商业综合体发展规划篇1
关键词：大型商业综合体；电网规划；建设；影响
大型商业综合体将是将城市生活和工作中的各种功能进行组合而形成的统一综合体。当前大型商业综合体功能主要有商业、办公和居住，同时也包含旅游、展览、餐饮、会议以及各种大型活动的举办。从某种意义上讲只有具备三项以上的功能才能称之为综合体，因此现在的大型商业综合体一般都是有酒店、写字楼和购物中心三个最基本的功能。
一、大型商业综合体的特点和分类
大型商业综合体具有高可达性的特点，几乎所有的大型商业综合体都位于城市交通网络发达的区域，也就是城市的中心，比如几年来在全国大中型城市崛起的万达大型商业综合体就有着这样的特点，万达在哪里，城市中心在哪里，这是不可争辩的事实。大型商业综合体有高密度和集约性的特点，所用的大型商业综合体都会选在人口密度最大的地带，而且周围几乎都是林立的高楼，在高密度的人口中竖起的大型商业综合体实际上最大的利用了土地资源和节约了土地资源。大型商业综合体也有整体统一性和功能复合性的特点，大型商业综合体建筑风格统一，而功能复合型的特点可以说是大型商业综合体最重要的特点，因为在大型商业综合体中能实现完整的工作、生活配套的运营体系。
大型商业综合体是城市化和市场化的产物，是在城市土地资源高度节约中产生的，因此大型商业商业综合体主要分为四类，第一类是城市CBD中心的商业综合体，这是最早的大型商业综合体，现在大中型城市都有这样的商业综合体，不过这种商业综合体由于面向的群体比较高端，因此中小城市分布的并不多。第二类是交通枢纽型商业综合体，这类商业综合体由于受交通条件的影响很大，因此仍然在迅速发展中。第三类是开发区或者新的商业中心综合体，这类商业综合体主要是伴随城市开发和发展的力度产生的，第四类是城郊结合部商业综合体，这类商业体由于在城郊结合部，受经济发展程度的影响比较大，因此这类商业综合体目前还并不太多。
二、大型商业综合体对电网规划建设的现状
（一）当前大型商业综合体的电网规划适应度比较差
随着经济的快速发展和生活节奏的不断加快，大型商业综合体的建设周期越来越短、入驻的速度按也越来越快，因此这就直接影响了110kv变电站的分布和10kv出线的规模和形式。这样就给电网规划建设带来很多问题，规划变动特别频繁，电网规划的适应度比较差就是当前大型商业综合体电网规划建设的面临的主要问题，当前各地政府为了更好更快的发展经济，因此招商引资的力度不断加快，城市建设的力度不断增强。大型商业综合体入驻实际上已经打破了远程时规划对该地容积率控制的上限，这就造成了城市已经有的电网规划不能满足大型商业综合体的用电需求，尤其是局部区域由于在电网规划上面没有考虑到大型商业综合体的实际用电量，所以致使电网规划的变动频率越来越快，但是适应度依然很差。
（二）当前电网建设滞后于大型商业综合体的建设周期
当前在中国大陆大型商业综合体的崛起速度震惊世界，不管是特大城市的北京和上海，还是一般的首都城市沈阳和成都，甚至地级城市株洲和烟台大型商业综合体的建设速度几乎没有多大差别，一般从摘牌到投入使用1―2年是最正常的，超过三年的少之又少。但是电网项目的前几和建设周期算下来差不多两年半和三年左右，有的时间可能还会稍微延长一点，这样就造成了电网建设滞后于大型商业综合体的建设周期，所以很多配套建设的电网项目同步立项就开始开展前期工作，但是由于从技术和速度都并没有达到要求有，因此也不能在大型商业综合体投入使用时就就竣工投产，这样就需要采取过渡的供电方案，也就是在应急配电网项目完成临时过渡时提供的供电方案。
（三）在电网布局方面经常产生浪费的现象
大型商业综合体是集商业、办公、住宅、娱乐和购物等多种功能为一体的大型综合体，大型商业综合体的建筑面积都很大，几乎所有的大型商业综合体都是城市中建筑面积最大的商场，因此用电容量特别大，对供电的可靠性要求特别严格，大型商业综合体功能齐全，而且很多都是24小时都营业的，因此用电报装容量特别大，用电的可靠性要求更是比较高，很多大型的商业综合体需要多条10kv线路供电。用电的符合不但受自身的电网规划影响，而且更多的是受外部环境以及内部的运营情况影响影响加大，从某种意义上讲大型商业综合体符合水平是很难估计的，而且很多城市的经济发展状况和人口实际规模、产业结构现状并不能真正支撑大型商业综合体全木投入使用的能力，这样盲目的进行电网布局和电网投资建设就会产生很大的浪费现象，尤其是资源的浪费。
三、浅析大型商业综合体对电网规划建设的影响
（一）及时修改和订正大型商业综合体的电网规划
大型商业综合体毕竟不同于一般的商场，它的功能、它的规模、它的影响力都在一定程度上反应了城市发展的现状，因此在电网规划建设上就要根据大型商业综合体的实际情况及时修编和订正，大型商业综合体电网规划要积极协调市政府有关部门，尤其是规划局、电业局以及商业局等职能部门，要根据大型商业综合体建设的周期和入驻的时间急性进行局部的调整，而且一定要结合区域发展的规划，在容积率严重产国城市规划设定的上限大型商业综合体的周边适当的增加变电站，尤其是110kv变电站的布点。
（二）大型商业综合体要不断提高应急响应的能力
大型商业综合体在建设过程中和运行过程中要做好和政府各个职能部门的堆积，尤其是和发给为、工信委以及电业局等职能部门的对接，在大型商业综合体确定入住时间以后就要结合大型商业综合体目标电网的规划向发改委申请电网项目的理想，这样就能提前开展前期选址和选线的工作，而且能更好地做好电网各方面的储备工作，要打通绿色通道，也就是将立项、批复、投资等结合起来，最终更好进行施工建设，完善应急配电网项目。
（三）采取手段和方法提高电网运营的效益
大型商业综合体的供电方案不能只顾眼前，还有将远期的规划做好，要采取一切可以采取的手段和方法提高电网运营的效益，当前大型商业综合体虽然在我国大中型城市发展的比较迅速，但是大型商业综合体投产初期肯能会出现入住率和开发时序的问题，因此刚开始的时候大型商业综合体的负荷水平并不是很高。在短期供电方案中就要采用先有的公用线路进行供电，但是虽然采用公用线路仍需要严格控制出线的规模，确保供电安全。远期项目的规划和建设就要更多的考虑大型商业综合体的负荷能力和负荷情况，因此要及时开展配套电网项目的建设，从而确保大型商业综合体的安全和稳定。
四、结束语
大型商业综合体的快速崛起证明了我国经济的迅速发展和人民生活质量的而提高，因此要特别注意电网的安全和可靠，所以要及时修改和订正大型商业综合体的电网规划、要不断提高应急响应的能力、采取手段和方法提高电网运营的效益。（作者单位：国网甘肃省电力公司兰州供电公司）
参考文献：
[1]王巍.城市电网规划建设若干问题的分析[J].广东科技.2011（20）
[2]杨琨，吴小飞，陈健，孙启林.广州“十二五”电网规划建设面临的形势及应对策略[J].企业技术开发.2010（21）
[3]王坚.城市电网规划建设存在问题及应对策略探讨[J].山东工业技术.2016（06）
商业综合体发展规划篇2
近年来，XXX围绕“商贸兴区”战略，抢抓国家商务部、省商务厅对口帮扶机遇，坚持把加快商贸发展作为经济转型升级的重要支撑，不断优化政策环境和服务质量，全力推进商业综合体建设，城北商贸发展保持快速增长，成为推动全区经济持续、快速、健康发展的强大动力。
一、城北片区商贸发展现状
城北片区系老城区，是传统的行政、居住、商业区域，常住人口13万左右。该片区为广安形成较早的商业区，商业网点密集度高，目前商业主要以传统商业业态为主，现有各类商业零售网点15000个。其中，100-500平方米的零售网点60个，总营业面积2万平方米；500—1000平方米的零售网点20个，总营业面积1.5万平方米；1000-5000平方米的零售网点15个，总营业面积5万平方米，5000平方米以上的零售网点2个，总营业面积1.3万平方米。各类专业市场、批发市场5个，总营业面积3.6万平方米；标准化菜市场10个，总营业面积4.2万平方米。经营业态涉及综合百货、大型卖场、连锁超市、社区便利店、配送中心及交易市场等。
（一）商贸流通日趋繁荣活跃。围绕建设成渝经济区区域性现代商贸服务中心，以打造特色街区和城市商务、餐饮、娱乐、购物中心为抓手，加快建设大市场、发展大贸易、搞活大流通、促进大开放。好人家购物中心、苏宁电器、开发超市（龙马店）等各大商场超市紧抓消费热点，利用迎春购物月活动平台，广泛开展节庆、店庆等促销活动，产品展示日益频繁；组织举办各类车展近10次；抓好季节性消费，生活类商品销售异常火爆。2014年，全区实现社会消费品零售总额75.3亿元，增长13.1%。
（二）商贸载体日臻完善。城北餐饮、购物、文化商圈日渐成熟。以休闲风情为主的滨江路沿江带餐饮商贸初具规模，以城北体育场为主的环形休闲商圈建成，以龙马商业广场为核心的城北商贸中心基本形成，好人家购物中心、开发超市（龙马店）等136家店铺相继落户，营业面积达3.8万平方米。商贸市场建设加快，改造标准化菜市场20余个，新建或改造乡镇农贸市场7个、乡镇标准化屠宰场10个。目前，城北片区有新南门市场、麻柳湾农产品批发市场、鸿城现代大市场等各类综合市场9个，总经营面积近4万平方米，摊位1700余个，入场经营户1400余人，就业3200多人，市场年交易额达6亿余元。
（三）商业综合体建设进程提速。目前，城北片区已建成商业综合体2个：一是香江国际商业综合体，总投资3亿元，商业楼盘面积达2.5万平方米，均悦大酒店、洋河蓝色经典专卖店、君度休闲茶坊、金玉皇朝歌城、三七汽车、建材、餐饮等10多户商家已入驻营业；二是新天地商业综合体，投资9000余万元、面积10000余平方米，现已初步建成，由政府补助建设的占地5000㎡的广安电子商务集聚区已入驻、运营，目前，电商企业入驻协议面积已达2600㎡，入驻企业已有15户，年交易额近7000万元。香港明发集团建设岔路片区城市综合体、中国低碳中心建设白塔片区城市综合体，将有力提升城北商业规模和档次；已拍卖成功的浓洄古街商业区将成为广安城北的特色商业街区；投资5亿元的城北综合市场改造升级项目成功签约；广安外滩商业综合体项目已包装完毕，正全力招商。目前，广安区拟启动规划白塔片区、浦东商业广场商业综合体建设。
二、存在的主要问题
经过几年的发展，广安区城北片区商贸发展取得了一定成效，商业综合体建设也正阔步向前，但与广安区经济社会发展需求相比仍存在较大差距，主要表现在：
一是商业布局亟待规范。城北片区商业网点虽多，但由于城市规划和商业布局相对脱节和滞后，导致商业网点分散凌乱。近年来，虽对商业网点进行了规划，但组织实施仍有一定过程，商业网点布局实质还处于建设业主和经营者自发状态，缺乏科学性、前瞻性，商业网点的辐射效应和带动作用未能有效显现。
二是业态集聚功能不强。城北片区现有商业网点档次参差不齐，分散弱小、业态单一、特色模糊，缺乏大型商贸基础设施，核心商圈难以形成，已建商业综合体内部功能尚未有效互补；建设中的电子商集聚区，缺乏带动能力强大的企业，引领能力不足，辐射面较窄，企业受资金、成本等市场因素冲击较大。
三是自然灾害影响较大。城北片区绝大部分商业网点处于水淹区，近几年广安区连续遭受特大洪水，给城北临街商铺造成了严重的经济损失。出于对未来发洪水的不确定性和担忧，城北商铺的经营者改造升级店铺的愿望不强烈，一定程度上影响了城北商贸发展。
三、下一步工作的思考
广安区行政区划调整后，工业片区基本划到了前锋区，重新构建工业体系对广安区来讲将是一项耗费时日、需要大量财力投入的过程。因此，商贸快速发展在广安区经济平稳健康发展中的地位日益突出。下一步，将按照区委区政府确定的发展规划，商务部门将积极引导城北商业企业用活用足中、省、市扶持商贸流通业发展的各项优惠政策和扶持措施，准确把握内外贸扶持流通政策和支持方向，在城北片区积极构建综合服务功能完善、商业特色突出、文化内涵丰富的城市商业格局，培育多元化的商品经营主体和多样化的经营形式，激活人气、丰富商气、带来财气，实现传统经营模式向新型现代流通模式转变，促进广安区现代商贸流通业加快发展，
（一）规划城市商业布局，优化商贸流通体系。一是科学制定发展规划。按照商务部“科学编制商业网点规划，确定商业网点发展建设需求，将其纳入城市总体规划和土地利用总体规划。各地制定控制性详细规划和修建性详细规划时应充分考虑商业网点建设需求，做好与商业网点规划的相互衔接”的要求，坚持将商贸发展与城市建设同步规划，把商业综合体规划与国民经济发展规划、城市总体规划结合起来，与产业、交通等专项规划结合起来，着力发展标准高、定位准、功能齐全、布局合理的商业综合体，提升城市品位，带动现代服务业发展。二是加快布局城北商业网点。规划“一圈一带一特一体”城区商业布局。一圈：打造龙马商业广场和城北市场核心商圈，以“好人家购物中心”为依托，招引1-2户大型百货企业落户，带动以百货业为主的龙马商业广场核心商圈的尽快形成。一带：打造城北滨江路餐饮休闲娱乐带，着力打造水上鱼类饮食文化，带动水上餐饮、娱乐产业发展。一特：规划打造浓洄古街商业特色街，将其建设成为广安最具特色的城市商业服务区。一体：建设香江国际商业综合体，重点打造以休闲经济为主导的城北片区首席高档、时尚都市休闲娱乐街区；建设新天地商业综合体，打造家电、汽车零配件批发零售、展销、博览等多功能一体的商贸城，打造一个高起点、高品味的大型电器、汽车零配专业广场，配套发展餐饮娱乐、文化休闲等，提升区域整体商业气氛；盘活浦东商业广场商业综合体。三是加快现有商业网点升级改造。以北街、水塘堡等步行街为突破口，不断完善城市商业相关配套设施建设，对现有商业网点实施提档升级，从店堂装修到服务质量，逐步提升消费档次，形成消费潮流。四是打造新的商贸增长点。结合棚户区改造，规划建设橡皮沟、龙城名都等商业综合体，在胥家湾规划建设大型综合专业市场；加快社区示范商业建设步伐，大力发展一批民生性社区示范商业连锁店、便民超市、放心店等，强化社区服务；加快电子商务、现代物流等新兴先导型服务业发展，使之成为社会消费的一大新亮点。
商业综合体发展规划篇3
关键词：综合体、商业规划、差异、特征、原则方法
正文：
随着中国市场经济的迅速发展，商业建筑形态已经发生了巨大的变化，从原来单一的商业业态或简单的组合业态形式，逐渐演化发展，产生许多商业业态综合程度高、功能齐备、组合结构复杂的城市综合体项目。而且随着目前国家城镇化趋势的加强以及房地产行业的政策倾斜，商业地产的发展趋势日益火热，越来越多的城市综合体如雨后春笋般拔地而起，形成一个又一个的城市地标。
然而，细究这些城市综合体项目实际操作状况，我们发现有许多项目存在半途搁浅、后续经营运作不利等现象。仔细分析其原因，主要是这些开发商对于商业地产项目操作的高度专业化认识不够，常常凭借以往住宅开发经验及常规操作模式来进行商业地产的操作，结果导致项目整体开发运作的困难。初步分析一下两者的差异，主要存在于以下4个方面：
1、销售产品的不同：住宅销售的是居住产品，而综合体项目销售的是经营渠道。
2、销售对象的不同：住宅销售对象是有居住需求的广大老百姓，他们对于产品的要求以合理地满足居住需要为基础。而综合体项目的销售对象是商业经营办公服务机构。而商家评估一个产品是否有经营前途，主要取决于以下三个方面：一是项目区位、市场支撑与业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家的专业需求；三是从回报的角度看，是否具备商家资源整合的专业化管理水准。
3、操作模式的不同：住宅产品的开发模式基本上是：商业策划规划设计施工建造销售招商。综合体项目开发模式：商业策划招商、商业规划规划设计施工建造商家入住/持续招商，该种模式以万达订单式操作为典型。
4、产品构成及设计特点的不同：住宅产品以住宅为主，适当设置公建设施、沿街商铺等辅助配套产品。设计内容、深度、各专业衔接协调工作均相对较为简单。而综合体项目产品构成：包括大型shoppingmall、商业街、写字楼、酒店、公寓住宅等多种产品，而某类产品内部涉及业态又较多：如大型shoppingmall，可能有超市、百货、餐饮、影视院线、休闲健身以及大型KtV等，产品类型丰富、功能结构复杂、规模庞大。其内部业态布局、动线设计、主力店设置、地下车库设计、视线装修设计等内容繁复。整个产品设计内容、深度要求、专业协调等工作要求相当高、工作量也要大得多。
由此可见，综合体项目与住宅项目在很多方面存在巨大的差别，在开发的过程中需引起足够的重视。就综合体本身而言，它是城市进化的结果，是体现城市经济实力的重要载体，也是多种业态相互作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约。各类业态在功能上的互补性和实际生活中的互动性，使各业态互为配套，互为支持，最大程度地形成资源共享，从而使各产业类型有可能在综合体自身一体化价值平台上，实现自身价值链的全面超越。
通过我们对一系列综合体项目的研究分析，我们认识到综合体项目具备如下特征：
1、功能复合性：可实现自身完整的工作、生活、商业经营配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
2、高密度、集约性：高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，时间功能不同而形成互补。
3、整体统一性：建筑群整体建筑风格统一，且与外部空间整体环境协调。
4、土地使用均衡性：最大限度地利用土地资源，且注重均衡的土地使用方式，可避免土地过分集中于某一特定功能。
5、空间连续性：鉴于都市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面、空间以及交通流线均表现为连续性、一致性，形成互补、流动、连续的空间体系。
6、高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市交通网络和信息网络。
7、内外部联系完整性：内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合。
8、巨大的社会效应及升值潜力：因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HopSCa，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。
通过对综合体项目特征的认识和理解，我们充分认识到前期正确的规划定位对于综合体项目的顺利开发有多么重要的意义。而这里的规划定位工作包括两方面内容：硬件设施的规划和软件设施的规划。所谓硬件设施规划是指建筑格局规划，而软件设施规划是指商业经营规划。“商业经营规划应先于建筑格局规划”——这一科学的现代商业地产开发思路，正逐渐成为中国商业地产届的主流思想。这种观念强调的是整体开发战略，强调现代商业的硬件与软件规划是一个不可分割的整体，而在一定程度上，商业经营规划比建筑格局规划更为重要。
那么，如何根据需要做好城市综合体的商业规划呢？我们分析许多综合体项目业态分布特征，结合万达、万象城等大型商业地产开发商的先进运作模式，总结出如下规划设计原则、方法，以期对后续综合体商业规划工作起到一定的指导借鉴作用：
1、定位主题：成功的商业需要明确的主题定位，具备主题特色且定位明确的商业空间会加强消费者的印象及来访的动机，并提升消费购物的附加价值。
2、业态组合及规模：可原引万达的业态定位的若干条理论，
1）、根据所属区位以及项目定位的不同，确定项目的开发模式：以商业零售业为核心或以办公业为核心或以酒店业为核心等进行业态规划；
2）、综合体销售部分可以定位为占项目整体比列40～60%的公寓住宅、写字楼和社区/小型独立商铺等产品，避免对持有商业的整体经营部分产生冲击；
3）、购物中心70%商家定位应适合当地70%的消费人群；其中商业：娱乐：餐饮=52：30：18，满足商业黄金分割定律…
3、公寓类住宅产品：是最接近住宅的商业性质物业，也是城市综合体平衡现金流的
挡箭牌；其配置总量以其总销售额在可能的前提下，尽量达到或超过整个综合体
的总投资额为宜；高端公寓（住宅）同商业零售属于天敌关系，交通设计中须充
分分区。
4、办公类产品：性价比较高的抗通货膨胀资产；可实现局部回款，但在二、三线城
市中属于高风险性物业；在非产业区域应严格控制放量比例；写字楼的四大直观产品指标——电梯、大堂、空调、玻璃幕墙需重点设计。
5、酒店：成本投入最高，回收难度极大，一般以持有为主；优质酒店对于运营管理要求很高；除下述四种状况，不建议开发或持有：（1）、已上市公司；（2）、待上市公司；（3）、政府强制要求；（4）、体量实在过剩。不同区域不同档次的酒店设置不同。高档酒店设置应有标志性、彰显力。
6、商业零售业：
（1）大型shoppingmall：操作难度最高，经济效益实现最慢；2万平米以上单体
必须多业态操作；主力店设置需谨慎，只能出现局部散售，且存在销售比例风险；
在不存在其他回款物业的前提下，大型商业单体的开发现金流很难支持。
（2）商业街：对用地强度要求最高，适合低密度商业用地；有效渠道的前提下，
套现能力最强；常规单位铺面不高于400平米；在无法保证充足消费人流的基础
上，原则上不要出现内街。
（3）住宅及办公楼底商：受到一定程度的业态限制；较好操作，易于套现；尽量
通过转换结构将商业部分处理为框架模式，剪力墙对商业价值影响很大；原则上
设计层数不要高于两层。
（4）裙房：由于建筑格局及单元面积，造成风险系数最高，销售困难，最难套现；
受上方附着建筑核心筒下落位置的影响很大；即便租赁，通常也为大面积低租金
业态（同样受底商业态限制）。
7、主力店选择与设置：主力店是商业招商成功与否的关键因素。高知名度的主力店
有助于渠道的建立、商业形象的提升，并增加商场的辨识度。所以在商业规划阶
段，要充分了解主力店对于卖场面积、交通组织、货架陈列、停车需求的一系列
要求，可以向万达学习其订单式开发模式，以便减低风险、缓解资金压力、促进
开业之际满铺开张。
8、平面布局与竖向功能设计：根据不同产品业态的需要，进行总体平面的商业布局、
竖向功能联系设计，综合考虑各种商业业态各自经营的特点，形成整体合理统一、
各经营单位相对独立且符合自身经营需求的商业布置格局。以万达广场为例：
1）、百货或超市楼的摆位，一般情况下建在项目两条主干道的交叉显眼位置；
2）、娱乐业态以及餐饮业态一般会建在相对比较偏的地方；
3）、步行街作为“灵魂的纽带”，可以把几种业态串接起来；
4）、主力店一般选择交通流线末端或偏僻之处，拉动其余店铺的商业氛围…
9、动线的设计：区分人流、车流与货流，妥善配置各类业态之间及各类业态内部的动线，避免动线冲突。规划流畅的人流动线，强调水平与垂直动线的连续性，应规划简易辨识的动线系统，尽量让水平动线形成回路，并加强垂直动线的可见度，避免产生死角空间……
结语：
城市综合体的建立将大大提升城市区域的价值，带来巨大的社会价值；其发展是适应区域开发和提高土地集约利用的趋势，也将成为中国未来商业地产发展的主流模式之一。先商业经营规划，再建筑格局规划，将有利于形成综合体最合理的商业布局，这也是成熟地产运营商的基本开发原则之一。采用该开发原则及方法，将有利于实现商业低成本的运营，缩短整个项目的开发周期，构成整体效益对散件效益的优势，提高商业中心的核心竞争力。
参考文献：
1、《城市综合体》，香港理工国际出版社，2011-3-1
2、《商业综合体设计解读》，奚亮，天津大学出版社，2011-9-1
商业综合体发展规划篇4
关键词：城市综合体发展经验启示
随着城市现代化快速发展，土地等有限资源的缺乏逐渐成为城市发展的重要制约要素。打造城市综合体，利用有限资源空间，创造最大产业效益，成为城市发展的重要途径。近年来，我国各城市掀起了城市综合体规划建设热潮，城市综合体呈现蓬勃发展态势。
城市综合体概述
（一）城市综合体概念
城市综合体（urbancomplex），从功能业态视角看，国外称为hopsca，即hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、shoppingmall（购物中心）、convention（会议中心、会展中心）、apartment（公寓）等城市生活的三项以上功能在空间上的组合，形成多功能、高效率的综合建筑。城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，通常星级酒店、商业购物中心、商业写字楼以及大型公寓是最基本的功能构成（李晓刚，2010）。城市综合体由于基本具备现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”（乐捷，2010）。
（二）城市综合体特征
超大空间和开发规模。城市综合体应和城市规模相匹配，与城市的主干道相关联，所以要求室外空间尺度巨大，具有能容纳大型建筑群体的空间。
高效的交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层规划，将建筑群体的地下或地上公共空间和交通贯穿，又与地铁、停车场、城市街道、市内交通等设施联系起来，组成完备“通道树”体系。
现代城市景观设计。应用环境与行为理论、现代城市设计进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征，使建筑群体成为景观主体，同时也承载城市文明与经济发展的历史责任。
高标准、高技术集合产物。城市综合体是体现城市“高起点、高标准、高层次、高水平”标准的新兴建筑。
功能的复合多样性。城市综合体拥有城市多项功能：商务办公、居住、文化娱乐、消费、商业、交通出行系统。
（三）城市综合体分类
本文通过对大量城市综合体实例的梳理，从不同角度对城市综合体进行了分类（表1）。
城市综合体按所处位置不同，可分cbd型、副中心型、城郊结合部三类；按驱动因素，可分为五类：一是均衡发展型，即注重商务、商业、酒店、公寓等多种功能均衡发展，将各物业间相互能动关系充分体现出来。二是居住驱动型，即以住宅为核心驱动的城市综合体。三是商务驱动型，主要以商务办公为核心驱动因素，重点包含高科技、金融保险、博览会展等多种商务元素。四是酒店驱动型，以酒店为核心驱动因素。五是商业驱动型，以商业为核心驱动。综合体按规模可分小、中、大型三种。一般认为，建筑面积在10万m2-20万m2为小型，20万m2-50万m2间为中型，大于50万m2为大型综合体。
国外典型城市综合体建设经验分析
（一）日本东京六本木新城
1.项目介绍。六本木位于东京都港区，附近有新桥虎门的商业街、青山赤坂商业区、霞关的政府机关，广尾的高档住宅街区。六本木综合体交通发达，周围地铁有大江户线、千代田线、日比谷线、南北线等（徐洁等，2005）。
六本木新城是目前亚洲最成功的旧城改造典范，该项目总建筑面积为78万平方米，总投资达到2700亿日元，经历了17年建设，在2003年4月正式开业。不到2年时间，其已成为东京著名的购物和旅游中心，也成为日本目前新都市主义居住空间的范本和东京新地标。
新城有2万人在这里工作，每天平均出入人数达10万。总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找地方来就近停车。
2.成功启示。第一，开发商对规划设计的高要求。长达17年开发、规划和建设周期，施工时间仅3年。对项目前期定位、规划、设计花了14年。第二，选址的科学性。充分利用公路交通与轨道交通结合所能激发的巨大经济潜力，增加了大量的物流和人流。第三，强调城市立体化建设，其内部由地下街道、地面街区和高空花园等构成的立体化交通体系。第四，出色的园林景观设计。“垂直花园都市”创造出绿意盎然的开放空间，把都市人工作、休息、游玩、教育、学习、居住、商业、医疗等多样化的城市功能立体复合。
（二）巴黎拉德
斯
拉德芳斯原本是巴黎西北部的一片僻静地方，经过16年分阶段建设，拉德芳斯区已是高楼林立，成为集办公、购物、生活、休闲和商务于一身的现代化城区，欧洲著名的以“城市综合体”规划的城市新区。众多法国和欧美跨国公司、银行、大饭店陆续在此建起大楼。“奥尚”超级市场、面积超过10万平方米的“四季商业中心”、c&a商场等为人们提供购物的便利。拉德芳斯按照豪布斯卡的规划理念划分为商务区、公园区和建成住宅区，而且建造有欧洲最大商业中心和公交换乘中心。集中的商务体系、优良的绿化环境、快速的交通系统以及大规模的居住面积使拉德芳斯成为豪布斯卡成功营运的优秀代表，引领巴黎最新经济的发展（张开琳，2005）。
（三）新加坡新达城综合开发项目
1.项目介绍。新加坡新达城综合开发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、商业、商务办公各种功能为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的典型范例。1984年由新加坡前总理李光耀邀请香港商家投资，在1997年完成。这座城中城，建筑面积65万平方米，包括了世界项级的新加坡国际会议与展览中心，一栋4层的购物中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，地下停车场能容纳3200辆汽车。新达城建成后共有700余家公司落户，每月的游客数量达200万人次，每天有1.5万余人在此办公，每天有5万多车辆进出，有1万余辆车在此停泊。2.成功启示与借鉴。一是政府的大力支持。该项目从启动开始就得到了新加坡国家政府的支持，政府不但为其提供最好的位置，而且为项目前期做了大量工作。二是强大资金实力。项目得到了香港重量级国际大财团鼎力支持，邵逸夫、李嘉诚等均为该项目董事会成员，使项目从开始就顺利实施。
我国城市综合体发展问题与对策
（一）国内综合体建设案例
1.深圳华润中心。深圳华润中心，位于广东深圳地王金融圈，总建筑面积为55万平方米，总投资达40亿港币。深圳华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住、会展、交通及停车系统等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。如今的“万象城”已成为我国内地投资回报率最高购物中心，建筑面积18.8万m2，每年客流量达3000万人次以上。
其作为综合体运营成功范本，可从地理位置、开发节奏上汲取经验。地理位置上，选址在深圳绝对核心地段——金融商务核心区，符合大型shoppingmall的选址原则；开发节奏上，首先以商业和写字楼为切入点，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅，提高单位土地面积价值。
2.东莞华南mall。2005年5月正式营业，位于广东东莞万江，建筑面积为89万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元。最初定位为：我国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，面向珠江三角洲地区。建成后长期空置，经营不善，2006年转手北大资源集团，更名为：新华南mall，同时定位改为：集购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游等九大功能于一体的超大型新都市主义国际生活街区。曾经一度风光，但开业后冷场场面与之前宣称“全球商业典范”形成鲜明对比（朱云骅，2012）。
项目失败有几方面原因，值得深思：选址失误，照搬国外mall选址理论，地理位置先天不足，所处万江区发展相对滞后，三面环水，对外交通也有问题；商业定位偏离消费事实，将目标客户区域定位为以东莞为核心的整个珠三角，盲目夸大了其消费前景。
（二）国内城市综合体发展存在的问题
选址的不科学。例如东莞华南mall，所处万江区是东莞经济发展相对滞后地区，与市区隔江相望，而且对外交通存在问题，是导致该项目失败的重要原因。
规模过大。有些开发商没有正确分析当地实际情况，盲目追求较大规模，出现大量空置现象。例如东莞华南mall和福中福·国际城。
与交通枢纽结合不紧密、停车位数量不足。福中福·国际城与交通线路结合较差，交通干道对商业氛围切割影响较大。
开发商资金实力不足。综合体从前期规划、设计、施工到后期管理，需大量资金。
开发商缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范。国内企业相比国外，缺少综合体建设相关经验，尤其在运营管理上。例如北京世纪金源mall和上海正大广场，在后期运营中均出现很多问题。
未
结合当地实际情况。例如东莞华南mall商业定位严重偏离东莞万江消费事实，盲目夸大消费前景。
（三）我国城市综合体健康发展对策
科学选址。城市综合体不仅受到人口、交通条件、周边商业氛围影响，还受收入水平、消费习惯、文化等多因素影响。城市综合体应优先选址在交通便利、人口集中、商圈繁荣的城市核心区，商业相对集中的城市副中心。
合理确定综合体开发规模。首先依据综合体位置来大致判断，一般位于cbd的综合体规模较大。其次要在节约利用土地的情况下，按照当地居民数量、收入水平、消费能力等确定规模。
具备交通便捷的区位优势。交通便利会给城市综合体带来巨大人流与物流，特别是为零售商业提供源源不断的人流，保证项目资源使用最大化。
充足资金作保障。开发商在整个建设过程中都需要充足资金来作支撑，避免影响工程进展及后期运营。这就要求开发商有稳定融资渠道，合理分配资金周转，为综合体开发奠定坚实的基础。
加强专业操盘能力，提高商业运营管理水平。在硬件方面上，国内与国外差距已经很小，主要加强综合体运营管理。系统运营商业地产，不仅有利于迅速收回前期投资成本，而且为提高后期开发利润提供重要保障。
结合当地差异，因地制宜。应根据所处区位，结合当地自然和文化资源、商业氛围、经济发展水平、城市发展方向等合理定位。城市综合体应以该城市发展战略指引，与城市空间和功能布局相融合。
综上所述，城市综合体作为一种新型地产开发模式，其具备资源整合性、系统复杂性、业态多样性等多种特征，有着强大的生命力和良好的发展前景。但由于其还处于发展的初级阶段，需要完善和改进，本文分析了国内外案例，并进行了探讨和研究，供以后综合体建设参考借鉴。
参考文献：
1.李晓刚.城市综合体布局规划研究—以厦门为例[j].现代城市研究，2010（12）
2.乐捷.成都市城市综合体开发模式研究[d].西南财经大学，2010
3.徐洁，林军.商业综合体的城市竞争力模型—以东京六本木综合体为例[j].时代建筑，2005（2）
商业综合体发展规划篇5
为加快发展中心商务功能区和特色商业区，推动服务业集聚发展，增强城市发展实力和辐射带动能力，培育新的经济增长点，促进新型城镇化新型工业化新型农业现代化协调科学发展，提出以下指导意见。
一、重大意义
（一）准确把握内涵特征
中心商务功能区和特色商业区是服务业企业（机构、商户）集中布局、服务业集群发展、服务功能集合构建、空间和要素集约利用，促进大容量就业的服务业集聚区，是为城区和周边区域提供综合服务的城市功能区。中心商务功能区和特色商业区与产业集聚区、城市新区、中心城市组团等共同组成了我省科学发展的载体体系。
中心商务功能区是在省辖市市区和未纳入中心城市组团的县城、县级市市区内，集聚金融、信息、研发、企业总部、中介服务及商业贸易等机构，拥有商务办公、会展（展示）、酒店、公寓、文化、娱乐等配套设施，能够为区域经济活动提供综合商务服务的城市功能区。
特色商业区是在省辖市市辖区和纳入中心城市组团的县城、县级市市区内，集聚相关服务业企业，形成特色鲜明、具有一定规模和较强辐射带动作用，为一定区域提供特色商贸服务和相关商务服务的服务业集聚区。
（二）深刻认识重大意义
发展中心商务功能区、特色商业区符合现代服务业空间集聚的趋势和规律，对于促进“三化”（工业化、城镇化、农业现代化）协调科学发展、构建中原经济区支撑体系、推进经济结构战略性调整具有重要意义。
有利于提升城市功能，增强城市辐射带动作用。积极发展中心商务功能区、特色商业区，将优化城市发展形态，完善城市服务功能，提升城市品味，改善城市人居环境，满足居民日益增长和不断升级的消费需求，增强城市综合竞争力和辐射效应，更好地服务周边发展。
有利于促进产业结构优化升级，形成城区经济新的增长点。积极发展中心商务功能区和特色商业区，有助于加快城区服务业发展，提升服务业在城区经济中的比重，促进服务业与制造业互动发展，增强城区产业支撑，提升城区经济实力。
有利于服务业集聚发展，增创发展新优势。积极发展中心商务功能区和特色商业区，有助于构筑资本、技术、信息、人才集聚平台，增强承接产业转移吸引力，促进高端要素集聚，引进国内外知名企业设立区域性总部、功能性中心和研发基地，引进高端项目、高端机构、高端品牌和高端人才，形成服务业发展新高地，更好地发挥规模效应、聚集效应和扩散效应，在区域竞争中赢得主动。
二、总体要求
（一）指导思想
以科学发展观为统领，坚持重在持续、重在提升、重在统筹、重在为民的实践要领，把发展中心商务功能区和特色商业区作为加快城区经济发展和现代服务业基地建设的突破口，通过科学规划、合理布局、创新机制、政策扶持，加快服务业集聚发展，提升城市综合实力，努力打造高端服务业集聚区、城区经济增长中心、区域发展服务中心和展示城市形象的窗口，为促进新型城镇化新型工业化新型农业现代化协调科学发展，建设中原经济区、加快中原崛起振兴提供强力支撑。
（二）基本原则
统筹规划，科学定位。结合区域产业特点和城市布局，合理确定服务区域、功能定位。强化规划引导，增强规划前瞻性，高水平编制发展规划、空间规划和控制性详细规划，加强与其他重大规划紧密衔接，实现统筹协调发展。
分类指导，扎实推进。根据各地中心商务功能区和特色商业区功能定位，分类明确发展目标和产业重点，有序组织实施，促进快速健康发展。
完善功能，集约节约。结合新区开发、旧城改造，集约节约利用土地资源，加强基础设施建设，完善公共服务体系，强化经济、生态、人居复合，不断提升综合服务功能和专业化服务水平。
产城互动，扩大就业。把中心商务功能区、特色商业区建设作为促进城市科学发展的重要抓手，坚持依城促产、以产兴城，促进企业和机构集中布局，推动产业集群集聚发展，拓宽就业渠道，提升吸纳就业能力。
创新机制，开放带动。深化改革，先行先试，创新管理体制、商业运作模式和项目融资方式，完善支持政策，激发发展活力。加大开放招商力度，营造良好发展环境，积极吸引境内外资本，以开放促发展、促提升。
（三）发展目标
到年，郑东新区中央商务区成为中原经济区高端服务平台，每个省辖市和未纳入中心城市组团的县（市）形成1个中心商务功能区，每个省辖市市辖区和纳入中心城市组团的县城、县级市市区培育1个业态先进、个性鲜明、集聚效应显著、拉动作用突出的特色商业区，成为城区经济发展新的增长点。
到年，郑东新区中央商务区成为中西部高端服务业集聚发展高地，各市、县中心商务功能区综合服务功能显著提升，商务功能进一步突出，特色商业区的集聚辐射能力明显增强，全省布局合理、层次分明、功能完善、生态协调的中心商务功能区和特色商业区发展体系基本形成，成为城区经济发展主要动力和带动全省经济发展的重要力量。
三、重点任务
（一）全面提升郑东新区中央商务区的地位作用。突出强化金融、总部经济、科技研发和高端商务功能，推进高端服务业集聚发展。加快中原金融产业园建设，着力打造金融集聚核心功能区。大力引进世界500强、国内500强、央企、行业龙头企业和行业协会组织的地区性总部和分支机构，增强总部经济辐射带动作用。全面提升会展业的市场化、产业化和国际化水平，打造中部会展之都。进一步提升中介服务业水平，大力发展资产管理、咨询策划、研发设计、文化传播等高端服务。积极发展创意产业。加快龙湖中央商务区副中心建设，突出金融功能集聚。完善软硬配套设施，努力营造宜居宜业新环境。力争到年，郑东新区中央商务区实现入驻世界500强企业100家，国内500强企业100家，各类金融机构150家，建设成为立足郑州、服务中原、辐射中西部的区域性金融中心、总部经济中心、高端商务商业中心和综合会展中心。
（二）积极推进省辖市和县（市）建设中心商务功能区。结合城区空间布局、产业发展和生态建设，突出商务服务功能，因地制宜推进中心商务功能区建设。省辖市建设中心商务功能区，原则上要结合新区建设，突出综合商务服务功能。引导省级金融保险分支机构、地方金融机构、地方投融资平台等入驻，提高金融集聚服务水平。推动国内知名企业分支机构、运营中心和当地企业总部入驻。加快发展兼并重组、财务顾问、评估交易等企业管理服务，积极发展会计、法律、认证认可、经纪、市场调查等各类专业服务。加快发展租赁、拍卖、典当服务，促进信用服务业发展。支持有条件的地方发展会展业。同时，配套建设购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐、文化、旅游等服务设施，积极发展具有产品展示、电子商务、连锁经营、物流配送等新业态、新功能的专业交易市场，提高综合服务水平。根据各地产业特点和发展优势，推动相近省辖市中心商务功能区联动发展，扩大辐射范围，促进区域合作，形成分工合理、优势互补的发展格局。县（市）建设中心商务功能区，要结合老城改造和新城建设，采取商务、商贸功能混合或分设等不同形式，统筹规划，明确目标，突出特色，满足产业集聚区和经济发展需要，尽快形成规模。要从实际出发，发挥传统商贸优势，在巩固提升商贸功能的同时，逐步强化商务功能，重点围绕服务特色商品交易和主导产业发展，延伸拓展产业链条，积极发展研发、设计和营销、物流服务，建设展示交易、信息服务、电子商务、技术推广等公共服务平台，推动中介服务业发展，逐步形成与特色产业配套联动、专业服务突出的中心商务功能区。
（三）因地制宜发展特色商业区。按照科学规划、挖掘内涵、强化特色、扩大规模、提升效益的原则，结合旧城改造和城市建设，规划建设一批特色商业街区、文化休闲旅游区、特色交易市场和创意产业园、科技创业园、软件园等生产业集聚区，扩大消费需求，拓展市场空间，促进产业发展。提升特色商业街区发展水平，突出特色化、专营化和规模化，建立健全业态准入和退出机制，加快业态、品牌集聚，提升购物消费功能，完善综合服务功能，培育一批风格鲜明、设施完备、管理规范、拉动消费能力强的特色商业街区。积极发展文化休闲旅游区，充分挖掘独特文化底蕴和历史积淀，加强历史文化名城、名街保护开发，统筹规划设计建筑风格、人文景观，修缮保护标志性建筑、特色建筑，强化特色魅力，注重营造环境氛围和格调品位，合理布局符合居民消费升级换代的休闲项目，打造一批在全国有影响的文化休闲旅游区。改造提升特色交易市场，沿产业链双向拓展交易范围，创新交易方式，提高信息化水平，不断扩大市场辐射范围，发展壮大一批农副产品、电子电器、汽车及零配件、纺织服装、建材装饰等专业化、规模化、现代化的特色交易市场。推动生产业集聚区发展，合理配置资源，搭建公共服务平台，鼓励有条件的地方积极发展一批创意产业园、科技创业园、软件园。围绕特色商业区主业，配套建设商务办公、酒店、公寓等设施，推动相关商务服务业发展。
（四）建设完善基础设施。坚持以人为本，加强人性化设计。优化交通路网布局，大力发展立体公共交通体系和公交接驳系统，完善便捷高效的集疏运体系。加强区域内市政设施建设，完善水电气暖管网，修浚排水系统。合理规划建设停车场、文体场所、绿地、公园等公共服务设施。加强信息基础设施建设，构筑统一开放的公共服务平台。整合公共空间，提高建筑容积率和地下空间利用率，提升资源集约节约利用水平。强化生态建设，妥善处理开发改造、产业发展和生态保护的关系，提高开发建设品质，创造优美舒适、宜居宜业的城市环境。
四、组织实施
（一）加强组织领导。各级政府要进一步提高认识，将中心商务功能区、特色商业区建设摆上重要议事日程，采取有效措施推进实施。省服务业工作领导小组要健全工作机制，统筹研究、协调解决中心商务功能区、特色商业区建设发展工作中的重大问题。各相关部门要各负其责，密切配合，协调联动，齐抓共管，形成合力。省发展改革委作为牵头部门，负责综合协调建设发展中的具体工作；省住房城乡建设厅要在规划、建设、管理上加强业务指导；省统计局要建立相应统计体系；省国土资源厅、财政厅、商务厅、文化厅、旅游局、工商局、地税局等部门要根据各自职能分工，细化工作方案，确保各项政策措施落实到位。市、县政府要建立健全协调领导机构，精心组织，扎实工作，务求实效。在贯彻执行中有何问题请及时向省政府报告。
（二）强化规划引导。建立统筹规划、分级管理的工作机制。省、市要加强对接，做好前期论证工作。各市、县组织编制中心商务功能区和特色商业区发展规划、空间规划和控制性详细规划，在空间上与土地利用规划、城市总体规划等重大规划精准对接。省发展改革委负责中心商务功能区、特色商业区发展规划的审批，省住房城乡建设厅负责空间规划和控制性详细规划的审批。对于各市上报的规划，省有关部门要加快工作进度，成熟一个，审批一个，推动实施一个。强化规划实施管理，严格按照发展规划、空间规划和控制性详细规划，分步实施，分块建设，突出重点，整体推进。
（三）推进开放招商。将开放招商作为推进中心商务功能区和特色商业区建设的重要途径，突出招大引强，高水平策划招商活动，加大项目推介力度，重点在金融、商贸、文化、旅游、高端商务等现代服务业领域，尽快引进一批科技含量高、投资规模大、带动能力强的重大项目。创新投融资机制，综合运用市场化运作模式，吸引境内外资本投资中心商务功能区、特色商业区基础设施建设。
商业综合体发展规划篇6
关键词：城市商业综合体设计方法
中图分类号：tU2文献标识码：a文章编号：
近年来，在我国经济水平快速发展、城市化水平不断提高，随着过去单一功能的商业建筑无法满足城市日渐多元化的生活要求，以商业作为基本功能，与娱乐、居住、文体、交通、办公、餐饮等有机综合的商业综合体如雨后春笋般的涌现。商业综合体整合了原有城市商业中心的种种功能，在某种程度上，其出现和发展也极大地影响了城市的空间形态。商业综合体项目往往规模较大，功能较多，因此项目所服务人群的定位很重要，其次其功能分区，交通组织，以及城市形象也是这类建筑设计中的关键问题，成功的规划设计，甚至影响着整个区域的环境和交通。
1.城市商业综合体相关概念
城市综合体是将多种生活功能空间进行高效的组合，形成的多功能综合性建筑。随着精神生活和物质生活的质量日益提高，城市综合体也需要融人更多的发展理念，使城市综合体与城市多样化的生活能够相互适应、相互依存。它将商业策划思想融入城市综合体的设计规划思想中，要求设计者不仅要有丰富的设计理念和经验，更需要正确把握市场行情。
处于发展中的当代商业综合体体现出以下主要特点
2.1功能复合化
多元综合是当今建筑空间发展的一大趋势，综合体内部多种功能间相互协调平衡、相互激发，使得建筑更加能动地发挥其职能和功效，因此能产生更大的经济效益。现代商业综合体已经不仅仅是一个传统意义上的“购物”场所，而更加成为一个综合性的“消费”中心。零售业只是商业综合体的一个功能组成部分，而餐饮、娱乐、文化等多种城市功能则占有更大的比重。通过这样的配置，使各功能之间产生互补性而构成统一整体，形成完整的商业群落，发挥地区商业中心的功能，能全方位满足消费者需要。功能上的高度复合化，使之相比其他类型的商业设施具有更加完善的城市属性，成为一个多元化的现代消费中心。
2.2规模集约化
商业综合体的出现符合商业经济对于规模效应的追求。这种规模效应来源于空间经济学的规模经济。所谓规模经济，是指企业本身规模扩大越过一个门槛时，可带来生产集中的经济效果，提高生产效率，降低生产成本，从而带来一种乘数效应。商业集聚是不同业种、业态的商业设施聚集在一起而形成的为消费者提供综合购物和消费机会的区域。现代商业综合体的空间形态来源于街道和广场——一种典型的体现规模效应的产物，其通过统一的开发建设，创造出具有集聚效应的空间载体，从而实现规模上的集约化。广泛的业种、业态为消费者提供了灵活多样的选择，大规模的主力店、小型租赁店聚集于一处，给购物者提供了莫大方便，发挥出巨大的规模效应和成本优势。
2.3空间城市化
商业综合体在形式上不同于传统意义上的商业街，却又保持着商业活动所必需的空间环境特征，融合了城市空间与建筑空间的优势，因此受到公众的欢迎。街道、广场、水系等城市元素被引入到建筑内部；区域、路径、节点、地标、界面这些城市设计要素，也充分地体现在商业设施内部的空间上。在功能复合化和规模集约化的共同作用下，各部分彼此之间紧密协作，共同发挥出系统的整体作用，从而使消费者在购物、娱乐、游玩等活动中与环境产生互动，构成充满活力的城市有机体。
2.4建筑形态多样化
通过采用单体式或组群式的处理方式，商业综合体展现出不同的空间形态。单体式如南京大观天地mall采取独立单体式，周围三面为城市街道，内部自成一体。这是我国大多商业综合体一般采用的形态。而组群式是以线性内街式、点式内广场式或复合式等形成商业综合体的形式。
2.5运营一体化
产生集聚效应的传统城市商业空间，城市商业中心区一般是通过自然的集聚发展产生的。而现代商业综合体的类型和规模，则是通过市场调研和人为设计确定的，两者有本质的不同。具体来说，商业综合体是一种经过整合的商业设施，通过充分的市场分析，有计划地确定集聚的规模和构成。在其后规划、设计、开发、租赁及管理等一系列过程中，都进行着统一的运作。
3.商业综合体设计方法
商业综合体设计研究的重点是在于总结一套科学的实用的有效设计模式，以及形成适合我国国情的商业综合体设计策略的科学发展观。
3.1合理的总体设计
商业综合体的功能综合性强，导致人流和车流多且杂，在总图规划阶段要布置好商业综合体的各功能分区，使交通关系清晰。商业综合体的设计的核心就是合理的将各种功能空间有效、高效、有机的整合在一起。
综合体的功能空间几乎包括了所有常见城市公共建筑功能，最有代表性和能够起到决定性作用的功能空间有：办公功能、居住功能、酒店功能、零售功能、娱乐功能、文化功能、公共设施、会议功能、休闲功能、以及停车设施。商业综合体主要是利用不同的功能区间之间的内在联系，将它们协同组织在一起，创造出各种类型的系统组合，主要有以下几种类型。1)互补型：不同功能区间之间的功能互补构成整体。2)系列型：将功能上具有延续性和互通性的区间进行组合形成的整体。3)主从型：确定一个或一组功能区间，另一些功能区间附属于这些主功能区间。4)比较竞争型：功能相同的区间并置，通过服务的多样性和顾客的选择性产生集聚化效应。实际存在的城市商业综合体往往是将上述几种类型灵活地综合运用，更加符合实际需要。
3.2商业综合体空间组织
商业综合体空间的构成较为复杂，一般包括了展示、娱乐、休闲等不同功能空间。通过一定秩序和关系的整合，使这些不同的功能空间成为一个相互联系的有机整体。功能单元空间、交通空间、公共空间以及室外过渡空间是商业综合体的四个主要基本空间结构。如果按照空间性质功能进行划分，商业综合体空间可以分成商业空间、辅助空间以及交通空间。商业空间就是进行消费活动的空间，是商业综合体内消费者进行直接消费活动的空间，，其是商业综合体的核心空间。辅助空间就是商业综合体的次要空间，是相关工作人员活动的空间，其不是商业综合体的重点空间，却不可或缺。交通空间起着商业综合体内部空间过渡的作用，通过交通空间引导消费者的流向。
在商业综合体空间设计中，应当遵循一定的人性化设计原则。首先，开放性原则。开放性的空间能够扩大消费者的活动选择范围，从而使得消费者有机会获得更多的空间体验和感受；开放性的空间能够强化环境意向，为不同人群提供相互融合的客观条件。建筑在功能空间设计上更加开放与灵活，才能满足不同消费者的使用需求。其次，多样性原则。不同背景的人群对建筑空间有着不同的使用需求，商业综合体的内部空间元素和类型必须多元化，呈现多样性，才能有效地发挥空间功能作用。现代商业综合体的空间功能不再只是购物，还需要具有餐饮、娱乐、休憩等相关功能。第三，可识别性原则。可识别性是指消费者通过对环境和事物的感知，认识到某一空间的独有特征。在商业综合体空间中，消费者通过接触建筑空间的功能、形式等特征，认识相应的功能分区，并将其与其他功能分区相区别。
3.3交通设计
1)停车组织。停车组织影响到整体的形象和运作效率，是城市商业综合体的关键组成部分，停车组织的规划就是停车方式的选择。停车方式的选择是一个综合性问题，涉及有关土地利用率、经济性等方面。在地面空间严重不满足停车要求和土地昂贵的情况下，常常选用建筑内部结构停车，但是其造价高于地面停车。合理的规划设计，增加不同功能的共用停车空间可以大大减少停车空间。
2)交通系统。交通系统组织形式的选用应该根据周围环境的交通状况和地势特征确定，主要有平面和立体两种。平面交通组织形式适用于交通密度不大、基地空间比较开阔且流线简单的地区。以人流和车流为基础，分为人车混行和人车分流两种方式：①人车混行具有一定灵活性，但是由于空间上的干扰性强，不安全因素多。为了限制车行速度，设计中常利用曲折的边界和粗糙质感的铺地材料；②人车分流是指和人流和车流通过相对独立的人口和流线进入基地。其优点是流线十分清晰，交通相对干扰少。缺点是流线比较长，为了保证人流的方便而不利于车流的通行。
立体交通组织将人流和车流分配在不同的空间高度，大幅度地减少了不同交通之间的干扰，形成了富有活力并且安全的城市空间。立体交通组织充分利用了不同高度的空间，解决了城市发展的空间问题，在我国城市已有较多应用。
4.当代商业综合体建筑发展趋势
4.1注重建筑的文化表达
不少商业综合体往往过分注重其时代性、商业性的表达，而忽视了地域文脉的传承。随着全球化的不断发展，借鉴文化人类学的观点，强调区域历史与环境，追求建筑的文化表达成为必然的趋势。对地域性的表达不仅要体现在建筑造型处理上，也包括室内外空间的处理上。例如对传统建筑空间原型、历史元素和符号等的现代演绎，使人产生归属感和认同感，塑造“城市精神空间”，突出了建筑的个性与地域性。
4.2个性造型、空间丰富
每个场所都应该是个性的，虽然“个性”可以以不同的方式来表达；有个性的场所都会给人们留下非常深刻的印象，并形成归属感。当代的商业综合体有化零为整的趋势，让人们在空间装换时的步行或休憩其中感受到愉悦，从而缓和其压力并增加逗留时间。甚至有些独特的商业会晤等需求，它们本身被当做空间艺术品设计，大大有别于其他空间和消费氛围。许多商业综合体建筑顺应当代建筑潮流，在简洁的形体内创造出丰富的空间。其造型以基本几何体块进行组合、结合立面表皮化处理，使得整体生动有趣，增强了商业综合体建筑形象的可识别性。
4.3公众参与化
这里的公众参与化主要体现在两个方面，一方面指在我国已处于起步阶段,但尚未完全落到实处的公众参与的商业综合体建筑设计方法。公众参与是在公众需求多样化情况下所采取的一种协调措施。以往建筑师往往进行主观控制，公众市民参与未得到真正的贯彻，或只是象征性或实验性的参与。目前采取问卷调查、召开公众座谈会、公示设计成果等公众参与的方式正逐步得到实行。另一方面，随着网上购物的逐渐普及，商业综合体作为功能性购物场所受到挤压，因而对购物场所的娱乐体验提出了更高的要求。故公众参与的另一方面指公众参与的内部空间娱乐体验化，即消费者的主动参与，他们自身成为创造体验的主体。
结语
本文主要介绍了城市商业综合体的概念，论述了商业综合体的规划设计思想和要点。城市土地需求大，通过合理的整合设计，集中各种功能空间，配以合理的停车和交通系统，确定好商业综合体的规模、形态和开放空间是城市商业综合体规划设计的主要思想。
参考文献
[l]韩冬青，冯金龙．城市建筑一体化设计[m]．南京：东南大学出版社，1999．
[2]王桢栋．城市建筑一体化设计[m]．北京：中国建筑工业出版社，2010．
商业综合体发展规划篇7
【关键词】新时期；商业综合体；设计研究
近几年来，各城市先后涌现了各式各样的商业综合体，这种新型的商业经营模式集办公、购物、餐饮、居住等功能于一体，具有多功能、高效率的特点。但由于其自身的建筑面积大、人员密度大、功能多等特点，使得其建筑设计的复杂度和难度加大。本文主要研究商业综合体存在的必要性，分析商业综合体设计存在问题，探讨商业综合体设计策略，为我国有关部门在商业综合体设计方面的进一步提高提供借鉴。
一、商业综合体设计存在问题分析
商业综合体设计模式在我国发展中也是越来越成熟，经济实力较强的城市早已经加大了对于商业综合体的建设。但是，又由于过度盲目追求商业综合体建设速度以及规模，在实际的商业综合体建设过程中，出现了很多的问题。总体来讲，商业综合体设计存在的问题主要体现在以下几个方面：第一，整体性有待改善。整体性缺乏主要体现在在实际的商业综合体设计过程中，设计人员没有注重商业综合体系统性，导致商业综合体整体得不到有效地整合。第二，局部功能分布不均。在实际的设计过程中，商业综合体设计人员对于建筑商业面积与当地人们的总体消费水平没有做到相适应，二者之间存在的差距很大，导致商业综合体的综合布局问题很严重。第三，交通路线设计不合理。交通路线设计问题主要体现在停车场方面，由于在最初的设计中，设计人员没有把眼光放远，导致停车场地等一系列问题的出现。第四，内部开放空间没有规划。内部开放空间是商业综合体设计的重要环节，但是在内部开放空间方面，由于缺乏必要的规划设计，或者规划设计不合理，都会导致内部开放空间出现问题。
二、商业综合体设计策略研究
下面以某项建筑工程为例，浅析商业综合体设计问题。该项目规划用地位于郑开大道（道路红线宽度130m）某大街（道路红线宽度69m）路口的西南角，呈L形，东西最长238m，南北最长181m，总用地面积约3.6万平方米。总建筑面积31.6万平方米，其中地上24.4万平方米，地下7.2万平方米，容积率7.0。场地两侧100m范围内无地面建筑，按照规划要求，与相邻场地共同建设将来的城市广场。
用地内建筑主要分为三部分，沿郑开大道西侧为地上36层的超高层甲级写字楼，写字楼下部1层～6层为商业裙房，与东侧9层大型购物中心连为一体，只在首层设消防通道。在写字楼与购物中心形成的综合体西南角，还有一栋1o层附楼，功能为独立的商务会所，其位置靠近中心，便于辐射整个用地内的建筑使用。用地南侧为两栋配套酒店式公寓，地上29层，其底部一层连为一体，形成沿街商铺。针对该建筑项目，应该从以下几个方面进行入手：
1、加强整合设计
整合设计是该建筑商业综合体设计中的重要设计方法，主要指的是将一些分散的要素通过某种途径进行相应的连接，从而实现资源与设计路径相结合的一种设计方式，它的主要设计思路在于将一些比较零散以及分散的东西加以整合，从而通过新兴技术进行重新分配合并，进而得到多元化以及全新的设计体系。商业综合体整合设计便是利用这一设计思路，通过个各种资源的合理利用，形成的设计整体。商业综合体的功能空间是多种多样的，最为常见的便是文化娱乐、居住功能以及餐饮休闲、公共设施、酒店会议等。在实际的商业综合体整合设计中，通过这些功能的相互整合，把不可能变为可能，实现多种功能的完美结合。
2、交通系统改善
交通系统是该建筑商业综合体中的重要组成部分，也是商业综合体多元化结构之一，将交通系统控制在专门的空间之内，实现商业综合体的安全、快捷以及方便，是商业综合体设计的重要环节。目前来讲，商业综合体交通系统设计主要有立体以及平面这两种组织形式，选用何种组织形式，需要设计人员根据建筑以及城市周边交通状况而定。例如，对于那些建筑基地较为宽广的，可以采用平面交通的组织形式，主要是由于其交通密度较小，流线比较单一，根据这种情况可以划分为人车混行以及人车分流的设计方式。对于立体交通组织，需要设计人员对低地面以及地下道路进行合理规划以及利用，将停车场、街道、以及高架桥等相互联系，从而加大对于空间的有效利用。
3、停车功能组织规划
在综合体的组成中，停车功能同样是必不可少的组成部分，对整体的运作方式和成功与否都起着重要的作用，停车方式的选择问题是停车规划的核心所在。停车方式选择的规划，要考虑到相关的土地利用率和相关经济性等问题，综合性较强。通常地，建筑内部结构相对于地面的停车而言，其空间的造价比较高，一般都是在地面没有空间或土地使用价格较高的情况下才进行使用的，虽然说地面停车能满足一般的停车需要，但结合诸多成功案例，从长远的角度来考虑，采用内部结构停车能够对未来提供更为广阔的发展空间。在具体采用什么样的停车方式问题上，要结合土地利用率和和地区经济问题等进行分析，要意识到在内部结构停车是因为地面停车位不足以及地面使用费较高的情况下才采用的方式。
4、内部空间开放
在实际的该建筑商业综合体设计过程中，设计人员往往更多的注重对于外部空间的规划设计，而对于内部空间方面，则不怎么重视内部空间的开放。重视内部空间的开放不仅仅可以使得商家更好的开展促销活动，而且还可以使得消费者获得更多的休息空间。在实际的商业综合体内部空间设计时，需要考虑以下几点：第一，空间层次变化。内部空间开放要体现出一定的层次感，避免出现单调。让人们可以产生视觉冲击。第二，空间诱导性。营造更好的购物气氛，更好的体现出商业建筑的特征，吸引消费者的眼光和脚步。第三，竖向高差的调整。通过对高差进行不同程度的调整，能够很好的对商业综合体的领域进行区分，地面标高的改变也能够很明显地突显出空间特征的变化。
总结：
综上所述，随着社会的发展，城市商业综合体越来越多的出现在全国各级城市中。商业综合体项目往往规模较大，功能较多，因此项目所服务人群的定位很重要，其次其功能分区，交通组织，以及城市形象也是这类建筑设计中的关键问题。尽管我国在商业综合体建设方面积累了丰富的经验，但是在实际的商业综合体设计以及建设过程中，很多问题仍然存在。为此，深入研究现阶段我国商业综合体建设与设计存在问题，创新商业综合体设计策略，是今后我国在商业综合体建设设计方面的重要课题。
参考文献：
[1]王桢栋.城市建筑一体化设计[J].北京：中国建筑工业出版社，2010（04）
[2]龙固新.大型都市综合体开发研究与实践[J].南京：东南大学出版社，2010（02）
[3]罗梓鹏.城市综合体建筑交通空间设计研究[J].成都：西南交通大学土木工程学院，2012（07）
商业综合体发展规划篇8
关键词：步行系统密度边界控制公共交通导向非发展导向交通
aBStRaCt:thisessaytalkaboutthemethodonimprovingthetrafficenvironmentandcreatingtheharmonyconnectionsbetweenlivinghoodsandcommercialtrafficsystem.andafterwards,toreachthesmartgrowth,sustainableandlowcarbonlifecyclestrategy.
KeYwoRDS:pedestriansystem,edgecontrol,transitorienteddevelopment,nondevelopmentorientedtransit
中图分类号:U12文献标识码:a文章编号
宏观层面，首先谈这个问题必须建立在合理正确的总体规划、分区规划甚至城市设计基础上；其次分解这些规划就涉及到步行和车行的关系、交通站点片区发展目标、如何完善公共配套基础设施、商业定位及选址、城市设计导则细化、城市公共空间设计导则编制、控制用地边界等。这些规划策略都对稍后的建筑设计、乃至城市标识设计都起到了控制作用。
具体到技术层面，因为目前城市开发的重点CBD也罢，HopSCa也罢，新建筑多以商务办公或综合体为主，这里探讨怎样在城市综合体建设中体现对城市交通设计的考虑，分四个方面，一是城市综合体建筑自身和规划流线方面，二是开发模式方面，三是城市设计方面，四是规划管理方面。
一．流线组织方面
城市综合体建设和道路交通路网规划最紧密的联系就是流线组织。流线组织不仅是说建筑本身内外交通，更需要谈交通设计策略，譬如地块周边地区交通导向设计，是公交优先，还是自行车优先；譬如无障碍设计，不仅针对残障人士，而是对任何行动不便甚至只是提携重物人士的考虑都是无障碍无路障设计考虑的范畴；
与城市综合体相联系的城市交通体系包含这样的内容：
（1）城市规划道路衔接。规划道路的衔接，自然就有公交站点或轨交站点附近开发强度、密度和边界条件的协调问题。完善站点周边的商业资源、配套资源可以很好的起到地缘优势——即提高公交利用率的同时，减少小汽车的使用率。我们发现，只有提供了比开车更便利的舒适，城市综合体附近的交通拥挤措施是可以改善的。
（2）城市步行街区连通。即城市地面公共交通站点或城市步行街区或综合体步行通道联系的道路和设施。顾客通过此由城市地面公共交通站点和城市步行街区进入综合体。一方面，步行系统的欢迎提供了自行车使用的最大可能，只要能提供更多的自行车可能就尽量提供自行车停放点，自行车使用是绿色低碳的最好形式，同时也是对公共交通的支持，同时间接的使社会出行总成本降低。
（3）城市地面公共交通组合。城市地面公交导向规划目前看是最环保的规划手段，也是城市开发综合体环境的最大保障；同时，公交优先的隐性作用就是平衡了社会矛盾，混合不同的收入人群，弱化社会矛盾。使城市资源是大家共享的，而不是区别对待。
（4）出租车流线。综合体区域内有较大用地范围作为出租车停靠点，顾客可以顺利上下综合体，且不干扰红线外城市交通，各行其道。上海港汇广场、香港太古城都是在红线内组织停靠站点的典范——内外交通分区明确。下图1即为港汇广场照片，可以清晰看到内外交通转换点和车辆回车场地前置结合起来，同时并未占用城市道路空间，因而交通顺畅。
（5）城市轨交。城市轨交的铺设在人口（特）大（特）多城市使用是有效的，对一般城市是需认真论证的，因为初期投资太高，对于人口不多的城市而言，城市轨交的代价很大，虽然我们可以围绕城市轨交优化城市资源，但很难说，城市轨交长期看是真正环保的。日本、香港有很多实际案例值得借鉴，譬如圆方广场、香港iFC国金中心等。
（6）无障碍无路障设计。无障碍不是仅针对残障人士，当一个建筑以综合体高度文明的形式出现时，无障碍是有多种含义的，只要是出行困难的可能就是无障碍设计该考虑和关心的。
图1港汇广场红线内外道路流线组织非常合理
二．开发模式方面
不同开发模式和开发主体会产生不同的城市综合体，其中利益的分配会导致开发形体的科学性，对交通环境也有影响。
1．公共交通枢纽导向的联合开发属性。交通枢纽地区的土地利用一般都是高密度、高强度开发模式，用地混合使用为主，特别是靠近站点的地方尽可能布置一些强度较高的商贸办公、商业居住等用地，充分发挥交通枢纽区位可达性优势，在稍远地段布置居住建筑，在非交通枢纽地区内用地，采用稍低密度开发。
其实，在我国一方面道路交通建设严重不合理、重复浪费的情况很普遍，另一方面大城市局部区域集中时段道路容量超负荷集中问题依旧突出。联合开发模式经常能做大资源的最大优化，减少市政基础设施的建设和运营成本，可以起到缓解交通压力，增加城市劳动力就业机会，同时丰富市民生活的双赢作用。但过往的情况，开发主体的缺少相互牵制，或者主体不精细运动完全由政府主导牵头缺乏市场化科学化，往往导致项目本身粗放无章。
这方面香港做的很出色，出现了很多经济效益和社会效益双赢的地铁上盖物业综合体。香港充分运用金融财务工具，通过优化还款期、息率类别、债务结构来分散融资风险，加上非车费的收入来源增加，使得香港地铁公司在世界金融界享有很高的声誉。香港地铁开展沿线广告、物业开发等不仅筹集了资金，还给我们重要的启示是交通规划设计也是需要审慎的商业经营原则规划思路，包括独立的商业财务策划。据查有关资料，港铁公司拥有香港零售12个商场总面积225650平米，写字楼41090平米，2010年全部这些物业收入总额由29亿6千1百万港币，比2009年同比增长7.5%，其中商场新租约租金平均上涨14%。
商业综合体发展规划篇9
关键词：商业综合体；功能；规划设计
中图分类号：tU984文献标识码：a
1、城市商业综合体概述
1.1城市商业综合体的产生背景
作为城市建设的重要组成部分之一，商业建筑是一个公共、开放、充满多样性的城市要素，也是地区发展的原动力之一。随着国民经济的高速发展，城市化进程带来的土地、交通问题和城市人口对高品质商业配套设施的需要，都要求商业建筑具备高效率、多功能的综合性，在这一背景下，集购物、酒店、办公、会所、公寓和休闲娱乐于一身的商业综合体的发展成为了必然趋势。
1.2现代城市商业综合体的设计原则与规划顺序
在设计原则上，首先，大型商业综合体通常都位于城市中心的繁华地段，担负着疏导城市交通、改善城市环境和提升城市形象等任务；其次，规模大、功能类型复杂的商业综合体要求充分表现出不同功能的各种价值诉求，设计中对各方需求加以协调，使建筑能够发挥出引导城市经济实力与综合竞争力大幅提高的巨大潜力。
在规划顺序上，一般首先要分散安排百货、超市等主力店，将人流吸引到各个楼层，再将餐饮店集中布置于某一楼层中。现代餐饮场所需要较高的环境质量，因此将设计景观布置于餐饮区域可以提升对顾客建筑整体的好感度。为避免营业时间等问题的影响，娱乐设施常与其他商业功能分区设置，但目前也有将其布置各层共享空间的趋势，以便于营造体验式氛围，提升建筑的整体商业价值。
2、城市商业综合体的规划设计
城市综合体是将多种生活功能空间进行高效的组合，形成的多功能综合性建筑。随着精神生活和物质生活的质量日益提高，城市综合体也需要融入更多的发展理念，使城市综合体与城市多样化的生活能够相互适应、相互依存。城市商业综合体是城市综合体发展到一定阶段的必然产物，它将商业策划思想融入城市综合体的设计规划思想中，要求设计者不仅要有丰富的设计理念和经验，更需要正确把握市场行情。
2.1正确的规划布局思想
商业综合体的功能综合性强，导致人流和车流多且杂，在总图规划阶段要布置好商业综合体的各功能分区，使交通关系清晰。规划时，应把步行者的安全作为首要考虑准则，使步行者容易接触公共活动区间或商业店面。规划布局应该注重地区性的整体观念，尽量不给周围环境带来不利影响，如昼夜营业带来的声、汽车流对居民区的干扰、光污染等。
2.2完善的停车组织和交通系统
2.2.1停车组织
停车组织影响到整体的形象和运作效率,是城市商业综合体的关键组成部分，停车组织的规划就是停车方式的选择。停车方式的选择是一个综合性问题,涉及有关土地利用率、经济性等方面。在地面空间严重不满足停车要求和土地昂贵的情况下，常常选用建筑内部结构停车，但是其造价高于地面停车。合理的规划设计，增加不同功能的共用停车空间从而大大减少停车空间。
2.3.2交通系统
交通系统组织形式的选用应该根据周围环境的交通状况和地势特征确定，主要有平面和立体两种。平面交通组织形式适用于交通密度不大、基地空间比较开阔且流线简单的地区。以人流和车流为基础，分为人车混行和人车分流两种方式：
（1）人车混行具有一定灵活性，但是由于空间上的干扰性强，不安全因素多。为了限制车行速度，设计中常利用曲折的边界和粗糙质感的铺地材料。
（2）人车分流是指和人流和车流通过相对独立的入口和流线进入基地。其优点是流线十分清晰,交通相对干扰少。缺点是流线比较长,为了保证人流的方便而不利于车流的通行。立体交通组织将人流和车流分配在不同的空间高度，大幅度地减少了不同交通之间的干扰,起到了提高空间利用效率和缓解地面交通压力的作用，形成了富有活力并且安全性高的城市空间。立体交通组织充分利用了不同高度的空间，解决了城市发展的空间问题，在我国城市已有较多应用。
3、案例分析
3.1包头市万达广场城市综合体
万达集团携第三代商业地产模式城市综合体正式登陆包头，将会打破包头原有格局，势必为包头带来全新的生活模式，从而诞生包头城市新价值中心。
项目地处包头市商务区核心位置，紧邻钢铁大街与民族东路两条城市主干道，独享银河广场，比肩香格里拉酒店，利于塑造高端形象。
项目总规划用地面积10.6万平方米，总建筑面积约65万平方米。功能上涵盖了包括具有万达特色的大型商业综合体、写字楼、公寓以及高档住宅等多种业态，是集购物、娱乐、休闲、文化、居住等多种功能为一体的大型城市综合体项目。
由于项目周边现状的限制，没有一个理想的远视角度，所以商业立面更多考虑近人尺度的设计，及细节的控制。而四栋百米高的塔楼则是此项目远视的聚焦中心及地标性建筑，立面风格更注重其整体性，力求简单、时尚以减少对场地周边的环境形成压抑感。万达广场这片建筑群，无论从体量还是高度都将成为包头市的一处新地标。
（图为包头市万达广场远景透视图）
3.2包头市时代广场城市综合体
项目位于昆区东南稀土高新区核心区域，紧邻阿尔丁大街与黄河大街两条主要景观轴线，总占地面积431亩，建筑面积120万平方米。
该项目由五星级酒店、商业中心、写字楼、公寓、酒吧、休闲广场、停车场等组成的大型商业集群。是包头及周边地区目前最大的城市综合体，鼎居包头CBD核心。
时代广场六大建设核心理念作为项目的灵魂，以未来城市为基准；以第六代综合体定位；以一站式购物为目标；以连廊系统构筑室内大都市；以汽车时代为契机将生活，工作，娱乐全线贯通有机组合，在城市南端，形成区域新商圈；以低碳环保为主旨，接力城市绿肺，全面实现最可持续发展。从外观来看，时代广场没有古典的元素，有的只是现代化的绚丽，追求的就是现代化和国际化的一种高端生活的奢华品质。（图为包头市时代广场整体鸟瞰图）
4、城市商业综合体空间展望
4.1多元化、差异化趋势明显
近年来，随着我国城市的日益开放和发展，城市社会、经济、文化和居民消费倾向等的多元化、差异化趋势明显。
4.2体验式消费方式兴起
体验式购物中心是近年来新兴的一个概念。在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加了体验式消费。它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体，其中运动、娱乐、休闲占相当重要的比重，体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。
5、结语
大型城市综合体是一个比较复杂而艰巨的任务，里面涉及方方面面的问题和关系处理，其中，规划布局是一个重要命题，不仅仅关系到城市空间的合理性，也关系到项目的商业利润和社会价值。随着经济的飞速发展，城市化进程的脚步逐渐加快，面对日益严重的土地、交通、环境等时代新问题，大型商业综合体的建设成了城市发展的必然趋势。
参考文献
[1]王桢栋.城市建筑一体化设计[m].北京:中国建筑工业出版社,2010
商业综合体发展规划篇10
产业转型的深层原因
运河航运功能的弱化。随着现代社会公路、铁路、航空运输的出现，运河的水运功能明显下降。与此同时，运河航道由于受到用地规模、桥梁高度、文物保护以及建筑规模的限制，航道等级明显降低，码头泊位设施日渐落后，运河航运功能逐步弱化，这就迫使原来依赖运河运输物资的企业转产或外迁。
运河生态功能的强化。建国初期，运河沿线工业和人口的大量集聚，生活污水和工业废水在很长时间内都实行直排，导致运河水质迅速恶化。此外，运河上航行的货船多为老式柴油拖船，马达噪声高速100分贝以上，噪音污染严重。运河的生态调节功能大大减退。如夸，必然要求运河把生态、景观功能摆在第一住，传统产业和货物运输必将受到限制。
运河商住功能的诉求。运河拱墅段沿河地带由于缺乏统一规划，致使工业、仓储、居住、商业等各种用地交相混杂，可以说几乎所有的城市功能都能在运河沿岸两侧的用地上得到反映。直接导致运河沿岸景观布局的零乱。要想重现倚河而居的繁华，使运河成为城市中韵味浓厚、人气极旺的商住福地。就必须优化运河沿线用地规划，加快工业、仓储类企业搬迁。还运河沿线以商住功能。
运河文化功能的挖掘保护。运河杭州段原有古桥达27座之多，现仅存拱宸桥和广济桥，运河上的武林门、艮山门2座古城门，也已经完全损毁消失。历史上曾经一度辉煌的“湖墅八景”也早已不存在，目前运河两岸除富又仓遗址、洋关等少数几处文物保护点外，与运河有关的原有城市风貌所剩无几。这与运河承担延续历史文脉的重任极不相称，要想重现历史记忆。找回“遗传密码”，必须对散落在运河沿线的历史文化碎片进行整理、修复，这种对运河实施综合整治与保护开发的理念，无疑使得沿河工业企业发展空间受到严重限制，使得企业必须转变思路，另谋发展。
为充分挖掘拱墅区位于京杭大运河最南端的区住优势，重现大运河“十里银湖墅”的繁华景象，1997年首次明确提出“发掘、创造运河文化内涵”，继而确定了运河文化建设的具体目标任务，并将运河两侧地区的城市建设与运河保护开发结合起来，纳入到城市建设的整体规划中进行通盘考虑。2002年，实施运河杭州段综合整治与保护开发工程正式启动，至此，运河两侧地区的改造开发被提到新的战略高度，即坚持以规划为龙头。深入开展运河综合整治和保护开发工作，全面推进拱墅段(德胜路到石祥路段)沿线地区的综合改造。同时，充分利用运河综保工程带来的契机，大力发展新型产业形态，促进拱墅区产业重心由二产向三产提升，推动全区由工业仓储区向现代化的商贸商住区转型。2007年，拱墅区区属三次产业结构调整为0.7：45.8：53.5，以第三产业为支撑的产业结构逐渐形成。
实现运河综保工程与建设现代商贸强区良性互动
优化调整运河沿线用地功能，大力发展商贸商住产业。为有序推进运河杭州段综合整治与保护开发，拱墅区紧紧抓住契机，牢固树立城市经营理念，把运河及其沿河地带作为城市的一宗巨大资源来经营，实行“政府做地，企业做房，市场化运作，社会参与”，大力开发商品房和商业公建，努力打造“居住拱墅”品牌，促进全区商贸商住产业大发展。2003年以来，拱墅区通过对运河两侧及纵深地区土地进行整理，共出让22宗住宅用地，建造商品房240万平方米；出让11宗公建用地，建造公建配套设施80万平方米。未来几年，我们通过运河综保工程，还可以整理出让土地6000多亩。随着开发力度的不断加大。拱墅区已成为了人们安居乐业的热土。
加快沿河工业企业搬迁，大力发展生产业。产业是城市发展的支撑。近年来，拱墅区工业企业出现了大量外迁现象。工业企业累计搬迁已达100余家，其中包括杭州汽车发动机厂、杭华油墨化学有限公司、杭州河合电器股份有限公司等一批知名企业，杭州热电厂(协联热电)也已列入2009年搬迁计划。工业企业外迁既是挑战，也是机遇，在推进运河综保工程的过程中，必须按照规划要求，继续加快工业企业搬迁。并对企业搬迁遗留厂房进行改造或推倒重建，不断完善周边生产生活配套设施，为新兴产业入驻提供空间。同时，充分利用位于主城核心区的人才密集、资本集聚等优势，加强与东部软件园等园区的战略合作，大胆借鉴他们在园区建设、运行管理方面的经验，积极引进国际知名的信息服务、科技服务、现代物流、金融保险、商务服务等服务外包企业，推动生产业规模化发展。
建设沿河城市综合体，大力发展运河商圈楼字经济。楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，从某种意义上说，现代服务经济就是一种楼宇经济。截至2007年底，全区建成使用楼宇58幢，总建筑面积100万平方米，入驻企业1452家，其中500强企业10家，总注册资金迭87.6亿元。要以招商为龙头。抓好运河沿线包括运河商务区综合体在内的11个城市综合体和楼宇规划建设，为优先发展服务业搭建平台。11个城市综合体总占地面积达8558亩，投资规模超过300亿元。按照《拱墅区发展楼宇经济三年行动计划》，预计到2010年，全区将规划和建设商务、宾馆类楼宇120余幢(处)，建筑面积约550万平方米；开工建设楼宇80幢，建筑面积370万平方米，其中高星级宾馆11幢，高档写字楼53幢，高品质大卖场16幢，这将为全区发展楼宇经济、总部经济搭建广嗣平台。同时，要加强政府引导，帮助业主在管理上下功夫，引进专业团队对楼宇进行管理，力争为入驻企业提供一流服务，实现楼宇管理的专业化、精品化，努力打造楼宇经济运河商圈。
保护利用运河沿线历史建筑，大力发展文化创意产业。杭州产业的发展方向是建立“3+1”现代产业体系，“3”就是一、二、三次产业，“1，，就是文化创意产业。拱墅区是杭州市文化创意产业先行区，与其他兄弟城区发展文化创意产业不同，拱墅区的文化创意产业园区多在运河沿岸工业遗址和历史建筑上兴建，与运河综保工程密切结合，个性鲜明。运河两侧沿岸遗留的大量工业厂房、仓库和历史建筑。为文化创意产业发展提供了有利条件。目前，全区已有LoFt49、唐尚433、a8艺术公社、乐富智汇园一期、运河天地文化创意园一期等5个国区，总面积约10万平方米，聚集了文化机构夏创意企业122家，从业人员达到1500人。吸引了建筑设计、广告策划、商业摄影、景观设计等生产业入驻经营。随着运河综保工程的深入推进，一批老厂房、库房和历史街区正在改造成为文化创意产业的发展平台，文化创意产业将拥有更广阔的空间。要按照杭州市打造全国文化创意产业中心总体目标要求，以《运河天地文化创意产业园三年行动计划》为指导，走品牌化经营道路，加快筹建运河天地文化创意产业网站和产业协会，打响运河天地文化创意园品牌，做大做强文化创意产业。
修复历史文化景观节点，大力发展休闲旅游产业。杭州市委、市政府在实施运河综保工程时，明确提出把“还河于民、申报世遗、打造世界级旅游产品”作为三大目标，努力加以实现。运河综保一期工程实施了9个项目的建设，并于2006年国庆节第一次推出了新运河；2007年实施了25个项目，并于2007年国庆节第二次推出了新运河；2008年实施8个项目建设，基本完成主城区段综保工程，同时启动石祥路以北段运河开发，并计划于2008年国庆节第三次推出新运河。“三分建设，七分管理”，在实施项目建设的同时，更加注重建成项目的使用管理，组建区运河文化旅游景观带管理委员会，利用经营性房产引进餐饮、茶馆等休闲行业，形成了极具特色的沿运河餐饮带，发展了休闲旅游产业。目前，杭州市正在编制《京杭大运河(杭州主城区核心段)旅游实施规划》，拟将运河打造成国家5a级旅游景区和世界级旅游产品。下一步，要高标准规划建设旅游综合体，充分发挥综合体的旅游、休闲、度假、购物、演艺、美食等功能，同时，推进运河亮灯工程。打造国际化“亮灯”产品，筹建部级刀剪博物馆、扇艺博物馆和伞业博物馆，丰富旅游内涵，增强市场竞争力。并着眼于整个运河水系保护开发。打通上塘河、胜利河、余杭塘河等与运河沟通的河道。使游客乘船可以直达西湖、西溪湿地和钱塘江。
修缮保护运河沿线历史街区，大力发展特色街区经济。要始终把打造特色街区、发展街区经济作为一项重要工作来抓。2007年初，小河直街历史街区重点保护区项目正式启动，该项目首次采用了“允许自保，鼓励外迁”的搬迁政策，完全保留了街区的原生态，获得了“中国人居环境范例奖”和“迪拜国际改善居住环境最佳范侧奖”。目前，原住民正在回迁过程中，街区将集“吃、住、行、游、购、娱”6大要素于一体，成为拱墅区发展街区经济的重要平台。此外，运河两侧的石祥路汽车贸易街区、信又坊商业步行街都各具特色，前者已聚集63家4S品牌店、80余个知名汽车品牌，2007年街区销售汽车13.8万辆，占全国乘用车销量的2.43％。目前，街区正在结合石祥路整治，着手编制《中国汽车贸易特色街区建设发展规划》，进一步提升街区档次，推动汽车销售服务产业不断提升。信义坊商业步行街以美食为主打品牌，现已集聚40余户特色经营户，成为市民体闲娱乐的好去处。2008年，要深入实施桥西历史保护街区、小河直街历史街区风貌协调区、湖墅路商贸金融特色街、上塘路商务购物特色街等特色街区建设，为发展特色街区经济搭建平台。