经济适用房买卖政策篇1
经济适用房买卖政策中规定，销售对象主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户，同等条件下优先销售给教师和离退休职工。须由职工所在单位(无固定职业者由户口所在地街道办事处)出具住房、收入情况调查和审查证明。
经济适用房买卖政策
销售价格：
经济适用房销售的价格，按保本微利的原则确定。最低基准价为每平方米1500元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成：征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。
1、什么房子能卖一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
2、卖了房子后的结果经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。500元，根据地段等方面情况不同，各处的房价有所不同。其销售价格由以下因素构成：征地和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;住宅小区基础设施建设费;以上4项之和为基数的2%以下的管理费;贷款利息;税金等。
1、什么房子能卖
一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。
①对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
②对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
2、卖了房子后的结果
经济适用房买卖政策,按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。
以原价出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件者还可再次购买他处的经济适用住房。
3、怎么购买
①已经住满5年的经济适用房
购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。
例如：购买一套面积为95平方米，原购房价格为2650元/平方米，现市场售价为3600元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为360095=342019元，除购房款外，购房人还需缴纳3420191.5%=5130元的契税，以及3420190.0005=171元的印花税。②尚未住满5年的经济适用房
经济适用房买卖政策,购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件;其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。
4、如何选购经济适用房
首先，结合工作单位、居住习惯、生活方式等综合因素，再决定购买哪个区域内的经济适用房项目。如上班单位离项目的远近、周边的亲朋好友居住情况等都属于综合考虑因素。其次，到项目现场考察，了解项目本身的配套设施，并结合自身的需要进行购买。如新婚夫妇，要考虑到幼儿园、小学以及医院等配套。还有，对社区的绿化率、停车、物业管理等状况都应有所了解。
经济适用房买卖政策篇2
2、本合同所称经济适用房是指按《武汉市经济适用住房管理办
法》，由市人民政府提供政策优惠，限定建设标准和销售价格，面向本市中低收入、住房困难并取得《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》的家庭出售的具有保障性质的政策性商品住房，一户限购一套。
本合同文本同时适用于经济适用住房项目内非住宅的买卖。
3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、对合同文本【】中选择的内容、空格部位的填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择的内容，以划√方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不做约定时，应在空格部位打×，以示删除。
5、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应由出卖人提供的有关证书、证明文件。
6、本合同条款由武汉市房产管理局、武汉市工商行政管理局负责解释。
武汉市经济适用房买卖合同
合同双方当事人：
出卖人：
注册地址：邮编：
营业执照注册号：资质证书号：
法定代表人：联系电话：
委托人：地址：
邮编：联系电话：
委托机构：
注册地址：邮编：
营业执照注册号：资质证书号：
法定代表人：联系电话：
买受人：籍贯：性别：
住址：邮编：
身份证号码：联系电话：
配偶：性别：身份证号码：
委托人：性别：电话号码：
经济适用房买卖政策篇3
关键词：集资房；买卖合同；法律效力；合同风险
中图分类号：F406文献标识码：a
引言
在国有划拨土地上兴建的单位集资房二手交易中，单位职工为牟利而擅自将集资房指标、在建或已竣工集资房对外转让，而买房人出于集资房低廉价格的强大吸引力，在明知有风险甚至明知集资房尚未取得房地产双证的情况下，仍然与卖房人签订了所谓的集资房屋买卖合同或转让协议，由此引发的纠纷不断发生，其中相当数量的纠纷被当事人诉至法院。对划拨土地上单位集资房买卖合同究竟是否具有法律效力的问题，无论在法学理论上还是在司法实践中都存在着极大的分歧和争议。
1.集资房概述
集资房是我国从公产房分配到标准价、成本价购房再到市场化售房的一个过渡，当时主要是为了缓解国家投入不足，市民住房紧张的矛盾。其一般实行由政府、单位、个人三方共同承担，通过筹集资金建造房屋，职工个人可按房价全额或部分出资，政府等相关部门在用地、信贷、建材供应、税费减负等方面给予优惠，集资房多带有福利性质，是单位对本部门职工的一种福利。时至今日，我国房地产市场已经形成，具规模。集资房本应完成历史使命，退出舞台，然而，也正是由于房地产的市场化，使得现行房地产业成为暴利行业，成为资金投机者追逐的行业。集资房制度是我国计划经济时代的产物。计划经济体制下，国家或单位直接建设住房，无偿分配给本单位职工和居民使用，并且对住房承担所有维修费用。由于资金资源不足，而居民需求过大，国家用优惠的土地、税收等政策鼓励集资建房。集资房不同于商品房，之所以能够吸引人们眼球的主要原因是经济适用。经济是指成本相对较低，对购房者而言，价格比一般商品房低，在经济上可以承受；适用是指住房符合国家建设标准，能保障居民的基本需求。
但集资房是政策性保障住房，这类房在5年以后再买卖过户，税会少很多。售房时应得到单位的认可出具相关证明等手续。土地是划拨的，所以还要缴纳相应比例的土地出让金，这类房买卖程序多。
2.集资房买卖合同纠纷产生的原因
集资房买卖合同纠纷产生的原因集资房买卖合同纠纷产生的原因多种多样。根据笔者所阅案卷分析，通常导致集资房买卖合同纠纷产生的原因主要有以下两点：第一，集资房手续不齐全或者房屋产权归属无法确定，以致合同目的无法实现。部分单位集资建房行为不规范，将职工集资款自行购地建房，而所购买的建房用地是集体所有土地或非住宅用地，依法属于不能进行房地产开发的非国有土地，即使房屋建成了，有关土地、房屋等产权证书也无法办理。上述情形导致房屋买受人在签订合同后无法办理房屋产权归属证明，以致合同目的无法实现，从而产生纠纷。第二，出卖人出售集资房后一段时间内房屋增值较大，出卖人为追求更多利益而毁约。
3.对集资房转让协议效力的探讨
因集资房转让引起的纠纷逐年增多，而其中集资房转让协议的认定成为争论的焦点。到目前为止，理论界和实务界在该问题的研究和处理上也存在着分歧。
3.1认定集资房转让协议有效
持该观点的人认为，基于以下三个方面的原因，集资房转让协议应认定为有效。
3.1.1双方签署房屋买卖合同，是彼此真实意思表示
民事活动应遵循诚实信用的基本原则，协议双方作为完全民事行为能力人，在签订合同时，应当知道如何行使民事权利及其实施的行为所产生的法律后果，不能因时间、环境变化所造成追求利益的落差，而反悔约定，否则势必会助长一种随意悔约、违背诚实信用的不良社会风气，不仅与我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的相悖，也有悖于诚实信用原则。
3.1.2多数集资房转让实为集资房“资格”或“指标”转让
发生纠纷的房屋在订立协议时尚未实际取得，故买方对集资房的权利尚停留在一种资格权利上，在法理上可归为一种可期待物权，属债权范畴，可依法转让转让。由于取得集资房尚有集资款等债务需要履行，协议的性质可定性为权利义务的概括转让，法律对资格的转让没有限制，因此应认定转让协议有效。
3.1.3集资房转让没有损害任何人的利益
没有任何第三人主张侵犯了其合法权益，没有任何事实、证据证明集资房的转让转让侵害了社会公共利益。相反，房屋转让还活跃地方经济发展，增加了国家税收。
3.2认定集资房转让协议无效
3.2.1未依法登记领取权属证书的房屋不得转让
对于(物权法》中提到的“未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，仍然存在“法律另有规定或者合同另有约定”条件的限制，1994年7月5日第八届全国人大常委会第八次会议通过的(中华人民共和国城市房地产管理法)第三十七条规定了七项禁止转让的情形，其中第六项“未依法登记领取权属证书的”禁止性条款对集资房转让效力给出了法律依据。
3.2.2转让集资房应经所有权人同意
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对于集资房而言，职工享有的只是有限的产权，他并不是房屋的所有权人，如果职工在转让集资房时未经所在单位的同意，应认定该转让无效。
3.2.3集资房的性质决定了转让无效
这种集资房的使用权实际上隐含了对职工多年工资中住房消费的补偿，也是劳动力价值中原先被扣除部分的补偿，也是劳动力价值的组成部分。集资房的这种性质决定了它与职工的身份紧密相联，《中华人民共和国合同法》第七十九条第(一)款规定“根据合同性质不得转让”，而七部委于2004年通过的(经济适用住房管理办法》中也将集资建房纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理，并对参加集资建房的对象做了不同于商品房买卖的严格规定，这些都说明了集资房的特殊性及与职工身份相联性，决定了集资房的转让属无效行为。
4.基于公共利益视角的新分析
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》）第十二条和《经济适用住房管理办法》（以下简称《办法》）第三十五条均明确规定了单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，单位集资合作建房应纳入当地经济适用住房供应计划，单位集资合作建房的建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均须按照经济适用住房的有关规定严格执行。
而《意见》第十一条和《办法》第三十条也均明确规定了经济适用住房属于政策性住房，购房人只拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
1999年，国家建设部出台了《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》，对已购公房和经济适用房的出售给出了指导意见，各地也纷纷出台了相应的政策。例如安徽省合肥市制定了《合肥市已购公有住房上市交易管理暂行办法》允许部分公有住房上市交易，但有些已购公有住房不得上市交易。
此办法中对交易价格也作了规定，第十八条中，申报价格明显低于市场平均价格的，按市场价格或评估价格计征税费，高于市场平均价格的，按实际成交价计征税费。
笔者认为划拨土地上集资房买卖合同只要符合出售条件，就应该予以支持，但在交易之前要注意甄选房源，符合出售条件的方可签订买卖合同。
5.结语
由于政府在土地、信贷、税收等许多方面都采用了补贴性的优惠措施，故划拨土地上单位集资房的价格远低于商品房。但现在出售的价格比照市场上的商品房价格，基于社会公益性的目的和土地取得方式的无偿性，所有人对该集资房无法享有完整全面的所有权，集资房在交易过程中除国家规定的税费外，还需出售方暂按成交价的1%向市人民政府缴纳土地收益。所以，在交易过程中，除需鉴别公有住房是否具有合法交易的条件外，还要确定好税收费用的分摊。
参考文献：
[1]黄松友.最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用[m]北京:人民法院出版社，2005
经济适用房买卖政策篇4
1、本合同为经济适用房买卖签约使用文本。签约前，买受人应当仔细阅读本合同内容，与出卖人充分协商，达成一致意见。
2、本合同所称经济适用房是指按《武汉市经济适用住房管理办
法》，由市人民政府提供政策优惠，限定建设标准和销售价格，面向本市中低收入、住房困难并取得《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》的家庭出售的具有保障性质的政策性商品住房，一户限购一套。
本合同文本同时适用于经济适用住房项目内非住宅的买卖。
3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、对合同文本【】中选择的内容、空格部位的填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择的内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不做约定时，应在空格部位打×，以示删除。
5、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应由出卖人提供的有关证书、证明文件。
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6、本合同条款由武汉市房产管理局、武汉市工商行政管理局负责解释。
武汉市经济适用房买卖合同
合同双方当事人：
出卖人：
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配偶：性别：身份证号码：
委托人：性别：电话号码：
身份证号码：地址：
《武汉市城镇民居民购买经济适用住房资格证明》编号：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《武汉市经济适用住房管理办法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖经济适用房达成如下协议：
第一条 项目建设依据
出卖人以划拨方式取得位于、编号为
的地块的土地使用权，面积平方米，
推荐合同范本·北京购房合同·南京购房合同·西安市购房合同·苏州市购房合同·武汉购房合同·重庆市购房合同规划用途为，【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为，《国有土地使用证》编
l
号：。
出卖人经批准，在该地块建设经济适用住房，项目名称：
，批准文件号：；《建设用地规划许可证》编号：；《建设工程规划许可证》编号：；《建筑工程施工许可证》编号：。
第二条经济适用房销售依据
该经济适用房项目经核查批准，准予上市销售。《武汉市经济适用住房（预）售许可证》编号为：武经房【】号。
第三条买受人所购经济适用房的基本情况
1、买受人购买的房屋为住宅，土地性质为划拨用地。所购买的住
房为【现房】【预售房】，买受人所购住房为本合同第一条规定项目中的第 栋【座】 单元 层号房，户型为房厅厨
卫，封闭式阳台个，非封闭阳台个（见附件一）。
该住房层高为米，属结构。
该住房合同约定建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，共用部位分摊建筑面积平方米（有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二）。
2、买受人购买的房屋为非住宅，土地性质为划拨用地。所购买的房屋为【现房】【预售房】。买受人所购房屋为本合同第一条规定项目中的第 栋【座】 单元 层号房（见附件一）。
该房屋层高为米，属结构。
该房屋合同约定建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，共用部位分摊建筑面积平方米（有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二）。
3、如无特别约定，该房屋在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、环境等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。
第四条计价依据、方式与价款
1、该房屋属于政府定价的经济适用住房。
政府定价标准文号为：武价函【】号，核定销售基准价格为建筑面积每平方米元。
出卖人与买受人约定按建筑面积计算该房屋价格，买受人所购房屋建筑面积平方米，基准价格为建筑面积每平方米元，核准的楼层调节率为%，实际销售价格为建筑面积每平方米元×（1±%）=元，合计总金额为：百拾万千
百拾元整。
2、该房屋属非政府定价的经济适用住房项目内行政划拨土地上建设的非住宅用房。
出卖人与买受人约定按建筑面积计算房屋价格，买受人所购房屋建筑面积平方米，双方约定价格为建筑面积每平方米
元，合计总金额为百拾万千百拾元整。
第五条出买人不得向买受人收取该房价款外的费用。经批准未计入销售价格的代收、代缴费用，经买卖双方协商达成一致意见，同意由出卖人代收代缴时，出卖人必须出示委托收费部门出具的合法委托及收费标准，且不得加价代收。
第六条面积确认及面积差异处理
根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下第种方式进行处理：
1、双方同意按以下原则进行处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房；
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的即时贷款利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
面积误差＝ ×100﹪
因规划设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当在规划设计变更批准之日起15日内签署补充协议。
2、双方自行约定：
（1）；
（2）；
第七条 付款方式及期限
买受人按下列第 种方式按期付款：
1、一次性付款：
2、分期付款：
。
3、其他方式：。
第八条交付期限及条件
出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的经济适用房交付买受人使用。
1、该房屋工程检验合格，已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续。
2、该房屋已取得经济适用住房交付使用批准文件。
3、出卖人与买受人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：
（1）供水。
（2）供电。
（3）供气。
（4）排水。
（5）绿化。
（6）有线电视、宽带。
（7）小高层、高层电梯。
因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需要延期交付使用的，出卖人应当在原因发生之日起15日内书面告之买受人。出卖人可据实予以延期。
该房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关规定的证明文件，
并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：
1、
。
2、
。
第九条规划、设计变更的约定
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购房屋使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。
1、买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。
买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。
2、买受人退房时，出卖人须在买受人提出退房要求之日起
天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的即时贷款利率付给利息。
3、买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
第十条 违约责任
（一）出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
（二）买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处理：
1．按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期在日之内，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已付款退还给买受人，合同终止履行。买受人要求继续履行合同的，
经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2、
。
（三）出卖人逾期交房的违约责任
除本合同第八条规定的特殊情况处，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列第种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过日之内，自本合同第九规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起日内退
还全部已付款并按中国人民银行规定的即时贷款利率支付利息及按买受人累计已付款的%向买受人支付违约金，合同终止履行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金。
2、
。
（四）出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
出卖人交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第种方式处理。
1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。装饰、设备差价以工程造价管理部门核定的为准。
2、
。
（五）关于产权登记的约定
出卖人应当在该房屋交付使用之日起日内，将办理权属登记需由出卖人提供的相关证件资料交付给买受人自行办理权属登记或接受买受人委托代为办理权属登记。
如因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：
1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。
2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。
3、
。
第十一条保修责任
买受人购买的该房屋的《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自经济适用住房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人与出卖人应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在该房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。
第十二条买受人的房屋仅作使用。买受人使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该房屋有关联的公共部分和设施，并按占地和共用部位分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该房屋有关联的共用部位和设施的使用性质。
第十三条买卖双方就下列事项约定：
1、该房屋所在项目以下部位和设施等全体业主享有所有权：
（1）物业管理用房；
（2）。
2、买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容。
3、。
第十四条已购经济适用住房上市的规定
根据《武汉市经济适用住房管理办法》（武政【2005】30号）有关规定，买受人购买的经济适用住房，须在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》满五年后，才能按市场价上市出售。出售时，买受人须在市、区房产交易窗口按照该房屋届时市场评估价与购买时该房屋总价差额的一定比例交纳收益。具体比例按市房产管理局、市物价局届时公布的标准执行。凭缴款证明、办理房屋权属转移登记和土地使用权变更登记手续，土地性质变更为“出让土地”。
第十五条合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第种方式解决：
1、提交武汉仲裁委员会仲裁；
2、依法向人民法院起诉。
第十六条本合同未尽事项，由双方另签订补充协议（附件四）。
第十七条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第十八条本合同连同附件共页，一式份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人份，买受人份，
份。
第十九条本经济适用房买卖合同签订后，由出卖人在合同生效之日起日内连同《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》原件一并向区房产管理部门申请登记备案。
第二十条本合同自双方签订之日起生效。
出卖人（签章）：买受人（签章）：
【法定代表人】
【委托人】：【委托人】：
（签章）（签章）
年月日签于：
附件一：该经济适用住房所在楼层房屋平面图
出卖人（签章）：买受人（签章）：
附件二：共用部位分摊建筑面积构成说明
出卖人（签章）：买受人（签章）：
附件三：装饰、设备标准
1、外墙：
。
2、内墙：
。
3、天棚：
。
4、地面：
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5、门窗：
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6、厨房：
。
7、卫生间：
。
8、阳台：
。
9、电梯：
。
10、其他：
。
出卖人（签章）：买受人（签章）：
经济适用房买卖政策篇5
关键词：经济房；税收政策；租值消散；商品属性
中图分类号：F283文献标志码：a文章编号：1673-291X(2009)12-0014-03
一、经济适用房与廉租房政策之效用分析
1 “经济房不经济”的经济解释
政府通过修建经济适用房和廉租房，确实向市场提供了两种低价住房，但为保证享用人群确实是真正贫困的人群，政府又出台其他的配套政策。且莫论具体政策是否合理，就经济学逻辑分析，此政策必导致“租值消散”。所谓经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。不难看出，该政策限制了建设方的利润率，从而限制了房地产产品的价格。而廉租房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。事实上，这两种政策的做法，都无异于人为限制了市场价格，使得这两类房地产产品的价格低于市场价格。
armena.alchian曾说“价格决定了市场中的竞争准则”，众多经济学家(以芝加哥学派为主)也指出，“价格准则是唯一不会引起‘租值消散’的市场竞争准则”。所谓“租值消散”是本应产生经济租金的资产由于产权不明确，其租值(全部或部分)消失的现象。由此看来，政府修建经济适用房和廉租房的政策，是人为地控制了房地产产品的市场价值，也就是在价格准则以外添加了别的竞争准则。具体来说，政府的这项政策在两个方面引起了租值消散。首先“经济房政策”在价格准则以外添加了排队准则。欲购得(或租得)房子就必须花费时间排队。而事实上需要廉价房子的居民不在少数，因此取得房子使用权要花很多时间排队。第2条准则：贫困准则。符合贫困标准且有大量时间排队的人才有资格买房或租房。人们把大量时间花费于排队，而不进行任何生产，是租值消散。这部分消散的租值数目很小，又因市场机制自动调整竞争准则，使得租值消散的现象减到最小，因此，此租值消散部分甚至可以忽略。但是贫困准则引起的租值消散便不可忽略不计了。购买经济适用房或者租用廉租房的条件之一是“足够贫困”，贫困者提供证据证明自己贫困，政府作为监管者审查购房者的资格。其间，政府的监控成本不可忽略，为了考察“贫困者”的贫困情况。政府不得不成立一个新的职能部门，用以监督购房申请者。再者由于“经济房”价格低于市场价，于是市场参与者有足够的动机伪装“贫困”。后者引起的租值消散很是巨大：本不贫困的人通过“化妆”和让监督者“认定”自己贫困两种方法“装贫困”，而后者便是腐败现象。在“经济房”政策上到底因腐败损失了多少，我们无法估计，但可以断言，由于租值消散，“贫困者”鱼目混珠，真正住上“经济房”的人并不都贫困，其中必有大量投机分子利用机会大盈其利。投机分子买人低价房一般选择自住或转卖(租)。为了防止投机分子转卖(租)“经济房”的行为，政府不得不再出台其他政策，而新政策又进一步改变了市场竞争准则，引起新一轮的租值消散。值得注意的是：在新的租值消散中，投机分子为了逃避政府监管，必然就要在合同上做手脚，其中最常见的做法是“明暗双合同”，即买卖双方表面上签订一个购销合同，而又私下商定，达成另一个默示合同，以达到逃避监管大盈其利的目的。而私下的默示合同是非法合同，不受法律保护，合同的履约保证全靠私人信用，而不受法律保护的合同难免出现大量违约。大量的违约行为造成社会性的信任危机，人与人之间的信任程度进一步恶化，必然使得订立合同与处理合同纠纷成本大量增加，这是新政策引起的最严重的租值消散。
2 经济适用房与廉租房的价格调控作用失效分析
经济适用房和廉租房向市场输入了新的供给，应当对平抑房价起到积极作用，但事实却并非如此。也许占整个房地产市场不到5％的份额的“经济房”不会对供需关系产生重大影响。但若从边际的角度看则不然。依据需求定律：价格越低需求量就越大。据此，面对同质量的商品，在需求本身不发生变化的时候，在边际上人们总是优先选择价格低的那些商品，边际上的低价选择，也就压低了市场价格，对低市场价格的反应必然是需求量增大。对低价产品的需求量增大了，也就削减了高价产品的需求，据此高价产品的市场均衡移动，价格也应向低价逐步靠拢。但是，本以为可以有效改变市场供需关系，起到调控房价增长速度目的的“经济房”政策，在税收调控政策出台以前，并未奏效，房地产产品价额仍是一路飙升。就连上涨速度都鲜有减缓。
房地产是一种很特殊的商品，其经济学性质很复杂，并且在大多数情况下又和普通消费品截然不同，为此，以下本文将引入新概念――消费属性与资本属性对“经济房”的房价调控失效加以说明。
收入是使用物品所带来的享受。0货币收入是以货币度量收入的尺度。商品是指可交换的物品。具有消费属性的商品可以为其所有者带来当前收入；具有资本属性的商品可以为其所有者带来未来收入。消费属性和资本属性互斥增减，同一商品资本属性越强消费属性越弱，反之亦然。因此后文我们只谈论资本属性的强弱，当资本属性强的时候自然隐含消费属性弱，反之亦然。
据此定义，房地产产品确实具有双重属性。买房者拥有房地产产品的长期使用权，因此房地产产品可以为他们带来长期内的持续收入。由此可见，按照我们的定义房地产产品在买卖市场上具有很强的资本属性。而租房者只拥有房地产产品的短期使用权，因此房地产产品之为他们带来短期收入，甚至可以说是当前收入。因此，按照我们定义房地产产品在租赁市场上资本属性较弱。供需理论分析较适合那些消费属性强的商品(后文简称消费品)，而对资本属性强的商品(后文简称资本品)却不那么适合。若用供需理论分析资本属性极强的房地产买卖价格，局限条件非常复杂，极易出错。就上文提及的分析而言，就忽略了许多不可忽略的因素，因而出了错误。事实上，增加房地产市场供给无益于价格调控。若要使用需求定律分析现实经济现象，首先必须搞清楚何谓价、何谓量。而上文的分析，我们只是笼统地提及了房地产价格，而没有深入理解什么因素构成房地产价格。于是看似正确的分析，变得不可靠。看似必可起效的政策便也不可靠了。张五常这样定义价格：“价是一个消费者对某物品在边际上所愿意付出的最高代价”。irvingFisher这样描述资本价值：“资本价值是未来收入的折现”。在市场上，具有资本属性的商品不断吸收新的市场预期，不断形
成新的资本价格。
价格是取得收入所不得不付出的最高代价。货币收入测度了收入，而价格又是货币收入的其中一种表现形式：测度是相对的，因此货币收入也是相对的。房屋租价的意义是享受住房所不得不放弃的其他商品的最高价值。也就是说：在固定预算约束下，每多购买一单位房地产产品，不得不放弃消费一定数量的“其他商品”。房屋租价完全取决于那组“其他商品”的价值。如果购买一处房地产产品我们可以长期居住，也可以长期出租，根据以上分析，出租得来的租金测度了租房者不得不放弃的其他商品享受，而从另一个角度看，租金也测度了出租者可享受的其他商品。进一步讲。房地产购买价格是预期可以获得的其他商品享受的折现。我们称房地产产品的这部分价值为资本品的基础价值。
而在此之外，房地产产品的价格中还包含了一个“投机价值”。我们之前提到，在不确定性市场条件下，市场参与者无法准确知道资本品能够为其带来的未来收入。取而代之，他们根据手头信息做出预期，并根据预期信息，形成自己心中的估价。而市场中有无数参与者同时对资产价格做出预期，有的参与者对资本品的预期价格高于资本品的市价，有的则低于市价，这个预期差异形成了资本品市场交易动机――对同一项资本品估价高的市场参与者有足够动机买人资本品，而估价低的参与者也有足够动机卖出资本品。我们说，市场参与者根据手头拥有的信息做出预期，因此参与者对资本品价值的预期也是随时变动的。如果一个本来对某项资本品估价很高的市场参与者由于信息变化，与其该项资本品在未来将会跌价，那么它也有足够动机卖出手中的资本品，我们称这种行为为投机行为。若某项资本品未来价值很不确定，那么市场中针对该项资本品的投机行为就会十分活跃。据此，我们定义资本品由于信息的不确定性而具有的那部分价值为投机价值。
二、房地产市场税收政策之效用分析
房地产市场参与者的投机行为目的是为了获得盈利，而经济学中盈利的概念不同于财务学中的利润。在财务学中，主营业务利润被定义为主营业务收入减去主营业务成本之后的余额。而在经济学中，armena.alehian如是定义成本：“在经济学中，成本指的是选择的最高代价。”根据我们上文对收入的讨论，不难看出在货币测度下，经济学中的收入和成本总是相等的。那么经济学中所说的盈利是什么呢?miltonFriedman在《pricetheory》中把盈利解释为合同外收入。张五常在《供给的行为》一书中将盈利比喻为“无主孤魂”，并说盈利是意外的收入。”看来，盈利总是以市场中出现不确定性事件为前提的。那么我们把盈利定义为，市场中出现不确定性事件，所引起的收入变动。如果我们用货币度量盈利则是货币盈利。货币盈利可正可负。如若市场上出现对某投资者不利的不确定性事件，造成其收入减少，则此时货币盈利为负数，这就是通常所说的风险发生时的情形。政府出台税收政策无益于直接削减了投机者预期中的盈利(每单位的盈利，均被扣除了一个固定的比例)，就算对投机者有利的不确定性事件发生，为投机者带来盈利，也必须上缴其中一部分。这样一来。投机者在投机以前对投机行为盈利数额的预期自然也就减少了。
三、结论与建议
经济适用房买卖政策篇6
记者：中国经济近来出现了局部疲软的迹象，很多人都将之归罪为现在的楼市调控政策。对此您是如何理解的？
国世平：这完全是一个伪命题。当房地产的价格走到过高程度的时候，它对于经济的拉动作用就会从正效应转变成负效应。举一个很简单的例子。当一套房子卖100万的时候，开发商要获得3000万则需要盖30套房子；但是当一套房子卖到300万的时候，获得3000万的资金就只需要盖10套房子。那你说，是30套房子需要的钢筋、水泥多，还是10套房子需要的钢筋、水泥多。所以，如果房价还不控制，让它虚涨，对于经济的拉动作用是不利的。
记者：迅速发展的中国经济和城市化进程给中国的房地产行业形成了坚实的支撑，所以人们说中国的房地产是只会涨不会跌。你认可这个说法吗？
国世平：有赔有赚是房地产行业铁的规律，从美国、迪拜还有香港的经验来看，还从来没有哪个国家或地区的房地产只涨不跌的。房地产行业的上升并非直线型的，而是波浪式上升。在一个较长时期内，如果经济增长确定的话，房地产行业总体上会呈现上升趋势，但这并不意味着期间没有下跌的时候。楼市上涨到一定程度达到一个峰值，然后就会进行调整，形成一个波谷，然后再一次上涨。当然，随着经济的增长，后一次谷底一般总比前一次谷底位置高。
记者：人们普遍将地方政府认定为中国房地产行业虚高的重要幕后推手。您怎样看待地方政府过分依赖土地财政的做法？
国世平：实际上依靠卖土地获得收益是饮鸩止渴，为什么呢？我们很多在任的领导人，把所有的土地都拍卖完毕，后任的土地他不管的。现在全国的地级市，600多个地级市，接近四分之一没有土地可卖了。作为一个城市的发展，没有土地开发怎么办？所以很多城市采取了更严厉的办法，就是城中村的改造或者旧城的改造。上演了一幕一幕非常残酷的，好像200年前羊吃人的圈地（运动），现在就是裸地进行剥夺，对社会造成的伤害非常之大。
记者：近来政府密集地出台各种楼市调控政策，力图打压快速上涨的房价。你如何评价？
国世平：政策的密集度是很高，但是实际上我觉得还是比较温和的。经济增长是房地产行业发展的基础，只有整个宏观经济环境好了，房地产行业才会繁荣。房地产的增长不能脱离宏观经济的增长，虽然2009年宏观经济相对比较困难，实体经济出现衰退，但房地产行业却出现了暴涨，这是不正常的。如果连政府都不能把它的功能扭转过来，房地产永远是扭曲的，所以中央采取政策，第一要坚持到底，不能够中途而废。第二要着重针对投机的人，比如三套房子获得的利润，要征收高额的税收。尤其是使它持有的成本要加大，要使他投机房子颗粒无收，血本无归，很多人就不会持有房子。我们房子完全足够，现在不建房子都够用了，空置率太高是现在的关键问题。
记者：在这些调控措施中，信贷政策最引人注目。您认为如此用货币政策抑制需求对调控有效吗？
国世平：因为我们知道，投机客用银行的杠杆的作用特别大，比如，如果不用银行的钱买房子，投机客有100万元钱，你最多只能买一套。如果用银行做杠杆，把首期降到10%。那么100万的房子，10万块买一套，你就可以买十套，放大10倍，也就是说你赚了10%，你就赚了100%，你赚了20%就赚了200%。信贷政策虽然抑制了部分需求，但主要是压低了投机需求。
记者：前不久人们热衷于将中国目前的房地产市场与20年前的日本做比较。您认为这其中有何共性？
国世平：由于人民币的升值，大量的国际热钱进来，推高中国的房地产市场，推高中国的股市。到最后推高的时候，当初日本的股市是承受不了掉下来。日本的房子也掉下来，这是一个规律。原来日本有70%的人可以买房子，到最后日本只有23%的人可以买房子了，最后日本的房子崩盘了。我们中国的房子原来也有70%的人可以买房子，但是我们国家（的房价）也是不断上升，不断有人买不起退出了，现在中国能够买房子的只有20%的人，我们已经超越了日本，中国还能走多久？
记者：房产税的出台，被不少经济学家视为遏制房价上涨的重要工具。但郎咸平又说征收房产税并不合法，对此您怎么看？
国世平：物业税是国际上通用的对于楼市进行调控的一项财税手段，目前已经在深圳空转多年。年初国税总局将物业税空转范围扩大到全国，年内有可能首先在深圳等一线城市实转。一旦物业税开征，将是对楼市投资和投机行为的最大打击。郎咸平完全是在瞎说，简直就是书呆子说出来的话。房产税是一定要征的。在西方国家，连吃饭都要收税。如果你消费了100美金，就要被收7美金的消费税。那为什么在中国，房子作为物业还不需要征税。住房也是一种消费，只要消费就要征税；而如果作为投资和投机的工具，那就更要征税了。
记者：从长期来看，房地产在国民经济中究竟担任着怎样的角色？要实现“居者有其屋”的美好愿景，政府还应该做些什么？
国世平：其实，房地产在整个GDp中所占的比重并不是特别高的，去年，房地产对于国民经济的拉动作用，只占整个GDp的1.8%。而在真正实现“居者有其屋”的愿景，不是说政府还要做点什么，而是从目前的情况来看，政府几乎没做什么。一般来说，房地产市场分为四个层次。
首先是廉租房，这是针对那些永远都买不起房的人准备的，政府要负责为他们提供；第二层次，是经济适用房，是为那些有点钱但又买不起商品房的人准备的。对于经济适用房，最好在60平方米左右，政府就要负责管起来；第三层次，是商品房。对于商品房，就应该主要有房地产商去开发、经营，但政府要对价格进行合理的控制；最后，就是豪宅市场，这一方面，管你卖多少钱，政府就可以全部交给市场去做了。
针对这四个层次，政府必须保证廉租房和经济适用房占到整体的50%；商品房和豪宅占到整体的50%。同时，政府要加强后续的管理，不能让开着奔驰的人住着经济适用房。同样的，进入经济适用房的人，就必须要退出廉租房。
经济适用房买卖政策篇7
论文关键词农村房屋买卖合同宅基地集体经济组织法律效力
一、农村房屋买卖合同纠纷的现状
随着社会主义市场经济的不断发展，城乡之间的交流进一步加深，相对优厚的劳动报酬和相对完善的社会保障吸引了越来越多的农民进城务工，进入城市的农民迫切需要处置其原有的农村房屋；而外来人员迁入本地谋生，需要购买相对便宜的农村房屋居住；另外，城镇居民也出于各种原因打算在农村买房，农村房屋买卖兴旺起来。
由于我国农村土地的集体所有属性，农民建造农村住房所需土地（即宅基地）需要经过所在村许可，而转让宅基地需要经过政府主管部门行政审批，且宅基地上的房屋交易关系至今没有位阶较高的规范性法律文件予以调整，农村房屋买卖合同纠纷没有直接的法律引导。近年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法实践中亟待解决的问题。
二、农村房屋买卖合同的法律效力分析
（一）农村房屋买卖合同的效力
1.认为农村房屋买卖合同无效
理由是：
（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。
（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。
（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。
（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。
2.认为农村房屋买卖合同有效
理由是：
（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。
（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。
（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。
（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析
1.农村村民买卖农村房屋的法律效力
（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。
（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。
2.城镇居民购买农村房屋的法律效力
（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。
（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。
第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。
第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。
第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。
第四，城镇居民在购买了农村房屋之后，如果所购买房屋已经经过有关机关批准，获得当地农村集体经济组织的同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，并且取得了合法权属证书的，农村房屋买卖合同有效。
三、完善农村宅基地、房屋交易制度及认定农村房屋买卖合同效力的措施
（一）加强有关农村宅基地使用权流转的立法，促进农村房屋买卖的交易稳定
应加强农村宅基地的立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地流转等问题的位阶较高的规范性法律文件，形成较规范的农村宅基地使用权管理制度，从而保障农村房屋买卖的交易安全，保障善意第三人的利益，稳定农村房屋买卖市场。
（二）让农村宅基地使用权进入交易市场，公开、公平、公正交易
建立新的流转模式，在农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的规定，对建造合法、手续齐全的农村宅基地及其上的房屋，颁发权属证书，让农村宅基地及其上的房屋合法地进入交易市场。促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的农村房屋交易市场。
（三）建立农村宅基地的有偿使用制度和有期限使用制度。建立一定范围内的宅基地有偿使用制度
宅基地具有一定的福利性质，本集体经济组织成员可以无偿使用，但是如果进入交易市场，就要变成有偿转让。要在立法中明文规定转让农村宅基地使用权应缴纳的使用费或补偿金，并且根据宅基地的位置、流转对象等不同因素，确定所应缴纳的使用费或补偿金的数额。建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期满不再需要的宅基地使用权，以避免浪费土地。
（四）关于认定农村宅基地进入交易市场公开流转后的农村房屋买卖合同的效力
应当从法律法规、国家政策、该房屋项下的土地使用权性质、出卖人的现有居住条件、房屋交付的实际情况、房屋的增值情况等方面进行认真仔细的研究。此外还应充分考虑认定此类农村房屋买卖合同无效会对双方当事人产生怎样的利益影响，尤其是出卖人因土地的增值或拆迁而获得的利益，买受人因房屋的贬值而受到的损失，来认定此类农村房屋买卖合同的效力。
经济适用房买卖政策篇8
何为隐形(性)垄断？所谓隐形(性)垄断，顾名思义就是表面上看没有垄断，但是实际上存在垄断的市场行为。从有了垄断开始，隐形垄断就一直存在。19世纪末20世纪初，垄断已成为资本主义全部经济生活的基础。但是垄断的不公平和低效率不但造成大量社会福利的损失而且阻碍经济健康发展。各国纷纷出台反垄断法以及各种政策规制垄断行为。但是垄断行为并没有因此而停止。垄断的形式由公开转向地下，由显性垄断转为隐性垄断。
二、房地产隐形垄断的分类(表现)
(一)政府行为
我们现在实行的土地买卖制度是政府出让土地的招挂拍体制。取得土地是进入房地产市场最基本的条件。要进行房地产开发，必须要有土地。中国的一个两难问题是人口多与耕地少，一部分耕地用来保证粮食安全，还用一部分耕地用来满足住房的建设需求。中国的土地资源稀缺，拿到了有限的土地资源，就意味着掌控了房地产开发的主动权。土地资源的有限性又注定了它有巨大的升值空间。我国的土地是垄断供应，政府控制着供地计划、供地节奏和供地数量。拍卖是近些年来全国绝大部分地区土地的出让模式。但是，从操作过程来看，不乏隐形垄断的成分。在很多地区，卖地是地方政府获得财政收入的主要方式。土地出让模式是开发商通过竞投方式取得土地。这种方式导致土地竞拍硝烟弥漫。某些开发商失去理性，为取得土地甚至行贿地方政府官员。在土地拍卖过程中，灰色交易普遍，存在着弄虚作假、地方政府与房产开发商利益分成的行为。房地产商用少量行贿花费能帮助他们从地方政府的政策倾斜中取得暴利。比如让官员帮忙低价拿地，或通过改变土地性质拿低价地；缓交土地出让金；免交城市建设配套费等。卖地收入是很多地方政府财政收入的主要来源，因此地方政府出于私利，很难放弃卖地这种获得收入的渠道。某些地方政府为取得财政收入解决负债问题，非法强制拆迁和征地，大肆卖地。一些政府官员收受开发商贿赂，这是对开发商行贿取得土地这种行为的默认。价高者得的竞投方式是土地价格偏离市场现实与价值的重要因素。竞投方式表面上看是公平的，土地一级市场是公开的垄断行为。实际上有许多隐形垄断的行为。这是高度寡头垄断的土地买卖市场，要出让的土地不连续挂，是间断性的挂，比如在某报纸上只刊登一天，许多买者不知道；或者挂、拍之间间隔时间很短，即使有的买者知道，也来不及了解相关土地信息。信息不透明，不对称。土地出让在各地区之间没有联网，没有形成一个统一的市场体系。一些地区在土地招挂拍方面，无法避免内部交易。从现在的土地招拍挂价格上涨和房价飙升的情况来看，土地的招拍挂体制已经成为房价上涨的一个深层次的重要原因。
(二)销售行为
1.囤地行为
囤地行为是指开发商在已经取得的土地上种菜、种草、圈围墙，等待地价充分上涨以后卖出土地或盖房。2009年，一边是新地王频出，一边是各地不断加大土地供应力度，一边是大量闲置土地未被开发。借机圈地、搭车用地、不报即用、超前征地、批而不用等违规违法现象突出。趁机搭车圈地造成住房市场供应紧张和地荒现象。囤地的最终目的，是几年后在房产市场上把房子卖出去。许多大企业，甚至大型国有企业，也参与购买土地，成为地王。炒地皮是地王纪录频出的一个重要原因。房产商从地皮升值中赚取暴利，在房价较高时，将地转卖给其他用地商，或者自己建房，谋取更多的利润。不光是房地产商在囤地，实际上很多地方政府也在囤地。地方政府将城郊和农村的土地，以较低的价格征用过来，先储备起来，控制土地供应量，造成供给小于需求的局面，等本地房价因此而上升后，再将其进入招拍挂程序，获得囤地的最大收入。
2.捂盘行为
捂盘行为表面上看是合理合法的市场自由竞争行为，实际上是隐性垄断行为。房地产行业不排外，只要有钱就可以成立公司，参加竞争、进行开发。而且目前房地产开发公司成百上千，似乎真的不存在垄断行为。事实上，土地与房屋有特殊性质，不可再生性和生活必需性。投机需求加真实需求超过了现实供给，出现房地产资源稀缺现象，说明市场存在垄断。房产的生活必需性，决定了老百姓会心甘情愿尽最大努力来供房，因为这是栖身之所。中国人都希望有产权房。有这么一个具有强烈心理需求的庞大群体存在，多数人的心理预期都看涨，房价自然就飙升了。国家或通过数量或价格收紧土地后，开发集团的垄断意识就更强了，好不容易才弄到的一块地，必定捂盘惜售。所以，虽然各种类型的房产公司有成千上万家，但是由于土地与房产的特殊性很容易自觉走向垄断，这种垄断是集团化的。集团化垄断比寡头垄断更可怕，会不断提高其垄断水平。
3.房产炒作行为
手中有资金的企业或个人，用手中资金购买尽可能多的房子，一买10套20套，等房产价格充分上涨后再卖出。制造业手中的流动资金，在经济危机、制造业不景气的环境下，大量投入房地产市场，进行炒房。
(三)政府性开发
1.经济适用房
因为是政府性开发，所以经济适用房的开发商拿地便宜，能以非常低的价格拿到土地。有些开发商此前按建经适房拿到低价土地，实际上却开发成商品房，高价卖给百姓，因此轻松获利。经济适用房的购买者也能以地价拿房。某市的副市长住的就是经济适用房，小区众多保安、保镖、武警保卫，室内窗户全部是防弹玻璃，但是房子价格却很便宜，以大幅低于市场价的价格拿到房子。擅自改变了保障性住房用地性质。
2.集体集资盖房
由于国家支持教育事业的发展，教育用地批的很多，高校有较多的土地资源。教育机构获得土地容易，且成本很低，甚至是无成本的政府批地。政府预留大部分土地给高校，。但是一些学校领导打着改善大学教师住房条件的旗号，搞一些小动作。这些表面上公平的行为背后却隐藏许多隐形垄断的行为。某海滨城市的大学单位集资盖房，在海边盖教职工宿舍，其中校领导每人280平米以上。学校根本就没有按当时公布出来的户型图去盖，而是凭空多出很多套大户型。这种地处海边风景秀丽，抬头就能观海的“空中别墅”，和高档豪华楼盘有一拼，价格非常低廉，但是从外面看却和普通楼房差不多看不出来什么问题。
(四)政策形垄断
政策性垄断的表现有提前放消息、提前动作、提前炒房。2006年5月17日“国六条”出台，意图稳定房价。嗅觉灵敏的房地产商，提前闻出要改革房地产政策的味道，提前抬价或者提前囤积别墅。对市场与政策预感灵敏的投机商、炒房者也提前购买、囤积别墅以图大赚一笔赶上这炒别墅的最后一班车。银行业、金融机构也趁机放贷给房地产上和炒房者，大赚利息。以至于政策被逐渐架空，高价卖地、大力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在。因此从某种意义上说，政策性的就是垄断性的，而且是隐形垄断的。经济政策要长久稳定，不能一天一个政策。
经济适用房买卖政策篇9
关键词：经济适用房；退出；回购；内循环
经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。我国经济适用房制度自1998年开始实施,到2007年趋于完善,并逐步建立了廉租房和经济适用房并行的保障房体系。目前，住房保障制度推进的一大瓶颈就是保障房退出机制不完善，因收入条件变化或收入增加而腾退经济适用房的人寥寥无几，这一方面使政府财政负担越来越重，另一方面又造成本该享受保障房优惠政策的人没有享受到，而不该享受的人却不合理地占用了这些社会资源。
一、我国保障性住房体系的产生的背景及现状
从新中国成立到改革开放的30年间，我国传统的城镇住房制度是一种以国家和企事业单位统包、低租金为特点的实物福利性住房保障制度。是与相时经济制度上的计划经济体制相吻合的，是一种承袭了社会主义国家的福利主义的社会政策路线。因此，这一阶段的住房政策是一种典型的福利主义社会政策。住房制度改革起始于1980年，真正全面推进住房改革的是1994年7月国务院《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出我国的住房实物分配制度改变为货币分配制度，即国家式单位不再承担建设、分配、维修、管理的工作，将住房以货币分配形式分配给单位职工，职工再到市场上购买住房并获得房屋所有权。1998年7月3日国务院又了《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布我国城镇单位从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化以及住房市场化，建立与市场经济相适应的市场化的住房制度。完全市场化的房屋叫“商品房”，同时考虑到那些家庭收入较低，无力购买价格相对高昂的商品房的低收入者，政府组织建设了相对于商品房来说价格较低的经济适用房屋，以保障其“居者有其屋”。
近几年我国保障住房规模不断升级，从2008年“131号文”出台以后，保障性安居工程住房建设就以每年倍增的速度增长。如2008年的保障性住房建设规模仅有100多万套，2009年达到330万套，2010年达到580万套。在完成了这三级跳的基础上，住建部明确提出2011年计划建设保障性安居工程的任务是1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%。经济适用房制度的建立，为解决中低收入家庭的住房问题做出了重大贡献，但这项制度在运行过程中也暴露出供给量不足、开发建设监督不力、购房者准入监管不严等问题。特别是目前，经济适用房退出机制还不完善，不少省份保障房退出管理工作尚处于摸索阶段。退出机制由于主要采取经济调整手段，基本不采取强制退出等手段，因此效果有限。经济适用房退出机制的不完善，导致政府财政收入和住房保障资源的流失比较严重，这主要表现为：经济适用房普遍采取直接上市出售的方式退出，造成财政收入流失严重、现有的退出机制不能保证经济适用房的良性循环、的经济适用房制度没有专门的监管机构，使退出制度缺乏执行力度等。
二、经济适用房政策及其退出机制
从经济适用房的概念中，我们可以看出：首先经济适用房的物权主体必须是低收入人群，他们在法律上享有购买经济适用房的资格，高收入者是没有购买适用房权力的；其次经济适用房的处分权是有限制的。购买的经济适用房必须五年后才能上市交易，并且政府有优先回购权，除非有完整的产权，经济适用住房才能上市买卖；最后经济适用房的价格也是有限制的。经济适用房政府给予了政策上的优惠和土地费的减免，因此在其售价里也不包括国有土地使用权的完整的市场价格这一部分，因此其购买者取得的权利也应受到一定限制。
经济适用房属于商品房，但又不是普通商品房，它体现了住房保障性功能。但目前这一保障体系中，经济适用房的退出机制不健全。虽然我国经济适用房政策中对于经济适用房的处分权是有限制的，即必须是受助人在取得五年后并且拥有完全产权的情况下才可以进行交易、政府有优先购买权等，但现行的经济适用房退出机制的设定还很不完善。如：现行退出机制允许在一定年限后经济适用房，使原本的经济适用房变为可流通的普通商品房，此房就丧失了多次循环用于住房保障的机会，造成住房保障资源的流失，不利于形成保障性住房的存量。现行经济适用房的退出机制也在很大程度上造成了高收入者占据经济适用住房收益的情况，滋生了腐败及社会不公平现象。另外，现行经济适用房退出管理只限制了5年内不允许直接上市交易，对5年后上市的经适房的相关收益交纳规定得很模糊，导致政府在管理过程中处于被动的地位，使经济适用房上市交易的收益交纳实际可操作性不强。即使出售人届时按同地段普通商品住房与保障性住房差价的一定比例向政府缴纳收益，仍有很大的利润空间，因此这一规定使得保障性住房具有了无风险投资功能。
三、建立完善经济适用住房回购及内循环机制
1、经济适用住房回购的必要性
随着政府用于住房保障的资金越来越多，经济适用住房应该凸显其累计倍增效应。但目前，由于经济适用住房是一次销售出去，而且政府放弃了经济适用住房补贴的产权，虽然每年财政支出成倍增加，但这种保障好像是一次性的，即使购买经济适用住房的受助人将来变成了百万富翁，他也还可以住在经济适用住房中，甚至于他们的二代、三代。尽管政府也规定经济适用住房在五年以后可以上市交易，交易时要向政府交一定的差价，政府也能收回一定的补贴。但是这种收多少，怎么收回差价收益，因缺乏房屋产权交易很难操作。同时政府让渡了经济适用住房的部分产权，使得受助缺乏退出的机制，这样经济适用住房就不能多次循环的用于住房保障功能，一套经济适用住房只能解决一个中低收入家庭的住房问题，而这套经济适用房也难以用来解决其他中低收入家庭的住房困难。而如果政府建立起对经济适用住房的优先回购制度，就可以让本来不太能满足中低收入家庭的住房数量在一定程度上得到缓解，并且让经济适用住房一直保留在住房保障体系内部，使得经济适用住房可以在中低收入阶层内部循环使用，让有限的经济适用住房保障资源实现累积效应，满足更多的住房困难家庭解决住房问题，同时政府在住房保障的财政压力也得到减轻。
2、政府回购经济适用房体现了社会公平
经济适用房建设资金来源于开发商，建设土地来源于国家，买家相当于购买了房屋的使用权，相当于各方利用共同的力量来支撑起住房保障体系。政府回购可以满足经济适用房用户回收投入的需要，也保证了社会最基本的公平原则。让更多的人享受到国家福利制度的照顾、保证真正的弱势群体有房可住。经济适用房回购制度不会追溯以往，仅针对新建的经济适用房。虽然这一回购政策也有不少人反对，但是我们必须认识到，任何一个新制度都不可能完全合理，只要它主要方向正确，只要是保证了购买时的公平，再能够保证回购时定价的公平，就会实现最大方向上的公平，最大程度体现社会公平原则。
3、构建内循环是经济适用房向社会政策的回归
政府实施经济适用住房的回购制度，在一定程度上杜绝了经济适用房倒买倒卖以获取利益的投机现象。一直以来，利用权力倒卖或者伪造材料欺骗购买经济适用房的现象屡禁不止，说到底是因为此房购买之后转售可以获取很高的利润。有些人居住在自购的商品房或福利房中，另一方面又通过弄虚作假转卖经济适用房赚钱，这种现象无疑是对于那些应该入住经济适用房却被挤占机会的低收入者的不公平。如果禁止经济适用房上市销售，居住者只有权居住而无权出租出售，通过购买经济适用房牟利的“财路”就可以被截断，这样自然减少了购买经济适用房上的弄虚作假行为。再加上现在政府对购买经济适用住房的资格审查严格把关，实行经济适用住房回购制度一定会让经济适用房回到他的初衷，让更多的中低收入家庭受益。从政策取向上来看，建立政府回购“内循环”模式将解决这两个问题：一是确保有限的保障性住房能有效地覆盖到中低收入家庭，满足低收入家庭的基本住房需要，使得住房保障目标更加明确；二是从制度上解决经济适用房的收益问题，制止违规购买和谋取不正当利益行为。
参考文献:
经济适用房买卖政策篇10
第一条 为规范已购公有住房和经济适用住房上市出售行为，启动住房消费，满足居民改善居住条件的需要，根据国家有关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于四川省城镇（含独立工矿区）已购公有住房和经济适用住房首次上市出售的管理。
第三条 本办法所称的已购公有住房，是指城镇职工（含居民，下同）根据国家和县以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定按成本价格购买的公有住房。
本办法所称的经济适用住房，是指城镇职工（含居民，下同）按市、县人民政府指导价购买的国家给予优惠政策建造的住房，包括安居房、广厦房、解危解困房和集资合作建设的住房。
第四条 已购公有住房和经济适用住房上市出售必须依法进行，遵循自愿、平等、等价有偿的原则，成交价格由买卖双方协商议定，其合法权益受法律保护。
第五条 已购公有住房和经济适用住房出售后，该职工不得以任何理由再按照成本价购买公有住房，也不得购买政府提供优惠政策的经济适用住房或租住公有廉租住房。
第六条 市、县人民政府应当在建立职工家庭住房档案，清理、纠正违规住房，并根据本办法制定当地公有住房和经济适用住房上市出售实施方案的基础上，经省人民政府批准后，开放已购公有住房和经济适用住房交易市场。
第七条 省人民政府建设行政主管部门负责全省已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。
各市、州、县人民政府和地区行政公署房地产管理部门负责本行政区域内的已购公有住房和经济适用住房上市出售管理工作。
第二章 出售条件
第八条 职工已购公有住房和经济适用住房，在取得合法房屋产权证书后，可以上市出售；但有下列情形之一的，不得上市出售：
（一）超过其住房面积控制标准部分（不含公摊面积）未按规定以市场价补足差价的已购公有住房；
（二）超过其住房面积控制标准部分未按规定补交税费的已购经济适用住房；
（三）超过其住房面积控制标准购占两套以上公有住房、经济适用住房的，或者以非市场租金租住公有住房又按住房制度改革政策购买的公有住房、经济适用住房；
（四）利用公款超标准装修，超标准部分未按规定补足装修费用的；
（五）上市出售后会形成新的住房困难的；
（六）以分期付款或抵押贷款方式购买，但房价款尚未付清或未经抵押权人同意上市出售的；
（七）处于房屋拆迁公告范围内的；
（八）擅自改变房屋使用性质的；
（九）法律、法规以及县以上人民政府规定的其他情形。
第九条 与机关办公区、学校教学区和企事业单位生产区、工作区分割不开的已购公有住房和经济适用住房，只能向原产权单位或者单位职工出售。
第三章 出售程序
第十条 市（县）人民政府房地产管理部门应在房地产交易市场设立已购公有住房和经济适用住房上市出售服务专柜，房地产交易管理部门、产权管理部门、住房制度改革管理部门实行联合办公，为职工出售已购公有住房和经济适用住房办理有关手续提供便利。
第十一条 职工出售已购公有住房和经济适用住房，应到房地产交易市场公有住房和经济适用住房上市出售服务专柜，向房地产交易管理部门提出申请，填报已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表，并提交下列材料：
（一）房屋所有权证书、土地使用权证书；
（二）房屋所有权人（含共有权人）签署的同意出售的书面意见；
（三）房屋所有权人（含共有权人）身份证及户籍证明；
（四）购房专用发票或有效付款凭证；
（五）职工及其配偶所在单位出具的已购公有住房或经济适用住房是否超标，超标部分是否按规定补差，有无违规购占住房，是否已作纠正的证明。已建立职工家庭住房档案的，可不再提交单位证明。
第十二条 房地产交易管理部门在受理申请后，应当会同县以上住房制度改革管理部门对是否符合售房条件进行审核；房屋产权管理部门应在该申请出售房屋的所在地公告售房信息，并对该房屋面积进行复核。
自公告售房信息之日起7个工作日内，单位和个人可对该房屋上市出售提出异议；该房屋原产权单位可提出同等条件下保留优先购买权的书面意见。
房地产交易管理部门应自收到申请之日起15日内，根据审核和公告情况，作出是否准予该房屋上市出售的书面答复。准予出售的，应通知保留优先购买权的原产权单位参与交易。
第十三条 已购公有住房和经济适用住房上市出售的买卖当事人应当依法签订房屋买卖合同，如实申报成交价格，经房地产交易管理部门核实后，按规定缴交有关税费。房屋产权管理部门应自交易过户手续完毕之日起30日内，办理房屋所有权转移登记手续，发放房屋所有权证。
第十四条 已购公有住房和经济适用住房出售时，房屋所有权和该房屋所占用的土地使用权同时转移，买方应凭变更后的房屋所有权证书到土地管理部门办理土地使用权变更登记。
尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2000年底以前需上市出售的，房屋所有权人可以凭房屋所有权证到房地产交易管理部门先行办理交易过户手续，办理完房屋所有权转移手续之日起30日内，由买方持变更后的房屋所有权证书到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。办理土地使用权证书，除工本费外，不得收取其他任何手续费。
第十五条 已购公有住房实际复核面积与房屋所有权证书标明面积不符的，以实际复核面积为准。实际复核面积大于房屋所有权证书标明面积的，在该购房职工住房面积控制标准范围内的部分按购房当年房改成本价、超过住房面积控制标准的部分按购房当年市场价，向原产权单位补足购房款后，方可上市出售。
第四章 交易税费
第十六条 已购公有住房和经济适用住房上市出售，按国家现行规定缴交下列税费：
（一）出售居住超过一年的已购公有住房和经济适用住房，免缴营业税；居住不足一年的，营业税按销售价减去购入原价后的差额计缴；
（二）买方暂按当地执行的契税税率标准减半缴纳契税；
（三）买卖双方分别按成交价的0.5‰缴纳印花税；
（四）普通住宅暂免缴纳土地增值税；
（五）买方按所购住房座落位置的标定地价的10％、没有标定地价的按成交价的1％缴纳土地出让金；
（六）按成交价的0.5％交纳交易手续费（含房屋产权登记费等），由买卖双方各负担一半；
（七）房屋所有权证、土地使用权证工本费各按10元交纳。
国家税费政策有新规定的，从其规定。
第十七条 鼓励职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内，该户家庭按照市场价购买住房的，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内，该户家庭已按照市场价购买住房的，按房屋产权交换缴交税费。
第十八条 职工按本办法规定以市场价出售已购公有住房和经济适用住房，在依法缴交税费后，其收入归职工所有。
第五章 房屋售后维修
第十九条 已购公有住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前已购公有住房售后维修管理的有关规定执行，职工原缴纳的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。
第六章 罚则
第二十条 违反本办法第五条的规定，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，又以非法手段按照成本价购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的经济适用住房的，由县以上人民政府房地产行政主管部门责令其退回所购房屋或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处1万元以上3万元以下罚款；以非法手段租住公有廉租住房的，责令退还公有廉租住房，按市场住房出租标准补交租金，并可处相当于补交租金金额的罚款，但最高不得超过3万元。
第二十一条 采取欺骗手段，将不得上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，由县以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处3万元以下罚款。
第二十二条 从事公有廉租住房出租管理工作的人员违反本办法规定出租公有廉租住房的，由县以上人民政府房地产行政主管部门处以相当于承租人按市场住房出租标准补交租金金额的罚款，但最高不得超过3万元；并由其所在单位或上级主管部门给予行政处分。
第二十三条 从事已购公有住房和经济适用住房出售管理工作的人员弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 依照本办法第二十条、第二十一条和第二十二条收取的罚款、补交房价款、补交租金和没收的违法所得，应一并上交财政。
第二十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第七章 附则