物业公司管理体系篇1
关键词：物业服务；培训；培训体系；人力资源
中国的物业管理行业始于80年代初的经济特区深圳，发展至今有700多万从业人员和10万余家企业，队伍庞大，素质参差不齐。而目前物业行业科技含量在提升，物业服务产业链条在延伸，物业服务外拓，朝多元化方向发展，业主的服务需求呈现出个性化和多元化的趋势，行业越来越需要复合型、创新型的人才。作为企业人力资源开发的重要组成部分，员工培训有着极为重要的地位和作用，通过培训不仅能帮助物业企业的员工增强对企业的认同、调动员工的积极性、提高员工的满足该，更能够帮助物业企业改善绩效，以此来增加竞争优势。本文通过人力资源培训与开发的相关理论，以X物业管理公司的培训现状为例，分析企业的培训现状及需求，探究企业在培训方面存在的问题并构建新的培训模式，来帮助企业提高培训质量，进一步增加企业的竞争力。
一、X物业管理公司企业概况及人力资源现状
1.X物业管理公司企业概况本文所引用案例为位于山东省济南市的X物业管理公司，该公司成立于2008年，注册资金600万元，具有物业管理行业国家二级资质。公司的组织机构为董事会下设分为总部和项目部，其中总部包括财务部、综合管理部、客户服务部、秩序部、保洁部、品质部等职能部门，为各个项目部提供管理、服务和监督。项目部的构成则以住宅或写字楼等物业独立单位为节点进行设置。2.X物业管理公司人力资源现状目前，X物业管理公司有员工412人，根据组织架构的设置以及岗位结构的不同，公司将员工分为管理人员和非管理人员（一线员工），其中，管理人员是指部门或项目主管以上人员，包括董事长、总经理、书记、副总经理、项目经理、部门经理、部门主管等；分管理人员是指班长及以下员工，包括客服员、工程维修员、秩序维护员、环卫工、绿化工和零工等。非管理人员占总公司人数的80%，是公司人员构成的重要组成部分。在学历结构方面，研究生学历2人，本科学历9人，大专学历87人，高中及以下学历314人。而一线人员里，除了客服部有大专学历人员外，均为高中及以下学历，公司整体的学历层次不高，而大专以上的人员中仅1人为物业管理本专业学历。在人员流动率方面，由于秩序维护员、环卫工等一线基层员工的离职成本低等因素的存在，导致X物业管理公司的非管理人员的流动非常频繁，2016年度公司非管理人员入职143人，离职97人，离职率为23.5%，人员流动总量的流动率高达58.3%，这对企业的人力资源管理甚至对企业的发展产生会产生非常重要的影响。
二、X物业管理公司培训存在的问题及原因分析
1.培训规划不规范X物业管理公司会在每年年末对下一年年度进行培训规划，培训规划的内容中虽然有培训的目的，但缺乏培训的目标，也就是说公司的培训规划中仅说明了员工为什么要进行培训而没有明确员工培训应达到什么样的标准。另外，培训规划的制定者为客服部、秩序部等职能部门经理，但是如果培训教师的知识或教学水平受限，会对培训的效果产生很大的影响，也很难达到理想的培训目标。2.培训体系不健全首先，X物业管理公司将培训的管理设置在公司综合管理部，部门分设了行政和人事专员，培训管理基本有人事专员进行兼职负责，而人事专员同时要兼顾招聘、薪酬、劳动关系等人力资源管理工作，无法全身心的投入到培训管理中，更无法贯彻落实完整的培训体系，尤其影响X物业管理公司新入职的基层员工的稳定性。其次，X物业管理公司的培训方式相对单一，基于成本的考虑X物业管理公司的培训方式主要用内部授课、影像播放、实操演练三种方式，而很少进行外聘专家授课、外出考察与进修的培训。这就导致公司培训的效果达不到期望状态，影响员工专业技能和综合能力的提升，进而影响公司的发展。3.培训缺乏有效的监管X物业管理公司的培训监管部门为总部的品质管理部，负责日常监督和定期将各部门检查结果汇总并书面报公司领导。对管理服务过程中出现的不合格项，提出纠正和预防措施并进行跟踪验证。但是，由于公司管理的项目部地理位置较为分散，品质管理部对每个项目的检查精力和范围都受到限制，导致公司对培训效果得不到及时、有效的掌控，更无法预测到培训后期的具体效果，更是无法做到根据培训的效果及时调整培训计划。4.培训效果评估不彻底员工培训的效果评估是公司培训的最后也是很重要的阶段。通过培训效果评估，可以知道公司对员工的培训是否达到预期，培训规划的实施是否适合公司，以及为之后的培训需求分析、规划的制定提供依据。美国培训专家柯克帕特里克提出培训成果划分为四个层级：第一层是反应评估层，即受训者对培训的满意度；第二层是学习评估层，即受训者在知识、技能、态度、行为方式等方面的学习收获；第三层是行为评估层，即受训者在工作过程中态度、行为方式的变化和改进；第四层是结果评估层，即受训者在一定时期内取得的生产经营或技术管理方面的业绩。而X物业管理公司仅仅停留在反应评估、学习评估上面，较多的采用问卷调查法、笔试法、模拟练习法等在课程进行或结束对培训的效果进行评估，没有将培训评估落实到行为评估、效果评估上，无法获得培训带来的长期效果，从而影响培训工作的效率。
三、X物业管理公司培训体系构建
1.公司培训制度完善公司的培训制度是整个培训体系的重要保证。X物业管理公司有培训相关的制度，但是在实施过程中，发现漏洞较多，培训部门、岗位及人员配备不充分，导致公司的培训没有保障措施，培训流于形式，员工疲于应付。为了提高公司的培训效率，使培训价值最大化，本文对X物业管理公司的培训制度做以下构建：首先，完善培训组织架构，增设专职培训管理员岗位。考虑到X物业管理公司目前的经营规模，在综合管理部设置培训管理专员岗位更适合公司的发展。培训管理专员的职责有审核各部门、项目部的员工教育培训计划，对各单位的培训工作进行具体指导、考核、评估，掌握培训进度和效果，提出改进意见建议；对公司规章制度的培训与贯彻，保证规章制度的运行效果；收集各部门、项目部的培训需求，制定公司内部或外部培训等各类培训计划，并按期组织实施；适时引进培训师资或采取外部培训的方式，不断提供员工专业技能；根据培训计划拟定汇编各类培训教材，安排、落实培训设备、场地等有关事宜；开展企业文化的宣贯与培训工作。其次，为了保障培训计划执行以及培训的效果，对X物业管理公司现行的培训管理规程进行细化、增添。细化主要是指对培训各个过程的时间点的明确规定，培训负责人的落实，细化的管理制度有培训计划制定制度、入职培训制度、上岗培训制度、在岗业务培训制度。新增的培训制度有外委培训管理制度，使公司各层级人员都有机会外出学习，拓宽了公司培训的范围，并在制度上给予了资金支持。2.培训需求分析构建企业的人力资源培训中培训需求是整个培训活动开展的第一步，在进行培训规划之前，由培训专员、职能部门、项目部相关人员对公司人员现状进行分析、讨论，比较出公司员工现有的知识、技能与公司的目标要求之间的差距，让培训更加有的放矢，同时使员工明白自己存在的差距和不足，对培训的态度积极性提高，为公司的有效培训奠定良好的基础。根据需求分析的步骤，从三个方面进行对X物业管理公司的培训需求分析构建。一是进行组织分析，在深刻理解X物业管理公司的发展方向的前提下，分析公司的人力资源的短期计划和中、长期规划，使培训需求分析具有前瞻性，与企业发展步调一致。二是进行任务分析，在组织分析的基础上，对公司各部门、各岗位进行分析，明确各岗位的工作任务，分析部门员工是否具备相应的知识、技能和态度，使员工胜任该岗位。三是进行人员分析，从公司员工个人的实际情况出发，分析员工的工作表现是否积极、工作业绩是否达标、心态是否稳定，同时结合员工的绩效考虑员工的职业生涯规划，对员工现阶段需要进行何种培训进行分析，以此明确培训对象和培训目标。3.培训规划体系制定企业的培训规划是在培训需求分析的基础上，从企业发展的全局出发，按照系统性、标准化、有效性、普遍性的要求培训进行的规划制作，以实现企业人力资源开发的目标。培训规划有承上启下的作用，其不仅是落实培训需求分析成果，更是对以后的整个培训的过程的实施提供依据，培训规划是否科学、合理关系到企业人力资源培训的成败。根据X物业管理公司的配置情况，将培训规划划分为以下内容：（1）培训的目的，明确为什么进行培训。（2）培训的目标，也就是培训需要到达怎样的标准。（3）培训对象和内容，是指明确培训的针对谁、培训什么。（4）培训的范围，分为四个层次，包括个人、班组、部门和企业。（5）培训的规模，培训规划根据培训的人员、场所、培训性质合理安排，以保证培训效果。（6）培训的时间，根据培训的内容、对象和方式培训的时间要具体划定。（7）培训的地点，对于入职培训、晋升培训可安排在公司总部进行，而上岗培训、在岗培训将培训地点选择主要选择在项目部所在部门进行。（8）培训的费用，也就是培训的成本，培训规划制定时要统筹考虑费用，从资金上保障培训规划的实现。（9）培训的方法，根据不同的培训规模、内容采取不同的培训方法。部门内部的上岗培训、在岗培训可采用分散的、师徒制培训法，入职培训、晋升培训等可采用集中的、授课形式的培训方法。（10）培训的教师，是培训实施的主导者，要考虑培训师的选拔，对技术要求高的培训，考虑外聘教师。4.培训效果评估体系构建培训效果评估是企业人力资源培训的最后一个阶段，通过建立培训效果评估的指标、标准，可以对培训的有效性进行检查，并为企业下一次的培训需求分析、修订员工培训规划及实施提供参考。针对X物业管理公司对培训效果仅仅停留在反应评估层的问题，重新构建X物业管理公司培训效果评估体系势在必行。体系构建依据柯克帕特里克提出的培训成果的层级体系。首先，构建第一层级反应评估层。在课程结束后由培训部门对学员通过问卷调查、座谈等形式了解其对培训课程、教师以及培训组织的满意度。其次，构建第二层级，学习评估层。在培训进行时或者培训结束后，由培训部门通过提问法、笔试法、模拟演习法、撰写心得体会的方式，衡量学员对培训内容、技巧的掌握程度。再次，构建第三层级，行为评估层。学员的部门主管或经理在培训结束一个季度或者半年后，通过行为观察、绩效评估等方法，考量学员在培训结束后，有没有因为培训而产生其工作行为的改变。最后，构建第四层级，结果评估层。公司总部的部门主管或经理在培训结束半年或更长的时间后，参考个人与公司的绩效，员工缺勤率、离职率，公司的经营效益等数据进行分析，把握培训对公司的发展带来的影响。
四、结论
物业管理行业属于劳动密集型的服务型行业，要体现物业管理公司的核心竞争力，就必须重视人才培养。本文通过对X物业管理公司人力资源现状的分析，发现公司培训规划不规范、培训体系不健全、培训缺乏有效的监管和培训效果评估不彻底等培训方面存在的问题。针对以上问题，对X物业公司的培训体系重新进行构建，包括：公司培训制度完善、培训需求分析构建、培训规划体系制定、培训效果评估体系构建。通过培训，丰富了员工的知识、激发了员工的工作热情、提高了团队的凝聚力，并进一步营造企业文化，提高员工的归属感与组织认同度，从而提升公司绩效。
参考文献
[1]刘敏.L物业管理公司员工培训体系优化研究[D].吉林大学，2013.
[2]安鸿章，岳威，王守志，等.企业人力资源管理师[m].北京：中国劳动社会保障出版社，2011：143-203.
物业公司管理体系篇2
一、制定发展战略
清晰而切实可行的战略规划，是建立在对宏观环境、行业特征、竞争对手和自身实力的充分理解基础上的。通过明确企业发展战略，可以使物业管理公司确定发展目标，充分挖掘自身潜力，刻意提升企业核心竞争能力，制定相应的差异化战略和多种经营策略，提升服务质量和品牌策划战略，拓展上下游纵向整合战略，并通过有效的战略实施手段，进行战略目标分解，为公司的内部管理变革制定行动纲领和理论基础，在此基础上再细化制定战略实施措施，以具体工作开展来保证战略目标的实现。
二、完善组织结构
物业管理公司兼顾物业经营和物业管理服务两大业务内容，因此，健全的组织机构和岗位管理体系是必不可少的。在满足企业资质的前提下，对于管理片区，要根据片区的实际情况配备充足的小区管理人员和专业技术人员，提升物业服务等级和质量；对于管理总部，也要根据企业发展的需要配备足够的职能管理人员和经营人员，这是因为，没有足够的管理人员帮助企业领导承担起日常事务的管理工作，没有足够的参谋人员能够帮助企业领导进行经营策划，必将导致企业领导整天忙于应付各种琐碎事件，陷入日常管理的泥潭，难以集中精力站在高端思考公司未来的发展方向和发展策略，常此以往，公司必然始终在出现问题－解决问题－再出现－再解决的低层次状态下循环，不可能实现企业高效快速的发展，这在国内的很多物业管理公司非常普遍。因此，作为物业管理公司，必须强化总部，加强集中管理能力，统一经营策划、财务管理、人力资源管理和品牌宣传等核心职能，将公司的管理提升到一个新的高度。
三、拓展业务领域
物业管理公司在提供房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的基本服务以外，还可进行一些增值服务或综合服务，以整合和充分利用社会资源和社会服务供应来提高公司的盈利能力和品牌效益，常见的一般包括：
①生活起居:在衣食方面提供便民服务。
②教育娱乐：开办各种学校和文化娱乐活动。
③购物方面：如装修装饰材料、五金水暖以及日用百货销售。
④信息方面：业主与社会服务供应商的信息集合和平台搭建。
⑤经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介；
⑥广告业务方面：可利用小区的户外广告牌、小区广播和和小区的闭路电视等形式进行广告宣传。
四、建立品牌效应
物业管理的实质就是提供高效便捷的服务，品牌和口碑是物业公司的最核心能力，因此，物业管理公司应该根据社会资源、片区特点、外部经营和内部提升的不同需要，提供针对性的应对措施，致力于提升品牌的社会美誉度和客户认知度，具体方式可考虑以下几项：
①政府和公共部门方面：建立与政府机关的良好关系，可以大力发展学校，公共服务部门，政府机关外包的后勤业务。
②旧小区方面：变坏事为好事，对现有的维持小区，虽然从政治角度等等不能进行放弃，但是，可以此为契机，大力宣传物业公司作为诚信企业，其企业经营的重点不是以赚钱为目的地，而是以社会和客户为中心，树立物业公司负责任的外部形象。
③新小区方面：通过规范管理大力提高服务质量，健全便民服务措施，建立良好社区文化，提升金鼎湾物业公司的品牌知名度。
④外部项目方面：外部市场项目以单业主类型物业项目为主。以个别重点项目为突破口，以点带面，树立品牌，带动该类型物业市场的全面发展。
⑤资质注册与质量体系认证方面：通过注册高级别资质和进行iso9000质量体系认证，增强公司的宣传力量，提高客户的信任度，提升品牌认知度。
五、建立严格的成本控制体系
加强成本控制，节省费用支出，建立目标成本体系，使得企业在不影响所提供的服务质量的前提下，达到成本的持续降低，是规范公司内部管理，降低消耗，增收节流的重要工作内容；因此，物业管理公司必须建立严格的成本控制和预算管理体系，通过对工作流程的精细梳理和权责体系的明确界定，对公司的采购成本、营销成本、人力成本、管理成本以及财务成本等进行严格的规划、评审和优化工作，在事先、事中和事后进行全方位的成本管理，最终达到持续降低成本的目的。
六、规范业务流程
流程是公司创造价值的机制，对企业的业务流程进行根本性再思考和彻底性再设计，理顺公司内外关系和工作衔接，从而获得在成本、质量、服务和速度等方面业绩的巨大改善，使得企业能最大限度地适应以‘顾客、竞争和变化’为特征的现代企业经营环境，对于物业管理公司这类服务型企业至关重要。
通常意义上，物业管理的全流程如下：
对于每一项工作流程，都应该明确其工作目标、适用范围、相关术语与定义、涉及的部门与岗位以及其负有的权责、工作程序、关键控制点和核心重要输入输出，并配以相应的操作性表单，保证工作内容无缝衔接、工作人员克尽职守，最终实现工作任务的圆满完成和企业发展目标的实现。
七、健全人力资源管理体系
物业管理公司必须建立科学的人力资源规划、严格的绩效考核体系和市场化的薪酬管理体系为核心内容的人力资源管理体系，充分调动优秀员工的工作积极性和企业认同感，为企业发展目标提供根本保障。
人力资源规划——按现代企业管理原则编制企业的人力资源规划，包括企业的人员编制计划、人才的职业生涯规划、人才更换和人才储备计划以及员工的培训与教育制度与计划等。
绩效考核——建立基于安全指标、环境指标、绿化指标、设备指标、房管指标、客服指标、培训指标、内审指标、满意工程指标等九大模块的kpi指标，设计考核制度和管理办法，设计考核应用表单，指导考核工作开展。
薪酬体系——规划公司的薪酬、福利政策等方面的制度，按现代企业制度规划公司工资及福利方案，使其具有竞争力、公平性，并解决员工的后顾之忧，针对公司发展需要和不同层次的人员设计利益激励机制。
八、建立服务质量管理体系
物业管理公司作为服务型企业，服务质量的保持和提升当仁不让的处于最核心的管理地位。因此，必须实施全面质量管理，综合运用现代管理手段和方法，通过实施质量管理的培训与理念灌输，提高全体员工的质量意识，规范员工的服务行为，完善质量责任制度，为业主提供充满人性的个，全面满足物业管理的工作需要。在企业的实际运作中，可以通过六西格玛质量管理规范、iso9000质量管理体系以及国家和地方制定的各项物业管理标准作为具体的行为准则来指导和规范具体的质量管理体系建立工作，增强员工素质，提升企业的核心竞争力。
九、理顺与开发商的工作关系
物业管理公司服务质量的好坏，很大程度上取决于房地产开发商提供的配套服务是否完善，是否及时。当前，物业管理公司与开发商主要有两种形式的关系，一种是完全独立的经济实体，另一种则是存在隶属关系的母子公司。第一种关系在工作接洽中完全按照国家和地方相关法规进行市场化运作，一般不会产生人为因素的干扰；而在第二种关系中，物业管理公司作为开发商的下属企业，在谈判能力和业务沟通上处于相当劣势，开发商往往会以顾全大局的名义要求物业公司尽快接管，容易因“配套不到位、拆迁安置遗留问题、房屋质量”等诸多问题的造成物业管理公司和业主之间的矛盾与冲突，因此规范开发商和物业管理公司的工作关系，建立基于契约和权责明确的集团公司管控模式，也是物业管理公司和开发商都应重点关注的问题。
1.明晰母子公司管理模式
采取战略管理型的管控模式更加符合开发商和物业管理公司的工作特性，该模式主要用于相关行业领域间的运作，强调集团公司的财务监控和战略统一部署，有利于公司组合的协调发展以及战略协同效应的培育，有利于物业管理公司根据自身发展需要独立开展经营业务。
2.强化内部市场化服务意识
开发商和物业管理公司都应建立内部市场化服务理念，规范双方权利义务，明确业务工作内容，严守接管验收标准，保障物业工作的有序进行。
3.合力解决历史遗留问题
对于种种历史遗留问题，可由物业管理公司将问题汇总，明确双方责任，提出一揽子维修或货币补偿解决方案，根据实际情况与开发商协商解决，保证物业管理工作的顺利进行和社会民生的安定祥和。
4.开发商加大扶持帮助力度
作为开发商，应将物业管理公司的长远发展纳入公司的整体发展战略规划中，进行有步骤有针对性的扶持和帮助，在人力、物力、财力以及工作上给予一定的资源保证，物业管理公司应该注意资源的整合与合理运用，尽量提高有限资源的利用效率和效果，保证企业发展目标的顺利实施。
5.物业公司建立端正的工作态度
物业公司管理体系篇3
关键词：物业管理费收取权；法律保障机制
中图分类号：D9文献标识码：a文章编号：1672-3198（2008）04-0208-02
按照我国《物业管理条例》的规定，居住小区由物业管理者进行综合管理，因此小区业主应当与物业管理者签订物业管理合同以规定双方的权利义务。对物业管理者来说，其主要义务是为业主提供物业服务，同时获得相应的对价，即物业管理者享有收取物业管理费的权利。
1物业管理费收取权的运行现状
我们经常在媒体上看到，物业管理者由于收不到物业管理费而采用非正常的方式迫使业主缴费，如采用停水、停电等手段；业主在遇到这种情况时往往会到法院，要求物业管理者停止侵权、赔偿实际损失，因为物业管理者不过是供水、供电等单位收费，无权私自停止能源的供应。
实际上，物业管理者收不到物业管理费的原因是多样的：
第一，开发商没有依照房屋买卖合同提供相应的配套设施，业主将之归咎于物业管理者。在现行房地产开发实务中，开发商与物业管理者之间的关系往往有以下两种：第一，开发商与物业管理者之间是母子公司关系；第二，开发商出售房屋并将小区移交给物业管理者后，随即解散。由于房产市场供不应求，开发商任意违反合同的事件不断出现，业主对开发商的行为极为反感，但通过控告或诉讼的方式很难在短期内解决问题。基于开发商与物业管理者之间的关系，业主们通过拒缴物业管理费的方式来要求物业公司解决问题。
第二，业主以拒缴物业管理费为手段，要求物业管理者提高服务质量。根据法律规定及物业管理合同约定，物业管理者应当对物业进行综合管理，而管理的内容是全面的，但这种全面服务并非意味小区内一切服务。比如，业主的自行车在车棚中失窃，业主认为物业管理者没有尽到保安职责而应承担赔偿责任；但物业管理者认为失窃作为一个社会现象，由自己承担失窃责任如同要求公安部门承担失窃责任一样，是荒谬的。业主在自身要求不得满足的情况下，采用拒交物业管理费的方式以作抵制。
第三，业主经济能力有限，无力缴纳物业管理费。就全国各地现状来说，新建小区一般都聘有物业管理者，并且按照现行法律的规定，个别业主无权拒绝业主大会选定的物业管理公司的物业管理行为。也有学者认为，“业主接受物业管理服务的权利已不仅是业主个人的权利，而具有了成员权的性质，即业主基于其对建筑物的区分所有权，已经成为公共管理中的一员。”在此情况下，物业管理具有公益性，业主无权通过放弃对公益的享有而拒缴物业管理费。
然而新建小区中有一部分业主属于市政改造的拆迁安置户，其中的许多业主本身属于低保户或接近低保的状态，失业、疾病已经使他们穷困潦倒，日常饮食、衣物、水电开支以及家庭成员就读、就医等费用已经使他们负债累累，而现行的社会保障制度又不能全面保障他们的生活。在这种情形下，要求他们缴纳物业管理费，从实务角度来讲不具操作性。我们知道，法律对民事权利进行保护，主要通过实体法和程序法，而综合上述三类原因，我们可以看出，我国现行法律对物业管理者物业管理费收取权的保障是不够完善的。为了实现物业管理者的利益，我们应当从实体法和程序法两个层面对物业管理费收取权进行保障。
2物业管理费收取权保障的实体法机制
我国实体法律对物业管理法律机制以及其他相关法律机制的设置存在不合理因素。我们下面将具体研究现行实体法律对物业管理者收费权的影响。
（1）现行法律允许开发商与物业管理者为母子公司，势必产生业主不信任物业管理者的后果，应当立法设置物业管理行业的市场准入规则，禁止从事房地产开发或经营的公司从事物业管理行业。
我们提出这种建议主要基于以下几个理由：
①开发商与物业管理者之间的母子公司关系，不利于业主群体利益的保障。虽然母公司和子公司属于独立民事主体，各自独立承担法律责任，但是由于子公司中往往属于母公司的全资子公司或控股子公司，“从全国看，大约有三分之一的物业管理企业是从建设单位派生出来的'父子关系'企业”，且母子公司的高级管理人员又多是重合的，这很容易掩盖母公司在房屋开发或销售方面的违约行为，且由于母子公司之间责任独立，业主无法向物业管理者追究房屋开发者或销售者的责任。
②复杂的母子公司关系，会带来业主与物业管理公司之间不必要的纷争。业主是普通的社会公众，对法律的了解比较肤浅，往往停留于字面含义。公司法作为商法的重要组成部分，对商人而言是必修科目，但即便是商人，也往往搞不清楚其中复杂的关系，比如母子公司关系和总分公司关系。在这种情形下，如果要作为普通公众的业主厘清母子公司之间的权利义务分离的关系，似乎有些勉为其难。因此，我们建议对物业管理行业设置准入规则，禁止房地产开发商或销售商从事物业管理行业。
（2）现行法律对开发商解散项目公司没有任何限制性规定，当项目公司违反房屋销售合同的约定时，业主无法找到承担责任的主体，势必造成业主迁怒于物业管理公司而拒绝缴费，因此应当立法设置房地产项目公司的市场退出规则，严格限制项目公司的解散。
在房地产开发实务中，开发商往往设立一个子公司，章程里约定，由该子公司专门开发某个项目，待项目结束后，该子公司清算终止。这种制度很容易使开发商逃避责任：由于开发商与项目公司之间是母子公司关系，开发商作为母公司，可以从子公司赢利中获得利益而无需承担直接责任；同时项目公司又已经清算终止，失去主体资格，业主无法让其承担责任，因此母公司也不会有股利上的间接损失。开发商之所以能够如此运作，在于法律没有对项目公司的解散作出限制。我们建议立法应当确立项目公司解散必须具备两个条件：
首先，项目公司所开发的小区自召开第一次业主大会起已达两年。以第一次业主大会的召开作为起算时间主要基于以下两个原因：①虽然我国《物业管理条例》没有关于第一次业主大会召开时间的规定，但是许多地方性法规或规章规定，小区只有在入住面积达50%以上或房屋交付满1-2年，才可召开第一次业主大会。毫无疑问，第一次业主大会的召开表明小区被销售出去了，有真正意义上的业主。②规定两年，主要是为了和诉讼时效制度相衔接。假使项目公司存在违约行为，业主大会可以在诉讼时效时及时追究。其次，项目公司清算时，必须在银行开立专门账户，存入一笔保证金，于一定年限届满后，才可动用。这是为了保障另外50%业主的利益。
（3）现行社会保障机制保障程度不够深入，贫困业主无力承担物业管理费，我们建议进一步深化住房救济与福利制度，将物业管理费纳入住房社会保障制度来考虑。我们知道，贫困业主没有缴付物业费，不是不愿意，而是无能力，因此从现有物业管理法律机制内部无法解决该问题。要解决这个问题，就要从社会保障的角度予以考虑，政府对于低保户业主进行物业管理费补贴。具体来说，政府按物业管理区域内的低保户数，减轻地方税收或直接对物业管理者进行拨款。
3物业管理费收取权保障的程序法机制
物业管理者无法收取物业管理费还存在程序法上的原因：现行的仲裁方式、普通程序、简易程序及支付令程序不能满足现实的要求，有必要引入小额程序解决物业管理费的收取问题。从全国各地物业管理费收费标准来看，绝大部分每年只有几百元，对于中等收入的业主来说，这笔费用不高。但从物业管理公司的角度来看，由于住户人数多，那么物业管理费的总额则非常巨大，故物业管理公司必定通过各种方式维护自己的合同权益。
第一，物业管理公司可以约定仲裁方式解决。仲裁有一定的优点，最为突出的是仲裁实行一裁终局，这可以避免无谓的时间消耗。但仲裁也有自己的缺陷：一方面其裁决的执行取决于人民法院的承认；另一方面仲裁的费用过高，在双方皆有过错的情况下，物业管理公司虽可追讨到部分物业管理费，但支出的仲裁费用很可能使其得不偿失。
第二，民事诉讼普通程序和简易程序所需时间太长，对于物业管理公司、业主以及整个社会来说都不利。物业管理费对于业主来说是小额的，但普通程序和简易程序都是二审终审，因此一旦原被告任何一方对判决结果不满，就有可能提起上诉，这不但损害双方的利益，而且损害社会的利益。英美法上有句法谚――“司法不理琐事”。试想，为了几百元人民币的物业管理费，原被告双方要经受二级法院的审判，而法官助理及法官要安排至少两次审前程序及两次庭审程序，做笔录、写判决，这对于社会来说太过浪费了。
第三，民事诉讼特别程序中的支付令程序亦不能解决问题。按照民事诉讼法规定，如双方权利义务关系明确，可以适用支付令程序，支付令生效而经过一定时间后，申请人可以要求法院强制执行。但支付令有一个致命的弱点――只要被申请人在法定时间内提出异议，支付令就失效，而法院对被申请人的异议只是形式审查。
综合上述分析，我们认为有必要采用小额程序来解决物业管理费纠纷。从国外小额程序的运行来看，其对于物业管理费纠纷的解决卓有成效。
首先，小额程序对诉讼标的有法律关系性质或金额的限制。就法律关系性质来说，仅限于几种简单明了的关系，比如简单的借贷关系等；就金额来说，争议金额不能超过特定数额。物业管理费纠纷是十分简单的合同纠纷，且金额很小。
其次，小额程序不允许被告提出反诉，以保障法律关系的简单化。我们知道，业主不缴纳物业管理费的理由是多种多样的，而实际上许多理由是由物业管理者以外的其他主体引起的，当然其中也有些理由是由于物业管理者引起的，这在上文已有分析。由于物业管理公司不仅仅是一个以营利为目的的企业，其还担负许多社会功能，因此保障其正常运行也是维护社会稳定的重要环节，因此我们认为在物业管理费收取纠纷中禁止业主反诉比较妥当，如果业主确实需要对物业管理者追究责任，则由法院告知其另行。
再次，小额程序一审终审，不允许上诉，这可以减少司法资源的浪费。物业管理费的收取纠纷涉及金额小以一审终审方式解决是相当合适的。当然需要指出的是，我国民事诉讼法目前尚未承认小额程序，但是随着民事诉讼法修改进程的推进，小额程序在我国的确立势在必行，因此在未来的物业管理费收取争议中适用小额程序是一个比较理想的选择。
物业公司管理体系篇4
一、物业管理行业的市场现状分析
深圳的物业管理在全国处于领先地位,其行业特征和市场现状在物业管理行业中具有极强的代表性,可以折射出全国其它地区的物业管理的行业特征和市场现状。
纵观深圳的物业管理行业的行业特征和市场现状,大致可以这样概括:少数几个依靠大房地产公司成长起来的大物业公司,牢牢地控制着作为其母公司的开发公司开发的大部分楼盘,同时在国内东一个西一个地占领着一些类似的楼盘;数百个中小物业公司温顺地守着其依靠的中小开发公司开发的中小楼盘,对非属本开发公司开发的楼盘和外地楼盘,不敢越雷池半步(主要是越不了)。
本来,任何一个行业的情形都会与此相似,处于风口浪尖,能呼风唤雨的公司只有少数的几个,大多数中小公司都是默默无闻者,其状如众星捧月,或绿叶扶花。但物业管理行业与其它行业不同的是,物业管理行业一开始并不是作为一个原生行业诞生,而是作为房地产行业的缘生行业或延展行业诞生,甚至可以说是房地产行业的寄生行业。物业管理行业与房地产行业的血亲关系,决定了物业管理行业的行业特征和市场现状与房地产行业的相似。在目前房地产开发公司与物业公司未能完全脱离关系的情况下,相似性实则是依赖性,而依赖性,其实就是物业管理行业未进入真正的市场化。
具体体现在以下几个方面:
1.物业管理公司的大与小,强与弱的区别,主要是由房地产开发公司的大与小,强与弱所决定的。物业管理公司的真大与真小,真强与真弱,没有完全的物业管理行业的市场背景。
2.物业管理公司的品牌,其实质是开发公司的品牌在支撑。如果认为不是的话,我们可以想象一些着名的物业管理公司如果其背后的开发公司倒闭了,它的情形会是怎么样。当然不排除已有极少数的物业公司正逐渐走出开发公司的影子。
3.物业公司所服务的客户(业主),开始选择时主要是选择开发公司,而非物业公司,也即物业公司的客户并不是在完全自由的情况下选择物业公司的,客户没有选择的自由,是缺乏市场化的显着特征。
4.再有,从一些在全国范围内攻城掠地、大力拓展市场的大公司来看,其乐于表现的是,言必称又接了几个几个楼盘,鲜有说它的管理服务特色及其品牌的内涵。如果不是出于商业机密的话,大致是因为“物业管理都差不多”。从一些大公司的行为可以看出,其真正的竞争力并非完全来自其物业管理服务的优势,而主要来自其“大”和“强”的优势。
从以上的这些情形可以看出,物业管理行业还没有制订真正属于自己的游戏规则,现在的物业管理行业奉行的是房地产行业的游戏规则,而非作为服务行业的物业管理行业的游戏规则,其原因是物业管理行业未能做到真正完全的市场化。
但不管怎样,物业管理作为一个新兴的行业,其真正的市场化一定会到来。在完全的市场化下,行业将制订属于自己的游戏规则,物业管理公司将奉行这种游戏规则。而目前,在游戏规则未完全清晰制定的情况下,如果仅作为一个物业管理公司而言,大公司与小公司是站在同一道起跑线上的,机会亦等同。在机会等同的情况下,优势是决定胜出的前提。但必须看到,大公司与小公司的优势都是相对的,大公司有大公司的优势,小公司有小公司的优势,很难说谁的优势更具有竞争力。这样,优势也只是一个理论上胜出的“假设”,是一支握在手中的上上签,而非实际上的真正把握,在结果产生之前,没有真正的胜利者。
在新规则下的大公司与小公司处于均势,中小物业管理公司的希望正在于此。如果中小物业公司采取恰当的经营策略,则完全可以经过几轮行业洗牌后由小到大,由弱而强,由强而胜。
二、中小物业公司的经营策略
根据物业管理行业的以十所述的市场现状,中小物业管理公司并不是完全没有希望,并不是要完全听命于其所依赖的开发公司求得生存,相反,中小物业管理公司在行业市场化的进程中,是一个独立的主体,有自己的意志,只要采取合适的经营策略,完全有可能从小到大。
中小物业管理公司可以考虑采用以下一些策略,组合运用,逐渐形成自身的竞争优势。
(一)夯实基本功
在完全市场化的环境下,物业管理公司的核心竞争力,最终取决于其经营管理的基本功。基本功可以从下面几个方面来加强、夯实。
理清物业公司与开发公司的关系,建立合理的体制。物业公司与开发公司的关系不清,从根本上制约了物业公司的发展,有不少人认为,理清二者关系的主体是开发公司,其实从物业管理公司经营的角度来看,理清二者关系的主体应在物业管理公司。中小物业管理公司往往与开发公司的关系很密切,更易于与开发公司沟通协商,应主动推动二者脱离的进程,确立物业管理公司相对独立的地位,建立适宜物业公司发展的体制。
加强专业化建设。中小物业管理公司应在安全管理、维修保养、清洁绿化、社区文化等各方面切切实实地加强专业化建设,在自己的领域内成为各方面的专家。
抓好管理处的经营。中小物业管理公司辖下一般只有几个管理处,数目不多,应立足于管理处的经营,将每个管理处经营成精品。要将管理处经营铸成精品,就要下大力气抓好管理和服务。一个管理处从其职能来看,完全可以作为物业管理公司属下的一个独立经营的“分公司”来经营,这个“分公司”要自主经营,自负盈亏,在总公司的指导原则下,建立完备的管理机制和向业主提供灵活的、富有特色的服务。同时,管理处要大力培养人才,为公司的进一步发展壮大提供必要的人才储备。
在目前大的物业公司抬头大力开拓市场的急进情况下,他们往往忽视了基础建设,而这正是中小物业公司的机会所在,中小物业公司因为小,所以更容易把基础打得更扎实,更容易铸就精品。
(二)概念领先
中小物业公司因为小,力量集中,可以对客户的需求作非常深入的研究分析,在此基础上,提出一些新的经营概念,以新的经营概念在行业中取得突破,提高自己的知名度和树立自己的品牌。在未完全市场化的情况下,大的物业公司所持的经营理念和执行的路线,未必就代表了物业公司经营的真理。大的物业公司在一个经营概念的形成、实施、到总结而成整个公司的经营指导方针,往往是一个相当漫长的过程,经营的效果如何,经营方针对与错,要经过长时间的验证,如果中途要发生改变,就更加麻烦,这就是大公司易于僵化的原因。而中小物业公司包袱非常小,要采用一种新的经营概念,对其进行试验,会非常容易,即便是错了,也容易改正过来。这样,这种允许不断对新的经营方法作尝试的机制和环境,更有利于公司的成长。中小物业公司应该发挥这种优势,大胆尝试一些新的经营思路,形成自己的经营特色。
(三)服务领先
服务领先,这是中小物业管理公司最容易取得突破的途径。中小物业公司管理的小区本身就比较小,对业主的情况掌握得非常清楚,与业主接触很近很多,完全可以提供“一对一”式的个性化服务。有了“一对一”的条件,就可以根据业主的情况提供量身定做的服务内容,物业公司不但担当了小区公共管理者的角色,还担当了业主的生活顾问和生活管家。中小物业公司通过提供这种贴身的服务,将与业主的关系拉得很近,而业主也将物业公司融入了自己的生活中去,须臾不能离开。服务如果达到了这种层次,则中小物业公司具备了强大的生存力,其壮大仅是一个时间的问题。当大的物业公司手握大量资金,动用多种高层关系在市场中进行攻城掠地、抢占客户的时候,正是中小物业公司在服务方面苦练内功的大好时机。
(四)横向联合,资源共享
与大公司依靠实力的市场扩张力相反,中小物业公司往往处境孤立,经济实力不足,人际关系薄弱,要单靠自身力量冲向市场,实在太难。从目前行业中所举办的一些活动来看,几乎听不到中小物业公司的声音,他们完全被一些较大的物业公司遮住了。这种情况下,中小物业公司应横向联合起来,组成关系联盟,共享各种资源:人才智力共享、信息共享、经验共享、方法共享、供应商共享等。共享资源后的中小物业公司可以形成一个“虚拟的大物业公司”,在一定程度上可以与大的物业公司竞争。
(五)创造模式品牌
一个企业的竞争力往往不是来自其自身的力量大小,而是来自其品牌。而品牌有实力品牌和模式品牌两种。实力品牌是完全依靠企业经济规模实力、在市场中的绝对垄断地位;而模式品牌,依靠的是企业采用的经营模式的独特性,如麦当劳一类富有特色的加盟店、连锁店,不同的店,却采用相同的模式。中小物业公司在实力不如人的情况下,单靠其经济实力难以树立品牌,这种情况下,就要创造模式品牌。可以这样创造模式品牌;几个中小物业公司联合起来,共同开发创造一种具有鲜明特色的物业管理服务模式,并采取相应的措施将模式的内容和特征固定下来,然后在各中小物业公司所管辖的小区推广开去,采用相同的ci策划和形象推广,在小区内打出“本小区采用某某模式进行管理”,“本小区被授权采用某某模式管理”等标语和旗号,然后再借助一些新闻媒体宣传报道,逐渐培育起某种物业管理服务模式的品牌。各中小物业公司就可以凭该种模式品牌去开拓市场,参与竞争。
纵然,中小物业公司可以凭着以上的一些策略增强自身的竞争力,但问题是,大的物业公司始终控制着市场和抢夺着新的客户,中小物业公司如何从这些强者手中抢过客户呢?如果做不到这一步,中小企业花再多的力气也没用。我们可以这样来分析采用以上策略后中小物业公司得以发展壮大的机会:
物业公司管理体系篇5
关键词：物业公司;内部控制;财务管理
企业的财务内部控制对于企业的内部控制工作来说是一个重要的组成部分，也是企业能够在各方面实行有效管理的重要保证。近年来，我国物业管理公司迅速发展，整个行业也是处在一个快速成长的阶段。但是，较快的发展也会给企业的管理带来一定的挑战，尤其是在财务内部控制问题上，更需要企业的重视。我国房地产企业的迅速发展带动了物业管理公司的发展。由于物业管理公司业务性质的特殊性，其收入呈现出少次多量的特点，支出呈现出零且杂的特点。这就给公司的内部控制带来了极大的难度与挑战。同时，因为物业管理公司的收入只占集团总收入较少的一部分，因此其内部控制更是很难得到重视，从而给企业的财务管理带来巨大的风险。通过对物业管理公司发展中财务内部控制中所存在的问题进行分析，可以考虑建立财务内部控制中需要注意的关键点，才能促进物业公司财务内部控制的发展，保证企业更加稳步的发展。
一、我国物业管理公司财务管理存在的内部控制问题
（一）财务人员的内部控制意识不足
物业管理公司有两种主要的建立模式，一种是独自成立的公司，与所管理的小区、商场等的所有方没有直接的联系，另一种是由房地产开发企业集团建立的公司，与所属的房地产企业共同归属于集团公司管理。在前一种模式下，物业管理公司的规模一般比较小，因此对于公司的财务管理，管理者并不能够给予足够的重视，这就使得财务管理中存在着诸多漏洞，给公司的财务活动带来风险。后一种模式下，由于物业管理公司是从集团企业的房地产项目中剥离出来的，其财务管理多于房地产企业挂钩。且物业的收入只相当于整个收入的很小的一部分，因此许多企业集团会将整个财务部门中专业技能较为薄弱的财务人员分管物业公司的财务，并且相对于房地产企业的财务管理，对于物业管理公司并不会给予足够的重视，也造成了物业管理公司财务风险的增加。
物业管理公司财务人员的内部控制意识不足，一方面是由于企业上层对于财务管理不够重视，另一方面也是由于财务人员本身的内部控制的意识薄弱。
（二）财务管理的内部控制体系不够健全
正是由于物业管理企业的对于财务管理的内部控制不够重视，所以在大多数物业管理企业并不能制定出完善的财务管理的内部控制体系。一方面，传统模式下的房管部门转变为物业管理公司的这一情况，大多公司都难以适应市场的激烈竞争，开发商下所附属的物业管理公司大部分由开发商决定，加上市场竞争的意识薄弱，造成了亏损较为严重的情况;另一方面，自主经营的物业管理公司的经营状况较好一些，但是盈利状况仍然不是很理想。这些问题的出现还是要归于物业管理公司的财务内部控制并不完善，使得企业丧失了进行激烈市场竞争的能力
在近年来频发的出纳等财务人员通过各种手段盗窃公司财产的案件来看，归根结底都是由于财务管理的内部控制体系不够健全导致的。对于这些已经发生的问题，许多物业公司并没有引以为戒，仍然执行原有的内部控制体系，更有甚者，甚者完全没有内部控制体系，整个公司的财务仅有一名或两名财务人员负责，而企业股东只会过问企业的利润等综合数据，这些漏洞给财务人员留下了较大的操作空间，给公司的财务安全造成极大的威胁。
（三）内部控制措施执行的有效性不足
在企业现代化的过程中，也有一些物业管理公司认识到了了内部控制对于财务管理的重要性，并且给予重视，编制了本公司较为健全的内部控制体系，这些内部控制措施并没有得到有效的执行。一方面是由于物业管理公司的财务部门的规模较小，而内部控制能够完成存在的一个重要条件就是能够有足够多的层次来实现相互监督。较小的财务部门的规模就导致内部控制层级之间的相互制约难以实现，内部控制的措施难以执行。另一方面是因为财务部门人员并不会严格按照内部控制的措施进行财务管理活动。许多物业管理公司由于规模较小，因此股东具有很大的发言权，公司的大股东向公司借去数额不菲的借款，同时从不偿还等现象时有发生。或者大股东挪用公司的资金为自己或家人添置汽车等物件，导致公司资产的流失。这些都是财务管理的内部控制未能有效执行的表现。仅仅建立内部控制的体系是远远不够的，更为重要的是能够有效的执行内部控制的措施，才能真正实现对公司财务的管理与保护。
二、物业管理公司财务管理的内部控制完善建议
（一）提高财务人员的内部控制意识
财务人员的内部控制意识是企业内部控制能够有效执行的重要因素。提高内部控制意识，物业管理公司主要有两方面需要加强。一是物业管理公司在招聘财务人员时，将其内部控制意识作为考察的一个重要方面，提高财务人员的工作要求。企业不能因为自身的业务较为简单或者其他原因就降低招聘财务人员的要求，而应对财务人员的整体素质进行审核。招聘具有较高专业素养的财务人员，这样从一开始就能够将整个财务部门的内部控制系数保持在较高水平。二是不具备较高专业素养财务人员的物业管理公司，在日常的工作中不断的贯彻内部控制的思想，将内部控制的思想贯彻到企业生产经营的各个方面。同时企业还应经常召开公司内部的内部控制学习交流会，让整个企业的各个部门都参与到内部控制的活动中来，在全公司养成内部控制的风气，在提高整个内部控制水平的同时，一并提高财务部门的内部控制水平。只有将财务人员的内部控制意识常抓不懈，企业才能真正的将内部控制一直贯彻下去。
（二）建立健全内部控制体系
内部控制系统的完善是实现企业内部控制现代化的重要基石。企业内部控制体系的建立对于内部控制的有效性的作用不言而喻。对于企业的内部控制体系的建立，尤其是财务部门的内部控制，国家已经出台了许多的指导文件对我国企业的内部控制给予指导。物业管理公司应当根据国家已经出台的文件，结合本企业经营活动的实际和特点，针对本企业的真实情况与存在的问题，制定适合本企业财务部门的内部控制措施，并且在日常的经营实践中不断的加以完善。同时，物业管理企业还应借鉴其他内部控制体系制作较为完善，贯彻较为彻底类似企业的内部控制的措施，并且加以学习利用，能够将其消化吸收，为己所用。此外，物业管理公司在制定内部控制体系时，应当将财务部门的内部控制与本公司其他部门实现联动，通过加强企业内部的内部控制的综合应用，在企业内部各部门之间形成一个较为完整的内部控制体系，加强各个部门之间的相互监督力度，推动企业财务部门的内部控制迈向一个更高的台阶。
（三）加大内部控制的执行力度
具备了完善的内部控制体系，同时财务部门拥有较高专业素养的财务人员，更为重要的是内部控制的贯彻实施，这样企业的内部控制才能真正的发挥作用。年度预算是企业进行财务管理的内部控制的一个重要方面。首先，物业管理公司在年末制定了下一年度企业的预算，并且确保预算的合理性，符合本企业经营活动东的实际。其次，在新的一年中，企业应当以此年度预算为蓝本，严格执行企业的年度预算。最后，企业在预算的执行过程中，应当及时发现问题，并且对预算适时做出调整，以便于以后年度预算制定的更为合理。除了对于预算的执行中加强内部控制的执行力度，还应当在财务工作的各个方面对企业的内部控制进行贯彻。
三、结语
财务管理的内部控制是公司实现经营活动现代化的重要保障。物业管理公司也应顺应时展的需要与国家政策的要求，制定出适合本企业的财务管理内部控制体系，同时将内部控制能够有效的实现。
参考文献：
[1]翁建.试论物业管理企业财务内部控制[J].企业导报，2015（01）.
物业公司管理体系篇6
关键词：物业管理；服务；服务营销
“物业”（realestate或realproperty），通常又被称之为不动产，包括所有权在内的以及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等。所谓物业管理（propertymanagement），是指专门的机构受物业所有人的委托，照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业环境卫生、安保绿化等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供全方位、多面的综合。物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已逐渐开始兴起。由于我国物业管理行业处于起步阶段，行业性质独特，从事该行业的中小物业公司不仅数量大，而且影响力也强。到目前为止，全国物业管理企业已超过2万家，其中70%为中小型物业企业，从业人员突破200万人。
一、我国中小物业公司的服务营销现状
我国的房地产经济进入成熟阶段，物业管理市场也进入高速发展阶段，物业企业进入许多领域，包括住宅、写字楼、工业区、医院、学校等。据资料显示，目前全国绝大部分城市的房地产已经引进和推广了物业管理，企业和组织的业务外包也使独立的物业管理成为趋势。同时，各类业主对物业管理条例及法规的理解和参与程度，都有了极大的进步。因此，各物业公司的营销成为工作的重要内容，但是由于其中的中小型物业企业规模小、发展时间短，相对于大型物业公司的管理，中小物业公司的服务营销中还存在着许多问题。
1.中低端物业市场的竞争加剧。中小物业公司的主要服务对象是中低端物业市场，由于进入壁垒低，这一市场的竞争会越来越激烈，其消费群体也会受到冲击。而目前许多中小物业公司的发展现状难以满足业主的需要，许多业主就会有更换物业公司的愿望，这时成熟的大物业公司成为他们的首选。
2.中小物业公司服务营销模式相对落后。由于中小物业公司形成的时间短，中小物业服务公司在资金、技术、人才、管理水平等方面与大型先进的物业管理理念存在较大差距，造成物业管理对象不明确，服务意识不强，难以满足日益成熟的消费市场和业主差异化的要求。
3.中小物业公司服务营销运作效率不高。一个公司的良好运作要有一个健全的机构设置，完善的组织机制体现在有一个完整的组织结构，健全的企业制度，良好的企业员工激励机制。但目前中小物业公司中，大多数企业明确的服务战略目标，相关制度和机构设置都不健全，没有及时的问题解决制度，服务体系不完善，缺乏有效的激励机制。
4.尚未建立合理有效的物业服务营销价格体制。我国物业管理虽然是适应房地产管理体制改革而产生的，在中低端物业市场中没有制定一套行之有效的物业管理服务收费标准，中小物业公司没有能力对于欠费等违约情况进行追索，也不能根据业主的需要制定服务内容及收费标准，导致业主与物业企业矛盾的升级，使得目前中低端物业营销发展受到影响，制约了中小型物业企业管理的发展。
5.企业文化建设缺失，企业凝聚力不强。企业文化作为一个企业形成发展过程中思想意识、价值观和行为习惯的体现，是一个企业的灵魂。目前在许多的中小物业公司由于规模小、资金短缺，没有精力顾及企业文化建设。因此形成业务管理混乱、人员流动性大、工作积极性不高、服务行为不规范、物业纠纷不断、企业创收困难等问题，直接影响到客户服务。
二、服务营销理论
我国物业管理是一种服务工作，物业管理的从业人员是运用自己的服务，满足业主的需要。但由于各类业主的需要不同，物业公司必须针对业务的需要设计一套服务营销体系。建立全新的物业服务营销模式，以服务产品的质量和内容为中心，将成为物业服务企业的服务宗旨。
1.服务营销的内容。服务是由一系列或多或少具有无须特征的活动所构成的一种过程，服务营销要针对服务产品的特点，物业服务营销内容是服务设计的基础。我们通过对服务过程的不同类型的分析、创造服务过程中涉及的要素、服务组织同客户之间的关系类型、导致需求水平显著差异的原因等方面的研究来区分服务的类别，是为了在物业公司已确定的适当战略下，更好地设计实施更具竞争力的服务方式为业主服务，同时为公司的生存和发展提供运营上的保障。
2.服务营销模式的设计标准和依据。服务营销的目标就是顾客满意，为了体现服务的整体性和完美性，我们以服务包1的形式呈现给顾客。
支持型设备：在服务之前必须到位的物质资源。辅助物品：顾客购买和消费的物质产品，或顾客自备的物品。显：那些可以用感官察觉的和构成服务基本或本质特性的利益。隐。顾客能模糊感到服务带来的精神收获，或非服务的本质特性。根据这个概念，克里斯蒂・格鲁诺斯在《服务市场营销管理》中把服务进一步分为两个主要内容，一是主服务，被称为“核心服务”或“本质服务”服务的有形部分；二是辅助服务或附加服务，通常被称为“服务”或“便利”，是额外服务。服务营销就是满足顾客各项需求。
这些服务管理的产品设计理论是建立和研究中小物业公司服务模式的基础。
三、中小物业公司服务营销存在的问题及原因分析
我国物业管理的发展还处于起步阶段，由于行业内法律法规的欠缺，物业管理市场运行很不规范，大部分物业公司的内部管理体系尚未形成，各项制度有待完善，专业人才亟待培养。对于中小物业公司来讲，这些问题更为突出。
1.中小物业公司服务营销人员的素质较低，专业人才匮乏。目前，中小物业公司中人才缺乏的现象较为普遍，许多人员来自传统的继承型房产管理或是临时招聘的非专业人员，缺乏创新型物业管理人才和高级管理人才，严重影响了物业管理行业的服务营销向高水平发展、深层次发展，更谈不上服务产品的设计问题了。
2.服务营销的质量标准缺失。由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立完善的行业管理标准。对于服务于中低端物业市场的中小物业公司来讲，没有能力建立严格的工作职责和考核标准，管理水平不高，服务质量不好，难以满足业主的需要。
3.服务营销环境相对较差。由于中低端物业市场是以住宅为主，产权人、使用人个体差别很大，整体参与意识差，业主委员会作用发挥得不好，难以满足中小物业公司客户营销管理的发展。
4.中小物业公司难以发挥营销的规模效益。中小物业企业一般是服务于一两个物业项目，受到资金等问题的制约，难以发挥规模效益以提高营销质量，只能依靠自然增长，进一步制约其发展的速度，这样其客户服务的质量就不高。
为了使物业管理这一新型服务营销内容健康发展起来，我们可以通过积极运用服务营销模式的研究，提高中小型物业企业服务水平，促进其发展。
四、建立中小物业公司的服务营销体系
1.物业服务营销的设计依据是顾客的需求。物业公司服务的业主类型很多，必须要把握业主在使用物业服务时追求的是什么。通过对业主需求的深入调查和详细分析，制定一套多数业主认同的服务体系。在服务体系规范的制度下，做好内部运行服务管理，这样才能最大限度地满足业主需要，形成进一步发展的基础。
2.物业服务营销的设计原则。针对目前物业服务的发展情况，中小物业公司应当着重建设核心服务。把显制度化、规范化，让业主可以认可服务体系，在核心服务的基础上，加强服务的建设，提高服务的增值内容，最终形成完善的服务体系。
这样，核心服务可以通过物业服务人员的培训，服务全面性、稳定性和便利性来满足业主的主要需求。辅助可以通过服务气氛、等候时间、体现地位和服务的舒适感及安全性满足不同业主的需求差异。
3.物业服务营销的流程体系。这套服务体系的开端首先是业主需求分析，运用行业内通用的规则，结合本公司的特点，分析整理出业主需求的大纲。然后，需求大纲整理成为物业公司的工作规范和流程草案，就是将需求大纲细化。接着，把草案交给业主委员会审议通过。通过后就形成了规范地物业管理条例，物业公司要在工作中执行条例。同时建立起完整的事后管理体系，进一步与业主沟通，及时解决工作中存在的问题。这就是物业服务营销的基本流程体系。
4.服务产品的提供。与工业产品不一样，服务营销完成后，要完善其提供方式，才能按设计要求完成服务产品的提供，这是其生产与消费的同步性造成的。
（1）服务人员的培训。对于员工的培训应当分为岗前培训和轮训。新上岗的员工首先应当做上岗前培训。根据岗位描述，要进行岗位技能的培训和人际交往技巧的培训。
（2）服务规范的执行。为了确保物业服务的质量，要制定一系列的服务规范，形成服务的基本模式。服务人员统一着装，体现企业的服务良好形象；服务态度应当热情诚恳；要使用规范的服务用语；要严格执行各项服务纪律。
（3）服务的激励制度。为了更好地体现企业管理的目的，企业应当制定措施激励优秀的员工，促使员工为企业做出最大的贡献。在这个过程中，应当把企业的目标和员工个人的发展目标结合起来，鼓励员工通过实现企业目标来提高个人的价值。
（4）服务中的控制制度。在服务管理中，应当制定考核制度，对各项服务进行评比，总结出服务的优点和缺点，对于好的服务应当奖励和推广，对于发生问题的服务要吸取经验教训。控制制度是服务管理的重要内容，他可以在服务中明确服务的宗旨，体现企业对员工、对用户负责的态度。
随着经济的发展，居民生活水平不断提高，人们对于物业服务的需求越来越显示出差异化，每个人对于服务的要求不同。对于发展中小物业公司企业应当在深入调查的基础上，按照业主的需求，设计满足业主的要求服务营销体系，提高服务的效果，打造全新意义的服务质量，通过全新的、体现企业服务特色的服务产品来满足目标客户的需求，形成企业的竞争能力，取得企业的长远发展。
参考文献：
[1]齐善鸿著.“服务性社会与服务管理思维”南开大学80年校庆“服务管理国际研讨会”发言稿
[2]anderson&Fornell，“theCustomerSatisfactionindexasaLeadingindicator”，HandbookofServicemarketing，Sagepublications，London，2006，pp225-267
物业公司管理体系篇7
关键词：高校；物业管理公司；核心竞争力；构成；提升
中图分类号：F293.33文献标识码：a文章编号：1673-1069（2017）03-7-2
1高校物业管理公司核心竞争力的构成
1.1公司管理能力
高校物业管理公司的管理能力，是指在进行物业管理时要符合高校所提出的不同要求和服务标准，绕高校发展目标，有效地调整公司内部生产、经营、人力、财务、设备等各要素、各环节从而促进公司朝着目标发展的一种综合性能力。首先，公司管理能力是现代企业经营管理人才的必备能力，是企业经营管理者能够胜任其职务和岗位的基础条件，是企业经营管理者实现有效经营管理的重要法宝；其次，公司管理能力能够促使管理者更好地适应新常态下的新要求，推动公司抓住发展机遇，朝着更好方向发展，为社会经济贡献更多的积极力量；其三，公司管理能力能够有效地促进企业人员整体素质和企业业务水平的提升，有利于降低企业的生产成本和交易成本，促进企业实现转型升级，从而产生更好的生产效益、经济效益和社会效益，最终提高企业的核心竞争力和市场影响力，促进企业的发展。
1.2公司服务能力
高校物业管理公司为学校全体师生员工提供全面、周到和完善的服务是提升公司核心竞争力的重要保障。物业管理属于第三产业中的服务业，因此，高校物业公司的出发点就是满足广大师生员工的科研、教学和生活需求，满足的标准反映在服务质量、服务价格和服务能力上。服务质量的优劣是被服务者主观上的感知与评价，也就是师生员工在享受高校物业公司所提供服务时的主观感受，因此，给全体教职员工和学生的满意的物业服务至关重要。服务价格即物业管理费是高校物业公司依据市场规则、与高校签订的物业服务合同约定、公司能够提供的物业服务质量和学校师生员工所能承受的能力等因素来制定的（大都通过招标确定的合理价格）。服务能力是高校物业管理公司提供服务产品的能力、服务价格竞争力和服务质量三者有机组成。
1.3公司技术能力
物业服务的专业化体现了物业管理公司核心竞争力，专业化的物业服务必须有专业技术知识和专业技能作支撑，只有以专业知识为基础，才能保障高质量的服务团队。物业服务团队具有物业管理专业高素质，才能形成服务技能高素质的服务团队，在竞争中长期保持专业服务的满意度，建立公司竞争优势特性不被其他物业公司模仿和超越。目前，高校办公楼、教学楼、科研楼、图书馆、实验楼、会议室、食堂、学生宿舍等都引入很多科技含量的智能化设备，如各大楼出入处的人员进出识别系统、安防报警系统、自动消防系统等，如何管理好这些智能化设施设备，仅沿袭高校以往简单的维修管理方式是不能够胜任的。此外，房屋及其设施设备的日常维修养护如电梯的维护、墙面地面的保养、桌椅板凳的维修、绿化植物的栽培和施肥及其修剪与造型等均需要专业技能的人才来完成。因此，专业技术能力是物业管理公司核心竞争力最重要的、不可或缺组成部分。
1.4公司创新能力
物业服务的创新能力能够保证物业管理公司持续拥有竞争优势而具有核心竞争能力。物业服务创新既可以为高校师生员工带来更多的附加利益，又可以节约物业服务成本，成本合理有效控制能够提升高校物业管理公司的核心竞争力。高校物业管理公司只有坚持不断创新，才能最大限度地利用高校高知这一得天独厚的人力资源，增强公司员工智慧和能力，最终提高公司市场竞争力和经济效益。例如，物业管理公司在物业服务过程中提供的各类特约服务、个性化服务就是能够让被服务者感到满足和满意的创新途径。校园互联网为高校物业管理公司的服务手段创新提供了广阔的空间，借助先进的互联网技术提高物业服务信息的及时性与准确性，提升物业管理的服务水平和技术，保证了高校物业管理公司的领先地位和优势。
1.5公司整合能力
高校物业管理公司在物业服务过程中要进行整合的资源主要有两大类：一类是有形资源，如行政办公楼、科研楼、教学楼、实验楼、图书馆、会议室、运动场（馆）、停车场、学生宿舍、餐厅、超市、文化商业街等，以及物业服务和维护过程中使用的各种仪器设备；另一类是无形资源，包括高校物业公司的经营理念、公司文化、品牌、信誉、制度等，以及有关物业服务的知识、技术等资源。高校物业管理公司可以通过对公司内部资源与外部资源和高校拥有的有形资源与无形资源的整合，通过整合建立一个新的有序组织和流程，与外界进行不断的物质、能量和信息的交换，以形成物业管理公司的核心竞争力。
2高校物业管理公司核心竞争力的提升
2.1理念创新：强化公司创新意识
理念创新是一切创新的先导，物业服务的理念创新了，才会促使物业管理的模式、内容、方法等持续创新。高校物业管理是为高校广大师生的科研、教学服务的，物业服务的目标是依据经济法则和教育法则、运用新机制与新模式，以优质的服务去做好各方面工作，提高物业服务水平，让广大师生员工满意。台湾捷正物业管理有限公司树立了“文化+科技”的核心竞争力创新理念，主张物业服务“四个认同”一一业主认同、专业认同、国际认同和客户认同，让物业管理公司的服务理念成为公司员工的共同追求，为服务对象提供可感知的舒适工作场景。因此，高校物业管理公司必须坚持探索和创新，充分利用高校拥有的优越条件、资源和技术优势，开拓物业服务的新理念和新思路，改善物业管理方式和方法，建立健全物业服务的各项管理制度，以提高物业管理的服务效率和促进物业管理的现代化，保障高校教育事业的健康发展。
2.2制度创新：建立公司学习型组织
高校物业管理公司提供的各项物业专业服务是通过公司的团队协作来完成的，因此高校物业服务要根据服务内容不同形成若干个有机协调的专业团队，通过专业团队不断的学习和历练，提高公司的管理能力和服务能力，达到让广大师生满意的目标。而建立学习型组织的目的就是要促使高校物业管理公司建立“优质服务”和“让用户满意”的企业制度，构建平等、和睦、开放、奉献的组织环境和组织机制。物业管理公司的每一位员工不仅能够在适应这种环境变化的氛围中学习，同时还能在学习的过程中形成更高效率的专业团队和组织。因此，高校物业管理公司要运用知识共享与创新机制的系统思维方式建立学习型组织来提升公司核心竞争力。
2.3管理创新：加强公司人力资本管理
高校物业管理公司的管理创新是根据公司内外部条件和环境的不断变化而创造出新型的和更加规范与更具效率的管理制度、管理模式、管理措施及操作流程，以实现公司内部的各个业务部门、各种资源要素之间更加合理和有效地协同运行，从而创造出新型的生产力，公司能够获得更高的效率和效益。因此，高校物业管理公司要重视专业技术人才队伍的建设，一方面是要重视专业技术人才的引进，另一方面要加强公司业务人员的专业知识和专业技能的培训，定期对公司员工进行专业知识的培训和举办专业技能竞赛，建立积极的竞争激励机制来调动员工的提升专业知识水平和操作技能的积极性，使公司员工充分发挥自身的才能，从而使公司因具有优质高效的物业管理团队来形成公司核心竞争力。
2.4技术创新：创建物业管理信息化
物业管理信息化能够有效地、系统地对物业管理公司所开展各项业务活动及其各环节的数据信息进行采集、传输、加工处理和应用，实现物业管理公司内部信息传输和应用的实时化、准确化与高效化。高校物业管理公司可以借助现代化的技术设备与信息技术，如运用因特网、地理信息系统（GiS）和数据库等信息技术，来建立物业设施设备维护信息系统。物业设施设备维护信息系统既能使公司加强内部管理，又可以向客户展示公司现有的物业服务设施设备，体现出公司物业管理信息化的水平和能力。目前，很多物业管理公司都在潜心打造智慧家园或智慧校园。我国物业管理行业也提出了“让物业管理更简单、更有价值”的物业服务理念，其实这就是要依托科学技术的支撑，让科技使得物业管理和服务更有价值。例如，山东明德物业管理公司在其服务体系中，就运用了数字、图像、语音传输的无线技术、二维码和传感器等现代科学技术手段，全面优化了物业管理和服务的方式与流程，提升了物业服务的品质和良好体验感，并初步实现了对物业管理与服务中大数据的收集、分析和运用，受到了学校广大师生和社会的一致好评。物业管理信息化是高校物业公司技术创新的突出表现，大大降低了物业管理与服务过程中信息的管理和使用成本，有利于优化内部管理流程和物业服务业务流程，有利于促进物业公司管理的科学化、组织结构的扁平化和物业服务的专业化，有利于增强公司的核心竞争力。
2.5文化创新：构建物业管理公司品牌
公司文化是高校物业管理公司必须要面对的问题，特别是如何从高校物业服务人性化的角度，改善和提升高校物业服务水平和能力。目前的高校物业管理公司中，有很多公司开始积极探索高校物业服务人性化的课题，例如，为浙江大学提供物业服务的新宇物业管理公司，就提出了“服务也是育人”的观点，注重将物业公司提供的物业服务融入高校校园教育之中；山东明德物业管理公司将公司服务理念“大学之道在明德”的企业文化融入物业服务之中等等。品牌是顾客对一个企业及其产品或服务的认知和综合评价。当人们想到或者谈论某一品牌时，总会和社会时尚、企业文化、品质、价值等联想在一起，企业创立品牌就是在不断地创造品质、价值、时尚和提升文化，不断地从低附加值产品或服务转向高附加值产品或服务的升级，向产品质量提升、产品开发创新、企业文化创新的高层次转变。当企业品牌文化被用户和市场认可并接受，品牌才产生其市场价值而形成企业核心竞争力的基础。对此，物业管理公司的每个成员才会对公司发展的前途充满很强的自信心和负有高度的责任感，并形成认同感和归属感，使得公司所有员工必然会把自己的个人利益与公司利益紧密相连而与公司形成命运共同体，物业管理公司也就拥有了共有的价值取向和文化品味而形成了物业管理公司的核心竞争力。
参考文献
物业公司管理体系篇8
关键词集团公司；物资管理；提升水平
2018年是集团公司建立新体制之后第一个完整的年度。提出了建设全路先进的现代运输企业，当好"交通强国、铁路先行"排头兵的发展目标。按照集团公司发展目标和高质量发展要求，物资工作要落实总公司物资工作要求，瞄准国内一流企业，深入查找物资管理自身存在的不足，补强工作短板，全面提升物资管理水平，为集团公司高质量发展奠定基础。
1全面对标找差，厘清集团公司物资管理工作“短板”
近年来，集团公司物资管理工作落实“强基达标、提质增效”工作主题，贯彻总公司物资管理要求，弘扬“创新实干、精益卓越”上铁精神，不断坚持创新发展，集团公司物资管理工作取得了一些成绩，也得到总公司的肯定，连续几年在总公司物资工作会议等会议上作交流发言。2018年总公司物资工作会议上提出：加快构建“独具中国铁路特色、国内领先，与中国铁路快速发展、中国高铁全球领先地位相适应的物资高质量管理体系”。近期目标:到2020年，缩小铁路物资管理与国内先进企业的差距，适应铁路高质量发展的需要。中长期目标:按照铁路经营管理水平达到世界领先的要求，打造出一个适应现代企业管理要求，具有中国铁路特色的、可持续发展的物资管理生态系统，达到国际先进水平。集团公司改制后，运输经营要求的变化，需要物资管理工作从传统供应保障型向经营管理型转变，在保障物资高质量供应的同时，要在降本增效上发挥更大的作用。按照铁路物资发展定位，适应集团公司经营发展要求，从管理主要流程上查找物资管理的薄弱环节。
1.1物资管理制度体系方面
集团公司按照总公司健全物资管理制度体系工作要求，巩固和强化上海局“1+X+Y+Z”的物资管理制度体系框架，在集团公司层面构建形成了由1个总的管理办法、28个配套管理制度、11个具体实施细则、14个业务流程的“1+28+11+14”文件和流程组成的物资管理制度体系。同时，我们还注重加强站段层面制度建设，初步实现站段、集团公司、总公司物资管理制度体系的有效对接，形成上下衔接，覆盖全面的三级物资管理制度体系。但是对照物资管理目标，我们的制度体系主要还是以传统物资管理为基础，与当前铁路物资管理实践和发展要求还有一些不适应的地方。比如采购管理方面主要是沿用传统采购方式，对实施供应链采购鲜有描述；随着铁路快速发展，新型物资增多，电子板件类配件尤其突出，仓库保管还是依据《铁路物资技术保管规程》（1979年版），部分库存物资无保管标准，只能参照执行；面对立体仓库、自助微库等新型仓库设施以及自动化仓储作业方式的出现，原有库存管理标准不能适应新要求；缺少对物资管理工作科学的评价标准和指标体系。
1.2物资采购管理方面
目前总公司实行“两级集中采购管理”，2017年集团公司物资集中采购率达到95%以上，大力实施公开采购，采用以招标、网上竞价为主的物资采购方式，取得较好的成效。同时也必须看到，集中采购质量还有待进一步提高，一些单位还存在多头采购、多级采购、多批次采购的现象，各类物资需求采购不够协同，运营、非运输企业、非依法必需招标的建设物资，各自独立采购，制约了集中采购规模优势的发挥。采购方式中招标及网上竞价比重不高，还有进一步提升的空间。物资公开采购力度还需进一步加大物资采购执行主体、采购方式选择、采购环节控制方面还有待规范，物资规模采购效益还有很大空间。按照“互联网+物资专业管理”的理念，构建“京东上铁商城”，初步改变了办公用品采购“散、乱、多头采购”的现象，电商应用范围还有待拓展。
1.3物资库存管理方面
2016年以来，先后出台《上海铁路局关于进一步加强运营物资库存管理的通知》《上海铁路局闲置物资管理实施细则》《上海铁路局供应商管理库存实施办法》等库存管理制度，2017年开始下达物资库存控制目标，通过强化物资库存基础管理，创新仓储模式，加快闲置物资处置等措施，不断压缩库存规模，优化库存结构。2017年全年降低库存资金1.7万元，超额完成降低1.5亿元的控制目标。但是从库存管理指标看，全局物资库存周转天数在100天左右、闲置物资达到13860万元，物资库存周转天数和库存结构都还有较大提升空间。
1.4物资综合利用方面
集团公司制定下达各单位主要物资节约和修旧利废计划，坚持物料领用支出的“先旧后新”原则，重点关注消耗量大，更换频繁的物资，注重日常管理和长效机制的制度建设，充分发挥站段物资节约三级管理网络的作用，积极推动修旧利废工作的开展，不断扩大修旧利废范围。2017年全局实现修旧利废物资节约6036万元。规范废旧物资处置程序和流程，全面清理废旧物资，强化监管与回收，杜绝流失。充分发挥物资采购商务平台载体优势，加大报废物资的网上集中竞卖力度。2017年累计完成废金属销售112531t，回收价值21384万元。总体上看物资修旧利废占物资消耗总额比例还比较低(不到全局2017年材料消耗35.6亿的2%),动车配件等新型高价值配件实施“修旧利废”才刚起步，后续潜力巨大。废旧物资处置主要还是集中在废钢轨、废金属等传统项目上，对于报废设备、废合金材料等新材料回收力度不大，处置效益还有较大提升空间。
1.5信息化建设方面
目前物资部门主要使用总公司统一开发的《铁路物资管理信息系统》《中国铁路上海局集团有限公司物资采购商务平台》。《铁路物资管理信息系统》还有个别站段没有投入使用，一些站段使用信息不完整，极少数单位数据还有差错；物资采购商务平台应用面还主要停留在集团公司层面，基层单位使用面不够，比如2018年1～5月份网上采购情况，全局78个站段仅有18个站段进行网上竞价采购,成交金额1132.6万元,占站段自购物资不到5%。两大系统之间互联互通功能尚未启用，物资管理信息化应用水平还有较大差距。
2全力创优争先，全面提升物资管理水平
对标物资管理先进标准，集团公司物资管理工作要着重在更新管理理念，构建从松散到集中、从粗放到精益、从单一采购向供应链全过程管理、从购置成本最优向全寿命周期成本最优转变；物资管理体制要适应集团公司进入公司制管理的新体制，进一步优化整合信息资源，深化集中采购、供应保障、质量管控和风险管控；管理方式我们与一流企业相比还很传统，手段也较为落后。物资管理效率和效益还有较大的改进空间。近期重点抓好以下几项，并力争取得突破。
2.1按照集团公司制度建设要求，健全物资管理体系
按照现代先进企业物资管理发展要求，不断完善物资管理制度。采购方面重点是建立物资供应链管理管理体系，推进物资采购由传统向现代供应链管理转变。物资仓储标准方面重点围绕新型物资保管保养，建立适应物资仓储管理的保管保养标准体系。面对新型仓储设施不断增多，加快建立立体仓库、智能微库等现代化仓储设施，以及由此带来的作业方式变革，补充新型仓库管理标准及作业标准。在集团公司“物资管理先进单位”评选的基础上，不断丰富物资管理评价指标体系，实现对集团公司、所属单位物资管理的科学评价。
2.2坚持物资集中采购，规范采购行为，提高物资采购效益
集团公司按照铁路总公司“大物资”管理理念，贯彻物资两级集中采购要求，要按照企业效益最大化原则，最大限度地把集团公司所属各单位物资采购整合起来，减少所属单位分散采购量，把更多精力投入运输经营和建设，通过实施集中采购，实现规模采购，最大限度降低物资采购成本。坚持以公开招标为主的物资公开采购。一是凡达到国家和总公司、集团公司规定的范围和条件的，均应实行公开招标采购，严禁以各种形式规避招标采购，做好“应招尽招”。二是在物资招标采购过程中严禁设置不合理的资质和业绩门槛，排斥供应商参与铁路物资市场竞争。三是物资需求和采购信息公开，所有物资需求和采购信息都要在中国铁路上海局物资采购商务平台进行公告，实施公开采购。四是积极采用适合的物资评审办法。要按总公司要求做好综合评估法试点工作，后续做好应用。同时要扩充经评审的最低投标价法，探索全寿命周期成本计算法。不断总结电商采购情况，逐步引入其他电商平台，增加竞争，提高电商采购效益。
2.3实施物资库存科学管控
坚持“满足需求、总量控制、结构优化”的原则，落实物资库存管理职责，特别是要加大对站段闲置物资的监督考核力度，健全库存物资管理考核机制，下达包括库存余额、库存周转天数在内的库存控制指标，创新物资库存管理模式，建立健全移动设备管理单位物资库存“中心仓库”管理模式、固定设备管理单位物资库存“联储共享”管理模式。优化物料资源的调配，实现全局范围库存物资的统筹管理、分类管控，充分利用库存物资。同时要在实施动车配件供应商管理库存的基础上，不断拓展供应商管理库存的范围，如大型养路机械配件、机车柴油等。扩大电商采购范围，增加电商数量，通用物资全部通过电商采购，随用随采，通用物资实现“零库存”。
2.4大力实施物资综合利用，充分挖掘物资利用价值
扩大物资修旧利废和节约范围，特别是针对新型高价值配件开展修旧利废的难点，加快出台相关激励和配套措施，提高站段开展修旧利废的能力和积极性。废旧物资处置要在“公开拍卖”的基础上，细化不同物资销售特点，探索分类处置的模式，不断提高废旧物资处置效益。如探索报废设备增值业务模式；新型合成材料分类回收、分类处置；开展物资串换。
物业公司管理体系篇9
要想切实加快烟草物流建设，首先就是要提高物流信息化水平，以信息化促进现代物流建设。因此，建立统一的烟草行业工商营销信息共享平台（下称工商共享平台），加强行业信息资源的开发和利用，对于提高烟草行业物流建设水平具有重要意义。
目前，本报记者就烟草物流信息化建设话题采访了业内相关人士。在采访中，记者了解到，作为工商共享平台的一个重要组成部分，行业商业企业物流配送中心数字仓储管理系统（下称数字仓储系统）在国家烟草专卖局（下称国家局）的科学规划、充分论证和精心组织下，经过一年多的实施，在全行业得到迅速推广和应用。
据了解，目前全国各地已经有近346个烟草物流中心完成了数字仓储系统的部署。
整合集成跨越短板
切实加快烟草物流建设，首先就是要规模化地运用现代技术手段，提高物流信息化水平，以信息化促进和支撑现代物流建设。因此建立统一的行业工商信息共享平台，加强行业物流信息资源的开发和利用，对于提高烟草行业物流建设水平具有重要意义。
早在2007年7月，国家局有关领导就在全国烟草行业工商共享平台推广应用电视电话会议上表示，随着行业卷烟生产经营决策管理系统（下称决策管理系统）的逐步完善、商业企业营销系统和卷烟分拣软件的统一，行业卷烟物流信息的完整性逐步提高，已经具备了建立工商共享平台的基本条件。
2007年，中烟电子商务公司物流部对行业物流建设情况进行了调查，主要内容包括物流管理数字化以及仓储管理数字化两大方面。
该调查结果显示，在行业商业企业各地市公司中，绝大多数都已经开展了物流信息化的建设工作;有不到三分之一的地市公司已经建设了仓储管理系统，但其发展水平参差不齐;同时，还有部分地市公司在物流综合管理系统建设方面尚未起步。
对此，中烟电子商务公司副总工程师向记者表示，信息化、自动化是商业流通中现代与传统的重要区别，烟草行业的现代物流建设要遵循“高度信息化、适度自动化”的原则。数字仓储系统的建设运行对提升烟草商业企业整体物流水平是一个有利的支撑，但同时对物流基础数据的标准化、规范化提出了更高的要求，所以，建设数字化仓储管理系统是跨越中国烟草行业从传统商业向现代流通迈进过程中的有效途径，是行业物流建设的重要基础工作。物流资源的优化配置是当前及今后一个时期烟草行业物流建设的关键，对于促进中国烟草业持续健康发展意义重大。
从2008年1月开始，工商共享平台建设进入第二期工作，本期的重点工作就是在商业企业全面推广实施数字仓储系统，依据数字仓储系统的推广应用，获取商业企业的仓储信息，也进一步丰富了工商共享平台的基础数据源。
据了解，数字仓储系统的建设实现了三大功能。首先，为地市级商业企业提供了一个完整的仓储管理系统。其次，统一了行业物流管理的信息标准和流程，解决物流信息标准不一、口径不一的问题。最后，数字仓储系统提供接口来上传各商业地市公司的卷烟配送、分拣的信息，由国家局集成提供给各工业企业，并进行全行业的分析、汇总，为工业企业的营销分析提供信息支撑，从而实现了行业工业企业和商业企业之间营销信息的互享。
数字仓储统一标准
2007年，在中烟电子商务公司领导下，北京中烟信息技术有限公司（下简称中烟信息公司）完成了数字仓储系统的设计、开发工作。
中烟电子商务公司副总经理告诉记者，数字仓储系统是依据《卷烟物流配送中心作业规范》设计开发的，建设目标很明确。首先，要建设一套适应全行业商业企业的、规范的数字化仓储系统，满足商业企业物流管理的要求，实现较全面的卷烟仓储管理功能;以此来提高各地市分公司的仓储管理水平、仓储管理效率、降低成本，规范业务流程，达到提高物流配送中心管理水平的目的。其次，要满足国家局、省公司的物流仓储管理要求，保证仓储数据信息能及时传送到国家局、省公司，为国家局和省公司的物流仓储管理工作提供信息服务和宏观决策支持，并与决策管理系统、营销管理系统、分拣系统等系统进行数据交互，实现标准的卷烟仓储流程管理。第三，数字仓储系统提供商业企业的物流仓储信息，为实现“三流贯通、四流汇通”在物流信息方面打下一个良好的基础。
已开发完成的数字仓储系统是一个以储位管理为核心、以卷烟仓储作业流程管理为基础，涵盖卷烟入库、在库、出库等作业，并且与相关系统实现数据集成的、完整的仓储管理信息系统。
该系统由入库管理、在库管理、出库管理、退货管理、调度管理、罚没烟管理、残次烟管理、预出库管理、综合分析、基础信息管理10个基本功能模块构成，它实现了四大主要功能:数字仓储管理、数据集成、数据采集以及相关编码标准。
首先，数字仓储系统是一个以数字仓储为核心的、完整的仓储管理系统。行业商业企业可以直接使用数字仓储系统进行仓储管理，也可以使用数字仓储系统与现有系统进行集成，来完成仓储管理功能。
第二，数字仓储系统将行业商业企业已有的、不同水平的相关系统数据集成到数字仓储管理系统中。数字仓储系统将决策管理系统、专卖准运证系统、营销系统、分拣系统、储位显示系统等系统进行集成，形成以数字仓储系统为核心、与相关系统集成的集成体系。
第三，数字仓储系统通过决策管理系统的数据传输通道采集各地市公司的仓储信息，上传国家局、省公司，满足国家局、省公司的物流仓储管理要求，为其物流管理工作提供信息服务和宏观决策的数据支持。
最后，通过建设数字仓储系统，整个烟草行业将制定出一系列的业务流程、货位编码、仓库编码、分拣线编码等行业统一的标准。
通过在烟草行业推广实施数字仓储系统，必将优化卷烟物流配送中心的业务模式和作业流程，提高卷烟物流配送体系的运行效率和质量，提高物流配送中心的管理水平，同时，满足了工商共享平台对仓储信息实时数据采集汇总的要求。
据了解，数据仓储管理系统可以为工商共享平台提供商业企业的进销存信息、业态信息和市场信息，实现系统自动上报，使工商共享平台展现商业企业库存、销售数据信息的时效由原来的滞后两天提高到滞后一天，有效解决了工商共享平台数据不全面、信息不及时等问题。
谨慎验证试点先行
数字仓储系统开发完成时，恰逢湖南省烟草公司正在进行“数字仓储”项目升级改造，而此时国家局正准备开始推广“数字仓储系统”，为了避免重复投资，双方迅速达成共识。于是在2007年1月25日，国家局、湖南省公司正式确定中烟电子商务公司委托中烟信息公司开发的“数字仓储系统”软件在湖南省衡阳市烟草公司（下称衡阳市公司）进行试点工作。
衡阳市公司的试点工作从2007年1月25日开始，历时三个月，整个过程分为三个阶段。第一个阶段是调研阶段，中烟信息公司用了将近半个月的时间对衡阳市公司的物流工作现状进行了现场调研，了解了衡阳市公司本身仓储管理现状和业务需求，同时还了解了湖南省对本省各地市烟草公司的仓储规划，之后，形成了商业企业物流配送中心数字仓储系统的设计方案。
第二个阶段是系统部署，试点工作参与的多方单位边摸索边实施，边试点边改进。2007年4月9日，数字仓储系统第一次试运行，系统各项功能显示正常。
第三个阶段是流程优化，结合数字仓储系统的实际运行，分析解决仓库内部业务流程的优化问题;并进一步理顺上、下游业务环节，最终实现了对物流配送中心整个业务模式和作业流程优化的项目目标。2007年4月27日，顺利通过了试点项目的初步试验。
在衡阳市公司的试点基础上，中烟电子商务公司为慎重起见，于2007年6月份在安徽省公司进行了数字仓储系统的验证实验，主要进行数字仓储系统的软件接口建设。实施人员用了两个月的时间，确定了接口规范;然后在一个月内完成了其中5个地市公司的试点;最后用了半个月的时间在安徽各地市公司全面铺开实施。9月份，完成了安徽省17个地市公司数字仓储系统的建设。
2007年9月7日，中烟电子商务公司、湖南省公司组织了“数字仓储系统”及衡阳试点工作验收会，邀请了行业内外的专家组成验收委员会，对由中烟信息公司承担的数字仓储系统及衡阳试点项目进行验收。
与会专家听取了湖南省公司的项目报告、中烟信息公司的技术报告和衡阳市公司的用户报告，专家测试组就系统测试情况向验收委员会作了测试报告，验收委员会进行了质询和评审。最终，验收委员会认为，“数字仓储系统功能完善，实用性强，具有良好的集成性和扩展性，符合规范化、标准化的要求。建议该系统尽快在行业内推广应用。”
行业推广符合实际
衡阳市公司的试点项目验收完成后，也就意味着数字仓储系统在全行业的推广工作迫在眉睫。2008年1月，全国烟草行业“‘工商共享平台’第二期建设及‘数字仓储系统’推广应用”电视电话会议在京召开，标志着全行业的推广工作正式开始。
根据行业商业企业仓储管理系统的使用现状，数字仓储系统分三种模式推广实施。国家局制定统一的标准，由各个省组织，各地市公司实施。
第一种模式针对基本没有物流仓储管理系统的各地市公司，全面部署实施具有数字仓储管理、仓储作业管理、仓储数据采集传输功能的完整仓储管理系统,也就是要推广这套数字仓储系统的标准版。实施后，这套系统可以满足商业企业现阶段的仓储管理需求，不用再上其他的仓储管理系统。
第二种模式针对已有一定物流仓储信息系统基础、但各系统尚处于分散、孤立、未有效集成的各地市公司，通过部署这套系统提供的数字仓储管理、仓储作业管理、仓储数据采集传输和仓储作业辅助设备数据接口，实现各系统的集成，形成完整的数字仓储系统。
第三种模式针对那些仓储管理系统比较完整、且已与相关系统进行有效集成的地市公司，通过部署这套系统，实现物流仓储数据的采集和上传。
那么，从2008年1月开始推广，到2008年6月底结束，为什么短短半年内，整个行业各物流中心就快速实施并完成了数字仓储系统建设？在业内专家看来，主要有四大方面因素，一是各级领导的高度重视，二是行业各单位充分有力的配合，三是细致的组织工作，四是充分的技术保障。
在2008年1月份的推广应用电视电话会上，国家局成立了数字仓储系统行业推广实施领导小组，负责推广实施工作的统一部署、指挥调度和考核验收;下设办公室（下称推广办），负责系统推广实施的具体工作。同时，要求各省要分别成立由主管领导负责的工作机构，落实全省的实施推广工作。此次会议明确了行业整体推广实施的工作期限和工作步骤。
从2008年1月15日至2月15日，推广办以函调方式开展了行业全部物流中心的调研工作，调查内容包括物流中心基本情况、仓储系统、分拣系统、网络设备状况等内容。在对回收的调查数据进行了总结归纳后，最终推广办确定了行业各单位适用的实施模式。
在2008年3～4月份，根据各省的实施进度，推广办组织中烟信息公司开展了四期数字仓储系统实施培训班，有24个省公司实施负责人和19家实施单位的技术人员共计210人参加了培训。
为了保证数字仓储系统在行业的顺利推广实施，推广办一方面加强管理措施，另一方面提供充分技术支持。
在重点实施推广地区，推广办派出了三个督导组进行现场督导检查。
推广办定期对各省公司实施进度进行检查，并形成“数字仓储系统推广应用工作情况简报”在行业内进行通报。
到6月底，除区公司外，行业数字仓储系统推广实施工作全部完成。
在行业推广实施工作结束后，根据日常技术支持服务工作中的积累，中烟信息公司整理归类了数字仓储系统运行中的常见问题，并以“数字仓储系统运行情况简报”形式定期公布，面向全行业主动推送数字仓储系统实施及运行的各类信息。
作为实施工作的技术承接单位，中烟信息公司在数字仓储系统的行业推广中承担着技术保障任务。据中烟信息公司总经理介绍，为了确保各种模式能在行业各地市公司顺利实施，中烟信息公司一方面要确保将数字仓储系统的实施培训落到实处，另一方面就是要加大技术保障的支持力度。
在实施过程中，中烟信息公司通过技术热线、远程支持、现场支持等方式提供技术支持和技术保障服务。为此，中烟信息公司专设了服务热线，配置了技术队伍，包括前台的客户服务人员和后台的技术支持人员;对于远程方式难以处理的实施问题，及时派出现场支持人员前往各地市公司进行解决。对于广东、云南、上海、吉林等省市公司的个性化需求，中烟信息公司单独给予了技术配合，完成个性化技术改造服务，从而确保行业的整体推广实施进度。
运营维护规范实施
数字仓储系统作为行业信息共享的重要信息支撑，前期的建设推广工作只是一个开始，如何在今后稳定、高效地运行，真正实现为烟草物流服务好才是关键。
对此，记者走访了解到，为了保障数字仓储系统安全、稳定、可靠运行，充分发挥数字仓储系统的作用，规范仓储管理,为烟草行业工商共享平台提供及时、准确、完整的基础信息，相关主管部门主要从管理制度建设、运维组织管理、技术队伍配备、运维流程规范四大方面来开展数字仓储系统运维工作。
2008年8月份，国家局制定并向全行业下发了“商业企业卷烟物流配送中心数字仓储管理系统运行和维护管理办法”（下称《管理办法》）。
该《管理办法》涵盖了数字仓储系统运行维护的各个方面，适用于具有卷烟仓储配送业务的省、地市级烟草公司。从维护机构职责、日常运行管理、日常维护与故障管理，到升级、完善与拓展，以及人员培训及考核，都制定了详细的、可操作的管理办法。
作为数字仓储系统运行和维护的组织管理部门，中烟电子商务公司负责该系统运行维护的组织、协调和管理工作。
根据《管理办法》的要求，中烟信息公司在中烟电子商务公司的直接领导下，开展数字仓储系统运行维护工作。中烟信息具体承担对行业数字仓储系统所涉及的数据库、中间件、应用软件及数据传输通道等方面的统一维护工作，包括对系统出现的故障进行诊断与排除;对数字仓储系统性能调优、数字仓储系统升级、数字仓储系统扩展应用等方面进行研究和实施工作;对国家局端物流仓储数据的维护等，同时中烟信息公司承担针对数字仓储系统的操作和技术培训工作。
首先，中烟信息公司明确了数字仓储系统运维服务的人员和组织保证;根据数字仓储系统运维的具体要求，在一线客户服务部提供服务热线支持，二线技术支持部、三线应用拓展部和软件研发部，为数字仓储系统提供技术保障、系统升级及拓展的服务;培训部和质量保障部等部门，也将全面为数字仓储系统运维工作提供保障。
其次，加强了技术队伍的建设和培养，在数字仓储系统行业实施试点之初，中烟信息公司就专门组建了跨部门的项目团队，团队成员来自公司应用拓展部、软件研发部、客户服务部、技术支持部;他们经历了现场实施、行业调研、系统改进、行业推广、故障处理、技术支持等实施推广各阶段工作后，已经成长为数字仓储系统运行维护的核心技术团队。
第三，中烟信息公司在为决策管理系统提供运维服务的过程中，已经积累了行业适用的、丰富的运行维护经验，建立了一套成熟、高效和规范的服务流程体系，这些，都将保证数字仓储系统的运行维护工作必将是高起点的、能够被高质量完成的一项工作。
一线访谈
提升物流效率
――访衡阳市烟草局局长柏承知
作为数字仓储系统的试点单位，衡阳市烟草局使用该系统已经将近一年时间。在这段时间里，数字仓储系统给衡阳市的烟草物流工作带来了哪些变化？近日，本刊记者走访了衡阳市烟草局局长柏承知。
记者:您能否介绍一下“数字仓储系统”在衡阳市公司的运行情况？
柏承知:通过实施“数字仓储系统”，衡阳市烟草物流工作实现了卷烟物流中心的数字仓储管理，包括入库管理、在库管理、出库管理以及残次烟管理、罚没烟管理、退货管理等作业管理功能;同时实现了数据自动导入、分拣调度、出库调度等物流调度管理功能。另外，通过所开发的标准接口，实现了数字仓储系统与相关软、硬件系统的无缝连接，即通过标准接口与决策管理系统、营销系统、储位显示系统、分拣系统等进行数据交互，使企业现有业务流程和相关系统实现了数据集成。在数据集成的基础上，进一步实现了国家局、省公司管理和决策所需的物流数据信息的采集，并传输到省公司和国家局。
记者:在您看来，“数字仓储系统”给衡阳市烟草物流工作都带来了哪些改变？
柏承知:首先，在入库管理方面，实现了从决策管理系统导入入库信息和件码信息、进行卷烟入库记账、卷烟入库分配到储位和卷烟实物精确定位的整体管理，满足了入库操作精细化管理的需求。
其次，在调度管理方面，通过应用数据同步模块实现了客户、商品等基础信息以及每天的访销订单信息从营销系统的导入;在数据同步的基础上，分拣调度、出库调度等模块实现了将访销订单信息根据配车单数量均衡分配到各条分拣线的调度管理，并根据分拣调度信息实现了卷烟出库的调度管理，通过调度管理的信息集成，保证了物流中心信息流的畅通，满足了物流配送及时调度的需求。
第三，在在库管理方面，储位调整和库区调整实现了仓库内部仓储资源调整功能，损溢管理实现卷烟在日常管理中出现的报损、报溢的管理，合单管理实现同种类型多张单据（如多张出库单）合成一张单据，方便仓库人员进行集中出入库，日结功能实现对仓库的管理进行日清日结，保证当天仓储业务正常结账的功能，同时实现了专卖罚没烟入出库管理、各作业环节出现的残次烟管理等卷烟仓库内部的各种基本管理功能，满足在库作业管理的需求。
第四，在出库管理方面，实现了从出库调度中读取出库信息、出库记账、出库分配到储位的整体管理，满足出库作业管理的需求。
第五，在综合分析方面，应用库存查询、日结查询、单据查询、分拣状态查询、库存成本查询、库存预警、大屏展示等综合查询模块实现物流中心整个运行情况的监控管理，满足物流中心管理、决策和分析的信息支持需求。
第六，规范了操作，优化了作业流程，数字仓储系统对入库、在库、出库流程进行了规范和优化，实现了自动入库定位、自动出库定位，在库管理实现了自动储位优化，零件烟托盘合并，自动条烟补货，指导仓库整理，便于盘存和出入库，提高了整个业务流程的工作效率，同时使仓库布局直观、清晰和合理，方便管理，实现分工种作业，责任明确。
物业公司管理体系篇10
关键词：烟草；物流；探索
中图分类号：F252文献标识码：a
文章编号：1005-913X（2015）09-0049-02
“两烟”物流一体化，是烟草行业新的利润增长点，也是烟草行业物流发展的趋势。今年，国家烟草专卖局将“两烟”（卷烟、烟叶）物流一体化建设项目列为行业重点科技项目进行深入研究。“两烟”物流一体化是福建省南平烟草公司在行业物流中叫得响的重要名片之一。
南平是典型的“两烟”（卷烟、烟叶）地区，辖一区四市五县，面积2.63万平方公里。服务卷烟零售户1.3万户，年销卷烟11.7万箱。服务烟农2.2万户，年产烟叶约87万担。烟草物流系统涵盖卷烟、烟叶（烟用物资）的运作和管理。2008年，南平市烟草公司在国内烟草行业先行探索“两烟”物流一体化运行模式，克服了卷烟与烟叶（烟用物资）物理属性差别大、兼容性差、节点多等困难，优化资源配置，落实“规划一体化、组织一体化、业务一体化、信息一体化、评价一体化”等两烟物流建设内容，建立了集卷烟、烟叶（烟用物资）统一管理和运作，集约化、专业化、信息化、标准化的“两烟”物流一体化运行体系。
一、优化资源配置，创新“两烟”物流管理机制。
（一）重组组织机构，实行扁平化管理
按照母子公司的运行机制，组建具备独立法人资格的全资子公司――南平烟草物流有限公司，实行董事会领导下的总经理负责制，公司采用职能式、功能型的组织架构，内设7个部门，下设8个县级中转站，以职能链将“两烟”物流各业务相连接，将烟草系统内原分别隶属于市烟草公司、武夷烟叶有限公司（烟叶复烤厂）和金叶贸易有限公司等三个法人主体的“两烟”物流资产、业务、人员从卷烟营销、烟叶、复烤厂剥离；将原分散在各县级烟草公司管理的中转站剥离，统一整合到物流公司管理和运营，利用物流专业的人才、知识与技术盘活物流资源，改变了原来三个法人主体分治下的三个物流部门分别运作管理所形成的1+1+1
（二）优化整合资源，实行集约化管理
本着资源利用最大化的原则，认真做好人、财、物的整合，提升“两烟”物流集约化管理水平。在人力资源方面，践行人本物流管理。落实岗位职能，定岗定员定编，激发员工的活力，主动适应物流运行机制创新，促进人力资源的集中与共享，为打造充满生机与活力的现代物流企业提供人力资源保障。加强物流人才队伍建设，鼓励员工参加学历教育，搭建展示平台，举办物流队伍技能竞赛，开展“十佳标准化中转站”评选，如结合“两烟”物流工作实际，烟叶、烟用物资季节性互补、卷烟销售淡旺季的特点，实行烟叶与卷烟仓储人员交替轮岗工作，建立“一人多岗、一岗多能”的管理方式。
在“物”的整合上，充分利用集约化优势，综合配置仓储资源，充分利用存储设施、搬运工具等，避免人员、库房、设备的闲置和重复建设。根据烟叶与烟用物资调拨季节差异的特点，在烟叶收购淡季，利用闲置的烟叶仓库存放除化肥以外的烟用物资，解决了淡季烟叶仓库闲置，同时烟用物资外租仓库使用等问题，节省仓储面积约3600平方米，节约外租仓库费用约16万元，有效提高了仓储利用率。
践行精益物流管理。用制度抓管理，以管理促规范，以规范出效益。加强标准化建设，贯彻落实行业物流标准，制定了涵盖人劳、财务、业务、流程、信息、安全、资产、绩效考评以及礼仪等方面的《公司运行规范》，深入开展贯标对标工作，以定性与定量相结合，关键指标与综合指标相结合、经济指标与非经济指标相结为原则，认真开展5S管理、QC课题、“一点课题”、“四小（小改革、小发明、小创新、小建议）”等活动，最大限度地消除浪费，简化节点，公司通过了中国物流采购与联合会颁发的3a级物流企业认证，iSo9000质量体系认证。建立健全财务管理制度。加强核算管理，统一核算口径；深化定额管理，强化定额标准执行；引进责任成本管理理念，导入先进的核算和分析方法，以全面预算为抓手，从计划、考核信息的反馈与分析，到各项财务对标指标的下次修正、改善，反复循环，企业管理得到强化，财务管控得力。完善物流绩效评价体系，建立考核标准，细化评价指标，完善评分规则，建立绩效评价长效机制，提升精益物流管理水平。
（三）完善公司运行机制
进一步理顺物流公司与县级公司的权责关系和资产关系，既保证物流公司对全市物流活动的统一经营管理，又充分发挥县级分公司就近管理的便利，共享烟草资源。完善县级分公司在地方关系、安全生产、人员管理等方面协同管理机制，逐步建立一个专业运营、相对独立、充满活力、面向市场的物流公司。
二、再造业务流程，提升专业化运营水平
（一）“面”上集中，加强物联网建设
按照“全面感知、全面覆盖、全程控制、全面提升”的总体要求，以“资源整合、优化流程、系统集成、信息共享”为目标，加强物联网建设，提高信息系统应用水平和支撑物流业务管理能力。
建设综合管理信息系统、运输管理信息系统、批零在途信息系统，基本实现平台统一、系统集成、运行可知、管理有据。实现了“两烟”物流各信息系统之间的资源共享和自动化交互、无缝对接。构建全方位、多角度的物流管理分析体系，涵盖成本、运营、服务、资源及专题分析、对标分析等模块，实现了标准全统一、业务全覆盖、流程全管控，管理全提升。在作业层面，卷烟存储数字化库位管理、RFiD无线射频系统；烟叶改每包扫码为整托盘扫码出入库，与省外中烟公司物联网对接，信息化、数字化、智能化，提高了运行效率。运输管理系统，实现了卷烟与烟叶调运计划无缝对接。通过工商在途信息系统、批零在途信息系统、GiS地理信息线路优化系统和GpS监控系统，可在途跟踪监控卷烟配送，到户验收等全过程信息，实现卷烟工商在途信息共享。运用物流园区门禁、车辆叫号自动排序系统让运输车辆准确有序进入作业区域，物流作业快捷顺畅，园区管理井然有序。在管理层面，完成绩效考评、成本费用、综合管理系统。视频监控系统、消防自动报警系统、周界报警系统、电子巡更系统等现代化安防设施设备，实现了对物流园区全方位、无死角的视频监控，保障安全生产。
（二）“点”上发力，创新烟叶仓储管理方式
收购环节，改手工打包为打包机标准化打包（每包50公斤）；烟叶交接环节，改分散为集中中心库交接；质检环节，市公司质量检验小组负责所有烟叶的质量检验；仓储环节，设计烟叶存储专用托盘，对存储时间短、周转快的烟叶用托盘存放，存储时间较长的烟叶用铁筐存放，防止烟叶霉变，提高了烟叶在库养护质量，解决了传统烟叶仓储防潮、隔热、密闭、排湿等功能差，盘点难、库容率低等问题。
（三）“线”上突破，提升烟叶运输水平
推行“两烟”双向运输。依托设立在同地的烟叶中心库及卷烟配送中心，整合“两烟”配送资源，推行“两烟合一”运输。有效解决了卷烟中转送货车、烟叶运输车返程空载问题，提高车载率，返程空载运输196车次烟叶2.6万担，运输176万片麻片、264万根麻绳等烟叶包装物117车次，共减少运费40.7万元。统一烟叶运输招标。物流公司利用规模效应，将分散在十个县市的运输招投标集中统一招标，有效降低成本，担烟运费减少0.72元，降幅达15%，年减少运费约25万元。为省外中烟公司提供片烟、片梗、碎片公路铁路联运代办业务，提高企业市场竞争力。
（四）“链”上延伸，实现工商双赢
在与属地复烤厂的联动运行中，根据打叶计划，分别采取直调、中转两种方式，免去烟叶在复烤企业出、入库环节的二次装卸搬运，提高了仓储利用率，降低物流成本。一是从烟叶收购站直调复烤厂打叶复烤，实行“一打（码）一扫（码）”；二是已完成工商交接销售出库的烟叶，从物流中心仓库直调复烤厂生产线进行清选或打叶，调入物流中心库的烟叶实行“一打（码）三扫（码）”，实现烟叶收购、运输、存储和打叶的全过程质量跟踪和管理。在与省内外工业公司的联动过程中，一是回收卷烟包装箱返还工业公司循环使用，二是利用烟叶季节性特点，为异地工业公司提供代管成品片烟服务，提高存储利用率，有效减低工业企业片烟保管费用。
三、“两烟”物流一体化运行成效
南平烟草通过重组整合、优化协同，创建了“一套组织架构管理，一个物流园区运作，一套信息系统支撑”的“两烟”物流一体化运作模式，最大限度地发挥规模效益，取得明显成效。实现了烟叶物流从传统物流向现代物流转变；实现了卷烟物流与烟叶物流的均衡协调发展；实现了卷烟物流管理经验向烟叶（烟资）物流管理移植；实现了物流专业运作经验和能力的积累，为省内外烟草工业企业及烟农提供专业物流服务。提高了企业的核心竞争力，达到了三个提升。
一是实现集约经营，物流效益提升。通过机构重组、统一管理、优化仓储资源、实行双向运输、开展代管工业库存等，实现“两烟”物流的集约运营、高效运作，年可降低运行成本400余万元。
二是实现专业管理，物流效率提升。构建独立化运作、专业化管理的烟草物流体系，是增强烟草行业核心竞争力的必由之路。物流公司通过再造业务流程，实现物流流速加快运行效率提高。卷烟、烟叶入库速度加快25%，装卸速率提高50%，分拣提速45%，对客户相应速度提高100%，烟叶多层存放库容量增加80%。