不动产产权管理篇1
据调查，各地的不动产登记局基本上都隶属于当地国土部门，不动产登记中心的形式主要有以下四种模式。
一是隶属于政府办成立不动产登记中心，脱离住建与国土两家的直管，以原有架构齐全的房屋登记中心为基础，归并涉及不动产登记的其他机构。此种模式职能较全，往往涵盖了原有房屋登记机构的管理职能及所有登记机构的登记职能，适合登记水平较发达的地区。
二是在国土局下设不动产登记中心，但只是设立发证平台，涉及各机构的登记与管理模式不变，只是通过信息数据归集到不动产登记中心，实现由不动产登记中心负责登记发证的过渡模式。此种模式属于过渡模式，但在法规和顶层设计还未完善的情况下，不失为一种好的模式，短期内对软件的投入少，业务衔接变动少，在转型期平稳过渡，待时机成熟时再顺利转型到完善的不动产登记模式。
三是在国土局下设不动产登记中心，将涉及的其他登记机构成建制划转到不动产登记中心。此种模式难度大，涉及其他部门的其他管理职能难以剥离与落实。
四是在国土局下设不动产登记中心，将涉及的房屋登记、林权登记等登记职能划转到不动产登记中心，相应的人员与登记资料随之划转。此种模式最具普遍性，主要按照两部委的文件精神，但因涉及职能剥离，特别是房屋登记与交易产权管理的职能剥离边界不太清晰，且涉及的剥离后工作机制问题太多，没有很成熟转型的代表模式与代表地区，各地自行协调解决。
以上四种代表模式各有千秋，当然还有其他更有特色的作法。本文仅以南平市建阳区为例，就最具普遍性的第四种模式――不动产登记与房屋交易产权管理剥离方式工作中应考虑的几个问题进行交流探讨。笔者认为，在实施整合前，应当明确以下几方面的内容，做好两机构间对接的准备，方可全面实施不动产统一登记工作与房屋交易管理工作。
一、建立数据共享实时互通机制
1.必要性与重要性
《不动产登记暂行条例》第二十四条规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十六条规定，不动产登记机构、不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制，确保不动产登记与交易有序衔接。不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后，应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。
在今年5月25日召开的国际大数据产业博览会上提出，大数据被誉为新时代的钻石矿，政府就要在其中发挥作用，打破信息孤岛。目前信息资源80%掌握在政府部门手中，除涉及隐私之外，其他信息都应该向公众和社会开放。这不是第一次喊话政府数据开放。2014年，大数据写入政府工作报告。2015年，表示，数据是基础性资源，也是重要生产力。这一年也是政府数据开放政策密集年，包括《促进大数据发展行动纲要》等涉及大数据开放和产业发展的顶层设计方案。“开着宝马吃低保”“开着宝马购经适房”，这些令人发指的不诚信现象之所以屡禁不绝，一个重要原因就是部门之间存在着信息壁垒。尽管我国银行、工商、税务、海关等都建立了相关信息平台，但部门之间难以共享。
因此，新形式下的不动产登记与房屋交易产权管理之间应当打破信息壁垒，依法实现信息实时互通共享机制。
2.数据共享的具体要求
不动产登记中心与房屋交易管理机构应建立共享机制并实现数据实时互通。不动产登记中心应将不动产登记信息（含空间信息）、限制信息实时传送到房屋交易管理机构，房屋交易管理机构依送达的数据进行相应信息的归集。房屋交易管理机构应将楼盘信息、交易信息实时传送到不动产登记中心，不动产登记中心依提取送达的数据进行登记。
一是数据共享的日志问题。房屋交易管理与不动产登记紧密相联，对数据共享的实时性、有效性、安全性上均有很高要求，两方均应建立安全有效的数据共享日志，以便厘清责任。
二是数据共享的网络问题。由于房屋交易管理机构合同网上签约备案等系统均要求互联网访问使用，而不动产登记系统通常运行在局域网或者政务内网，数据如何共享，不动产登记中心应提前考虑。建议可以考虑专用光缆连接互通方式或是通过网闸等设备过渡。
三是数据共享的时效性问题。受理的登记业务保存后，不动产登记中心应同时将数据进行推送，若不动产登记记载登记簿后方才共享数据给房屋交易管理机构，将可能存在时间差，导致交易纠纷的发生。登簿后的有效数据再行推送以更新最终的限制状态。
四是数据共享的准确性问题。若数据共享仅仅是将不动产登记数据写入共享前置库，将导致房屋交易管理机构在获取最新的登记数据时需花费大量时间精力。应该在将不动产登记数据写入前置库时，通过技术手段通知房屋交易管理机构具体需要更新的登记数据索引，以便房屋交易管理机构及时更新数据。房屋交易管理机构的交易数据推送要求相同。
二、历史档案、登记簿及电子数据的管理与利用
在实现登记与交易机构数据共享互通的基础上，要考虑如何管理和利用历史档案的问题。依照国土资源部、住建部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国资发〔2015〕90号）文件精神，房屋登记资料由不动产登记机构管理，房产交易资料由房屋交易管理部门管理。原始房屋登记档案中包含交易管理与产权管理及登记的内容，无法分割清楚，原始档案不作移交，移交内容为房屋登记簿的相关数据信息。房屋登记簿作为登记结果信息进行移交，房屋登记簿由不动产登记机构管理，房产交易、产权管理资料由房屋交易管理机构管理。移交之前的房屋登记相应诉讼由房屋交易管理机构负责；移交后新受理不动产登记的相应诉讼由不动产登记中心负责。
为保证登记工作的延续性，在实践中各地历史档案、数据的管理利用主要有以下三种模式：
第一，依两部委文件精神，历史档案仍由房屋交易管理机构保管，房屋登记簿及相应的电子档案、图库复制一份移交给不动产登记中心。
第二，历史档案、房屋登记簿及相应的电子档案、图库全部移交给不动产登记中心，房屋交易管理机构保留电子成果。
第三，历史档案移交到政府下设的档案局统一保管，不动产登记中心和房屋交易管理机构都可以利用，房屋登记簿和电子档案、图库等资料由档案局、不动产登记中心、房屋交易管理机构各备份一份，以保证各部门日常的管理需要。
三种模式各有特色，主要还是看当地具体的情况，如果当地档案局管理规范，笔者最支持第三种档案管理模式。
房屋登记簿等信息交接后，有关登记信息的相应查询服务由不动产登记中心负责；有关合同备案、预售许可等信息的相应查询服务由房屋交易管理部门负责。个人住房信息证明（首套房、首购房）由房屋交易管理机构出具。
不动产登记中心与房屋交易管理机构应当建立房屋登记档案和房屋交易档案查询互用制度，以保证房屋登记和交易、产权管理的正常运行。
三、无缝对接查封工作
因协助司法部门的查封工作责任重大，在剥离过程中一直困扰着各地同行。该如何理顺不动产登记机构与房屋交易管理机构对涉及房产的查封工作，笔者认为可按以下思路进行分工：
涉及已进行登记类的查封及预查封由不动产登记中心负责，涉及开发企业的预售许可后未售部分及购房人合同备案后尚未办理预告登记的预查封由房屋交易管理机构负责。房屋交易管理机构受理的预查封数据实时推送给不动产登记中心，等同于不动产登记中心受理的预查封效力，在具备转本登记条件不动产登记中心受理相应业务时应办理正式查封，并通知房屋交易管理机构解除预查封。不动产登记中心受理的查封及预查封信息实时推送给房屋交易管理机构，买卖合同网上签约备案系统完全按照不动产登记中心提供的不动产单元限制状态（是否抵押、是否查封）进行网上签约限制。
四、楼盘表建立
楼盘表是描述物理数据及其关联关系，并可与权属数据、交易数据等其他相关数据相关联的数据组织方式。根据一个物业中每栋楼的房屋总套数以及具体的限制及历史记载情况来显示该栋楼中每个最小基本单元的真实情况。最早来源于开发企业的楼盘销控表，后延伸使用到登记领域。在涉及房屋的登记与交易管理系统中，楼盘表是一种重要的关联管理手段，主要分为商品房项目楼盘表和非商品房项目楼盘表。
那么，在管理与登记分立的机制下，应如何做好楼盘表的建立工作呢？笔者认为，考虑到商品房项目楼盘的复杂性，且前期的预售许可、合同备案数据较多，商品房项目楼盘表的建立应由房屋交易管理机构负责，房屋交易管理机构将预售的项目、在建建筑物抵押的项目楼盘表建立完毕后推送给不动产登记中心。涉及商品房项目楼盘变更的相应业务，应由房屋交易管理机构先进行楼盘数据变更后，不动产登记中心再行受理相应登记业务。如存在有在建建筑物抵押、预查封等涉及楼盘变更的数据，房屋交易管理机构应实时将数据推送到不动产登记中心。非商品房项目楼盘表由不动产登记中心负责，需确保新建楼盘房屋可与交易管理系统楼盘房屋数据共享，保持登记、限制、交易信息的一致性。
五、测绘审核的必要性
《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》均未提及不动产测量成果需要测绘审核的内容，较多地区不动产登记机构在流程设置及业务指南中未明确只提供具备资质的测绘机构提供的测绘成果是否可直接用于产权登记。那么在当前不动产统一登记的大形势下，用于产权登记的测绘成果是否需要测绘审核呢？
建设部、国家测绘局2000年出台的《房产测绘管理办法》规定，用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。出台的背景是在1994年出台的《城市商品房预售管理办法》运行后，各地房地产开发项目涉及的面积纠纷案不断涌出，经过不断的完善之后，于2000年才陆续出台了《房产测绘管理办法》《房产测绘规范》等系列规范房产测绘，明确行政机构的审核职能，解决了许多的面积纷争问题。
在当前去库存、稳市场的情形下，购房人相对不容易；购房人签约时间大多在预售阶段，到实际交房时间跨度长；随着行业的发展，房地产开发项目的设计越来越复杂，多种功能、用途交杂，涉及公共分摊部分有些又不是太明确；老百姓不仅对自己取得的不动产权利证书记载的面积十分关注，甚至对记载于登记簿的公共部分的权利范围与面积也十分关注。因此，由于面积的复杂性，涉及利益大，建议各地不动产登记机构应慎重取消测绘审核环节，特别是针对复杂的商品房项目，不宜将有资质的测绘机构提供的测绘成果直接用于产权登记，应经测绘审核后方可用于产权登记。
前置于不动产登记的测绘审核是住建部门以备案方式出具还是不动产登记中心内部设置的测绘审核职能，以何种方式进行审核不重要，重要的是应当通过测绘审核这个环节方可将中介机构出具的测绘报告用于不动产登记。至于以何种方式，由当地政府自行确定即可。
六、其他必要的关联
不动产产权管理篇2
[论文摘要)(现代知识产权信息管理》是一部具有时代感和开拓创新内容的学术论著，分析了知识产权管理的时代背景、内涵及价值等，以并创性的研究视角有机融合了知识产权制度和政策学、工程技术、管理学等学科.拓展了知识产权制度研究和管理杆学研究的新领域。此外，还系统地构建了现代知识产权餐理的内客体系。所以说，该书不仅在理论上意味深长，而且具有较高的实践应用价值。
在信息化浪潮来势汹汹、知识经济已出露端倪的当代，信息尤其是创新性智力成果，无论是在世界范围还是在我国，都已日益成为社会发展和进步的主要推动力量，其他资源的比较地位则呈下降趋势。相应地，围绕着信息尤其是创新性智力成果的利益冲突就愈发激烈和复杂，以创新性智力成果为客体的知识产权的重要性也日益彰显，它不仅成为社会法律生活中的重点，也日益成为社会经济生活、文化生活中的重点和焦点。知识产权与一个国家的经济、技术、社会甚至文化之间存在着极其密切的联系，它不仅仅只是一种法律制度，同时，也是一种经济制度、一种技术制度，还是一种管理制度。知识产权法律保护是经济发展的根本保障，知识产权管理制度则是知识产权法制的重要组成部分。随着知识化社会发展进程的加速，尤其是随着网络技术对社会、经济、文化的全方位影响与推动，知识经济发展、技术创新、社会信息化、现代知识产权制度建设、我国加人wto、国际化贸易活动等，都对知识产权管理提出了现实的迫切需求。
知识产权从产生到消亡历经创造、管理、保护、运用、权利消失几个环节，每个环节之间相互联系、相互作用、相互促进，其中知识产权管理最为重要。在整个知识产权工作中知识产权管理起着基础性、全局性的重要作用，无论是国家、地区层面，还是企事业单位层面均是如此。只有加强知识产权管理，知识产权的保护与运用才能得以实现。可见，知识产权管理在知识产权整个运行过程中占有不可小觑的地位。由马海群教授等编著的《现代知识产权管理》(科学出版社，2009年7月)是一部与时俱进、具有时代感的学术专著，应时代要求而产生，内容新颖，较其他同类专著更具创新性。书中，作者在继承以往研究成果的基础上，进一步深入、系统地论述了知识产权管理理论，并结合国家知识产权政策的需求和知识经济社会要求，以敏锐的思维和独特的视角，具体论述了知识产权管理的内容体系，在读者面前呈现出知识产权管理研究领域的一个崭新的成果—现代知识产权管理。书中研究内容的创新性和开拓性、论述的系统完整性、业务指导上的实用性等都给人留下深刻印象。
1开创性的研究视角，有机融合了知识产权制度和政策学、工程技术、管理学等学科
传统知识产权研究主要有两个视角:一是法学的视角，强调制度的安全与秩序;另一个是经济学视角，强调制度的效力与效果。也有不少研究者还从社会学、伦理学、历史学、管理学及技术发展的角度，对知识产权制度进行了一定的研究。但由于知识产权管理是知识产权制度的产物，其业务领域也必将随着知识与技术创新的进程而不断拓展。且在知识经济时代，围绕知识与创新过程，将不同视角对知识产权制度的研究作为一个有机联系的整体来看待的要求日益迫切，由此产生的必然结果之一是知识产权管理的集成性增强。马海群教授开创性地颠覆了知识产权的传统研究视角，将法学、经济学、政策学、工程技术、管理学等学科有机地融合在一起，重新审视知识产权管理，萌发了知识产权管理新的研究领域，即知识产权政策管理、知识产权文化管理、知识产权信息管理、知识产权技术管理等，并开创性地界定了这些领域所涉及的概念，利用相关理论阐述了其存在的合理性和必然性，令人心悦诚服。
该书不仅将其他学科理论进行了有机融合，且拓宽了知识产权管理研究的领域，马海群教授在这方面所做的研究和大胆尝试具有开拓性，弥补了知识产权管理研究领域的多项空白。同时，该书在研究内容方面又极富创新性，具体体现在:(1)该书新颖性地借鉴了国际组织、区域组织和发达国家的知识产权实践经验，用于解决我国知识产权管理面临的问题。如在知识产权政策管理、文化管理等章节都有借鉴国外的知识产权管理经验，并对改进我国知识产权管理现状有一定的指导作用，具体地说，作者借鉴国外先进的商标信息管理系统，创建了具有中国特色的商标信息管理系统等;(2)紧跟时展的步伐，积极吸纳国家政策文件的思想，使研究内容富有时代气息，具有强烈的现实指导意义。如2008年《国家知识产权战略纲要》中提出的第7条措施指出“要加强知识产权人才队伍建设”，该书正契合国家政策的需求，在知识产权文化管理一章中专门探讨了知识产权人才培养政策与措施，这对我国知识产权人才的壮大和培养具有深刻的指导作用;(3)突破已有研究成果和固有思维模式的限制，开拓性地开展相关研究。如知识产权战略是知识产权政策的一部分，属于知识产权政策体系中统摄性政策，很多研究者都将其纳人到知识产权政策管理领域内，而该书作者为突显知识产权战略的重要性，突破固有思维模式的限制，另辟蹊径地将知识产权战略进行单独论述。又比如，在论述知识产权技术管理这一章节时，作者并没有被局限在技术措施的框架内，一味地单纯强调如何改进和加强技术措施来完善知识产权技术管理，相反的是，作者联系行政、法律等手段一起加强技术措施的知识产权保护，这种跨领域的研究势必会对知识产权技术管理起到更佳的效果;(4)有机融合了其他学科的理论，创新性地提出了很多新的概念和理论。如在无缝嫁接了政策科学知识的基础上，明确提出了知识产权政策的内涵、本质特征和功能。又比如，融合了信息管理这门学科的相关知识，提出了并不被人们所熟悉的知识产权信息这一集合概念，并对现有资料进行充分挖掘，形成了知识产权信息管理这一领域，这是该书作者的独创，作者以集成思想提出并论证网络环境下知识产权信息概念，重点研究知识产权信息特征与功能。由于知识产权信息管理这部分内容是作者最重要的创新点，将在本文的第二部分专门分析。
在书中，作者做了大量的交叉研究，其意义在于:首先，知识产权管理是对知识产权制度的有效运用。知识产权法制管理，为知识经济所需的知识进人市场提供了法律保障，促进了知识经济的健康发展，对知识产权法学建设也是一种补充和丰富;知识产权政策，是发挥知识产权作用的重要手段;知识产权文化的本质在于创新，知识产权文化管理，为知识经济的发展注人了新的文化;知识产权技术保护成为法律保护、制度保护、经济驱动之外知识产权保护的重要基础和保障，知识产权技术管理，有利于推动技术保护进人法律保护框架;作为知识产权管理制度和知识产权服务体系的重要组成部分知识产权信息管理，将促进知识与技术创新、促进企业建立知识产权管理机制、促进高新技术向生产力的转化、促进知识产权的国际交流。其次，从分支学科建设的角度，丰富和完善了管理科学学科研究内容和学科体系结构，从知识产权信息管理、知识产权技术管理、知识产权文化管理、知识产权政策管理等分支研究领域角度，对管理科学研究的完善和发展起到了一定的推动和促进作用。因此说，现代知识产权管理是管理科学研究分化发展的一种重要体现及新兴研究领域，这种研究及其所取得的成果，进一步启发人们思考管理科学其他新的研究领域，为人们研究管理科学其他分支学科提供有益的、可资借鉴的研究方式和思维模式。
2开创性地提出知识产权信息理论
马海群教授将信息管理与知识产权管理进行了有机结合后，提出了知识产权管理信息这一创新性概念，国内尚未有其他学者提出这一概念，属于作者独创性研究成果。狭义的知识产权信息是指表征知识产权权利属性的信息，这种属性既包括知识产权权利作为整体的属性，又包括知识产权内各种具体智力成果权的属性，同时，知识产权信息又是表征知识产权保护客体内含的信息，它包括专利信息、商标信息、版权信息、技术合同信息、涉及知识产权业务的竞争信息等等。广义的知识产权信息则是表现知识产权存在状态的信息，除表征知识产权权利属性外，一切围绕知识产权发生、发展、变化的信息，如知识产权、知识产权制度演化、知识产权法律法规运行状态、知识产权法律活动、知识产权贸易活动、知识产权数据、知识产权声明、知识产权利益主体等，都可被看作是知识产权信息。并认为知识产权信息的本质是知识产权存在方式和存在状态的表征，知识产权信息是知识产权的重要属性之一，是显示知识产权存在的一种属性，知识产权信息又是人们认识和利用知识产权的中介。知识产权信息除具有信息的一般特征，如普遍性与寄载性等外，还具有自身独特属性:一是法律规定性，即知识产权信息是依据法律而存在的，法律规定着知识产权信息的种类、范围、数量、时效等。二是特殊时效性，即广义知识产权信息、知识产权保护客体内含信息具有一般信息的时效性，而知识产权权利信息却具有特殊时效性。知识产权所具有的时限性特征，决定了权利信息的这种特殊时效性，当知识产权失去法律效力后，知识产权权利信息随之消亡。
书中不仅阐述了知识产权管理信息的概念，并对知识产权信息的特征、内涵、功能进行了深人分析。知识产权信息已成为人们从事、科学研究、技术开发、法律规范及文学艺术创作等社会经济活动必不可少的重要信息，具有独特的显著特性，如①既是文献信息，又是非文献信。主要原因是知识产权信息以法律规定为载体，但又可借助文献载体之外的其他载体来表达、传播与利用，完全脱离原载体，故既是文献信息又不是文献信息。②既是静态信息，又是动态信息。知识产权信息在某些情况下以静态的形式存在于各种知识产权文献之中，但是在更多情况下，以动态的形式存在于知识产权相关活动之中。③多为公开化信息。智力成果公开是获得知识产权的法定条件之一，另外，国家设立知识产权的目的是促进智力成果公开，为社会进步做出贡献。④信息量大、内容广泛而独特。信息量大是因人类的智力成果涉及人类活动的各个方面，独特是因知识产权将受国家法律保护，未经许可而开发、采用、转让知识产权信息将承担相应的法律责任。
3结构完整而又清晰、系统地构建了知识产权管理的内容体系
现代知识产权管理内容体系划分的既有条理又清晰，各章节间表现出很强的逻辑性和完整性。从研究角度看，论证充分而又精辟入微，不仅有宏观论述，如介绍了知识产权管理的时代背景，分析了知识产权管理的内涵、构成及价值等;又有微观分析，如不同种类知识产权的法制管理、行政管理和技术管理，不同类型主体的知识产权文化建设与管理和知识产权战略管理，知识产权信息分布与收集、组织与传播、检索等不同运作环节的管理等。在研究对象方面，知识产权管理主要研究的是知识产权的宏观调控和微观操作过程中的各方面关系及协调方法。从知识产权管理的主体看，该书主要集中在国际组织、区域组织、国外主要国家、我国及其企事业单位等这几种主体的知识产权管理内容的阐述和分析;从知识产权管理的客体看，该书是针对著作权、商标权、专利权和其他知识产权管理这几种客体来研究各知识产权管理的分支领域的。
现代知识产权管理涉及法律、政策、文化、行政、经济、技术、信息管理等诸多方面。这些知识涉及的学科众多，内容繁杂分散，研究内容的跨度和把握的难度都极大，为此作者进行了充分的调研，从一系列分散的、混沌的侧面出发，通过分析与论证知识产权管理学的基本定位、知识产权管理学的范围和研究对象，认为将知识产权管理定位为对知识产权各方面的宏观调控和微观操作，更具有说明力，因为不论是国家或政府还是企业乃至全社会，都面临着强化知识产权管理的历史课题和使命。沿着上述思路，最后系统地构建了一个相对较为完整而又清晰的现代知识产权管理理论体系，从9个方面构建并拓展知识产权管理的内容体系，包括:知识产权法制管理、知识产权政策管理、知识产权文化管理、知识产权行政管理、知识产权经济管理、知识产权技术管理、知识产权信息管理、国家知识产权战略管理、企业知识产权战略管理九大模块。并由此构建该书体系，同时也作为该书作者对知识产权管理内涵及知识产权管理学科内容体系的一种新认识。作者所构建的这一理论体系是管理科学的重要分支，体现出管理科学体系的分化演变，这是符合现代学科发展既综合又分化的基本方向和发展趋势的。
4较强的现实指导意义
理论与实践是一对孪生姊妹，理论的价值体现在对实践的指导作用。作者的研究建立在大量实践调查基础上，比如，选取世界组织的文献和国外主要国家的知识产权网站研究国外知识产权文化建设与管理现状，对国外知识产权信息网站进行调研并配以截图研究知识产权专门搜索引擎模型的技术思路，比较分析国外主要国家的知识产权政策管理现状，用以研究改善我国知识产权政策管理措施等。作者通过对知识产权网站的实地考察与分析，来揭示现代知识产权管理的新形势和新特点。作者还结合了很多国内外的案例开展研究，不仅较具有说理性、让人容易信服，而且能够展示现实知识产权管理过程中的潜在问题，并提出了一些解决思路和方案。比如，2005年我国暴发的dvd行业的退潮，unionbeheerb.v.公司等依据“337条款”我国强化木地板生产和销售行业等，这就形象地展示了国际贸易中的反倾销问题，启示我们应不断完善知识产权的资产管理，警醒我们知识产权资产管理过程中可能出现的问题以及应该及早策划出一些预案。
不动产产权管理篇3
【关键词】高校房产产权档案管理信息化
一、房地产权属档案管理的内容
1.房地产平面图
房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。房地产平面图是由测绘专业人员按国家规定的房产测量规范、标准和程序勘测和绘制出反映城市房屋和土地的分布、占有、使用等方面情况的专用性图纸。
2.房地产有关证明和文件
有关证明文件是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录。
3.房地产卡片
房地产卡片是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。它按房地产产籍地号(丘号)顺序,以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位而填制的。
4.房地产登记簿册
房地产簿册是房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称。房地产产籍资料的各项内容应该是一致的,并应及时进行异动管理。
二、房地产权属档案的特点
1.专业性
权属档案产生于房地产专业部门。权属档案是专业性材料。房地产权属管理工作特别是权属登记工作,面广量大,政策性强,形成的档案材料专业性强。权属档案在内容和形式上与一般公文有明显的区别,内容上反映房地权属状况和房地位置和面积大小,文件名称采用房地产专业术语多,形式上,结构规范,多为表格式、填写式。
2.动态性
权属档案的动态性是权属档案最显著的特点。权属档案形成后,房地产权属和房地情况并不是固定不变的,随着产权人的变化,房屋的损坏倒塌,城市建设的发展,房地产市场的活跃,房屋的买卖、交换、继承、赠与、分析等权属转移不断发生,房屋的拆除、翻改、扩建日趋频繁,土地分割、合并等房地变更又不可避免。因而房地产权属处于不断转移和变更之中,具有极强的动态性。目前,权属档案因产权变更引起异动的每年约有20%。随着产权人的变化、房屋现状的变更,权属档案体系中的图、档、卡、册必须作相应更改,档案目录甚至于档案材料要作动态注记,档案必须及时补充新材料,以确保档案的真实性、系统性和完整性。产权的动态性,使权属档案成为“活”档案。
3.真实性
权属档案是产权沿革的历史记录,这种记录必须与实际相符,记载的产权人,产权范围必须清楚,能在产权审核和排解产权纠纷中起凭证和参考作用。真实性是权属档案的生命,也是发挥档案的现实效用的基础和前提。
4.完整性
权属档案的完整性体现在两个方面,一是房地结合,二是图、档结合。
5.价值性
房地产属于不动产,价值高,在单位和个人的财产构成中占有重要地位。因此,权属档案属于财产档案。6.法律性
由记载房屋所有权归属的凭证材料组成的权属档案,具有法律效力,是房地产管理部门和人民法院确认房屋产权、处理房地产纠纷的重要依据。鉴于上述特点,特别是权属档案的专业性和动态性,表明权属档案应由房地产管理部门统一管理并单独进行保管。权属档案不宜与文书档案、会计档案等其他门类档案相混淆。
三、高校房产权属档案管理的现状
我校档案管理基本上都是停留在纸质文件、图纸的状态。房产部门的主要工作是档案整理、编写卷宗、存储入库、备查立卷等。许多档案资料处于长期闲置的状态,没有及时整理归档,更没有很好的利用。管理人员的管理观念比较保守,习惯于传统的手工操作方式来处理文本信息、处理房产档案信息。这是因为房产管理人员多数不是专业对口的管理人员,没有经过正规的学习、培训,对档案知识和技能不熟,只是对收集、整理、立卷、归档等一系列工作进行简单的整理、分类、建档,而没有及时准确完整的进行更新;而且管理人员经常变动也造成档案管理资料的保存不连续不持久,使房产档案残缺、间断,一些数据丢失,导致房产档案失去了历史资料的功能和用途。
四、高校房产权属档案管理信息化的应用
住房制度改革以后,住房由原来的福利分配逐渐向社会化、商品化转变。房屋产权的变动情况越来越复杂,房屋的买卖、继承、赠与等行为都使房屋产权发生变化。房产档案应该全面、及时地反映房屋产权变化的过程。房产档案作为房屋产权变动的原始记录,必须随着房屋及房屋所有权人的变动而变动。但是因为房产档案管理的信息化程度不高,信息变更速度慢,房产档案的查询和使用都很不方便。针对以上情况,建立一套符合学校特点,又方便快捷的房屋档案管理软件来提高管理效率是房产档案管理发展的必然趋势。房产管理信息化就是就是要把房屋的有关数据、信息、图纸等存储到计算机里,建立房屋信息数据库,存储各种形式的图形和属性数据,把图形数据和属性数据之间以有效的数据组织方法联系起来,对数据的变动及时的更新,以方便于查询和数据整理。
系统以数据库中的房屋的区位、权益、实物等数据为基础,利用先进的数据库技术实现信息的共享和资料的归档和查询。为了方便查询、统计可以把数据分成公有住房管理、房改售房管理、办公用房管理、商服用房管理等几个模块。这几个模块下还可以设定文件、编辑数据、工具、系统管理、打印等小模块。文件模块是对表格的操作、编辑模块完成常规的编辑、工具模块提供绘制所需的工具。系统管理模块是对数据的备份和恢复进行管理。为了能够方便查询,保证数据的即时性,有必要建立一个平时用的工作库,各种数据的修改、输入、计算、统计都在这个库里进行。
五、结束语
房产产权档案管理信息化是先进科学技术手段和科学管理方法与传统的档案管理方式的有机结合,是新形势下房地产业发展的必然趋势。运用现代信息处理技术手段来开发房产档案信息资源,必将极大地提高档案资源的开发能力和利用效率,使房产档案管理的各个方面更加完善。
参考文献:
不动产产权管理篇4
“三流企业卖力气，二流企业卖产品，一流企业卖技术，超一流企业卖标准。”这一信条，早已成为企业竞争中的共识。
2009年，一名退休工程师将一家铁路央企告上法庭，指其在某隧道中的施工方法与自己设计的排污管铺设方法“雷同”，侵犯了专利权，提出巨额索赔；另一家科技型央企的技术人员离职后，将相关技术带走了，并用这些技术开发出相应的产品，与原来的央企竞争，不仅给原来辛苦开发技术和产品的团队带来巨大打击，而且使得该企业蒙受了巨大的经济损失；一家钢铁央企的老职工掌握了独一无二的锻造技术，但是当他退休的时候，这项技术秘密就面临失传的危险；王老吉和加多宝的“正宗”凉茶官司和口水仗迁延日久……一系列不断引起业界关注、对国企、央企造成巨大损失的事件都围绕着一个核心——知识产权。
在知识经济时代，知识产权已成为企业竞争博弈中的主角，是企业竞争的无形利剑。知识产权价值管理，越来越成为企业练就“剑术”最高境界的重要法宝。
这片蓝海
国资委提出的“三个三年”法制工作目标已经进入第三个目标的尾声，央企的法制工作取得一定成效。但是，作为法律风险防范最难的一个领域，央企在知识产权风险管理方面，仍然存在诸多不确定因素。
早在2006年，国务院国资委公开的一份“企业知识产权战略与管理指南”课题组的问卷调查显示，中央企业及所属子企业中，有50%以上的企业主要产品及其工艺没有专利技术，40%以上的企业主要产品没有注册商标。
随后的几年，国资委将央企知识产权工作纳入了重点工作范畴。中智配合国资委、国家知识产权局开展的中央企业知识产权现状调查结果显示，截至2011年底，中央企业累计拥有有效专利14万多项，其中发明专利占近三成。一定程度上，央企在“十一五”期间，科技实力大幅提升，取得了一大批具有自主知识产权的创新成果，专利申请数量、质量和实施率连年大幅提高。中央企业主要的专利指标平均每年增长35%以上。
但国资委也意识到，央企知识产权工作还存在诸多薄弱环节，如具有自主知识产权的核心技术不多、国际知名品牌较少、通过知识产权将科技创新优势转化为市场竞争优势的能力不足、自我保护和维权的能力不强等。国家知识产权局局长田力普透露，目前我国75%的中央企业制定了知识产权战略，但仅有25.8%的企业实施。2013年4月，上海市二中院的《2008-2012年涉国有企业知识产权案件审判白皮书》披露，近5年国企频频因侵犯知识产权而成为被告。其中，在已判决案件中，有88%的案件是以国企担责而告终。
在国企中，知识产权流失情况也亟待解决。有的企业因人员流动带走本属于原有企业的职务发明创造成果，这些成果被流出人员申请了非职务专利；有的企业员工把单位的成果以个人名义申请专利；还有的企业将本属于自身的商标允许他人使用……
据《国企》了解，大部分央企对知识产权风险管理都有归口管理，但是没有专门机构。也就是说，央企的知识产权工作分散在各个部门，而没有成立专门的知识产权部门，没有将知识产权作为专业的工作管理起来，甚至个别企业对商标、专利、商业秘密等基本的知识产权概念都分不清。
有的企业因在知识产权管理方面获益而开始重视此项工作。有的企业则是在摊上重大知识产权纠纷，蒙受较大损失后，才开始意识到知识产权管理的重要性。
一家科研央企的高管告诉记者，该院过去并没有重视申请专利，后来却被外企窃取了专利技术而反过来告该院侵权。有了惨痛的教训，该院才开始将知识产权工作当作重中之重，并制定了知识产权管理办法。
“尽管在国资委的倡导下，央企对知识产权工作日趋重视，但知识产权工作毕竟是一个高端的专业领域，即使得到央企的重视，仍然需要专业的工具支撑和完备的体系确保落地。”中国国际技术智力合作公司（简称中智）总法律顾问兼中智知识产权风险管理咨询中心总经理王旭告诉《国企》记者。
但市场上对此研究较少，而且知识产权工作并不是一个直接产生经济效益的生产部门，无论是申请专利、保护专利，还是打商标官司，都需要大量的经费投入。所以，目前整个行业都处在发展初期，需要一个完善的过程。
价值的途径
如今，企业竞争的实质已不仅是资金、技术、人才等方面的较量，而且包括规则和标准上的较量。而这种较量依靠的主要手段就是知识产权。
“拥有专利就好比你拥有一辆车，虽然车是你的，但是如果所有的路堵死了，你的车无路可走，仍然毫无价值。此时，战略的指引就变得十分重要。同时，战略的落地需要制度的支撑。这就是我们在做的事情。”王旭打了一个有趣的比喻。他告诉记者，知识产权价值管理是以知识产权价值最大化为目标，基于企业竞争能力及竞争目标的差异，设计不同的知识产权价值实现路径，实现企业内部多业务部门联动控制的综合性管理体系。企业应按照知识产权价值管理的定位和要求持续改进知识产权保护与管理体系。
这几年，中智加强企业知识产权战略的规划制定和实施能力建立与完善的投入保障，适应智力服务第四产业特征发展趋势，结合信息技术手段和信息化优势，逐步确立体系化科研开发、成果转化、市场营销和法律保护紧密结合的知识产权战略体系和实施机制。
2011年，中智人力资源管理咨询公司成立知识产权风险管理咨询中心，以加强公司在知识产权风险管理方面的客户服务能力。该中心定位为知识产权风险管理整体服务供应商，以人才流动中的技术秘密保护问题为切入点开展知识产权风险管理的咨询研究工作。
实际上，早在前几年，中智已经将知识产权管理工作作为一项重要业务来发展。作为唯一以人力资源为主业的央企，中智在国资委政策法规局的支持下，完成了一项《人才流动中的商业秘密保护应用体系构建》的课题研究。
为此，中智选取了五家具有代表性的央企，涵盖了科研类、贸易类、制造类、服务类等行业或领域。通过对这些企业的调研，不断探索中央企业知识产权管理体系建设的内容和方法，已初步完成央企知识产权保护与管理整体解决方案、央企知识产权组织管理与人才培养方案和企业知识产权管理信息系统等咨询服务产品的开发。
王旭介绍，具体来说，中智在几个方面做了大量工作。
首先是流程化管理。在评价标准的确立、知识产权战略的制定、全流程管理体系的建设等方面，中智对企业知识产权流程化管理颇有心得。
“企业的知识产权战略有没有得到较好的实施，通过我们一整套关于知识产权管理的评估工具就可以得知。”王旭告诉《国企》，哪一项专利是谁在申请，哪一些市场客户的信息是谁在掌握，哪一个人参与过哪些项目的申请，掌握了哪些商业秘密，一系列问题都可以通过这一套信息化管理和评估工具进行检查，并对企业的管理现状做出评价。这就避免了人才流动时带走相应技术或商业秘密的风险。
据知识产权风险管理咨询中心副总经理王娓娓介绍，2013年初企业知识产权管理规范国家标准正式，中智是北京市推广企业知识产权管理规范国家标准的认定机构。因此，中智为北京的企业做过大量辅助工作，首钢集团、中国建材研究总院等国企都从中获益。
其次是走差异化路径。并不是所有的企业都适用于同一套全流程标准化服务。针对不同企业在知识与技术能力、市场状况、客户需求等方面的差异，中智会辅助其采取不同的实现路径。
有较强科研开发能力的企业，专注于研发有创新价值的知识产权，而已经拥有高价值知识产权的企业，重点放在知识产权运营方面，开展多种知识产权运营活动。
“一般的贸易类企业可能更重视品牌，服务类企业更多依赖商标保护等。”王娓娓举例说，“如大唐电信和中国医药集团这种通信、医药知识产权比较密集的行业，对专利的需求已不仅仅体现在数量增长上，更多则是跟技术本身的咨询相结合。企业想知道研发的方向，想知道研发的重点，想知道将来我的知识产权商业模式要走向哪里，需要我们提供一种更高端的服务。”
拥有知识产权不等于知识产权价值的实现，将企业知识产权价值管理定位于强化知识产权运营，就是要求企业在相关市场上考虑进行高效率的知识产权运营以实现价值。
再次是创新管理模式。知识产权价值管理是关系企业竞争能力与竞争目标实现的管理体系。中智为企业设计的管理模式不是一成不变，而是在变化中创新，不拘一格，将知识产权工作上升至决策层并与研发部门、法律事务部门、资产经营部门等形成联动工作机制，不断创新知识产权组织管理模式。企业的知识、技术、客户以及市场处于不断变化的状态，所以，中智也会时刻关注动态变化，及时予以调整，创造富有弹性的知识产权管理模式。
最后是建立联动机制。王旭认为，企业知识产权价值管理不仅要对知识产权本身的形态及权属关系进行管理，而且要对与知识产权价值有关的研发、法律事务、财务、经营等活动进行管理。
目前，很多企业知识产权部门与企业研发部门、法律事务部门、资产经营部门等业务相关联但职能分开，研发资讯、法律动态与经营状况沟通较少，不利于企业知识产权价值管理的统筹规划与实施，难以形成有效的管理互动与反馈。
“可以考虑将企业知识产权风险管理部门的级别设置略高于其他业务部门，将与研发、法律及资产经营相关的知识产权价值管理工作结合到相关的职能部门中去，建立起联动工作机制。”王旭表示。
小白鼠的实践
2012年，中智与中国中煤能源集团公司（简称中煤能源）合作，在国资委政策法规局的指导支持下，正式启动实施“中央企业知识产权保护与管理示范工程”试点工作，探索建立适合中央企业特点的知识产权保护与管理模式，树立行业标杆和典型示范。中煤能源有五大业务板块，中智选取了其中的煤机制造板块进行试点，针对其行业特性和自身发展特点，为中煤能源制定了知识产权保护管理体系。这个是以风险管理为核心内容核的示范工程，以总法律顾问牵头，来建立整个集团的知识产权风险的管控体系。
具体而言，首先基于中煤知识产权战略的定位从管理标准的角度出具管理及运营风险评估报告，根据各层级的不同需求，助其搭建相应管理体系，解决战略落地问题。
其次，以总法律顾问牵头，从法律风险防范的角度将与研发、法律及资产经营相关的知识产权价值管理工作结合到相关的职能部门中去，建立起联动工作机制，避免部门职能冲突，真正落实管理职责。
再次，搭建知识产权管理信息系统平台，固化知识产权价值管理的流程与标准。“也就是说，通过这样一套信息系统，集团能看到每一个企业的每一个人和知识产权相关的每一项信息。”王旭告诉记者。
不动产产权管理篇5
一、原房产档案留存在原房产档案管理部门成本更低
随着不动产统一登记工作的推进，在房产档案的使用上，无论是中央还是地方都明确了房产档案的共用机制。国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》中，明确规定了不动产登记机构与房屋交易管理部门应当建立房屋登记档案和房屋交易档案查询互用制度。广西自治区住房和城乡建设厅下发的《关于做好房屋交易和产权管理与不动产登记衔接工作的通知》中，也明确指出不动产登记机构与房屋交易部门应当建立房屋登记档案和房屋交易档案查询互用制度，保证房屋登记和产权交易管理工作的正常运转。由此可见，在房屋交易、确权与登记相分离后，原房产档案无论留存在哪个部门，将来都是要互相共用的。在档案的共用机制下，从档案转移及管理的成本上考虑，若将原房产档案由原房产档案管理部门转移至不动产登记部门是弊大于利的。
首先，将原房产档案移交至不动产登记部门，将会增加额外的转移成本，不但需要花费大量的人力、物力及时间去进行大量的资料移交工作，还会在一定程度上减缓实现不动产统一登记的进度；其次，由于房产档案管理的复杂性与系统性，目前有很多地方的房产档案是由原房产管理部门专设的机构进行专门管理。新设立的不动产登记部门在设立的初期，从人员结构上看往往缺少足够的房产档案管理专业人才，若将原房产档案移交至不动产登记部门，将需要专门培训或招纳一大批专业的房产档案管理人员，这在无形中会加大档案移交的经济成本。同时，也有可能会出现由于暂时缺少专业的档案管理人才造成房产档案得不到及时与有效的管理。因此，将原房产档案由原房产档案管理部门进行管理其成本更低，更利于今后工作的开展。
二、原房产档案留存在原房产档案管理部门更为科学合理
从目前来看，全国各地对原房产档案的归属问题并没有统一的做法。如果从基于房屋交易、确权与不动产登记相衔接的工作模式考虑，应该从是否有利于各部门职责的实现、是否有利于工作的衔接、是否有利于工作长远开展三方面进行考量，去论证原房产档案如何归属更为科学。笔者认为，将原房产档案归属于原房产档案管理部门更为科学，理由如下：
第一，将原房产档案留存原房产档案管理部门是在实行不动产统一登记后，房产管理部门实现房屋交易与产权管理职责的重要保障。住房城乡建设部办公厅《关于履行房屋交易和产权管理职责并与不动产登记有序衔接的复函》中明确指出，房屋交易、产权档案是交易的真实记录，是房地产管理的重要依据和基础。而房产历史档案往往具有不可拆分的特点，因此，将原房产档案继续留存于原房产档案管理部门，是房产管理部门履行职责与文件要求的需要。
第二，将原房产档案移交至不动产登记部门缺少有力的文件依据，甚至还与现行的文件精神相冲突。不动产登记部门的重要职责是负责不动产统一登记，不动产登记中形成的资料往往具有特定时间性，是随着不动产统一登记的开始而逐渐积累形成的。将原房屋交易、确权与登记一体化下的房产档案留存于原房产档案管理部门，并不违反相应的文件要求，也不影响不动产登记部门职责的实现，而将原房产档案移交至不动产登记部门显然不利于房产管理部门行使对房屋交易与产权管理的职责。针对有些地区将房产档案整体移交至不动产登记部门后出现的问题，住房城乡建设部办公厅《关于履行房屋交易和产权管理职责并与不动产登记有序衔接的复函》别提出，对于将房屋交易、产权档案移交的应当予以纠正。
第三，将原房产档案留存原房产档案管理部门并不影响不动产登记部门实现其职责，反而会促进不动产统一登记工作的开展。如在广西国土资源厅与广西编办联合下发的《自治区国土资源厅、自治区编办转发〈国土资源部、中央编办关于地方不动产登记职责整合的指导意见〉的通知》中，明确了广西内不动产的交易、确权、纠分调处等其他管理和监管职责仍由原行业主管部门承担。广西住建厅在《自治区住房城乡建设厅关于做好房屋交易和产权管理与不动产登记衔接工作的通知》中明确指出，房屋产权或交易当事人到房产主管部门申请确认房屋产权和交易结果，各市县房产主管部门要将《房屋交易和产权告知书》纳入业务流程，于登簿、发证环节前出具。房产主管部门出具的《房屋交易和产权告知书》应作为房屋确权和交易手续证明，依法办理房屋登记。在这个工作模式中，房产主管部门将通过行使交易与确权的职能以及通过档案的互用机制为不动产登记部门将房屋产权等信息记载于登记簿提供大量的前期支持。同时，利用原房产档案管理部门较为完善的房屋电子档案资料，通过构建房产管理部门与不动产登记部门之间信息的共享与数据交换，可以为不动产登记部门在进行房屋登记时提供实时的支持，从而更好的保障不动产登记部门职能的实现。在这个模式中，房产管理部门对原房产档案的管理是审核房屋交易是否合法，明确产权归属的重要参考与依据，是出具房屋交易和产权告知书的重要前提。因此，原房产档案由原房产档案管理部门管理不但不会影响不动产统一登记工作的开展，反而通过两个部门的合作促进不动产统一登记工作的开展。
三、原房产档案留存在原房产档案管理部门更便民利民
不动产产权管理篇6
[论文摘要)(现代知识产权信息管理》是一部具有时代感和开拓创新内容的学术论著，分析了知识产权管理的时代背景、内涵及价值等，以并创性的研究视角有机融合了知识产权制度和政策学、工程技术、管理学等学科.拓展了知识产权制度研究和管理杆学研究的新领域。此外，还系统地构建了现代知识产权餐理的内客体系。所以说，该书不仅在理论上意味深长，而且具有较高的实践应用价值。
在信息化浪潮来势汹汹、知识经济已出露端倪的当代，信息尤其是创新性智力成果，无论是在世界范围还是在我国，都已日益成为社会发展和进步的主要推动力量，其他资源的比较地位则呈下降趋势。相应地，围绕着信息尤其是创新性智力成果的利益冲突就愈发激烈和复杂，以创新性智力成果为客体的知识产权的重要性也日益彰显，它不仅成为社会法律生活中的重点，也日益成为社会经济生活、文化生活中的重点和焦点。知识产权与一个国家的经济、技术、社会甚至文化之间存在着极其密切的联系，它不仅仅只是一种法律制度，同时，也是一种经济制度、一种技术制度，还是一种管理制度。知识产权法律保护是经济发展的根本保障，知识产权管理制度则是知识产权法制的重要组成部分。随着知识化社会发展进程的加速，尤其是随着网络技术对社会、经济、文化的全方位影响与推动，知识经济发展、技术创新、社会信息化、现代知识产权制度建设、我国加人wto、国际化贸易活动等，都对知识产权管理提出了现实的迫切需求。
知识产权从产生到消亡历经创造、管理、保护、运用、权利消失几个环节，每个环节之间相互联系、相互作用、相互促进，其中知识产权管理最为重要。在整个知识产权工作中知识产权管理起着基础性、全局性的重要作用，无论是国家、地区层面，还是企事业单位层面均是如此。只有加强知识产权管理，知识产权的保护与运用才能得以实现。可见，知识产权管理在知识产权整个运行过程中占有不可小觑的地位。由马海群教授等编著的《现代知识产权管理》(科学出版社，2009年7月)是一部与时俱进、具有时代感的学术专著，应时代要求而产生，内容新颖，较其他同类专著更具创新性。书中，作者在继承以往研究成果的基础上，进一步深入、系统地论述了知识产权管理理论，并结合国家知识产权政策的需求和知识经济社会要求，以敏锐的思维和独特的视角，具体论述了知识产权管理的内容体系，在读者面前呈现出知识产权管理研究领域的一个崭新的成果—现代知识产权管理。书中研究内容的创新性和开拓性、论述的系统完整性、业务指导上的实用性等都给人留下深刻印象。
1开创性的研究视角，有机融合了知识产权制度和政策学、工程技术、管理学等学科
传统知识产权研究主要有两个视角:一是法学的视角，强调制度的安全与秩序;另一个是经济学视角，强调制度的效力与效果。也有不少研究者还从社会学、伦理学、历史学、管理学及技术发展的角度，对知识产权制度进行了一定的研究。但由于知识产权管理是知识产权制度的产物，其业务领域也必将随着知识与技术创新的进程而不断拓展。且在知识经济时代，围绕知识与创新过程，将不同视角对知识产权制度的研究作为一个有机联系的整体来看待的要求日益迫切，由此产生的必然结果之一是知识产权管理的集成性增强。马海群教授开创性地颠覆了知识产权的传统研究视角，将法学、经济学、政策学、工程技术、管理学等学科有机地融合在一起，重新审视知识产权管理，萌发了知识产权管理新的研究领域，即知识产权政策管理、知识产权文化管理、知识产权信息管理、知识产权技术管理等，并开创性地界定了这些领域所涉及的概念，利用相关理论阐述了其存在的合理性和必然性，令人心悦诚服。
该书不仅将其他学科理论进行了有机融合，且拓宽了知识产权管理研究的领域，马海群教授在这方面所做的研究和大胆尝试具有开拓性，弥补了知识产权管理研究领域的多项空白。同时，该书在研究内容方面又极富创新性，具体体现在:(1)该书新颖性地借鉴了国际组织、区域组织和发达国家的知识产权实践经验，用于解决我国知识产权管理面临的问题。如在知识产权政策管理、文化管理等章节都有借鉴国外的知识产权管理经验，并对改进我国知识产权管理现状有一定的指导作用，具体地说，作者借鉴国外先进的商标信息管理系统，创建了具有中国特色的商标信息管理系统等;(2)紧跟时展的步伐，积极吸纳国家政策文件的思想，使研究内容富有时代气息，具有强烈的现实指导意义。如2008年《国家知识产权战略纲要》中提出的第7条措施指出“要加强知识产权人才队伍建设”，该书正契合国家政策的需求，在知识产权文化管理一章中专门探讨了知识产权人才培养政策与措施，这对我国知识产权人才的壮大和培养具有深刻的指导作用;(3)突破已有研究成果和固有思维模式的限制，开拓性地开展相关研究。如知识产权战略是知识产权政策的一部分，属于知识产权政策体系中统摄性政策，很多研究者都将其纳人到知识产权政策管理领域内，而该书作者为突显知识产权战略的重要性，突破固有思维模式的限制，另辟蹊径地将知识产权战略进行单独论述。又比如，在论述知识产权技术管理这一章节时，作者并没有被局限在技术措施的框架内，一味地单纯强调如何改进和加强技术措施来完善知识产权技术管理，相反的是，作者联系行政、法律等手段一起加强技术措施的知识产权保护，这种跨领域的研究势必会对知识产权技术管理起到更佳的效果;(4)有机融合了其他学科的理论，创新性地提出了很多新的概念和理论。如在无缝嫁接了政策科学知识的基础上，明确提出了知识产权政策的内涵、本质特征和功能。又比如，融合了信息管理这门学科的相关知识，提出了并不被人们所熟悉的知识产权信息这一集合概念，并对现有资料进行充分挖掘，形成了知识产权信息管理这一领域，这是该书作者的独创，作者以集成思想提出并论证网络环境下知识产权信息概念，重点研究知识产权信息特征与功能。由于知识产权信息管理这部分内容是作者最重要的创新点，将在本文的第二部分专门分析。
在书中，作者做了大量的交叉研究，其意义在于:首先，知识产权管理是对知识产权制度的有效运用。知识产权法制管理，为知识经济所需的知识进人市场提供了法律保障，促进了知识经济的健康发展，对知识产权法学建设也是一种补充和丰富;知识产权政策，是发挥知识产权作用的重要手段;知识产权文化的本质在于创新，知识产权文化管理，为知识经济的发展注人了新的文化;知识产权技术保护成为法律保护、制度保护、经济驱动之外知识产权保护的重要基础和保障，知识产权技术管理，有利于推动技术保护进人法律保护框架;作为知识产权管理制度和知识产权服务体系的重要组成部分知识产权信息管理，将促进知识与技术创新、促进企业建立知识产权管理机制、促进高新技术向生产力的转化、促进知识产权的国际交流。其次，从分支学科建设的角度，丰富和完善了管理科学学科研究内容和学科体系结构，从知识产权信息管理、知识产权技术管理、知识产权文化管理、知识产权政策管理等分支研究领域角度，对管理科学研究的完善和发展起到了一定的推动和促进作用。因此说，现代知识产权管理是管理科学研究分化发展的一种重要体现及新兴研究领域，这种研究及其所取得的成果，进一步启发人们思考管理科学其他新的研究领域，为人们研究管理科学其他分支学科提供有益的、可资借鉴的研究方式和思维模式。
2开创性地提出知识产权信息理论
马海群教授将信息管理与知识产权管理进行了有机结合后，提出了知识产权管理信息这一创新性概念，国内尚未有其他学者提出这一概念，属于作者独创性研究成果。狭义的知识产权信息是指表征知识产权权利属性的信息，这种属性既包括知识产权权利作为整体的属性，又包括知识产权内各种具体智力成果权的属性，同时，知识产权信息又是表征知识产权保护客体内含的信息，它包括专利信息、商标信息、版权信息、技术合同信息、涉及知识产权业务的竞争信息等等。广义的知识产权信息则是表现知识产权存在状态的信息，除表征知识产权权利属性外，一切围绕知识产权发生、发展、变化的信息，如知识产权政务活动、知识产权制度演化、知识产权法律法规运行状态、知识产权法律活动、知识产权贸易活动、知识产权数据、知识产权声明、知识产权利益主体等，都可被看作是知识产权信息。并认为知识产权信息的本质是知识产权存在方式和存在状态的表征，知识产权信息是知识产权的重要属性之一，是显示知识产权存在的一种属性，知识产权信息又是人们认识和利用知识产权的中介。知识产权信息除具有信息的一般特征，如普遍性与寄载性等外，还具有自身独特属性:一是法律规定性，即知识产权信息是依据法律而存在的，法律规定着知识产权信息的种类、范围、数量、时效等。二是特殊时效性，即广义知识产权信息、知识产权保护客体内含信息具有一般信息的时效性，而知识产权权利信息却具有特殊时效性。知识产权所具有的时限性特征，决定了权利信息的这种特殊时效性，当知识产权失去法律效力后，知识产权权利信息随之消亡。
书中不仅阐述了知识产权管理信息的概念，并对知识产权信息的特征、内涵、功能进行了深人分析。知识产权信息已成为人们从事政务活动、科学研究、技术开发、法律规范及文学艺术创作等社会经济活动必不可少的重要信息，具有独特的显著特性，如①既是文献信息，又是非文献信。主要原因是知识产权信息以法律规定为载体，但又可借助文献载体之外的其他载体来表达、传播与利用，完全脱离原载体，故既是文献信息又不是文献信息。②既是静态信息，又是动态信息。知识产权信息在某些情况下以静态的形式存在于各种知识产权文献之中，但是在更多情况下，以动态的形式存在于知识产权相关活动之中。③多为公开化信息。智力成果公开是获得知识产权的法定条件之一，另外，国家设立知识产权的目的是促进智力成果公开，为社会进步做出贡献。④信息量大、内容广泛而独特。信息量大是因人类的智力成果涉及人类活动的各个方面，独特是因知识产权将受国家法律保护，未经许可而开发、采用、转让知识产权信息将承担相应的法律责任。
3结构完整而又清晰、系统地构建了知识产权管理的内容体系
现代知识产权管理内容体系划分的既有条理又清晰，各章节间表现出很强的逻辑性和完整性。从研究角度看，论证充分而又精辟入微，不仅有宏观论述，如介绍了知识产权管理的时代背景，分析了知识产权管理的内涵、构成及价值等;又有微观分析，如不同种类知识产权的法制管理、行政管理和技术管理，不同类型主体的知识产权文化建设与管理和知识产权战略管理，知识产权信息分布与收集、组织与传播、检索等不同运作环节的管理等。在研究对象方面，知识产权管理主要研究的是知识产权的宏观调控和微观操作过程中的各方面关系及协调方法。从知识产权管理的主体看，该书主要集中在国际组织、区域组织、国外主要国家、我国及其企事业单位等这几种主体的知识产权管理内容的阐述和分析;从知识产权管理的客体看，该书是针对著作权、商标权、专利权和其他知识产权管理这几种客体来研究各知识产权管理的分支领域的。
现代知识产权管理涉及法律、政策、文化、行政、经济、技术、信息管理等诸多方面。这些知识涉及的学科众多，内容繁杂分散，研究内容的跨度和把握的难度都极大，为此作者进行了充分的调研，从一系列分散的、混沌的侧面出发，通过分析与论证知识产权管理学的基本定位、知识产权管理学的范围和研究对象，认为将知识产权管理定位为对知识产权各方面的宏观调控和微观操作，更具有说明力，因为不论是国家或政府还是企业乃至全社会，都面临着强化知识产权管理的历史课题和使命。沿着上述思路，最后系统地构建了一个相对较为完整而又清晰的现代知识产权管理理论体系，从9个方面构建并拓展知识产权管理的内容体系，包括:知识产权法制管理、知识产权政策管理、知识产权文化管理、知识产权行政管理、知识产权经济管理、知识产权技术管理、知识产权信息管理、国家知识产权战略管理、企业知识产权战略管理九大模块。并由此构建该书体系，同时也作为该书作者对知识产权管理内涵及知识产权管理学科内容体系的一种新认识。作者所构建的这一理论体系是管理科学的重要分支，体现出管理科学体系的分化演变，这是符合现代学科发展既综合又分化的基本方向和发展趋势的。
4较强的现实指导意义
理论与实践是一对孪生姊妹，理论的价值体现在对实践的指导作用。作者的研究建立在大量实践调查基础上，比如，选取世界组织的文献和国外主要国家的知识产权网站研究国外知识产权文化建设与管理现状，对国外知识产权信息网站进行调研并配以截图研究知识产权专门搜索引擎模型的技术思路，比较分析国外主要国家的知识产权政策管理现状，用以研究改善我国知识产权政策管理措施等。作者通过对知识产权网站的实地考察与分析，来揭示现代知识产权管理的新形势和新特点。作者还结合了很多国内外的案例开展研究，不仅较具有说理性、让人容易信服，而且能够展示现实知识产权管理过程中的潜在问题，并提出了一些解决思路和方案。比如，2005年我国暴发的dvd行业的退潮，union beheer b. v.公司等依据“337条款”起诉我国强化木地板生产和销售行业等，这就形象地展示了国际贸易中的反倾销问题，启示我们应不断完善知识产权的资产管理，警醒我们知识产权资产管理过程中可能出现的问题以及应该及早策划出一些预案。
不动产产权管理篇7
关键词：不动产,物权,不动产登记制度
不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。
一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]
（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（prinzipdesporsonenfoliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。
（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（prin-zipdesReaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。
（三）托伦斯登记制度（torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。
通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。
二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。
第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。
第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。
三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。
（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。
（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。
（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。
（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。
我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。
注释：
[1]参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。
[2][3]赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。
[4]金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。
不动产产权管理篇8
[关键词]知识产权；运营管理；体系构建
[作者简介]邱江鸿，泉州市知识产权局副局长、工程师，福建泉州362000
[中图分类号]F270
[文献标识码]a
[文章编号]1672―2728(2008)02―0055―03
一、当前我国企业面临的知识产权发展形势
当前，我国经济社会正处在一个重要的战略机遇期。从国际形势看，知识产权领域呈现新的发展态势，对我国知识产权发展既是重大机遇，又是严峻挑战。知识产权重要性不断提升，国与国之间知识产权合作日益加强，由发达国家推动的知识产权制度国际化趋势不断发展。知识产权保护成为发达国家在我国的重大利益关切点。我国企业在海外遭受知识产权侵权指控的案件大幅增加，知识产权成为我国企业利用国际市场、参与国际竞争的先决条件。
从国内形势看，我国知识产权事业快速发展，进入历史最好的发展时期。随着建设创新型国家宏伟目标的提出，我国进入了加快推进现代化建设的新的历史时期，对知识产权事业的发展提出更高的要求，给新时期我国知识产权事业提供了十分广阔的发展空间。知识产权工作在国民经济和社会发展中的显示度日益提升，加强知识产权工作不仅是履行国际承诺的需要，更是实现我国经济社会又好又快发展的必然选择。
从知识产权工作的不足上看，我国知识产权的工作力度、能力和水平还不能完全适应我国经济社会发展的需要。我国的自主知识产权竞争能力与发达国家相比差距明显，企业的创新能力不强，企业运用知识产权和应对国际知识产权纠纷的能力不高。我国的工业企业共有145万余家，但92％的企业没有申请专利，超过99％的企业没有发明专利，60％的企业没有自己的商标，很多企业在技术创新、研发方面投入还很低，处在有制造无创造、有技术无产权的状态；知识产权宏观管理仍需进一步加强，政府职能有待加强；知识产权制度的政策导向作用仍然不强，科研与生产仍然存在脱节，优势领域知识产权未能得到有效保护和应用，流失现象较为严重；知识产权维权成本过高，侵权现象在某些地方、某些领域还比较严重；滥用知识产权行为对经济发展的不利影响逐步显现；全社会尊重和保护知识产权的意识和文化尚未完全形成，知识产权专门人才较为匮乏，知识产权交易秩序尚待规范，知识产权服务支撑体系发展滞后。
综观我国知识产权国际国内形势，我们既有快速发展之根基，又承担着历史性的艰巨任务；既面临着良好的机遇，也面临着严峻挑战。总的看来，机遇大于挑战。我们要乘势而上，大力提高知识产权创造、管理、保护和运用能力，推进创新型国家建设。
二、转变观念。切实重视和加强企业知识产权管理
企业是市场经济的主体，也是自主创新的主体，更是知识产权创造、管理、保护和运用的主体，必须切实重视和提高企业的知识产权工作水平和能力。
企业知识产权的发展可以大致分为知识产权保护、知识产权运营、知识产权战略三个层面。在知识产权保护层面，企业知识产权工作的目标主要是为了保护自己的知识产权并防御可能遭遇的知识产权侵权风险，因而企业知识产权工作的主要任务是进行专利、商标的申请注册以及防范和应对侵权诉讼。在这个层面，企业知识产权工作是比较消极被动的，知识产权的市场经济特性没有被发挥出来，上升到知识产权运营层面，企业知识产权工作的目标是为了创造更多的经济利润，因而企业知识产权工作更加注重专利抵押转让、商标许可使用等知识产权的市场化运营。在知识产权战略层面，企业的知识产权能力有了显著的提升，形成了自己的知识产权战略并组织实施，知识产权战略成为企业经营发展战略的一个重要组成部分，企业拥有较多的自主知识产权，甚至形成专利技术标准，以提升企业的市场竞争优势，垄断市场，获得较高经济利润。
近年来，我国政府加大了对知识产权的行政和司法保护。在当前我国社会知识产权意识和法制意识尚待提高的情况下，加强知识产权保护不仅是适应经济全球化趋势的需要，更是我国经济社会自身发展的需要。但是，如果我们仅片面强调知识产权的保护，而弱化了知识产权的运营管理，则忽视了知识产权的市场特性和经济意义，不利于培育和提高我国企业的知识产权运用能力，不利于推动知识产权战略在企业乃至地区、国家层面的实施。我们只有从运营管理的视角重视知识产权的经济价值和战略意义，才能使企业认识到从事自主创新活动、拥有自主知识产权的价值所在，才能激发企业创造、管理、保护和运用知识产权的积极性，切实提高知识产权工作水平和能力。因此，随着经济全球化的加速推进和科学技术的迅猛发展，随着我国建设创新型国家发展战略的提出和实施，传统的“重开发，轻管理”、“重保护，轻运营”的观念已不再适应时代的要求，变“消极的防御和保护”为“积极的管理和利用”已成为现代企业知识产权工作的重要课题。
三、以时代的视角构建现代企业知识产权管理体系
(一)企业知识产权管理的内涵
在现代企业中，知识产权工作涉及知识产权的创造、运用以及保护等各个层面，需要企业进行有效的管理。美国学者费里蒙特・e・卡斯特认为：“管理就是计划、组织、控制等活动的过程。”因此，“管理”实际上就是管理者对管理对象加以计划、组织、协调和控制，使其发展符合组织目标的活动和过程。企业知识产权管理，是企业为规范企业知识产权工作，充分发挥知识产权制度在企业发展中的重要作用，运用知识产权制度的特性和功能，从法律、经济和科技的角度，对企业知识产权的开发、保护、运营而进行的有计划的组织、协调、谋划和利用的活动。
(二)企业知识产权管理的目标
企业知识产权的管理，要达到以下几个主要目标：
1.通过知识产权管理，增强企业的知识产权意识。企业在知识产权管理的过程中，通过宣传、培训、教育等方式来增强企业管理层和员工的知识产权意识，从而为企业知识产权工作的顺利开展奠定基础。
2.通过知识产权管理，大力发展自主知识产权。企业知识产权管理的重要组成部分就是技术开发的管理、专利的申请、商标品牌的宣传和推广。通过企业的自主研发以及品牌的推广，可以促进企业自主知识产权的发展，从而增强企业的市场竞争力。
3.通过知识产权管理，防止企业无形资产的流失。企业可以通过知识产权管理来规范企业及其员工的行为，防止企业无形资产的流失。比如，商标在境外被抢注，企业的技术因为未申请专利而被他人无偿使用，企业的商业秘密因保密不力而泄露
等等。
4.通过知识产权管理，提高企业知识产权的收益。知识产权是企业的重要无形资产，但知识产权本身只有通过实际利用才能为企业带来实际的收益。企业通过知识产权的运营，如用企业的知识产权进行融资、投资，或者许可他人使用，或者进行转让等，都可以为企业带来巨大的收益。
5.通过知识产权管理，加强企业知识产权的保护。只有通过及时有效的知识产权管理，企业才能知己知彼，既及时保护自身的知识产权不受侵犯，也避免重复研发和侵犯他人的知识产权，避免产生知识产权纠纷争端。尤其是应对竞争对手的知识产权攻势。
(三)企业知识产权管理的策略
1.加强教育培训，增强企业员工知识产权意识。把知识产权管理与企业的日常经营管理结合起来，开展有针对性、多层次的知识产权教育培训，使企业领导、管理人员和技术人员都真正重视知识产权，确立知识产权意识，从而提高企业运用知识产权制度的能力。
2.建立健全企业知识产权管理机构，配备高素质的复合型管理人员。企业应设立专门的知识产权管理部门，在企业决策层的直接领导下开展知识产权管理工作。企业知识产权管理部门的职能包括：负责制定企业知识产权管理的各项规章制度，并监督其实施；负责企业知识产权的申请注册、管理和保护工作，开展知识产权管理的策略研究与战略制定；负责企业内部的知识产权知识培训、教育；负责建立企业内部专利文献、科技信息等数据库。同时，应任用高层次管理人员来进行知识产权管理。人员结构多元化和人才知识复合化相结合，团队内部有精通管理、技术及法律的多方面人才，建立起一支高素质高水平的管理队伍。
3.完善企业知识产权管理制度，使企业知识产权工作走上规范化、制度化的轨道。知识产权管理制度是指对企业知识产权管理的组织机构、管理人员进行知识产权管理工作的职能划分、职责规定、工作规程等所制定的系统化、规范化、科学化的制度规范。应当包括以下几个方面：专利管理制度、商标管理制度、著作权管理制度、技术秘密及商业秘密管理制度等；与知识产权有关的合同管理制度；知识产权教育培训制度；与知识产权有关的奖惩制度等。
4.加大对企业知识产权管理的投入，保证管理机构的有效运转。知识产权管理是一项复杂的系统工程，是企业的长期任务，需要企业从全体部门、所有员工自上而下、由里到外的积极参与和支持，需要企业结合自身实际情况，在不同的发展阶段拟定不同的策略。因此，知识产权管理工作绝非是简单成立一个部门或者照搬一些制度就可以做好的。一个企业的知识产权管理体系通常需要企业从人员、物质、资金等各方面进行长期的、大量的投人才能达到成熟。此外，还可以积极争取一些政府方面的资金支持。
不动产产权管理篇9
一、破产法对债权人利益保护的缺陷
（一）破产管理人制度存在的缺陷
破产管理人是法院在受理破产申请之后，依据法律规定接管债务人的财产并对债务人财产及破产程序中的事项进行管理的人。破产管理人制度的设立的目的是为了保障债权人的合法权益。然而《企业破产法》对破产管理人的规定存在着一些缺陷，这些缺陷会损害债权人合法的权益。比如《企业破产法》依然没有赋予债权人选任破产管理人的权利。而其他国家有多种选任破产管理人的方式：一是法国、意大利、日本等国家采用法院选任，；二是美国、加拿大等国家由债权人会议选任；三是英国、德国等国家由债权人会议选任与权力机关选任二者结合。三种形式之中第三种形式吸取了前二者的优势方面，是最合理选取方式。绝对的由法院指定或由债权人选任都不是合理的方式所在。选任破产管理人，债权人则只有权利请求法院替换破产管理人权利，而不能选任与解任破产管理人。笔者认为应当建立以债权人会议选任为主、以人民法院指定为辅的制度，来赋予债权人选任破产管理人的权利。破产程序运行过程中最大化实现破产财产价值对债权人、债务人等都具有非常有效的作用。如若债权人会议选任破产管理人，那么破产管理人就成为债权人的代表人，就会代表其利益，因为债权人的利益就是最大化受偿自己的债权所以也不会损害债务人的利益。
债权受到清偿程度取决于破产财产的清偿顺序与破产财产的总价值，而任何人不能改变《破产法》规定的破产财产的清偿顺序，所以债权人要受到最大清偿取决于最大化的破产财产价值。在破产案件中，债权人最关心破产财产价值的最大化，依据《企业破产法》的规定，破产清偿顺序的最后一个才是债权人，低估或减少破产财产价值对债权人受到的损害也是最大的。债权人会议选任的破产管理人会最大化实现破产财产的价值。假如债务人选任破产管理人，那么破产管理人代表债务人，代表债务人的利益。债务人通常会最大化清偿本企业的职工。债务人往往不会为考虑债权人利益，甚至有可能会与债务人恶意串通隐匿财产，来躲避对债权人的清偿。人民法院选任破产管理人往往他们会在债权人与债务人之间保持中立，正因为是中立没有自己的利益，因此也不会使破产财产价值的最大化，因而对债权人及案件当事人的利益也没有多少好处。我国有学者认为这种中立地位“可能会导致对债权人利益的忽视，甚至严重损害”。[2]此外，破产管理人作为债权人的代表人的话还可以对债务人的破产管理人工作进行监督。破产管理人主要管理破产企业的财产并把破产企业的财产归入到破产清算之中，这明显有利于破产的各方当事人。债务人选任或者由人民法院选任破产管理人的话那么债权人是很难发觉破产管理人与债务人隐匿破产财产违法行为，因为通常债权人不知悉破产财产与债务的真实具体的情况。破产债权人选任破产管理人的话，那么当其与债权人串通隐匿破产财产或虚构债务的时候，因为债务人了解自己的财产与债务很容易发现这种情况。所以笔者认为破产管理人选任可以以债权人会议选任为主，以人民法院选任为辅。
（二）重整程序中自动冻结制度对债权人利益的损害
自动冻结是指为了有效地进行破产案件的审理，破产法规定在债务人提出清算申请后，所有对债务人的其他形式的诉讼或者非诉讼追债行为都必须自动终止。作用非常重要。该制度有利于保护了各债权人人之间的合法权益，可以平衡各债权人之间的利益，保护债权人的合法利益。自动冻结制度从本质上说是为了保护债权人的利益而设立的，虽然从长远的角度看是为了实现债权人的利益，但是在短时间内会损害债权人的利益。自动冻结制度的设立有效防止了债务人向个别债权人的单独偿债行为，有利于各债权人利益的同时也保证了重整程序的顺利进行，但毫无疑问，自动冻结制度的建立也不可避免的侵害了债权人的已有的债权利益，很大程度上削弱了债权人的合法利益，所以需要建立一个救济程序来保障债权人的利益会因自动冻结制度的发生作用而受到影响，尤其是可能会受到不合理的自动冻结的影响。
（三）共益债务以及破产费用的规定存在的缺陷
共益债务指的是破产程序过程中为了保全债权人的共同利益而为债务人财产还有管理人而产生的债务。《企业破产法》第42条规定了破产财产清偿的六项共益债务，这些规定大体上还是非常合理的，而有关“管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务”，这种债务列入公益债务具有不合理性。《企业破产法》第24条的规定了单位担任管理人与个人担任管理人两种管理方式。单位作为管理人的话，其工作人员就履行这样工作任务，工作的性质是职务行为，其在职务活动中造成的有关损害由其所在单位承担赔偿。个人作为管理人的话，工作人员在活动中应该投了有关的执业责任保险，保险公司对其在执业过程中致人损害所产生的债务进行承担赔偿。因此《企业破产法》规定管理人在执行职务致人损害产生的债务作为共益债务是不明智的，这样导致的后果必然会减少破产财产的数额，从而不利于保护债权人的合法利益。
破产费用指的是在破产程序过程中所应该实际支付的费用。《企业破产法》第41条规定了破产案件的诉讼产生的费用，管理、变价和分配债务人财产的费用以及破产管理人执行职务所产生的费用、报酬与聘用工作人员所支出的费用。破产案件的诉讼费用由国家统一的标准进行支付。而后两项的费用的使用情况会与破产管理人的主观性有着很大的联系。《企业破产法》第43条的规定债务人的财产随时清偿破产费用支出。破产费用虽是由债务人的财产支出清偿的，因为债权人最终要分配债务人的财产，事实上却是间接损害了债权人的债权。债权人的财产承担了这些费用的支出很大部分，理所当然，债权人要有参与决定有关的数额权力。但是《企业破产法》第61条排除了债权人会议参与决定数额的权利，债权人只有审查权而没有决定权。债权人虽然作为实际上的出钱人但是却没权决定出钱的数额的权利，这也就非常容易破坏债权人的利益。
二、我国现有破产债权人保护缺陷产生的根源
（一）社会经济不断发展与破产制度相对滞后之间的矛盾
随着经济的发展，债权人的范围会发生变化，而比较形式的定义会使得法律在实践中的适用产生不利影响。不同类型的债权人也存在着各种各样的矛盾，公司破产产生的原因一般是因为资不抵债而不能再继续运营下去，公司的破产财产的多少决定了债权人的利益能否得到多少满足，因此债权人在与债务人“斗智斗勇”的中还需要处理好他们自己之间的关系。债权人作为破产过程中的第一利害关系人，一旦认为债务人不能到期清偿债务时，债权人可以申请宣告债务人破产，来维护自身的合法利益。债权人包括法定优先权人、担保债权人、无担保合同债权人以及无担保非合同债权人，类型不同的债权之间也具有激烈的竞争关系，比如担保物权债权人的债权优先于一般债权。所以债权人的含义随着不同的时间在地域范围内具有可变性，同时难以平衡债权人之间的权利也导致了债权人的权利不能得到充分保障。还有，新的利益主体也要慢慢介入到债权人与债务人的原有的二元关系之中，这样究形成了债权人、债务人和社会利益“三足鼎立”的破产利益保护的模式。原来的破产法仅仅在债权人与债务人二者之间进行利益的平衡，可以说从绝对保护主义弱化到了后来的债权人权利的模式，无论当时的破产法律制度偏向于债权人还是债务人，权利义务分配仅仅发生在债权人与债务人之间，债权人实现债权的机会显然也会要高。然而随着现代社会经济的不断发展，新的破产思想也催生了新的权利分配模式，随着破产保障模式的变化会越来越重视社会利益，从一定程度上也就削弱了原来的债权人权利。
（二）民事基本法对破产债权人保护的局限性
民事基本法保护债权人的利益的措施非常严密，然而对保护破产债权人显得有所不足。笔者认为担保法律制度是民法对于破产债权人最有力的保护体，然而假如用担保契约的形式来保护破产债权人，效率低下且成本偏高，通常得不到很好的效果。当公司的债权人在与公司代表对于交易问题进行谈判的时候，公司的违约成本与风险的大小都将左右着交易的成果。债权人获得利益的大小与公司违约的多少成正比，对于担保物权债权人来说，即使公司可以为债权人提供债权担保，从而降低公司的违约风险，然而担保物的价值大小往往就存在着波动，同样担保物的价值不稳定也间接加大了债权人的交易风险，尤其是在公司资不抵债时，即便担保债权人可以优先受偿担保物的价值，然而因为担保物价值的减少，债权人的利益的保障也很有限。此外监督公司违约行为是很难的事情。当公司经营出现困境准备违反合同的约定的时候，债权人往往因为公司信息的不公开性而无法在很快知悉，从而会使自己的合法权益受到侵害。所以担保债权人即便可以取得担保，也不能避免因公司破产而不能清偿公司债务所带来的风险。换句话说，担保存在的意义就是基于债权人对于债务人的还债能力的不信任而产生的，很大程度上也说明了债务人在交易之初便有很大可能是不能清偿的，若债务人可以按时清偿到期债务，设立担保则没多大的意义。
综上所述，《企业破产法》对于破产程序中债权人利益的保护有一定的缺陷，比如债权人没有决定权来选任破产管理人；重整程序中自动冻结制度可操作性差，对保护债权人利益不利；债权人只有审查破产费用的数额的权利而没有决定权、变更权，这些都将会损害债权人的合法权益等，需要从立法与司法上进行解决。
参考文献：
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不动产产权管理篇10
[关键词]土地管理法；物权法；不动产土地
中图分类号：R856文献标识码：a文章编号：1009-914X（2017）06-0284-01
随着社会经济的发展进步，人口急剧上升使人类生存环境不断缩小，农耕面积大幅度减少，中国的土地问题日益突出。土地管理法的制定与实施对我国物权法的制定有着十分积极的意义。不论是从对我国市场经济条件下最为重要的物权―土地物权的内容的规定来看，还是从对土地物权的行使方式来看，土地管理法都有非常多的规定。因此，土地管理法的制定不仅对现实的土地物权制度发挥着准据法的作用，而且对物权法发挥着积极的指导作用。但由于土地物权从属于物权因此他们之间存在着一定的相互作用二者吩目互依存又彼此制约。
1《物权法》对《土地管理法》的积极作用
1.1《物权法》对《土地管理法》的指导作用
《物权法》中的“物”包括不动产和动产两种而不动产中最重要的一部分就是土地，因此《物权法》中的关于土地产权的一些规章和基本原则对《土地管理法》的修改又有着一定的指导作用。《土地管理法》中对于土地的产权变更登记，也就是不动产产权的变更登记及相关手续并没有给出明确的要求，使土地登记仅仅成为了一种管理方式，而在土地产权变化中失效。特别在我的现实情况中，虽然不动产的市场已经发展成为最为活跃的市场，但是在不动产的管理体制问题上，仍然保留着旧体制条件下建立的将不动产中的土地、土地上的建筑物、定着物、生成物各自分割管理、各成体系的作法。因此，《物权法》将土地产权这一物权赋予所有集体成员的这一转变，保障了集体内每一名成员的权益，也规定了集体内的所有成员对集体产权具有维护的义务。
1.2《物权法》对《土地管理法》的补充作用
《物权法》对《土地管理法》又有着补充完善的作用，以我国农村土地产权为例针对于土地征收这一项，《物权法》有了更完善和更全面的补充。《土地管理法》中指出，根据建设需要国家可以对农民的土地进行征用并给与和土地相等价值的补偿以保证公众利益。这一规定意味着只要对征收土地的农民有一定的补偿即可，而没有明确解释什么是公众利益，因此，造成实际生活中许多地方政府为了经济建设及城市发展而征用农民土地。在这种体制下，土地失去了其财产性质，其物权即土地使用权不再是独立的典型的民事权利，而成为附属性权利；与此相反，地上建筑物的价值越来越显著，其物权成为非常重要的权利。这样，土地的物权不得不被地上物的价值吸收，并随同地上物转移。《物权法》中仍然没有对公共利益做出明确改革的原因是《物权法》属于民法。并且《物权法》中明确了补偿条件在《土地管理法》的基础上添加了安置费等以用于保障农民土地被征收后能够维持正常的生活水平。同时，《物权法》对《土地管理法》中的土地登记制度有着补充的作用，比如，在不动产上设定一个抵押权时，依据物权公示的法律原则，该抵押权就必须进行登记；在登记之后，社会就有了知悉该不动产承受着一项抵押权这个法律上的负担的合法渠道，社会的他人就会在取得该不动产物权时作出合理的避免风险的举动。如果法律不建立登记制度，则就违背了交易的公平原则，并且给交易带来巨大的风险。故土地登记制度实际上是物权法上一项具有重要意义的制度，它对科学的市场经济条件下的不动产法至关重要。
2《土地管理法》对《物权法》的积极作用
2.1《土地管理法》对《物权法》的完善作用。
《物权法》修订颁布的目的，是为了能够更加客观和全面的保障财产分配和财产流通的公平性及公正性，是目前我国最主要的财产法。因为任何交易实际上都是物权的交换。《物权法》则是用来保障这些交易可以公平公正完成的法律法规。而土地是不动产的一种，因为其珍贵性和重要性使他成为了目前最特殊的物权。《物权法》中也对于土地财产权的变更和交易进行了规定，但作为民法的一种《物权法》中关于土地物权的制定不是很完善。并且《物权法》虽然在一定程度上补充了有关征收土地后的补偿政策，但我国目前多的情况是国家征用土地将土地的产权从农村集体所有转变为国家所有，对于如何征用和征用方式并没有进行进一步的阐述，并且对于宅基地等农村建设用地的产权变更和交易问题同样没有进行明确的解释，因此《物权法》在土地产权这一方面上仍然较为薄弱。而《土地管理法》在关于不动产财产权利的规定，对不动产物权体系有较好的借鉴作用。比如，土地管理法关于两种土地所有权的规定，关于土地使用权可以划分为农用地使用权和建设用地使用权的规定，关于土地使用权可以转让的规定，关于土地使用权的变更应该进行登记的规定等，都有既符合国情又符合不动产法原理的特点。在我国未来的不动产法律体系中，这些制度对于完善《物权法》有十分重要的作用。
2.2《土地管理法》对《物权法》的发展作用
我国耕地总体面积虽然很大，但人口数量较大，导致人均较少，并且随着经济发展、城市化脚步逐渐较加快，使耕地面积的逐渐缩小成为了一个日益严峻的问题。而《土地管理法》的修订与颁布对如何保护我国耕地面积进行了明确的规范，指出作为基本农田的耕地转化为建设用地等非耕地需要由国家相关部门（国务院等）进行审批，对耕地起到了一定的保护作用。此后，我国开始建立了土地使用权的市场，但是我国不存在土地所有权的市场，不动产实际工作部门也按照这一基本精神建立了相应的规章和工作程序。
3结语
随着社会的发展进步未来立法将逐渐增加对个人产权的重视，因此《土地管理法》和《物喾ā繁匦胍达到精神上的高度和谐统一。
参考文献