销售市场规划方案篇1
第一条适用范围
本管理办法适用于中国建筑标准设计研究所发行室（以下简称发行室）。
第二条目的
为规范销售员的市场行为，提高销售员的工作效率，充分调动销售员的市场开拓能力和市场发展潜力，创造良好的市场业绩，特制定本管理制度。
第三条原则
坚持业务管理的计划、组织、控制、考核相结合的管理原则。
第二章组织管理
第四条制定程序
管理制度制定由营销主管负责制定，上报主任进行审批，审批后经过主任办公会审议通过后，下发有关部门执行。
第五条执行
营销主管负责组织执行。
第六条实施监督
主任负责管理制度执行过程中的监督和考核。
第七条实施效果考核
发行室高层领导，主任办公会负责对管理制度执行效果进行评审。
第三章制定方法
第八条类比法
主要通过对相似行业、同行业竞争对手现行的销售人员成功管理经验，结合发行室目前经营现状而制定的。
第九条经验对比法
主要根据发行室过去3-5年内的销售人员管理制度执行情况和未来发展规划要求以及客户对相关信息反等综合因素而制定的。
第十条综合法
在类比法与经验对比法分析的基础上，综合其他因素而制定的。
第四章制度管理内容
第十一条销售员管理
（一）产品销售员管理；
（二）网络销售员管理。
第十二条销售员激励机制
第十三条销售员的业绩评估
第五章产品销售员管理
第十四条销售员职责
（一）产品销售员主要职责
1.根据年度营销目标，制定本地区的营销目标、营销计划和营销预算，并负责实施；
2.执行营销政策，维护重要客户，并与客户保持良好关系；
3.帮助客户发展销售网络和销售队伍建设；
4.负责应收账款回收，协助财务部门完成结算工作；
5.协助市场推广人员作好市场促销工作；
6.建立客户档案，作好销售渠道的信息收集、整理、分析工。作
（二）营销主管主要职责
1.负责领导制定营销计划（销售计划和市场推广计划）、营销目标，并监督实施；
2.负责领导制定技术服务计划，并监督实施；
3.负责组织制定营销政策，并监督实施；
4.负责监督实施市场推广、技术服务方案；
5.负责组织制定和监督实施营销预算方案；
6.负责销售队伍建设、培训和考核。
第十五条管理目标
（一）销售目标；
（二）利润目标；
（三）市场占有率；
（四）销售网络发展
（六）销售成本控制；
（七）客户满意度。
第十六条管理原则
（一）区域性管理原则
将全国各销售地区划分为不同的销售区域，分别由不同的销售人员来管理。例如a销售员负责华北区、东北三省；B销售员负责华东区、华南区；B销售员负责华中区、西南区等。
（二）目标性管理原则
营销主管根据年度营销目标将负责各个销售区域的销售员制定不同的营销目标，然后再制定相对应的营销计划，进行监督实施和考核。
（三）过程监督与结果考核相结合的管理原则
营销主管根据各区域销售员的营销目标、营销计划进行过程跟踪、监督、指导，对每一阶段性（季度、半年、一年）成果进行考评。
第十七条管理制度
（一）营销管理制度
为保证年度营销目标、各区域营销目标的完成，分别制定相对应的管理制度。例如：《营销计划管理制度》、《市场促销管理制度》、《营销政策管理制度》、《市场调查管理制度》、《销售员薪酬设计方案》等。超级秘书网
（二）销售员管理制度
为规范销售员的行为标准、职业道德以及爱岗敬业的工作作风，也制定了《销售员工作手册》、《销售员培训管理制度》、《销售员劳动纪律》等。
第十八条销售员培训
在每年年初，营销主管负责组织销售员进行业务素质和岗位技能培训，其主要培训内容：
（一）管理制度培训
主要是营销管理制度和销售员管理制度，详见《中国建筑标准设计研究所发行室营销管理制度》。
（二）岗位技能培训
主要模拟业务操作流程、业务的实际操作、客户谈判、渠道管理方法、信息反馈和沟通等，规范销售员的行为、语言、礼仪……
第十九条渠道网络管理
（一）渠道发展规划
1.营销主管负责审核或审议销售员报批的渠道发展规划，并监督其实施。
2.销售员根据审批的渠道发展规划，帮助或协助商制定当地市场的渠道发展规划，并确定年度发展目标，在实施中给予指导。超级秘书网
]详见《渠道管理制度》
（二）商管理
1.营销主管负责审核或审议销售员报批的商发展计划和管理措施及对现有商等级评审建议。
2.销售员根据商发展计划和管理措施要求，一方面规范现有的理商，帮助或协助商制定客户发展计划和实施方案，在方案实施过程中给予指导；同时根据商过去的经营业绩提出等级评审建议。另一方面优选新的商见《渠道管理制度》
（三）零售商管理
1.营销主管负责审核或审议销售员报批的零售商管理制度、发展规划及培训计划等
2.销售员根据零售商发展规划、零售商管理制度要求，帮助或协助商制定零售商管理制度、发展规划和年度培训计划，在实施中给予指导。
详见《渠道管理制度》
（四）销售市场管理
1.营销主管负责监督销售员的市场销售行为，在销售市场管理中严格执行营销政策和促销政策。详见《营销政策管理制度》、《促销管理制度》等
2.销售员在销售市场管理中负责监督各区域商的市场销售行为，严格执行营销政策和促销政策。
第二十条销售员时间成本管理
（一）时间成本投资效益分析
1.时间特征
时间具有两个最重要的特征，一个是时间的有限性，另一个是时间不可复制性。因而销售员在规定的时间段内，合理规划时间，合理利用时间，提高单位工作时间的价值和收益。
销售市场规划方案篇2
进行产品线规划
产品是资源，是终端作战的“武器”，是消费者对企业认知的载体，是实现企业对消费者承诺的载体，没有产品，就没有一切。产品是资源，但并不是拿来什么产品都可以去卖，都有可能在终端上量的。终端需要什么样的产品？哪些产品适合你的终端？哪些产品不适合你的终端？零售终端需要哪些产品？医疗机构终端需要哪些产品？这些产品公司是否有批文？是否可以生产？不能生产是否可以委托加工？没有的产品怎么办？是否需要oem？哪些产品需要进行oem？oem产品什么时候能够到位？自有产品和oem产品在你的产品中的比重是多少？如何进行平衡？哪些产品线是重点产品线？哪些产品线是次重点产品线？在产品线中，哪些产品是重点产品？哪些产品是利润产品？哪些产品是销量产品？哪些产品是阻击产品？如何选择主品？如何规划主品，打造主品？如何对主品进行品牌规划？产品线规划是实现产品集群化的重要举措。产品线是指相互关联和相似的一类、一组产品，即我国通常所说的产品大类。产品线可以依据“产品功能上的相似、消费上具有连带性、类似的治疗作用、相同的分销渠道等方面进行规划。
从市场的维度规划产品线：从整个医药行业市场数据分析，中国医药企业80%销量来自县级市场（也是我们所说的第三终端市场），所以任何一个品牌otC企业的普药战略第一阶段的市场策略都要占领县级市场，做强做大县级市场，那么产品线规划和销售就要适合县级以下市场营销的特点，从县级以下市场患病率和就诊率数据分析，县级以下市场对医药的需求依次是：急慢性咽炎、流行性感冒、心血管疾病、消化疾病、风湿疾病、高血压等，所以企业要打造消化线、风湿线、心脑血管线等需求强势产品线。
从需求的维度规划产品线：消费者对药品需求最典型的特征之一就是“见效快”，愿望迅速缓解病痛、消除痛苦，但是绝大部分中药在治疗效果上显效慢，在产品销售过程中会流失顾客，西药治疗效果快，但是副作用特别大、停药就反复，消费者不能长期服用，所以规划产品线时要“中西”结合，满足消费者需求。
中药产品线规划要有三个思路，一是品牌类产品，借势销售，例如999引领的感冒灵、云南白药引领的膏药、东阿阿胶引领的阿胶、哈药引领的高钙片、葵花引领的胃康灵等产品，该类产品你采取跟随策略，采取合适价格销售，通过自己企业的品牌知名度引领销售获取市场份额；二是独家产品、稀缺品类或新特药，该类产品可以以高价销售，获得利润，并逐步做大做强；三是按照大品类普药规划产品，以价格优势获得市场份额，走量产品，例如常规板蓝根、维c银翘片、消食片等产品。西药规划主要按照两个思路，跟随知名otC品牌类产品，例如复方氨酚烷胺、小儿氨酚黄那敏颗粒、多潘立酮片、布洛芬等otC品牌药品类，消费者对这些通用名并不陌生；二是大普药西药，该类产品消费者对产品熟悉，例如阿莫西林等抗生素类药品、消炎镇痛类产品等，消费者比较熟悉，能取得良好销售业绩，对于陌生的西药原则上不规划。
从推广战术的维度规划产品线：纵观中国医药行业30多年的营销历程，医药营销专家研究了多种营销推广战术，例如大广告拉动模式、医生与店员挂金销售模式、活动营销模式、会议营销模式、直销模式、旅游销售模式、诊所会销模式、体验营销模式、院内处方院外销售模式、专卖店销售模式、商业驱动模式等等，这些营销方式有的现在仍在运用的、有的已经过时被淘汰，但只要通过创新或演变这些方式，仍然有销售力，但有的将不能再运用。不同的产品、产品线适合的营销战术是不一样的，所以在规划产品线时要思考推广战术是什么？根据推广战术规划产品线，也是一个重要的规划策略。
制定合适的产品线推广策略
根据治疗方案的中西结合：根据“中药好、西药快”的特点，推进联合用药，这个时候企业销售的就是治疗方案，比如胃病治疗方案、风湿骨病治疗方案、心血管治疗方案、高血压治疗方案等，这些治疗方案逐步通过产品为载体打造完成。通过消费者教育，中药效果慢但标本兼治，西药效果快但不能长期服用，长期用药副作用大，西药对胃、肠、肝、肾有很大的副作用。例如消化线，针对胃病形成的四大原因，推出“胃病全方位”治疗方案；推出风湿病“综合治疗”方案，西药迅速解除疼痛，中药驱除寒毒，起到良好的治疗作用，得到消费者认可。这些产品线主要通过地面营销活动为战术进行推广，到一定阶段再辅以地县“电视专题”促进销售，将获得更好的推广效果。
主品引领与服务并行：在产品线规划、推广过程中，要以某个高利润产品为核心，带动一部分产品进行销售；同时，在推广中还要按照中医理论和治疗经验给予辅助治疗
销售市场规划方案篇3
由于企划的本质是无中生有、变化多端的，所以原则上企划案不应有固定的格式、架构或大纲。
不过对毫无经验的企划人而言，要思索出企划案的格式或架构是极不容易的事，因此本篇依性质的不同，编写出几种常见的不同企划案之格式，以供企划生手撰写企划案时参考。其实这些企划案的格式对企划老手也有参考价值，企划人可凭这些格式为基础，然后依据自已的需要增减，改良出一个自己满意的新格式。
格式1、一般企划案
（一）企划案各称
企划案的各称必须写得具体清楚，举例来说，“如何防盗企划案”这样的各称，就不够完整、明确，应该修正为“某某市1990年6月12月社区防盗企划案。”
（二）企划者的姓名
企划案者的姓名、隶属单位、职位均应一一写明。如果是企划群的话，每一位成员的名、所属单位、职位均应写出。若有公司外的人员参与，亦应一并列明。
（三）企划案完成日期
依企划案完成的年月日据实填写。如果企划案经过修正之后才定案的话，除了填写“某年某月某日完成”之外，应再加上“某年某月某日完成”之外，应再加上“某年某月某日修正定案”。
（四）企划案目标
企划案的目标写得愈明确、具体、愈理想。
（五）企划案的详细说明
这是企划案的本文部分，也是最重要的部分必须把企划案的内容，包括；企划缘起、背景资料、问题点与机会点、创意关键等，做详细的说明。
（六）预测效果
实施本企划案所需的费用与预定的进度，还有必须的人力、设备等，详细列表说明。
（七）根据手中握有情报，预测企划案实施后的效果。一个好的企草案要，其效果是可期待、可预测的，而且其结果经常与事先预测的效果相当接近。
（八）参考的文献资料
有助于完成本企划案的各种参考文献资料，包括：报纸、杂志、书籍、演讲稿、企业内部资料、政府机构的统计资料等，均应列出，一则表示企划者负责任的态度，再则可增加企划案的可信度。
（九）其他备案之概要说明
由于达成目标的方法一定不只一个，所以在许多创意的激荡之下，必定会产生若干方案。因此，除了必须把选定此方案的缘由详加说肯外，也应将其他备案一并列出，以轩不时之需。
（十）其他应注意事项
为使体企划案能顺利推展，其他重要的注意事项得附在企划案上，诸如：
·执行本企划案应具备的条件
·必须获得其他向全体员工说明本企划案之意义与重要，借以培养群体的共识。
格式2行销企划案
行销企划案的架构可分为两大部分，一是市场况分析，一是企划案本文。
市场状况分析
为了要了解整个市场规模之大小以及竞争对手之情势，市场状况分析必须包含一列14个项目。
1、整个产品市场的规模。
2、各竞争品牌的销售与销售量值的比较分析。
3、竞争品牌各营业通路别的销售量与销假售值的比较分析。
4、各竞争品牌市场占有率的比较分析。
5、消费者乍龄性别、籍贯、职业、学历、所得、家庭结构之分析。
6、名竞争品牌产品优缺点的比较分析。
7、各竞争品牌市场区隔与产品定位的比较分析。
8、各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。
9、各竞争品牌促销活动的比较分析。
10、各竞争品牌公关活动的比较分析。
11、各竞争品牌销售通路的比较分析。
12、各竞争品牌销售策略的比较分析。
13、公司的行润结构分析。
14、公司过去五年的损益分析。
企划案本文
一份完整的行销企划案，除了必须有占术的详细市场状况分析资料之外，还包括公司的主要政策、销售目标、推广计划，市场调查计划、销售管理计划、损益预估等六大项。这六大项就是行销企划案的本文，兹分别说明于下。
（一）公司的主要政策
企划者在拟订行销企划案之前，得与公司的高阶主管，就公司未来的经营方针与策略，做深入的沟通与确认，以决定公司的主要政策。下面就是双方要研讨的细节。
·确定目标市场与产品的定位。
·销售目标是扩大市场占有率，还是追求利润。
·价格政策是采用低价，高价，还是追随价格。
·销售通路是直营，还是经销，或是两者并行。
·广告表现与广预算。
·促销活动的重点与原则。
·公关活动的重点与原则。
（二）销售目标
所谓销售目标，就是指公司的各种产品在一定期间内必须达成的营业目标。
一个完整的销售目标应把目标、费用以及期限全部量化了。
销售目标量化之后，有下列的优点：
1、可做为检讨整个行销企划案成败的依据。
2、可做为评估绩效的标准与奖惩的依据。
3、可做为下一次拟订销售目标之基础。
（三）推广计划
企划者拟订推广计划的目的，就是要协助达成前述的销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。
1、目标
企划者必须明确地表示，为了协助达成整个行销乍划案的销售目标，所希望达到的推广活动的目标。
2、策略
决定推广计划的目标之后，接下来就要拟订达成该目标的策略。推广计划的策略包括了广告表现策略、媒体运用策略、公关活动策略等四大项。
（1）广告表现策略：针对产品定位与目标消费群，决广告的表现的主题，以前例来说，那么该广告表现的主题须提高品牌知名度。
（2）媒体运用策略：媒体的种类很多，包括报纸、杂志、电视收音机、传单、户外广告、车厢广告等。要选择何种媒体？
（3）促销活动策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动，所希望达成的效果是什么。
（4）公关活动策略：公关活动的种种方式，公关的对象以及举办各种公关活动，所希望达成之目的是什么。
3、细部计划
详细说明达成每一策略所采行的细节。
（1）广告表现计划：报纸与杂志广告稿之设计，电视广告的CF脚本，收音机的广播稿等。
（2）媒体运用计划：报纸与杂志广告，是选择大众化或是专业的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等等；电视与收音机广告，选择的节目时段与次数。
（3）促销活动计划：包括pop、展览、示范、赠奖、抽奖、赠关样品、试吃会、折扣战等。
（4）公关活动计划：包括股东会、发公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、传播媒体之联系等。
（四）市场调查计划
市场调查在行销企划中，属于非常重要的一部分，因为从市场调查所获得的市场资料与情报，是拟订行销企划案最重要的分析与研判之依据。此外，前述第一大部分市场状况分析中的14项资料，大多可透过市场调查获得，由此亦可知市场调查之重要。
然而，市场调查常被高阶主管与企划人员忽略了。许多企业每年投入大笔广告费，可是对市场调查却吝于提拨，这是相当错误的观念。
（五）销售管理计划
销售管理计划包括销售主管制职员、销售计划、推销员的甄选与训练、激励推销员、推销员的薪酬制度等。
（六）损益预估
销售市场规划方案篇4
企业策划书格式
一份完整的策划书的构造分为两大部分。一是市场状况分析，二是策划书正文。
（一）市场状况分析
要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况，市场状况分析必须包含下列12项内容：
（1）整个产品市场的规模。
（2）各竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。
（3）各竞争品牌市场占有率的比较分析。
（4）消费者年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之分析。
（5）各竞争品牌产品优缺点的比较分析。
（6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。
（7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。
（8）各竞争品牌促销活动的比较分析。
（9）各竞争品牌公关活动的比较分析。
（10）各竞争品牌订价策略的比较分析。
（11）各竞争品牌销售渠道的比较分析。
（12）公司过去5年的损益分析。
（二）策划正文
策划书正文由6大项构成，现分别说明如下：
（1）公司的主要政策
策划者在拟定企划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节；
确定目标市场与产品定位。
销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。
制定价格政策。
确定销售方式。
广告表现与广告预算。
促销活动的重点与原则。
公关活动的重点与原则。
（2）销售目标
所谓销售目标，就是指公司的各种产品在一定期间内（通常为一年）必须实现的营业目标。
销售目标量化有下列优点：
为检验整个营销企划案的成败提供依据。
为评估工作绩效目标提供依据。
为拟定下一次销售目标提供基础。
（3）推广计划
策划者拟定推广计划的目的，就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。
①目标
企划书必须明确地表示，为了实现整个策划案的销售目标，所希望达到的推广活动的目标。
②策略
决定推广计划的目标之后，接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告表现策略、媒体运用策略、促销活动策略、公关活动策略等四大项。
广告表现策略：针对产品定位与目标消费群，决定方针表现的主题。
媒体运用策略：媒体的种类很多，包括报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体？各占多少比率？广告的视听率与接触率有多少？
促销活动策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。
公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。
③细部计划
详细说明实施每一种策略所进行的细节。
广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计（标题、文字、图案），电视广告的创意脚本、广播稿等。
媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等；电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外，也要考虑CRp（总视听率）与Cpm（广告信息传达到每千人平均之成本）
促销活动计划：包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。
公关活动计划：包括股东会、公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。
（4）市场调查计划
市场调查在策划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报，是拟定营销企划案的重要依据。此外，前述第一部分市场状况分析中的12项资料，大都可通过市场调查获得，由此也显示出市场调查的重要。
然而，市场调查常被高层领导人与策划书人员所忽视。许多企业每年投入大笔广告费，而不注意市场调查，这种错误的观念必须尽快转变。
市场调查与推广计划一样，也包含了目标，策略以及细部计划三大项。
（5）销售管理计划
假如把策划案看成是一种陆海空联合作战的话，销售目标便是登陆的目的。市场调查计划是负责提供情报，推广计划是海空军掩护，而销售管理计划是陆军行动了，在情报的有效支援与强大海空军的掩护下，仍须领先陆军的攻城掠地，才能获得决定性的胜利。因此，销售管理计划的重要性不言而喻。销售管理计划包括销售主管和职员、销售计划、推销员的挑选与训练、激励推销员、推销员的薪酬制度（工资与奖金）等。
销售市场规划方案篇5
通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
众成伟业房地产营销管理有限公司
目录
一、市场背景
二、项目分析
三、项目定位
四、客源定位
五、产品建议
六、推案策略
七、广告策略
八、销售执行
九、公司简介
十、合作模式
一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
（二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化
ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
其中：
小高层发展分三个阶段：
（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。
（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。
（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。
3、开发商的变化趋势
ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。
ø营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。
二、项目分析
1、基本情况：
本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。
2、区域消费能力分析：
经济水平：
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。
随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
3、客源定位：
由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：
（一）本地客源：
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：
私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。
小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。
（二）外地客源
此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型
外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。
外资企业驻济高层管理人士：加入wto后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。
三、项目定位
本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子——滋养城市贵族。
综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：
1、地理位置优越。
2、交通动线充足。
3、市政与小区配套皆较为齐全。
4、社区规划合理。
5、智能化水平高。
6、有强大的升值潜力。
7、户型实用、舒适。
五、产品建议
由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：
（一）社区配套设施
1、采暖：采用韩式地面供暖系统
理由：a无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。
b室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有
健身功能。
c辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。
d便于设落地窗。
2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落
地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。
3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电
梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。
4、信息系统
有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。
通讯设施：预留两部idd电话插口。
网络：宽带网入户，并预留管线。
5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整
套高级厨具，纯净水入户。
6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。
（二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。
（三）外立面材料及颜色
建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。
理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易
查出，而用面砖则不易查出。
b棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。
（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。
（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。
（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100——180平方米之间，适当保留200——250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。
（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。
六、推案策略
（一）售楼处选址：
我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。
理由：
（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。
（2）人员流动量大，易扩大知名度。
（3）交通动线发达，方便客户咨询。
缺点：投入费用高。
（二）推案操作阶段及操作目的
本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：
第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。
理由：
（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。
（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而
形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建
立市场人气，引起市场轰动。
在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。
理由：
价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）
第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相
对较高的利润。
理由：
（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。
（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。
第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。
（三）价格策略
目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。
整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。
七、广告策略
（一）主诉求点：
突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。
理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销
售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势
及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。
（二）各销售期诉求
1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。
2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。
3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。
理由：
（1）可令社区整体优势全面展现。
（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。
（三）广告媒体选择
1、电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。
2、报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击
3、车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。
4、电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。
5、三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。
八、操作执行安排
我司以多年的策划经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。
（一）前期市调阶段（第一阶段）
第一阶段人员安排
1、市场研究分析
ø环境研究分析ø项目地段背景调研ø附近房地产调研ø市场消费倾向调研分析市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名
2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结
3、物业规划研判专案组动脑会议
4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）
5、策划报告纲要专案策划员执笔
此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共
同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。
（二）销售准备阶段（第二阶段）
第二阶段人员安排
1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：ø目标市场定位ø销售策略制定ø推广措施及诉求重点ø广告目标与目的ø广告预算的编制ø平面制作物设计要求（楼书风格建议、dm及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）ø现场pop布置建议øsp活动建议ø媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。
2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、sp活动计划等内容）-----
3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。
4、印刷品样稿的审核与修正
5、现场pop布置具体内容：ø现场围墙装饰ø现场横幅和锦旗布置ø现场灯箱、指示牌ø展板、模型制作ø售楼处装修布置ø售楼处导引牌ø样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督
6、市区内长效媒体安排
7、销售文件的准备专案策划
8、售讲资料编写
9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等
10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管
11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成
此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进
行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。
三、销售阶段（第三阶段）
第三阶段负责人员
1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。
2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员
3、电话量、客户量、成交量统计与通报
4、价格反应与检讨
5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理
6、广告效果检讨
7、销售策略调整专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施
8、广告策略调整
9、销售形势分析与预测专案组会议
10、会议安排
ø每周例会专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查
销售市场规划方案篇6
以下是为大家准备的2021房地产销售工作计划范文【三篇】，供您借鉴。
2021房地产销售工作计划范文__房地产公司在董事会的领导下,经过全体员工的努力,20__年的各项工作取得了丰硕的成果,"__"品牌得到了社会的初步认同。总体上说,成绩较为喜人。为使公司的各项工作在新的一年里更上一个台阶,特制定本方案。
一、总体经营目标
1.完成房地产开发面积__万平方米。
2.实现楼盘销售额__万元。
3.完成土地储备__亩。
二、总体经营目标的实现
为确保20__年度经营目标的实现,各部门需要做好如下工作。
(一)完成__项目开发及后期销售工作
__项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益,我们必须高质量完成。因此,公司做出如下计划。
1.确保一季度__工程全面开工,力争年内基本完成一期建设任务
__项目一期工程占地面积为__亩,总投资__亿元,建筑面积__万平方米。建筑物为__商业广场裙楼、__大厦裙楼和一栋物流仓库。
(1)土地征拆工作
春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底调查,二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁,三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。
(2)工程合同及开工
一月份签订招投标合同,工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并签订施工合同,确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。
(3)报建工作
工程部应适时做到工程报建报批,跟进图纸设计。一月份完成方案图的设计,二月份完成扩初图的设计。在承办过程中,工程部应善于协调与相关部门的关系,不得因报建拖延而影响工程如期开工。
2.全面启动细化__项目招商工作
招商工作是__建成后运营的重要基础。该工作开展得顺利与否,也直接影响企业的楼盘销售。因此,在新的一年必须实现招商__户。
(二)加快__项目、__项目的施工速度
协调与施工单位的关系,加快__项目、__项目的施工速度,确保__项目的一期工程、__项目的二期工程在4月底前完成竣工验收。
(三)完成__项目、__项目的销售工作
__项目、__项目已全部竣工完成,为了迅速实现资金回流,结合项目所处地段及同类项目的价格,可以考虑采取适当的优惠措施,提高成交量。今年的目标销售额为__万元,销售率达到__%。
(四)参加土地招标
项目开发部要根据公司的实际情况,积极参与土地的招投标工作,确保企业土地储备达到__亩以上。
2021房地产销售工作计划范文随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有"强销"色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。
企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。
在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告等方面要有超前的眼光。
另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导;二是房地产策划要随市场的变化而变化;三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的适应状态。
房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。
目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的三篇房地产策划书进行了如下分析：
案例：《天河花园》
1、市场分析
1.1、区域市场分析
天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。
由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。
1.2、定向市场分析
员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。
1.3、项目分析
1、项目名称：海景中心
2、项目规模：由2幢28层组成
3、推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层
4、宣传主题：只交一成，即做业主
5、价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2
6、装修标准：一级一类装修(高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门)
7、优劣势分析
⑴优势分析
1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。
2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。
3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利;
4、项目以准现楼发售，增强买家信心。
5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、_场等;
(2)劣势分析
1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。
2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。
3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。
4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理;
1.4、竞争对手资料分析
对手一
1、项目名称：侨颖苑
2、项目规模：由3幢12层及一幢9层组成
3、推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层
4、宣传主题：新天河、新市民、新文化
5、价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2
6、优劣势分析
⑴优势分析
①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住;
②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势;
③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力;
⑵劣势分析
①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理;
②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次;
③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率;
对手二
1、项目名称：紫林居
2、项目规模：由3幢连体9层组成
3、推售情况：现推C—H座的3～9层
4、宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲
5、价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m2
6、优劣势分析
⑴优势分析
①该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买;②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利;
③该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助;⑵劣势分析
①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售;
②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心;
③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象;
1.5、项目周边配套状况
1、社区配套
①大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校
②中学：四十四中学、华师大附中、天华中学
③小学：昌乐小学
④银行：中国建设银行
⑤康体：天河体育中心、羽毛球馆
1.6、项目企划思路
由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路：
1、充分利用先天优越的交通环境
项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"，塑造独特的品牌形象。
2、把握市场需求，迎合买家心理
随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。
3、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动
在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。
4、体现"以人为本"的经营理念
面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加"人性化"。2、项目市场定位
2.1市场定位
员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说"一路之隔，楼价翻一番"。所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象
——-"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"
以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。
2.2、项目形象定位
在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种"既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心"的双重"抵买"价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。
2021房地产销售工作计划范文一、加强自身业务能力训练。在20__年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20__年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20__年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20__年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20__年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20__年的房。产销售工作重点是___公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20__年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、贯彻落实集团要求，力保销售任务_达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
销售市场规划方案篇7
就是在这样一种背景下，曾经在市场上历练了十年，担任过二家企业企划总监的孙浩通过业内人士推荐，经过与企业高管多次接触和沟通，在企业的高层寄予了市场部以及孙浩本人莫大的厚望后，孙浩“出山”担任了Y企业的市场部总监。
攘外必先安内
孙浩上班的第一天，在营销总经理象征性地给市场部的现有员工做了简单的介绍后，孙浩算是正式走马上任了。
通过销售部门转交的市场竞品信息报告，孙浩了解到啤酒行业近年来近乎白热化的竞争状况，而地产品牌K牌、m牌、B牌啤酒对Y厂家的虎视眈眈，以及营销招数的不断升级，一直让Y牌啤酒反击乏力，无从下手，这一切都让孙浩感到了前所未有的压力与紧迫，他决定快速理出工作的思路.
当天上午，孙浩通过市场部里的一个老员工了解了一下现在市场部里的一些实际情况，通过市场部人员名单，孙浩知道市场部现有人员三名，分别是市场部原来主管肖杰，平面设计人员小罗，文员张扬，并通过当天内部人员谈话和邀请销售部门人员参与讨论的方式，他又进一步了解到原来市场部存在的问题:市场角逐激烈，很多市场前线策略吃紧和告急，但作为原来的市场部仅仅是通过报表和打几个电话，就开始制定方案或策略，由于没有深入一线，有的仅是道听途说，加之细节考虑不周全，因此，“纸上谈兵”做出来的方案缺乏可操作性；其次，作为一些新产品推广方案等，本身设定也很合理，应该操作较好，但由于没有进行很好的宣传、贯彻培训以及绩效考核，因此，执行力又造成缺失，有的方案甚至压根都没有往基层传达，就滞留在营销中层了；有的方案是业务员想执行，但却缺乏指导与技能提升，而使效果大打折扣，所有这些都使市场部制定出来的很多方案最终要么流于形式，要么就是没有很好地宣导而最终导致中途“流产”，即浪费了资源，又没有起到应有的效果。这些情况使孙浩感到意外，他觉得原来市场部的一些做法必须变革。
在大致了解了部门的一些“历史沿革”后，当天下午，孙浩召开了市场部的第一次会议，参加会议的，还有应邀而来的营销总经理。在这个会上，孙浩着重讲了几点：1、机构重组，重新定位市场部，把市场部从现有的办公室职能里解脱出来，革除以前弊端。2、建立、健全市场部岗位职责，真正体现市场部战略规划、策略制定、市场调研、产品设定等自身职能上来。3、鼓舞大家树立信心，坚定立场，以全新的姿态迎接新的挑战。最后，营销总经理做了发言，在表明公司对市场部的高度重视后，鼓励大家在新任孙总监的带领下，齐心协力，励精图治，共同把市场部的工作抓紧、抓好。
在上任的第三天，孙浩加班加点地做出了《市场部调整方案》，经过与营销总经理沟通后，召开第二次会议，公布了具体的调整方案，其主要内容如下：
一、市场部的定位
1、参谋部：一切围绕销售总公司的战略规划开展工作，做销售总公司的参谋机构。
2、策划部：以市场为中心，根据不同的市场形态，对市场运作灵活策划及指导。
3、培训部：以提升营销团队执行力、销售技能为契机，通过现场互动式培训，强力打造“雄鹰”团队。
4、督导部：对营销过程进行全程监控，通过oJt模式，给予现场指导与教练，推动市场健康稳定发展。
5、监察部：对各市场促销、费用及政策使用情况进行核查与落实，发现情况，及时予以上报处理。
二、市场部调整步骤
1、4月1日—4月3日，初步完成市场部的重建工作，明确岗位职责及内部工作流程。
a、人员定位：肖杰：督导专员（主管级）；小罗：设计专员；张扬：市调专员；
B、缺编人员：3名，分别是企划专员1名；促销专员1名；费用专员1名。
2、4月4日—4月15日，提报人员招聘计划，完成市场部人员布局工作，同时，对现有市场部人员进行全方位培训。培训内容：
a、《市场部岗位职责描述及宣导》
B、《市场部人员从业心态训练》
C、《市场部人员技能提升技巧》
D、《市场部人员如何成功开展自己的工作》。
3、4月7日—4月20日，深入一线，做市场终端的调研、策划、指导、培训、推广等工作，完成与市场的有效对接。
4、4月21日——4月30日，制定5月份市场企划方案，包括促销计划、产品推广计划、样板市场打造计划、经销商培训等。
除此之外，孙浩还进一步明确了市场部下一步的业务重点：
1、专项产品推广：针对销售总公司新产品区域推广计划，制定新产品推广方案，强力推广于目标市场。
2、市场调研：深入市场一线，摸排市场竞品及本品市场表现，畅通信息渠道，为公司营销决策提供信息支持平台。
3、现场巡回培训：根据目前市场旺季的特点，深入市场一线，对市场进行诊断与指导，并开展有针对性的现场实战操作培训。
4、活动策划与组织：根据市场提报及市场调研，对需要组织促销、品牌提升活动的区域或市场进行策划与组织，使促销活动规范化、流程化、制度化。
5、对市场实施动态管理：与管理部协作，管理部负责市场人员的静态管理，市场部侧重于市场的动态与过程管理，防疏堵漏，促使市场健康运作。
接下来，孙浩针对市场部的总体规划，一方面督促人力部门作人员招聘，另一方面针对现有人员制定和培训了《市场部岗位职责描述与工作流程》，明晰考核标准，带领大家学习销售总公司相关的管理规定及制度，努力创建内部学习型组织，不断强化业务技能提升及业绩评估。
通过这一系列的举措，孙浩在“百废待兴”的市场部的基础上，重新组建和定位了市场部，它与先前市场部最大的不同是：更多地增加了务实的成分，比如，产品推广、一线市场调研、现场培训、动态管理等，与销售部门“零距离”接触，真正做销售部门的“先锋官”，并与相关部门比如管理部通力合作，而不是单兵作战，从而取得其他部门的支持。借此，孙浩实现了“攘外必先安内”的第一步工作计划，从而为下一步更好地切入市场，树立市场部的崭新形象打下了良好的基础。
点评：市场部能否从务虚中走出来，关键是能不能给予很容易务虚的市场部一个准确的市场定位，这个定位其实质就是务实，其实，只要市场部的职责和使命确定了，辅以严格的内部管理流程，市场部从务虚中走出来也并不是一个梦。
深入一线，与市场有效对接
4月中旬，在将市场部理顺了之后，孙浩决定正式切入市场，但是从哪里入手呢？按照一般人的做法，也许应该选择一些好的市场，从而可以更快地做出成绩，但孙浩权衡再三，却决定从最薄弱的市场—K市入手。
K市是一旅游型的地级城市，地产品牌B酒在当地非常强势。到达K市后，孙浩没有直接去找当地的办事处人员了解情况，而是悄悄地在市场上进行了详细摸排和深入调研。4月中旬末，一场西伯利亚寒流的侵袭让天气变得异常寒冷，就是在这种情况下，孙浩背着包，带着本和笔，逐户去拜访零售终端、餐饮终端、流通市场以及经销商等，并现场拍摄了一些终端照片，以便作为活教材使用。一天后，孙浩开始给当地办事处打电话，可令他想不到的是，主管当地的副经理却不在市场，而当他到达办事处之后，眼前的景象更让他不敢相信，大院里零乱地放着满地的啤酒瓶，办公室的窗户呼呼地透着风，会议室里的桌子、凳子上落了一层厚厚的灰尘，6个营销人员当中，一名不辞而别，一名刚刚请长假，还有一名回老家了，仅有3名业务员在市场上，第二天下午，主管K市的副经理马彬匆匆赶来，并向孙浩详细讲解了目前办事处的实际情况，由于公司拖欠工资、公司对市场支持力度不够等，员工情绪波动比较大，现在这一块基本处于一种自然销售状态。这让孙浩倒吸了一口凉气，随后，孙浩把近两天的市场调研情况与其进行了初步沟通，同时向其指出了当前K市包括办事处在内出现和存在的一些问题和情况:1、办事处挪用客户资金拉货，造成目前“掏东墙补西墙”事情的发生，此问题须快速解决，否则将会极大伤害现有客户的感情，使公司的信誉受到致命打击。2、展示柜押金退还问题。按照协议，餐饮终端将产品销够一定数量，本应退还押金，但目前押金的退还明显滞后，这种事情的出现，使公司的诚信度降低，也需快速解决。3、中高档新产品X啤酒目前在K市场整体推广不好，消费者不愿意尝试，其主要原因是终端缺乏有效拉动。4、作为K市场第一品牌的B牌啤酒对零售和餐饮店控制力较强，深度分销搞非常到位，使本品在终端推广时面临较大阻力。5、B牌啤酒对专销的零售和餐饮终端有特殊年终奖励政策，具体奖励标准，厂家采用模糊的方式，此举很好地吸引和套牢了一些零售餐饮终端店，使本品在铺货时产生较大阻力。
孙浩详细的市场调研、确凿的一些销售数据，让马彬非常折服，当晚，在孙浩的邀请下，他们一起考察了夜场终端，最后，二人在拜访了最后一家也即晚上10点后，由孙浩请客，他们在一家小吃店坐下开始吃晚饭。两盘小菜，两瓶Y牌啤酒，喝着喝着，马彬的话匣子便顺势打开了：他告诉孙浩，对其做法，他非常认同，以前的市场部，都是一些光在办公室里指指画画的人，光玩虚的，不来实的，由于不下市场，他们做出的方案没有可行性，不能跟市场有效衔接，因此，“闭门造车”策划的很多活动他们都是一种应付的态度，反正他们也不来检查，能繁衍就繁衍，能糊弄就糊弄，敷衍、糊弄不了的，就请客吃饭“忽悠”，反正费用是要报的，而这也是当前人员对市场部有偏见的普遍看法，他们认为市场部是吃软饭的，产生不了什么实际的效用。
马彬的话其实是在孙浩的意料之中的，因为，从接触到的业务员不置可否的眼神，他就能明显地感觉到，而通过近两天的观察和切身体验，他已验证了以前市场部存在的误区，以及销售人员对其的轻视与看法。当晚，孙浩没有住在宾馆，而是搬来与马彬共同住在那邋遢异常的办事处驻地，他想体验一下销售人员的生活，更确切地讲，他想摸透市场以及业务员对市场部的所有意见、不满和抱怨，他想改变这一切。
点评：市场部改变务虚做法的核心与关键就是与市场有效接轨，特别是要能真正地“下沉”到基层和一线去，通过与业务人员共同来去体验市场，从而增加业务人员与市场部的共鸣，借此改变他们对市场部的意见，获得他们业务上的更大支持。
市场诊断，让人口服心服
要想改变市场的销售状况，不是一件轻而易举的事情，因为，市场部毕竟是市场部，代替不了销售，如果干预过多，也会有人说越权和越位，所以，市场部工作的开展，还必须以侧面指导、市场调研的形式切入为主，在参加了几次由马彬主持的销售会议后，根据在K市调研的实际情况，孙浩向马彬出具了他的《K市市场诊断报告》，以征求他的意见和看法，该诊断报告主要内容如下：
一、销售团队
症状：
K市场现有人员6名，根据几天来对市场人员的接触及访谈，发现销售团队存在如下问题：
1、人心不稳，可变系数大。K市场现有人员6名，在K市调研的三天期间，除去一名离职外，其中有一人请假，一人回老家，现有人员当中，也存在人心浮动情况，团队的稳定性没有保障。
2、主动性差，有畏难情绪。受企业低端产品取消，薪资考核及差旅补助调整等诸多因素影响，现有的部分销售人员思想消极，对市场变化缺乏积极的应对，主动出主意、想办法的人少，个别人员有畏难情绪。
3、技能不足，缺乏规范性。通过开会了解，实地走访终端客户，发现部分销售人员实战技能不足，工作缺乏规范性，对终端及通路掌控力不够，销售人员日常行为、工作标准等没有统一性。
诊断：
1、公司目前的薪酬考核体系，缺乏一定的科学性、合理性，过于严格的市场考核以及缺乏人性化的薪酬设计，造成员工工作的积极性大幅下降，对企业没有归属感。
2、销售总公司疏于对分公司的动态管理及切于市场实际的指导，致使信息渠道不畅，市场信息反馈慢，员工存在等靠要的思想，由于市场部没有切实运作，市场的企划力方面存在较大的不足。
3、造成营销人员技能不足，操作不规范，主要原因在于缺乏对分公司人员的市场培训与指导，人员工作的目标性不强，同时，营销人员也缺少对自己的职业生涯进行规划，学习、向上的动力不足。
二、市场状况
症状：
1、铺货率低。通过走访市区餐饮及零售终端，X系列产品的可见度不高，曝光率较低，很多街道的C、D类零售店及餐饮店都没有铺货。
2、产品不温不火。部分有产品的零售店很多反应产品卖的不好，出现一件产品卖1—2个月的现象，产品的回复力缺乏，产品pop等宣传品根本看不到。
3、产品缺乏促销。很多餐饮终端反映Y产品没有促销力度，缺乏灵活多变的市场拉动手段，与Y大品牌的形象不相映衬。
诊断：
1、原有通路产品不占市场优势。造成铺货率低的原因除了人员的因素外，当地品牌B啤酒的低价位切入也是最重要的原因，而企业低端酒取消后缺乏相应的通路产品进入，现有产品在价位上不占优势。
2、消费者对Y产品认知度低。Y产品在K市场不温不火销售的主要原因，是当地消费者对Y产品及品牌内涵缺乏感知，而分公司也缺乏对K市场的终端消费拉动措施。
3、缺乏对促销的整体策划评估。除了销售总公司统一的促销策略外，K分公司缺乏对当地的有力的促销策划，致使通路及零售、消费终端不能有效的激活。
三、经销商
症状：
1、现有客户实力不足。由于诸多原因，现有的两位经销商在资金实力、配送车辆、人员配置等方面明显地不足。
2、部分客户稍有怨言。经销商反映返利结算不及时，门头、买断费用兑现严重滞后的现象，致使客户对公司满意度降低。
3、市场拓展魄力不够。从走访的经销商来看，其拓展新市场的魄力不足，存在等靠要等不利于市场开拓的情况，虽有主动开拓意识，但实际操作却“雷声大，雨点小”。
诊断：
1、经销商选择存在误区。受历史原因等影响，这些客户的选择不是非常符合公司定位，这暴露出经销商选择的随意性与缺乏评估性。
2、公司返利、承诺等兑现滞后。由于公司的原因，比如办事流程、办事效率等影响，造成经销商返利、已投入费用报销的滞后或迟报，造成经销商对公司持怀疑态度，也导致他们不敢再追加投入。
3、现有经销商拓市经验缺乏。经销商缺乏对夜场尤其是夜市的拓展力度，从一个层面反映了经销商对市场缺乏有效地掌控与把握，拓展新市场的魄力不足。
诊断报告的最后，是一组数字翔实的《K市场竞品价格、促销信息表》，看着这份诊断报告，马彬口服心服，并在提出了自己的一些看法后，郑重地在报告上面签上了自己的名字。
诊断报告的推出，不仅让马彬等业务人员内心撼动，而且还有效地改变了业务人员对市场部“瞎指挥，不做具体事”的看法，他们传播开去，引发了更多市场的营销人员对市场部的好感，从而让他们对市场部有了一个全新的观察视角和评判手段。
点评：市场部要想真正从务虚中走出来，赢得业务人员的尊重，就必须要拿出像样的、令人信服的东西出来，它需要有理有据，而不是“纸上谈兵”，市场部只有真正深入到市场一线，并做出了有见地的论断，才能为下一步方案的制定和推行埋下伏笔。
对症下药，诊治方案出台
诊断报告的出台，只是市场部思路和行动落地“万里长征所走的第一步”，市场部要想真正地发挥作用，关键还在后续的工作上。为此，孙浩决定协助马彬彻底诊治K市场，并把这次“开山”之作作为彻底改变业务人员对市场部光务虚不务实看法的重要手段，从而帮助马彬从零开始，重整河山。
诊断报告出来后，孙浩马不停蹄，在自己没有任何休息、修整的情况下，立即回到总部，首先召开市场部部门会议，讲述了K市场的工作流程，提醒大家以后按此模式操作，此外，通报了K市场的运作情况，提请大家共同出主意、想办法，经过集思广益后，一份《K市场诊治方案》出台了。
在营销总经理办公室，孙浩详细地向上司汇报了这次K市的市场调研情况，并拿出了那份马彬签字的《K市市场诊断报告》，在总经理看完并做了一些提问后，孙浩又把群策群力做出的那份关键的《K市场诊治方案》呈报上去，方案内容主要如下：
一、办事处整合
1、取消办事处直营的职能，通过“办事处+经销商”的市场运作模式，真正恢复办事处的管理、开发、服务功能。
2、整合现有人员，完善现有办事处相应的岗位职责，避免由于以前的遗留问题影响办事处的整体及良性运作。
二、经销商整合
1、根据目前经销商的运营状况，与销售总公司K市场战略发展规划不相适应，因此，需要重新对现有客户进行整合、定位，并开发一些新的有潜力、有实力的经销商予以补充。
2、明晰经销商的市场定位，更多地实现其配送职能，加强对经销商及其人员的阶段性培训，使经销商与公司能够协同发展，跟上公司发展的步伐。
三、加强业务人员培训
1、根据工作阶段不同，有针对性的加强对一线营销人员的现场培训，提升其推销的积极性以及相应的推销技能，为销量增长提供切实保障。
2、培训计划内容：a、《成功营销员的心理塑造》B、《营销人员基本素质训练》。C、《营销人员拜访终端客户八步骤》。D、《营销人员常见问题答疑》。e、《新市场整体开发技巧与策略》等。
四、开展“扫街行动”（第一阶段）
1、发挥团队作战优势，实施旨在“坚壁清野”的扫街行动，并强力打造样板街、样板店。
2、由公司招聘年轻、潜力大的营销新人，或应届毕业生（营销专业），组建“扫街敢死队”，由市场部领导，强力构建和打造样板市场，然后不断复制与推广。
3、步步推进、步步为营，通过pop、门头、统一着装等，营造声势与气势，将Y产品形象不断得到提升。
4、制定具体的《K市场“扫街行动”策划执行方案》。
五、实施夜场摆台专案活动（第二阶段）
1、针对K市夜市较为出名，生意较为火爆之市场特点，寻找机会，通过摆台活动，为销量突破找到切入点。
2、有计划地在一些KtV包厢、恋歌房、茶楼、咖啡屋等一些娱乐场所，实施夜场摆台，不断提升Y产品的层次与档次。
3、摆台的具体方案参照《摆台行动推广执行专案》。
五、组织“RoaDSHow”（路演）活动。（第三阶段）
1、利用市区夏季晚上人流量大等特点，通过组织当地人喜欢的文艺演出等活动，提升Y产品的知名度、美誉度、认知度。
2、在举行路演的同时，进而组织社区售卖、免费品尝、现场买赠、发放小型促销纪念品等活动，为Y品牌凝聚人气，渲染X产品热销的声势，为产品不断提炼新的卖点。
……
孙浩的提交的报告不仅有问题点，更有解决的具体方案，因此，营销总经理非常满意和赞赏，在没有丝毫改动的情况下，他就郑重签下了自己的名字，并签署了“同意按此诊治方案逐项落实实施”的具体意见。
看到帮扶工作在一步步按照自己的计划在走，孙浩心里悬着的一块石头终于落了地，是啊，只要领导支持，市场配合，还有什么不能解决和做好的呢？拿着那份已经签批的方案，孙浩终于露出了那久违的灿烂笑容。
点评：市场部不仅要会看市场，能够觉察到市场上存在的现实问题，而且，还要具备针对市场上暴露出来的一些“症状”，能够拿出一套切实可行的“诊治”方案，从而对症下药，获得领导及业务人员的支持。
方案闪亮登场，实施全程服务
市场部就是参谋部、策划部，就是加油站，这是孙浩对市场部赋予的使命，为此，针对K市的诊治方案，孙浩重磅推出了第一个针对K市的具体实施方案，即《K市场“扫街行动”策划执行方案》，其主要内容如下：
一、方案策划背景
1、K市场是B牌啤酒的天下，通过“扫街行动”，可以釜底抽薪，撼动其牢不可破的市场根基。
2、利用Y“鲜生代”上市，更好地回应区域品牌a牌、m牌等二线品牌近期对Y产品的强大冲击。
3、通过“扫街行动”，可以改善或改变当前营销人员、经销商信心不足，以及市场较为低迷的不利局面。
二、方案执行目的
1、有力、有效、有针对性地打击竞品，树立零售及餐饮终端对Y产品的好感及信心。
2、提高Y产品对零售终端的覆盖率，改变当前Y产品在通路及终端所处的不利地位。
3、结合企业世界杯促销活动及央视广告热播，为X系列新产品热销溶势、造势。
三、方案执行时间
2006年4月20日——5月20日
四、“扫街行动”内容
1、分片包干
a、将K城区根据行政区域规划及方位，划分为K东、K西、K南、K北四大片区。
B、每个片区由二到三名营销人员组成，人员分别为公司派遣的当地营销人员及客户抽调人员。
C、每个片区任命一名组长，二到三名营销员，组长作为本次“扫街行动”的具体负责人及执行人。
2、街道排查
1）、各片区须在4月18日—20日期间，根据K市行政及交通图，具体列出将要“扫街”的街道，包括名称、扫街的具体时间等，并上报市场部。
2）、本着先里后外的原则，将街道具体细分到片区成员，所负责的街道明确后，每人要做出“扫街行动”的实施执行计划，市场部负责检核。
3、确定目标
a、以Y“鲜生代”、X新产品为主，明确“扫街行动”推广的产品数量，所要覆盖的具体街道数量，达成率指标等。
B、各片区、各成员签订“军令状”，确认“扫街行动”的各项指标与相关指令。
C、分公司经理作为“扫街行动”的总指挥，市场部负责全程策划与跟踪指导培训。
4、市场操作规范
a、“扫街行动”期间，办事处实行早晚例会制度，每日检讨及总结成功经验及失败教训，更好地改善工作。
B、“扫街行动”期间，所有参战人员要统一服装，以展示Y公司良好的企业形象。
C、由市场部负责培训《营销人员礼仪规范》、《谈判艺术》、《小终端制胜策略与技巧》等相关培训内容。
D、根据销售总公司有关营销人员管理制度，严格日常出勤管理，行动期间，所有人不得请假。
e、制定《日开发作业量化规定与流程》
F、采取配送车直铺的方式，体现速战速决、雷厉风行的铺市风格。
五、“扫街行动”策略
1、产品策略
a、主打产品：以“鲜生代”及X新品为“扫街行动”主推产品。
B、产品定位：“鲜生代”为战略攻击性产品，X新品为跟进长线产品。
2、价格策略
a、“鲜生代”产品，终端价格为：12.5元/包
B、X新产品，终端价格为：18．5元/包
3、铺市策略
1）、有奖销售
a、凡一次性购进“鲜生代”10包，给予刮刮卡一张，100%中奖。
B、凡一次性购进X新产品5包，给予刮刮卡一张，100%中奖。
2）、抽奖活动
a、凡一次性购进Y系列啤酒10件，均给予抽奖一次，100%中奖。
B、奖品设置：启瓶器、圆珠笔、来一瓶、自行车、现金1元、2元、5元、50元、100元等。
3)、陈列活动
a、活动期间，凡一次性购进“鲜生代”产品10件以上，且按公司要求陈列的，展示一个月后，公司给予2包产品的奖励。
B、陈列须签定相关的《陈列协议》。
4、宣传策略
a、综合运用促销宣传单页、pop、店面陈列等，对Y产品予以最大化的展示。
B、通过现场铺货，提高口碑效应。
……
此外，该方案还对营销人员在活动中具体行为和要求进行相关考核，以保证本次活动能够顺利执行。方案公布后，孙浩协同马彬，对营销人员进行了《营销人员的心理塑造》、《新市场开发策略与技巧》、《市场疑难问题答疑》等相关培训，每天早上开早会，部署当天工作，明确工作重点，晚上回来开晚会，总结一天工作状况，检讨不足，讨论改进意见，为第二天的工作提供支持。
孙浩组建的新型市场部显著的职能是能够认真地做市场调研，并根据市场暴露出来的问题，及时做出有针对性的诊断和治疗方案，这些方案的制定与确认不是孤立的，而是取得销售部门人员的配合的，是他们所认同的，这是方案能够顺利执行的前提，而方案确定后，对营销员的培训灌输也至关重要，即不仅让销售经理知晓，更要让一线执行者的业务员明白，而通过全过程参与，与销售人员并肩作战，循序渐进地予以培训等等，从而实现对销售人员进行贴身保姆式辅导，使市场部与销售部门在工作中既有分工，又能融为一体，从而使销售成为大家的。
通过孙浩以上市场部新型工作职能的实施以及顺利贯彻，特别是一站式培训的展开，让K市新老人员精神面貌焕然一新，一些营销人员每天早上六点多就起床做销售准备，销售团队呈现出你追我赶的热闹而红火的景象，而经销商也在厂家销售团队这种敬业、积极、不怕吃苦和流汗精神的熏陶和鼓舞下，信心大增，由原来的漠不关心、不配合，不支持，变成了现在的积极参与，言听计从，K市市场开始一步步向良性方面转化和发展。
点评：市场部很容易犯的错误，便是方案的大而空，即不容易让业务人员执行。市场部要想真正让自己制定的活动方案能够顺利落地，就必须关注方案的操作细节，并对这些细节要进行培训灌输和指导，使他们能够真正理解其中的含义，而不是方案制定出来后，即不管不问，听之任之。
关注过程，成绩斐然
在扫街及后期行动开展期间，孙浩多次往返K市，以对整个活动予以指导，藉此保证活动能够顺利执行下去，而他的这种亲力亲为，也为他赢得了较好的信誉和口碑，在其不在K市期间，营销员也不断通过电话与其保持密切联系，而孙浩也通过派遣市调专员、督导专员前往或电话询访等方式，以对整个活动过程进行监控，以确保销售团队的整个执行力。
在孙浩及市场部所属人员在市场期间，他们每天都与业务人员一样，日出而作，日落而息，与市场业务人员同吃同住，借机与他们打成了一片，而在市场上，孙浩也利用自己的实战经验及培训优势，对业务员进行了oJt现场培训。并好几次与马彬经理一道，亲自参与新客户的甄选、谈判、方案制作等等指导和参谋工作，使K市的市场运作有条不紊地得以开展和进行。同时，在马彬带领业务员拓展市场的过程，孙浩还针对铺货当中业务人员表现出来的一些问题，现场做了一些诸如打招呼的礼节、寒暄的技巧、与客户沟通的艺术、如何巧妙拉订单、现场异议处理等，现场给予纠偏与训练，通过手把手的教，一对一的练，改进效果非常明显。
通过这种贴身、保姆式、销售顾问式的工作手段和方法，以及关注过程的全程跟踪服务，市场部的工作得到了K市业务人员以及经销商的莫大好评，后来，K市场在市场部孙浩等人的精心策划下，又相继举行了《摆台活动》、《百日争创活动》，从而让市场高潮迭起，好戏不断，市场开始快速地运转，销量也开始大幅向上攀升。
在市场部帮扶K市运作的2个多月的时间里，K市的整体状况得到了较大的改观，产品结构、产品份额都有很大的提升，孙浩终于以市场部人员扎实的工作作风和行动，彻底改变了业务人员心目中市场部只会“务虚”而不“务实”的看法，而孙浩也终于“踢开了头三脚”，实现了市场部的完整组建，完善了空缺岗位的人员补充，较好地树立了自己在营销系统的权威，使市场部的工作逐渐步入规范化、制度化的轨道。
点评：市场部制定的方案的有效执行，有时需要市场部协助销售经理，担当市场教练的角色，通过现场培训，让业务人员教、学、做合一，即不仅要让他们知道为什么要做，还要知道怎么做，从而关注整个实施过程，而不是其中某一个环节，市场部只有提供了这种贴身、顾问、教练式的全程跟踪服务，市场部才能真正地从“务虚”中走出来，从而彻底改变业务人员对其的片面看法。
成功后的启示
通过Y企业2个多月的亲身经历，孙浩明白了以下道理：
1、市场部与销售部并不是矛盾而不可调和的，在企业共同的愿景下，他们有分工，但更可以有协作和合作。市场部的工作方式，决定了它能不能与销售共融和共荣。
2、能够改变对别人看法的，只有自己。你想要什么样的结果，你就应该朝哪个方面努力，没有做不好的事情，只看你想不想做，愿不愿做。
销售市场规划方案篇8
一、检讨与愿景
20xx年公司成立市场部，它是公司探索新管理模式的重大变革，
某饲料企业市场部工作计划书(很详实)。但在经过一年之后，市场部成为鸡肋，嚼之无味，弃之可惜;市场部除了做了很多看起来似是而非的市场活动，隔靴搔痒的市场推广，就是增加了很多直接或间接的费用，而看起来对市场没什么帮助。
但在公司领导高层的支持和我们不断地学习中，在后几个月的工作中也探索我们的生存和发展之路，在与各分公司的市场活动，公司资源整合过程中，不断进步。
二、工作思路
1、明确工作内容
首先就必须让市场部从围绕销售部转、担当销售内勤的角色中快速转变过来，从事务型的办公室职能里解脱出来，真正赋予市场部战略规划、策略制定、市场调研、产品开发等基本的岗位职能，以消费者需求为中心，根据不同的市场环境，对市场运作进行策划及指导。
2、驻点营销
驻点市场的推行既锻炼、提升市场部人员自身，又贴身服务了一线业务人员，市场部只有提供了这种贴身、顾问、教练式的全程跟踪服务，市场部才能彻底改变一线人员对其的片面看法。
市场部驻点必须完成六方面的工作：
a、通过全面的调研，发现市场机会点，并针对性地拿出市场提升方案;
b、搜集竞争品牌产品和活动信息，捕获市场消费需求结合行业发展趋势，提出新产品的开发思路;
c、指导市场做好终端标准化建设，推动市场健康稳定发展;
d、针对性地制定并组织实施促销活动方案，对市场促销、费用及政策使用情况进行核查与落实，发现情况及时予以上报处理。
e、及时全面宣贯公司政策，提升一线人员的战斗力;
f、在市场实践中搜集整理亮点案例，重点总结出方法和经验，及时推荐给市场复制;
3、与销售部强强联合，成立品牌小组·····
市场部要在市场一线真正发挥作用，除了调整市场部定位及提升市场部自身服务水平外，还离不开销售部门的支持和配合，如果得不到市场一线的认可和有效执行，即使再好的方案，最终也只能是一纸空文。由市场部和销售部两部门的主管和骨干组成品牌小组，由市场部确定活动企划方案，再由品牌小组成员发表意见，主要对方案提出看法和改进建议，对于需进一步修改完善的方案，由市场部负责调整;对于会议讨论通过的方案，交销售部执行，由品牌小组负责跟踪执行进度和效果。而公司的态度和做法，决定了市场部能否与销售部实现共融和共荣。
三、管理团队
1、合理配置人员：
a市场信息管理员一名负责市场调查、信息统计、市场分析工作。
b策划人员一名负责新产品推广策划、促销策划、广告语提炼和资料汇编。
c宣传管理员一名负责宣传方案制定、广告宣传活动现场执行。
2、充分发挥人员潜力，强调其工作中的过程控制和最终效果。
3、严格按照公司和营销部所规定的各项要求，开展本部门的工作，努力提高管理水平使市场部逐步成为执行型的团队。
4、协调部门职能，主动为各分公司做好服务工作。
四、市场分析
1、竞争激烈
几年来，公司同仁辛勤而有效的市场运作，取得了丰富的市场经验，建立了较为完善的市场营销网络，为公司进一步开拓市场打下了坚实的基础。但由于同行业某些同类产品的成功的市场开发，使威科产品在市场竞争中变的前进艰难。
2、整合资源
我公司依托山西省农科院的专家优势和山西农大的合作保障了我们强有力的技术支持，是一般小企业无法比拟的优势。公司也有较强的人才优势，在科研开发、销售公关、企业管理、财务及法律方面，集中了一大批优秀人才，为公司的发展和市场的开拓提供了保证
五、品牌推广
公司产品经过多年的市场运作，已具备了一定市场竞争优势，为了能够讯速有效的扩大我们产品的市场份额，并获得长久的发展，我们将以公司的发展战略为核心，从产品的品牌形象、产品定位、市场网络建设、市场推广等四个方面系统规划品牌推广策略。
六、工作进度
第一季度：
1、确定本年度的广告宣传策略。
2、结合市场情况制定出活动计划。
3、抓好市场信息和客户档案建设。
4、策划好经销商年会。
5、完成墙体广告的设计计划。
6、策划推出春节有奖销售活动。
第二季度：
1、策划推出二季度促销活动。
2、配合分公司推出市场活动。
3、参加全国性的行业展会一次。
4、配合各分公司做好驻点营销工作。
5、利用“新威科技讯”和“山西饲料”媒体宣传夏季深入养殖小区放电影的事件。
6、夏季文化衫的设计制作。
第三季度：
1、夏季电影宣传工作的计划安排落实。
2、文化衫的发放。
销售市场规划方案篇9
1市场部职能2市场部组织架构3市场部年度工作计划4市场部xx年度销售工作计划实行精兵简政、优化销售组织架构实行严格培训、提升团队作战能力科学市场调研、督促协助市场销售协调职能部门、树立良好企业文化把握市场机会、制定实施销售推广信息收集反馈、及时修正销售方案
一市场部职能：
市场部直接对销售总经理负责，是企业的灵魂，其工作职能在生产、销售、服务中的作用十分重要，是销售环节核心的组成部分，作为市场部，重要的工作是协助总经理收集、制订、执行。衡量市场部工作的标准是：销售政策、推广计划是否科学、执行力度是否严谨。
市场部作用：直接对总经理负责，协助总经理进行市场策划、销售计划的制定和实施。督促销售部年度工作计划的进行事实。全面协调各部门工作职能。是企业的灵魂。2.市场部工作标准：准确性及时性协调性规划力计划性执行力3市场部工作职能：制定年度、季度销售计划、协助销售部执行。协调各部门特别是研发生产部的协调工作。组织销售部进行系列培训。监控销售成本、对销售区域人员指导性的增减、调控制定、督促、实施必要的销售推广。专卖店形象的管理、建设、导购、督导的培训。销售客户档案统计、归纳、整理。全面收集销售、市场信息，筛选整理形成方案上交相关部门
二市场部工作计划
1制定xx年销售工作计划：科学严谨的剖析现有市场状况和销售状况，扬长避短、寻求机会、制定2xxxx年市场部和销售部工作任务和工作计划。
2实行精兵简政、优化销售组织架构：认真分析了解目前销售部组织架构、根据市场情况合理性、在市场精耕的前提下，精兵简政、调整局部人员、控制销售成本、挖掘人员潜力、激发工作热情、感受工作压力、努力作好各自市场销售工作。
3严格实行培训、提升团队作战能力：
集中培训、努力使所有员工充分掌握公司销售政策、产品知识、应用技术知识、营销理论知识，形成学习型团队、竞争型团队、创新型团队。
品知识系统培训销知识系统培训业执行标准培训从优秀到左卓越--企业人在企业自律守则培训销售人员职业道德培训销售人员必备素质培训应用技术及公司产品培训(应用中心或工程师培训)
4科学市场调研、督促协助市场销售：
市场部的核心工作就是协助、指导销售部和各区域不断的提升品牌力、巩固销售力。因此，市场部只有不断的了解市场、拜访市场、调研竞品、分析原因、找出差距、并针对各区域实际情况汇报总经理、并给予各区域给予明确的指导销售思想、思路、方法。以上都以表格形式，各区域经理必须按月完成
5协调部门职能、树立良好企业文化：
行政人事部：行政人事部门的功能和职责就是直接对总经理负责、协调各部门工作、建立完整的人事档案，制定科学的人才竞争奖惩机制，考察各部人员工作情况，在市场部的建议和科学的数字、事件、和市场情况下，不断为企业储备人才，挖掘销售人员潜力，致力于销售的提高和市场的发展。
研发部生产部：研发生产部门的职责是以市场需求为导向，通过市场需求，不断优化产品结构和产品功能、把握产品质量、严格推行iSo-2xxxxxx质量体系，向市场推出竞争力产品。因此，市场部每月都会给出市场信息、竞品信息、销售情况信息，使该部门能及时、客观、科学把握市场新动态、航标，在不断调整自身产品不足之处的同时，并为企业研发、生产适合客户和市场需求的好产品来赢得市场和客户。
销售部：销售部是企业的先锋部队、是贴近市场的侦察兵、是企业发展的硬武器。他们的职责就是不断的开拓销售通路、寻求最适合企业发展的战略合作伙伴，不断的把企业的产品推向市场、同时向市场提供科学的前沿信息，而市场部在捕捉市场信息的前提下，结合企业实际情况，制定强有力的市场方案和销售策略，最有力的树立企业灵魂的作用。
财务部：直接对总经理负责，如果说市场部是灵魂、销售部是先锋、是轰炸机，那财务部则是企业的大闸、是企业运作、健康发展的动脉，它的职责是制定企业科学年度预算、结算，把屋企业的赢利，及时的为总经理提供合理的生产成本预算、市场推广预算、销售成本预算、风险和利益的客观评估。作为市场部，在结合企业的实际情况、市场的实际情况、客户的实际情况、制定合理的推广方案和费用，上交总经理或与财务部进行沟通，使之切实可行，使企业发展利益的最大化。
销售市场规划方案篇10
一、计划概要计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。1.市场情势应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。2.产品情势应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。3.竞争情势主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。4.宏观环境情势应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。1.机会与挑战分析经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。2.优势与劣势分析应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。3.问题分析在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。
四、目标此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。1.财务目标每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。2.市场营销目标财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10％，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。目标的确立应符合一定的标准：·各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。·各个目标应保持内在的一致性。·如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。
五、市场营销策略应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10％的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。策略陈述书可以如下所示：目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。价格：价格稍高于竞争厂家。配销渠道：主要通过各大著名房地产公司销售。服务：提供全面的物业管理。广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30％。研究与开发：增加25％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。市场营销研究：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。
六、行动方案策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么？什么时候去做？谁去做？将花费多少？等等具体行动。
七、预计盈亏报表行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。
八、控制计划的最后一部分为控制，用来控制整个计划的进程。通常，目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门。有些计划的控制部分还包括意外应急计划，简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。8.2市场营销计划的执行营销执行是将营销计划转化为行动的过程，并保证这项任务之完成，以实现计划的既定目标。策略所论及的是营销活动是”什么”和”为什么”的问题，而执行则论及到”谁”去执行，在”什么地点”、”什么时间”和”怎么样”去执行等问题。策略与执行密切相关，策略指导着执行，如给营销方案分配一些基金，指导房屋销售人员改变推销重点，重印价格表等。
另外，执行也是一种策略反馈，即预计在执行某一策略过程中会产生的因难将影响策略的选择。影响有效执行营销方案的因素主要有四个方面：1.发现及诊断问题的技能；2.评定存在问题的公司层次的技能；3.执行计划的技能；4.评价执行效果的技能。
一、诊断技能当营销计划的执行结果不能达到预期目标时，策略与执行之间的内在紧密关系会造成一些难以诊断的问题。如销售率低究竟是由于策略欠佳还是因为执行不当呢？此外还得确定究竟应确定是什么问题（诊断）还是应确定采取什么行动的问题？对每个问题都有不同的管理”工具”组合与不同的解决方法。
二、存在问题的公司层次营销的执行问题在公司3个层次的任一层上都会发生。
1.营销功能层次销售、办理许可证、广告、新产品计划、配销渠道等等功能，在执行营销任务时是必须履行的。
2.营销方案层次即把各种营销功能协调组合在一些，构成一整体活动。例如房屋商通过定价、促销和配销的整体功能活动将房屋售给顾客。
3.营销政策层次这里管理部门所关心的是：引导从事营销工作的人去理解本组织的主张及其在营销活动中的作为。营销的领导艺术以及更具体的各种报酬、招聘、训练和销售政策等要素，都体现了该组织的营销文化。如果房地产公司的工作人员在与客房，开发商和其他人交易时采用社会性营销观念，就需要有达到这一目标的明确的营销政策。营销政策对能否有效执行营销方案的影响最大，其次才是执行营销功能的能力。因此，营销方案能否有效地执行，主要取决于制订和执行健全的政策。
三、执行市场营销的技能为了有效地执行营销方案，公司的每个层次即功能、方案、政策等层次都必须运用一整套技能。主要包括：配置、监控、组织和相互影响。
1.配置技能指营销经理给功能、政策和方案3个层次分配时间、资金和人员的能力。如按何种方式来有效配置好房地产推销人员是每个房地产公司都面临的一个共同问题。
2.监控技能建立和管理一个对营销活动效果进行追踪的控制系统。控制有4种类型年度计划控制、利润控制、效率控制和策略控制。从执行的角度出发，我们主要关心的是前3种类型。
3.组织技能涉及营销人员之间为实现公司目标而应具有的关系结构。掌握构成控制系统的集中化程度和正规化程度及理解非正式营销组织的地位和作用，是制定有效执行程序的重要先决条件。非正式系统与正式系统的交互作用将影响许多执行活动的效率。