房地产评估公司管理办法篇1
我行拟向萧县新秀新材料有限公司发放流动资金贷款800万元，萧县新秀新材料有限公司拟以本公司名下房地产作为抵押物向我行借款。我行评估人员按照必要的评估程序，对抵押资产（见以下编号）实施了实地查勘、市场调查与询证。
根据《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法》、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估细则》和《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法（试行）》，本着科学、客观、公正、安全和谨慎的原则，按照公认的资产评估方法，对贷款抵押物—萧县新秀新材料有限公司拥有的土地及厂房进行评估。
一、评估对象概况
（一）与押品对应的贷款简况。萧县新秀新材料有限公司拟以本公司名下的房地产（位于萧县萧县永堌轻化工业园，《不动产权证》号：皖（2019）萧县不动产权第0011150号））作抵押向我行借入短期贷款800万元。
（二）借款人和资产占有方情况简介。借款人萧县新秀新材料有限公司成立于2016年5月，是烟台新秀化学科技股份有限公司的全资子公司，公司注册资本6619万人民币，属于化学添加剂行业。公司位于萧县永堌镇轻化工业园，主要经营范围：聚合物用专用化学品（不含危险化学品）的研发、生产、销售。法定代表人：王轲，目前公司员工110人。
资产占有方萧县新秀新材料有限公司，经核实及查询人行征信系统，该公司信用状况良好，无任何不良信用记录。
本次拟抵押评估的资产为萧县新秀新材料有限公司自有土地及厂房，位于萧县萧县永堌轻化工业园区，占地面积30926平方米,四至：东至018县道，南至威朗大道，西至空地，北至安徽裕隆化工有限公司。其占地为萧县基准地价二级覆盖区域范围。土地用途：工业用地，使用权类型：国有出让。
（三）评估对象概况
评估对象为萧县新秀新材料有限公司自有土地及厂房，位于萧县萧县永堌轻化工业园区，土地面积30926平方米，房屋建筑面积6093.19平方米，土地证载用途：工业，土地使用期限：2067年8月29日止。
经调查核实，待估土地及房产产权清楚，来源合法，至估价期日未设定租赁权、地役权、抵押权等他项权利。《房地产权证》、付款凭证等权属证明资料齐全。
（四）中介评估机构对评估对象价值评估情况
拟抵押的房产由安徽昊光房地产评估经纪咨询有限公司进行外部评估。该中介机构为省行认可的评估合作中介机构，房地产评估资质为贰级，出具的评估报告具有法律效力，评估人员具有执业资格。房地产估价报告编号：SZHG房估字（2020）第2848号，房产采用成本法、土地采用成本法及基准地价法行评估，评估基准日为2020年9月8日，评估该房地产总价值：1629.77万元（人民币壹仟陆佰贰拾玖万柒仟柒佰元整）。
经审查，外部评估预报告在评估依据的选取方面基本客观，在评估目的、评估所依据的前提条件、评估方法等方面基本正确、合理，参数的选取遵循谨慎性原则。
二、评估依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《城镇土地估价规程》；
4、《中华人民共和国担保法》；
5、《房地产估价报告规范格式》；
6、资产占有方提供的《国有土地使用证》；
7、公司股东会同意抵押的文件；
8、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法》；
9、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估细则》；
10、《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法》；
11、评估人员现场查验、核对的资料；
三、评估方法
房地产评估公司管理办法篇2
房地产评估合同范文1委托估价方:(以下简称甲方)
受托估价方:(以下简称乙方)
甲、乙双方就委托房地产价格评估事宜达成如下协议:
一、甲方因为，特委托乙方对进行评估。
二、甲方应于年月日以前将委托评估房地产所必需的产权证明、证件及其它有关资料交给乙方。甲方应向乙方提交的资料如下:
1.上述住宅楼房的确权证明材料复印件;
2.其他有关资料。
三、乙方应根据甲方委托评估的目的,对委估房地产的价格予以客观、公正的评估,并向甲方出具房地产价格评估报告书。普通房地产价格评估,一般应在甲方提供资料后两周内完成。
四、甲、乙双方对委估房地产价格评估报告的内容应尽保密之责,除向政府主管部门申报外,未经对方同意,不得对外公开或泄露给他人。
五、经甲、乙双方商定，甲方按北京市物价局及北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京价[房]字[1997]第398号)文件规定的房地产价格评估收费标准(见下表)所计算的评估标准收费，向乙方支付评估费。
六、甲方如中途中断委托评估,乙方不退还甲方预付的评估费。
七、本协议自甲、乙双方正式签字盖章之日起生效。未经双方同意任何一方不得进行修改。如有未尽事宜,由双方另行协商解决。
八、本协议于XX年月日正式签定。一式四份,甲、乙双方各执二份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地产评估合同范文2甲方：
乙方：
一、合作背景
1、应乙方的合作要求，为了更好地整合甲方和乙方的社会资源，共同把业务做强做大，甲方愿意与乙方合作。乙方在云南省(市、自治区)昭通市(地区)绥江县(区)开展房地产评估业务。
3、乙方为表明与甲方合作的诚意，乙方同意在签字本合作协议后，支付诚意金贰万元给甲方留存。合作到期(或终止)时，乙方如无违约行为，甲方无意退还乙方，不计利息。
二、合作期限
暂定壹年，即从年日起至月日止。合作到期，如乙方无违约行为的，可续签。
三、合作务件
1、甲方以评估资质和已在区级相关银行评估准入及其它社会资源为合作基础。
2、乙方以现有经营平台和在–辖管理部门和银行及周边县市的人脉关系和其他社会资原作为合作条件。由于乙方与甲方合作前与广西国联评估公司存在合作关系，且已设置有办公室场所、做有广告牌和购置有办公设备等，为了明释双方合作关系的独立性及乙方之前的债权债务，经双方商定：
①乙方在量月日前终止合作关系，结清所有债权、债务。
②乙方在日前租用的办公场地和已制作安装分公司使用，乙方不得抽离，但所有权归乙方所有，分公司不计入财务折旧和摊销。月日后，经甲、乙双方认可的日常开支费用，依规在财务中列支、计入成本核算。
四、双方职责
1、甲方职责
①负责提供相关资料并协助乙方办好–分公司的工商注册，税务登记、资质备案等工作。
②负责理顺–分公司与分公司、—总公司的业务关系，确保各项业务的正常开展。
③负责监管分公司的财务管理，检查审核各项费用收支和账务处理的准确性、合理性、合法性，按合同、按约定要求及时划付各项费用和分利。指导分公司财务人员做好建账、核算、报税、年检等工作。
④利用自身关系和资源，协助乙方拓展–及周边县市评估业务。
⑤根据总公司的规范要求，检查、督促、指导分公司的各项工作。
⑥行使股东职权，参与分公司业务发展、内部管理、费用配置、利益分配及其它重大事宜的决定。
2、乙方的责任
①由乙方负责–辖区范围内评估业务市场的客户拓展和关系维护。
②分公司的财务管理工作在甲方的监管和指导下进行，账务做到日清月结，透明度高，不弄虚作假，尽可能规避财务风险。
③分公司接洽的辖区内的评估业务，原则上有–分公司派员工进行核收相关资料和进行现场勘察及取证，并按总公司质量控制要求，撰写评估预报告，之后，报请分公司领取报告编号，并将报告初稿上传分公司(或总公司)，按授权要求逐级审核、签发。
④乙方评估员必须按甲方及总公司的业务流程及评估规范开展评估业务，不得弄虚作假和参与恶性竞争，损害公司形象。特殊情况需提前与甲方请示，经报总公司协调同意后再运作，否则，后果由乙方自负。
五、业务受理区域界定
实行抵押登记属地受理原则。但如果是–属地客户自主上门寻求或—总公司评估的，则尊重客户的选择，需要协调时，–要无条件帮忙;反之，如果–分公司拓展到(或受理到)辖区范围外的客户时，分公司或总公司也应尊重客户的选择。如果受理到非属地客户而推荐给属地分公司(总公司)办理的，如成功，受理公司应适当给予推荐公司适当的返点，具体比例由双方协商。严禁恶性跨区域挖掘潜在客户(游荡客除外)，否则，甲方按属地原则处置所得。
六、隶属关系
1、行政及业务：–分公司隶属分公司、—总公司管理，上传下达逐级传递，严禁越级操办。
2、财务核算：既接受上级的监管指导、规避风险，又相对独立核算，自负盈亏。
七、财务处理及核算
1、评估收费及结算标准。原则上按总公司评估收费标准收取“评估费不低于区标五折”计收，低于五折的收费应经甲方报请总公司同意后，方可执行，否则收入按五折计提结算。
2、在–分公司没有找到自有国家注册评估师前，暂借用总公司的注册评估师签发报告，乙方需依合同按业务收入的2%向总公司支付签发风险金。
3、由于–分公司实行独立核算，但其受理业务撰写的评估报告，全部由总公司派驻分公司的专职负责人进行审定和报批，并由评估助理协助做好初审、修整、跟踪、信息反馈、装订合本、报告收发等工作。据此，乙方应按行规给予派驻负责人及评估助理按收入的4%支付材料费、岗位加班费。
4、如果分公司受理的大单(特殊)业务，总公司需派人现场复察的，分公司每出车一次，–分公司给予出车人如需用餐，–分公司则尽可能由委托评估人安排。
5、费用开支原则：各项费用总额控制，上头封顶、下不保底，平衡使用，据实列支，超出自负。
6、结算时间。原则上每月一小结，年底总结算。在结算当期，已出报告，但未收齐评估费的，由乙方负责追收并垫付。
八、收入分配
为鼓励双方各自严格成本控制，“睇菜吃饭”，快定收入分配按以下原则进行：每月经双方确认的营业收入总额，在减去营业税5.65%后的余额，按甲方40%，乙方60%的比例分配。甲方所得除缴清总公司的20%管理费，还应支付总公司评估师的签字费和助理评估员的加班费，结余为利润。乙方的70%的分成，除给经办人员奖励外，还应支付员工工资，房租及水电费，公关招待费、差旅费，电话网络费及日常办公用品费用等一切。结余为利润。即按比例分成，各自包干，盈亏自理。
九、其他
1、协议签定，各自履行，如有违约，承担责任，终止合作。
2、未尽事宜，双方协商，共同执行。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地产评估合同范文3委托方：(以下简称甲方)
受托方：(以下简称乙方)
甲乙双方经充分协商，兹就订立本合同，内容如下：
一、评估目的：提供依据。
二、乙方应根据甲方评估需要，保证对上列房地产予以客观、公正地评估，最后出具该委托项目的评估报告书，于甲方提供全部所需资料并完成实勘后日内交付甲方征求意见稿,无异议后,日内交付正式报告书。
三、甲方应于____20xx___年月日以前将委托项目的房地产的产权、经营状况、税务或成本费用等评估所必要的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门查阅，抄录委托项目的评估所必要的资料。
四、乙方在评估期间需要到现场勘察，甲方须陪同并应提供方便和配合。
五、乙方对甲方提供的文件资料应妥善保管并尽保密之责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。
六、甲方应付给乙方的评估服务费参照中华人民共和国计划委员会、中华人民共和国建设部联合发文(计价格第971号文)的房地产评估收费标准计算：元(大写:整)计费。
七、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付评估报告书，因乙方原因每逾期一日未交付评估报告书的乙方应赔偿甲方评估服务费3%。
八、甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证和资料，乙方可按耽误时间顺延评估报告书的交付时间。甲方如果中途中断委托评估请求，乙方工作过半，甲方则应付给乙方全部评估服务费的%，或已预付的评估服务费不予退还，上述两者之中取其高者。
九、甲方接到乙方提交的评估报告书次日起10日内，如对评估结果有异议且有正当理由，经双方协商,可向乙方提出申请重新分析，乙方应在接到甲方申请重新分析书次日起再次约定的时间内完成委托项目评估报告书，交付甲方。甲方逾期不提出者，评估报告书生效。
十、其他：
十一、本合同自甲乙双方正式签订之日起生效，其中任何一方未经对方同意不得随意更改。如有未尽事宜，需经双方协商解决。
十二、本合同一式份，甲方执份，乙方执一份,本合同于_20xx_年月_日正式签订。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
房地产评估公司管理办法篇3
2012年12月18日，是唐山市外环路正式通车5周年的日子。几乎与此同时，一封关于唐山市外环路拆迁过程中巨额国家资金被骗取、而诈骗人至今逍遥法外的举报信，寄往最高人民检察院。这封举报信揭开了已经尘封两年多，被唐山市检察机关认定犯罪事实成立却“不起诉”的蹊跷诈骗案的内幕。
来自两个政府部门的举报
唐山市城市外环建设工程是唐山有史以来建设规模最大、投资最多、施工难度最大的城市交通基础设施建设项目。作为该市的重点工程，2005年，唐山市政府就专门成立了建设领导小组，具体工作由唐山市交通局成立的唐山市城市外环建设项目办公室（以下简称“唐山外环项目办”）负责组织实施，唐山市房产管理局下属唐山市房屋拆迁管理办公室负责实施拆迁，项目所需各款项（包括拆迁补偿款）均从财政资金拨付。
2006年6月，外环征地拆迁涉及到唐山四通汽车贸易有限公司（以下简称“四通汽贸公司”）所属的位于唐山市丰润区的3个汽车4s店和1个汽车销售展厅，分别名为佳浩公司（福特4s店）、四通公司、汇通公司、昌铃公司。
当时负责外环路拆迁的一位工作人员回忆，在与四通汽贸公司协商过程中，唐山市交通局委托唐山市诚信房地产评估有限公司等两家评估机构对其房产进行评估，然而因四通汽贸公司对评估价格不予认可，未出正式评估报告而搁置。
奇怪的是，在当年11月份召开的外环路拆迁协调会上，有关领导突然宣布唐山市房屋拆迁管理办公室撤出，由丰润区交通局负责拆迁协调工作。
2006年12月，四通汽贸公司声称，已经委托唐山衡信房地产评估公司等两家评估机构对佳浩公司的机器设备、房产进行评估，资产价值共计3830万余元。其中机器设备1407万余元。
2007年1月12日，四通汽贸公司法定代表人王琳与唐山外环项目办签订了《唐山市城市外环房屋拆迁补偿协议书》，唐山外环项目办就佳浩公司的拆迁给予四通汽贸公司房屋、附属物、机械设备等补偿款共计3830万余元。随后，唐山外环项目办将上述补偿款全部汇入王琳指定的账户内。随后，唐山外环项目办就其他3个公司的拆迁又预付四通汽贸公司拆迁补偿款3000万元。
一个福特4s店的拆迁补偿款高达3800多万元，这引起了各方的关注。
上述负责外环路拆迁的工作人员告诉记者，他们当时“对衡信公司为四通汽贸公司出具的机械设备及地下管网的评估结果不认可，认为评估的价格偏高”。
有汽车销售业界人士称，全国的福特4s店都是统一规划的，店内的设备是统一配送的，数量多少、用什么牌子都有严格的规定。佳浩公司得到的补偿远远超出一个福特4s店的价值。
四通汽贸公司的拆迁补偿数额遭到质疑的同时，2007年5月29日，唐山衡信房地产评估公司突然向唐山市房产管理局和唐山市交通局同时出具了一份书面材料，称针对佳浩公司的编号为“唐衡信评字（2007）第014号”评估报告不是由其出具的。
接到这封书面材料后，200年7月21日，唐山市交通局向唐山市公安局提交了一封举报信。称四通汽贸公司“涉嫌伪造虚假设备评估报告，诈骗城市外环建设拆迁补偿款6830万余元”，请求唐山市公安局依法立案并对四通汽贸公司采取有关侦查措施，以维护国家利益，保障城市外环建设工程的顺利进行。
与此同时，唐山市公安局经济犯罪案件侦查支队也接到唐山市房产管理局书面报案材料，“要求安排有关部门对四通汽贸公司虚假评估报告进行核实，并安排司法机关介入调查评估报告重大诈骗事件”。
两个政府部门的举报引起了公安机关的高度重视。唐山市公安局遂即对“唐衡信评字（2007）第014号”评估报告进行了司法鉴定。鉴定结果表明，“唐衡信评字（2007）第014号”评估报告上的名章印文与样本印文不同一，“上述评估报告系伪造。”
虚假评估报告背后的诈骗大案
2007年8月17日，唐山市公安局决定对四通汽贸公司立案侦查。
很快，一个叫付国清的人进入警方的视线。2007年8月14日，唐山市公安局以涉嫌伪造公司印章罪对付国清刑事拘留。归案后，付国清交代了这份虚高的评估报告的出炉过程。
付国清原是唐山市晨阳财务咨询有限公司的法定代表人。2006年，付国清结识了唐山衡信房地产评估公司总经理王国栓等人，并与衡信公司达成口头协议，付国清以唐山衡信房地产评估公司名义对外作评估业务，由唐山衡信房地产评估公司提供公章、法人章、评估师章和所需的公司材料，付将所得评估费的30%交给唐山衡信房地产评估公司。
2006年年底，经人介绍，付国清认识了四通汽贸公司总经理王文笛。在得知四通汽贸公司下属4个公司正在准备进行拆迁前的资产评估时，他表示愿承担这几个公司的评估业务，并取得了王文笛的信任。
付国清在公安机关侦查时供述，他在给佳浩公司作评估时手里只有多余的盖有唐山衡信房地产评估公司公章的报告纸，没有盖好法定代表人公章、资产评估师方章的报告纸。“如果去唐山衡信房地产评估公司要盖好印章的报告纸一是太麻烦，二是怕将来收费后该公司提成一部分，就私刻了法定代表人公章和王国栓等资产评估师方童。”
公安机关进一步调查显示，付国清在进行评估时，并没有到佳浩公司盘点、清查机器设备，而只是依照王文笛提供的《固定资产机器设备清查评估明细表》（以下简称“评估明细表”）和询价单就评估出佳浩公司机器设备资产评估价值为1407万余元。
付国清在接受公安机关讯问时也主动承认，他在“在外网工程评估过程中，没有任何依据和资料，仅仅根据佳浩公司的要求就增加了300万元的评估额”。
随着调查的深入，王文笛、王琳以及佳浩公司经理李明等人先后被警方拘捕。王文笛等人在公安机关的供述勾勒出他们“在机器设备进行资产评估的过程中以隐瞒真相、虚报机器设备数量的方法，骗取拆迁补偿款”的整个过程。
2006年12月中旬，王文笛曾联系了唐山市中元诚信资产评估事务所（以下简称“中元评估事务所”）对佳浩公司机器设备进行评估，中元评估事务所按照成本法评估，评估价值为人民币1008万余元，对这一评估结果，王琳和王文笛表示不满，并要求提高评估价值。
随后，中元评估事务所又以收益法重新进行了评估，此次评估后，评估价值上升至1246万余元，但王琳和王文笛对此评估结果仍不满意。
为了得到更多政府拆迁补偿款。2006年12月底，王文笛指使李明制作评估明细表，并称“把价格作得越高越好”。就此事他曾向王琳作了汇报，王琳表示同意。
在制作评估明细表中，李明改动了佳浩公司部分机器设备的产地和数量，虚构了机器设备的价格，“我就按王文笛的要求对每种机器设备虚构了价格，将价格标注在了机器设备清单上”。
唐山市公安局经侦支队后来查实：在佳浩公司的机器设备中，实有车身校正台（大梁校正仪和车身校正仪指同一设备）1台、检测线i台。佳浩公司虚报车身校正台1台，价值115万余元、虚报检测线1台，价值117万余元。
在李明制作出评估明细表后不久，王文笛又让李明“想办法作一个询价单，但价格不能变”。对此，李明供述时称：“王文笛当时的意思就是找人作一个假的询价单，把我上次虚构的机器设备的价格弄得真实一些。”
李明遂找到了唐山景林汽车配件有限公司的崔文齐，要求崔帮忙做一个机器设备的询价单，并把有价格的机器设备明细表交给了崔一份。
“为了以后能和佳浩公司继续做业务”，崔文齐就按李明的要求作好了3份虚假报价单。之后，王文笛将评估明细表和询价单交由付国清进行评估，付国清依此作出了虚假的资产评估报告。有了这份虚假的资产评估报告作为补偿依据，王琳顺利地从政府手中拿到了1407万余元的机器设备拆迁补偿款。
公安机关后来对佳浩公司的机械设备进行了委托鉴定，鉴定结果是：佳浩公司列入政府补偿范围的设备公开市场价仅80万余元，两者相差1300多万元。
诈骗千万被认为情节轻微不起诉
2007年，唐山市公安局侦查完结后将此案移交至唐山市人民检察院。2007年7月28日，唐山市人民检察院以王琳等人涉嫌诈骗罪向唐山市中级人民法院提起公诉。
唐山市人民检察院对此案作出的起诉书载明：“2007年1月12日，被告人王琳以佳浩公司名义与唐山市城市外环建设项目办公室签订了《唐山市外环房屋拆迁补偿协议书》，项目办给予佳浩公司房屋、附属物、机械设备等补偿款共计人民币3830万余元，后项目办将上述钱款全部汇入佳浩公司账户内。其中，依据被告人付国清出具的资产评估报告，确定佳浩公司机械设备的补偿款为人民币1407万余元。经鉴定，佳浩公司列入政府补偿范围的设备公开市场价为人民币80万余元。政府在对佳浩公司机械设备拆迁补偿中，共计被骗人民币1327万余元。”
2008年5月15日，唐山市中级法院对此案进行了公开审理。在法庭上，唐山市检察院出庭支持公诉的检察官认为：“王琳、王文笛等人犯罪事实清楚，证据确实充分，应当以诈骗罪追究刑事责任。”
蹊跷的是，此次开庭10天后，唐山市检察院却突然要求撤回起诉。在撤回起诉后，唐山市检察院将案子交给唐山市路北区检察院。
唐山市检察院突然撤诉，并将案件转交给下级检察院的做法令关注此案的法律人士感到意外。就连王琳的辩护律师也称“难以理解”。他在接受采访时表示，唐山中院既然已经开庭审理了，就应当直接下判决，不应裁定让检察院撤诉。而唐山市检察院既然撤回起诉，就意味着原来的起诉不成立，应当自行处理，而不是让下级检察院办理。
司法实践中，对检察机关撤回起诉后的案件通常采取四种处理方法：一是检察机关作不起诉处理；二是补充新的事实证据后重新向法院提起公诉；三是建议公安机关撤案处理：四是以补充侦查方式退回公安机关后不了了之。
“在这个案件上唐山市检察院显然选择了第一种处理方式。但是其将撤诉的案件交给下级检察院的做法可谓是用心良苦。”一位法律界人士说，“如果说非要给唐山市检察院的做法找个理由的话，那只有一条，就是规避现有的法律，将这个案件消化在唐山市检察院的辖区内。”
一位法律界人士解释说，根据我国现有的法律，检察机关对于公安机关移送审查起诉的案件拟作相对不起诉的，公诉部门提出处理意见，报经检察委员会讨论决定，可以作出相对不起诉的决定。公安机关不服不起诉决定，可以向上一级检察机关要求复核。
“上级检察机关拟对一个案件作相对不起诉的决定时，将这个案件交由下级检察机关来作出相对不起诉的决定。这样在事实上就架空了上一级检察机关对下一级检察机关不起诉权权力的监督，极有可能导致不起诉权力的滥用。”上述法律界人士说。
结果不幸被言中。一年之后的2009年6月10日，唐山市路北区检察院对这起令“政府共计被骗人民币1327万余元”的案件作出了《不起诉决定书》。
《不起诉决定书》在认定“王琳、王文笛、李明、崔文齐实施了《中华人民共和国刑法》第二百六十六条规定的行为，付国清实施了《中国人民共和国刑法》第二百八十条第二款规定的行为”的同时，笔锋一转称：“但本案犯罪情节轻微，不需要判处刑罚或免除刑罚。依据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百四十二条第二款的规定，决定对王琳、王文笛、李明、崔文齐、付国清不起诉。”
房地产评估公司管理办法篇4
杜绝“阴阳合同”现象，为加强存量房交易税收征收管理。减少税收流失，根据《中华人民共和国税收征收管理法》国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》〔某〕1号）财政部国家税务总局关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》财税〔2010〕105号）和《某市地方税务局某市财政局某市物价局关于应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》渝地税发〔某〕139号）等有关文件规定，经区政府同意，现就推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管有关工作交流如下：
一、提高认识,统一思想。
深化财税体制改革、完善地方税体系的重要内容，开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管是调控房地产市场的重要举措。也是杜绝“阴阳合同”堵塞税收漏洞、增加财政收入的有效手段。各镇街及有关单位要统一思想，提高认识，积极支持开展房地产估价技术的研究与应用，加强存量房交易税收征管工作。
二、形成合力,精心组织。
由区委常委、区政府党组成员宋葵任组长，成立区房地产估价技术研究与应用工作领导小组。区地税局、区发改委、区财政局、区城乡建委、区房管局、区国土分局、区规划分局为成员单位。
办公室设在区地税局，领导小组下设办公室。区地税局局长阎健任主任，税政科科长霍永红任副主任，办公室成员由区地税局相关人员和某同诚房地产土地资产评估有限公司部分人员组成。领导小组负责指导全区房地产估价技术的研究与应用，强化存量房交易税收的征收管理。
区地税局：负责组织开展房地产市场税源调查、数据采集与建库、制订评估技术标准、开发和完善评估系统、建立争议处理机制、依法征收存量房交易税收等工作。
参与评估政策制订。区财政局：负责组织、协调并提供工作经费保障。
区发改委：负责对存量房交易计税价格争议进行价格认定工作。
协助开展评估技术标准制订及相关评估参数论证等工作。区国土分局、区房管局：负责提供房屋交易数据信息及房屋产权证的查询。
区城乡建委：协助开展房屋建安造价、成本费用等测算和论证工作。
区规划分局：协助做好电子地图建设等工作。
三、稳步实施,完善体系。
制订适合本地的房地产交易价格评估技术标准，区地税局会同区发改委、城乡建委、财政、国土、房管、规划等有关部门。建立存量房交易价格评估系统，组织专家对存量房交易价格评估系统进行评审，待软件定型后，按照“循序渐进、稳步实施”原则，从2012年1月1日起实现存量房交易价格评估系统推广应用。正式上线运行存量房交易价格评估系统后，应全面取消房屋交易政府计税指导价格。对存量房交易环节征税，区地税局应通过存量房交易价格评估系统对交易存量房进行全面评估，以评估价比对分析纳税人的申报价格。申报价格高于评估价的以申报价格作为计税价格；申报价格明显低于评估价又无正当理由的以评估价作为计税价格。
房地产评估公司管理办法篇5
2002年—2003年初,修水县饮食务公司经修水县人民法院判决,共欠中国工商银行九江市分行修水县分理处借款本息3724874.50元。2003年2月28日,修水县饮食务公司将其下属修水宾馆租赁给卢正标(个体经营户)经营,租赁期限为七年,年租金18万元,修水县饮食务公司每年返还卢正标装修费6万元,实际年年租金12万元。卢正标承租后邀匡俊金(县政法委离岗体养干部)、黄恢德(县财政局局长)、李德秋(修水县饮食务公司经理)、张家龙(工商银行九江市分行修水县分理处主任)、张燕(县百货商店下岗职工)等人入股,合伙经营。2003年元月,修水县饮食务公司委托九江华浔浔会计师事务所对修水宾馆的资产进行评估,评估基准日为2002年12月31日。该月15日九江华浔浔会计师事务所出具了评估报告,委估资产评估值为5326941.23元。2003年3月18日,修水县人民法院裁定将修水宾馆的资产的64.29%执行给中国工商银行九江市分行修水县分理处,以偿修水县饮食服务公司的债务。2004年初,修水县委、修水县人民政府决定,修水县饮食务公司实行国有企业改制,将其资产变卖,用于安置职工,缴纳职工的社会保险金等。2004年4月15日,修水县人民法院委托修水县物价局价格认证中心对修水宾馆的资产价格进行鉴定。5月8日,修水县物价局价格认证中心得出结论:修水宾馆资产总变现值为人民币282.8万元。5月24日,中国工商银行九江市分行修水县分理处函告修水县国有资产管理局:我行已于2002年12月对修水县饮食服务公司起家行了起诉,为了使企业及时偿还我行贷款,我行同意委托修水县饮食服务公司对该企业的资产——修水宾馆进行公开拍卖,拍卖所得用于归还我行贷款。5月31日,修水县国有资产管理局批准,同意修水宾馆的最低变现价值为282万元。7月1日,修水县人民法院、中国工商银行九江市分行修水县分理处、修水县饮食务公司三单位向社会公示拍卖公告。公告内容为:根据县委、县政府的有关改制精神,为解决企业资金及偿付银行贷款债务,县饮食服务公司经县工商银行起诉,县人民法院判决,并报县国资局批准同意后,决定将修水宾馆向社会公开拍卖,拍卖价为285万元。公告后因无人报名而流拍。2004年9月24日,县国资局重新批准同意修水宾馆的拍卖底价为200万元。修水县人民法院、中国工商银行九江市分行修水县分理处、修水县饮食务公司三单位以同样的内容向社会公示了拍卖公告,所不同的是拍卖底价变了为200万元。公告后仅有卢正标一人报名竞买。10月28日上午,修水县人民法院、修水县国土资源局、修水县房产管理局、修水县公证处、工商银行修水分理处、修水县饮食务公司、修水县商业局七单位召开了关于修水宾馆出售的具体协调会。会议主要内容为:“修水宾馆出售经过三次公告,因只有卢正标一人报名,特邀请各单位协商解决。与会单位同意将修水宾馆以200万元的价格出售给卢正标。”卢正标因个人资金有限,遂邀匡俊金、黄恢德、李德秋、张徐、张家龙、张燕等人共同购买。10月29日,修水宾馆买卖协议经修水县公证处公证。2005年3月,修水县房产管理局、修水县国土资源局分别办理了产权过户登记手续。2008年3月,修水县纪委成立305专案组,对卢正标等人购买修水宾馆的行为进行调查,并委托九江浔诚资产评估咨询有限公司对修水宾馆出售时(2004年9月22日)的价值进行评估。该公司的评估结论为:委估资产的评估值为339。93万元。5月19日,修水县人民检察院以卢正标等人相互勾结,利用国家工作人员的职务便利,合伙侵吞国有资产100多万元为由,指控其购买修水宾馆的行为触犯了刑法,应以贪污罪追究刑事责任,并向修水县人民法院提起公诉。修水县人民法院于6月17日——18日进行了两天公开审理。7月11日,修水县人民检察院又委托九江浔诚会计司法鉴定所对修水宾馆的资产价值进行司法鉴定,鉴定基准日为2004年9月22日。7月22日,鉴定机构出具了鉴定报告,结论为在鉴定基准日的鉴定价值共计340。68万元。
辩护意见:被告人卢正标购买修水宾馆的行为不构成贪污罪。
一、九江浔诚会计司法鉴定所,不具有赃物评估资格,其对修水宾馆的资产进行评估结论不具价格公证性效力。
1、1994年4月22日,最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家计委为了进一步做好赃物估价工作,统一估价原则和估价标准,就赃物估价工作的有关事项联合向各省、自治区、直辖市高级人民法院、人民检察院、公安厅(局)、物价局(委员会)下发了《关于统一赃物估价工作的通知》。该通知规定:国家计委及地方各级政府价格管理部门是赃物估价的主管部门,其设立的价格事务所是指定的赃物估价机构;人民法院、人民检察院、公安机关在办案中需要对赃物估价时,应当出具估价委托书,委托案件管辖地的同级物价管理部门设立的价格事务所进行估价;委托估价的机关应当对《赃物估价鉴定结论书》进行审查,如果对同级价格事务所出具的《赃物估价鉴定结论书》提出异议,可退回价格事务所重新鉴定或者委托上一级价格事务所复核。经审查,确认无误的赃物估价鉴定结论才能作为定案的根据。国家计委指定的直属价格事务所是赃物赃物估价的最终复核裁定机构。
2、国家发展计划委员会关于印发涉案物品价格鉴定分级管理实施办法(一九九八年五月四日计价费[1998]776号)第二、三、七、八条分别规定“本《办法》适用于价格系统价格事务所受理的刑事、民事、经济、行政案件中各种涉案标的价格鉴定委托。”“按照国家涉案物品价格鉴定工作的管理规定,价格事务所系统对接受涉案物品价格鉴定实行分级管理。”“各县(市、旗)价格事务所直接受理本县(市、旗)人民法院、人民检察院、公安机关及政府其他有关行政执法部门委托的涉案物品价格鉴定。”“刑事案件中涉及物品价格鉴定,一般应直接办理;其中案情重大、或者有疑难、或者价格鉴定标的数额巨大的,可移送上一级价格主管部门设立的价格事务所办理。”
3、1998年,国家计委办公厅针对宁夏回族自治区物价局《关于对涉案物品价格鉴定的性质如何界定的请示》(宁价发[1998]245号)复函(关于涉案物品价格鉴证有关问题的复函计办价格[1998]847号)指明了以下原则:
一、涉案物品价格鉴证包括两方面的工作,一是指依法设立的价格鉴证机构接受国家机关(含各级人民法院、人民检察院、公安、司法、工商、税务、物价、海关、边防、监察等国家司法、行政部门以及纪律检查、经济仲裁机构)的委托,对各种刑事、民事、经济、行政案件中涉及的扣押、追缴、没收、纠纷财物等涉案物品(标的)的价值进行的估价鉴定,物品价值估价鉴定最终以价格表示,在工作中通常也称价格鉴定;二是对涉案物品价格鉴定中出现的异议进行的复议、复核和复核裁定。
二、按照国家现行法律法规规定,涉案物品价格鉴证是行政部门特别授权、司法部门指定机构进行的价格鉴定活动,价格鉴证机构出具的价格鉴证结论书,是国家机关办理各类案件的证据材料。
三、涉案物品价格鉴定与生产、流通领域等非涉案物品的财产价格评估的性质不同,适用的法律、法规及管理制度也不相同。涉案物品价格鉴证不采用市场化管理方式,而实行依法指定的方式。依法设立的价格鉴证机构与一般的市场中介机构在组织结构、负责人任免、相互关系上都有很大的区别。
4、《国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于印发<关于规范价格鉴证机构管理意见>的通知》(国清[2000]3号)明确规定:1997年,国家计委、最高人民法院、最高人民检察院和公安部联合了《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》(计办[1997]808号),规定各级政府价格主管部门所属的价格事务所是受执法机关委托进行扣押、追缴、没收物品价格鉴证的唯一机构。各级政府价格主管部门设立的价格鉴证机构仍作为事业单位保留,县级以上每个行政区划内只设一个价格鉴证机构,为国家司法机关指定的涉案物品价格鉴证机构。为明确价格鉴证机构的性质,将全国各级价格鉴证机构名称统一规范为“价格认证中心”。
5、《江西省涉案物品价格鉴证管理条例》第二条规定“本条例所称涉案物品价格鉴证是指,涉案物品价格鉴证机构接受司法机关、行政执法机关、仲裁机构(以下统称委托单位)的委托,对刑事、民事、行政案件所涉及的各类有形物品进行的价格鉴定、认证和评估。”第三条规定“在本省行政区域内从事涉案物品价格鉴证活动,适用本条例。法律、行政法规另有规定的,从其规定。”第七条规定“从事涉案物品价格鉴证工作的机构,应当取得国务院价格主管部门颁发的涉案物品价格鉴证机构资质证或者涉案物品价格鉴证复核裁定机构资质证,并经省司法行政机关登记,方可从事涉案物品价格鉴证或者复核裁定工作。”
6、关于贯彻执行《江西省涉案物品价格鉴证管理条例》的通知[赣计价调字[2003]1173号2003年11月28日]第二条规定“价格鉴证机构是司法机关、行政执法机关指定的涉案物品价格鉴证机构。各级人民政府价格主管部门设立的价格鉴证机构是国家指定的涉案物品价格鉴证机构,负责涉案物品价格鉴证工作的组织实施。”第三条规定“其他组织或机构不得继续从事涉案物品价格评估业务。根据《条例》规定,除国务院和省人民政府价格主管部门外,其他任何部门或者组织不得批准任何机构或者组织从事涉案物品价格鉴证(评估)业务。2004年3月底前,有关部门或行业协会组织颁发的中介机构资质证书和营业执照中凡注有涉案物品价格鉴证业务的一律予以取销。各级工商行政、价格主管部门在营业执照和收费许可证核发、年审中,要对中介机构业务范围严格把关,对业务范围包括价格评估、咨询的,应在营业执照和收费许可证中注明‘不含涉案物品价格鉴定、认证、评估’。价格评估、咨询类社会中介机构不得申办和进入司法鉴定人名册,更不能违法从事涉案物品价格鉴证工作。”第四条规定“未经价格鉴证机构鉴证的涉案物品,不得擅自拍卖、变卖或处理。各级司法机关、行政执法机关在办理刑事、民事、行政等案件以及其他各自管辖的案件过程中,遇有《条例》规定需要进行价格鉴证的涉案物品,应当在案件调查、侦查、审理、裁决(定)、执行过程中和在拍卖、变卖或者以物抵债前,按照《条例》规定的程序和鉴证机构分级管理权限,委托相应的价格鉴证机构进行价格鉴证,不得委托未取得价格鉴证机构资质证的机构进行涉案物品价格鉴定、认证和评估。未经价格鉴证机构进行价格鉴证的涉案物品,任何单位不得拍卖、变卖或者采用其他方式处理。”该通知的结尾部分规定“各级检察机关、各级人民政府法制机构和监察机关要加强贯彻执行《条例》的监督。对委托机关未按《条例》规定委托价格鉴证机构进行价格鉴证的;对办案人员和有关当事人提供虚假情况和资料,或者非法干预价格鉴证致使鉴证结论严重失实的;对有关部门不及时予以办理产权登记过户等有关手续的;对价格鉴证人员在价格鉴证工作中泄露涉案秘密、影响办案的,出具虚假鉴证结论等违法行为,坚决予以查处。”
依照上述规定,辩护人认为九江浔城资产评估咨询有限公司不具有赃物评估资格,修水县人民检察院委托该机构对修水宾馆的资产进行评估违反了法律的规定,其评估结论不具价格公证性效力,依法不能作为国家机关办理案件的证据材料。
二、公诉机关指控修水县价格认证中心不具有国有资产评估资质与法不符,该中心于2004年5月8日出具的《关于修水饮食服务公司所属修水宾馆资产价格鉴定结论书》符合法律的规定,该鉴定具有价格公证效力,依法应为国家机关办理案件的证据材料。
1、《国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于印发<关于规范价格鉴证机构管理意见>的通知》(国清[2000]3号)明确规定:司法机关、行政执法机关和仲裁机构在办理各自管辖的案件中,凡涉及到需要对案件标的物进行价格鉴证的,都应由司法机关指定的价格鉴证机构鉴证,非价格鉴证机构不得承办涉案物品价格鉴证业务。价格鉴证机构从事涉案房地产、土地价格等鉴证业务时,可不要求机构具备相应的评估资质,只要具有符合相应评估行业规定数量及条件的评估专业人员,并在鉴证报告上签字,其鉴证结果应予认可。
2、2001年8月,国家计委办公厅关于价格鉴证有关资质问题的复函已明确指出:《国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于印发<关于规范价格鉴证机构管理意见>的通知》(国清)[2000]3号明确规定:各级政府价格主管部门设立的价格鉴证机构“为国家司法机关指定的涉案物品价格鉴证机构”,“非价格鉴证机构不得承办涉案物品价格鉴证业务”。“价格鉴证机构从事涉案房地产、土地价格等验证业务时,可不要求机构具备相应的评估资质,只要具有符合相应评行业规定数量及条件的评估专业人员,并在鉴证报告上签字,其鉴证结果应予认可。若价格鉴证机构没有相应资质的评估专业人员,则应通过相关机构聘请相应专业人员进行评估,出具评估报告”。按照上述规定和我委关于涉案物品价格鉴证机构的管理办法,由各级价格部门设立、经我委授权机构按涉案物品价格鉴证机构资质条件审核、核发《价格鉴证机构资质证书》的事业单位,即具有对刑事、民事、经济、行政及仲裁案件中涉及的各种所有制单位的财产、房地产、土地、股票、债券及无形资产等各类涉案标的进行价值鉴定的资质。
3、1999年6月17日,人事部;国家发展计划委员会[人发(1999)66号]《价格鉴证师执业资格制度暂行规定》第二条规定“本规定所称价格鉴证师是指通过全国统一考试,取得《价格鉴证师执业资格证书》,经注册登记后,从事涉案标的价格鉴定、认证、评估工作关键岗位上的专业人员。”第二十条规定“价格鉴证师根据司法机关、行政执法机关和仲裁机构办理价格鉴定、认证、评估的需要,接受委托,执行相应业务。”依该规定,价格鉴证师王建华系价格评估专业人员对涉案资产具有评估资格。
4、国家计委计价格[(2003)415号2003年3月14日]《价格认证中心工作管理办法》第二条规定“本办法所称价格认证中心是指国务院及地方各级人民政府价格主管部门设立、并经同级政府编制主管部门批准成立的从事价格鉴定、价格认证、价格服务的事业单位。”第六条、第七条、第八条对业务职责进行了规定“接受司法机关、行政执法机关和仲裁机构的委托,对刑事、民事、行政、经济等案件中涉及的各类标的进行价格鉴定。”“接受当事人委托,对诉讼案件中涉及的各类标的进行价格认证。”“接受市场主体提出的各类有形无形资产、各种商品和服务价格认证。主要包括依法对国有资产、房产、地产价格的认证,对各类生产资料和生活资料价格的认证,对抵押物、拍卖物、过期无主物、留置物及保险理赔索赔等物品价格的认证,对需要认证的服务项目价格进行认证等。接受单位或当事人委托,对各类中介价格评估机构的结论进行认证。”依照该规定,修水县价格认证中心有权对修水宾馆的资产进行鉴定和认证。
5、修水县价格认证中心对修水宾馆的资产进行评估是基于修水县人民法院的委托,这一事实公诉机关在起诉书中也予以了肯定。由此可知,修水县价格认证中心评估的资产的性质是涉案资产。对于涉案资产修水县价格认证中心有评估资质。
综上理由,辩护人认为,公诉机关指控修水县价格认证中心不具有国有资产评估资质与法不符,该中心于2004年5月8日出具的《关于修水饮食服务公司所属修水宾馆资产价格鉴定结论书》符合法律的规定,该鉴定结论具有价格公证效力,依法应为国家机关办理案件的证据材料。
三、被告人卢正标购买修水宾馆的行为是国有资产交易行为,不构成贪污犯罪。
1、购买修水宾馆的行为是公开的市场交易行为。
2004年4月15日,修水县人民法院委托修水县价格认证中心对修水宾馆的资产进行鉴定。尔后,以修水法院之名三次对外公告,公告上盖有修水县人民法院印章。10月29日,关于修水宾馆出售的具体协调会,不但修水县人民法院派人参与了监督,而且国土资源局、房产管理局、商业局、公证处等单位也派人参加了修水宾馆的转让活动。由此辩护人认为被告人卢正标等人购买修水宾馆的行为是公开的市场交易行为。
2、出售修水宾馆的程序已经国有资产监督管理部门审批。
2004年5月31日,修水县国有资产管理局对修水宾馆的评估结论做出批复,同意确定修水宾馆1—8层房产、设备及物料用品等存货的最低变现值为282万元,并将该批复抄送了修水县监察局。此后因两次公告出售无人报名购买,修水县商业总公司,再报修水县国有资产管理局。修水县国有资产管理局于2004年9月24日批复确认拍卖底价为200万元。
3、被告人卢正标等人以协议转让的方式受让修水宾馆的资产不违反法律规定。
修水宾馆经批准以282万元的底价先后两次对外公告,公开征集受让人,但均无人报名竞买。2004年9月24日,又再次对外公告,公开征集受让人,却仅有被告人卢正标一人报名购买。2004年10月29日,修水县人民法院、国土资源局、房产管理局、商业局、公证处等单位召开了关于修水宾馆出售的具体协调会,与会单位同意将宾馆出售给被告人卢正标。依《企业国有产权转让管理暂行办法》[财政部令第3号]第十八条“经公开征集只产生一个受让方或者按照有关规定经国有资产监督管理机构批准的,可以采取协议转让的方式。”的规定,被告人卢正标等人以协议转让的方式受让修水宾馆的资产不违反法律规定。
4、被告人李德秋、张家龙虽是转让资产的管理人,但我国现行法律并没有排除其受让该资产的资格。而国资发产权[2005]78号《企业国有产权向管理层转让暂行办法》却明确了企业国有产权可以向管理层转让。
5、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》6.11.2明确规定:企业合资、合作、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的,应按房地产转让行为进行估价。但应注意资产清算与抵押物处置类似,属于强制处分、要求在短时间内变现的特殊情况;在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似,若不允许改变用途,则购买者的范围受到一定限制,其估价宜低于市场价值。修水县饮食服务公司是改制企业,改制的性质为企业资产清算。其处分修水宾馆的目的是筹集资金用于支付企业职工工龄补偿金和缴纳社保金。依上述规范的规定,修水县餐饮服务公司处置修水宾馆的行为是短期强制处分。该项处分行为符合《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》所规定的快速变现原则。因此,公诉机关指控该处分行为造成资产流失无法律依据。
6、国家国有资产管理局[国资法规发(1998)2号]《关于国有资产流失查处工作若干问题的通知》规定“对于造成国有资产流失的合同,应责令被查单位依法向人民法院提起诉讼或者依合同约定向仲裁机构提交仲裁申请,请求认定合同无效。”财政部《企业国有产权转让管理暂行办法》[财政部令第3号]也有类似的规定。依上述规定,查处案件的机关应当责令有关部门请求认定合同无效,以挽回经济损失。可本案的办案机关所采取的是肯定合同的效力,并责令受让人补差。这种处理方法与民法中的重大误解的处理方法不相区别。公诉机关指控各被告人所得赃款均已追缴,辩护人认为该指控的事实与法律的规定不符。假设受让资产的市场价与受让价存在差价,按照合同法的规定,该差价不是合同标的物,而合同标的物是受让资产。假设受让行为构成犯罪,则受让标的物就自然是赃物。本案公诉机关没有把受让标的物修水宾馆的资产认定为赃物,查处案件的机关也没有责令有关部门请求认定合同无效。由此推断被告人卢正标的受让行为不构成贪污犯罪。
7、我国刑法第169条规定了国有资产占有单位徇私舞弊底价折股、出售国有资产罪;第229条和第231条分别规定了资产评估机构及注册资产评估师提供虚假证明文件罪、出具证明文件重大失实罪;第397条规定了评估监督机构滥用职权罪、玩忽职守罪。从现行查处结果来看,在修水宾馆处置过程中尚未发现有上述犯罪行为。既然不存在上述法条所规定的犯罪行为,那么被告人卢正标受让修水宾馆资产的合法性就毋庸置疑。
8、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。”第三十五条“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产,应向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。”依照上述法律规范的规定,作为本县房地产主管部门的县房地产管理局和县国土资源局,对本县县城的房地产的交易价格应当是一清二楚,了如指掌。正因为这样,房产管理局和国土资源局参加2004年10月29日修水宾馆出售的具体协调会的工作人员才同意以200万元的价款处置修水宾馆的资产,并在日后为卢正标办理了房屋产权和国有土地使用权过户手续。由此辩护人认为被告卢正标以200万元的价款购买修水宾馆并非不正常。
房地产评估公司管理办法篇6
第二条 本规定适用于本市直管公有住房使用权有偿转让管理。
本规定所称直管公有住房使用权有偿转让是指直管公有住房承租人，经审批，将自己承租使用的直管公有住房使用权按规定的程序有偿转让给他人的行为。
第三条 直管公有住房使用权有偿转让应当以调剂住房余缺、提高房产使用效能、改善居住条件、盘活存量房地产、促进销售商品房为目的，按照平等互利、自愿有偿、诚实信用、依法转让的原则进行。
第四条 市房地产管理局是直管公有住房使用权有偿转让的主管机关。
武汉市房屋调换站按市房地产管理局划定的职权范围负责全市直管公有住房使用权有偿转让的业务管理。市直属房地产公司、区房地产公司房屋调换站按确定的职权范围搞好本辖区直管公有住房使用权有偿转让工作。
第五条 有下列情形之一者，经审批，承租人可以将自己承租使用的直管公有住房使用权实行有偿转让：
（一）为购买商品房而筹措资金；
（二）为购买直管公房而筹措资金；
（三）自住有余。
本市居民为改善居住条件，经审批，可以有偿受让直管公有住房使用权。
第六条 有下列情形之一者，不得有偿转让直管公有住房使用权：
（一）拖欠房屋租金的；
（二）有房屋租赁纠纷的；
（三）损坏房屋未按要求承担修复、赔偿责任的；
（四）独用单元式厅室结构房屋转让其中一部分住房使用权的；
（五）拆迁行政主管部门公告将要拆迁的；
（六）转让后转让人人均居住面积低于8.5平方米的；
（七）法律、法规及政策规定其他不得转让的。
第七条 有偿转让直管公有住房使用权，下列当事人有优先受让权：
（一）市直属房地产公司、区房地产公司及房屋所有权人；
（二）该户房屋的团结户，其中包括共厕、共厨、共厅房屋的住房；
（三）人均居住面积低于8.5平方米的。
第八条 有偿转让直管公有住房使用权，可以有偿转让给辖地房屋调换站。经同意，也可以转让给他人。
第九条 转让直管公有住房使用权，转让价格应当由转让双方在参照房屋调换站评估意见的基础上协调议定。
第十条 房屋调换站评估被转让直管公有住房使用权，应当实行现场评估，并参照当地当时商品房价格确定评估价值。
第十一条 转让直管公有住房使用权，当事人应当持签定的转让协议、合法的租赁契约、个人身份证、户口薄等有关证件，按市房地产管理局规定的程序到房屋调换站办理转让手续，缴纳规费。
第十二条 实行直管公有住房使用权有偿转让，应当对转让人予以经济补偿，补偿金额按房屋调换站评估价值的百分之七十予以支付。
第十三条 房屋调换站将受让的直管公有住房使用权转让给他人，应当按评估价值收取有偿转让费，确保国有资产保值增值。
第十四条 办理直管公有住房使用权转让手续，应当按市物价管理局核定的标准收取手续费。
第十五条 有下列情形之一者，经房屋调换站审批同意，其手续费减半缴纳：
（一）为购买商品房而转让直管公有住房使用权的；
（二）家庭人均收入低于120元的。
第十六条 在有偿转让直管公有住房使用权活动中，房屋调换站收取的有偿转让费应当作为房屋维修费和换房业务活动经费，并健全财务管理制度，实行专款专用。
第十七条 实行直管公有住房使用权有偿转让，受让人今后如遇国家房改售房而购置该房产权时，应按公房出售政策办理，不得以受让时支付的转让费、手续费冲抵购房资金。
第十八条 转让直管公有住房使用权，当事人不得私下成交，不得擅自将自己承租使用的公有住房使用权转让给他人。违者，房屋调换站不予办理过户手续，并由房管机关按非法买卖公房予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十九条 直管公房各级管理人员应当遵守规定，恪守职业道德、秉公办事，不得徇私舞弊、以权谋私。违者由房地产公司按有关规定作出严肃处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
房地产评估公司管理办法篇7
2003年9月以来，国务院整顿城市拆迁市场，控制拆迁规模等一系列措施虽然使拆迁矛盾总量减少，使社会不稳定因素得以削弱，但拆迁矛盾并没有根除。建立一个公开、公平、公正的拆迁机制，才是解决拆迁纠纷的根本途径。
拆迁如挖坟
目前的城市房屋拆迁大致可分为两种类型，一种为政府行为，如危旧房改造、拓宽或新建道路、保护文物古迹等。另一种为商业行为，即政府出让土地给开发商，由开发商按照城市规划进行建设。
目前我国在城市拆迁方面的最高法规，是2001年11月1日正式实施的国务院《城市房屋拆迁管理条例》。根据这个条例，各省市政府制定的《城市房屋拆迁管理办法》规定，省市一级国土房管局负责“本办法的组织实施和监督检查”，区县国土房管局负责本行政区域内的城市拆迁管理工作。这种拆迁管理不仅包括审查用地建筑单位申请文件、核发房屋拆迁许可证、在拆迁范围内拆迁公告、明示搬迁期限，而且对拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，“经当事人申请，由核发房屋拆迁许可证的区、县国土房管局裁决”。而《北京市城市房屋拆迁管理办法》第十六条还规定：“裁决规定的搬迁期限届满，被拆迁人或者房屋承租人拒绝搬迁的，由区、县国土房管局责成有关部门强制拆迁，或者由裁决机关申请人民法院强制拆迁。”
由于地方财政拿不出城市改造拆迁的钱，近年来，一些本应由地方财政出钱的危旧房改造、拓宽或新建道路的项目也通过转让土地收益的方式，由开发商做了，这就形成了地方政府出地，开发商出钱，对被拆迁人施压的局面。因此，在拆迁问题上实际有三方利益主体：政府（主要为国土房管局代表）、拆迁人（主要为开发商及拆迁公司、评估公司等）和被拆迁户。
对于开发商来说，做到政府有关拆迁法规的要求不难。按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定，一个开发商看中某块地皮，只需向房屋所在地的市、县级政府部门提交“建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案以及金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明”等五项资料，即可获得国土局的批准，并颁发房屋拆迁许可证。银行以及拆迁公司、评估公司甚至房屋拆除公司在业务上是开发商的经营合作伙伴。
开发商给政府的土地出让金一分不能少，否则得不到拆迁许可证，而准备支付给被拆迁户的拆迁补偿安置资金却一分不会多。在这场拆迁人与被拆迁人的博弈中，输掉的往往是后者。
问题首先出现在拆迁的中介公司。据北京某律师事务所的周律师介绍，房地产评估有一个非常重要的拆现率，由市场利率、房地产市场行情、平均利润率等综合参数来确定。拆现率是最后算出补偿金额比较重要的一个数字，差错百分之零点几，最终的评估结果都会产生很大的偏差。每个专家参照的基础数字不同，得出的折现率结果也不同。问题是，目前拆现率没有固定的参照数字，只能由评估公司来确定。因此，评估公司可以根据开发商或者拆迁公司的意图，把折现率的最终结果降低。不仅在折现率上可以如此，在房屋评估报告的其他技术层面都可以这样运作。周律师说，如果开发商在拆迁时能与拆迁户协商聘请评估机构，双方监督产生的评估结果各自认同，拆迁纠纷就可能大幅减少。但实际情况是，开发商早已请评估公司做好了评估报告，公告后即刻开始拆房，被拆迁户根本无法介入评估过程。
其次，开发商将整个拆迁过程委托给拆迁执行方，采用的方式有两种：一种方式是委托合同执行结束后，开发商付给拆迁执行方服务费用；另一种方式是开发商预算给拆迁执行方一笔款项，由拆迁执行方全权负责拆迁，支付完拆迁户的补偿金额后，剩下的就是拆迁执行方的利润。第二种委托方式最为普遍，对拆迁户进行的克扣也最厉害。据一位多年负责拆迁项目款账户管理的银行人士透露，几乎每个项目结束后，拆迁公司或拆迁办都会有相当部分的拆迁补偿安置款余额作为自己的利润，这种情况非常普遍。这说明，即使是评估公司精打细算后的拆迁补偿款，被拆迁人也未必能全得到。
为了使拆迁工作进行得更加顺利，开发商往往会找有国土房管局背景的拆迁公司做拆迁的委托执行方，这就使拆迁行为蒙上一层“官方色彩”，使之更具“政府行为”。
不仅如此，为了本片拆迁工作得以顺利进行，开发商还会通过区、县国土房管局把办、城管、公安局、法院等相关政府部门的负责人请到一起沟通情况，协调关系，互相支持。如出现被拆迁户集体性堵门占路现象，请城管出面制止；出现被拆迁户与开发商和拆迁公司人员发生肢体冲突，则请公安处理。北京市高级人民法院对有关拆迁行政诉讼案件早有规定，《关于审理和执行房屋拆迁行政案件若干问题的意见（试行）》中规定：“因对人民政府的有关区域性建设决定不服提讼的；对人民政府因被拆迁人无正当理由，拒绝在裁决确定的拆限内拆迁作出的责令被拆迁人限期拆迁和责成有关部门实施强制拆迁决定不服提讼的；对房屋拆迁主管部门就拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等内容作出的拆迁公告不服提起上诉的，人民法院均不予受理。”
这种规定只为被拆迁人留下了一丝诉讼希望，即在行政裁决之前可就拆迁补偿款问题打官司，但时间有限，取证困难，赢的希望渺茫，这也是律师为什么不愿接被拆迁人作为原告的拆迁案子的主要原因。
更有精明的开发商还会事先把本市主要媒体的老总和记者请到一起，要求不发“不利于安定团结”的报道。北京发行量排在前几位的报纸和电台也果然很少报道有关拆迁的消息，甚至客观的新闻报道也会为此中断。
在上面的种种渠道打通之后，开发商和拆迁公司当然有恃无恐。不服的被拆迁户惟一能做的，就是到上级政府上访告状或抗争。
“群众利益无小事”，更何况动人遮风避雨的房屋？
政府给被拆迁人的帮助实在太少
城市房屋拆迁是一个国家在城市化、现代化过程中必然产生的问题，其拆迁人与被拆迁人双方的矛盾纠纷的产生亦不可避免，但像我国这样能够发展为激烈对抗的群体性冲突却是少见的。我国的城市房屋拆迁在近几年来发展势头很猛，其规模和动迁量都很大，且拆迁时间要求紧，这与前一段时间地方政府片面追求经济发展速度，追求GDp增长密切相关。我们在调研中就听到一位地方领导说过：“我们区委定的基调就是高发展，高风险。”
以人为本首先要体现出对人的基本权利的尊重。人的基本权利最起码要包括四种权利：一是生存权；二是知情权；三是话语权；四是选择权。毫无疑问，人的生存权在我国得到了普遍保障，特别是居住权。我国政府不仅保证了城市居民居者有其屋，而且努力改善城市居民的住宅条件和住宅环境，提高了人均住房面积。但在拆迁中，特别是商业开发项目中，开发商往往采用统一的货币补偿方法，虽然国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。而政府在这方面能为被拆迁户，特别是生活贫困的被拆迁户提供的帮助很少，没有尽到应尽的责任。
其次是知情权，城市被拆迁地区的居民事先是否对自己要动迁的事情知情，这是一个有争议的问题。国土局和拆迁公司的同志都说过，我们每动迁一个项目，都依法张贴拆迁公告公示，公告中对该地区的拆迁补偿标准、方法的计算公式都有详细说明，不存在被拆迁户不知情的问题。但他们往往忽略了搬迁时间这个细节。
所有拆迁公告的搬迁时间都限定为一个月，即从公告张贴日起至搬迁日结束为一个月时间。拆迁公告还规定，如居民在搬迁期内搬迁，除了拆迁补偿款外，还有工程配合奖；如过期，工程配合奖就没了（事实上各拆迁公司又都没有执行，有被拆迁户越晚走还得到的越多，这已是公开的秘密）。被拆迁户从得知拆迁后决定搬迁，到决定搬到哪里住，一般有两种选择：一是买房。买房不是一件容易的事，首先要看房，要查资料，亲自跑若干楼盘或房展会。就算买了现房，总要办贷款、装修，装修后总要晾晾，然后再搬家。这一算，没几个月下不来。如果买的是期房，还要先找个房容身，租金又是一笔额外开支，何况找房又需要时间；二是租房。租房同样需要以上的一套选房看房程序，况且租不如买，最终还是得买，谁愿意搭租金呢？有人会问：为什么不提前早做准备？买房或租房最难控制也最不好预算的就是价格，而恰恰拆迁买房户中的绝大多数人，拆迁款是他们主要的房款来源，买贵了支付不起，买小了又不甘心。但在拆迁公告贴出来之前，政府对该地区拆不拆、什么时候拆、按什么标准拆、大致能给多少钱的所有信息严格保密，为的是防备有居民趁机私搭乱建、假离婚分户，即使拆迁公司和评估公司提前入户，也不会透露半点信息。拆迁公告只是通知被拆迁户一个月马上搬走。
第三是话语权。拆迁公告贴出的第二天，被拆迁户的拆迁补偿款就已计算出并打印好，等着去拿。如果被拆迁户在搬迁一个月的时限内，不领款，不搬走，拆迁公司往往会申请政府行政裁决，再不走者，就被强制拆迁。甚至有的拆迁公司用上了停水、断电、断煤气、暖气的手段。
只剩下“上访”这条路
在这个过程中，作为拆迁方的主要代表，开发商早已办成征地拆迁的一系列合法手续及各种疏通关系和准备，躲在政府和拆迁公司的身后，静观事态的发展变化。
在这个过程中，区政府为拆迁项目已经不知召开过多少次几方的联席会议，维持社会治安的城管、公安等部门为了维护稳定不知制定了多少应急方案。
在这个过程中，法院对拆迁的诉讼受理有一定限制，并要经过一定法定程序。而开发商从批准的项目立项书到具体的拆迁方案一应俱全。而国务院文件还规定：“诉讼期间不影响拆迁的进行”。
结果，留给被拆迁户表达意见的惟一渠道，就是上访。
房地产评估公司管理办法篇8
关键词：房地产信托；风险控制；兑付
中图分类号：F5文献标识码：a
文章编号：1005-913X（2016）01-0119-02
所谓信托，是指委托人基于对受托人（如信托公司）的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为，受托人以信托财产为限向受益人承担支付信托利益的义务。在中国，目前最普遍的信托方式为资金信托。房地产信托是指信托公司资金信托计划，募集资金向房地产公司发放信托贷款，或购买物业收益权、或以夹层融资模式投资房地产企业或项目等。房地产信托中，投资者既是委托人也可以是受益人。信托投资标的不但可以包括房地产项目所有权的投资，也可以包括对房地产经营使用权、物业管理权、受益权等相关权利。
一、兑付压力分析
根据用益信托工作室的数据统计，2011年至2015年集合信托产品中房地产信托产品的到期规模分别是247亿元、910亿元、1627亿元、1176亿元、2348亿元，单笔到期信托规模约2亿元至2.8亿元，除2014年到期规模较2013年有所下降外，每年到期兑付规模呈现上升趋势，其中2015年到期规模为五年期间的高峰值。与全部产品到期规模相比，房地产信托产品占全部产品的比重约26%―38%，除2014年到期产品比重低于30%外，其余年份到期兑付比重均在30%以上，2015年比重虽然有所回升，但已低于前几年近四个百分点。
从兑付压力分析，房地产信托产品为集合信托产品中占有较高比例的业务，随集合信托业务的快速发展，房地产信托也呈现出逐年增长态势，步入兑付密集期。2015年到期兑付规模2348亿元，其中上半年到期兑付1102亿元，下半年到期兑付1235亿元，兑付压力进一步加大。
二、风险来源研究
（一）外部环境产生的风险
受经济放缓、货币政策、城镇化率、人口红利等因素影响，国内房地产业逐步进入下行的长周期通道。2014年房地产市场销售增速回落，房地产市场发展不均衡，房地产开发商信用逐步形成分化格局。尽管2014年下半年以来，各地政府陆续出台了房地产限购松绑等政策，但开发商高库存和紧绷的资金链依然对房地产信托兑付造成了较大压力。受2014年多起房地产兑付风险事件及2015年房地产信托兑付高峰的影响，2015年初部分信托公司开始收缩地产业务，甚至暂停了房地产业务开展。就外部而言房地产信托风险暴露特征集中表现为结构性分化风险。
1.区域分化风险。受区域经济市场容量等因素影响，三、四线城市房地产供应过剩、有效需求不足，区域房地产市场面临库存高企、去化缓慢、房价下跌等压力，部分金融机构已将有关中高风险区域项目分类列为关注类。与此同时，一、二线城市在政府管理水平、楼盘规划指标、房价过高等因素影响下，亦存在同一城市不同区域、不同业态的市场分化格局。部分以三、四线城市为主要开发区域的交易对手出现销售放缓的迹象，如近几年暴露兑付风险的“**信托・鄂尔多斯伊金霍洛旗信托计划”、“**信托・平阳泰宇地产信托计划”等，标的项目处于房地产泡沫比较严重的地区鄂尔多斯、温州等地。
2.客户分化风险。在房地产市场下行和波动的环境下，中小开发商风险较大。部分中小房地产企业负债率较高、资金链紧绷、销售和资金回笼不畅可能影响企业平稳运行。而民营中小房地产开发企业的兴衰成败与实际控制人个人经营风格、风险偏好、个人才能等因素关联度较大，一旦涉及大小股东争议、民间融资、实际控制人债务纠纷、跑路或涉案等突发事件，可能进一步加剧风险暴露，进而导致企业履约能力出现重大贬损。如**・柳州正菱集团信托贷款，该公司在银行信贷无法满足其资金扩张需求的情况下，依靠民间融资等高息融资放大企业财务杠杆，因融资关联方被警方立案调查而暴露兑付风险，其实际控制人廖荣纳夫妇涉嫌非法吸收公众存款犯罪并逃至国外藏匿，正菱集团旗下多个项目处于停工状态。
3.产品分化风险。第一，自2010年房地产市场调控以来，受住宅限购限贷等从紧政策影响，迫使部分开发商转为商业办公用房开发，近几年来商业地产项目开工量、成交量增长较快。而商业地产对区域经济敏感性较高，在国内消费动力不足的背景下，电商的兴起对传统零售进而对商业地产带来较大的冲击。第二，商业和住宅的经营模式不同。住宅市场中，通行的预售制度使住宅开发商可以根据销售情况决定下期开发进度，而先期的销售收入可用于支持下期项目的开发。而在商业地产领域，开发商通常在项目全部完工后才能回笼现金流，因此商业地产运营周期更长，面临的融资压力更大，一旦市场不振或资金链出现问题，极易导致整体工程烂尾的现象且抵押物较难处置。典型兑付风险案如“**・青岛凯悦项目”是集豪华海景公寓、空中别墅、国际甲级写字楼等概念于一体的大型城市综合体。“**・重庆东启项目”则属于旅游度假酒店项目。
（二）内部运作产生的风险
1.尽职调查不力，准入不严。从信托公司内部运作产生的风险分析，有效的尽职调查工作是信托项目成立的基本前提，也是信托公司确保项目正常运行、安全兑付的第一道风险防线，由于信托公司尽职调查缺失、流于形式或未对尽职调查期间获悉的风险点赋予足够的重视，可能导致风控源头孕育着重大的风险隐患。最为典型案例是**诚至金开1号信托计划，信托公司在尽调环节发现交易对手核心资产产权具有持续多年的纠纷，项目成立前相关部门曾对项目瑕疵提出异议，但出于对交易对手并购过程、生产、销售预期的乐观估计，最终项目暴露兑付风险。而房地产信托项目例如**乾景套利型投资集合信托，交易对手麦吉可房地产不但有因欠款而被法院执行的记录，还有个人高利贷欠款，其原法定代表人所任职的公司曾有重庆欠税大户的负面记录。由于信托公司未对交易对手信用状况进行充分和全面尽调，最终为项目兑付危机埋下了重大风险隐患。
2.抵押物估值缩水。比较典型案例为**・青岛凯悦中心项目，该项目信托资金主要投向青岛凯悦中心的项目建设，由于项目方违约，法院拍卖抵押物时，抵押资产评估价缩水近四成。最终，在刚性兑付的行业规则之下，信托公司按照信托计划约定如期兑付。又如**-舒斯贝尔特定项目因融资方资金紧张被迫拍卖抵押物，拍卖参考价格仅为评估价值的7折，且最终依然流拍。探讨抵押物估值出现缩水的原因，一是房地产评估市场中可能存在逆向评估的失范行为。项目融资项目先谈好评估价值和抵押率，而后选择评估参照物、评估参数等指标，进而导致评估价值水分较高。二是项目成立时评估价值主要依据公开市场价值（即市场法）。当房地产市场处于上升期时，这一风险可能被价格的快速上涨抵消；当房地产市场处于下降期时，这一风险将充分显现。三是抵押物市场价值存在一定限定条件，诸如充分的市场信息、充足的交易时间、自愿交易等，当抵押物处置时，由于快速变现的要求，估值上就会大打折扣。四是在信托项目报审和审批时，信托公司过度依赖第三方评估机构，进而导致评估价值有失公允和审慎。
3.存续期管理不到位。根据《信托法》的相关规定，受托人管理信托财产，须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。项目存续期间，信托公司若未严格执行信托合同，存续期管理不到位，可能存在受托人职责瑕疵，也可能引发房地产信托兑付风险。例如**・淮南志高项目中，信托公司、融资方委托商业银行对标的项目资金使用进行监管，但资金被指未按照协议约定和固定资产贷款相关办法分批次划拨，资金用途非合同约定的动漫文化产业园，而是项目的商业配套和地产项目，项目成立不久即暴露了风险隐患。
三、风险防范
银监会主席助理杨家才2014年提出完善信托业治理体系的八项机制，信托公司首要明确的责任即为受托责任，具体包括设立责任、尽调责任、营销责任、管理责任、信息披露及信托终止。根据信托原则，尽管集合融资类信托应遵循“买者自负，卖者尽责”的信托文化，但由于大部分投资者主要是自然人，投资理念尚不成熟，信托公司出于生存和发展的考虑，形成了刚性兑付的行业潜规则。根据前文所述，房地产信托兑付风险暴露的原因可能是外部因素，也可能是信托公司内部运作产生的风险。在信托公司作为受托人勤勉、尽职、诚信、有效管理信托财产，信托业务模式逐步由项目导向向客户导向转变的趋势下，信托项目的刚性兑付问题可能会逐步破题。
（一）夯实前端风险管理
信托项目立项、谈判和尽职调查过程中，业务人员应严格执行监管机构相关规定，充分发挥尽调作为业务事前风险控制的首道防线。对于涉及项目的交易结构、风控措施、收费安排等关键要素的商业谈判和尽职调查，建议信托公司派出人员不宜低于两人，可通过实地和非实地等多种方式有效核查交易对手资信状况。建议信托公司参照审计规则，建立工作底稿机制，将商务谈判与尽职调查的内容、过程、结果、时间、参与人员、方式等要素详细记录于工作底稿，确保有据可查，必要时可聘请律师或会计师等第三方机构参与尽职调查，切实降低因信息不对称产生的商业风险。
（二）健全信息披露机制
完善信息的披露机制可以促进市场的信息对等，并且能够调动市场的自我约束能力。根据《信托公司集合资金信托计划管理办法》要求，信托项目设立后按季制作信托资金管理报告、信托资金运用及收益情况表。在获悉信托财产可能遭受重大损失、信托资金使用方的财务状况严重恶化以及担保方不能继续提供有效的担保的情况下进行临时信息披露。鉴于信托公司目前刚性兑付的行业潜规则，现有信息披露的要求相对比较宽泛。建议监管机构进一步细化信托公司信息披露的范围和内容，强化房地产信托的受托职责管理，信托公司严格按照法律法规、信托文件约定履行受托人职责，诚实、信用、谨慎、有效管理信托财产，并严格按照约定进行信息披露，确保投资者的信息对称，大力培育“卖者尽责，买者自负”的信托文化，进而推动信托公司“受人之托、代人理财”的转型发展。
（三）加强合作第三方机构的规范管理
抵押物是信托项目主要的风控措施，合理评估抵押物处置变现价值和变现能力是防范信托终极风险的重要抓手。建议强化相关评估机构的管理，通过规范筛选和淘汰机制，提高评估服务质量。评估过程中，充分考虑抵押物的流通变现性、评估方法的合理性，谨慎评估和受理不适宜的抵押物为信托项目提供担保，确保抵押物处置变现价值和变现能力的公允性。在充分研究业务框架下各参与方的利益分配和风险承担等业务逻辑关系的基础上，对承担关键角色的律师事务所、投资顾问、监管银行等其他第三方合作机构，也应通过有效的遴选机制确保第三方机构的专业性、独立性、勤勉性。
参考文献：
[1]陈曲，章耿源.房地产资金信托兑付风险防范与化解[J].理论界，2013（9）.
房地产评估公司管理办法篇9
一、取消违法违规和不合理的工作程序，特别是不必要的审查程序内容
首先，取消房屋抵押登记业务中对借款合同内容的审查。在实际工作中，工作人员会认真审查借款合同的内容，特别是对借款金额和借款期限等，有的甚至对标点符号是逗号还是句号或分号都要作审查，纠结于“贷款人”和“抵押权人”的区别，这些都可能涉嫌违法行政。借款合同是债权人和债务人之间达成的协议，借款合同的签订是民事行为，属民事法律关系，审查合同属行政干预民事，行使了不该由自己行使的权力，应予纠正。应把审点放在抵押标的物的信息是否准确、是否存在限制行为。由此也可大大缩短办事时限，提高办事效率。
其次，取消房地产评估报告备案工作中对评估价格的审查。在房地产评估报告备案工作中，工作人员要对评估价格进行审查干预，认为评估价格过高或过低都要求修改，直至让工作人员满意为止，这一做法有违国务院有关会议精神。2013年6月19日召开的国务院常务会议要求，各地区、各部门要切实加大政府职能转变力度，既要积极主动地放掉该放的权，又要认真负责地管好该管的事，切实从“越位点”退出，把“缺位点”补上，做到简政放权和加强监管齐推进、相协调，以更有效的“管”促进更积极的“放”，使转变职能的成效不断显现，进一步激发市场主体活力和内生发展动力，使改革红利惠及最广大群众。
二、进一步加快房地产信息化建设
通过新闻、搜索引擎、信息订阅等功能来构建网上新闻发言人大厅；通过局领导信箱、网上、线索举报等功能构建网上投诉大厅；通过业务在线办理、信息自助提交、前置审批预受理、办事自助引导等功能构建网上办事大厅；通过引入智能化技术手段构建网上服务大厅，进一步引入自助服务的模式，使办事群众能够快捷的得到自己想要的信息，完成需要的办事申请，自动完成生活中疑问的解答。
建设以上平台后将实现：
一是通过信息化技术手段建立房屋登记网上服务，实现商品房网上签约、存量房交易服务平台、房屋登记申请及预约和档案查询网上预约等。在提高房屋登记服务质量的前提下，重点通过网上预审、预约服务，缩短群众办事时间。
二是通过服务性网站的建设提供网上申报服务，实现集体件申报（商品房分户、存量房转移、抵押注销）、商品房预售许可（预售方案）网上申报、经纪机构备案信息网上申请、房屋专项维修资金网上申报和房屋装修结构安全鉴定申请等。通过信息化网络手段，达到业主凭个人身份证即来即办、撤销抵押登记等业务即来即办的效果，为群众办事提供便捷服务。
三是通过政务性网站的建设提供行政审批服务，如物业服务企业三级资质核定、物业服务企业三级资质变更、房屋租赁合同网上备案和廉租房申请审批等。通过行政审批方式的试点改革，减少工作量、提高工作效率，最终为企业、群众提供高质量的服务。
三、进一步优化工作程序，变串联工作方式为并联方式
工作程序的优化，包括部门内部之间以及跨部门之间的程序优化。通过其优化既可以减轻工作压力和负担，还可以提高工作效率。
将房屋建筑面积实测、实测报告审核与房屋初始登记现场查勘合并一起完成。房屋建筑面积实测、实测报告审核和房屋初始登记都需要到房屋现场进行查勘，涉及测绘企业、测绘审核和登记三部门（单位），如果各自为政，各看各的，将会浪费大量的时间和精力。
调整法院对存量房协助执行过户的程序。目前的程序繁琐重复，可将程序更改为：申请人带法律文书原件到登记窗件，同时委托窗口查档―扫描―初审―审批―领证。
调整房屋交易的工作程序。目前的程序复杂重复，办事群众往返多次，工作人员重复劳动，浪费了大量的时间和精力，可将程序调整为：排队拿号―窗口收件―预审―由当事人向税务部门纳税―税务部门将已纳税材料转房屋登记部门复审―审批―领证。
四、按照“依法、便民、高效”原则，进一步清理不必要的收件内容
在目前执行的办事要求中，针对股份制企业和有限责任公司的房屋处置（含转移、抵押），要求企业提供加盖公章的董事会或股东会决议；集体企业必须提供加盖公章的职工代表大会决议，并经上级主管部门备案；行政、事业单位必须提供财政部门批准文件；国有企业必须提供国有资产监督管理机构审核批准或备案的相关材料。
2013年修订的《中华人民共和国公司法》第五条明确规定，公司从事经营活动，必须遵守法律、行政法规。也就是说，房屋处置必须按照法律法规的规定进行，这是企业必须遵守的。
1995年颁发的《行政事业单位国有资产管理办法》第二十七条规定，行政事业单位处置资产（包括调拨、转让、报损、报废等），应向主管部门或同级财政、国有资产管理部门报告，并履行审批手续，未经批准不得随意处置。第三十九条规定，行政事业资产的占有、使用单位，有下列行为之一的，国有资产管理部门和主管部门有权责令其改正，并按管理权限，由上级机关或所在单位追究主管领导和直接责任人员的责任：（一）未按其职责要求，资产管理不善，造成重大流失的；（二）不如实进行产权登记、填报资产报表、隐瞒真实情况的；（三）擅自转让、处置资产和用于经营投资的；（四）弄虚作假，以各种名目侵占资产和利用职权谋取私利的。
2006年7月1日起施行的《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条规定，事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。第五十一条规定，事业单位及其工作人员违反本办法，有下列行为之一的，依据《财政违法行为处罚处分条例》的规定进行处罚、处理、处分：（一）以虚报、冒领等手段骗取财政资金的；（二）擅自占有、使用和处置国有资产的；（三）擅自提供担保的；（四）未按规定缴纳国有资产收益的。
以上办法都对行政事业单位处置资产要“履行审批手续，未经批准不得随意处置”，否则就要承担责任和后果。
综上，房地产行政管理机关不能干预企业的经营活动，不能履行财政和国有资产管理部门的职权，在办理房屋买卖和抵押登记时，其收件要件中，应予取消股份制企业和有限责任公司加盖公章的董事会或股东会决议；集体企业加盖公章的职工代表大会决议，并经上级主管部门备案；行政、事业单位的财政部门批准文件；国有企业的国有资产监督管理机构审核批准或备案的相关材料。这是企业或有关单位的内部管理程序，只要公司或单位加盖公章的文件形成，即表明公司或单位已按法律法规规定履行了必要程序。
五、进一步修改或取消违法违规不合理的规定，降低群众办事成本
房屋评估费用不应由所有权人支付，应由受益人支付，税务、金融等使用人承担。
一是房屋评估费问题。主要涉及两方面，一是交易时税务部门计税使用，二是抵押登记银行使用。《物权法》第三十条规定，登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。法律明确规定不得要求对不动产评估，也就是办理登记业务不需要对不动产进行评估。如果税务部门和金融机构业务需要，则应自己承担，不能把工作成本转嫁给办事群众。
二是公证问题。在实际工作中，房地产行政管理部门根据1991年8月31日司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简称《通知》）要求办理房屋继承、赠与以及有关涉外和涉港澳台的所有权转移的法律行为，必须办理公证证明，然后才能凭公证书等相关资料办理房屋登记等行政事宜。这种做法涉嫌违法。在《公证法》出台以前，《公证条例》第二条赋予公证定义时即明确为当事人“自愿”，也就是有关当事人要求公证，公证机关才能为申请人要求的事项进行公证，《通知》强制要求公证违反《公证条例》“自愿”规定。
在实践中，如果属甲个人所有的房屋赠与给乙个人，双方持有效证明材料在行政管理部门工作人员面前填写所有的表格，并签字按手印，这一赠与行为完全具有《通知》要求的“合法性和真实性”，按照其“以必要、便民为原则”的精神，应当是不需要进行公证的。但在执行中，房地产行政管理部门要求所有的赠与行为都要公证，否则，不予办理相关手续。这是违法行为。如前所述，《公证法》明确规定了公证自愿的原则，其第十一条规定，赠与是根据当事人申请而办理的公证事项，属于当事人的自愿行为。这意味着，如果某种法律行为不属于法律或者行政法规规定必须办理公证的法定公证事项，当事人没有义务申请公证。
从《立法法》的角度看，《通知》不属法律、法规，其效力级别低于《城市房地产转让管理规定》和《房屋登记办法》。在《城市房地产转让管理规定》和《房屋登记办法》未作要求的情况下，《通知》显然与上位法抵触，根据法律执行原则，应当适用《城市房地产转让管理规定》和《房屋登记办法》的规定。
房屋继承强制公证还有违《物权法》规定的本意。《物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。而且《继承法》也明确规定遗嘱形式并非只有公证遗嘱才有效，那么登记机构就应该依法予以登记，而不能因为没有公证而拒绝登记，从登记形式上否定继承人或者受遗赠人的物权效力。
因此，从维护人民群众利益出发，管理部门要严格按照法律规定，既然《通知》的规定违反《公证法》规定，就不能再继续执行，应尽快调整和修改规定。
六、做好顶层设计，解决房屋维修资金使用难的问题，建立维修资金应急备用金制度
房地产评估公司管理办法篇10
基本案情
借款人薛某因购买长沙县星沙大道某号住房，以该套住房作为抵押物，向a支行申请期限为20年的个人住房贷款24万元，该抵押房屋建筑面积90余平方米，抵押值为30万余元。a支行于2006年11月23日向其发放了该笔贷款，某房地产开发有限公司提供阶段性担保。截至2010年6月4日，贷款余额23万余元，连续违约24期，累计违约35期，积欠贷款本息42990元，诉前已形成可疑类贷款。通过a支行多次实地了解，该套住房一直处于闲置状态，借款人本人未居住，也未出租。
在2008年10月之前，a支行尚能与该客户取得联系，客户承诺在当年国庆节后还清违约贷款。但此后a支行通过多方查找均无其下落，其自2008年6月开始拖欠物业管理费。经财产调查，贷款抵押物所在楼盘类似房产已升值30%以上。
a支行于2010年7月向芙蓉区人民法院提讼，11月法院作出判决。2011年3月，法院委托某房地产估价有限公司对执行标的物进行评估，评估公司口头要求a支行按司法鉴定的标准向其预交费用，否则不提供评估报告，并要a支行上网查询收费文件。a支行对此提出异议，此后经多次协调，a支行预交评估费6000元，评估所方才承诺提供评估报告。6月13日，法院执行局对抵押房屋实施强制开锁，评估所随即登记屋内财产、进行整体资产评估。7月8日《人民日报》登出执行公告。10月10日，长沙市中级人民法院通过摇珠确定拍卖公司。此后经三次拍卖公告，于12月29日拍卖成功。2012年1月10日，a支行持函向法院请求支付执行款项，在具体计算迟延履行债务利息等问题上与法官产生不一致看法，法官认为基准利率只能按2011年2月9日人民银行公布的一年期贷款基准利率6.06%计算，计算基数就是本金，a支行人员认为在被执行人迟延履行期间，人行基准利率上调了两次，故应分三段计息，法官认为不能有双重标准。
2012年1月16日，法院裁定：被执行人的执行标的（即房屋所有权及相应的其他权利）归买受人所有。18日，执行法官到被执行物所在地，强制开锁，打开房门，由法官整理被执行人非执行物件，逐一登记、装箱、贴封条、就地指定保管。19日，全部执行款项317487元到达银行指定账户。其后，a支行将借款人所欠贷款本息全部作账处理，其他垫款也逐一支付，案件终于圆满收局。
本案相关法律问题分析
对下落不明的借款人是否必须先宣告其失踪
根据《民法通则》的规定，失踪人的财产由他们的亲属、朋友代管。在一定条件下，法院也可根据有利于保护失踪人财产的原则，为失踪人指定财产代管人。失踪人所欠债务和应付的其他费用，由代管人从失踪人的财产中支付。确立宣告公民失踪的法律制度，主要目的是便于管理失踪人财产，保护利害关系人（包括债权人）的利益，稳定社会经济秩序。
本案中，a支行在2008年9月尚能够与借款人取得联系，借款人亦承诺还款，到2010年7月时，该借款人下落不明未满两年，不符合申请其成为失踪人的法定条件。所以作为债权人，时不宜宣告其为失踪人。
假定银行后，借款人失踪满两年，其他利害关系人向法院申请该借款人为失踪人，银行的诉讼程序怎么走？笔者认为，这时银行的诉讼可能会受到一定的影响，即法院可能会依民诉法第136条，“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”规定，中止金融借款合同纠纷诉讼，待法院宣告该借款人为失踪人、为该失踪人指定财产代管人后，恢复金融借款合同纠纷诉讼，并指定该财产代管人作为借款人的诉讼人，参加本案诉讼。
关于执行过程中相关财产评估的问题
法院委托评估问题。最高法院《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第一条规定：“人民法院司法技术管理部门负责本院的委托评估、拍卖和流拍财产的变卖工作，依法对委托评估、拍卖机构的评估、拍卖活动进行监督。”第九条规定：“人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。”从以上规定可看出，法院司法技术管理部门为委托评估的责任部门；法院选择评估机构，应当提前通知各方当事人，没有通知的，应视为程序上有不到位之处。
评估应适用的文件问题。国家发展改革委、司法部为贯彻落实全国人大常委会《关于司法鉴定管理问题的决定》精神，公布了《司法鉴定收费管理办法》（下文简称《办法》）。《办法》第九条规定，司法鉴定机构接受委托提供司法鉴定服务，应当与委托人签订《司法鉴定协议书》，并载明收费项目、收费标准、收费方式、收费金额、结算方式、争议解决办法等条款；第十条规定：司法鉴定机构需要预收或者垫支费用的，应当事前与委托人协商一致，并由双方签字确认。可见，评估机构不与委托人签订鉴定协议，就要求委托人预交费用，是违反《办法》规定的。《办法》没有关于房产评估收费的具体标准，根据《办法》第七条规定，省级价格主管部门会同同级司法行政部门结合当地实际情况，参照法医、物证、声像资料类司法鉴定收费标准基准价制定具体收费标准，或者在其基准价的基础上制定浮动幅度。因此，笔者认为如果评估机构按照《湖南省司法鉴定收费项目和收费标准》与委托人协商收取费用，是与上位法衔接的。
收费文件公示问题。评估机构要不要公示具体的收费文件？有没有权在不公示收费文件时，要求委托人上网查询收费文件？笔者认为，根据发改价格【2009】2264号第十八条规定，司法鉴定收费实行明码标价制度。司法鉴定机构应当在显著位置公示司法鉴定收费项目、收费标准等信息，接受社会监督。所以，评估机构不公示收费项目、收费标准，是违法的不作为行为。同事，其在已公示收费文件的前提下，可以要求当事人具体上网查询。
具体操作问题。实践中，一般有五种可以选择的模式：一是先评估、拍卖，把被执行人所欠银行贷款本息还清，再考虑评估费；二是拍卖后从拍卖款中直接抵扣；三是先由律师事务所垫付，钱到位以后退给律所；四是凭估价所通知预交，然后多退少补；五是由银行与评估所协议收费。如何选择需根据银行与中介机构的协商情况及制度约束情况加以酌定。
收费协商不成的处理。如果委托人与评估机构就收费问题协商不成，委托人还有权向人民法院提讼。即使评估机构可能就委托人不交费而向法院请求中止执行，但法律并没有规定该情形下法院可以中止执行，只是可能引起执行程序的拖延。
关于迟延履行期间债务利息的计算问题
《民事诉讼法》第229条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”最高法院《关于在执行工作中如何计算迟延履行期间的债务利息等问题的批复》规定：“人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条计算‘迟延履行期间的债务利息’时，应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第293条规定：“被执行人迟延履行的，迟延履行期间的利息或迟延履行金自判决、裁定和其他法律文书指定的履行期间届满的次日起计算。”
从上述规定看出，被执行人履行义务，分为履行给付金钱义务和履行其他义务（即非金钱给付义务）。那么“金钱义务”究竟包括哪些方面？是否单指未清偿的债务本金，而不包括债务利息？笔者认为，金钱义务不但应包括本金，也理应包含被执行人在生效法律文书指定的履行期间届满时应支付而未支付的债务利息。法院执行人员仅将被执行人履行给付金钱义务限定为履行债务本金，有失偏颇。举个简单例子，在债务本金数额很小而债务利息较大的情况下，如果仅按本金计息，被执行人拖延的时间越长就越有利，而申请执行人就越吃亏，这就违背了“加倍支付利息”以弥补权利人损失和对义务人惩罚的立法本意。另外，原告实际垫付的案件受理费、律师费、公告费等是否也应纳入上述“金钱义务”范围，也是仁智各有所见。为了避免争议，合理限制法官的自由裁量，“金钱义务”的具体范围还有待司法机关进一步明确。
关于贷款基准利率的分段问题。在强制执行期间，遇人民银行贷款基准利率调整（包括调高和调低），被执行人应清偿的迟延履行期间的债务利息所依据的贷款基准利率要不要相应地变动？笔者认为，按照我国银行业计息惯例，是应当分利率段计算的。即使不分段计息，也应按每段利率占迟延履行期间的权重计算一个加权利率，再以该加权利率来计算该整个期间的债务利息。这个问题也需要立法来具体明确。
关于判决书未列明的公告费是否应纳入清偿范围问题
根据国务院《诉讼费用交纳办法》第12条规定，诉讼过程中因鉴定、公告、评估、拍卖、保管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或单位，人民法院不得代收代付。
由于公告费一般数额较小，法院在制作判决书时有时没有列明，当事人也没有在意，认为只要有法院交纳公告费的通知即可主张权利。但在具体清偿时，法院执行人员可能较真。笔者认为，银行如果坚持要求清偿，按照《民事诉讼法》第140条及最高法院相关意见，可以请求当时作出生效判决的法官下达裁定，补正判决书中的漏写。至于法院执行人员认为只认判决书列明的费用和执行过程中产生的费用，这个观点是不妥当的。因为在判决以后至执行前，原告还可能垫付费用，如公告送达判决书的费用，这理应属于实现债权的费用，判决书也写明了实现债权的费用在拍卖款中优先受偿，只是数额尚不确定。
关于如何具体办理清偿贷款本息的问题
在个人贷款方面，通常在贷款前，银行与借款人在合同中约定了该借款人的一个或两个账户作为还款账户，在每期还款日前，借款人向还款账户足额存入应偿还的贷款本息，并授权贷款人于还款日从还款账户中划收。但银行在采取诉讼手段清收且提前收回全部贷款本息的情况下，如果将执行款打入上述借款人还款账户就会有如下风险和障碍：一是提前归还贷款本息在操作流程上要先取得借款人的授权，而此时该借款人下落不明，不能取得该项授权。二是如果该还款账户已被其他法院冻结或有其他不测，就有可能产生新的纠结。为确保该笔款项能够万无一失地归还贷款本息且免去借款人的授权，可选择通过内部户划转还款的方法，由收贷人员向前台提交《划款通知书》，写明贷款期限、欠贷本息的具体情况，然后前台人员走个人金融、内部借记转账（其他应付款），从法院付至的内部户转到另一可以还贷的内部户，信贷人员提供准贷证，先还逾期、再还正常。
相关启示
银行在诉讼前要充分了解案件事实，并进行诉前论证。要对案件法律关系、证据的充分性及证明效力、诉讼成本及诉讼风险、具体的诉讼请求等问题，在诉前进行详细分析、表述准确，并制定周密的诉讼方案。本案中，银行人员在诉前对该案借款人的具体情况包括可供执行的财产情况进行了认真分析，并对借款人下落不明情况下可能遇到的法律问题提前预测、提前作出应对方案，与律师密切合作、取长补短，在充分尊重法官意见的前提下努力维权，尽最快速度收回了执行标的款项，减少了诉讼风险。
银行在诉讼过程中要尽可能知悉相关法律规定，用法律说话，减少诉讼过程中与司法机关、中介服务机构的磨擦。如本案中，针对评估机构不能准确提供相关收费依据的问题，银行按照有理有利有节的原则与其妥善协商，并咨询司法机关、物价管理部门的意见，把问题处理妥当。
银行在签收法律文书前要认真阅读该文书，确保法律文书所载明的原告诉讼请求、提交的证据、法院查明的事实及相应结论性意见、判决所依据的法律及判决内容准确无误。司法实践过程中，由于审判人员超负荷工作等原因，一些法律文书往往由书记员代拟，形成文书后往往有不少错误，如果在签收前不认真阅读、要求及时更正，发生法律效力后再来纠正就很麻烦，甚至影响诉讼目的实现。本案中，银行内部人员在签收判决书前，逐字逐句阅读，及时指出判决书中的错误，为下一步的执行工作清除了容易引起争议的隐患，顺利实现了诉讼目的。