房地产服务市场调研报告篇1
入冬，一股北方强冷空气南下，温度骤降6―8摄氏度。尽管和冷空气遭遇，但申城午后的阳光依然绚烂。
这样的天气，似乎是上海方方工作室总咨询师胡宗亘内心的写照。
虽然一场全球性的金融风暴已经开始侵入中国的房地产市场，然而逆境却给房地产咨询行业带来了契机。
11月26日上午，胡宗亘在方方工作室的会议室里向《财富地产》讲述着方方12年的历程，在方方12年起起伏伏的背后，折射出的是这个产业所面临的尴尬、挑战和机遇。
推手与顾问
方方诞生的契机同样出现在一个房地产市场的冬天。
1996年是方方的起点。
当时对于绝大多数普通人而言，房地产或者不动产之类的概念似乎还是同自己的生活轨迹丝毫没有关联的东西。而此时的胡宗亘，已经是一个有着10年从业经历的老地产人了。
早在1986年，建设部就已经开始酝酿中国住房制度改革。准备工作是极其复杂的，这种复杂不仅来自于房地产的区域性特征，同时也来自于制度层面。在当时的历史条件下，房地产业市场化的运作同建设部的某些职能有矛盾。为了协调这些矛盾，建设部的领导提出建立一个半官方的全国性民间机构，中国房地产情报网应运而生。
这个机构的总部设在上海复兴西路1933号，采用的是会员制的运作模式，参加的主体是各地区的房地局。随后，在此基础上又成立了房协，最初的房协只是这个机构的一个下属单位，只是后来随着房协力量的不断壮大，最终取代了中国房地产情报网。
尽管今天这个机构已经退出了历史舞台，但“1933”这个门牌号码作为一段历史的见证，被很多的地产人永远保留在了心中。胡宗亘就是其中的一份子。
在中国房地产情报网总部工作了整整七年的胡宗亘，全过程地参与和见证了中国房地产业在计划经济向市场经济转化的历史进程，同时也给他提供了创业的最原始资本――经验和资历。
离开中国房地产情报网后，胡宗亘成为了职业媒体人，主要负责上海房地产市场的报道和评论。这项工作使他对房地产市场的研究从政策层面转向了市场层面，为日后方方的成立做好了理论和技术上的准备。
1996年，正值上海的第一波房地产热潮方兴未艾之际，然而始于1993年的一轮宏观调控亦开始对上海产生了一定的负面影响。当时市中心的很多楼盘出现了滞销现象，不少外资开发商在这一轮的熊市中甚至血本无归。比如当时位于上海静安区的知名楼盘――益民公寓，其成本价格为每平方米6300元，但最终的市场售价只有每平方米3700元。
对此，很多人的解读是因为宏调影响，但胡宗亘在对上海静安区的一些滞销楼盘仔细进行调研之后，得出了截然不同的答案。
胡宗亘认为，“宏观调控不是行情下行的根本因素，行情之所以下行，是因为你所代表的产品已经不适合这个市场。每一轮宏观调控都意味着一种旧产品的淘汰和一种新产品的崛起，如果要进行房地产开发，你必须把所有的政策环境、市场变化看作是你必须应对的前提条件，只能多在自己身上找问题，只有让自己去适应这个市场。而上海1995、1996年的市场下行，其本质涵义是：市中心大量推出的‘内聚度’很高的、点式高层这种产品，已经不被市场接受了。”
这个结论的背后，也让胡宗亘本人看到了咨询业的商机。
“这些房子的开发商，对整个市场环境的变化相当苦恼，把原因归结到宏观政策、投资环境。这一情况，其实酝酿着咨询业可以有所作为的市场契机了，但当时海外所谓的咨询企业都回答不了开发商的问题，而方方给出了答案。因为我们了解这个市场。”
“做本土化的房地产咨询业”，成为方方诞生的第一个动因。
在这个过程中，胡宗亘也受到了全球化理论的影响。
在方方成立的宣言中，胡宗亘引用了托夫勒的一个观点。“首先，在全球化的浪潮中，发达国家的中低端产品纷纷向第三世界国家转移。与此同时，发达国家掌握着更高端的技术和品牌，而我们，可能永远为它干活――这种情况现在在中国很多沿海城市依然能够看到。然而托夫勒谈到，现在我们正面临着一个全球化的最佳时机，富人和穷人在同一起跑线上的历史性机会到了，而这个机会就是对教育和对智力的开发，如果我们在教育和对智力的开发方面达到和他们一样的水平，我们就能够和富人站在同一起跑线上同时起步。”
胡宗亘告诉《财富地产》，“方方选择进入这个行业，一是基于当时特定的历史状况：在计划经济向市场经济的转化，粗放型经济向集约型经济的转化的历史进程中，企业需要一个推手、一个顾问，二就是基于托夫勒的理论支持。这是当时我们很自觉提出的两大动因。”
记者问胡宗亘，为何没有选择利润更高的房地产开发？要知道在1996年以胡宗亘的江湖地位，想要成为开发商并不难。他说，“这可能是我个人的性格特征使然。我在咨询工作过程中获得了更大的，这和个人的快乐基因有关，是潜意识决定的。”
这或许是一个有说服力的答案，而另一个更有说服力的答案还在于胡宗亘对于房地产知识经济发展前景的信心。
1998年6月，就在方方的拳头产品――《方方决策咨询报告》出台的同时，胡宗亘在《新闻报》的“观察家手记”栏目中发表了题为“开发商被什么所左右”的文章。在文章中，胡宗亘提出“房屋产品的市场化设计是房地产开发的灵魂部分，同时又是房地产知识经济的原始题材。只有意识到这一点，我们才能真正摆脱投资的盲目性……我们才能彻底从被资金被市场左右的困境中解放出来，并且看到新一轮经济――房地产知识经济的曙光”。
此时的中国房地产业刚刚走上转轨的道路。
也许正是这份信心，使得方方作为上海惟一一家独立的房地产咨询机构存在了12年。
点面与点点
从创业之初一直到今天，胡宗亘和方方都不得不面对中国房地产咨询行业的一个尴尬现实――有市无价。
成立之初，按照胡宗亘的设想，方方应该成为房地产企业的常年市场顾问。其核心任务是：协助企业以主动的姿态参与“计划经济向市场经济”，“粗放型经济向集约型经济”转化的深刻历史进程；根据企业的自身特点与发展要求，设计相应的“转换方案”，协助企业避免在拓展市场过程中投资决策失误和商业机会延误。
然而，就当时的环境而言，对于这样的设想很多开发商并不买账。
时隔12年，回忆起创业之初的经历，胡宗亘依旧唏嘘。
“当时不要说一般的开发商，就是一些平时关系还不错的老总都不理解，说以前请你胡老师说个话，出个点子，也就是吃顿饭的事情，怎么现在你正儿八经的要收钱了？”
“事实上，直到今天，还有很多企业在财务支出中没有‘咨询费’这一项，我在为他们提供服务的时候，不得不开一些诸如订阅费、策划费之类的发票，以便于他们走账。”
有市无价的尴尬使得方方在成立后很长一段时间，并没有真正介入咨询行业。事实上，方方的第一笔业务与房地产咨询几乎没什么关系。
1997年，方方和《新闻报•房地产周刊》联手进行了一次经典楼盘的宣传活动。当时，胡宗亘利用媒体之间的报价落差，为六家企业设计了一个广告集合套餐，以最小的成本实现了最广泛的宣传目的，同时，在这个过程中，方方为所有参与的楼盘重新进行卖点设计，为了这道加工流程，每个广告加收了20%。这就是方方的第一笔业务。
回忆起这段经历，胡宗亘有些自我解嘲的说，“有点不务正业啦！”
而让方方无法马上涉足咨询业的另一个重要原因在于，前期的资料准备以及市场调研周期过于漫长。
胡宗亘当时的一个观点认为，“我们寻找市场的出路，第一步在哪里？第一步就在调研，因为市场是需要调研的。计划经济原来是有形的手，社会各方资源可以人为组合，而当市场经济这一无形的手开始调整市场的时候，你要去控制它就很难，这就需要依靠广泛的调研来确立判断。”
因此，1996年方方刚成立的时候先从楼盘调研入手，为当时市场上每一个在售楼盘建立了一个档案库，这个习惯，方方一直保持到今天。上海市所有楼盘的前身后世，方方都有记录。以至于时隔多年后，一些楼盘的开发商都要反过来向方方索取自己当年的资料。
在经历了近两年的准备和孕育后，方方终于推出了自己真正意义上的咨询产品――《久银报告》，这也是上海房地产业界中出现的第一份决策咨询类产品。
《久银报告》的出笼过程也颇为曲折。
事实上，第一期的《久银报告》只是胡宗亘设计的一个范本。为此，胡宗亘整整闭关苦修了差不多一个月，“（这个报告）曾让我的思维陷入极大的痛苦之中。我既要考虑到它的可阅读性，同时又要注意到它的科学性，还要注意到它在分类上的科学严谨。到最后，我感到自己都快发疯了。”
《久银报告》出现后，立即得到了上海房地产系统领导的高度评价。时任上海房地局局长的桑荣林在看了《久银报告》后，方方的分类是直面市场的。为了表示对《久银报告》的支持和鼓励，包括中国房地产协会秘书长顾云昌在内的众多领导，都为这个报告提了词。
但领导的鼓励并不代表奖励，《久银报告》出世的最初同样遭遇了叫好不叫座的尴尬。
当初，胡宗亘的设想是，这份报告每月一期，一年12期的售价是一万五千元，同时对于购买报告的企业，方方为其提供一年的经营决策咨询服务。
但是这个价格并未获得开发商的积极回应。上海一家颇具规模的开发商就曾当面表示，“报告很不错，但太贵了，几十页纸怎么能卖这么一个价格？”而有人甚至报出了200元的价格。
这个报价实在让胡宗亘哭笑不得。
上海著名的房地产学者印华教授曾经做过一个测算，像《久银报告》这样的产品，其每月的成本最低不会低于五万，一年就是60万。
关键时刻，上海房协伸出了援手。
1998年11月，方方同房协合作，12月的《久银报告》更名为《上海房地产市场决策咨询报告》，以上海市房地产行业协会的主办刊物的面貌出现，提高了《久银报告》的社会接受度。
酒香不怕巷子深。《报告》在亏本运营一年后，终于有了起色，包括万科、复地、大华等众多知名企业在内的房地产开发商加入了订阅者的行列，有些企业的老总甚至将《报告》作为企业的业务教材，要求中层以上的干部轮流通读。而《报告》的市场价格，也得到了越来越多企业的认可，从最初的6000元上涨到了18000元。时至今日，上海地产百强企业中，有95%的企业成了《报告》的固定客户。
谈起《报告》的时候，胡宗亘的心情无疑是复杂的，语气中充满了无奈。在方方的一份内部文件中，胡宗亘甚至提到，“在无明确赢利可能的情况下运行，《决策咨询报告》的编制者心中充满了悲壮。”
直到今天，胡宗亘依然认为即便是18000元的价格还是低估了这份报告的价值。
在他看来，《决策咨询报告》的出现，为房地产企业提供了有价值的资讯，为楼盘热销提供了市场依据。宁波银亿房产的陆磊曾说过，“与《决策资讯报告》关系的亲疏程度成为了楼盘冷热的一个分水岭。”胡宗亘说，“陆磊的话在很多人听来是弘扬封建迷信，但一个不可否认的事实是，在上海市场凡是订阅《决策咨询报告》的企业，他们楼盘就热销，不信，就拿报告的使用者名单和楼盘销量排行榜做一个比较。”
不仅如此，在回首《报告》出台的十年历程中，胡宗亘说自己最深刻的感悟是，“我们和我们的开发商一起经历了一次深刻的历史变革，正如我之前所说的计划经济向市场经济的历史性转换。当初许多企业，不知道市场调研部是什么部门，到今天我们不难发现，有些企业，单单一个市场调研部就和方方的规模一样大。在这个过程中，我们建立了一个系统的上海房地产市场学，它让靠近中央绿地的阳台不仅仅只成为建筑美观的符号，而成为一个收费窗口。在这个过程中，市场资源得到了有效配置，土地的利用也达到了效益最大化。在12年的创业历程中，我们自觉地、积极地接受了这轮市场经济改造，并且让更多的人明白了房地产市场学的原理。”
胡宗亘还认为，《报告》更为重要的意义在于，开辟了上海房地产咨询市场。
每当有新进员工问胡宗亘“如何评价方方？”时胡宗亘的回答是：“方方在上海做了一件事，它开辟了上海房地产的咨询市场。因为在它之前，上海房地产界有咨询但是没市场，也就是说，要让一句话、一行字能卖出钱来，这从方方开始，这是方方历史性的奉献。上海房地产咨询市场以后将会做得很大，但是这个市场，确实是方方开辟的，是因为有了这样一种服务才有了这样一个市场。”
同时，方方开创的“点对面”的服务模式，也给许多类似的企业提供了一种创业模板。
胡宗亘告诉《财富地产》，方方之所以采用这样的模式，主要是因为在方方刚成立之初，没有咨询这个产业，所以我们只能是做一些培育期的工作，只能选择“点对面”的模式，在这个模式下，我们的产品是可简单拷贝的，这大大降低了运营成本。
不过，胡宗亘也提到这样一种提供行业产品的盈利模式，一定要在客户超越200家以后才能进入比较良性的状态，它需要有一定的客户规模。但是近年来，这种盈利模式受到了挑战，主要是由于从土地市场2005年实行公开招牌挂以后，方方有一批老客户无法留在上海继续发展了，转而到全国各地搞开发业务。中小资本往全国各地流出，而大资本在向上海云集。在这种情况下，方方的模式受到挑战，所以方方很自觉地逐步加大了“点对点”的个性化服务。
如今，这种“点对点”的个性化服务已经成了方方主要的盈利模式。从2002年开始，方方就开始着力推动个性化服务这块业务领域，为此还专门制定了一本厚厚的服务目录，其中罗列了方方所有的服务产品。
英雄与模式
在经历了中国房改十年后，方方同这个年轻的产业同悲共喜一起成长，从最初的几个人发展到了今天的四十多名员工，方方也成为了一个品牌。
然而，在采访中，始终有一个问题困扰着记者：在房地产这样一个资本为王的行业中，单纯性的智力型企业就算是品牌企业，能获得多少话语权。当智力和资本碰撞，作为乙方，方方如何体现自身的独到性和价值?
对于这个问题，胡宗亘的回答很洒脱，“迄今为止，我们从来没有感觉我们是相对弱势的一方。举个例子，我会关照方方的员工：出席开发商会议，一定要坐在第一排，因为我们的业务叫做决策咨询，你的身份地位要求你必须作为一个重要人物和开发商进行面对面的专业交流，这是由我们的业务性质决定的。比如，最近第一地产发起了一个叫作‘地产品质排行榜’的活动，活动有一个专家评审团，那么，如果选择和方方合作，那么我就是专家评审团主席。为什么？因为我认为，在上海，只有我全方位懂得上海房地产市场的运行规律，同时具有第一手的实战经验。所以，你们刚才提出的这个问题，其实我们应该碰到，但我们刻意将它回避了，所以说我们并没有实际碰到。”
记者又问他，“能否这样理解，中国目前的咨询业还处在一个个人英雄时代？”
胡宗亘的回答非常肯定，“不光是中国，在国外其实也是一样的。咨询企业如果离开了领袖人物的话，附加值就会大打折扣，因为说到底，这其实是一个人才智力高度密集的行业。这和律师、会计师行业的特点十分相似。”
不过，对于“个人英雄主义”这个词汇，胡宗亘的心态是矛盾，这既是他的骄傲，同时也是他的忧虑。
在采访中，他毫不隐晦，方方之所以能壮大，能成为品牌，是因为有胡宗亘的存在，这是方方的财富，也是方方的死穴，如果哪天胡宗亘离开了方方，或许方方四十多个员工就有失业的危机。
因此，这几年胡宗亘始终都在思考，如何让没有胡宗亘的方方继续存在下去。
他这样分析，“为什么设计院能够会永垂不朽，因为他们最后会交出一个文本，而没有这个文本，工程还不能开工。为什么公司也会永垂不朽？因为它要帮开发商收钱的。所以方方现在有一个计划，在产品定位上，要用一、二年时间内打造一个文本出来。能够为我们的服务提供一个实体支撑。设想当中的文本可能介于设计文本和咨询报告的定位之间，一部分是产品设计，一部分是咨询，用它来表现咨询成果。开发商做产品定位需要建筑的，找设计院；需要市场的，可以找公司；需要经济的，需要一个效益评估，需要把设计到土地利用效率结合起来的，如果能提供一种固定的文本形式的时候，咨询可能就容易找到它独特的位置。这两年，我是想创造一个让咨询能够着地的形式。当我们这些创始人离开这个行业的时候，还有一批人能够按照我们的形式继续走下去。”
与此同时，胡宗亘对于房地产咨询业的发展前景一直有这样一种思考，“房地产业是一门很年轻的产业，但同时仅就开发层面来说，它又是一门很短暂的产业。我们现在正好遇到一个历史机遇：旧城改造和新城建设，有一个城镇化高度发展的机会，当这样一个历史时机过去，城镇化进程完成的时候，房地产开发业就会萎缩，转而集中到二手房为主的旧房的置换上。我们现在的咨询是高度依附于开发业的，所以随着未来开发规模的萎缩，它也会有终结的一天。准确地说，不是咨询业的整体毁灭，而是服务于开发领域的这部分咨询会没落，这个历史进程大概是20年时间。而在这未来20年中，我觉得咨询业应该取得这个行业应得的利润回报。”
标准与扩张
如何取得这个“应得的利润回报”？这是胡宗亘这些年考虑的又一个大问题。
在采访中，胡宗亘坦言，咨询行业本身是一个以个人智力为卖点的行业，而房地产市场又具有很强的地域性特征，这就意味着在一个固定区域内，单纯性的咨询企业很难在短时间内做大做强，唯有依靠实行全国性的战略布局才能解决这一矛盾。但对于咨询企业而言，在这个过程中很难解决资本的瓶颈，为此，必须寻求资源整合，通过资本和智力的对接，实现从区域性的单兵作战向全国化、标准化转型。
事实上，方方已经开始了这方面的探索。
2008年4月，业内传出方方被策源并购的消息。
对于这个传闻，胡宗亘第一次面对媒体给出了官方的解释。
他告诉记者，“并购这个词用得有欠妥当，我们和策源是交叉持股关系。首先，策源是方方9年的客户，而她的大股东――复地，是我们的第一批客户，业务关系已经超过10年；我们彼此很了解。近年来，方方原有的营业模式碰到了一些问题，我们许多老客户都“全国化”了。举个例子，07年，我们的一家客户在丹东开发了一个项目，需要我们赶到丹东去，于是我们为他们的丹东项目作了一个产品定位报告。无锡有项目，我们又赶到无锡去。当我们的服务对象都到外省市去谋求业务发展的时候，我们咨询业的外拓也成了一个必然的趋势，所以当时我们就在思索方方品牌全国化的问题，而为了这个计划，我们一直在找合作对象，需要找那些已经在全国化方面先行一步的机构，由此才会酿成这次和策源的合作，这是我们的第一个考虑。第二个考虑是我们两家的业务领域并不重合，用我们行业内的话来说，策源是做项目中后端的，我们是做前端的，因为我们做土地评估、产品定位的经验特别丰富，而且是做第三方评判。而策源更多是做执行类、服务性的业务，业务领域的差别使得我们两家单位在全国化的过程中能够合理地分配利益，各得所需，实现共赢。”
在合作中，方方和策源也彼此划定了业务范围和利益边界。根据协议，在上海地区，方方和策源的业务和品牌彼此独立，不涉及利益输送的问题，也就是说在上海地区，即便是涉及策源或者复地的业务，双方依然以合同形式对接，仍视为外部业务往来。而在外地，两者的业务属于上下游对接关系，在双方共同完成的业务中，策源应视实际情况向方方输送一定的利益，以保证方方维持一定的利润率。
房地产服务市场调研报告篇2
受4月份国家政策调控的影响，海南楼市进入调整期。而6月8日《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》的正式批复，对于海南房地产市场又会有哪些影响？就此，上海易居房地产研究院院长助理、中国旅游地产服务集团信息咨询中心总监周海平代表易居房地产研究院了《2010上半年度海南房地产市场运行报告》。报告指出，从政策预期来看，目前政策已经探底，稳定和延续将是下半年政策的主调；从供求关系来看，未来供应剧增，价格下行压力日益增加，价格战是可以预见的；从竞争格局来看，海南旅游地产开发格局由海口与三亚南北两极演变为多元并存竞争格局，客群分化愈发明显，竞争也愈发激烈。
当前，国际旅游岛纲要的正式获批给海南旅游地产的发展创造了良好机遇。在长期利好的大环境下，如何做好眼下的市场营销工作，在长短跑中都获得胜利？策略营销理念显得尤为重要。
“小成本、大影响”是最契合目前市场环境的营销方式，因此，旅游地产的营销策略强调定位的精准性。
中国旅游地产服务集团与《携程自由行》杂志的合作，即实现了对关注旅游地产人群的精准定位。无疑，此次合作依托现代信息技术手段建立了个性化的顾客沟通服务体系。
目前，异地置业者成为海南房地产市场重要购房人群，他们习惯借助网络搜索了解海南项目信息。因此，实现搜索平台的精准营销是大势所趋。
房地产服务市场调研报告篇3
展腾投资集团是一家集金融投资、境外上市、基金管理、资产运营等服务为一体的综合性跨国金融服务集团，在境内外拥有丰富的项目、市场及人脉资源，并与国内外多家投资银行、资产管理公司、行业投资机构、律师事务所及会计事务所等专业服务机构建立了战略合作伙伴关系，致力于为中国的高增长企业及高净值人士在大中华地区及海外的投资活动提供全方位的投资银行、资产管理及资本运营等服务，帮助企业客户实现产业资本和金融资本的完美结合，帮助高净值群体实现投资银行服务和私人银行服务的有效融合。
展腾投资集团总部位于北京，公司目前在香港、台湾、悉尼等地设有分公司，业务范围主要包括为企业提供海外上市、项目并购、股权投资、产业链整合、基金管理等各类资本增值服务，以及为高净值人群提供专业财富管理服务和全球资产配置解决方案。
展腾投资集团所投资的领域涉及金融行业、房地产行业、矿产资源、文化传媒、消费行业、现代服务业等多个领域，并拥有一支国家化的专业投融资团队。展腾投资集团的高级管理层来自中国大陆、香港、台湾、新加坡、澳大利亚等地，并在这些国家和地区拥有多年金融行业从业经验。执行团队由行业投资、法律及财务管理、风险控制等专业人才组成，90%以上的团队管理成员拥有硕士以上学历，70%以上的团队成员拥有海外教育及从业经历。
展腾投资集团有广阔的人脉资源及政府合作关系，在海外拥有资本及项目资源优势。展腾将立足国内的资本市场并着眼于国内资本与境外资本市场的对接，国内资本和境外项目资源的对接，帮助企业实现价值提升，并由此为投资者创造较高回报，实现企业和投资者的共赢。
展腾的业务范围
投资银行
海外上市
以澳大利亚资本市场为核心的海外上市业务是展腾投资集团投资银行版块的核心业务之一。展腾拥有大量的上市资源，并与境内外的行业投资机构、承销商、会计事务所、律师事务所、资产评估机构及行业研究机构拥有战略合作关系，致力于帮助境内企业通过首次公开发行，即ipo的方式，或者通过借壳等更为灵活的方式在海外资本市场上市。
展腾投资集团对澳大利亚资本市场及其主要证券交易所的成立背景、发展定位、上市条件、上市流程、审批政策和监管政策等具有深刻认识和理解，可以为拟上市企业提供最专业的全程上市财务顾问服务。在此过程中，展腾投资集团将依托专业、高效、国际化的精英团队，强大的合作关系网络，为企业提供完成ipo可行性分析和规划、ipo一体化咨询、上市前的资产及业务重组、财务及税务整理、公司治理结构设计完善、指派并协调专业机构、出品投资研究报告等全程一站式的财务顾问服务。
并购业务
展腾投资集团投行业务版块的另一个重点业务是并购投资顾问业务，集团发挥自身的国际化和专业化优势，利用自身的国际网络在全球范围内根据客户要求扫描标的物，并在项目执行过程中将行业知识和投资经验相结合，为企业进行最大化的和最有效的资源整合。展腾的并购团队为客户提供专业的并购投资、买方与卖方财务顾问服务。
基金管理
股权投资基金
展腾投资集团在房地产、矿业资源、消费、服务、农业、节能环保等领域均有专业的投资团队进行长期研究及跟踪，拥有大量的成长期和成熟期企业储备。展腾投资集团拥有专业的投资及投后管理团队，这些团队拥有强大的政策、技术、经济、金融运作和管理优势。同时集团外聘了包括金融、法律、财务、资产评估等多领域领军专家作为顾问，进一步提升了展腾投资集团的专业水平和行业研究优势。
展腾投资集团的管理团队和专家顾问通过整合集团、外部投资人及各类合作机构的资源和经验，为所服务的企业针对性地提供战略梳理、治理优化、人才引进、管理设计、融资支持、业务拓展等增值服务，帮助已投企业实现价值提升，为投资者创造较高回报，实现企业和投资人的双赢。
房地产基金
展腾投资集团在房地产金融领域经验丰富，可以更深刻地了解房地产开发商的需求，并以最合适的金融服务方案匹配其需求。与此同时，也能为高净值个人群体推荐最合适的房地产投资产品或房地产投资项目，助其获得最大的价值和收益。展腾投资集团在行业内与政府主管部门、行业组织、地产与金融专家、房地产开发商、各类金融机构一直保持着密切的合作关系，力求广泛整合社会资源，为企业和高净值客户实现价值最大化。
展腾投资集团结合自身团队的境外从业经验，长期跟踪研究房地产金融创新型产品，长期关注澳大利亚、新加坡及美国的房地产开发市场、房地产投资基金（ReitS）及房地产信托市场，助力房地产企业打通境内外资本市场的通道，拓宽投资地域及领域，利用国际化多元化资金，将房地产长期投资与短期投资、境内与境外投资、股权投资于债券投资相结合，利用国际经验和创新思维最有效的满足房地产企业的金融服务要求。
财富管理
全球资产配置
为高净值客户实现全球资产配置以及进行配置后的跟踪服务是展腾投资集团财富管理业务的强项和重点。2013年《胡润私人财富管理白皮书》明确揭示：中国的高净值人士已超过105万人，已配置离岸资产的比例已经达到33%，并且多是以房地产形式进行配置和储备。
展腾投资集团是综合性跨国金融服务集团，在香港、台湾、澳大利亚、新加坡等地设有分公司或办事处，在境内外拥有丰富的产品、市场及人脉资源，并与国内外多家投资银行、资产管理公司、行业投资机构、律师事务所及会计事务所等专业服务机构拥有战略合作伙伴关系，在帮助高净值群体进行资产的全球配置以及提供海外高端增值服务等领域具有明显优势，致力于为高净值客户群体提供全球一体化资产配置理财规划方案。
展腾能做什么
投资银行团队服务内容
展腾投资集团将在您上市过程中担任上市总顾问角色，协助您进行从上市准备、过程执行以及上市后的一系列工作。内容包括：业务规划、财务管理、法务规范、构架设计、澳大利亚境内的监管与合规、投资者关系、本土团队搭建、承销工作、路演活动及当地媒体关系等多方面。
上市前，展腾团队将帮您进行周密筹划，包括评估您的公司是否具备上市的条件，结合中澳两地监管机构的要求及市场上的案例，关注未来可能影响上市过程的潜在问题，包括拟上市主题的股权构架、资产所有权的明晰及独立性、财务规范性、是否存在重大关联交易问题以及公司的持续盈利能力等问题。评估这些问题对上市过程的重要程度，与公司共同制定上市流程的可行策略，制作上市可行性方案和上市时间表。
在上市过程中，展腾团队会在方提供全程顾问服务：
业务顾问
发现企业对投资人的价值
评估所处行业的成长性
评估公司在现有行业的市场地位
评估企业发展的优势与劣势
结合企业的上市愿景出具企业未来的发展策略建议书
编制切实可行的当地市场的业务发展建议书
财务顾问
合乎准则的良好财务记录
根据对企业财务报表和内控的审计编制一系列特别报告
合理的财务预测
合理的资产价值评估
评估现有的融资结构
经过充分论证的资金投向
指导招股说明书中的最终披露信息
审计顾问
境内账目的审计及合规
通过审计过程发现并解决可能对上市过程产生潜在影响的问题
满足监管部门对历史财务报表的独立审计要求
编制审计的独立详尽调研报告
评估财务预测的充分性和准确性
编制招股说明书中所需的审计报告
法律顾问
历史沿革的合规性
重组及架构的合法性
评估业务重组对上市的影响
评估公司运作的法律环境及保护公司的合法权利
就交易所上市规则问题和公司要求提供建议
参与或负责尽职调查过程和招股说明书的拟定
拟定和审查公司章程、员工股份方案、红利再投资计划、承销协议书等重大合同的拟定和评估等文件
交易所上市申请的管理
股票经纪顾问
筹划发行（ipo）的结构、规模、时间点并结合市场状况进行公司估值
完成ipo尽职调查流程
通过本地的网络关系，从潜在的机构客户和零售客户群众确定投资者
通过已建立的渠道进行ipo营销
协助上市时有积极且稳定的市场环境
协助进行ipo首发的后续发行（再融资）
公司治理及其他专业顾问
评估企业公司治理现状
根据相关的监管要求完善企业公司治理结构根据对上市公司高管及独立董事的配置及资格要求，协助企业建立上市公司的高管团队
根据企业所处行业，协助推荐相关行业专家出任公司的独立董事
协助公司通过谨慎的识别和计量进行风险管理
协助企业完成当地的税务筹划、薪酬筹划
投资者关系顾问
组织投资者路演
潜在机构投资者和散户投资者关系的建立和维护
公司的流通股发行引起投资者的注意和吸引媒体的报道
当地媒体顾问
公司上市挂牌日的媒体新闻会
公司上市后后续市场活动的本地新闻，增加企业在本地市场的活跃性
展腾投资银行团队全程服务
全面统筹
根据公司的特定情况，全程指派及统筹专业第三方服务团队，包括会计师、审计师、律师、资产评估师、股份过户登记处、承销商、印刷商及公关公司等
制定上市流程的可行策略，建议上市工作的方案及时间，包括筹划放行的机构、规模、时间及公司估值建议
具体执行
协助制定上市重组方案
进行ipo尽职调查的流程
撰写《上市商业计划书》
在合适的时间点任命及统筹第三方专业机构进场
公司治理结构建议
证券交易所申请建议及拟定招股说明书
推广和承销
根据资本市场情况，建议及参与制定股份发行价格范围
建立并维护投资者关系
制作投资价值分析报告
组织发行路演及新闻会等
展腾投资银行团队的核心价值
参与海外上市的决策、上市地点的论证与选择，帮助企业设计上市方案，进行深层次改制与重组，帮助企业建立内控制度，进行财务调整，使企业全面符合上市条件。
按照当地监管政策，全面制作包括上市可行性计划书、财务及审计尽职调查报告、法律尽职调查报告等，并以此为依据制作招股说明或信息披露书。
与上市企业在保持一致利益的原则下，统筹安排最适合企业行业规模的第三方专业机构，并在整个规程中协助企业协调与第三方机构、上市审核机构及证券交易所，以及当地机构与个体投资人的关系。
房地产服务市场调研报告篇4
上海美国商会《2011-2012中国商业报告》显示，在华美国企业2011年依然实现了强劲的营收业绩。调查结果显示，在华美国企业为满足中国市场发展的需求，正在进一步助推美国向中国的出口，这有助于在美国本土创造生产和就业机会。接近三分之二的受访企业表示他们从美国进口零部件或成品到中国，以支持中国业务的开展，这一份额较2010年有所上升。这些从美国进口的物件最终体现在中国业务销售额上，占到32％的比例。
上海美国商会总裁傅丝德(BrendaFoster)表示：“上海美国商会的使命是促进会员的商业成功，并营造健康的中美商业关系。我非常高兴地看到商会会员2011年实现了强劲的经营业绩。但令我担忧的是，美国企业在中国依然面临一些反复出现的挑战，而这些挑战被关注已经有一段时间了。谨代表3600多名会员，我期待与中美两国政府一道致力解决这些问题。”
虽然美国企业显示出在中国市场上继续竞争的决心，但是他们对自己在中国的未来商业预期表现得不如一年前乐观。成本攀升在美国企业所面临的各项商业挑战中位列第一。可能正因如此，表示营运利润率增长的企业比例下降了，较之2010年66％的水平，2011年则有51％的企业表示营运利润率增长了。
大部分受访企业表示，、监管环境不明确及政策运行缺乏透明度是主要的监管问题，阻碍了其在华业务的开展。接近四分之三的企业表示中国的监管环境2011年没有变化或恶化。
中国依然是美国企业在全球开展业务的亮点。美国企业越来越把中国定位为日趋成熟、竞争激烈的市场，在其全球战略中扮演着愈加重要的角色。86％的受访企业表示对未来五年的商业预期表示乐观。
财务共享已是大势所趋摘自aCCa的报告：
aCCa(特许公认会计师公会)《财务转型：专家对共享服务和外包的解析》报告。来自可口可乐、德勤、普华永道、壳牌、联合利华以及wpp集团等全球20家领先企业的财务专家皆认为，财务共享服务和外包作为财务职能的未来交付模式，已是大势所趋。
利用财务共享服务和外包手段实现财务职能的转型已经是不争的事实，而且在降低成本、改进流程方面已初见成效。展望未来，全球专家们纷纷表示，可以提升企业效益的机遇将大大增加。财务转型所带来的好处不仅限于节约成本和提高流程效率。埃森哲咨询有关人士在报告中表示：“我所共事过的首席财务官都认为，财务转型是推动变革的手段。现在他们更加关注企业绩效。”报告也提到转型过程中存在一些挑战，若想在未来释放出巨大价值，必须加以克服。
a股市场面临政策转型摘自清科研究中心分析师张琦的文章：
去年11月，证监会推出分红新政，要求上市公司逐步明确各自分红规划；同时，证监会表示将进一步加大防控和打击内幕交易的力度，深入开展内幕交易问题综合治理；11月底，创业板退市制度初稿出炉；一直呼声很高的“新三板”扩容也将成为历史。在2012年全国证券期货监管工作会议上，证监会主席郭树清指出“以柜台交易为基础，加快建立统一监管的场外交易市场”；2月1号，新股发行改革又有新动作，证监会《关于调整预披露时间等问题的通知》，规定从2月1日起，拟上市企业的招股说明书预披露时间将由原来的发审会议前5天提前至初审会前；近日，证监会主席郭树清又提出“lpo不审行不行?”的问题，证券发审制度被推向风口浪尖。
清科研究中心认为，纷至沓来的改革举措一方面体现了监管层严监管、松管制和建立诚信、公开、透明市场理念的改革思路，另一方面表明了监管层坚定不移推进市场化改革的决心。只有引入市场机制、改革行政审核下的新股发行制度、降低寻租空间、严格执行退市制度，才能促进市场优胜劣汰、解决“三高”问题、吸引长期资金入市、协调一二级市场共同发展，最终切实维护投资者自身利益。市场化改革虽不能一蹴而就，但也不能倒退，多元化、多层次资本市场构建势在必行。
新房品牌网络广告增长摘自易观国际分析师的研究文章：
据enfoDesk易观智库研究显示，2011年第四季度中国房地产行业新房品牌网络广告市场规模达到11.8亿元，与第三季度相比环比提升11.3％，与去年同比增长18.3％。主要影响在于房地产市场受到市场放缓的影响，对网络营销的需求进一步增大，从而拉动中国新房网络广告市场继续保持平稳的增长势头。第四季度中国新房网络广告市场中，新浪乐居、搜房网和搜狐焦点保持前三位置不变。新浪乐居依靠线上线下整合式营销服务得到了大部分开发商的认可，与搜房网在本季度房地产网络广告市场中继续稳居市场前两名的位置；随着电子商务的用户使用率不断提升，已经逐渐成为中国互联网用户重要的网络应用，也使得开发商对房地产电子商务平台的关注逐渐加大，搜狐焦点网在去年10月推出了搜狐e购房电商平台，弥补了搜狐焦点在房产电商平台上的空白，也取得一定效果。
上海工业物业中长期向好摘自高力国际《2011年第四季度上海工业地产市场报告》：
受欧洲债务危机及外部需求疲软影响，上海全市工业总产值增速从2011年一季度的两位数增长递减为年末的6.6。2011年四季度上海工业物业市场表现平稳，价格、租金双双企稳。物流仓储物业租金为每天每平米人民币1.11元，厂房租金为每天每平米人民币0.88元。未来5至10年内，上海传统制造业将可能被淘汰，取而代之的是高端、高科技、研发产业。新产业定位将促使商务园区和次中心办公区域得到进一步发展。新厂房及物流仓储物业将继续被转移到上海周边地区。由于受长期经济增长利好因素影响，上海工业物业市场从中长期来看仍将受到青睐。
“大众自造”对其声量影响最大摘自艾瑞咨询经理高寅楠的文章：
房地产服务市场调研报告篇5
“整合传播”概念源自美国营销界，从1998年开始在国内流传，如今已成为营销广告企划界进行项目策划品牌推广的主要手段，我们现在所熟知的那些“新闻炒作”与“媒体公关”，就是广告企划部门在为广告主服务时利用传媒的一种方式。在市场竞争日趋激烈的背景下，如何有效抢夺消费者的“注意力资源”，是广告公司获取广告主信任的不二法门，因此，在广告界“整合传播”几乎成了一门显学。
依据广告人的说法，整合传播的目标是致力于经营品牌关系，以此获得顾客的信赖和忠诚，达到积累强大品牌资产的目的；“整合传播”就是研究向别人有效并高效地传递信息，以致最终改变目标受众的认识和行为的理论，为了达到“有效”，就必须了解受众想了解什么信息，什么样的信息最容易被接受并最终影响到其行为的产生；为了达到“高效”，就必须把多种传播方式手段整合起来，达到传播的最佳效果。
而在竞争趋向规模化的报业成熟地区，市场细分越来越明确，资本的意志与市场的力量促使传媒在扩版增容的结构调整过程中不断向实用性倾斜，大量“精而专”的版面如家电、汽车、通信、电脑、食品、药品、房地产、旅游等向各类特定人群提供定向服务的主题资讯平台，为广告主与读者构建了一个个可以共享互动的交流沟通空间，也对传媒的报道传播手段提出了越来越高的要求，因此，整合传播不仅是为了适应资本的意志和营销的需要，更是传媒谋求自身发展的“方法论”之一。
媒体立场：以我为主，以市场为用
整合传播对媒体的基本要求，就是把一个最有价值的信息本身蕴藏的所有附加值多点扩散，精准解读，利用自身掌握的话语权与传播通道的优势，引导受众正确地去全面认识事物的内在本质与发展趋向，从而有效回收“公众注意力”以获取广告主的认可，并通过广告版面的价值转化来实现赢利。所以简单而言，整合传播就是媒体调动一切传播手段与资源对一个“有用信息”进行立体报道主题引导的市场拓展方式。
这里强调的“有用信息”，应该既是广告主希望消费者透彻了解的商品或服务内涵，也是媒体从新闻价值判断觉得必须对受众提醒强化的新知资讯，因此是否选择整合传播，媒体的基本立场应是：以我为主，以市场为用。
“以我为主”，就是说进行一次大规模的整合传播对媒体而言是能够有利于阶段性的广告拓展，而且选择什么样的角度与方式进行报道应该以媒体的长远利益为出发点；“以市场为用”，就是说一次大规模的整合传播对所指向报道对象的市场发展是有积极推动作用的，即使主观上有为某一品牌做推广的功利目的，也不能厚此薄彼，为了突出一个产品而打倒一大片。只有遵循这两个基本原则，才能既保证媒体的投入有恰当的回报，而且对媒体品牌的公信力不是削弱而是增强，从而使媒企之间的合作能够进入良性的循环。
以广州地区竞争最为激烈的房地产报道与广告为例，可以说明整合传播在媒体争夺眼球的较量中的重要作用。因为房地产广告几乎成了广州主要媒体的生命线，各家媒体都希望能吃上这块肥肉，而由于市场惯性，房地产广告基本上还是集中于广州某报，虽然很多媒体都辟出了房地产专版，投入不少人力物力进行市场挤压，但收效甚微。而异军突起的南方都市报一路攻城拔寨，广告营业额一再翻番，其中一个重要支撑点就是我们通过与发展商的良性互动，以整合传播的手段打造了一个华南地区最佳的房地产报道与广告刊载平台《广州楼市》，并且在南方都市报“办中国最好的报纸”这个大品牌已经确立“新主流媒体”市场形象的基础上，依托分品牌“广州楼市”的凝聚力，锁定目标受众，策划市场热点，实施房地产报道、广告、发行三个轮子整体运转的套餐服务，终于在惨烈的竞争中杀出一条血路，赢得了约30％的房地产广告份额。
下面结合南方都市报房地产报道与广告拓展的几个案例，从宏观、中观、微观三个层面简述对实用信息进行整合传播的具体做法。
（一）宏观“造势”，领跑市场
2001年出现了“中国楼市看广东，广东楼市看华南”的奇迹，用著名策划人王志纲的话说，“华南板块的引爆如同在中国房地产的最前沿投放了一颗原子弹”，而引爆这颗原子弹的导火线，就是南方都市报对华南板块密集有序，高效到位的整合报道。
我们当初决定不惜版面、人力把华南板块“炒热”，是从市场上了解到珠三角最有实力的开发商星河湾、南国奥园等麋集到了这块面积两万多亩的土地，大家圈地抢盘，动辄上千亩甚至几千亩，这则信息让我们意识到一场在这前所未有的“新造城运动”中，金刚厉兵秣马，彼此之间的信息战、心理战、开发战、广告战、营销战不仅拥有内容丰富的报道资源，而且开发商也希望有一家媒体能够贴身报道他们为开发高质量的居住空间而做出的一切努力，把“华南板块”打造成广州潜在购房一族的注意力焦点，不仅是市场之需，同时也会为报社带来丰厚的广告回报！
正确判断形势之后，我们马上投入“造势”，先是与具有强大市场策划能力的王志纲工作室结为战略联盟，由王志纲从学者的高度通过南方都市报发出华南板块是“中国大盘的样板田”的铿锵论断，引发业界人士的反驳、怀疑与思考。在该论点成为舆论焦点之际，我们不失时机推出一份24版的“华南板块地产特刊”，从区位、规划、建筑、环境、材料，甚至会所、商业、学校、医院等配套的角度详尽解剖楼盘的综合品质创新能力和内在发展的可持续性，并且加印几十万份在广州潜在购房者比较集中出没的场所派发，在读者中形成了南方都市报第一个掀起了华南板块神秘面纱的印象。在接下来的一个月内，又调动要闻版、经济版、文化版，以领导访谈、专家预测、老板对话、楼盘直击、消费者评说等形式，从城市发展、住宅郊区化、楼盘个性化、消费分层化等角度对华南板块进行持续的大面积报道，使该区域迅速成为读者的注意力焦点，在让发展商感受到读者已经对华南板块的一举一动满怀关注之后，我们又促使华南板块的发展商共聚一堂，在南方都市报联合发表了《新世纪宣言》，共同喊出“为把番禺建成未来新广州最适合人居的地区而奋斗”的呼声。通过这样的铺垫，华南板块的发展商认识到了南方都市报的市场策动能力和在主流购房者中的直接影响力，他们不仅把企业动向第一时间通告我们，使我们抢占了关于该板块新闻报道的领先权和制高点，还把大量的广告预算转投南方都市报，出现了报道与广告共赢的局面。
其中的新楼盘星河湾更是从与南方都市报的整合传播合作中尝足甜头，他们同意我们与广告公司的精密策划，大胆地一口气推出独立成叠的广告特刊《星河湾生活杂志》，整整28个版印制精美的超常规广告调动各种时尚元素来表现星河湾高品位的楼盘形象，赚足读者眼球，使星河湾一举成为市场上最耀眼的明星，而我们与星河湾合作产生的房地产广告新载体“媒体楼书”，也成为其他实力发展商与南方都市报进行深度合作的首要选择。
由于我们的造势相当到位，而且对华南板块关注的潜在购房者几乎都是南方都市报的核心读者群，因此出现了华南板块谁与都市报合作紧密谁的楼盘就比较好卖的情况。有一家企业因为嫌我们不能给他们较低的广告折扣，几乎不在都市报投放广告，我们在对华南板块整体报道时也就没有将其作为重点，结果是只有这家楼盘销售业绩最差，这可以从另一个侧面印证我们的整合传播强烈的市场渗透力。据粗略估算，华南板块的系列报道为报社带来了5000多万元的广告收益，而市场统计数字表明，我们对华南板块的造势报道几乎成了购房指挥棒，在2001年广州房地产销售十强中，华南板块占了六席。
（二）中观“借市”，推波助澜
作为后起之秀，要赢取广告商的信任，必须使他们的投入与产出比原来的选择更经济有效，因此如何带动广告，如何使发展商的广告投放拥有更高的附加值，是我们在策划房地产专题报道时面临的首要问题。像“华南板块”这样的题材是可遇而不可求的，常规的报道还必须从动态变化的市场中捕捉热点，而在房地产作业中，竞争激烈、热点散乱、众声嚣闹、理念层出、观点驳杂，不仅市场本身需要强有力的梳理，开发商与消费者之间也存在严重的信息不对称，亟需一个能互动交流直接沟通的平台，这就给我们提供了很大的拓展空间。
所谓“中观借市”，就是借助阶段性的市场热点来确定报道主题，所谓“推波助澜”，就是针对一些已经呈现的市场趋势，进行全面深刻鲜活细致的分析，把热点炒得更热，让新产品、新概念、新的服务更加深入人心。
每次确定选题后，我们不仅广泛搜罗密集的相关资讯，还会召集报道主题涉及的房地产开发商、销售、广告策划师、房地产市场研究专家、政府官员以及消费者代表进行沙龙式的漫谈或主题研讨，就一些重点、疑点、难点问题展开论辩，引导开发商与购房者换位思考，多角度分析问题以求互相理解并获共识。我们的记者则全程介入，分工合作盯紧重点人物，这种交互式的集体采访既全面且效率奇高，往往在会议开完的第二天，我们特别报道的文章就已完成，而参加会议的发展商因为对我们的报道主题有充分了解，能够预见我们的特别报道对市场的冲击力，因此大都会选择销售概念与报道主题相对接的广告来强化目标人群的注意力。而我们为了增强传播的有效到达率，往往会加印一定数量的特刊在目标人群比较集中的区域定向派送，这种中等规模的整合，充分调动采编、广告、发行三个轮子向同一目标推进，效果尤其明显，“山景楼盘绿色风暴”，“临江豪宅亲水社区”等房地产营销经典案例，很大程度上都得益于这种运作。
（三）微观托市，激浊扬清
所谓“微观”，是指关注的问题非常具体，不是纵论市场、不是营造概念，而是为了解决实际问题。“托市”一词有点夸张，但恰当到位的报道对市场的确有积极的推动作用；而“激浊扬清”，就是针对市场上一些似是而非争论较大的焦点话题进行辩论分析，探求真相，弄清实质，答疑解惑。
这种操作模式结合了媒体对开发商的服务性，对消费者的引导性，对市场的建设性，并且与自身的广告收入有直接关系，所以一定要客观公正、言之有物、言之有理，千万不能滥用话语权，为了短期的小利益而损害了媒体的品牌形象及公信力。
比如，前段时间，房地产市场与发展商争相办学，大盘与名校纷纷联姻的新动向，“教育地产”成了不少楼盘的大卖点，它一方面有效促进成交，但也惹来了不少质疑：发展商办学收费是否合理？质量怎样？如何落实九年义务教育？一些媒体没有深入采访便对这一楼市新生事物横加指责，人为加深了开发商与业主之间的矛盾，随后很多媒体也加入“声讨”的行列。一种普遍的貌似公正的观点是：开发商为制造卖点而办名校无可厚非，但滥办“名校”扰乱了教育资源的合理布局，并且高收费使一些业主无力负担，影响了适龄孩子受义务教育的权利。在这个敏感又亟待解决的问题上，开发商成为千夫所指，他们迫切希望有一家主流媒体就此进行客观全面的报道，于是，我们的《教育地产》特刊应运而生。
由于话题比较敏感，我们非常谨慎，不仅前期的采访深入细致，还专门举办了一次专题研讨会，组织办学的发展商，与大盘合作的名校负责人，教育、规划部门的官员，入住“教育地产”的业主代表共聚一堂，就如何实现“双效多赢”建言献策激烈争辩。我们则从中也梳理出了“实行国有公办与国有民办双轨并行，用教育带动地产，靠地产商的实力解决教育发展的资金瓶颈，最终实现教育和地产相得益彰，对社会、学校、房企、业主四方都是一件好事”的报道框架，于是大胆地确定特刊主题――“发展商办学有理！”，在旗帜鲜明地为发展商鼓劲的前提下，整组报道多角度地对存在问题进行剖析。《规划是否过硬过死》、《办学，不得不吐的苦水》、《克隆名校的保障体系》、《收费高是否等于不合理》、《收费双轨制困难了谁》、《业主必须有选择余地》、《教育部门的话语权》、《不要因为不理解而夸大矛盾》、《政府才是“救世主”》等文章犹如一颗集束炸弹，对市场、对消费者、对有关主管部门产生了很强的冲击，澄清真相，消除误会，促进理解，还原了“教育地产”应有的市场魅力，也使南方都市报获得这一类型发展商的尊重与信任。
这种“托市”报道，在市场淡季特别能显示出媒体的力量，也比较能够实现媒体社会效益与经济效益的统一，但把握一定要恰当。
媒体的底线：不失实、不做广告性新闻
“注意力”是媒体实现赚钱的终端产品，整合传播说到底就是如何开发读者的注意力资源，特别在这个信息大量过剩又迅速耗散的时代，是媒体凸现独家报道姿态以及创新意识的有效手段，既能保障相关信息、理念的有效到达，又能够锁定目标受众、吸引更多读者，因此“整合传播”已成为媒体提高竞争力的一种重要策略，南方都市报娱乐板块推出的“华语传媒大奖”、“星动会”，经济板块策划的“诺贝尔奖经济学家广东行”、“酒业财富论坛”，体育板块制作的“金彩足球”等，实际上也就是整合传播在专业新闻的有效运作，而很多媒体也竞相制作大型特刊，在一定程度上反映出大家对这种传播策略的重视。
可以说，在实用服务板块，“整合传播”是大势所趋，只要能够把“目标信息”、“核心理念”有效、高效地传播到位，任何标新立异、超越常规的做法都是可以接受的，但我觉得媒体在这问题上必须坚守两条底线：不失实、不做广告性新闻。否则为了蝇头小利误导受众透支品牌影响力，无异于慢性自杀。
成功的整合传播对媒体而言，最重要的是不能损害品牌形象，而应该是提升自身的公信力。
公信力是媒体最有价值的内在品质，是传媒获取公众长期信任的纽带，是读者注意力资源的核心尺度，而“真实、权威”是影响传媒公信力的最重要的因素。
房地产服务市场调研报告篇6
由于食品价格同比增幅的回落，6月Cpi同比增幅从5月份的7.7％回落至7.1％。如果紧缩货币政策能够持续，Cpi增幅应该会在下半年继续回落。然而，6月份工业品出厂价格指数(ppl)同比增幅从5月份的8.2％上升至8.3％。另外，2008年第二季度GDp同比增长从第一季度的10.6％放缓至10.1％左右。
下半年或将加息1至2次
招商银行资金交易部最新报告预计，今年下半年央行将维持紧缩性货币政策，但可供选择的调控工具不多，可调控空间不大。下半年央行的调控仍旧以数量调控为主，预计有一至两次的加息。
报告称，由于中美利率倒挂，短时间内，为了维持货币稳定，央行通过大幅度加息来收缩流动性的可能性不大，而且加息会导致热钱的进一步流入，导致加息收缩流动性的效果大打折扣。
6月贸易顺差同比下降约20％
据海关总署统计数字，6月当月实现贸易顺差213.5亿美元，比去年同期下降20.6％，净减少55.4亿美元。海关统计同时显示，今年1～5月，我国对外贸易进出口总值达10120.8亿美元，比去年同期增长26.2％，比去年提前2个月突破万亿美元。其中出口5450.5亿美元，增长22.9％；进口4670.3亿美元，增长30.4％。累计贸易顺差为780.2亿美元，比去年同期下降8.6％，净减少73.2亿美元。
财富500强名单公布
根据美国《财富》杂志6月9日公布的2008年度全球企业500强排行榜，美国零售业巨头沃尔玛公司以3787.99亿美元的年销售额蝉联榜首，中国石油化工集团公司排名第16位。按照2007年销售额排名，位列前十强的企业依次是：美国沃尔玛公司，美国埃克森美孚石油公司、英荷壳牌石油公司、英国石油公司、日本丰田汽车公司、美国雪佛龙石油公司、荷兰国际集团(1nG)、法国道达尔石油公司、美国通用汽车公司和美国康菲石油公司。
国务院强调进一步加大改革开放力度
国务院总理7月9日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过《关于2008年深化经济体制改革工作的意见》。会议指出，当前我国正处在全面建设小康社会的重要时期，改革发展的任务十分艰巨。在新的形势下，我们要进一步加大改革开放力度，注重制度建设和创新，坚持以改革推动经济发展，以改革推进改善民生，以改革促进社会和谐，以改革解决发展中的深层次矛盾和问题，努力实现经济社会又好又快发展。
中国企业海外融资额跌至近3年新低
创业投资和私募股权研究机构清科集团7月9日在“2008年中国创业投资暨私募股权投资中期论坛”的《二季度中国企业上市研究报告》显示，受整个国际金融市场不景气、海外资本市场新股发行持续萎缩的影响，中国企业海外上市数量和融资额均创下近三年同期的最低值。该报告显示，二季度共有50家中国企业在境内外资本市场上市，但融资额仅为70.33亿美元，为近三年同期最低值，平均每家企业仅融资1.41亿美元。与2007年同期相比，二季度融资额下降65.7％，上市数量上升11.1％，平均融资额下降69.1％。50家上市企业中有14家企业在海外各市场上市：境内资本市场则吸引了36家企业上市，融资额为50.81亿美元，融资额同比减少43.4％，上市数量则同比上升63.6％。
基金仓位和股市保证金创历史新低
7月9日，银河证券最新的测算数据显示，开放式股票方向基金仓位已经降至历史新低，股市存量保证金也同步创新低，此外股指的月度换手率、a股周开户数均处于历史低位。
该监测数据显示，开放式股票方向基金仓位继续降低，截至7月初，股票方向基金仓位为62.51％，基金仓位创下历史性新低。此前的2007年中期，基金仓位一度超过80％。
同时，该机构的监测还发现，截至7月7日，全市场保证金流出幅度加大，市场存量资金创出本年度的新低，目前已经从今年初的14万亿元下降至9000亿元，显示在目前市场持续低迷的状况下，有部分资金开始退出证券市场。此外，6月的股市换手率仅仅24.26％，而上月为35.41％，也在历史低位徘徊。a股周开户数和基金开户数也在今年的低位震荡。
中国房市十年首次出现量价双降
据中央电视台消息，今年上半年，整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况，多年来一直火爆的楼市出现了大幅降温。统计显示，北京4月份的房价比3月份环比降低了0.8％，上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38％。上海、深圳等地的房价也出现了松动，深圳今年前5个月，住宅均价基本呈节节下挫态势，每平方米由15080.25元下跌到11014.14元，调整幅度接近30％，基本回落到2007年初的水平。上海今年上半年虽然房价平均月涨幅为1.21％，但是仍然比去年下半年月增速下降超过5％。
小产权房调查报告已上报国务院
国土资源部执法监察局局长张新宝7月8日表示，小产权房问题在北京，天津、济南、郑州等一些城市比较突出，国土资源部相关部门已对全国部分城市进行了抽样调查，并已起草相关报告上报国务院。这个报告包括目前小产权现状和问题，同时国土部也提出了相关建议。
国土资源部通报一批土地违法案件
中国国土资源部7月8日通报了10起典型土地违法案件，涉及违法用地3580余亩。
国土资源部执法监察局局长张新宝说，这10起案件共收缴罚没款900余万元，分别给予32名领导干部党纪、政纪处分，涉嫌犯罪的4起案件已按法定程序移送司法机关追究刑事责任。今后，国土资源部会同有关部门将进一步加大土地执法查处公开力度，不定期向社会公开通报各地土地执法情况和典型违法违规案件，对重大典型土地违法违规案件公开调查、公开查处、公开曝光，严肃惩治土地违法违规行为，确保中央土地调控政策有效实施。
新版土地合同严定开工时间
由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同示范文本于7月1日起正式启用，其中对出让地块开工时间的规定更为严格。新的合同文本明确了出让地块的开工、竣工时间，同时规定“用于商品住宅开发的土地，开发时间最长不得超过三年”。
工行称房价短期内普跌可能性较大关键在9月
工行城市金融研究所昨天的最新一期研究报告指出，房价在涨势大幅放缓后可能呈现小幅稳步上涨态势，但短期内普跌的可能性较大。但报告同时指出，近期一些中心城市出现境外资金加大楼市投资力度的现象，这可能导致市场交易量出现爆发式上涨而重新带动房价攀升。确定房价是否普跌的一个关键时间可能在今年的9、10两个月。
美联储认为政府不宜直接干预住房市场
美国联邦储备委员会在7月7日的一份研究报告中指出，政府对住房市场大规模的直接干预不仅可能无法达到预期效果，反而会伤害市场对于房价的自我调节能力。
这份由美联储下属圣路易斯联邦储备银行经济学家威廉，埃蒙斯撰写的报告指出，政府对住房和抵押贷款市场的直接干预并非应对目前美国住房市场危机的最好政策。而允许市场运用自身能力调节，才能重建可持续的房屋拥有权和负责任的抵押贷款的市场基础。
住宅节能信息写入买房合同
7月3日，住房和城乡建设部公布《民用建筑节能信息公示办法》，今后建设单位应在施工、销售现场张贴民用建筑节能信息，并在房屋买卖合同、住宅质量保证书和使用说明书中载明。该办法自7月15日实施。
东莞楼市调查显示观望者占97％
近日，东莞好易快调查研究中心对东莞白领阶层、中产人士现阶段购房情况进行了1000份有效完整的拦截调查问卷活动，本次受访的对象中35％是企业主或个体户，33％是大型企业高管，11％是公务员，21％是其他人群。
在本次调查中，97％的受访者觉得观望比购买更为安全，仅有3％的受访者有可能会购房。调查还显示，有近21％的受访者会考虑放弃按揭断供。
主要中资地产股升近一成
国务院总理总理近期在江苏、上海调研时指出，当前国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，总体形势向好，并称把握好宏观调控的重点、节奏和力度，避免出现大的起落；同时，主管金融工作的国务院副总理也指出，要维护金融安全稳定。因此，市场憧憬中国政府将在奥运前及奥运期间放宽宏观调控，刺激中资地产股强劲反弹。富力地产劲升11.19％，上海复地、世茂房地产，华润置地、中国海外发展、远洋地产、北辰实业，雅居乐地产等主要中资地产股均涨逾8％。
碧桂园欲进军影视圈125亿收购tVB
近期，香港方面传来的消息称，碧桂园主席杨国强斥资百亿收购tVB有了新的进展。
他通过花旗银行牵头向各家银行借钱将在三个星期内搞定。而外传他的收购价已经加码到125亿港元，击退了世贸集团的许荣茂，邵逸夫看到其诚意后也同意做出让步，原本要求的一次付清现已变为可接受分期付款，双方有望在今年8月奥运期间达成协议。
销售面积下降38％万科遭遇“六月飞雪”
7月7日，万科a的公告显示，今年6月万科实现的销售面积为44.8万平方米，销售金额为43.7亿元，分别比2007年同期下降38.0％和22.8％。
申银万国相关分析资料显示，万科各地6月的推盘量并未回升且略低于5月，仅50-60万套。
五大行扩张布局二线城市
继全球五大地产顾问行之一的DtZ戴德梁行隆重宣布沈阳分公司正式成立后，6月26日，世邦魏理仕(纽约证券交易所代号：cBG)也落户沈阳。而就在半个月前，第一太平戴维斯也宣布在沈阳正式成立分公司。
此外，高力国际和仲量联行也在站稳中国一线城市的基础上，积极开拓二线城市。
21世纪不动产并购泛城租售网
21世纪中国不动产与DtZ戴德梁行近日宣布，双方已达成协议，21世纪中国不动产将收购DtZ戴德梁行旗下经营二手房业务之部分[泛城租售网]，于2008年7月1日起正式生效。
泛城租售网以中高端二手住宅服务为主，经过多年发展，在二手房中介行业享有一定的品牌影响力。据21中国不动产有关人士介绍，是次收购，是该公司长期发展战略的一部分。
上海志成割肉一亿多退地
2007年9月，上海长风生态商务区4号东南地块以3.14亿元起拍，最终被“黑马”上海志成企业发展有限公司以11.04亿元收入囊中，楼面地价高达1.65万元／平方米。而今年6月中旬，志成企业因为没有在规定时间内交齐土地款，土地被政府收回。
按照上海土地出让格式合同的规定，上海志成企业退地后，将被扣除占合同金额10％的定金，也就是说，上海志成企业可能遭受11亿元的巨额损失。
保险公司涉足商用房产
近日，中国保险公司宣布出资24亿元在上海陆家嘴打造41层太平金融大厦，该大厦位于上海陆家嘴金融贸易区，紧邻花旗和金茂大厦，占地面积9259平方米。
有数据显示，去年保险公司购买的物业，已累计达20万平方米。此外，中国平安、太平洋保险、华安财险、中意人寿、民生保险、人保财险和生命人寿等公司，亦以直接或间接方式购入地皮或办公楼。
碧桂园接盘荷兰村
6月26日，碧桂园集团主席杨国强在香港会见沈阳市市长李英杰时表示，将投资25亿美元参与荷兰村的开发建设，并承担相应的社会责任。随后，碧桂园集团与沈阳市于洪区政府签订了合作框架协议。
近日，沈阳方面消息称，在与碧桂园签订了合作性框架协议后，沈阳市政府已责成沈阳市土地储备中心做初步的开发计划书，当地政府还将成立项目办公室助力碧桂
“带抵押买卖”惊现上海
6月25日，建设银行上海市分行各支行信贷部门在寄给客户的对账单中加塞了全新内容“无需结清贷款，即可轻松卖房，现本行与二手房专业交易服务机构共同推出“‘带抵押买卖’服务。”
所谓二手房“带抵押买卖”服务，缘起于上海新推出的一套全资金监管交易系统。由上海市房地产交易中心牵头，联合上海市住房置业担保公司、建设银行，工商银行、中国银行、农业银行这4家银行，以及上海市房地产交易资金管理有限公司和衡联投资、凯弈投资和信义房产3家房产中介，对二手房交易实行全过程监管和服务。这套系统的最大特点是引发了二手房交易模式的巨变：由原来上家必须付清银行贷款才能卖房，变为二手房卖方不再需要还清贷款就可过户。
房地局否认上海市中心限价
近日，有媒体报道称“上海政府相关部门最近出台了市中心最高房价的措施，措施规定上海市中心最高房价为4万元／平方米。”7月8日，市房地局相关负责人面对媒体否认了这一消息，并表示绝无出台类似“市中心房价4万”的限价措施。
上海住宅用地半年仅完成计划总量5％
6月30日，上海市房地局推出了今年上半年最后一批土地公告，这是继3月份推出3号公告至今，上海首次推出居住用地。
此前4个月，上海住宅用地出让一直处于“真空”状态。而过去的半年时间里，住宅用地的出让仅仅完成今年计划总量的5％。
深圳一次性推出6千多套保障性住房
深圳最新一批保障性住房的申购者，将于7月5日起开始公开选房。深圳国土房管局官方网站的信息显示，这一批保障型住房共有房源6006套，其中包含用于租赁的廉租房和用于出售的经济适用房。根据深圳市国土资源和房产管理局今年年初公布了《深圳市住房保障2008年度计划》，按照计划，今年深圳市保障性住房建设计划投入资金77.94亿元，全年将建设保障性住房45800套，以进一步解决中低收入家庭的住房问题。
北京：上半年土地计划仅完成1／3
北京市土地整理储备中心的网站上的数据显示，北京今年计划供应住宅用地1700公顷，但截至今年上半年，北京共出让住宅土地676.5公顷，仅为计划的
1／3。其中计划安排廉租房及经济适用房用地400公顷、限价房用地300公顷。特别是第二季度，北京市共成交土地11宗(不包括工业用地)，比一季度成交的35宗(不包括工业用地)下降了300％多。
但同样值得注意的是，尽管今年北京土地成交萎缩，但土地招拍挂情形仍比国内其他3个一线城市好。今年1～5月，北京房地产开发企业购置土地费用185.9亿元，比去年同期增长21.6％，增速比一季度回落17.7个百分点。
2900亩等待入市郑州将大规模放地
近日，郑州土地储备中心相关人士向媒体透露，今年下半年将向市场推出各类建设用地15宗，共计2900多亩，是今年集中放量较多的一次。
根据郑州市未来5年的土地利用规划，今年计划共向社会推出4470亩的住宅用地，这也将成为近年来郑州市土地供应量最大的一年。
广州曝外资房企欠税案
7月2日，广州市地税局召开新闻会曝光了一起税务违法案。
经税务机关检查发现，一家由内地和香港企业合作经营的房地产公司――穗南房地产发展有限公司，从1998年a2007年共查补税款10261万元，是广州市最大宗外企欠税案。广州市地税局方面同时称，该案件查处时间长，累计查补额在外企中迄今最高。
迪拜将建旋转摩天楼
意大利著名的未来派建筑设计师大卫・费希尔6月24日宣布，他将在阿联酋的迪拜设计建造全球首座旋转摩天大楼。
按照当前的设计方案，在迪拜建造的这座旋转摩天楼将达80层，高度约为420米，每一层都可以360度旋转，每套公寓的面积从120平方米到1200平方米不等。摩天楼还配有声控风力发电机等多种环保装置。这座大楼的中心轴当然是设计建造最关键的地方，它必须保证将各层楼牢牢地穿在一起，承受相应的重量，稳固而坚实。同时，它又需要满足各层楼转动的要求，让它们可以单独、自如的转动。
大卫费希尔说，“通过整合旋转、绿色能源和高效的建设，这将改变建筑我在我们心目中的印象，并且宣告一个新的动态生存空间时代的到来。”
中国将允许境外公司在中国证交所上市
中国证券报报道，有关方面6月27日就第四次中美战略经济对话成果发表的情况说明显示，中国将按照相关审慎监管原则，允许符合条件的境外公司通过发行股票或存托凭证形式在中国证券交易所上市：同时允许符合条件的外资法人银行发行人民币次级债券。
中方将在今年12月31日之前，完成对外资参股中国证券、期货和基金管理公司的评估，并根据评估结果提出有关调整外资参股中国证券市场的政策建议。
台当局放宽证券业投资大陆股市限制
台当局“行政院”日前通过“重新检讨放宽基金投资涉陆股之海外投资比率”，将投资大陆挂牌上市有价证券比率，则由现行0.4％放宽为10％。至于现行台湾证券业者投资港澳H股、红筹股比率不得超过10％的限制则予以取消。
银监会令牌再堵融资渠道
6月，中国银监会接连下发《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》。
其中，《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》全文大致分为四个部分，第一部分谈宏观经济与房地产市场，要求银行做压力测试和完善授信管理体制，第二方面谈个贷风险控制要求，第三方面谈开发贷款的风险控制要求，第四谈银行监管工作。
而《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》则要求商业银行要上报：截止到2008年5月末发放的房地产委托贷款规模和风险状况：对房地产委托贷款的管理情况，包括对委托人资金来源和借款人实际使用贷款情况的检查：2007年及2008年前五个月各行房地产委托贷款的手续费收入情况，及其占总体委托贷款手续费收入的比例。
外汇局新规防热钱
中国国家外汇管理局、商务部和海关总署三部委联合颁布实施“出口收结汇联网核查办法”，决定自7月14日起对出口收结汇实行联网核查管理，追查热钱的流通渠道。
这项“办法”规定，企业出口收汇(含预收货款)应先进入企业的出口收汇待核查帐户。企业在通过待核查帐户办理资金结汇或划出手续时，银行应登录出口收结汇联网核查系统，在具体贸易类别相对应的可收汇额范围内进行收汇核注。
据称，中国外汇局局长胡晓炼此前赴大连、苏州、武汉，就当前外汇形势和加强跨境资本流动监管工作进行调研，在此期间就曾围绕上述政策相关内容和企业进行交流和听取意见。
传深圳房贷坏账高达千亿
据《中国房地产报》报道，深圳房贷坏账达千亿元的传言在近期充斥坊间，令地产界与金融界惶恐不安。为了摸清深圳商业银行房贷坏账率和不良贷款总量，深圳银监局已开始调查深圳各银行的坏账情况，调查主要包括调集银行最新贷款数据，了解银行坏账比例，并测算坏账总量。
这一消息得到交通银行深圳某支行副行长的证实：“我们已接到深圳银监局通知，要对房贷坏账率进行审查，目前各银行都在进行自查，之后将上报相关材料，由银监会进行抽查。”该名副行长还表示，深圳房贷坏账已有明显上升趋势，风险开始浮现。
灾民房贷利率下限调为基准利率0.6倍
根据国务院关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施意见，灾区居民购置自住房贷款利率下限统一下调为现行贷款基准利率的0.6倍(注：目前1―5年房贷基准利率为7.74％，5年以上贷款基准利率为7.83％)，最低首付款比例下调为10％。
花旗集团计划通过出售旗下部分印度地产筹资约5亿美元
据印度报纸《Fjnancialchronicle》报导，美国金融服务控股公司花旗集团《citigroupinc.c》计划通过出售部分位于印度的不动产筹资约5亿美元。报导未透露消息来源。
房地产服务市场调研报告篇7
甲方：
乙方：
受甲方委托，乙方为甲方的×花园房地产项目进行市场调查。双方经充分协商，根据有关法律法规，本着公平、诚信和互利互惠的原则，就相关事宜达成以下协议：
一、委托调查项目
1、项目名称：×花园房地产项目市场调查。
2、甲方委托乙方调查的内容等详见附件一：《×花园房地产项目调查纲要》。
二、项目工作组
针对甲方所委托项目，乙方专门成立由上海×大学产业经济与区域经济学教授×、市场营销学教授×、旅游与酒店管理学博士×等相关专家组成的项目工作组(项目工作组成员的简历和名单等详见附件二)，负责项目调查工作方案的制订、市场调查的组织协调、市场调查结果的分析、市场调查报告的编制以及提供相关建议。
三、调查期限
1、乙方在本协议签订之日起×日内完成调查，并向甲方提供市场调查报告的文字资料和电子版资料各三套，乙方保证调查报告中的数据均真实、准确、可靠。甲方有权要求乙方提供调查的全部原始资料，以核对上述数据是否真实。
2、乙方应当按照《×花园房地产项目调查纲要》所列的时间计划完成阶段性调查和报告工作。
四、甲方的协助义务
1、甲方向乙方提供相关资料。乙方应提前五日向甲方提交所需相关资料明细，经甲方确认同意后向乙方提供，如甲方拒绝提供，乙方不能以此为由拒绝或延期向甲方提供市场调查服务。
2、乙方独立调查有困难的，经甲方同意，可请甲方提供协助。
五、保密义务
1、乙方承诺对甲方的商业秘密负有保密义务。
2、保密内容包括但不限于：乙方需要对甲方提供给乙方的所有书面资料(但提供给乙方以前已经公开的除外)和乙方通过调查取得的全部资料及调查报告等(以下统称商业秘密)进行保密。
3、保密措施：乙方在甲方未公开披露的情况下，不得向第三方泄露甲方的商业秘密;不得许可第三方使用甲方的商业秘密;不得以任何形式私自利用上述商业秘密;对于一项完整的商业秘密，如果甲方仅公开披露部分内容，对未披露的部分乙方仍要承担保密义务。
4、涉密人员范围：包括但不限于乙方项目工作组成员及乙方其他全体员工。
5、保密期限：乙方承担保密义务的期限自甲、乙双方签订本合同时起至甲方向社会公众披露该信息时止，在此期间无论甲、乙双方合同关系是否存在，乙方都应无条件的保守甲方的商业秘密。
6、泄密责任：乙方承担因泄漏甲方商业秘密而给甲方造成的全部损失。经济损失难以计算的，赔偿额应当相当于本合同总价款的十倍。
六、成果提交与验收
1、本次调查项目在本合同签订后×个工作日内完成并将调查成果按合同约定交付甲方。
2、调查成果包括：社会经济环境背景资料调研报告、项目自身条件和特点实地调研报告、项目区位和附近交通状况调研报告、项目周边人口状况调查报告、项目周边地区商业环境调研报告、项目周边居民消费心理及需求调研报告、与本项目相关的经营者和业户调查报告、类似房地产项目调查报告和项目综合分析报告等。
3、乙方提交调查报告后，甲方应按照《×花园房地产项目调查纲要》约定的项目和目的及本合同约定进行验收。
4、乙方所提交的调查报告经甲方验收后，其所有权利归甲方所有。
七、咨询费
1、甲、乙双方一致同意甲方支付给乙方项目咨询费人民币×万元，分两次支付。第一次在协议签订时支付×万元，第二次在调查报告完成并交付甲方，且经甲方验收合格之日起三日内支付剩余款项×万元。
2、本合同咨询费包括咨询报酬和调查研究、分析论证、试验测定、人工费、利润、税金等因履行本合同所需的一切费用，除本合同另有约定外，甲方无须向乙方另行支付其他任何费用。
3、甲方向乙方支付咨询费时，乙方应向甲方提供等额合法有效的发票，否则，甲方有权拒绝付款，且并不因此向乙方承担任何责任。
1、除本合同另有约定外，非经本合同双方协商一致，任何一方不得无故违反合同。如有违约，违约的一方应承担另一方的全部损失。
2、乙方逾期向甲方提供合格的调查报告的，每逾期一日，乙方应当按照本合同咨询费
3、乙方违反本合同第五条约定，应当向甲方支付违约金人民币×万元。对因此给甲方造成的经济损失，乙方应承担赔偿责任。
九、合同的解除
1、乙方逾期提供合格的调查报告超过十日，甲方有权单方解除本合同。
2、乙方不得以与其他单位合作等任何方式将本合同约定的服务内容分包或转包给第三方，否则，甲方有权解除合同。
3、乙方违反本合同任何一项其他约定义务，经甲方催告后仍未完全履行的，甲方有权解除本合同。
4、因乙方原因导致本合同解除的，乙方应返还甲方已经支付的全部咨询费，并按照本合同咨询费总额的20%向甲方支付违约金，对因此给甲方造成的损失，乙方应承担赔偿责任。
5、本合同履行期间，除因乙方原因合同解除的外，甲方有权随时通知乙方解除本合同，合同解除时，对于甲方已付的款项乙方不予退还，甲方也不再承担任何补偿、赔偿等违约责任。
十、其他
1、双方确定，甲方按照乙方符合本合同约定标准和方式完成的调查工作成果做出决策并予以实施所造成的损失，乙方承担全部责任。
2、双方确定：甲方利用乙方提交的调查工作成果所完成的新的成果，归甲方所有。乙方利用甲方提供的资料和工作条件所完成的新的成果，归甲方所有。
十一、争议的解决
本协议履行过程中如发生争议，双方应本着互相谅解和顾全大局的原则进行友好协商解决。协商不成，任何一方可以向甲方所在地人民法院提起诉讼。
十二、附则
1、本协议经过双方代表人签字并加盖公章后生效。
2、本协议未尽事宜，由双方签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
3、本协议正本一式肆份，双方各执贰份。
4、本协议附件如下：
附件一：×花园房地产项目调查纲要;
附件二：项目工作组成员的简历和名单。
甲方：乙方：
代表人签字：代表人签字：
房地产服务市场调研报告篇8
目前市场上陆续推出了多种薪酬报告，让企业眼花缭乱。《职业》特邀四家知名薪酬报告机构，就薪酬报告的选择和使用进行了解读。
华信惠悦：整体奖酬调研
【品牌】
华信惠悦咨询公司是一家全球性的知名管理咨询公司，秉承以客户为导向的精神，拥有顶尖的顾问团体、前瞻性的管理观念以及丰富的专业经验。华信惠悦在管理业界的品牌吸引力是毋庸质疑的，其先进、科学的调研手段和专业咨询经验都增加了这份报告的含金量。
【数据来源】
以外企为主。目前在中国大陆地区，参与调查的企业以外资企业为主，同时也有一些规模比较大的本土企业参与。华信惠悦建立了庞大的薪酬数据库，尤以金融行业数据库著称，囊括了银行、证券、保险、基金管理等行业中诸多企业。而先于大陆地区建立的香港、台湾地区的薪酬数据库，目前已经发展成为华信惠悦在中国地区最完备的数据库。
【服务】
华信惠悦以行业为基础，推出包括金融、消费品、高科技、家电、物流、房地产和半导体等行业的薪酬报告；同时兼顾地区差异，推出一、二线城市报告，也会针对一些特定地区推出地区性调研报告。
华信惠悦强调薪酬报告和咨询服务相结合的薪酬服务，因为在数据背后总有一定的原因，所以一旦运用到企业日常具体的薪酬管理时就有一定的落差。凡购买华信惠悦薪酬报告的企业，都会得到来自专业顾问的针对，获得量身订制的薪酬管理意见及具体和务实的解读。
【推出频率】
每年一次。
【使用指南】
华信惠悦中国大陆地区薪酬咨询总监廖怡玟女士
报告中最有价值的信息，在于企业可以及时、通盘地了解市场现状，也对市场趋势有一个预期，作为人才吸引和保留激励的参考依据。当本土企业与外资企业进行人才竞争，或需要扩展香港、台湾地区的业务，管理好人员本地化中的薪酬问题时，这份报告会非常有针对性。
企业做薪酬决策时，有三个考量点。第一，薪酬策略本身是不是能够支持企业未来的发展，是否能够吸引、保留企业需要的人才；第二，内部公平性，例如在制定保险行业的精算师这样重要职位的薪酬时，要兼顾其在公司的重要性和唯一性；第三，外部可比性，报告本身是一个很重要的数据来源，是让企业完善具体薪酬管理制度的有力工具。
前程无忧：薪酬调查报告
【品牌】
作为三大人才网站之一，前程无忧拥有大量的企业资源和人才资源及广泛的网络影响力，每年推出的薪酬调查报告都颇受业界关注。
【数据来源】
无忧报告的数据来源非常广泛，每年会通过三种渠道收集样本。一是企业，二是前程无忧的猎头部门，三是网站庞大的个人简历库。根据不同职位，无忧会在三种来源中按照一定比例提取样本。初级职位提取简历库的数据会多一些；对于一些敏感的职位，使用企业或猎头的数据会多一些。
同时，数据收集也合拍企业的调薪步伐，数据截至在上一年的10月。
【服务】
前程无忧的薪酬调查报告覆盖范围广泛，包括全国20个大中城市和20个主要行业，尽可能提供更多的市场薪酬信息。如果企业所在城市没有列入无忧的调查名单，那么调研人员会提供近似城市作为参考。在未来，前程无忧还计划推出更多的定制报告服务。
【推出频率】
每年一次。
【购买费用】
单个职位报告价格为500元，购买的数量越多将享有更多优惠。
【使用指南】
前程无忧薪酬调查负责人王珏女士
任何一份报告，只是一个参考而已，因为每个企业的情况，例如企业文化、发展阶段等各不相同。我们提供的只是一些信息，很难告诉企业具体应该怎么做，例如人才流动率与薪酬的关系问题，报告只能部分解决一些薪酬外部竞争力及引起的相关问题。
在具体使用无忧的报告时，要注意职位的薪资不仅在行业、公司类型间有水平差异，个人的素质也在很大程度决定薪酬水平，所以调查数据包括中位值、75百分位值、90百分位值和整体市场情况，企业要综合自身情况进行判断。
太和顾问：薪酬调研报告
【品牌】
经过四年多的发展，太和顾问已经成长为中国本土知名薪酬福利数据服务提供商，并荣获2006中国人力资源年度颁奖盛典“2006中国最佳薪酬报告机构”。
【数据来源】
企业。在选择调研企业时，太和顾问首先考虑其薪酬体系是不是市场化的，企业是否具有市场意识。
【服务】
贴近本土企业需求，目前已推出包括高科技、金融业、房地产、汽车行业、消费品、医药、服务业、传媒行业、能源业等在内的行业报告。此外，太和顾问还定期推出北京、上海、深圳、广州地区全行业薪酬报告。根据市场情况，也提供管理等序列的全行业报告、城市毕业生起薪点调查、定制服务等。
【推出频率】
金融、地产、高科技等关键行业一年推出两次报告，其他行业为一年一次。
【购买费用】
全行业报告大概费用为两万元一份，行业报告一万五左右。参与调研的企业可享有一定优惠。
【使用指南】
太和资深顾问金可冶先生
太和报告着眼行业整体趋势，所以购买者不仅可了解到现有薪酬状况调研结果，还能了解行业薪酬整体趋势预测。但薪酬报告提供的市场信息，毕竟只是供企业进行参考和引证的。我个人比较推崇企业先有明确的薪酬定位和方案后，再参考报告中的数据，这样太和的薪酬报告对企业来说更有价值。
企业在选购薪酬数据时，要评价数据来源和可比性；薪酬调研的流程是否科学规范；不仅要看职位名称，还要看具体职责内容，因为同一职位名对应的职责内容可能会有很大差异。
而企业在设计薪酬的过程中，一是要选择所针对的合适的市场，圈定竞争对手；二是要有一个非常明确的定位，在这个圈子中自己的薪酬要达到一个什么样的标准，实现什么样的吸引保留效果；三是明确企业的发展定位和周期。
英才网联：中国建筑、房地产业薪酬调查报告
【品牌】
作为第一家在中国实行细分行业的人才网站，英才网联的建筑英才网经过近几年的发展，已经成为国内规模最大的建筑人才专业网站，其推出的《中国建筑、房地产业薪酬调查报告》也别具特色。
【数据来源】
来源多元。不仅进行企业调查，也通过随机抽样、现场访问、网络调查、媒体联合调查等各种方法向个人进行调查。
同时，立足行业特点。根据对建筑企业会计年度的调查，报告数据收集截止日期为每年的4月15日，报告将在5月。根据建筑行业看重技术类人才工作经验、工作年限的特点，报告并没有把工作年限当做加权系数来计算，而是单独提出作为一项分析科目。
【服务】
将建筑行业细分化，分别针对工程行业、房地产行业、设计院机构推出调查报告。
【推出频率】
每年一次。
【使用指南】
英才网联建筑英才网市场主管张磊
薪酬设计的最终的目的是在“经济”的原则下，制定更有吸引力、竞争力的薪资体系。我们的样本从企业、个人两个渠道来采取，还可以反映从业者对薪酬的满意度。但最终数据以及定量定性分析结果，仅供建筑行业工作者衡量自身薪资水平、人力资源工作者制定设计薪酬体系参考。
专家点评
中国人民大学教授，著名薪酬专家，文跃然先生
Q：如何选择薪酬报告？
a：薪酬报告最大的价值在于提供实际数据，以便比较；提供其他企业的经验，以供借鉴。选择薪酬报告时，可以从三方面来判断，一是声誉、品牌，在市场上的影响；二是部门的权威性，例如政府主管部门的一些薪酬报告；第三有学术价值，一些研究机构或大型人才网站的报告也很不错。
Q：薪酬报告的价格一般都很高，企业是否必须支付这笔费用？
a：企业从一些媒体或渠道了解的数据，不全面，其科学性也有待考量。购买一份薪酬报告是企业必需的投资，也是合算的投资。因为这能让企业的支付更加准确，所带来的附加值将大大超过购买报告的支出。
Q：企业的薪酬是与市场保持同等水平就具有竞争力了吗？还是其他的内部或外部因素更为重要？
房地产服务市场调研报告篇9
关键词:房地产居间;房地产管理法;权利义务
城镇住房制度和国有土地使用制度改革以来,我国房地产业得到了快速发展。与此同时,房地产中介服务业也日益兴隆。但是近年来,房地产中介服务实践中暴露出了许多问题,其中最易产生纠纷、存在问题最多的是房地产居间服务①领域:从事房地产居间的中介公司的资质、从业人员的素质良莠不齐,整体诚信水平不够理想;一些中介公司不遵守职业道德,信息披露不真实,欺瞒诈骗,成为消费者眼中的“黑中介”。②目前我国除个别地方性规定外,规范房地产居间服务的全国性法律、行政法规和规章寥寥无几,导致人民法院在审理房地产居间纠纷案件时缺乏有效的法律依据,不少消费者的合法权益因此无法受到保护。2009年初,我国住房与城乡建设部全面启动了五年立法规划,《城市房地产管理法》的修订是其中的重点。借助《城市房地产管理法》修订的契机,如果能将“房地产中介服务”设为未来新法中单独的一章,对目前房地产居间服务领域暴露出来的问题作出统一、全面的规定,不但可以进一步规范和完善房地产居间服务,而且可以为司法部门处理房地产居间纠纷提供明确的法律依据。本文着重从立法论的角度,对房地产居间的一些法律问题进行探讨。本文的房地产居间,是指提供订立房地产交易合同的信息或媒介服务并收取费用的经营活动,属于房地产经纪服务的一种。
一、房地产居间商的尽职调查与如实报告义务
如果房地产居间商向委托人提供的信息不实,由此导致委托人遭受损失,则房地产居间商是否需要赔偿?这涉及房地产居间商是否负有尽职调查与如实报告义务的问题。我国《合同法》第425条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”但对于房地产居间商是否负有尽职调查与如实报告义务的问题,学术界和实践中都存在争议,主要有两种观点:一种观点认为,根据《合同法》第425条的规定,房地产居间商只在故意隐瞒事实或故意提供虚假情况时才对委托人承担赔偿责任,其只需将自己知晓的情况报告委托人即可,不负有积极调查的义务。审判实践中已有法院采此观点。如在“罗家聪与广州市百富诚金发物业有限公司居间合同纠纷上诉案”中,原告百富诚金发物业有限公司、被告罗家聪与业主黄继红三方一起签订《房屋居间买卖合约》后,被告以查知该屋卖方曾将户籍迁入该屋而使其购房使小孩入读地段内小学的计划落空为由,拒绝给付原告居间服务费。该案的一、二审法院均认为:原告作为居间商只是向委托人提供了订立合同的机会,买卖双方在原告撮合下见面协商合同事宜,被告应自负对卖方关联证件和事实的审查责任,根据《合同法》第425条的规定,由于被告不能证实原告有故意隐瞒或提供虚假重要情况的证据,故其仍应向原告支付居间服务费。
另一种观点认为,房地产居间商不但要将自己所明知的情况报告委托人,还应当尽到必要的调查、核实义务,以保证相关信息的真实性。因为居间商是“从事房地产居间活动的专业人士,委托人正是基于对居间商的信任而委托其进行居间活动的,委托人相信以居间为职业的居间商在该类居间行为中具有超越常人的辨别能力,其能为委托人订立合同提供真实信息和便捷途径,故居间商应对信息的真实性负责”③。目前,我国有些法院采此观点。如在“广州市德诚行地产有限公司与聂杰华居间合同纠纷上诉案”中,一、二审法院均认为:原告德诚行地产有限公司在向被告聂杰华提供房屋买卖中介服务时,本应详细了解房屋情况以确定房屋是否存在瑕疵并向被告如实报告,但其疏于审查而未能履行如实报告义务,存在一定过错。基于此,判令被告向原告支付部分佣金和咨询费。
笔者认为,房地产居间商不但有如实报告义务,而且负有一定程度的积极调查义务。首先,房地产居间商是从事营业性中介服务的专门机构,而不是民事上的一般居间人。一般来说,委托人都是因为相信以中介服务为职业的房地产居间商在房地产居间活动中具有高于普通人的专业知识和辨别能力,能为委托人提供真实、准确的信息,所以才委托其提供订立合同的服务的。其次,委托人一般都会支付一笔不小的中介费给房地产居间商。从对价的角度看,房地产居间商与民事上一般的受托人、居间人不同,其所收取的报酬较多,因而应承担较重的法律义务。最后,我国不少已经实施的或正在起草的地方性法律文件都对房地产居间商的尽职调查与如实报告义务作了明确规定。如《深圳市房地产业协会经纪行业从业规范》第14条规定“房地产经纪机构在从事房地产经纪业务时,应当核查委托人的身份证明及物业权属证明,以及该物业抵押、质押、出租、产权纠纷等真实情况,并与委托人签订经纪合同或合同”,《广州市房地产中介服务管理条例》、《宁波市房地产中介服务条例》、《汕头市房地产经纪服务管理办法》、《贵阳市房地产中介服务管理暂行规定》(征求意见稿)、《苏州市房地产中介管理办法》、《杭州市房地产中介服务管理办法》(征求意见稿四)也都作了相关规定,这些规定反映了各地的现实需要。1999年我国台湾地区《民法》债编修正时,增加了第567条第二款“以居间为营业者,关于订约事项及当事人之履行能力或订立该约之能力,有调查之义务”。我国澳门地区《商法典》第713条也规定:“对于与法律行为之评价及安全有关且能影响法律行为之订立之情况,居间人有义务就其所知通知当事人。”
笔者建议,我国《城市房地产管理法》应增加这样一条:“从事房地产居间业务的房地产中介服务机构应对与房地产交易有密切关系的事项进行必要的调查、核实。从事房地产报告居间业务的房地产中介服务机构应当向委托人、从事房地产媒介居间业务的房地产中介服务机构应当向双方当事人如实报告上述事项及调查核实的结果。”其中“与房地产交易有密切关系的事项”一般包括:(1)交易标的物的基本情况,如房地产的坐落位置、面积、产权归属、建筑年限、法定用途、土地出让金缴纳情况,抵押权、地役权、出租权等房地产上存在的他项权利情况;(2)当事人的基本情况,如当事人的真实身份、信用情况、是否显无履行能力等;(3)与房地产交易有密切关系的其他事项。实践中房地产中介服务机构一般需要对房地产的产权归属、建筑年限、法定用途、土地出让金缴纳情况以及抵押权、地役权、出租权等房地产上存在的他项权利情况向房地产登记机构及其他相关部门进行核实;对房地产的坐落位置、面积、是否存在明显瑕疵等进行实地调查;对当事人的基本情况进行必要的审查。
二、居间费用的承担
居间费用是指居间商进行居间活动所支出的费用,一般包括交通费、复印费、通讯费等。关于居间费用由谁承担的问题,理论上和实践中一直存在很大争议。我国《合同法》第426条、427条明确规定,居间商促成合同成立的,居间费用由居间商负担;居间商未促成合同成立的,可要求委托人负担居间费用。但有些学者对《合同法》的这一规定提出了质疑,认为居间费用的负担原则上从当事人约定;当事人无约定时,应依民事居间或商事居间而不同:若为商事居间,居间费用由居间商负担;若为民事居间,居间商可以要求委托人承担必要的居间费用。④理由是:第一,居间费用是居间合同的条款之一,依合同自由原则,当事人有权自主约定,只有在当事人未约定时才适用法律规定;第二,将居间费用的负担与合同是否成立联系在一起没有根据;第三,在商事居间中,居间商从事居间活动是一种营业行为,这种营业行为不可避免地存在一定的市场风险,按照市场经济的基本法则,居间商应承担这一风险。⑤
从国外立法来看,在当事人对居间费用有约定或存在惯例的情况下,各国(地区)都规定尊重当事人的约定或者惯例;而在当事人对此没有约定的情况下,各国(地区)采取的态度是不一样的。如《德国民法典》第652条第二款和我国台湾地区《民法》第569条都规定,不论居间商是否促成合同成立,居间费用的承担都依当事人之自由约定,在没有约定的情况下由居间商承担,居间商不得要求委托人支付。而《意大利民法典》第1756条规定:“除非有相反的约款或惯例,实施了他人委托事项的居间商,即使未完成该事项,也有费用偿还请求权。”⑥
笔者认为,尽管我国《合同法》与《德国民法典》、我国台湾地区《民法》对于居间费用承担问题的规定不同,但在实务操作中的结果可能不会相差很远。从我国房地产居间司法实务来看,法院对居间未成时因必要费用的计算、支付等引发的纠纷案件,一般要求居间商证明:(1)该费用的必要性;(2)该费用的关联性。“作为原告的居间商举证证明这些较为困难,往往也不经济,加之有时其还需维持与委托人的友好关系,因此实践中居间商在居间未成时一般并不要求委托人支付从事居间活动所支出的必要费用。”⑦笔者认为,基于房地产中介服务机构与作为消费者的委托人之间的地位并不平等的现实,如果允许当事人就居间费用的承担自由约定,很可能会造成不公平的格式条款大量出现,损害消费者的合法利益。而赋予居间商居间费用请求权并不会过分加重委托人的负担,因为居间商请求居间费用必须证明费用产生的必要性与关联性。居间商通过诉讼程序向委托人请求居间费用时,法院可在费用的必要性与关联性上进行具体判断,以平衡当事人之间的利益。综上,在《城市房地产管理法》中有必要进一步明确房地产居间费用的承担问题,具体可规定如下:“房地产中介服务机构提供居间服务,未促成合同成立的,有权要求委托人支付从事居间活动所支出的必要费用。”
三、房地产居间商与其促成的合同的关系
在房地产居间活动中,有不少房地产中介服务机构和服务人员在居间合同或其促成的房地产买卖、租赁等房地产交易合同中增加约定“若房地产交易合同的一方当事人未履行房地产交易合同,其应当向房地产中介服务机构支付一定的违约金”。这种合同条款是否有效?司法实践中有法院认为,居间商不得享有交易双方当事人的合同权利,因此,居间活动所促成的合同中不得约定“当事人未履行合同义务时向居间商承担违约责任”。也有法院认为,这一约定是居间活动所促成的合同的当事人将其合同权利部分地让与居间商享有,该让与行为不违犯法律的强制性规定,故这种合同条款合法有效。
笔者认为,我国《合同法》第424条规定,居间合同是居间商向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。据此,居间商的义务是促成委托人与他人订立合同或者向委托人报告订立合同的机会,其不是所促成的合同的当事人,不享有所促成的合同中的权利,也不负担所促成的合同中的义务。居间商一旦促成了合同,就有权请求报酬,如果不存在因居间商的原因造成合同无效或可撤销的情形,即便居间商促成的合同的当事人有违约行为,居间商也不会有任何损失。因此,当居间商所促成的合同的一方当事人违约时,其不能请求违约方向自己承担违约责任。我国台湾地区《民法》第574条就明确规定,居间商就其媒介服务所促成之契约,无为当事人给付或受领给付之权。此外,房地产交易合同的一方当事人将其享有的违约金请求权转让给居间商的,必须有明确的转让协议,转让方不再对另一方享有违约金请求权。实践中通常都是居间商单方在居间合同中设置“委托人如违反对交易合同另一方当事人的义务,必须向居间商支付违约金”之类的条款,交易合同的另一方当事人并未明确将自己享有的违约金请求权转让给居间商。因此笔者认为,有必要在《城市房地产管理法》中规定:“房地产中介服务机构从事房地产居间活动,对于其所促成的房地产交易合同,不享有合同权利,不负担合同义务。”
四、委托人私下签订购房协议的法律后果
实践中有不少委托人在委托房地产中介服务机构提供居间服务后,一旦获得了某些缔约信息,就私下与对方当事人进行交易,避开中介服务机构,以逃避支付居间报酬的义务。这种现象常被称为委托人“跳单”。委托人“跳单”使得房地产中介服务机构从事居间活动的目的落空,给中介服务机构造成了损失。目前,我国对于委托人“跳单”的纠纷还没有统一妥当的解决方式。在居间合同中约定了违约金条款的情况下,有的法院会判决“跳单”的委托人支付违约金⑧,但在没有违约金条款的情况下,“如果诉诸法院,中介服务机构有可能只能要求委托人为此支出必要费用或请求损害赔偿(如果有损失的话),不太可能获得中介费用”⑨,中介服务机构还要支付诉讼成本、承担诉讼风险。委托人“跳单”违反了诚实信用原则,对房地产居间服务业的发展相当不利,有必要对此进行立法制。
笔者认为,如果房地产中介服务机构与委托人约定了关于“跳单”的违约金条款,那么法院在裁判时应依当事人的约定。如果当事人未作此类约定,房地产中介服务机构应有权要求委托人支付报酬。理由是:房地产中介服务机构提供居间服务收取报酬的一般条件包括:(1)房地产交易合同成立;(2)房地产交易合同的成立与房地产中介服务机构提供的居间服务之间具有因果关系。实践中的委托人“跳单”有两种情况:一种情况是,房地产中介服务机构向委托人提供了有关缔约机会的信息,但尚未提供具体的媒介服务时,委托人避开中介服务机构,直接与对方当事人接触、磋商并订立合同。在这种情况下,委托人系为自己的利益不正当地阻止了房地产中介服务机构收取报酬的条件的成就,应准用《合同法》第45条第二款的规定,视为房地产中介服务机构收取报酬的条件已经成就。另一种情况是,房地产中介服务机构为委托人与对方当事人提供了有效的订立合同的媒介服务后,委托人直接与对方当事人订立合同,且向房地产中介服务机构谎称缔约失败,以逃避支付报酬的义务。在这种情况下,房地产中介服务机构收取报酬的一般条件实质上已经成就。因此,在上述两种情况下,房地产中介服务机构均应有权要求委托人支付报酬。目前,有些地方性法律规定也支持了这种观点,如《本溪市房地产中介服务管理办法》第25条就明确规定:“已签订中介服务合同的委托人交易双方为逃避中介服务费私下签订购房协议的,一经发现必须向提供该信息的房地产中介服务机构交纳中介服务费。”我国台湾地区学者林诚二也认为,委托人“跳单”的情况应类推适用台湾地区《民法》第101条第一款之规定,视为居间契约仍存在,该契约系因居间服务而成立,故居间商仍得请求报酬。⑩为了遏制委托人“跳单”的现象,《城市房地产管理法》应对委托人私下签订购房协议的法律后果作出规定:“房地产媒介居间服务中,委托人为逃避支付报酬的义务,利用房地产中介服务机构提供的媒介服务,私下签订房地产交易合同的,当事人有约定的从其约定,没有约定的,提供居间服务的房地产中介服务机构有权要求委托人支付报酬。”
注释
①按照《城市房地产管理法》第57条的规定,房地产经纪机构属于房地产中介服务机构。建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》第二条规定,房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。因此,房地产居间是房地产中介服务的一种。
②俞明轩、王菡珏:《中国房地产中介服务业现状与展望》,牛凤瑞主编《中国房地产发展报告》,社会科学文献出版社,2006年,第160页。
③王恩兆、苏仲轩:《论房地产居间合同》,《经济研究导刊》2008年第8期,第126页。
④曾庆俊:《居间合同研究》,山东大学2007年硕士学位论文,第24—25页。
⑤参见段仁元:《论居间合同的报酬与费用》,《人文杂志》2001年第2期,第92页。
⑥费安玲、丁玫:《意大利民法典》,中国政法大学出版社,1997年,第451页。
⑦王恩兆:《房地产居间合同若干法律问题研究》,中国人民大学2009年硕士学位论文,第50页。
⑧参见高万泉、李鸿光:《买卖房屋跳开“中介”为何被判违约》,《人民法院报》2005年4月11日。
房地产服务市场调研报告篇10
关键词：中小房地产企业；品牌营销；房地产市场
中图分类号：F271文献标志码：a文章编号：1673-291X（2014）26-0146-03
前言
所谓中小房地产企业，是指规模较小（年开发面积小于10万平方米）、产值较低、员工较少、具有2级以下房地产开发资质条件的房地产企业。近几年来，房地产开发热潮促使一些企业纷纷进入房地产行业淘金，房地产企业数量猛增，但95%以上是中小房地产企业，其开发份额接近八成。
在新消费时代，人们需要的已不仅是房子本身，而是房子的意味，即作为购房者情感、个性、身份、地位、财富的符号、形式与表征及其独特的心理情感需求。根据中国城市研究院品牌研究中心断言，房地产行业没有品牌同样可以活得滋润的情况将难以为继，因为随着供求平衡、甚至供略大于求的到来，房地产市场正不可避免地渐入品牌竞争时代。虽然说房地产品牌时代已经到来，但房地产业仍普遍存在一个怪现状：企业有名，产品无名；财大气粗者众，有知名品牌者寡。对于处在夹缝中生存的中小房地产企业，可以说是机遇与挑战共存。因此，研究我国中小房地产企业在房地产营销策略中的品牌营销存在的问题是有现实意义的，将有助于推动我国房地产业的健康发展。
一、中小房地产企业营销的现状
中小企业营销的特点是由中小企业的自身特点所决定的，中小企业的营销特点有如下几方面。
1.市场适应性强
“小、快、活”是中小企业在经营管理上的优势，由于中小企业拥有的资源有限、规模小，这些特点决定了它有条件且必须随着经济环境的变化及时调整自己。一旦市场上产生了新的需求，中小企业一般能迅速组织生产，及时、灵活有效地满足市场新需求。适应市场需求的多样性、流行性、季节性和地区性是中小企业营销的重要特征。
2.产品创新能力强
据美国贸易部统计，二战以来，50%的创新产生于中小企业，95%的重大革新来源于中小企业。中小企业之所以有如此强的创新能力，是因为：第一，中小企业的管理者往往比较精干，往往有强于大企业的革新动力。因为中小企业无法像大企业那样依赖于已取得的产品市场地位，创新是其求得生存的必要条件。第二，中小企业宽松的管理环境使得个人的主动性和创造力得以发挥，有利于创新活动的开展。第三，中小企业把创新作为竞争力战略的核心，对创新表现出极高的热情。
3.市场竞争力弱
在市场上，人们常用“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”形象比喻大企业与中小企业之间的市场争夺战。不少中小企业因生产规模小，所采用的生产技术水平一般远远低于大企业，因而造成大量的资源浪费。中小企业很难与拥有充足资金、成熟技术和销售网络的大企业、外资企业正面抗衡。相对于大企业，其平均寿命短，在遇到政府政策调整和经济衰退时，中小企业所受到的冲击最大。
4.资金匮乏，促销乏力
资金短缺，几乎是所有中小企业都会遇到的普遍问题。由于资金的匮乏，企业的营销活动也因此受到严重的影响。中小企业资金匮乏主要表现在：第一，初始资本投入不足；第二，资金利用率低，资金总量不足；第三，技改资金投入不足。调查发现，我国不少中小房地产企业有好的创意，发现了商机时，却往往苦于资金不足，而最终不得不将项目搁浅。
5.营销人才缺乏
不少中小企业的营销管理者并非由专职人员承担，即使有也大多是从企业原有的技术或生产岗位转过来的。他们大多缺乏系统的营销理论知识及营销管理应有的素质与能力。另外，中小企业经营风险较大，而且工资待遇低、社会地位不高、各种福利保障相对较差，发展预期低。这些都是中小企业难以吸收高级营销人才及难以留住现有营销人才的主要原因。
二、中小房地产企业项目品牌营销存在的问题分析
1.中小房地产企业项目品牌意识淡薄
我国长期实行住房分配制度，房地产产品实现商品化只有十几年的时间，受到国外房地产企业的冲击还较小，没有什么危机感与紧迫感。此外，随着我国这几年城市化进程的加快，城市人口大幅度增长，对于住房的需求也随之增长，房地产商品的需求大于供给，房地产开发的高利润吸引房地产开发企业更侧重于房地产开发，对收益稳定，但回报相对比房地产开发低的资产经营不太看中。这也从一定程度上导致了中小房地产开发商树立项目品牌的意识淡薄。
以上诸多因素，使得我国房地产企业至今品牌意识淡薄，除少数几家打出品牌外，可以说当前我国相当多的企业还不能真正懂得品牌经营的重要性，他们以为房地产不需要品牌也照样能经营。已经有很多经验、管理水平比较高的房地产公司率先推出了品牌战略，并从品牌经营中得到较高的回报。
2.品牌营销制约因素众多
项目品牌营销是项复杂的工作，中小企业进行品牌营销受到一些的制约。
首先，受企业规模约束。对房地产开发企业来说，企业规模化经营意味企业开发成本相对较低，企业的竞争能力、赢利能力、抵御风险能力增强，品牌形象通过规模经济得以体现。中小开发商企业规模小、组织结构简单，开发成本高，质量难以稳定，规划设计能力、对外宣传能力、管理水平有限，品牌形象难以树立。
其次，受人员素质约束。众所周知，我国房地产开发企业人才缺乏，人员素质普遍较低。1991年以来，我国房地产投资年均增长率高达47.9%，房地产企业所需的专业人才平均增长率却不到7%，其中，大部分行业优秀人才还主要集中在大型房地产开发企业。人才缺乏，造成中小房地产开发企业创新能力不足，品牌意识淡薄，品牌管理难度大。
除此之外，还受企业财力约束。打造项目品牌是一项耗资巨大的复杂系统工程。从开发流程看，创立项目品牌贯穿项目选址、市场调研、项目策划、规划设计、建筑施工、楼盘销售与物业管理等环节；从品牌战略实施过程看，要经历创造品牌、宣传品牌、推广品牌、保护品牌、发展品牌等阶段。各环节、各阶段都需要大量财力作支持。财力约束已成为中小开发商实施品牌发展战略的主要“瓶颈”。
三、中小房地产企业项目品牌营销存在的问题
由于目前中小房地产开发商对项目品牌营销的认识尚浅，所以在项目品牌营销中存在许多问题，主要表现在以下方面。
1.过分重视企业品牌的塑造
开发商认为企业品牌是企业整体形象的反映，因此普遍重视企业品牌的打造。但事实上是，中小房地产开发商应该先以打造项目品牌为主，等企业的各项实力都跟上了，再着重打造企业品牌。
企业品牌犹如企业的市场通行证，能给企业的扩张带来巨大的优势，因此国内许多大企业现在纷纷开始建立企业品牌，许多中小型房地产企业纷纷跟进效仿、尝试，并因此获得了巨大的品牌收益。所以现在不惜耗费巨资建立企业品牌。建立房地产企业品牌是个长期的过程，这个过程需要优秀项目楼盘的支持，需要投入大规模的资金去宣传，需要成立专门的品牌管理部门，而中小房地产企业恰恰在这些方面都不具有优势。
项目品牌主要是以项目本身的区位、功能、质量、配套、环境等作为支撑，这对中小房地产企业来说比较容易建成，而项目品牌一旦建成可以为企业在这个项目上获得丰厚的资金收益和企业形象收益，这从根本上解决了中小企业首先所面临的生存问题。
2.将项目品牌简单的定位于高档名品
塑造品牌是为了在市场上树立一个明确的、有别于竞争对手的、符合消费者需要的形象，其目的是在消费者心中占领一个有利的位置。塑造品牌就必须进行市场细分，并在细分的市场上开发具有自身特点的房地产品。只有那些重视品牌定位，致力于适应某类市场需求细分定位，并且努力发展专业化、个性化房地产开发的房地产企业及品牌才具有生命力。但是，许多开发商认为品牌房产就是极品房产，只有高级公寓、别墅或高档写字楼才需要营造品牌，大众化的住宅不需要创品牌。实际上高档房产不等于品牌房产，任何档次的房产，无论是高档的、中档的，还是低档的，都应有自己的品牌。大众化的住宅更容易创知名品牌，因为名牌的重要特征之一，就是具有较高的知名度和市场占有率，是否有众多的消费者才是创知名品牌的首要条件。开发商在开发房地产时一味追求高档次，样样配套俱全，这不等增加开发成本，而且当消费者发现开发商无法对现自己的承诺时，又会对企业品牌带来极大的负面影响。
中小房地产企业作任何决定始终都要根据自身的特点，实事求是，而不能做与自身实力不相符的事，这是客观规律。
3.过分依赖广告
开发商过分依赖广告效果，以期通过大量广告宣传造成轰动效应，将所开发的房产能尽快售出，而影响房地产品牌的质量、售后服务等却未得到足够的重视。
现在国内一些城市如广州、深圳等许多城市楼盘广告支出费用占销售额的5%―10%。据有关统计北京、深圳、广州等区域性重点城市的主导报纸广告收入，其中有40%―50%来自地产界，炒作性的报道风行。然而，房地产品牌不能仅靠宣传，更重要的是要有质量、服务、企业信誉的支撑，而要有好的质量和服务，开发商就必须加大投资力度，提高房产质量，提高房产的文化内涵，为消费者营造一个良好的居住环境。
4.品牌建设缺乏差异化
当代是个产品趋于同质化的时代，所以必须走品牌营销之路，在大家都在走品牌营销之路时，又必须注意品牌的差异化战略。
很多中小房地产开发商在进行项目品牌营销时，手段很单一。往往是请个明星进行助阵，再在当地的主要报纸、电视上投入一定量的广告就以为项目的品牌树立起来了。殊不知自己的项目品牌内涵是什么，消费者的品牌联想又是什么。
现在开发商都喜欢以“文化居所”、“绿色花园”等来命名自己的项目，以至现在的小区都成了“文化居所”、成了“绿色花园”。但是实地勘查一下便可得知，“文化居所”大都不过是身处大学校区附近，一般最好的情况也就是与一两所大学比邻；“绿色花园”可能就是小区里有几棵小树或几片小草。
项目品牌营销不是漫天遍野的广告宣传，不应是空洞无内容的，而应是扎扎实实办事，具有丰富的内涵。
四、提出以下几条基本营销策略
1.产品策略
这一策略应重点以质量为中心，提高房地产商品的内在价值。房地产商品由于具有特殊性――使用周期长、价格高等，消费者在选择物业时，从质量、居住环境到物业管理上都非常关注。因而，开发商在品牌战略中应充分重视产品策略。首先，在房地产的建造过程中，在保证工程质量的同时，应积极采用新工艺、新技术，不断创新，提高房地产商品的技术含量，造就品牌的卓越品质。其次，在住宅的规划设计上既要功能适用，又必须具备超前意识，这一点是由于房地产商品的长期消费性决定的。而且又是房地产商品在消费者心目中树立品牌形象的重要依据。最后，物业管理要跟上品牌建设。物业品牌再好，没有好的物业管理照样会使消费者丧失对该品牌的信任。而现实的情况又是许多企业是集开发和物业管理于一体的，所以，作为物业流通的最后一个环节，物业管理必须跟上，否则也容易造成品牌流失。物业管理关键要提高服务质量，保证服务区内居民生活质量，规范收费标准，从而建立起企业与住户问的融洽关系，这对住户和企业又都是有利的。
2.市场策略
这里谈及的市场策略，包括市场调查、市场定位、市场宣传等。市场调查主要是及时地掌握房地产市场信息，了解分析开发项目所在地的经济状况、房地产市场供求状况、消费者心理。及时掌握这些信息，能够为房地产企业经营策略的调整作参考。市场定位应根据当前我国房地产市场状况和未来的发展趋势，主要定位在中低收入者。同时，应根据市场需求适当开发多种档次的房地产商品，尽量满足不同层次消费者的需要。在房地产市场宣传中，要讲究适度注重实际，因为品牌的营造是一个长期的过程。开发商不能“以快达慢”，过多借助于新闻炒作和广告轰炸，希望通过造势来快速树立公司品牌。不要稍有一点草坪就大谈“绿色住宅”、“生态小区”，在外形建造中，自吹是以“欧陆风情”、“新加坡模式”“错层设计”等等。
3.价格策略
房地产企业应根据目标市场消费者的购买能力和承受能力，来制定合理的价格。房地产企业不能把品牌与高价等同起来，特别是针对中低收入者的房地产商品，房地产企业应在保证品质的同时，采取各种手段降低成本，做到品质与价格的最优组合。结合房地产价格的确定，应配合以灵活多样的付款方式尽量将房地产市场潜在的需求转化为有效需求，进一步提高商品房的市场竞争能力。
4.注重服务形象
房地产作为第三产业，与服务密不可分，这不仅体现在售前服务上，更重要的是体现在提供良好的售后服务上。客户签约后，房地产企业不能以为就此万事大吉，要经常与客户保持联络，告诉客户工程目前进展情况，请客户到现场察看，倾听客户的意见，对客户的合理建议予以采纳，减少客户二次装修时不必要的浪费，使客户利益最大化。在客户入住后，还应当经常联络，将客户的意见转给工程部门，完善售后服务，并在以后的项目开发中加以改进。
对于许多消费者来说，及时办理相关手续，特别是产权证，显得相当重要。消费者可以用房产抵押再融资，获得较高的投资收益。物业管理是一项长期的售后服务，要注重服务周到和快速反映，让消费者有个舒适、安全的家。
5.企业形象策略
现代市场竞争，不仅表现为产品质量和价格的竞争，更体现为向社会提品的企业整体形象的竞争。这意味着我们房地产企业获取利益应从追求“产品效益”，转移到追求“形象效益”上来，从创品牌产品，跨入到创品牌企业形象的新境界。
而企业文化作为企业形象的重要内涵，更是企业自我发展的航标。优秀的企业文化可以不断增加企业内部凝聚力和外部竞争力。从而塑造良好的企业形象。
结语
房地产市场对国家宏观调控政策反应敏感。而由于中小房地产企业资金链较弱，对于中小房地产企业来说，只有做好营销策略才能提升自身的抗风险能力。本文提到的产品策略、市场策略、价格策略、注重服务形象、企业形象策略等对各个中小房地产企业通用，但只要对于不同的项目制定适合个性的品牌营销策略，才能更利于企业的发展。
参考文献：
[1]陈尚辉.寻找房地产转型中的机会[J].城市开发，2009，（5）.
[2]谢家瑾.从2010年房地产市场调控谈起[J].城市开发，2010，（10）.