房地产计划经济篇1
第一条为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（〔20**〕37号）和《省建设厅转发建设部〈关于进一步加强住房建设规划工作的通知〉》（辽建〔20**〕349号）精神，加强对全市近期城市住房建设的指导和统筹，促进房地产业健康发展，改善人居环境，构建和谐**，特编制本规划。
第二条本规划按照国务院和省、市政府房地产调控相关政策，以《**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《**市城市建设总体规划》和《**市土地利用总体规划》为依据，结合我市实际进行编制。
第三条本规划是对城市近期住房建设进行控制和指导的依据。
第四条本规划的规划范围为**区、**区、**河区（以下简称城市中心区）、**区和弓**区（不包括村镇建设住宅），规划期限为20**年至20**年。
第五条在规划期限内，凡在规划范围内进行的各项住房建设活动应符合本规划及年度计划，与住房建设相关的各项政策、计划均应与本规划基本协调。
第六条本规划以科学发展观为指导，按照构建和谐社会的要求，坚持以人为本，以加强对房地产市场宏观调控，抑制住房价格，实现住房供求总量基本平衡、供应结构基本合理、价格基本稳定为原则，以加快城市化进程和满足不同收入层次居民住房需求为导向，促进住房建设、房地产业与经济社会协调发展。
第二章住房现状和需求
第七条截至20**年末，规划范围内住房总面积（指建筑面积，下同）1350.6万平方米（通过房地产开发方式建设商品住房511.69万平方米，通过其他方式建设住房838.91万平方米），人均住房19.99平方米。
第八条预计到20**年末，规划范围内城市人口规模将达到78万人，按照城市居民人均住房达到23.1平方米计算，新增住房总需求为540万平方米（含拆迁还建住房88.8万平方米），其中：城市中心区369万平方米、**区70万平方米、弓**区**1万平方米。
第三章住房建设规划目标
第九条总量目标。规划期内，共建设住房6**63套、540万平方米（含经济适用住房和部分廉租住房69**套、54万平方米），其中：城市中心区42518套、369万平方米，**区6823套、70万平方米，弓**区11322套、**1万平方米。建设住房面积比“十五”期间增加276万平方米，增长**4.5％。
第十条年度指标
（一）20**年新开工建设住房情况。20**年新开工建设住房11517套、**8万平方米（商品住房**112套、98万平方米；经济适用住房1176套、9.19万平方米；廉租住房229套、0.81万平方米）。其中：
1城市中心区建设商品住房60**套、56万平方米；建设廉租住房229套、0.81万平方米；庆化公司建设经济适用住房**82套、8.44万平方米。
2**区建设商品住房2460套、29.41万平方米；中石油**石油化纤公司建设经济适用住房94套、0.75万平方米。
3弓**区建设商品住房1646套、12.59万平方米。
20**年6月1日后开工建设商品住房和经济适用住房29.2万平方米。套型90平方米以下住房面积为21.81万平方米，所占比重达到开发建设总面积的74.69％。20**年新开工建设住房结转到20**年竣工面积47万平方米。
（二）20**年至20**年住房建设项目年度计划。
20**年建设住房14**0套、120万平方米（城市中心区**015套、85万平方米；**区3011套、25万平方米；弓**区**24套、**万平方米）。其中：建设经济适用住房（含部分廉租住房，下同）1500套、12万平方米。建设住房面积比20**年增加12万平方米，增长11.1％。
20**年建设住房12**4套、**7万平方米。其中：建设经济适用住房1375套、11万平方米。
2009年建设住房11674套、**3万平方米。其中：建设经济适用住房1375套、11万平方米。
20**年建设住房11348套、**2万平方米。其中：建设经济适用住房1250套、**万平方米。
第四章住房用地供应计划
第十一条住房用地供应总量。规划期内，全市住房用地供应总量为366.36公顷。其中：商品住房建设用地330.38公顷；经济适用住房建设用地35.98公顷。
第十二条住房用地供应年度指标。
（一）20**年供应住房建设用地78.37公顷。其中：供应商品住房建设用地71.72公顷（城市中心区28.86公顷、**区32.69公顷、弓**区**.17公顷）；供应经济适用住房（不含廉租住房）建设用地6.65公顷（城市中心区6.16公顷、**区0.49公顷）；供应城市中心区廉租住房建设用地0.54公顷。
（二）20**年供应住房建设用地80公顷（城市中心区56.66公顷、**区16.67公顷、弓**区6.67公顷）。其中：供应商品住房建设用地72公顷；供应经济适用住房建设用地8公顷。
（三）20**年供应住房建设用地71.33公顷。其中：供应商品住房建设用地64公顷；供应经济适用住房建设用地7.33公顷。
（四）2009年供应住房建设用地68.66公顷。其中：供应商品住房建设用地61.33公顷；供应经济适用住房建设用地7.33公顷。
（五）20**年供应住房建设用地68公顷。其中：供应商品住房建设用地61.33公顷；供应经济适用住房建设用地6.67公顷。
第五章住房发展策略
第十三条住房建设以建设资源节约型和环境友好型社会为目标，坚持住房市场化的基本方向，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，不断完善以市场为主导的多渠道、多层次住房分类供应体系。
第十四条调整住房供应结构。规划期内，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上。建设适量的经济适用住房和廉租住房，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房建设。
第十五条健全房地产开发用地计划供应制度，以节约和集约用地、严格保护耕地为指导方针，实施高效、集约的住房用地供应政策，保证住房用地供应。重点保证中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房用地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应；坚持新供应用地与存量土地挖潜相结合，积极盘活存量土地。
第十六条坚持区域住房发展合理布局，适应城市“东跨南扩”发展方向。按照住房建设与产业发展和城市建设相协调的原则，结合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内，以城市中心区东南部等地区作为新增住房建设重点发展地区，在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排。
第十七条严格控制被动性住房需求。加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。
第十八条加强经济适用住房和廉租住房建设与管理。经济适用住房和廉租住房由市政府统一规划，合理选择建设地点，由市、区政府相关部门统一组织建设，市房产行政主管部门制定出售、出租、使用管理的相关办法。
第十九条积极规范住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，优化住房资源配置，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。应加强房地产中介服务行业管理，完善房地产市场中介服务体系，继续提高二手房交易、办证效率。
第六章规划实施的保障措施
第二十条加强组织领导。为切实抓好住房建设规划的实施工作，市政府成立市住房建设工作领导小组，组长由主管城建副市长担任，副组长由主管城建副秘书长和市建设行政主管部门负责人担任，成员由市发改委、监察局、财政局、建委、规划局、国土资源局、房产局、统计局、地税局、开发动迁办、人民银行**市中心支行、**银监分局各一名分管领导组成。领导小组下设办公室，办公室设在市建委，办公室主任由市建委主任担任，办公室副主任由市建委分管市开发动迁办的副主任和市开发动迁办分管房地产开发管理的副主任担任。
第二十一条强化住房建设年度计划制度。市规划行政主管部门依据本规划及年度计划，落实住房建设的规划设计条件，确定套型结构比例；市土地主管部门依据本规划及年度计划，确定住房建设用地供应计划。本规划确定的住房建设总量、用地供应总量、供应结构和住房建设年度计划，是用地审批、规划选址和项目立项的依据。市住房建设工作领导小组可以根据实际情况，对本规划及年度计划进行适当调整，调整后的住房建设年度计划报市政府审批后执行。对不符合住房建设年度计划的住房建设项目，市土地主管部门不予供应土地，市规划行政主管部门不予规划选址，市发展改革部门不予项目立项。
第二十二条严格住房建设规划设计条件。落实新建商品住房的规划设计条件，确定套型结构比例，不得擅自突破。对擅自突破的，市规划行政主管部门不予核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计审查机构不得出具审查合格书，市建设行政主管部门不予核发施工许可证，市房地产开发主管部门和房产行政主管部门不予核发商品房预售许可证。
第二十三条加强对参加投标或竞买房地产开发用地的房地产开发企业资格审查。市土地主管部门会同房地产开发主管部门负责对参加投标或竞买房地产开发用地的房地产开发企业进行诚信、业绩和经济实力等方面资格审查。市土地主管部门根据市房地产开发主管部门出具的书面意见，确定开发企业的投标与竞买资格。
第二十四条加强房地产开发项目资本金管理。市房地产开发主管部门加大房地产开发项目资本金的监管力度，项目资本金执行标准为不低于房地产开发项目总投资的35％，适当提高高档商品住房开发项目资本金比例和预售条件，保证项目使用功能齐全、配套完善。
第二十五条加强房屋建设项目综合验收管理。市房屋建设项目综合验收主管部门对规划范围内住房建设项目实行全过程跟踪监督检查。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设或违反其他规定的住房建设项目，由市房屋建设项目综合验收主管部门报请市住房建设工作领导小组依法予以处理。
第二十六条加大对闲置土地的处置力度。市土地主管部门、规划行政主管部门等要加强对房地产开发用地的监管，应当征收土地闲置费的，要依法从高征收；应当无偿收回土地使用权的，要坚决依法无偿收回。
第二十七条进一步发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费。严格房地产开发信贷条件，对项目资本金达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款，抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源；对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
第二十八条加强对住房建设规划工作的监督、监察。市监察机关加强对编制和实施住房规划工作情况的监督、监察。对措施不落实、工作不到位的，要责令整改，并依法追究有关单位和人员的责任。
第二十九条整治房地产交易环节违法违规行为。依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止销售并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，加大整治查处力度。
房地产计划经济篇2
关键词房产企业纳税筹划风险防范
一、引言
纳税筹划主要指的是房地产企业在各种经济业务完成之前，或者是对还没有发生的纳税准备工作，房地产企业能够对经济活动以及财务核算进行预先的调整和安排，从而有效的降低税收风险，减轻房地产企业面临的税收负担。但是因为近年来我国的税收政策处于不断的调整和完善之中，加之房地产行业税收具有一定的特殊性质，在政府部门加大对我国房地产行业宏观调控力度的背景之下，诸多的不确定因素都导致了房地产企业税收风险的增加。如果我们在财务会计管理的过程中不注意对这些风险进行防范，那么不仅无法获得节税收益，甚至还会被税务部门认定为偷税漏税等违法行为，从而让企业不仅蒙受经济损失，还会有损企业的形象，不利于企业的发展。所以我们必须要做好纳税筹划风险的防范工作。
二、房地产企业纳税筹划风险的种类
（一）政策风险
政策风险主要有政策选择风险以及政策变化风险两种类型。所谓政策选择风险指的是政策选择上的错误，房地产企业觉得采取的行为与国家政策相符合，但是实际上是和国家政策精神相偏离的，结果导致被税务部门认定为偷税漏税而蒙受损失。政策选择风险主要是因为最近几年以来我国房地产行业飞速发展，国家相继出台了很多针对房地产的税收政策。而纳税筹划人员对于这些税收政策的掌握和理解出现了偏差因此导致政策选择风险的产生。政策变化风险主要说的是国家税收政策往往会因为经济发展形势的变化而产生变化，如果房地产企业财务人员对新政策的理解不全面就很容易产生政策变化风险，尤其是对于长期性的纳税筹划，政策变化风险常常存在。
（二）操作风险
操作风险主要是因为我国房地产市场信息时刻处于变化之中，而纳税筹划操作策略也处在变化之中，如果在进行纳税筹划的过程中不能够准确的把握国家税收政策的整体性，对相关的税收优惠政策运用不够，从而为房地产企业带来较大的操作风险。在实际操作过程中，操作风险一般有：首先是房地产企业管理人员对于纳税筹划工作的期望值过低，从而导致纳税筹划方案的税务机会成本增加，从表面上来看节税效果较好，但是却经常可能会被税务部门认定为偷税漏税的行为；其次是因为纳税筹划相关人员对于税法中相应的优惠政策掌握不到位，从而导致房地产企业失去了享受优惠政策的机会，对于企业的经济效益造成较大的损害；最后是因为房地产企业的财务会计人员没有仔细的对税金进行核算，造成房地产企业面临核算风险。
（三）经营风险
在现阶段我国国内经济环境复杂多变的背景之下，房地产企业各项经营活动始终会面临一定的风险，如果我们不注意这些风险而盲目的进行纳税筹划工作，必然会导致纳税筹划的预期目标难以完成。我们要认识到任何的纳税筹划都有一定的成本，如果我们忽略了成本的因素，往往会导致房地产企业经营风险的产生。纳税筹划从本质上来说就是房地产企业对于未来可能进行经济活动的一种预先安排，必须要有较强的预见性。尤其是因为房地产企业具有生产周期长、经济活动多变的特征，这样的变化就要求房地产企业纳税筹划工作必须要随之变化，如果房地产企业对于未来经济活动产生判断上的偏差或者自身的经济活动产生变化，这样就非常有可能导致纳税筹划活动预期目标难以实现，从而有可能加重房地产企业的税收负担。
（四）执法风险
房地产企业进行纳税筹划活动的主要目的是为了帮助房地产企业实现经济效益的最大化。从纳税筹划的本质上而言它属于一种合法合理的行为。它的合法性主要是说在我国税法所规定的范围之内，但是在房地产企业的实践操作过程中，要区别一种行为是纳税筹划行为还是偷税漏税的违法行为，就必须要参考房地产企业在日常的财务会计核算工作中是否严格根据相关的法律法规进行操作。如果决策人员存在认识上的偏差就很有可能导致偷税等违法行为的产生，从而让企业受到相关部门的处罚，产生执法风险。
三、房地产企业纳税筹划风险规避策略分析
（一）树立依法纳税意识，完善会计核算工作
房地产企业的管理人员必须要树立依法纳税的意识，这是顺利进行纳税筹划的前提条件。纳税筹划能够有效的帮助房地产企业增加其经济效益，但是它仅仅是提升财务管理质量的其中一个环节，而不能够将企业利润的增长完全寄托于纳税筹划上。因此对于房地产企业而言，必须要依法建立完善规范的企业财务会计核算资料，规范开展财务会计核算工作，这样才能够确保纳税筹划的顺利进行。纳税筹划活动的合法性应该要经税务检查来证明，而检查的根据就是房地产企业的财务会计核算资料。所以房地产企业必须要依法获得全面准确的财务会计资料，规范财会工作，从而保障纳税筹划活动的顺利开展。
（二）准确把握税法政策，密切关注税法变动
税法是解决国家和房地产企业之间税收分配关系的重要法律根据，纳税筹划方案的根本就来自于税法中对于企业计税依据和税率的相关规定。对我国税法政策的全面掌握是保障纳税筹划工作开展的基本条件。惟有准确把握税法政策，才能够制定出科学有效的纳税筹划方案，同时对不同的方案进行比较和选择。如果对于我国税法政策了解程度不足，就不能科学的制定纳税方案，企业的纳税筹划工作就无法有效开展。税法往往会随着我国经济环境的变化以及相关政策的变化而发生一定的变动，所以房地产企业在进行纳税筹划活动的过程中，应该要随时对税法进行关注，及时的纠正和完善自身的纳税筹划方案。
（三）增强自身风险意识，提升会计自身素质
对纳税筹划风险的防范是一项长期性、复杂性的活动，所以对于房地产企业的财务会计人员应该要严格的要求，纳税筹划相关人员必须要充分的掌握和理解我国的税法政策，具备较高的财会专业能力，同时还必须要有对经济环境的预测能力、经济项目统筹策划能力等综合素质，从而为纳税筹划活动的有效开展创造良好的条件。纳税筹划相关人员的综合素质一是依赖于个人素质的提升，另外也和我国房地产行业财会人员的整体素质有很大的关系。惟有不断增强房地产企业财会人员的素质，才能够制定出更科学、更有效的纳税筹划方案。
（四）加强税务部门联系，搞好税企关系建设
房地产企业要开展纳税筹划活动，首先必须要获得当地税务部门的许可和支持，从而保证其合法性。纳税筹划活动很多时候都处于法律的边界上，纳税筹划相关人员很难准确的掌握确切的界限，在部分问题的处理上显得比较模糊，例如说纳税筹划和避税之间的差异性，加之不同地区的税收征管政策不同，税务部门的自由裁量权较大。因此我们在开展纳税筹划活动的过程中，除了要正确的运用财务会计理论知识，同时还必须要对当地税务部门的征税方法和特点有充分的了解，经常性的和当地税务部门沟通，搞好税企关系，让房地产企业的纳税筹划活动可以与当地税务部门的管理特点相符合，让纳税筹划方案得到合法性的许可，从而规避执法风险，保证房地产企业的利益。
四、结语
总而言之，房地产企业的纳税筹划行为是合法的，它并不是让企业虚报收入和成本，而是一种利用我国税法中的相关优惠政策，降低企业风险，增强企业经济效益的行为。另外我们必须要注意的是，纳税筹划过程中存在很多风险因素，如果我们不能够科学的开展这一工作，不能运用合适的税务政策，那么企业税收的风险就会大大的增加。我们在进行纳税筹划之前必须要对我国的税收政策有充分的了解，相关财务会计人员必须要具备较高的专业水平，对于我国现行的税收相关的法律法规必须有足够的掌握，这样才能够对房地产企业纳税筹划行为进行科学的研究和设计，才能够合理合法的开展纳税筹划工作，从而有效降低税收风险，确保房地产企业的经济效益。
参考文献：
[1]迟丽华，周小雪.房地产企业税收筹划风险的方法策略.中国房地产.2013（10）：05.
房地产计划经济篇3
关键词：房地产；经济管理；困境；出路
中图分类号：F293文献识别码：a文章编号：1001-828X（2017）003-0-02
前言
伴随着城市化进程的发展，我国的房地产行业以极其迅猛的增长态势成为了前景格外可观的朝阳产业，其所产生的高昂利润也使得各大投资商纷纷加入了房地产的开发利用行列当中。房地产经济管理是房地产行业的重要内容，如果经济管理出现了问题，那么整个房地产行业就有可能出现严重的问题，进而对我国的市场经济的发展造成阻碍。积极探索当前我国房地产行业在经济管理上面临的困境，并寻找解决困境的有效途径，是我国房地产行业持续发展的必然要求。
一、经济管理概述
（一）经济管理的概念
所谓的经济管理，顾名思义就是指企业的相关管理者，对于企业日常管理中与经济相关的活动所进行的管理，这其中主要包括的就是对于企业发展计划的制定，和经济活动的实施与进行，还包括对于经济活动的监督与管理工作[1]。企业之所以要进行经济的管理，其根本目的就是使企业的资金流动更为细致化和透明化，避免资金的不合理使用情况的产生，在保障企业金融资金安全性的同时，也提高了企业整体的工作效率。同时，对企业进行规范的经济管理，有利于企业经济的合理运行，这对于企业下一步发展战略计划的制定具有重要的参考价值，同时也为企业的发展奠定坚实的经济基础。
（二）经济管理的意义
经济管理作为企业管理的重要内容，其对于企业的整体发展具有重要的意义。首先，经济管理能够提高工作效率，进而使企业在有限的时间之内创造出更高的经济效益。经济管理能够对企业内各个部门起到一个整体的资源配置作用，带动企业的各部门之间的有效合作，将其部门职能进行优化组合，从而提高工作的效率，实现利益的最大化。其次，经济管理能够对企业的积极活动进行有效的监督和管理。在企业的经济活动当中，尤其是对于部门较多的企业来说，对于资金的合理运用的难度就越大，因为各个部门所负责的工作内容和环节都是不同的，所以各个活动所需要的资金需求也必然不同，这就有可能为某些目的不纯的负责人谋取私利创造条件。实行规范的经济管理，能够对各个部门的各项经济活动进行细致的监督与管理，从而保证该活动的合理性和有序性。最后，经济管理还有利于提高企业员工的工作积极性[2]。经济管理作为一个系统性和科学性较强的管理体系，其能够有效的将企业员工与企业的发展需求联系到一起，给予员工一定的自由发展空间，使其能够发挥主观的创新意识，对于工作有了更为深刻的思考，继而提升工作的自信心和企业荣誉感。
二、房地产经济管理面临的困境
（一）对房地产经济管理的认知水平不高
在传统的经济管理意识当中，普遍认为与经济有关的工作一定是与会计部门相关的管理工作，或者是由企业的管理者需要去考虑的问题，与自身的工作内容并太大的关系。实际上，这是一种错误的思想观念和认识。一些房地产行业的开发商虽然在房地产开发项目的最开始注重了对于经济的控制与管理，他们认为只要一开始规划好了那么在随后的开发过程当中就不会再出现经济上的问题，就算出了问题也是施工方的责任，与管理并无关系。其实，经济管理并不是只靠会计部门就可以进行的，而是需要各个部门的通力合作，共同努力，将经济的管理纳入到部门工作的每一个环节当中。而且在整个房地产的开发过程中，各个流程步骤都需要实时的监督与管理，施工方只是其中一个环节，各个环节都有可能出现经济管理的漏洞，这与开发商在全程管理上的缺失有直接的关系。
（二）房地产经济管理的管理机制不完善
针对于越来越热的房地产行业，我国确实进行了许多相关规范的制度化管理，但在具体实施的过程当中，依然存在着诸多的问题。由于管理制度的统一性吗，使得许多的房地产实际情况与相关的制度存在不符的现象，这就使得其行业存在的实际问题得不到完善的解决，政策的存在也形同虚设。另外，还有许多地方的房地产行业具有较强的独立性，就是其与国家的政策并不同步，政策的内容也只是处于走形式的状态，没有真正落到实处。面对房地产行业的这种混乱的管理形势，政府的宏观调控已经起不到全面掌控的作用，漏洞百出的管理机制也是使房地产经济管理陷入困境的重要原因[3]。
（三）缺乏正确的战略计划
任何成功的项目都不是一朝一夕就可以实现的，都是需要过长期不断地完善与发展才能够达成的，因此长久性的战略计划才是一个行业最有效的发展计划。我国目前的许多房地产开发商就是缺乏这种长远性的战略计划，他们往往只能够看到眼前的利益的获取，在进行经济管理的时候也只是针对于眼前的发展需求，而忽略了对于未来发展的预测与计划。同时，政府的相关政策的制定也存在一定的片面性与局限性，对于长期的发展来说并没有起到一定的促进作用[4]。这就使得房地产行业在发展时缺少长期的资金使用战略，极其容易造成未来发展的资金链间断的问题，为房地产行业的发展制造困难。
（四）相关的法律法规存在缺陷
完善的法律法规对于房地产行业经济管理的健康发展具有十分重要的保障作用。我国对于房地产该行业经济管理的专项法律体系还没有建立，对于解决房地产行业在发展实际当中遇到的问题无法提供细致的指导。目前来说，我国对于房地产行业的相关法律建设还只是停留在表面上，缺少对于管理措施与处置办法的更为详细的说明，这就使得其对于房地产行业的发展无法提供切实的法律层面上支持，这不仅是一种法律形式上的缺失，也是对于房地产行业进行经济管理产生的阻碍作用。
三、房地产经济管理困境的出路
（一）提高对房地产经济管理的意识
要想使房地产经济管理走出当前所面临的困境，首先就是要从意识层面进行提高和转变，意识是决定行为的首要因素。房地产行业的开发上应该树立正确的经济管理的意识，依据房地产行业的整体发展情况与发展前景来综合考虑开发的具体经济计划，并且要保证做到项目的全程监督与管理。应该建立起一个专门的经济管理部门，由这个进行全程的经济监督与控制，并且要做好各个部门间的协调工作，保证各部门的有序运行，为经济管理创造有利的条件。
（二）建立完善的成本计划和管理机制
在对房地产经济管理过程中，最重要的就是要建立起完善的成本计划和管理机制。在进行房地产的施工之前，要对整个工程项目的成本进行详细的估算与预测，形成一个整体的成本计划，并且按照这个计划进行项目的施工。而在项目的施工过程当中，对于可能产生的经济问题也要制定相关的管理机制，在问题产生时就可以依据管理机制进行处理和解决，不影响工程的整体进程，也能够将经济损失降到最低。
（三）制定长远的战略目标
为了能够实现房地产行业的可持续性的发展，就必须要有一个长远性的战略目标，并且依据这个目标进行战略计划的制定。对于开发商来说，要整体考量房地产行业的发展前景，然后再确定相关的经济活动的实施方式和实施过程，绝对不可以只看重眼前的经济利益，就进行盲目的经济投入。而对于政府而言，就要求政府制定相关的政策时要全面考虑搞房地产行业的济发展实际，然后再进行有针对性的政策的实施。
（四）加强相关法律法规的建设
完善的法律法规体系能够为房地产的经济管理提供必要的法律基础和保障，所以国家应加强对于相关房地产行业经济管理法律法规的建设。法律法规应从房地产项目开发的初始阶段、具体实施阶段、验收经营阶段等各个环节进行全面而细致的说明，保证其经济管理能够深入到整个房地产的开发过程当中。
四、结语
我们在看到经济发展水平迅速提升的同时，也应该注意其是否存在着某些不利的影响因素，尤其是在房地产行业这种发展形势尤为喜人的状态之中，我们应更加注重与其发展相伴而来的突出问题，这就包括房地产经济管理的问题。当前，我国的房地产经济管理体系中存在着思想意识方面、战略计划方面、管理体制方面、法律法规方面等的诸多问题，我们必须在明确这些问题可能产生的影响的基础之上，进行相对应的改善措施，才能够促进房地产行业的长久性发展。
参考文献：
[1]任永红.房地产经济管理存在的问题及其解决对策[J].中国管理信息化，2015，11（07）：149-150.
[2]杨帅.房地产经济管理存在的不足和应对措施[J].经营管理者，2015，06（04）：267.
[3]赵洁.房地产经济管理中存在的问题与应对策略[J].经济师，2015，06（01）：289-290.
[4]郭学尚.房地产经济管理的困境和出路初探[J].财经界（学术版），2014，09（12）：105.
房地产计划经济篇4
城市规划即为：研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。城市规划的任务是根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；确定城市性质、规模和布局；统一规划、合理利用城市土地；综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展，使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
房地产开发一般则指房地产开发企业以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。
2城市规划与房地产开发的行为特点
城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项政策性、科学性、区域性和综合性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，作好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市的建设和发展，达到技术先进、经济合理、“骨、肉”协调、坏境优美的综合效果，为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件。
而房地产开发是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合开发与配套建设，是一种商品生产和管理的行为。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
3城市规划与房地产开发的矛盾
城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为。开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。
两者的出发点不同导致城市规划与房地产之间产生的必然的矛盾：城市规划在寻求城市发展的整体最优模式，立足于长远考虑。而房地产开发的投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内。获得最大利润，市场经济成为衡量项目可行性的重要依据。房地产开发更加着重于经济开发，有利于城市的经济发展。
以上的根本矛盾导致了现代城市建设中经常发生的一些问题。比如，对公共开发的冷落，公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发。由于缺少直接的经济利益，很少有人参与建设。而商品房楼盘则存在过度开发现象，开发方为提高出房率，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。
如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。那么如何协调发展两者之间的矛盾，协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展是我们重点思考的问题。
3.1城市规划必须有超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。
3.2开发方则应在委托规划设计时，在审查资质的基础上，设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计规划总体意图的建筑艺术。加强自己身服务城市的意识，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。不能只顾自身经济效益，而不顾社会效益。
3.3在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，这导致了规划部门对城市建设的一些被动。规划行政主管部门职能的更应该强调主观能动性，在控制性指标范围内适当的来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，也赋予开发方更大的设计方面的自由度，同时又符合规划要求，更好的吸引投资。
3.4房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的各种问题情况及时反馈给城市规划部门，双方共同协调解决问题。
4城市规划与房地产开发的统一目标
房地产计划经济篇5
普通商品房建设中，贯彻宏观调控系列政策，稳定住房价格，廉租住房保证对象在年年底前采取各种形式做到应保尽保；继续实施经济适用房建设计划，逐步解决中低收入家庭住房困难。深入贯彻落实科学发展观，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导。依照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求。市房地产管理部门负责住房保证的组织实施和监督管理。
二、年度住房需求是制定住房建设计划的重要依据
城区应达到五十万人口居住规模。现有的住宅建设速度，随着本市向中等乡村迈进。基本能够满足年住房需求。随着社会经济的发展，居民自身经济条件的改善，子女的成家立业，小房换大房，旧房换新房等因素形成的住房需求较大。每年约三千致富农民进城安居，也可带来12万平方米的增长需求；根据年住房调查，需改善住房条件的有三千余户，如果全部改善、解决其住房，则需24万平方米。加之乡村改造、拆迁和公益基础设施建设，所带来的拆迁安排有9万平方米的需求。政府投入的政策性保证住房，经济适用房和廉租住房建设2万平方米，因此，年需求在40万平方米左右。故年度计划布置4050万平方米的建设是有市场的也是制定住房发展计划的主要依据。
三、年住房建设计划
结合落实宏观调控政策，根据丰城社会发展实际需求。将年在建工程纳入本年年度计划，不再审批新的住宅开发项目。重点抓好新城区的开发建设，适度预留年度住宅投放空间。具体计划是
住宅3552套，年度住宅建设计划总共布置52.9万平方米。具体分配如下：
老城区布置8万平方米。住宅570套。
新城区布置28万平方米。住宅1600套。
双限房安排15万平方米。1100套。（新城区）
经济适用房安排1.6万平方米。住宅232套。（新城区）
廉租住房建设0.3万平方米。50套。（新城区）
住宅3312套，年度住宅建设计划总共布置50.4万平方米。具体分配如下：
老城区布置8.5万平方米。住宅530套。
新城区布置25万平方米。住宅1400套。
双限房安排15万平方米。1100套。（新城区）
经济适用房安排1.6万平方米。住宅232套。（新城区）
廉租住房建设0.3万平方米。50套。（新城区）
解决住房问题。其余以租房补贴形式。
四、保证计划实施的措施
1加大闲置土地清理力度。
2加强普通商品房建设。按年度总量控制户型90平方米以下住房占开发建设总面积的70%
3巩固、整顿房地产市场秩序效果。抑制房价增长。
4加大经济适用房建设的投入力度。根据现有建设开发模式尽快启动经济适用房三期建设。
5重视廉租住房建设。公积金增值收益、国有土地出让收益中，依照比例筹集政府保证房建设资金，并设专户储存；对改制企业的余留房产由国有资产管理部门协同房产管理部门进行清理登记。对可改成廉租住房的房产，由政府投资房管部门实施改造，增加廉租住房的房源，发挥国有资产效益，防止国有资产流失。
6关注农民工住房问题。提供低租金房源信息，摸索解决农民工住房问题的相应措施。
房地产计划经济篇6
第七条市、县人民政府应当编制本行政区域经济适用住房建设规划，报省发改、建设、国土资源行政主管部门备案。
市、县发改主管部门应当会同建设、房产、规划、国土资源等部门以及住房制度改革、金融机构,根据经济适用住房建设规划，编制经济适用住房建设年度计划和用地计划。
经济适用住房建设年度计划和用地计划应当在本行政区域内公告。
第八条经济适用住房建设用地应当符合土地利用总体规划，实行行政划拨方式供应。
禁止以经济适用住房名义取得行政划拨土地，变相开发商品住房。
第九条城市房屋拆迁安置用房以及引进人才用房等专门用房，不属于经济适用住房，不得占用经济适用住房建设项目计划。
第十条经济适用住房建设应当符合城市总体规划，合理布局，以成片开发为主。
第十一条经济适用住房建设项目由市、县人民政府确定的机构负责立项申报。
市、县发改主管部门会同建设、国土资源部门对申报的项目进行审查，经审查符合规定条件的，报经省发改、建设、国土资源部门批准后列入经济适用住房建设年度计划，并组织实施。
第十二条经济适用住房建设项目开发企业，由项目立项申报机构依法通过招标投标等方式择优选定。
开发企业应当具备相应的房地产开发企业资质、资本金，并有良好的开发业绩和信誉。
第十三条经济适用住房开发企业对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
开发企业应当向经济适用住房购买人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按合同约定承担保修责任。
第十四条经济适用住房一般为建筑面积×××平方米或×××平方米两种套型，高层、小高层建筑可以适当放宽面积标准，但每种套型增加的建筑面积不得超过×××平方米。
市、县人民政府根据本行政区域居民的收入、居住水平、家庭人口结构等，在前款规定的建筑面积标准范围内确定经济适用住房的户型面积和各类户型的比例。
第十五条经济适用住房小区的规划设计应当符合城市居住区规划设计规范。
经济适用住房小区的配套基础设施、公共设施应当与主体工程同时设计、同步建设、同期交付使用。
经济适用住房小区规划以外的基础设施、公共设施建设由当地人民政府负责。
经济适用住房小区按照国家和省有关规定实行物业管理。
第十六条经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半收取。
经济适用住房开发企业可以按照国家规定以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。经济适用住房购买人可以按照国家规定向商业银行申请贷款，个人住房贷款利率按中国人民银行公布的贷款利率执行，不得上浮。
第十七条地处边远、住房困难户较多的工矿区和企业，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资、合作建房。
集资、合作建房应当符合土地利用总体规划和城市规划，纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划，并报上一级人民政府备案。
参加集资、合作建房的对象，必须符合本办法第十八条规定的条件。禁止任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。
第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠条件，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条本省行政区域内经济适用住房的建设、交易和管理适用本办法。
第四条县级以上人民政府应当根据本地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的建设目标、建设标准、供应范围与对象、销售价格。
经济适用住房供应对象的住房困难标准及家庭的收入线标准由市、县(市)(以下简称市、县)人民政府制定并公布。
第五条省建设行政主管部门负责对全省经济适用住房的建设指导和监督管理。
市、县建设或房产行政主管部门(以下称经济适用住房主管部门)负责本行政区域内经济适用住房的建设和管理。
发改、国土资源、规划、价格等行政主管部门以及住房制度改革、金融机构，按照各自职责，负责本行政区域内经济适用住房的有关工作。
第六条经济适用住房的建设、交易和管理，应当坚持公开、公正、公平原则。
任何单位和个人都有权对经济适用住房的建设、交易和管理活动中的违法行为进行投诉举报。经济适用住房主管部门应当设立投诉举报电话，接受公众监督。
第三章供给、买受
和管理
第十八条符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：
(一)具有当地城镇居民户口(含符合当地安置条件的军人)；
(二)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；
(三)家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准。
年龄在35周岁及以上的单身者符合前款规定条件的，可以申请购买或承租一套经济适用住房。
申请者已享受实物分房，或通过市场方式购买商品房，或因赠与、继承、自建等方式取得的所有住房，其建筑面积均纳入申请者家庭住房建筑面积的核定范围。
第十九条经济适用住房主管部门应当制定销售方案，并提前15日在本行政区域的主要传播媒介上公示。销售方案包括住房地址、数量、建筑面积、套型、销售价格、销售方式等内容。
第二十条申请购买经济适用住房应当向当地经济适用住房主管部门提出申请，并提交下列书面证明材料：
(一)户籍证明、家庭成员身份证明；
(二)所在单位或街道办事处出具的家庭收入证明和住房情况证明；
(三)县级以上人民政府规定的其他证明材料。
经济适用住房主管部门自收到申请之日起3日内进行初审，经过初审符合前款规定的，应当予以受理。
第二十一条经济适用住房主管部门受理申请后，可以通过查阅房产登记资料等方式对申请者的住房等情况进行审查。审查期限为20日。
对符合条件的申请者应当在申请者现户籍地及居住地社区予以公示，公示内容包括申请者姓名、家庭收入及住房情况。公示期限为10日
公示后有投诉举报的，经济适用住房主管部门应当会同有关部门进行调查、核实；对不符合规定条件的申请人，取消其申请资格并以书面形式告知；对无投诉举报或对投诉举报经查证不属实的，应当在经济适用住房申请表上签署同意意见。
第二十二条经济适用住房销售价格，在面积控制标准内的，按经济适用住房的销售价格购买；超过面积控制标准的，超过部分由当地价格行政主管部门会同经济适用住房主管部门参照同地段商品房的平均价格水平予以核定。
经济适用住房超过面积控制标准部分的差价款收入应当上缴财政。
第二十三条经济适用住房价格应当与城镇中低收入家庭的经济承受能力相适应，按照保本微利原则，实行政府定价。价格行政主管部门应当采取座谈会、征询会、听证会等形式听取公众意见，并在住房销售之前核定价格，向社会公布。
销售经济适用住房应当实行明码标价，不得在标价之外收取任何未经公布的费用。
第二十四条经济适用住房销售供不应求时，可以采取轮候等方式确定，具体销售办法由市、县人民政府规定。
申请者凭准购证购买经济适用住房。经济适用住房不得销售给未取得准购证者。
第二十五条经济适用住房申请者购买经济适用住房后，应当依法办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当在登记证书上注明房屋种类属经济适用住房、土地属划拨性质等内容。
第二十六条省建设行政主管部门应当会同省工商行政管理部门制订经济适用住房示范合同文本，指导和规范经济适用住房的建设、交易、管理。
第二十七条经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价格上市出售。具体限制年限由市、县人民政府规定，但不得少于3年。
出售经济适用住房应当比照届时同地段普通商品住房与经济适用住房交易时的差价，按一定比例向政府交纳土地出让金等收益。具体比例由市、县人民政府制定。
经济适用住房未满本条第一款规定限制年限上市出售的，有关部门不予办理房地产权属变更登记手续。
第二十八条县级以上人民政府应当安排专项计划用于建设出租的经济适用住房，供具有经济适用住房购买资格但无经济能力购买的家庭承租，租金以成本价计算，由当地价格行政主管部门核定。
鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，向符合条件的家庭出租，租金标准由当地价格行政主管部门核定。
经济适用住房的承租对象、租金及面积标准等具体规定，由市、县人民政府制定并向社会公布。
第二十九条县级以上人民政府对达到规定的限制年限可以上市交易的经济适用住房可以予以回购，用于向符合承租条件的家庭出租。
第三十条经济适用住房购买人符合本办法规定限制年限，以市场价出售经济适用住房后，不得再申请购买经济适用住房；如需换购，应当按市、县人民政府规定，以原购买交易时经济适用住房的价格，出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请购买。
第四章法律责任
第三十一条违反本办法规定有下列行为之一的，由所在单位或行政监察机关对有关单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政或纪律处分：
(一)违反本办法第十一条规定，将不符合规定要求的项目列入经济适用住房年度建设计划的；
(二)对符合条件的申请者故意进行刁难、拖延或拒绝给予办理购买经济适用住房的；
(三)违反本办法第二十一条规定的程序和期限的；
(四)违反本办法第二十四条第二款规定，将经济适用住房批准销售给未取得准购证者的；
(五)其他、或者的行为。
第三十二条违反本办法第九条规定，占用经济适用住房建设项目计划的，由上级机关或行政监察机关对单位负责人及其他直接责任人员依法给予行政或纪律处分。
第三十三条经济适用住房开发企业违反本办法第八条第二款和第十七条第三款规定，将经济适用住房建设用地用于普通商品住房等其他房地产开发经营或擅自改变土地用途的，依照土地管理法律、法规予以处罚。
第三十四条经济适用住房开发企业违反本办法第十三条规定的，依照国家有关建设工程质量管理法律、法规处理。
第三十五条经济适用住房开发企业违反本办法第二十三条规定在明示标价之外收取其他费用的，依照国家价格管理有关法律、法规处理。
第三十六条经济适用住房申请者采取编造、伪造住房情况证明及隐瞒家庭收入情况，或采取其他手段骗取经济适用住房准购证的，由市、县经济适用住房主管部门注销其准购证，并可处以200×××元以上×××万元以下的罚款；对已经骗得购买经济适用住房的，收回其所购买的经济适用住房或者责令其补交与同地段商品房平均价格水平的差价款，并处以×××万元以上×××万元以下的罚款。
第三十七条违反本办法第二十七条规定，未满规定的限制年限和未补交土地出让金等收益擅自上市转让的，由经济适用住房主管部门责令其补交土地出让金等收益，并可处以500×××元以上×××万元以下的罚款。
房地产计划经济篇7
根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）《关于做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的通知》（新政办发明电〔2007〕408号）要求，为进一步加强房地产市场宏观调控，做好我市的保障性住房工作，制定**市2009年度住房建设计划。
二、制定本计划的依据
（一）国务院转发建设部等九部门《关于调整住房结构稳定住房价格的意见》（〔2006〕37号）。
（二）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）。
（三）《廉租住房保障办法》（建设部等九部门令第162号）。
（四）建设部《关于印发〈解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见〉的通知》（建住房〔2007〕218号）。
（五）自治区人民政府《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》（新政发〔2007〕73号）。
（六）《关于做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的通知》(新政办发明电〔2007〕408号)。
（七）《**市城市总体规划(2000—2020年)》。
（八）《**市近期建设规划(2006—2010年)》。
（九）《**市住房建设规划(2006—2010年)》。
（十）《**市解决低收入家庭住房困难发展规划(2008—2010年)和年度计划》。
（十一）《**市房地产开发企业在新建商品住宅小区配建保障性住房管理办法》。
三、制定2009年度住房建设计划的指导思想
深入贯彻党的十七大精神，全面贯彻落实科学发展观，坚持以人为本的思路，提高全社会住房保障能力，探索住房发展的新思路、新途径、新举措。
增强社会监督，提高透明度，稳定市场预期，进一步满足广大群众的基本住房需求，切实解决城市中低收入居民的住房问题。
与国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、固定资产投资计划等相关规划、计划相协调。
建立多渠道的住房保障体系，重点改善和解决城镇低收入家庭住房困难。
通过宏观调控手段适当加大普通商品房供应，实现住房供需平衡，推进房地产市场的良性发展，促进区域经济社会健康发展和社会稳定。
四、2009年度**市住房建设区域
**市2009年度住房建设区域为**市中心城区范围内，包括天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、米东区、头屯河区、**经济技术开发区、高新技术产业开发区和**县。
2009年计划建设的住房类项目包括在2008年立项并批准，在2009年开工的住房建设项目以及在2009年立项、批准并开工的住房建设项目。
五、2009年度解决低收入家庭住房困难的发展目标
以城市低保、低收入住房困难家庭为保障对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，积极推进国有企业住房困难职工解危解困工程，加大危旧住房和棚户区改造力度，建立多渠道解决城市低收入家庭住房困难的住房保障体系。
六、2009年度**市住房建设总量及结构比例
**市2009年计划建设各类住房总规模650万—750万平方米，其中普通商品房建设规模约455万—525万平方米，其它类型住房约195万—225万平方米。
2009年计划建设保障性住房约70万平方米，其中，计划集中建设的保障性住房规模约40万平方米，在普通商品住宅小区中配建的约10万平方米，单位自建的约20万平方米。
2009年计划建设的保障性住房包括经济适用住房和廉租住房。
2009年新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
七、2009年度**市保障性住房建设计划
（一）2009年度保障性住房建设规模
2009年度计划建设的保障性住房总规模约70万平方米，其中：
1．廉租住房2000套，共100000平方米；
2．经济适用住房8600套，约516000平方米。其中，集中建设的经济适用住房3600套，共216000平方米；在普通商品住宅小区配建的经济适用住房约1660套，共100000平方米；单位自建房200000平方米，约3330套；
3．另外集中解决1400户棚户区改造，建筑面积约84000平方米。
（二）计划集中建设的保障性住房分布
1．2009年计划集中建设的廉租住房2000套，建筑面积100000平方米，计划如下：
（1）温泉东路以北水磨沟村保障性住房，建设廉租住房500套，建筑面积25000平方米。
（2）水磨沟区苇湖梁电厂南侧测绘大队保障性住房用地，建设廉租住房840套，建筑面积42000平方米。
（3）米东大道以北、石化铁路专用线以西、芦草沟以南，建设廉租住房200套，建筑面积10000平方米。
（4）八钢路以东，头屯河区南渠路以南，建设廉租住房200套，建筑面积10000平方米。
（5）沙依巴克区九家湾红庙子路西六巷，建设廉租住房260套，建筑面积13000平方米。
政府用于廉租住房建设的资金为1.03亿元，另可申请中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金。
2．2009年计划集中建设经济适用住房3600套，建筑面积216000平方米。
（1）温泉东路以北水磨沟村保障性住房，建设1000套经济适用住房，建筑面积60000平方米。
（2）七道湾路37号以东，建设1000套经济适用住房，建筑面积60000平方米。
（3）米东大道以北、石化铁路专用线以西、芦草沟以南，建设经济适用住房800套，建筑面积48000平方米。
（4）八钢路以东，头屯河区南渠路以南，建设200套经济适用住房，建筑面积12000平方米。
（5）沙依巴克区九家湾红庙子路西六巷，建设经济适用住房600套，建筑面积36000平方米。
以上计划集中建设的保障性住房共316000平方米，用地面积约26公顷。
（三）棚户区改造计划
2009年计划解决1400户棚户区居民住房困难问题，分布范围如下：
1．广汇日月星光小区南侧碱泉街棚户区改造项目，改造用地面积2.4公顷，项目建设周期为2008年至2009年。
2．西山纸箱厂片区棚户区改造项目，改造用地面积35.6公顷项目建设周期为2008年至2009年。
3．冷库山棚户区改造项目，改造用地面积12.2公顷，项目建设周期为2008年至2010年。
4．喀什东路10号东站社区棚户区改造项目，改造用地面积5.02公顷，项目建设周期为2008年至2010年。
5．水塔山济困医院棚户区改造项目，改造用地面积9.6公顷，项目建设周期为2008年至2009年。
6．黑甲山棚户区改造项目，改造用地面积7.9公顷，2009年续建。
7．青峰路棚户区改造项目，改造用地面积5.1公顷，2009年续建。
八、2009年度**市住房建设土地供应计划
完善土地供应机制，确保2009年度住房用地的有效供应。严格控制高档商品房的土地供应，确保保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
2009年提供各类住房用地面积约350公顷。
2009年提供保障性住房用地约46公顷。
九、2009年度住房建设计划实施保障措施
落实计划实施责任，加强计划执行的监督检查。各相关部门应结合本部门职责，积极组织好计划的实施工作，建立计划实施的分级负责制，保障2009年度住房建设计划的顺利实施。
进一步深化住房供应结构调整，重点发展普通商品住房和保障性住房。着力发展中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房，满足我市普通居民家庭，特别是低收入住房困难家庭的住房需求。
进一步深化和完善我市住房供应体系，多渠道增加住房供应，有效增加我市住房的市场供应，逐步建立科学长效的住房供应机制。
加强信息披露制度，合理预测未来我市住房需求状况和结构，科学确定住房供应规模，完善房地产与金融信息共享机制，逐步建立多部门参与的全市房地产市场预警机制。
进一步规范房地产市场秩序，加大对各类房地产市场违法违规行为的处罚力度，坚决打击房地产领域的投机炒作、囤积房源、捂盘惜售等扰乱市场行为。
房地产计划经济篇8
【关键词】前期准备；土地储备；房地产
1.引言
近几年由于美国次贷危机的影响，国内的房地产经济普遍不景气甚至出现房地产泡沫经济，许多开发公司无疑或者有意地延缓了土地储备的计划以便在经济危机中保存实力。但是国家的相关宏观调控政策有力地延缓了房地产经济的进一步衰退，可以说这正是开发公司的进行土地储备的有利时机，他们应该做好相关的土地储备的前期准备工作以便掌握更好的发展时机应付房地产经济的诸多变化。
2.现阶段开发公司实施土地储备的必要性
2.1国家对房产经济的进一步调控给开发公司创造了良好的契机
当前的经济形势瞬息万变，存在着许多可控制与不可控制的因素，当可控制占据因素处于主导地位之时，经济便朝着预期的方向发展，而当不可控制因素处于主导地位之时，则经济方向便不可捉摸。当下的房地产经济便是面临着这样的窘境，进一步不足以激活疲倦的房地产经济，退一步也不足以自保不蒙受任何损失。许多开发公司在遭遇经济危机的影响之后开始不知所措甚至是迷失投资的大方向，瞻前顾后、犹豫不决，他们甘于作壁上观做一个旁观者借以远离混乱房地产经济的迫害。所幸国家相关组织对当下的房地产经济作出了相对比较客观的分析，并作出了一些调整，近年出台的新国八条，就是希望通过这些房地产政策来挤出房地产泡沫，来保障低收入民众的住房福利条件改善，同时，使得新出台的房地产宏观政策不对经济增长造成多少冲击。一些理智的开发公司投资者勇于突破积极性应国家的宏观调整政策进行了大量的土地储备工作借以观望房地产经济是否复苏进而大展拳脚给自己的公司创造经济收入，他们的铤而走险自是得到丰厚的回报。尽管当下的房地产经济疲软不堪，但经过国家的一系列调控之后，房地产经济的复苏指日可待，我们不可能与国家政策背道而驰做一个孤独的经济投资者[1]。
2.2房地产经济屹立不倒的现实给开发公司创造了土地储备的机会
中国的房地产经济的发展时间短、历史遗留问题多，因而在它的发展过程中必然存在着诸多困难和障碍，尽管遭遇各种各样的难题但它终究是顶住来自各方面的压力屹立不倒。暂且不论中国的房地产经济的发展背景，外国的房地产经纪在几百年的发展中也逐渐成为国民经济的重要组成部分，他们的房地产经济也是几经波折而后重新步入正轨占据国民经济的主要位置。从中国和外国的房地产经济发展背景而言，我们有理由相信房地产经济的前途是一片大好。这是因为：一者中国日益增长的人口压力无形中给房地产经济创造出新的活力，住房问题成为人们共同关切的问题；二者随着发达城市工业用地的增多，城市土地储备极尽饱和之势，此时的土地储备能抢占先机为房地产经济增加收益；三者随着农村经济建设的快速发展，许多农村地区逐步城镇化，当地的房地产经济蒸蒸日上，可谓寸土便是黄金。从当前国家高举经济建设的大旗的背景下，房地产经济以其绝对明显的优势而受到来自社会各界的关注，相关投资部门应该以此为契机大力进行土地储备工作以待日后房地产工作的开展[2]。
3.切实有效的前期准备工作
3.1把握土地储备工作的前期准备时机
土地储备是一项复杂的工作，它涉及到国家、地方政府以及开发公司等多个部门，而且在纷繁林立的众多开发公司中想要轻而易举地获得国家认证的土地储备资格也不是一件易事。土地前期开发工作与发改委、规划、建设、电力等10多个部门紧密相关，具有工作任务繁重、协调难度大、情况复杂、事情具体等特点。为使得土地储备的前期准备工作切实有效地指导土地储备工作的实际开展，土地储备机构必须恰当地介入：为提高储备土地前期开发效率，土地储备机构可以在某块土地实施拍卖以前以协议委托的形式出让地块所在区域人民政府组织的机构或国有独资公司进行储备土地的开发整理。土地储备机构主要负责办理计划立项、规划和土地报批，与委托开发整理单位签订《储备土地委托开发整理协议书》，对委托地块开发实施指导帮助、监督检查和验收。这种车马未至、粮草先行的前期准备工作则能有效避免同行之间的一些不正当的竞争，开发公司此时做足了准备工作便是坐山观虎斗、坐享渔翁之利等待土地储备文件的批复而已[3]。
3.2协调土地规划与工程部门间的工作
土地储备并不是一项单一、简单的工作，在实际操控阶段许多部门都参与进来一同完成土地储备工作，因此讲求部门之间的配合是极为必要的。土地储备必须与城市规划紧密配合，做到土地储备规划先行。土地利用总体规划相对宏观，主要对建设用地和农村用地作出一些苛刻的限定，而城市规划则是居高临下从操作层面为土地储备前期工作提供具体的规定和要求，成为土地储备工作的重要法律依据，两者间相互制约、共同牵制。在土地收储阶段，城市规划影响储备土地的收储类别、收储区域和收储时间，土地储备机构应当在收储前征询规划部门意见，从用地性质、区位配套、规划发展前景等多方面因素综合考虑。而在土地出让阶段，城市规划也理所当然起到了至关重要的作用，根据出让计划，土地储备机构委托规划部门进行出让方案审查，确定出让地块的具体规划设计条件，规划部门的意见直接影响到储备土地的出让时机和出让收益。在土地储备前期开发过程中遇到的各类问题，相关部门必须高度重视、全力配合，否则仅凭自身的力量很难协调解决一些基本的问题，最终必将影响前期开发工作[4]。
4.结语
在国家相关政策的有效调整下，房地产经济仍旧没有失去任何潜在的发展机会，开发公司应该审时度势紧抓房地产经济发展的机会进行土地储备。把握土地储备工作的前期准备时机、协调土地规划与工程部门间的工作，在做好土地储备的基本前期工作之余大力发展房地产经济。
参考文献：
[1]杨遴杰.国外土地储备制度及借鉴[J].中国土地，2009（2）。
[2]吴次芳.我国城市土地储备的几个问题[J].城市问题，2010（5）。
房地产计划经济篇9
1.成本核算与成本管理相结合由于受到会计法律制度等相关法律法规的制约，房地产企业能够及时地进行成本核算。但是要防止为算而算，脱离实际。成本核算既不能过于烦琐，也不能过于简单，要与成本管理相结合，为成本管理提供有用的数据。提高全员参与成本管理的积极性提高房地产企业员工参与成本管理的全员意识。成本管理工作不仅是财会部门的职责，与之相关的各个部门相互配合才能高效地完成工作，每个员工都要参与到成本管理中来，积极探求节约开支、降低成本的途径和方法，为企业的发展出谋划策、添砖加瓦。建立房地产企业成本管理体系建立以房地产企业成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核为一体的成本管理体系。
2.房地产企业成本预测房地产企业在寻找项目时要进行成本预测。关注各项可能发生的成本，进行市场调研，对项目的地理位置、市场价值、交通情况、配套设施、建材供应进行综合评估;成立专业人员组成的预测团队，团队成员应有建筑师、资产评估师、营销公司、项目管理人员，使项目预测具有可行性。减少房地产企业生产经营的盲目性，提高成本管理的科学性和预见性。房地产企业成本决策房地产企业成本决策是在成本预测方案的基础上，成本管理人员对项目完成所需的建材、工资、设备、税费等耗费作出判断，为管理层在备选的预测方案中选择最优方案提供有用的信息，并为成本计划提供资料。
二、房地产企业成本计划房地产企业成本计划
1.是指在成本决策的基础上，根据计划期的生产任务、降低成本的需求以及有关资料，通过一定的程序，运用一定的方法，以货币计量形式表现计划期产品的生产耗费和各种项目成本水平，并作为控制与考核成本的重要依据。房地产企业成本计划应为降低项目成本提出明确目标，提高企业领导和职工降低成本的自觉性;严格控制施工费用，充分挖掘降低成本的潜力，保证成本降低任务完成，提高企业经济效益。操作上，由成本管理人员进行项目成本估算，编制成本计划，并在此基础上进行项目成本分析。房地产企业成本控制房地产企业成本控制是指依据成本计划，对成本计划实施过程中的各项因素进行控制和监督，以保证成本计划得以实施的一种管理活动。房地产企业通过成本控制使企业项目成本按照人们事先测算确定的成本水平进行，防止与克服项目过程中损失和浪费现象的发生，使企业的人力、物力、财力得到合理利用，以达到节约各项消耗、降低产品成本、提高经济效益的目的。房地产企业应以实现成本控制目标为出发点，对房地产企业整个经营活动从项目方案设计、招投标工作、施工阶段、结算阶段实施全过程的成本控制，防止产生主观上的错误、客观上的漏洞。
2.成本核算成本核算是根据房地产企业确定的成本核算对象，采用适当的成本计算方法，按照确定的成本项目，严格划分各种费用的界限，并将应计入项目成本的生产费用通过一系列的归集和分配，从而计算出各成本核算对象的总成本和单位成本。房地产企业进行成本核算既要对施工过程中的实际耗费进行归集、分配，也要对各种劳动耗费进行信息反馈和控制，通过成本核算，检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况。核算出项目成本，对成本控制的绩效以及成本管理水平进行检查和测量，评价成本管理体系的有效性，进而研究如何降低成本，进行持续改进。房地产企业成本分析房地产企业成本主要由材料成本、设备成本、人工成本、其他费用构成，财会部门进行成本分析时，采用专门的分析方法，利用成本核算资料与本期成本计划、上年同期实际成本、本企业历史先进水平、国内外同类项目先进水平进行比较揭示成本差异，分析差异产生的原因，提出改进措施，降低成本耗费，提高房地产企业经济效益。
房地产计划经济篇10
关键词：房地产企业；税收筹划；注意问题
税收筹划在国外已经发展成为一个稳定而又成熟的行业，但在我国，对税收筹划理论和方法的借鉴以及独立的研究，却只是近些年的事情。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，各行各业的竞争日益激烈。房地产业作为中国当前和今后一个时期新的经济增长点，随着市场化程度的提高和产业的不断成熟，竞争亦是愈演愈烈。房地产开发企业作为房地产市场的主体之一，随着目前经济全球一体化趋势的加强，在宏观调控的影响以及竞争日趋公平和激烈的市场环境下，通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而降低成本，增加经济效益，增大企业价值，打造企业的竞争优势，是目前房地产企业增强核心竞争力的有效方法之一。
1、房地产企业税务筹划的主要特点
房地产企业税务筹划包括合理避税、节税、转税等多方面的内容。避税是利用税法的漏洞或缺陷，规避或减轻税收负担；节税则主要是依据税法规定的优惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用优惠条款，以达到减轻税负的目的；转税是通过提高或降低价格等方法将税收负担转移出去的方法。房地产行业涉及的税种主要包括：营业税及附加、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税等，所以税务筹划工作应主要围绕这些税种展开，其特点在于：（1）筹划性。经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，而是在前期通过充分了解现行税法和财务知识，结合房地产企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻、经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性。（2）合法性。税法是处理征纳关系的共同准绳，税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，房地产企业做出缴纳低税负的决策，依法行政的税务机关对此不应反对，这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。（3）多维性。筹划过程的多维性从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划，而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段，都应进行税务筹划，选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型；从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。（4）目的性。房地产企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标。直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、最核心的目标。此外，还包括有：延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚，以避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险，确保自身利益不受无理、非法侵犯以维护主体合法权益。
2、房地产项目合作开发模式
以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。项目独立核算法是以拥有土地的一方企业为主体，另一方资金以协议借款方式参与项目的开发，并约定对项目税后利润的分配方式。另外，还有新设公司合作建房，开发企业采取增资或股权部分转让方式吸收外部投资。这几种合作方式中合作方承担的责任和享有的权力不尽相同，但对投资各方的利益分配上只要方案得当，均能达到相同的结果。
3、项目合作开发方式的税务分析筹划
3.1以物易物式合作建房
（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。虽然双方都没有进行货币结算，但其行为皆属于营业税的应税行为。如甲乙方再把所分配得到的房产进行销售，则又再次发生了销售不动产的应税行为。在实际业务中由于，土地使用权证在甲方，参与合作建房的开发产品如果是对外出售的商品房，因涉及办理房产证和施工许可证等，比较复杂，实际操作性较差，一般房地产企业不会考虑此种方法。
（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。如甲方将土地使用权出租给乙方若干年，租赁期内部收取乙方租金，而乙方在该土地上投资建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
所得税处理方面，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，该项目未成立独立法人公司，开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
土地增值税方面，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。这种方法适合参与合作建房的双方出于自用目的，因土地出租，办理相关产权证较困难，不适合对外出售的开发产品。
3.2项目独立核算法
国税发[2006]第031号规定：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
（1）开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（2）投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。按此规定，合作双方实现利润先税后分，提供资金一方不得以任何名义从另一方收取利息，规避所得税。由于是利用自有资金开发，筹资成本不得在开发成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出，对拥有资金投资方的投资回报率会产生影响。拥有土地的开发企业的筹资成本可以税前扣除。在纳税筹划时，可以确定合作双方投资开发该项目不计利息的，视同注册资本的投资额，双方按此比例进行税后利润分配，项目开发不够的资金采用双方对金融机构担保的方式，获得开发贷款，使得投资方的借款利息能在税前扣除，充分利用财务杠杆，提高投资方的投资回报率。
项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均未发生变化，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为，一方提供土地使用权，另一方提供所需资金，以拥有土地使用权方的名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，在此过程中不另外涉及所得税和土地增值税。
4、房地产企业税务筹划中应注意的问题
4.1遵循成本效益原则
任何一项筹划方案都有其两面性，随着某一项筹划方案的实施，房地产企业在获取部分减轻税负利益的同时，必然会为该方案的实施付出额外的费用，以及放弃其他方案所损失的相应机会收益。当新发生的费用或损失小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，当费用或损失大于取得的利益时，该筹划方案就是失败的方案。一项成功的纳税筹划必然是多种方案的优化选择，不能简单地认为税负最轻的方案就是最优的纳税筹划方案。
4，2考虑经济环境配套性
当地的房地产经济越发达，竞争就越激烈，企业就必须想方设法降低成本，对纳税筹划的需求就越大，从而对当地政府的影响就越大。政府对纳税筹划的政策就要决定如何引导和是否鼓励，这牵涉到政府各个职能部门，因为真正决定企业是否符合一定优惠政策所规定标准的，往往不止是税务部门，所以房地产企业还要充分利用其他职能部门的审批权，以获得享受减免税的资格。此外税务机关执法能力水平也对企业税收筹划有着很大的影响。
4.3税法和会计制度的分离
由于会计与税法的目的、基本前提和遵循的原则不同，房地产企业在税务筹划上必须考虑到税法与会计制度适度分离的必然性。一是目的不同。制定企业会计制度的目的就是为了真实、完整地反映企业的财务状况、经营业绩以及财务状况变动的全貌，为报表使用者提供决策有用的信息。因此，根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。而税法的目的主要是取得国家的财政收入，对经济和社会发展进行调节。由于目的不同，二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求。二是由于会计制度与税法的目的不同，使得二者的基本前提不尽相同。会计主体是根据会计信息需求者的要求进行会计核算的单位，可以是一个法律主体，也可以是一个经济主体。纳税主体是指依法直接负有纳税义务的基本纳税单位（或自然人），也就是税法规定的独立纳税人。因此，会计主体与纳税主体有时是一致的，有时是不一致的。由于会计制度与税法的目的不同，对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同，从而导致企业税前会计利润与应纳税所得之间产生差异――时间性差异和永久性差异。三是遵循的原则不同。由于企业会计制度与税法所服务的目的不同，导致二者为实现不同的目的所遵循的原则存在较大差异。税法也遵循一些会计核算的基本原则，但基于税法坚持的法定原则、收入均衡原则、公平原则、反避税原则和便于征收管理原则等，在诸如稳健性或谨慎性原则等许多会计核算基本原则的使用中又有所背离。上述的这些区别都需要在房地产企业税收筹划方案中加以考虑。
5结语
总之，房地产企业涉及的税种很多，必须注意研究税收政策，进行科学合理有效的税务筹划，多方考虑各种利弊关系，从政策差异中探寻有效路径，合理合法地减少税负，为房地产企业节省资金，达到预期的目的和效果，为房地产企业的进一步发展，为促进税收制度的完善，做出贡献。
参考文献：