国有土地征收条例篇1
答：《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，由2011年1月21日中华人民共和国国务院令第590号公布，自公布之日起施行，共5章35条。第一章总则，共7条，包括本法的适用范围、原则和有关部门的职责。第二章征收决定，共9条，包括征收补偿方案要征求公众意见、进行社会稳定风险评估、征收补偿费用要专款专用等内容。第三章补偿，共13条，包括补偿的项目和实施房屋征收应当先补偿、后搬迁等内容。第四章法律责任，共5条，包括对各种违法乱纪行为的处理等内容。第五章附则，共1条，规定本法的施行日期。
问：市、县级人民政府可以征收房屋的情形有哪些？
答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
问：补偿项目有哪些？
答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
问：被征收房屋价值如何补偿？
答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房和城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
问：选择货币补偿或房屋产权调换有何规定？
答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
问：对被征收人临时安置有何规定？
答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
问：对造成停产停业损失的补偿有何规定？
答：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
问：实施房屋征收在程序上有何规定？
国有土地征收条例篇2
关键词：《国有土地上房屋征收与补偿条例》；补偿方式；公共利益
前言：
我国公民拥有财产权，它是公民权利系统中的关键部分。财产权并不是绝对不能侵犯的，在公民利益与国家利益相冲突时，国家利益高于公民利益，国家有权征收公民的私有财产，国家给予公民一定的补偿，换句话讲就是，行政征用权必须是满足公共利益的需要才能行使。
城市在建设或改造过程中，必然会出现征收公民的房屋的行为，而房屋的征收有利于加快城市的建设与环境的改造，有助于提升居民的居住条件。然而在对公民房屋征收时，常常会出现各种社会问题，例如暴力拆迁、违法拆迁，引发社会矛盾，这种情况不利于社会的发展与城市建设。随着我国各地区城市建设的不断开展，由拆迁所带来的问题与矛盾也越来越突出，引起了政府与公民的密切关注，怎样处理好房屋征收过程中出现的问题，已经变成全社会注意的热点问题。在这个大背景下，政府于2011年颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，并得到了进一步的实行。以下将对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的正面影响与方面影响进行分析。
一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的正面影响
1.扩大了被拆迁人的补偿选择权
在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第二十一条中指出，被征收人可以自行选择补偿的形式，具体的补偿方式有两种，分别是房屋产权调换、货币补偿。此外，对于在城市旧城改造过程中，选取房屋产权调换方式的，政府部门必须给被征收人提供与之相近的地段或者是改建地段以选择。在该条例中所明确的补偿形式多种多样，被征收人具有充分选择的权利，这表明了政府尊重被征收人。在该条例内指出城市旧城改造的征收，同时对房屋的实际情况进行了分析，由于居住在这些地方的居民多是老人，对房屋及其附近的居住环境有一定的依赖和感情，这导致很多的居民不愿搬离。而增设选择权能够充分体现百姓民意，满足不同对象的需要，进而有利于征收工作的顺利、有效、快速开展。
2.增设了补偿的听证程序
在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十一条指出，很多居民对于政府的征收补偿办法不满意，政府部门应该开展相关的听证会，且根据听证会的结果对补偿办法进行调整。相关负责人指出，在开展征收建议初期，部分居民认为应该提高公民参与力度，实现征收补偿程序的透明化与公开化。所以，听证会就此产生，且要求政府部门根据听证会的结果对补偿办法进行调整。增设征收程序能够有效的对征收行为进行规范化管理，保证被征收人利益不受侵害。征收程序的公平、公开、公正可以改进政府的征收工作，为人们提供更好、更优质的服务，让人们深切体会到征收程序的公平、公开、公正，让人们放心，从而避免在房屋征收过程中矛盾与冲突的出现。另外，在该条例在房屋征收中增设了民众参与以及公开透明等项目。政府部门在对居民房屋进行征收之前，会评估社会风险，保证征收工作的顺利进行。
3.对公共利益进行界定
在《宪法修正案》中明确指出，为了避免公民私有财产受到损害，在对房屋进行征收过程中，必须在“公共利益”的要求且依据有关法律程序的条件下才能进行。然而对“公共利益”怎么界定，在《宪法》还未加以说明。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第八条通过列举的形式，对“公共利益”进行了详细说明。该类列举法将抽象的公共利益具体化，明确化，从而为公共利益的界定给出了法律上的依据，使其具备可行性与可操作性。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，针对商业拆迁与公共利益征收进行了明确的划分，这有效的抑制了之前利用公共利益的名头进行商业拆迁的现象，有效地保护了公民的合法利益。
二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的负面影响
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，对于我国的房屋征收具有极大的积极作用，有效的保障了被征收人的财产，然而在一些方面还存在一定的问题，在今后的工作中还应该加以完善。
1.公共利益界定不够完善
在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第八条中指出，国家由于公共利益所需，征收国有土地上的居民房屋，且指出了几种公共利益的实际情况。由此发现我国公共利益的界定方式是通过立法界定形式下的列举办法实现的。然而它还不够全面，无法将全部的情况都包含进去，公民对“公共利益”还存在疑惑。此外，对于公共利益的界定程序，《国有土地上房屋征收与补偿条例》还不够完善，没有进行界定前后的审核监督。
2.征收补偿力度有限
在我国房屋的征收过程中，各种冲突与矛盾出现的主要原因不是公共利益这一方面，而是不满意征收补偿的价格。由于征收补偿价格的高低直接影响着被征收人的利益。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，虽然对征收补偿价格进行了一定的调整，保证了居民的合法利益不受损害，然而相较于其他先进国家，我国在征收补偿方面还不够完善，表现在：首先，征收补偿中托底保障措施制定不够，针对弱势人群的保护问题，还不够全面，力度还不够。其次，对于一些能够预见的损失或者是干扰性事业，没有明确列入应当补偿的范围。最后，对于土地使用权，补偿范围和措施标准还不够明确、不够全面。此外，尽管从征收范围、实施程序到补偿标准已经比较充分体现了房屋征收补偿工作的公平、公正和公开，但仍无法避免部分被征收人对补偿标准不满，存在少量“钉子户”漫天要价，阻碍公益性项目正常建设的现象，因此如何在补偿标准和工作程序到位的情况下，保证政策标准的执行前后一致，确保绝大部分人的合法利益得到保障，杜绝“先搬吃亏，后搬便宜”现象的产生。
3.缺乏完善的配套法律制度
对于征收民众建议、被征收人决定评估机构以及房屋征收听证会召开等各项制度，选取怎样的评估机构与住房保障等问题，考虑到各地实际情况和以往做法的不同，《国有土地上房屋征收与补偿条例》都有给出相关对策措施并授权地方政府予以细化。所以后，在地方政府还没有颁布相关配套政策措施的条件下，新条例在具体施行中必须面对一个问题，即与之相配套的制度还不够完善。
国有土地征收条例篇3
关键词：国有土地征收行政法
一、概述
该《条例》属于行政法规，其效力地位次于宪法、法律，高于地方性法规和规章。《条例》的第二条明确了其调整范围为国有土地上单位及个人房屋，但集体土地及地上建筑物的征收不属于本《条例》调整范围。
二、权责统一、主体明确
权责统一是行政法的一项基本原则，其含义为具有行政主体地位的行政机关依法履行社会管理职责并对其违法或不当的行政行为承担法律责任。这项基本原则的用意在于明确适格的行政主体，从而更好的维护被征收人的合法权益。
本《条例》第四条和第五条提及了三个主体。首先是市、县级人民政府，《条例》规定本行政区内的征收与补偿工作由该主体负责；其次是房屋征收部门，这一级主体负责房屋征收补偿的组织工作；再次是房屋征收实施单位，该主体受房屋征收部门的委托，在其委托范围内负责征收补偿的具体工作。结合本条例第十四条和第二十六条可知，这里市、县级人民政府为征收补偿行为主要责任主体，具有行政主体资格，其作出的征收决定与补偿决定均属于具体行政行为，具有可诉性。根据本《条例》规定，房屋征收部门的职责贯穿了整个征收程序，从调查摸底登记、订立补偿协议到征收补偿建档及补偿结果的公开。由于本条例的法定授权，应认为房屋征收部门也具备行政主体资格，他应当在自己行使的职权范围内承担法律责任。至于房屋征收实施单位，该主体在房屋征收部门的委托下行使职权，其在委托范围内行使的行为由房屋征收部门承担法律责任，两者间应该是行政委托关系。
三、决策民主、程序正当、行政公开
程序正当是行政法的又一大原则，其中包含三个子原则。其一为公众参与原则，其二为行政公开原则，其三为回避原则。以上三个子原则除回避原则在本《条例》中没有明确涉及外，其他两个原则均得到了很好的体现。首先，在本《条例》制定过程中，国务院曾两次公开向社会征询意见，这在行政法规的制定历史上不为多见。其原因在于房屋征收问题涉及社会广大群体的切身利益，国务院在出台该法规前慎之又慎，力图最大限度的听取公众声音，让公众充分行使其在该法规制定过程中的话语权。其次，在规划制定、征收补偿方案的制定及评估办法的制定等方面本《条例》均规定应向社会公开征求意见。这也是公众参与原则在本《条例》中的具体体现。再次，在涉及旧城区改建问题上，本条例第十一条第二款开创先河般的引入了听证制度。该项制度此前在行政许可和行政处罚中曾被广泛应用，其意在于让公众有机会了解行政决定作出的过程，并在行政决定作出的过程中充分发表自己的意见。在旧城区改建中引入听证制度不仅是公众参与原则的进一步深化，并且将公众参与原则更进一步的落实到了实处。最后，本条例的第十、十一条明确了对征收补偿方案及修改方案的公布；第十五条明确了调查登记结果的公布；第二十九条明确了对分户补偿情况及审计结果的公布以及第十三条中明确指出公告中应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。以上几处均遵循了行政公开原则，增加了行政行为的透明度，使得整个行政程序在阳光下进行，确保行政行为能更好受到社会公众的监督。
四、权利救济与强制执行
本《条例》保留了强制执行这一措施，很多人可能会不解的问，既然要保障被征收人的权益，防止暴力征收事件的发生，那么为什么还要保留强制执行这一措施，能否有更好的办法解决拒绝搬迁的问题。至于这个问题应该这样来考虑。首先，我们应该实事求是的承认近年来很多地方政府旧城区改建、棚户区改造工程使得众多百姓极大的改善了居住条件，这的确是地方政府为百姓做的一件大实事。但是，极个别的被征收人在合理补偿范围内拒绝搬迁甚至想通过被征收这一机会大发一笔。这就构成了权利的滥用，这些极个别人的权利滥用不仅对社会公共利益造成了侵害，并且严重影响了其他被征收人的合法权益。为解决这个问题，强制执行这一措施是不可避免的。但是，本《条例》对强制执行的规定与旧的拆迁条例有了本质的不同。第一，本《条例》中明确取消了旧条例中行政机关自己强制执行这一措施，取而代之的是由市、县级人民政府依法申请法院强制执行。这就完全改变了旧条例中行政机关既当裁判员又当运动员这一不合理的状况。第二，本《条例》第二十七条第三款明确规定禁止建设单位参与搬迁活动。这也在根源上杜绝了暴力性事件的发生。
具体来看，本条例中规定的强制执行符合行政法中行政相对人（具体到本条例为被征收人）或履行或的制度。或履行或是行政法执行程序中的一项特殊制度，该制度含义为在一定期限内，当事人对行政决定不服的，可就行政机关作出的行政决定向法院提起行政诉讼，或按照行行政机关作出的行政决定履行义务。逾期既不履行义务又不向法院提起行政诉讼的，由作出决定的行政机关向法院申请强制执行从而使行政决定得以实现的一项制度。需要注意的是，如果被征收人在规定期限内向法院提起行政诉讼或申请行政复议的，行政机关作出的房屋征收决定是不得执行的。与旧条例原房屋拆迁制度中，行政裁决决定“不停止执行”的规定相比，本《条例》更好的强调了依法行政这一原则，既被诉的征收决定在法院作出最终的生效裁判前行政机关不得申请强制执行，只有法院的终审裁判判定行政机关胜诉后，行政机关才能依法申请法院强制执行。当然公平与效率总是不能兼顾的，很显然在效率和公平的天平上充分考虑到被征收人的利益，制定《条例》时国务院还是将天平倾斜到了公平这一方。
五、其他亮点及不足
国有土地征收条例篇4
关键词：土地储备；法律；行政体制；实施技术
abstract:urbanlandreserveisacomplexandimportantengineering,thecurrentlandreservesystemhasalottoperfectplace,thisnewtimehowtoperfectourcountry'slandreservesystemarestudied,separatelyfromthelaws,administrative,technologyandsoon,wereanalyzed.
Keywords:landreserve;law;administrativesystem;implementationtechnology
中图分类号：F301.0文献标识码：a文章编号：
一项制度的完善，涉及法律基础、行政体制、实施技术等多个方面，是一个系统的过程。我国城市土地储备制度的完善，除了土地储备规模与成本控制问题外，还存在着其他需要改进和完善的地方，包括法律法规的健全，融资渠道的拓宽，土地供应的合理引导，以及储备各部门之间协调与沟通工作的加强等。
一、建立健全土地储备法律支撑体系
建立健全城市土地储备制度的法律支撑体系是保证城市土地储备制度有效运行的重要手段。土地储备制度作为我国深化土地使用制度改革的一项气度创新，目前国家还没有专门的法律对其进行规范，各地以地方法规的方式出台了一些相关的规范性文件，但都不够完善齐全。
我国现行的《土地管理法》第二条第一款规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。《土地管理法》第九条规定：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。但对土地的所有权和使用权的内涵未做出明确的界定。《土地管理法》第五十八条和第六十五条规定：为公共利益需要使用的土地，或为实施城市规划进行旧城区改建，可以依法收回或调整使用国有土地或集体土地。收回或调整的国有土地的，对原土地使用者给予充分的补偿。
上述规定虽然为建立城市土地储备制度提供了一定的法律依据，但不尽明确和完善，覆盖范围太小，对政府如何建立土地储备机制，行使土地统一收购以及规范土地市场操作都没有明确的规定。此外，对土地储备机构的定位，储备资金的筹集，旧城区拆迁的货币补偿、土地整理、改造成本的协调，企业土地收购，公益性用地管理和划拨等方面亦缺乏必要的立法。因此，必须建立健全相应的法律规范对土地储备进行明确，使土地储备工作有法可依。首先，应当明确土地储备的立法原则。立法原则来源于城市土地储备经营的政策目标。目前，各地土地储备的政策目标主要集中在合理利用土地、盘活国有存量土地和有效配置土地资源三个方面，从实践来看，重视经济效益轻视社会效益现象较为严重。笔者认为，我国土地储备的政策目标主要应当包括保障社会公共利益、保证政府社会经济目标的实现以及合理有效配置国土资源三个方面。其次，应当颁布适用于全国的土地储备法规。该法规中应当对城市土地储备经营的目标、含义及性质、征用与征收、储备、出让、补偿等做出明确的规定，为土地整理提供法律保障。第三，应当根据城市土地储备经营的目的对目前涉及土地储备的相关法规进行清理和调整，特别是加强对部门规章、地方性法规和规章的清理；在做好上述工作的基础上从土地价格、土地市场、土地管理、城市规划、国有资产管理监督等方面对土地储备法规进行完善，并构建法律体系。
2011年1月21日，备受关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收补偿条例》)在经过先后两次面向全社会公开征求意见后。终于正式公布实施。新条例的实施，让实施九年多、广受争议的《城市房屋拆迁管理条例》(2001年11月1日正式实施)寿终正寝。因此，笔者对《征收补偿条例》进行了检读，就自己的感触与思考谈谈自己的看法。
《征收补偿条例》的颁布和实施，其确立的补偿标准市场化、征收程序透明化、公共利益明晰化、强制征收司法化等新制度、新原则，对遏制目前社会中频繁出现的暴力拆迁行为，规范国有土地上房屋征收与补偿行为，化解我国城市房屋征收中长期存在的矛盾与利益冲突，促进我国当前经济社会和谐发展，有着十分重要的意义。
（1）立法理念发生了很大转变。《征收补偿条例》的公布，首先让人们最直接感受到了政府的立法理念明显地从国家利益、公共利益至上转变为公共利益与个人利益并重保护，使私权进一步在法律上获得与公权一样应有的平等地位。
（2）房屋征收和拆迁活动得到进一步规范化。相比《城市房屋拆迁管理条例》，《征收补偿条例》对房屋征收和拆迁活动进行了更有效的规范，主要表现为：第一，明确了政府征收补偿的主体地位，理顺了行政征收法律关系，规定了各级政府征收与补偿的职责与义务，克服了以往城市拆迁中政府遁形的弊端。这一明确规定有助于化解长期以来因建设单位作为拆迁主体所引发的各种社会矛盾，有助于维护社会稳定。第二，增强了被征收人的参与性。《征收补偿条例》明确了被征收人多数决、召开听证会、被征收人选定房地产评估机构、被征收人对补偿决定不服可以申请行政复议也可以提起行政诉讼等，赋予被征收人参与权、表决权和复议诉讼的权利，这是一个很明显的进步；第三，规范了政府征收程序及确立司法救济程序，包括征收决定的作出程序、补偿方案制定程序、强制搬迁程序、争议解决机制以及救济程序；第四，公共利益的范围界定，明确了征收前提条件。
（3）补偿制度的完善，有利于确保私人利益不受侵犯。《征收补偿条例》充分保护被征收人的合法权益，集中体现在强化被拆迁人的补偿规定。该条例最凸显的方面是体现了强化补偿，充分维护了被征收人的利益。
（4）征收补偿的程序得到进一步完善。程序是制度的保障。《征收补偿条例》也正是通过程序的完善，从而保障了征收和拆迁的有序进行，切实保护了被拆迁人的合法权益。
二、拓宽融资渠道，实现土地储备资金的良性循环
国有土地征收条例篇5
一、纯商业拆迁是否适用本条例？
根据“征房条例”规定，本条例规定是只针对公共利益，相对于旧条例，缩小了适用范围，因为旧条例是允许商业拆迁的。另根据《循环经济促进法》规定，“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者，应当采取措施，加强建筑物维护管理，延长建筑物使用寿命。对符合城市规划和工程建设标准，在合理使用寿命内的建筑物，除为了公共利益的需要外，城市人民政府不得决定拆除。”就是说，自2009年开始非公共利益政府不能决定拆除。
二、补偿范围是否包括土地使用权？
这个在旧条例中没有规定，只有个批复，是《国务院法制办对北京市人民政府法制办公室关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示的答复》（2002年1月24日，国法秘函〔2002〕15号）规定，“一、关于1999年1月1日现行土地管理法施行前拆迁城市私有房屋的补偿问题。根据法不溯及既往的原则，1999年1月1日现行土地管理法实施之前拆迁城市私有房屋的补偿，应当适用原土地管理法和原城市房屋拆迁管理条例的规定。二、关于1999年1月1日现行土地管理法施行后至2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行前，拆迁城市私有房屋的补偿问题。现行土地管理法第五十八条规定，收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予适当补偿。……北京市人民政府作出上述规定，将土地使用权补偿因素纳入补偿范畴，不存在法律问题。因此，北京市可以依照上述规定对被拆除的房屋进行补偿。三、关于2001年11月1日现行城市房屋拆迁管理条例施行后，拆迁城市私有房屋的补偿问题。……2001年11月1日以后实施的拆迁，货币补偿款中包括对土地使用权的补偿。今后，对被拆除房屋的补偿应当按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。”根据这个批复的意见，现行的一般做法是“地随房走，地不计价”。但我们认为，这明显与物权法土地法相矛盾。
物权法第一百二十一条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”，第一百四十八条规定“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”，土地管理法第五十八条“收回国有土地使用权的对土地使用权人应当给予适当补偿”。
目前我国也有地方对房屋所使用的土地使用权进行补偿的。比如，重庆市采取的做法就是适当补偿原则。根据《重庆市国土房管局关于城市房屋拆迁中土地补偿有关问题的批复》（渝国土房管发〔2003〕113号）“因城市建设收回土地使用权时，对以出让等有偿方式取得土地使用权的土地使用者，应根据其取得土地使用权的成本（出让金及有关税费等）和投入等因素考虑补偿。”那么具体对土地使用的补偿标准如何计算？目前尚无统一的标准，根据法律原理，我们认为法治政府必须建立和保护行政相对人的合理利益。根据物权法规定，用益物权是对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有使用和收益的权利。而土地增值利益属于用益物权人应当取得的收益，因此收回土地使用权时应当按收回时（征收决定生效时）的土地出让金标准计算并退还。有了这样的认识后，一个更为复杂的补偿问题实际上也解决了，就是“房地分家”的补偿问题。实践中，有些地方政府图省事经常毛地出让，结果地上房屋和其他附着物尚未补偿，土地使用权已几易其主，政府征收时出现房主之外，地权另有其人的情况。这样的案例在实践中已经大量涌现，但目前尚无具体且明确的先例可循。那么，我们认为前述方法可以作为解决办法的参考。
三、“城中村”改造适用何种程序？
所谓“城中村”是指已经纳入城市总体规划建设区范围，农业用地通过征用所剩余很少或者已经没有，但以住宅用地仍为集体所有性质土地为特征，农村集体成员由农民身份已经或者即将转变为居民身份，滞后于时展游离于现代城市体制管理之外的村民仍在原村居住而形成的村落。“城中村”有广义和狭义之分。从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。城中村在大中城市普遍存在。成都市五城区内尚有待改造的“城中村”12个，计划在2012年前基本完成。
“城中村”改造的程序我们认为应分两步走，即先将集体土地征为国有，再将国有土地上的房屋及其他附着物征收。本次征房条例将旧城改造（有的地方称三项改造，即城中村、棚户区、危旧房）造视为公共利益。目前，我国还没有集体土地拆迁安置补偿的统一法律，但有些省市的做法也值得借鉴。已知的大约有三种模式，第一种叫征地法，即先按程序将土地转为国有，再按国有土地房屋来进行征收，也是我们主张的模式；第二种参照法，参照城市拆迁进行补偿，这种模式有司法解释的依据，最高法院2005行他字第5号批复规定，农村集体土地征用后，原农村居民对房屋仍然享有所有权，房屋所在地被纳入城市规划区的，应当参考拆迁条例规定对房屋所有人进行安置补偿（实际上城市已无安置可言），参照法成本稍少，我们成都市农村建设用地流转采用的就是这种模式；第三种叫协商法，即互相商量补偿，“按平算数”。
四、房地产管理工作中市辖区政府的责任及作用？
在房地产管理中我们听到最多的就是市县政府，基本上没有听到说过区政府，这次征房条例也是如此。部分学者们的观点认为应该包括区级政府，理由是如果仅限市县政府，则民族自治地区的盟、旗则不搞拆迁了。我们认为，根据现行法律规定，对外行使相关管理职能的只能是市县政府。理由是《国家土地管理局对出让国有土地使用权有关问题请示的答复》（1991国土函字第71号）、《国家土地管理局关于出让国有土地使用权有关问题的答复》（1993年4月1日）两次文件均规定“国有土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。其中，‘市、县人民政府’，所指‘市’，包括全国各级市；所指‘县’，不包括市辖区。”而且按照政府设置的规定，区级政府原则上不单独设立规划管理部门，征地条例也明确是市县人民政府负责本区域的房屋征收与补偿工作。我们成都市的做法是在征地征房活动中依据《成都市征地补偿安置办法》（78号令）第三条“征地补偿安置工作在市人民政府的领导下，由市土地行政主管部门具体负责实施。市计划、劳动、民政、公安、粮食、规划等有关行政管理部门应按照各自职责，协同市土地行政主管部门做好征地工作。区、乡（镇）人民政府应协助做好征地补偿安置工作”、《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》（88号令）第六条“成都市房产管理局主管本市城市房屋拆迁管理工作。成都市房屋拆迁管理处具体负责锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区，以下简称五城区）内的城市房屋拆迁管理工作；其他区（市）县房产管理部门管理本区域内城市房屋拆迁工作。公安、教育、电信、供电、供水、供气和广播电视等部门应当及时协助办理被拆迁人的户口迁移、学生转学、电话移机、有线电视迁装和水、电、气供应等有关事宜，除按照国家有关规定外，不得额外参加拆迁人和被拆迁人的负担。国土部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作”明确规定，区级政府基本上是配合义务，从政府组织法来说并无不妥之处，但所有对外文件应当按照法律和行政法规规定的程序处理。
五、征房条例实施后原88号令的废止问题？
由于《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》（88号令）系根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《四川省城市房屋拆迁管理条例》和《成都市城市房屋拆迁管理条例》制定，根据《立法法》“下位法违反上位法规定的应予以改变或者撤销”的规定，前述条例连同88号令均不再适用。
六、征地与征房的区别与联系？
如果说有联系，那么房地合一就是其中最重要的联系，因为至今科技再发达也不能建造空中楼阁。所以，房产和地产我们通称房地产，这也是我们有时混淆征地与征房的原因之所在。征地与征房在国外区别不大，几乎世界所有国家都实行的是土地私有制，房地事实上也是合一的，只有我国法律制度上实行房地合一，但城市建设用地所有权归属国家，房屋产权所有权人只有使用权且实行多头管理。因此，在中国征地与征房是不同的法律概念。两者的主要区别：
一是适用的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。
二是适用范围不同。征地适用范围是农村集体所有的土地，征房适用范围是城市规划区内的房屋。
三是法律后果不同。征地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭，征房导致的法律后果是房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或者价值的交换。
四是补偿范围不同。征地一般补偿有4项，即土地补偿费、安置补助费、地上费（含建筑与青苗等）、菜地基金。征房实质补偿只有其中一项，即地上费，细化为房屋及地上建筑物补偿，过渡费补偿，营业损失补偿。一句话，征地既补“砖头”（土地及建筑），也补“人头”（人员安置），而征房只补“砖头”。
征房的程序为：
（一）公布补偿方案。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
（二）公布修正补偿方案。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
（三）风险评估，必要时经政府常务会议讨论。
（四）落实征收补偿费用。
（五）处理无证建筑。
（六）作出征收决定并公告。
（七）组织调查登记，公告调查结果。
（八）给予补偿。
（九）对违约者提讼。
（十）对“钉子户”作出补偿决定并公告。
（十一）申请法院强制执行。
征地的程序为：
（一）征地通告。由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
（二）征询村民意见。由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。
（三）地籍调查和地上附着物登记。由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。
（四）拟订“一书四方案”组卷上报审批。由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。
（五）征用土地公告。征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。征用土地公告的内容：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；征用土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人员安置途径；办理征地补偿登记的期限、地点。
（六）征地补偿安置方案公告。县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容：被征用土地的位置、地类、面积；地上附着物和青苗的种类、数量；需要安置的农业人口的数量；土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源局提出。县或市级国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
（七）报批征地补偿安置方案。县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。
（八）批准征地补偿安置方案。
市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。
（九）土地补偿登记。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。
（十）实施补偿安置方案和交付土地。按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。
七、“村转居”后集体土地是否自动转为国有？
国有土地征收条例篇6
2012年11月28日，一条亿万农村民众期待已久的消息从国务院常务会议传出。在会议上讨论通过的《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。
由于专家对主要修改内容的预测为“提高征地补偿数额”和“农村土地补偿标准有望提高10倍”，这一消息很快成了多家媒体的头条和热点。
“土地管理法”上一次修改，是在1998年。而1998年，恰好也是中国取消福利分房制度的时间节点。在彼时距今的14年里，中国的房地产市场岂是一个“热”字可以形容。
在城市的土地长满楼房的森林后，农村土地也日渐被这钢铁水泥的森林覆盖。而由于土地财政推动下的房价疯涨，农村土地被“廉价”强征的势头持续高涨。北京大学法学院教授姜明安所举一例并非传说：“政府以一亩地6万元的价格征收（土地）后，转手就可以通过招拍挂卖给开发商，价值600万元。”
巨大的价差，导致了“矛盾频发”。在日益累积后，这类矛盾已成为中国社会巨大的不安定因素。那些令各级政府官员头疼不已的“群体性事件”和“越级上访”，多数和征地补偿问题纠纷有关。
在上述背景下，《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》获得国务院批准并进入提交全国人大审议的环节，让我们看到了破解“土地矛盾”的希望。因为，按照法律专家的说法，“土地管理法”的修改可为《农村集体土地征收补偿条例》的出台“铺平道路”。
来自《京华时报》的消息显示，早在2012年7月，由国土资源部制定的《农村集体土地征收补偿条例》已上报国务院。而在“条例”出台之前，必须先通过修改“土地管理法”，消除作为“下位法”的“条例”中的规定与作为“上位法”的“土地管理法”的矛盾之处。
《农村集体土地征收补偿条例》出台后，当与2011年1月出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》互相映衬，使“土地的身份”趋于平等。而两种不同性质的土地归于平等，有望使因国有土地与以农村土地为代表的集体土地补偿的落差而导致的社会心理落差趋于缓和。
国有土地征收条例篇7
关键词 国有土地 拆迁补偿
中图分类号：D913
文献标识码：a
1982年《中华人民共和国宪法》规定“城市的土地属于国家所有”，从而使中国城市土地在所有权上实现了全面国有化。1988年宪法修正案规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让”。目前，在城市土地所有权固定的情况下，中国实行了“无偿划拨”和“有权出让”两种方式并存的城市土地使用制度，并形成了所谓土地的一级市场和二级市场。豍改革开放以来，随着我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，城市化进程也不断加速。近年来，拆迁更是成为了城市化的主要手段之一，它一方面在城市的规划与建设中发挥着必不可少的作用，一方面又带来了权利归属和利益分配的复杂问题。而应对拆迁过程中复杂多样层出不穷的矛盾，立出一部可供遵循、为人民信服的良法成为拆迁工作的头等大事。但近年来，《城市房屋拆迁管理条例》制造出的拆迁血案已经愈演愈烈，对此群众反映强烈，社会影响也十分恶劣。在这样的背景之下，为了保护群众的合法权益，维护正常经济秩序，妥善处理城市发展和征地拆迁的关系，2011年1月21日在社会各界的呼声之下，国务院及时通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，人们都期望这部新的拆迁法规能够缓和社会矛盾，防止拆迁血案重演。本文试以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为视角，就当前我国国有土地拆迁补偿若干法律问题进行探讨，主要从租赁房屋处理的规定、土地使用权的补偿、违章建筑的补偿、法院强制执行权的行使这四方面着眼展开论述，以便为今后国有土地上拆迁法律法规的修改和完善提供借鉴。
一、关于租赁房屋处理的制度与现实问题评析
（一）关于租赁房屋处理的制度。
首先我们来看旧拆迁条例，《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”。而新拆迁条例第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。
（二）关于租赁房屋处理的现实问题的评析。
从上述法规的变化我们可以看出，新旧拆迁条例都界定房屋所有权人为被征收人，拆迁补偿为其所有，而对房屋租赁人都不算入被征收人之列。但是相比之下，旧拆迁条例对租赁房屋的拆迁处理却有专门的、具体的规定，对租赁人的权利给与肯定，在一定程度上保障了在拆迁时房屋承租人的抗辩权、获得补偿权。但是新的拆迁条例完全取消了对租赁房屋如何处理的规定，这种完全抛弃了承租人作为被征收一方当事人的做法显然从客观上减小了征收人在征收房屋时的对立面。但是“因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿”和“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”显然是应当属于“实际承租人的”，但由于缺乏对承租人保护的规定，实践当中承租人将会很难依靠新拆迁条例获得补偿，只能依靠合同法等民事法律来寻求法律救济，但是仅依靠《合同法》及租赁合同来解决承租人的补偿问题是否会使承租人付出的成本（特别是时间成本）增高呢？如果这样，就会增加承租人的负担。而企业作为市场经济的主体，国家发展的经济支柱大部分都是通过租赁场地、房屋来搞生产经营的。当企业作为承租人，会负担更重的成本，这样就会给社会的经济发展带来消极影响，而企业也可能因为拆迁补偿的不到位成为社会发展的不稳定因素，这一现实问题尚有待解决。
二、关于土地使用权的补偿制度与现实问题评析
（一）关于土地使用权的补偿制度。
新拆迁条例《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”。第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括；(一)被征收房屋价值的补偿……”。我国《物权法》第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”。
（二）关于土地使用权的补偿现实问题的评析。
我们知道，土地是房屋等建筑物的载体，是不动产中最有价值的部分。在土地方面，物权法仅仅规定退还当初的出让金，本身就有问题，就是没有把土地的升值部分考虑进去，而这种升值部分往往表现为大额的金钱。再看看新拆迁条例，它却根本没有对土地的使用权如何补偿作出规定，这并没有起到弥补《物权法》的缺陷的作用，在这种制度之下，市场经济体制下的权利主体（被征收人）中只要有权利意识觉醒的人在，就会对此不满，和政府产生纠纷，甚至是激化矛盾冲突，这一现实问题尚有待解决。
三、关于违章建筑的补偿制度与现实问题评析
（一）关于违章建筑的补偿制度。
新拆迁条例《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”。旧版的拆迁条例也对此规定不予补偿，但是实践中发生的拆迁血案有相当一部分都是因为违法建筑拆除不予补偿造成的，震惊中外的“成都唐福珍因拆迁自焚惨案”就是违法建筑拆迁不予补偿的典型案例。
（二）关于违章建筑的补偿的现实问题评析。
违法建筑拆迁一直是拆迁领域中的难题，因为涉案的违法建筑大多在十几年以上，位于城中村或城乡结合区域，属于历史遗留问题，是政府冒进搞经济开发造成的。当初地方政府一味地为了搞活经济，大力提倡自主创业、增收，大力协助中小企业的设立、发展，在经济建设用地及厂房建设、改建、扩建等方面则采取了姑息宽容的态度，即使法律手续不完备也大多睁一只眼闭一只眼，致使违法建筑存在了若干年也无人问津，特别是“经济开发区”大多位于城市边缘的乡村，处于当时“一法一条例”调整的盲区。因此当初的企业厂房、设施建设很多都违反2008年才实施的《城乡规划法》。实践中拆迁人往往对违法建筑的被拆迁人只作适当的、象征性的“人道主义”搬迁费补偿，而违法建筑的权利人往往都是企业主，那点搬迁费远远不能弥补对造成一个企业停产、停业以及大面积厂房、设施重建造成的损失。这容易造成社会不安定因素，有待解决。
四、关于法院强制执行权的行使制度与现实问题评析
（一）关于法院强制执行权的行使制度。
新拆迁条例《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”。而根据《城市房屋拆迁管理条例》制定的《城市房屋拆迁工作规程》规定：“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出强制拆迁申请”。
（二）关于法院强制执行权的现实问题评析。
新拆迁条例最大的亮点就是政府将强拆权交给了法院。在我国，由于受地方政府财权的制约司法权一直都是被行政权压制，从而造成了在一定程度上的司法权与行政权之间的界限不清，甚至可以说是混而为一的。如此弱势的司法权能否独立担当起强拆权的重任，避免血拆惨案的继续发生？这无疑成为新拆迁条例施行后对法院司法权如何独立正确行使的最大考验。法院的强制执行权的行使仍然需要制度的规范和保障，这样才不会造成表面上是法院在施行强拆，实际上是政府在背后操作、指挥。如果这个问题处理不当可能成为社会的不稳定因素。这一现实问题虽经历了一年之久，但仍有待解决。
任何法律、法规的制定都不可能尽善尽美，新拆迁条例的上述问题在实践当中如不妥善处理，尽早采取措施严加防范，可能就会重蹈旧拆迁条例的覆辙，而关于新拆迁条例的批评声音以及现实存在的案例看来，一些实际问题仍旧没有得到解决，这不是立法的初衷所在。因而，在今后的法制建设中，还应该在这方面多着力，将现行制度进一步完善，使拆迁法规真正起到缓和社会矛盾，防止拆迁血案重演的作用。
（作者单位：吉林大学法学院09级本科）
注释：
路红生主编.土地管理学总论.中国农业大学出版社2007年版，第237页。
参考文献：
[1]王先进.土地法全书.吉林教育出版社,1990.
[2]新编中华人民共和国常用法律法规全书.中国法制出版社,2005：3.
国有土地征收条例篇8
一、土地征用
土地征用是指国家基于特殊情形而使用他人的土地且给予合理的补偿,待使用完毕后,仍将土地归还所有人或使用人。土地的征用的对象为土地使用权。
1.土地征用的程序
用地单位要得到被征土地的使用权,须按国家规定的合法程序进行。根据我国《土地管理法》及其《实施条例》的有关规定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申请;(2)选址;(3)商定补偿安置方案;(4)划拨建设用地;(5)核发国有土地使用证。
2.征地批准权限
对征用集体土地,《土地管理法》规定了严格的批准权限。根据《土地管理法》第25条及其《实施条例》第21条的规定(略)。
二、征用补偿
根据《中华人民共和国土地管理法》第47条(略)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条(略),在农村土地征收中确立公平补偿对于保护农民权益、规范政府行为、优化资源配置、维护社会稳定等具有重要意义。落实公平补偿应做到重塑以市场价格为基础的完全补偿原则,逐步扩大农地征收的补偿范围、合理拓展农地征收的补偿方式、完善征地补偿的程序与救济途径。
1.公平补偿的导入与意义
我国关于土地征收补偿的条款最早见于1944年颁布的《陕甘宁边区地权条例》中,之后1950年的《铁路留用办法》和《城市郊区条例》、1962年的《农村工作条例修正草案》、1982年的《国家建设征用土地条例》都对土地征收补偿的问题做了或多或少的规定,2001年国土资源部颁布的《征用土地公告办法》中对征收土地的补偿程序问题做了相应的规定。目前有关土地征收补偿制度的规定主要集中在2004年修订后《土地管理法》第47条。根据该条的规定,相较于农民因征地所遭受的全部损失而言,是一种不完全补偿。这种不完全的补偿制度对于农民而言极具不公平:(1)以产值数倍法的方法测算农民的损失未能全面体现土地的实际价值,漠视了土地对于农民而言所具有的归依和发展功能。(2)单一的金钱补偿方式限制了农民的补偿选择空间,难以保障失地农民的生活水平不下降。(3)对因征地造成的间接损失不予补偿难以实现对农民的充分救济,亦会增加农民今后的生产生活负担。(4)补偿标准制定的高度行政化剥夺了失地农民的公平参与权,同时加剧了征地违法腐败案件的发生。(5)补偿纠纷救济机制的缺位、不到位有碍于农民权益的有效保护,也影响到征地工作的顺利开展。
2.公平补偿的路径设想
(1)逐步扩大农地征收的补偿范围
与世界上一些发达国家和地区的征收补偿范围相比,我国目前的征地补偿仅限于与被征收客体直接相关的经济损失,并没有涉及到由征地行为造成的其他诸如残余地等间接相关损失。目前各国对于征地造成的损害进行赔偿,从范围上看至少有三项内容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附着物和构筑物的补偿;因征收造成的困难补偿;因征地活动引起的其他补偿,如残余地补偿、相邻土地损害补偿等。
(2)合理拓展农地征收的补偿方式
征收补偿的方式是指在征收补偿的过程中国家对遭受损失的农民进行补救所采取的各种形式。正确适用补偿的方式对弥补受害人的损失具有重要意义。征收补偿有直接补偿和间接补偿两种方式。直接补偿是指以金钱或实物的方式直接弥补受害人所遭受的损失,如支付补偿金。间接补偿是通过授予某种权利或利益,间接弥补受害人所受的损失。我国目前主要采取的是生活导向性的金钱补偿方式,除了原来的金钱补偿方式外,可以考虑增加以下几种补偿方式并在立法层面作出进一步具体的规定。
(3)完善征地补偿的程序与救济途径
完善的的补偿程序与救济机制是农民获得公平补偿的重要保证。从各国的立法例来看,一般都针对国家征收权行使的不同阶段设置相应的救济途径,征收补偿的程序和救济途径并非泾渭分明。具体到我国,尽管《征用土地公告办法》和《国土资源听证规定》对征收补偿的程序做了相应的规定,但是在实践中还是存在一些问题,有鉴于此,我们必须进一步完善征地补偿的程序、强化对农民补偿纠纷的救济。
3.完善途径
(1)规范土地征用程序,加强民主监督,明确补偿标准
在征用过程中,应该严格按程序办事,发挥村民的民主监督作用,避免土地资源的浪费,促进土地资源的优化配置,维护农村集体和广大农民的合法权益。
(2)设村民代表会议
设村民代表会议行使集体土地所有权,以解决集体所有权主体虚位化的问题。
(3)严格界定“公共利益”
在法律中应明确具体全面地列举出“公共利益”,同时规定列举之外的土地征用必须由国务院批准。严格区分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。
(4)允许集体土地进入一级市场
农地征用制度应该符合法制化要求,坚持实施可持续发展战略,努力探索与我国城市化发展步伐相适应的农地征用制度,更好地促进社会的和谐发展,将集体所有的土地与国有土地的所有权平等保护,适当开放土地一级市场,让政府成为这一市场上起监督作用的中介者,这是一个建立在尊重历史和承认现实的基础上的制度创新。
(5)探索新的补偿方式
政府在工商、税务等方面,可以出台相应的优惠政策,鼓励失地农民兴办城乡第三产业和自主创业,多形式开展就业和教育培训,提高失地农民的劳动技能和再就业能力。允许农民以土地使用权入股、租赁等方式参与经营性项目的合作开发或自行开发经营,让被征地农民能长期分享土地的增值收益。在征地时按照一定面积比例留土地给集体使用,由村集体用这部分土地发展二、三产业安置被征地农民,可以更好地解决农民的后顾之忧,有利于维护农村稳定。
国有土地征收条例篇9
一、海峡两岸土地增值税制度实质内容的异同
大陆的土地增值税是在1994年首次出台的新税种。开征此税，源于1992年及1993年上半年，大陆部分地区出现的房地产持续高温，炒买炒卖房地产情况严重，使很多资金流向了房地产。国家土地资金收益大量流失，为扭转这一局面，出台了一系列财政调控措施，开征土地增值税作为微观调控的财政政策。由国务院于1993年12月31日发文颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，1994年1月1日实施。其立法基于三个原则：第一，为了抑制炒买炒卖地皮、楼花等牟取暴利的行为；第二，为了维护国家利益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入；第三，为了保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。大陆的土地增值税开征目的非常明确，就是抑制炒买炒卖地皮、楼花等牟取暴利的行为。
而台湾土地增值税，隶属于《台湾土地税法》。其1977年7月14日公布施行，共59条，至今经过十多次的修改。《土地税法》第四章从第28条至39条是关于土地增值税法条的具体规定。《土地税法》第一章总则中有两节内容：第一节为一般规定；第二节为名词定义，都没有明确指出立法的意义作用、原则目的。但通过土地税的征管法条考察得知，一方面，出台土地税法是为了避免土地政策的随意性和多变性，另一方面，政府征税有法可依，人民依法纳税。第三，土地是一国的收入源泉，出台土地税法，彰显了政府的强权意识，也符合亚当斯密阐述的税收目的和税收原则。
大陆的纳税人的范围窄，只限定国有土地、有偿转让的单位和个人。而台湾征税范围较宽，是财产转移税，即只要有土地所有权属的移转，无论有偿、无偿或受托人出典，都纳入土地增值税的范围。
海峡两岸土地增值税制度的各自特点：
（一）台湾土地增值立法及其法条的特点
1.土地增值税由立法院统一立法，权威性高
台湾的土地增值税虽然不是一部独立的法律，但是并不妨碍法律的权威性和较高的法律级次，从而避免了政府土地政策的随意性和多变性。对于纳税人而言，依法纳税更具公开、公正、透明、确定性。征管部门依法征税，保证了公共收入的源泉。台湾土地税立法级次高表明了该税种法条与征管的完善程度高。税收制度好与坏的评价标准不外乎实施的时间标准、公众接纳（容忍）程度标准和税收流失程度标准。土地税收在台湾税收中占有很重要的地位，2006年已达到1312.04亿新台币，占当年税收总额的8.2%。
2.土地增值税与土地税法中的地价税密切衔接，计算土地增值税时便于操作
为了计算征收土地增值税有据可依，台湾每年（期）地价税开征前60天由主管稽征机关公布地价现值。规定地价之土地，于土地所有权转移时，其转移现值减除原规定地价或前次移转时申报之现值，再减除土地所有人为改良土地已支付之工程受益费、土地重划费用等全部费用后，就其余额，亦即土地自然涨价部分，据此计算征收土地增值税。台湾土地增值税的纳税人以自然人为主，每年纳税人的申报和缴纳；稽征部门的评估和征管工作量大。但是台湾的土地面积小和人口少，相对而言征管工作量繁而未必重。
3.土地增值税考虑了通货膨胀和利率变动因素
台湾土地税法第32条规定，原规定地价及前次移转时核计土地增值税之现值，遇一般物价有变动时，应按政府之物价指数调整后，再计算其土地涨价总数额。法条充分考虑了纳税人的利益，体现了税收的经济效率原则。对纳税人而言，避免了因通货膨胀因素引起土地移转过程中产生的增值额也要纳税的问题。
（二）大陆土地增值税的特点归纳如下
1.土地增值税具有所得税的性质
土地增值税，顾名思义就是只要土地升值带来的利益即征该税，但实际获得利益只能以所有权属移转或土地出租提价才能评判，所以计算时以转移收入剔除所有权者的投入成本等后的利益空间为增值额。故此，土地增值税就是一种对土地转移产生的利益所得征收的税，但又不完全。例如，大陆《土地增值税暂行条例》规定仅就国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（即转让房地产）转让，并取得收入的单位和个人，计算征收土地增值税。一种情况，非国有土地权属移转同样带来利益产生增值却没有涵盖此税法条例之中。根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定国家所有的以外，属于集体所有，而农村集体所有土地是不能自行转让的。但是国家征用土地转变权属，其农村的征地收入同样有增值利益产生，却不纳此税。另一种情况，国有土地出让或非国有土地的出租和转租带来的利益产生的增值也没有涵盖此税法条例之中。其三，土地权属虽变更但属于继承，遗赠带来的利益产生的增值也没有涵盖此税法条例之中。
国有土地征收条例篇10
一、关于原地还房的问题
《征收条例》第二十一条规定，因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应该提供改建地段或者就近地段的房屋。该项目产权调换房屋位于该征收范围内。
二、关于选择产权调换补偿，可否选择两套产权调换房的问题
《征收条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但能否选择两套房，视被征收房屋产权调换房源面积而定。
三、关于共同产权人能否分别补偿的问题
根据《征收条例》、《国有土地上房屋征收补偿办法（暂行）》渝办发〔〕123号、《市区人民政府关于印发区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（府发〔〕7号）等相关文件实施补偿。规定国有土地上房屋征收补偿以产权户为单位。
四、关于补偿标准及补偿方式的问题
按《市区人民政府关于印发区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（府发〔〕7号）文件及《市区关于药市街旧城改造项目房屋征收补偿方案》执行。
该项目征收严格按照《征收条例》及相关配套文件规定实施，即选择产权调换或货币补偿方式由被征收人自愿选择。
五、关于评估价格的问题
根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔〕77号文件）第四条规定确定的房地产评估机构。评估机构对被征收房屋和产权调换房屋评估的价格是严格按照《市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》的要求执行的，如对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
六、关于住房保障的问题
按照《市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》（渝办发〔〕123号）第二十六条规定，以产权户为单位，家庭实际居住且在他处无住宅的，按本办法第二十五条规定实施补足后，家庭人口在2人及以下，被征收房屋建筑面积不足30平方米，按建筑面积30平方米给予补偿；家庭人口在3人及以上，住房建筑面积不足45平方米，按建筑面积45平方米给予补偿。
征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。
七、关于为什么只补房价不补地价的问题
根据《市国有土地上房屋征收评估鉴定办法（试行）》的规定，房地产价格评估机构对被征收房屋的补偿价格系被征收房屋的房地产价格，既包含房屋价值也包含了土地价值。
八、关于选择货币补偿能否享受临时安置补助费用的问题
根据《区国有土地上房屋征收补偿费额标准》规定，被征收人选择货币补偿的，由征收实施单位以评估价格按被征收房屋建筑面积计算货币补偿金额，一次性对被征收人进行货币补偿后，不再享受临时安置补助费。
九、关于装饰装修补偿的问题
根据《区国有土地上房屋征收补偿费额标准》规定，对房屋装饰装修程度相对应的补偿标准有明确的表述：简易装修标准为200元/平方米；中装修标准为300/平方米；精装修标准为400/平方米。
十、关于安置房屋户型的问题
产权调换房屋的平面图及户型设计应符合《市城市规划条例》的规定，该图包括房屋所处的位置、朝向、结构、面积等信息，将在具体签订征收补偿协议时公示，供你们选择。
十一、关于能否委托他人签订补偿协议的问题
根据相关法律规定，需要委托他人签订相关手续的，需出示委托书，并经公证处公正，或出具相关能够证明是本人意愿委托他人代为办理的材料。