房地产广告管理办法篇1
被上诉人（原审被告）：广州三新实业有限公司。
被上诉人（原审被告）：广州丰伟房地产开发有限公司。
［案情］1999年8月，广州市余泥渣土排放管理处向广州三新实业有限公司预购南天广场皇朝阁第十三层G号房，并签订了《房地产预售契约》，契约订明：房屋建筑面积为103.82平方米，成交总价格为778650元，广州三新实业有限公司应协同广州市余泥渣土排放管理处办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续，本契约应经双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效。该《房地产预售契约》签署后，未在广州市房地产交易所办理预售鉴证手续，广州丰伟房地产开发有限公司也未在该《房地产预售契约》上盖章。诉讼中，广州丰伟房地产开发有限公司表示南天广场由其司与广州三新实业有限公司合作开发，该项目的报建、施工、销售、售后服务均由广州三新实业有限公司负责，并提供一份广州三新实业有限公司于2001年12月6日承担全部经济、法律责任的声明。
广州三新实业有限公司在收到广州市余泥渣土排放管理处购房款及契税费后，即将案涉房屋交付给广州市余泥渣土排放管理处使用。广州三新实业有限公司至今未将讼争房屋房地产证办好并交付给广州市余泥渣土排放管理处。
2002年8月12日，广州市余泥渣土排放管理处发函给广州三新实业有限公司要求广州三新实业有限公司在一个月内将房产证交与该处。同月22日，广州三新实业有限公司复函给广州市余泥渣土排放管理处称，南天广场已经办好确权手续，广州市余泥渣土排放管理处所购买的房产随时可以办理房产证；其司在2002年5月份已通知广州市余泥渣土排放管理处提供相关资料办理房产证，由于广州市余泥渣土排放管理处至今未将《买卖申请表》盖章交回，导致未能办好房产证。诉讼中，广州市余泥渣土排放管理处表示未填写《买卖申请表》，承认新一届领导班子到任后才过问合同预售鉴证的情况。
2002年11月22日，广州市余泥渣土排放管理处向原审法院提起诉讼，要求解除广州市余泥渣土排放管理处与广州三新实业有限公司之间的房屋买卖合同关系、判令广州三新实业有限公司退还778650元人民币并支付该款银行利息148041元、判令广州丰伟房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
（审判）
原审法院认为，原告与被告广州三新实业有限公司所签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的有关强制性规定，故合同合法有效，虽该合同未经广州市房地产交易所交易鉴证，但双方均已履行了合同的主要权利、义务，故合同已生效，原、被告作为合同的当事人，均应自觉履行。被告自原告接收房屋至今近四年，其未履行协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续，是违约行为，原告有权要求其承担继续履行该项合同义务。但原告据此而要求解除双方的预售商品房买卖合同关系，其主张不符合《中华人民共和国合同法》所规定的解除合同的条件。故原告的诉讼请求理由不充分，不予支持。被告应尽快协同原告办理讼争房屋的产权过户和房地产登记手续。遂依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款及《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条第一款、第二款，第九十四条的规定，于2003年2月20日作出一审判决：驳回原告广州市余泥渣土排放管理处的诉讼请求。案件受理费15820元由原告广州市余泥渣土排放管理处负担。
广州市余泥渣土排放管理处上诉称：一、原审法院故意隐瞒业经庭审质证确认的重要事实。任意偏袒被上诉人，其所作判决完全有失公正。二、上诉人与被上诉人所签的《房地产预售契约》并未依法成立，原判认定合同已生效无任何法律依据。根据《广州市房地产交易管理办法》第二十五条的规定："交易双方签订预售合同后，开发企业应在30日内持合同文书向市交易所办理审核、登记手续。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。"上诉人与被上诉人虽然签订了《房地产预售契约》，但该契约并未经广州市房地产交易所交易登记，所以，依《广州市房地产交易办法》的规定，上诉人与被上诉人所签《房地产预售契约》并未依法成立，原判认定该契约已生效，是错误的，也是没有法律依据的。故上诉请求：依法撤销一审判决、依法解除上诉人与被上诉人所签《房地产预售契约》、请求判令被上诉人退还购房款778650元及利息148041元。被上诉人广州三新实业有限公司辩称：同意原审判决处理。被上诉人广州丰伟房地产开发有限公司辩称：其司未与上诉人签订合同，也未收取上诉人款项，其司与本案无关；同意原审判决处理。
二审法院认为，依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条"合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方法规、行政规章为依据"的规定，《广州市房地产交易办法》不能作为认定本案《房地产预售契约》无效的依据；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”的规定，广州市余泥渣土排放管理处在已付清房款、向广州三新实业有限公司接收房屋使用至今的情况下，于本案主张《房地产预售契约》未成立，本院不予支持。广州三新实业有限公司与广州市余泥渣土排放管理处签订《房地产预售契约》后，未向广州市房地产交易所办理预售合同鉴证手续，其后也未协同广州市余泥渣土排放管理处办理房地产的产权过户手续和房地产登记手续，原审法院认定广州三新实业有限公司存有违约行为，是正确的。但广州市余泥渣土排放管理处对此同样存有消极注意的过失，尤其是在广州三新实业有限公司要求在买卖申请表上盖章时未予积极配合，原审法院认定广州三新实业有限公司的违约行为尚不足以构成解除《房地产预售契约》的条件，并无不当。现案涉房屋的房地产权证已经由广州三新实业有限公司取得，其与广州市余泥渣土排放管理处的产权过户手续并非不能够完成，且广州三新实业有限公司已承诺广州市余泥渣土排放管理处提供盖章的买卖申请表即保证办到房产证。鉴于《房地产预售契约》合同目的实现不存在障碍，原审法院要求广州三新实业有限公司尽快协同办理案涉房屋的产权过户和房地产登记手续而驳回广州市余泥渣土排放管理处解除合同的诉讼请求，本院予以维持。广州丰伟房地产开发有限公司不是《房地产预售契约》的合同当事人，无须对广州市余泥渣土排放管理处承担合同责任。因此，判决：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费15820元由广州市余泥渣土排放管理处负担。
（评析）
2003年6月1日起，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》开始施行，该《解释》是为指导各级法院正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件的一个专门性法律文件。本案便是具体运用该《解释》审理案件的一个典型案例。
本案争议的焦点之一是合同的效力，因为其直接决定了合同是否应该解除。而本案中判定合同效力的依据是根据《合同法》的相关规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第六条第二款："当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外"的规定。传统民法理论认为，契约神圣，只要当事人的约定无悖国家法律的强制性规定，有约定的必须从约定，但司法实践中，对于已经履行了主要合同义务的，一般来说，较少主张解除合同。对此《合同法》及《解释》均有相关规定，广州三新实业有限公司在收到广州市余泥渣土排放管理处购房款及契税费后，即将案涉房屋交付给广州市余泥渣土排放管理处使用，双方均应属已经履行了合同的主要义务。因此广州市余泥渣土排放管理处要求解除合同的请求没有得到法院的支持。
房地产广告管理办法篇2
(一)严格执行商品房预售管理和商品房销售网上管理有关规定。未经预售许可、现售前备案的商品房，房地产开发企业不得进行销售、收取房价款(包括预收款)，也不得以认购(包括认订、登记、选号、预约等)或俱乐部会员制等任何名义变相进行销售、收取预定款性质的任何费用(包括定金、订金、保证金、诚意金、会员费等)或要求定向存款。房地产开发企业出现上述行为的，房产管理部门按违法预售或违规现售查处，直至取消开发企业资质。
(二)严格前期物业管理招投标制度。凡住宅为主物业管理区域内建筑面积在3万平方米以上等应当采用招投标方式选聘物业管理企业的项目，必须统一进行公开招投标。未通过统一公开招投标方式选聘物业管理企业的，房产部门不颁发商品房预售许可证。
(三)房地产开发企业取得预售许可证后，必须在10日内按照房产信息网上公布的可售房源开始预商品房；逾期不预售的，一经查实，房产管理部门将取消其预售资格，待该项目获准现售前备案以后重新上网销售。
(四)实行“实名制”购房，预售登记的商品房在未交付使用及领取房地产权属证书之前不得转让，销售合同网上登记备案以后不得更名。凡违反上述规定的，一经查实，房产管理部门将不予办理各类登记手续。
(五)房地产开发企业销售商品房或房地产经纪机构销售商品房，必须在售楼场所显著位置明示房地产开发企业、房地产经纪机构营业执照、商品房预售许可证、房地产经纪机构备案证书、房地产经纪执业人员明示牌等证照，并向购房人出示商品房销售委托书。凡违反上述规定的，房产管理部门责令限期整改；逾期不改的，房产管理部门将暂停办理其网上签约、网上备案等房地产交易手续。
二、加强房地产广告管理
(六)广告与单位必须对房地产广告内容的真实性进行审查，不得、无合法证明、证明不全或内容不实的房地产广告。商品房预售、出售广告，必须提供获准预售许可、现售前备案的证明；存量房出售(租)广告，必须提供房地产权属证明。房地产经纪机构所的房地产项目广告，必须提供业主委托证明。凡违反上述规定的，工商行政管理部门将依法查处。
(七)未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得商品房预售广告，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目广告。房地产项目预售、出售广告，应当具有预售、销售许可证明。房屋出租应当具有相应的产权证明。对未取得预售许可证预售广告的、承诺售后包租或返本销售的，广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的，由工商、价格、房产管理部门依法查处。
(八)房地产开发企业、房地产经纪机构的各种形式的房地产广告，其明示或承诺的内容和事项，应当在房地产买卖合同中明确约定。
三、加强房地产展销活动管理
(九)未经工商行政管理部门登记，不得举办任何形式的房地产展销活动，不得进行房地产展销活动宣传和招商，不得房地产展销活动广告。对违反上述规定的，工商行政管理部门将依法查处。
(十)严格房地产展销活动许可管理。工商行政管理部门按照与房产管理部门联合制定的年度房地产展销活动计划，负责审查房地产展销活动举办单位资格，合理控制房地产展销活动数量。
(十一)房地产展销活动举办单位必须在开展前15天，将参展房地产企业和参展房地产项目的清册送市房产管理部门备案审查。不具备房地产开发资质、未取得房地产中介机构备案证书或有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备销售条件的房地产项目，不得参加房地产展销活动。
(十二)工商行政和房产管理部门组织对房地产展销活动进行联合检查，对不符合规定的房地产展销活动责令举办单位限期整改，对在登记中隐瞒真实情况、弄虚作假的，工商行政和房产管理部门将依法查处。
四、加强商品房买卖合同管理
(十三)房地产开发企业以及销售的房地产经纪机构，应当根据房产信息网上公布的买卖合同格式文本，在平等、自愿、协商一致的基础上，与购房人签订买卖合同，不得免除房地产开发企业以及销售的房地产经纪机构自己的责任、加重购房人责任或排除购房人合法权利。
(十四)对房地产交易过程中实施合同欺诈，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为，由工商行政等相关管理部门依据各自职责依法予以查处，房产管理部门可暂停办理其网上签约、网上备案等房地产交易手续；工商行政管理部门要加大对合同违法和侵害消费者权益行为的查处力度；构成犯罪的，移送司法部门处理。
五、加强房地产经纪管理
(十五)凡在我市从事房地产经纪(包括商品房销售、存量房销售和租赁居间、)的单位，必须到所在地工商行政管理机关申领营业执照，并在领取营业执照后一个月内到市房产管理部门办理备案手续。
(十六)房地产经纪机构承办经纪业务，必须以经纪机构名义与委托人签订经纪服务合同。经纪服务合同应当采用房产管理部门制定的房地产经纪服务合同示范文本，并附有执行该项经纪业务的房地产经纪人的签名。房地产经纪机构必须在其经营场所显著位置明示房地产经纪机构营业执照、房地产经纪机构备案证书、房地产经纪执业人员明示牌等证照。房地产经纪机构违反上述规定的，房产管理部门责令限期整改；逾期不改的，房产管理部门将暂停办理该机构所有出售(租)房屋的交易登记备案手续。
(十七)房地产经纪机构不得销售(出租)不符合销售(出租)条件的房屋，不得为不符合销售(出租)条件的房屋销售(出租)信息。房地产经纪机构销售(出租)房屋时，必须向购房(承租)人出示房屋符合销售(出租)条件的有关证明文件和出售(租)委托书，不得收取佣金以外的其他费用。房地产经纪机构或房地产经纪执业人员违反上述规定的，房产管理部门责令限期整改；逾期不改的，房产管理部门将暂停办理该机构所有出售(租)房屋的交易登记备案手续；触犯法律法规的，房产管理部门将依法从严查处。
(十八)房地产经纪人不得利用虚假信息或对委托人隐瞒与其合法权益相关的重要事项，诱人签订合同，骗取中介费，赚取差价；不得对经纪服务内容和事项作虚假宣传；不得伪造、涂改交易文件和凭证；不得利用经纪执业之便利，收取中介服务费以外的报酬及牟取其他不正当的利益。对房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在买卖过程中赚取差价等违规行为，房产、价格、工商行政管理部门将依据各自职责，依法从严查处。
六、加强房屋租赁市场管理
(十九)房产管理部门应当切实加强房屋租赁登记备案管理，鼓励、扶持信誉好、规模大的房地产中介机构扩展租赁业务，进一步规范中介租赁行为。房产、工商行政等管理部门应当密切加强协作配合，建立健全房屋租赁协管机制。
七、加强房地产价格及收费监管
(二十)价格管理部门应当切实加强对房地产价格及相关收费的监管，严格普通商品住宅、经济适用房价格管理，落实商品房销售“一价清”和明码标价制度，依法查处房地产交易过程中各类价格违法违规行为。
八、加强房地产交易管理信息系统建设
(二十一)房产管理部门应当进一步完善商品房销售网上管理系，加强预售资金监管；加快建立存量房交易网上管理系统，推行存量房供求信息网上公开挂牌、经纪服务与交易合同网上签约备案制度，实行交易资金托管。
(二十二)建立房地产交易诚信机制。房产管理部门应当进一步完善房地产信用档案体系，应用网络信息技术，对房地产交易信息以及房地产开发企业、房地产经纪机构和房地产经纪人的诚信行为进行实时监管，发现违法违规问题及时记入诚信档案，作为年度考核资质资格及年检的依据。
九、完善房地产市场信息披露制度
(二十三)房产管理部门应当进一步完善房地产市场信息系统服务功能，在强化市场监测分析、掌握市场发展动态的同时，准确、及时地向社会公布市场信息。新闻媒体应当坚持正确的舆论导向，强化对房地产市场调控政策的宣传，引导房地产企业和广大市民树立正确的住房投资消费观念，促进房地产市场理性发展。
(二十四)房产、价格、工商行政管理部门应当在加大房地声交易违法违规行为查处力度的同时，通过新闻媒体和互联网等大众传媒披露典型案件，并通过本部门网站及时将房地产企业和房地产经纪人的不良行为向全社会公开。
十、畅通举报投诉渠道，建立工作联动机制
房地产广告管理办法篇3
[关键词]商品房预售，优惠广告，生效要件，预售备案，预告登记
商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物，由于它能为房地产开发企业筹集资金，缓解房地产开发企业建设资金的不足，因而成为众多房地产开发企业竞相采用的售房模式。由于商品房预售在我国刚出现不久，国家有关的法律法规尚不完善，导致实践中出现不少问题。本文拟就商品房预售合同的若干法律问题作一初步探讨。
一、商品房预售合同的法律性质和特征
商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。笔者认为，商品房预售合同双方当事人的行为的本质仍是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款负有交付房屋的义务。商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同。除其特殊性外，具有买卖合同的一般性质。商品房预售合同有关付款、标的物交付、权利瑕疵担保和违约责任等条款内容与一般买卖合同基本相同。因此，在实践中遇到商品房预售合同纠纷缺乏专门的法律规定时，应按买卖合同一般规定来处理。
合同有预约与本约之分，两者的性质及效力不同。笔者认为，商品房预售合同是属于本约。商品房预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，只是房屋交付期在约定的将来的某一时间。商品房预售合同，因买卖的房屋在合同成立之时，并未开工或正在施工，即是将要建设或正在建设的房屋，甚至是尚在图纸设计过程中的楼宇，所以带有预售字样。但双方关于房屋面积、价金、付款方式、交房期限、违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户，达到双方交易目的。上海市《土地使用权有偿转让、房产经营管理实施细则》第19条规定：“房屋竣工验收合格后按《房屋预售合同》办理房屋交付手续，房屋交付后，购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记、过户手续。”就此类规定而言，商品房预售合同属于本约是明确的、肯定的。因此，若当事人一方违反预售合同，守约一方可以依约定内容请求对方履行。
商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同，它具备房地产买卖合同的一般法律特征之外，还具有如下特征：（1）商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物，而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。（2）商品房预售人在未来约定的时间交付商品房，而商品房预购人则预付商品房价金。（3）商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。
二、购房优惠广告的性质和效力
在现实生活中，购房优惠是商业常事，这种广告屡见不鲜。它与通常的广告有所不同，表现在其吸引顾客的手段不是通常的物美或价廉，而是优惠打折。优惠广告兑现与否直接关系到当事人双方的利益，并对社会信用产生影响。因此，探讨优惠广告的性质与效力具有重要的法律意义。
法律对事实的规范归根到底是对利益关系的规范，利益关系分析由此是法理分析的基础，其对制度创立、总体把握之下的定性尤有直接意义。从利益分析，预售方做优惠广告旨在吸引和促进更多的不特定人与其订立商品房预购合同，以让利与双赢策略获得自身利益。由于现代商业快速发展下房地产开发企业竞争的激烈和购房者的众多，优惠广告最终是服务于房地产开发企业自身的利益，这应成为法律调整的立足点。从一般法理上讲，优惠广告对房地产开发企业应具有法律上的约束力，否则显然不利于规范商业信用和保护广大购房者的利益。试想，如优惠广告因对房地产开发企业无约束力而满天飞，作为社会秩序的广大购房者的利益亦无从保护，最终房地产开发企业的利益也将受损。
在笔者看来，优惠广告应是附条件的单方承诺行为。[1]简言之，即以相对方订立合同为条件而给予相对方一定的优惠，该承诺直接约束广告的商家。单方法律行为也叫单独行为，其特点是不需要他人同意即能发生法律效力。[2]优惠广告从形式即表现为一种承诺，将优惠广告定位于单方行为便于直接而非间接确认其对于广告主的效力，避免逻辑上的复杂化和基于逻辑中间环节在实际处理中所产生的诸多问题。而这里所附条件即相对方对其订立合同。从利益关系上看，正是在相对方与其订立合同并由此给其带来商业利益的情况下，广告主才能让渡部分利益，此前这种利益仅是作为诱引处于假设或虚拟状态。以订立合同作为兑现让渡利益的方式，符合优惠广告下当事人双方的实际。从学理上，从有利于维护当事人的利益和交易安全考虑，把优惠广告作为单方行为可以强化对广告人的拘束，扩大享有报酬请求权的范围，减轻相对人在求偿时的举证责任。
优惠广告与要约邀请相似，但优惠广告不是要约邀请。所谓要约邀请，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请有三个特点：（1）它是指一方邀请对方向自己发出要约；（2）它不是一种意思表示，而是事实行为，是订立合同的预备行为；（3）它对要约邀请人原则上无约束力，要约邀请人撤回要约，只要没有给要约善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人不承担法律责任。[3]一般而言，商业广告即属要约邀请，《合同法》第15条对此有明确规定。一般商业广告作为要约邀请，在内容上并不提出拟订立合同的主要条款。同时，商业广告发出后，因根本无法知道有多少人看到了广告，亦不知道多少人将作出意向，因此不能使任何人接受广告的条件便使合同成立，否则广告人将要承担不可预见的违约责任。[4]可见，一般商业广告的内容与其效力是一致的。反之，如果广告在内容上符合要约的规定，则应视为要约，《合同法》第15条对此亦有规定。据此，优惠广告应不同于一般商业广告，两者内容并不一致。优惠广告通常即涉及合同价金，而合同价金显然不能说不是合同的主要条款。因此，优惠广告虽同一般商业广告一样，有推销某种商品或服务的作用，但并不等于一般商业广告。换言之，优惠广告虽有要约邀请的作用，但并非要约邀请。
优惠广告作为附条件单方承诺，对房地产开发企业产生约束力，在双方订立合同时生效，在房地产开发企业不履行其单方承诺的义务时，应承担相应责任。由此，优惠广告虽非双方的合同条款，但直接决定双方的权利义务。换言之，房地产开发企业与购房者的法律关系实际上是广告和优惠广告的结合。在双方发生争议时，如兼涉及合同和优惠广告，应作为一个法律关系对待。当房地产开发企业在广告中承诺给与其订立合同的购房者法律上所认可和保护的利益的，此种广告均属于以订立合同为条件的单方承诺，对房地产开发企业产生法律上的约束力。
三、商品房预售合同的生效要件
1、预售方主体资格条件
预售方主体分为两种情况：（1）开发企业自行销售；（2）开发企业委托中介机构销售。自行销售的开发企业必须是具有独立法人资格，取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。对于委托房地产中介服务机构进行商品房预售的，房地产开发企业对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构在预售商品房或进行商品房预售宣传时，要出示房地产开发企业的委托书，委托书必须载明委托单位的权限。此外商品房预售的开发企业还必须满足我国1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）对预售商品房主体资格所作的严格限定：（1）预售方必须是经土地管理部门核准，已全部交付土地使用权出让金，取得了商品房开发项目的土地使用权；（2）商品房屋的开发项目已经当地计划管理部门立项，已申领了固定资产投资许可证；（3）持有建设工程规划许可证；（4）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和峻工交付日期；（5）预售方已向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得了《商品房预售许可证》的。
2、商品房预售合同双方意思表示真实一致
由于合同双方对于预售商品房的真实情况的信息的知情不对称，承购方往往处于弱势地位。因此预售方应按照预售合同所规定的有关内容向承购方真实、完整地披露有关承购方所要购买的商品房的真实情况。由于是预售，承购方不可能真实地感受到商品房的客观存在，也不可能对商品房作任何的评价，所以这就更要要求预售方按照诚实信用的原则履行自己的告知义务，以保护承购人的合法权益。也只有如此，承购人才能在知情的基础上作出自己真实的意思表示。任何一方尤其是开发企业都不得采取胁迫、欺诈、乘人之危等签订商品房预售合同，否则此合同为无效合同，并不受到国家法律的保护。
3、商品房预售合同内容的合法性
预售合同必须遵守我国现行法律、法规的规定，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益。
4、商品房预售合同形式的合法性
商品房预售合同属不动产买卖合同，涉及金额较大，履行期限较长，且内容比较复杂。为保护当事人合法权益，我国法律法规规定，双方应当签订书面合同并履行登记备案手续。《城市房地产开发经营管理条例》明确规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同”，我国《城市房地产管理法》规定，商品房预售合同签订后，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，建设部1994年11月15日的《城市商品房预售管理办法》也明确规定：“商品房预售，房地产开发经营企业应与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
四、建立商品房预售合同的预告登记制度
（一）登记备案的行政法意义
上文中提到的商品房预售合同生效要件的第四个生效要件，是我国对于商品房预售合同的登记备案制度。从实践来看，商品房预售合同备案只具有行政意义。《城市商品房预售管理办法》第13条规定：“开发企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以罚款。……[3]未按规定办理备案和登记手续的……”由此可见，合同备案与否导致的是行政责任，不办理合同备案只是让开发企业承担一定的行政责任，并没有承担合同无效的民事责任。从行政立法与民事立法的分工来看，应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系，而民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系。这两种法律关系独立存在时，尚不存在争议；行政责任与民事责任发生竞合时，同样应依据这两种法律规范，分别处理，分别承担相应责任。如果以违反行政性规范为由而导致民事行为无效，相当于用行政法规调整民事法律关系，也就混淆了两种法律规范的作用。在此方面，最高人民法院最近颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）是比较符合实际的，该解释第六条规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
因此，笔者认为，预售合同备案的法律性质是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施。
确立登记备案制度，从立法的原意来说，主要目的在于从行政管理的角度和试图规范整个商品房预售市场所做出的规定。当然，经过法律本身的不断发展，同时也由于经济的不断发展，商品房预售合同登记的法律意义也在发生变化，其已经由一种行政管理效力向确立一种法律权利，尤其是赋予该登记以一定的物权效力发生转变。
（二）登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力
根据民法的一般原理，以及根据合同法及相关司法解释的规定，法律行为的效力是否以登记为准，应以法律规定为准；在法律没有明确规定合同没有登记，合同无效的，登记本身并不影响到合同的效力。如前所述，法律对于商品房预售都要求进行登记，但同时又都明确指出登记只是备案，同时并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。也就是说，商品房预售合同登记只是从行政管理的角度，要求备案，合同的效力是另外一个问题。这一点，在当前理论界已经取得了一致的认识。最高人民法院的有关司法解释中，都体现了这样一种精神，即设立商品房预售合同登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理，商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。《最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（一）》第九条规定“……法律、行政法规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”依据该条，凡法律、行政法规规定了合同应当办理登记手续但未同时规定合同登记后才生效的，如果当事人没有依照法律、行政法规定办理登记手续的，合同效力不因此受到影响，即如果合同除未登记外都合法，那么合同生效。关于商品房预售登记与预售合同本身的效力关系问题，最高人民法院最近颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第六条的规定（见前文），很显然是明确了二者相分离，登记与否不影响合同效力的问题。
现行法律规定已对合同债权行为和登记产生物权效力的行为进行了区分，将合同备案行为和预售合同效力捆绑在一起不符合民法理论，更与有关的法律规定不相吻合。如果因预购人没有办理预售合同备案，就导致预售合同无效，就不能保障双方当事人的合法权益。实践中，假如因开发企业违法不能办理预售合同备案，预购人也要承担合同无效的后果，对预购人不利；或者因预购人原因不能办理预售合同备案，开发企业也要承担合同无效的后果，则对开发企业不利。所以，预售合同是否办理备案不应影响合同效力。我们判断商品房预售合同是否生效的主要标准，应是上文谈到的四个生效条件，而不应该把商品房预售登记看作商品房预售合同的生效要件。登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力。
（三）登记是商品房预售合同的对抗要件
在实践中，对商品房预售合同的登记是合同的有效要件，还是对抗要件，学者们的看法并不一致。我们认为，商品房预售合同的登记是合同的对抗要件，而不是有效要件。首先，从法律的规定来看，如前所述，《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定，预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。这就十分明确地说明，商品房预售合同签订在先，登记备案在后，而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案；其次，在商品房预售合同中，预购方处于比较弱的地位，面临的风险比预售方要大得多。所以，如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件，那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。这样，一旦商品房预售合同没有登记备案，预售方就不会受合同的约束，可以任意将商品房再预售第三人，预购方也就无法追究预售方的违约责任，这极不利于保护预购方的利益。所以，登记备案不是商品房预售合同的有效条件，而应当是对抗要件。
（四）改造商品房预售备案制度为预告登记制度，赋予其准物权的效力
在我国商品房预售过程中，当开发房商与预购人签订了商品房预售合同之后，预购人基于预售合同享有商品房建成之后获得产权的债权请求权，然而债权请求权是一种只能向特定的相对人主张的权利，即相对权。预售人在预售合同签定后仍然一直占有标的物，此时，预售人虽然负有于将来约定的时间转移不动产所有权的义务，但当房屋价格不断上涨的情况下，预售人很有可能将房屋卖给第三人，即出现“一物数卖”的情况。而出现上述情况，由于预购人只享有债权请求权这种相对权，因此预购人的合法利益得不到有效保护，进而损害预购人利益，不利于交易安全，破坏了交易秩序。
为保护预购人的利益，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一预售合同无效；如后一合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一合同有效，但预售方给前一合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。”经过分析这一规定，不难发现，此时虽有违约制度予以救济，预售人的处分行为并未得到充分控制，预购人的交易目的并没有实现，因此需要在法律上设计一种制度来对预购人进行更充分的救济，以保护交易的安全。在大陆法系，采取的是不动产预告登记制度。保全不动产物权的请求权，是预告登记制度的出发点和归宿所在。
所谓预告登记是指为了保全债权的实现，保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。[5]它是与本登记或者终局登记相对应的一个概念。预告登记作为一种制度，源于德国。《德国民法典》第883条[预告登记的性质和效力]规定：“为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权，或者土地负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，可以在土地登记薄中将其纳入预告登记的。被保全的请求权附条件或者附期限时，预告登记也为许可。预告登记之后，对土地权利或者土地权利负担的权利所为的对被保全的请求权的一部分或者全部构成损害的处分，为无效。以强制执行或者假扣押方式所为的处分，以及由破产管理人所为之处分，亦同。”[6]自德国民法创设预告登记制度以来，大陆法系的一些国家，也设立了这一制度。如《瑞士民法典》第960条第二款规定：“处分的限制，经预告登记后，始得对土地后取得权利有对抗的效力。”[7]台湾地区《土地法》第79条规定：“关于土地权利移转之请求权，得申请保全之预告登记。此项预告登记未涂销之前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记的请求权有妨碍者无效。”[8]随着不动产交易的发展，预告登记制度的适用范围扩展到土地以外的不动产交易，尤其是附着于土地之上的房屋。
预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，以确保权利人于将来能够取得物权，它具有排他性，可以对抗第三人。预告登记是将物权法的规则施加于债权法，给予属于债权法的请求权以排的物权效力，其本质属于物权法向债权法的扩张。[9]预告登记制度的现实意义是，解决所有权保留买卖中，在合同成立后，标的物所有权转移前，买受人基于合同产生的移转房屋所有权这样一种债权所有权得不到保护的问题。预告登记制度赋予买受人的债权请求权以物权的效力，对于经预告登记的请求权，可以对抗不动产的所有人其他物权人，也可以对抗任意第三人，具有了绝对性和排他效力。所以，王泽鉴先生认为，预告登记制度与“买卖不破租赁”一样，都是债权物权化的重要表现。[10]
在我国，尽管通过一系列司法解释、相关部门规章的规定，逐步赋予了预售商品房预售登记以一定的法律效力。但是由于有关规定散见于不同的司法解释或地方性法规中，规定的内容也相对比较杂乱无章，甚至是零星的、破碎的，对于赋予商品房预售登记相应的法律效力内涵方面仍然缺乏比较全面、体系化的规定。这与商品房预售登记所能解决的问题、所要保障的利益显然是不能相称的。
目前，我国现行法律未对期房买卖的预告登记作出规定，但从实务工作和法学界主流观点来看，应建立预告登记制度。因此，我国应当根据物权立法的进展将现有的商品房预售登记制度适时地改造为预告制度。当前物权立法正在推进，由梁慧星先生主持的《中国物权法草案建议稿》第35条、第36条、第37条对于预告登记制度中的效力、涂销及义务人的抗辩等问题做了规定。[11]我们通过把商品房预售登记备案制度改造为与预告登记制度，可以更好的保护购房者的利益，克服商品房预售备案制度的缺陷，促进房地产市场持续健康发展。
我国所建立的商品房预售合同的预告登记制度，应使预告登记请求权的物权性质得到法律的承认。这种预售合同登记所产生的一种请求权，有学者将其称之为准物权。[12]预告登记的请求权作为准物权，应具有以下四个方面的物权效力：
（1）保全效力。主要为保障以发生不动产物权变动为目的的合同债权等请求权将来肯定发生预期物权效果的法律效力。在不动产债权行为成立之后、不动产物权转移之前，虽然不动产所有权人已经承担了未来转移其所有权或其他物权的义务，但由于合同相对人享有的债权无对抗第三人的效力，仅靠债权的请求权，债权行为的目的不一定能实现。如果将这种请求权以预告登记的方式登记，不动产出卖人违背预告登记所为的变更或处分不动产的行为就会无效，经预告登记的请求权就会得到保证。
（2）顺位保护效力。顺位，是不动产物权在不动产登记簿上依设立的时间先后在排列的顺序中所占据的位置。顺位的确立，取决于登记的先后顺序，先登记顺位的物权优于后登记顺位的物权，只有先登记的顺位的物权实现后，后顺位的物权权利才能实现。预告登记在保全请求权实体权利的同时，还保全可请求权的顺位，即依靠登记而为请求权人取得了在先的有利顺位，使其具有排斥后续登记权利的效力。
（3）破产保护效力。相对人破产时，经预告登记的请求权具有排斥债权人保障其将来实现物权的效力。如果请求权的履行条件已经成熟或者期限已经到来，该请求权的内容为转移所有权，请求权人可以行使取回权；如果该请求权内容为设定抵押权，请求权人可以行使别除权。预告登记的请求权不当可以对抗不动产所有权人和其他物权人的意思而使保全请求权人达到取得不动产权利的目的，而且还可以在不动产物权人破产时对抗其他的债权人而确保保全请求权目的的实现。
房地产广告管理办法篇4
近年来，在住房制度改革及其相关政策的推动下，居民住房消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃。这对于改善居民的居住条件，带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场不规范问题在不少地区还比较突出，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题时有发生，群众反映强烈。为促进房地产市场健康发展，整顿和规范房地产市场秩序，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
一、提高认识，加强领导
整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分，对于保护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。各地要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识这项工作的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把整顿和规范房地产市场秩序工作抓紧、抓好。通过专项整治，使房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转。
整顿和规范房地产市场秩序工作，必须坚持深化改革与加强法制并举的指导思想，标本兼治、重在治本。
整顿和规范房地产市场秩序工作，由各省、自治区、直辖市人民政府负责，各城市人民政府具体组织实施。各城市人民政府要明确牵头单位，将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务，分解到具体部门，并加强监督检查。
建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部等部门负责监督、指导和协调。各有关部门明确分工、各司其职、密切配合。
二、突出工作重点，加大打击力度，依法查处违法、违规行为
各地区、各部门要针对当前房地产市场存在的主要问题，突出工作重点，加大查处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，切实解决群体上访、重复上访等问题，维护社会稳定。
（一）加强房地产开发项目管理，依法查处违法、违规开发建设行为
各地要严格执行房地产开发项目审批程序，并加强项目的跟踪管理。房地产开发企业取得出让土地使用权后，必须按照出让合同约定支付出让金，并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。未按约定支付出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿；未按约定的条件和期限开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并可处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权。确需改变出让合同约定条件的，必须取得土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。
房地产开发企业应当严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续。对经营性房地产开发项目，要适应政府按年度计划采取招标、拍卖和挂牌方式统一供应土地的要求，通过竞争取得土地使用权。房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。对于擅自变更规划的房地产开发企业，城市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城市规划法》，责令停止建设、限期改正，并处以罚款；严重影响城市规划的，责令拆除违法建筑物。
未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，建设行政主管部门应当依据《建筑工程质量管理条例》第五十七条规定，责令停止施工，限期改正，并处工程合同价款1％以上2％以下的罚款。
未取得预售许可证明擅自预售商品房的，房地产管理部门应当依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处收取的预付款1％以下的罚款；对于擅自挪用预售款项的，房地产管理部门应当依据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，责令限期纠正，并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
各地房地产管理部门、工商行政管理部门要严格按照有关规定，把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本（金）、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业，房地产管理部门应当报当地人民政府及时通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。
（二）规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积“短斤缺两”行为
要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。
各地要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。
商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内的（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
（三）强化合同管理，依法查处合同欺诈行为
《商品房买卖合同示范文本》对于规范合同内容、避免合同纠纷、保护购房者合法权益有着十分重要的作用。各地要积极宣传并推广使用。未使用示范文本的，房地产管理部门在核发商品房预售许可证时，应当审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。未包含的，房地产管理部门应当要求房地产开发企业进行调整；拒不调整的，不予发放预售许可证。
已预售的房地产开发项目，因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，并有权要求开发企业承担违约责任。
各地房地产管理部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管，依法查处房地产市场合同欺诈行为，切实保护住房消费者的合法权益。
（四）强化竣工验收制度，切实把好交付使用关
各地要严把交付使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。所有商品住宅开发项目，未经竣工综合验收不得交付使用。未按规定进行竣工综合验收或将竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业，房地产管理部门应当责令其限期补办验收手续，并在资质年检中予以降级或注销资质证书。给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或者未按《住宅质量保证书》的规定进行保修的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。
（五）规范物业管理服务与收费，依法查处物业管理中的不规范行为
要通过完善物业管理立法，规范物业管理合同等措施，明确业主、业主会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主会委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务。
要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接。要引入竞争机制，大力推行物业管理项目的招投标，通过优胜劣汰，促进管理水平的提高。
各地价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制定、完善本地区物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。
房地产管理部门要采取切实有效措施，加强对物业管理企业服务行为的管理与监督。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业，经业主大会讨论通过，可以提前解除合同，另行选聘物业管理企业。对于经营中有劣迹的物业管理公司，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或注销资质证书，并记入企业信用档案；情节严重的，要在媒体上曝光。
（六）加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为
各地要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点。对违法房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业，房地产管理部门应当责令限期改正；逾期不改正的，在资质年检中予以降级或注销资质证书，并在新闻媒体上曝光。工商行政管理部门要加强对房地产广告的监测，对违法房地产广告依法予以查处。
房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照有关规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确。房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致，侵害消费者合法权益的，由工商行政管理部门依据有关规定处罚。
房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
（七）完善相关制度，规范中介行为
加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员职业资格证书的，房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
在本通知下发前，未按有关规定完成脱钩改制的房地产估价机构，一律取消其从事评估业务的资质，并追究有关行政主管部门的行政责任。对出具不实报告的房地产估价机构，房地产管理部门应当依据有关规定予以降级或注销资质证书；对负有责任的估价师，依法追究其责任，情节严重的，撤消注册。
房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的有关规定收取费用。对违反规定收取费用的中介服务机构，价格管理部门应当依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。
各地要全面清理、整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。
三、建立网上公示制度，促进诚信制度的建立
要充分利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。
各地要推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。
推广电子政务，实行政务公开。各级房地产管理部门要将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、预售合同备案等内容在网上公示，接受社会监督。
各地要建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度。要把是否有不良记录作为资质年检和晋级审批的条件。凡在经营活动中有不良行为的，房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。
各省（区、市）建设行政主管部门要在每个季度末，把对房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和有关责任人员的处理情况报建设部备案。建设部将不定期在有关媒体上曝光。要营造强大的舆论攻势，使有不良记录者付出代价。
四、加强法制建设，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识
各有关部门、各地区要加快制订和完善规范房地产市场的法规、政策，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。各地要集中一段时间，对所有从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业管理的企业进行全面培训，提高房地产企业依法经营的意识和自觉性；要组织开展形式多样的普法宣传活动，让房地产市场的各方主体，特别是购房者充分了解法律、法规规定的各项制度，依法保护自身的合法权益。
五、转变政府职能，实行政务公开
各级政府及其主管部门要主动适应转变政府职能的要求，减少事前的行政审批，加强事后监督。要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批，必须审批的要规范操作，简化程序，透明公开，明确责任；要建立错案行政责任追究制度，坚持“谁审批、谁负责”的原则。对违反审批程序，越权、越级审批的，要追究其主管领导、直接责任人的行政责任；要通过推行房地产交易与权属登记一体化、推行服务承诺等措施，切实简化办事程序，方便购房人办理房地产交易和房屋权属登记手续。
要建立行政责任追究制度。对不依法行政的，由上级机关追究有关责任人的行政责任。对国家机关工作人员在房地产市场管理中，玩忽职守、徇私舞弊的，要依据有关法规作出严肃处理。
各地要公布整顿和规范房地产市场投诉电话，指派专人负责处理房地产投诉。对不认真处理投诉的房地产企业，有关主管部门应当依据有关规定进行处罚。
中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展计划委员会
中华人民共和国国家经济贸易委员会
中华人民共和国财政部
中华人民共和国国土资源部
中华人民共和国国家工商行政管理总局
房地产广告管理办法篇5
一、广州市国土局房地产管理局负责房地产权属登记的组织实施，海珠区国土局房地产管理局具体负责登记工作。
二、登记范围：
（一）农民集体土地所有权。
（二）农民集体土地的使用权及其他项权。
（三）农民集体土地上兴建的房屋的所有权、他项权。
（四）国有土地上兴建的房屋的所有权、他项权。
前款第（四）项规定的房地产权，按《广东省城镇房地产权登记条例》的规定进行登记。
三、申请登记时间为2000年9月1日至2000年10月31日止。不能如期申请的，须经海珠区国土局房地产管理局批准方可延期。
四、申请人申请办理房地产权登记，应向海珠区国土局房地产管理局提交下列资料：
（一）申请书。
（二）申请人的身份证件、户口簿或法人、其他组织资格证明文件。
（三）用地、规划报建资料或者房地产权属来源证明。
（四）其他有关证明材料。
五、办理农村房地产权登记的程序：
（一）受理申请。
（二）土地地籍、房产调查。
（三）初始登记公告。
（四）权属审核。
（五）确认房地产权并将核准登记事项记载于房地产登记册，核发房地产权证。
（六）立卷归档。办理初始登记时，房地产行政主管部门应对权属审核结果公告，公告期为15日。
六、市、区国土局房地产管理局根据申请人提交的房地产权属证明文件，依照国家有关土地、房屋管理的法律、法规确认权属，并按下列规定核发证书：
（一）属农民集体所有土地的，核发集体土地所有权证。
（二）使用农民集体的农用地的，核发集体土地使用权证。
（三）使用农民集体建设用地上兴建房屋，核发集体土地房地产证；共有的房屋，核发集体土地房地产共有证。
（四）依法抵押农民集体的房地产的他项权，核发他项权证。核发的房地产权证书是房地产权利人依法使用、处分该房地产以及城市建设征用拆迁补偿的凭证。
七、1995年7月11日《广州市农村居民住宅建设用地管理暂行规定》施行后，经依法批准取得的宅基地满两年内未建设住宅的，有关批准用地文件（含宅基地证）自行失效；用地文件失效后建设的住宅不予办理房地产权登记。
八、未经批准占用农民集体所有土地兴建房屋或者将农民集体所有的宅基地转让（含合建）给非本村村民建设房屋的，必须依照城市规划管理和土地管理的有关规定处理后，方可申请房地产权登记。违法用地，不予办理房地产权登记。
九、违反本通告有下列行为之一的，由当地公安部门依照治安管理的有关规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任：
（一）阻挠、干扰国家工作人员依法执行公务或围攻、殴打国家工作人员的。
（二）妨碍房地产登记工作的。
（三）造谣惑众、煽动闹事的。
房地产广告管理办法篇6
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等
一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行)第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二ooo年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。
（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方"到手价"，则差异很大。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。
根据《合同法》的规定：
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。
三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。
“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。
由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；
5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。
6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
参考文献：
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年
建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年
房地产广告管理办法篇7
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5.房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等
一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1.房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2.房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3.房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。
二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十八条规定：受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交（1999）0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指“成套独用”的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的“二步并一步走”的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号自1999年5月1日起施行）第五条已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二ooo年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1）由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
（2）产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。
（3）同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。
（5）因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价”，则差异很大。
3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别。房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中，人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又故意进行隐瞒。
4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
根据商品房销售管理办法（2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行）第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
同样法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
事实上有很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。
5.滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。
格式条款是指格式条款的提供方（以下简称提供方）为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款。
根据《合同法》的规定：
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
实际上很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。夸大了合同行为的“合意”，将不平等的条件强加于人。
6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
根据城市房地产中介服务管理规定（修正）（1996年1月8日建设部令第50号2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第97号《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。
7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，造成消费者受骗上当。
三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议
由于上述欺诈行为的存在，对整个房地产市场存在着极大的危害性。
“以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。”“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。”“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。”“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记房地产印刷品广告。”这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营。”“房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。”“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。”这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常的管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益。
由于上述行为存在的危害性，如何才能依法规范、稳定发展房地产中介市场呢？笔者提供下面几个建议：
1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单，以特别提醒消费者引起注意。
2.提醒消费者在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。
3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；
4.对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权”与“产权”。并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则对该房产的“可转产权”性质怀疑，避免上当；
5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。
6.达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦，因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现，才能便于及时解决。
参考文献：
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年
建设部《城市房地产中介服务管理规定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地产转让办法》1997年
房地产广告管理办法篇8
（一）出台规范性文件，加强行业管理。近年来，我办牵头出台《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》、《关于开展商品房买卖合同专项检查的通知》、《市区商品房销售合同网上登记备案管理办法》、《关于进一步规范市区住宅小区停车收费标
准的通知》、《关于对市区物业管理工作进行定期考核评比的通知》、《关于开展市区房地产评估机构专项检查的通知》、《关于市区房地产市场秩序专项检查的情况通报》、《**市房地产交易秩序专项整治工作方案》等系列重要文件，初步建立健全了行业管理职能，运用多种管理手段，实行政策引导，规范市场秩序。
（二）建设三大信息系统，强化市场监管。一是建立了房屋维修基金系统。该系统的推行有力保障市区房屋维修基金的规范管理,方便广大业主查询，通过系统建设实现了业主账户、业主委员会账户、楼幢账户、开发单位账户、物业小区账户以及其它物业管理对象关联的账户分摊、合并查询。二是建设了商品房网上销售合同备案系统。商品房销售合同网上备案系统的完善和运行，可以有效制止少数房地产开发企业虚假销售、一房多卖、假买假卖等行为，有利于我处掌握市区商品房供销总量、成交均价、销售进度，及时向社会公布房源和销售信息，可以有效抑制恶意炒作、盲目购房，房价起落无序、影响社会心理失衡和社会稳定等问题。该系统运行以来，已实现商品房销售合同网上备案6856份，销售面积71.12万平方米，销售额达153151万元，实现市区新建商品房全部入网销售。另外，正在督促三县尽快建立合同网上备案系统并实现全市联网。三是建设了**房地产业信息网。该网站共设置法规政策、新闻中心、办事指南、公众监督、开发管理、物业管理、房产交易、白蚁防治、公房管理等15个主栏目，初步实现了房产管理工作现代化、信息化、阳光化操作。实现了房地产开发企业、物业管理企业、房地产评估企业、商品房销售进度、物业岗位证书等信息的网上查询，增添了房地产行业新的交流平台。
三是创新机制，妥善处理各种投诉。一方面，为市民咨询、投诉设立了“快速通道”和交流平台，将办公室和手机号码公布给投诉人。在处理各项投诉中始终坚持“以人为本，高效快捷”的指导思想。对来访投诉人耐心细致的解释相关法律法规政策，让其“满意而回”。今年上半年共共受理电话投诉160件、网上**投诉80余件，受理投诉25件、来访240人次，满意率达90以上。另一方面，建立健全投诉受理台帐，做好来访登记和回访纪录以及采取现场会办会、发限期整改通知书、开协调会、网上答复等多种方式妥善处理各种投诉。此外,切实加强对物业管理企业、房地产开发企业的规范管理，责成其讲究诚信、注重形象、提高服务水平，并针对存在的问题进行专项会办，妥善协调处理各种历史遗留问题。从结果上看，目前我市的物业投诉、房地产开发投诉呈现逐月下降趋势，人民群众的满意度逐渐提高。
二、存在问题
(一)住宅交付使用行为不规范。今年6月份，在房地产市场执法检查中发现，部分住宅小区存在未经竣工验收就擅自交付业主使用违规现象。如：**市富豪房地产开发有限公司建设的富豪现代城一期项目在未进行竣工验收备案的情况下擅自交付商品房，同时还存在延期交房未支付违约金、提供进户门与合同约定不一致、广告不实等问题。针对反映问题，市建设局质安站、房管处多次到现场调处，并依据《建设工程质量管理条例》对其实施60万元的行政处罚。
（二）建设交易手续不够完善。一些企业在开发建设销售过程中，仍然存在“五证”（土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案证）不齐，或主体资格不相符，业主利益受损。
（三）部份企业销售行为不规范，亟待改正。在房地产市场检查中发现，部分企业销售行为还有待于进一步规范，如云峰帝景项目无预售许可证就开始收取定金，严重违反了《城市商品房预售管理办法》、《房地产开发经营管理条例》相关规定，我们对此事给予高度重视，成立专门工作组，对事此进行调查，给予其两万元经济处罚。
（四）广告不规范。检查中发现一些开发企业在广告宣传用语上违规、广告中不标明商品房预销售许可证号、广告图片不标注效果图字样。如锦泰花园、康堡小区在广告词中用时间表示路程明显违规。
三、下一步工作打算
（一）积极争取早曰出台《**市住宅小区交付使用暂行办法》。目前，我市普遍存在的商品住宅交付使用不能与公共配套设施同步交付问题,致使部分业主集访、投诉不断情况，我们将主动与局市场处配合，争取早曰出台《**市住宅小区交付使用暂行办法》，进一步规范新建小区的供水、供电、燃气、绿化、环评、房屋验收等配套设施的交付条件，维护购房者合法权益。
（二）建立健全房地产市场监管机制。我局将继续加大对房地产市场秩序整治力度，对检查中发现的问题有针对性的做好房地产市场秩序清理检查工作。一是要对检查出的违规行为的整改情况进行及时检查，若发现弄虚作假、阳奉阴违掩盖问题或未整改到位的，坚决给予严肃查处。二是要认真做好群众投诉受理工作。利用网络、新闻媒体加大对房地产市场秩序清查检查工作的宣传力度，鼓励群众对不规范的房地产
开发行为进行举报，对有价值的案件线索认真调查处理，公开曝光，通过新闻监督和群众监督，强化曰常监管的力度。三是要进一步加大查处工作的力度。采取不定期明查暗访、定期通报等形式，对顶风继续进行违规操作的房地产开发企业，一经查实，严格按照《城市房地产开发经营管理条例》、《**市商品房销售管理暂行规定》相应条款，坚决予以严肃查处，绝不手软。
房地产广告管理办法篇9
【案情】20xx年4月16日，原告赵某与被告某房地产开发公司签订了三份《商品房购买合同》，合同约定某房地产开发公司将其开发的位于某市商业广场b07xx号、b07xx号、b07xx号房屋分别以xx5.7万元、92.8万元、207.9万元(三套合计436.4万元)的价格卖给原告，原告一次性付清总价款。某房地产开发公司应于20xx年xx月31日前将该房屋交付给原告使用，且由某房地产开发公司为原告代办房屋所有权证。原告与某房地产开发公司的合同中第十三条第六项约定，合同签订起30天内，由某房地产开发公司负责办理备案登记。20xx年3月25日，原告将三套房款总计436.4万元支付给了某房地产开发公司。同年xx月4日，原告向某房地产开发公司缴纳了上述三套房屋的配套费、维修基金、产权登记的契税等18.8万元。同年xx月1日，某房地产开发公司将该房屋交付给了原告使用。之后，原告对上述房屋进行了装修并使用至今。
20xx年4月，原告在向某房地产开发公司了解办理该房屋产权证的进展时，才得知某房地产开发公司与第二被告徐某于20xx年xx月xx日签订了《商品房买卖合同》，某房地产开发公司将上述三套房屋分别以85.3万元、58万元、xx3.3万元(合计276.6万元)的价格再次卖与徐某，并进行了登记备案。另，某房地产开发公司又将商业广场早已卖给其他人的另外十几套房屋在同一天卖给了第二被告徐某，并进行了登记备案。为此，原告向法院起诉，请求确认被告某房地产开发公司与被告徐某签订的《商品房买卖合同》无效，原告赵某与被告某房地产开发公司签订的《商品房购买合同》有效。
【分歧】第一种观点认为，本案第二份签订的商品房买卖合同有效，主要是后签订的合同经过政府不动产登记机构的备案登记，具有准物权的效力。同时，在没有按照物权法规定开展预告登记的城市，备案登记作为商品房预售阶段的唯一登记，应认定为准物权登记，具有排他性。因此，应当认定经过备案登记的第二份合同有效，驳回原告诉讼请求。
第二种观点认为，备案登记属于行政管理，该登记不具有准物权的效力，应按照缔约目的，来判断是否存在欺诈，是否有损他人合法权益，之后按公平合理等原则确认合同的效力。鉴于本案原告先订立合同，支付的价款明显高于第二份合同，并实际占有使用该房屋，故应判决确认原告与房地产公司签订的合同有效，而第二份合同无效。
【评析】笔者同意第二种意见。商品房买卖合同审理中涉及物权、债权以及二者交叉的问题，适用法律较为复杂，有的购房者在购房时花去毕生的积蓄，甚至还要贷款，故而争议较大。
正确处理该类案件，涉及到对商品房买卖合同备案登记法律性质的正确认定。我国物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见，物权法对不动产买卖设立了预告登记，一经登记就具有了准物权效力。针对该条规定，从全国行政机关执行的情况来看，只有部分城市取消商品房买卖合同备案登记，直接进行预售登记(即预告登记)，不少城市要先进行备案登记，再进行预售登记，有的城市甚至没有开展预售登记。备案登记所依据的是城市房地产管理法，申请的主体是开发商;而物权法没有规定备案登记。根据物权法定的原则，备案登记不具有准物权的效力，应当认定其为行政管理的范围。故本案应根据合同法来确认合同的效力。
本案的审理带来一个思考，即在没有办理预告登记的地方如何保护购房者合法权益?笔者认为，首先，应正确认定备案登记的法律性质;其次，注重审查当事人的缔约目的，综合当事人是否存在恶意以及占有使用房屋的现状，然后根据公平合理等原则谨慎处理;最后，各地房屋管理部门应贯彻落实好我国物权法及关于不动产登记的登记管理制度，尽快开展预告(售)登记，对逾期不登记的予以处罚、警示等，以规范房地产市场的管理，减少类似纠纷的发生。
二、借贷关系中签订房屋买卖合同并备案登记属于非典型担保
【裁判要旨】在当事人一方主张系房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系，且双方证据均有缺陷的情况下，应结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，判断法律关系的性质。在借贷关系成立的前提下，签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为，足以构成一种非典型担保。
【案情】XX年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订商品房买卖合同，约定杨伟鹏向嘉美公司购买商铺53间，价款340万元。买受人应于当日交纳全部房款，出卖人应于XX年8月30日前将商铺验收合格交付使用，并在交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不得擅自改变商铺的建筑主体结构、承重结构和用途。签订合同当日，杨伟鹏向嘉美公司支付了340万元，嘉美公司向杨伟鹏开具了销售不动产统一发票，但发票原件由嘉美公司持有。签订合同第二日，双方对案涉商铺进行了备案登记，并由房产管理局出具了商品房备案证明。
20xx年4月9日，杨伟鹏以嘉美公司为被告向广西壮族自治区来宾市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认商品房买卖合同有效;2.嘉美公司交付案涉商铺，并支付违约金372300元(计算到XX年9月1日);3.嘉美公司承担本案诉讼费用。
二审法院另查明：杨伟鹏支付的340万元，系依嘉美公司指示汇入严欣等5名嘉美公司债权人的账户。XX年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向杨伟鹏汇款总计61.1万元。
最高人民法院再审查明：XX年2月至5月，嘉美公司分别与严欣等5人签订三份借款合同，借款金额共计340万元，利率2.3%，并就案涉商铺以销售方式办理了备案登记。嘉美公司与杨伟鹏签订合同当日将严欣等5人的备案登记撤销，并于次日将杨伟鹏作为购房者登记备案。嘉美公司已于XX年1月8日将销售不动产统一发票原件在税务机关缴销。
【审判】广西壮族自治区来宾市中级人民法院经审理认为，商品房买卖合同、销售不动产统一发票以及商品房备案证明均系直接证据，足以证明双方之间系商品房买卖关系。嘉美公司虽辩称系借贷关系，商品房买卖合同系对借贷的担保，但未能提供借款合同这一直接证据，商品房买卖合同的内容及办理商品房备案登记手续，亦不具有担保的意思，故此辩称欠缺事实和法律依据。鉴于双方之间系商品房买卖关系，商品房买卖合同合法有效，杨伟鹏要求嘉美公司依约交付案涉53间商铺的诉讼请求，应予支持。因杨伟鹏未提供证据证明曾向嘉美公司主张过权利，且其地址不明致嘉美公司无法送达交房通知书，故对其要求嘉美公司给付违约金的诉讼请求，不予支持。
广西壮族自治区来宾市中级人民法院经审判委员会讨论决定，作出(20xx)来民一初字第6号民事判决书：一、杨伟鹏与嘉美公司签订的商品房买卖合同有效;二、嘉美公司应于本判决生效之日起xx日内，将案涉53间商铺交付给杨伟鹏;三、驳回杨伟鹏的其他诉讼请求。
嘉美公司不服一审判决，向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉。
广西壮族自治区高级人民法院经审理认为，商品房买卖合同合法有效，该合同与商品房备案证明、杨伟鹏支付约定价款以及嘉美公司开具的发票等证据形成了完整证据链，证明双方之间存在房产交易行为，并已完成约定对价的给付，故对杨伟鹏要求嘉美公司交付商铺的诉讼请求，予以支持。嘉美公司虽抗辩称双方的真实意思是借贷，杨伟鹏已收取相应利息，并提供作废销售不动产统一发票、嘉美公司向杨伟鹏账户汇入60多万元的凭证等予以证明，但缺失借款合同这一直接证据。在杨伟鹏不予认可的情况下，对借款数额、期限、利率等借贷关系的基础事实无从查实。嘉美公司九笔汇款性质亦不明，无法确认系借款利息，故对嘉美公司主张的借款事实无法认定。
广西壮族自治区高级人民法院经审判委员会讨论决定，作出(20xx)桂民一终字第18号民事判决书：驳回上诉，维持原判。
嘉美公司不服二审判决，依据民事诉讼法第二百条第(二)项、第(五)项、第(六)项的规定向最高人民法院申请再审。
最高人民法院再审审理认为，嘉美公司与严欣等5人的在先交易表明，嘉美公司正是因不愿以340万元出售案涉商铺，才向杨伟鹏借款，采借新债还旧债的方式达到保住商铺所有权的目的,故可认定嘉美公司的真实意思是向杨伟鹏借款而非出售商铺。杨伟鹏将340万元直接打给严欣等5人，且以该5人出具的《关于申请撤销商品房备案登记的报告》作为办理备案登记手续的必备文件等事实可推知，其应知晓嘉美公司的真实意思。且其提交的仅是发票复印件，尚不能认定商品房买卖关系。其亦始终未说明收取嘉美公司61.1万元的原因和性质，考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案事实，在其未能证明双方存在其他经济往来的情况下，认定该61.1万元系借款利息更具可信度。综上，双方之间成立借贷关系，签订商品房买卖合同并办理商品房备案登记的行为，则系一种非典型担保。杨伟鹏作为债权人，请求直接取得商铺所有权的主张，违反了禁止流质原则，不予支持。
最高人民法院作出(20xx)民提字第xx5号民事判决书：一、撤销一审和二审判决;二、驳回杨伟鹏的诉讼请求。
详细内容见《人民司法·案例》20xx年第16期
三、城中村改造中房屋买卖合同应当注意的问题案情简介：
位于某市的某住宅小区，紧邻某中学新校址。该项目按照城中村改造政策开发，由所在地村委会委托某房地产开发公司开发并公开销售，因此与买房人签订的是《房屋买卖合同》。
合同主要内容如下：
第四条付款方式及期限……2、分期付款：(1)乙方签订购房合同时支付所购房屋总金额的50%，即人民币元(含定金);(2)房屋主体封顶时乙方接甲方付款通知后5日内支付所购房屋总金额的45%，即人民币元;(3)剩余5%，即人民币元，在甲方所建房屋竣工验收后，甲乙双方交接房屋交付钥匙前，购房者一次性付清。
第五条如乙方所购房屋在交接时已确定为商品房性质，则乙方必须在付清购房余款的同时一次性付清土地出让金和相关费用等应付款，方可办理签署房屋交接单，如乙方不支付土地出让金和相关费用，甲方有权向乙方追究违约责任。在乙方付清本合同第四条和第十二条规定的应付款之日起柒天内，双方进行验收、签署房屋交接单和交接钥匙，所购房屋为住宅的，甲方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……
第九条房屋产权办理乙方交清购房约定款项，办理房屋交接手续后，在居民委员会城中村改造时由甲方办理乙方购买的房屋产权及相关手续，甲方为乙方办理相关证件时交纳的费用，按某市房地局有关规定执行，费用由乙方负责。如今后小区变更为商品房性质时，另外交纳的土地出让金和办理个人产权证所需的费用由购房者承担。如因乙方购房者未按规定交清相关费用和未及时提供办理权属登记的相关资料，导致乙方不能取得房屋产权证书的，甲方不承担责任。甲方承诺自交房之日起两年内为乙方办理房屋产权证(大红本)。办理房屋产权证时，乙方应交纳土地出让金700元/㎡以内，如到期未能办理，乙方要求退房的，甲方退还乙方已付房款，并自违约之日起按中国人民银行同期存款活期利率支付利息。
根据上述《房屋买卖合同》的主要条款，业主应当按期交付各期房款，且在封顶时付至95%，交房前付清余款5%。如果在交房时所购买的此城中村改造房屋已经确定为商品房性质，则业主在付清购房款余款的同时要一次性付清土地出让金和相关费用等应付款。如乙方不支付土地出让金和相关费用，甲方可追究乙方的违约责任。纠纷产生于20xx年5月交房期间，开发公司要求业主在付清剩余房款同时必须先预付350元/平米的土地出让金，如果不同意预付土地出让金，则不收余款，也不交付钥匙。部分业主由于即将到该中学上高中，按照开发公司的要求交了余款及土地出让金，拿到了钥匙。但大多数业主却认为现在开发公司不能出示商业国有出让土地使用权证，也不能出示已经是商品房用地的任何证明文件，因此，只愿意付清余款，就要拿钥匙。上百名业主与开发公司因此发生了纠纷。
20xx年7月22日，几十名业主与开发公司开始了第一次正式对话，业主代表聘请我所律师向开发公司递交了律师函，与开发公司聘请的律师，就《房屋买卖合同》中的有关问题进行了多次探讨，为解决该起纠纷草拟并签订了《补充协议》。根据双方认可的《补充合同》，业主交纳尾款后，即可拿到钥匙;前期已交出让金的业主，如不愿意享受开发公司将要推出的优惠待遇，也给予退还已交出让金。
该起业主与开发公司的纠纷在第一次正式谈判后的第80天得到了圆满解决。
律师点评：
城中村改造房屋买卖合同的效力问题——并非全部无效，多数是有效合同。
房地产广告管理办法篇10
第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
第二章销售条件
第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第七条商品房现售,应当符合以下条件：
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(四)已通过竣工验收；
(五)拆迁安置已经落实；
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
(七)物业管理方案已经落实。第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
第三章广告与合同
第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。
第十七条商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。
第十八条商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；
(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积-合同约定面积面积误差比＝---------------×100%
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
第二十三条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第四章销售
第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
第二十八条受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
第五章交付
第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第六章法律责任
第三十六条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
第三十七条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
第三十八条违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第三十九条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
(一)未按照规定的现售条件现售商品房的；
(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
(三)返本销售或者变相返本销售商品房的；
(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
(五)分割拆零销售商品住宅的；
(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
(八)委托没有资格的机构销售商品房的。
第四十三条房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的,处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。超级秘书网
第四十四条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中、、，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则
第四十五条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。