的龙头地位。
三、协调土地规划稳定性与灵活性的建议
1、进一步提高规划的法律地位
目前，土地规划的法律保障主要来自土地管理法及其实施细则的相关规定，相关人员应及时制定《土地管理法》的配套法规和规章，同时在实施过程中要加大执法力度，逐步建立和完善规划监督管理制度。
2、完善相关制度建设，确保严格执行
要维护土地利用规划的权威性就必须配以相关的法律法规体系。在加强土地规划的法律地位的同时，要进一步完善相关制度的建设，为土地规划的执行做好准备，如完善土地规划的审批制度，加强各级政府相关主管部门对规划的执行等。
3、稳定规划有利于提高城市土地利用效率
城市规划设计需要充分考虑土地的合理使用和有效使用。城市规划不仅要对各种用地进行合理布局，而且要使建筑物功能得到相互配合和协调。稳定土地规划，加强其法定性，可以促使城市的管理者从内部挖潜，通过结构调整来满足城市发展的需要，提高城市土地的利用效率，而不再是通过城市外延的扩张来满足用地需求，随意的调整规划。
四、结语
土地规划既具有稳定性，也具有灵活性，协调好这两者的关系可以有效的促进土地资源的利用与保护工作。我国很多地区对土地规划不够重视，而且没有认识到土地规划的作用与意义，甚至有的城市建设部门认为土地规划阻碍了城市的经济发展，在进行城市规划时，对土地随意占用，使得我国的耕地面积越来越少，这种行为既降低土地规划的权威性，也减少了我国的农业收入。土地规划必须具有稳定性，但是其内容并不是一沉不变，我国有关部门每隔五年会对土地规划进行调整，这样可以提高这项工作的先进性，而且使其更具灵活性，从而促进我国土地规划的发展。■
参考文献
[1]王万茂，韩桐魁主编.土地利用规划学[m].北京：中国农业出版社，2002，2
土地规划调整篇3
【关健词】加强土地利用；总体规划；问题分析；对策与建议
1引言
随着1986年第一部《土地管理法》的正式颁布，使我国土地管理走向以耕地总量动态平衡为核心的土地利用规划，基本建立了覆盖全国、省、市、县、乡的五级土地利用规划体系。不仅在控制建设用地总量和保护耕地方面发挥了积极作用，使土地用途管制制度、基本农田保护制度得以顺利实施，而且使土地利用规划得到了前所未有的重视[1]。规划管地、规划用地和不得随意占用基本农田等观念深入各级政府领导心里，规划对科学利用和合理配置土地资源方面作用进一步显现。但由于土地利用规划的实施涉及社会经济各个领域[2]，决定了规划实施过程中必将面临多样化的问题。部分问题的产生，虽然与规划本身的前瞻性等问题有关，但也暴露出实施过程中相关保障体制的不健全。目前，各级新一轮土地利用总体规划已陆续出台，本文希望通过分析现行土地利用总体规划在实施中存在的问题，结合规划工作的实践，提出一些措施，对新一轮土地利用总体规划，特别是县、乡级规划的实施提供参考。
2土地利用总体规划实施过程中的问题分析
2.1权威性未充分发挥，对其他相关规划缺乏约束力
《土地管理法》明确规定城市总体规划、村庄和集镇规划、江河、湖泊综合治理和开发利用规划等，应当与土地利用总体规划相衔接，用地规模不得突破土地利用总体规划确定的规模。但由于我国的规划体系不够完善，交通、水利、城市建设、生态环境建设、旅游等各类规划的编制时间、规划期限、规划范围等与土地利用总体规划不统一，造成各规划在土地利用上与土地利用总体规划衔接不够紧密、各业土地利用规模不够协调；另一方面，完整的土地利用规划法律法规体系尚未形成，也在一定程度上限制了土地利用总体规划综合控制作用的发挥。
2.2行政保障手段不健全，人为干预过多
土地利用规划的编制，历经前期准备、调查研究、拟定方案、协调论证到报批、公布等多项环节，耗费了大量的物力、人力、财力，但部分地方仍不可避免地存在规划跟着项目跑、规划围着领导意志转的现象。如为确保一个基础设施项目或招商引资项目落地，或者“政绩工程”、“形象工程”的需要，若所选地块位置不符合县乡级土地利用总体规划，就申请调整规划，这是上轮规划局部调整比较频繁的重要原因之一。主要原因在于土地利用规划调整缺乏全面、系统的土地利用评价和制度约束[3]，使得土地利用规划调整容易受人为因素干扰，随意性大。
2.3市场手段运用滞后，建设用地外延明显
从现状来看，我们的规划实施在很大程度上依赖行政手段，市场手段运用相对滞后。表现在市场配置土地资源的基础作用还有待进一步加强，建设占用耕地成本和补偿标准总体偏低，耕地保护资金支持、节约集约用地的价格调节和税费支持缺乏等，使遏制建设用地外延扩张的目标未能取得预期成效。
2.4公众参与不充分，影响社会监督作用发挥
社会监督与公众参与是保证规划实施的重要手段。在我国，目前可供公众参与的基本停留在规划听证和编制成果的公示层面，参与深度不足。在规划实施监督方面，人大监督、公众监督、舆论监督运用也不够充分，有效的社会制约机制尚未建立[4]。
3加强土地利用总体规划的对策建议
经过依法、科学、民主决策确立的土地利用总体规划，为规范和制约人们的土地利用活动提供了依据。但没有健全的实施保障措施，不切实加强规划实施管理，规划确定的目标、任务就很难实现，所谓“三分规划，七分管理”。因此，进一步建立健全完善规划实施保障措施，确保新一轮规划目标的有效实现，成为我们迫切需要解决的问题。结合工作实践，提出以下建议。
3.1完善规划实施的法律法规保障
通过具有强制效力的法律法规是规范和保障规划实施管理的最基本方法，如以《城乡规划法》为基础的城乡规划法律法规体系，对一切城乡规划的编制、实施管理等都作了明确规定。而土地利用总体规划法律法规依据只有《土地管理法》第三章共14条的1600多字，且由于土地利用总体规划的实施管理包括土地利用年度计划管理、建设项目用地预审、规划局部调整或修改、指导或协调相关规划、规划实施评价或评估等非常多的内容，没办法对这些内容进行全面、深入的规定。这几年来，各级政府和主管部门为确保土地利用总体规划的实施，通过探索和经验积累，出台了很多的规章制度和相关政策，如国土资源部37号令《土地利用年度计划管理办法》、第42号令《建设用地项目用地预审管理办法》等等，但也有很多的规章制度与政策，特别是政策是在土地利用总体规划实施管理过程中政策实施发现了问题、出现了偏差时出台的，就像计算机程序打补丁一样。土地利用总体规划实施也有10多年的时间了，各地都形成了一整套行之有效的实施管理办法，我们何不将之总结、并以法律法规的形式规定下来呢？从法律法规的实施保障措施角度上看，土地利用总体规划实施管理需要在落实现行法律法规基础上，创新规划实施思路，更新土地利用总体规划管理理念，逐步建立以土地年度计划管理、建设项目用地预审为核心的土地利用总体规划实施管理制度体系，加强土地利用总体规划立法，制定和完善土地利用总体规划相关法律法规。它包括两个层次：国家层面上，要建立涉及土地利用总体规划实施管理的国家法律法规，主要依据土地利用总体规划法或条例，以此明确整个有关土地利用总体规划实施管理的目标、方针和实施规划的根本性法律依据；地方层面上，由于土地利用总体规划实施管理的工作重点是地方性规划，尤其是县、乡两级实施规划，因此，在遵循国家法律法规的前提下，制定可操作的地方性配套法规(如规划实施条例)，提出涉及规划所有实施管理内容和违反规划的强制处理措施等具体规定，来保证各级规划的实施管理。
3.2完善规划实施的经济激励措施
探索建立和完善土地利用总体规划实施激励机制，积极运用经济手段促进规划目标的落实。经济手段是为了实现目标按照土地利用的经济手段属性，在经济上采用管理措施。一是采用土地价格调节：通过垄断土地供应的一级市场，政府可以有效对土地市场价格进行宏观调控，通过土地价格差异进而调节各部门和行业的用地需求，形成符合规划的用地结构，布局就会自然形成。二是采用土地税费调节：通过制定和调节土地的税费总额或比例，可以很好地约束土地使用者的行为，促进土地的集约利用，限制某些不合理用地企业的用地需求；另外，通过在关键环节制定的税费政策，还可以有效解决一些特别关注的问题，如通过征收耕地造地费、新菜地开发基金等，可以稳定农业生产用地的质量和数量，满足土地利用规划保护耕地的要求等。三是采用土地违规罚款制度：对违反土地利用规划和计划的单位和个人，在经济上实施处罚，依照有关法律法规进行强制罚款，同样可以遏制恶性用地，罚款金额定向用于土地的合理开发和整理。
3.3建立健全规划实施的相关机制
3.3.1严格编制和执行土地利用年度计划
土地利用年度计划根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制，是实施土地利用总体规划的重要手段，是当年新增建设用地和建设项目用地预审、耕地开垦、土地整理审批的依据。要强化土地利用年度计划对新增建设用地、耕地保有量和土地开发整理等的控制和引导，特别是新增建设用地计划指标实行指令性管理，不得突破。对没有新增建设用地计划指标擅自批准用地的,或者没有新增建设占用农用地计划指标擅自批准农用地转用的，按非法批准用地追究。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。
3.3.2加强和规范建设项目用地预审
建设项目用地预审不仅是土地行政主管部门主动参与项目前期，积极做好相关服务工作的重要环节，更重要的是落实国家节约集约利用土地的前置把关、审查程序。依据土地利用总体规划和相关法律法规、政策，应对一切建设项目用地事项进行严格审查，凡不符合规划和相关规定，坚决不予以通过。
3.3.3建立土地利用总体规划中期评估制度
土地利用总体规划是一项长期战略性规划，规划的期限长达15年，由于受社会经济发展的不确定性，很难确保规划在实施过程中不出现偏差。为落实规划的控制与引导作用，我们不妨在近期规划实施完毕后或每间隔3～5年，对规划目标的执行情况进行中期评估，发现问题，及时对规划方案进行修改完善，特别是规划目标提前实施的，且通过评估实施是良好的，就要允许修编规划。
3.3.4建立土地利用总体规划局部修改或调整机制
《土地管理法》中只明确，国家和省级政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地可以申请调整规划，规划局部修改或调整范围非常小，虽然各地方政府也出台了相关政策，允许局部修改或调整规划，但是政策的稳定性较差。因此，要从国家到省，在总结实施管理经验的基础上，建立规划局部修改或调整的工作机制，对规划实施过程中发现的一些小的偏差，允许局部修改或调整，体现规划的弹性原则。
3.3.5落实土地利用总体规划协调机制
政府统一组织，部门相互配合，促进土地利用总体规划与城乡规划、旅游规划、水利规划、林业规划等相关规划的协调，各专项规划确定用地规模、时序和位置必须与土地利用总体规划相衔接，不符合土地利用总体规划的，应进行合理调整，确保土地利用总体规划实施渠道的畅通。
3.3.6建立土地利用总体规划实施管理考核机制
由政府将组织实施规划纳入政府议事日程，并出台和完善土地利用总体规划实施管理的一套考核办法，对规划实施管理较好的地方给予一定奖励，反之给予惩罚，如实际新增建设用地面积超过当年下达计划的，应当扣减下一年度相应的计划指标，土地开发整理补充耕地数量和质量超过下达任务，给予一定的新增建设用地指标奖励等等。
3.4健全规划实施的监督管理机制
土地利用总体规划关系到一定区域的整体发展，与全体居民息息相关，应鼓励广大人民群众的广泛参与，注重专家队伍与公众参与的结合[5]，充分发动社会大众参与规划的制定、监督和维护规划的实施。因为社会监督管理是土地利用总体规划实施管理保障体系的组成部分，也要贯穿于规划的整个全过程。社会监督管理机制主要包括三个制度建设：即规划公众参与制度、规划公示制度、规划管理公开制度。互动的过程有助于公众对规划实施的支持和监督，宣传土地利用规划的法律规定和要求，调动公众潜力和主动意识，赋予土地使用者知晓、参与、决策、监督规划的权利，促进政府部门公正执法，提高工作效率，制约和避免各种违法行为的发生。
3.5制定规划实施的科技措施
运用科学、先进管理方法和手段开展土地利用总体规划的实施管理，不仅能大大提高管理效率和管理水平，也拓宽了土地利用总体规划的功能和作用。要进一步建立和完善规划动态遥感监测制度，扩大遥感监测的覆盖面，实现对规划实施管理的快速监测与跟踪管理，为规划执法检查和查处提供依据。同时，运用地理信息系统技术，建设土地利用总体规划管理信息系统，使信息化技术在规划编制管理、土地利用计划管理和用地审批管理中发挥重要作用。
参考文献
[1]郭忠诚,施玉麒.土地利用规划修编对规划修编的启示[J].上海地质2009,30(3):49-52,62.
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[3]麻战洪,赵亚辉.试论土地利用总体规划决策机制创新[J].国土资源导刊,2004,(4):17-19.
[4]张合兵,李晨,赵素霞.新一轮土地利用总体规划中规划实施保障措施的研究[J].安徽农业科学,2007,35(29):9375-9376,9408.
土地规划调整篇4
关键词：土地储备土地规划土地整理
中图分类号：C93文献标识码：a文章编号：1672-3791（2013）03（c）-0219-02
1我国的土地储备机制
城市土地收购储备制度，是指由城市政府或政府委托的机构口依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划、土地出让年度计划和城市规划，通过对土地的征用、收购、置换、转制和到期回收的方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，进行前期开发后，有计划地将其投入市场再行出让的有效配置土地资源行为的制度。
土地储备包括土地征购、土地整理和土地出让，土地收购是指通过征用集体十地、收回闲置土地、调整不合理配置用地和土地置换等行为取得土地使用权，土地整理是指通过统一规划、统一拆迁、统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的整理与包装，土地供应则是指根据社会发展、城市规划和供地计划而来取向社会公告、开展招商活动、建立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。
土地储备制度，是我国在土地管理方式逐步从计划经济体制向市场经济体制转变，土地利用方式由外延粗放型向内涵集约型转变的背景下，以经营城市为出发点，以提高土地利用效率和优化土地资源配置为目的，合理运用社会主义市场经济的宏观调控手段，实现土地资产保值增值。
1996年，上海市成立了我国第一家土地收购储备机构——上海市土地发展中心；1997年8月杭州市成立了杭州市土地储备中心；随后，我国的土地储备机构在武汉、青岛、南通等大中城市纷纷成立。2001年4月30日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。这样，土地储备制度的创新，成了我国国有土地有偿使用制度改革的又一重要事件。
经过近几年的摸索和发展，全国各城市基本上形成了政府主导。统一储备、统一拍卖的土地储备制度：市区范围内需要盘活的城市存量土地统一由市储备中心收购，各个用地单位都不能自行招商、转让。土地储备中心按照土地规划的要求，完成被收购的土地的征地、拆迁，土地整理等前期工作后，将储备土地纳入政府的土地储备库，然后由政府按照年度土地出让计划以公开招标、挂牌、竞价拍卖等方式公开出让储备地块。
2土地储备的收购、整理实践模式
（图1）
2.1以市场为导向的土地收购、整理
广州市是我国较早实行土地储备的城市之一，该市的土地储备工作由市国土房管局下属的土地开发中心负责。土地开发中心根据广州市土地利用规划，城市总体规划、结合城市近期建设规划，通过对全市土地供需状况的调查，每五年编制一次全市的土地储备规划，该规划报市政府批准后，土地开发中心根据五年规划制定年度士地开发和出让计划；广州市国上房管局土地开发中心同时对储备地块的规划、开发、出让引入项目管理模式，让城市运营商参与地块的评估、策划和开发工作，再组织专家评审、优化，然后向社会公示，结合社会各界意见，最终订出每个储备地块的开发建设方案。
广州市的土地储备是以市场化营运模式、项目化管理为导向的运作方式，中心成立了土地储备前期研究发展部，对所有储备地块开展深入的可行性分析和经营策划，对每一个储备用地，都先做好策划、算好账，使一级市场推出的地块更加符合市场的需求。但是，如果计划储备的土地市场前景不好，投资风险大，政府则会调整土地规划，直至调整的土地规划满足土地储备的盈利要求。例如，该市的琶洲地区作为城市储备用地项目，经过前期的项目测算，该区域土地的可出让建筑面积较少，土地开发资金收支不能平衡。政府即对琶洲地区的规划方案做出了调整：如某地块是将原来的5个分地块整合，把综合医院、行政办公、图书展览等诸多功能调整合并为国际学校，原定为旅馆业和商务办公用地的另一地块因原容积率、高度无法满足五星级酒店基本建设要求，就将地块划分为2个分地块，并调整提高了地块容积率。一些开发商提出，珠江新城的地块出让面积都比较小，基本都是500平方米、700平方米的小地块，这样要造出好的产品比较困难。市土地开发中心就考虑开发商规模开发的要求，在金沙洲、员村等地区推出了一些10公顷以上的大地块出让，而且这些地块的出让都采用了招标出让方式，以满足市场的需求。
广州市的土地储备是“以地生财”、“经营城市”的市场化经营模式，市场引导土地储备、土地储备指导土地规划。在这种模式下，土地规划变成了保证和提高土地储备收益的“工具”，土地规划所确定的城市公共设施用地因为土地储备的需要而进行调整，往往会造成城市公共空间、公共设施的移址建设或缺失。
但是，这种以市场为主导的土地储备方式使广州市土地开发中心积累了较为雄厚的资金，使得土地储备中的征地、拆迁、土地平整等前期工作能够顺利开展，土地储备量较大，2002年广州市土地开发中心的土地储备量为9.27平方公里，2003年的土地储备量达28平方公里左右，其中，可进行土地拍卖的经营性土地约为19平方公里（合190公顷），而广州市每年的拍卖土地数量约为50公顷到90公顷之间，土地储备满足了市场对经营性土地的需求，政府对土地市场和房地产市场具有较强的调控能力，土地储备、土地拍卖、房地产开发进入了良性循环。目前，广州市正在制定土地储备十年规划，重点加大对新机场、新火车站、大学城周边、沿江沿线土地储备规划的研究，规划成型经市政府批准后，将指导广州市未来十年的土地开发。
2.2以开发商为导向的土地收购、整理
土地储备过程包括土地征购、土地整理和土地出让。土地储备实质上是政府垄断士地一级市场的开发，完成土地整理后，政府通过公开拍卖方式完成经营性土地的出让。但是，由于一些城市的规模较小、实施土地储备的资金不足，当有些资金实力雄厚的开发商看中了大片的土地后，政府往往就与一些资金实力雄厚的开发商合作，以土地储备的名义，由开发商代替政府进行土地储备的前期整理工作，土地整理完成后，政府通过招标、挂牌、拍卖等方式进行公开出让，如果价格较低，开发商就直接受让开发，如果价格较高，开发商就让其他竞拍者取得土地，开发商则获取土地一级整理开发的地产开发利润。在这种模式下，政府借开发商的资金实现了城市开发建设的目的，但是，却减少了土地储备的收益。而且，这种模式往往是开发商主导土地储备，开发商根据自己的利益需要随意地调整储备地块的用地性质和容积率等规划指标，根据自己的利益需要而随意地调整土地规划。
2.3以土地规划为导向的土地收购、整理
土地储备离不开土地规划，充分了解土地规划，可以最大限度地避免土地储备部门盲目储备土地，防止土地储备部门储备了城市东边的用地，实际上城市要用西边的用地；防止土地储备部门储备了很多用地，但是城市这一阶段用很少的用地，或者储备很少的用地，城市发展要求很多的用地，这样做可以避免不平衡的现象发生，保证了城市的有序发展。土地规划不能跟着土地储备走，土地规划应当指导土地储备。
3用地规划管理
3.1行政管理体制现状
由于历史的原因，我国的土地规划管理部门在行政管理体制划分中属于建设管理部门。因此，全国各个城市的规划管理部门在行政业务管理上都归属于省（自治区）的建设行政主管部门，各省（自治区）的建设厅又归属于国家建设部管理。全国各个城市的规划局大都成立于八十年代后期，甚至，到目前为止，全国有许多城市的规划管理部门仍然属于各市建设局（委）下面的一个部门。
城市用地规划管理主要是对土地规划区范围内规划建设用地的控制和管理。土地规划用地管理业务管理上与国土管理有着密不可分的联系，因此，出于管理的需要，在上世纪九十年代中期，我国许多城市将土地规划管理部门与国土管理部门合并成“规划与国土资源管理局”。但是，到了九十年代末，国家成立了国土资源部后，国土管理部门业务上进行了垂直条线管理，各市的规划国土管理部门又相继分开，国土管理部门直属于省级国土部门管理，而土地规划管理部门仍然是当地政府的一个行政管理部门。在这种行政体制下，当地市政府无权管理土地资源，城市发展所需的用地都必须通过国土管理部门的审批。
3.2城市用地规划管理的法律、法规和管理程序现状
城市用地规划管理是指规划行政主管部门对建设项目核发“规划选址意见书”和“建设用地规划许可证”（即“一书一证”）的行政许可行为，是根据土地规划法规和批准的土地规划，对土地规划队内的建设项目用地讲行规划选址、明确规划用地性质，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证等各项管理工作的总称。核心工作是：确定项目位置、确定项目用地规模、确定项口规划设计要求。城市用地规划管理的最终目的是实现城市总体规划确定的城市用地控制和城市功能布局。
城市用地规划管理的法律依据主要是《中华人民共和国土地规划法》、建设部的《城市用地分类与规划建设用地标准》以及各个省（自治区）、市制定的《土地规划管理技术规定》、经法定程序批准的土地规划等。《土地规划法》规定了城市用地规划管理的程序：第三十一条的规定：“在土地规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向土地规划行政主管部门申请定点，由土地规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以土地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地”。《土地规划管理技术规定》及相关的行业用地规定是土地规划管理部门确定具体建设项目用地规模的主要依据。
3.3城市用地规划管理存在的问题
随着我国社会主义市场经济的发展，制定于1989年，在计划经济指导下的《土地规划法》己经越来越不适应实际管理的需要。
在管理体制方面，《土地规划法》规定：“城市详细规划由城市人民政府审批：编制分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府土地规划行政主管部门审批”，对于现在的土地规划管理存在着一个突出的问题，就是自己编、自己审批、自己公布，监督体制不到位。土地规划随意性大，调整变化快，“规划跟着变化走”、“领导一换、规划就变”的现象比较突出。
随着中国改革开放的深入，封闭的计划经济开始向开放的市场经济转型，土地规划需对各种利益关系进行协调，因而需要建立磋商机制。随着生活水平的提高，公众越来越重视生活的环境和质量，参与意识不断增强。在这种背景下，公众参与土地规划的观念越来越得到社会大众的认可。土地规划越来越需要充分听取公众和有关部门的意见，健全专家咨询制度，强化规划的强制性和严肃性。城乡规划许可要严格规划审批规则和程序，建立健全规划公示制度，减少规划许可的自由裁量权，保证规划许可公开透明、高效便民。《土地规划法》对于公众参与、专家咨询方面的问题却没有涉及，使得《土地规划法》无法适应当前土地规划管理的需要。
如何切实有效地推动土地规划决策和实施的民主化，城市的规划是为谁规划？“不是为了政绩，而是为了老百姓！”，随着社会的进步和发展，土地规划的功能己经从原来的技术文件逐步向公共政策的功能进行转变，原来的《土地规划法》仅仅是作为指导、规范和执行土地规划技术文件的法律，而缺少作为公共政策方面的内容。在违法用地、擅自变更现有用地使用性质、变更房屋原来的用途等方面，由于土地规划法仅仅对违法建设的处理较明确，对于违法用地、违反《建设用地规划许可证》内容的，于利用原有建筑改变用途的处理在《土地规划法》中都没有明确法律责任和有效的强制执法手段，仅仅在第三十九条规定：“在土地规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回”，这使得土地规划用地管理缺乏有效的执法依据，实际管理中的执法效果不佳。另外，《土地规划法》在与房管、工商、土地、建设等方面的法律衔接不够，土地规划的法律地位和权威性不够。这些也给土地规划用地管理带来了诸多的不便。
参考文献
[1]周伟林，严冀，等.城市经济学[m].中国建筑工业出版社，2003.
土地规划调整篇5
北京作为首都，是我国城市化速度最快、规模最大的城市之一。同时，交通拥堵、住房短缺、环境污染、生态退化等一系列城市问题也日渐凸显。如何实现城市发展同人口、资源、环境相协调是摆在北京市政府面前的重大课题。到2013年，北京市常住人口已达2114.8万人，庞大的人口压力使北京市土地利用出现严重问题，屡次冲破规划指标的控制底线。土地利用失控迫切要求土地规划的适时调整，而北京的城市化进程又不同于一般地区，有其典型特征和特殊规律，这就给北京市土地规划提出了更高的要求。
一、北京市可持续发展中的土地规划现状
所谓土地资源，是指在一定的技术经济条件下，在可预见的时间内可为人类利用的土地，是土地和人类活动相结合形成的。马克思曾说过：“土地是一切生产和一切存在的源泉，是人类不能出让的生存条件和再生产条件。”土地资源对城市发展极为重要，它不仅是城市经济活动的载体，也是城市居民的基本生活空间，城市内部所有的经济活动都要在特定的土地空间上进行。因此只有实现土地资源的可持续利用，城市的可持续发展才能够有所依托。而现代城市的快速发展对土地提出了更高的要求，城市职能不断扩大，城市空间不断扩张，城市要想实现可持续发展，就必须制定和实施科学合理的土地规划。
在市场经济条件下，土地规划是为取得土地利用的最佳综合效益，对一定区域的未来土地利用做出的行动决策，是国家通过权力强行介入和干预土地权利的一种手段，本质上属于政府对私人土地利用行为的控制，其主要作用是引导市场主体的土地利用活动，保护土地资源，维护土地利用的社会整体利益，实现经济、社会、生态三效益的总体最优化。土地规划制度是当今世界各国政府干预土地市场、管控土地利用的龙头制度，通过土地规划制度，不仅可以矫正土地资源市场配置中的外部性、公共产品以及信息不完全等问题，而且可以实现土地资源的可持续利用和城市的可持续发展。
北京市实现城市的可持续发展，最重要的因素就是土地资源的可持续利用。这是因为土地资源，一直都是北京资源禀赋硬实力中的短板。北京市要实现可持续发展的目标，其中很重要的举措就是政府通过不同层面、不同内容的规划进行经济调控，而不同规划之间的密切配合和相互合作形成了规划管制的重要内容。其中，土地规划占据基础性地位，无论是城市发展总体规划，还是环首都圈规划，都要求与北京市土地利用总体规划保持内在一致性。只有实现了土地资源的可持续发展，北京市的可持续发展才能有所保证。
2014年，由于京津冀都市圈建设进程加快，北京市土地规划与城市发展总体规划、产业规划、区域发展规划、环首都圈规划之间的关系问题变成了当下公众关注的焦点和热点。首都圈城市群规划、京津冀协同发展规划的提出，一方面提升了北京市周边地区对未来经济发展的信心，激发了投资者的投资热情，但另一方面也致使北京市周边地区房价的直线上升，保定在今年3月份成为全国的“炒房圣地”，房价一日数涨。各方的强烈关注和过度反应的背后，实际上暗藏着北京市近年来土地规划与城市发展规划上的新观点、新思路以及现实存在的问题。
当前北京市土地利用现状是土地资源一方面已经得到高度开发，未开发的可利用土地资源存量很少，另一方面又要保证各项用地指标，落实国家的耕地保护政策。“一要吃饭，二要建设，三要环境”是我国经济、社会和环境三者对城市土地合理有序利用的要求。鉴于经济发展和粮食安全同时作为我国的基本国策，城市规划和土地利用总体规划的编制和实施就必须要以基本国策为着眼点，将城市社会经济发展与土地资源的有序配置和布局相结合，保障经济社会的可持续发展。而像北京这种巨大型城市，其土地利用的现实和未来形成了粮食安全、建设用地需求、生态环境安全三个方面的矛盾和制约。如何协调三者之间的关系，是北京市土地规划的核心，同时也是直接关系北京市可持续发展问题的关键。
在这种两难的情况下，北京市政府审时度势，将眼光放到了北京周边，提出了环首都圈的概念。实际上环首都圈规划编制工作已于2010年正式启动，但一直未正式出台，主要原因在于已有体制下地区利益协商问题。
另外，北京市土地规划在内容的设计上不尽合理，规划的内容不仅落后于城市发展，也与当前热议的首都圈整体规划的内容不符，具有明显的滞后性。当前有效的北京市土地利用总体规划基期年为2005年，北京市人民政府于2009年4月送审，其他各区县的土地利用规划编制和批准的时间也大多在2010年前后。如今4年过去了，北京市土地利用的实际情况较规划编制通过时已经发生了重大变化，规划的内容显然已经不能适应当前北京市经济社会发展的客观实际。因此亟须重新审视土地规划的相关问题，并且从法律角度提出解决对策。
二、北京市土地规划法律制度简况
从土地规划的法律保障来看，北京市现有土地规划法律制度分为国家层面的土地规划制度和地方层面的规划制度。
国家层面的土地规划法律制度主要有：《中华人民共和国土地管理法》（1986年制定实施，该法于1988年、1998年、2004年多次修正）、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年实施）两部法律，这些法律对规划制定、实施和修改等相关问题做出了原则性规定，但对规划体系的相互交叉重叠、不同层级的规划相互冲突等问题没有进行明确规定。
地方层面的北京市土地规划法律制度主要有：《北京市实施办法》（1991年）；北京市十三届人民代表大会第四次会议批准的《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（以下简称《纲要》），明确了未来五年全市经济社会的发展方向；《北京城市总体规划（2004年―2020年）》，该规划将未来北京的发展目标定位于：国家首都、世界城市、文化名城，并首次提出“宜居城市”概念，指明了北京未来的发展方向，对土地用途管制规定了基本战略方向；《北京市土地利用总体规划（2006―2020年）》以科学发展观为指导，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，落实最严格的耕地保护政策和最严格的节约用地制度，统筹土地利用，强化规划的整体控制作用；《北京市主体功能区规划》将北京市划分为首都功能核心区、城市功能扩展区、城市发展新区、生态涵养发展区四类功能区域，对不同区域的土地用途进行分类指导，引导空间资源的合理利用。
从土地规划法律制度的角度来看，北京市土地规划落后于现实需求，在实践中没有达到预期目的，主要存在以下问题：
（一）缺乏对不同规划协调管理的相关制度规定
北京市现行规划体系混乱主要表现在三个方面，一是土地规划与城市总体规划不协调。虽然土地规划和城市总体规划都是确定土地用途的法定方式，但是两者确定依据和标准的不同，造成最终规划结果上存在矛盾，尽管《土地管理法》指出城市总体规划在用地上要与土地利用总体规划相协调，但当两者发生冲突时，具体应该如何协调，北京市的现有规划制度中没有具体规定，而在实践中往往是通过具体行政机构相互协商，依靠行政管理机构的谈判能力来解决。
二是北京市土地规划与环首都圈规划之间的地位不明确。环首都圈规划的编制和管理涉及不同行政区域的规划协调问题，北京市土地规划与环首都圈规划之间的关系问题，到目前为止还没有任何一个有权威的法律规定出台。当两者发生冲突时，究竟何者的利益应当让位，让位到何种程度，都没有明确的依据。再加上不同主体之间的利益多元性，当规划发生冲突时，如何建立利益平衡协调机制，也没有明确的法律规定。
三是土地规划与产业规划不协调。北京市土地规划与产业发展规划在内容上存在分歧，土地规划对各类用地指标的限制，客观上为产业发展设置了更多的障碍，也对产业升级换代提出了更高的要求。此外，北京市政府出台的一些专项规划，也存在与城市总体规划和土地利用总体规划缺乏有效衔接的问题，土地往往因专项建设而被任意分割，导致产业规划与土地规划的冲突和矛盾。这也缺乏相应的法律规定来协调解决。
（二）行政区域的划分、部门利益的冲突切断了各地区土地规划的协同一致性
地方政府是地方利益的代表，做出的任何决定都以体现和维护地方利益为中心，而目前，首都圈规划以北京、天津两市为双核，周边还设有多个副中心，其中牵涉了众多利益主体。整个首都圈内，每个城市都存在自身的利益诉求，城市之间的经济发展状况不同，所处的发展阶段不同，可获得的资源支持和权限也各不相同，这就使跨行政区域的土地规划交流、对话、协商、合作很难达成。
此外，北京市自身对土地规划的监管也处于多元状态。一方面，有权对土地进行管理的部门除了北京市国土资源局、规划委员会及北京市住房和建设委员会外，还有北京市发展与改革委员会、农村工作委员会、农业局、林业局等，多部门共同管理，难免会出现权限交叉重叠的问题，不仅造成土地管理的混乱局面，也给土地使用者带来诸多烦恼。另一方面，由于政府职能划分和衔接的不清晰，也导致各部门之间在某些具体权限的划分上存在空白漏洞，彼此之间相互“扯皮”、“踢皮球”。
（三）欠缺土地规划评价制度和动态调整机制
土地规划评价制度包括规划方案评价制度和规划实施评价制度两个方面，规划的有效实施，有赖于这两个体系的共同作用。北京市大部分区县的现有土地规划，既缺乏规划方案评价的模式和方法，也缺乏规划实施评价的标准。这导致规划的制定行为与后续的实施行为、监督行为脱节，规划的科学性以及规划实施的有效性无法得到保障。
土地规划是一个动态过程，在具体的实施中具有众多不确定性因素，因此它不可能是一成不变的，其模式选择应当是“过程导向型”而非“终极目标型”，这要求对土地规划必须采用动态的监测与调整机制，根据实施过程中遇到的问题及时做出调整。但是北京市土地规划制度缺少这一机制，导致土地规划无法反应土地利用的实际情况，也无法对遇到的新问题及时提出解决方案，规划的科学性无从保障。
三、完善土地规划法律制度的建议
（一）完善现有规划体系，重点协调土地规划与首都圈规划、产业规划之间的关系
北京市应尽快制定相关规划法律制度，加强不同规划之间的功能分工和相互衔接，着力解决规划编制中不同部门以及地区间的利益冲突问题，特别是要协调好土地规划与首都圈规划、产业规划之间的关系。建立不同规划之间的协商一致、利益平衡机制。尽管看起来充分的协商过程会导致编制过程的低效率，但是协商一致的规划可以避免实施过程中的矛盾，实现规划实施的高效率。
必须强调的是，北京市土地规划与环首都圈规划并不是矛盾的，两者处于动态协调中。环首都圈规划的出台，不仅可以为人满为患、车满为患的北京市争取到新的可持续发展的空间，同时还可以优化土地利用结构，实现土地资源的可持续利用，促进城市的可持续发展。因此，北京市土地规划的修改和完善应当以环首都圈规划为依据，从整个区域土地利用的角度考虑，确定北京市各块土地的具体用途，力求保证与环首都圈规划的协调一致，与此同时，北京市土地规划的内容还应当与产业结构调整相适应，今后北京市的土地规划应当将更多的土地资源用在体现首都核心职能的产业上，将非首都核心职能的产业用地尽可能地压缩和疏解到周边，实现与周边地区城市功能的相互衔接、匹配和分担。此外，首都圈一个很重要的特点就是生态环境脆弱，因此北京市土地规划还应当加大对提高生态环境和生活质量的关注，将土地资源更多的用在发展绿色产业和循环经济上，建立土地规划生态安全保障机制。
（二）制定环首都圈整体土地规划
“首都圈规划”的概念要求在土地规划制度中明确北京市土地规划与周边地区土地规划的关系。要明确区域土地规划，不应仅止步于协调上，而应上升到统一规划、统一管理的高度。制定环首都圈整体土地规划，必须通盘考虑整个区域土地资源的可持续利用问题。在土地规划法律制度中，要明确环首都圈整体土地规划的地位、编制基本原则、基本规划指标、编制的程序、编制主体和实施主体的职责权限以及法律责任。
（三）建立跨行政区域的土地规划管理机构和统一的土地开发利用管理机构
解决北京人口、交通、环境保护、土地利用等方面出现的问题，单靠北京市政府自身是不现实的，这是因为在环首都圈整体规划提出的大背景下，单一政府不可能自动优化区域整体效率，也不可能高效配置区域资源。只有通过跨行政区域的协调、整合，才可以在更大范围、更高层次上提高整体效益。因此，北京市要想解决“城市病”问题，必须通过多个行政区域的共同配合，建立跨行政区域的协调管理机构，来履行跨界职能。建立都市圈协调管理机构，打破区域壁垒，是区域经济一体化的必要措施，也是实现区域可持续发展的重要保障。具体到土地规划，建议建立权威的跨行政区域的土地规划管理机构，负责整个区域土地规划的编制、执行、评价和实施工作，以保证首都圈这个大范围内土地规划制定的科学性、系统性以及实施上的有序性、协调性。
此外，北京市还可考虑借鉴上海市的做法，建立一个统一的城乡土地开发利用管理部门――北京市规划和国土资源管理局，以化解长期存在的北京市住房和建设委员会与北京市国土资源局协调难的现象，提高土地利用管理的效率，实现土地利用与城市建设的协调一致。
（四）建立科学的规划评价体系及动态的土地规划调整机制
一个完整的土地规划过程，除了科学合理地制定规划和强有力的实施外，还需要对规划的实施过程、结果，规划方案的选择进行评价判断，以保证规划方案的选择是正确的，规划实施的过程是符合规定的，规划实施的结果是预定的。为此，建议北京市尽快建立规划方案评价制度和规划实施评价制度，通过明确规划评价主体、评价对象、评价结果等内容，实现对土地规划从编制到实施全过程的合理评价，保证土地规划的科学性。
此外，北京市还应当尽快建立动态的土地规划调整机制，对土地规划进行全方位的动态监测与实时监控。通过动态的土地规划调整机制，及时、准确、全面地掌握土地规划的实施情况，并根据实施过程中反馈的信息，对土地规划及时进行修改和补充，使土地规划做到与时俱进，以确保土地规划的科学合理性和可持续性，促进土地规划的有效实施。
参考文献：
[1]《北京市2013年国民经济和社会发展统计公报》.http：//.cn/html/2014-02/13/content_150551.htm，最后访问日期：2014年5月20日.
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[4]王万茂.土地利用规划学[m].北京：科学出版社，2006.
[5]顾朝林.北京首都圈发展规划研究――建设世界城市的新视角[m].北京：科学出版社，2012.
土地规划调整篇6
【关键词】国土资源；管理；土地；统计
国土资源管理中的一系列的可调控的资源，都是需要一定的土地作为依据的，土地的利用情况以及占有情况等都是需要在加强土地工作的基础上对土地进行管理的。土地作为可再生资源，但由于经济的不断发展，建筑物以及公路的增多，对土地资源的占领，正处于不断递增的趋势。而且如何保护土地资源，加强对土地资源的现状分析，对现有的土地进行统计分析，最终保证土地资源的合理利用，达到人地的协调发展。
一、土地统计的概况性分析
土地统计的含义就是指利用图表、数字以及文字资料等对土地所统计的信息中的土地的质量、土地的数量、利用状况以及分布情况等动态调整的整体土地利用的规划与保护，这是对土地全面性、系统性记载、整理和分析的一项土地管理措施。土地统计不单单是针对土地的统计工作，还需要统计过程资料的显现以及统计的科学思想的指导工作。这三者之间是互相依存、互相促进的关系。共同推进土地管理工作的顺利开展。在统计工作中，土地统计表现的形式主要是以数据的形式来反映土地的分类、面积、权属或者分类等级等情况，对于土地的利用设计方面、调查手段等都需要土地的统计分析以及整理土地分析的数据资料，把握土地利用全过程。
土地统计工作的特点土地统计是作为土地资源管理的一个分支，不仅仅是针对土地的现状的未利用的统计，还是对已经利用开发的土地是否存在浪费现象的核查工作，他需要一定的数据表显示，从整体上进行控制的技术性分析。
（1）土地的整体性。土地统计是对整体的土地工作的研究，不仅仅是加强土地管理工作的控制，还是针对当前的土地资源从整体上进行研究与规划的。
（2）土地的数量性。通过数字的统计来反映土地的数量以及土地管理工作的调控，而且土地的现象不仅是针对当前的土地的利用占有的状况的规划，还是对土地的调控工作整体的数量性的变化分析，也是决定土地的规划使用的一个依据。
（3）工具性。土地统计本身是属于对整体的土地管理的一个目的性手段控制，这样不仅仅是依据一定的土地管理的相关法规，利用软件、书面图表等形式进行的相应规划性调整，是国家对土地管理的信息反馈的一种形式，最终将土地管理工作进行到最后。其他的土地管理的特点就是依据一定的统计管理工作进行的统计工作的特点进行调控的，区域性的土地管理工作不仅仅是加强土地控制的加强条件，也是针对当前土地管理中的一系列的管理工作的控制，这样，不仅仅是依据一定的土地的管理进行相应的动态性惯性还具有其他的特点：例如，土地面积的有限性，数据的动态性、质量的相对性等都是在使用土地数据控制的一个表现形式，这也是区别于一定土地管理的额外的特点。
二、土地统计的内容
土地的统计工作主要是为了维护一定的土地管理制度，加强土地资源的合理利用，充分规划现有的土地资源的开况，加强土地管理工作的调控，系统的制定一系列的土地规划整理的相关制度。
1.土地统计的内容土地统计是包含全面的土地管理，不仅仅是加强土地的统计工作，还是针对当前的土地面积、质量以及权属分布的调控工作的统一规划。土地的调查面积的调控不仅仅是全国的土地汇总，对于市、县、乡等都是一系列的调控工作的控制，这样不仅仅是利用一定的工作汇总，还是加强土地的面积权属范畴的质量评定。这也是针对一些规定的属性进行调控的，按照国有与集体的土地的两种。对于土地的分布情况，对于土地的位置、数量以及土地利用的动态性变化等都要及西宁相应的分析，加强土地管理的相关性，最终完善土地资料的现状。
2.土地统计的意义使用土地的统计工作不仅是保证土地的全国土地的质量、分布以及权属的利用状况的动态变化情况的分析，这样，不仅能够保证土地的与人类生产生活的协调发展，还是针对整体的土地管理资料的调整工作，并为科学管理土地的整体规划建设提供一个依据，对科学化的利用土地，加强人地协调，编制土地的总体规划、土地利用等提供一些规划利用上的土地资料。
三、土地统计程序性工作
在土地统计工作中，一般都是由统计设计、调查以及整理、分析工作进行的相应阶段性控制。在不同阶段中进行分段控制，最终将整体的统计工作顺利进行下去。
1.统计设计土地统计的设计阶段，主要是在土地统计任务中加强土地的研究工作，根据土地的相关的特性，加强土地的依据性调控，并根据不同的地区进行分类调控，最终将整体的土地的规划建设工作进行到底。依据被调查地区的土地管理工作、环境保护以及城市建设的协调发展，进而保证土地统计指标的体现。对于土地的资料收集以及土地的环境保护等都需要对土地的统计工作的整理分析工作进行预测、分析与再调整，保障土地资源的再利用的协调性应用。
2.土地统计调查土地统计的调查分析工作不仅仅是依据一定的土地统计要求进行相应的任务分析，使用科学的、有计划的调查手段进行土地的采集工作，并利用一定的数据资料对一些土地性指标进行相应控制，并保证数据的记载与调查，他是整个统计工作质量的前提与保证。具体的调查的分配如下图所示：
3.土地统计整理土地的整理主要是依据一定的土地研究目的进行土地管理工作，对土地的调查取得的各项土地统计资料进行审核、汇总、最终将土地管理进行梳理，使其能够条理化、系统化，从而保证土地管理的总体特性的管控，并对已经得出的土地资料进行再加工。土地统计整理出来的资料在整体的过程汇总处于承上启下的作用，是决定这土地管理方向和土地资源再次开发的依据性文件，若土地整理出来的价值性，将直接影响着土地分析的正常进行。
4.土地统计分析土地的统计分析是在土地统计工作的最后阶段进行的，是土地统计中的最重要的一部分，在土地资料的整体规整到一块，对数据以及图片进行分析，以科学的态度，运用数据分析等手段进行的土地利用管理工作的开发利用。这也是解释着土地管理相关规律的调整工作，解决人地矛盾的相关解决方式的控制。土地的统计分析工作中主要是包括对整理出来的土地成果进行再加工，计算出来各项指标之间协调性，从特殊找到一般的规划规律，并继续整体的评价，保证最终的数据能有科学依据性。
四、结语
以上，本文对土地统计工作中对土地分配的相关流程进行了相应的阐述，对土地统计中的各个阶段进行了目的性分析，保证各个流程之间协调性发展。
参考文献
土地规划调整篇7
省国土资源厅《关于做好土地管理工作促进城市化进程的意见》已经省人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
关于做好土地管理工作促进城市化进程的意见
最近，省委、省政府对推进全省城市化进程作出了部署，并对土地管理工作提出了新的要求。为服务于这一全局工作，近期我们对如何做好土地管理工作、促进城市化进程作了调查研究，现就有关问题提出如下意见：
一、切实加强土地利用总体规划的实施管理，确保城市化过程中土地资源的合理配置
土地利用总体规划是政府调控土地资源配置，保障经济、社会协调发展的重要手段。我省土地利用总体规划已经国务院正式批复实施。这个规划充分考虑了各行各业各部门的用地需求和我省人多地少、耕地资源相对紧缺的省情，按照“一要吃饭，二要建设”的原则编制的。各地要严格按照规划确定的建设用地规模和年度土地利用计划提供城市建设用地。因乡镇行政区划调整和城市化发展部门要坚持以土地利用总体规划为基础，积极配合有关部门搞好城镇体系规划，按照国务院《关于加强城市规划工作的通知》（国发〔1996〕18号）要求，认真参与城市总体规划的审查工作，确保城市发展规划与土地利用总体规划相衔接协调。因城市规划调整，确需调整土地利用总体规划的，应依照法定程序及时随城市规划同步调整完善。
土地利用总体规划调整要向有利于特大城市和大城市“做强、做大、做优、做美”的目标倾斜，积极支持中小城市发展，择优支持重点中心镇建设。对行政区划调整中被撤并的乡镇政府所在地，应调减建设用地范围和新增建设用地指标，以重点保障城市和重点中心镇发展的用地需要，促进城市化进程的健康发展。规划调整还应向国家和省的重点建设项目倾斜，促进产业升级和技术进步。
二、合理安排供地计划，优先保险城市发展用地
要认真贯彻“在保护中开发、在开发中保护”的方针，正确处理好保护耕地与推进城市化的关系，加强土地利用计划管理，坚持“占一补一”，实现全省耕地总量动态平衡。各级在分解安排用地计划时，除保证国家和省交通、水利、能源基础设施和技术改造项目等重点项目用地外，应优先安排城市发展用地。建立以供给引导需求的供地机制，优化生产力和居民点的空间布局，大力提倡工业用地向开发区集中、乡镇企业用地向中心镇工业小区集中、农民住宅用地向小城镇和中心村集中。通过复垦开发净增耕地可以用于补充建设用地指标不足。各地在当年实现耕地占用耕地补偿指标，可用于城市和重点中心镇的建设，也可以用于重点基础建设。各级政府和土地行政主管部门，提高办事效率，为加快城市发展提供优质高效的用地服务。
三、加大土地有偿使用力度，积极为城市建设集聚资金
进一步深化土地使用制度改革，扩大土地有偿使用的范围，通过实行多种形式的土地有偿使用，增加土地收益，为城市建设集聚资金。今后新增建设用地除按国家法律、法规规定可实行划拨方式供地的项目外，一律以出让、租赁等形式实行有偿使用。房地产开发项目除教师住房、解危解困房等建设用地采用行政划拨方式供地外，一律实行出让供地。对现有划拨使用的国有土地，各地要区分用途，有计划分批次逐步转为有偿使用，对其中已转为经营性用途的，应通过补办出让和租赁等手续，尽快纳入有偿使用轨道。对发生土地使用权转让、出租的，应同时转为有偿使用，分别办理出让或租赁手续。工业企业使用的划拨土地，在企业改制时要将划拨土地使用权依法处置，按规定转入有偿使用轨道。实行承包经营和有偿使用的城市市政公用设施用地，其国有土地使用权可实行国家作价出资、入股或租赁、出让使用。国有土地上的房屋所有权上市交易，必须以有偿方式取得国有土地使用权为前提，交易所得中的国有土地收益依法上缴国家。
加强土地收益的征收管理，各地不得擅自低价出让、出租土地使用权，不得随意减免国家土地收益。对违规低价出让土地听要依法追究责任。要按照规定合理使用土地收益。城市存量建设用地有偿使用净收益市、县留成部分，主要用于城市建设。新增建设用地有偿使用收入，除按国家规定用于耕地开发外，可由市、县统一安排用于城市建设。
四、大力推行招标、拍卖方式供地，提高城市建设用地市场化配置程度
加大城市土地使用制度改革的力度，加快建立统一、完善、公开、公平、规范有序的土地市场，大力推进土地招标、拍卖供应，建立起城市土地的市场化配置机制和土地价格的市场化形成机制。规范政府的土地出让行为，确保国家土地所有权在经济上得到实现，真正使城市土地收益成为城市建设的重要资金来源。土地使用权土地收益成为城市建设的重要资金来源。土地使用权出让可采用协议、招标、拍卖等方式进行，其中商业、旅游、娱乐、经营性房地产开发等经营性项目用地，必须通过招标、拍卖方式出让供地，通过竞争最大限度地发挥土地资产效益，提高城市土地利用率和产出率，增加政府土地收益。
加大土地登记和土地监察管理力度，加强对土地使用权转移行为的监督管理，依法查处非法转让、炒卖土地等违法行为。进一步加快建立完善与土地市场相配套的中介服务体系，为土地市场交易提供技术服务、地价评估、地籍测量、业务、法律咨询等项服务。
五、着力盘活存量建设用地，优化城市土地利用结构
进一步采取有效措施，盘活存量建设用地，开展城市现有建设用地的挖潜利用，调整利用闲置土地，缓解土地供求矛盾，优化城市用地结构，促进经济、社会可持续发展。在符合城市规划的前提下，城市建设凡能使用闲置土地的，城市建筑凡能使用闲置土地的，必须首先使用闲置土地。鼓励盘活存量建设用地。凡利用存量建设用地的项目，不受用地计划指标的限制，优先办理有关手续。提倡城市建设走集约用地之路，避免盲目的“摊大饼”式的外延扩张，按照城市经济、社会发展和空间规划要求，科学合理地进行旧城改造和新区建设，将城市功能调整、城市产业结构调整和城市用地结构调整优化有机地结合起来，不断提高城市土地利用的集约化水平。对占而不用、闲置超过规定期限无力开发的土地，要坚决采取措施，依法收回土地使用权，由政府统一组织调整利用。
六、建立土地收购储备制度，增强政府调控城市建设用地的能力
实行土地收购储备制度，对于调节土地供求关系，防止房地产开发商囤积和非法炒卖土地，保障城市建设用地的需要，防止国有土资产流失，增强政府调控土地市场能力具有重要意义。
各地要以政策性储备作为切入点，将法律规定应由政府收回的国有土地予以收回储备，通过适度开发后，根据城市建设的要求和土地市场供求状况，将储备土地适量、适时投放市场，在缓解城市建设用地供求予的同时，获得土地收益，为政府积累资金。具备条件的地方，可对单位闲置不用、企业“退二进三”、破产企业的国有土地进行收购储备。为保障土地收购储备制度的实施，各级可成立由土地行政主管部门管理的、以政府投资为主的土地储备中心，具体实施土地使用权收回、收购和储备工作，通过土地收购（收回）－－土地储备－－土地出让的运作，适时调节土寺供求关系和价格，调控土地市场。对国有土地储备实行统一管理，政府高度垄断一级地产市场，规范运作二级地产市场。
七、择优支持重点中心镇，积极稳妥地推进小城镇建设
小城镇建设要根据确定的城镇规划体系和城市化进程的要求，按照规划、计划确定的用地规模、范围和数量指标，合理安排用地。在不突破县（市）土地利用总体规划各项控制指标的前提下，认真抓好因乡镇撤并、小城镇规划调整等所涉及的乡镇土地利用总体规划调整，并注意搞好乡镇其他专项规划与乡镇土地利用总体规划的衔接协调。
小城镇建设要坚持集约用地、合理用地和保护耕地。鼓励通过存量建设用地挖潜、土地整理、开发利用未利用土地和废弃地等解决小城镇建设用地。要结合乡镇行政区划调整，择优支持一批基础较好、综合实力较强的重点中心镇的发展，建设用地指标要适当倾斜。对以迁村并点和土地整理等方式进行小城镇建设的，在建设用地计划中予以适当支持，需要占用耕地的，可在占补方案报经批准后先占后补。鼓励农民进镇购房或按规划集中建房，节约的宅基地可用于小城镇建设用地，缓解用地矛盾。
小城镇建设用地，除行政机关和社会事业用地等法律法规规定可以划拨的以外，一律实行有偿使用。小城镇现有建设用地的有偿使用收益，留给乡镇财政，统一用于小城镇的开发和建设。小城镇新增建设用地的有偿使用收益，首先要用于补充耕地，实现耕地占补平衡，在此前提下用于城镇建设。
土地规划调整篇8
第一条为了规范土地利用总体规划编制和审批，提高规划的科学性和可操作性，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发〔**〕11号）有关规定，制定本规定。
第二条土地利用总体规划按照行政区划分为五级。
根据社会和经济发展需要，可以编制跨行政区域的区域性土地利用总体规划。
第三条土地利用总体规划编制和审批，应当遵守本规定。
第四条各级人民政府负责编制本行政区域的土地利用总体规划，并依照法定程序和审批权限报有批准权的人民政府批准。
全国土地利用总体规划（草案）和跨省、自治区、直辖市行政区域的土地利用总体规划（草案）由国家土地管理局会同有关部门拟定。地方土地利用总体规划（草案）由地方人民政府土地管理部门会同有关部门拟定。
第五条编制土地利用总体规划应当贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，体现耕地总量动态平衡的要求。
第六条编制土地利用总体规划应当遵循下列原则：
（一）以供给制约和引导需求，统筹安排各业用地；
（二）因地制宜，切实可行；
（三）自上而下，上下结合；
（四）下级规划服从上级规划；
（五）综合考虑社会效益、经济效益和生态效益；
（六）政府决策与公众参与相结合。
第七条国家应当制定土地利用总体规划标准和规范。
编制土地利用总体规划应当遵守和执行国家制定的标准和规范。
第八条编制土地利用总体规划应当深入实际，调查研究，广泛征求各方面意见。
第九条编制土地利用总体规划的基础资料必须准确、可靠。规划基期各类用地面积应当依据土地利用现状变更调查面积确定。规划用地分类应当以土地利用现状调查分类为基础。
第十条编制土地利用总体规划的程序是：
（一）编制规划的准备工作；
（二）编制规划方案；
（三）规划的协调论证；
（四）规划的评审；
（五）规划的报批。
第十一条土地利用总体规划期限应当与国民经济和社会发展规划相适应，一般为十年至十五年，同时展望远景土地利用目标。
第十二条土地利用总体规划目标应当分阶段安排实施，重点确定近期规划目标。近期规划一般为五年。
第十三条土地利用总体规划经批准后，必须严格执行，不得擅自修改。在规划实施过程中因特殊情况需作局部调整的，由编制该规划的人民政府决定，并将调整方案报批准该规划的人民政府备案；需作重大修改的，由编制该规划的人民政府提出修改方案，报原批准规划的机关批准。
【章名】第二章国家、省、地级土地利用总体规划的编制
第十四条国家、省、地级土地利用总体规划的主要任务是：
（一）在对本行政区域内土地资源利用现状、潜力和各业用地需求量进行综合分析研究的基础上，确定规划期内土地利用目标和方针；
（二）协调各部门用地，统筹安排各类用地；
（三）逐级分解规划确定的各类用地控制指标，重点确定城镇用地规模控制指标，落实重点建设项目和基本农田等重要用地的区域布局；
（四）提出实施规划的政策措施。
省级规划应当实现省域内耕地总量动态平衡，重点控制城市用地规模；地级规划应当重点安排好城乡结合部土地利用，合理划定城镇建设用地范围。
第十五条国家、省、地级土地利用总体规划内容，主要应当包括下列各项：
（一）土地利用现状分析。分析土地利用自然与社会经济条件，土地资源数量、质量，土地利用动态变化规律，土地利用结构和分布状况，阐明土地利用特点和存在的问题；
（二）确定规划目标。在分析土地利用现状、供需趋势基础上，提出土地利用远期和近期目标；
（三）土地供需分析。分析现有建设用地、农用地整理、后备土地资源开发利用潜力，预测各类用地可供给量；分析研究国民经济和社会发展规划及各业发展规划对用地的需求，预测各类用地需求量；根据土地可供给量和各类用地需求量，分析土地供需趋势；
（四）土地利用结构和布局调整。根据规划目标、土地资源条件和区域生产力布局，提出区域土地利用方向、原则，调整土地利用结构，确定各业用地规模、重点土地利用区的区域布局和重点建设项目布局；
（五）编制规划供选方案。根据土地利用调控措施和保证条件，拟定供选方案，并对每个供选方案实施的可行性进行分析评价，提出推荐方案；
（六）拟定实施规划的政策措施。
第十六条国家、省、地级土地利用总体规划成果，应当包括下列各项：
（一）规划文件；
（二）规划图件；
（三）规划附件。
第十七条国家、省、地级土地利用总体规划文件，应当包括规划文本和规划说明。
规划文本的内容应当包括下列各项：
（一）前言。应当简述编制规划的目的、任务、依据和规划期限；
（二）土地资源利用现状。应当简述土地资源利用现状、潜力和土地利用存在的主要问题；
（三）规划目标和方针。应当简述土地利用目标和方针，展望远景土地利用；
（四）土地利用结构和布局。应当简述各类用地数量、结构变化，各区域土地利用方向、原则，重点建设项目和重点土地利用区的规模、布局；
（五）规划指标分解。应当简述根据上级规划确定的各类用地控制指标，平衡土地需求的意见，提出各类用地控制性指标的分解方案和依据；
（六）实施规划的政策措施。
规划说明的内容应当包括下列各项：
（一）编制规划的简要过程；
（二）编制规划的指导思想、原则和任务；
（三）编制规划过程中若干具体问题的说明。包括基础数据来源，重要规划指标和用地布局调整的依据，供选方案的可行性和效益评价，推荐方案的理由，实施规划的条件和其他需要说明的事项。
属于修编规划的，还应当说明上一轮规划实施情况、存在问题和修编规划的必要性。
第十八条国家、省、地级土地利用总体规划图件，应当包括土地利用现状图和土地利用总体规划图。
规划图件比例尺：部级规划应当为1∶400万，省级规划应当为1∶20万～1∶100万，一般应当为1∶50万；地级规划应当为1∶10万～1∶50万，一般应当为1∶20万；地级以上城市城乡结合部图件比例尺应当适当放大。
国家和省级规划图件应当反映土地利用地域划分、重点建设项目和重要土地利用区的布局、城市规模等级。地级以上城市的规划图件应当反映城镇建设用地现状和规划建成区范围。
第十九条国家、省、地级土地利用总体规划附件，应当包括专题研究报告和其他有关规划的图件资料。
专题研究报告应当有土地利用现状分析、土地供需分析、非农建设占用耕地指标分解和各类非农建设用地规模控制衔接分析等。
【章名】第三章县、乡级土地利用总体规划的编制
第二十条县级规划的主要任务是：
（一）根据上级规划要求和本地土地资源特点，分解落实土地利用各项指标；
（二）组织划分土地利用区，重点是城镇、村镇建设用地区、独立工矿用地区、农业用地区等，落实能源、交通、水利等重点建设项目规模和布局，为土地用途转用规划许可提供依据。
乡级规划的主要任务是：
（一）按照县级规划要求，将各类用地指标、规模和布局等落到实地；
（二）将农业用地区、村镇建设用地区、独立工矿用地区等落实到乡级土地利用总体规划图上。
第二十一条县级土地利用总体规划内容，主要应当包括下列各项：
（一）确定全县土地利用规划目标和任务；
（二）合理调整土地利用结构和布局，制定全县各类用地指标，确定土地整理、复垦、开发、保护分阶段任务；
（三）划定土地利用区，确定各区土地利用管制规则；
（四）安排能源、交通、水利等重点建设项目用地；
（五）将全县土地利用指标落实到乡、镇；
（六）拟定实施规划的措施。
乡级土地利用总体规划内容，应当在分析乡、镇区域内土地利用现状和问题的基础上，重点阐明落实上级规划指标和各类土地利用区的途径和措施。
第二十二条县、乡级土地利用总体规划的土地利用分区依照《县级土地利用总体规划编制规程》的原则确定。
各地应当结合当地土地资源特点和土地利用状况，因地制宜地选定土地利用分区的类型。
第二十三条县、乡级土地利用总体规划成果，应当包括下列各项：
（一）规划文件；
（二）规划图件；
（三）规划附件。
规划文件应当包括规划文本和规划说明，其主要内容按照《县级土地利用总体规划编制规程》确定；乡级规划可以简化规划文本和规划说明内容。
规划图件应当包括土地利用现状图和土地利用总体规划图。图件比例尺：县级规划应当为1：2．5万～1：10万，一般应当为1：5万；乡级规划应当为1：1万或者1：5000。县、乡级规划图件应当反映各类土地利用区、重点建设项目位置和范围。
规划附件应当包括专题研究报告和其他有关基础资料及图件资料。
【章名】第四章土地利用总体规划的评审和报批
第二十四条土地利用总体规划编制完成后，上级土地管理部门应当组织进行评审。
第二十五条土地利用总体规划评审，应当符合下列标准：
（一）充分体现耕地总量动态平衡、土地资源可持续利用和社会、经济、生态综合效益的要求；
（二）上一级规划下达的各项土地利用控制指标得到落实；
（三）各业用地协调较好，布局合理，土地利用结构调整依据充分，调控措施可行；
（四）土地利用分区科学、合理；
（五）非农建设用地指标分解与各类非农建设用地规模控制紧密衔接，控制到位；
（六）耕地占补平衡挂钩措施得到落实；
（七）规划文本、说明和专题研究的内容符合要求，论述清楚；
（八）规划图内容全面，编绘方法正确，图面整洁清晰；
（九）采用的基础资料准确、可靠。
第二十六条评审合格的土地利用总体规划经综合平衡和同级人民政府审查同意后，依照法定程序和审批权限报有批准权的人民政府批准执行，并报上级土地管理部门备案。
第二十七条土地利用总体规划应当自上而下，逐级审批。因特殊情况，下级规划确需在上级规划批准前审批的，其规划目标和主要内容必须符合上级规划确定的原则和控制指标。对不符合要求的，一律不得审批。
第二十八条土地利用总体规划报批，应当提交下列文件、材料：
（一）规划文本和规划说明；
（二）规划图件；
（三）规划专题报告；
（四）其他必需的文件、资料。
第二十九条土地利用总体规划批准前，审批机关应当充分听取社会公众意见。
第三十条土地利用总体规划经批准后，应当公告。
【章名】第五章附则
第三十一条各地为保证土地利用总体规划编制和实施，可以结合实际编制土地利用专项规划；各行业主管部门可以结合行业特点编制行业用地规划，并报同级人民政府土地管理部门备案。
土地利用专项规划和行业用地规划应当符合土地利用总体规划。
土地利用专项规划编制和审批，参照本规定执行。
土地规划调整篇9
【论文关键词】土地整理项目;选址立项;可行性研究
近年来,全国实施了不少土地整理项目,取得了明显的成绩,但由于土地开发整理规划存在规划时间短、技术力量薄弱等原因,造成规划的科学性、合理性、全面性等方面不够理想,特别是规划项目安排上存在着时期安排不当及其可行性和可操作性不强等问题[1]。本文主要针对土地整理项目的选址及其可行性进行探讨。
1土地整理的概念和内涵
土地整理是指在一定的区域内,依据土地利用总体规划或城市规划所确定的目标和用途,采取行政的、经济的、法律的、工程技术等方面的手段,对土地利用现状进行调整、改造、综合治理,以提高土地利用率和产出率,改善生产、生活条件和生态环境的过程。其内涵可包括以下几个方面:一是土地整理本质是不断提高土地资源的经济供给能力;二是土地整理强调利用与保护的相互结合;三是土地整理追求生态、经济、社会三效益的协调统一;四是土地整理表现为一个持续的动态发展过程[2]。
2土地整理工作中存在的主要问题
目前,在土地整理工作中还存在不少问题,一是有关政府领导和部门或群众在土地整理上认识不完全一致;二是有关土地整理项目申报、选址、立项等相关人员对土地整理的目的认识不够全面;三是有关土地整理项目可行性调查研究工作做得不够扎实。
3土地整理项目选址应注意的问题
3.1土地整理的要求和原则
土地整理选址立项所选项目区应满足的要求:一是项目区土壤和地形适宜于作物生长发育,适宜于田间机械作业,适宜于灌排工程布设,适宜于防风固沙;二是项目区及周边地区能逐步将25°以上的陡坡地退耕还林、还草,20°以下的坡耕地应因地制宜实现梯田化或退耕;三是能充分应用生物、工程与农艺等方面的科学技术;四是能与农业经营机制完善联系起来,逐步做到土地适度规模经营;五是村庄整理要考虑适应城镇化的发展和农村现代化及建设社会主义新农村的需要[2-3]。
土地整理项目整个实施过程必须遵守各项基本原则:一是以农地整理为主原则;二是集中连片,具有一定规模,有利于集约利用土地的原则;三是具有较好的资源和基础设施条件的原则;四是能发挥社会、经济、生态综合效益,确保土地资源可持续利用的原则;五是公众参与积极性高,可与相关部门相协调的原则;六是示范项目要具有典型性、特色性、代表性,可与建设“小康村”、建设“社会主义新农村”等示范村相结合的原则。
3.2土地整理的其他相关问题
目前,土地整理过程中需要高度重视的相关问题主要有:一是土地整理与耕地总量动态平衡及生态保护问题;二是土地整理与农村城镇化问题(农村村民向中心村、镇集中);三是土地整理和建设社会主义新农村长远发展的问题;四是土地整理与经济增长方式的转变问题;五是土地整理与家庭联产承包制的完善问题;六是土地整理与土地权属管理问题。
3.3土地整理项目区范围界限的划定
土地整理项目选址时应认真考察和调查研究以下具体问题:一是具有较好的水利资源,能否解决项目区灌溉排水问题;二是项目区的干部群众是否积极性高,公众参与、出工投劳、共同投资的意愿是否强;三是否符合当地土地利用总体规划和土地开发整理规划,能否与村镇规划及有关部门相关规划协调一致;四是按照整理潜力大小、综合效益好坏、实施难易程度等因素,全盘考虑选定项目地址,成熟一个上一个。应首先根据土地整理的要求、原则和相关问题及选址时要考虑的具体问题,初步确定土地整理项目地址,然后根据该项目所在地址及周边有关具体情况等,最后确定土地整理项目区的范围界线,可以根据具体情况采取以下不同的划定方法:一是以村、乡(镇)等行政(土地)界线为界;二是以流域界线(分水岭)为界;三是以现有基础设施工程(路、沟、渠等骨干工程)的中心线或边线为界;四是以人工建筑(房屋、围墙、堤坝、桥涵等建筑物、构筑物)的边缘为界;五是以天然障碍(河流、塘库、林带等障碍物)的边沿为界;六是以地形特征(山脚线、山谷线、山脊线、陡坎线等地貌线)为界;七是以满足特殊(地块)要求的界线为界;八是以若干种方法(含上述方法或其他方法)划定的界线为界[4]。
4土地整理项目可行性调查研究分析
4.1规划方案的拟订与可行性分析
土地整理项目可行性研究(报告)中,拟订好项目的规划方案及作好可行性分析是一项最主要和最重要的工作,直接关系整个可行性研究(报告)是否科学合理、操作是否可行,并对后续工作有着深刻的指导意义。规划方案的拟订与可行性分析要注意以下方面[1]:一是一定要与项目(区)概况及特点紧密联系;二是一定要与项目(区)的资源和潜力调查分析紧密结合;三是一定要与项目区及周边地带的主干工程和主要基础设施及项目所在行政区有关部门对其计划安排互相协调;四是一定要与公众参与的意见互相统一;五是一定要注重合理布置田间沟、渠、路、林和村主干工程总体布局方案;六是一定要注重科学划分整个项目区和确定田块大小及土地平整单元;七是一定要做出2种(以上)方案的比较;八是一定要进行投资规模和综合效益的比较。
4.2项目投资规模和效益分析
土地整理项目的投资规模和效益分析是土地整理项目可行性研究(报告)中的一项重要内容。项目规模(项目区总面积)是投资规模的依据,但不能以项目规模大小来定投资规模的大小,投资规模的大小应以项目区的农用地(耕地)整理和村庄整理的面积的大小作为主要依据,投资规模估算应以骨干工程(含土地平整)数量和农民住房拆迁为主要内容,投资规模估算的文件依据和采用的定额应综合考虑国土资源部和省国土资源厅及水利厅等部门的有关文件和标准,主要材料的估算和人工费用的计算应以通用价和当地市场调查价格相结合的方法,效益分析要注意综合效益的分析,各项目对社会、生态、经济三效益的作用,应根据项目特征,突出主次不一样,社会效益应突出是否体现满足农民愿望和当地的需要以及示范和带动等作用;生态效益应从项目建设对环境的有利和不利影响上进行分析;经济效益主要考虑新增农用地(耕地)面积、改造(改良)原有土地和其他方面调整的新增收入。效益计算应按当地市场预测实事求是地进行概算,可采用静态或动态的分析方法估算投资回收期[4]。
土地规划调整篇10
一、提高认识，加强领导，切实做好规划实施管理工作
土地利用总体规划是国家集中统一管理土地的重要体现，是加强土地宏观管理的关键措施，是实施土地用途管制的基本依据。土地利用规划（以下简称规划）工作的基本任务，是根据经济社会发展的要求和土地条件，统筹安排各业用地，规定土地用途，依据法律和规划维护和监督城乡建设、土地开发等各项土地利用活动的合理有序进行，实现土地的科学开发和合理利用，以促进经济社会可持续发展。规划工作包括规划编制、审批和实施管理等方面，是一项长期、连续的任务，规划实施管理是规划工作的重点和核心，是实现规划各项目标和任务、发挥规划宏观调控作用的基本措施。各级土地行政主管部门要充分认识规划在土地管理工作中的基础地位和“龙头”作用，充分认识做好规划实施管理工作的重要意义，切实加强规划实施管理，保障土地利用和管理目标的实现。
各级土地利用总体规划批准后，要及时组织规划实施，绝不能放松规划工作。要把规划实施管理放在土地管理工作的重要位置，纳入领导目标责任体系，主要领导要亲自抓、负总责。各有关部门要大力支持规划工作，加强配合，自觉遵守和积极维护经依法批准的规划。
二、建立健全规划审查和计划管理制度，全面加强对建设用地、农用地和土地开发复垦整理的规划管理。
严格执行建设项目用地预审制度。建设项目可行性研究论证阶段，必须按规定程序和权限报土地行政主管部门预审。不符合土地利用总体规划和法律规定的建设项目不得通过用地预审。属于国务院或省级人民政府批准权限的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需占用土地利用总体规划确定的建设用地范围以外的土地，可通过用地预审，同时提出规划调整建议。未通过预审的建设项目，土地行政主管部门不予受理建设用地申请。
切实做好农用地转用的规划审查工作。在建设用地项目报批过程中，各级土地管理部门要依据土地利用总体规划严格审查，并由负责规划的职能部门出具审核意见，对建设项目是否符合规划、计划负责。对单独选址建设项目，已列入土地利用总体规划的，要及时做好规划和用地审查的各项工作，按照规定及时批准用地；未列入土地利用总体规划，但符合《土地管理法》第26条规定的，要按照法律和《土地管理法实施条例》的规定，根据国务院和省级人民政府对项目的批准文件，及时调整规划，并将规划调整方案与建设用地的有关报批资料一并报批；对未列入土地利用总体规划，也不符合《土地管理法》第26条规定的，不得批准用地，确需建设的项目，需先修改规划，按规定程序报原批准机关批准后才能审批用地。申报的分批次农用地转用，不得超出土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围。因特殊原因，小部分用地确需超出规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围的，在编制农用地转用和土地征用方案的同时，可以对规划作局部调整，落实到规划图上，并将规划调整方案与建设用地的有关报批资料一并上报，在审查项目的同时由负责规划的职能部门对规划局部调整进行审查确认；全部或大部分超出规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围的，须按法律规定修改规划并报原批准机关批准后，才能审批用地。
加强对城市规划、村庄和集镇规划的用地规划审查、审核。对报国务院审批的城市总体规划和城镇体系规划，在规划编制和上报过程中，省级土地行政主管部门要依据土地利用总休规划严格审核把关，确保规划期内城市建设用地规模和范围与土地利用总体规划相衔接。规划期限不一致的，要审查城市人口预测和人均用地指标是否合理，结合土地集约利用水平和利用效益，确定合理的用地规模。由地方人民政府审批的城市总体规划和城镇体系规划，也要参照上述要求，建立相应的审查、审核制度。
加强对农用地结构调整的规划引导。依法做好乡（镇）土地利用总体规划的公告工作，通过公告土地利用规划用途，引导农民合理调整农用地结构和布局，发展适应市场、优质高效的农产品，保障农业的可持续发展。
建立土地开发、复垦、整理规划审查制度。各地可以根据实际情况，在土地利用总体规划的指导下，编制土地开发、复垦、整理专项规划，作为总体规划的深化和补充。土地开发、复垦、整理项目的立项，必须依据土地利用总体规划或土地开发、复垦、整理专项规划。
土地利用计划是实施土地利用总体规划的重要手段。要建立严格的计划管理制度，充分发挥计划对用地总量和用地方向的调控作用。农用地转用必须纳入计划，对耕地转为建设用地严格实行指令性计划管理，未取得计划指标，不得批准建设项目用地，坚决杜绝计划外用地。加强对计划执行情况的监管，建立计划指标台帐制度，实行土地利用计划的动态管理。
三、制定和完善规划实施管理法规、规章，加强执法检查，推进规划法治化
加强法制建设是有效实施规划的保障。要尽快制定《土地利用规划实施管理办法》，完善规划法规体系。各级也要根据本地实施规划的需要，制定和完善地方配套法规、规章，把规划实施工作纳入法治化轨道。
要严格执法。土地利用总体规划是土地利用和管理的基本依据，具有法律效力，城乡建设、土地开发等各项土地利用活动都必须符合规划的要求，不允许任何地方、任何领导随意改变规划。擅自修改规划、违反规划批地和用地的，要依法严肃查处。各级土地行政主管部门要加强地规划实施的经常化监督检查，建立健全规划实施的监督检查制度，认真查处和纠正各种违反规划的行为。地方各级土地行政主管部门每年要就规划实施检查情况，同上一级土地行政主管部门报告。
四、深入调查研究，搞好试点示范，积极探索实施规划的有效机制和方法
各级土地行政主管部门要根据经济社会发展需要和客观情况变化，有针对性地开展调查，研究解决规划实施中的问题。近期要重点围绕实施西部大开发、加快城市化发展、加强生态环境建设等规划实施中出现的新情况、新问题进行专题调研，提出对策和措施。
搞好规划实施试点。部将在各省、自治区、直辖市推荐的基础上，确定部分市或县作为规划实施试点，加强跟踪调查，及时总结规划实施的经验，研究探索实施规划的新机制、新方法，发挥试点示范作用。各省、自治区、直辖市可以相应开展规划实施试点工作。
五、加强规划基础业务建设，积极运用现代科技手段，提高规划实施管理水平
切实做好规划档案管理和规划成果备案管理。各级土地行政主管部门要按照《关于做好土地利用规划档案和成果备案管理工作的通知》（国土资厅发[*]11号）的要求，建立健全规划档案管理制度，切实加强档案管理，并按要求做好规划成果上报备案工作。规划实施中形成的有关文件和资料，也要及时收入规划档案。
运用信息技术、遥感技术等现代科技手段，加强和改进规划实施管理工作。加快规划管理信息系统规范和标准的研制，尽快建设全国规划管理信息系统，积极开展市、县级规定管理信息系统试点建设，以指导和推动各地的工作。实行常规监测民遥感监测相结合，切实加强规划实施情况的动态管理，重点加强对重要城市和经济发达地区规划实施遥感动态监测。
六、搞好规划队伍建设，保障规划实施管理工作的开展