旅游土地规划篇1
1.概况
旅游与土地密不可分，土地资源是其发展的重要载体，旅游资源是一种特殊的土地资源类型，是经保护、改造、开发并升华了土地资源的精华。旅游用地包括自然景观中的山、水、气候，及人文景观中的城垣、宫殿、寺庙、园林、陵寝、石塔等具有一定地域分布的风景实体，它们是旅游三要素中的重要部分即旅游主体，是旅游业最主要的物质基础，也是用以吸引游客的重要吸引物。在广义上说，旅游资源是通过资源整合能够为旅游业服务的土地，包括为旅游业服务的各种建筑用地。总的来说，旅游这项产业就是对各种资源在发掘基础上的整合，土地资源是最为基础的，土地资源直接可以用于开发旅游，打造成为旅游的核心吸引物，如世界上各种名川大山、形态各异的地形地貌景观等；又可以作为旅游产业的重要支撑体，如博物馆、酒店、主题公园等。可以这样说，任何旅游产业业态的形成都离不开土地的支撑，土地在整个旅游产业上起着不可替代的作用。
我国旅游业正处于快速发展时期，旅游区数量和用地规模急剧扩张，而且新增加的旅游区大多位于城郊和乡村。由于起步阶段旅游开发定位不准，景观和产品创新不足，出现旅游区和人造景观建设比规模、占地面积大、土地污染、土地粗放利用和管理混乱等严重问题。不少旅游景区的规模受土地资源的制约，旅游用地的数量也越来越大。
与此同时，由于旅游区土地利用类型划分不明确，土地价格评估体系尚未形成的原因，旅游区土地的出让或租赁价格较低，导致许多景区投资短缺、土地闲置和利用率低。
在旅游用地中，还有不少的人为景观设计在这种开发利用旅游资源的过程中，产生了许多人为的破坏，如破坏性的开挖山体、超负荷开发水系、占用耕地建设旅游设施、在生态保护区修建不协调的旅游景观等。又或者是没有制定合适的旅游规划或规划没有得到有效实施，造成旅游区建设布局和结构不合理，使景点建设城市化，旅游资源遭到破坏。这些对土地的不合理规划与利用也一直是一个重要的问题。
再者，由于制度、法律、政策和管理体制上还存在着各种缺陷，旅游区常出现多头管理、执法不严、土地产权不明确、管理混乱等问题，加剧了旅游用地规划过程中的各种矛盾。
2.旅游用地中的土地分类问题
旅游用地是土地利用中的一种新的利用方式，一般提到的旅游业用地是指县级以上人民政府批准公布确定的各级风景名胜区的全部土地，供人们进行旅游活动，具有一定经济结构和形态的旅游对象的地域组合。面对用地需求越来越强烈的旅游业，全国土地分类中旅游用地的分类已经不能满足旅游业的发展要求，且由于分类的不明确也导致了旅游用地规划与土地利用总体规划、城市总体规划的冲突。
在旅游规划中，最具体的是旅游区控制性详细规划，其中详细规定了所规划范围内各类不同性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
在《土地利用现状分类标准》中有几大分类与旅游相关：
住宿餐饮用地：主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括：宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等；
文化娱乐用地：用于各类文化、体育、娱乐及公共广场等的用地；
公园与绿地：城镇、村庄内部的公园、动物园、植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的绿化用地；
风景名胜设施用地：指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地。
显然，上述几项分类难以涵盖整个旅游业用地的现状，旅游区土地利用类型多样、功能重叠，旅游用地具有综合性与复杂性，旅游景区内的其他用地应按现状归入相应地类。
在我国用地分类标准中旅游用地也没有作为一个大类出现。只是在“商服用地”中把“住宿餐饮用地”单独列出来，在“公共管理和公共服务用地”中把“文体娱乐用地”和“风景名胜设施用地”、“宗教用地”和“公园与绿地”等作为二级用地单列出来。
我国关于旅游用地分类一般采用两个标准，一是《风景名胜区规划规范》，其中风景区用地的分类包含了旅游业发展的几乎所有类型，为风景名胜区规划提供了标准。但是风景区用地分类体系与土地分类体系不统一，在土地分类体系中旅游用地的类别应属于建设用地，并对相关旅游用地进行了拆分，但在风景区用地分类中并没有根据用地性质进行拆分，所以造成了两者的脱节，而本来这两种体系应该是相互衔接的关系。其次，风景区用地分类的依据与土地分类的依据不一致，前者是根据土地使用的主导性质，后者是依据土地的自然属性。并且，“风景区用地分类”并不能涵盖整个旅游业，分类的类型和层次较少，略显粗糙。二是《城市用地分类与规划建设用地标准》，其中虽然实现了与土地分类的无缝对接，但它是按照城市建设的标准来划分的，与旅游区的建设相差很大。
3.结语
综合这些考虑，笔者认为应该根据土地的自然属性和土地的主导用途，在充分考虑旅游用地特点的基础上，结合以往的分类标准，提出新的旅游用地分类体系，以便在今后的土地规划中更好地建设旅游用地。
旅游土地规划篇2
关键词：多规合一旅游区规划城乡统筹规划
引言：我国城市建设的目标已经从扩大城市规模、提高人居适宜指数发展到了实现智慧型城市建设这样一个新的角度，即城市建设即要符合符合人民生活发展需要，又要显示出环保、经济等多方面的发展。因此，在城市建设过程中，进行旅游区建设成为一个热门项目。而旅游区规划如何能够达到多种建设效果，是值得我们思考的问题。
1.“多规合一”的规划背景
1.1“多规合一”的基本含义
“多规合一”并不是多个规划合并成一个规划，而是把各项规划涉及到相同内容统一起来，落实到一个共同的空间规划平台上，各规划仍按各自相关专业要求编制完成，以满足提交人大审核或向上级报批的要求。通过“五个一”，即“一张图”、一个信息平台、一个协调机制、一个审批流程、一个监督体系，达到“多规合一”。从旅游区规划的文件中体现的多规合一是规划项目的综合设计，而在旅游区实际规划过程中体现的多规合一，则是旅游区规划本身带来的城乡建设、经济建设、环境建设的综合发展。
1.2“多规合一”的发展状况
2014年8月，国家发改委、国土部、环保部、住建部四委、部联合发文开展经济社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、生态环境保护规划（简称环保规划）“多规合一”试点工作。目前开展“多规合一”就是发展规划、城乡规划、土地规划和环保规划“四规合一”。广州市是广东省率先进行“多规合一”建设的城市，在短短数年时间内，广州市通过一系列城乡统筹规划，实现了城市旅游产业、环境保护、市民宜居指数和土里利用率的共同发展，成为“多规合一”的典型。在这一系列规划中，围绕着旅游区发展的多规合一取得了巨大的成效，值得我们借鉴和学习。
2.多规合一背景下的旅游区规划
2.1产业规划与土地规划结合
湛江市是广东省重要的沿海城市之一，漫长的海岸线和岛屿资源成就了湛江市的渔业发展，为湛江市南三岛东部滨海旅游度假区开发提供了充足的土地资源条件。在旅游度假区规划中，对旅游产业发展的规划应与湛江市土地资源应用规划向结合，以旅游业的发展促进土地资源的合理利用，使土地资源规划更加科学。旅游规划区位于南三岛的东部，是湛江湾的外海岸线区。整个规划区呈南北狭长的条带状，南北向长约8km，东西向陆域纵深在1―1.9km之间，它北起南三岛大辣村，南至南三镇沙头寥村，东临南海，西接南三镇田头圩，规划总用地面积约为10.49km2。规划区的建设用地约77.18公顷，约占规划区的7.54%（红色图斑）；风景旅游用地166.55公顷，约占规划区的16.27%（深蓝色图斑）；一般农地286.59公顷，约占规划区的28%（浅黄色图斑）；生态环境安全控制区（防护林）约46.45公顷，占规划区的4.54%（深绿色图斑）；自然保留地约98.24公顷，占规划区的9.6%（灰色图斑）。为了使旅游产业能够可持续发展，南三岛土地规划形成了交通用地、农业用地、旅游区用地和自然资源保留用地的立体型规划布局，以旅游区产业发展为主线的交通用地同时也能够满足农业发展的需要，而自然资源保留地也可以作为旅游区产业持续发展的资源。
2.2建设规划与生态环境保护规划结合
南三岛旅游区的建设规划可以反映出对区域生态环境保护的作用。规划区内现状排水体制主要为为雨污合流制，无系统性的排水设施，大部分以明沟形式排放，沟渠走向随意性大，排水断面较小。虾场通过管道向海滩排放污水，已对周围环境以及近海水体造成了一定污染。遇到排污量大，潮水顶托，污水不易扩散，引起“黑潮”现象；村民生活垃圾以丢弃至海滩，或小规模堆放，定期焚烧为主。无统一固定收集点，通常散布于路边及水塘边，对规划区的土壤及沙滩造成了一定的污染。旅游区的建设规划中明确指出要进行一系列居民生活基础设施建设与市政工程建设，包括居民垃圾投放点、排污管道修建、水利设施修建等，这些建设项目的主要目的是服务于旅游区发展，便于滨海度假村的日常经营，但是，这些建设项目一定会给附近居民生活带来一定的便利，有效减少由于居民随意丢放废水和废弃物造成的污染；另外，旅游区建设规划中还包含了退虾场为休闲海滨或自然保留区等项目，这是对粗放农业滥用环境资源的控制，也是对生态环境的恢复过程。
2.3旅游区发展规划与乡村经济发展规划结合
湛江市南三岛旅游区的近期发展规划是构建滨海休闲度假、亲水娱乐、温泉疗养、冬休、渔岛生活、文化体验几大功能板块，树立湛江滨海旅游产业的龙头地位、实现创建国家5a级旅游景区的目标，建成国内知名的海洋生态旅游度假目的地，携手湛江市其他旅游景区，创建国内重点滨海旅游城市。在这个过程中，一系列的旅游设施的建设和旅游企业的进驻，将为南三岛的农村居民带来更多的就业机会，参与旅游区开发是农村居民创收的主要途径；而南三岛旅游度假区的长期发展目标则是通过进一步完善配套设施，拓展宗教朝觐、城乡统筹板块的旅游服务，延伸旅游服务链条，建成部级滨海旅游示范区、中国南方冬休度假基地、湛江旅游产业的龙头和彰显湛江旅游形象的代表作。这样一个长远的旅游区发展规划目标，将促使湛江市及附近乡村的居民和各类社会组织都积极投入到旅游区建设当中，其中，以渔业文化为主线的旅游文化建设，将吸引大批资金的投入，使乡村经济彻底脱离传统的农业经济形势，转而以农业文化发展为主的经济增长形式。
3.多规合一背景下的旅游区规划的实际价值
通过湛江市南三岛旅游区规划我们可以看出，旅游区规划实际上实现了多规合一的规划目的，即将湛江市南三岛地区的土地资源规划、环境保护规划和乡村经济发展规划在旅游区规划表达出来。在这样的多规合一背景下，旅游区规划的实际价值表现在实现乡村经济与人居环境发展的高度结合的方面，而旅游区规划在促进城乡发展高度统筹的同时，也是在践行低碳经济的发展思路。
4.结语
综上所述，在多规合一背景下，旅游区发展规划从表面上看来是以旅游经济发展为主的产业性规划，但实际上，旅游区规划实现了对规划区内各类社会、经济、环境资源的综合性协调和部署，能够起到全面改善地区建设面貌的作用，是城乡统筹规划的科学模式，值得我们进行实践和探索。
参考文献：
[1]廉军伟.智慧城市背景下实现“多合一”的策略研究[C].城乡治理与规划改革――2014中国城市规划年会论文集，2014年9月：133-136.
旅游土地规划篇3
【关键词】旅游用地；外部性
一、旅游用地概念的界定与特点
1、概念的界定
目前，国家土地相关部门对旅游用地的规划尚没有具体明确的规定，国土资源部在2001年8月印发的《土地分类（试行）》标准中没有把旅游用地纳入农业用地之列,也没有明确提出旅游用地的概念，而在建设用地大类中仅涉及到旅游业用地的一部分，如餐饮旅馆业用地，居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、游憩用地，瞻仰景观用地、文化用地等。随着旅游业的发展，旅游内容不断扩大，如休闲农业、“乡村游”等新的旅游方式的出现，旅游用地已不只局限于前面所述的类型了，还包括农业用地中的果园、茶园、林地，草地等，此外，现行土地分类标准也没有把未利用地中的河流水面、冰川、沙地等包括在内。现在，学术界对旅游用地的概念大体认为：凡能为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、保险、猎奇、考察研究等活动的土地，均可称为旅游（业）用地。
2、特点
旅游用地主要具有以下几个重要特点：
（1）类型多样化
从内容上看，旅游用地包含的类型众多，不但包括餐饮旅馆业用地，居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、游憩用地，瞻仰景观用地、文化用地等等，而且包括了农业用地中的果园、茶园、林地、草地等，此外还包括了未利用地中的冰川、积雪、高原、河流、湖泊等。
（2）效益多重化
首先，从生态效益来看，旅游用地的开发一般只作旅游观光的用途，如果能够合理规划与开发，通常不会消耗多少能源，产生太多的污染，甚至反而能使一些曾受破坏的景区得到修复、保护；其次，在经济效益方面，旅游用地的开发不仅使景区可以获取一定的经济回报，而且有利于当地基础设施的完善，有利于推动当地服务业的发展；第三，就社会效益而言，旅游业还可以很好提高当地的知名度和名誉度。如福建省的武夷山、广西的桂林山水等，都成为了当地城市的一张名片。
（3）功能综合化
从其用途来看，旅游用地具有多种功能，如游览、观赏、知识、度假、娱乐、考察研究等等，这些功能可以同时并存，而且功能越多，其旅游价值也相对越大，可以满足游客不同的消费需求。如福建省泰宁大金湖旅游景区既有包括地文、水域风光、生物等自然景观，又有古迹与建筑、革命历史遗迹等人文景观，这样，游客在游山玩水中又学到了许多人文知识。
二、旅游用地开发的外部性分析
土地利用规划之所以重要，是因为土地资源利用中普遍存在着的外部效应等问题。笔者拟从旅游用地开发的正负性两个方面来进行探讨。
（一）正外部性分析
1、产权的回收，既保护了生态环境，又创造了巨大的经济效益。很多旅游景区，特别是新近开发的自然风景区在开发之前是属于集体所有的，但是并没有专门机构进行管理保护，滥砍滥伐、毁林烧山、水士流失现象严重，生态物种不断减少，几乎完全处于放任自流的状态。经政府设立为旅游景区后，旅游用地的所有权通常为国家回收，然后由政府设立并委托专门的管委会进行管理，这样，一些曾饱受蹂躏的自然生态保护区，由于有了专门的管理，不但自身的生态得到了保护，而且旅游观光业务的开展还为当地带来了良好的经济效益。
2、旅游用地的开发，必然涉及到大量基础设施的建设，如交通、电力，通讯等，既为当地经济发展创造了良好的投资环境，又为当地人们提供了极大的便利，大大促进当地经济的发展。如福建省龙岩的冠豸山风景区身处福建西部山区，原来交通极其不便，现在经开发成旅游景区后，景区附近现在已经有两条高速公路（龙长、与永武），还有铁路（赣龙铁路），冠豸山机场，两条国道（205、319国道）。
3、旅游业具有关联性强、波及面广的特点。旅游用地的开发不仅促进了当地的就业，而且也大大地推动了旅游相关第三产业的发展，有利于服务业产业链的打造。例如，作为世界文化和自然遗产所在地的福建武夷山市，该市面积虽然不大，但却拥有一百多家大大小小的旅行社，两百多家饭店、以及数百个旅行社驻外办事处等。
4、旅游用地的可持续发展还可以带来很好的社会效应，提高旅游所在地的知名度和美誉度，同时也具有一种示范和教育作用。发展旅游业对旅游景区所在政府来说，既保护了生态环境，又获得了良好的经济效益，并且因此使政府的公众形象得到了很大的提升；另一方面对游客和当地居民来说，良好生态环境的积极影响有利于公众环保意识的提高。
（二）负外部性分析
1、旅游景区的一些违规建设或掠夺性开发造成了生态的破坏和物种的灭绝。首先，我国一些原始旅游风景区在开发过程中，由于严重滥砍滥伐，开山辟路等，致使一些生物物种的消失，并造成严重的水土流失的现象；其次，旅游景区的开发建设中，由于许多国内外房地产、旅游开发商加速挤占一些湖泊水面以及自然风景区的土地面积，导致景区萎缩；此外还有一些地区为了追求近期经济发展，在风景名胜区迅速扩建高档宾馆、饭店、疗养所和培训中心，以及索道、滑道、城市娱乐设施等，这些建设往往是采用大面积的建筑用地、交通用地替代自然的下垫面,如砍伐林地建设住宿娱乐设施、填埋池塘建设永久性建筑等,都将导致土地利用类型“人工化”取向。这些行为实质上给自然景区造成了不可逆的损害，而且影响了旅游用地的可持续发展。
2、由于旅游用地开发带动的基础设施建设，如高速公路施工、铁路等交通建设均会对沿线的生态环境产生不同程度的破坏和污染；在施工期间，由于公路、铁路的永久性占地、开山辟地、挖地填湖等工程会破坏植被，改变地形，造成新的坡面等，从而影响了部分动物的生存环境和植被的生存条件；在营运期间，运输车辆排放出来的汽车尾气等会对沿线两侧的土壤环境质量、水环境质量以及植物产生影响。
3、旅游经营过程中也会对旅游用地造成一些负面影响。首先，旅游区通常有一个旅游容量，即承载量的问题，在节假日期间，很多旅游景点出现了过多的游客，同时由于交通工具的大量增加，带来大量废气排放，也产生了形形的生活垃圾污水，对景区土地、水源和森林等资源都带来了超常消耗和不同程度的污染。其次，部分游客环境意识较差，乱扔垃圾，特别有些垃圾是不可回收的，如可乐罐、玻璃瓶、快餐盒、电池，塑料包装袋等等，这些垃圾很大一部分由于不能得到有效的回收，给旅游区的自然生态环境造成了很大的污染。
三、关于规范旅游用地开发建设的对策探讨
笔者认为要规范旅游用地的开发、管理，也应该从正反两个方面进行着手。主要可以采取如下几个方面的对策和措施：
1、合理规划旅游用地的开发。我们知道，土地的规划是在对土地分类的基础上进行的。但是对于旅游用地来说，它有着其特殊性，在现有的土地分类试行标准中，它不属于农业用地，而是散见于建设用地中。随着旅游业用地内涵的扩大，它包容了包括农业用在内的各类土地。因此，笔者认为对于旅游用地的规划不能简单地把它归类，而是在现有的土地大纲中，把其独列出来，即主体是以现行的土地规划纲领，旅游用地的开发不能随意与现行纲领相抵触，而是在现行纲领的基础上作适度的调整。其前提是，旅游用地的规划与开发必须要有一个详尽的可行性报告，其内容包括成本收益分析，生态环保，征地问题等等。
2、建立科学的环境资源指标核算体系，就旅游用地开发过程中对自然环境，生态物种所造成的损失和收益进行核算，对造成的损失征收环境资源等相关的税收，而对于那些产生良好生态和环境效益的旅游景区则不但不征税，相反，应获得资金上的扶持，而这部分的费用则由征收来的环境资源税收或其他相关税收中抽取。
3、对于一些产权归属比较模糊的旅游用地，应及早确定其产权，防止因产权缺失，从而导致经营者急功近利的短期行为。我们知道，环境外部不经济性产生的一个重要原因是环境资源缺乏明确、清晰的产权。由于市场一般不会对没有产权的物品进行交易,使得日益稀缺的环境资源成为人人可以免费开采和竞争使用的公共物品,长此已往,必将造成资源的短缺和环境的污染与破坏。因此,要解决环境外部不经济性问题,关键要明确界定环境产权。
4、制定相关的法律法规。目前，由于旅游用地的界定模糊，使得旅游用地的规划存在着诸多不协调的地方，同时由于立法的滞后，没有相关法律来对旅游用地进行约束，导致旅游用地的开发建设中出现了一些与现行土地纲要相违背的问题。此外，除了要将旅游用地的规划纳入法律的范畴外，还应制定相应的法律法规强制性规定应对土地利用前后的环境影响因素作科学、详尽的评价。
5、重视生态环境保护的教育，注重环保意识的培养教育。由于产权并不能解决所有事物的问题，如河流、空气等不可能分段而治，因此，总会有公共领域的存在，这就使得外部性的问题难以避免，因此单纯依靠经济学手段和政府管制的方法难以解决外部性的问题，还有赖于一种共同意识的培养。
参考文献：
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[4]杨荣金,周申力,等.旅游用地现状特点及发展变化研究―以广安市为例[J].生态环境与旅游开发,2007(3).
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[6]崔宇明,常云昆.环境经济外部性的内部化路径比较分析[J].开发研究,2007(3).
旅游土地规划篇4
按照城镇土地估价规程及国土资发[2001]174号文件的要求，基准地价原则上应每三年更新一次。秦皇岛市上轮土地级别和基准地价更新的基准日为2008年1月1日，已不能准确反映城区的现实状况，难以适应当前的土地管理工作需要。因此，为保证基准地价成果和宗地评估标准的现实性、合理性，满足进行城市土地管理的要求，从2011年8月开始，秦皇岛市对基准地价进行了更新调整，该成果已于2012年5月1日实施。
一、秦皇岛市城区基准地价更新前后对比
1.秦皇岛市城区基准地价更新成果比较（见表1）。
2.秦皇岛市城区基准地价更新前后基准地价内涵比较（见表2、表3）。
二、秦皇岛市城区基准地价更新成果特点分析
影响土地价格的因素多而复杂，这些因素间相互作用、相互影响。在一定区域内，一个或几个因素发生变化，就会导致这一区域内的土地级别和基准地价发生很大变化。在进行基准地价更新时可以基于上一轮更新的数据，收集影响土地质量的主要因素因子，对土地级别和基准地价进行更新，达到快速掌握动态市场地价的目的，同时达到实时快速调整土地级别和基准地价实时更新的目的，从而避免了因重新对土地进行大规模的定级和估价而引起的大量人力、物力及财力的浪费，同时也保证了土地市场的稳定性。与上一轮基准地价更新成果相比，本轮基准地价有以下几个特点。
1.基准地价定级范围扩大
根据上次定级估价范围，参考秦皇岛市土地利用总体规划和城市总体规划，结合秦皇岛市区发展情况，本次土地定级估价与基准地价更新工作的范围为海港区、北戴河区、山海关区、经济技术开发区，覆盖土地总面积约512平方公里，比上一轮的351平方公里有所扩大。定级范围在城区扩展最多，主要是向北方有所扩展，增加了秦皇岛市区范围内京沈高速公路以北区域，为今后该区域的土地管理和土地市场的发展打下基础。
2.平均容积率提高
本次基准地价设定的平均容积率为商业1.5，住宅2.0，旅游用地和工业用地的容积率没有界定。上轮基准地价设定的平均容积率统一设定为1.0。
土地是稀缺资源，是经济社会发展的重要动力。随着经济和城市建设的快速发展，土地供需矛盾日益突出。近几年，秦皇岛市政府高度重视大力推进城市的节约集约用地，宗地的规划容积率不断提高。容积率大小代表着土地上可建建筑物的面积大小，平均容积率的提高，意味着一些区域内的住宅楼和商业楼要向空中发展。所建楼以高层为主，这也符合城市发展的要求，同时还可以提高容积率修正的准确性。
3.增加了旅游用地，取消休疗用地
根据秦皇岛市城市特点及旅游立市发展定位，在商业、住宅、工业三种土地用途的基础上，深入分析旅游用地内涵，确定旅游用地利用特征，增加了旅游用地基准地价。根据土地利用分类，休疗用地可以根据实际情况分别归类到居住或商业用地范围内。
作为全国优秀旅游城市，秦皇岛市的旅游产业经过30年的发展，已经摆脱了最初景点旅游、门票经济的狭隘羁绊，从城市整体功能和形象、旅游接待设施、旅游产品档次直至客源结构，都有了大幅度调整、改善和提升。2010年国家分别启动了服务业综合改革试点和旅游综合改革试点工作，秦皇岛市北戴河区和北戴河新区被国家确定为以旅游为龙头的服务业综合改革试点区域，秦皇岛被确定为国家首批旅游综合改革试点城市。市委十届六次全会通过《中共秦皇岛市委秦皇岛市人民政府关于实施旅游立市战略加快旅游产业发展的决定》，确立了“旅游立市”的发展战略。2011年全市共接待国内外游客2127.6万人次，实现旅游总收入172.8亿元，相当于全市GDp的16.2%。
在旅游产业用地规模和需求量不断扩大的城市发展背景下，在秦皇岛市城市土地级别与基准地价评估过程中增加对旅游用地的评估内容，为解决旅游项目和旅游资源用地管理，促进旅游产业健康、快速发展提供重要的基础资料。
4.建立了划拨土地使用权权益价格及其修正体系
当前条件下，划拨土地使用权价格确定主要涉及国企改革中的土地资产处置及其他划拨土地使用权入市补交出让金两方面的应用。特别是《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）明确按照市场价补交土地出让金的原则后，国土资源部《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知》具体出台了不同形式补交土地出让金的操作办法，而划拨土地使用权权益价格是确定补交土地出让金额的重要前提和依据。划拨土地使用权权益价格可以在政府宏观控制地价、征收土地使用税、明确土地出让金数额等方面发挥重要作用。同时，由划拨土地使用权权益价格评估得到的划拨土地宗地价格，在土地收购储备、划拨土地收回、抵押、转让、清产核资等方面，也可以发挥巨大作用。如何合理确定划拨土地使用权权益价格，成为土地管理工作亟待解决的问题。
以前，秦皇岛市政府一般直接以标定地价的40%确定土地出让金标准，而从理论上讲，出让金本质上是土地价格中属于国家政府收益的部分，是城市土地绝对地租与部分级差地租的资本化。故单纯以一个固定的比例系数来确定土地出让金无法体现土地级差地租的不同。因此，本次秦皇岛市区基准地价更新工作，在对划拨土地使用权权益进行科学分析的基础上，探索性地将划拨土地使用权权益价格的评估加入到价格评估体系中。
5.级别界限的确定充分考虑了房价、租金、样点地价的空间分布规律
土地级别反映了城镇内部土地质量的地域差异，采用多因素综合评判法进行定级的准确程度很大程度上取决于定级因素选择的准确性，以及定级因素资料调查的完备性，而实际工作中难免存在偏差。因此，再利用定级软件初步划分土地级别后，必须进行适当调整。
土地价格和房地产价格的高低是土地级别高低的直观反映，因此可以利用地价和房价的空间分布规律对土地级别进行验证。在土地定级过程中采用了房价及样点地价的空间分布规律，利用房价、租金和样点地价等直线图与土地级别界限进行比较，对土地级别进行调整，使土地级别更具合理性。
通过对基准地价更新成果进行分析，更新后的基准地价成果体现了秦皇岛市土地市场及地价水平的变化，符合城市发展方向和社会经济发展水平，较全面地体现了秦皇岛市土地市场及地价水平的特征。
参考文献：
1.牛德利谷达华罗旭谢勇.重庆市主城区地价变化分析.西南农业大学学报（社会科学版）.2008.6
2.胡伟艳张安录高巍周敏肖国斌.新一轮基准地价更新应注意的几个问题.地域研究与开发.2007.26
旅游土地规划篇5
为加快我市旅游基础设施建设，完善旅游要素体系，促进旅游产业快速发展，建设国际知名旅游城市，根据国家、省有关规定，结合*实际，现将促进我市旅游业发展若干政策通知如下：
一、企业和个人具备旅游企业登记条件，达到项目立项所需资金要求，有经营管理能力，符合我市旅游业总体规划和产业导向，均可兴办旅游经济实体，经营旅游业务。除国家有明确限制规定外，各种经济成分可以独资、合资、合作等经济形式参与我市旅游资源开发、旅游商品生产及旅游配套设施的建设和经营。
二、旅游建设项目在立项时应书面征求旅游行政主管部门的意见，并按照有关建设程序报批。投资额l亿元人民币以下的旅游项目经市旅游行政主管部门审定，投资额l亿元人民币以上的旅游项目经市旅游产业发展领导小组审定，享受我市有关旅游优惠政策。涉及旅游价格调整、景区(点)规划调整，应听取旅游行政主管部门的意见。
三、对旅游道路交通、路网、通讯、信息化、客运、水、电、气等基础设施和配套设施建设项目，市交通、城建资金给予配套扶持，市文化、旅游、信息等专项资金给予扶持鼓励，金融部门在信贷以及其他各类融资方面给予扶持和优惠。
四、对旅游项目水、电、气价格实行优惠政策。旅游星级宾馆饭店、景区(点)用水，按经营服务用水价格执行；动力用电(电梯、中央空调及以电为原动力的供热、供气、供水用电)按非工业、普通工业电价执行，已按省定高耗能优惠电价执行的大型宾馆动力用电，仍按省定优惠电价执行；用气价格在现行商业用气价格的基础上给予优惠。
五、凡符合城市总体规划、土地利用总体规划的旅游项目，给予用地支持，项目用地采取招标、拍卖、挂牌方式出让取得，土地出让期最高不超过40年，出让期满可以依法申请续期。
六、按出让方式取得土地使用权的企业或经营者，足额缴纳土地出让金并办理土地使用权登记后，项目建成或工程建设达到国家规定要求，在保证旅游用地性质不变的前提下，其土地使用权可依法转让、出租或抵押。
七、对符合土地利用总体规划和保护自然生态环境的旅游项目，在不改变农用地性质和在承包农户依法、自愿、有偿的前提下，用地者可通过土地流转方式获得使用权。若涉及林地、林木、林权及森林资源的，按有关规定办理。
八、对符合《*市产业投资导向目录》、投资额度在1亿元人民币以上、经市旅游产业发展领导小组审定通过的重点旅游项目，优先保证用地，按市重大产业化项目相关规定，由市政府安排年度计划用地指标。
九、按创建中国最佳旅游城市评定细则标准，设立5000万元的旅游发展专项资金，并纳入预算管理。该专项资金主要用于支持全市旅游整体宣传促销、旅游规划编制、重大旅游项目策划、重点旅游项目和重大旅游活动等。旅游发展专项资金的安排应坚持积极引导、突出重点、公开透明的原则。
十、旅游项目招商引资奖励政策按照市政府有关招商引资奖励办执行，所需奖励经费一并纳入全市招商引资专项奖励资金范围。
十一、鼓励和支持开发具有地方特色和文化内涵的旅游商品、纪
念品。引进我市急需的旅游商品开发科研项目，科研经费有困难的，可申请政府资金扶持。对新开发具有特色的旅游产品给予贴息扶持。国家、省资金扶持的旅游项目，市按国家、省扶持资金额度的一定比例匹配资金。
十二、对从事境外旅游业务的旅游企业促销人员，符合国家规定的，可视其业务需要，签发半年有效、多次往返香港或澳门地区的签注。
十三、设立入境旅游突出贡献奖。实行入境旅游总制度，鼓励国际旅行社加强境外促销。对发展入境旅游有突出贡献的国际旅行社实施奖励。
十四、鼓励和支持境外旅行商组织游客来蓉旅游。对直接组织来蓉旅游人数在前五位的境外旅行商给予奖励。
十五、鼓励和支持国际旅行社组织境外旅行商、主流媒体来蓉考察和宣传*旅游，对落地接待费给予适当补贴。对新开通来蓉旅游包机国家和地区的国际旅行社给予奖励。
十六、对旅游企业从国内外引进我市进行市场化运作的国际性、全国性大型会展旅游节庆活动，视其规模和效益给予引进该活动的旅游企业奖励。
十七、对新评创建为国家*和*级的旅游景区给予奖励。对荣获“全国百强旅行社”称号的国际旅行社、国内旅行社给予奖励。
旅游土地规划篇6
“乌江山峡美哎，百里好风光哎，九湾那个十八滩哎，处处是画廊哎。密林黑叶猴，峭壁白山羊，纤夫号子如涛吼。乌江那个天下奇，沿河歌舞乡，花灯那个闹赶年，龙舟赛端阳，米酒那个甜醉吊脚楼哎，摆手舞缠绵舞吉祥。高峡出平湖，撒下明珠亮，土家儿女一双手，打扮―个蓬蓬勃勃和和美美漂漂亮亮的崭新家乡哎。”
这是一首描写沿河土家族自治县境内“乌江山峡百里画廊”文化旅游胜景的歌曲。
地处黔、渝、湘、鄂四省(市)边区结合部的乌江之滨的沿河土家族自治县，因特定的地理位置、得天独厚的自然环境和历史文化形成了丰富多彩的旅游资源，赢得了三张部级名片：部级风景名胜区乌江山峡百里画廊、部级自然保护区麻阳河、国家重点文物保护单位黔东特区革命委员会旧址。目前，该县正在申报并着力打造中国土家山歌之乡。
“多年以来，沿河推出了‘乌江山峡百里画廊’文化旅游节系列活动，倾力打造土家族民族民间歌舞文化，向外界展示了沿河独特的自然景观，浓郁的民风民俗，灿烂的历史文化，提升了沿河对外开放新形象。沿河旅游业经过近十年的快速发展，已经形成了观光旅游、休闲度假旅游、生态旅游、民族风情旅游、历史文化旅游、地质科普旅游、体育参与旅游、农业生态旅游等多元化旅游产品。”县委书记安启洪告诉记者。
近年来，该县依托这“四张名片”，大力实施“旅游活县”，以打造“滨江旅游大县”和“中国优秀旅游城市”为目标，在规划旅游、打造品牌、开发景点、宣传推介、产品包装等方面新招迭出。
该县从抓旅游规划、基础设施和景区景点建设工作人手，不断提升旅游“硬实力”。先后投入130万元编制了《沿河土家族自治县旅游业总体规划》和《乌江山峡风景名胜区总体规划》；联合重庆市交通旅游集团、旅控集团、彭水县、酉阳县共同出资364万元编制《乌江风情画廊旅游开发总体规划》；斥资40万元请贵州大学规划乡村旅游；启动了乌江山峡部级风景名胜区保护法立法起草工作和风景区控制性详细规划编制，完成了乌江山峡部级风景名胜区、麻阳河部级自然保护区修建性详细规划和乡村旅游规划编制。
在宣传推介方面，该县从2005年起，连续举办五届“中国乌江山峡・百里画廊文化旅游节”，先后在贵阳、山西、北京等地举办了“中国贵州・沿河旅游资源风光风情摄影展”，分别在中央四频道、七频道，贵州电视台、湖南电视台、香港凤凰卫视等播放了旅游专题片，在国内产生了较大影响。
目前，该县已初步形成“重庆武隆―彭水―龚滩古镇―乌江山峡―麻阳河―黔东特区革命委员会旧址―梵净山―凤凰―张家界”旅游精品线路。
如果说乌江山峡百里画廊是千里乌江上一颗耀眼的明珠，那麻阳河无疑就是其北面的一块翡翠。麻阳河部级自然保护区位于沿河土家族自治县城以北，距县城65公里，保护区总面积为3万多公顷，共分布着76群730多只国家一级保护动物黑叶猴和其他珍稀动植物。两河峡谷，险峻幽深；两岸高山，森林密布，其间，溶洞变幻多姿多彩，是一处典型的峡谷旅游观光胜地。
在麻阳河部级自然保护区，鬼灵精的黑叶猴不仅不惧怕陌生游客，而且还会很配合地在游人的镁光灯下做着各种“鬼脸”。那是一幅人与黑叶猴和谐共处的动人场景!
游了麻阳河，然后驱车来到思渠镇候渡坪风景区，这里是乌江山峡百里画廊荔枝峡最经典的景区之一，可以登上山顶欣赏气象万千的乌江风光。在这里，可以俯瞰乌江百里画廊最雄奇的佛指山风光。
2008年，该县投资335万元在乌江荔枝峡候渡坪景区修建了2公里旅游专线公路、400米旅游便道、1个简易码头、停车场、观景护栏、公厕和标识系统等，并于当年在那里举办了第四届乌江山峡百里画廊文化旅游节。候渡坪风景区仅是该县打造滨江旅游大县景点建设的一个缩影。
早春二月，走进沙子镇南庄村，遍山李树银花开，满地油菜金灿灿，一幢幢独具特色的土家民居掩映在这金山海雪海中。每年此时，南庄的“金山雪海”美景成了该县最火爆的乡村旅游景点。游人如织，繁花似锦，歌声曼妙，舞者精灵，笑语弥漫，整个村庄被歌声和欢快包围。
春赏花、夏品果是南庄乡村旅游的一抹亮色，目前，全村上档次的农家乐有5家，村民年收入在8万元以上的有14户，3万元以上的有30多户，100多户人家建起了“小洋楼”。
像南庄这样的乡村旅游示范点还有很多。
罗家村境内3公里长的青龙河河水清澈、卫生，河床两岸原始植被茂密，河中保存有古老的水车、碾坊、风雨桥，佛教文化历史悠久，每年都有上万人进寺朝拜，寨内古建筑群保存完好，尤其花窗雕刻堪称沿河一绝，土家情歌、哭嫁歌、金钱杆、狮子灯等民俗民间文化底蕴深厚。
该县的红色文化旅游也是亮点。
从沿河县城向南大约五十余公里，就来到了谯家镇土地湾。在一个四面环山、翠竹环绕的村子北面，一幢红墙黑瓦的古老四合院抢人人眼这就是当年由、夏曦、关向应等率领的红三军长征期间在贵州高原上建立的第一个红色政权――黔东特区革命委员会旧址。每年数万人到那里旅游、接受红色教育。
文化是旅游的灵魂。该县在强化旅游宣传推介的同时，围绕打造“中国土家山歌之乡”，着力于挖掘整理和推介保护文化旅游资源。
近年来，该县借助梵净山文化旅游节、《民歌中国》录制、CCtV-7央视农民春晚等活动，土家山歌三次走进央视。
2008年5月，该县16首原生态土家族民歌参加央视《民歌・中国》录制，其中《太阳出来照白岩》被民歌中国博物馆永久性收藏；2009年8月，该县大型情景歌舞《这山没得那山高》被央视《为祖国喝彩》栏目录制，并于10月3目在央视三频道黄金时段播出。今年，该县《苞谷叶子十二台》、《螃蟹歌》、《土家男儿拜端阳》、《打渔歌》等四首土家山歌被确定参加4月4日的《民歌・中国》录制。
“沿河是喀斯特景观独特而又集中的风水宝地，山川秀美、景色迷人，旅游资源组合良好，同时还拥有多姿多彩的民族历史文化、红色旅游、人文景观、文物古迹，是乌江流域一个颇具潜力和开发前景的黄金旅游区。”县委副书记、县长张翊皓充满激情地说。
旅游土地规划篇7
关键词:旅游景区;社区参与;利益主体分配;可持续发展
中图分类号:F59文献标识码:a文章编号:1672-3198(2010)06-0135-02
1西昌市邛海风景区社区参与利益分配的现状及原因分析
西昌市邛海风景区是国家4a风景名胜区,距西昌市3公里处,是四川省第二大的天然淡水湖泊,有较好的区位优势和旅游开发价值。然而邛海风景区的重新规划和开发必然会带来社区居民生产和生活方式的改变,其中一个现实的问题是邛海周边的部分农民必须丧失部分赖以生存的土地和渔业生产资源,并与原有的生产、生活方式相分离,既得利益面临着一个重新调整的过程。
邛海风景区的再开发可能给当地的居民带来的利益有:基础设施建设加强,居住环境得到改善,就业机会和商业机会的增加,直接获得旅游收益等。从开发的实践来看,从旅游景区开发中获利是社区居民参与旅游的核心诉求。但是,由于有效的参与机制和利益保障机制不够完善,社区居民参与面不广,参与层次低,参与效益有限,大量的旅游利益从居民身边流走,有的甚至成了外来强势集团的“摇钱树”,从而引发的风景区土地征用与补偿问题、房屋拆迁问题、景区经营权问题、景区居民再就业问题的等,其具体表现如下:
1.1土地征用与土地补偿诉求导致社区居民利益分配的矛盾与冲突
2009年6月,我们对邛海景区周边耕地占用面积最多的海滨村和市拆迁办进行了问卷式和走访式的调查。调查显示,海滨村共有11个组,其中7组距邛海最近,在景区再开发中是占地面积最多,拆迁户最多的村组。该组总人数486人,占全村人数的9.6%。其中征用土地和各种补偿明细如表1、表2所示:
表1海滨村七组被征用土地面积的情况(单位:亩/人)
承包土地面积人均耕地面积开发前1700.3开发后400.08数据来源:海滨村村委会。
表2邛海风景区开发中被征用补偿明细表(单位:元/亩)
补偿项目土地补偿青苗补偿鱼塘补偿建塘费补偿鱼苗损失补偿补偿金额700002000700004002500数据来源:西昌市政府拆迁办。
从表1可以看出,由征地前人均耕地面积为0.3亩减至征地后的人均耕地仅为0.08亩,个别农户甚至已没有一寸耕地,人地关系十分紧张,依靠原来传统的生产、生活方式生存已不现实。从表二可以看出,在所有的补偿费中,土地使用权出让费是最主要的补偿费,对于人均耕地面积仅0.3亩的农民来说,所补偿的人均费用仅5600元。调查中我们发现,许多失地农民对他们今后的生活保障充满了忧虑,对再生产技能本身就不强的当地农民而言,若不及时解决好补偿中的具体矛盾,协调好征用土地的利益补偿问题,势必会影响旅游景区的和谐发展。
1.2房屋搬迁与房屋补偿诉求导致社区居民利益分配的矛盾与冲突
西昌邛海风景区的重新规划,无疑是要求景区周边的部分居民搬迁,特别是景区的核心区域,不能有居民居住。这部分居民就要求搬迁到远离景区的地方,重新安置新家。笔者走访了西昌市拆迁办,调查发现,这次邛海的重新规划,总共拆迁5700亩,农村总计275户,城镇42户。对他们的房屋拆迁费做了如下补偿:农村居民住房补偿以380元/平方米。农户再用这笔补偿费在政府统一新修的安置小区购买新居。扣除每户有40平方米的住房面积,其余的差额安置小区以售房价格800元/平方米卖给社区居民,对于有一定经济基础的少数居民尚可以接受,而对于大多数人来说,景区给予的这部分补偿费远远不能够满足他们安置新家所需的费用,农民不愿意搬离世代居住的地方,但如果政府主管部门和景区管理机构为了发展旅游业,增加其经济效益,忽视农民的切身利益,利用强制的行政手段,没有建立在社区居民自觉自愿的基础上,不妥善解决经济补偿和移民后未来生产生活出路等具体问题就盲目搬迁的话,那么未来的赔偿问题可能遗患无穷。
1.3景区居民与开发商争夺资源的经营使用权存在的利益分配的问题
邛海不仅景区自然风景优美,而且还有着丰富的水产资源。在邛海风景区重新规划以前,周边的农户除了种地获得的收入以外,捕渔业也曾是他们的经济来源之一,而且在旅游旺季,周边的农民还可从事为游客划船、烧烤等,以此来补贴家用。但是,景区重新规划后,对景区内资源重新管理,农民原有的既得利益就面临着重新调整。笔者通过对邛海周边农户的走访调查,特别是海滨村7组的农户认为,在没有重新规划邛海景区以前,虽然每年的接待量不是很多,但能通过划船、烧烤、摆摊设点和农家乐等来挣钱,收入比规划后还多。而规划后,邛海风景区的经营权被纳入统一的景区管理,大部分的旅游收入都流入景区开发商的口袋里,景区农户并没有在发展旅游业中得到切实的经济利益,因此他们的参与性不高,甚至持抵制的态度,这样在景区发展的后期矛盾就会越来越突显。
1.4劳动力转移后,景区居民面临再就业困境
邛海景区规划和旅游等相关产业的发展需要一个长期的过程,而失去赖以生存的土地资源的农民生活问题立即就面临着困难,他们再就业等各方面也得不到保障。邛海规划中征地最多的海滨村7组,全组共有耕地170亩,被征土地就达到130多亩,人均耕地面积剩下不足0.03亩,这意味着绝大部分的农民失去了土地后必须改变生产方式来维持生活。旅游业作为劳动密集型产业尚且不能容纳多少本地人,大多数失去土地的劳动力的转移就更加困难。更加上农民普遍受教育的程度较低,世世代代都靠种地为生,很少有一技之长重新再就业。这样,一方面是大量亟待转移的劳动力,另一方面却难以转移。农民再就业问题得不到保障,容易滋生矛盾。
2如何对西昌邛海风景区社区利益进行调试
2.1重视社区权利,保证社区利益
社区作为一个重要的利益主体,我们首先应该从意识上重视社区的权利。对西昌市邛海景区集体所属的土地、水体、树林等,应尊重其所有者受益的原则,与社区利益分享,帮助社区经济的发展。可以通过购租赁土地使用权和资源管理权的方式,也可以按不同所有者的份额共享资源获得的收益,如门票、资源补偿费、土地设施出租费等,还可以通过其他补偿方式,如以邛海景区内居民的房子换景区外的房子,实行优惠的置换政策。总之,要把利益共享的思路从国家宏观管理层面一直贯彻到景区所有的居民,尊重他们的权利,认真听取他们的意见和建议,更好的保证他们的利益。
2.2加强风景区土地征用的立法,妥善解决景区征地补偿
旅游风景区在规划和开发的初期,景区面临最棘手的问题就是土地权属和土地征用补偿问题。目前,我国还尚未出台明晰的风景区征用土地的法规法令,所以对于征地没有具体的法律依据,各地的行政主管部门只能根据自身的具体情况,制定相关的措施。为了避免在征地补偿这个问题上产生纠纷和摩檫,首先在大的方面国家应加强对风景区开发和规划用地和赔偿的立法,争取做到各项工作都有法可依,在法律的许可范围下进行各项工作。其次,风景区在规划之前对风景资源的资产做一个评估报告,以评估资源报告的土地价格为依据签定土地出让合同。这样,风景资源的土地使用权出让费就会大大提高,风景资源的效用才能充分发挥,景区的农民在脱离所占用的资源后可获得一笔足够的补偿,其基本利益能得到较好的保障。最后,在对当地农民征用土地的赔偿时,一定要充分的谈判、协商,争取得到大多数人的支持和理解,不能单纯的依靠行政法令,强制执行征用土地。
2.3加强农村小城镇建设,妥善处理好农民房屋搬迁改造还建问题
每个风景区在规划的初期,都会面临着景区居民房屋搬迁的问题。这个问题和农民的土地问题一样,是农民生活的基本保障问题。因为邛海景区的整个社区基本上属于无规划的散落式村庄,建筑形式和建筑风格与自然风景和环境不相协调,部分居民的生产方式还不适合旅游风景区发展的要求,为了使村庄建设与旅游景区协调发展,改善社区的人居环境,对保护区内的村庄分类改造。目前,可采取的村庄改造方式有:“城中村”综合改造方式,征用土地后,按照规定异地搬迁还建,实行风景区农户的搬迁改造与农村的小城镇建设相结合,这样,搬迁就可以寻求利用社会综合资源,而不仅仅是依靠风景名胜区及其政府主管部门的单一性资源;“景中镇”的就地还建方式,即把散居的住户集中起来,建设成与景区风格相协调的风情小镇,进行餐饮、住宿等生产经营活动(这种方式关键是政府对社区居民经营能力和从业素质的培训与提高)。邛海风景区就是采取把核心区域的农户统一迁出景区,在西昌市的郊区开发修建一个安置小区,所有的建筑物按照统一的仿古制式修建,内设休闲观光、茶楼、烧烤小吃等。这样既解决了农户的住房问题,又可以为部分农户解决一些就业问题,为加强城乡一体化建设起了积极的作用。
2.4加强当地农村社区的旅游服务培训,多种渠道转移剩余劳动力
旅游业发展过程中景区居民(特别是农村居民)就业的一般规律是:在开发初期,景区通常能保障农民就业,大量的当地农民被聘为基础设施建设的工人,农民的利益有所保证。但在这个阶段,政府如果忽略了对当地农民的旅游业服务技能、素质培训,一旦开始大规模接待游客后,农民的服务质量和素质跟不上景区的发展。而且随着外来职业技术人员的增多,当地农民的就业空间就越小。为了解决农村剩余劳动力,可以通过以下途径转移农村剩余劳动力:首先,那些不需要太多文化技术的景区清洁工、道路养护等岗位,尽量安排文化层次较低的农户,特别是因土地被征用的无地户或少地户;其次,把旅游业发展与当地的城镇化结合起来,尽快制订当地城镇规划,把因旅游开发而失去资源的农民的安置和城镇建设结合起来,建立具有民风民俗特色的小城镇,让他们从事与旅游业相关的工作;再次,组织无地或少地的农民开发、加工与旅游业相关的有地区和民族特色的旅游纪念品,以最大限度地转移当地的剩余劳动力。最后,为了保障农民基本生活利益需要,要对旅游开发商使用当地劳动力进行硬性规定,建议要求旅游景区开发商按照所征用农户土地的多少来考虑优先安排就业,使无地或少地以及经济收入较低的农户的生活得到保障。
综上所述,本文对西昌邛海风景区从社区参与利益分配的角度进行了一定程度的探讨,当然,是否能够有效的运作,需要政府和各方面的共同努力。社区居民作为旅游业发展中的一个重要的组成部分,如何在发展旅游业的同时而充分保障他们的利益,最大限度的增加他们的参与性,使当地旅游业走一条可持续发展之路,建设美好和谐社会,是我们今后值得继续深入关注的问题。
参考文献
[1]murphyp.e.tourism:acommunityapproach[m]methuen.newYorkandLendon.1985.
旅游土地规划篇8
关键词：土地利用；安徽省；差别化；统筹区域发展
2009年，安徽省先后设立皖江城市带承接产业转移示范区和皖南国际文化旅游示范区，部分市县于2010年和2011年相继被纳入中原经济区和大别山连片扶贫开发区，要求加快转变经济发展方式，大力推进区域生产力布局调整和产业结构优化升级。如何统筹区域土地利用，探索差别化土地利用模式，制定差别化土地管理政策自然成为实现统筹区域发展的必要手段和措施。
一、安徽省不同区域土地利用中存在的问题
（一）皖江城市带承接产业转移示范区
该区域包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、滁州、宣城八市全境和六安市金安区、舒城县，共59个县（市、区）。
随着耕地保护和生态建设力度的加大，建设用地的拓展空间受限，建设用地供给压力越来越大，且建设用地内部挖潜不足，保障经济社会发展难度加大。区内均以经济效益较高的第二产业为主，各市集群产业结构相似，职能发挥的差别化也不明显。
（二）皖南国际文化旅游示范区
该区域包括黄山、池州、宣城、马鞍山、芜湖、铜陵、安庆等7市，共47个县（市、区）。
区内旅游资源丰富度不同，旅游业发展不均衡，土地利用效率差异明显。大部分生态用地分布于示范区南部山区地带，北部平原区生态用地面积较少，生态用地布局不尽合理。区域内多为丘陵山区，开发建设难度大，土地利用率达93.00%，可作为宜耕的土地后备资源十分有限，耕地保护压力大。
（三）中原经济区
该区域包括宿州市、淮北市、阜阳市、亳州市、蚌埠市和淮南市凤台县、潘集区，共30个县（区）。
随着耕地保护和生态建设力度的加大，各项用地的供给面临较大压力，统筹协调行业、区域土地利用的任务艰巨。区内对于生态环境的保护和改善并没有引起足够的重视，生态环境保护力度不够。部分行业产能过剩和重复建设等现象层出不穷，严重制约了经济发展，产业优化升级面临巨大的压力。
（四）大别山连片扶贫开发区
该区域包括安庆望江县、宿松县、潜山县、岳西县、太湖县、六安金寨县、寿县、霍邱县、阜阳临泉县、阜南县、颍上县和亳州利辛县，共12个县。
该区发展以农业为主，但规模化农业经营尚未形成，二、三产业发展缺乏支柱型产业和重大牵动性产业，发展后劲严重不足。区域内森林过量采伐，陡坡垦荒不能及时还林，水土流失现象较为严重。区村庄布局散乱，区域土地整治规划滞后，各项涉农发展规划相互脱节，土地整治难度较大。
二、安徽省不同区域土地差别化模式探讨
（一）皖江城市带承接产业转移示范区土地利用模式――“资源集约+城乡统筹”
全面实施“三集中”战略，统筹安排各业用地。充分利用地上、地下空间，提高单位土地面积产出强度，大力推进节约集约用地。加大土地资源清理整合力度，盘活存量土地，优先开发未利用地和废弃地。以基础设施项目为依托，加速城乡产业融合，实现农村与城市的加速对接。以土地整治和城乡建设用地增减挂钩为平台，推进田、水、路、村、房综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，加快新农村建设进程。
（二）皖南国际文化旅游示范区土地利用模式――“生态旅游+产业融合”
在有限的旅游用地上，依据用地现状，最大限度集约利用土地，赋予其复合型旅游功能，注重景观设计与环境的融合，形成具有多元旅游功能的生态格局。加强旅游业与相关产业的融合，发展旅游新模式，形成富有生命力的新产品、新业态，提高土地利用综合效益。
（三）中原经济区土地利用模式――“新型城镇+现代农业”
因地制宜探索新型农村社区建设模式，发挥县域镇村体系规划对新型农村社区规划的指导作用，依据产业规模、产业特性和交通区位、生态环境条件，科学确定新型农村社区规模。实施现代农业产业化集群培育工程，加快发展农民专业合作组织，壮大龙头企业，培育知名品牌，做大做强优势特色产业，构建现代农业产业体系。
（四）大别山区土地利用模式――生“态移民+特色农业”
积极发挥各贫困县自身优势，将工业园区建设、小城镇建设和移民搬迁相结合，依托产业园区建设和二三产业发展，加大贫困地区剩余劳动力向当地大中城市和东部沿海地区的输出力度。发挥区域生态环境多样化的优势，将以规模经营为特色的大宗农产品生产和山区条件下分散细小经营的农、林、土、特产品有机结合起来，提高农产品的综合竞争力。
三、土地利用差别化对策建议
（一）实施促进皖江城市带承接产业转移示范区转变经济发展方式的土地政策
1.控制建设用地总量，有序增加建设用地流量
在安排新增建设用地时同步减少原有存量建设用地，既保持建设用地总量不变又增加建设用地流量，在确保城乡建设用地总量稳定、新增建设用地规模逐步减少的前提下，逐步增加城乡建设用地增减挂钩、工矿废弃地复垦利用和城镇低效用地再开发等流量指标，统筹保障建设用地供给。
2.实行建设项目用地标准控制制度
结合国土资源部会同有关部门制定的工程建设项目用地控制指标、工业项目建设用地控制指标、房地产开发用地宗地规模和容积率等建设项目用地控制标准，制定和实施更加节约集约的地方性建设项目用地控制标准。
3.深入推进低效建设用地二次开发
通过依法直接收回、淘汰落后产能、实施“退二进三”、企业兼并重组、企业跨行业转型、企业行业内提升等方式，推进低效建设用地二次开发工作。
4.探索推行按市域范围开展增减挂钩，建立挂钩指标交易机制
在示范区内探索推行按市域范围开展城乡建设用地增减挂钩，建立挂钩指标交易机制，允许挂钩指标在市域范围内跨县区进行配置，扩大土地增值收益，促进区域内城市经济社会协调发展。
5.建立宅基地退出补偿激励机制
对农民退出宅基地的补偿，应在保证其农民获得与城镇居民同等的社会保障前提下，采用合理的价格评估方法测算拆迁补偿价格，在现有基础上适当提高补偿标准。给农民提供多样化的选择方式，并允许农民可以选择一次性补偿也可以选择收益分配权的补偿。
（二）实施促进皖南国际文化旅游示范区旅游产业转型升级的土地政策
1.强化旅游产业用地规划管控制度
旅游产业用地必须符合土地利用总体规划要求，已在市、县、乡三级土地利用总体规划上安排，或列入规划建设项目清单的旅游项目用地，视为符合土地利用总体规划。
2.探索旅游产业用地分类管理政策
对观光型旅游景区中未改变农用地用途和功能的生态景观用地，可按实际地类管理，不办理农用地转用手续。生态景观用地、不改变地类性质的用地按实际地类管理。
3.探索旅游产业发展与城镇发展、新农村建设融合新模式
综合运用增减挂和旧村庄改造政策，鼓励农民集体和农民以依法批准的农村集体建设用地参与开发旅游，通过建设用地依法流转方式发展旅游。
4.旅游用地年度计划指标实行单列管理
省国土资源厅在本年度建设用地指标下达时，将旅游项目用地指标作为专项指标单列，由市人民政府根据每年旅游产业项目实施情况进行指标分配，年末上报项目清单至省国土资源厅进行备案，当年未使用完毕的可滚动下一年度使用。
（三）实施保障中原经济区产业发展用地需求的土地政策
1.“两规”结合切实保障区域各类用地
以创新的思路，积极推进城市总体规划、土地利用总体规划的“两规”结合，形成“两规”结合的城乡一体化规划体系和格局，实行用地指标“前期适当集中下达，后期相应核减”的管理模式。
2.探索实施“人地挂钩”模式
在城乡结合部，将整治后的建设用地，除新农村建设所需用地外，节余的建设用地指标流转到城镇用于城镇化、工业化的建设。通过土地综合整治，建设具有城市功能的新型农村，让农民实现就地就业、就地城镇化。
3.加快土地流转促进农业产业化发展
把土地流转与建设高标准粮田、打造农业产业集群、发展农业规模经营紧密结合起来，逐步形成以家庭承包经营为基础，专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业为骨干、其他组织形式为补充的新型农业经营体系。
4.探索和规范农村集体经营性建设用地流转
通过政策细化规范集体建设用地流转的用途，集体建设用地用途必须符合依法批准的土地利用总体规划和村庄、乡（镇）总体规划。开辟非公益性建设用地从统一的城乡建设用地市场获取的途径，对依法取得的集体建设用地，在符合规划的前提下与国有土地享有平等用途的权力。
（四）实施推行大别山区开发与保护并重的土地管理政策
1.加强土地利用调控指标控制，保障区域扶贫开发建设
根据区域土地资源特点和经济社会发展实际，适当加大土地利用年度计划指标特别是未利用地计划指标倾斜，重点支持基础设施建设、民生改善和特色优势产业等重大项目用地需要，保障城乡建设必要用地。
2.规范引导农村土地经营权有序流转，促进农业化规模化经营
鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地，鼓励有条件的地方制定扶持政策，引导农户长期流转承包地并促进其转移就业。加大粮食生产支持力度，原有粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴归属由承包农户与流入方协商确定，新增部分应向粮食生产规模经营主体倾斜。
3.鼓励城乡建设用地增减挂钩，加快生态扶贫搬迁工作
优先安排城乡建设用地增减挂钩周转指标用于山区生态扶贫搬迁安置，对符合规划的移民安置点，尽量下达挂钩周转指标，做到应保尽保。跨行政区域的搬迁农户，放宽建房审批权限，及时落实完善建房手续。
4.创新耕地保护机制，深化集体林权制度改革
建立和落实耕地保护“一把手”负总责制度，形成县、乡、村三级耕地保护目标责任制。对于已明晰产权、完成登记发证的林地、林木，在依法、自愿、有偿的前提下，林权权利人可采取转包、出租、转让、互换、入股等多种方式流转林地经营权和林木所有权。
参考文献：
[1]吕萍，支晓娟.集体建设用地流转影响效应及障碍因素分析[J].农业经济问题，2008（02）.
[2]田菊萍.农村宅基地有偿使用机制初探[J].中国土地，2011（12）.
[3]张世全，李汉敏.“挂钩”透析――对城乡建设用地增减挂钩和人地挂钩的思考[J].中国土地，2013（02）.
[4]王素平.加快实施贫困地区土地管理改革试点――以河北省张承环京津地区为例[J].改革与开放，2012（09）.
[5]杨刚强，张建清，江洪.差别化土地政策促进区域协调发展的机制与对策研究[J].中国软科学，2012（10）.
旅游土地规划篇9
关键词:旅游区;多头管理;弊病;对策
旅游是一项综合性的社会经济活动,涉及到社会、经济、政治、文化等各个方面。由于管理存在于组织之中,组织形态与组织层次之间的差异形成了管理的交叉,而具体到旅游这一关联性和依赖性极强的产业上,其交叉就更为严重,于是形成了目前多头管理相当普遍的现象。
一、旅游区多头管理产生的主要原因
虽然多头管理的现象在国内旅游区内普遍存在,但究其形成原因却不尽相同。
(一)行政区划
我国地理行政区划方法沿袭已久,多以山脉、河流等自然地貌轮廓线作为分界线。改革开放以来,我国旅游业呈持续快速发展态势,旅游景区(点)不断增加,其中相当一部分旅游区在开发过程中由于行政区划问题引起争端。如许多行政区划以山脊线、河流中线划分界线,而旅游区往往以这些山体或河流为主景区,一个山头或一段河流在行政区划上分属不同的省、市、县甚至乡,地方政府为了发展当地经济,相继进行旅游业的开发,在经济利益的驱动下,即会引发“地盘争夺战”。
(二)土地归属
主要指一些特殊用地在区划中属于不同的单位或部门。如以自然资源为主的旅游区中往往以林木、水体、山石为主体,而在我国林木茂密处土地多归属各地林场;水体多归属水利局等等;而林场、水库又可能跨乡、跨市或跨省。20世纪90年代以来,林场及水库为补充资金等方面的不足纷纷利用自身优势发展旅游业,这样也就引发了行业与行业之间的矛盾。
(三)行业管理
旅游资源是一个相当广义的概念,根据《国家旅游资源分类、调查与评价标准(GB/t18972-2003)》,将旅游资源分为8主类,31亚类,155基本类型,就其管理来讲可能会涉及到旅游、文物、宗教、建设、林业、农业、水利、土地等部门,随着旅游区内旅游内容的丰富性和多样化,一个综合性的旅游区往往会涉及到多个部门的管理,由于各部门之间缺乏有机的结合与协调,在景区的规划及建设过程中,就形成了各自为政的局面。
二、旅游区多头管理的弊病
(一)同一景区不能进行统一规划
同一自然景区由于权属于两个、三个或更多个单位,而被人为地分割成若干块,由于不同单位进行开发规划的时间不同,规划时的技术设计单位也不同,导致总体思路、设计风格也不尽相同,加之设计时各自考虑委托单位的利益(主要是经济效益),因此往往造成相同(或类似)景点的重复设置,并导致道路、宾馆、餐饮点、停车场、旅游纪念品市场等相关配套设施的重复建设,不但造成人力、物力的浪费,严重的还会使生态环境遭到破坏。如白洋淀自然风景区分属保定、沧州二市五个县管辖,对白洋淀的旅游开发均针对本县域内的景区,从而造成景区与景区间的相互协调性差、功能分区具有重复性、全淀不能形成一条完整的水上旅游线路等,旅游管理混乱,不同县域各自为政,整个旅游区缺乏统一性、协调性和完整性。
(二)同质资源不能联动开发,难以形成规模
“规模”是进行旅游资源评价的一项重要指标,没有规模就产生不了规模效益。但是,许多地域相近、资源禀赋相似的旅游区由于不同的投资主体开发商经营而被人为分割成多处单体旅游区,难以形成规模,很难在中远程市场产生影响。如河北省邢台县的西部山区,位于太行山中段,目前沿太行山一线开发了近十处旅游区,面积多在20平方公里-30平方公里,客源以周边县市为主。这些旅游区中有几个已经经营了多年,却始终没有太大的进展,究其原因,是旅游区规模太小,旅游投入不足,设施建设和市场营销均跟不上,对远地市场难以形成吸引力,对近地市场来说又存在恶性竞争和客源市场老化等现象。因此,如果不对这些资源进行有效的整合,邢台县的旅游将难有大的发展。
(三)多重售票,损害游客利益,影响旅游区的形象
“游憩、经济、社会、生态”是郭康先生总结出的旅游业四大效益,之所以把游憩效益放在第一位,就是因为旅游是为游客服务的,只有满足了游客的游憩需求,才能谈得上其他效益,否则其他效益也就成了无本之木,无源之水。但是,由于行政区划等问题,某些旅游区在山下进门时买了票,快到山顶时又要买票;而游客在旅游过程中最反感的就是多次售票和出售套票等行为,这自然会使游客的旅游感受大打折扣,使得多数游客乘兴而来,败兴而归,即旅游业四大效益中的第一效益不能实现,其他效益也就无从谈起了。
(四)只开发,不保护,不利于旅游业的可持续发展
资源是旅游业发展的基础条件,是旅游业的主体和根本,一个旅游区若忽视了对旅游资源的保护,那么,其生命力就会面临严重挑战。但是,某些跨行政区域的旅游区却对保护问题感到鞭长莫及。如有河北省“省会屋脊”之称的驼梁旅游区的驼峰景区即分属两省四县管辖,其中大部分区域属河北省平山县,并由平山县开发,但其他几县老百姓却在各自的地域开展餐饮服务,从事三产,这本也无可厚非,但由于驼峰景区地处海拔1900米高的山体顶部,分布着大面积的亚高山草甸,生态结构极为脆弱,而当地群众在房屋施工中使用了大量的草皮,且未采取任何恢复措施,致使驼顶部分区域土地,长期下去,定会导致土地沙化,常此以往,以亚高山草甸为特色风光的驼梁旅游区将不复存在,将何以吸引游客?
(五)延误旅游资源的开发
以自然资源为主的旅游区多处于深山之中,开发旅游之前多属贫困地区,旅游业的发展带动了当地经济的发展,优化了产业结构,对当地群众的脱贫致富起到至关重要的作用。因此,尽快开发现有资源,对当地经济的发展具有相当积极的促进作用,但是,由于土地归属不同,往往延误了资源的开发。如河北省的北武当20世纪80年代末即被定为河北省重点风景名胜区,在20世纪末,沙河市和武安市的两村村民这争夺山顶庙宇土地所属权发生争斗,最后经省有关部门决定,山上庙宇交由省文物部门代管,致使旅游开发推迟了好几年。
(六)引起当地群众斗殴和纠纷,增加治安压力,影响景区形象
稳定的社会秩序是整个社会良性运行和发展的重要条件之一,一个发展成熟的旅游区其本身就是一个功能独特的小型社区,由于区内人员的不确定性,稳定的治安秩序对区内的旅游环境来讲就显得尤为重要,游客在出游前选择旅游区时,被选地的治安状况,被列为重要条件之一,因此旅游区的治安状况好坏与否,将直接影响到客源的多少。一些旅游区由于其缺乏统一管理,在开发之初或开发过程中,就会由于行政边界问题、土地归属问题、行业管理问题引起当地群众之间、当地群众与管理部门之间、不同管理部门之间的矛盾,严重的还会有斗殴事件发生,常此以往,民风逐渐恶化,难免祸及游客,出现经营中宰客甚至强买强卖现象,更有甚者还会出现抢劫、殴打、杀害游客的现象。这样不仅严重影响旅游区旅游区的形象,直接降低经济效益,而且还会增加治安压力,对社会造成不良影响。
三、旅游区管理相关对策
针对旅游区管理混乱等问题,不同地域也根据各自的不同情况出台了相应的措施:一是成立旅游管理委员会,将所有与之有关的管理部门及土地所有者全部纳入其中。这是一种“统一协调,通力合作”的政府主导型的管理框架,是计划经济向市场经济转化过程中产生的一种管理模式。二是成立旅游特区,将旅游区所有土地从其原有的行政区划中分离出来,成立一级特区政府。三是成立旅游公司,由旅游公司对旅游区进行规划、开发、经营、管理。以上三种方式是目前各旅游目的地采用的主要管理方式,在一定程度上解决了旅游开发中遇到的区划、行业管理、土地利用及资金筹措等方面的问题。但是,对于跨省、跨市或跨县的旅游区则因行政级别较高,很难或不能通过以上方式解决。为此,我们提出了股份制管理机制,彻底解决旅游区多头管理的弊病。
股份制是一种先进的经营管理机制,近些年在国有企业的改革中广泛地应用和推行,且取得了成功的经验。它明确了入资各方(全体股东)的责、权、利和义务,充分调动了管理者和每一位职工的积极性。新成立的股份制企业和经过股份制改造的企业,申请国家批准后,可以在境内或境外公开发行股票,广泛向社会募集资金,从而具备强大的融资功能,保证了企业后续发展的资金来源。少部分发展成熟的旅游景区,经股份制改造后已经上市,如泰山旅游、黄山旅游、张家界、京西旅游、西安饮食等,从运行情况来看都比较成功。但将这种先进的经营模式应用于解决景区多头管理造成的各种矛盾上还不多见。
在多头管理的旅游区开发中如果引进股份制管理机制,旅游资源权属各方及纯出资方,通过资源价值评估和资产评估,根据各自股份权重来确定在公司中的地位,从而实现由多头管理向统一管理的整合。这样不仅可以化分散经营管理为统一经营管理,解决多头管理带来的一系列问题,而且还可以利用外来资金加快旅游区的整体性、统一和高起点性开发,更有利于旅游区的环境保护和旅游资源的可持续利用。
多头管理的旅游区实行股份制管理的主要步骤为:第一步确定一个自然旅游区内旅游资源的权属单位个数;第二步组织旅游规划专家对各权属单位的旅游资源进行价值评估;第三步组织资产评估专家对各权属单位在该旅游区内的资产进行价值评估;第四步确定各权属单位及纯出资单位的现金出资额度;第五步根据第二步、第三步、第四步三项对所有参与开发单位所占股份进行折合与确定;第六步依照公司法有关规定成立股份制公司;第七步由股份公司代表全体股东进行该旅游区的规划、开发和经营管理。
参考文献:
1、国家质量监督检验检疫总局.旅游资源分类、调查与评价[Z].2003.
2、郭康.区域旅游开发若干问题[a].旅游开发研究[C].气象出版社,1997.
3、全国人大常委会法制工作委员会经济法室.中华人民共和国公司法[m].中国民主法制出版社,2001.
旅游土地规划篇10
1乡土体验旅游管理存在的问题
在农业经济背景下，乡土体验旅游事业取得了很大的发展成效，但也不可避免地存在着一些较为尖锐的问题，对旅游管理工作有较大的影响，必须着手去解决。总的来说，农业经济背景下乡土体验旅游管理所存在的问题集中体现在以下五个方面。
（1）旅游产品单一化。全国各地的乡土体验旅游项目大同小异，多围绕着饮食特色、民俗特色、文化特色来开展，体验区以农业生产体验区、果蔬采摘园、垂钓园、文化体验项目为主，存在明显的同质化。
（2）乡村资源过度浪费。乡土体验旅游项目对原生态气息有着很高的要求，非常依赖于当地的自然资源，这导致一些优质的自然资源会被过度地开发和利用，最终导致乡村资源过度浪费。乡村资源过度浪费的问题，会导致乡土体验旅游事业丧失竞争力，出现“一次性消费”的现象。
（3）资金投入力度不足。资金投入力度不足是农业旅游产业发展过程中普遍存在的一类问题，表现为基础设施不完善、旅游体验项目少、内部设施简陋、卫生条件差。更为严重的一点是，部分乡村旅游区的安全保障不到位，游客财物丢失现象频繁发生，且因为缺乏健全的管理机制，资金使用情况也不尽透明，严重影响乡土体验旅游项目的建设。
（4）管理理念落后。乡村旅游事业的管理者和服务者以当地的农民群体为主，文化水平不高，存在服务意识淡薄和管理理念落后的问题。一方面无法向游客提供优质的服务，可能引发游客投诉；另一方面在游客有咨询等方面的需求时，往往无法提供参考性的意见，导致游客的问题无法得到及时解决。
（5）缺乏过程监管机制。乡土体验旅游事业因为涉及较多的专业知识，导致日常的管理工作必然会遇到诸多的困难。基于此，乡土体验旅游管理必须执行全过程管理和动态化管理，对产品开发、旅游咨询、服务质量等相关性工作开展全方位的监管。但就当前的实际情况来看，有很多的乡村旅游区缺乏过程监管机制，在管理上存在很大的漏洞。
2提升乡土体验旅游管理的策略
2.1把握好乡土体验旅游管理的要点
乡土体验旅游的管理工作涉及很多的专业知识，比如主题规划、产品升级、产品包装、建筑改造、基础设施建设，实际管理过程中必然会遇到较多的问题和困难。考虑到乡土体验旅游已然成为极富生命力的旅游形式，因而必须进一步落实好乡土体验旅游管理工作，把控好乡土体验旅游管理的要点。总的来说，要将管理的重点落在以下六个方面。
（1）主题规划。主题规划是乡土体验旅游发展与管理的重点，考虑到乡土体验旅游对自然资源的依赖程度非常高，因而为提升管理成效，需要将重点落在“淳”和“精”这两个字上。在“淳”这一主题上，要极度凸显出乡土体验旅游的特色，确保游客可以感受到乡土气息，获得乡土感、田园感、回归感，将民俗、建筑、产品等有机地统一起来，展现出更为富有吸引力的淳美风貌。在“精”这一主题上，要对乡土体验旅游开展精细化的管理，凸显出乡土体验旅游的优势，尤其是要在发展乡土体验旅游事业的同时，做好自然资源的管理工作，不能以破坏自然资源为代价来谋求乡土体验旅游的发展。
（2）产业升级。产业升级是乡土体验旅游获得核心竞争力的抓手之一，但一直以来乡村地区因为受到经济和人力资源的影响，导致产品竞争能力不足，产业升级十分缓慢，难以实现增加农民收入的目的。结合乡土体验旅游事业的发展需求来说，其产业升级的重点在于打造更为多元、复合的产业链，大力发展好农事体验、农产品加工、农业观光等体验式旅游项目。另外，在乡土体验旅游发展过程中，需要引进一些新型的管理理念与模式，实现产景一体。
（3）环境营造。自然环境的保护与开发是乡土体验旅游发展最为关键的要素，但一直以来乡村地区在发展乡土体验旅游事业时，过于注重眼前利益，存在过度开发自然资源的问题，使得游客的乡土体验感大大降低，乡土体验旅游发展也受到限制。为此，在乡土体验旅游发展过程中，要给予自然环境保护工作高度的重视，以此营造一个独具特色的乡土体验氛围，避免乡土表面城镇化。
（4）产品包装。对于乡土体验旅游事业的发展来说，提升产品的包装效果可以很好地促进消费，带动农作物生产、农产品加工与销售等多项产业的发展。因而需要将产品包装作为乡土体验旅游管理的重点之一，打造富有特色的产品包装，满足市场需求。
（5）建筑改造。很多地区在发展乡土体验旅游事业时，思想观念过于固化，导致所形成的建筑群水泥化、瓷砖化，不富有美感，无法引起游客的情感共鸣。为此，在乡土体验旅游的建筑改造过程中，要从思想观念上做出改变，有计划性地去开展建筑改造工作，做好统筹管理工作，保证建筑群富有艺术文化气息。
（6）基础设施建设。在乡土体验旅游管理中，需要对所建设的基础设施开展全方位和精细化的管理，将基础设施的管理责任落实到具体的人员身上，保证基础设施运行正常，确保游客可以获得富有特色的体验。
2.2整合乡村资源，强化旅游主体优势
乡村资源是乡土体验旅游发展的重要依赖和基础，属于旅游管理的重点。为整合乡村资源，进一步强化旅游主体的优势，需要重点做好两方面的工作：一是乡土体验旅游项目的规划部门、开发部门和管理部门要建立联合性的管理机制，共同参与到旅游项目管理工作中去，结合当地的实际情况来开发土地资源、水资源、森林资源等，在保护的同时开展开发工作，整合优势资源，打造特色化的乡土体验旅游项目；二是要始终以市场需求和游客需求为着眼点，结合实际情况来发展旅游项目，推出丰富多彩、趣味性强的特色体验项目，不断强化旅游主体优势，以此增加“回头客”。
2.3丰富旅游项目，打通上下游产业链条
乡土文化是乡土体验旅游事业得以发展的核心元素，鉴于当前的旅游项目局限于吃饭、打牌、休憩、采摘，无法凸显出当地的特色文化，尤其是无法彰显乡土体验旅游的文化特色。为此，需要结合当地的实际情况来进一步丰富旅游项目，全方位地开发旅游资源。比如一些民俗文化丰富的乡村旅游区，可以考虑推出特色文化体验服务，包括民族文化展览区、制作区、演奏区等，确保游客可以感受到当地丰富多样的民俗文化。另外，要努力打通上下游产业链条，构建一个吃、喝、玩、乐、购一条龙式的旅游产业链条，形成特色旅游品牌，以此来推动农业经济与乡村旅游的协调发展。
2.4加大资金投入，增强旅游体验
乡土体验旅游事业的发展是一项长期性工程，对资金的投入有着很高的要求，为保证旅游事业的健康发展，必须根据实际情况来加大资金投入力度。只有当乡土体验旅游具备足够的资金后，才可以进一步落实好基础设施的建设工作，增强游客的体验感。为实现这一目标，当地政府要给予乡土体验旅游事业高度的重视，给予更多的政策支持和资金补助，同时还可以培养和输送相应的人才，为乡土体验旅游事业的长远发展提供专业的人才队伍。除此之外，乡土体验旅游事业的主体要合理规划旅游项目，确保体验项目少而精，在增强游客体验感的同时可以获得良好的经济效益。