土地评估收益还原法篇1
[关键词]加油站;收益还原
一、加油站用地特点分析
1.位置极其重要并且分布离散性强
加油站作为一种经营性房产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备设施条件差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。应该说加油站用地的价格主要取决于位置，位置条件决定下的价格更是加油站房地产价格的主要构成成分。
另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离，位置分布离散性较强。由于导致加油站位置条件优劣的因素是多方面的，加油站之间的可比性也相对较差。
2.存在行业垄断利润
目前加油站仍是政府管制较严的一种行业，加油站的经营有一定的垄断性，从一定程度上具有外部资金难以进入的特性，行业利润率具有保护性、唯一性、排他性，其行业回报率高于社会平均资本化率。
二、加油站评估的特殊性
1.加油站的价值包括特许经营权的价值，而且这部分价值的权重比较大。另外还包括一些动产（如加油器、油罐车等）。因此最理想的估价方法是收益还原法，通过剥离专营权收益来求取房地产产生的净收益。
2.加油站的收益除区位条件的影响外，经营管理水平等因素对其收益影响也很大。所以对加油站价格的评估必须要弄清其客观收益、成本、和有关费用标准，才能科学、合理的评估加油站的土地价格。
三、估价技术路线分析
分析与估价对象处同一供需区内加油站的经营资料,得到正常经营状况和有关条件下的销售收入和销售成本,测算同一供需区内加油站的年平均销售收入,扣除年平均运营费用得到年房地客观总收益,再从中扣除设备折旧费、合理利润及相关税费等得到年房地纯收益,从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地纯收益。根据剥离出的土地纯收益,以及确定合理的土地还原利率可测算出土地价格。加油站获取收益的方式主要是通过油品的销售，赚取油品的批发零售差价获取利润极个别的附带经营小型商店，待估宗地的价值也正是体现带它获取收益的能力上，所以首选收益还原法进行评估。
1.收益还原法公式的选用
收益还原法的一般公式为:
p=a1/(1+r1)+a2/[(1+r1)(1+r2)]+an/[(1+r1)(1+r2)(1+r3)]
式中:a1,a2…an分别为未来各年的纯收益;r1,r2…rn分别为未来各年的还原利率。使用年限n可以根据《国有土地使用证》确定,但是对于a1,a2…an年纯收益和r1,r2…rn还原利率,却是在相当长一段时间内难以确定的变数,因此在实际操作中上述公式的应用是很困难的。而正由于a1,a2…an和r1,r2…rn都是变量及未知数,无论怎样假设它们的变化(等差递增或等比递增等)其最终都是一种预测,都经不起时间的考验,使得公式的应用条件受到限制,而且误差更大。因此假定a和r每年不变,使得公式得以简化。
实际应用在加油站评估中的收益还原法公式:
p=(a-a1-a2)/r[1-1/(1+r)n]
其中:p为土地总价格;
a为加油站年房地客观总收益;
a1为加油站房地出租年总费用;
a2为加油站建筑物、构筑物的纯收益；
r为加油站土地还原率;
n为加油站土地收益年期。
加油站年房地客观总收益a=销售收入-销售成本-运营费用-设备折旧-经营利润-应交税费。加油站房地出租年总费用a1=建(构)筑物维修费+建(构)筑物管理费+建(构)筑物折旧费+建(构)筑物保险费+税费。
2.相关技术参数的确定
净利润的确定：根据行业连续三年的平均利润率确定
流动资产、固定资产、无形资产等其他资产及其收益率的确定：可根据经营者提供的连续三年的经审计的会计报表确定其流动资产、固定资产、无形资产等其他资产的取值，该类资产的收益率根据待估宗地的实际情况确定。
加油站年纯收益的确定：加油站建筑物及土地部分的收益为：
净利润-（流动资产、固定资产、无形资产等其他资产的收益）资本化率的确定：以一年期定期存款利率加上特许经营垄断利润及风险利率确定为估价对象的资本化率。加油站行业属于垄断性行业，从一定程度上具有外部资金难以进入的特性，行业的利润率具有保护性，其行业回报率应高于社会平均资本化率。具体数据及计算过程略。
四、应注意的问题
1.资产负债表及损益表应该是企业在一定时期内经营状况的真实反映，由于该表须上报税务部门，以核实该企业在一定时期上缴的税额，因此我们须认识到该表的保守性。由于操作的规范性，对该表应客观对待，敢于提出问题，才能真正了解该表的真实含义。
土地评估收益还原法篇2
【关键词】土地估价；收益还原法；应用
收益还原法又可以称为收益法，在土地估价中较为常用，可以客观评估土地、不动产或者房地产等价格，奠定在预期原理基础上，对未来收益权的现值进行预测和分析。通过收益还原法获得的价格，就称为“收益价格”。以下将对其具体运用进行分析：
1、土地估价中收益还原法的应用
1.1土地总收益的确定
一方面，在确定总收益过程中，可主要考虑如下要素：其一，总收益应该是客观性的指标，也就是正常收入，并非待估土地的实际性收益。例如，在空置的写字楼中，评估过程中不能根据零收益来计算，而是按照同等水平、同等类型的平均租金进行收益计算；在经营效益良好的酒店中，不能根据高入住率来计算收益，而是参考当地同类酒店的平均入住状况来计算。其二，收益应该是长期取得、稳定性、固定的收益；例如，如果土地登记的用途为“工业”，但是当前以商业使用形式为主，其租金略高于工业用途，但是没有经过土地变更登记，政府部门可能对该行为进行查处，需要业主补缴商业用途与工业用途土地出让金的差额，那么商业租金收益就是一种不稳定、无保障的收益，因此不能认定为客观收益。
另一方面，有关收益的确定。结合所收集的资料情况以及土地所处地区的房地产市场状况，可将收益划分为土地收益与房地收益两部分内容。例如，有关土地收益调查的确定，需要收集所处地区的土地出租案例，综合考虑待估宗地的客观因素、主观因素、区域因素等，采取市场比较法最终确定土地收益；再如，有关房地收益的确定，可通过调查的方法确定待估宗地的区域形势、建筑用途、结构状况以及同类型房屋的出租率、租金水平等，最终确定房地收益。
1.2土地总费用的确定
对于土地总费用的确定，涉及到一些影响因素，主要从以下几方面加强控制：
（1）利息不能计算到总费用中扣除。由于利息也是投资土地的成本支出内容之一，因此经常将其作为费用扣除。实际上，投资者选择土地投资项目，主要考虑由此产生的效益必然高于银行存贷款利息，那么无论是投资者的自有资金还是贷款资金，利息都只能作为投资收益的一部分，而不是土地费用。
（2）在总费用中可以考虑税费内容。采用收益还原法，其评估过程使用的税费项目，主要来自土地运营时的缴纳费用，其中包括营业税、土地使用税、印花税、城市维护建设税，等等。但是在房地产税法中，契约税、所得税以及土地增值税不能列入到税费项目中。
（3）将划拨的土地出租时，有关“土地收益”的内容，应该作为总费用予以扣除。对于房屋所有人来说，并没有获得来自“土地收益”部分的资金，那么该项内容就不能列入到出租方的纯收益中，仅能作为上缴国家的费用而予以扣除。
另外，对土地总费用的计算，除了考虑以上因素以外，还有一些费用问题，如维修费的计算、折旧年限的确定、折旧费用的计算等等，只有解决各个细节问题，才能最终确定土地总费用。
1.3资本化率的确定
在土地估计过程中采用收益还原法，土地还原率是影响较大的因素之一。还原利率和投资风险呈正比例关系，也就是说，面临的风险越大，可能获得的收益率就越高。在确定土地还原利率值时，主要采取以下方法：
（1）租价比较方法。也就是利用市场中若干目标物的售价，与纯收益获得诸多比率，采取众数法或者加权平均法进行确定；通过采用该种方法，具备良好的理论基础，其客观性、实用性较强；
（2）安全利率计算与风险调整值相结合，通过该方法获得资本化率，取安全利率是重要前提，也就是没有任何风险的资本投资收益；
（3）综合排序方法。首先，确定社会普遍存在的投资类型和相应收益率；其次，对该项目的资本化率所属区域范围进行确定。例如，土地投资的风险比国债投资大，那么其收益率也高于同期国债的年利率。
2、土地估价中应用收益还原法存在的问题
以当前收益还原法在土地估价中的运用状况来看，主要存在以下问题有待优化：首先，收益还原法可以在已经产生收益的土地或者存在潜在收益的土地中采用，但是没有任何收益的土地不能采用该种方法，适用范围有限。其次，当前一种错误的思路认为，还原利率实际就是还原了纯收益的价格，以此作为收益率。实际上，这仅是人们对未来投资收益的预测，并不能真实反映土地价格走向；再次，由于该种方法中采取了预期收益理论，可能出现评估结果虚高现象，带来城市房地产价格、低价的“泡沫经济”；最后，在计算土地价格过程中，获取土地的纯收益率，需要涉及到重置成本来计算房屋现值的问题，但是没能将土地附加的利润或者利息计算其中，那么计算获得的房屋现值将与房屋实际现值存在出入，对最终结果的精确性造成影响。
3、改进与完善收益还原法的几点建议
3.1纯收益的优化与改进
首先，正确认识收益的内涵与实质，通过采取精确、科学、有效的预测方法，对未来经济的寿命年限进行确定，由此带动纯收益发展；当前，一些学者已经将灰色预测方法、蒙特卡洛模拟预测方法融入到土地估价法中，更具合理性、可操作性；其次，加强对细节计算的重视程度，如果房屋的寿命大于土地的使用年限，那么在纯收益中还应该涉及到经济寿命结束之后的不动产残值分摊问题。
3.2收益率的优化与改进
首先，奠定收益率的理论基础，了解其本质、特征等；其次，结合具体的项目对未来收益、收益率等进行计算与确定，在具体解决收益率问题时，采用数据方法进行客观计算，减少不必要的主观因素或者客观因素影响。
针对当前收益还原法应用的实际情况，有针对性地采取完善措施，可避免由于人们的预期过高而虚增估价，带来城市房地产的泡沫经济发展趋势，由此引发不必要的风险和损失。
总之，收益还原法已成为土地估价中最常用、最基本的方法，具有一定的理论基础和应用价值，其适用范围较为广泛，但是有关稳定收益率、还原率的确定，由于受到诸多因素的影响，其精准性有待改进。因此在今后应用过程中，可考虑采用多种估价综合运用的方法，以此保障土地估价的客观性、精准性。
参考文献：
[1]白新华.土地评估中纯收益的影响因素分析[J].中国集体经济，2009（9）
[2]徐慧.城镇土地估价中土地纯收益的研究[D].南京师范大学：人文地理学，2006
[3]任强.浅析土地估价中主要参数的确定方法[J].现代经济信息，2010（10）
[4]沈良峰.收益还原法应用的若干问题研究[J].哈尔滨商业大学学报（自然科学版），2005（5）
土地评估收益还原法篇3
关键词：评估方法；地价内涵；差异
1几种主要评估方法的地价内涵分析
1.1基准地价系数修正法（简称“基准地价法”）。
基准地价法是运用政府公布的基准地价，按替代原理进行评估的一种方法，其核心是基准地价与修正体系。基准地价是政府地价管理的一个工具，同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平，对市场地价具有一定的引导作用。由此可见，基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估，得到的地价是一个“管理型”地价。
1.2收益还原法（简称“收益法”）。
收益还原法是根据预期收益原理，将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量，从投资者的角度去评估。收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率，而且收益法中的投资者属于长线投资者，即投资者持有待估对象相当长的时间，通过待估对象的收益实现自己的预期回报。由此可见，收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。
1.3假设开发法（或剩余法）。
假设开发法（或剩余法）同样是从投资者的角度出发，通过对待估对象进行开发或转售，从而获得预期的回报，以此衡量待估对象的价值。假设开发法（或剩余法）的核心是对待估对象的开发或转售，而这种开发或转售一般都是短期内完成的，属于短线投资，甚至带有一定的投机性质。由此可见，假设开发法（或剩余法）评估得到的是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.4市场比较法。
市场比较法是根据替代原理，利用已成交的交易案例，推导待估对象的价格。从土地市场交易行为来看，一般来说，买卖双方对地价的博弈基本上都是基于该土地的投资价值，即买卖双方都已对该土地的投资价值做了评估，最终达成交易的地价代表买卖双方都认可该土地的投资价值。由此可见，市场比较法评估得到的是一个“投资型”地价，至于土地是用于长线投资还是短线投资都有可能，但一般以短线投资的居多，即用于开发或转售。因此市场比较法评估得到的通常也是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.5成本逼近法。
成本逼近法是根据贡献原理，按待估对象价值形成的各项成本之和来衡量其价值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估对象在其价值形成的过程中所发生的各项成本，代表了待估对象的权属人应获得的回报。由此可见，成本逼近法是从权属人的角度出发，评估待估对象至少应该值多少钱，因此成本逼近法评估得到的应该是一个“保本型”地价。
2各种类型地价的差异
从上面的分析可见，不同评估方法评估得到的地价不尽相同，形成了多种类型的地价，那么这些类型的地价其价格水平有什么差异？
2.1“管理型”地价和“保本型”地价相对稍低。
“管理型”地价基本反映市场的客观地价水平，但由于其“管理”职能的影响，通常会比其他类型地价稍低，但比“保本型”地价要高。而“保本型”地价通常是这几种类型地价里面最低的。
2.2“短线投资型”地价或“投机型”地价相对较高。
从投资的角度来看，短线投资通常具有较高的风险，尤其是“投机型”的投资，由此投资者对此类投资一般要求比较高的投资回报，从而反映在投资对象（即待估对象）的价值就应该高一些。
2.3“长线投资型”地价适中。
相对于短线投资，由于土地的稀缺性，其长线投资具有较为稳定的投资汇报，风险相对较小，因此投资可接受的投资回报率相对较低，由此“长线投资型”地价相对其他几种地价而言其价格水平适中，接近于“管理型”地价。
从上面的分析，这几种类型地价一般的价格水平排序大致为：“短线投资型”地价或“投机型”地价>“长线投资型”地价≥“管理型”>“保本型”地价。
3不同评估方法评估结果的协调
根据目前的土地评估规范，一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估，而不同评估方法得到的地价各有差异，则应怎么协调不同类型的地价，从而合理的确定评估价值？
3.1根据评估目的，选择更接近评估目的的地价类型。
根据评估的思路，通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选，对于基于短线投资为评估目的的，最好采用假设开发法（或剩余法）与市场比较法进行评估，这两种地价类型都与评估目的接近。
但由于评估条件不具备的情况下，通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估，则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远，因此需对各种评估方法进行分析，以最接近评估目的的地价类型为主，其他类型地价作为参考和校验。
3.2调整个别评估方法的思路及参数，使得两种方法评估地价类型更接近评估目的。
评估时可以根据评估目的，对评估方法的思路及参数进行适当调整，使得其评估的结果更接近评估目的。
举个例子，当评估目的为短线投资型时（如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估），则可能会采用收益法和剩余法进行评估，但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低，而房价水平普遍较高，因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大，同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的，那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整，使其更接近于“短线投资型”的地价，例如采用收益加转售的思路评估，目前很多投资客都是持有物业一定年限（持有期内一般用于出租）后即转售，这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了，与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。
另外，还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时，目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低，因为房价比较高，而租金却比较低，这也反映了目前的房地产市场环境下，高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。但按此还原利率评估得到的地价与现实市场环境状况是相匹配的，即用较低的还原利率和目前市场租金可以评估得到较高的地价水平，这与“短线投资型”地价更为接近。如果不考虑这种情况，按一般投资者的投资回报要求，以较高的还原利率和目前市场租金将会评估得到相对较低的地价水平，这其实反映的是“长线投资型”地价，与“短线投资型”地价有一定的差距。
4结语
土地评估收益还原法篇4
关键词：土地地价；评估方法；分析
1几种主要评估方法的地价内涵分析
评估中通常会遇到不同评估方法的评估结果差异较大的问题，这对评估师确定评估结果造成了较大的影响。
1.1基准地价系数修正法（简称“基准地价法”）。
基准地价法是运用政府公布的基准地价，按替代原理进行评估的一种方法，其核心是基准地价与修正体系。基准地价是政府地价管理的一个工具，同时也为政府宏观调控决策提供参考信息。基准地价主要反映某地区的地价空间分布规律以及其大致地价水平，对市场地价具有一定的引导作用。由此可见，基准地价法主要是从市场管理的角度进行评估，得到的地价是一个“管理型”地价。
1.2收益还原法（简称“收益法”）。
收益还原法是根据预期收益原理，将待估对象按预期所能获得的收益作为价值衡量，从投资者的角度去评估。收益法的核心是待估对象的预期收益以及投资者期望的回报率，而且收益法中的投资者属于长线投资者，即投资者持有待估对象相当长的时间，通过待估对象的收益实现自己的预期回报。由此可见，收益法评估得到的是一个“长线投资型”地价。
1.3假设开发法（或剩余法）。
假设开发法（或剩余法）同样是从投资者的角度出发，通过对待估对象进行开发或转售，从而获得预期的回报，以此衡量待估对象的价值。假设开发法（或剩余法）的核心是对待估对象的开发或转售，而这种开发或转售一般都是短期内完成的，属于短线投资，甚至带有一定的投机性质。由此可见，假设开发法（或剩余法）评估得到的是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.4市场比较法。
市场比较法是根据替代原理，利用已成交的交易案例，推导待估对象的价格。从土地市场交易行为来看，一般来说，买卖双方对地价的博弈基本上都是基于该土地的投资价值，即买卖双方都已对该土地的投资价值做了评估，最终达成交易的地价代表买卖双方都认可该土地的投资价值。由此可见，市场比较法评估得到的是一个“投资型”地价，至于土地是用于长线投资还是短线投资都有可能，但一般以短线投资的居多，即用于开发或转售。因此市场比较法评估得到的通常也是一个“短线投资型”地价或“投机型”地价。
1.5成本逼近法。
成本逼近法是根据贡献原理，按待估对象价值形成的各项成本之和来衡量其价值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估对象在其价值形成的过程中所发生的各项成本，代表了待估对象的权属人应获得的回报。由此可见，成本逼近法是从权属人的角度出发，评估待估对象至少应该值多少钱，因此成本逼近法评估得到的应该是一个“保本型”地价。
2各种类型地价的差异
从上面的分析可见，不同评估方法评估得到的地价不尽相同，形成了多种类型的地价，那么这些类型的地价其价格水平有什么差异？
2.1“管理型”地价和“保本型”地价相对稍低。
“管理型”地价基本反映市场的客观地价水平，但由于其“管理”职能的影响，通常会比其他类型地价稍低，但比“保本型”地价要高。而“保本型”地价通常是这几种类型地价里面最低的。
2.2“短线投资型”地价或“投机型”地价相对较高。
从投资的角度来看，短线投资通常具有较高的风险，尤其是“投机型”的投资，由此投资者对此类投资一般要求比较高的投资回报，从而反映在投资对象（即待估对象）的价值就应该高一些。
2.3“长线投资型”地价适中。
相对于短线投资，由于土地的稀缺性，其长线投资具有较为稳定的投资汇报，风险相对较小，因此投资可接受的投资回报率相对较低，由此“长线投资型”地价相对其他几种地价而言其价格水平适中，接近于“管理型”地价。
从上面的分析，这几种类型地价一般的价格水平排序大致为：“短线投资型”地价或“投机型”地价>“长线投资型”地价≥“管理型”>“保本型”地价。
3不同评估方法评估结果的协调
根据目前的土地评估规范，一般都要求选用两种方法以上对待估对象进行评估，而不同评估方法得到的地价各有差异，则应怎么协调不同类型的地价，从而合理的确定评估价值？
3.1根据评估目的，选择更接近评估目的的地价类型。
根据评估的思路，通常在评估方法的选择时已经对地价类型进行了筛选，对于基于短线投资为评估目的的，最好采用假设开发法（或剩余法）与市场比较法进行评估，这两种地价类型都与评估目的接近。
但由于评估条件不具备的情况下，通常会选用了不同地价类型的评估方法进行评估，则有可能两种方法评估得到的地价水平值相差较远，因此需对各种评估方法进行分析，以最接近评估目的的地价类型为主，其他类型地价作为参考和校验。
3.2调整个别评估方法的思路及参数，使得两种方法评估地价类型更接近评估目的。
评估时可以根据评估目的，对评估方法的思路及参数进行适当调整，使得其评估的结果更接近评估目的。
举个例子，当评估目的为短线投资型时（如某人拟将其住房的土地进行抵押而评估），则可能会采用收益法和剩余法进行评估，但由于目前国内住宅房屋的租金水平偏低，而房价水平普遍较高，因此两种方法评估出来的结果可能差异比较大，同时这也体现了“短线投资型”地价与“长线投资型”地价的差异。既然评估目的是“短线投资型”的，那么评估时可以对收益法的评估思路作适当调整，使其更接近于“短线投资型”的地价，例如采用收益加转售的思路评估，目前很多投资客都是持有物业一定年限（持有期内一般用于出租）后即转售，这样收益法评估得到的地价就非常接近“短线投资型”地价了，与剩余法评估得到的地价差异大大缩小。
另外，还可以调整收益法的还原利率以达到其评估值接近“短线投资型”地价。在还原利率的确定时，目前采用市场提取法确定的还原利率一般会比较低，因为房价比较高，而租金却比较低，这也反映了目前的房地产市场环境下，高额的投资使得长线投资的回报率相对较低。但按此还原利率评估得到的地价与现实市场环境状况是相匹配的，即用较低的还原利率和目前市场租金可以评估得到较高的地价水平，这与“短线投资型”地价更为接近。如果不考虑这种情况，按一般投资者的投资回报要求，以较高的还原利率和目前市场租金将会评估得到相对较低的地价水平，这其实反映的是“长线投资型”地价，与“短线投资型”地价有一定的差距。
4结束语
从上面的分析可见，评估师在评估时应充分理解各种评估方法的地价内涵，不同的评估方法得到的地价类型是不尽相同的，而且某些类型的地价可能会差异比较大。因此需根据评估目的，选择更接近于评估目的地价类型的评估方法，或者在评估过程中对评估思路以及评估参数做适当调整，已使各种方法评估的评估结果更接近评估目的的地价类型，这样才能得到合理的评估结果。
参考文献：
[1]周湘宁.土地评估行业存在的问题及对策研究[J].安徽农学通报（上半月刊），2012，（17）.
[2]怀晓晴.土地评估市场亟待规范[J].黑龙江科技信息，2013，（05）.
[3]唐晶.浅谈土地评估行业存在的问题及对策[J].黑龙江科技信息，2011，（07）.
[4]高彬彬，甘志娟.浅析土地评估的执业模式[J].现代商业，2010，（21）.
土地评估收益还原法篇5
·地下空间使用权概念
《物权法》规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，把建设用地使用权表述成一个空间的概念，往下延伸就是地下空间使用权（以下简称“地下权”），是指对于不动产的地下部分的使用和收益权，如利用地下空间建造地铁、地下停车场、隧道、铺设地下管线、电线、电话线等的权益。
·地下空间使用权实例
对于地下管线，如供电线路、煤气管道、自来水管线、电话线等可以用《物权法》中的地役权来设定权益。对于可以单独设立使用权的地下空间，从建筑形式上可分为两种：一种由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程，出现比较多的情况是地上为公园、广场等公共设施用地；一种是独立开发建设的地下工程，如杭州武林广场地下空间开发利用项目，其地上为现状的武林广场，项目东至武林广场东通道、南至体育场路、西至杭州剧院和杭州大厦、北至环城北路，总建筑面积6.9万平方米，规划建设地下三层，其中，地下一二层为购物商场，地下三层为地下停车库及地铁区间。
2005年2月，深圳市国土资源局土地房产交易中心成功挂牌出让两宗地下空间项目用地，平面投影面积接近1.4万平方米，建设地下空间总建筑面积2.4万平方米，土地使用年期为40年，金额为1680万元，单位地下空间价格为1200元/平方米，单位建筑面积上分摊的地下空间价格为700元/平方米。这是全国有史以来以经营性土地方式首次出让的地下空间使用权。
国外城市地下空间估价研究综述
德国：各楼层之间的经济价值分配评估主要采取史基墨滚动法。该方法的原理是将每层楼房的交易价格分别列出，求取其每平方米的价值点数，以之代表各楼层的经济价值。价值点数应视个别价值估算目的、土地位置、用途、建筑物外观等条件，经土地估价委员会加以修正调整，以符合实际情形。
日本：日本《公共用地取得损失补偿基地细则》对楼层效用比率作了规定，以此作为评估土地立体利用价值的依据。所有指数系假定地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同的情况下计算而得，是各阶层单位面积的指数，各阶层的楼地板面积不同时，各种指数与该阶层的楼地板面积之积就形成该阶层的有效指数，但仅表示一般标准，根据建筑物所处区域和城市级别的不同，各楼层效用比率应作相应调整，其适用范围以近邻地区、同一供需圈内的相类似情况为原则。1楼的效用比率最高，在1楼为基准，向下和向上均逐层递减。
我国城市地下空间使用权宗地地价评估方法选择
土地使用权宗地价格评估我国经过多年的发展已形成比较成熟的评估方法体系，地价评估方法主要分为以下五个方法：成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法。地下空间使用权价格评估性质、思路、方法理论上与土地使用权价格评估一致，但不同方法的选择及应用受到市场发育状况限制。我国地下空间使用权市场属于起步阶段，市场不发育，交易案例少，由此决定了现阶段地下空间使用权价格评估方法选择的差异性。
·市场比较法
市场比较法是以替代原则为理论基础，它要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，更适宜于市场比较发育地区经常易的土地价格的评估。而目前国内地下空间的开发利用尚在发育，交易案例很少，且是不完全规范的非市场产权交易，难以满足市场比较法的应用条件。
·剩余法
理论上，剩余法适用于地下空间地价评估，但该方法需对地下开发项目的预期价值、成本及开发商正常利润率等有精确把握，在目前国内市场不完善的情况下，在实际应用中也有一定难度。但对于作为地下车库、车位等的停车用途，由于市场上交易已十分普遍，对应用剩余法所需的预期价值、成本及开发商正常利润率等条件可以清晰掌握，应用剩余法评估地下空间使用权价格的条件已基本成熟。
·成本逼近法
由于成本逼近法主要是用于农用地转为城镇用地所需支付的土地征收补偿、相关税费及基础设施开发成本，这些问题在地下空间使用权中均不涉及，在实践中没有实际意义。
·收益还原法
由于地下空间的特殊环境特点及长期收益的预测、各种不同类型收益的分解和资本化率确定也不易把握，收益还原法整体上难以应用在实际操作中。但对特定地区如义乌等地下商铺租赁比较活跃的地区收益还原法评估地下空间使用权价格一定程度具备了可行性。
·基准地价系数修正法
其应用的前提条件是要先建立城市地下空间使用权基准地价体系，由于目前我国尚未建立城市地下空间使用权基准地价体系，缺失可行的前提条件，暂不具备应用基准地价系数修正法的条件。
地下空间使用权基准地价评估思路探讨
我国目前城镇基准地价评估的技术路线分两种，一种是在土地市场比较发育，土地交易活跃，各种交易类型的样本丰富地区，主要以市场交易样本地价为依据，通过样本分区整理，采用适当的数理统计方法划分土地级别、评估基准地价。另一种在土地市场不发育的城镇，各种交易类型的样本少，不具备直接采用市场交易样本直接评估基准地价的客观条件，则采用以土地定级为基础，土地收益为依据、土地交易价格为参考的技术路线。土地定级则主要采用多因素赋权加和法进行定级，其基本思路通过选择一组影响土地级别的因素如商服繁华度、道路通达度，在单因素评价的基础上，计算评价单元总分，按总分高低划分土地级别。
土地评估收益还原法篇6
总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。
二、出租性房地产相关总收益的确定
房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。
目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。
客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。
实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。
三、利息是否应作为总费用扣除
传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资房地产成本支出的一部分，但我们认为这是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资房地产，是因为房地产带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资房地产或者牺牲银行的存款利息来投资于房地产。因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。
四、折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定
目前很多运用收益法进行房地产估价的报告中均把折旧费当作费用扣除，而我们认为这是不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此我们认为如果把房地产作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，公式为：
净现金流入量=资本产出+资本回收
式中：资本产出就是投资房地产的时间价值（投资利息）的体现，资本回收就是房地产所提取的折旧部分。
当a每年变化，r每年不变，且>0，房地产有收益的年期为有限年期n时，收益法公式为：p=a1/（1+r）+a2/（1+r）2+……+an/（1+r）n当n=1时，p=a/（1+r），则：a=p（1+r）=p+pr
由此我们可看出净现金流入量a（纯收益）是包括了p（资本回收）和pr（资本产出即投资房地产的时间价值）两方面的内容，可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分。
对于不同的估价对象，折旧的种类是不相同的。
1.当估价对象是房地合一时，则折旧包括两方面：一是土地成本的分摊，二是建筑物的折旧，这两部分均应作为房地的纯收益。
2.当估价对象是土地时，土地纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益，这时建筑物的折旧则应包含在建筑物的纯收益中扣除掉，而土地成本的分摊则作为土地纯收益的一部分不予扣除。
3.当估价对象是建筑物时，建筑物纯收益=房地总收益-房地总费用-土地纯收益，土地成本的分摊则应包含在土地纯收益中扣除掉，而建筑物的折旧则应作为建筑物纯收益的一部分不予扣除。
当计算建筑物折旧时，对于折旧年限的确定应注意以下问题：1.当建筑物经济耐用年限短于土地使用权出让年限时取建筑物的经济耐用年限计算折旧。
2.当建筑物经济耐用年限长于土地使用权出让年限时取土地出让年限计算折旧并不考虑残值。
3.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限早于土地使用权出让年限结束时，应按建筑物的经济耐用年限计算折旧。
4.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限晚于土地使用权出让年限而结束时，应按建筑物可使用年限计算折旧并不考虑残值。
其中：建筑物可使用年限=土地补办出让手续前建筑物的使用年限+土地使用权出让年限
五、总费用中应考虑的税费项目
我们认为，收益法在评估过程中所指的税费项目是指房地产在运营过程（出租、经营、生产期间）中所须缴纳的项目。
1.对于单纯的土地租赁。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。
2.对于出租性、经营性房地产。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、房产税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。
3.对于生产性房地产（企业）。应考虑城镇土地使用税、印花税及房产税等。
在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种也不应计入该税费项目。
六、总费用中的维修费的求取方法及测算途径
房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。
1.日常性小维修。发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算，即：D=C×（1-R）/n（C：重置成本，R：残值率，n：经济耐用年限）
2.大维修费用。发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此，大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销。
七、对于出租性房地产，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除
目前在一般情况下运用收益法估价时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。
八、资本化率的确定方法
在运用收益法进行房地产估价时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，我们认为宜采用以下几种方法：1.行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以p价格（资金净流出量）投资一房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n则：FnpV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-pFnpV：财务净现值R：折现率令FnpV=0，则：R=FiRR（财务内部收益率）
当FiRR>RC（行业基准收益率）时，FnpV>0，投资房地产可获得超额利润；当FiRR
2.安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途，新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。
3.收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a.同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为p，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为a，则有：V=a/r×[1-1/（1+r）n]p=a×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=（1+b）×a因V=p，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r.
九、房地产收益年限的确定
对房地产收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。
近几年来，我国房地产业在高速发展的同时也凸显了很多问题。例如，一方面，城市出现了大量闲置土地，另一方面，部分城市房地产业的土地供应不足；一方面，房价不断上涨，另一方面，拆迁矛盾不断加剧。在本可以改进社会福利的时候，却不能得到改善，说明土地市场缺乏效率；市场效率低下，必然又造成社会福利的损失。
在过去协议出让的模式下，通常是由开发商同原土地使用者进行谈判，确定对土地的补偿额，再向政府申请办理出让手续。对于一宗特定土地来说，政府收取的出让金基本上是固定的，开发商可以按照以前同类土地的出让价格或者基准地价事先进行估算。对原土地使用者的补偿价格实际是一种剩余价格，即土地市场价格扣除出让金部分。从2003年开始，我国法律规定，所有经营性用地的出让必须采取招标、挂牌或者拍卖的方式。土地出让是在符合规划要求和土地使用计划的条件下，由原土地使用者提出申请，经过政府有关部门的审核，并经评估单位进行评估，评估要确定对原土地使用者的补偿和土地总价，其中土地总价作为初始价，之后进入市场，通过招标、挂牌和拍卖的方式进行交易。在这个框架下，原土地使用者获得的是按照现状用途评估的价格，而政府获得剩余价格，即出让成交价格扣除对原土地使用者的补偿部分。
比较两种土地交易政策下原土地使用者和政府所获得的收益可以发现：过去的协议出让方式中，政府的收益实际是一种评估价格，而原土地使用者获得剩余价格。而在新的出让模式中，原土地使用者获得的是评估价格，政府获得剩余价格。
本文建立了一个土地开发的社会决策模型，模型从社会总体福利的角度，为土地是否开发以及开发的市场效率提供了评判标准；然后根据这个模型提供的标准，分析了七种不同出让收益分配模式的市场效率，其中包括了过去的协议出让模式，现行的土地出让模式，以及本文设计的其他分配模式；最后总结了研究的结论，并给出政策建议。
二、土地开发的社会决策模型
1．基本假定
假定1：原土地使用者和政府共同决定土地是否出让。在过去的协议出让时期，是由开发商与原土地使用者联合向政府提出申请。在目前的土地出让程序中，大部分土地都是由原土地使用者提出申请，政府批准的情况下才进入出让流程的，因此这一假定基本符合实际情况。
假定2：原土地使用者符合利润最大化原则。
假定3：土地出让会产生负的外部效应为B，此为政府的最低收益。此假设表示，在土地开发时会产生负的外部效应，而政府要为开发后的土地提供更多的配套服务，因此应该获得相应的补偿。
2．土地是否出让的社会决策模型
假定一宗土地面积为L现状建筑面积为S建筑物的单位重置成本为C，单位价格为p。按照城市规划的新要求，建筑面积为S除土地外的单位建筑成本为C，价格为p。
土地开发的社会福利净增加与被开发土地的闲置率成正比。土地政策应该使土地闲置率较高的土地优先进行开发，从而最大程度上改善社会福利。
判断一种政策安排是否有效率，一是看土地开发净收益(扣除负效应)大于零时，土地是否能够出让；二是看闲置率高的土地能否优先进行出让。
如果土地市场符合第一种情况，土地市场有完全的效率，即只要有净收益，土地就会被开发；如果土地市场不符合第一种情况，但是符合第二种情况，我们称之为部分效率。如果以上两种情况都不符合，我们称之为完全缺乏效率。
三、不同收益分配方式的效率分析
根据前面的假设，原土地使用者是一个经济人，其行为符合利润最大化。而政府获得的收益至少要等于土地开发造成的负效应，可以用该收益投资改善社区环境。现在，我们分析七种不同的收益分配方式，其中包括协议出让土地方式的收益分配以及现行土地出让分配方式，同时我们还设计了其他的模式。
第1种是过去协议出让时的收益分配模式。第2、3、4、5种为现行的土地出让收益分配模式，其中包括成本补偿和现状价格补偿两种模式，实际操作中，为了得到原土地使用者的同意，实际评估结果往往会适当高于理论评估结果，因此我们也相应地给出了成本加成和现状评估加成两种收益分配模式。第6、7种是我们自行设计的两种新的收益加成分配模式。
1．由土地购买者与原土地使用者协商补偿的模式。按照第一部分的分析，在协议出让模式下，原土地出让方的收益是在土地市场价格扣除政府出让金之后的部分。
以上分析表明，在过去的协议出让模式下，如果政府要求的收益高于土地开发带来的负效应，土地市场不能出清，即存在社会净收益为正的土地不能被开发，土地市场不具备完全的效率。但是，高闲置率的土地会首先被开发，土地市场具备部分效率。
2．对原土地使用者按照投入的成本进行补偿。
如果对原土地使用者的补偿只是考虑使用者的投入成本，原土地使用者的净收益很可能为负，因为在大多数情况下，建筑物的市场价格都大于建筑物的重置成本。因此，如果只是按照建筑物的重置成本来补偿，原土地使用者会受到损失，不会申请出让土地。
另外，由(13)式还可以看到，即使获得的成本补偿高于建筑物价格，土地使用者净收益为正，此时原土地使用者的收益与土地上原建筑面积成正比，即与土地闲置率成反比。也就是说，土地闲置率越高，原土地使用者收益越小，结果导致闲置率低的土地优先进入市场。
由此可见，在这种收益分配模式下，原土地使用者一般不愿意放弃土地，交易很难实现。同时，即便出现可以交易的特殊情况，也是土地闲置率低的先进入市场。总的来说，这种收益分配模式的效率是极为低下的。
3．对原土地使用者采取成本加成补偿。此种模式是在成本补偿的模式下，为了促进交易的可能，在评估时适当提高成本的评估值。
在该种模式下，当α足够大时，原土地使用者的净收益会大于零，交易可以实现。但是由于原土地使用者的净收益与土地上的原建筑面积成正相关，土地闲置率越高，净收益越大。在利益最大化原则下，闲置率低的土地进入市场，闲置率高的土地反而不能进入市场。因此该种模式也只具备部分效率。
4．对原土地使用者采取现状价值进行补偿。此种方式是现行拆迁法中的基本补偿原则，在这种分配模式下，原土地使用者获得的补偿为土地上建筑物现状价值的评估值，在评估时通常包含房屋的重置成本、区位因素等。
由于原土地使用者在土地出让中获得的净收益为零，他们对土地出让没有积极性，也不会反对。
土地出让是否能够进行，很可能取决于评估值和土地上建筑物实际现状价值的误差，也可能取决于土地使用者对于土地及建筑物现状价值的主观认识。如果评估值低于土地及建筑物的实际价值或者土地使用者自己的主观判断的现状价值，原土地使用者就会拒绝进行出让。因此，这种收益分配模式仍然是缺乏效率的。原土地使用者没有出让土地的积极性，可能要依靠政府的强制力量来推动。
5．对原土地使用者采取现状价值适当加成的方式进行补偿。为了提高土地原使用者的积极性，在实际出让过程中，政府可以适当提高补偿价值。现在假定是在土地的地上物现状价值基础上加成。
6．土地出让总收益分成的办法进行补偿。现在考虑一种对土地出让总收入进行分成制的收益分配模式。假定政府的分成比例为δ，原土地使用者的收益比例为(1-δ)。
此时，只有当土地开发的负效应等于政府所得的收益时，市场才会有效率。这种情况与前面分析的协议出让模式有些类似。此种模式下，只有原土地使用者获得土地开发产生的全部净收益时，市场才会有效率。只要政府获得的收益高于土地开发的负效应，即便土地开发存在社会净收益，土地依然不能进入市场。
7．土地开发净收益分成方式。即在土地出让总收入的基础上扣除土地现状价值和土地开发负效应之后的社会净收益进行分成。
同时，由于社会净收益与土地闲置率R成正相关，因此政府和原土地使用者的净收益都与土地闲置率成正相关，闲置率高的土地优先进入市场。这种按照土地开发净收益进行分成的模式可以形成有效率的土地市场。其中，关键是确定土地现状价值和土地开发的外部效应。
四、结论与建议
现在，我们把前面七种收益分配模式与各自的市场效率进行总结。
从以上的分析可以发现，不论是过去的协议出让方式，还是现在实行中的成本或者现状价值补偿，市场效率都不高，而市场效率最高的方式是对原土地使用者进行出让净收益分成的模式。
关键词：抵押贷款评估；资产产权；风险防范
一、待估资产产权的风险防范
资产评估机构接受委托方的资产评估业务后，首先要确定待估资产的产权，待估的资产均应取得相应的产权证明文件。与其他的目的的资产评估一样，抵押贷款资产评估产权问题至关重要。在确定了评估范围之后，评估人员必须对抵押资产的产权进行仔细、谨慎和严格的界定。
1．抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如有差异，必究；共原因，弄清来龙去脉并予以说明。
2．在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的权益人必须与抵押人一致。如在房产证尚未办妥之前，必须要有建设项目证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证等，以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。
3．评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲自验证产权证书原件并在复印件上签字注明“复印件与原件相符”字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押贷款而增加风险。
4．如果抵押人的产权是从别人手中转让的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，最大限度减少风险。
抵押贷款中，最常见的就是机器设备和房地产评估，对房地产评估时，要求委托方提供的资料有：（1）房屋所有权证、国有土地使用证或房地产证；（2）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同、红线图、土地转让合同、补偿合同协议、建筑物报建批文、竣工验收等用以申领产权证的相差文件资料；（3）经鉴证的商品房预售契约。对于较大、较复杂的建筑工程（特别是工业建筑）还需准备建筑安装工程预决算资料、建筑施工图和设备基础图、企业入账会计凭证等。
对设备评估时，要求委托方提供的资料有：（1）设备原值的会计资料；（2）大型设备或高精尖设备的有关资料，如：购买合同、融资租赁合同；购买发票；设备说明书、运行记录，事故记录，大修理、技术发行记录；（3）电梯、压力容器年检报告，以及相关资料；（4）进口设备的进口批文、进口报关单，商检鉴定书等文件；（5）机动车行驶证等。
对于产权尚未界定清晰的资产，应要求资产占有单位办妥产权界定的有关手续，取得产权归属证明，方能进行评估。防范权证不齐，产权不清的风险。
二、评估方法的风险防范
众所周知，重置成本法用于持续使用假设前提下资产的评估，不宜评估非续用状态下的资产。而在我国抵押贷款评估中，评估总是以持续使用为前提，采用重置成本对抵押物进行评估。所谓资产的抵押，实际上是资产产权的抵押，而并非资产本身的抵押。抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人，抵押人只是赋予抵押权人（贷款人）在不能近期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回。因此，在抵押期间产权人虽然可以正常的使用其所有的资产，但无处置权。换言之，其产权虽然没有转移，但实际已牌冻结状态。借款人将其拥有的资产处置权转变为借贷双方约定的抵押有效期的一权换一权。借款人在合同规定的期限内若能偿还贷款本息，则将收回其资产处置权，反之，不能如期归还贷款本息，产权将可能发生转移，而形成最终的产权变动。该特殊目的下资产的评估价值，应该是该财产实现变现时的价值。因为至债务人履行债务前，银行实际上拥有该资产的处置权和收益权。当债务人不履行债务时，银行只通过拍卖或变卖方式行使处置权和收益权，不会该资产进“持续经营”。由此看来，在该评估目的下，采用重置成本法的前提“持续经营”是不存在的，在以抵押贷款为目的评估中，根据具体抵押资产的情况，评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法，从而决定哪种方法最适合。如考虑市场快速变现因素，可采用市场折扣法。
成为抵押物的资产除本身因有的特点外，又产生一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。
1．注重预期风险。资产抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处置清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，应侧重对预期可能产生的风险因素考虑，而对预期不确定的收益或升值因素，较少或不予考虑，采用保守性原则选择估价的参数。
2．抵押贷款资产的风险性。无论抵押贷款的风险是多少，资金的提供者总是希望抵押人能如期偿还贷款，而不是希望看到抵押人无力还贷而最终发生产权的转移。作为金融机构而言，是以经营资金为主的，当然希望贷款人能如期还本付息，而达到经营资金盈利的目的。但能否收回使用价值和流通价值一致的现金，正是金融机构的风险所在，一旦不能如期收回贷款，处理抵押资产则存在相当的市场风险，还需付出相应的处理费用。3．抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。这都是因为抵押资产的价值必须与贷款的额数相匹配，而企业的各类资产中往往以房屋土地或在建工程等固定资产投资金额世大，能满足抵押贷款的要求。价值相对较低的一些其他资产一般不用来作为抵押资产。
4．分析市场变现能力。由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性，根据目前市场状况，房地产潜在收益能力使其在市场上有一定的流动性。而不象有些无形资产虽然其价值很高（如许多商标品牌评估价值都很高），但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜用为抵押资产。
抵押贷款的资产评估是各类不同目的的资产评估的一种，它理应遵循资产评估的普遍原则，即遵循独立性、客观性和科学性工作原则之外，还要遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则。还要遵循主要权利益体变动原则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的市场公平价值。
除上述普遍原则之外，抵押贷款的资产评估业务根据自身的特点，还应遵循以下原则：
1．安全性原则。由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具有物质保证的功能，所以评估时要特别注意其安全性，以防止在抵押期间抵押资产的非正常贬损甚至消失。因此评估时，除了现时公平市场价值的考虑之外，对资产的使用、经济寿命、适用性和其他因素的未来情况都要进行预测。如对于附属主体建筑的简易仓库、车库、临时建筑，或在合法建筑上增建的违章建筑等，虽有其现行价值，但不宜列入评估范围。或虽然进行了评估却须予以特别说明。以防抵押期间这部分资产价值损失。
2．真实性原则。由于抵押期间被抵押资产产权的未来不确定性，所在评估时务必核实抵押人产权的真实性。排除任何不真实的因素，以保证抵押权人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况应予以详细调查，并在评估报告中说明。而对不能提供任何产权证明和可以辨别的虚假情况，不能认可其资产权属，不能评估其价值。
3．保守性原则。由于抵押贷款的自身特性，我们对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以乐观的估计。尽管统计数据或经验表明抵押资产（如房地产）价值可能上升。但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。
针对不同的资产抵押，应采用不同的评估方法。房地产情况复杂，价值较大，在评估时稍有疏忽就会严重影响评估结果。为此，必要时最好选用两种或两种以上方法评估，相互验证后确定评估值。因采用的评估方法不同，选用的数据、参数都会有所不同，所以评估结果也会有不小的差别。评估时应从资产评估的效率和相对合理角度，按各种评估方法的特点，明确其最适宜发挥作用的范围选用好评估方法，将有利于提高资产评估的质量和效率，免除因评估方法选用不当形成的风险。如整体商品房（办理土地使用权出让，具有完全产权）作为抵押物进行抵押价值评估，可采用市场比较法和收益法；行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押评估时，可采用房产与土地开发费用（征地或拆迁安置补偿费及前期费用）分别估价再综合的方法，可用成本法和市场比较法或收益法进行估价，从得出的估价额减去土地出让金的方法；部分（局部）房产作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法；乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或收益法；在建工程已完工部分作为抵押物进行抵押价值评估时，估价方法可选用成本法、市场比较法或假设开发法。在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法评估。某些市场价值极有限的专用资产，一般不宜单独作抵押。
抵押贷款，银行注重的是资金的收回，其目的并不是得到抵押物，对于抵押贷款评估来说，其一般在企业出现经营失败，贷款难以收回时加大，对此，评估师应保持应有的职业道德和职业谨慎，充分关注企业的经营能力，可采用市场调查、同行业咨询、借助于专家帮助等，采取有效的方法来防范风险。
参考文献
[1]刘萍．个人住房抵押贷款风险探析[J]．金融研究，2002，（8)．
[2]田雨．商业银行住房抵押贷款风险及其对策[J]．财经科学，2004．
[关键词]国有企业；产权转让；无形资产评估；价值评估
据我国国有资产管理部门的推算和汇总。近年来各种原因导致的国有资产流失数字惊人。如何在国有企业产权转让过程中防范国有资产流失已经成了当前一个热门话题。对于需要进行产权转让的国有企业而言，只有在准确的资产评估的基础上进行国有企业产权转让，才能体现公平、公正，才不会造成国有资产流失。
一、资产价值评估方法的评价与选择
当前确定国有企业资产价值普遍使用的方法是资产评估。资产评估是国有企业产权转让的法定程序。我国对资产评估的方法大致有这样四种：收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法。
(一)收益现值法
收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。运用收益现值法必须建立在资产具有独立获得预期收益的能力、资产未来的收益能够用货币来计量、资产所有者所承担的风险能够用货币衡量等前提条件下。收益现值法适用范围较小，一般是用于企业整体资产评估以及可预测未来收益的单项资产评估。
(二)重置成本法
重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。使用重置成本法进行资产评估，受到一定的限制，该方法要满足继续使用假设。而且待评估的资产必须是可以再生和复制、可以随时间推移、可重建和重构的具有有形或无形损耗的单项资产，或者是可重置和重构的整体资产。
(三)现行市价法
现行市价法是通过市场调查，选择一个或几个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和转让条件，进行对比调整，估算出资产价值的方法。使用该方法需要有一个充分发育的、活跃的资产市场，同时参照物以及与被评估资产可以比较的有关指标、技术参数等资料是可以收集到的。随着我国资产转让市场不断发展，会非常广泛地运用现行市价法进行自查评估。
(四)清算价格法
清算价格法适用于依照中华人民共和国企业破产法规定，经人民法院宣告破产的企业的资产评估。评估时应当根据企业清算时其资产可变现的价值，评定重估价值。清算价格法与现行市价法基本相同，所不同的是停业或者破产时。企业将资产拍卖、出售，清算价格往往大大低于现行市场价格。在国外，清算价格法并不独立使用。一般将清算价格法和现行市价法共同使用，称为市场法。清算价格法主要用于企业破产、企业抵押、企业清理等几种情况。
二、国有企业产权转让中的价值评估难点分析
国有资产的特殊性决定了国有资产的资产评估不可能是一帆风顺的，而这其中土地处置问题、无形资产评估问题，以及评估委托人问题又是国有企业资产评估中较为棘手的问题。
(一)土地处置问题
对待产权转让中，国有企业拥有的土地使用权的处置问题。因其使用权来源的不同而存在不同的解决途径和办法。若土地使用权来源属出让方式。则在产权转让的过程中并不涉及土地处置问题，仅需根据该地块的客观区域因素和个别因素采用合适的评估方法进行评估。对划拨土地使用权的处置方式，根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第三条规定：“对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(人股)和保留划拨用地方式予以处置”。而在这几种处置方式下，评估时所采用的方式及途径也不尽相同，具体叙述如下：
1 对采取保留划拨用地方式进行处置的，无需对原账面划拨土地使用权的价格进行具体的评定估算。但为了合理体现改革前国有企业的资产范围，仍需对划拨土地使用权原账面金额按现行会计制度和会计准则进行核实，并以核实后的金额作为评估值列示，纳入改革资产范围。
2 对采取国有土地租赁方式进行处置的，应首先将国有企业原账面存在的划拨土地使用权价值进行剥离，然后另行对国有土地使用的租金水平进行评估，并将该租金水平评估结果一并运用于改革方案当中。以规范国有土地租赁行为，并防止国有资产的流失。
3 对采取国有土地使用权出让方式进行处置的，对土地使用权进行评估时。又存在两种程序和途径：第一种将该国有土地使用权纳入改革资产范围，也应纳入评估范围。在这种情况下：首先，确定该土地使用权的价值定义，以土地使用权来源属出让性质为假设，并根据地块实际情况和规划条件对土地使用权在出让方式下的用途及使用期限进行假设；然后，以这些假设作为估价提前，对该国有土地使用权采用合适的土地估价方法进行评估，并将评估值直接列示于资产负债中无形资产项下；最后，对土地使用者(国有企业)应补交的地价进行反映或列示。第二种不将该国有土地使用权纳入改革范围，也即不纳入评估范围。不将国有土地使用权纳入改革范围(评估范围)时，还应满足一个前提：即房地产市价中大于建筑物实体价格的那部分，均是由土地使用权贡献或创造的。将划拨土地使用权与其对应的建筑物分开评估(即土地使用权不纳入改革评估，而另行评估后形成土地处置方案报批)才不会出现价值遗漏情形，才不会导致国有资产的流失。
(二)无形资产评估问题
无形资产具有非实体性、垄断性、效益性和不确定性、完整性等特点。无形资产评估时考虑的因素主要有：1、无形资产取得的成本；2、机会成本，即无形资产转让、投资、出售后失去市场的损失收益的大小；3、效益因素成本，即从无形资产补偿角度考虑的，但无形资产更重要的是其创造收益；4、使用期限；5、技术成熟程度；6、转让内容因素；7、内外无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度；8、市场供需状况；9、同行业同类无形资产的价格水平。无形资产评估值的高低，还取决于无形资产转让、转让的价款支付方式、各种支付方式的提成基数、提成比例等，在评估无形资产时，应综合考虑。
(三)价值评估委托人问题
由于国有企业产权转让的价格总体上决定于企业总资产减去负债后的净资产价值。政府作为股权的出让者，越高的买价意味着越多的利益。而对于股权的购买者或者拟进入的私人投资者而言，情况恰好相反。相关利益主体的利益冲突使得转让双
方都试图确保价值评估有利于自身。并且当所有的参与者都相信道德风险会不可避免的影响评估人对资产的评估时，认定评估人便成为所有资产转让过程的关注焦点。
根据《国有企业改革重组调查研究报告》的展示，在中央控股改革企业中，由企业母公司代表企业最终所有者利益，执行评估机构委任权的占据了相当大的部分，这样的企业占中央控股改革企业样本总数的35％。而在地方控股改革企业中，母公司作为评估机构委托人的比例可以达到43％，同时还有37％的地方企业由地方政府亲自选择委任评估机构。资产转让机构也是企业价值评估委托人中的重要部分，而企业管理者代表自身利益委任价值评估机构的情况最为少见。《国有企业改革重组调查研究报告》显示，通过产权转让机构委托评估机构评估改革企业资产所得到的评估价值相对最高，净资产评估价值与账面价值比值的平均水平可以达到83％，而依据其他委托人聘请的评估机构的评估结果计算出的该比值却只有68％。这一统计结果一方面体现了在中国的产权改革过程中，许多国有企业的资产都存在被低估的可能性。另一方面也显示产权转让机构在资产评估过程中低估资产的动机最小。改革企业价值低估行为的动机主要来自于企业收购者甚至政府官员的寻租行为，这也同时解释了为什么中央政府鼓励和要求在产权转让中心实施资产转让过程，而不是由地方政府或公司私自组织实施。
本文认为对国有企业资产进行评估的评估机关应该都是当地国有资产管理委员会授权独立主体，然后通过招标的形式来邀请这些单位，同时将审计单位、评估单位要分开。最后要将资产评估、审计不良资产的报审公开化。让资产评估成为一种“阳光”工程。
三、对国有企业产权转让中价值评估的几点建议
产权转让工作是国有企业改革顺利进行的一个必要的前提，同时也是一项复杂的经济行为。其影响因素众多，要想使产权转让取得彻底的成功，不留下任何的隐患，需要各方面的积极配合和支持。笔者对今后国有企业改革提出了以下几个方面的建议：为促进我国今后国有企业产权转让及其价值评估的健康发展。
(一)树立正确的国有企业产权转让和价值实现的观点
突破对国有企业“有进有退”的狭隘理解。实现以退为进，退中求进，即在国有股权和比重上退，在国有经济的总体实力、控制力和影响力上进。突破“产权转让和企业重组是市场行为，政府无所作为”的认识误区。政府作为国有企业的出资人，理应按市场规律组织推进其产权转让和重组；并且只有政府才能解决转让重组中的条块分割、债务处理、人员安置、分离办社会职能等诸多难题，才能协调多个部门参与改革的行动、审批权限的行使和各自利益的调整。突破对国有资产保值增值的片面理解。固化、呆滞、亏损、潜亏是最大的流失，只有流动、重组、盘活才能保值增值。国有资产存在于企业并有效利用是保值增值，存在于能为社会公众利益服务的社会保障、基础设施、政策性安排(如安置就业、补偿职工)等其他形式也是保值增值。
(二)完善国有企业产权转让的外部环境和国有资产的评估机制
从我国目前有关企业并购的法律条文来看，还缺乏有关国有企业产权转让方面的系统规定，在国有企业产权转让的实施过程中还有许多细节与现行法律相抵触，且存在各地区规定不尽相同的问题。因此必须要尽快制定出相关的法律法规，使国有企业改革有法可依。同时建立一套完善的社会保障体系来接收国有企业产权转让后分流出来的员工，为国有企业产权转让创造良好的条件。针对在国有企业实施产权转让过程中存在的信息不对称、管理层“道德风险”等问题，一定要加大力度强化对产权转让过程的监督，以加强国有企业产权转让过程中信息披露的透明度。要健全国有资产评估机制，防止国有资产的流失。确立合理、公正的资产评估机制，是当前规范国有企业改革的重点。因此在改革的实施过程中一定要确立公平合理的价格，尤其需要健全国有企业无形资本的评估机制，在我国国有企业改革中的资产评估中往往强调有形资产忽视无形资产。这样使得国有资产流失现象严重。所以在今后的改革中必须为无形资产的评估建立一套系统的程序。
【关键词】国有土地；制度；房屋征收；保证
中图分类号：D922.33文献标识码：a
自《房屋征收条例》出台和实施以来，我国在国有土地上房屋征收补偿方案方面存在的不足正在不断的体现出来，并因此而导致了大量征收纠纷的出现，在一定时间内已成为社会矛盾的热点，对于和谐社会的构建带来了极大的影响。因而为了确保《房屋征收条例》得到有效的实施，笔者结合自身工作实践，提出以下几点探究性的分析。
1.国有土地上房屋征收制度保证的根本前提
为了确保国有土地上房屋征收得到制度上的保障，就必须始终坚持民主决策的基本原则，切实加强对社会稳定风险评估，才能实现合法征收，也是房屋征收的根本前提。
1.1始终坚持民主决策的基本原则
民主决策是《房屋征收条例》中提出的国有土地上房屋征收原则。即在广泛听取民意的同时，还应征询房屋被征收人所提出的意见，尽可能地确保房屋征收行为的支持率得到有效的保障和提升。因此房屋征收决策的民主性、透明性、科学性。
1.2切实加强对社会稳定风险评估
任何工作的开展都具有一定的风险，而为了工作成效的提升，就必须加强对风险的评估，才能更好地采取有效的措施，尽可能地降低因风险而带来的损失。因此对于房屋征收工作的开展更应如此。所以为了确保房屋征收的合法性，得到被征收人的支持，就必须加强对其风险的评估。否则就会引发诸多导致社会和谐被破坏的现象发生。所以在做出征收决定，作为政府职能部门，必须组织专家加强对房屋证书开展而可能的导致社会稳定风险的评估，对存在的风险因素进行分析的同时提出相应的措施予以解决，当发现由于征收可能对社会稳定带来重大影响时，就必须否决征收决定，最大化的确保政府征收决定的科学合理性。与此同时，还应加强与人民群众的沟通，对民情民意有一个全面的掌握或了解，着力实现政府工作的社会化，广纳谏言，以最大化的确保房屋征收工作得到有效的制度保障[1]。
2.国有土地上房屋征收制度保证的主要措施
2.1人性化的征收国有土地上的房屋
目前，人性化已成为政府部门为人民群众服务水平高低的重要指标，因此在国有土地上征收房屋时，除了要严格按照《房屋征收条例》第十七条之相关规定的基础上，还应确保征收过程的人性化，基于此，笔者提出以下几点人性化的征收措施。一是从提高征收补偿灵活性入手，既能选择采取货币的方式对被征收人进行补偿，同时也能采用房屋产权置换的方式进行补偿，所以作为政府部门，还应为此提供置换产权的房屋，同时还应房屋产权置换过程中，新旧房屋之间的差价，若征收房屋的价值低于所置换房屋的价值，则应要求被征收人向政府补差价，反之，则应由政府向被征收人补差价，并尽可能确保所提供的房屋与被征收房屋的地段相同或相近，总之，必须征得被征收人的同意。二是结合实际采取针对性的补偿方式，例如被征收人由于房屋被征收而搬迁时所产生的搬迁费应有征收部门进行支付，对于置换房屋产权的被征收人，在置换之前，被征收人由于房屋被征收而临时安置时所产生的搬迁费应有征收部门进行支付，或为其提供周转房，以此最大化的确保被征收人因为房屋征收导致的利益损失降低最低甚至不损失，体现补偿方式的多元化；三是对于生活条件上存在困难的被征收人而言，若其与住房保障条件相符，在享受上述个性化服务的同时，还应将其优先享受住房保障，在促进其居住条件改善的同时进一步彰显房屋征收的人性化[2]。
2.2市场杠杆下评估和确定补偿价值
随着市场经济时代的到来和不断的发展，我国很多行业的发展得益于市场的杠杆作用和调节作用。因而在对国有土地上的房屋进行征收时，必须严格按照《房屋征收条例》中的第十九条之规定的相关内容对被征收房屋的补偿价值进行确定，最大化的避免出现只补房而不补地的传统货币补偿中的不足，通过市场的杠杆作用对房屋的价值完全体现出来。与此同时，在通过市场确定房屋的补偿价值时，还应严格按照《房屋征收条例》中有关被征收房屋价值评估之相关规定进行科学的评估，若被征收人对评估价值不认可，则可向评估机构申请进行复核评估，若对复核结果仍不认可，则可以向评估专业委员会对其进行鉴定，并由所在地的县一级的住建部门制定相应的评估办法，同时还应向社会广泛的公开征求意见，最大化的确保房屋的补偿价值得到科学的确定，确保房屋被征收人能在同等区位中以市场价够得类似住房，保证房屋被征收人的合法权益。
2.3实行补偿决定与强制搬迁相分离
政府作为征收房屋的主体，因此在严格按照《房屋征收条例》的相关规定下，有权作出被征收房屋的补偿决定，若房屋被征收人没有在规定期限内提请复议或行政诉讼时，那么该补偿决定的法律效率就会生效，但是房屋被征收对象拒绝执行时，人民政府可以向人民法院申请对不成决定强制性的执行。但为了保护房屋被征收人合法的权益，应严格按照《房屋征收条例》中提出的实行补偿决定与强制搬迁相分离的规定，人民政府在向法院申请强制执行时应接受司法的审查，若审查后发现补偿决定的程序违法和法律缺乏适用性以及根据错误等，即使房屋被征收人没有提请复议和行政诉讼时，同样应补偿决定撤销，利用司法审查对错误的补偿决定进行完善和改进。
2.4被征收人行政诉讼权利得到保障
《房屋征收条例》对征收决定法定条件、作出决定的程序等均作了详细的规定，如果对不符合规定条件的项目，政府作出征收决定，或者作出的征收决定程序违法，或者征收决定损害了被征收人的合法利益，作为被征收人可以依法提起行政诉讼，要求法院对征收决议予以撤销。如果政府不能提供充足的证据和法律依据来支持作出的征收决定，法院就会作出撤销征收决定的判决。此外被征收人最关心的就是补偿安置结果，征收决定作出之后，就需要与被征收人就补偿安置问题进行协商，经过协商达成一致意见时，应及时签订补偿安置协议，并全面履行。若无法达成协议，在征收决定规定期限后由政府作出补偿决定[3]。
3.结语
综上所述，《房屋征收条例》为国有土地上房屋征收提供了良好的制度保证。因而为确保房屋被征收人的合法权益得到有效的保护，就应以合法征收为前提，在坚持民主决策的基本原则的基础上，切实加强对社会稳定风险评估，人性化的征收国有土地上的房屋，利用市场杠杆下评估和确定补偿价值，实行补偿决定与强制搬迁相分离，保障被征收人行政诉讼权利，最大化的实现房屋征部门收与被征收人的双赢。
【参考文献】
[1]吴海洋.浅析国有土地上房屋征收与补偿工作[J].现代交际，2013，12:16.土地评估收益还原法篇7
土地评估收益还原法篇8
土地评估收益还原法篇9
土地评估收益还原法篇10