房地产估价管理篇1
第一条为了加强对注册房地产估价师的管理，完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，规范注册房地产估价师行为，维护公共利益和房地产估价市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》等有关法律、行政法规，制定本办法。
第二条中华人民共和国境内注册房地产估价师的注册、执业、继续教育和监督管理，适用本办法。
第三条本办法所称注册房地产估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格（以下简称执业资格），并按照本办法注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。
第四条注册房地产估价师实行注册执业管理制度。
取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。
第五条国务院建设主管部门对全国注册房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。
省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的注册、执业活动实施监督管理。
市、县、市辖区人民政府建设（房地产）主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的执业活动实施监督管理。
第六条房地产估价行业组织应当加强注册房地产估价师自律管理。
鼓励注册房地产估价师加入房地产估价行业组织。
第二章注册
第七条注册房地产估价师的注册条件为：
（一）取得执业资格；
（二）达到继续教育合格标准；
（三）受聘于具有资质的房地产估价机构；
（四）无本办法第十四条规定不予注册的情形。
第八条申请注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门提出注册申请。
对申请初始注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起20日内作出决定。
对申请变更注册、延续注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当自受理申请之日起5日内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。国务院建设主管部门应当自受理之日起10日内作出决定。
注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行网上申报、受理和审批。
第九条注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为3年。
第十条申请初始注册，应当提交下列材料：
（一）初始注册申请表；
（二）执业资格证件和身份证件复印件；
（三）与聘用单位签订的劳动合同复印件；
（四）取得执业资格超过3年申请初始注册的，应当提供达到继续教育合格标准的证明材料；
（五）聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件；或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件；或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。
第十一条注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满30日前，按照本办法第八条规定的程序申请延续注册；延续注册的，注册有效期为3年。
延续注册需要提交下列材料：
（一）延续注册申请表；
（二）与聘用单位签订的劳动合同复印件；
（三）申请人注册有效期内达到继续教育合格标准的证明材料。
第十二条注册房地产估价师变更执业单位，应当与原聘用单位解除劳动合同，并按本办法第八条规定的程序办理变更注册手续，变更注册后延续原注册有效期。
变更注册需要提交下列材料：
（一）变更注册申请表；
（二）与新聘用单位签订的劳动合同复印件；
（三）与原聘用单位解除劳动合同的证明文件；
（四）聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件；或者劳动、人事部门颁发的离退休证复印件；或者外国人就业证书、台港澳人员就业证书复印件。
第十三条取得执业资格的人员，申请在新设立房地产估价机构、分支机构执业的，应当在申报房地产估价机构资质或者分支机构备案的同时，办理注册手续。
第十四条申请人有下列情形之一的，不予注册：
（一）不具有完全民事行为能力的；
（二）刑事处罚尚未执行完毕的；
（三）因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；
（四）因前项规定以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的；
（五）被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3年的；
（六）以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的；
（七）申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业的；
（八）为现职公务员的；
（九）年龄超过65周岁的；
（十）法律、行政法规规定不予注册的其他情形。
第十五条注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：
（一）聘用单位破产的；
（二）聘用单位被吊销营业执照的；
（三）聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；
（四）已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；
（五）注册有效期满且未延续注册的；
（六）年龄超过65周岁的；
（七）死亡或者不具有完全民事行为能力的；
（八）其他导致注册失效的情形。
第十六条有下列情形之一的，注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院建设主管部门应当办理注销手续，公告其注册证书作废：
（一）有本办法第十五条所列情形发生的；
（二）依法被撤销注册的；
（三）依法被吊销注册证书的；
（四）受到刑事处罚的；
（五）法律、法规规定应当注销注册的其他情形。
注册房地产估价师有前款所列情形之一的，有关单位和个人有权向国务院建设主管部门举报；县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门应当及时报告国务院建设主管部门。
第十七条被注销注册者或者不予注册者，在具备注册条件后，可以按照本办法第八条第一款、第二款规定的程序申请注册。
第十八条注册房地产估价师遗失注册证书的，应当在公众媒体上声明后，按照本办法第八条第一款、第三款规定的程序申请补发。
第三章执业
第十九条取得执业资格的人员，应当受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经注册后方可从事房地产估价执业活动。
第二十条注册房地产估价师可以在全国范围内开展与其聘用单位业务范围相符的房地产估价活动。
第二十一条注册房地产估价师从事执业活动，由聘用单位接受委托并统一收费。
第二十二条在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。
第二十三条注册房地产估价师在每一注册有效期内应当达到国务院建设主管部门规定的继续教育要求。
注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为60学时。经继续教育达到合格标准的，颁发继续教育合格证书。
注册房地产估价师继续教育，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织。
第二十四条注册房地产估价师享有下列权利：
（一）使用注册房地产估价师名称；
（二）在规定范围内执行房地产估价及相关业务；
（三）签署房地产估价报告；
（四）发起设立房地产估价机构；
（五）保管和使用本人的注册证书；
（六）对本人执业活动进行解释和辩护；
（七）参加继续教育；
（八）获得相应的劳动报酬；
（九）对侵犯本人权利的行为进行申诉。
第二十五条注册房地产估价师应当履行下列义务：
（一）遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；
（二）执行房地产估价技术规范和标准；
（三）保证估价结果的客观公正，并承担相应责任；
（四）保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密；
（五）与当事人有利害关系的，应当主动回避；
（六）接受继续教育，努力提高执业水准；
（七）协助注册管理机构完成相关工作。
第二十六条注册房地产估价师不得有下列行为：
（一）不履行注册房地产估价师义务；
（二）在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；
（三）在执业过程中实施商业贿赂；
（四）签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；
（五）在估价报告中隐瞒或者歪曲事实；
（六）允许他人以自己的名义从事房地产估价业务；
（七）同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业；
（八）以个人名义承揽房地产估价业务；
（九）涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书；
（十）超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动；
（十一）严重损害他人利益、名誉的行为；
（十二）法律、法规禁止的其他行为。
第四章监督管理
第二十七条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门，应当依照有关法律、法规和本办法的规定，对注册房地产估价师的注册、执业和继续教育情况实施监督检查。
第二十八条国务院建设主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知省、自治区、直辖市建设（房地产）主管部门。
省、自治区人民政府建设（房地产）主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知本行政区域内市、县人民政府建设（房地产）主管部门。直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当将注册房地产估价师注册信息告知本行政区域内市、县、市辖区人民政府建设（房地产）主管部门。
第二十九条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：
（一）要求被检查人员出示注册证书；
（二）要求被检查人员所在聘用单位提供有关人员签署的估价报告及相关业务文档；
（三）就有关问题询问签署估价报告的人员；
（四）纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。
第三十条注册房地产估价师违法从事房地产估价活动的，违法行为发生地直辖市、市、县、市辖区人民政府建设（房地产）主管部门应当依法查处，并将违法事实、处理结果告知注册房地产估价师注册所在地的省、自治区、直辖市建设（房地产）主管部门；依法需撤销注册的，应当将违法事实、处理建议及有关材料报国务院建设主管部门。
第三十一条有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册：
（一）注册机关工作人员、作出准予房地产估价师注册行政许可的；
（二）超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的；
（三）违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的；
（四）对不符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的；
（五）依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形。
申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准房地产估价师注册许可的，应当予以撤销。
第三十二条注册房地产估价师及其聘用单位应当按照要求，向注册机关提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。
注册房地产估价师信用档案应当包括注册房地产估价师的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。
注册房地产估价师信用档案信息按照有关规定向社会公示。
第五章法律责任
第三十三条隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价师注册的，建设（房地产）主管部门不予受理或者不予行政许可，并给予警告，在1年内不得再次申请房地产估价师注册。
第三十四条聘用单位为申请人提供虚假注册材料的，由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
第三十五条以欺骗、贿赂等不正当手段取得注册证书的，由国务院建设主管部门撤销其注册，3年内不得再次申请注册，并由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门处以罚款，其中没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条违反本办法规定，未经注册，擅自以注册房地产估价师名义从事房地产估价活动的，所签署的估价报告无效，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令停止违法活动，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十七条违反本办法规定，未办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以5000元以下的罚款。
第三十八条注册房地产估价师有本办法第二十六条行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条违反本办法规定，注册房地产估价师或者其聘用单位未按照要求提供房地产估价师信用档案信息的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期未改正的，可处以1000元以上1万元以下的罚款。
第四十条县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门依法给予注册房地产估价师或其聘用单位行政处罚的，应当将行政处罚决定以及给予行政处罚的事实、理由和依据，报国务院建设主管部门备案。
第四十一条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门，在房地产估价师注册管理工作中，有下列情形之一的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对不符合本办法规定条件的申请人准予房地产估价师注册的；
（二）对符合本办法规定条件的申请人不予房地产估价师注册或者不在法定期限内作出准予注册决定的；
（三）对符合法定条件的申请不予受理或者未在法定期限内初审完毕的；
房地产估价管理篇2
首先，在当下加强和创新社会管理成为整个社会共同任务的情况下，房地产业尤其是作为其重要部分的估价行业应该做出反应，积极融入其中，为创新社会管理工作做出应有的贡献。此为服务社会管理的必要性。
当今中国，尚停留在社会转型期，社会问题不断出现，新老矛盾叠加恶化。可以说，此特定发展阶段即社会主义初级阶段转型期的中国社会建设和社会管理，其任务之重，难度之高，史无前例。如此，为从这重重挑战中突围，实现社会管理和经济快速增长这二者的协调发展，创新和民本必不可少。
所谓“创新”，即社会管理工作要与时俱进，结合国外社会管理工作的进展情况对比分析并正确把握国内形势变化特点，针对其中的突出问题，着重研究解决办法，切实有效，实事求是的解决涉及群众切身利益的问题。
从实践层面上看，经过长期的探索和实践，社会涌现出了一大批具有时代性、实效性的创新经验和成果，但同时我们应该看到我房地产业在这一方面的不足之处，就估价行业而言，整个行业仍是遵循着老路子，面对社会需要却并未有与之相对应的改变与创新，这自然就达不到服务社会的目的。这就要求我们必须从行业内部入手，积极从工作中的具体事宜做起，鼓励估价师积极发挥创新精神，为加强对创新社会管理的服务工作作出努力。
所谓“民本”，正如总书记所说的，社会管理，说到底就是对人民群众的管理和服务，这涉及到广大人民群众的切身利益，须始终坚持以人为本、执政为民的执政理念，切实贯彻落实全心全意为人民服务的根本宗旨，不断的实现好、维护好和发展好最广大人民的根本利益。创新社会管理，最根本的就是为了更好地服务群众、维护群众利益。
从这个意义上来说，社会管理，是治理但更重要的是服务。社会管理要搞好，必须加快推进以保障和改善民生为重点的社会建设，完善保障和改善民生的制度安排，加快发展各项社会事业，着力解决当前群众反映强烈的教育、就业、收入分配、社保、医疗、住房等民生问题，于此我们不难看出，房地产行业作为“衣食住行”四大民生问题之一，其对于人民群众生活质量有着很大的一影响力。但就现今现象而言，在房地产评估行业存在着诸多如估价市场不规范、商业贿赂、恶性竞争发生、评估报告不规范问题、行业信用体系建设薄弱等一系列的问题。这些都存在导致房地产业不健康发展、影响整体经济运行以及导致人民生活水平下降的风险。因此，房地产评估行业改善自身问题，服务社会迫在眉睫。
其次，我们必须看到，紧密关系民生的房地产估价行业有能力为服务社会管理做出巨大贡献。房地产业在日常经济生活中的重要地位不言而喻，它是国民经济重要的支柱产业，而其中迅猛发展的房地产估价行业在很大程度上影响着整个房地产业的发展。房地产业的持续与健康发展，直接关系到国民经济的持续发展和和谐社会的建设，密切关系到民生课题的建设，是加强与创新社会管理的一支重要力量。由此我们不难得出结论，房地产评估行业可以通过自身的调整与改善来为社会管理工作作出巨大贡献。
第一，我们要充分认识到房地产业在整个国民经济发展中的重要作用。房地产业与金融业合并在一起，被称为整个经济发展的温度计。房地产业是我国新兴的支柱产业，与建筑业合在一起，是国民经济的重要支柱产业，通过近十几年来的运转，尤其是2007年开始的席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场的次贷危机的发生则更加彰显了其对于经济发展的重要性。
第二，房地产业的发展可以极大的拉动内需，据不完全统计，现在房地产业的发展，每年可以拉动GDp2％左右。
第三，房地产业的链长，可以带动家用电器、住宅装修、家具、以及建材等一系列产业的发展。
第四，在目前整个社会实现城镇化的过程中，房地产业起着异常重要的作用，每年有将近一千万农民进城，这就需要解决衣食住行等问题，而住就需要由密切关系到群众切身利益的房地产业来解决。
第五，房地产估价行业随着我国估价法律、法规的不断完善和估价标准体系的逐步健全，估价执业行为日益规范，业务水平和服务质量也在不断提高，整个行业在社会的影响力和地位有了较大的提升，已经成为加快城镇化进程、构建和谐社会的一支重要力量
由此，我们不难看出，房地产业对于一个国家、一个社会有着极其重要的作用。其重要性以及影响力则主要通过它对经济和人民生活质量的影响体现出来。而其中迅猛发展的评估行业则通过对房地产业的巨大影响力来影响经济和人民生活水平。那么，它的重要性同时就决定了它在整个社会发展中的重要地位，它的良性发展也就能够为加强和创新社会管理的工作作出重大的贡献，此为其服务社会管理的可能性。
最后，也是最关键的地方，即房地产业具体到我评估行业应当如何发挥自己的重要影响力来服务社会管理的问题。
今年7月份刚刚出台的《中共中央国务院关于加强社会创新管理的意见》是我国第一个关于创新社会管理的正式文件。文件中的核心内容就是四句话：党委领导、政府负责、社会协同、公众参与。
对于此，无论是企业、个人还是房管部门都要积极参与到创新社会管理的工作中来，本着“公众参与”的精神原则，在自己的岗位和部门中作出应有的贡献。
先是众房地产评估企业，一如中国社科院工业经济研究所主任张世贤所说，“如果说就业和税收是企业为社会管理的贡献还是分内之事，那么，强化企业社会责任和在社区建设方面的共享，则是企业社会管理创新的着力点。现代企业早已不是利润中心，而是各类利益相关者的综合体和组织形态。企业必须承担其应有的社会责任，才能做合格的企业公民”。加强和创新社会管理需要社会的协同，企业也承担着相应的社会管理责任。例如对职工承担的安全责任、社会道义责任等等，这些都是企业在创新社会管理中所必须强调的，也是值得高度重视的。
另外，更为重要的是房产管理部门的领导工作，对此，我们一定要足够重视它并且在日常工作中积极为加强和创新社会管理工作做出切实有效的贡献。要树立“一切为了群众”的公仆意识，转变服务观念，提高房地产管理质量和服务水平。进一步规范管理，提高工作效率，促进勤政廉政建设，为群众、为房地产权利人、为经济社会发展提供优质服务
具体的细化到评估行业，针对其自身存在的问题以及其如何作出改善才能服务社会管理，笔者提出以下几点意见：
1、严格估价报告的审核，减少估价师挂靠现象。
2、进一步加强地方评估行业责任感，加强评估业务管理力度。估价机构的良莠不齐，严重影响估价行业的健康发展，进而不利于整个经济的良性运行和人民生活水平的提高。针对这一点，笔者认为最重要的本行业管理部门应加大监管力度，严格审核各个估价机构，让其发挥真正作用服务社会。
3、当今估价行业存在的一个重大问题就是估价需求缺乏主动性，专业服务与估价收费不匹配。日常生活中，几乎没有老百姓主动寻求房地产评估机构或者专业估价师的专业帮助，更多的是在弱势条件下委托估价机构进行评估事宜。这样，很明显的影响到老百姓的正常需求，而这主要是估价行业不健全所导致的。对此，估价行业应努力完善这一方面的欠缺。
4、建立健全全行业协作，共同监管体制。整个行业要想得到长远的发展，行业之间的团结协作是必不可少的。由于受我国体制限制，房地产评估师、资产评估师以及土地估价师均出自不同的行政管理部门，但是他们的职能却有诸多的相通之处，估价业务相互渗透。所以我们应尽快促使这三个行业的联盟，相互协作。这样才能做到行业的稳定发展，才能为加强和创新社会管理工作做出应有贡献。
房地产估价管理篇3
作为房地产估价机构在日常工作中经常要为司法机关处置涉讼房地产出具估价报告，报告中往往要涉及三个最基本的概念：一个是公开市场价值，一个是拍卖底价，一个是拍卖保留价。对于前者，由于有房地产估价规范的严格规定，一般没有异议。但是对于后二者，由于《房地产估价规范》与《中华人民共和国拍卖法》中的有关规定不一致，因此，对于什么是底价，什么是保留价，两者之间是什么关系，它们与起拍价、抵债价又是什么关系，房地产估价机构确定的拍卖底价或保留价的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文仅就拍卖底价、保留价的准确称谓及其法律地位作一探讨，以期抛砖引玉。参考内容请看论文频道的管理学论文。谈房地产拍卖底价评估应注意的问题一、什么是拍卖《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中，拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的，即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖，土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的，往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中，是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖：一种是英格兰式，报价由低到高，不断加价竞买，直到无人再加价时，即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式；另一种拍卖形式则是荷兰式，报价由高到低，不断减价，以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日，深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖，即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。二、拍卖底价与拍卖保留价《房地产估价规范》第6.10.2条规定：房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的，重新拍卖或变卖。（《海商法大辞典》1988年版第414页）保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……；（三）、委托人提出的保留价。”第五十五条规定“拍卖无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”可以看出，底价是标的物的最低商业价值，或者说是第三方（房地产估价机构）确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价，相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格；保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的，相对来说更具有主观的意味。在第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值，自行确定拍卖保留价。通俗地说就是：我就打算按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保留价。在拍卖未成交的情况下，委托人可以降低自己的底价（保留价），因为最低商业价值是他自己确定的，他自己可以更改。在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为：第一，这两个价格是由不同的主体确定的，底价是由法定的评估机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二，底价在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改；保留价则可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，但不能低于底价。第三，底价的更改必
房地产估价管理篇4
【关键词】房地产；估价；风险；对策
伴随着房地产行业的迅速发展，房地产估价在整个房地产市场中扮演着越来越重要的角色，从房地产的开发到房地产买卖交易、租赁抵押以及对房地产的拆迁、征用、纠纷等一系列经济活动中起着不容轻视的作用。其估价行为具有一定的专业性、技术性、实时性、地域性，并受国家政策、规章制度的影响，因此，房地产估价具有较大的风险性，并且将对社会各方面产生影响。要想规避这些风险，避免其对社会的综合发展产生不良影响，需要我们从根本上重视房地产行业的风险，找出房地产估价风险的成因，进而讨论出降低房地产估价风险的对策。
一、造成房地产估价风险的原因
由于房地产估价行为具有一定的专业性、技术性、实时性、地域性，并受国家相关政策、法律法规的影响，且房地产估价与其自身的真正价值存在着的偏差，所以房地产估价风险的成因是复杂多样的，本文主要从主观和客观两大方面进行重点分析。
1.造成房地产估价风险的主观原因
首先，由于评估单位自身缺乏科学、严谨的经营管理模式，没有职责明确的管理结构及相应的管理人，且其内部没有形成严格的管理制度，对评估对象的资料信息等收集不全面，导致在审核的过程中敷衍了事，对房地产的估价行为趋于形式化，致使对评估对象缺乏规范的评估结果、评估报告。评估单位一系列不规范、不负责的工作程序将为整个房地产估价行为带来多方面的风险隐患，是造成房地产估价风险的主要原因。
其次，从事房地产估价的估价员自身的综合素质以及职业修养的欠缺，也是导致房地产估价风险的又一重要原因。由于房地产估价的过程中，涉及的领域较广、评估目的不一，加上评估对象复杂，因此，对评估对象的价值标准和评估手段就应各有侧重。这就要求从事该项工作的评估员不但要具有较强的专业知识、灵敏的逻辑思维以及随机应变的能力，还应对相关的政策、法规有一定的基础及把控能力。然而，由于受到政策水平和知识结构的限制，我国房地产估价单位的从业人员对房地产估价的工作水平普遍较低，导致在房地产估价工作的整个过程中不可避免的出现各种不同程度的错误，这是导致房地产估价风险的又一重要原因。
2.造成房地产估价风险的客观原因
我国房地产估价行业目前正处于由政府控制向市场经营的转型阶段，这种转型阶段的特点在一定程度上影响了刚刚起步的房地产评估事业的发展，甚至导致房地产评估事业面临失范的风险，例如：抗风险能力较低、规模较小、政府干预力度大、行业内部经济秩序不健全等。这将对房地产估价市场造成较大的行业波动，并以不同层次、不同力度给房地产的估价带来风险。另外，在房地产估价的过程中，评估标的物的价值是通过对评估主体的信息进行鉴定、收集以及分析，以此对其进行价值判断。然而，在房地产估价的实际工作中，常常会出现信息不对称的现象，容易导致评估主体在对信息进行鉴定、收集和分析的过程中产生错误，进而产生评估标的物的价值与实际价值不符的现象，也就是我们所说的房地产估价的结果与其自身的真正价值存在着偏差，为房地产估价带来严重的风险。
二、降低房地产估价风险的对策
如前所述，房地产估价具有一定的技术性和专业性，其估价的过程是一项复杂的工作，所以，评估主体的估计价格不可避免地会与实际交易的价格存在着差异，为房地产的估价工作带来一定的风险。但是，造成房地产估价风险的一系列成因并不可怕，关键是我们如何看待这些成因，从而找出相应的对策，将房地产估价的风险降到最低。对此，笔者根据以上对房地产估价风险主客观原因的分析，提出以下降低房地产估价风险的相应措施。
1.建立健全评估单位的管理机制，提高估价员自身的综合素质
房地产行业快速发展，加之目前我国的房地产估价行业正处于特殊的转型时期，整个房地产估价行业的发展还不是十分稳定，评估单位在管理机制等方面还不健全，对相关人员的录用没有统一的规定。导致多数从事房地产估价工作的估价员没有相关的资质证明和专业本领，也并未经过严格、系统的培训考核而直接上岗，从而不能很好胜任房地产估价的本职工作，在工作的过程中常常会出现不同层次、不同程度的错误，加大了房地产估价风险。所以，国家及有关部门必须高度重视这一现象，建立健全房地产评估单位的管理机制，同时对评估单位实行资质管理，对房地产估价员及从事相关工作的工作人员实行严格的房地产估价工作准入制度，并对估价员统一实行行业规范管理。从根本上全面提高估价员自身的综合素质，即从根本上规避房地产估价风险。
2.在房地产估价的实际工作中，增强其信息的透明度
在造成房地产估价风险的客观原因中，我们提到“在房地产估价的实际工作中，常常会出现信息不对称的现象，容易导致评估主体在对信息进行鉴定、收集和分析的过程中产生错误，进而产生评估标的物的价值与实际价值不符的现象”。这一现象的产生，主要是因为房地产信息的透明度不够，这里所指信息主要包括房地产项目开发备案管理信息、施工许可管理信息、商品房预售管理信息、房屋租赁管理信息、房地产市场交易信息、房地产信用档案管理信息等政府公开的信息。要想从客观上规避房地产估价风险，就必须将这些分散于房地产转让、开发、权属登记、租赁备案等相关市场信息进行有机整合，并将房地产发展的相关金融信息、土地政策等一并整合其中，形成全面、科学、客观的房地产市场信息系统，为房地产估价活动提供可靠的参照信息和合理依据，进而降低房地产估价风险。
结语
房地产行业的迅速发展促进了我国社会经济的发展，在其快速发展的过程中难免出现各种问题。房地产估价在整个房地产市场中扮演着重要的角色，同时又存在着一定的风险。需要我们辩证地看待房地产市场的发展走向，积极寻找房地产估价风险的成因，运用科学合理的手段、方法规避房地产估价风险，使之促进房地产行业良好、健康的发展。
参考文献
[1]胡芬芬.房地产估价方法的研究与应用[D].南昌：南昌大学，2012.
[2]江琳.房地产抵押评估问题研究[D].大连：东北财经大学，2012.
房地产估价管理篇5
房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。主要内容包括房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、其他估价方法、房地产估价报告。房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。
随着房地产市场的迅速膨胀，房地产与土地评估业务愈加频繁，而面对大量激增的评估业务和评估数据，以纸质或excel表格等传统评估业务管理手段已经无法满足评估公司的业务管理需求。基于房地产评估的流程及核心内容，并根据郑州某房地产评估测绘咨询有限公司（以下简称公司）的实际需求，我们开发了基于B/S模式的房地产评估办公自动化管理系统，并成功在公司中应用实施。
1房地产评估办公自动化管理系统的业务分析
通过我们与公司业务人员的咨询，结合房地产与土地评估的相关业务规范，并根据公司的实际业务需要，得到房地产评估业务主要有以下几个过程，包括报单管理、现场勘查、预评管理（简称预评）、正评管理（简称正评）、业务统计、业务归档等几个主要关键流程。
报单管理：公司业务经理收到委托方（银行、法院、政府或个人等）房地产评估业务请求。公司业务经理如果受理，则将此业务通过报单具体分配给公司某个业务员，由他来具体承办此单评估业务。
现场勘查：公司业务人员接收到业务报单，由现场勘查人员到现场进行现场勘查。现场勘查人员根据业务分派详细信息，对业务现场勘查与记录，收集评估体相关资料，填写现场勘查记录表。
评估管理：预评人员根据现场勘查人员的现场勘查记录表，确定评估所用方法，完成房地产评估初评报告。由审核估价师审核已完成的评估报告。审核未通过的评估报告将发回给报告撰写评估师重新调整，直至审核通过。评估报告分为预评报告和正评报告两类报告格式。预评报告内容简略，通常是以表格形式展现，涵盖房地产评估主要方法及结果，而正评报告内容规范并详实记录评估方法应用过程。
提交用户：完成估价报告书后，最后要将估价报告书交付给委托估价者，并可就某些问题作口头说明，完成对委托估价者的估价服务。
归档管理：由于公司不同的人员从事不同的业务，通过房地产评估办公自动化管理系统可以自动地统计出每个人不同业务的业务量，方便领导、员工、财务及相关人员进行查看、汇总及费用统计。权限不同，每个人查看的具体内容也不一样。
2房地产评估办公自动化管理系统的角色分配及功能设计
系统角色分配。根据业务流程，并考虑到评估业务管理系统用户的多样性，将用户分为系统管理员、业务经理、报单管理员、现场勘查员、预评报告撰写员、预评报告审核估价师、正评报告撰写员、正评报告审核估价师、财务员等角色。在实际工作中，公司同一工作人员可以利用多种角色权限使用系统。
系统功能设计。基础模块主要包括：人员管理，对公司员工基本信息的维护，如用户名，密码，地址，所拥有的角色等；部门管理，对公司部门基本信息的维护，如部门名称、种类、所拥有的角色等；角色管理，根据业务的要求，对不同的角色拥有不同的权限，如报单权限、业务经理权限等。
业务管理，按照评估项目运作过程中各个项目状态建立评估业务工作流，详细记录工作流中的项目过程信息。评估工作流包括报单管理、现场勘查管理、业务分配管理、预评管理、预评审核、正评管理、正评审核、业务统计等。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//总第547期2014年第15期-----转载须注名来源在系统的设计中，根据录入的信息，可以方便地导出报单、预评、正评等各种word文档，各种统计通过报表显示一目了然，业务量的统计也可以通过excel表格方便地导出，极大地方便了公司用户的。
其他模块，根据公司的实际需要，还开发有公告通知，行业新闻，我的便签，法律法规，技术交流等模块[3]。
3系统实现与功能界面展示
房地产估价管理篇6
【关键词】新会计准则；公允价格；房地产评估
2006年2月15日，财政部正式了新企业会计准则体系。新会计准则是在国际会计准则趋同背景下出台的，吸收了国际会计准则的成果。其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》改变了以往企业会计制度对所有房地产都是按照历史成本进行会计计量的局面，允许企业在一定条件下，按照公允价值进行会计计量。企业自己按照公允价值计量其投资性房地产存在问题，企业自身很难具有真正的公允性，因此，必须委托外部独立的专业房地产评估机构。房地产评估属于房地产中介范围，无论从国外还是我国沿海发达城市来看，它都本应是一个前途无量的行业。然而，房地产评估行业中的业务费盛行，的确又给评估业界带来了黑暗。
一、房地产评估的类型
（一）一般评估
这类评估一般是在交易双方发生意见分歧或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。
（二）房地产抵押贷款评估
这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估。它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具有法律效力，形成法律文件，对双方具有约束力。这种评估值一般较低。
（三）特定评估
这种评估是房地产交易管理部门对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而作的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值计算缴纳税费。
二、新会计准则对房地产评估的影响
在新会计准则下，进行投资性房地产后续计量时，可以采用公允价格模式和成本模式两种方式。有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价格模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产提取折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值评估的评估范围包括四个方面：第一是已经出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营、租赁方式出租的建设用地使用权和建筑物；第二是持有并准备增值后转让的建设用地使用权，是指企业取得，增值后转让的土地使用权，当然已经被认定是闲置土地的不能按照公允价值进行计量；第三是某宗房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，这种情况下需要分开进行计量。对于能够单独计量和出售、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产，按照公允价值进行会计计量；对于另外一部分，当然不能按公允价值进行会计计量；如果不可区分的话，也不能按照公允价值进行会计计量。涉及估价对象的法律权属，按照公允价值进行计量的房地产，应该是有合法产权的房地产。但是，房地产市场可能会存在投机现象，房地产市场的供求关系可能会因此产生扭曲，从而形成风险。第一个风险是，投资性的房地产公允价值评估的利益相关方比普通的房产交易评估涉及的利益当事人要多，从而造成相关责任的模糊不清等风险。一般的房产交易评估，往往只涉及交易双方，而公允价值评估涉及的利益相关方大致有七个：政府和政府的监管部门；公司股东，因为公允价值的计量直接涉及企业在市场上的表现，公司的企业价值发生变化，公司股东的利益会受影响；公司的高管层；公司的员工，他们也有切身的利害关系；公司外部相关利益人，例如公司债权人；潜在投资者；公司的竞争对手和合作伙伴。第二个风险是，在市场发生变化的时候，公允价值会计计量会出现两种可能。一种可能是在房地产市场持续上涨的时候，按照公允价值会计计量，必然体现为企业的利润增加，公司在资本市场表现卓著，股票的价值会在资本市场上得到反映，在企业的现金流并没有增加的情况下，上市公司仍然可能获得融资，这种情况下，公司高管层会不会借助公允价值来进一步高估房产的价值?这种可能性不能排除；另外一种可能是当房地产市场持续下跌的时候，按照公允价值进行会计计量，企业的利润会减少，相应的企业价值反映在资本市场上，股票会有一些下跌，企业的现金流并不会因此减少。所以，公允价值会计计量在一定程度上好比一个放大器，把企业价值在资本市场的表现进一步放大。2006年12月中国允许外资银行在13个城市经营，外资银行在中国实行国民待遇，国外银行与国内银行在人员管理等方面形成竞争。这给房地产评估行业带来了机遇。境外银行对业务费抓得很紧，香港谢树林金铺由于与国内旅行社签订回扣协议，已被出局，信誉扫地。相信今后银行应当是通过吸收储蓄发放贷款来赢利，而不是通过收取业务费来占领市场，发展银行业。
三、新会计准则下完善和加强房地产评估的措施
（一）完善法律法规体系的建立
当前我国房地产评估行业各个方面的法律法规都不太健全，某些领域甚至是空白的。为了使我国房地产评估行业能够健康的发展，应该颁布一些相关的法律规范，从而解决房地产评估的管理问题，实行统一管理；解决房地产评估行业的竞争问题，实现真正的政企分开，使评估行业健康有序地竞争；解决房地产估价师职业道德不高问题，提高房地产估价师的责任感和风险意识；解决房地产评估结果客观合理问题，规范房地产评估方法和程序。对于目前已经有的一些条例、规定，要加以统一，打破门户之见，使它们统一口径，统一标准，排除相互间的干扰，互为补充，互为完善。
（二）加强理论研究
房地产评估是一项专业技术性工作，其生存之本在于科学的理论基础。只有为客户提供独立、客观、公正又具有严密逻辑性的估价报告，客户才会信服这些结论，工作才能为市场所认可。估价工作粗糙化，估价结论简单化，估价报告没有理论依据，缺少技术含量，这样的报告是很难让人信服的。因此，必须加强估价理论研究，提高估价的技术含量。
（三）建立统一的管理体制
在纵向上实行统一领导，分级管理，即在房地产估价管理方面的重大方针政策应由国家统一制定，而在具体执行国家政策上，又要结合本地区和本部门的情况进行管理，要发挥各级管理部门的积极性，因地制宜地做好房地产估价管理工作。在横向上，应明确房地产估价管理部门归口管理。归口管理包括单位和价格的归口。单位归口管理是指那些跨行业、跨部门、跨系统的房地产经营机构和团体，不论其经营形式和隶属关系如何，都应归口到房地产管理部门进行统一管理。价格归口管理是指各行各业房地产经营单位房地产商品的销售、租赁、抵押等价格的确定和调整，必须由房地产管理部门统一审核、监督和检查。另外，还应建立房地产估价监督机构，包括对社会估价机构和对政府房地产估价部门的监督。对于估价中玩忽职守、串通舞弊、弄虚作假，致使估价结果有失公允的，政府有关管理部门应视情节轻重给予处理。
（四）注重制度创新
评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系，要有一整套质量控制政策和程序，树立质量至上的观念，保持应有的职业谨慎，严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度，复审制度不仅可以提升估价师的专业水准，可以加强委托人对评估报告的信心，而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。还必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金，以提高评估机构的抗风险能力。
（五）加强企业竞争力创新
创新是房地产评估企业的核心竞争力，“技术创新”、“管理创新”、“服务创新”是企业持续发展的源泉。因循守旧、固步自封，企业就可能在市场上萎缩甚至被淘汰。目前我国房地产评估机构本身的竞争力主要具有如下特点：一是房地产中介机构资质单一，仅限于房地产估价、经纪、咨询，因而较难在市场发展。房地产中介机构应寻求强强联合、资质共享，人员资格共用，以提供更优质的服务。二是对经营和股权的关系认识不清。个别机构对经营和股权的关系认识不清，为保护股东利益不顾外来人才资源的发挥，只有股东才能任部门经理，“任人唯亲”，不是采取任人唯贤、人尽其才的做法。三是大股东不是估价师。有些评估机构的大股东本人不是估价师。房地产估价是个专业性很强的行业，不是估价师作为大股东违反了建设部142号令专职注册估价师应占60%股份的规定。四是股权集中。有些评估机构只有一个股东，股权太集中吸纳不了人才，也难以做大做强。应改变股权结构，吸纳优秀人才，获取管理经验，以提供更加优质的服务。
房地产估价管理篇7
我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适应城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称，调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面，其中，开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段，我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。
（一）税制改革：整合现有房地产税制，及时开征新的房地产税或物业税
在税制改革方面，除统一内外税制已有广泛共识外，还需要重点突破的有：1.全面提升财产税在城镇地方税体系中的地位。通过对现行房产税、土地使用税、城市房地产税、土地增值税等税种进行整合，及时开征新的房地产税或物业税，扩大财产税的征收范围，扩展税基。个人拥有的房产，无论自住还是出租，都应逐步依法纳税。2.取消部分减免税，适当提高房地产税等税率，增加政府收入，合理分配公共服务成本。3.贯彻公平原则，通过减免税、设置不同税率等手段，调节社会财富分配差距。4.健全财产税征收网络，在财产购置、持有、交换、继承和赠予等环节及时组织收入，防范收入流失。同时，不断改进征收技术手段，加强税收征管，充分体现主体税种功能。
（二）社会条件：开展房地产税评估征税适宜的政治经济环境
房地产是人们生产、生活的重要物质基础，房地产税收政策不仅关系到政府财政收入，而且涉及经济发展环境和人们的生存条件，特别是对住宅投资。建设、销售、持有和转让等环节的税收政策，涉及成千上万家庭和个人生活，属重要公共事务和服务，政府决策需要兼顾国家、企业和个人等各方利益，力争取得广泛共识。因而开展房地产税评估征税，需要一个较好的政治经济环境。1.评估征税要得到广大纳税人的普遍理解、认可。评估征税不能仅在理论界和税务部门取得共识，关键还在于能否得到城乡居民认可，广大居民的态度是决定因素。如果现阶段城乡居民对评估征税认识有较大的分歧，政府就不宜贸然推行这一征管措施。2.房地产评估征税的对象、范围和评估技术等。与我国经济发展阶段和财富的积累程度要相适应。如果错误地估计了城乡居民的富裕程度、财产状况，评估征税的结果就可能事与愿违。3.经济运行状况较为稳定，政府宏观经济监管有力。
二、房地产税收评估征税需要突破的技术问题
房地产税评税，就是运用一定科学方法，准确评估房地产的市场价值。反映房地产市场供求关系和价格波动。一方面，使房地产税收能够体现纳税人的收益与能力，公平税负：另一方面，保证政府财政收入随经济增长而增长，达到税收收入与政府公共服务支出之间的均衡。围绕这一问题，需要进一步研究以下几方面的内容：（一）确立房地产税评估征税的基本准则房地产税评估征税，和一般资产评估既有相似、相同之处，也有严格区分，需要建立相应的评估准则。以指导房地产评估征税工作的顺利开展。
1.公平准则。公平是世界各国税收制度追求的共同目标，房地产评估征税也不例外。公平准则首先是对评估对象的公平，要求在评估征税中对性能相同或相似、地段相近的房地产采用相同的评估方法评估其价值，作为计征税收的依据。其次是对纳税人的公平，对性能相同或相似、地段相近的房地产价值的评估，如纳税人是自然人，无论其民族、年龄、性别、国籍、文化程度等，都采用同样的方法评估征税：如纳税人是法人，评估征税不因其所有制性质。规模大小、技术先进与否等不同而有所区别。
2.合法准则。经过几十年的努力，我国在房地产管理、资产评估领域已初步形成了一套较为完整的法律、法规和规章，如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《注册会计师法》等。这些法律、法规和规章是评估征税的依据。合法准则要求税务人员和税收评估机构遵守现行房地产管理、资产评估的法律、法规和规章，依法评税，以维护国家税法的严肃性、权威性，保护政府财政利益，同时维护纳税人合法权益。
3.科学准则。在房地产评税工作中，评估人员所面临的经济社会情况较为复杂。如房地产按其用途可分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮。娱乐、工业和仓储、农业和综合房地产等，种类繁多，且房地产市场供求关系受多种因素影响波动较大，房地产价格被认为是观察一个国家和地区经济运行状况的“晴雨表”。因此，在评税活动中，评估机构和人员采用的评估方法、技术和程序等，要能科学、准确地反映房地产真实市场价值。使房地产税的征收既保证政府税收收入随房地产经济的发展而增长，又不增加纳税人的负担。
4.时点准则。时点准则要求房地产价值评估结果，应是评估对象在估价时点的合理价值。由于房地产价格随市场供求关系等因素不断发生变化，对房地产价值的评估只能是评估对象在估价时点的合理价值。同时，房地产价值评估需要消耗大量的人力、物力和财力，对政府而言，既不可能也不必要随时或每年对房地产的价值进行评估，就需要合理确定评估征税的周期，一方面，能够较准确地反映房地产价值的变化。比较法，将评估对象与在评估试点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象合理价值的方法。比较法的操作步骤有：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正：进行交易日期修正；进行房地产状况修正；求取比准价格。比较法适用于具有交易性的房地产，而对特殊工业用房、学校等很；少发生交易的房地产，则难以适用该方法。
2.地产价值的评估。地产价值的评估可采用基准地价系数修正法、路线价法等方法。基准地价系数修正法是以地产所处地段的基准地价为基础，通过时点修正，容积率修正、行业用途修正等一系列修正，最后确定地产价值。
通过上述方法分析可以看出，目前采用成本法评估房产价值，用基准地价系数修正法评估地产价值较为可行，条件成熟时可采用收益法、市场法等多种方法，但这些方法还需要结合税收征管的要求进一步规范。如收益法对各类房地产的收入要进行较详细的测算和预计等。同时，各地区城市经济发展和房地产市场发育程度不同，在使用上述基本方法时，还要相应调整，以使评估结果更符合本地区的实际情况。
（三）房地产税评税的信息基础
从上述房地产价值评估的基本方法可知，要准确评估房地产价值，达到公平税负的目的，必须以获得准确、真实、可靠的信息资料为前提，而这些信息资料的获取，主要有两种途径：一是税收征管渠道，如纳税申报、税源调查等；二是其他部门的配合，如国土资源部门提供土地基准价格、建设部门提供建筑及设计标准，房产主管部门提供房产基础数据资料、物价部门提供物价指数等。这就需要解决以下问题：
1.部门协调问题。在房地产评税过程中，有关信息涉及城市建设主管部门、房产管理部门，土地资源管理部门、物价管理部门等众多部门，而在现行制度下，这些部门都没有为税务机关提供信息资料的义务，而没有这些部门的配合，整个评税工作就无法进行。因而，在开展正式房地产税评估工作之前，必须以法律制度的形式，规定上述部门为税务机关提供房地产信息资料的义务，使税务机关在评税过程中与上述部门协商时有法可依。
2.信息的准确性问题。由于房地产市场供求关系瞬息万变，有关部门提供的信息资料不一定能够满足评税，工作需要，如基准地价资料，税务部门还需要根据实际情况进行调整，以保证房地产价值评估的准确性。
3.信息管理问题。前文描述了信息在房地产税评税中的重要性，这就要求在税收征管制度中，将信息管理摆到突出位置，主要做好两方面的工作：一是税务机关建立房地产税评税信息库，及时更新数据，掌握税源动态：二是加快电子政务推行步伐，实现政府部门之间信息资源共享，尽可能降低评税成本，提高税务工作效率。
（四）房地产税制改革中的税费关系
与房地产税评税制度改革密切相关的问题，是税费关系的规范。据北京市有关部门调查，近年来，涉及城市建设和房地产行业的收费、基金共有几十项，其中，中央批准的约占70％，北京市批准的约占30％。税收在商品房售价中所占比重较低，约为6％。因此，要达到房地产税评税制度改革的预期目标，就必须有效解决税费关系问题。从目前房地产行业发展现状分析。各种收费过多过滥是造成房价居高不下的重要原因之一。同时，收费侵蚀税基，影响政府房地产税收收入的增长。大规模清理，整顿各类收费，基金，成为评税制度改革的重要前提。
（五）房地产税评税机构与队伍建设
与其他税收征管相比，开展房地产评税工作所面临的情况更为复杂，技术要求更高，政策性更强，需要建立一支从事此项工作的专业队伍。从从业人员的知识结构分析，除税收专业知识和财务会计知识外，还需要具有以下几方面的专业知识与能力：
1.评估技术与方法。能够熟练掌握评估房产和地产价值的各种专业技术知识，能够及时处理评估过程中所遇到的不确定性因素，确保房产和地产评估价值比较准确、合理，接近市场价值，反映市场供求关系，既保证政府财政收入能随经济增长而增长，又维护纳税人的合法权益，促进房地产行业的健康发展。
2.及时掌握房地产业发展状况，了解市场信息，能够准确分析和判断房地产业发展趋势，为有效开展评税工作服务。
3.熟悉和掌握国家有关城市建设和房地产发展的法律，法规和管理制度，明确评税工作的法律依据。
（六）建立纳税人争议处理机制，保护纳税人合法权益
对房地产实行评估征税，不同于流转税、所得税等税种在现行税法下以既成事实的收入或行为为课税对象，而是运用一定的技术、方法估计和测算征税对象的价值，客观上存在一定的不确定性，难度较大。因此，需要广泛听取纳税人的意见，使其能够接受评估结果，履行纳税义务。当纳税人对评估方法、程序和结果等提出异议时，应建立相应的处理机制，以税务部门为主导，沟通信息，交换意见，最终达成共识，完成纳税业务，保护纳税人合法权益。如纳税人仍不满意，再进入税收复议和行政诉讼程序解决。
三、我国开展房地产税评估征税工作的几点政策建议
如前所述，我国经济社会发展，特别是城市化进程加快，对房地产业发展产生了巨大的推动，而房地产税征收管理现状，已不适应新形势的需要，借鉴国际经验，及时开展房地产税评税工作，贯彻政府宏观经济社会政策，实现经济与税收的良性循环已是大势所趋。因而，近期内需要开展的重点工作有：
（一）正确估计目前的政治经济环境，创造条件，开展房地产税评估征税工作
房地产市场是一定时期观察一个地区或国家经济运行的“晴雨表”，其中住房又是人们生存的基本条件。在目前我国政治经济条件下推行评估征税，就需要准确把握可能出现的问题与风险，创造条件，逐步开展房地产税评估征税工作。首先，要考虑房地产开发企业的承受能力与对整个房地产市场的影响：其次，考虑纳税人对评估征税的接受程度，特别是当普通住宅被纳入评估征税范围后，所产生的政治社会影响。笔者认为，在近1～2年内，将城镇普通住宅纳入评估征税的范围是不现实的；在房地产领域税费关系没有根本理顺的情况下，推行评估征税也是困难重重。
（二）建立评税技术标准，采用多种技术手段，准确评估房地产价值
如前所述。资产评估和地产评估的方法较多，可供房地产税评税选择。在试点的基础上，可建立适应不同类型资产的评估技术标准。在房产价值评估中，可根据房产的不同用途，采用不同的评估技术开展评估。对自用的房产价值。由于无相同或相似的市场价值，也可能无可比较的收益，可采用成本法评估其价值；对出租或从事酒店业等经营类房产，根据收益法评估其价值。对具有相同或相似市场价格的房产，采用市场法评估。在建立房地产税评估标准过程中，评税技术标准的建立，并不是简单的照搬现成的资产评估技术与方法，而是在此基础上，考虑评税工作的特殊需要，进行相应的调整与修改，以满足税收征管的需要。
（三）建立评税技术信息体系，保证评税工作顺利进行
要准确评估房地产价值，满足税收征管需要，税务机关应及时掌握税源状况，分析房地产市场变化，保证房地产价值评估的科学性、合理性。这就需要建立完善的技术信息体系保障。从房地产税评税所需信息来源分析，主要包括以下几类：1.纳税人基本信息。这类信息数据库可通过纳税申报等途径，由税务机关建立。2.房产开发、建设、交易和管理信息。这类信息主要掌握在城市建设、房产管理、房地产开发公司等机构中。3.土地开发、使用权交易、基准地价等信息。这类信息主要掌握在土地主管部门、城市建设等部门。税务机构须得到上述机构的大力支持，才能得到税收评估所需要的信息。解决的途径有两个：一是以法律制度形式规定上述机构配合税务机关评税的义务，并负责提供相应信息；二是尽快建立政府机构间信息共享机制，努力降低评税成本。新晨
（四）规范房地产行业税费关系，增加政府税收收入
针对房地产行业税费关系复杂，涉及众多部门利益的情况，分步实行改革。首先，清理、取消不合理、不合法的收费；其次，将具有税收性质的收费，分批、分次实行“费改税”，充分考虑房地产开发企业的承受能力，以及对房地产市场的影响；最后，将不能实行“费改税”且征收合理的收费项目，进一步规范化。
房地产估价管理篇8
根据《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》（建房〔2000〕12号）的精神，结合房地产评估机构脱钩改制的工作情况，现就2001年房地产价格评估机构一级资质评定的有关问题通知如下：一、申报范围
（一）对于1999年建设部公告第16号和2000年建设部公告第19号公布的93家一级房地产价格评估机构，凡按照国办发〔2000〕51号、建住房〔2000〕96号文件要求完成脱钩改制，符合建房〔1997〕12号文件规定条件的，可以按建房〔1997〕12号文件规定的程序重新申报一级资质。
（二）已完成脱钩改制并符合建房〔1997〕12号文件一级机构要求条件，在本地区有典型作用的二级机构，各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局可按照建房〔1997〕12号文件要求一起申报。
二、审查重点
各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局要根据国办发〔2000〕51号、建住房〔2000〕96号以及建房〔1997〕12号文件的有关规定，加强初审工作，在初审中应重点把握以下几个方面：
（一）房地产估价机构资质申报要与脱钩改制相结合。未按有关规定进行脱钩改制的房地产估价机构，不得进行资质申报。
（二）在审核机构内专业估价人员尤其是注册房地产估价师时，既要审核专业人员数量，更要注重对专业人员实际的估价水平、估价业绩、执业行为情况的考核。
（三）考核机构的经营业绩时，考虑到当前我国估价行业的实际，对申报一级资质的估价机构的业绩要求仍按建住房〔1998〕014号文件的规定执行。
（四）注重跟踪管理。各地要把近两年来房地产估价机构的年审情况作为重新评定一级机构的重要依据。对于未经年检或年检不合格的机构不得申报。
三、申报时间
各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局要在2001年4月30日之前对重新申报一级资质的机构进行初审，并将初审的有关材料（附件一、二）上报建设部住宅与房地产业司。
四、评定及公布
建设部住宅与房地产业司受理一级房地产价格评估机构申报后，委托中国房地产估价师学会组织国内知名专家和业内资深人士组成“一级房地产价格评估机构评定专家小组”，由专家小组根据建房〔1997〕12号文件的规定对申报机构进行综合评定，提出评审意见报建设部核准，其中评定合格的机构由建设部于2001年5月31日前以公告的形式向社会公布，并颁发资质证书。
五、1999年建设部公告第16号公布的32家一级资质房地产估价机构有效期即将届满，但由于受房地产估价机构脱钩改制工作的影响，重新评定工作未能按期开展。为不影响其中已完成脱钩改制工作的机构正常开展业务，这部分机构的资质有效期可延长至2001年5月31日。2001年评定的一级房地产估价机构名单一经公布，过渡期即自动终止。
六、其它
（一）各地申报一级房地产价格评估机构要实行总量控制，做到有计划、有重点的发展，防止一哄而上。
（二）各地主管部门要结合估价机构资质的重新申报和脱钩改制工作，对房地产估价行业进行一次深入全面的清理整顿。对于未按规定标准设立的、执业行为不规范的、评估制度不健全的、严重违反职业道德的以及非房地产估价师执业评估的，要按照有关规定严肃处理。
（三）各省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局要将本地区房地产估价机构脱钩改制的总体情况及二、三级机构的审批情况（包括机构名称、法定代表人、联系电话、通讯地址、资格证书号等）一并报建设部住宅与房地产业司备案。
附件：
一、申报一级资质房地产价格评估机构需提供的材料
二、房地产价格评估机构资格等级申报表（略）
附件一：
申报一级资质房地产价格评估机构需提供的材料：
1.省、自治区建设厅、直辖市房地产管理局同意申报一级机构的文件；
2.申请变更机构的脱钩改制方案及主管部门同意脱钩改制方案的批复；
3.房地产价格评估机构资格等级申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；
4.房地产价格评估机构原资格证书正、副本原件；
5.机构营业执照副本（原件或复印件加盖工商部门公章）；
6.机构的章程（复印件加盖单位公章）及有关规章制度；
7.注册资金证明或验资报告（原件或复印件加盖单位公章）；
8.出资人情况介绍及其房地产估价师执业资格证书、注册证书复印件；
9.法定代表人、总经理的任职文件及其房地产估价师执业资格证书、注册证书复印件；
10.脱钩改制前后主要房地产估价人员对照表；
11.当地人才服务中心提供的机构人员人事情况证明；
12.专职房地产估价人员资格证明及其聘任（用）合同复印件；
房地产估价管理篇9
关键词：房地产评估制度；完善；评估机构
中图分类号：F241
文献标识码：a
文章编号：1674-1723（2012）08-0061-03
房地产评估制度的重要意义和作用体现在对房地产评估工作的约束、规范、管理之上。具体来说就是通过一整套的法规制度来规范房地产评估过程中所涉及到的估价人员、估价机构、估价程序、估价行为、估价结果等方面的内容，最终目的是通过对房地产评估行业相关业务的规范，保障房地产评估行业的健康长远发展。从客观上来说，健全和完善我国房地产评估制度是一个系统工程，包括业务建设、人员建设、行业管理等范畴，每一个范畴都需要出台严密细致的规章制度作为实施有效管理的基础和依据，因此，对房地产评估制度的健全和完善是需要广大从业人员在实践中不断摸索，不断总结的。经过二十多年的不断发展，我国房地产评估行业已经初具规模。伴随着房地产业的高速发展趋势，房地产评估行业也开始日益走向成熟，逐渐在房地产基本交易、房地产抵押、税收、融资、土地出让等经济领域发挥出重要作用。然而，在我国加入wto之后，不少国外的房地产评估机构对我国的广大市场虎视眈眈，鉴于在机构管理、注册管理、评估准则管理、执业管理等方面与国际先进水平的差距，我国的房地产评估机构将遭遇到十分严峻的挑战。为此，通过对我国现存房地产评估制度的深入分析，在客观得出评价结果的基础上有针对性地引入国际先进经验，不断健全、完善我国房地产评估制度是具有战略性意
义的。
一、对我国房地产评估制度的现状分析
（一）评估机构注册管理制度有待进一步规范
首先，我们国家对于房地产评估机构的分级依据主要是参考评估人员数量、机构资金状况、整体业务数量、从业年限等因素，而技术水平往往不被作为主要的参考依据。这就造成我国评估机构的业务水平可能出现与自身等级不相一致的情况，三级评估机构的估价水平高于一级机构的状况时有发生。然而，由于三级评估机构的注册资本有限，对于评估事故出现后面临的巨额赔付往往无力承担，使得评估机构的公信力大打折扣。其次，我国对房地产评估机构的管理是由各级建设行政主管部门、房产行政主管部门负责，对于房地产评估机构在异地设立分支机构进行异地经营的情况还缺乏相应的管理制度来加以约束，在很大程度上造成了我国房地产评估机构管理混乱的局面。最后，我国对于评估机构由于自身过失给客户带来损失所要承担的责任尚无完善的制度与依据，现行的处罚力度也明显不足，对于估价中的违规行为仅仅处以三万元以下的罚款，这对于评估机构的非法收入来说完全不能达到惩罚与警示的目的。
（二）估价人员准入门槛过低，管理松散
一方面，我国房地产评估师的准入门槛较低，只需要具备中专学历即可，这对于房地产评估行业所需要的专业性与技术水平来说，无疑是有差距的。从考试通过率来看，目前的考试往往流于形式，只要参加主管部门主办的培训班，往往都能通过考试。从考试内容来看，仅仅局限于对评估原理、法律法规等方面的考察，内容较为陈旧，实际应用性很差。并且在对评估师进行注册时，审核制度漏洞百出，十分容易被规避。目前社会上评估师挂靠、使用虚假业绩证明、伪造学历的现象比比皆是，直接造成了执业环境的恶化，破坏了整个行业的诚信。并且，我国在房地产估价行业中并没有采用实名签字制度，使得很多不具有从业资格的人员可以轻松代签，严重损害了真正估价师的经济利益，挫伤了行业合法从业人员的积极性。另一方面，我国目前对于评估人员的执业等级制度管理较为单一，仅仅只有一个级别，就是中国注册房地产估价师的资格，没有对于职业资格和执业资格的有效区分，评估师的签字也不具有法律效应。
（三）缺乏对于职业道德的重视与建设
我国目前还十分缺乏相关的职业道德体系。目前来说仅仅只有一部《房地产估价规范》来对行业的职业道德进行规范。然而这部规范里面只有关于道德行为的规范与约束，对于行业所涉及到的责任感、工作理念、职业荣誉感、成就感等重要的职业道德构成要素还没有体现。从另一方面来看，这部规范仅仅只是一种道德上的约束，这样的约束需要在一个健康运行的行业中才能得到更好的发展与尊重。由于我国房地产评估行业的起步较晚，发展历史相对较短，再加上相关法规中对于职业道德的规范不成体系，一些从业人员在具体执业过程中禁不起诱惑，为了获得贷款而高估价值、为了逃避税款低估价值的现象时有发生，不仅伤害了交易中弱势群体的经济利益，也破坏了整个行业的诚信建设。鉴于此，我国目前房地产评估行业不仅继续建立健全相关的职业道德体系，同时也需要对行业职业道德进行更为有效的实际管理，对于违反职业道德的从业人员需要制定出适当的惩罚措施，提高其违规成本。
二、健全与完善我国房地产评估制度的建议
房地产估价管理篇10
然而，经过近20多年的运行，房地产估价制度虽然也在不断地调整和完善，但与当前快速变化的新形势还是难以适应，需要深化改革。
一、房地产估价制度深化改革的动因
1.《资产评估法》的出台，推动房地产估价制度必须改革
新出台的《资产评估法》按照市场化改革方向，对现行的估价制度进行了重大突破。《资产评估法》去门槛、明责任，规范评估师和评估机构的从业行为，降低评估机构的运行成本，提高评估机构运营效率。打开了限制评估机构发展的桎梏，按照市场化规则，引领评估机构及评估专业人员真正成为市场的主体。《资产评估法》作为评估行业的基本法，其所做出的规定，虽然还存在一些不尽如人意，或者说是有待探讨的地方，但房地产估价行业必须遵守。现行房地产估价制度与《资产评估法》的规定有许多地方不一致，除《房地产管理法》特别规定外，应当依法做出调整。
2.国家深化行政w制改革的政策，鞭策房地产估价制度改革
近年来，基于市场在资源配置中起决定作用和更好发挥政府作用的改革方向，国务院坚持简政放权、放管结合、优化服务，努力营造大众创业，万众创新的局面。分批次取消了资产评估师、土地估价师、矿业权评估师、保险公估从业人员的职业资格准入。房地产估价的资格准入虽仍得以保留，但已释放出明确的改革信号。国家还积极稳妥推进行业协会与行政机关脱钩，厘清行政机关与行业协会的职能边界，鼓励行业协会参与制定相关立法、行业数据统计等事务。发挥行业协会在行业指南制定、行业人才培养、共性技术平台建设、第三方咨询评估等方面作用。国家深化行政体制改革的举措，推动房地产估价制度必须加快改革步伐，与国家改革大趋势相适应。
3.我国经济进入新常态，形势倒逼估价制度改革
在经济新常态下，国家经济进入中高速增长时期，特别是在房地产领域，那种大拆大建、超高速增长的时代已经结束。伴随而来的是房地产评估需求总量急剧减少，评估市场急剧萎缩。然而，我国目前拥有房地产估价机构5500家，注册房地产估价师5.4万人，估价从业人员近30万人，房地产估价师队伍还在以每年几千人的速度不断增加，并且没有建立起符合市场规则的退出机制。房地产评估市场的现状是僧多粥少，竞争惨烈。行业面临产能过剩，需要解决去产能问题。如果不进行改革，优化评估产能，将可能会使评估行业成本高企，利润下滑，甚至可能会出现无序竞争的局面，危害行业的健康发展。
4.房地产估价制度的缺陷，需要靠改革来解决
一是估价师考试报考条件关于“工作经历”“相关学历”的限制，使得应届大学毕业生不能报考估价师，降低了应届大学毕业生的就业意愿，估价行业从源头上缺少新鲜血液，难以吸引和培养高端人才，提高评估队伍素质。二是估价师没有水平评价，专业水平无梯度显示，降低了专业水平与服务机会的关联性，难以在市场竞争中形成专业水平越高，获取评估业务机会越多的良性竞争局面。三是估价机构的资质等级管理制度存在弊端。四是估价行业自律还没有完全到位。五是公平良序向社会提供房地产估价服务局面没有完全形成。
二、当前房地产估价制度改革的主要举措
1.完善房地产估价从业人员准入和退出制度
《城市房地产管理法》规定实行房地产价格评估人员资格认证制度。《资产评估法》出台后，应当处理好普通法与特别法的关系，进一步完善房地产估价从业人员执业准入制度。
一是对于房地产评估，无论是法定业务还是非法定业务，估价人员都必须取得房地产估价师职业资格并经注册后方可执业。各类房地产估价业务都要由2名以上注册房地产估价师承办和签署房地产估价报告；二是合理确定估价师专职和兼职，对于内部提前退休、下岗待业、符合政策的离岗创业人员，在估价师执业注册时，对人事档案存放及社保证明等注册要件灵活做出安排，不宜规定过死。同时，要创造条件，允许符合兼职条件的估价师从事估价业务，最大限度地激发创业活力，营造大众创业局面；三是制定行业发展规划，实行评估人员总量控制，根据社会需求，发展估价师队伍。在此基础上，一方面，敞开入口，完善估价师考试制度，降低准入门槛。取消工作经验限制，将房地产估价师实践经验后置考核。取消报考的相关专业条件限制，“求才不问出身”，让所有人都站在同一起跑线上。另一方面，设立出口，建立常态化的估价师退出机制。通过公平竞争等方式，淘汰职业道德不佳、专业能力不合格的估价师。
2.建立梯度递进的估价师队伍
房地产估价行业是小行业，却是精英人的行业。即便如此，估价师之间的专业水平和综合能力也还是存在较大差异的。这种差异，显示出估价服务水平和能力的优劣，因而应当对估价师细分差异，梯度体现能力水平。细分标准为：通过相应级别的继续教育；发表专业文章，或进行估价专业课题研究；房地产评估业务经验年限；估价报告评审成绩；执业信用记录；对估价职业特殊贡献；经由地方房地产估价行业协会推荐等。实行估价师水平细分，是对房地产估价师估价水平的深度评价，是房地产估价服务市场真正实现良性竞争，优胜劣汰的一个重要抓手。此项工作可以由行业协会完成，并将细分结果向社会公示。以便于估价需求方辨识，从而能使之以估价师专业服务能力为导向，选择评估机构。
3.建立房地产估价机构备案制度
根据《资产评估法》的规定，对房地产评估机构不再实行资质核准，而改为备案管理制度。这一规定符合国家行政审批制度改革精神，符合简政放权、放管结合的改革方向。房地产评估机构备案的要件，应当是满足《资产评估法》第五、十五、十六、十七条规定要求。对于符合备案条件的，核发统一制式的备案证明，并向社会公告。备案证明是评估机构具备房地产评估资质的证明文件，没有取得备案证明的，不得开展房地产估价活动。当下的关键，是处理好资质核准与备案管理的衔接工作。同时，解决好新设综合性评估机构的备案时限问题。
4.规范以报告审核为核心的房地产评估机构质量控制制度
应当说，过去大多房地产评估机构都已经建立了质量控制制度，但表面化严重，形式大于实质。对被追诉而承担法律责任的评估报告的出具过程研究发现，出现问题的一个主要原因是各级审核缺少问题导向，职责不清，主体责任不明确，没有起到层层把关的作用。值得注意的是，《资产评估法》和《房地产估价规范》都把评估审核作为一项必经的评估程序，评估机构没有履行评估报告审核，就已经违反法定程序，确认存在过错；履行了评估报告审核，一旦出现问题，参与审核人员都将承担相应责任。规范房地产评估机构质量控制制度，厘清各控制层级的职责范围，落实责任主体，具有迫切性和法律意义，不容忽视。针对房地产评估质量控制的缺陷，可以由行业协会对评估机构的质量控制基本制度加以规范、指引，各机构再结合本机构实际，制定实施细则。
5.探索法定业务房地产评估报告备案制度
房地产估价报告备案，是对估价机构和估价师进行监管的有力举措，其意义不言而喻。但是，评估报告数量庞大，全部备案工作量大、时限不好把握，容易干扰评估机构的正常业务，既没必要，也影响监管效率。鉴于法定评估业务涉及对国有资产和公共利益的特殊保护，对这类评估报告有必要特殊监管，强制实施备案管理。对房地产评估业务按照法定评估业务和非法定评估业务进行梳理，将法定评估报告分离出来，可以大大减轻备案工作量，为利用有限资源开展备案工作提供了可能，也易为备案双方所接受。
6.健全估价机构信用管理制度
建立信用公示制度和诚信奖励、失信惩戒机制，有利于政府职能转变，营造公平诚信的市场环境。一方面，将评估机构的基本信用信息不做主观评价，客观真实地向市场展示，由市场主体自我评判、甄别、选择评估合作伙伴，体现出市场在评估资源配置中的决定性作用。另一方面，将记录的房地产评估机构执业行为的信用信息按劣分类，建立诚信“红名单”和严重失信“黑名单”，由行业监管部门根据记录的信用状况，依法采取奖励性或惩戒性措施。同时，通过各种媒介，及时向全社会公开披露。从而向市场发出明确信号，引导评估市场向有序竞争，优胜劣汰方向发展。
7.推广评估专家鉴定制度
评估结果客观公正，是评估行业存在的根本。而认定评估结果是否客观公正，要有一个评判机制。实践证明，专家鉴定制度作为房屋征收补偿价值异议的救济手段，起到了定纷止争的作用。应当将这一制度推广到所有房地产估价业务的异议救济中，使之成为一项基本的估价救济制度。特别是在涉及房地产评估的司法审判、行政处罚、纠纷调解中，应当以专家鉴定意见做为认定评估结果客观真实与否，是否存在重大遗漏的重要依据，避免以单一评估机构的鉴定意见做为标准，去评判另一评估结果对错这一证据采信上的不公正现象。
8.设立房地产估价行业协会省级常设机构
目前，各级行政机关与行业协会脱钩工作已经基本完成，行政机关不能再对行业协会的工作一手包办。行业协会必须在不增加会员负担的前提下，自身强大起来，以自己的行为能力完成职责。由于今后将以综合性评估机构为市场主体，设区市一级专业的房地产评估机构不会很多，协会在设区市一级组建，在人员和经费上都有困难。按照《资产评估法》相关要求，估价行业协会被赋予的职责很多，任务繁重，很难由设区市一级组建的协会完成。因此，协会设立的层级应当上移到省，成立省级常设机构。由于会费可以集中使用，有条件设立专职人员，具体从事协会的工作，其工作经费能够得到保障。
房地产估价行业协会应当和有关评估行业协会建立沟通协作和信息共享机制，根据需要制定共同的行为规范，对不同专业评估准则的交叉性条款中不一致的地方，进行统一规定。对执业、惩戒等相关信息实现共享，促进评估全行业协调、有序发展。
9.构建房地产评估数据平台
《资产评估法》是从经济鉴证的角度规范资产评估行为的。它要求评估机构和估价师必须对评估资料进行核查验证，确保评估资料的真实性、准确性和完整性。这是一项很高、很严厉的要求，目前还缺乏操作的客观条件，也没有法律保障。即便是估价师再勤勉尽责，也难以保证不出纰漏。评估机构和估价师因此而面临着很大的法律风险。为此，评估行业监管部门或者是行业自律组织，应当建立一个权威的房地产评估数据平台，采集、整理、分析房地产评估所需的数据和参数，向房地产评估机构和估价师开放服务，提供权威支撑。从而尽可能缩小评估资料相关工作范围，减轻核查验证的压力。应当说，这是保障评估机构和估价师依法开展业务，维护其合法权益的一个重要举措。构建房地产评估数据平台面临不少困难，如信息采集渠道、手段的确立及法律支撑，如何既要确保评估资料的真实、准确和完整，又要不侵害信息相关人的隐私权和商业秘密等。这些问题，都需要在构建房地产评估数据平台的过程中研究解决。