土地利用规划范畴篇1
关键词：地震；灾后土地利用；应急规划
所谓应急管理，国内外著名学者给出的定义是，能够合理有效的处理一些比较大的突发事件，能把不良影响减少到最低。应急规划与管理的典型就是美国这个国家的灾害反应网络机制的建立，还有日本的灾害公园也是一个很好的范例。对于我国地震灾后土地利用应急规划与管理的研究来说，与发达国家相比还是有些滞后的。在比较早的地震灾后应急娿和管理大约开始于汶川地震之后，主要研究了汶川地震在灾后重新建设与规划的方式，但是仍旧缺少系统性的理论梳理。所以，对于地震灾后土地利用应急规划与管理研究就显得非常重要。
一、主要特点与内涵
地震灾后土地利用应急规划与管理主要包含了地震、应急以及土地等关键因素，主要的性质为灾后应急规划，地震灾害为主要的对象，但是就土地学科来说，主要是由危机管理这个学科跟土地管理这个学科互相交叉引申过来的体系，主要是更好的解决在遇到突发性的公共网危机事件后，特别是具有比较大的破坏性的地震之后，在一个非常危机的状态下，集中力量调配各方资源，从而尽可能的减少地震的损失。通过合理、快递的优化资源配置，回复我国各项经济事业的水平，从而进行合理的用地规划与管理。
（1）在地震灾害发生之后，要利用应急规划，跟土地利用的总体规划是有所却别的，具有一定的短期性和局部性，也具有具体性和服务性的特点。所谓的局部性就是只针对地震受灾这个区域，不受行政界限的限制，也可以进行跨区域的规划建设，短期性主要是从地震灾害发生之后一直到灾后重建工作完成，一般的期限为三年，最长也不能超过五年，等应急体系建立之后到任务完成自动完结，法律效力也不再存在。所谓具体性主要是规划的针对性，要有一个具体的只想，主要是围绕地震灾害的影响范围来进行土地规划与安排，主要包含一些临时性质的用地，加上一些重建新址的选择断层等，地震灾后土地应急规划与管理的一个重要的特点就是援建的服务性，这是具有很大的意义的政策支持，为灾后重建服务。
（2）地震灾后土地利用应急规划与管理在外延上包含重建的土地的规划与管理，这是灾后重建的一个重要体系，也是这个区域地震灾后的总体规划的土地部门规划，跟气压部门灾后规划属于同一个体系，也是用来指导地震灾后工作。在地震灾害发生之后，要针对这个灾害的受灾程度和灾害产生的破坏力，经过对整个受灾地区的整体状况的评估，对于各个方面重新建立和管理有个大致的规划。
（3）应急规划与管理是进行专项规划的一种，要打入土地总体规划的范畴，实现非常态到常态的过度，在地震灾害发生之后，破坏了土地的承载功能，需要一个规划期对其进行回复和重建，并进行管理。科学评价灾后土地利用安全性和建设用地恢复重建适宜性。
二、综合防震减灾与土地应急规划与管理体系
从防震减灾的角度可以把土地利用规划分为三种不同的类型，一种是应急规划，一种是防震减灾规划，一种是总体规划。土地应急规划与管理属于地震灾害发生之后的应急范畴，而防震灾害规划主要属于一个地震开始之前的紧急预防，土地的总体规划与管理就属于一种常规的规划。在应急土地规划与管理中，那些需要恢复重建新增建设用地的安排，还有灾害毁坏的土地的一个综合的整治，这些都要纳入约束性指标控制的范畴，通过修编或者修改实现对接。在地震灾后的土地应急规划体系中，主要的是地震发生之后的应急响应和土地回复重建的部分，主要是怎样利用最小的土地资源在最大程度上减少地震造成的灾害损失。
（1）预防预警。在地震灾害发生之后，要根据预防预警的具体要求来对地震灾害的类型进行判断，之后对预警的类别进行细分，包括灾害的起时实践，影响的范围等等，需要土地部门对于更低以及建设用地的状况进行一个快速的评估，对于灾区的房屋损失状况，人员伤亡状况，加上等待救援安置的人员状况，为临时安置的土地使用和布局提供一个评估的数据依据，对于地震灾害的发生时间和影响的范围进一步明确下来，组建抗震救灾指挥部，要把应急处理方案公布出来。
（2）应急处置。在应急响应阶段，需要在抗震救灾指挥部门的统一部署下，组织救救灾小组，对于损坏的基础社会进行委会，维护社会治安。关于土地管理部门的紧急避免地的选择与人员的那只，结合地震灾害的预评估和现场的损失来确认需要安置的人员规模，对于避免场所的避难量进行统计，确保避难场所的优化选址，还包括抗震救灾的用地选址，施工临时用地的选址以及过渡性安置用地的选址策略等。
（3）恢复重建。在地震灾害发生之后，要编制灾后重建的土地使用规划，这是地震灾后土地应急规划与管理的一个落脚点和重要的归宿，通过对地震灾后土地利用规划是各个部门灾后重建的基础，也是灾后重建总体规划的重要依据。通过地质灾害发生的危险性评估，加上资源环境的承载能力，对于灾后重建的选址和土里利用进行安全性的评估，要先确保用地的安全性。要综合统计各个部门对于土地的使用需求，本着节约用地的要求，尽量少占用耕地，进行生态系统恢复的目标，科学合理的进行城镇用地的合理布局。对于灾害发生之后的耕地和建设用地进行综合的整治，加上临时安置用地以后的复垦工作等都是灾后土地应急规划与管理的内容，这也是灾后地区尽快恢复生产的一个比较有效的途径。所以，灾后整理的目标和进度，以及重要工程的建设都要纳入到灾后土地规划与管理的范畴之内。
结论
综上所述，在地震灾害发生之后，要评定灾害的定型和需转移人员作为研究的切入点，临时安置用地的选址要科学合理，通过对地质灾害的调查与评估，结合地震之后资源的承载能力，科学评定灾后土地利用的安全性能，选择适宜的建设用地，要对居民的基本生产生活和基础设施服务用地进行有限安排，整理出符合当地实际特色的用地导向，为地震灾后的土地规划、重建与管理服务。
参考文献：
[1]王湛.突发公共事件应急管理过程及能力评价研究[D].武汉：武汉理工大学，2011（11）.
土地利用规划范畴篇2
【关键词】新形势；耕地保障；具体方式
耕地资源是本源的农业依托，是不可更替的根本资源。超出八成的热能、蛋白质及平日消费掉的衣物，都直接来自区段内的耕地。随着经济的延展，人口凸显出递增的态势，耗费掉的粮食需求，也有着递增倾向。新形势以下的耕地保障，要依循设定出来的新路径。有序整合既有的耕地资源、关涉的其他资源，着力去提升区段内的单产面积。
1耕地独有的保障性能
总体范畴内的粮食需求，密切关联着地段内的人口总数、运算得来的人均耗费量。在这之中，人均态势下的粮食需求，与国民收入凸显出紧密关联，能影响某时段内的总体需求。经由运算可知，未来时段内的粮食需求，还会凸显递增的态势。粮食生产依凭的本源保证，也即根本层级内的物质保证，被看成现有的耕地。粮食安全依托着的耕地保证，可细分出数量层级内的保证，以及关涉的质量保证。
耕地特有的数量保证，潜藏了如下规律：总体架构下的粮食产量，可被表征成单产及地段内栽培面积的某函数；地段内的耕地面积，制约了这一地段的总体产能。依循推测得来的结果，既有的单产水准之下，8400万平方公顷这样的耕地，能供应平日之内的食用保障。人均能占到的面积数目，直接关涉着人均范畴的占有量。搜集得来的数值可以明晰，人口数目的更替与时间更替，有着正比的关联；然而，人均态势下的耕地占有，与选取出来的时段长短，却带有负相关这一关联。
在年度时段内，人均范畴的原有耕地，正以很快的速率递减。伴随科技的更替，粮食原有的单产水准，也会渐渐升高。依循调研得来的关联数据，上世纪中期这一时段中，添加的总体产量，对延展以后的耕地贡献率，能超出72%；单产范畴内的贡献率，超出了40%；五十年代以后，如上的数值，分别更替成20%及120%。预测得来的人口更替倾向，可能凸显出零增长，乃至某些地段内的负增长，但累积得来的人口基数，还会依循惯性驱动予以增长。提升原有的单产面积，被设定成耕地增产依托的主导途径。
2新时段内的保障思路
建构高产及稳产特性的粮田，是耕地保障依循的主导方式。依据各地区特有的不同状态，拟定出人均范畴的耕地指标，分出层级予以下达。县乡层级内的预定指标，要落实至细分出来的各个地块；规划出农田保护特有的区段，并依法去存留和保护。城镇地段的无序拓展，要被及时遏制住。城区建筑既有的容积率，要被慎重限制，促动城乡一体特有的进程，利用存留下来的耕地。
生态阈值划出来的范围之内，要开发潜藏着的后备耕地。现今时段内，耕地开发预设的侧重点，是经由土地的归整，改造产能偏低的耕地，建设并复垦闲散着的耕地，以及区域之内的废弃耕地。经由有序开发，延展粮食来源，以便补足缺失着的粮田产能。吸纳新颖科技，着力去提升既有的产能水准。研制得来的生物技术，要适应地段内的多样气候，培育出高层级的优质种类。对存留着的有限耕地，要加强法制管控及执法特有的力度。全面调和并归整耕地关系，对管控耕地的特有行为予以规制。这样做，能从本源上化解耕地管控的疑难、耕地保障关联的疑难。
3细化的保障对策
3.1更替原有的利用结构
耕地利用固有的结构，要被更替并优化。对本源的农用地，要保障应有的比值稳定；合理管控区段内的建设用地，开发没能利用的土地。城乡范畴内的用地结构，也要不断修正：城镇新添加进来的建设用地，要密切关涉农村地段内缩减的耕地。整理复垦关联的工程，也要助推它的全面延展。综合整治地段内的田地及水体，对城区内新添加的、废弃着的地段，经由全面复垦，适度去挖掘潜藏着的后备耕地。
巩固长时段内的退耕还林、特有的还草工程。治理预设的侧重点，包含长时段的水土流失、惯常见到的荒漠化、地块特有的沙化及碱化。有序查验耕地地段的污染，并限缩这样的污染。宏观管控依凭的法规等，要协同既有的市场机制，不断调和并完善。耕地管控范畴的多样法规，要协同经济手段、新颖的技术等，促动服务成效的提升。
3.2明晰主体责任
现有的态势下，人口正在递增，而区段内的可用耕地却被限缩。在耕地保障这一侧重任务中，要明辨主体职责，对存留下来的可用耕地，做出预定的节约安排。这是因为，累积着的可用耕地，是区段经济延展的本源依托。全国范畴内，粮食特有的主产区及关联的主销区，都要制备出明晰的责任规划。耕地利用特有的问责机制，涵盖了如下内涵：地方政府选取出来的负责主体，对行政区域以内的耕地保护，全面去负责。
集约用地特有的评判指标，是干部实绩查验依托的侧重指标。关联的评判及考量办法，都要被渐渐完善。落实规划好的共同责任，强调整体态势下的耕地管控。健全既有的管控制度，添加关涉利益的特有激励措施。只有这样，才能助推耕地保障预设的目的实现。
3.3限缩新占耕地
入世以后，各行业面对偏大的挑战，都要延展原有的存在空间；在这样的态势下，耗费掉的建设用地，也会凸显递增的总体倾向。例如：在创设重点开发特有的工程时，不可回避掉耕地的占用。为保证接续的耕地发展，就要挖掘潜藏着的用地潜能，保障既有的耕地总量，能维持住动态特性的平衡。历史累积得来的闲置用地，耗费掉了城区之内的偏多土地，城区存留着可被挖掘的偏多土地。
要预定最优的规划，布设合理管控的总布局。依循内涵挖潜的路径，创设各类新颖的方式，来盘活累积着的城区土地。这样做，可以缓解新添加的耗费耕地压力，严格限缩城区内的建设用地。
3.4加大查验及执行力度
严格平日之内的查验管控，加大既有的执法查验力度。土地用途关涉的管控制度、耕地总量范畴内的动态平衡、基本农田的管控及规制，都明晰了耕地保护关涉的法规指引。然而，若没能严格依循拟定好的这些法规，去审慎执行，法规就没能发挥出价值。具体而言，要严惩违规去占用村内的宅基地、潜藏的无证建设等。耕地利用特有的总体规划，要被凸显出来。依循土地出让预定的流程，制止惯常见到的乱批乱占。
地方政府预设的耕地考量及查验指标，包含了离任时段的指标审计。对没能有序管控区段内耕地的领导，要依循规则去追究。对耕地保障这一范畴凸显出成绩的，要侧重去奖励。经由积极指引，规范土地流转特有的市场。要创设多层级的保障途径，守住新时段的耕地底线。
4结束语
新形势之下，有必要更替偏旧的耕地观念，对食物结构着力去优化，化解惯常见到的粮食供应疑难。调和既定着的食物结构，限缩各个地段的粮食依赖，这就缓解了偏重的耕地压力。还要更替既有的肉食结构，利用范畴偏广的草场，培养足量的食草家畜，在肉食构架之内添加水产品原有的比重。水域资源供应了足量的食物类别，山地丘陵范畴内的资源，也可缓解既有的耕地状态。
参考文献：
[1]封志明.中国未来人口发展的粮食安全与耕地保障[J].人口研究，2007（02）.
土地利用规划范畴篇3
认识统一之难
从客观上来看，各地在保障性住房建设过程中出现的选址布局、建设质量、分配、运营管理等方面的问题，导致住房保障制度现实效果不理想，社会认可度不高；从主观上来看，一些地方政府对土地财政和房地产经济的过度依赖，加之财力捉襟见肘，土地资源匮乏，导致一些地方政府和部门积极性不高，对自上而下的保障性住房建设任务能敷衍则敷衍，得过且过。对要不要建设保障性住房，要不要大规模建设保障性住房，如何建设保障房等方面缺乏认识上的统一，严重影响住房保障事业的发展，阻碍中国特色住房保障体系的建立。
针对这一难题，国家应当重视住房保障制度的顶层设计，尽快将住房保障制度纳入法制轨道。明确投融资、建设、运营、监管责任主体。督促各地完善投融资、建设、运营、管理机制。加强监督检查，加大问责力度，落实问责措施，保证中央的目标、住房保障任务和相关宏观调控政策不折不扣地落到实处。
资金筹集之难
大规模保障性住房建设，带来了地方政府财政资金的巨大压力，除国家规定的财政补贴资金和专项资金外，按政策应归集的土地出让收入等财政性资金难以归集到位，银行贷款难以落实，社会资金难进入。
针对这一难题，应当加强部门协调配合，实行统一融资、统筹投资、统筹资源、统一还款的投资融资体制。明确建立省级投融资平台作为投融资主体，发挥省级投融资平台融资优势。明确资金来源，增强财政性资金归集的可操作性和可持续性。将中央和省补助资金拨款改为投资，以增强资金的监管和使用效率，也有利于运营补偿的可持续。区分公益性与非公益性投融资平台融，施行不同的融资政策。采取纵向联合和横向联合的方式，构建社会资金进入保障性住房建设的渠道。
资源统筹之难
主要是存量房源统筹难、建设资金统筹难、土地供应统筹难。房源是建立住房保障制度的物质基础。一部分空置的存量房源，由于产权、管理体制、财力制约等因素，难以归结到住房保障渠道。新增房源建设资金统筹难。虽然廉租住房建设资金应以财政公共预算为主，但目前除少数城市建立了制度性的财政资金供应计划外，相当多的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房建设资金来源的主渠道。由于这部分资金的不确定性，后续资金没有保证，致使很多城市不敢建立租金补贴和保障房建设的长效机制。资金来源的不确定性，严重影响住房保障的实际效果和社会认可度。
针对这一难题，应当建立住房保障资源的统一管理体制，明确房源来源，归集的渠道和方式，统一管理的机构。明确建设资金的来源，归集的渠道和方式，使用和监管的主体。要将住房保障用地列入年度供地计划，落实到宗地图斑，对确需布局在优质存量地块的住房保障项目，通过调整土地利用的方式，予以保障。
范畴界定之难
包括供给来源归类比较混乱，需求对象难以界定。目前，保障性住房的名称没有归并规范，保障对象划分缺乏标准。例如廉租住房的分配对象是特困家庭，由于中国没有建立起个人信用制度和个人收入监管制度，居民的“隐形”收入没有办法统计，因而缺乏划分居民收入线的基础，实际确定分配对象非常困难。现行廉租住房政策还规定廉租住房主要提供给城镇特困家庭，排斥了‘夹心层’（指购买经济适用住房有困难，又不符合廉租住房入住条件的低收入群体）、流动人口、进城务工人员等住房弱势群体，社会公平原则无法体现。
针对这一难题，应当在明晰住房保障范畴的基础上，从供给和需求两个方面进行规范和完善。在供给方面，严格界定商业性棚改与住房保障棚改，公租与廉租并轨，市场调控性住房不纳入住房保障范畴；在需求方面，对保障对象科学划分，严格界定，建立保障对象挡案系统和准入退出机制；在供求关系方面，厘清实物补贴与货币补贴的关系，防止以补代建，一补了之。
运营补偿之难
由于保障性住房公益性投资的性质和住房保障对象的特殊性，保障性住房项目投资难回收，运营成本难补偿。采用住房制度改革前直管公房的做法，地方财政负担过重，难以承受；完全采用市场化运作方式来补偿，社会资金难以进入。目前的公租房、廉租房，按照低于市场价格确定租金价格，显然不能形成投资的良性循环，更会导致运营维护的不可持续。靠不断加大财政补贴力度，将造成财政的巨大包袱，影响社会经济的可持续发展。
针对这一难题，应当在明晰住房保障范畴的基础上，实行租、补分离制度。将保障性住房归纳为公租房和公售房两类，将公益性棚改纳入住房保障范畴，将市场调控性住房如限价房、经适房、限定房等不纳入住房保障的范畴，而作为住房保障的支撑系统。公租房和公售房均按成本加微利定价，将住房保障对象按一定的要素划分为低保、低收入、中低收入、中等收入四级两类，分别配以1.0、0.8、0.45、0.0住房补助系数，并将公租房和公售房保障补助资金纳入住房公积金专户，专户存储，专款专用。同时规定一定规模保障房项目配备一定比例商服用地开发，提高住房保障运营服务能力和水平。租补分离制度有利于建立可持续运营补偿机制，是建立完善中国住房保障体系的关键。
管理规范之难
由于目前的住房保障制度建设缺乏顶层设计，各地在探索中出现这样那样的问题也在所难免。主要是责任主体不明晰，管理程序不完善，管理制度不健全。如住房公积金制度，出现了管理较为混乱，挤占、挪用甚至贪污住房公积金的案件时有发生。经济适用住房制度实行到现在，已经出现了难以控制的违规现象，问题较多，争议较大。目前绝大多数城市虽然制定了相应的廉租住房制度，但工作进度缓慢，有些较大规模城市解决的数量还很少，有的甚至处于空白状态。
土地利用规划范畴篇4
关键词：土地金融；融资；风险；防范
中图分类号：F812文献标识码：a文章编号：1001-828X（2014）09-0158-02
2001年4月20日，国务院发文指出，“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”，鼓励各级政府建立土地储备制度，对城镇土地实行“五统一”，即统一收购、统一储备、统一规划、统一开发、统一供应。根据国务院通知的相关要求，我国在土地储备制度方面获得了迅猛的发展。然而，在实际运作过程当中，因为城市建设与企业改制等各方面的需求，土地储备中心在进行土地收购初期需要提前垫付大量的经费，而随着收购渠道与收购数量的不断发展，经费问题愈发明显，而在土地融资的过程中暴露出来的各类风险也在不断增加，这些都是当前急需解决的重要问题。鉴于此，笔者针对当前土地融资面临的风险实施了详尽的阐述，在此基础之上提出了几点应对措施，仅供参考与借鉴。
一、土地融资风险分析
（一）信用风险
现阶段，国内各个地区的土地储备部门通常都属于事业单位，其在进行业务操作的时候基本上都是依靠政府的行政意见，从严格意义上来说其并不属于市场主体，盈利不是主要目的，经营行为则并不属于市场行为，财务方面实施收支两条线监管，收入基本上都必须要上交，支出则依靠政府的拨款，而各个地区又存在一定程度的差异性。正是因为土地储备部门自身的性质不够明确，其作为民事主体但其民事行为能力则十分有限，并且土地储备机构经费的银行信贷比例较高，这在一定程度上增加了土地储备机构还本付息的压力，并且也导致金融机构的信用风险增加。
土地储备部门是由政府机构委托开展征用、收购、储备、开发以及出让初期工作。只要是涉及到变更用于经营性质或者是盘活存量国有土地的经营性房地产开发都必须要归纳到土地储备部门的操作范畴当中，以此来达成土地垄断供应的目的。因为政府机构垄断了土地一级市场，然而随着土地收购数量的不断增长，储备土地收购的巨额经费需求与政府机构财力的局限性必然会激发巨大的矛盾问题，而土地储备部门自身资金欠缺的问题越来越严重。从土地储备经费的源头而言，土地储备项目的经费主要是来自于财政机构给予土地储备部门拨付的启动经费及储备部门自身的资金积累。然而在实际操作中，土地储备部门自有运作资金较为缺失，政府机构在初期投入有限的情况十分明显，一些土地储备部门甚至连注册经费都较为困难。
（二）市场风险
一般来说，土地储备部门向银行贷款包括土地使用权抵押与保证这两种模式。因为保证人一般都是政府财政机构或者相关的机构，因此其在法律方面是不具有效力的。而在土地使用权抵押方面，因为储备土地的土地使用权通常都处在虚置的情况下，土地储备部门自身是否具备土地使用权也并没有相关的法律，所以，采用储备土地使用权进行抵押的模式也并非规范的模式。
此外，土地储备制度的进行必须要通过土地收购、土地开发、土地储备以及土地出让等流程，而在这个流程当中因为土地自身价格的影响因素较多，比如，土地投机、市场供需、开发成本、地理结构以及土地产权归属情况等，只要政府机构通过构建土地储备制度干预土地一级市场的预期目的无法达成，则非常容易导致其产生的收益不确定，导致风险加剧。
（三）财务风险
因为土地储备部门自身的经费大多数都是依靠银行贷款，所以国内各个土地储备机构都存在着较高的负债率。现阶段，许多城市当中的土地储备部门只是象征性的具有较少的注册经费，而在有的城市当中，注册经费实际还没有得到落实，又或者是采用政府划拨房屋、土地等实物类的形式注册。倘若土地市场的整体价格下降，利润空间缩减，就非常容易致使土地储备部门陷入到财政危机中。所以，倘若无法持续坚守土地储备贷款项目当中资本金的比例要求，而银行则将面临市场与政策的双重风险。
二、应对土地融资风险的建议与措施
（一）改革我国土地财政
1、改革投融资体系，生成多元化的共同投资体系。从许多发达国家的经验可知，许多国家中的土地储备都是依靠各个地方政府来实施，只有少部分是依靠州政府或者地区部门参与进来。相关的开发、购买等行为通常都是依靠专门成立的公营或者公私合营的部门进行负责。如此，就能够让土地储备可以达成兼顾公平与效率的成效。国内的土地储备部门是受到政府机构的委托，同时在政府机构的监管与领导下来进行土地资产运营与开发行为，土地储备行为是在政府机构委托的范畴内来进行的。所以，将投资性政府转变为服务型政府，切实降低政府机构通过抵押经营和土地扩张的内在冲动，必须要深入明确土地储备部门与政府机构这两者之间的收益与分工，切实构建一个良好的与委托关系。
2、规范土地出让体系，制定一套科学合理的土地供应计划。土地资源的储备与出让属于控制房地产市场的重要部分，科学合理的开展土地储备计划工作，必然是土地政策参与到宏观调控的主要措施之一。审计、监察、建设、规划、财政等各个机构的负责人应当共同组成土地储备管理队伍，将其作为同级于人民政府土地储备宏观协调与指导部门。
（二）规范土地储备部门的经营行为
现阶段，导致许多银行机构对于土地储备贷款保持谨慎态度的主要因素在于银行自身贷款的管理要求与地方财政占用土地储备贷款经费的矛盾较为明显。一方面，银行通常无法准确测算与评估出土地的详细收储经费，导致其无法针对土地储备部门实施精准的授信量分析，无法精确的评估出政府性贷款的信用情况；另一方面，许多政府机构也的确存在着采用土地储备贷款的模式来套用银行经费来填补自身财政经费缺口的现象。所以，切实规范土地储备部门的经营行为，让土地储备部门具备较为独立的位置，能够在一定程度上规避金融部门的风险。
1、确定土地储备部门的法律位置。土地储备部门应当成为一个相对较为独立的部门，其可以应用各种模式来进行运作，股份制的全民所有制模式运作、根据市场当中的公司模式运作、事业机构模拟企业的模式进行运作、事业部门的模式运作，都是可行的，但是其必须要依靠政府的取舍来确定。
2、确定政府机构的土地储备功能，针对收储范围进行限制。可以把政府储备土地限定为存量土地，严禁把征用农民集体土地归纳到土地储备范畴，同时还应当通过立法针对土地储备的目标、范畴、部门设置、法人地位、抵押模式以及贷款资格进行约束，彻底解决当前各行其是、政出多门的混乱情况。
3、拓展土地储备部门的经费渠道。土地储备部门可以采用由银行集合委托贷款、由信托投资公司进行土地融资信托、政府发行土地债券以及设立土地基金等多种模式，将社会各界的经费集中起来，通过构建利益共享、风险共担的资金循环体系，切实解决经费风险。
（三）加大土地抵押贷款的风险管理力度
1、针对土地利用的特殊性质健全风险管理。在信贷项目论证环节彻底清查土地的相关信息，包含土地使用权的归属问题，是否存在土地权属争议情况。地区金融机构在进行土地使用权抵押贷款业务的时候，可以提前向土地所有地国有土地资源机构查询土地产权的相关信息，以此来保障融资土地的合法性质、土地的利用情况是否符合土地利用的相关规划以及土地使用权的去的模式是否合法等。金融机构必须要精确的评估土地价格，根据相关法律章程来办理登记手续，针对一些改变土地用途或者闲置土地，必须要采用对应的救济策略。
2、针对土地贷款的特殊性质创新制度。土地储备贷款的收益与风险受到房地产市场供求、商品价格、开发规模，以及国家经济体制改革、基本建设、房地产业政策等各种因素的影响。所以，金融机构必须要及时掌控地方房地产市场的动态与国家经济政策的动态，通过构建一套动态的监管与统计体制，定期针对地区与行业实施通报预警，明确高风险贷款范畴的风险预警体系，以便于及时掌控风险，规避风险。处在当前这个相关法律政策不够完善的环境下，金融机构可以采取在土地储备贷款当中办理对应的保险、引入商业担保企业等方式来降低风险。
3、加大培训教育力度，提升土地金融工作人员的综合素养。必须要培养一支懂经营、懂法律、懂土地、懂政策的综合性人才队伍，实现市场信息收集高效、反应灵敏，与政府各有关部门联系紧密配合良好，保障银行能够在规避风险的同时，快速发展、拓展土地金融业务。
土地利用规划范畴篇5
关键词：城市；生态规划；基本生态用地
中图分类号：tU984文献标识码：a文章编号：
abstract:ecologicallandhasnotbeengivensufficientattentioninurbandevelopment。thisarticlebasedonecologicalland-relatedresearchinrecentyears,inthecontextofurbanandruralintegration,definesbasicecologicalconcepts.Combiningdifferenttypesofservices,combinedwithexistingland-useclassificationsystems,raisedfundamentalecologicallandclassification.
Keywords:urban;ecologicalplanning;basicecologicalland
随着我国经济的不断发展，城市建设速度大大加快，建设用地的规模逐年增长。而与此同时，自然生态环境遭到很大的破坏，山峰被削平、河流被阻断，绿地被侵蚀，自然生态安全受到严重威胁。鉴于18亿亩耕地红线的严格限定，这些新增的建设用地指标多来源于农用地或者未利用地，如林地、园地、草地或者滩涂等用地类型。而这些用地恰恰很可能是自然生态系统中关键的部分，一旦被钢筋混凝土的城市建设占用，几十年甚至几百年都将难以恢复。改良现有的规划编制方法，通过对土地的生态评价，找到那些最有生态价值的土地，保留这些空间，城市建设尽量占用生态价值较低的土地，从而优化调整城乡生态安全格局。这也是实践生态文明，建设美丽中国的迫切需要。在这个进程中，生态用地的概念很重要，其并不在我国现有的城市规划用地分类体系中，相关研究一直争议较大，模糊不清。因此有必要清楚界定生态用地的概念和分类。
一、生态用地的研究进展
生态用地在国外尚未作为一个独立和明确的类型提出，国内最早在1999年，董雅文认为生态要素的空间定位统称为生态用地；成片森林、湖泊水体、湿地、农业用地以及开敞空间等属于斑块状的生态用地；河流交通走廊、沿海滩涂等属于现状或带状生态用地。2000年，国务院的《全国生态环境保护纲要》中也首次提到了生态用地，并从土地资源开发和生态环境保护的角度提出生态用地是具有重要生态功能的草地、林地和湿地等。邓红兵于2009年在《区域生态用地的概念和分类》中提出，生态用地指的是区域或城镇土地中以提供生态系统服务功能为主的土地利用类型，既能够直接或间接改良区域生态环境，改善区域人地关系的用地类型。俞孔坚则认为生态用地是最小生态用地，不包含耕地农田养殖水面等用地，其于2009年在《基于景观安全格局分析的生态用地研究》中将生态用地定义为：在不同空间尺度上，对维护关键生态过程具有重要意义的生态系统（土地单元）及空间部位。荣冰凌在2011年生态学报《中小尺度生态用地规划方法》中提出生态用地指以发挥自然生态功能为主，用于生产或生活用途以外的，具有重要生态系统服务功能或生态环境脆弱、生态敏感度较高的土地。相关学者从不同专业和不同角度对生态用地的概念进行了界定和发展。
二、基本生态用地的概念
本研究认为，以上关于生态用地的概念都有道理，但也有失偏颇。笔者认为生态用地从广义上讲应定义为所有可以提供生态系统服务功能的土地和未被建筑、人工构筑物、铺装覆盖的地面。包括林地、湿地、草地、水域、农田，也包括荒山、沙漠、盐碱地、棕地等。耕地的经济产出，是城市生态系统服务的重要部分，毫无疑问应当计入生态用地。沙漠、盐碱地等未利用土地，也有可能因处于重要的生态廊道上，影响着城市的生态系统结构，也应当列入生态用地。但是生态用地与规划实践相互结合时，便会发现这个定义，不易操作，可能会削弱那些高生态价值的土地的保护。
笔者提出将生态用地分为基本生态用地、潜在生态用地两个部分。目的是为了使概念更清晰，范围更明确，也便与操作。其中基本生态用地不是简单的用地类型的集成，基本生态用地是指有较高的生态系统服务价值或其空间位置对生态安全格局和关键生态过程有重要意义的生态用地。基本生态用地之外的广义生态用地定义为潜在生态用地。区分基本生态用地和潜在生态用地的关键，主要是其生态价值和在生态安全格局中所处的空间位置，以及对关键生态过程的影响力。如即使是生态效益较低的裸地，如果处于重要的生态节点上，直接影响着系统的连通性和生态过程，其就应当列入基本生态用地。即使其是生态价值较高的林地，如斑块面积小，生存物种少，连通性弱，在生态格局中地位较低，则宜列入潜在生态用地。
三、生态用地的分类
1、不同土地类型的服务价值
根据Constanza等（1997）的研究成果，将全球生态系统服务的价值，进行整理后按照类型排序（见表1）。如果对这些生态系统分为五级的话，海湾和湿地是极高，湖泊河流和海岸是高，热带森林是中等，温带森林和草地是低，农田最低。那么从土地类型上来说，中等价值以上的用地类型，原则上要划入基本生态用地中，而温带森林、草地和农田等类型只有部分空间位置较为重要的土地需要划入到基本生态用地中。
表格1不同土地生态系统服务价值
表格2基本生态用地分类表
2、与现有土地利用分类的关系
根据2012年开始实施的新的《城市用地分类与规划建设用地标准GB50137-2011》，城乡用地分类中的非建设用地中，e大类中的水域包含自然水域、水库、坑塘沟渠，和农林用地以及其他未利用地，和城市建设用地中的绿地及广场用地中，公园绿地和防护绿地，这些都属于生态用地的范畴。但是e2农林用地中的农村道路，e31空闲地，G3广场用地不应属于生态用地的范畴。这些用地中，在生态格局中位置关键的部分，属于基本生态用地。
3、生态用地分类
结合土地的生态服务价值和功能，在城乡一体化的背景下，以市域尺度为例，笔者建议将生态用地分为五类，生态型、防护型、生产型、游憩型、潜在型。其中，生态型和防护型应原则上列入基本生态用地，游憩型、生产型、利用型生态用地要视其空间位置的重要性，部分列入基本生态用地（见表2）。还有一类用地，其实是建设用地，但是位于生态系统的关键节点上，阻断了生态过程，简称断点。这个在规划上建议要改变土地用途，恢复自然生境，恢复其在生态安全格局的连通性。可以将这类用地，定义为恢复型生态用地。但因为其现在还是建设用地，故不列入五大分类体系中。
土地利用规划范畴篇6
[关键词]空间权一般土地使用权不动产相邻关系空间所有权
由于经济的飞速发展和世界城市化进程的加快，人们生产和生活的空间日益狭小，现代国家也因此越来越重视对土地的立体利用，即特定范围的空间不再是土地地表的当然附属，而是有别于土地地表的特定价值的物。不论是大陆法系还是英美法系国家均在立法上承认了空间权制度，在我国《物权法》（草案）二审稿第十二章“建设用地使用权”第141条中，也体现了这一制度的内容，但是仅此一条是不能够满足现实生活需求的。因此，本文将从理论上和实践上展开对空间权制度的探讨。
一、空间权的客体——特定范围之“空间”
所谓“空间权”是指于空中或地中横切一断层而享有的权利，抑或对土地地表上下之一定范围内的空间的权利⑴。要理解这一概念，必须首先理解对传统土地使用权的变更。传统土地使用权可得利用的空间范围是无限的，而在空间权制度产生后，一般土地使用权的空间范围就受到了限制。
其次，必须明确的是作为空间权客体的“空间”是以地表及其上下之一定范围空间为利用标的之一般土地使用权人享有使用权的空间范围之外的“空间”。因为一般土地使用权的目的在于对地表进行开发利用，但因地表与其上、下空间物理上相连接的客观事实以及权利人充分行使权利的客观需要，一般土地使用权的行使必然要求对地表上、下有限范围内空间的支配权。那么，这里就存在一个如何划分附属于一般土地使用权的“空间范围”与空间权中“空间”的问题。我国目前对一般土地使用权的“空间范围”尚无法律规定，但通说认为以满足土地实际利用的空间为限，具体而言，一般土地使用权的空间因其使用目的的不同而各异：“若是将土地用于种植、养殖的，一般土地使用权人享有使用权的空间范围应当包括地面之上植物、动物生长所需的一切必要空间，及地面以下植物根系生长、凿井汲水等所需的空间；若是为了在土地上建造建筑物的，一般土地使用权人享有使用权的空间范围应当是法律允许的建筑物的高限，以及建筑物基础工程的稳固性所需的地下空间和建筑物通风透光所需的空间。⑵”这一标准虽然具有较大的弹性，在实务操作中可能会带有较强的主观判断，但是该种标准可以达到充分合理地利用有限的空间资源的目的。否则，若定以具体标准为限，不利于对空间的充分利用，因为具体标准不可能适用于所有的具体情形。在我国立法中已有类似情形，例如：深圳市通过对建筑物的稳固性试验，在《城市地下空间使用条例》中规定了一般土地使用权的地下空间范围以地表建筑的地基最深处为界。这样，确定了一般土地使用权的空间范围，除此之外的空间即可成为空间权的客体。
在实际操作中，设定空间权时必须在登记簿上写清楚空间的上、下范围及水平面积的相关数据信息，才能够确定一定空间的范围，达到公示的效果，才可以将空间权中的空间与一般土地使用权的附属空间区分开来，避免与一般土地使用权形成冲突。
实践中对空间权的认定应当十分谨慎，但是很多当事人和学者都有滥用“空间权”概念的嫌疑，这很不利于在我国确立明晰的“空间权”概念。笔者认为，要明晰空间权，确立空间权的客体，就必须将其与一般土地使用权、不动产相邻关系等制度区分开来。本文将试举几例以说明在实践中应当如何区分这几类制度。
案例1：2000年6月，郭某翻建房屋，将原来的两层楼房加盖为三层，其房屋一角延伸到邻居王某房屋的正上方。王某认为郭某此举侵犯了其合法权益，不仅影响到其房屋的美观，而且也为其以后加盖房屋带来不便。双方争执不下，最后王某将郭某诉至法院。
有学者将此类问题认定为地上相邻空间权问题。但笔者认为，这个问题是典型的不动产相邻关系制度中关于越界建筑房屋的问题，并未涉及空间权问题。首先，当事人双方均是一般土地使用权人，他们拥有各自的一般土地使用权和房屋所有权，他们之间所形成的关系是典型的不动产相邻关系。其次，鉴于被告郭某房屋之一角延伸至原告王某房屋正上方的事实，而房屋之一角亦为房屋一部分，可以认定被告的行为系越界建筑行为。因此，该案应当依据不动产相邻关系规则进行判决，而绝非所谓地上相邻空间权问题。
案例2：李某与蒋某签订售房协议，将李某所有的两层楼房中的第二层出卖给蒋某。虽然协议中并未提及屋顶平台使用问题，但一直由蒋某实际使用平台。一年后，李某又与汪某签订了一份楼房平台的出租协议。蒋某获知后，提出当时李某签订售房协议时，李某并未提及将会出租平台的问题，李某此举不仅影响到他对二楼平台的利用，而且将妨碍他的居住与生活。于是，蒋某向法院提讼。
此类关于屋顶平台之上的空间问题在实践中已经是屡见不鲜，但是如何定位此类问题在理论的实践中，依然存在争议。有些学者将其定位为空间权问题，笔者实在不敢苟同。笔者认为，这里所谓“空间”并非本文所谈“空间权”中的客体空间，虽然由于平台之上的空间没有建筑材料作间隔而类似空间，然而它并无笔者所论及空间权的实质。该案完全属于建筑物区分所有权制度中关于如何行使共用部分权利的纠纷。屋顶平台作为共用部分属于建筑物这个不动产的一部分，对它进行开发、利用属于对建筑物的利用行为，并无涉及空间权的相关权利。它实际上并没有脱离一般土地使用权范畴，仍然是以传统方式来实现对土地之利用。
案例3：江苏扬农化工集团有限公司欲架设35KV高压电线从扬州勤业塑料彩印厂的上方经过，跨越其厂区的电缆长度为55米，距离地面垂直高度约19米，勤业厂认为这将严重妨碍和限制其土地使用权、房屋所有权和生产经营等权利的行使。双方诉至法院，法院一审判决勤业厂一方不得阻碍扬农公司的架设工程。勤业厂不服，又提出了空间利用权概念，认为自己对房屋和土地以上的空间拥有合法的利用权，如果扬农公司的架线工程得以实施，将严重损害其投资计划和未来规划。⑶
很显然，该案仍然是不动产相邻关系的问题，争议的焦点是关于管线安设是否合法，有无侵害另一方的合法权益。但该案中值得一提的是，作为被告一方的勤业厂提出了空间利用权的概念，笔者认为被告的提法值得商榷。首先，空间利用权作为一种用益物权，当事人若要取得该项权利，必须通过合法方式取得，并且需要进行登记以公示该项权利。而被告并没有办理这些手续。其次，被告对自己已取得使用权的土地和取得所有权的房屋之上的所谓“空间”的利用，仍然是一般土地使用权的内容，只要其不超过法令之限制，就可以当然地开发并利用它们，无需另行取得空间利用权。因此，笔者认为，被告在本案中提出空间利用权毫无依据，相反若以其投资计划和未来规划作为原告侵害其一般土地使用权的理由或许能够获得法官的支持。
通过对上述三个案例的分析，可以更加清楚地认识空间权
的范畴，空间权有其特定的客体，即“空间”概念的特定化，它并非人们在通常意义上所使用的词语，它有着特殊的指代对象，该对象的确定也有着一系列的物理方法。在法学理论和实践中，也必须将空间权制度与一般土地使用权、不动产相邻关系等相关制度区分开来，辩明纠纷的性质，这样才能准确无误地适用相关法律解决问题。二、外国立法例与我国两种立法建议模式
空间权在我国是一种新制度，因而在确立我国应采用的理论基础和立法模式之前，应该首先了解以下国外的立法例。
（一）外国立法例
1.在大陆法系国家中，1896年制定的《德国民法典》第905条规定如下，“土地所有人的权利，及于地表上的空间和地表下的地壳。但所有人不得禁止在高到或者深到如此程度，以至所有人对排除干涉没有利益的地方所进行的干涉。”⑷《日本民法典》第207条规定，“土地所有权除法令有限制外，于其行使有利益的范围内，及于土地之上下。”⑸但是日本在2001年通过新的法例规定：土地所有者仅拥有地表以下一定深度的空间，其余空间为国家所有。⑹中国台湾地区“民法”第773条亦明确规定，“土地所有权除法令有限制外，于其行使有利益的范围内，及于土地之上下。如他人之干涉无碍其所有权之行使者，不得排除之。”
毫无疑问，《德国民法典》和台湾地区“民法”均将土地地表，及其上空和地层之所有权全部归属于土地所有权人所有，即土地所有权人于法律之限制和行使利益范围的限制内，于地面、地上及地下皆得管领之。于是，对地表之上层空间和下层地层的利用，均视为对土地之利用。换句话说，它们没有承认空间所有权这一新型所有权，而将空间权视作是对土地之利用范畴之内的权利，并未将其作为独立于土地之外的一类客体予以规范。
德国于1919年制定的《地上权条例》、台湾地区民法修正案第841条都将空间权纳入“地上权”之中。可见它们仅将空间权作为用益物权，定位为地上权，作为对土地之特殊利用的权利以满足对特定空间能够独立利用的社会现实要求。
2.英美法系国家则恰恰相反，作为判例法国家，英国在普通法上最早表明土地上空可以单独成为所有权客体的立场，这源于1587年的由伯里诉波普一案。在1947年通过的《城市计划法》中宣布，私有土地将来的发展权属于国家所有，私有土地按现状使用的所有权属于私人所有。⑺美国最初也是通过判例形式确立该制度的，在1857年伊阿华州判决中首次承认空间可得分离所有，1898年伊利诺斯州判决地表可得被别除而仅以空中为所有对象，⑻在1946年诉考斯比一案中，联邦法院进一步明确了土地私有者的上空空间具有有别于地表的权利利益，可单独成为权利客体的立法⑼。美国各州均对此纷纷立法，1970年美国有关部门倡议各州使用“空间法”这一名称来制定自己的空间权法律制度，于是1973年俄克拉荷马州率先完成“空间法”立法。它承认空间系一种不动产，其与一般不动产一样，得成为所有、让渡、租赁、担保、继承之标的，并且在课税及公用征收上亦与一般不动产相同，依同一原则予以处理。⑽此外，美国承认对土地未来变更使用权，亦可在同一标的物上分割为不同的权利客体而允予单独处分，从而形成了发展权的移转制度，即当某块土地被界定为限制发展的土地后，这些被限制的发展权将被移转至另一块被准许有更多发展的土地上。⑾
可见，英美国家并未将空间权纳入对土地利用之特殊形式中，而是将空间所有权与土地所有权完全区分开来，即将空间作为一种与土地完全不同的客体来对待。因此，他们采取单独立法的模式，承认空间可作为独立客体予以规范。
通过上述分析，可以发现大陆法系国家往往通过立法限制土地所有权人的权利，允许他人对空间的无害利用，但是这种利用并非属于空间权之范畴。而对空间权的确认是通过修改传统地上权的内涵，承认在普通地上权之外还有一种特殊地上权，即空间权，以“地上权”的名义在法律上确认的。而英美法系国家，在将空间权与土地所有权完全分离的基础上，创设了移转发展权制度。这种移转发展权制度不仅在英美法系国家，而且在同样承认土地私有的一些大陆法系国家中也得到了广泛的运用，例如：日本和台湾地区，该制度在允许土地私有的国家发挥了保护特定资源和对适度使用引导之作用。但是两大法系对空间权的界定方式并非泾渭分明，日本在2001年通过的法例就承认了独立的空间所有权。
（二）我国两种立法建议模式
本文将结合上述国外立法例分析我国目前存在的两种立法建议模式。
第一种是社科院的梁慧星教授主编的“物权法草案建议稿”，该稿中将空间权分别置于基地使用权、农地使用权和邻地利用权三章中予以规定，而未单独规定空间所有权，这似乎是采用了大陆法系国家的理论基础和立法模式。但是在该草案的邻地利用权一章第264条中，却明确使用了“空间所有权”这一概念，表明该草案承认在土地所有权之外还有一个独立的空间所有权，这又与大陆法系国家对土地所有权的界定不同，如上所述，大陆法系国家并没有承认空间所有权的独立存在，而是将其完全纳入土地所有权之列，只是以扩大“地上权”范畴的立法方式，到达在法律上承认对特定空间能够独立利用之。显然，在这个问题的处理上，该草案采取了英美国家的做法，承认“空间所有权”的存在，这就表明有关空间的权利是建立在区分土地所有权和空间所有权的基础之上的，这就与该草案将空间权的内容置于有关一般土地使用权中的做法不相匹配。因为既然承认空间所有权独立于土地所有权，又将空间权置于对土地的利用中显然是相互矛盾的。
这种做法和日本现行的立法极为相似，但笔者认为，日本采取此种立法方案是其国情使然，日本作为允许土地私有的国家，为了实现土地未利用之空间与地表隔离，成为国家控制的权利客体，不得不承认独立的空间所有权。而我国是实行土地公有制的国家，土地及其上下空间均属于国有或者集体所有，因此完全没有必要承认独立的空间所有权。
第二种是中国人民大学的王利明教授主编的“物权法草案建议稿”。从该草案的条文中，可以看出该草案并未承认空间所有权的存在。并且王利明教授认为空间所有权只是土地所有权的一部分，只能由土地所有人享有。空间所有权包含在土地所有权之内，属于土地所有权范围，实际上两种权利是合二为一的。由于空间所有权不能为土地所有人之外的人享有，因此由土地所有人之外的人享有的权利只能是空间利用权。⑿可见该草案在关于空间所有权问题上仍然是遵循大陆法系国家的做法。但是该草案并没有完全采纳大陆法系国家的做法，将空间权置于地上权之中作为地上权之特殊形式，而是单列一节专门规定空间权的相关内容并称之为空间利用权。该草案的编者将空间利用权视为一种独立于土地使用权的用益物权新种类，并认为空间利用权有着不同于土地使用权的一系列特征，将其置于土地使用权中不利于体现其所特有的属性。
三、立法构想
（一）空间权的性质
关于空间所有权的问题，两两个专家建议稿分别接受了英美法系国家和大陆法系国家的思路，但是前者因为接受不够彻底使其在理论上具有了瑕疵。事实上，在社会观念、法律理论中，地表及其上下空间是结为一体而被土地所有权人所有和利用的，因此把空间视为土地的当然组成部分是必要的。英美国家将空间别除于土地所有权客体之外的做法在我国没有移植的土壤。笔者认为应当采纳大陆法系国家的做法，即将特定范围之空间视为土地范畴之内的客体，虽然特定范围的空间可以成为特定权利的特定客体，但它们仍然属于土地的范畴。
在此基础上，将空间权归入土地使用权之列，或者将其归属于土地的他项权利成为另一个焦点。所谓土地的他项权利是指在已经确定了他人所有权和使用权的土地上保留的其他利用土地方面的权利。⒀并且这种观点
在我国立法实践中已有体现，河北省《土地管理条例》（第三次修正案）中第六条第三款明确规定，“土地他项权利是指在已经确定了所有权和使用权的土地上设定的其他利用土地的权利，包括抵押权、租赁权、空中权、地下权等。”然而笔者比较赞同将其纳入土地使用权之列，正如台湾“民法”物权编修正案中关于该修正案第841条的立法说明中阐明其坚持将空间权作为地上权之特殊形式的理由所说，“‘区分地上权’，其客体限于‘土地上下之一定空间范围’，于第832条之普通地上权客体及于‘土地之上下’，仅有量之差异，并无质的不同，故非物权之新种类。”实际上，空间权属于土地使用权之范畴，它仅是对土地分层利用的表现。（二）立法模式的选择
比较两个专家建议稿，发现两者在立法体例上采取了截然不同的立法方案。王利明教授主编的草案，主张空间权是一项新的、单独的用益物权，应当成为物权体系中的一个物权种类，统一做出规定，而不应分割为不同的权利类型。因此，将“空间利用权”单独列为一节，作为用益物权一章中的一个单独的种类。梁慧星教授主编的草案，则主张空间权不是一项新的用益物权种类，认为只是对在一定空间上所设立的各种物权的综合表述。因此，未对其作专章或专节规定，而是将其分解为空间基地使用权、空间农地使用权和空间邻地利用权，分别归入基地使用权、农地使用权和邻地利用权三章中规定。笔者认为，虽然我们承认空间属于土地范畴，不承认独立的空间所有权存在，空间权亦属于对土地之特殊利用的一种形式，但这并不意味着在立法中一定要将空间权置于土地使用权中予以规定，因为就现有用益物权种类而言，对土地地表及其一定范围上下空间的利用的权利，亦被区分为农村土地承包经营权和建设用地使用权，并没有对其做出统一的规定。
然而，我们应当注意以下两点问题：
第一，农村土地承包经营权与建设用地使用权的区分是依据其对客体的使用目的不同而划分的，在土地资源上设立的用益物权的种类，不决定于其标的物的形态，而决定于用益物权人对土地的使用目的与使用方式。正因为两种关于土地的用益物权对客体的使用目的不同，引起两者之间在权利、义务上的差异，以及法律对其规制的程度亦不同。所以在立法上，各国民法均将其区分为两种不同类型的用益物权。
第二，如果承认空间权为一种新型的用益物权种类，由于在水中分层养殖技术在我国逐渐成熟，那么势必将以不同使用目的而利用空间的内容规定于一章或一节之中，这样不利于区分农用与建设用途在权利、义务、设定的方式等各方面的差异。为了避免对特定空间的使用目的混乱不确定的状况，就不得不在专章或专节中又依据对特定空间使用目的之不同区分为农用与建设用途分别规定。这样的立法安排，将导致整个用益物权编的立法体例出现混乱，诚如前述，现有用益物权种类是依照对土地的使用目的不同而作具体划分的。对空间的利用依然是以现有的两种使用目的为目的，并没有新目的出现，因此，单列空间权并无充分理论基础，此其一；退一步讲，单列空间权之后，又在专章或专节中依据使用目的的不同分为农用与建设用途分别予以规定，使其无法顺应现有用益物权编的立法体例。
因此，承认空间权为新型的用益物权种类在立法上存在困难，相较而言，采取将空间权根据使用目的之不同拆分立法的方式更可取。这种立法方案不仅顺应了现有用益物权编的立法体例，而且使得特定空间这类客体的定位更加清晰。为了区别于一般土地使用权，可以依据用途而分别命名为“空间建设用地使用权”与“空间农地使用权”。
四、结语
发达社会的财产权要比原始社会的财产权更为广泛，并且一个社会中财产权的形成和发展与财产权收益和成本之间比率的增长有关，所有这些都不会令人感到奇怪。⒁空间权亦是如此。由于生产技术的发展和社会生活的需求，空间权作为一种对土地的特殊利用方式得到了各国的承认。而随着我国经济体制的改革，原来一直以行政命令方式解决的空间问题，现在已不能局限于公法领域，必须在私法领域给予其一席之地，保护相关当事人的利益，不允许随意受到侵害并在受到侵害时给予其私法上的救济手段。
空间权是对传统土地使用权的修正，传统土地使用权的空间范围是无限的，然而在现实社会生活的强烈要求下，一般土地使用权的空间范围不得不受到限制，仅限于既有利益范围之内，除此之外的土地上、下空间在理论上均可设立空间权。这种做法肯定会对一般土地使用权造成妨碍，它限制了一般土地使用权人在将来可能的发展空间，但是基于资源的稀缺性，法律不可能为了未来可能实施的计划而保留资源，这无异于是浪费资源。因此，可能的利用必须让位于现时的利用，在对一般土地使用权人既有利益不造成侵害的情况下，法律允许设立空间权以满足现实社会的需要是符合公平正义价值观念的。
最后必须要明确的是，空间权的立体性已经决定了空间相邻各方相互提供便利的必然性，就一般土地使用权与处于其上位的空间权之间的关系来说，大多表现为前者为后者提供支点的义务；就一般土地使用权与处于其下位的空间权的关系来说，大多表现为出口处的提供义务。这些特点决定了有关空间的不动产相邻关系中权利义务的相对永恒性，因为无论支点的提供，还是出口的使用，都与空间权相始终。⒂因此可以说，不动产相邻关系对于空间权而言，其现实作用更加明显，或者说，不动产相邻关系是空间权得以实现的基础性条件，虽然它仍旧是一种附属性权利，但是它往往可以决定空间权能否得以顺利实现。这种不动产相邻关系与普通的不动产相邻关系还有一个显著的区别，就在于它不仅发生在水平方向上，而且还发生在垂直方向上。因此，在不动产相邻关系制度的立法中应当对此类不动产相邻关系有所体现。
注释：
⑴梁慧星：《中国物权法研究（上）》，法律出版社，1998年版。
⑵孙宪忠：《国有土地使用权财产法论》，中国社会科学出版社，1993年版。
⑶案例来源于江苏法制报（网络版），/.⑷《德国民法典》，陈卫佐译，法律出版社，2004年版。
⑸《日本民法典》，王书江译，中国法制出版社，2000年版。
⑹赵鹏林、顾新：“城市地下空间利用立法初探——以深圳市为例”，城市规划，2002年第9期。
⑺程慧钊：“空间权若干法律问题研究”，法大民商经济法律网。
⑻日本建设省空中权调查研究会编著：《空中权》，1985年版，转引自梁慧星主编，《民商法论丛（第三卷）》，“土地所有权理论发展之动向”——陈华彬，法律出版社，1995年版。
⑼程慧钊：“空间权若干法律问题研究”，法大民商经济法律网。
⑽日本建设省空中权调查研究会编著：《空中权》，1985年版，转引自梁慧星主编，《民商法论丛（第三卷）》，“土地所有权理论发展之动向”——陈华彬，法律出版社，1995年版。
⑾何庆：“台湾关于空间权与发展权的立法研究”，中外房地产导报，2001年第18期。
⑿王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社，2002年版。
⒀王卫国：《中
国土地权利研究》，中国政法大学出版社，1997年版。⒁[美]理查德·a·波斯纳：《法律的经济分析》，蒋兆康译，中国大百科全书出版社，1997年版。
土地利用规划范畴篇7
关键词：房地产企业；纳税筹划策略；土地增值税；企业所得税；营业税
一、房地产企业纳税筹划的意义
纳税筹划能压缩不必要税收，从而达到降低成本的目的。纳税筹划可以推进房地产企业更加合理有效地履行国家财务政策与税收法规；纳税筹划为房地产企业经营活动中不可或少的关键性要素。纳税筹划皆源于利益的驱动，以追求最大化的经济利益为出发点。而全方位的了解房地产经营活动中所涉及各类税种，熟知其征缴税率，掌握其税收优惠政策，能极大地科学合理地控制税收成本，进而降低经营成本，提升利润，增进企业竞争力。房地产企业若想做好纳税筹划工作，务必积极认真地履行新《企业会计准则》，依法规对企业成本进行分摊，准确、合理、合法地核算纳税金额。
二、房地产行业主要税种的纳税筹划措施
（一）土地增值税的纳税筹划措施
1.增大扣除项目的金额措施。依土地增值税的实施细则与暂行条例及，计算其扣除的项目包括：获得土地应用权而支付的资金；土地的开发所花费的成本；新建房与配套设施的成本，以及旧房评估价位；和转让房地产相关的如印花税、附加税、营业税等销售税金；财政部所颁布的扣除项目。若房地产企业想要加大扣除项目额度，可提升开发成本，加大“公共配套与基础”设施的建设上的费用投入，如此即可提升税前扣除项目的成本费用，还可以让项目环境更加优美，益于提升销售且推动品牌创设。此外，亦可合理提升“销售、管理、财务”三方面的期间费用，且把其作为开发费用录入当期损益，其允许税前扣除。如此能提升宣传力度，推动经营管理效能，变能实现提升扣除额目的。
2.合理定价措施。我要土地增值税其税率偏高，故此于项目销售过程中，企业需依市场整理体状况，对增值额比例进行适当计算，科学拟定房产价位。房产价位的调整需以把增值率控制于临界点之下，进而享有免税优惠政策，让所得利润为依行业市场利润率常规下出售交纳土地增值税以后利润。
3.创设独立核算企业的销售公司且将销售与装修独立核算。房地产企业可把销售部由公司内分离出去，创设分开单独核算的子公司，把房产先要销售给子公司，然后子公司再把房产对外销售。于母公司向其销售房产之时，尽可能的把增值率控制于临界点下，如此仅需对子公司销售额进行土地增值税的征收。同时，把“维护、装修、设备安装”当作独立业务展开核算，尤其适合当下普遍推出的“精装房”企业，即于出售以前对商品房展开简单装修以及维护，且安装了一些如“马桶、厨灶”等生活必要的设备。独立核算一可合法降低销售额，减少增值率，二可合理压缩业税额。
（二）企业所得税措施
1.对销售收入进行适当调节。我国税法规定，预收款在房地产企业不管是否结转销售收入，皆需依适用税率计算交纳附加税与营业税，且土地增值税进行预征。依此规定，各企业需努力提升免税收入，及时剔除所不应收取税率的项目。企业针对销货退回与折让问题，务必及时获取有关凭证且施行冲减销售收入费用的账务处理，进而规避收入虚增。此外，若存有闲置流动资金，能够选取买进国债，因国债可为企业带来利息收入同时，国债利息收入亦可免缴所得税。可把暂时闲置资金投资其他企业，获取的投资收益亦能不用上交所得税。
2.巧妙转化业务招待费措施。我国的实施的企业所得税法条例中规定，企业和生产经营相关的业务招待费，依所支出的60%额度进行扣除，可是最高不可超出当年销售额度的5‰，需要留意的是，依二者的标准较低者进行计算。若是依以上条例规定，企业于申报纳税以前，需要提前对业务招待费进行自行计算。若是所要申报的业务招待费已经超出限额，企业务必提前展开调整，可把业务招待费采取巧妙转换成别的项目的手段，达到税前扣除目的。比如，房地产企业对客户所赠送的“礼券、礼金”等，能够采取佣金费用列支的措施，因为此部分能于税前进行扣除。此外，企业还能够将招待费用转换成会议费，由于会议费可以不受比例的限制，只要可以给予合法凭证，皆能够进行全额度的扣除。
3.职工的工资薪金和三项费用的科学安排。我国企业所得税法中规定：①企业所发生的合理的实际职工的工资薪金，准予于税前进行扣除；②企业依国务院相关主管机构及省级政府所规定的范畴与标准给职工交纳的基本“养老保险费与医疗保险费”、生育保险费、工伤保险费、失业保险费等等的基本社会保险费以及住房公积金，准予进行税前扣除；③企业为职工以及投资者所支付的补充“医疗保险费与养老保险费”，于国务院财政与税务主管机构所规定的范畴以及标准内，准予进行扣除；④企业依国家相关规定给特殊工种职工所支付的“法定人身安全”保险费，准予进行扣除；⑤企业为雇员个人以及投资者向商业保险部门所投保的财产保险、人寿保险等商业保险，不得扣除。以上规定我们可以看出，房地产企业务必规避给员工买入“商业保险”，能够适宜地提升员工年终奖金、工资、住房公积金、社会基本保险费以及人身安全保险等等，由根本上尽量提升员工的待遇，即能够降低交纳企业所得税率，亦能够给企业吸引进更多的优秀人才。
企业已然发生的福利费支出，只要不超出工资薪金总额度的14%，准予进行扣除。企业所拨缴的工会经费，只要不超出工资薪金总额度的2%，准予进行扣除。除去国务院财政与税务主管机构另外进行规定除外，企业所发生的职工教育经费，只要不超出工资薪金总额度的2.5%，准予进行扣除；超出部分，准予于日后纳税年度进行结转扣除。依上述相关规定，房地产企业需提升对职工的“教育、培训”投入力度，提升职工素养，此外，能够和行业整体工资水平对比，得以合理提升职工工资，把超支福利以工资模式进行发放，进而规避额外须交纳的所得额。
（三）营业税措施
营业税意指对给予应税劳务、销售不动产、转让无形资产的企业与个人，就其所获取的营业收入额度所进行征收的流转税的一种。营业税其征税范畴包含给予应税劳务、销售不动产及转让无形资产。销售不动产的具体内容包含销售“建筑物及构建物与销售别的土地附着物”，房地产业所交纳的营业税，即是凭此项规定进行实施。营业税其起征点的幅度规定如下：①依期纳税的，为月营业额度的5000-20000元人民币；②依次纳税的，为每日营业额度的300-500元人民币。
房地产开发企业在计征营业税上，其计征依据的主要内容包含：其一，出售房屋后所收取的款项；其二，出售土地应用权后所收取的款项；其三，代收房屋的“电表、水表、装修”等款项；其四，出售房屋与土地预收所获得的款项。尤其务必留意的是，纳税人在转让土地应用权以及销售不动产时，采取预收款模式的，则纳税义务所发生时间是所收收预收款当日；其五，视同销售营业额。
对营业税展开纳税筹划过程中，务必对以下三个有关政策进行充分考虑：其一，对依政府所规定价位而出租的廉租房、公有住房，包含房产企业向居民所出租其公有住房，企业与自收自支的事业单位针对职工所出租的自有住房，能够暂免征收其营业税；其二，房地产企业其自建自用的建筑物能够免征收其营业税；其三，以不动产进行投资入股的，参与接受投资方的利润分配者，一同承担风险行为者，免征其营业税。故此，企业可依上述进行如下措施：
1.不动产销售适用的营业税税率为5%，可是房屋装修归属建筑安装业所适用的3%税率。故此，尽管售楼过程中主要出售毛坯房，可是于出售前文所提到的精装修房之时需分别签订装修合同与出售毛坯房合同。装修即能应用3%税率，亦能把装修收入用劳务收入模式实现，进而压缩土地增值税所需计征的基础；尽管不动产销售适用于相对较高5%税率，能够采秀投资模式进行不动产的销售，接下来再展开转让，如此不只是能够免交营业税，还能够推迟交纳土地的增值税。
2.于房地产企业之中，若是企业于开发的以前或初期即可以确定最终用户，则能够采取代建房模式展开开发，而非采取常规下的先开发、再销售模式。此筹划模式能依建筑行业所适用的3%的低税率进行营业税的交纳，可当下土地增值税不用交纳。
3.于房地产企业销售活动中，务必需要留意下列几点内容：①税务机关不认可企业内部的售房优惠价位，需依常规的卖价计税，此称为让利不让税；②需要规避视同销售营业额所生成的营业税，比如，出典的房屋、办公用的房屋；③收取代垫的“水表、电表”的初装费，作为房屋的销售收入而计税，务必规避。
参考文献：
土地利用规划范畴篇8
规划许可是政府公共政策导向的行政行为，其分类直接关系到规划行政管理的效率及效果。文章通过分析我国规划许可的特点，从行政管理角度探讨规划许可的设定与利益主体、规划许可的权利与许可对象以及规划许可的效率与许可程序的关系，由此提出将目前规划许可单纯按建设阶段分类管理的办法，逐步向按项目利益主体与项目重要性相结合进行分类的管理办法转变，并改进现有许可程序的观点，以期有效促进规划管理改革，实现“简政”并减少公共支出。
[关键词]
规划许可；行政管理；分类；规划管理改革
规划许可是政府公共政策导向的行政行为，其分类直接关系到规划行政管理的效率及效果。随着市场经济的不断深化及城市化进程的推进，规划管理进入了一个新的阶段，规划许可的利益主体与对象呈现出新的特点，《城乡规划法》所确立的“一书三证”的规划许可分类在实践中面临各种问题，其单一的程序也逐渐难以适应提高行政效率的需求。本文通过数据分析归纳规划行政许可的特点，基于《行政许可法》及行政管理的角度探讨规划许可的设定、权利与行政效率问题，对原有的规划许可分类进行建议，以期有效促进规划管理的改革，实现“简政”并减少公共支出。
1我国规划许可的特点
1.1利益主体多元在公有制和计划经济体制下，我国的城市规划与城市开发建设呈现出“二位一体”的特征。具体而言，我国是通过城市规划对建设项目进行空间落实的，其建设活动不存在多种发展的可能性。因此，对于这种由政府或单位实施城市规划的建设活动不能称为“开发控制”，而应称为“规划实施”[1]。以政府、单位为主体的建设活动在城市发展中具有重要意义，特别是在规划选址意见书及用地规划许可阶段，政府或单位对重大基础设施、公共设施及保障房等公益性建设活动的规划许可与一般面向市场的开发活动的规划许可有着本质的不同。具体而言，建设活动由政府体制内部的调控机制进行协调，是技术性的问题[2]；而面向市场的开发活动的规划许可实际上是通过调整土地开发权来实现控制目标，直接参与了社会资源的再分配过程[3]，属于利益协调问题，需要通过各种制度性的程序来保障。然而，在市场经济体制下，尽管大部分的项目投资都来源于市场，但以政府、单位为主体实施的非营利性项目建设仍占有一定比例，如广州规划许可公示的案例数据中有将近23.62％的许可项目为非营利性的建设活动。由此可见，目前我国城市的规划许可并未针对不同申请主体的项目进行具体的业务分类，难以体现政府统筹项目和市场开发项目在行政许可方面的不同性质。
1.2许可对象广泛随着城市化进程的推进，建成环境管理工作日益重要，如广州近三年关于选址意见书和用地规划许可的申请案件增量不明显，但关于建成环境的建设工程规划许可申请案件数量显著增长。此外，由于建成环境涉及面广，开发控制的对象范围不断扩展，现行法律法规中也经常出现“报经规划部门批准”的规定，如增加消防楼梯、电梯的批准；对挖掘城市道路的批准；对改变建筑雨蓬、连廊等构筑物的批准；对改变住宅外立面的批准等，这些开发活动均符合行政许可的特征，已经被纳入建设工程规划许可的范围，并在规划许可中占有部分的比例(表1)。然而，尽管《城乡规划法》新增了《乡村建筑工程规划许可证》审批制度，但并未改变《城市规划法》确立的案例式规划许可制度(由于新建建筑涉及的利益重大、程序复杂，适合进行案例式管理)，规划部门的工作重心和焦点仍停留在新建建筑的规划许可申请上，也并没有及时转变规划许可的审批思维，这主要体现在3个方面：①对地下空间的开发缺乏分类，并未对地下商业与市政设施、人防建设进行区别对待，一些地下商业开发以各种名目混淆视听；②没有从规划许可的角度对用地功能的转换进行细分，规划管理难以适应实践需求，实际发生的项目数量与申请数量不成正比；③在小型开发活动中缺乏对相邻利益、公共利益影响的研究，如对于近年来出现的大量旧楼加装电梯的申请，由于缺乏规划许可的相关研究，规划部门的行政许可效率较低。由此可见，随着许可对象范围的扩大及规划许可申请内容的日益纷繁复杂，耗费大量行政资源的案例式管理已不适应当前规划管理实践的需求，重大项目的决策时间常被压缩，城市精细化管理成为必然。为此，新西兰对各种类型的开发建设活动进行细化，简化了行政审批程序，在许可申请报批时只需递交针对土地开发行为的申请，提高了行政效率[4]；英国则通过开发规则将普遍性的开发活动从具体规划编制项目中抽离出来，由案例式管理转向通则式管理，以便于管理的公平、公正与公开[5]。
1.3许可程序单一申请主体的不同决定了规划许可性质的不同，现阶段对建成环境管理的重视也大大拓展了规划许可对象的范围。然而，我国仍沿用以往针对工程管理的手段来进行规划许可的审批。例如，通过对深圳、广州、北京和上海4个城市规划许可程序的对比发现，这四个城市虽然对审批的时限要求有所不同，但都是从建设阶段的划分角度来对规划许可的程序进行分类，并未从规划许可的程序方面进行探索；此外，同一个建设阶段中所有的规划许可的程序并没有差别，这不但没有体现规划许可对象的申请主体与项目重要性的区别，也没有体现出对行政资源的有效分配。与深圳、广州等城市相比，香港和英国的规划许可程序相对快捷。香港将规划许可分为许可、限制和禁止3类[6]，许可类建设项目只要属于许可范围的，马上就可以进行备案式审批；限制类建设项目都需要经过研究与论证；禁止类建设项目则没有商讨的余地。英国把规划申请分为主要和次要两类，大部分次要的规划申请通过授权下放到次级地方规划当局，并通过简化的程序得到迅速处理，而主要的规划申请则必须通过协商、申请和公示等程序[7]。随着改革开放的不断推进和分税制的不断完善，规划许可行政权力向市级以下的地方机关分权是必然趋势，也是对新的行政管理需求的适应。然而，对于地方政府推行的制度创新工作，国家需要承担一定的政治风险成本，因此为了减少这种成本，进行实质性的行政许可分类不失为一个较为现实的选择。由此可见，对规划许可的程序分类研究或将成为规划行政权力下放的依据。
2行政管理角度的规划许可
2.1规划许可的设定与利益主体相关行政许可设定作为限制公民行为自由的手段，应当受到《宪法》的规制[8]，其正当性依据源自宪法第五十一条①，1993年《宪法》修正为“市场在社会主义国家宏观调控下对资源配置起基础性作用”[9]，这意味着市场经济体制得到《宪法》的肯定②。随着我国从计划经济向市场经济体制转变，《行政许可法》的首要立法目的之一就是规范、控制行政许可设定。因此，行政许可的设定是定位于市场经济领域的。然而，由于市场经济存在失灵现象，当今行政法的功能更多地承载着如何让行政机关更好地实现公共福祉这一目标[10]，有必要要求从传统的司法移至行政乃至立法角度来重新认识、解读行政法。从立法与行政的角度解读行政许可，行政许可不再是权利或义务的一面，而是作为政府规制的一种政策工具，其经济学定义是：规制是由行政机关制定并执行的直接干预市场配置机制或者间接改变企业和消费者的供需决策的一般规制或者特殊行为[11]。因此，行政许可最为本质的属性在于以公权的形式干预属于市民社会范畴的东西及属于特殊形态的私权范畴的东西。从计划经济向市场经济转变的过程中，规划行政权力在行政审批改革的实施进程中没有正确区分不同的利益主体，一些原本属于行政审批事项的项目，通过行政许可的设定，由市场来扮演政府统筹建设的角色，丧失了规划调整公共利益的功能。通过上述分析可知，建设活动是计划经济体制下政府实施城市规划的物质性活动的总称。实行市场经济之后，城市的建设主体多元化，政府统筹的建设活动面对的是公益性的规划建设项目，不存在市场利益问题，调整的是政府内部的关系，不受《行政许可法》的限制，因此其审批的性质应当限定为行政机关内部事务。通过追溯行政许可设定的立法、司法解读，明晰建设活动不属于行政许可的范畴，规划管理部门不仅可以通过内部程序提高行政效率，减免不必要的行政成本，同时也可以加强政府在统筹规划建设方面的协调作用。
2.2规划许可的权利与许可对象相关由于权利与义务的对应关系和交叉性，从《行政许可法》对行政许可做出的规定来看，针对不同的许可对象，将许可分为普通许可与特别许可(以下简称“特许”)③，其性质、功能和适用条件具有很大的差别。普通许可的目的是防止危险、保障安全和维护公共利益；而特许的本质是分配稀缺资源，实现收益最大化，这种出让的结果是受特许人获得了财产权利。因此，普通许可与特许的本质区别为是否授益行政行为[12]。在普通许可的场合，行政许可机关对于具备许可条件和标准的被许可人没有拒绝授予许可的权力；相反，行政许可机关对于是否授予行政特许拥有较大的自由裁量权。对于特许，受特许人一旦得到许可，将会在相当长的时期内持续获益，法律因而对其权利的行使往往规定一定的条件，只有当行政相对方具备了这些条件时才可以行使该权利并从事相应的活动。特许既可以被理解为一种可以用来保护“公共利益”的规则，又可以被理解为“私人利益集团寻租行为的产物”[13]。因此，基于特许取得的许可是一种可以诉请保护的利益，适用于信赖原则。根据普通许可与特许的区别，可以明确《建筑用地规划许可证》和《建筑工程规划许可证》中针对不同对象的分类申请，包括特许与普通许可[14]。然而，目前《城乡规划法》及各地地方性法规的许可程序都没有区分普通许可和特许的不同，如旧楼电梯的加建，规划部门的职责是审核消防、采光和通风等工程问题，然而许可对象的特殊性在于相关业主因电梯加建的成本和利益分配问题，在申请规划许可之前没有进行充分的协调和沟通，而是将利益协调的责任置于规划部门，使规划部门耗费了大量的时间与精力④。而对于地下空间的开发，不管其开发模式是商业还是人防工程，都是有显著区别的，若是商业开发则构成特许，其容积率应计入用地指标，并应按照特许的权利与责任完善相关程序。由于普通许可和特许具有不同的法律属性，只有对规划许可对象进行细分，才能明晰其不同的权利与责任，这不仅有利于减轻规划部门的决策责任，也有利于保护申请者的权益。
2.3规划许可的效率与许可程序相关行政资源的有限性决定了行政效率是行政程序的一个基本价值，行政效率的提高则意味着行政程序成本的最小化。《行政许可法》关于行政许可的实施程序规定得比较详细,但明确行政权力运行的基本原则、流程等专项规定的行政程序法至今仍然缺位⑤。在规划行政领域，《城乡规划法》作为实体法，对规划许可程序也没有作出详细的规定。国家法律、部门性法规在立法领域的空白使其远远不能适应行政许可的实际需求。如果将行政程序中的时间耗费作为一种与经济耗费有关的行政资源计入程序直接成本，那么规划许可程序的繁琐、效率低下对社会经济的影响则是难以忽略的，因此提高规划许可的行政效率是行政改革的主要方向。规划许可行为在实践过程中形成了较为复杂的类型，特别是在建成环境的管理阶段，许可对象越来越广泛，对有些行政许可行为(如构筑物加建、外立面改造等小型开发活动)完全可以设置简易程序，这既有利于提高行政效率,又有利于节省行政相对人的成本。此外，对于具有重大影响的规划许可项目，如果仓促决策将对城市造成难以估量的损失，因此应该对听证、公示等程序的实施有明确的规定，从而保护公共利益及相关主体的利益。权力下放也是提高行政效率的有效手段之一，然而分权程度可能会随时间而变化，因此随着现行政策框架和政治环境的变化[15]，在任何时候都必须根据城市实际发展状况和阶段，以及规划许可程序的分类进行不同程度的权力下放。
3规划许可的分类
通过对规划许可对象的数据进行研究分析发现，规划许可的类型、性质随着城市化进程的推进和经济的发展而不断变化，为适应规划许可行政的需要，规划许可的项目管理宜从目前单纯按建设阶段分类管理的办法，逐步向按项目利益主体与项目重要性相结合进行分类许可的管理办法转变，并改进现有的许可程序。
3.1按利益主体分类按利益主体进行分类的首要任务是区分建设活动与开发活动的异同，区分内部协调的行政认可与外部法律管理的规划许可的不同，将小型开发活动纳入规划管理范畴，并明确规划许可的内容，如明确行政认可、默认许可或规划许可的范围(表2)。
3.1.1行政认可通过对规划许可利益主体的数据分析发现，选址意见书的申请主体并不包括开发商和个人。《城乡规划法》规定，只有划拨用地提供了国有土地使用权才需要申请选址意见书，而从计划经济时代延续下来的选址意见书已经脱离了行政许可的基本范畴。从某种意义上看，选址意见书的实质相当于一种“规划”或“计划”，而并非“行政许可”。在《建设用地规划许可证》与《建筑工程规划许可证》申请阶段，有部分以政府、事业单位为申请主体的项目，如保障性住房、安置房；教育、医疗、行政办公和体育等公共设施；大学城、亚运城、汽车城、港口和会展中心等国家、省属重点工程项目，这类公益性项目应该归类为内部协调的行政许可范畴。而在日本，以国都道府为开发主体的开发、具有公益性目的的基础设施和公共设施等的开发(如铁路、医疗设施的建设)以及土地区划整理事业等是不纳入开发许可范围的[16]。因此，为加快城市建设步伐、提高行政效率并理顺政府部门之间的关系。建议对选址意见书及部分以公共利益为目的、以政府部门及事业单位为申请主体的项目实行行政认可制度。而认可制度与许可制度又有所差别，认可制度是简化行政许可的程序、环节和要求，变外部法律管理程序为政府内部的协调程序，明确实施者的责任，是提高城市规划实施效率的有效手段。
3.1.2默认许可开发活动的范畴很广，但是部分开发活动并没有构成对公共利益、相邻利益的影响，并不符合《行政许可法》对许可对象的设定，因此对一些可能构成开发行为但无须许可的活动应予以明确，从而使每一类型的开发活动都被纳入法律管理范畴而又能提高行政效率，这类许可被称之为通则式管理。例如，英国对这一类开发活动的管理方式是编制《一般开发规则》，明确谁具有“被许可的开发权(permittedDevelopmentRights)”[17]；新西兰是将开发活动分为6类⑥，其中允许开发活动仅限于小型的土地开发利用活动，提交申请即可获得《开发活动符合规划要求证书》(CertificateofCompliance)；日本则限定开发面积在1000m2以下的开发或在三大都市圈建成区(城市化促进地域)开发面积在500m2以下的开发无需申请许可[18]。我国应借鉴这些国家的经验，进行通则式管理的研究和探索。
3.1.3规划许可《行政许可法》虽然规定准予设立行政许可的事项，但仅仅为原则性的宽泛论述。《城乡规划法》对《建筑工程规划许可证》的申请对象作出规定，而随着城市开发与建设环境的复杂化，这个规定已经远远不能适应实际规划许可的需要，因此对符合行政许可特征的开发活动进行定义非常重要，《城乡规划法》以及地方性的规划法规都需要进行修改并作出详细规定，从法律的层面限定规划许可的范畴。
3.2按许可对象分类对规划许可对象进行细分，在法律上厘清规划部门、申请者和利益相关人的法律责任，是实行法治的重要举措。本文通过对规划对象的数据分析，结合《行政许可法》的普通许可和特许分类方法对许可对象进行行政法分类(表3)。
3.2.1特许由上述分析可知，特许的本质是分配稀缺资源并从中获益，主要包括个人住宅、商业、商业住宅和厂房等新建筑的开发；地下商业、车库的新建；增加面积及改变容积率的改建、扩建；不同用地类别的功能转换等。这些开发活动均符合特许的条件，应在地方性的规划法规中予以确认，明确相关主体的公众参与、听证、行政复议、上诉及利益补偿等权利，同时也对规划部门的自由裁量权形成制约，防止权力的滥用。
3.2.2普通许可尽管新建建筑、地下空间和用地类别的功能转换获得了土地开发或再开发的权利，但特许还有一个重要的特质是开发者从中获益，因此对于公共设施类(教育、医疗、行政办公、民政、社区中心、体育和宗教等)、保障性住房和安置房等公共性住宅、地下人防和市政设施，以及同一用地类别的功能转换，均应属于普通许可的范畴。此外，一些小型的开发活动，如增设电梯、楼梯和消防梯等附属设施，配套连廊、平台和门亭等构筑物，外立面修缮，不改变原有功能的拆除、重建、装修，以及场地、园林、绿化和围墙建设等，均属于普通许可。对于这些类型的普通许可，可以编制专项的规划许可条例，为规划权力下放的决策提供依据并减轻行政压力。
3.3按许可程序分类根据规划许可的对象特点及其在法律上的属性，可将其分为普通许可和特许，但这个分类并不能决定许可程序的简单或复杂。规划许可程序主要取决于专业决策的难易程度及对利益相关者的影响程度，而许可程序的分类也是规划行政权力下放的依据。根据《行政许可法》及国外规划许可制度的经验，建议将规划许可的程序分为以下3类。
3.3.1简易程序部分规划许可被视为简单的或轻微的许可，如构筑物、外立面改造和场地改造等，规划管理人员根据专业规范、法律条文和管理经验可以作出判断而无需集体决策，对于这类规划申请可以通过行政分权下放到地方规划管理机构进行审批，或者通过简化程序由市级规划部门集中审批。规划许可申请同时涉及到文化局、环保局、市政园林局、市交委和消防局等部门，申请者往往奔波于不同部门之间。为了提高行政效率，《行政许可法》第二十六条规定了方便当事人办理行政许可的若干制度,主要包括统一受理(即通常所说的“一个窗口对外”)、统一办理(即“并联审批”)、联合办理和集中办理(即“一站式审批”)等，这些措施对提高行政效率起到很大的作用。然而，应该明晰的是，上述措施并非施行相对集中行政许可权[18-19]，不属于行政许可的程序范畴，因此并不能归到简易程序中。
3.3.2一般程序对于一般的规划申请，可根据规划或开发控制条例作出决策，包括大部分的建设用地规划许可，由于控规编制为建设用地规划许可提供了开发控制的依据，许可的程序主要集中在规划部门内部的讨论和审查；对于建设工程规划许可中的功能转换和新建地上、地下建筑，以及新建市政设施、旧楼电梯安装等，这类申请往往需要征求环保、工商、文化和消防等其他部门的意见，且具有很强的地方性，区级、街道级规划部门更了解项目申请的具体情况，这类申请可以部分下放到地方规划局。一般程序的规划许可应设置公众参与，使公众获得知情权，并保留市级规划机构的抽查与否决权力。
3.3.3复杂程序第三类是重大基础设施、公共设施和重要地段的开发与再开发的许可程序，在其申请过程中可能对原有的规划进行修改。因为这类项目的决策是非常困难的，决策过程也很冗长，需要进行多轮的专家论证和公众讨论，因此应预留充足的时间，由市级规划局进行协调，经由规划委员会进行决策并上报省建设厅进行备案，保留省级部门的抽查与否决权力。
4结语
关于规划许可的分类探讨，其根本目的在于厘清规划许可的设定范畴，改进许可的程序，将主要的精力放在重要的规划申请上，对次要的开发活动进行高效的简化审批。同时，也根据许可的分类在行政与法律上厘清规划部门的责任与权力，给予申请者应有的利益保障。[注释]①现行《宪法》第五十一条规定：“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利”。②有学者将此条款称为“经济制度条款”，属于《宪法》中的经济制度条款，具体参见黄卉的《宪法经济制度条款的法律适用—从德国经济宪法之争谈起》。③《行政许可法》在立法草案中曾将行政许可分为普通许可、特许、认可、核准与登记5类，但正式通过时由于存在分歧未使用上述分类名称。关于行政许可的分类，在学术上存在许多争论，比较普遍的分类方法是归纳《行政许可法》第十二条的5类许可事项，依据审批程序的宽严或特定对象，将许可分为普通许可及特许，详见王克稳的《论行政特许及其与普通许可的区别》。④广州市规划局每年收到大量关于旧楼加装电梯的。⑤改革开放以来，我国行政立法领域陆续制定并出台了《行政处罚法》《行政复议法》《行政许可法》《行政强制法》等一系列法律，但是《行政程序法》这部约束政府权力的最重要的法律一直在进行各方博弈，至今未能出台。⑥新西兰按照开发活动对环境所产生的影响，将其分为6类：允许开发活动(permittedactivity)、控制开发活动(Controlledactivity)、限制性任意开发活动(RestrictedDiscretionaryactivity)、任意开发活动(Discretionaryactivity)、不符合规范的开发活动(non-complyingactivity)及严禁开发活动(prohibitedactivity)。
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土地利用规划范畴篇9
海洋具有巨大的经济效用，并一直为人所利用，但海洋在很长一段时间里并非私法上财产权利的标的物，其中一个重要的原因在于长期以来人们对海洋通常不能进行排他性的使用。人类对海洋的传统利用方式是船舶航行和捕捞渔业，这两种利用方式均不能构成对海洋排他性的支配。一物可被排他性支配的前提，是该物能被特定化，即“物权法上的物必须具有可以被特别认定的性质，难以被特定化的物难以为物权所支配，因而无法成为物权法中的物”[1].在现代测绘技术进入日常生活之前，由于日常生活中用通常测量定位方法不能将海洋的一部分与其他部分明确区分，即不能将海域特定化。由于海域不能特定化，尤其是海域不能作为不动产登记的标的物，因而在传统民法上海域不能成为财产权利客体。我国《宪法》和《民法通则》在规定所有权制度时，没有明确将海域列为所有权客体的范畴，《民法通则》及《土地管理法》等也没有明确将海洋列为土地之一种形态。
但是在近年，海洋的部分海域也开始成为私法规范的对象，其变化的动因在于经济发展的需要、对海洋利用技术的提高以及对海洋利用方式的变化。随着人口的增加和生产技术的发展，人类愈加注重海洋资源的开发利用。人们利用海洋资源方式的更新和范围的扩大，特别是海洋养殖业和海洋采矿业的迅速发展，导致人们对海洋的一部分即海域的排他性使用逐渐普遍化。从事海洋养殖业，诸如养殖鱼类、藻类、虾蟹类、贝类等，需要长期稳定占有使用特定的海域；从事海洋采矿业，诸如海上开采石油天然气，需要在采矿区建筑钻井平台或采油平台，这也要长期稳定占有使用特定的海域；另外，在离开海岸的水中修筑建筑物或游乐设施，划出一定海域作为旅游业者经营的游览观光区或休闲游乐区等等，也需要长期稳定占有使用特定的海域。人类对海洋利用方式的变化，提出了许多必须以法律回应的问题。（1）从事海洋养殖业或海洋采矿业等，需要对特定海域进行长期的稳定的占有使用，而且这些特定海域可以利用现代测绘技术简便确定。因而这些特定海域具有可利用性和可特定性，完全可以作为民法上的物。（2）为了有效利用海洋资源，特定海域利用者的经营活动必须得到法律保护，必须不受他人干涉。因此，不仅要通过公法维护国家对海洋的支配，也要通过私法维护海域利用者对特定海域的支配。（3）从事海洋养殖业或采矿业的经营者因此对特定海域存有特别的经济利益，这种经济利益首先应当得到民法的确认和保护。（4）对特定海域使用过程中所涉及的各种关系中，包括海域使用者与海域所有者即国家之间的关系，这种关系不能仅仅通过行政法来调整，也要通过民法来调整[2].
传统民法上物的概念在大多数情况下是通行的，但并未考虑到海域、水流等这类具有流动性、不宜从同一性的角度把握的物。海水本身是无法特定的，但将海水放到一定的空间上来理解则是可以特定的。就我国法律的规定来看，海域的特定性强调其空间性，对海域的理解应该是特定范围内的海水体（而非海水量）及其海床、底土。
对于特定海域的利用是由众多权利主体进行的，这就是对海域资源的共享性，一人（包括自然人和法人）利用行为一般均会影响到其他人的利用，例如，海域处在不断的运动中，某一海域的海水流到另一某片海域中，同时另一片海域的海水又补充进来，海水就是在这样的运动中存在着，也正是由于海水的这种流动性，使得海洋污染的规模更大速度更快，一个地区的海洋事故会迅速波及其他地区，迅速形成规模性的灾难。海域的共享性不仅指不同海域使用权人之间的共享，还应包括不同时期对同一海域的共享，涉及到可持续发展目标的实现。为此，必须对各种利用行为进行有效的规范。
海洋使用权作为用益物权之一种，同样须以不动产登记作为权利公示方式。但是在传统的不动产登记中，海域不属于登记范围。建立海域使用权制度，必须解决有关海域使用权登记的主管机关、登记方式等问题。海域虽然广大，用现行测绘技术完全可以对特定海域予以准确定位，确定其四至边界。对于具体海域使用权的标的物范围，可以根据其面积大小、离岸远近，分别采取设置浮标定位、根据沿岸测量标志相对定位或者地理经纬坐标定位的方法予以确定，并记载于登记主管机关的登记簿上。由于海域使用权具有特殊性，其登记上具有技术性，而且对于海域应当统一管理，因此海域使用权的登记应当由海洋行政主管部门统一负责。由此以来，中国的不动产登记部门可采取两套体系，土地上不动产登记由房地产管理部门负责，海域使用权的登记由海洋管理部门负责。
二、海域使用权的客体范围问题
我国新颁布的《海域使用法》第三条明确规定：“海域属于国家所有，国务院代表国家行使海域所有权。任何单位或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让海域。单位和个人使用海域，必须依法取得海域使用权。”我国《海域使用法》第二条规定：“本法所称海域，是指中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土。本法所称内水，是指中华人民共和国领海基线向陆地一侧至海岸线的海域。在中华人民共和国内水、领海持续使用特定海域三个月以上的排他性用海活动，适用本法。”从这一定义来看，海域的范围很广，表面上看起来是由一定范围内的内水、领海的水面、水体、海床和底土组成的，但实际上，所有水体、水面、海床、底土是不可分离的整体，缺少其中任一要素均不能称其为海域。所以，从事海上捕捞、海水养殖、海底石油开采、海上旅游航运等，均属于海域使用的范畴；就同一地段的海域使用而言，同样适用传统民法中“一物一权”的规定。
滩涂属于海域还是土地，决定在滩涂上是否可以根据现行法律设定土地权利，即滩涂作为一种自然形态，可否作为法律上的财产权利客体；进一步地说，如果可以作为财产权利客体，应是何种财产权利的客体。其次，在法律上滩涂与土地或海洋的界线在何处，由此决定滩涂作为某种财产权利客体范畴的边界，也决定了有关法律的适用范围。
值得研究的是滩涂是否属于海域使用权的客体，从自然属性来看，滩涂的范围主要在低潮线和高潮线之间的地带即潮间带，以及向海和岸两侧自然延伸的部分，如高潮线以上的滩地以及低潮线以下浅水中的海滩。
如果滩涂属于海域，会产生以下法律效果：（1）滩涂所有权只能属于国家，因为海域属于国家所有；（2）利用滩涂的单位或个人可拥有的权利，限于对滩涂的使用权；（3）滩涂使用权的设立、移转、消灭等，须在海洋行政主管部门作产权登记；（4）滩涂按海洋功能区划予以管制；（5）对滩涂使用的行政管理等，由海洋行政主管部门负责。如果滩涂属于土地，则产生以下法律效果：（1）滩涂所有权既可以属于国家，也可以属于农民集体；（2）滩涂利用者可拥有的权利，既可以是所有权（如利用者为农民集体），也可以是使用权；（3）滩涂所有权和使用权的归属，以及滩涂使用权的设立、移转、消灭等，均须在土地管理部门作不动产登记；（4）滩涂按农用地、建设用地和未利用地的划分实行用途管制；（5）对滩涂使用的行政管理等，应由土地管理部门负责。
在传统民法上，滩涂属于海洋的一部分而不属于土地。在罗马法上，“海岸延伸到冬季最高潮所达到的极限”，而且“依据自然法而为众所共有的物，有空气、水流、海洋，因而也包括海岸”[3].这种传统民法对海洋与土地的划分标准，在当代亦无多少变化，例如：“在日本，社会上通常的观点是，根据海水表面涨到最高潮时达到的水边线为基准划分海和陆地。并且现在一般认为海面以下的地盘不是土地。”[4]因滩涂在最高潮时被海水淹没，因而应为海洋的一部分。可见，凡是以海水高潮线作为海域与土地界线的国家，滩涂在其法律上应属于海域的一部分而不属于土地。
在我国的情形却有所不同。在我国制定《民法通则》时，对滩涂的利用（主要是海洋养殖）已经十分普遍，滩涂已经被视为可以进行排他性使用的自然资源，已经属于民法上财产权利的客体范畴。依据《民法通则》第七十四条规定，劳动群众集体组织的财产包括法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等。依据土地管理法实施条例第二条规定，依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地，属于全民所有即国家所有。可见，在我国民法以及土地管理法，已经把滩涂作为土地的一种形态。所以在我国，海水高潮线没有划分海域与土地边界的意义。
关于《海域使用管理法》适用空间的界定上，国土资源部和财政部联合上报国务院的《海域使用管理法送审稿》和国务院报全国人大常委会审议的《海域使用管理法草案》，都是沿用《海域使用管理暂行规定》的定义。也就是说，没有对海陆分界线作出明确的规定。全国人大就《海域使用管理法草案》征求地方政府和有关部门意见时，几乎所有地方政府都提出了要求修改该条款，明确海陆分界线的要求。全国人大认真研究了反馈意见和地方政府已经出台的关于海域使用管理法律法规中的表述（省、市以往作出海域使用方面的法律法规中，大多采用海岸线或平均大潮高潮线到领海外部界线），全国人大认为法律文本中明确海岸线为海陆管理的分界线是切合实际，并且可以使法律更具有可操作性。决定在第二条增加一款，即第二款“本法所称内水，是指中华人民共和国领海基线向陆一侧至海岸线的海域”。由于领海基线是指低潮线，所以这里的海岸线应该是指平均大潮的高潮线。
三、海域使用权是民法物权中的上位概念
同一海域的资源都不是单一的，而是多种资源（生物的和非生物的）共生、共存，既有生物资源、海水化学资源、海洋能（如潮汐、波浪发电），也有港口与交通资源、油气或其他矿产资源，有的还有旅游资源、土地资源等，所以海域是多种复合资源的载体。海域中的每一种资源都是海洋的开发对象，并最终能形成一个产业，这种情况在实践中是屡见不鲜的。为此，随着科学技术的不断发展，海洋开发利用的深度和广度正以更快的速度向前发展，使用海域的矛盾和冲突也是不可避免的。尽管对海域的使用也有为农业目的而使用如养殖，也有为建造建筑物或构筑物目的而使用如建造钻井平台，还有以旅游为目的而使用如设置潜水观光区，但是对海域使用权作统一规定的必要的。
海域使用权都是为经营目的而设立，取得海域使用权的，都是从事经营活动的法人或个人即经营主体。尽管海域使用者或从事养殖业或从事采矿业等，但使用者之间适应市场经济体制的能力并不会因此而产生一般性差别；与一般农业不同，海洋养殖业属于工厂化经营方式的高效农业，其投资收益的周期较短；在农地使用过程中，类似维持地力和防止将农地违法转为他用等，一直是既普遍又严峻的问题，但这类问题在海域使用方面基本不存在，因为海域广大，不存在陆地上建设用地紧张的情形；除非特定海域之下有矿藏等特殊资源，否则将养殖用海域转为建设用海域，没有经济上的意义。因此，不论具体的海域使用权是为何种用途而设立，均可统一称之为海域使用权。对于不同用途的海域使用权，可以根据其他特别法如渔业法、海洋环境保护法等实行用途管制；另外，也可以根据海域使用权设立合同的约定实行用途约束。
不论简单海域，还是复杂海域，就其自然面貌，它们与陆地相比都大为不同。茫茫大海除了一望无际、起伏不平的海面外，其他我们很难再看到别的什么。在任何一个海域之中、之下，其环境特性、资源状况和社会功能价值，我们无法直观了解并进行判断。具体到海域使用管理法，也将无法开展管理活动。通过反复调研，最终选择了海洋功能区划作为管理海域使用法的科学基础和依据。只有通过功能区划的成果，才能为海域使用管理机关提供审批的科学标准，保证海域使用审批的合理性。根据海洋功能区划，海域使用权是一种综合性的权利，包括渔业权、海底矿藏开采权、养殖权、海上航行权等，势必与《渔业法》、《矿产资源法》、《环境保护法》发生交叉适用。
海域使用权与渔业权是有区别的。渔业权是指权利人根据渔业法的规定所取得的从事渔业的权利。海洋渔业包括捕捞渔业和养殖渔业，因而海洋渔业权可划分为捕捞权和养殖权。捕捞权是指对自然状态的海洋生物资源予以获取和收益的权利，属于自然资源使用权的一种。在一般情况下，行使捕捞权不需要也不能对特定海域进行排他性的使用，属于传统民法中人役权的概念，这种人役权与地役权非常相似，只是并不以需役地的存在为前提[5].这种权利虽然没有排他性，但也属于对一定海域的持续利用，有人甚至一生都在固定的海域捕鱼，因而也是一种海域使用权。养殖权是利用特定海域养殖海洋生物并予以获取和收益的权利，行使养殖权需要对特定海域进行排他性的使用。因此，海域使用权与渔业权属于交叉概念，海洋渔业权中的养殖权包括在于海域使用权之中，而海域使用权不限于养殖权。
海水虽然具有自净能力，一定限度内的污染可以被净化掉，但一旦形成规模，其危害后果就会相当严重，如海上开采原油泄露，受到影响的可能是临近海域的所有水面。因而，对海底石油开采各国均有专门的规定，我国也是如此。一旦发生海上原油泄露的危险，其他海域使用权人均可以基于相邻关系采取适当措施以防止该种危害的发生。相邻养殖海域之间，若一方养殖密度过大而引发海水缺氧或养殖有传染疾病的海产品，则很可能会迅速波及临近的其他海域，造成邻人的经济损失。此外，陆源污染也会损害养殖海域使用权人的利益，但是，如果排污人众多，是否达标排放也不清楚，那么因果关系很难认定，受害人的权益也很难得到保护。
综上，从事海上航行、海底石油开采、海上养殖、捕捞等行为，均须取得海域使用权，于是海域使用权就成为一种基础性，在我国民法典中。海域使用权是与土地使用权并列的上位概念。在适用《海域使用管理法》时，应该与《渔业法》、《矿产资源法》与《海上交通安全法》协调一致。
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土地利用规划范畴篇10
关键词：税种联动关系；房地产项目；税收筹划
1引言
房地产项目是一种总投资成本高、风险高的投资经营项目，房地产项目建设的全程，会涉及到很多种类的税种，比如土地增值税、城建税、企业所得税等多个税种，在营业税改征增值税的政策实行的背景下，房地产项目税收筹划工作又有了新的标准。鉴于此，本文针对房地产项目税收筹划做出了较为详细的研究，并且讨论了房地产项目中税种联动关系税收筹划的应对方法，以带动房地产行业的快速发展。
2房地产项目所涉及的税收种类的联动关系分析
房地产税收是国家是国家凭借政治权利，依法强制、无偿、固定地参与房地产收益分配而取得财政收入的一种形式。房地产税收具备了国家性质、法律性质以及规范约束性特征，有益于房地产经济的稳步发展。房地产税收涉及的种类有很多，比如契税、印花税以及土地增值税等，一般情况下，房地产项目所涉及的税收税种主要体现在以下几点：
（1）根据房地产项目的城建税、增值税的定义来讲，房地产项目是不动产，所以，房地产企业把房地产项目作为产品销售出去以后，就应该缴纳增值税和城建税，所缴纳的税收金额应该按照以下两点确定：第一，房地产企业在缴纳增值税时，缴纳的增值税金额应等于房地产项目所销售的金额减去房地产企业购买各类商品以及劳务当中涵盖的可抵扣的进项税金额。第二，房地产企业在缴纳城建税时，应严格按照国家规定，企业或个人根据实际情况进行税额缴纳。
（2）针对房地产土地增值税来讲，其是指转让国有土地使用权所获取收入的企业或者个人对其转让房地产所获取的增值金额所应缴纳的一种税，房地产企业在上缴土地增值税的过程中，应该严格遵循土地增值税金额等于增值金额和适用税率的乘积与扣除项目金额和扣除系数乘积两种结果相减的计算方式，所得即土地增值税的金额。运用这种计算方法便能够确保所上缴的土地增值税金额在标准的规定范围内。
（3）针对房地产企业所得税来讲，房地产企业在上缴所得税的过程中，应该严格遵循，企业所得税金额等于不含税收入金额减去项目开发成本金额减去期间费用减去税金及附加费用，应注意的是其中项目开发成本金额与期间费用金额都是不含税金额，以保证所上缴的所得税金额准确。
（4）针对房地产契税来讲，契税中包含了国有土地使用权出售和转让、房屋买卖、房屋置换、房屋赠与等多方面的内容，在这种情形下，开发商企业上缴契税的过程中，缴纳的金额应根据不动产价格进行计算，以保证上缴契税的金额在规范标准范畴内。通过以上对房地产项目所涉及到的税收种类和应该上缴的税收金额做出的分析，能够明确的理解各种税收之间的联系，所以，房地产企业为了可以确保获得一定的经济净利润，就应该将房地产税种联动关系作为铺垫来高效的进行税收筹划工作，可以适时创建关于税种联动关系的房地产项目获取净利润的模型，进而高效提升房地产项目的净利润，以带动房地产行业的快速发展。
3税种联动关系下的房地产项目税收统筹计划方案提高方法
房地产企业经过税收统筹计划工作，不但能够加强房地产企业的竞争力，使企业获取延时缴纳税收的优势，加强可支配的收入，而且还能够全面发挥税收的杠杆功能，让国家相关税收政策落到实处，以扩增国家资金收入。因此，税收统筹计划工作是非常关键的。经过相关数据分析得出，在土地增值税率实行四级超额累进税率的情况下，项目开发成本金额的系数也从负数转为正数，项目开发成本资金中能够相抵的增值税进项税金额的系数便从正数转为负数，同时土地增值税率达到百分之二百时，房地产的变量与房地产净利润之间的变化趋势也发生了改变，因此，土地增值税率为百分之二百时，便可作为分界点，详细情况如下：
（1）若土地增值税率不高于百分之二百时，房地产项目开发成本的提升会决定房地产项目所获得的净利润，两者之间会成反比的关系，但房地产项目的净利润却同土地的出售转让金额、项目销售金额成正比的关系。因此，房地产企业为了可以提升房地产项目的净利润收益，就应该在实行税收统筹计划时，加大土地出售转让金额、项目销售金额，同时减少房地产项目的开发资金。
（2）若土地增值税率高于百分之二百时，房地产项目的净利润因项目开发成本金额的干扰，两者之间会成反比关系，但房地产的净利润却同土地出售转让的金额与项目开发相抵的进项税金额、项目销售金额的关系成正比关系。就此来讲，房地产企业在实行税收统筹计划时，应该增加房地产项目开发时可相抵的进项税金额、项目销售金额，同时降低项目的开发资金，并且应该适时做出相应的调整。比如，房地产企业应该与建筑材料供应商之间互相沟通流程，经过相互之间的沟通来熟悉建筑材料供应商所提供的材料报价情况，若在进行材料报价时发生小规模纳税人的金额等同于一般纳税人报价的金额，那么房地产企业就应该选择小规模纳税人。