房地产行业税收管理篇1
自1999年住房政策改革以来，特别是最近几年，我国商品房市场得到迅猛的发展，房地产税收增长迅速，成为地方税收的重要组成部分，更是地方政府收入的源泉之一。与此同时，基于房地产开发行业的特殊性、复杂性，给税收征管带来巨大挑战和困难，加大了税收征管难度。因此，在新的经济环境和税收形势下，如何加强房地产行业税收征收管理已经成为税务部门亟待解决的问题。
关键词：
税收；房地产税；征收
1房地产行业开发经营的特点
（1）房地产开发企业的建设周期一般较长、投资项目大多有规模巨大的特点，另外也有资金投入数额巨大且回收期长等行业特点。
（2）当前房地产企业多采用分期分项目分批次、滚动式的方式开发，并且跨城市、跨地区经营成为常态、开发形式各异等，这都是房地产行业成本核算复杂的主要原因。
（3）企业房地产开发业务包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、销售以及持有出租等多个开发销售的环节，因而房地产开发企业涉及的税收环节也较多、涉及的税种繁多复杂，包括增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税等若干个税种。
（4）房地产开发企业在经营中面临着较高的风险。房地产业是一项较高风险的产业，其开发的产品单位价值高，负债经营程度也高，同时作为国民经济的风向标，房地产行业受国家经济政策的影响较大，面对的不确定因素较多，譬如市场因素、政策因素等都会对房地产业造成较大冲击和影响，决策稍有不慎，就会造成开发产品滞销，商品积压，导致资金周转不灵，甚至资金链断裂，令企业陷入困境。
2房地产开发企业税收征管存在问题
2.1内部原因
（1）部分税务人员在对房地产开发经营企业的征管不够重视、经验不足，专业水平和能力有待提高，譬如税务部门缺乏建造师、评估师等专业人才等。房地产行业所涉及到的税收问题相当复杂，专业性强，对税务部门的管理人员的税务专业水平和综合素质的要求都很高。而在实际的税收管理工作中，特别是基层税务人员接触较少，有的在管理上简直就是感到力不从心。
（2）税收征管精细化程度不高，税务部门内部大多没有对房地产开发经营企业的开发项目进行项目登记、备案管理，也没有建立独立的台账。对房地产开发经营企业的建筑安装业务、销售不动产业务都没有在税务部门专门开发的“两业”系统进行详细登记，没有充分利用好“两业”系统，对企业的开发、销售的情况未能及时掌握，未能做到有效监控。
（3）征管部门对房地产开发企业的日常管理手段单一，纳税信息掌握不对称，信息受限，造成税收征管不到位，特别是在核查过程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分证据无法取得或者是虽然可以获取到有关凭证资料，但却需要花费过多的精力和时间，整体上影响了税务核查工作效果和最终成绩。
（4）税务管理工作主要是一种事后管理的工作，相对地说，管理工作的开展比较滞后，税务部门未能在房地产公司开发项目立项之初即时介入，这方面的不足对税务部门工作人员在对建筑施工成本的核查方面带来了较大难度。
2.2外部原因
2.2.1房地产企业对税收政策掌握不到位,纳税意识不强，财务核算不健全，税款容易流失
部分房地产行业财务核算不够准确，财务制度不够健全，财会人员配备不足且素质普遍不高，企业法人税法意识淡薄。比如未及时结转销售收入、将已实现的销售收入长期挂“预收帐款”等科目的情况，影响到企业所得税的正确计缴；或者在业务往来上做手脚，采取通过关联企业转移收入、多开成本费用发票等方式，造成少列收入多列成本费用的状况，造成税款的流失等等。
2.2.2目前在建筑安装环节虚列工程成本依然是房地产开发企业偷逃税的主要手段
房地产开发企业的建筑工程，往往存在着前期工程施工总量被后来的施工所覆盖、隐蔽的特点，但另一方面，税务部门工作人员反而因专业方向的差异，对建筑施工业务不太熟悉，这样，税务部门这一软肋往往就会被房地产开发商所利用，他们会为了增大税前扣除，而在建安环节虚列工程成本，从而降低利润额，以达到少缴不缴税款的目的。
2.2.3房地产中介机构自律不够，税务征管难度加大
现阶段，对房地产中介机构的行业监管仍不够到位，并且由于税收法律法规等制度也有待进一步完善，以及在各种利益引诱下，少数房地产中介机构为房地产企业伪造虚假的房地产项目结算审核书据提供各种便利，以上种种的因素都给税务部门的税收管理带来了更加大的难度。
2.2.4税收征收管理外部环境有待改善，协税护税机制有待进一步完善
房地产开发经营涉及多个部门，比如国土、房管、建设等多个职能部门，由于协税护税机制还不够完善，造成了部门配合不力的情况，部门间涉税信息不能共享，取证困难等，职能部门协作配合不尽如人意，就会更增加税收征管难度。
3加强房地产税收征管的几点建议
3.1开展形式多样的税法宣传，使纳税人自觉纳税的意识以及对税收法律法规的遵从度得到不断提高
要结合实际加强税法宣传，通过上街摆摊、发放宣传材料、宣传手册，在新闻媒介、税局公开网站上增设税收政策宣传专栏，或在QQ、微信等电子媒介上宣传以及举办税收培训班等各种各样的形式，及时、迅速地将国家房地产政策以及税收政策的变化、调整等告知企业，传送、告知每一个企业法人、财务核算人员、办税人员等，确保其吃准吃透政策，增强其依法纳税意识，使其知法守法，促使其自觉遵章依法纳税。
3.2加强对税务人员和企业账务人员专业知识培训，加强日常管理
一要加强税务人员的各类税收业务知识和法律法规知识培训，使每个税务人员不但精通专业知识，还要具有较高的法律素质，提高依法行政的意识和能力。另外除加强对税收的专业知识的学习外，更要增加不同行业的专业知识的培训和学习，特别是要注重与房地产开发企业业务相关的工程造价、评估等专业知识的涉猎，以满足税务核查的需要；二要调配各税务部门的业务能手不定期对房地产企业的法人和财务人员等进行纳税辅导，提高他们的财务核算水平和对税法认知度，减少房地产行业企业的纳税风险。
3.3对房地产开发产品实行项目化管理，提高税收征收管理水平
鉴于同一房地产企业一般都有多个开发项目，其所发生的工程成本、财务费用等支出都很难划分清楚，通常有成本费用的结转与登录的主营收入不匹配的情况，另外多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积等情况也普遍存在。基于以上的不良状况，应加强对房地产行业的管理，对对房地产行业税收的管理可采取项目化管理的方法，按国税发[2009]31号第二十六条的计税成本对象的确定原则来归集成本费用，建立健全的项目台账，比如包括项目建筑面积、商品房销售面积、可售面积、主营业务收入、主营业务成本以及费用分摊等，充分利用好“两业”系统资源，完整登记相关信息，构建全程跟踪的管理体系。
3.4强化重点税种管理，堵塞税收漏洞
强化企业所得税、增值税以及土地增值税等重点税种的管理。一是关注收入结转的及时性和成本结转的配比性等，并对几大税种的计税依据进行横向对比分析，以保证各项税收及时足额入库。二是对不同地域、不同规模的房地产开发项目分别设置企业所得税最低预警率，对税负低于最低预警率的企业要及时介入，进行纳税评估，分析原因。三是在土地增值税征管方面除了要随同流转税（增值税）预征外，对已办理竣工结算的房地产开发项目应严格审查土地转让成本及费用，及时进行土地增值税清算。四是要加强存量房出租增值税的监控。
3.5紧密关注房地产企业的关联行业，实现税收征收管理的无缝对接
本地区的房地产开发企业很多是集团公司或家族企业，同时经营着建筑安装、装修和房地产开发等多元化业务。部分房地产开发企业往往利用关联企业或者与施工企业的供需关系或者关联关系，虚列工程成本或转移营业利润，进而达到偷逃税款的目的。因此，必须强化对施工企业的税收管理，完善关联行业和关联企业的管理，从而提高房地产开发行业的税收管理水平。同时，依托计算机技术，搞好纳税评估。根据区域内房地产及关联行业纳税情况的相关历史数据，开展关联行业税负率、成本利润率、销售收入利润率、企业所得税负担率等指标的分析，按期进行纳税评估，对房地产开发经营实施有效控管。
3.6加强部门配合，齐抓共管促税收
一是积极协调相关部门，搭建信息交流平台。与财政、税务、国土、城建、金融、房产管理等部门形成合力，实现资料、信息共享，扩充、建设好协税护税网络，以促进房地产市场的健康发展。
3.7强化以票控税，实施精细化管理
房地产行业税收管理篇2
随着房地产业的社会需求增大，及其在国家产业结构中的位置日渐突出，房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于部分房地产企业纳税人纳税意识不高，财务管理混乱等原因，房地产开发企业偷逃税情况比较严重，如何加强房地产税收征管，抑制房地产业投机行为，规范房地产市场，实现国家税收的宏观调控，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。
目前房地产企业存在的税收问题大致可以归结为两类：一类是由于企业财务人员自身业务素质不高，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉，对会计制度与税法差异理解有误，导致乱用会计科目，不计或少计收入，随意结转成本费用情况普遍，比如对物业费、收视费、绿化费等代收款项不按规定申报缴纳营业税。另一类是不少房地产企业存在有意隐瞒利润逃避税收的现象。比如有些房地产开发企业通过与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本，多计成本偷逃税款。房地产开发商通过开具建安发票，用支付营业税及附加、附征企业（个人）所得税的代价，就可以轻松偷逃企业所得税和土地增值税。再如，房地产企业利用项目开发前期投入资金大、周期长，收益主要集中在开发中后期的特点，对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报，长期将这样的收入挂往来账，把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足，这样以来，一部分税款就此流失。
由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种多、征管难度大，房地产行业税收基础管理工作同样存在较多的缺失。首先，税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及到销售不动产的营业税，而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而忽视了对企业所得税的管理。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大。其次发票控管力度不强。主要表现在：施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本；房地产公司不开具销售不动产发票，在企业隐瞒有关情况时，难以确认收入，从而影响税款征收；房地产公司与施工企业大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入。第三，社会综合治税协调乏力。房地产税收的征管，需要房管、土地、规划等诸多部门协助配合。但在实际征管工作中，由于涉及部门众多，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，各部门管理程序不同，很难形成合力。目前相互之间的合作仍处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时有效解决。难以实现房地产行业税源的源泉控制。
针对以上房地产行业税收征管中存在的问题，应采取以下措施，提前介入房地产业税收管理，减少房地产业的税收流失。首先要采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征收环境。其次应从以下几个方面来入手：一是加强日常税收辅导。针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员要经常深入房地产企业做好纳税辅导工作，如帮助企业建立完整的财务核算体系，帮助企业审查其实现收入是否结转以及纳税申报是否正确等。二是加强发票管理工作，把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理，定期检查房地产企业发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚。三是建立房地产开发项目税源登记档案和税源数据库，加强对房地产开发企业税源信息的监控。按规定向纳税人收集房地产开发的相关资料，包括承受土地使用权批文、计委立项审批计划、建设项目施工许可证、建设项目竣工验收表、房屋拆迁批文及拆迁还房合同、房屋销售合同清单等资料。四是加大税收检查力度，打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，要强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，提高稽查选案的准确性，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。最后，房地产行业税收征管工作与税务人员的业务素质、执法水平也有着密不可分的关系。因此，在对房地产行业税收实施一体化管理的问题上，要加强税务人员对房地产行业相关税收政策的学习，要有针对的开展房地产行业税收政策和会计核算制度的培训，让税收征管人员熟悉掌握房地产行业相关的政策法规，熟悉房地产企业的会计制度，明确其收入和成本费用的确认方式，了解整个房地产开发交易的全过程，能够掌握房地产行业的会计核算方式，进行纳税调整和查账检查工作，适应复杂的房地产税收征管工作。
房地产行业税收管理篇3
一、西乡塘区房地产行业重点税源概况和税收实现情况
房地产行业税源监控工作是西乡塘区地方税务局组织收入工作的重要组成部分，房地产行业企业对西乡塘区地方经济发展有较大影响力，可以说房地产开发企业经营状况的变动直接影响到西乡塘区地方税收收入的变化，并且其影响力是持续和较稳定的，在制造业税收相对稳定的前提下，通过对房地产开发企业数据解读可以推断地方经济发展态势，解释税收增长原因，探寻税收增长点，为税收征收管理决策提供依据，因此，房地产行业税源监控是西乡塘区地方税务局税收征管工作的重中之重。目前，西乡塘区重点税源管理股管辖的房地产企业共29户，其中国家总局重点监控20户，区局重点监控4户，城区局重点监控5户。分年度看，*年、*年、*年1-9月分别征收6189.56万元、8178.47万元、9853.89万元，税收收入占总收入比重分别为8.93%、14.30%、23.75%，呈现逐年上升的态势，因此房地产开发行业税收收入在西乡塘区起着不可替代的作用。
二、西乡塘区房地产税收监控管理的主要做法及成效
（一）强化素质，落实制度。一是选调政治、业务素质强的税收人员从事的房地产企业税收管理工作；二是定期组织业务学习和研讨，及时研究和解决工作中出现的重点、难点问题；*年来，通过研讨解决了房地产企业未完工开发产品的税务处理、代建工程和提供劳务的税务处理、合作建造开发产品税务处理等问题，形成了一系列的管理办法，确保房地产行业税收有条不紊的开展。其次，建立了严格的控管制度，将制度涵盖于管理的方方面面。用监控管理办法明确房地产项目情况收集、税务登记、税收政策执行等事项要求，结合*市地税局项目属地管理原则，建立重点开发项目税收月报表、项目预售、销售前后的保全清算制度等。三是结合执法过错追究制，加强检查和监管。税源管理最重要的因素是人的因素，西乡塘区地税局在完善一系列的征收管理制度的基础上，加强内部的组织协调和监督工作，坚持以制度管理人和事，对执行不到位的及时限期改正、纠正和责任追究，切实保证制度不折不扣得到贯彻落实。
（二）收集房源，处处留心。一是留心广告找房源。我们高度重视房源信息，从广告入手查找房源，要求税收管理员密切关注报刊和“房交会”、互联网上的房产信息。二是全面清查房源。对辖区内房地产项目和企业进行了全面调查清理；同时，设立专职外勤人员深入到房地产项目进行调研，跟踪监控。三是发动群众探访房源。定期深入楼盘、大街小巷进行宣传，向群众了解在建房地产项目，并通过城区税源办、居委会、中介公司等组织掌握房源状况。
（三）建立网络，时时互动。在城区区委、区政府的大力支持下，与城区税源办定期召开房地产管理联席工作会议，协调房地产企业及项目管理，强化了日常信息交流和情况通报，形成了税源控管体系。部门互相配合是关键。我们主动上门，逐个走访城区开发办、房产局、规划局、建管站等涉税房地产管理部门，了解它们的工作职能和工作程序，寻找加强管理的途径和手段，同时收集了大量最新楼盘立项、审批、开工、预售等信息，进行落实。通过召开地方政府参加的房地产企业座谈会，宣传房地产各项政策，提供政策咨询服务，实现执法与服务有机融合、征税与纳税良性互动。
（四）宣传政策，面面俱到。一是定期下户，政策宣传到位。对在管的房地产企业，有管理员定期下户，了解企业经营状况，宣传房地产税收政策。二是加强辅导，规范管理到位。督促企业强化财务管理，帮助企业做好财务会计资料规范管理，为税收征管提供准确资料。要求房地产企业必须保存完整的合同、协议、工程结算发票、预收账款收据等财务资料。
（五）纳税评估，严格把关。按照“广泛借鉴、规范流程、指标对比、务虚与务实相结合”的思想开展纳税评估工作。细化评估方法步骤；通过一系列指标、系数横向、纵向比对发现问题；务虚与务实相结合、指标数据与实物现场相结合、纳税人这一“点”与对应行业这一“面”相结合。*年，通过对房地产行业纳税评估，评估入库各项地方税95万元。
三、西乡塘区房地产税收监控管理的存在问题
一是部门沟通不到位。地税、工商、国土、规划、房产、建设、金融部门往往各自为政，根据部门职能实施行政管理，不能有效实现资源共享和信息互换，对房地产业社会化综合协调管理水平尚处于较底层次，客观上导致了税收源头管理困难和有效管理滞后等实际问题。如：部分房地产开发商在未向主管税务机关申请办理税务登记的情况下，照样可以通过开发项目的立项审批和资质审查；地税部门与国土资源、财政、土地管理、规划建设管理、房产管理、银行等相关部门的沟通不到位，不能做到信息共享和资源合理利用。二是税源监控乏力。具体表现在税收管理员对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律还不十分熟悉，对所得税及房地产业相关税收政策的了解和掌握相对不足，对企业财务核算尤其成本核算知识的掌握不够熟练。三是纳税意识淡薄。一些开发商以追求最大利润为目的，在项目开工后不依法履行其纳税义务，往往不择手段以达到其偷逃或挤占国家税款的目的，不主动向主管税务机关申请办理税务登记，不按规定如实申报其应税所得，而采取多种手段偷税。主要表现在：一是预售收入不入账，不按规定计提企业所得税。二是企业收取的房租收入、广告费收入不申报，以完工房产抵付各种应付款项，如借款、工程款、租金、广告支出、奖励支出等。三是采取虚报成交金额、协议少开发票手段，达到房地产企业少缴所得税的目的。四是虚增建筑成本，减少应纳税所得额，偷逃税款。四是帐目资料欠规范。由于房地产企业是个特殊的核算主体，开发周期长，少则三、四年，多则七、八年，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨年度审核工作量大、企业法人、财务人员变更频繁，且财务核算人员的水平参差不齐，帐目资料保管不善，带来审核工作难以到位。加之投资主体多元化和少数纳税人对税法遵从度不高以及税收管理滞后而导致地税机关对房地产业的登记管理难度增大，并在一定程度上和一定范围内存在征管盲区。
四、加强西乡塘区房地产行业税收管理的建议
(一)加强宣传辅导，整顿征管秩序。要以税收政策法规的宣传为切入点，有针对性地加强对城区房地产开发企业负责人、财务办税人员的税法宣传辅导，对其财务核算上存在的问题及时予以纠正，使纳税人懂法、知法、守法，增强依法纳税的意识，确保税收及时足额入库。要采取如开座谈会、上门宣传、媒体公告等多种形式向企业宣传解释税收政策、增强企业守法经营、依法纳税的意识，营造房地产行业良好的税收秩序，促进房地产行业的健康发展。
房地产行业税收管理篇4
关键词：房地产业税收管理强化
一、山西省大同市房地产税收发展现状
大同市房地产行业近年来呈现快速增长态势。2006年全市房地产投资为21．42亿元，环比增长46．6％，其中住宅投资为15．44亿元，环比增长21．3％。2004年至2006年房地产投资平均增速为50．47％，住宅投资在房地产投资的比重保持在55％以上，住宅建设是大同市房地产投资的主要方向。
随着房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，已逐渐成为大同市地方税收的重要来源。只有房地产市场健康、稳定发展，才能“保”住经济税源，才能保证地方税收持续、稳步增长。
1房地产业税收发展主要特点。一是税收总量逐年扩大，增长速度逐年加快。近年来，随着房地产业的迅猛发展，房地产税收总量逐年扩大。2004年，大同市房地产税收总量仅为4484．07万元；2005年达到6140．42万元，同比增收1656．35万元；2006年达到9935．41万元，同比增收3794．99万元。与此同时，房地产税收的增长速度也逐年加快。一是房地产税收历年同比呈高速增长态势，2004和2005年的增幅分别为36．94％和61．80％；二：是2005年由于在建工程较多，峻工面积和销售面积回落，房地产税收比上年增长36．94％，而地方税收比上年增长55l88％，低于同期地方税收总体增幅18．94个百分点；2006年房地产税收比上年增长61．80％，远高于同期地方税收增长。二是所占比重较小且小有起伏，贡献份额整体上呈逐年加大的趋势；三是各税种普遍增长但增幅不一，所占比重差异悬殊；四是各地发展很不平衡，增幅比重泾渭分明。从2006年全市情况来看，该市房地产业税收在县(区)之间发展不平衡。一是各地房地产税收的增长幅度不平衡。全市房地产税收增幅为61．80％，高出地方税收增幅40．03个百分点，城区、南郊、开发区和市级等市中心区房地产税收增幅为55．98％，高出地方税收总体增幅31．82个百分点。其他县(区)虽基本趋于增长态势，但增幅较小。二是房地产税收占当地地方税收的比重不平衡。2006年城区、南郊、开发区和市级组织房地产税收8876．05万元，占到全市房地产税收的89．34％，也就是说全市房地产业的发展格局是以市区为中心，其中城区、南郊、开发区和市级组织的房地产税收占全市房地产税收的比重分另为15．57％、30．68％、16．01％和26．89％，而其他9个县(区)仅10．66％，像大同县、灵丘县、左云县房地产税收占其地方税收的比重不到1％，而占全市房地产税收的比重也不足1％。
2．房地产业地方税收征管中存在的问题。房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，它具有广泛的产业关联性，可以带动多个产业部门的发展。但是，由于房地产行业经营的特殊性和会计核算的复杂性，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，成为税收征管工作的难点。一是纳税人纳税意识不够，偷、漏税现象比较严重；二是宣传力度不够，政策执行不能到位；三是税收征管力度不够，征管漏洞较为明显；四是部门协调配合不够，激励制约手段欠缺；五是政府干预过多，税款征收难到位。
3．房地产行业税收发展趋势分析。
(1)结合房地产行业本身所具有的产业运行特点分析房地产行业地方税收入趋势。房地产行业本身所具有的产业运行特点：一是地域性，地区经济发展水平高，房地产市场需求就大，房地产价格就高。二是价格弹性，在一定时期内，当房地产价格出现一定幅度下降时，需求出现较大幅度的上升；反之需求会迅速下降。三是周期性，房地产市场要经历繁荣、衰退等发展阶段，并受经济发展情况影响。四是政策相关性，政策因素对房地产行业影响较大。从大同市的情况分析，经济发展水平将继续攀高，房价下降的可能性极小，目前大同市房地产行业正处于繁荣阶段。
(2)结合大同市房地产市场供求状况分析房地产行业地方税收入趋势。近年来该市房地产开发投资增长较快，房地产市场运行总体是健康的。首先，大同市仍是地处内陆经济欠发达地区，房地产市场形成时间不长，以居住为目的是购房的最重要的消费动机。其次，近年来大同市提出经营城市的理念，政府对土地进行公开拍卖，土地价格相对稳定。三是随着居民购房能力的提高和城市化进程速度的加快，房地产业在未来几年将继续保持快速发展的态势。据大同市“十一五”规划，到2010年城镇居民人均可支配收入将达到14000元，比2005年增长64％，人均住宅面积达到28m2，从2006年起全市每年需建住宅180万m2。“十一五”期间大同把对棚户区改造作为重点。这样在城镇人均住宅建筑面积达到28平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。
(3)近期房地产税收收入形势预测。如近期国家没有新调控政策出台，可以判定：一是受房地产业总体发展带动，大同市房地产税收将持续增长，占地方税收比重有所上升。二是受大同市城市规划影响，新兴热点板块逐步形成，区域问房地产业走势良好，房地产税收将会进入一个加速增长期。三是伴随着房地产项目向城区外拓展，税源在区域间流动增加，以及外资和新注册企业开发项目增多，势必导致企业所得税向国税转移，地税收入减少。
但也不可忽视宏观政策变动的影响：一是前期政策执行滞后效应逐步呈现，房地产开发投资和金融信贷投放速度放缓，将对部分地区房地产税收产生持续性影响；二是新的政策出台，短期内改变房地产需求和供给，对房地产税收某些税种收入将产生较大影响。
二、强化房地产税收管理的对策
1．以税源管理为核心，强力推动房地产税收管理上台阶。
(1)明确机构，清晰权责。按现有机构设置，确定房地产税源管理、税收征管、税款征收和税务稽查四个岗位，明确各岗位工作职责及信息交换办法，防止征收和管理混淆、管理和稽查“打架”。更新管理理念，改变层层审批的“金字塔”式管理，建立以税源管理部门为信息采集中心、资料建立中心、各部门分工配合、环环紧扣的链条式“扁平状”管理，实现内部整体协调，房地产税源、征、管、查管理的一体化。
(2)突出重点，把握关键。一是全面采集涉税信息。加强部门联系，掌握城市规划、土地管理及商住房信息，建立本地房地产宏观税源档案；采集房地产开发的动态和静态信息。具体包括开发形式、纳税人基本情况、立项开工证明、土地面积用途、建筑成本进度、预售情况、销售进度及各环节纳税申报情况等，按项目分户建立“一户式”税源档案；分地段、按门牌号采集旧房交易、出租信息，建立旧房税源档案；二是加强税源分析比对。根据掌握的房地产开发宏观及微观税源信息，分析预测本地实际税源及实现进度。
(3)优化手段，搞好结合。一是要优化税源管理手段。充分运用现代科技手段，推行电子信息化管理，建立电子信息档案，将管理的触角伸向城市的每一个角落，覆盖各个环节每个税种，形成信息联网，对整个房地产税源实施动态和静态的税源监控。二是要搞好结合。通过对税源信息的综合运用，充分发挥税源管理的结合效能作用，与纳税约谈、纳税评估等管理手段相结合，与房地产税收预测和制定税收计划相结合，与加强源头控管和统计分析相结合，与税收执法水平评估相结合，与税务征管档案管理相结合，全面提高税源管理水平，推动税收管理上台阶。
2．以综合治税为平台，着力开创房地产税收管理新局面。
(1)密切部门配合，善于外部借力。地税部门要充分利用相关政府职能部门等提供的房地产权属登记信息，建立健全房地产税收税源档案及房地产税源数据库，加强房地产税收征收管理。要简化办税程序，采取纳税人直接到指定点申报、邮寄申报、电子申报等多种申报方式，优化纳税服务环境，方便纳税人申报纳税。相关政府职能部门要及时向地税部门提供房地产权属登记的有关文件、资料，将房地产税收征收纳入房地产权属登记流程。一是国土资源部门要将土地年度利用计划于年初向地税部门提供。批准占用土地，应及时向地税部门提供批准用地文件或土地使用权出让合同及其他相关资料，占用耕地的，必须要求用地单位提供耕地占用税完税或减免税凭证；以土地出让方式取得土地使用权的还必须提供契税、印花税完税或减免税凭证，方可办理用地手续。在办理土地使用权转让手续时，必须要求转让方提供营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税(国有土地)、印花税完税或减免税凭证，受让方提供契税完税或减免税凭证，以划拨方式取得土地使用权的，转让方还必须补缴契税，方可办理土地使用权变更登记手续。在采取拍卖方式出让土地时，应通知地税部门参加。二是房地产管理部门批准房地产开发公司出售商品房时，应向地税部门提供文件及备案情况资料。在办理房产交易手续时，必须要求交易双方提供相关房地产税收完税或减免税凭证；对新购商品房，要求购买者提供契税完税或减免税凭证以及销售不动产发票。三是财政部门要积极支持和协助地税部门加强房地产税收征收管理，给予必要的经费支持，对国土资源、房产管理部门因配合房地产税收管理工作而增加的支出给予适当补助。
(2)强化信息建设，推行电子管理。税收的科学化精细化管理离不开信息化手段的支撑。因此，实现房地产业、相关税种征收管理数据的收集、分析、处理和传输，推行网络和电子管理，是可行的也是大势所趋。一是信息化建设要双轨运行。针对房地产企业，既要有房地产税收管理软件，又要有纳税人申报软件，两套软件要能兼容，实现管理互动，解决税收管理中税务机关长期唱“独角戏”的被动局面；二是房地产税务管理软件要具备以下功能，房地产税源数据库的建立，以各环节各税种的纳税评估、分析监控，纳税人申报信息的比对，房地产税收收入统计，税务管理、政策执行效果分析评价等，既要解决税源管理、收入分析和对征管质量的评价，同时要实现对税收执法的监控，使税务电子管理成为对纳税人和税务人员双向监督的“双刃剑”。
房地产行业税收管理篇5
关键词：国有房地产企业；税收筹划；财务管理；策略
房地产行业项目开发建设时间较长，资金回笼较慢，因此，在项目开发建设过程中，房地产企业会面临较大的资金压力。而加强税收筹划，提高财务管理的水平，能够有效地实现资金的合理配置，降低资金持有成本，从而对公司的运营产生积极影响。国有房地产企业也认识到了财务管理和税收筹划的重要性，但是从目前的情况来看，很多国有房地产企业对财务管理在税收筹划方面所发挥的作用还认识不足，还存在一系列的问题。因此，开展国有房地产企业税收筹划对财务管理影响的研究就显得尤为重要。
一、相关概念介绍
（一）税收筹划
很多学者对税收筹划的概念进行了研究，但是由于研究视角不同，目前还没有形成统一的认识。有学者认为所谓的税收筹划指的是在税收制度的框架下，在不违反税收法律法规的前提下[1]，通过对企业的内部资源的合理配置和调整，提前做出的和税收活动相关的筹划活动，以达到节省税收，延迟纳税的目的。有学者认为税收筹划的主体是企业的管理者，筹划的客体是企业的税收负担[2]，而税收筹划的工具则是现有的税收法律法规和会计核算处理制度，税收筹划的目的是降低企业税负。而税收筹划和偷税漏税有本质上的区别，其是在法律的框架范围内进行的。税收筹划在促进企业经营发展方面有两个方面的作用：一方面，税收筹划能够提高企业的利润。当前房地产行业的竞争激烈，企业要想占据竞争的先机，就必须提高盈利能力，降低成本[3]。而税收筹划能够使房地产企业在不违反税收法律的前提下，灵活使用各种自主策划手段，最终降低企业税负。另一方面，可以提高企业的竞争能力。房地产企业面临的外部环境日益复杂，存在一系列的风险因素。如果房地产企业可以提升税收筹划的有效性[4]，那么就能够充实自身的现金流，从而保障房地产企业的正常运营。
（二）财务管理
财务管理，顾名思义是针对市场主体的财务活动进行管理的过程。财务管理是和市场经济的发展相伴而生的，其目的是对市场主体的经营业务相关的财务活动进行管理，从而提升市场主体内部资源配置的效率[5]。财务管理通常体现为财务预算、财务决策、财务协调和财务控制。而财务管理活动的内容主要包括三个方面：首先，筹资活动的管理。筹资活动指的是市场主体为了扩大生产规模，通过多种方式从不同渠道获取资金的行为。其次，资金运营活动管理。很多企业在运营的过程中会出现资金的收入和支付，比如支付应付账款、收回应收账款等，而这种因企业经营产生的和资金有关的财务活动，被称为资金的运营活动。而资金运营管理就是针对资金运营过程的管理。最后，投资活动管理。企业为了达到预期的收益率，会对各种项目进行分析，从而开展项目投资活动，比如常见的企业购置固定资产、无形资产，购入其他企业的股权等。
二、税收筹划对财务管理的影响
（一）规范企业的财务分析手段
财务分析指的是财务人员对企业的业务进行梳理后，结合企业财务管理的目标，通过不同的计算方式对数据进行分析，为之后的财务决策提供依据的过程。在企业的筹资活动阶段，企业税负影响较大的是土地增值税和企业所得税。土地增值税的影响主要体现在税前利息的扣除上，因为根据税法的规定不同的筹资方式所产生的利息可以在限额内扣除。在企业所得税方面，企业债务融资所需要支付的利息可以用费用的方式在税前扣除。而房地产企业要想做好关于土地增值税和企业所得税利息扣除方面的税收筹划，就必须规范财务分析手段。在传统的模式中，房地产企业总是主观分析财务数据，这种方式得出的结论客观性较差。而企业完全可以采取定量财务分析的手段，通过建立数据模型得出企业最优的资本结构，然后寻找最优的筹资方式，也可以对不同筹资方式所产生的利息支出进行量化分析，从而确定筹划方案。
（二）提高企业财务控制意识
财务控制指的是对企业不同业务的运营过程进行分析和控制的过程，其目的是提升企业的运营效率。同时，财务控制意识也可以对财务活动进行控制，可以反作用于企业税收方案的制定。举例来说，在资本运营活动的销售环节，可扣除项目的加计扣除能够对土地增值税的税额产生较大的影响。如果企业财务管理部门缺乏财务控制的意识，没有将项目的加计扣除费用进行区分，那么就会导致加计部分无法扣除，继而提高土地增值税的税负。如果企业的财务人员具备较强的财务控制意识，那么就可以细化销售环节可抵扣项目的管理方式，从而提高加计扣除的额度，进一步降低土地增值税的税负。与此同时，企业可以对房产税进行筹划。房地产企业的出租环节会涉及大量的房产税，财务管理人员需要对房产税中涉及的非房地产纳税范围的费用进行区分，这样才能够合理降低房产税税负。
（三）提升财务预测能力
财务预测指的是财务管理人员能够以过去的财务信息和业务信息为基础，利用科学的财务分析手段，对信息进行处理，进而对未来的财务和运营活动做出科学的推断的活动。财务预测能帮助企业制定预案。企业的税收筹划活动是为了降低企业税负，优化资金配置，充裕企业发展的现金流。而房地产企业在开展投资活动时会受到各种因素的影响，如果不能够对投资活动进行预测，那么就很可能会降低企业税收筹划的有效性。举例来说，很多房地产企业会在不同的区域建设分支机构，使之对投资活动进行筹划。在分支机构成立之前，财务人员需要对分支机构面对的法律风险和财务风险进行分析，并经过评估以后，决定是否成立新的分支机构。
三、国有企业房地产税收筹划方式
（一）筹资活动的税收筹划方式
国有房地产企业在运营过程中很难不产生筹资活动，而不同的筹资活动所带来的资本成本具有很大的差异。因此，国有企业筹资活动的首要问题是选择合适的筹资方式。目前常见的筹资方式有吸收直接投资、留存收益投资、银行借款、发行债券、融资租赁和发行股票等方式。基于国有房地产企业的产权性质，其在金融市场上具备较强的实力和较好的口碑，因此，其常见的融资方式为银行借款、发行债券和信托融资。房地产企业较多地选择债务融资的方式，因此，债务融资所产生利息费用可以在计算企业所得税时，在税前扣除，而且，债务利息费用同样是土地增值税的重要扣除项目。而权益融资方式所产生的股息起不到“税盾”的效应。但是，国有房地产企业也应该认识到房地产项目的建设周期长，资金回收慢，因此，较高比例的债务融资很可能引发债务违约风险，导致资金链断裂。所以，企业应该综合考虑，选择多元化的筹资方式。
（二）资金运营活动的税收筹划方式
国有房地产企业在资金运营阶段涉及的税种较多，而且金额较大，比如常见的房地产销售环节和出租环节。一方面，在房地产销售环节会涉及契税、城市建设维护税、土地增值税和房产税。其中土地增值税和房产税的占比较大，是税收筹划的重点关注领域。在房地产商品的销售环节，由于其开发的商品具有多样化的特点，比如，可能是普通住宅或者别墅，所以，国有房地产企业在计算土地增值税时，应该根据商品的类型分开核算。根据土地增值税公式可知，土地增值税=（销售收入-开发总成本-加计扣除-税金及附加-期间费用）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。从上述公式可以看出，土地增值税采用累进税率，所以，基于住宅和别墅增值率的不同，两者增值额对应的税率和扣除系数是不同的，因此，国有房地产企业通常会分开核算。另一方面，在房地产出租环节，涉及较多的税种是房产税，而房产税的计税依据存在两种情况，一种是房屋余值，一种为租金收入。如果将房产余值作为计税依据，那么再按照政府规定比例扣除后，以余值的1.2%计算。如果以租金收入为计税依据，那么房产税的金额为年租金收入×12%。在对房地产出租行为进行税收筹划时，国有企业常见的手段是明确合同，区分合同中的业务内容。举例来说，国有房地产企业在出租住宅配套时，应该分别同承租方签订两份合同—一份为房屋使用权的租赁合同，另一份为房屋物业服务费的合同。因为，物业服务费不属于房产税的征收范围，所以，在计算出租项目的房产税时，会降低税基，从而达到节税的目的。
（三）投资活动的税收筹划方式
由于房地产的开发周期较长，因此，项目在开发建设中非常容易受到外在因素的影响，导致商品出现资产减值的情况，但是，由于开发时的账面价值过高，企业以账面价值为基础计算房产税时，得到的房产税额过高。针对这种情况，国有企业的税收筹划方式如下。国有房地产企业在开展ppp项目时，可以用商业用地出资成立一家控股子公司，而根据中国会计准则的规定，投资者投入固定资产的成本应该按照合同或者协议约定的价值确定，但是，协议不公允的除外。因此，母公司由于不属于房产使用权所有者，因此，并不缴纳房产税，而控股子公司应该缴纳的房产税可以按照减值后地产的公允价值入账，这就降低了房产税的计税基数，从而降低了房产税税负。此外，国有房地产企业可以通过在三四线城市成立物业公司的形式，享受区域的优惠税率，从而降低企业所得税税额。
四、国有企业房地产财务管理的优化策略
（一）引入定量化的财务分析手段
企业的税收筹划方案会影响财务管理的方法，而财务管理方法又会反过来影响税收筹划方案。随着房地产市场环境和政策环境的不断变动，依靠定性化财务分析方法所做出的税收筹划方案的有效性并不强，所以，国有房地产企业要想通过税收筹划提升企业的财务管理水平，就必须引入定量化的财务管理方法，提升财务管理决策的科学性。首先，财务管理定量化的分析方法必须建立在客观真实的财务数据基础之上，因此房地产企业应该提高财务数据的真实性。其次，在企业筹资过程中会存在不同的筹资方式和资本成本。国有房地产企业在制定税收筹划方案时会考虑到资本成本和利息的扣除方式，这就要求财务管理人员能够从完善企业资本结构角度出发，对资本成本进行量化分析，从而取得投资成本和财务风险的有机平衡。最后，在计算利息所产生的节税效应时，也应该运用定量的分析方法，最后选择合适的筹资方式。
（二）增强财务控制意识
国有房地产企业的税收筹划方案也会受到市场环境、法律环境和政策环境的影响，所以，国有房地产企业应该提升财务控制意识，优化税收筹划的方案。首先，国有房地产企业在针对土地增值税制定税收筹划方案时，应该对税前扣除的项目做细致处理，尤其是要将税前可抵扣的开发成本、利息费用和其他不能抵扣的成本分开核算，这样才能够通过对成本的控制达到降低税负的目的。其次，国有房产企业还应该完善发票的管理制度，加强对发票的管理，尤其是做好增值税进项发票的管理工作。财务人员要提升发票的完整性和规范性，确保在规定时间内抵扣进项税额。最后，国有企业还可以结合实际情况延迟收入确认，比如，可以采取分期收款的模式，这样能够推迟增值税纳税义务的发生时点，从而达到延迟纳税的效果。
（三）发挥财务预测的作用
国有房地产企业的税收筹划工作，本质上是一种事前的控制，因此，房地产企业的财务部门必须发挥财务预测的作用，在涉及房地产的各种业务类型时，应该做好税收筹划的预案。首先，在投资活动中，国有房地产企业可以通过设立控股公司的方式或者在不同地域开设分支机构的方式来降低企业税负。其次，国有房地产企业还应该完善会计核算制度，加强会计准则的落实工作，明确各个财务岗位的职责，杜绝各个岗位职责权限相互交叉重叠的情况。最后，国有房地产企业还应该梳理各项业务流程、完善内部控制制度、加强内部监督，降低各个财务岗位或者各个分子公司出现财务违规行为的概率。
（四）提高财务人员的综合素质
国有房地产企业的财务管理工作和税收筹划工作都是由财务人员直接负责的，因此，税收筹划和财务管理的有效性都与财务人员的综合素质有着密切的联系。首先，国有房地产企业在人才招录环节，应该严格把控招聘的质量关，选择那些既具备过硬的财务理论知识，同时又具备丰富税收筹划经验的人才。其次，企业要督促财务人员积极学习。一方面，财务管理人员要树立终身学习的意识，提前做好财务决策的知识储备。同时，还要积极学习有关的税务知识，提高税务筹划的能力。另一方面，由于国家的税收政策处在发展和变化当中，财务人员必须及时关注国家的税收政策，并能够根据税收政策做出财务方面的迅速反应。最后，财务管理人员要提升道德修养，遵守会计准则和法律法规，确保税务筹划工作在法律的框架内进行。除此之外，国有房地产企业还应该将财务人员的税收筹划工作纳入绩效考核体系中，奖优罚劣，起到良好的激励作用。
结束语
房地产企业的税收种类较多，税负较高，因此房地产企业在税收筹划方面存在很大的空间。税收筹划的本质是在法律规范范围内合理地减少企业税负，延迟纳税时间。而税收筹划和财务管理之间具有密切的联系，二者是相互依存、相互统一的。税收筹划可以推动企业财务管理水平的提升，而财务管理水平的提升，又可以提高税收筹划的有效性。文章对财务管理和税收筹划的概念进行了介绍，并且分析了二者之间的关系，进而介绍了国有房地产企业税收筹划的主要手段，最后，从多个角度提出了提高国有房地产企业财务管理水平的策略。
参考文献：
[1]赵聪聪.房地产企业税收筹划对财务管理影响分析[J].纳税，2021，15（19）：39-40.
[2]汤雅清.房地产企业税收筹划对财务管理影响的分析[J].财经界，2021（14）：171-172.
[3]周悦.房地产企业税收筹划对财务管理影响的研究[J].中国市场，2021（3）：149-150.
[4]丁泽丽.房地产企业税收筹划对财务管理的影响分析[J].纳税，2019，13（34）：52.
房地产行业税收管理篇6
1、相关的税收法规制度不完善
据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来根据不同的历史时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求，尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全，而私人财产登记制度还没有明确的法律规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快难以掌握。
2、房地产企业纳税意识不强
一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。
3、财务管理比较混乱
在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在会计上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款；多头开户，隐瞒收入。这些不规范的会计核算，为其偷漏税提供了方便，加大了税务稽查的难度。
4、房地产经营项目难以管理
房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大量流失。
5、税务征管能力不强
一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高，稽查工作效率不高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈”心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行，往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。
二、加强我国房地产企业税收征管的措施
1、完善相关税收政策
我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。
2、提高纳税意识
一个良好的纳税企业服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。宣传方法应该是通俗简明，达到即使是没有受过多少教育的纳税人也能够理解。同时税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、规定和通告，以便提高其遵章守法水平，从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民的自觉行为。还有加强税务的信息化建设。随着现代信息技术产业的发展，税务机关不但可以通过网络获取企业和个人房地产方面的信息，为税收征管其他环节提供基础，而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况。而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息。尤其是电子邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。可见，实现信息化管理对于税收征管的各个环节，都有促进作用。
3、加大房地产税收稽查力度
为了防止房地产企业的偷税漏税，稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税。对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。
4、实现房地产税收一体化
在房地产税收征管工作中，各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点，主动与当地的房地产管理部门取得联系，建立有效的协作机制，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次要开展科技创新，开发“房地产税费一体化管理”软件，多方采集房地产企业的涉税信息。同时建立健全部门间的协调与配合机制，明确部门职责。
5、提高税务征管能力
一是要提高稽查人员的业务水平和政治素质。要在人员录用上力争吸收一些专业水平较高的人才，并定时组织培训和学习，提高工作效率；同时对稽查人员加强服务意识和职业道德方面的教育。二是改进征管手段，提高科技含量。要不断提高房地产税收征管的科技含量，在税务机关之间、部门之间、税企之间充分实现网络互联、信息共享。可由房地产税收一体化管理领导小组或政府信息管理部门牵头，在政府共享平台上搭建“房地产税收一体化管理信息共享系统”，规划、国土、房管、财政、税务等部门相关信息要实现共享。同时加大以票管税力度，全面推广使用电脑版建安、不动产发票。
【参考文献】
[1]赵晋林：当前我国房地产税制中存在的主要问题[J]．涉外税务，2004（4）.
[2]韩雪：我国现行房地产税制的博弈分析[J]．税务研究，2005（5）.
房地产行业税收管理篇7
一、房地产税收流失原因分析
(一)房地产企业利用行业特殊性偷逃税款是房地产税收流失的直接原因
房地产企业开发环节多,时间过长,流动性大,成本核算方法复杂,监督难,房地产产品销售方式又多种多样,取得收入方式灵活。纳税人利用行业的以上特点,想方设法虚增成本、隐匿收入,达到偷逃税款的目的。主要表现为:
1、利用特殊的开发方式偷逃税款
房地产的开发形式多种多样,针对不同的开发形式,政策规定及执行方式和力度上存在差异,给房地产企业偷逃税留下了可乘之机。主要表现在:一是以经济适用房为名,利用减免税政策偷税;二是采取虚假立项,造成“委托开发”的假象,逃避销售不动产有关税金;三是自建房产销售后,不申报缴纳建安环节的税金;四是回迁房部分不按销售不动产缴纳相关税费。
2、开发环节成本核算混乱,房地产企业趁乱“混水摸鱼”
一是利用虚假购货发票,虚列建筑开发成本;二是借支付拆迁安置费之名,大肆以白条虚列拆迁安置费。房地产企业的拆迁安置费大部分是支付给了个人,无法提供合法的发票或收据给房地产企业。这也为房地产企业虚列开发成本提供了便利。三是不分项目设立成本明细,造成项目成本计算混乱,使成本无法在完工项目和在建项目中合理分摊;四是不按期结算项目成本。有的企业滚动开发,虽然房屋已全部售完,但迟迟不进行工程结算,不结转收入,成本也不及时结转,不能真实反映企业盈亏情况,影响企业所得税正确、及时、足额缴纳。
3、房地产销售环节,利用一些特殊的经营方式隐匿收入
如房地产企业采用预收房款方式经营房地产,企业在收到预收房款时不入账,而是通过借款方式计入“应付账款”科目核算,以假拆借资金来隐瞒真实销售收入。又如:采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。某些房地产公司利用金融按揭贷款售房方式的特殊性,将银行按揭款项记入其他应付款,不作预售收入处理,从而隐瞒收入、偷逃税款。
(二)房地产税收征管、监控不到位是税收流失的间接原因
1、税收源头管理困难、税收有效管理滞后
通常开发一个房地产项目,必须经过规划、国土、房管、财政、建设等多个行政部门的审批、许可与监督。由于没有建立有效的信息交换制度,这些行政部门掌握的房地产开发信息难以共享。房地产开发项目的土地购置、项目立项和施工许可等信息,都是在税务管理和纳税申报事项之前发生的,由于目前对房地产业的社会化综合协调管理水平尚处于较低层次,这些重要的涉税信息不能有效实现部门共享和信息互换,客观上导致了税收源头管理困难的实际问题。
房地产开发过程中,其他部门对房地产开发的管理基本上都是事前管理,审批手续不办理,前期费用不交齐,房地产就不能开发,企业追求利润的目标就无法实现,而税务部门的管理是一种事后管理,现行税收政策是在房地产开发企业发生了销售收入时,才对确定收入时间、成本扣除及成本分摊作了相应的规定的,税务机关征管是一种事后介入。税务部门的管理所处的阶段和时限决定了其虽然是依法管理但力度却弱化于其他部门的管理。一些许可的办理及成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的,税务机关不能有效监控、不能准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。
2、房地产税税种多,税源的可变性和流动性较大,税收征收难
首先,在房地产业的链条中,从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的营业税、企业所得税、土地增值税等10多种税种,由于房地产税税种多,各税种的征收环节和计税依据各不相同,征收机关不同,征收难度大。其次,房地产企业开发多为跨年度、跨地域滚动开发,税源的可变性和流动性较大,税源控管难。第三,税务工作人员对房地产企业经营特点、会计核算不熟悉,再加上纳税人会计核算复杂,加大了税收机关征收稽查的难度。
(三)对偷漏税处罚力度弱,打击力度不够是难以遏制房地产企业偷漏税另一重要原因
稽查人员在查处各类涉税案件过程中受到各种因素的干扰,常常是以补代罚、以罚代刑,导致行政处罚力度弱,客观上助长了偷逃税行为的蔓延。企业偷逃税如果不被发现,必定大赚一笔,即使被发现了,查处了,也只是补足税款,缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差,助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意。偷逃税成本不高,是房地产企业偷逃税款屡查屡犯、屡教不改的重要原因。
二、房地产税收流失治理对策
(一)加强对纳税人的服务引导
对房地产开发企业的进行个性化宣传和服务,开展有针对性的办税辅导,帮助企业健全财务核算,综合分析评估开发商纳税情况,对有涉税疑点的税户,要及时开展约谈,详细宣传税收政策、办税知识和法律责任,促进开发商知法、懂法、从而自觉守法;进行专项的税收情况检查,督促房地产开发企业按照规定进行财务核算,加强财务管理,为税收征管营造一个良好的财务基础。
(二)规范部门协作
提请政府制定各环节相互衔接的房地产税收一体化管理制度,明确各部门需承担的职责,以制度规范和加强国土、规划建设、房管、招投标中心、银行、税务等各相关部门的协作,及时传递项目立项、规划设计、土地使用、房产证办理及资金走向等信息,通过资源共享完善税源监控。
(三)建立健全项目档案管理,完善日常监管
一是在开发初期,要求房地产开发企业上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、项目总投资额等,总体掌握工程的开况,及时登记掌握房地产企业税源状况,为后期的监管打下基础。二是项目竣工后,要求企业及时上报成本费用分摊办法,了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用情况,防止企业私自转移利润,逃避纳税。同时,要求企业按月上报销售合同和发票清单、《存量房产盘点表》等涉税资料,监控商品房的存量变化等措施,跟踪监控商品房的销售进度,对其销售情况实施过程监督。建立房地产企业监控管理动态台账,逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整,对应缴未缴的税款进行补征。
(四)加强涉税资料审核,提高征管质量
一是加强发票的审查。检查发票的领购、开具和取得是否符合规定;成本列支中的大额发票是否属实;有无使用假发票、白条入账等情况。此外,房地产业的税收主要体现在销售环节,税务机关在销售环节上应加强票据的领、用、存管理,最大限度地掌握房地产开发企业的收入情况,据此审核企业纳税申报的真实性。
二是加强合同的审查。对购销合同内容、真实性、合法性进行审查。通过审查开发项目合同,核实房地产开发方式,防止房地产企业“张冠李戴”偷逃税款;通过审查购货(原材料等)合同,核实成本的实际开支情况,防止利用假合同、假信息虚增成本;通过审查房地产销售合同,掌握销售收入、付款方式等情况,防止纳税人取得收入不及时或不入账的行为。
三是是加强收入、成本核算的审查。加强对待摊费用、预提费用、管理费用、销售费用、材料费用等账目的审查,审查成本费用的真实、合理、准确、合法,以杜绝企业多列费用,虚增成本,偷逃企业所得税;加强对预收帐款、应收帐款、其他应付款、应付帐款等往来帐目的审查。规定所有房地产企业每月必须将预收帐款等往来帐目的全部数据形成情况报告、及增减变化原因上报主管税务机关,以杜绝企业利用往来帐目调节税收的不法行为。此外,在书面资料审核的基础上,还要经常通过实地走访获取有关信息,避免征管上的盲点。
(五)加大处罚力度,打击偷逃税行为
首先对经查实的偷税行为,税务机关应严格按照法律规定,该处罚的处罚,该曝光的曝光,该移送司法机关的移送司法机关,杜绝以罚代刑,从而消除纳税人在偷税时的侥幸心理,充分发挥税务稽查的威慑作用。其次实行偷逃税企业定期公告制度,房地产企业担心被公告后影响其诚信度和企业形象从而不敢肆意偷逃税款。最后出台相关配套规定,对凡是偷逃税款达到一定数额的企业不得办理银行贷款,已办理的取消其贷款资格。
(六)提高征管人员业务水平,培养高素质的征管人才
房地产行业税收管理篇8
【关键词】房产建筑业税收专业化管理
近年来我国房产建筑业得到迅猛发展，在改善广大居民居住条件，提高生活质量的同时也带动其他项目的发展，产生了大量的税收收入，增加了地方财力，对各项社会事业的发展提供了资金保障，加强对房产建筑业税收管理，有利于提高税收征管水平，确保税法的有效执行，本文就如何开展房产建筑业税收专业化管理进行探讨。
一、房产建筑业税收专业化管理的必要性
目前我国房地产业对国民经济的贡献率为1～1.5个百分点，即目前我国GDp约10%的增速中，有1%～1.5%是房地产业贡献的。近年来，房地产业的税收收入也成为地方税收收入的重点，如笔者所在的浙江省诸暨市房产建筑业税收比重为48%，毫无疑问成为征管上重点监控的行业。同时，房产建筑业是地方营业税收入的重要来源，尤其在营改增全面推开后，对房产建筑业进行分类管理，也是加强营业税的单税种管理的需要。
另外，房地产和建筑业的生产经营、预警税负、产业链、发票使用等税源信息，存在着极其密切的联系，构成了一个小的产业集群，对房产建筑业进行分类管理，方便税务机关对房产建筑业纳税人整体税收表现和风险指标进行比对分析，找出潜在的风险监控目标，有利于建立行业管理模板、风险指标，提高房产建筑业税务管理的综合效能。
二、房产建筑业税收专业化管理的现状
全国各地对房产建筑业专业化管理进行了各种尝试。从组织形式来讲，包括成立房产建筑业管理办公室，建立房产建筑业管理分局等，机构设置和人员配备不尽相同。从管户多少和重点税源管理两个因素出发，建立专门的房产建筑业管理分局首先对房产建筑业进行集中管理是正确的方向。
房产建筑业的税收管理与其他行业税收管理一样，包括催报催缴、巡查、核查、一般性调查核实等一些基础管理职能，相对来讲偏重于管户。在这方面，将房产建筑业纳税人进行集中管理产生了如下弊端：管理员在日常管理下户巡查时，属地管理的纳税人因为地域集中，方便管理，而房产建筑业的纳税人分布各乡镇、各街道，地域广泛，基础工作反而因此增加了难度。因此，在日常管理环节，这种房产建筑业分类集中管理就是一种形式专业化，税源管理过程并没有体现出专业化管理的优势。
在对纳税人税源监控管理层面，房产建筑业项目管理的要求已逐渐和属地管理脱钩，从风险查找分析角度看，其征管对象是各种房产建筑项目，基本以管事为主。从数据信息管理到数据分析、各税种及专业事项的专门分析以及各种风险现象，如房产建筑业有关的土地招拍挂项目信息，项目登记管理，房产企业的城镇土地使用税的计算、土地增值税清算等管理和所得税预缴清算等问题，要能进行全面应对，则必须要对各种功能进行细分，进行专业化管理。
目前来看，在以管户为主要模式的管理制度下，日常税源管理人员既承担繁琐的日常基础管理，疲于奔命忙于申报质量、欠税追缴、非正常户核查等事务，却无力获取房产建筑业税源管理的必要信息量，或由于专业化知识缺失，不能将获取的信息转化为风险监控目标，进行深一步的专业化管理。所以，成立组织机构，不过是房产建筑业专业化管理的第一步。建设符合房产建筑业的行业特性和税务工作特点的专业化岗责体系，实现征、管、查、控分离是开展房产建筑业专业化管理的基础。
三、房产建筑业专业化管理的征、管、查、控分离
（一）征――日常基础管理
日常基础管理，属地管理具有不能替代的优越性，在成立专业管理分局的前提下，应尽量按房产建筑业纳税人属地配置管理员。基础管理人力资源配置的多少由户管工作量确定，主要工作有：
1.基于依申请或依职权的业务流程要求开展日常管理工作，包括前台受理后流转至税收管理员的调查、核实、核定、认定等业务，以及催报催缴、日常管理等，坚持管户和管事相结合，通过整合简化流程，减少管理员下户密度和工作量。
2.基于风险分析识别的具体指向，开展规定的项目调查。如对房产税和城镇土地使用税申报，税种间逻辑性比对、申报质量低下等问题的调查。
（二）管――开展征管信息情报收集和后台数据分析
这个环节是房产建筑业专业化管理的重点和难点。征管信息情报收集，是指根据规定目录、格式和程序要求，获取税源分析原始数据。后台数据分析是指通过数据分析，建立纳税风险指标分析体系，为风险管理提供量化参考依据。该环节应配置专业化人才，即对房产建筑业有着税收管理经验和相关税收专业能力的人才。同时要保持人员基本稳定，以保证政策执行的连贯性。一方面专业岗位的运行需要专业人才支撑，另一方面，专业岗位的设置也有助于培养专业化人才，实现良性循环。主要工作有：
1.收集必要的征管基础数据和资料。包括收集纳税人应提供的《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、项目平面布置图、建筑工程承包合同、监理合同、拆迁补偿合同等资料，《房地产项目开工登记表》、《房地产开发合同登记表》、《土地增值税清算项目登记表》等基础资料。收集整理房管、土管、建管、建设、招拍挂中心的第三方信息。
2.根据宏观税收分析、房地产业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及政府部门涉税信息等内外部相关信息，运用数学方法测算出评估指标预警值。综合考虑地区、规模、税种等因素，考虑房地产业纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平，建立预警风险指标体系。
（1）建筑业的纳税风险指标分析体系。
首先是建筑安装项目收付款情况预警，按建安项目，分析比对甲方已付工程款、乙方已取得工程款、已申报收入，比较三个数据是否有差额。如果三个数据不相等以预警事项的方式进行提醒。
其次是建筑安装项目承建单位税款缴纳情况预警。按建设单位付款信息比、按实际取得收入比、按建设进度测算比、按工程进度比、按合同约定付款及完工时间五种不同的形式比对税款征收情况，如果比对认为存在欠缴税款的以预警事项的方式进行提醒。
还有总分机构企业所得税预分预缴情况预警，对跨省建安企业的总分机构，系统按季（月）根据总机构的企业所得税分配表中列明的分配比例和分配税额，与分支机构按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警。对跨省建安企业直接管辖的项目部，系统按季（月）根据建安项目的经营收入乘以0.2%，与项目部按项目申报缴纳的企业所得税进行比对预警。
（2）不动产项目税收评估预警。
第一是不动产项目税款征收情况预警（按月）。按不动产项目比对每月收入情况、纳税申报情况、各税种缴纳情况，对出现异常情况以预警事项的方式进行提醒。
第二是土地增值税分类预征、清算预警。跟踪不动产项目的《商品房预（销）售许可证》的预售时间和销售面积。对满足清算条件的以预警事项的方式进行提醒。对土地增值税预征率不到位的以预警事项的方式进行提醒。
（三）查――风险应对
风险应对主要是指“预警分析――风险提示――纳税人自查――工作核查――纳税评估――日常检查――重点稽查”中的工作核查――纳税评估――日常检查――重点稽查四个环节。
1.根据各类预警指标做进一步工作核查。对房地产项目立项登记的准确性和真实性进行审核。对重点税源项目定期开展日常巡查，核实项目基本信息、立项登记信息，项目建设情况、程开工情况，楼层栋号、楼层数、已建层数或施工建筑面积、已完工面积，建设单位付款情况。
对建筑安装工程项目登记信息进行审核，对重点税源项目定期开展日常巡查，核实项目入场动工建设情、开工时间、建筑面积、合同金额，材料供应、施工进度、收入、预警信息、总包、分包工程项目纳税情况、混凝土、钢材、砖瓦、水泥、沙石供应情况和征税情况已建层数或施工建筑面积、已完工面积、合同约定本月应收工程款、根据工程进度本月应收工程款、本月收到工程款、建设单位预付工程款。
2.根据工作核查情况开展纳税评估或移交稽查。通过对纳税人相关数据信息的分析，建立房地产业纳税评估平台，逐步建立健全房地产业、建筑业纳税评估模型，利用系统已保存的数据信息进行纳税评估，利用科学的评估指标体系，借助信息化手段，对纳税人的纳税情况进行综合客观的评价。通过纳税评估掌握纳税人税收负担率、生产经营情况，对评估异常的企业可按规定进行纳税约谈或转稽查选案备选。
（四）控――对房产建筑业专业化管理进行过程监控与绩效评估
房产建筑业专业化管理，在整个税务管理中占有极为重要的地位，必须通过iso9000质量管理体系，对风险管理每一个环节进行监控，及时纠正风险管理的具体运行与风险管理总体目标之间的偏差；定期进行风险绩效评估，对风险过程的各主要环节做出的评价，并从税法遵从度和征管成本效益两方面对房产建筑业专业化管理的管和核两个环节的管理质量和效率做出评判，以促进风险管理持续改进。
房地产行业税收管理篇9
内容摘要：目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。但与其快速发展形成鲜明对比的是房地产税收发展缓慢。存在的问题主要表现在作为税收的职能作用弱化：一是组织税收收入的职能弱化，二是宏观调控房地产业的职能弱化。导致这些问题的根本原因是现行的房地产税制不合理。本文对此进行分析，提出了我国房地产税制改革的指导思想、原则、目标和思路及其主要措施，并构建了科学、合理、规范的房地产税收体系。
关键词：房地产税收制度改革
自改革开放以来，我国国民经济实现了持续、快速、健康发展，人民生活水平不断提高，对于住房的需求也不断增加。当前，房地产行业已经成为国民经济重要的支柱产业。但是，我国房地产税收的发展却相对缓慢，已经直接影响到人民生活水平的继续提高和经济的持续发展。
我国现行房地产税收存在的问题及税制根源
（一）我国现行房地产税收存在的问题
当前，房地产税收的两大基本职能作用越来越弱化：一是组织税收收入的职能弱化；二是宏观调控房地产业的职能弱化。
1.房地产税收组织税收收入的职能弱化。在房地产业快速发展的同时，房地产税收相对萎缩，在税收收入、地方财政收入中所占比重不高（见表1）。
本文使用了全国和山西省的有关数据，是以全国的数据作为基础从整体上说明；以山西省的数据作为个例说明。山西省房地产市场的发展处于全国中游水平，具有较为充分的代表性。同时，山西的房地产市场状况具有多层次性，而且发展较为平稳，基本以自住型和改善型需求为主，因此，山西省的数据能够剔除投机炒作等非政策性因素，真正从制度层面对本文阐述的问题给予解释。数据均来自于《中国统计年鉴》、《山西统计年鉴》及国家税务总局的税收报表。
从表1中可以看出，包括山西省在内的全国房地产税收收入在GDp、税收总收入和地方财政收入中所占比重不仅偏小，而且增长速度明显慢于房地产业的发展速度；其对税收总收入和地方财政收入增长的贡献率（房地产税收收入增长额与税收总收入、地方财政收入增长额的比）2008年仅有4.60%和7.80%，2009年提高到17.40%和22.84%。
2.房地产税收对房地产业的宏观调控职能弱化，主要表现在：
一是对商品住宅价格调控的失效。由表2可以看出，2001年以后，全国商品住宅平均销售价格持续上涨，到2009年达到了4681元/平方米，是2001年的2.32倍。房价收入比（指商品住宅平均销售价格乘以商品住宅面积，除以城镇家庭年均可支配收入）达到了8.2，远高于国际公认的3-6的合理水平。
二是对提高土地利用效率、优化商品住宅供应结构调控的失效。目前我国社会主义初级阶段的国情决定了在相当长时间内，商品住宅建设应以90平方米以下的普通住宅、经济适用房和廉租房建设为主，严格限制高档住宅开发，但近年来房地产业发展的趋势却与此背道而驰。
从表3中可以看出，2001-2009年，经济适用房的两个比重均大幅直线下降，明显不符合当前经济发展和人民群众生活的需要。
在普通住宅中，供应结构的调整也进展缓慢，经济适用房和廉租房建设进度相对较慢、总量相对较小、所占比重相对较低等问题仍没有实质性改善。
同时房地产开发所占用土地浪费、闲置严重，全国房地产业待开发土地面积不断增加，2009年达到3.28亿平方米，比2001年增长了1.2倍之多。
三是对不同地区房地产业调控的失效。我国幅员辽阔，各地经济发展水平、房地产业发展状况差别巨大，房地产税收调控的方向和重点应当有所不同。但目前以相同的房地产税收制度进行调控，势必造成结果的偏差，甚至出现“逆向调控”作用。
（二）我国房地产税收存在问题的税制根源
1.税种设置不合理。主体税种选择不科学。营业税、企业所得税和城市维护建设税调节力度较大，但都不具有主导作用，所以缺乏主体税种。税种过多且设置环节不合理。针对开发和交易环节的明显偏多，而针对保有环节的较少，助长了房地产的闲置、浪费和隐易，同时缺乏参与房地产保有阶段增值的再分配的有效手段。内外之间、城乡之间不统一，不仅有损于法律的严肃性和公平性，直接导致税负不公，而且不利于纳税人理解，给征管工作带来很大阻力。税制要素不合理。包括税基狭窄且重叠严重，计税依据和税率失当，减免过多、过乱等问题。
2.税费关系混乱。主要是以税代租、以费代税和以费挤税现象严重，不仅直接导致房地产的高价格，加重了消费者的负担，而且使得税收政策难以发挥应有的宏观调节作用，抑制了税收的培育和增长。
3.法律层次较低且改革滞后。现行房地产税收中，只有企业所得税、个人所得税是由全国人民代表大会制定的法律，其余税种都是国务院制定的行政法规（条例），立法层次明显偏低。而且颁布时间较早，已远远不能适应当前社会经济发展对房地产税制的需要。
4.税收管理权限划分不科学。目前，地方政府只有对房地产税收制定具体征税办法和补充规定的权限，直接束缚了地方政府因地制宜开拓税源、增加地方财力的能力，迫使地方政府不得不利用收费的权力来筹集收入，严重侵蚀了税基，也阻碍了地方政府运用房地产税收杠杆调控本区域内房地产市场的职能作用的发挥。
5.征管体制不完善。由于多种原因，目前我国涉及房地产业的税收分别由国家税务局、地方税务局和财政厅（局）等三个部门负责征收管理，使得房地产税收征管过程中政策执行不统一、税负标准不一致的情况普遍存在，直接导致了房地产税收征管效率和水平的低下。
房地产税制改革措施
房地产税制改革应以分类调控房地产行业、抑制发展过热趋势、促进社会和谐为指导思想，按照“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，以建立调控有力、收入稳定、征管便利的房地产税收体系为核心目标，按照“租税分流、清费立税”的思路，循序渐进，稳步开展。
（一）简化（少）房地产交易环节税种
取消印花税。目前契税与印花税存在部分重复。由于法律明确规定缴纳契税是取得房产证的必要条件（即“先税后证”），而且在我国历史较长，群众认可程度较高，因此应保留契税，取消印花税。
取消土地增值税，实行有差别的所得税。随着房地产市场的不断发展完善，其行业利润率逐步趋于平均，而且土地增值税计征繁琐，征收难度大，应将土地增值计入所得征收所得税，并通过随持有房产年限的增加而税率递减的政策，将正常流通和投机行为区别开来，达到“有扬有抑”的政策效果。
开征遗产税和赠与税。阻碍财产在代际或个体之间的非正常转移，鼓励所有社会成员独立奋斗的精神，树立平等竞争的社会风气，进而实现全社会范围内的公平。
（二）合理设置保有环节税种
把适当加强保有环节税负，抑制投机性需求作为房地产税制改革的重点，将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税及对外资企业征收的土地使用费合并征收物业税。
政策定位。一是强化税收调节社会财富分配、促进社会公平、保障人民群众基本生活需要的职能。二是确立物业税的主体税种地位，使其成为地方政府主要的、稳定的收入来源。
征收范围。以现行房产税、城市房地产税和城镇土地使用税的征收范围为基础，并将个人非经营用房和广大农村地区的房地产纳入征税范围。
计税依据。实行从价计征，即以不动产（包含土地和房屋）的评估价值为计税依据，并根据市场及其他相关因素变化情况进行定期调整。
税率。实行地区差别超额累进税率，即对不同地区、不同类型、不同用途的房地产适用不同的税率。
减免税管理。要充分考虑廉租房、经济适用房等特殊住房的不同的社会保障性质，注重这类住房的减免税管理，避免因税负原因抵消其社会保障作用。
（三）明确地租且清理收费
明确土地出让金和耕地占用税的地租性质，合并收取。土地出让金是土地使用权的市场价格，是土地使用者向土地所有者支付的地租，应予以保留。耕地占用税应在明确其地租性质的前提下并入土地出让金。
彻底清理收费项目。对缺乏法律依据、不合理的收费予以坚决取消；对有法律依据，确实需要保留的收费项目进行清理、合并，并加强制度建设，进一步推进收费的规范化、公开化；对具有税收性质的收费，应改为税收。
（四）加快房地产税收立法进程
加快制定税收基本法。明确税收立法、征税范围、征管程序、税权划分、税务机关和纳税人的权利义务、税务争议及与国际税法的衔接和适用等重大问题，达到统领、约束、指导、协调各单行税收法律法规的重要作用。
合理划分中央、地方税收管理权限。在保证中央对宏观经济实行有效调控的基础上，尽快改革我国现行的税权过度集中的模式，适当向地方划分立法权和政策制定权，更好地服务于地方经济。
（五）强化房地产税收征收管理
尽快统一房地产税收征收管理机构。将目前分散在财政部门、国家税务局和地方税务局的征管权限和资源统一到地方税务局进行征收管理，彻底解决目前房地产税收征管过程中出现的税收政策执行不统一等问题。
加强相关部门配合，实行房地产税收一体化管理。房地产开发涉及管理部门多，应在各级政府的领导下，建立协调、配合机制，实现涉税资料共享，确保对房地产开发全过程税收的有效管理。
加大税收执法力度。将房地产税收管理作为地方税收管理的重点，严格执行有关规定和政策，减少漏征漏管现象，提高申报征收率，全面加强对房地产税收的执法力度，实现应收尽收。
参考文献：
1.刘佐.中国税制改革理论前沿.中国税务出版社，2007
2.路小平，刘洪玉.我国房地产税制的现状及改革设想.税务研究，2002（7）
3.安体富，王海勇.我国房地产市场发展和房地产税收制度改革研究.经济研究参考，2007（6）
4.黄范章.房地产业及市场“乱象”的体制根源和整治之法.经济学动态，2007（7）
房地产行业税收管理篇10
【关键词】房地产企业；土地增值税；核算管理
一、房地产企业土地增值税核算管理的意义
房地产企业土地增值税是该产业独有的税务种类，对房地产企业土地增值税核算进行合理的制度化管理，可以尽力让房地产企业的利益最大化，但纳税成本却最小化，这不仅仅可以推动房地产企业的管理水平，更可以推动整个房地产产业的发展，使其更能适应当前激烈的市场竞争。同时，税务机构也可以提高其工作效率，更好地为国家服务。
二、房地产土地增值税管理研究
土地增值税极容易被制度和国家宏观政策影响，为此相关单位机构做出了一系列要求，比如要求房地产企业明确房地产开发前征税范围，对项目建设费用支出作出明确的规划管理等，以此为房地产土地增值税管理的有效进行打好基础。
而房地产土地增值税管理在房地产建设各个环节中对于征范围及项目有不同的规定。比如建设之前对土地使用权和房产产权均不会征收税务，建设进程中不符合规定的环节及项目也不能逃避税收，在建设后期，更是要对相关项目进行针对性管理等，这一系列的明文规定都是为了房地产企业土地增值税核算的有效管理，为了房地产行业的健康发展。这些管理办法尽管带来了一定的好处，但也存在着不少弊端。
三、房地产企业土地增值税核算管理中的问题
1.成本支出不明确
税务相关机构在征收税务的时候不按实际情况进行，对应该要扣除的项目不予以扣除，要扣除的项目扣除的又太多。同时有些房地产企业核算过程中时常有作假行为，夸大或缩减项目建设成本支出的情况时有发生，不仅给税务机构的工作带来不便，一经查出更加给企业自身带来麻烦。所以，建立一套明确的核算管理制度来提高土地增值税核算管理水平及解决成本支出费用的问题是非常有必要的。
2.房地产企业收入不均一
国家相关条例明确指出房地产评估价格应该高于转让房地产的成交价格，但这却引发了计税价格偏低的问题，也对房地产企业的收入问题造成了影响。同时，税务机关在建筑物销售价格的问题中，征税时不按实际征收，也造成了计税价格偏低的问题。同时，各企业通过网络签订销售合同，这在无形中也为土地增值税核算管理带来了不便，所以应该要采取措施对其进行管理。
四、房地产企业土地增值税清算的核算管理改善建议
1.明确房地产企业土地增值税清算条件
国家相关条例指出，房地产企业工程已完成以及未完成却被转让出去的工程，其法定纳税人应该将土地增值税清算清楚，已完成或已转让的项目，相关税务人员可以按规定进行税务缴收。同时税务机关应该严格按照规章制度办事，符合条件的房地产项目一定要按时按量征收税务，税务机关与房地产企业要及时沟通，及时传达相关信息，提高税务清算效率。
2.明确房地产企业土地增值税征收项目
房地产企业应该对企业本身需要扣除的税收项目作出统一管理，明确的规定出应该扣除税收的项目，并且附上相关的审核证明。同时，相关检查机构应该严格检查房地产企业所出示的文件证明，避免违规扣除项目的税收情况对国家总体的税收情况造成影响。有些房地产企业会通过各种途径逃税漏税，这就更加需要税务人员明确自己的职能，明确土地增值税征收项目及其规定，准确有效地做好税收工作。
3.严格管理税务发票
部分房地产企业在各环节的项目建设实施中，会为了谋取一些不合法利益，利用一些手段开出一些假发票，所以税务人员应该更加重视这一方面，在房地产企业支付各项工程款时，税务人员要严格检查发票的真假，以防房地产企业作假；另一方面，税务机构可以在工程建设前期对相关项目的发票作出前期规划，方便及时做出调整和处理。
4.合理定价
房地产企业在销售阶段要建立出一套合理的价格系统，各企业要根据实际情况确定出要增加税收的的项目以及可以被国家优惠政策照顾的项目，合理缴纳税费，合理进行定价。在销售过程，企业可以根据实际销售情况对价格适时合理地进行调整，在满足国家土地增值税清算管理的同时提高自身的销售利益。
5.完善房地产企业土地增值税核算管理制度
完善房地产企业土地增值税核算管理制度，提高房地产企业土地增值税核算管理水平，需要房地产企业和税务机构两面的共同努力：
第一，房地产企业首先要有属于自己的一套完整的管理体系，对土地增值税核算的计算方法，要有自己的符合情况的一套算法，对不同的项目要有不同的处理方式，但同时要做到统筹兼顾，各项目结合起来，提高企业核算效益。
第二，税务机构对不同的税收项目要区别开来，按实际情况对税收项目做出处理，不仅在工程建设中要对房地产企业进行监督，工程完工后也要进行复查，避免有所遗漏。
五、结语
综上所述，房地产企业土地增值税清算的核算管理水平的提高是非常有必要的。如今的房地产企业，在土地增值税清算的核算过程中，在很多方面都存在这不按规定程序运行的问题。所以，税务机构要重视到这一点，并且要想出解决办法来改善当前的局面。只有建立出完善的土地增值税清算的核算管理制度，才能推动房地产企业健康向前发展。
参考文献：